关于房产的法律知识范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇关于房产的法律知识范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

你记得人小鬼大的刘锣锅吗？你还记得电视片《刑事侦察》中的郭队长吗？我羡慕岁数小而学识渊博的刘锣锅，但我更崇拜通晓法律，活用法律的郭队长。我是一个12岁的小女孩，可我却有八年的学法经历，也算是一个“老法民”啦！

不信，请看——

在我四岁的一天，我正在津津有味地看着动画片《猫与老鼠》，邻居张梦舟大姐姐到我家来玩。就在我去给她开门的几秒钟，爸爸和妈妈就把电视换到了他们痴迷的节目《今日说法》，当然我不会答应了，耍起了小孩“娃娃脸说变就变的看家本领”，哭着吵着要看动画片，爸爸和妈妈差点也招架不住了我，此时梦舟姐劝我说：“《今日说法》就是一个个有趣的故事，很好看的，而且还能学不少的法律知识，尤其是我们可以用它来保护我们自己呢！”我也就勉强听进了，停止了哭闹，同爸妈和梦舟姐静静地听着《今日说法》中关于一家夫妻闹离婚产生的房产纠纷故事。

当我们正被故事吸引时，“张梦舟，快去练琴啦！”楼下的一声大喊惊动了我俩，梦舟把头从窗口探出去答应了一声就走了。过了几分钟《今日说法》播完了，我马上换回了儿童频道，可是动画片没了。突然在我的脑海里闪过一个念头：曾经妈妈给我看过我们家的房产证，房产证上不只有我爸爸的名字吗？那不是说没我和妈妈的份啦？这不公平！如果爸爸不要我和妈妈，那我和妈妈不就没家了吗？那要是把他换成我的名字，我们一家三口不就永远不会分离了么？我从爸爸处要了钥匙，悄悄地打开抽屉一看，房产证上果真只有爸爸的名字，我试着用橡皮察抹着爸爸的名字，可是名字改不了，难道就没办法了吗？耶！房产证旁边不是还放着户口簿吗？我要是把户主爸爸改成我的名字，那房产证上就理所当然地是我的了吧？我仔细一瞧，户口簿还是活页呢，这不太简单了，真是天助我了，把第一页的爸爸与第五页的我对换位置，不就行了吗？不错，我三下五除二地就换好了，并悄悄把它们放回了抽屉里。

晚上，我把这事郑重其事地给妈妈说了一遍，妈妈拍着我的小脑瓜笑得流出了眼泪，爸爸在一旁听了也觉得很好笑，我可急得要哭了。一会平静后的妈妈将我搂进她的怀里，给我耐心地解释起来，我睁着大眼睛似懂非懂地听着，一会爸爸也凑了过来帮着妈妈解释，许久爸爸和妈妈让我终于明白了其中的道理：房产证上虽然只有我爸爸的名字，但房产是爸爸和妈妈结婚成家后买的，那属于夫妻共同的财产。这下我可高兴了，既然房产是爸爸妈妈共同的，当然就有我的一份啦！

经过这件事情，我也慢慢地喜欢上了每天中午的《今日说法》。逐渐地我又在喜爱法律知识的爸妈影响下从书本、电视上学到了更多的法律知识，尤其是我已经懂得怎样用法律来维护我的合法权益，让法律时刻保护着我。

篇2

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有权转移登记面临的困境

近年来，随着城乡一体化进程的不断加快，城市区域范围的快速扩张，新建商品房的数量也在急剧增长。而随着2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的正式施行，标志着房屋所有权等相关不动产权利的统一登记工作正式进入落实阶段，同时，也给产权登记申请人和不动产登记机构带来不小的挑战。

对于产权登记申请人来说，办理商品房的房屋转移登记程序繁琐而复杂，粗略估算，至少涉及办理房屋核档手续、领取核档证明、查询首套房证明以供税务机关减免税收使用、房屋测绘、税务登记、与开发商共同申请产权转移登记、交纳相关税费、交纳维修资金及相关费用、领取产权证书、贷款的购房人进行抵押权登记，然后再次领取产权证书等10余个程序。而且，上述事项的办理除了要消耗申请人大量的时间和精力，有时还需要申请人及其配偶共同办理，有些甚至需要银行和开发商协助购房人办理，等等。繁琐的程序、办理过程的兴师动众、严格的审核让申请人精疲力竭，望而却步，要求登记机构简化程序、提供便利、提高效率的呼声日渐高涨。

对于不动产登记机构来说，成千上万套新建商品房产权转移登记工作对其来说无异是个巨大的挑战：一方面面临着新建商品房数量大、购房者人数多、登记程序复杂等情况；另一方面面临着房产登记机构工作人员数量有限、法律素养欠缺、机构运转能力不足等问题。而且，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律规定的施行，虽然给房产登记机构履职行为提供了完善的法律依据，但同时也规定了严格的法律责任，如：根据《物权法》的相关规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这表明登记行为的准确性、合法性已成为房产登记机构在登记工作中应当慎重考虑的重要问题。而实践中，房产登记中心的普通工作人员有些并不具备专业的法律素养，对相关法律知识理解不深，如果遇到购房人婚姻发生变更或家庭情况比较复杂等情况，如何依法确定房产的产权登记人确实给他们提出更为严格苛刻的要求。

二、委托公证，为新建商品房所有权转移登记提供一站式服务

（一）委托公证的法律适用

公证，顾名思义，公而证之。公证处是我国唯一的法定证明机构，公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能，在经济社会发展进程中，始终扮演着积极主动适应社会需求，不断创新服务方式的经济发展方向指引者、经济民事关系协调者和公共服务供给者的角色。《公证法》第36条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据”。《民事诉讼法》第69条也规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。《不动产登记暂行条例实施细则》中，包含公证内容的条款多次出现，尤其是在继承、受遗赠、委托方面更为明显。可见，公证制度对于保障不动产在市场的安全流转、维护买卖双方的合法权益具有重要作用。

（二）委托公证的司法实践

针对前面所述新建商品房所有权转移登记面临的困境，着眼公证业务的科学发展和为经济社会发展添砖加瓦、保驾护航的目的，近两年来，公证人逐渐从足不出户、坐等上门，高高在上的被动式公共服务供给者位置上走下来，逐步走向积极主动适应群众和社会需求，不断创新服务方式，变更服务理念，为人民群众提供更便民法律服务的轨道。其中，不动产产权转移登记委托公证就是公证人众多有益探索中的一项：当一处楼盘五证齐全具备售房条件又能办理产权转移登记时，公证处便指派了解税务政策、熟悉产权登记流程并精通法律知识的公证员入驻商品房开发楼盘，向购房人进行与产权转移登记相关的法律宣传，并告知购房者相关的办理流程和程序、所需要提交的相关材料及所交纳的税费及其他相关费用。同时征求购房人的意见，根据其个人情况是否愿意办理委托公证，对购房者逐一讲解委托书中所涉事项并告诉其法律后果。自愿办理公证的，公证员现场为购房者根据其本人的购房情况及家庭情况起草一份涵盖所有委托事项的委托书，并现场为其办理公证。事实证明，公证员每到一处，成百上千的小区业主们会将公证员团团围拢，向公证员询问办理产权转移登记的流程及相关法律规定，公证员均会耐心地为小区群众一一解答。据不完全统计，仅太原市三家公证处2015年办理的委托办理所有权转移登记的委托公证就有上万件。

（三）委托公证的社会意义

对购房者来说，只需到一趟售楼处，签署一份委托书，银行、房产局各部门、税务局及其他部门的所有手续即可全部办完，只等领房屋所有权证书即可。通过办理委托公证，既让他们了解了《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》等法律知识和银行、房产管理部门的办证程序和流程，也让他们用最短的时间、花最少的钱，办了最繁琐的事。对于不动产登记机构来说，不动产申请人在申请办理不动产登记业务中的许多法律问题可以在办理委托公证的过程中得到公证工作人员专业的法律咨询和解答，同时公证委托书的办理也使他们不用再面对成百上千的购房业主，仅仅形式审查一下由公证处已严格审查过的《委托公证书》即可，给他们的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，规避了风险，又节省了时间，提高了工作效率，使得产权登记机构及其工作人员可以心无旁鹜地投入不动产登记工作。对公证处来说，担负着调整民事关系与经济关系，建立社会主义的民事和经济法律关系，预防纠纷，减少诉讼，促进社会安定团结的重任，通过办理业务，有效地宣传了法律，宣传了自己，并将公证工作用到了社会的需要之处。这种一举三得的举措，充分发挥了公证工作的职能作用，对推进经济建设，维护社会主义市场经济秩序、维护社会稳定、维护国家利益和公民、法人及其他经济组织的合法权益都产生了积极影响，发挥了不可替代的重要意义。

三、新建商品房所有权转移登记委托公证带给公证事业的有益启示

办理新建商品房产权转移登记委托公证的办理给了公证事业一个重要启示：随着经济的飞速发展、社会的不断进步和法制的日臻完善，广大人民群众的法律意识日益提高，他们渴望得到行政部门和司法机关给予的法律层面的有效保护，更希望得到公证处等社会组织提供的亲情式服务。社会不是不需要公证处，只是还有许多陌生领域、众多的棘手问题亟待公证处去开拓和破解；人民群众不是不需要公证服务，只是还不知道能去哪里寻求帮助，更不知道公证处能提供哪些方面的服务。

