风景区土地利用规划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇风景区土地利用规划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

土地利用规划作为国家一项行政政策，是国家土地管理的重要手段，新一轮规划修编中，除建立从中央―省―市―县的各级土地利用总体规划体系外，还应该在各级总体规划指导下，编制市区、县城区和乡镇土地利用详细规划，来完善土地规划体系，进一步落实土地利用总体规划确定的目标。

总体规划期限为15年，详细规划期限为5年～10年。总体规划属于指导性规划，一般情况下不得修改，只有到期或遇到特殊情况，才能进行修改。详细规划可以规定每5年修编一次，遇到不符合规划的情况，可以依据总体规划的要求，进行适应性调整。

2．科学设置规划指标，满足宏观调控的职能要求

强调规划指标设置问题，并不是否定上轮规划指标的设置，而是要依据宏观调控职能的要求，用一种新的思路来设置规划指标。新一轮规划修编在设置指标时应改变方式，由市县根据国家或省控制指标要求，在充分论证的基础上提出本地的规划指标，国家或省级政府只负责组织确认地方规划指标的科学性、合理性。地方享有一定程度的指标设置自，能使规划更突出地方特色、更符合地方实际。而控制性指标，如耕地和基本农田保护规模、建设用地规模等，仍由国家或省级政府下达。

3．积极开展农业地质调查，确定统一的耕地和基本农田土壤理化质量标准

要通过农业地质调查，分析耕地和基本农田的理化指标，提出本地耕地和基本农田土壤理化质量标准，作为划分耕地和基本农田的依据。对符合耕地和基本农田土壤理化质量标准的土地，规划为耕地和基本农田保护区，把保护责任落实到农户；对不适宜种植无公害农产品的土地，调整为林地或建设用地；对已被工矿企业污染的土地，积极采取修复技术进行修复，不能修复的，调整为建设用地。

4．依据社会经济发展规划，优化功能分区

要依据国家“十一五”发展纲要，按照“体现地方特点，因地制宜、协调统筹”的原则，形成科学合理的土地开发结构。要根据不同的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，在不同的区域采取不同的土地政策。

对资源环境承载能力较强、经济和人口集聚条件较好的区域，要在保证基本农田“数量不减少、质量不下降”的前提下，可以适度扩大用地供给；对开发密度较高、资源环境承载能力逐渐趋弱的区域，要控制建设用地增量；对资源环境承载能力本身较弱的区域，则要严格实行用途管制。

5.注意与其他专业规划相衔接

一是与城市规划衔接。可以利用城市规划与土地利用规划的空间布局来划分圈层，留足城市发展的空间。对城市规划近期范围，土地利用规划应设定为建设预留区；对大于土地规划的部分，即城市规划远期范围，应将其设定为城市建设用地过渡区。

二是与交通、能源、水利等规划衔接。交通、能源、水利等工程通常属于单独选址的项目，详细规划中要设置一定的弹性指标，为这类项目留出调整的空间。

篇2

一、旅游用地概念的界定与特点

1、概念的界定

目前，国家土地相关部门对旅游用地的规划尚没有具体明确的规定，国土资源部在2001年8月印发的《土地分类（试行）》标准中没有把旅游用地纳入农业用地之列,也没有明确提出旅游用地的概念，而在建设用地大类中仅涉及到旅游业用地的一部分，如餐饮旅馆业用地，居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地，瞻仰景观用地、文化用地等。随着旅游业的发展，旅游内容不断扩大，如休闲农业、“乡村游”等新的旅游方式的出现，旅游用地已不只局限于前面所述的类型了，还包括农业用地中的果园、茶园、林地，草地等，此外，现行土地分类标准也没有把未利用地中的河流水面、冰川、沙地等包括在内。现在，学术界对旅游用地的概念大体认为：凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、保险、猎奇、考察研究等活动的土地，均可称为旅游（业）用地。

2、特点

旅游用地主要具有以下几个重要特点：

（1）类型多样化

从内容上看，旅游用地包含的类型众多，不但包括餐饮旅馆业用地，居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地，瞻仰景观用地、文化用地等等，而且包括了农业用地中的果园、茶园、林地、草地等，此外还包括了未利用地中的冰川、积雪、高原、河流、湖泊等。

（2）效益多重化

首先，从生态效益来看，旅游用地的开发一般只作旅游观光的用途，如果能够合理规划与开发，通常不会消耗多少能源，产生太多的污染，甚至反而能使一些曾受破坏的景区得到修复、保护；其次，在经济效益方面，旅游用地的开发不仅使景区可以获取一定的经济回报，而且有利于当地基础设施的完善，有利于推动当地服务业的发展；第三，就社会效益而言，旅游业还可以很好提高当地的知名度和名誉度。如福建省的武夷山、广西的桂林山水等，都成为了当地城市的一张名片。

（3）功能综合化

从其用途来看，旅游用地具有多种功能，如游览、观赏、知识、度假、娱乐、考察研究等等，这些功能可以同时并存，而且功能越多，其旅游价值也相对越大，可以满足游客不同的消费需求。如福建省泰宁大金湖旅游景区既有包括地文、水域风光、生物等自然景观，又有古迹与建筑、革命历史遗迹等人文景观，这样，游客在游山玩水中又学到了许多人文知识。

二、旅游用地开发的外部性分析

土地利用规划之所以重要，是因为土地资源利用中普遍存在着的外部效应等问题。笔者拟从旅游用地开发的正负性两个方面来进行探讨。

（一）正外部性分析

1、产权的回收，既保护了生态环境，又创造了巨大的经济效益。很多旅游景区，特别是新近开发的自然风景区在开发之前是属于集体所有的，但是并没有专门机构进行管理保护，滥砍滥伐、毁林烧山、水士流失现象严重，生态物种不断减少，几乎完全处于放任自流的状态。经政府设立为旅游景区后，旅游用地的所有权通常为国家回收，然后由政府设立并委托专门的管委会进行管理，这样，一些曾饱受蹂躏的自然生态保护区，由于有了专门的管理，不但自身的生态得到了保护，而且旅游观光业务的开展还为当地带来了良好的经济效益。

2、旅游用地的开发，必然涉及到大量基础设施的建设，如交通、电力，通讯等，既为当地经济发展创造了良好的投资环境，又为当地人们提供了极大的便利，大大促进当地经济的发展。如福建省龙岩的冠豸山风景区身处福建西部山区，原来交通极其不便，现在经开发成旅游景区后，景区附近现在已经有两条高速公路（龙长、与永武），还有铁路（赣龙铁路），冠豸山机场，两条国道（205、319国道）。

3、旅游业具有关联性强、波及面广的特点。旅游用地的开发不仅促进了当地的就业，而且也大大地推动了旅游相关第三产业的发展，有利于服务业产业链的打造。例如，作为世界文化和自然遗产所在地的福建武夷山市，该市面积虽然不大，但却拥有一百多家大大小小的旅行社，两百多家饭店、以及数百个旅行社驻外办事处等。

4、旅游用地的可持续发展还可以带来很好的社会效应，提高旅游所在地的知名度和美誉度，同时也具有一种示范和教育作用。发展旅游业对旅游景区所在政府来说，既保护了生态环境，又获得了良好的经济效益，并且因此使政府的公众形象得到了很大的提升；另一方面对游客和当地居民来说，良好生态环境的积极影响有利于公众环保意识的提高。

（二）负外部性分析

1、旅游景区的一些违规建设或掠夺性开发造成了生态的破坏和物种的灭绝。首先，我国一些原始旅游风景区在开发过程中，由于严重滥砍滥伐，开山辟路等，致使一些生物物种的消失，并造成严重的水土流失的现象；其次，旅游景区的开发建设中，由于许多国内外房地产、旅游开发商加速挤占一些湖泊水面以及自然风景区的土地面积，导致景区萎缩；此外还有一些地区为了追求近期经济发展，在风景名胜区迅速扩建高档宾馆、饭店、疗养所和培训中心，以及索道、滑道、城市娱乐设施等，这些建设往往是采用大面积的建筑用地、交通用地替代自然的下垫面, 如砍伐林地建设住宿娱乐设施、填埋池塘建设永久性建筑等, 都将导致土地利用类型“人工化”取向。这些行为实质上给自然景区造成了不可逆的损害，而且影响了旅游用地的可持续发展。

2、由于旅游用地开发带动的基础设施建设，如高速公路施工、铁路等交通建设均会对沿线的生态环境产生不同程度的破坏和污染；在施工期间，由于公路、铁路的永久性占地、开山辟地、挖地填湖等工程会破坏植被，改变地形，造成新的坡面等，从而影响了部分动物的生存环境和植被的生存条件；在营运期间，运输车辆排放出来的汽车尾气等会对沿线两侧的土壤环境质量、水环境质量以及植物产生影响。

3、旅游经营过程中也会对旅游用地造成一些负面影响。首先，旅游区通常有一个旅游容量，即承载量的问题，在节假日期间，很多旅游景点出现了过多的游客，同时由于交通工具的大量增加，带来大量废气排放，也产生了形形的生活垃圾污水，对景区土地、水源和森林等资源都带来了超常消耗和不同程度的污染。其次，部分游客环境意识较差，乱扔垃圾，特别有些垃圾是不可回收的，如可乐罐、玻璃瓶、快餐盒、电池，塑料包装袋等等，这些垃圾很大一部分由于不能得到有效的回收，给旅游区的自然生态环境造成了很大的污染。

三、关于规范旅游用地开发建设的对策探讨

笔者认为要规范旅游用地的开发、管理，也应该从正反两个方面进行着手。主要可以采取如下几个方面的对策和措施：

1、合理规划旅游用地的开发。我们知道，土地的规划是在对土地分类的基础上进行的。但是对于旅游用地来说，它有着其特殊性，在现有的土地分类试行标准中，它不属于农业用地，而是散见于建设用地中。随着旅游业用地内涵的扩大，它包容了包括农业用在内的各类土地。因此，笔者认为对于旅游用地的规划不能简单地把它归类，而是在现有的土地大纲中，把其独列出来，即主体是以现行的土地规划纲领，旅游用地的开发不能随意与现行纲领相抵触，而是在现行纲领的基础上作适度的调整。其前提是，旅游用地的规划与开发必须要有一个详尽的可行性报告，其内容包括成本收益分析，生态环保，征地问题等等。

2、建立科学的环境资源指标核算体系，就旅游用地开发过程中对自然环境，生态物种所造成的损失和收益进行核算，对造成的损失征收环境资源等相关的税收，而对于那些产生良好生态和环境效益的旅游景区则不但不征税，相反，应获得资金上的扶持，而这部分的费用则由征收来的环境资源税收或其他相关税收中抽取。

3、对于一些产权归属比较模糊的旅游用地，应及早确定其产权，防止因产权缺失，从而导致经营者急功近利的短期行为。我们知道，环境外部不经济性产生的一个重要原因是环境资源缺乏明确、清晰的产权。由于市场一般不会对没有产权的物品进行交易,使得日益稀缺的环境资源成为人人可以免费开采和竞争使用的公共物品,长此已往,必将造成资源的短缺和环境的污染与破坏。因此,要解决环境外部不经济性问题,关键要明确界定环境产权。

4、制定相关的法律法规。目前，由于旅游用地的界定模糊，使得旅游用地的规划存在着诸多不协调的地方，同时由于立法的滞后，没有相关法律来对旅游用地进行约束，导致旅游用地的开发建设中出现了一些与现行土地纲要相违背的问题。此外，除了要将旅游用地的规划纳入法律的范畴外，还应制定相应的法律法规强制性规定应对土地利用前后的环境影响因素作科学、详尽的评价。

5、重视生态环境保护的教育，注重环保意识的培养教育。由于产权并不能解决所有事物的问题，如河流、空气等不可能分段而治，因此，总会有公共领域的存在，这就使得外部性的问题难以避免，因此单纯依靠经济学手段和政府管制的方法难以解决外部性的问题，还有赖于一种共同意识的培养。

参考文献：

[1]李晓刚,徐梦洁,等.土地利用规划与旅游规划协调研究[J].资源开发与市场,2005,21(4).

[2]梁栋栋,陆林.旅游用地的初步研究[J].资源开发与市场,2005(5).

[3]钟京涛.旅游资源开发中的土地问题探讨[J].

[4]杨荣金,周申力,等.旅游用地现状特点及发展变化研究―以广安市为例[J].生态环境与旅游开发,2007(3).

[5]王小映.论土地利用规划的效率与公平[J].国家行政学院学报,2006(3).

篇3

（一）思想政治表现

在工作之余不断加强党性学习和时政研读，尤其在“学习强国”平台上学到很多关于国内外文化知识，对自身的思想政治有很大提升，政治站位和政治觉悟相比之前有了更进一步的提高。

（二）岗位职责的履行情况

作为风景旅游所规划四室副主任以来，不断调整自身的角色认识，逐步转变工作状态和作风，对下管理项目组人员，对上与主任协调好日常相关工作，并做好室内10余人的工作协调统筹事宜。通过2019年的锻炼和调整，肩旁上的担子稍许沉重，但也锻炼了自己的组织协调能力，项目负责人和室主任两者之间的切换做到了游刃有余。

（三）工作任务完成情况

2019年是城乡规划行业大调整的第一年，学习的专业知识很多，迎接的新类型项目不少。通过梳理，主要完成了岑巩都素水库对龙鳌河风景区影响专题报告、兴义市环城高速选址论证、务川县传统村落规划、遵义-湄潭天然气管道对湄江风景区影响专题报告、九龙洞风景区牙溪生态农业园详细规划等12余项各类项目。由于受市场环境影响，调整了自身的定位，除了接触城乡规划类项目外，还接触和编制了不少风景区类项目，拓展了自身视野和专业知识，更多更全面的了解了本行业的相关领域知识，对思维能力和综合能力有很大帮助。

二、存在的问题

（一）由于从传统的空间规划到综合性的国土空间规划的转变，对城乡规划以外的相关专业领域如土地利用规划、测绘信息等了解和学习不够深入，通过各类论坛年会学习只能点到即止，还需深入研究和学习。

（二）编制的项目类型多，量上去了但质还需进一步提升，不能急于项目量的积累，更应关注项目质的提升，如此以往方能在未来的综合性的国土空间规划行业和要求不断提高的城乡规划行业有立足之地。

（三）项目业务市场还需拓展，需要不断通过工作经历和对外接触等方面拓展自身的业务水平。

三、下一步努力方向

篇4

城镇发展模式经历了从无序蔓延向精明增长的转变。二次大战后，伴随着人口暴增、经济繁荣和小汽车普及，美国大城市出现了“郊区化”现象，即中心城市人口停止增长甚至负增长，而近郊小城镇人口却迅速增加。进入20世纪80年代，在人口郊区化的基础上又完成了产业郊区化。新区像野草般蔓延，伸向原来的农田、牧场和森林。城市用地的无序扩张，消耗了巨量土地资源。据统计，佛罗里达州2000年的农田面积与1960年相比，损失了近40%，其他州的情况大致相同。这样的损失速度，引起了美国社会广泛关注。一些地方开始对这种不可持续的增长方式进行反思，并提出了交通导向型开发模式、划定城市增长边界、宗地再开发等土地利用策略和措施。这些都被纳入到“精明增长”的政策框架之内。“精明增长”在土地利用方面提出了一系列原则，如鼓励利用建成区内低效用地；保护开放空间、农田、风景区和生态敏感地；提供多样化住房选择；鼓励紧凑型建筑设计。俄勒冈、佛罗里达、马里兰等州均实施了“精明增长”计划，在控制城市扩展方面取得了显著成效。

土地利用目标经历了由全面开发向严格保护的转变。由于自然条件优越，美国政府和民众曾一度忽视保护土地资源的重要性，土地利用粗放。特别是在西部大开发过程中，掠夺式的经营使土地资源遭到严重破坏。1934年美国发生了震惊世界的“黑风暴”，西部大平原600多万亩农田上的3亿多吨表土被刮走，波及27个州。此次事件后，美国对土地开发政策进行了深刻反思，土地利用思路开始从全面开发、粗放利用向严格保护转变。美国国会相继通过一系列法令，范围涵盖土壤保持、农田保护、小流域管理、洪水防治、控制采伐和自由放牧等。此外，还采取了实施农业区划、对农地给予税收优惠、土地发展权转让、土壤保护储备计划、休耕等一系列经济和行政手段，加强农用地特别是耕地保护。

土地利用规划经历了从实体规划向综合规划的转变。20世纪前，美国的城市和土地利用规划主要着重于物质建设和空间形态布局等实体要素，对经济、社会、文化等非物质性要素缺乏考量，从本质上讲是一种实体规划。如19世纪由朗方完成的华盛顿规划、由威廉・潘恩完成的费城规划，均只是按照美学设计的城市建设蓝图。20世纪后，土地利用规划逐步融入社会、政治、经济等内容，开始从实体规划向综合规划转型。综合规划的内容涵盖经济发展战略、各类用地配置与布局、增长管理、公共服务设施、社区安全、历史文化保护、基础设施、社区再发展、城市设计等多项内容。在效力上，综合规划是涉及土地利用各项活动的基本依据，编制各类专项规划、专区规划、区划条例、土地细分以及建设各类项目都必须符合综合规划。

土地再次开发经历了由城市更新向社区开发的转变。为解决中心城区衰败问题，美国于1949年至1972年期间开展了大规模的城市更新运动。约1100座城市开展了2800项更新工程，拆除60万左右单元的房屋，搬迁200多万居住人口，涉及城市用地120多万亩。客观地讲，这一运动取得了一定效益，对美国城市地理分布及城市化进程产生了深远影响。但在大多数地方，更新仅仅被视为单纯的物质环境建设，没有将社会、文化等因素考虑进去，带来了新的社会矛盾，改造过的地方很快又变成新的贫民窟。城市地价过高、开发过度、人地关系不协调等问题更加突出。一些简单化的操作也使不少历史文化建筑遭到破坏。鉴此，1974年联邦政府的《住房和社区开发法》终止了城市更新计划，代之以富有人文色彩的社区开发计划。改造城市的方式从以开发商为主进行大拆大建，转向以社区自己组织进行小规模、分阶段渐进式改善，着力于社区的培养、延续和可持续性发展，注重社区事务公众参与；在城市用地再开发方面，不再提倡全面拆除重建，主要着重于旧建筑的改善和再利用，以及对低效建设用地做“填空式”开发。

美国土地利用管理的主要特点

宏观调控与微观管理并重。美国是分权、分税制国家，联邦、州和地方在土地的所有、使用和受益上各自独立。联邦政府除直接管理联邦公有土地外，主要是运用法律、经济和行政手段对土地利用行为进行宏观调控和引导。联邦政府先后出台了一系列涉及土地利用的资源环境法案。各州在制定本州法律、各地在编制土地利用规划时，都必须遵守联邦法律。同时，联邦政府还通过公共投资、设立专项基金、调整住房政策等手段引导地方政府和土地使用者合理利用土地。在微观管理方面，则是由地方政府通过以区划条例、土地细分、场址规划审查等手段，直接规范土地利用行为。区划条例是地方政府控制土地利用的主要措施，其严格规定了土地使用的具体指标，如地块面积、用途、开发强度、建筑体量等，对土地利用的调整可谓“面面俱到”。