作为法定的证明机构，公证处只要秉承“诚信”本色，紧跟时代节拍，切实把握社会主旋律，真正溶入到飞速发展的经济领域中，充分满足社会的需要，全面、正确地履行法律赋予的神圣职能，就能使司法为民理念和公证科学发展观念在实践中不断得到升华。实践带给公证事业的重要启示是：首先，公证处是法律服务部门，每一名公证员都是法律工作者。这就要求每一名公证员必须不断地学习新知识，钻研新领域，掌握更多、更新的法律知识，使自己成为名符其实的法律“专家”，并将这些知识和社会的实际情况联系并加以运用，才能真正体现出公证处及公证人的价值。其次，公证与经济社会发展密不可分。公证处必须密切关注经济的发展、社会的需要，并结合法律的新点、亮点，急人民群众之所急，想人民群众之所想，解人民群众之所难，才能有更广阔的发展前景。公证处只要乘势而上、把握先机，在市场经济浪潮中搏得一席之地，就能真正成为经济社会发展进程中一支不可或缺的生力军。

参考文献：

[1] 中华人民共和国物权法

篇3

“浦东新区女律师联谊会”（简称“浦东女律联”）是上海市首个区县级女性律师社团法人，成立五年来，女性特有的母性情怀和律师务实理性的职业特点，使浦东女律联所到之处，皆传递着一份恰当的暖意。 我的财产我该如何做主

“小姑娘，你们要再来啊，这些知识我们平时接触不到，不过很需要啊！”浦东新区一家养老院的几位老人谈到定期来做法律专题讲座的律师姑娘们总是赞不绝口，不久前，“我的财产我做主”的专题法律讲座尤其引起老人们的兴趣。

浦东新区女律师联谊会会长周兰萍告诉记者，近年来，受房价急剧翻倍的现实影响，涉及房屋继承、房产遗赠的诉讼频发，在遗产继承纠纷中占有很大比例。老年人权益保障，成为了整个社会关注的一个重大问题。上海这个高度老龄化的城市，养老问题尤其突出。“我们浦东女律联的律师们在走进社区的日子里发现，很多老年人实际上对遗嘱的制定形式、内容以及效力等问题存在很多盲区。”

送法律服务进社区的过程中，浦东女律联曾经遇到这样一件事――童老先生没有什么财物，唯有正在住的一套老房子，他想把这套房子留给照顾自己最多的小儿子。他把这个想法小心翼翼地写在了纸上，并把这张纸宝贝似的藏了起来。在他看来，这是一份能左右房屋未来走向的遗嘱。然而他不知道的是，这套房子是使用权房，不能被继承。

童老先生的误区也是很多老人的法律盲点，不仅是使用权房不能被继承这条，窘迫的现实是，很多老人根本就不知道一份有效的遗嘱该是怎样的。

就这样，“将合法遗嘱在民间普及推广”的想法促成了“公益遗嘱进社区”的诞生，这个由女律联携手浦东新区妇联开展的项目始于2014年，在广大社区老人的欢迎声中迅速成为女律联的品牌之一。

女律师们利用自身的专业法律知识为社区以及养老院的老人们以案释法，普及遗嘱相关法律知识，解答老人关于人身、财产等方面的问题，帮助老年人通过合法有效的方式去处置自己的财产，维护自身的合法权益，亦减少因权属不明所引发的家庭纠纷。

“这个过程中，我们发现，这不仅仅是老年人感兴趣的话题和需要补充的常识，很多年轻人也觉得这是需要了解的法律知识。”周兰萍说：“基于这种广泛需求，公益遗嘱进社区将在2015年元旦后进行更大规模的推广。”女律联会在其公众微信开设“公益遗嘱进社区”的专栏，通过网络平台使更多人接触并学到相关法律知识，并为此打造一个专属案例库，包括基本法律知识的汇编、经典案例的解读，最终这些信息会结集成一本小册子。

此外，会长周兰萍还将会带领女律联的理事对目前1500多名在会女律师进行各自专业的梳理，凡是在遗嘱、继承方面有所专长，并且有做公益意愿和条件的，都将成为这个项目的储备人才，为更多社区和老人护理机构提供普法服务。

“我们往往在被动地接受一些咨询，这时纠纷已经发生了，但在我们的案例宣讲中，很多老人通过学习，能意识到一些问题，并对其进行防范，维护自身权益的同时，对整个社会的稳定也有好处。”周兰萍会长和几位女律联理事充满干劲地说。 老弱妇孺的强力外援

据全国妇联的一项最新抽样调查表明，家庭暴力现象目前在我国具有相当普遍性。而全国2.7亿个家庭中，遭受过家庭暴力的妇女已高达30%，其中施暴者九成是男性。 百场讲座入百所学校，“律师进校园”活动对培养和引导青少年法治思维和理念将起到更好的作用

在浦东女律联律师们的日常工作中包括在妇联法律援助中心值班，其间，女律师们接到了许多前来咨询婚姻家庭纠纷的女性，而她们当中曾遭受家庭暴力的情况非常普遍，这种暴力行为甚至波及未成年子女。然而遗憾的是，由于各种原因，很多女性在遭遇暴力后不愿及时求助，或者担心在求助后会面临更为严重的家暴。

一次，一位女当事人前来咨询。一番谈话后，接受咨询的女律师发现，她是长期受丈夫家暴的典型，曾多次报警但苦无证据，因为丈夫每次殴打完她之后，便将其锁在房屋内，等其伤口自动愈合后再将其放出，所以警方也没办法积极介入。这名受尽的女性，最终在女律联律师的帮助下，通过离婚的方式将自己从这段悲惨的命运中解脱出来，并获得了相应的损害赔偿。

2012年，浦东女律联志愿者的身影开始出现在新区妇联的法援值班窗口，在妇女儿童权益维护工作中发挥着重要作用。女律师们经常向社区居委干部和居民等开展讲座及义务法律咨询，普及关于反家庭暴力的相关法律知识和取证及维权方法，以唤醒更多的受害妇女运用法律的武器来捍卫自己的合法权益。

2014年，国务院法制办对《反家庭暴力法》向社会征求意见，这个法律的提出和制定非常有现实意义。《反家庭暴力法》草案后，女律联的律师们第一时间进行了学习、研究并结合自己的从业经验和想法提出了不少修改意见和建议。她们中间有很多人既为人妻又为人母，对于长期在家庭暴力阴影下生存的弱势群体心存怜惜，真切希望有一部法律可以保护这些妇女儿童。

除了以老年人和女性权益保护为主题的公益普法活动外，青少年也是女律联重点关注的群体。青少年的成长关系着国家的未来，学校又是影响乃至塑造青少年思想及行为的重要场所。这样的背景下，“律师进校园”项目顺势启动，“让孩子们有法律意识，知道他们有些什么权利义务，包括学校在内，也应明白自身的权利义务，将那些过去习以为常的做法进行筛选，看看哪些合适，哪些是需要改变的。”一位讲师告诉记者。

值得一提的是，“律师进校园”的法制宣讲主题还融入了十八届四中全会提出的“依宪治国”理念。因为对宪法，一般学生大多认识肤浅，只知“宪法是国家的根本大法”，将“宪法是什么”“宪法规定的公民的权利义务究竟为何”等这些知识融入校园法制宣讲活动，用一些生动的案例引起学生的探知兴趣，让学生在自我意识觉醒的年龄懂得宪法，进而将宪法的知识引入更多的家庭。而在整个宣讲活动中，女律师的专业水平也得到了提升，更加自信，更接地气。

目前，在浦东新区司法局、教育局和中伦律师事务所（北京中伦公益基金会）的支持下，女律联与浦东新区律师青联组织40名律师正联手开展“律师进校园”活动，2014-2015年度预期将有百场讲座进入百所学校。 那些年，我们义务做过的法律服务

有人说，法律是督促人们规范行为、回归理性的武器，因此它必然是冷硬的。其实不然，只要运用得法，法律恰能给予人们一份守护与温暖。

在女律联为浦东众多街道社区提供义务法律咨询服务中，还会涉及一些无偿的法律援助。其中，有对母女令她们印象深刻。

王女士是一名超市员工，家住潍坊社区，有一个女儿读初中。她的丈夫嗜赌成性，家里的生活全靠她微薄的收入维持。突然有一天晚上，一个陌生人敲开了王女士的家门，拿出一份《商品房买卖合同》，要求她们限期搬离住所。

王女士接过合同一看，她的丈夫竟然背着她将一家三口唯一的小房子以极其低廉的价格卖给了眼前的陌生人，王女士和女儿顿时哭作一团，而她的丈夫则不见踪影。接连几个晚上，买家不断上门逼她们腾房。被逼无奈的王女士拨打了110报警，但警察上门了解发现这是一起民事纠纷，建议王女士通过法律途径解决。

王女士和女儿顿时傻了眼，她微薄的薪水如何负担高昂的律师费用？但若房子没了，今后她和女儿又将怎么办？王女士悲痛欲绝。目睹这一幕，王女士的女儿提起笔给时任上海市市长的韩正写了一封信，请求韩正市长帮忙保护她和妈妈的房子。

潍坊街道得知这一消息后，第一时间安排人员前往王女士住处，由于涉及法律方面的问题，街道也通知了女律联的律师们一同前往，在暂时安抚了王女士和女儿的情绪后，女律师们随即调查了房屋目前的权属情况，明确该房产属于王女士和其丈夫的婚后共同财产。

之后，她们联系了该房屋的买家，经过对合同认真审阅后发现，合同中只有王女士丈夫的单独签字，而且房屋价格明显低于市场价。在未取得房屋共有权人同意的情况下，以明显低于市场价的价格恶意出售房屋，房屋买卖行为应视为无效。女律师们立即就案件情况向在场的街道工作人员及王女士进行了细致的讲解，并建议她立即提讼维护自己的合法财产权利。