维护公益与保护私益并重。美国的私有土地约占全国总面积的58%。作为私有财产，土地可以买卖和租赁，但土地的所有和使用者并不享有绝对处置权。美国政府对私有土地利用制定了严格的管理制度。其基本原则就是不能在私有土地上进行“有害公益”的行为。主要手段则是实施土地用途管制制度。对此，各州政府规定各异，如有的禁止在房屋后院养殖或屠宰牲口，有的禁止在屋前的土地上堆放杂物阻碍道路和水路。尽管为了维护公共利益，政府在私有土地利用上附加了诸多控制条件，但并不意味着可以随意侵害个人土地权益。在美国，对土地私益的保护与维护公益同等重要。其重要体现就是在土地征收上实行严格的法律制度。国家可以动用“征收权”把私人土地转变为公有，但征收目的必须是公共使用，且必须给予公正补偿并经过正当程序。

编制规划与实施规划并重。美国联邦政府对规划不实行集中统一管理，也没有制定涉及全国范围的土地利用规划，但各类涉及土地利用的规划相互衔接、相互补充，在引导和规范土地利用行为方面发挥着重要作用。其土地利用规划在类别上大致分综合规划、专项规划和增长管理规划，在层级上大致分区域级、州级、亚区域级、县级、镇级。编制完成的规划一经议会批准，便具有法律效力。在实施规划上，很多地方的规划历经多年，都坚持了既定规划方针，没有因为政府更替进行方向性调整。如圣地亚哥在1926年制定第一个综合规划，由于城市的大规模发展目前也只有两次大的调整。

行政引导与公众参与并重。美国的地方政府均建立了健全的规划管理机构，加强对土地利用的引导、管理和监督。据称，全美所有5万人以上的城市都设有规划委员会，5千人至5万人口的城镇中，约有90%设有规划委员会。规划委员会的主要职责是在规划内容和决定方面协调政府与民众关系，并对规划机构进行监督。而规划局、社区发展局等规划机构的主要职责则是编制和实施规划。为确保土地规划科学合理并得到广泛认可，在规划编制和实施过程中，政府高度重视公众参与。可以说，公众参与规划在美国已经成为一种社会民主制度，反映在土地利用管理的各项制度中。实际上，因为规划问题事关每个人切身利益，美国的民众也乐于参与其中，积极建言献策。

对我国土地利用管理的几点启示

要坚决贯彻落实节约优先战略，切实转变土地利用方式。改革开放以来，我国用地表现为建设用地总量快速增加和粗放利用。随着资源环境约束日益强化，我们必须转变增长方式、实现内涵式集约型发展，要大幅提高土地利用效率和承载的产出效益，努力以较少的土地资源占用支撑经济平稳持续发展。

要统筹开发与保护的关系，实现土地利用的经济、社会和生态效益有机统一。构建和谐的人地关系，必须把质量管理、生态管护作为土地利用管理的重要任务。要始终坚持最严格的耕地保护制度；在土地修复和开发活动中，要尊重生态规律，避免造成对生态的破坏。

篇5

    尽管总体上产品类型多样,但不同水利风景区之间的水上旅游活动项目多有雷同,以观光旅游为主,具备参与性和竞技性特点的旅游项目较少;生态旅游开发深度有待提升,有关水下和空中旅游活动的开发还处于探索阶段,影响了水利风景区的市场吸引力。而且目前的很多水利风景区产品组织还是以观光为主,难以满足快速增长的多元化市场需求。

    2.环境解说专业化程度低

    调查结果显示,在所调查的水利风景区中,仅有28.2%的风景区有专门的环境解说系统规划,42.4%的风景区采用在旅游发展规划中有专门章节提及,还有29.4%的风景区尚未制定环境解说系统规划,反映出我国水利风景区对环境解说整体认知不足。此外,专业程度强的解说方式普及率低,仅有21.2%的调查风景区拥有专家解说,21.5%的调查风景区拥有专门读物。我国水利风景区环境解说功能认识不足,环境系统专业化程度低,远不能承担其传播相关知识的责任。

    3.生态旅游规划环节薄弱

    调查发现19.6%的风景区尚未编制生态旅游相关规划,26.2%的风景区缺乏修建性详细规范。由于缺乏科学的生态旅游规划指导,导致很多地区开发起点低、规模小,开发盲目,出现了重复建设和布局的不协调,不仅影响到经济效益,而且破坏自然生态环境。已有的水利风景区规划不规范,缺乏对风景区设计单位的认定和管理,缺乏对风景区设计成果的评定和考察,不能保证设计质量的可操作性。

    4.基础与服务设施生态化不足

    从调查情况看,41.2%被调查风景区的餐饮住宿设施主要在风景区里面,易对环境造成较大的破坏;从交通方式看,燃油轮船使用率较高,极易造成水体、噪声等污染;道路建设方面,仅有18.2%的风景区保留了动物通道,15.2%的风景区设置了动物通道提醒标识,此外仅有12.7%的路面采用了生态材料,还发现了交通选线存在与周围环境协调性不强的问题。另外,仅有35.3%的风景区建立了旅游生态环境监测系统且运行良好,54.7%的风景区甚至未建立生态环境监测系统。

    5.社区参与层面较浅

    在居民参与生态旅游方式中,以咨询(41.2%)与公共信息/教育(21.5%)为主,信息反馈(15.2%)和联合规划(12.1%)为辅,其中还有15.9%的当地居民未参与生态旅游管理。同时,对于生态旅游规划,多数水利风景区居民参与十分有限。调查区中51.2%的当地居民知道有规划,并有一定程度参与;31.3%知道有规划但不参与,甚至有9.1%的风景区当地居民不知道有规划,反映出当地居民对于生态旅游的发展参与较少,参与层次也较浅,并不拥有一定的决策权。

    6.建设与管理资金投入偏少

    82.6%的风景区由于资金投入偏少而阻碍了生态旅游发展。究其原因,一方面是由于我国水利风景区市场规模尚小,游客消费总体偏低,以门票及餐饮住宿为主要收入来源,结构单一,导致水利风景区旅游收入水平较低;另一方面,我国水利风景区建立时间较短,没能形成多元化的资金筹集体系,难以满足在旅游设施建设、资源环境保护等方面的资金需求。

    7.生态旅游专业人员缺乏

    本调查发现有61.5%的风景区认为缺乏相关专业人才是阻碍其生态旅游发展的主要因素,造成这种情况的一个重要原因是生态旅游培训不够。据统计,被调查风景区有13.1%未对从业人员开展生态旅游培训;在已开展生态旅游培训的风景区中,从业人员受训比例达75%以上的也只有32.3%。同时,导游素质整体偏低,仅有39.4%的导游有自然保护知识并受过专业训练,40.4%的导游有自然保护知识但未受过专业训练,12.5%的风景区内尚无导游。

    二、水利风景区生态旅游发展对策建议

    1.加强理念推广,探索水利风景区生态旅游发展模式以推进生态文明,建设美国中国为目标,积极推广正确的生态旅游理念,贯彻保护性、自然性、社区参与和环境教育四大要点,深入理解生态旅游的“开发与保护并举”发展原则,探索适合水利风景区特点的生态旅游发展模式,保证其在维护工程安全、涵养水源、保护生态、改善人居环境、水生态文明建设、拉动区域经济发展诸方面发挥最优的作用。

    2.重视科学规划,引导水利风景区有序发展

篇6

一、严格界定范围

根据《土地利用现状分类》，设施农用地分为畜禽养殖、水产养殖、农林种植、农村村居生产设施及农产品集中存储晾晒等四大类用地。根据设施农用地特点，从有利于规范管理出发，设施农用地具体分为生产设施用地和附属设施用地。

（一）畜禽养殖类设施农用地。生产设施用地包括畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置与饲料配制场所、活动训练场所及必要的绿化隔离带；附属设施包括检验检疫管理、饲料存贮、锅炉加温、办公看护房等。

（二）水产养殖类设施农用地。生产设施用地包括养殖池塘、工厂化养殖大棚、种苗育训室、饲料配制场所、进排水渠道等；附属设施包括检验检疫管理、饲料存贮、锅炉加温、办公看护房等。

（三）农林种植类设施农用地。涉及工厂化种植栽培的，其生产设施用地包括钢架结构玻璃或PC板连栋温室、育种育苗室、产品采收场所等；附属设施包括检验检疫管理、锅炉加温、办公看护房等。规模化种植但不属于工厂化栽培的，其办公看护房作为附属设施用地对待。

（四）农村村居生产设施及农产品集中存储晾晒场用地。包括村民委员会统一建设的农机农具、农产品存放仓库和农产品晾晒场所等。

各乡镇（含街道、开发区，下同）、各有关部门要严格把握设施农用地范围，集多类养殖、种植为一体的设施农业项目，根据种类、规模、用地比例办理设施农用地手续；以设施农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等建筑项目用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理，须依法办理建设用地审批手续。

二、实行分类管理

（一）设施农用地必须符合土地利用总体规划。各乡镇要根据农业发展规划、土地利用总体规划、村镇建设规划，在保护耕地、合理利用土地的前提下，积极引导设施农业发展。设施建设应尽量利用荒山、荒坡等未利用地和低效闲置土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。确需占用耕地的，也应尽量占用劣质耕地，同时通过工程、技术等措施尽量减少对耕作层的破坏。

（二）合理控制用地规模。

1、畜禽养殖类。新建、改扩建畜禽养殖场（小区），应当符合当地畜禽养殖布局规划，达到规模化养殖标准（生猪存栏200头以上、奶牛存栏50头以上、肉牛存栏100头以上、羊存栏200只以上、肉鸡肉鸭存栏10000只以上、蛋鸡存栏3000只以上、兔存栏300只以上），否则不予办理相关手续。附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过15亩。下列范围内不得设置畜禽养殖用地：