考虑到王女士的实际经济情况，女律师们为她提供了免费的法律援助，无偿地了全部诉讼程序。后经浦东新区法院判决房屋买卖合同无效，王女士赢回了房屋，在拿到判决书的那一天，她久久地拉住女律师们的手，不断表示感谢。

这样的故事，在社区还有很多。一些居民因为不懂法，往往采取一些极端或者不明智的方式维护自己权利，结果往往适得其反。

篇4

老人想要以房养老，怎样才能保障安全？

产权人要直接与金融机构发生借贷关系

刘晓颖（北京市致诚律师事务所律师）

所谓“以房养老”，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。

在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。

而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方，签订的是委托合同而非抵押合同，因此最终才会失去房子。

作为律师，我想提醒老年人及家属，要言不轻信：生活中，有些人和老人非常聊得来，但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景，这些就是陌生人。老人要有防范意识，诺不轻许，守护好自己的房产。

老年人最基本的是要老有所养，老有所居。房屋价值居高不下，老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财;掌握基本法律常识：包括房产抵押登记和公证常识，一切公证行为都将产生证据上的效力;增强风险意识，谨慎选择投资渠道。投资过程中，既要考察有关企业是否合法注册，也要分析其承诺的高额回报是否合理，更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。

“押房理财”不等于“以房养老”

陈晴（重庆大学法学院经济法研究中心副主任）

2014年保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机，在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前，抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。

“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书;而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”，本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。

一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人的房屋产权将被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。

二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。

三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同，如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传，就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

养老金管理，要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演，对于那些不具备金融从业资质，打着“以房养老”名号，从事“押房理财”的机构，地方金融监管部门应该加强监管，避免造成不良影响。

“以房养老”推广难

与诈骗案频发有关

王琮玮（京师律师事务所合伙人律师）

先来看一下养老房诈骗的基本模式：抵押房产――用抵押款理财――理财收益分文未获――房产被低价过户。

房子，是普通家庭最重要的资产，也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务，老无所依，还有人担心社会保障制度不完善，老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。

老人一旦被骗，就很难收回房子。为了钻法律空子，骗子们会对现有法律深入研究，签订完整的委托协议，甚至对委托合同进行公证，而一旦公证，如何证明老人被骗就变得更为棘手。

另外，老人维权意识和基本法律知识欠缺，被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉，这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。

“以房养老”诈骗案件的增多，进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷，更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有：

一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多，极易引发法律上的纠纷，除了民事责任外，有的案例中甚至还会涉及刑事责任。

二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及，养老市场依旧依靠传统模式，导致以房养老政策被钻漏洞，各类型的诈骗事件频发，且相关法律法规缺位，老人无法及时有效地得到法律保护。

三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计，在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定，阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说，就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。

大棒加胡萝卜，一手防范一手激励

柴效武（浙江大学经济学院教授）

不法机构借着“以房养老”的名义，诈骗老人房产，有多种状况：

一是收罗老人的房产证，到银行办理抵押取得贷款资金后，用来炒股，同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花，部分老年人觉得“看上去很美”，但如果该机构炒股票亏本，抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。

二是不法机构利用有些老人爱占小便宜，文化程度不高，合同意识不强的特点，借故与老人签订房产抵押合同，实质上却可能是移花接木，伪造住宅出售合同并公证，骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。

三是未得到国家相关部门同意，私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务，并在业务开办过程中随意增加收费项目，提高收费标准，加大贴现率，将一切好处留给自己，一切风险和坏处都推给老年人，最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。

篇5

初中生的生活空间正在逐步扩展，思维能力也逐渐增强，只有开放式的思想品德课堂才能适应这一状况。这对教师提出了更高的要求，我们必须认真研读课程标准，研究学情，才能有的放矢，用准确、简明的问题，引领学生的道德认知，促进其思维发展和能力提升。笔者曾观摩镇海蛟川书院冯雄斌老师执教的《我有肖像权》一课（人教版八年级下册第四课），对其课堂精彩的问答仍记忆犹新。

教学中，冯老师选取了演员赵本山为维护自己肖像权将海南天涯在线网络科技有限公司告上法庭的真实案例，并以此案例为主线，设计了“案件回放”“庭审现场”“依法断案”“学以致用”四个环节。在“庭审现场”教学环节中，关于“天涯公司利用赵本山的卡通形象做广告是否侵权”有这样一段师生对话：

师：下面请同学们分组扮演本山大叔的律师和天涯公司的律师，各自阐述理由。

生1（大叔律师）：没经过赵本山的同意，就用了他的卡通图像做广告。

生2（天涯律师）：我们又没用照片，我们用的是卡通图像，卡通图像又不是肖像。

师：双方争论的焦点是什么？卡通图片是不是肖像？师生共学与肖像相关的法律知识。

师：（展示各种形式的赵本山肖像，请学生判断）因为每个人的肖像都是独一无二的，一看到这些图片，我们就知道这是本山大叔。那么，这种卡通图片是不是属于赵本山的肖像呢？

生3：是的，因为卡通图片是绘画的一种特定形式。

师：那你还可从哪些地方看出这是赵本山？

生4：衣着打扮、面部表情、脸型特征、“不差钱”的旁白等。

师：第一轮较量，谁的理由更有法律依据？

生：赵本山。

本课的教学重点是“引导学生理解什么是肖像权，侵害公民肖像权的行为有哪些”，突破教学重点的前提是学生对肖像有准确的判断。依据这一教学目标，冯老师在上述教学片段中提出问题：“双方争论的焦点是什么？卡通图片是不是肖像？”问题虽简单，却抓住了教学难点，引导学生围绕教学目标展开思考，引导学生理解什么是肖像，并由此为理解肖像权和侵犯肖像权的教学做好了铺垫。

二、理清教学逻辑，环环相扣地问

在思想品德课教学中，简单的提问往往蕴含着一定的逻辑主线。教师必须整体把握教材，梳理每一课内容的知识逻辑、能力逻辑和情感逻辑。如此，才能从学生已有知识入手，顺着学生的知识生长点科学设问，通过新的问题激活，不断追问，形成新的知识。

在2012年的浙江省优质课比赛中，温州十七中金哲谊老师带领学生学习“公民的政治权利”时，有这样一段对话：

新闻回放一：王良才为了注销房产证，跑了七趟房管所后，对方回复说还要审审看。

师：如果你是王良才，你会怎么做？

生：我会检举。

师：我们到底有没有权利，能不能这样做呢？请找出相关依据。

新闻回放二：王良才的遭遇在朋友圈引起热议，QQ群朋友的留言建议略。

师：你赞同他们的说法吗？请结合所学知识说明理由。

师：除了监督权，公民还有哪些政治权利？

师追问：还有哪些渠道？

生：向人大代表和有关部门举报。

生：行使网络监督权，比如微博。

在这一环节，“你会怎么做”“你知道吗”“你赞同吗”这种问题就指向对学生已有知识的了解。在掌握了学生的学习水平后，金老师教学思路清晰：一方面，从点到面，先让学生了解监督权及法律对公民享有监督权的规定，由此入手，扩展到公民享有广泛的政治权利，先让学生掌握行使监督权的渠道，扩展到行使政治权利的多种渠道。另一方面，由点到线，从什么是政治权利到公民享有哪些政治权利，再到公民享有政治权利的途径，由此形成了递进的教学逻辑。遵循这样的知识逻辑，问题环环紧扣，领着学生走向知识的更深处。

三、触发生活经验，凸显主体地问

初中学生知道的法律知识比较少，也很少接触真实的法律案例，但在社会生活中，他们已经获得了一定的处事经验。从学生的生活经验出发，创设情境，设计问题引导学生自主探究，不仅能拓展学生的生活经验，更能激发学生的主体自觉，实现道德的自主建构。

在教学《维护消费者权益》（八年级下册第八课）一课时，教师在“聚焦案例”环节，有这样一段设计：

创设教学情境：小吴同学对自己网购的裤子颜色不满意，在一周之内退货给网店时，遭遇网店以“商品质量没有问题，包装拆除影响下次销售”为由不予退货。小吴很生气，就在网上用恶毒的语言给网店留言，诅咒网店，并把自己的遭遇投诉到当地工商管理部门网站。

师：请大家分析，网店的行为侵犯了吴同学的什么权利？为什么？吴同学的维权方式正确吗？”

生1：消费者有权自主决定是否购买何种商品，网店侵犯了小吴同学的自主选择权。

生2：他用恶毒的语言诅咒网店不正确，公民要以合法的方式维护自己的权利。

师：小吴同学如何以合法的方式维护自己的权利呢？

生3：可通过当地工商管理部门的网站投诉，要求工商管理部门出面处理。

生4：以我的经验，还是跟网店老板理论比较好，他真心想做生意，摆事实讲道理应该行得通。

生5：我有一次在超市买到过期的点心，我打12315电话，消协很快就调解好了，超市给予我7倍的赔款。

生6：我姑姑通过打官司夺回了房产，小吴同学应通过打官司来维权。

生7：打官司也是一种办法，但是打官司既需要成本又费时，为了一条裤子跟小贩打官司好像不值，我想还是前面几种办法更常用。

……

师：梳理大家分享的生活经验，通常情况下，我们先与经营者协商沟通，达成和解，这样比较省时省力省事；也可以找消协调解，记住“12315”哦；再者，向有关行政部门申诉或者打官司；最后，还有一种方式，提请仲裁部门仲裁。