（1）饮用水水源地保护区内，中小型水库入库河流上溯2000米河段及两岸河堤外坡脚向陆纵深1500米的陆域。主要河流干流两岸河堤外坡脚向陆纵深1000米的陆域，支流两岸河堤外坡脚向陆纵深500米的陆域；

（2）风景名胜区、文物历史遗迹保护区的核心区和缓冲区，主要包括抱犊崮风景区、文峰山风景区、朗公寺风景区等风景旅游区的核心及缓冲规划区域；

（3）城市规划建成区内及周边2000米范围内，乡镇驻地建成区以及行政村人口聚集地建成区及其周边1000米范围内的区域；

（4）学校、工业园区、矿区周边1000米范围内的区域；

（5）乡镇、农村集中式饮用水源取水点上游2000米范围内的区域；

（6）国道、省道、高速公路、铁路以及通往各风景名胜区公路两侧1000米范围内和县乡道500米范围的区域；

（7）距离屠宰场、畜产品加工厂、畜禽交易市场、垃圾及污水处理场所等区域1500米以内的区域；

（8）法律、法规规定需要特殊保护的其它区域。

各乡镇要将上述范围内现有的各类畜禽养殖场逐步关停转迁。

2、水产养殖类。附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。水产养殖用地不得影响防汛抗旱和行、泄洪工程，应远离饮用水水源二级保护区和重要的河流周边地区以及法律、法规规定需要特殊保护的其它区域。

3、农林种植类。工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；规模化种植的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过10亩。

（三）严格落实耕地占补平衡。兴建农业设施确需占用耕地的，经营者要与村民委员会和乡镇签订复垦协议，并按耕地开垦费标准缴纳复垦保证金，生产结束后由经营者负责复耕，乡镇负责监督并进行验收；耕地开垦费缴入财政专户，专款专用，复耕后予以退还。涉及占用林地的，需提供林业部门许可意见。

三、规范审批程序

设施农用地按照经营者申请、乡镇申报、部门审核、县政府审批的程序办理。

（一）经营申请。设施农业经营者应拟定设施建设方案，方案内容包括项目名称、建设地点、用地面积，以及拟建设施类型、数量、标准和用地规模等，并与土地所属村民委员会协商土地使用年限、土地用途、补充耕地、土地复垦、交还和违约责任等有关土地使用条件；按照《土地管理法》规定，农村集体所有的土地由集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。协商一致后，双方签订用地协议。经营者持设施建设方案、用地协议向乡镇提出用地申请。涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与被用地的村民委员会或承包农户签订土地承包经营权流转合同。

（二）乡镇申报。乡镇依据设施农用地管理的有关规定、土地利用规划、城乡建设规划，对经营者提交的设施建设方案、用地协议等进行审查。符合要求的，及时出具申报意见；不符合要求的，及时通知经营者，并说明理由。

（三）审核批准。县农业、畜牧、水产等部门按照职责分工，分别依据种植（养殖）规模、动物防疫、水产防疫等要求，对申报的农业设施用地项目进行审核后，送县国土部门审核把关。经审核把关后，对符合要求的设施农用地项目由国土部门报县政府批准。设施农用地使用期限一般为3—5年，用地期满后，经营者可根据经营情况申请续期。

四、加强监督管理

（一）加强组织领导。合理有序保障设施农用地是支持和服务社会主义新农村建设的具体举措，对发展现代农业具有积极意义。各乡镇、各有关部门要高度重视，切实加强组织领导，努力提高审批效率，确保设施农用地高效有序利用。

篇7

中图分类号：G812.42 文献标识码：A 文章编号：

1、规划背景

近年来，乐清市农村经济社会发展取得了长足进步，农民收入不断增加，农村面貌显著改善。但是应当看到，城乡二元结构造成的深层次矛盾仍然十分突出，农村地区公共财政覆盖范围偏小，农村社会事业和公共服务水平较低，农村社会管理还不能适应新形势新任务要求，需要采取有效措施认真加以解决。农村社区是由一定的地域人群、按照相近的生产和生活方式、实行共同的社会管理与服务所构成的农村基层社会生活共同体。通过集聚社区力量，整合社区资源，强化社区功能，完善社区服务，推进社区建设，有利于公共资源向农村基层延伸和集约利用，实现城乡基本公共服务均等化，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这对于全面推进社会主义新农村建设、构建社会主义和谐社会具有重要意义。

(图1区位图)

本文以雁湖社区为例，探讨农村新社区规划编制过程出现的问题，并提出对应策略，以期对新农村社区建设起到一定指导作用。雁湖社区作为典型的山区农村新社区，位于芙蓉镇西北部（图1），北临雁荡山风景区，南接芙蓉镇区，东接小芙社区，西接雁楠社区，为北雁荡山风景区的西大门，交通便利。

雁湖社区辖丹灶里、尚谷山、长山头、山坑、长徼等14个村，现状总人口13099人，现状总用地26.3平方公里，其中建设用地面积90.1公顷，山体林地约2232公顷，农田约230公顷，水域约80公顷。现状人均建设用地68.81平米。区内有黄金溪，往北流向雁荡山景区，往西流向楠溪江，往东流经芙蓉镇区流向芙蓉池。区内主要的交通线路为山老区联线白芙线。其建设条件有着典型的山地社区特性为了落实“统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村社区建设，促进区域良性互动、协调发展”的方针，满足社区建设的更高要求，雁湖社区在充分考虑以上建设现状和山地特征的基础上，进行了社区建设规划编制(规划年限为2012年～2030年)，明确了发展方向，力求实现经济发展、城镇化水平提高．生态景观健康的目标。

2、存在问题及规划设计思路

规划设计小组重视公众参与，走访了雁湖社区内14个村庄农家，发放调查问卷1000份。问卷的主要内容包括村民的家庭结构、就业状况、居住状况、道路交通状况、基础设施状况、绿化环境状况等及规划期望和改善设想。其中，90%以上的被访者最关心和迫切希望改善的问题主要集中在交通上。如村域道路狭窄，公交站点缺乏，对外交通不畅。另外，村落内基础设施匮乏、宅基地环境不佳等问题也是农民关注的问题。因此，规划从雁湖社区发展现状出发，充分考虑农民的需求，合理归并分散的村庄，确定居民集中居住点；构建与住宅规模相匹配、符合社区需要的道路体系、基础设施；同时，保护和改善自然生态环境，维护乡村风貌，利用农村地域特色，开发旅游业，建设具有雁湖人文特色的新农村社区。

3、社区总体布局

3.1社区总体发展战略——“依托大雁荡、借力芙蓉镇，促产业转型；建山水体验暨乡村旅游区”。

“依托大雁荡、借力芙蓉镇，促产业转型”：依托雁荡山这一国际品牌，推进雁湖境内旅游景点、线路、产品的开发。雁湖景区作为雁荡山风景区西大门，以及在芙蓉总体规划中的功能和地位，将雁湖开发成为雁荡山风景区西大门旅游接待中心及旅游服务基地。抓住这一机遇，在黄金溪周边发展旅游服务基地，由以单一农业为特色的基础产业转型为集生态、休闲、旅游为一体的山水体验暨乡村旅游区。

“打造山水体验暨乡村旅游区”：加快乡村旅游休闲化升级步伐，改变乡村旅游从传统单一的观光，提升至休闲旅游，从“农家乐”的简单模式到“休闲度假”的体验模式，规划应改变从传统旅游到现代乡村旅游的转变。

3.2社区的职能定位—— “以生态农业为基础、以发展乡村旅游为特色的生态型宜居型农村新社区”。

“农业基础”：雁湖地处山区，域内工业较弱，农业还是村民收入的主要来源。社区中有种植药材、茶叶，南部有水稻、蔬菜、枇杷种植。

“发展乡村旅游为特色”：规划将雁湖打造成乡村旅游休闲度假区，成为雁荡山分景区之一。

3.3社区产业发展规划

规划利用社区现状资源特征形成“三大功能区、十个产业基地”。

“三大功能区” 即北部旅游产业区、中部综合生活区、南部生态农业产业区。

“十个产业基地”即三个旅游景点、二个旅游服务基地、餐饮服务基地、爱国教育服务基地、中药材种植基地、枇杷种植基地、畜牧养殖基地。

(图2产业规划图)

3.4社区空间结构—— “两带连四片”。

“两带”即东西向黄金溪滨水旅游景观带和南北向山老区联线的白芙线形成的山地旅游观光带。

“四片”即北部乡村旅游区、中部文物古迹保护区、中南部居住生活区和南部生态农业种植区。

（图3社区空间结构图）

3.5社区土地利用规划

3.5.1社区建设用地规模

雁湖社区总体规划用地面积为26.3平方公里，社区建设用地面积106.1公顷，建设用地由住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公共绿地构成。

3.5.2社区用地发展方向

社区内居民点向核心区即尚古山、丹灶里、长山头、山坑、路上和西滕6个行政村所在地集聚。核心区建设用地向东南向靠雁楠公路发展为主，远景随着核心区规模扩大可向芙蓉镇区靠近建设。同时利用现状开发基础和用地自然条件，各组团在现有开发基础上适当拓展，形成“北旅南居”的空间发展格局。

3.5.3核心区规划用地结构

核心区用地规划结构概括为“一心、两轴、三组团” 。

“一心”即规划以教育、文体、医疗、商业金融、集贸功能为一体的公建中心。

“两轴”即沿黄金溪水系发展轴和沿雁芙路交通发展轴。

“三组团”即由道路分割形成的三个规模相当的居住组团。每个组团涉及两个村庄，规划人口约4000人，同时配套与居住人口规模相对应公建用地，为居民生活和生产提供服务。

篇8

中图分类号：P285.2+3文献标识码： A 文章编号：

土地利用总体规划是最高层次安排区域未来土地利用的计划。土地利用总体规划环境影响评价是一种在最高层次上协调环境与发展关系的决策手段，其目的是分析土地利用宏观结构调整与空间布局对区域自然环境、社会经济、生态系统可能造成的影响，使得在土地利用总体规划制定过程中就能充分考虑有关的重要环境问题，从源头上尽量减少因土地利用而产生的不利环境影响，土地利用总体规划环境影响评价是区域土地可持续利用的重要保障。

1.土地利用总体规划环境影响评价的必要性

1.1土地利用总体规划的时代性要求

21世纪的主旋律是经济和环境，随着社会经济的快速发展，经济发展与环境污染之间的矛盾日益突出，对人类生存的威胁也在悄然增大。随着我国经济发展，因经济增长而造成的环境问题日益突出，影响我国社会经济可持续发展的重大环境问题多由大战略决策所造成的。随着人们对可持续发展认识的不断深化，人们对环境问题的认识已不仅仅停留在事后治理环节，而是从影响环境的源头就开始对环境可能产生的不利影响进行规避和干预，并以法律形式确定下来。土地利用总体规划是最高层次安排区域未来土地利用的计划，2003年颁布实施的《中华人民共和国环境影响评价法》第七条第一款对国务院有关部门、设区的市及以上地方人民政府及其有关部门开展的土地利用总体规划环境影响评价做了法律要求。

1.2规划环境影响评价的意义

(1)有利于克服项目环评的不足，成为实施可持续发展的有力手段规划环评使得在决策的“上游”就能充分考虑到规划的实施可能对环境造成的不利影响，从而为减缓措施的制定留有更大余地，而不是到了“下游”的项目实施阶段或实施之后去弥补出现的问题；规划环评还能考虑到项目环评无法考虑的多个项目的累积环境影响，能对一些大型、累积的环境问题作出预测。可以说，规划环评把可持续发展的理念从抽象、宏观的战略落实到了可操作的具体项目上，因此规划环评是实施可持续发展的有力手段。

(2)推进土地利用总体规划的科学性、综合性和战略性

土地利用总体规划是土地利用管理工作的“龙头”，由于我国人多地少的国 情，在实施土地利用规划时注重对土地的保护显得尤为重要。在规划实施过程中， 随着宏观环境的变化、社会经济发展规划的调整及执行过程中可能出现重大的问 题，我们需要对战略目标和战略方案进行及时调整，不断收集、分析战略实施过 程中反馈的各种信息，科学的遇见和把握发展动态，以提高规划的科学性和战略性 ，达到规避风险的目的。同时实施战略环评，注重经济、社会和环境的协调发展，综合考察规划实施所带来的经济效益、社会效益和生态效益的高度统一， 使土地利用的效益发挥到最大值。

（3）有利于促进土地利用的可持续发展

可持续发展关注土地利用的经济、社会和环境效益三者的综合发展，是一条综合的可持续发展的道路。随着中国人口数量的不断攀升，城市发展及工业用地的规模不断扩大，土地利用需求和供给之间的不平衡愈来愈大，亟需对土地 资源的使用进行科学的有利于建立环境与发展的综合决策机制。

规划环评通过综合分析、预测和评价各类规划对系统、宏观的生态环境、社会经济、自然资源的影响，为科学决策提供依据。因此，规划环评是保证环境与发展综合决策机制顺利实施的重要工具。

我国作为一个发展中国家，处于快速、强劲的经济发展时期，也是解决好发展与环境关系的关键期。对生态环境问题的重视以成为一个社会问题.最大限度防止因片面追求经济发展而造成生态坏境的遭大损失。因此，进行环境影响评价对于土地利用总体规划来说十分必要。

2.类比环境评价在土地利用总体规划环评中的应用

将选取区域条件相似的城市进行对比分析，先对各个城市自然地理状况发展背景、发展模式等进行定性分析，再通过选取社会、经济、环境等指标对各个城市进行定量统计分析和分类，确定与类似的城市，定性与定量相结合进行评价，分析类比城市目前存在的土地利用问题和环境问题，预测未来的土地利用存在的环境问题及未来发展方向。

3.土地利用总体规划环境影响评价中的减缓措施

3.1生态环境影响减缓措施

(1)对规划提出的生态用地严格保护，减少人为干扰

对土地规划中湿地生态保护带海岸湿地保护带和中心城市绿化带等生态用地应严格保护，特别是对于自然保护区核心区和缓冲区、一级水源保护区、重要湿地、水土保持区、土地沙化区、主要行洪通道、风景区核心景区、绿化隔离带等，区域内严禁各类与保护无关的开发活动。

(2)建设生态廊道和工业组团绿化隔离带

首先要充分保护湿地、河流等天然生态廊道，栽植河岸植被，预防水土流失，净化水体，防止水体污染；在主要河流、道路及工业园区组团之间、组团与城镇之间、城镇与城镇之间建设人工生态林为主的生态防护廊道，有效控制城市热岛的扩展、缓解相互污染的影响；依托陆域与海域交界地带，整合盐田、滩涂、湖泊、河口、近岸浅海等要素和不同类型的湿地，利用丰富的生态资源，保护和建设沿海生态防护带。

(3)加强城市城镇绿化建设，提高人均绿化面积

在城市绿化时应注意发展地带性植被，多品种引进和选育适应生态 环境条件的、生长良好的、实用性与观赏性相兼的外來植物，大力发展城市森林、地表植波、宿根花卉、常绿草坪。在加强城市绿化建设的同时，要进一步加强城市河道水而保护，禁止继续填垫城水面。

(4)加强生物通道建设，建立健全环境监测体系

在交通设施及水利设施建设过程屮，加强生物通道的建设，保障生物活动范围，保护栖息地的生态环境。建立健全坏境监测体系，不定期组织环境保护人员，对有可能发生的环境破坏发展趋势提供天气预报，实现对大气、水、土壤和生态环境等全方位的监测保护。

3水环境影响减缓措施

(1)严格按照规划合理布局城镇用地及工矿用地

合理布置城镇用地，控制人口规模；优化城镇用地中各类开发区的选址，严格控制开发区的规模，在满足水资源承载力和排放废水有合理的排水去向的前提下，合理布局各类用地。

(2)合理安排污水集中处理设施用地，提高污水集中处理率及处理效率

合理安排污水集中处理设施用地，落实好城镇用地和工矿用地的集中污水处理设施的规划和建设工作，提高城镇生活污水及工业废水的集中处理率，并保证明确建设绿色生态港区的目标，合理布置生态用地，培育人工湿地斑块、天然野生湿地斑块、海洋湿地斑块，增加湿地物种多样性，借助湿地改善水网水质。

(3)规划实施过程中，注重水资源的合理开发与利用。

土地利用布局应须注重对水资源的开发与利用，严禁开采地下水资源，其水源主要靠引江水、雨水、再生水和海水；土地利用布局必须考虑限制开采地下水，积极开辟多水源，保证基本农灌溉水量、居民生活用水量、工业生产用水量、生态用水量等。在维持当前的用地布局的前提下，须充分考虑未来布置的具体产业类型应为轻污染型工业，以减缓对海洋水环境的污染。

篇9

中图分类号： TU984 文献标识码： A

尽管当前我国新农村建设已经取得了非常可喜的建设成果，但是，在实际的农村土地规划管理中仍存在一定的不足。笔者分析了当前我国农村土地规划管理现状及存在的问题，提出了我国农村土地规划管理改革的具体措施，以有效地促进我国农村土地规划管理工作质量的提升。

1农村土地规划管理存在的问题

1.1土地规划的用地过多，缺乏相应的经济基础。

改革开放以来，经济发展速度不断提高，国家提倡有计划的对土地进行转让和使用，一时间掀起了土地转让的热潮，全国的土地使用面积大大提高，并出现了土地大面积开发的现象。一些商家从农民手中得到其转让的土地使用权，大量建设开发区、工业园区、农村风景区等，从中取得利润。甚至有些地区，为了增加财政收入，大量扩宽土地规划范围，不断规划商业用地，使得农村土地的发展陷入混乱的局面，对经济的长远发展带来不利的影响。

1.2农村土地利用的规划计划不够完善。

农村土地的规划一直以来主要着重于总体规划，而忽视了专项规划以及详细规划。也就是说，在专项规划与总体规划方面并没有完善且明确的行政命令，只是作为总体规划的补充而存在。这就使得农村的土地规划太过于片面，农村土地的发展也没有战略性，因此，在整个农村土地的发展过程中，很容易出现农村土地发展出现“偏轨”的情况，一定程度上加大了农村土地规划的难度。

1.3土地规划程序不够严谨。

我国相关的土地规划的条款有很多，土地的管理业都隶属于各自的行政管理部门，在土地规划上并没有统一性，在许多法律中都涉及到土地，都是属于土地规划，但类似于这样的规划，其制定者和执行者都不属于一个主体。土地规划权力的分散，很难达到土地规划公正性、科学性、严谨性的要求，从根本上来说是肯定不利于土地资源的合理利用的。

1.4土地规划不实事求是。

随着土地资源稀缺问题的出现，一些地区开始认识到问题的严重性，土地规划也逐渐收到重视。然而，这种土地规划过于急功近利，是一种盲目的规划。一些地区规划处土地发展的蓝图，并将这种蓝图作为土地发展的计划，使得土地发展不符合地区政治、经济等各方面的现实情况，那么土地资源问题自然得不到很好的解决。

1.5管理机构设置不完善。

农村土地利用规划及其计划管理主要涉及到县乡两级土地管理部门，在编制实施规划等具体管理上有集中到县级规划管理的相关科室，使得乡镇农村土地利用规划和计划的编制、实施、管理存在缺位。并且管理人员缺乏专业的土地规划知识，导致了规划的片面性。目前农村土地基本上没有规划，更谈不上土地资源的合理利用，农村土地大多数处于粗放开发状态。