在这一教学片断中，教师基于学生的生活经验――网购纠纷，创设情境，提出了一系列问题，引导学生运用刚学过的知识分析，并用自己的生活经验为小吴同学支招。由此，让学生自己得出维护消费者权益的途径。在此基础上，教师进行补充、点拨，让学生对“维护消费者权益的正确途径及适用的情形”有了清晰认识。问题简单明了，却触发了学生的生活经验，实现了道德认知的自主建构。

四、引发认知冲突，拨云见雾地问

创设冲突情境是思想品德课教学常用的教学策略，而法律知识的教学往往面临法理与人情的冲突。面对纷繁复杂的社会现象，学生会产生诸多困惑，许多问题并没有非此即彼的解决方法。此时，问题设计须服务于冲突情境，引领学生拨开云雾，澄清道德困惑，实现认知与情感的升华。

例如，在教学《财产属于谁》（八年级下册第七课）一课时，在对合法财产和合法财产所有权进行解读后，面对学生的提问，教师用简单的问题创设了冲突情境：

生1：春节假期，我共收到5000元红包，结果全被老妈没收了。老妈的做法有没有侵犯我的合法财产所有权？

师：这是不少同学生活中会遇到的烦恼。压岁钱是我们的合法财产吗？请大家先谈谈看法。

生2：这些钱是亲戚们当做压岁钱赠与的，属于个人合法财产，父母的行为属于侵权行为。

……

师：压岁钱能不能没收？我们要寻找法律依据，看看法律是如何规定的。出示法律规定：红包是赠给孩子的，孩子才拥有所有权，父母至多也只有代为保管的权利，甚至成年子女还具有自由支配的权利……从法律角度说，压岁钱是我们的合法财产。父母没收了压岁钱，我们就要依法状告父母侵权吗？他们为什么要没收我们的压岁钱？

生5：父母是担心我们乱花钱，我父母说过，会帮我先存起来。

生6：我们可以跟老妈商量、沟通，让她留一部分给自己做零用钱。

生7：法律是人们社会行为规范的最低要求。作为一家人，尤其是父母和子女，更应该注重亲情，从道德角度讲，父母没收我们的压岁钱多是出于善意，未尝不可。

……

师：可谓真理越辩越明，大家现在应该清楚怎么做了吧？

在法律知识教学中，类似父母没收压岁钱、偷看学生聊天记录等侵权行为，往往会成为学生关注的焦点。学生初涉法律知识，联系日常生活中的问题，容易反应过度。这就需要教师恰当引导，用问题唤醒学生的感受和体验，引领学生在思辨中认识法律，感受亲情，学会正确处理亲子关系。在这一教学片断中，问题情境源自学生的“意外”提问，而教师用简明的两个问题，引导学生在认识法律的同时，学会换位思考，正确处理亲子矛盾。

问题贵精不贵多。思想品德课程以初中生逐步拓展的生活为基础，课堂往往面临复杂的社会现象。教师不仅要研读课程标准和教材，更要研究学生和社会现象，不断锤炼语言，优化问题设计，才能不断提升课堂品质，引领学生的道德成长。

参考文献

[1]杨翠玉，等.这些年我们一起琢磨过的课：初中思想品德[M]宁波：宁波出版社，2013.

篇6

【律师解答】

婚前财产属于个人财产，这一点没有问题。而且，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，最高人民法院相关司法解释对此有明确的规定。现在的问题是，你婚前取得的个人房产，老房子要变成相应面积的安置房，房屋的价值也必将大幅攀升。房屋以旧换新，发生增值，这一切都是在婚姻关系存续期间发生的，是否应当算婚后所得，变成夫妻共同财产呢？

关于这个问题，回答是否定的。婚姻法及相关司法解释规定，婚后生产、经营的收入，以及一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同财产。你的老房子在婚后一直闲置，你并没有对老房子进一步投资，也没有通过老房子谋利。在城市扩建拆迁时，老房子可以换来安置房，随之增值。但是，这种增值是一种自然增值，并不是人为经营、投资的功劳，因此，它就不是夫妻共同财产，因此也就不能按夫妻共同财产进行分割。

没有旧房的拆迁，就不存在安置房的取得，安置房的取得以产权方原有个人房屋的拆迁为前提，换了一副“马甲”，它仍然姓个人的“私”，而不是姓夫妻的“公”。不过，为了避免不必要的麻烦，你最好保管好相关拆迁凭证，来证明新房是因为老房子而取得的。那样，即便走上法庭，也不会有后顾之忧。

法律问答

Q：婚前我男友用他父亲的公积金贷款买房，房产证写的是男友与其父亲的名字，男友家里交了首付款13万元。婚后，由我们俩共同还款，他父亲的公积金也用来还款。房子的贷款还清后，该房产属我们夫妻共有吗？ （海口 符姐） A：该房属于按份共有，婚前部分的购房款属于男友与其父亲的财产，婚后部分的购房款，属于你们夫妻共同财产，他父亲的公积金部分属于父亲的财产。房屋是父亲与男方的财产，女方没有权利，但是离婚时应该返还女方还贷部分，即夫妻共同还贷部分的一半。如果你能证明夫妻共同财产也支付了房款，则这部分房产属于夫妻共同所有。

篇7

根据《继承法》规定，没有订立遗嘱或遗赠、遗赠抚养协议的，需要在继承开始后按照法定继承办理，这往往是家庭矛盾的导火索，也未必符合去世者生前的意愿，而订立遗嘱至少能够在一定程度上保证订立人的意愿得以实现。可见，作为遗产规划的一部分，订立遗嘱是家庭理财不可分割的内容。

关于遗产分配、遗嘱订立其实牵涉到我国多部法律法规，涵盖内容之多使得非法律界人士难以一夕之间通析，这里我们不妨先从最基本的两个方面做些了解。不同形式的遗嘱效力不同

我们都知道，订立遗嘱的目的是将自己的财产在生后按真实意愿进行分配，因此根据我国《继承法》规定，无行为能力人或限制行为能力人所立地遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受到胁迫、欺骗所订立的遗嘱无效。当然，伪造和被篡改的遗嘱也是全部或部分无效的。这些规定都是为了保护遗嘱关系人的权益而设定的。

遗嘱的形式可以是多样的，比如自书、代书、录音、口头及公证遗嘱，遗嘱人可以根据自身情况自由选择，但各种形式的遗嘱所具有的法律效力却是不同的。遗产的最终分配不仅需要考虑订立遗嘱的时间先后，还要依据不同形式的遗嘱的效力高低。我们不妨通过一个案例看个究竟。

刘富贵老伴去世早，膝下有一儿一女，儿子叫刘飞，女儿叫刘阳。早年，刘富贵亲笔立下遗嘱，将自己的财产在死后由儿女平分。就在立下遗嘱3年后，他被查出患了肝病。患病期间，刘飞很少来照顾父亲，倒是女儿刘阳为老人洗衣做饭悉心照顾。刘富贵觉得应该多给女儿一点财产，于是亲自到公证机关立下公证遗嘱，将其财产中的绝大部分约80％交由女儿继承。在刘富贵弥留之际，他又当着3个医生护士的面，表示他的全部遗产由女儿刘阳继承，刘飞不再拥有任何继承权。刘富贵去世后，他的儿女之间因为继承发生了纠纷。

刘富贵生前的三份遗嘱中，究竟应该依照哪份执行遗产的分配?法律依据又是什么呢?

我国《继承法》第17条的规定，遗嘱有五种法定形式：

1　公证遗嘱公证遗嘱是指由遗嘱人亲自申请，经国家公证机关办理的遗嘱。拥有最强的证明力和最高的证据效力。

2　自书遗嘱自书遗嘱是指遗嘱人亲笔书写的遗嘱。自书遗嘱必须由遗嘱人亲笔书写、签名、注明年、月、日。《继承法意见》规定，自然人在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。

3　代书遗嘱代书遗嘱是指遗嘱人口述遗嘱内容，他人代为书写制作成的遗嘱。为保证代书遗嘱的真实性，代书遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。如遗嘱人不能签名，不能由他人代为签名，而应当以捺指印代替签名。

4　录音遗嘱录音遗嘱是指以录音方式录制下来的遗嘱人的口述遗嘱。这种形式的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，目的当然是保证录制的遗嘱确为遗嘱人的真实意愿。

5　口头遗嘱口头遗嘱是指遗嘱人用口头表达方式设立的遗嘱，是所有形式中最容易被篡改和伪造的一种，而且在遗嘱人死后无法查证，容易产生纠纷。因此一般只在危急情况下使用，且应有两个以上见证人在场见证。待危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。这里的“危急情况”一般是指遗嘱人生命垂危或者其他紧急情况，如突发疾病、人身意外事故等。

上述所有见证人均要符合《继承法》规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、遗赠人有利害关系的人都不能作为见证人。

反观本案中的三次遗嘱订立，我们发现第一次是自书遗嘱、第二次是公证遗嘱、第三次是口头遗嘱。虽然三次均为有效的遗嘱，但内容上的差别却很大。

这种多份遗嘱内容抵触的情况在实际生活中并不少见，《继承法》对此的规定是，以最后订立的遗嘱为准。但同时又规定，自书、代书、录音、口头遗嘱不得变更、撤销公证遗嘱。也就是说，在有公证遗嘱时，以公证遗嘱为准，而在没有公证遗嘱的情况下，以最后所立遗嘱为准。

因此，本案中应以第二份公证遗嘱为最终财产分配的依据。女儿刘阳可以得到父亲80％的财产，而刘飞得到剩余的20％。

此外，法律还规定，如果实际对遗产的处理行为与遗嘱不符的，以实际行为为准，其效力甚至高于公证遗嘱。

比如上例中刘先生在立下公证遗嘱后，将名下所有的财产包括房产都转入女儿名下，那么这种行动就是他对遗产的重新分配，原本所订立的公证遗嘱也就无效了。当然，行为处理必须基于行为人真实的意思表示。

遗产范围有讲究

关于个人遗产的范围界定，《继承法》第三条这样写着：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。

仅仅百字的法律条文看似简单，其实要搞清个人拥有的财产并不是件简单的事情，单是家庭中夫妻共同财产与个人财产的鉴别就非常复杂了。而如果对自己的合法财产难以明确，很可能造成遗嘱部分无效的结果。

李荣琪与太太王美娟结婚后育有两个女儿，李蓉琪一直比较喜爱大女儿，于是早早立下遗嘱，表示愿意生后将自住的100多平方米的房产、28万元存款等几乎所有的财产全部交给大女儿，而并没有提到太太王美娟及小女儿的份额。

2007年，李荣琪因为突发性心肌梗塞死亡，大女儿拿着父亲亲笔写下的遗嘱要求执行，却遭到了母亲和小女儿的强烈反对，一家人最终闹上了法庭。

王美娟表示，房产和存款应属于夫妻共有财产，理应有她的一份，不能全部给大女儿所有；而大女儿则认为，根据父亲的遗嘱她有权利得到包括房产在内的所有财产，母亲可以继续留住，但房屋的产权应归由她的名下。

篇8

拆迁引发的民事纠纷涉及人员众多，矛盾纠纷复杂，法律适用难度较大。一般情况下，一个案件主要体现双方当事人之间一种权利义务关系，但拆迁案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。i如处理不好极易引起剧烈冲突，影响辖区和谐稳定。因而有必要进行专门研究。

一、涉拆迁民事案件的类型

（一）关于公房拆迁补偿纠纷

拆迁范围之内有相当数量的平房属于公房。在拆迁过程中，一些产权单位表示对承租人放弃产权，所以承租人将直接作为被拆迁人获得安置补偿，审判实践中的纠纷多围绕承租人的资格而展开。

1、公房使用权转让纠纷。公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，90年代后，一些公房承租人纷纷将公房的使用权有偿转让，有的直接订立“买卖”合同，并到房屋管理部门办理了变更登记。在获悉拆迁信息后，出于利益的驱动，一些原承租人以侵犯产权单位利益为由诉请确认转让合同无效。

2、因租赁合同变更而产生纠纷。拆迁安置对象为公房承租人，在承租人资格认定问题上存在以下三种容易产生争议的情形：第一，公房由他人占有，但承租人一直未发生变更。第二，承租人已经变更。第三，公房原承租人死亡，承租人尚未发生变更。

3、公房补偿款分配纠纷。根据拆迁政策，公有住房的拆迁补偿款不仅包括房屋重置成新价而且包括区位补偿价，即该被拆除房屋所占有范围内的土地使用权价值，这样做的目的在于改善居住人的居住条件，所以根据租赁关系在居住地已获得常住户口并实际居住的共同居住人，也享有与公房承租人相同的土地使用权益。由于补偿款数额较大，且涉及共同居住人的利益，因此极易导致纠纷的发生。

4、公房腾退及离婚财产分割纠纷。主要包括两种情形：一是由于家庭成员关系不睦，承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；二是在离婚案件中，双方就个人承租的公房发生争议。

（二）所有权确认及析产继承纠纷

城市房屋拆迁的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人，一般以房屋产权登记的所有权人为准，可以是一人，也可以是几人共有。审判实践中就此发生的纠纷主要表现为：家庭成员之间要求析产继承，房屋产权登记与事实物权不符，原有房屋翻建后如何确认所有权。

1、家庭共有。房屋共有中最为普遍的就是因婚姻关系、继承关系等而产生。家庭成员在共同生活期间共同积累、购置、受赠、继承而得的财产，都是家庭共有财产，每个家庭成员对于全部家庭共有财产都享有平等的所有权。在房屋拆迁时，由于家庭不睦产生纠纷逐渐增多。

2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，容易发生争议。

3、房屋产权登记与事实物权不符。也就是指对于普通商品房和城镇私有房屋，如房产证记载的名义购房人与实际购房人不同所发生的纠纷。

（三）房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷

拆迁过程中遇到的合同纠纷涉及合同效力、解除、撤销制度。导致合同无效的理由主要包括违反法律、行政法规的强制性规定，恶意串通损害第三人利益和无处分权的人未经权利人同意或追认处分他人财产。较为常见的情况包括，农村私有房屋的原产权人以房屋买卖违反土地管理法为由，城镇私有房屋的原产权人以买卖未经共有人同意为由诉请确认买卖合同无效。

（四）拆迁补偿安置合同纠纷

在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置合同后又产生纠纷。现今拆迁问题的核心是补偿额的确定。ii这类纠纷主要包括：一是被拆迁人不具有民事行为能力，与拆迁人签订拆迁安置协议；二是拆迁人未尽到合理审查义务，与被拆迁房屋的部分所有权人签订拆迁补偿安置协议；三是通过买卖已占有使用的被拆迁房屋的买受人未履行房屋产权过户手续，但已与原所有权人结清房款手续的，买受人与原所有权人发生争议。

二、涉拆迁民事案件审理对策

为了进一步丰富审判经验，提高妥善处理涉拆迁类案件的能力和效果，应当通过多途径、多措施来确保涉拆迁案件审判质效，努力实现案件社会效果与法律效果相统一，具体有如下对策：

一是坚持调研先行，统一法律适用和裁判尺度。法院要及时了解拆迁的发展动态，正确把握社情民意，掌握涉拆迁群众的真实诉求。在对相关案件进行类型化整理的基础上，全面收集涉房屋拆迁的法律法规、论文案例，对涉拆迁的相关法律问题总结出较明确的处理意见，进一步统一法律适用和裁判尺度。

二是调整审判力量，确保案件质效。在涉拆迁案件中，房屋所有关系、租赁关系、继承关系等各种法律关系交错，政策法规纵横交织，案情复杂，法律适用困难，处理难度大。可以通过调整审判力量，安排具有过硬的审判能力和群众工作能力的业务骨干成立专业审判组审理此类案件，一方面案件质量得到保证，群众对审判工作的认同度得以提升，另一方面审理周期减短，保障拆迁工作得以顺利进行。

三是坚持多方联络，保证信息渠道畅通。应当加大与规划局、拆迁办、重点工程项目主管部门等政府相关部门的协调沟通，主动联合人大代表对涉棚户区拆迁纠纷开展专项研究，通过座谈、走访等形式积极听取涉拆迁群众的诉求和意见，做到审理案件时信息灵、情况明、底数清。

四是实行联动宣传，多元化化解矛盾。要坚持调解优先，最大限度地维系涉拆迁人间的感情，维护社会稳定。要加大涉拆迁纠纷法律知识的宣传，充分利用社会资源，增强法院和涉拆迁群众之间的联系。可以通过向群众印发拆迁法律知识手册，对人民调解员进行拆迁法律知识培训，组织群众旁听典型案件庭审，邀请社区干部参与调解等方式，构建大调解格局，多元化化解纠纷。

篇9

一是创新调解模式。区法院与区妇联积极沟通，委托或邀请妇联干部调解婚姻家庭纠纷工作。20*年6月，区法院、区妇联出台了《关于进一步做好妇女权益保障纠纷案件调解工作的若干规定》，以正式文件的形式明确双方共建方针为“互动维权，实现双赢，整合资源，合作高效”，并就诉调相关的各类规则和要求以及信息互通，定期联席会议制度等进行了明晰。运用方便、灵活、快捷、经济的方式方法，积极化解日益增多的婚姻家庭纠纷，努力把矛盾纠纷解决在基层，解决在萌芽状态。

二是完善调解机制。改变妇联、法院原有的各自单一的调解模式，推行指导调解、协助调解、委托调解，实行区法院挂钩审判员日常调解业务指导、妇联干部直接参与法院关于婚姻家庭案件审理和受法院委托先行调解一些比较重大、复杂的离婚案件等。区法院、区妇联在区妇联、区法院民一庭设立了联络办公室，负责具体案件调解事务的对接工作。建立通报机制，互相通报离婚案件的诉讼和处理情况，及时解决调解衔接工作中遇到的具体问题；引导诉讼机制，对一方当事人不接受妇联调解或者调解达不成协议的，引导当事人到法院，并提供必要的法律帮助；效力确认机制，当事人直接到妇联达成离婚协议后，将调解协议通过挂钩审判员提交法院寻求效力确认，由法院出具调解书即可。

三是改善调解方法。综合运用法律、情感、心理等知识，采取“心理缓和法”、“换位思考法”、“情理攻势法”等进行沟通调解。区妇联、区司法局建立了妇女申请法律援助绿色通道，推出“特事特办”、“急事急办”、“优先办理”三项举措，通过免费提供法律咨询服务、给予法律援助、减免诉讼费等，畅通妇女保护的渠道。同时,邀请经验丰富的调解员及妇联工作人员协助做好非诉讼调解工作，及时为受害妇女提供法律援助，切实维护妇女的合法权益。截止11月份，区、各街乡、村（社区）妇联干部特邀调解员接受法院委托或邀请，调解案件65件，涉及离婚、婚姻财产、抚养、赡养、探望权等婚姻家庭纠纷，调解成功49件，成功率达75.3%，为维护妇女的合法权益和一方稳定作出了积极努力。