2农村土地规划管理原则

2．1优先进行农业耕作使用原则

农村土地的根本职能就是农业生产，其质量好坏直接影响到农产品的质量以及产量。而农产品生产直接影响到我国的社会稳定。所以，农村的土地规划工作务必要优先满足农业生产需求。

2．2节约土地原则

随着农村经济的快速发展，人们的生活质量明显提升，其对周边环境的要求也是日益增加。无论是农民居住条件还是各类娱乐场所，都希望能够将活动场所的使用面积扩大。为了更好地满足广大农民的需求，在土地规划过程中，要确保农田基本建设实效性强，切勿刻意追求美观。而非农建设用地应尽量选取劣地或者荒山，进而有效地节约土地，提高土地的使用效率。

2．3因地制宜原则

土地利用的地域差异较为明显，例如:不同地区的资源差异、经济条件差异等。其会直接影响到土地规划的方向以及深度。所以，在土地规划过程中，要根据各地不同情况进行合理规划。

3 农村土地规划管理问题的对策

3.1 合理缩减规划用地，优化农村配套。

对于土地的开发利用是国家利益、社会利益、个人利益相互平衡发展的体现。在满足国家利益与社会利益的同时，也要照顾到个人的利益。在农村土地规划管理中，要遵循规律性，合理的开拓规划用地，不能全盘开发。同时，在农村改造所接收的资金中，要按一定的比例留出足够资金用于农村土地规划与管理中配套设施的建设，为农村土地的规划与管理奠定物质基础。

3.2 完善农村土地利用的规划计划，实施监管制度。

平衡总体规划、专项规划、详细规划之间的关系，做到重视总体规划的同时又不忽视专项规划与详细规划，明确专项规划与详细规划中的行政命令，建立农村土地发展的战略性。同时，要完善农村土地规划与管理的监管制度，保证规划计划的有效实施，加大行政管理力度，不断改进农村土地规划的实施效果，完善行政监管的方式来保证农村土地规划管理的实施。

3.3 将土地规划管理程序严谨化。

总结土地规划的条款，将农村土地规划管理的权力集中，将农村土地规划管理的制定者和执行者隶属于一个主体，统一农村土地规划与管理，达到土地规划公正性、科学性、严谨性的要求。

3.4 加强对土地的宏观调控。

这里的加强对土地的宏观调控主要是指国家要增强对农村土地规划管理的关注度、重视度、投入度、支持度等等。农村土地规划与管理离不开国家的宏观调控，宏观调控可以把握农村土地规划与管理的总的方向，保证土地的发展不偏离发展轨道，真正的从人民的利益出发，从经济的可持续发展出发，从环境保护出发，避免土地的开发偏重于功利性。

3.5其他对策。

按照统筹安排城乡建设用地的要求和控制增量、盘活存量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，从严控制，用好用活农村建设用地置换政策，加强农村宅基地用地管理；农村规模化畜禽养殖用地应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地应当符合乡镇土地利用总体规划，应该坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地，尽可能不占或少占耕地，禁止占用基本农田。

综上所述，农村的土地规划与管理对于整个社会的发展有重大的意义，它有利于加强对土地的管理，提高土地的利用率，让更多的人在最小的土地上生活，还有利于合理开发土地，促成城乡经济发展。农村土地的规划与管理要遵循“三个有利于”原则，即有利于土地资源的合理利用，有利于农户的增收，有利于农村经济的发展。只要遵循着三个原则，不管是怎么样的土地流转形式，都可以运用并推广。农村的土地规划与管理关系到农村经济的发展，关系到我国城市与农村的平衡发展，关系到广大人民群众的自身利益，我们每个人都应该增强社会责任感，用不同的方式来支持农村土地规划与管理，共同面对并逐步解决这其中的问题。

参考文献

篇10

一、目标任务

年我区建成农民新村46个、某新居4500户、改造农村危旧房4800户（其中D级危房1300户）

二、工作措施

一）规划选址

必须符合土地利用总体规划和村规划。按照“先确定入住对象，农民新村和某新居建设由区规划局统一规划。后实施房屋建设”程序，根据自愿入住农户数量和未来发展需要，确定新村的选址和建设规模。

二）用地审批

农民新村和某新居建设用地由区国土房管局严格用地审批。

后实施房屋建设”程序，1．按照“先确定入住对象。农民新村占地由集体经济组织提供，利用集体机动地或通过调整承包地的方式解决。农民新村和某新居的入住对象为放弃宅基地复垦的农户（生态移民户、D级危房户）地灾搬迁户，户改退地的夹心房、连体房户，其他农村无房户等符合农村宅基地批准条件的农村居民。

建筑占地人均不得超过30平方米。农民新村建设公共设施、基础设施、道路、绿化等用地可不改变集体土地性质。2．用地采用农民联建房的方式进行审批。

编制复垦项目时予以扣减，3．宅基地复垦户所占的耕地分摊部分。其他农户在所在集体经济组织的集体建设用地复垦项目中予以扣减。

三）组织实施

各镇街组织实施。农民新村和某新居建设、农村危旧房改造工作由区城乡建委牵头。

经镇（街）审查同意后，1．农民新村和某新居建设：由建设业主（村居）提供农民新村点建筑设计方案。报区城乡建委组织村镇建设领导小组办公室成员单位对设计方案进行评审，评审合格后下达评审意见，各镇（街）按照评审意见组织实施。

2．C级农村危旧房改造区域：连镇公路及出境公路、长江沿线、成渝铁路、4A级风景区沿线500米可视范围内的农村房屋以及集中居民点。D级农村危房改造的建设区域：一是撤销的原乡政府驻地农房；二是农村零星农房。

经审核符合土地利用规划和村规划后，3．建设程序。凡规划的农民新村项目。及时办理规划许可证、用地许可和施工许可证。工程完工后由区城乡建委牵头组织村镇建设领导小组成员单位进行综合验收。农村危旧房改造由镇街牵头，村居按照统一的技术导则组织实施，验收合格后实施定额补助。

三、资金补助

每个农民新村补助60万元基础设施建设经费（其中某市补助30万）某新居每户补助6000元（其中某市补助3000元）C级农村危旧房改造每户补助1万元（其中某市补助3000元）D级农村危房改造每户补助3.5万元（其中某市补助1.4万元）

四、工作要求

一）加强领导

由一名党政主要领导任组长，各镇（街）要成立农民新村、某新居建设和农村危旧房改造工作领导小组。明确一名班子成员专门负责，并迅速将目标任务分解到村居和责任人，形成层层抓落实的工作机制。

二）质量安全

篇11

大城市郊县位于大城市核心区与典型农村这两个具有不同特点和性质的生态系统的接合部和边缘地带,它是一个物质循环、能量流动最为剧烈的开放式系统,并且是产生各种复杂生态效应的“空间域”。国际上称为ECOTONE地带,也有人称之为生态交错带、城郊生态急变带。其边缘效应的特点决定了大城市郊县生态环境的脆弱性。这种脆弱性明显表现在以下几个方面:（1）城市排放的大量废水、废渣、废气等工业污染物和生活污染物对郊县生态环境的危害;（2）受城市辐射效应的影响,郊县乡镇企业日新月异,发展迅猛,而这些乡镇企业大多是从城市扩散下来或淘汰下来的工业企业,具有耗能、耗资源量高和排放废物量大的特点,由此更加重了大城市郊县生态环境的污染,使得城郊生态系统稳定性降低;（3）大城市郊县担负着为中心城市服务的社会经济功能,其农业集约化程度很高,这突出地表现为高投入高产出的特点。化肥和农药的大量投放以及城郊有限土地空间上相对无限供给劳动力的掠夺性经营,使得大城市郊县生态环境每况愈下,日趋恶化。不难想象,随着经济的高速发展和全面起飞,作为城乡接合部的大城市郊县生态环境的严重脆弱性和土地生态系统的极端不稳定性,将不可避免地出现持续扩张化、长期化、永久化的后果。因此,如何保护和协调大中城市城乡接合部的生态环境,使其实现可持续性发展,必将成为中国21世纪环境与发展研究的重大课题。要完成这一历史课题,客观上要求在布局和规划这个特定空间地域的土地时,必须紧紧围绕“生态”这个中心,以“先治理,后发展”的可持续性的新生产方式为思路,着力考虑大城市郊县生态环境的保护和建设,并进行合理的土地生态开发,以建立一个和谐、稳定、高效、优化、有序的城郊土地生态经济系统,促进城乡接合部生态环境的可持续性发展。

2.大城市郊县土地生态开发的特定内涵

由于大城市郊县这个特定空间地域所具有的区位条件、市场条件以及它为中心城市服务的多功能社会经济职能,我们认为作为特定地域大城市郊县的土地生态开发是指紧紧围绕“生态”这个中心,立足于地域环境的整体优化和正向演替,利用景观生态学以及区域成长理论进行的符合城郊生态学要求的包括农业、工业、城市、交通、旅游业等城郊各种产业在内的土地利用规划、布局和设计。其目的是从土地生态系统的质能空间联系上,使人口、经济、资源和环境关系相协调,把自然—社会—经济复合系统的可持续性发展建立在城郊良好生态环境基础上,实现人和自然的和谐共生。

3.大城市郊县土地生态开发思路为了将大城市郊县建成一个既能为中心城市带来更多物质财富,又符合自然生态规律,有助于改善城郊生态环境的新型土地生态经济复合系统。我们以特大城市重庆市近郊县璧山县为例,对其土地生态开发思路作如下战略性构想。