四是强化培训，提高素质。调解工作具有较强的特殊性，调解员法律水平和调解艺术的高低，直接关系到调解工作的质量与效率。近年来，区法院始终将建立高素质的特邀调解员队伍作为培训工作重点，帮助妇联系统调解员熟练掌握法律法规，通过评议案件，锻炼其纠纷的分析和调处能力，调动特调员的对接积极性。通过培训，妇联系统调解员业务素质得到了提高，增强了化解各类矛盾纠纷的能力与底气。今年三月份，区法院、区妇联联合举办的主题为“妇女、地产、规范”的”女法官沙龙”活动中，参与沙龙活动的法院22名女法官和区妇联系统的6名婚姻家庭纠纷案件的特邀调解员就选定的一起婚嫁女要求办理房产及宅基地分户的纠纷一案分别从法律、政策、民俗、民情等角度，各自谈了自己的见解。区法院张利娟副院长适时进行法理、情理、政策、社会效果等层面的点评。讨论会即隆重又热烈，达到了预期的效果。

二、存在问题

特邀调解工作，促进了预防和化解社会矛盾纠纷整体水平的提高，使家庭和谐环境得到明显改善，社会环境稳定协调，在“打造北翼新城，建设平安港闸”中发挥了积极作用，但也存在不少难题,还有待进一步的探索和完善。

一是委托调解。主要是因为法院委托调解需要对案件全面放手，妇联干部作为受委托人如果缺乏法律知识或调处经验，会将案件带离正确调处轨道，将使承办法官面临窘境。因此在实践中我们一般以联合调处、特邀协助调解为多，案件的实际处理权限还在承办法官手中，这样有利于发挥法官的专业优势，引导案件在合法、合理的轨道上进行下去。

二是协助调解。人民调解员、妇联特邀调解员均系从各乡或街道聘请来得，平时工作较繁忙，不能真正全身心地投入调解工作。

篇10

房地产交易风险管理防范

中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。

一、房地产交易的特点

房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。

二、房地产交易中存在的风险

（一）因自然环境变化带来的交易风险

自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。

（二）因社会环境变化带来的交易风险

人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。

（三）房地产交易中的法律风险

法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。

（四）房地产交易参与者的道德风险

房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。

三、房地产交易中的风险防范措施

（一）注重保险的购买和使用

在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。

（二）健全房地产相关法规

近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。

（三）加大诚信宣传力度

为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。

（四）增强工作人员的培训工作

房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。

四、结语

总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。

参考文献：

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公民如果死亡，继承人要想取得其遗产，登记部门会要求当事人去公证处办理继承公证后才给予办理更名过户手续，房产、银行、证券交易所、工商行政等部门对公证处出具的继承公证书是认可的，如中国人民银行的《执行的若干规定》规定：“存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向储蓄机构所在地的公证处申请办理继承权证明书，储蓄机构凭以办理过户或支付手续”；建设部、司法部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：“继承房产，应当持公证机关出具的继承权公证书和房屋所有权证到房地产管理机关办理房屋所有权转移登记手续”。如果没有公证，是不能进行更名过户的，因此，公证机构应把这项业务做好，以维护当事人的合法权益。因为办理继承公证程序相对比较复杂，有的当事人为达到其目的而设置许多陷阱，给公证人员办理继承公证带来较大风险，如何防范办理继承公证存在的风险是每个公证人员面临解决的问题。

一、继承公证中存在的风险及产生的原因

一是有些公证员业务水平不高。不可否认有些公证员水平比有经验的律师有过之而非不及，法律知识渊博，社会经验丰富，办证严谨。而有些公证员平时不爱学习，尤其是对新颁布的法律、法规知之甚少，以至于业务底蕴不足，不能向当事人详细告知办理公证事项的内容和办理公证所要注意的问题，执行程序把关不严，责任心不强，该调查的没调查，该取证的没取证，该核实的没核实，仅凭印象或经验办证，对材料的真实性、完整性和证据的确凿性不够重视，仅凭当事人口说，一味相信当事人，更有甚者，与当事人串通一气，故意造假，帮助当事人制作假证。

二是公证机构的核实方式落后。按照《公证程序规则》第二十七条的规定，公证机构的核实方式比较落后，基本上还是通过到当事人的单位调查被继承人或继承人的人事档案，走访被继承人生前住所地、生前工作单位，来核实被继承人的亲属关系、有无遗嘱、遗赠扶养协议。现在结婚、离婚、死亡、出生都不需要通知单位，所以单位很难完全掌握职工的婚姻和亲属关系现况，至于有无遗嘱、遗赠扶养协议更难以核实，这就容易使公证机构办理继承公证时难以完全查清被继承人有无遗嘱、遗赠扶养协议和所有继承人的详细情况。

三是当事人诚信观念缺失。这是造成继承公证风险的主要原因，办理继承公证不仅需要当事人提供被继承人的死亡证明、亲属关系证明、婚姻状况证明、被继承人遗留财产的权属证明，同时还需要被继承人的所有继承人全部到场，程序相对繁琐，有的当事人感觉麻烦，出现做虚假证明的情况：有的被继承人还活着，当事人提供死亡的假材料；有的继承人已经死亡或者行动不便，却找人冒名顶替；有的被继承人已婚，却出具其未婚证明；有的被继承人有多个子女证明材料却说只有一个子女或部分子女；有的单位不了解具体情况，碍于情面，只是根据当事人的述说而出具证明，有的直接在当事人提供的资料上盖章。虚假证明可谓花样百出，防不胜防，此类公证一旦被曝光，违法失信当事人可以用种种理由进行辩解，出具证明材料的单位也可以一推了之，媒体舆论的箭头多指向公证机构、公证员，他们成为最终的受害者。《公证法》第四十四条规定当事人以及其他个人或者组织“提供虚假证明材料，骗取公证书的”给他人造成损失的，依法承担民事责任；违反治安管理的，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。这个条款在现实社会中没有发挥其应有的作用。

二、如何防范继承公证存在的风险

面对难度越来越大、风险越来越高的继承权公证，公证行业必须找出应对办法，针对继承公证存在的风险，有必要做好以下工作：

一是提高公证人员的业务能力。加大对公证人员的学习、培训力度，定期举办公证人员培训班，请有关专家对经常性和容易存在风险的公证业务进行分析和讲解，公证人员自身要不断加强学习，勤勉进取，努力钻研，熟练掌握办理继承公证所涉及的法律法规，公证人员之间要多相互交流办证经验，探讨公证业务。另外公证人员要加强修养，培养良好的个人修养和品行，提高公证人员的业务水平和依法诚信执业的能力，努力做一名“坚持信念、精通业务、维护公平、恪守诚信”的公证人员。

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步入新时代的我国，经济的迅速崛起开始表现出强烈的城市化渴求，发展中的大小城市几乎均以进行旧城改造为重要任务之一，即使是在一个中小等级城市，这一变化速度也是惊人的。然而，伴随着大规模的城市扩张和旧城区改造，各地拆迁问题愈发凸显出来，拆迁矛盾激烈、各方纠纷扩大，已不再是表面上的普通民事权益问题，实际上它已牵涉到法律观念、政府职能、公众权利等多个方面，不仅直接关系到市场土地供应、城市基础设施建设、房地产业以及国民经济的发展，而且直接关系到公民基本的财产权、居住权以及切身重大权益，正是上关国计、下系民生。一法牵动万人心，一拆激起千层浪。千呼万唤的新法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》终于出台，并于公布当日起施行，将对我国的城市发展、经济建设以及法制建设影响深远。城镇国有土地上房屋征收涉及多方参与主体、多方利益调整，为之法律服务的提供主体也将是多样化，法律服务也必将任重而道远。

一、最主要的法律服务职业人――律师提供的法律服务

在房屋征收事务中，委托人主要有市、县人民政府，市、县人民政府确定的征收部门（以下称房屋征收部门），房屋征收实施单位，被征收人等主体。其中，上述前3主体实际上系征收人身份，后者则属被征收人主体，为两者提供的法律服务的对象主体、服务内容、侧重要点都是不同的，但体现的法律精神都是一致的，就是依法办事，依法维权，促进法治征收，力求和谐稳定。

（一）对征收人提供法律服务

1、法律理念服务。我国《宪法》第10条第3款、《物权法》第42条第1款、《土地管理法》第58条第1款、《城市房地产管理法》第6条，都一一明确规定了，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿》（以下称《条例》）第8条对“公共利益的需要”做了列举式和兜底式规定，可见，从根本大法、基本法律和专项行政法规来看，将城市房屋拆迁定性为国有土地上房屋征收，明确了城市房屋拆迁须有公共利益需要，这对于解决城市房屋拆迁制度的合宪性危机有着决定性意义，同时也有利于纠正城市房屋拆迁实践中混淆公共利益与商业利益的严重问题，那么具体到征收人这一主体来所，就必须明确为了公共利益才能征收，即不可滥用征收权。在理念上，要统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，这也是所有工作的思想指南。

2、法律程序服务。在中国现阶段，轻程序这一现象并不鲜见，部分官员倾向于认为某些法定程序的“花瓶化”而对其忽略，其实不然。许多程序尽管看似不显山，亦不漏水，但其融会了法律的严谨权威，不可小觑。研读《条例》，这些程序律师应跟进服务的：①征收决定的程序为：符合国民经济和社会发展规划等规划决策（纳入年度计划）制定规划并论证（要求征求公众意见）社会风险评估（人数较多要求政府召开常务会）补偿方案征求意见（期限不得少于30日）听证（旧城区改建异议较大）作出征收决定（属具体行政行为）公告（告知复议权、诉讼权）；②征收补偿的程序为：评估确定复核评估申请鉴定选择补偿方式（补偿费用足额到位、专户存储、专款专用）订立补偿协议（不履行可）作出补偿决定（公告并告知不服复议或诉讼期限）；需要一提的是，高院《关于执行若干问题的解释》第41条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者期限的，期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”，可见，如未告知司法救济途径和期限，将极为被动；③征收搬迁的程序为：申请法院执行（拒不搬迁、也不通过法律途径救济）。在具体实施中，例如还可以创新行政送达方式如公示送达，以解决送达难问题，又如，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任，故需要根据征收具体实际情况，签订实施征收委托合同，明确委托事项和委托权限，明确责权，落实内部管理的法律责任；律师还可担任行政复议或行政诉讼的人，提供应诉服务等。《条例》在总则第3条规定“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”，其中“程序正当”是极其重要的，故律师在提供法律服务过程中，对其征收程序正当性的各项建议，要比普通人更专业，如对征收补偿方案、征收决定、评估结果、补偿安置结果都公开，将有力地打消许多被征收人的顾虑、防止暗箱操作、确保公平、赢得被征收人支持，还可以预防腐败。通过完善征收程序，加大公众参与，力争规范透明，否则易形成瑕疵漏洞，造成无效之果。

3、基本实体服务。《条例》明确规定被征收人可选择在改建地段进行房屋产权调换亦可要求货币补偿，且按市场价格实行“先补偿、后搬迁”的办法，以上规定虽然会大大增加今后征收工作的成本和难度，但制度本身的合理性是毋庸置疑的，政府、房屋征收部门、征收实施单位应当积极创造条件严格执行，避免过去因商业拆迁导致的大量矛盾纠纷。在具体工作上，律师沉到工作一线、全程参与、严格把关，根据项目实际状况，起草完善的专用补偿协议文本，加强签约指导，举办涉房权属纷争法律知识培训，与被征收人进行对话沟通，及时为群众答疑解惑，最大限度地取得群众的理解、支持和配合，全程跟踪跟进，为征收工作提供全方位的法律服务。

（二）对被征收人提供法律服务

1、知情权话语权的综合服务。指导被征收人通过各类正规权威渠道，知悉了解项目规划状况，分清孰为合法孰为非法，监督行政主体是否混淆公共利益与商业利益采取同样的征收方式。在设定的法定程序中，充分行使意见发表权、听证质疑权、论证修改权、复核评估权、申请鉴定权，形成多方声音表达、双方利益权衡的机制，但注意不能囿于封闭、狭小的空间和时段，避免错误信息误导，更不应听信小道消息而信谣传谣。由于房屋征收牵涉面广、人数众多，可以借鉴集团诉讼的做法，推举律师参加听证等等。

2、复议权和诉权的服务。被征收人对于法律赋予自己的权利往往不太了解，律师应积极指导和，用法律知识来保障被征收人的合法权益，在法律范围内争取更多补偿和权益。在具体实务中，律师可以帮助被征收人熟悉掌握被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失的补偿，补助和奖励确切的构成、计算，帮助被征收人获取最大权益。律师在为群众提供法律服务、妥善解决纠纷的同时，注重向当事人讲解征收的法律法规和相关政策，引导群众依法、理性表达利益诉求。同时，发挥第三方调和剂作用，加大涉法纠纷调处力度。

3、过激行为的控制劝导服务。征收是指国家为了公共利益将房屋所有权人或者他物权人的财产私权强制性地转让给国家，是物权变动的一种特殊形式，征收是具有公法性质的行为，其主体只能是国家，因此是一种行政法律关系。《条例》第32条规定“采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚”，故律师为被征收人提供法律服务时，还应尽量说服被征收人不可采取过激行为导致矛盾激化和冲突加剧，避免触犯法律，防范法律风险，造成人财两空的不利局面。

二、最具公信度的证明机构――公证处提供的法律服务

（一）测绘评估公证。实施主体可聘请房地产测绘和评估机构对被征收房屋进行现场测绘与评估，并由公证机构进行公证。

（二）通知通告公证。涉及公告、公示送达类文书可委托公证，稳固其效力。

（三）证据保全公证。涉及具体强制执行时，对于房屋内动物活体、季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，应当交强制搬迁被申请人处理。被申请人拒绝接受的，可办理公证提存。提存后缺损、灭失的后果依法由强制搬迁被申请人承担。

（四）款项提存公证。对下落不明产权人或其他原因造成补偿款发放不到位的，可将补偿金汇至专户存储账号额，并办理提存公证。

（五）房产继承公证。房产继承、房屋赠与、分家析产、放弃继承权等婚姻家庭、房产继承等民事类事项，可依法办理公证。

三、最具权威裁决权的机关――人民法院提供的法律服务

在《条例》确定的框架体系下，征收法律关系为行政法律关系，人民法院系居中裁判地位，与其说人民法院依法审判裁判，不如说法院将要成为房屋征收法律服务的重要主体了。

（一）行政诉讼案件的受案和审理。《条例》中规定的被征收人对征收决定、补偿决定不服的，可以依法诉讼。

（二）非诉行政执行司法审查工作。《条例》明确司法强拆取代行政强拆后，大量涉及房征收与补偿的非诉执行审查案件将进入法院，公众对法院的期望值大大提升，矛盾的焦点无形中也将转移到法院，法院将面临巨大压力。法院通过对申请执行的具体征收补偿行为的审查，达到既保护行政相对人合法权益，维护和监督依法行政，又能通过司法手段强化行政管理，促使行政相对人履行义务的目的。法院进行非诉审查，并依法作出准予执行的裁定。2012年4月10日起施行的《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》探索的是由“法院审查、政府实施”的“裁执分离”模式，第8条规定“人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施”，该规定一改原先法院执行规定硬性化标准，极富人性化，是法律服务生动化的体现之一，力求多做协调化解工作，尽力促成当事人自动履行。

（三）对普通征收民事主体的受案。在征收中，许多民事案件将进入法院，法院也将依法受理予以裁判，定纷止争，及时提供法律救济服务。

四、最基层的司法行政单位――司法所提供的法律服务

在房屋征收过程中，政府扮演着最重要的角色，既是征收行政法律关系的一方当事人，又是公权力的代表，承担征收管理的工作。同时，在维护社会稳定工作，政府又是责任人，由征收引发的各种社会矛盾化解工作主要由政府来承担。作为最基层的司法行政单位――司法所及受其管理的法律服务所，提供的法律服务工作艰巨而繁重，小而杂，大到重大利益冲突的维稳突发事件、小到某家某户婚姻家庭成员间房权纷争、安置房邻里纠纷等，基层司法助理员和法律服务工作者，可以积极发挥人民调解“第一道防线”作用，坚持“调防结合，以防为主”的原则，努力将矛盾纠纷化解在萌芽状态。相比法律诉讼更为便捷、亲民、不伤和气的民调工作和法律援助工作，在这类纠纷化解中有着天然的优势。

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（一）夯实基础，提高“六五”普法执行力

1、强化组织领导。县委、县政府及时组织召开全县“五五”普法总结暨“六五”普法动员大会，研究制定下发了全县“六五”普法规划。县人大常委会通过了《关于在全县公民中开展第六个五年法制宣传教育的决议》，各乡镇、各部门和各单位都能按照县里的统一部署和要求，把“六五”普法工作摆上重要位置。全县上下建立了齐抓共管、层层落实的良好机制。

2、细化普法网络。及时调整了县法制宣传教育领导小组成员。各乡镇、各部门普遍建立和完善了各项工作制度。全县上下建有普法联络员、普法讲师团、大学生村官普法员、普法志愿者队伍，形成了有专人负责、整体联动的网络机构，有力地加强了对法制宣传教育工作的组织、协调和指导力度，确保了“有人管事，有人做事”。

3、深化制度建设。先后研究制定了领导干部学法讲座、学法培训、公务员学法、行政执法人员岗前培训、青少年学法、企业经营管理人员学法、个体工商户学法、流动人员学法、村民学法、外出务工人员学法、领导干部任前法律考试等一系列普法规章制度，从而保证了普法工作得以规范有序的推进。

4、量化考核内容。将普法工作搭载进法治建设工作纳入到全县经济社会发展和精神文明建设年度目标考核内容中，对机关单位和乡镇实施双月考和季度考，及时下达整改通知书，使问题整改得到有效落实。同时，我们注重积累和收集资料，建立普法档案，抓好基础建设。2014年3月份，县委、县政府对全县“六五”普法工作中期先进集体和先进个人予以了表彰。

（二）突出重点，提高“六五”普法影响力

1、围绕法治思维，突出党员干部学法用法。继续坚持和完善党委(组)理论学习中心组集体学法、政府常务会会前学法以及法制讲座、法制培训和“五述”考核等制度，在全县范围内开展“法•德讲堂”活动；注重加强对公务员的法律知识学习教育，举办全县公务员“5＋X”法治理念培训班；积极参与组织全县领导干部任前法律知识考试。对司法人员和行政执法人员全面实行法律知识和业务知识考试持证上岗制度，组织每年不少于60课时的法律知识更新培训。组织开展领导干部法治思维和法治方式系列学习宣讲活动，提高其运用法治思维和法治方式思考问题、推动工作、化解矛盾和解决问题的能力。