3.1加强以水土保持林为主的城郊林业生态建设,使之成为城郊经济发展的永久绿色屏障

要改善城市生态环境,作为大城市郊县地域必须要有一定的林木覆盖度,否则就失去了生态—经济发展的屏障。缙云山、云雾山位于璧山腹地东西两侧,历来以青山茂林著称,其特殊的地理位置以及天然的生态适宜林地的优势,使之有条件成为城郊经济发展以及改善城郊生态环境的绿色屏障。但由于长期的人为滥砍滥伐以及林区内到处的陡坡垦殖,造成部分地段水土流失较为严重。加上树种和树龄结构的不当,纯林比例大（多以松、竹为主,占有林地93.34%）,混交林少;中幼龄林比例大（占有林地91.4%左右）,导致生物自我防治病虫能力较差,生态系统自我调节能力不强,因此东西两山林区的生态功能并不显著。张国枢、肖笃宁认为,大城市郊县地处城郊的区位条件,决定了其生态系统中的林木主要功能不是生产,而是美化和改善环境,因此应努力加强以水土保持林、观赏林为主的东西两山的林业生态建设,尽快使不适宜开垦的地段还林还牧,同时调整林种结构,多树种、多层次地间种、套种,以增强生态系统的自我调节能力。另外,对于地域内由于水土流失、矿业开发、城市化工程造成的“石化”现象以及腹地内的深中丘石质陡坡应种植具有水土保持功能的林木和人工牧草,促使生态复苏,使之不仅成为城郊经济发展的绿色屏障,有利于城郊生态环境的改善,也成为城市居民休闲、旅游、观赏的场所。

3.2适度进行旅游区开发、建设,实现城郊人类生态系统与自然生态系统的协调共生

景观生态学是土地生态规划、管理、设计和开发的基础。德国著名景观生态学家、第五届国际生态学联合会主席W.Haber教授提出的析分土地利用系统(differentiatedland-usesystem,即DLU系统)认为:在一给定的区域单位（RNU）内,占优势的土地利用类型（起源于土地的适合性和传统）不能成为存在的惟一类型,至少地表的10%～15％必须为其他土地利用或区元（ecotope）保存下来。只有这种通过空间异质性的保持或构建而形成的析分的土地利用,才有利于促进生物的多样性以及土地生态系统的稳定和平衡。根据这个理论,对于璧山县东西两山的开发可在立足于传统的适生林业生态优势即林木基质景观（forestmatrixlandscape）的基础上,利用其地段构建要素独特,景观雄、奇、险、秀、幽、旷,自然环境审美特征突出、人文景观集中的风景区。这也就要求,必须以生态环境负载极限作为风景区深化利用的尺度,积极进行风景旅游用地的规划和布局,增大土地利用的空间异质性,形成析分的土地利用。城郊旅游业的发展,不仅为中心城市居民提供了休闲、度假、娱乐和旅游的场所,增强了城郊区位为中心城市服务的功能,更重要的是通过对山区土地生态系统的适度开发,不仅不破坏生态平衡,不污染生态环境,反而使高度均质化的土地利用类型（林业）的异质化特征更为突出,而异质化是共生的基础,系统异质性越强,反馈关系网越复杂,土地生态系统将越趋稳定。这样,通过对东西两山林业用地的生态合理性的深度开发,一方面将使自然资源得到合理开发利用,获得良好的社会和经济效益;另一方面,也将使生态环境保持可持续的良性发展,促进生态系统稳定性加强,从而实现城郊人类生态系统与自然生态系统的高效、和谐共生。

3.3建立城郊耕地保护区,积极发展城郊型商品性绿色生态“精益农业”

由于中心城市的扩展、新兴开发区的建设以及城郊生态流廊道（如交通廊道等）的新建和拓展,大城市郊县地域内农业用地类型的非农业化趋势将是不可避免的。因此,很有必要将城郊地势平坦、热量充沛、水资源丰富、水热气配套组合良好、灌溉条件优越、交通运输便捷的区域划为城郊耕地保护区。城郊耕地保护区的建立,一方面可以保证城郊及城市居民基本的生存条件,即所需肉、禽、蛋、奶、鱼、菜、粮、油等食物的满足,进而增强城郊社会服务职能;另一方面,通过对优良耕地的保护,可以刹住城郊非农业建设乱占滥用耕地的歪风,使之合理、节约地使用耕地资源,自觉集中工业、城镇布局,促进产业配置的空间优化,进而改善城郊生态环境。例如,璧山县可将成渝高速公路、319线以及绵渝等干线公路两侧大约l公里的辐射直径之内的土地规划为一级城郊耕地保护区首先加以保护和利用。这些地域实际上正是城郊土地利用中农业用地与非农业用地的真正“斗争”区。其他离主要交通线稍远地域的土地,如璧南、璧北的浅丘、缓丘宽谷及河谷平坝列为次一级的耕地保护区,以粮食生产为主,积极建设城郊“米袋子工程”。至于东西山区、低山山麓深丘以及谷地深丘、部分中丘地则不必加以特别的保护（这当然不排除作为自然保护区加以保护和对它们进行土地生态开发）,因为这些地域由于受地理位置以及土地级差收益差异的影响几乎很少作为非农业用地使用,因此实施一般保护就行了。另外,作为大城市郊县,其特殊的区位条件、市场条件以及特定的社会经济服务功能决定了它的农业必须以“菜篮子工程”建设为标志,以商品化思想指导生产布局,生产管理上运用城市现代的高科技和最新管理手段,高起点、高水准集约化地发展高产、优质、高效的城郊商品性绿色生态“精益农业”。许多地区的经验证明,城郊生态“精益农业”的实施,不仅大大提高了鲜活农副产品生产的商品率和产出率,充分地满足了城市居民的需要,而且通过利用科学技术,大力推广城郊生态农业、庭院农业以及立体农业等集约农业开发模式,增加了土地生态系统食物链循环结构,大大改善了城郊生态环境的自我更新能力。例如,璧山县可在已具雏形的城郊型蔬菜商品生产基地,以龙梭山为龙头的水果生产基地和以享誉中外的“来凤鱼”为龙头的商品鱼生产基地的基础上,充分利用中心城市强大的经济、技术优势,努力从城郊土地生态系统的广度、深度、高度上来积极发展“无公害”精细蔬菜基地、淡季优质水果生产基地以及精养高密度商品鱼池,以促进城郊土地的有效开发,进而形成良性循环的城郊生态—经济系统。#p#分页标题#e#

3.4改变旧的城郊产业分布格局,建立新的有助于城郊生态经济环境优化和持续发展的空间配置机制

作为大城市郊县,由于它必然承担中心城市空间扩展以及中心城市工业（特别是“三废”等传统工业企业）的扩散,这使得它的生态环境表现出异常脆弱及日趋恶化的特征。因此,我们对大城市郊县的区域生态开发应从整体优化和持续发展效应上对旧的城郊产业配置作如下空间创新:

3.4.1合理调整土地,逐步实现土地的集中与规模经营以及城郊剩余劳动力的空间转移

篇12

关键词： 城市化；土地资源；可持续利用；循环经济

Key words： urbanization；land resource；sustainable use；circular economy

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）23-0083-02

0 引言

改革开放以来，随着我国城市化进程的加快也带来了一些问题，如城市用地向市郊耕地盲目扩张；土地应有的经济功能得不到发挥；城市化建设对生态环境造成破坏等等。本文旨在寻找一种科学的土地利用模式，从而加强土地的集约化利用程度，使土地资源走可持续利用之路，为我国的城市化发展提供理论参考。

1 我国城市化进程中土地利用存在的问题

1.1 首先，城市规划与土地利用规划不相符，土地管理部门和民用建筑部门之间缺乏沟通，注重短期利益损失了大量耕地资源。国家耕地使用虽有“占补平衡”的原则，但在城市化过程中占用的多为良田，补上的耕地质量却参差不齐，多为差地，数量平衡背后存在着质量危机[1]。其次，由于缺乏科学规划和有效监督，有些地方甚至在原有城市生态风景区积极发展房地产和商业区，导致公共绿地的人均面积不断减少。第三，城市土地利用结构不合理，工业用地比重偏大，城市绿地和交通用地比重偏小[2]。据有关资料显示，在我国大城市中，工业用地占建设用地的21.2%，而发达国家则不足10%[3]。由于城市绿化用地、交通用地所占比重偏小，我国城市存在环境质量差、交通拥挤等问题。城市“热岛效应”明显，生态环境差，严重影响了居民的生活质量[2]。

1.2 城市土地综合利用率低，土地的经济功能未得到应有发挥 提高土地资源的综合利用率旨在追求更高的经济效益、社会效益及生态效益。目前，城市土地资源配置缺乏战略安排，土地市场的定价系统难以充分发挥作用，使城市化进程中土地粗放利用和土地闲置浪费现象严重，土地资源利用效率较低。城市化中被征用土地多用于房地产开发、工业园建设，致使居住、工业占地比重过大，而基础设施、城市交通等公用设施用地比重过低[1]，工业企业位于市区的情况亦使生态居住环境恶化，从而降低了土地的综合利用效率，土地的经济功能没得到应有发挥。

1.3 城市土地转让系统欠完善 我国城市土地资源现阶段采用“双轨制”的转让分配方式，这种分配方式虽然也适应经济方面的发展，但是其并未按照市场规律对土地资源进行转让，难以体现土地的真实价格。而且由于信息不对称等原因，转让方拟转让土地却无法找到合适人选，而那些真正需要土地的单位或个人则无法找到合适的转让方，从而产生了土地资源的乱战、土地闲置等一系列问题。截止到2010年5月，全国共上报土地闲置2815宗，面积达16.95万亩[2]，土地闲置现象严重。