2、围绕法治校园，培养青少年学法用法。建立了全县青少年法制教育基地，组织全县中小学生定期轮流到此接受法制教育；全县各中小学校都配备了专职法制副校长和校外法制辅导员；各中小学法制教育做到了计划、课时、教材、师资“四落实”；组织县普法讲师团到各中小学开展“法制讲座”、“普法书场”、举办法制演讲、征文、专题讲座、模拟法庭、法律知识竞赛、歌咏比赛等活动，从不同侧面，通过多种形式对青少年学生进行法制教育。

3、围绕法治经济，强化企业管理人员学法用法。积极推进企业法律顾问制度，邀请律师为企业经营管理者上法制课。对企业职工反映强烈的问题和亟需解决的法律问题，邀请律师讲授与解答，依法维护职工和企业的合法权益。2012年6月份，开发区管委会邀请省人社厅法律专家来盱举办了园区企业负责人、引资单位项目帮办人员的法制讲座，进一步增强了企业管理者和政府帮办人员的法律意识和法律素质，有力地促进了企业依法经营、依法管理和依法维权。

4、围绕新农村建设，深化农民学法用法。县司法局始终把农村和农民的法制宣传教育工作作为新农村建设的一项基础性工作。“六五”普法以来，我局完善“农家书屋”和农村法律图书角(柜)工程，利用远程教育网络平台及县委党校培训基地，提高农村两委干部和农村党员的法律素质；健全和完善农村法制宣传工作队伍，推行大学生村官担任法制宣传员的做法，推进农村“法律明白人”培养工程，加强基层法制宣传教育。县法院积极开展“巡回法庭”活动，把开庭地点移到村头、田头，让老百姓参与，从中接受法制教育，把法制宣传工作渗透到基层。

5、围绕社会治理，落实流动人口学法用法。我县每年都有十几万的外出务工人员，为确保劳务输出人员的合法权利不受侵害、劳务输出人员在外不走上违法犯罪道路，县普法办联合县劳务办要求县各培训学校及各乡镇对劳务输出人员和进城务工人员加强法律法规的培训，并为他们编印了《进城务工人员维权手册》、《法律援助手册》。每年县司法局都组织开展“农民工法制宣传周”、送法走进房产商品交易会、春节劳务用工招聘会等活动。

（三）多措并举，提高“六五”普法覆盖率

1、拓宽普法宣传阵地。一是利用电视媒体普及法律，县政法委创办了《举案说法》、《政法在线》专栏节目，县公安局开设了《山城警方》栏目；二是在《XX日报》设立《政法综治》专刊，每半月一版，精心策划。设置了《法在身边》、《与法同行》、《政法视线》、《法援热线》、《政法动态》、《创建大舞台》等几大专栏；三是建立了《XX法制网》、《XX政法网》、《XX司法行政网》，充分运用互联网进行法制宣传。2014年以来，又先后开设了XX普法微博、XX普法微信等普法新产品。几年来，多篇新闻稿件在市级以上新闻媒体及网站上刊登播放。

2、推广“六大工程”。一是实施“农家书屋”工程。将其打造成广大人民群众喜爱的“淘宝屋”。省农家书屋法治文化建设活动现场会、市“法治文化乡村行”活动启动仪式先后在我县举行，2011年11月，我县被表彰为全省农家书屋法治文化建设示范区，位列第一，成为全省的标杆；二是实施“大篷车”送法下乡工程。聘请县黄梅剧团为县普法艺术团开展法制文艺演出大篷车送法下乡活动，浙江、安徽、苏南等多个市、县先后来我县学习考察。三是实施“课间十分钟”普法工程。利用全县统一开展“课间十分钟，工作间歇大课堂活动”这个平台，融入法律知识，开展送法进机关、进单位、进乡镇、进学校、进企业活动；四是实施“说法评事”工程。在乡镇创设“说法评事”平台，综合法治宣传、矛盾调处、人民等几大职能，针对当地群众提出的各类矛盾诉求，以法律、法规和有关政策为依据逐一予以引导、调处和化解，将矛盾化解在基层一线的同时，还达到了很好的法制宣传教育效果；五是实施“短信通”工程。利用领导干部手机播报平台，设立普法园地栏目，每天发送一条以新法概述、法律常识、法律名人名言，法律谚语、法律迷语为内容的普法短信，受到了广泛好评；六是实施“普法夜市”工程。针对城区流动人口的盲区、盲点，通过在中心广场安装电子显示屏，滚动播放平安法治、法律法规知识，让市民在休闲娱乐中接受法制宣传教育。

3、推行节点普法宣传。2011年以来，县司法局每年都把“12.4”全国宪法日暨法制宣传日，作为普法宣传的重点工作，除积极组织参加全县大型广场宣传活动外，还结合我县实际，组织普法成员单位及司法所在各乡镇的中心广场开展综合普法宣传活动。另外，还充分利用“3.8”妇女节、综治宣传月、“3.15”消费者权益保护日、“安全生产月”、“6.24”国际禁毒日、“6.25”土地日等有利时机，组织县相关部门开展各类相应的专题法制宣传工作，确保全年法制宣传不断档，保证普法宣传的连续性。

4、推开多种普法形式。一是积极开展送法下乡活动。组织县“六五”普法讲师团成员每季度深入乡镇一次开展法制讲座。各乡镇在司法所普遍设立“法制宣传辅导站”，经常开展法律咨询活动，发放法律书籍和资料；二是联合县委政法委、县住建局、县电信公司以“政府搭台、企业资助”的方式在居民小区内设置法制宣传栏为内容的平安法治宣传阵地。三是全面推进法治文化建设。完成县级法治文化公园建设，近期也将完成县级法制宣传教育中心建设；大力推进乡镇、村居法治文化示范点建设，通过举办读书节、书画作品巡回展、送法律书、送电影下乡等一系列活动与文化建设融合,提升法治文化建设的渗透度。

5、推进民主法治建设。县司法局和县法治办、县民政局根据国家司法部和民政部关于在全国农村开展民主法治示范村（居）建设活动的要求，联合下发了“关于在全县农村开展民主法治示范村（居）建设活动的通知”。通过全面宣传发动，积极组织申报创建。到目前为止，全县255个村、社区已全部获得县级“民主法治村、社区”，已获得省级“民主法治示范村、社区”68个；市级“民主法治村、社区”247个。

二、存在问题及不足

随着我县经济社会的发展，县域治理水平与法治环境不断提升，群众法治意识在不断提高，但是学法用法能力与自身对法治社会的要求有差距，普法工作与现实需求还存在一定差距，其中外来流动人口、特殊人群、青少年等群体学法用法能力还需进一步提升。

（一）发展还不够平衡。一是从普法重点对象来看。领导干部和公务员重工作，轻学法；青少年重书本知识掌握，轻法治精神培养，全县青少年犯罪率在全市还较高；农民重生存发展，轻法律保护。二是从普法单位来看，企事业单位重技术技能培训，轻法律知识学习；“谁主管，谁普法，谁执法、谁普法”的原则有时还没有得到很好落实，执法单位重事后处罚，轻事前教育。建议县委、县政府建立相关刚性制度，以促进各单位各部门进一步加大学法力度，增强法律意识，提高法律素养，真正做到尊法、学法、守法、用法。

（二）普法经费还需提高。根据省市要求，“六五”普法期间，要按照年人均0.5元的标准，将法制宣传教育经费列入同级财政预算，并根据地方财力和法制宣传教育工作任务，适当提高保障水平。若按我县现有人口78万计算，每年县财政拨付法制宣传教育经费应在39万元，而现县财政每年按74万人口计算，年人均仅0.2元列入预算。今年“六五”普法工作验收在即，城乡法治文化阵地建设、宣传费、资料费等开支相对较大，恳请县委、县政府将我县将“六五”普法经费追加到专项经费中去，专款专用。

（三）阵地建设还需加强。一是从县级层面来讲。“剑胆称心”法治文化广场（县级法治文化阵地）已建成，县级法制宣传教育中心正在加紧建设中，青少年法制教育中心也已进入设计招标阶段，预计上半年能够完成。二是从乡镇、村居层面来讲。根据省、市要求，所有乡镇和社区（村）都要建有法治文化阵地，且对于法治文化阵地的建设标准呈逐年增高趋势，而目前可能是由于乡镇领导干部对于此项工作的认识不足、重视不够，导致此项建设工作推进缓慢。三是普法队伍建设还需提高。目前我县各级普法队伍存在投入不够、人员不足、经验不深等问题。建议今后县政府将民主法治（示范）村（居）、法治文化阵地和普法队伍建设纳入县对乡镇的大目标考核，以督促各乡镇加大此项工作的推进力度。

三、下一步工作打算

下一步，我们将不断总结经验，继续探索新形势下的工作方法，开拓进取、扎实苦干、奋勇争先，努力使我县的法治化建设更加完善，大力营造“六五”普法迎检考核的浓厚氛围，务求顺利通过省市验收。

（一）围绕“六五”普法考核提升普法质效。今年是六五普法总结验收之年，我们在上半年将举办一次面向全县法制宣传教育成员单位的骨干培训班，重点讲授“六五”普法考核验收有关内容。省市验收检查前，在XX全县范围内开展完成“六五”普法总结检查工作，完善并创新考核评价机制，切实将考评转化为推动法制宣传教育的有力杠杆，建立健全法制宣传教育工作体制和机制，充分发挥职能作用，推动各成员单位形成齐抓共管的工作格局；在系统内部，要积极整合资源，主动将普法教育融入各项业务中，在各项业务中体现普法理念，提升法制宣传的整体合力。加强人、财、物的基本投入，切实保障“六五”普法工作顺利通过总结验收。