1.4 城市化对土地生态环境造成破坏 对经济快速增长的追求使得全国许多地方的工业企业迅猛发展，造成了重开发利用，轻土地保护的结果。“先污染，后治理”的思想盛行，以致废弃物任意排放，大量土地遭到破坏。与土地相关的法律法规不健全，以土地为载体的生态（社会、经济、环境）损失长期以来没有得到人们的充分认识，然而其影响却是巨大而深远的。例如，目前国内多省大米镉超标，土地资源污染已成为我国多地的“公害”，而对全国多目标区域进行化学调查也发现城市及其周边土地普遍存在重金属元素富集，这些元素在人口密集的城市地区富集，足以说明城市化对土地资源造成的破坏。

2 城市化进程中合理有效利用土地资源的对策

2.1 提高土地资源集约化利用程度 首先正确处理城市化发展规划与土地利用规划之间的关系，并加强两者之间的协调与衔接，可以提高土地资源的利用效率。其次，强化土地整理，对以往征而不用的闲置土地、零星的弃耕地、旧宅基地进行整理，注重土地的内涵式利用管理。此外，应积极发挥市场对土地资源配置的主导作用，建立有序的土地市场和合理的土地资源定价系统，对城市土地价格进行全面而系统的评估。

2.2 用循环经济理念指导土地资源利用管理 在土地管理利用过程中引入循环经济理念，既有利于土地资源的可持续利用，又丰富了土地科学的理论体系。应该结合地方实际情况，强化土地利用总体规划的统领和操作功能，在土地资源集约化利用的基础上，合理有效地利用土地资源。同时应充分考虑社会效益、经济效益和环境生态效益三者之间的关系，将粗放的传统经济增长方式转变为“资源—产品—再生资源—再生产品”的循环经济模式，坚持走可持续发展之路，实现土地资源的集约化利用。

2.3 加强对土地资源的生态保护 城市化一方面对区域经济的快速发展做出了卓越的贡献，另一方面也对土地资源生态平衡造成了一定程度的负面影响。城市规模盲目向市郊“摊大饼”式地外延扩张，市郊很多优质耕地被征用于房地产开发及工业企业厂区的建设，致使城市化过程中耕地总量持续减少，耕地质量下降。因此，寻找限制城市盲目扩张的方法显得尤为突出。在这方面，天津市的成功经验值得借鉴。天津市自1987年起在城市外环路外设置500-1000米宽的外环绿化带，目的是以绿化带来约束天津市区不再向市郊外延扩张。

2.4 深化土地资源有偿使用制度，严格土地管理 国有土地的赔偿制度是指政府的国有土地使用权转让给土地使用者，在一定时期之内，土地使用者应该支付土地使用权补偿的法律制度。首先，深化土地资源有偿使用制度，可以从根本上控制土地资源的违法违规使用及土地闲置、土地粗放型利用等关键问题。第二，土地管理部门的行政监督和公众的参与仍然是监督实施的重要办法。最后严格土地管理，能用劣质地就不用好地，能少占用土地资源就不多用，节约每一寸土地，特别是要保护耕地资源，切实推进城市化与土地集约化利用的有机结合。

3 总结

在城市化进程中，能否对土地资源进行可持续利用，是城市化能否良性发展的物质基础和前提条件。目前，随着我国经济的快速发展和城市规模的扩大，土地资源缺乏已成为一个重要的外部制约条件，土地资源的合理利用不仅能够解决土地资源不足的问题，而且可以使原本用于土地资源积累的大量资金转而用于城市化的建设。城市化与土地资源之间的良性关系可以细化为城市化与耕地保护协调发展，即不仅要保证城市化的顺利进行，同时也必须保护耕地，节约利用土地，从而提高土地集约化利用的程度。所以，研究城市化进程中的土地利用问题，对选择合理的城市化发展模式，促进经济持续、健康、稳定地发展具有重要的战略意义。

参考文献：

篇13

中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地产概况

（一）南充市

南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。

据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。

（二）南充市房地产

1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。

（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。

2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。

二、态势分析

数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。

（一）土地市场

经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：

从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。

（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）

1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。

2.二手房交易情况。

三、土地结构时空优化理论

（一）土地结构理论研究

土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。

土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。

研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。

土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。

xi=Fi经+Fi社+Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。

Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。

1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B・e－cu。

其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。

负指数函数模型是一种简单的理想化模型，只考虑了一个表示区位的到市中心距离的变量。因此这一模型比较适合于空地或新建住房的价值估计。

2.特征价格模型。特征价格理论认为异质性产品由众多不同的特征组成，产品的价值体现在其具有的承载效用的属性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i个特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i个特征量的价格

特征价格模型一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式，因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法。

（二）土地结构时空优化

土地结构的时空优化主要有地理结构优化和土地经济结构优化两方面。地理结构优化表现为地理信息系统的研究和多维可视化建模等。土地经济结构优化主要通过分析经济影响因素，确定显著指标，根据约束条件或者目标函数模型拟定可行方案和优化选择。

进入信息社会，已开始时空数据模型和时态地理信息系统的研究。如土地资源动态监测、全球变化、环境等方面监测、水土流失和土地变化，数字地球等。时空数据模型大体有时空立方体、时空快照 、基本状态修正、时空三域等。

在土地利用规划中，结构优化一般采用综合平衡法、线性规划法、系统动力学模型、动态规划法、灰色线性规划法、模糊线性规划法等。并且开始从以单一目标向可持续发展条件下多目标土地利用结构优化转化。通过软性和弹性的综合效益结合硬性的经济效益，为决策者提供多个供选方案，实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的总目标。

四、南充市房地产优化

（一）土地结构时空优化于房地产之应用

房地产的价值，从市场经济角度看取决于供求，而从长期看来源于消费者的心理预期，主要表现为区位和环境价值。城市内部的区位优劣是随城市发展在时间与空间轴上进行演替、变换的。从时间轴看，科技进步、经济发展、产业更新、功能变更，使空间区位转化。从空间轴看，随着城市规模、形态与内部结构变化，交通运输条件改进，空间区位优劣也在变化。总之，区位优劣具有动态性和不稳定性。

土地结构时空优化理论表明，在城市土地、房地产价值众多影响因素中，中观层面的区位因素是最重要原因，其中经济集聚度和交通条件又是其中尤为重要的因子。

城市增长决定城市内区位优劣空间结构的演变机制。城市空间在经济、社会、政治、技术及其自然历史条件等因素的作用下发生着增长，其增长反映在实体上，即为就业、居住、交通流及服务消费和服务设施空间的增长。

根据国内外学者研究，结合中国实情，在中国城市房地产结构优化中要注意土地、房地产的时空阶段变化：市场建立初期，市场机制开始发挥，价值空间分布初步呈现类同心圆的形态，此时市场欠完善，梯度差异大波动明显；市场逐渐完善成熟后，随着城市的快速增长，空间梯度结构将呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势，多中心、交通走廊等对空间分布形态影响较大。

（二）南充市优化策略

1.背景分析。作为南充区域性的房地产市场，从宏观角度来说，一方面受国家宏观经济形势影响，另一方面随房地产整体市场形势变化。从2006年底至2009年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓。金融危机爆发之际国家放下抑制之剑而挽扶房地产业使市场回暖。刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。

从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。其次，从供给角度看，近几年，供给量增长相对过猛。外地开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也成为必然。

2.空间板块间竞争重点类比元素分析。顺庆区：顺庆区平均住宅均价为2 595元/m2。顺庆区多层均价为2 381元/m2，电梯均价为3 217元/m2。其中，高档楼盘均价为3 127元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 367元/m2。嘉陵区：嘉陵区住宅均价为2 320元/m2。多层均价为2 315元/m2。电梯均价2 552为元/m2。其中，高档楼盘均价为2 525元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 170元/m2。高坪区：高坪区住宅均价为2 088元/m2。多层均价为2078元/m2，电梯均价为2 267元/m2。其中，高档楼盘均价为2 148元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 060元/m2。

3.价格结构及时空优化分析。根据时空优化理论，南充城市增长形成了一定的多中心及交通走廊区位。南充市房地产以住宅为主，交易活跃的六成以上市场集中在顺庆区，其价格主要分布在以下五个空间。

（1）五星花园区域。五星花园区属于老城区的中心，旧城改造的发展方向，交通便利，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，不太适宜居住。拆迁费用较高，工程进度缓慢。

开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦绣北湖，均价都在4 000元/m2以上，最高达到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在较长时期内适宜高集约度及商业化开发。

（2）市政新区区域。市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风・玫瑰园等楼盘。

开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，总体而言相对较低，具一定上涨空间。由于开发的时间效应，短期内适宜中产及老年阶层，多以环境及品质取胜；逐步向生活工作过渡。

（3）滨江大道区域。南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。

开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少；价格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于购房意识的舒适及环境生态需求转化，销售情况较好，具良好升值潜力。

（4）蚂蟥堰区域。蚂蟥堰区域属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城、香江水上乐园等，规划为嘉陵工业区，商业氛围渐渐凸现。由于离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。

周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在2 200元/m2～2 800元/m2，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，将来随城市增长会成为人们工作居家的主要区域。

（5）华凤新区域。华凤新区属顺庆区，毗邻“打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，有西华师范大学和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延西华路上去，有十个楼盘左右，但总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便。价格在2 200元/m2～3 100元/m2。未来专业化发展还需要经历一定时日。

总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有上涨空间。

五、结论

根据时空优化理论，随着振兴川东北，南充市人民生活水平不断提高，对于居住环境的要求也越来越高，开发楼盘项目的主要趋势是趋向于中高档电梯公寓，别墅和洋房小区，而高层电梯公寓将会是南充房地产市场的主流市场。

在今后的土地结构优化及房地产发展研究中，需要将时间维度和空间状态结合，并把握发展阶段和利用强度，进行多目标综合效益优化，将成为未来的必然趋势。

参考文献：

[1]严金明.简论土地利用结构优化与模型设计[J].中国土地科学，2002，(4): 20-25.