房地产价格策略分析范文

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一、引言

我国从2007年到2008年，货币政策经历了从紧到从松的转变，货币政策对房地产的调节作用是显而易见的。货币政策的转变，整个市场的金融环境和金融预期都会发生变化。国内商业银行由于受到政策因素的影响，可能再一度跨入信贷快速增长的时期。但是，当今美国经济衰退影响到了中国，中国整个经济增长放缓，加上国内房地产销售快速下降，国内商业银行所面临的信贷风险有可能加大。可见，研究货币政策和商业银行房地产信贷的风险无疑具

有一定的现实的意义。

二、理论回顾与文献综述

目前国内外有关经济货币政策与房地产市场、房地产信贷关系的研究主要包括以下方面：（1）商业银行信贷与资产价格（房地产价格）之间的关系；（2）国家宏观调控、货币政策与房地产价格之间的关系。

在研究商业银行信贷与房地产价格之间的关系时，学者们通常研究的是两者之间的因果关系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都认为房地产价格是银行信贷增长的原因。国内学者皮舜( 2004)运用误差修正模型和Granger因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在双向线性因果关系。

在国家宏观调控、货币政策对房地产价格影响方面，国外学者Eunkyung(1998)研究发现，货币政策对房地产价格的影响很大。刘洪玉和张宇（2008）认为，在长期，从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用：在短期，数量型的货币政策最终将导致住房市场交易量和价格的“双升”，价格型的货币政策将导致住房市场交易量和价格的“双降”。王来福、郭峰（2007）认为，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点；货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率，且前者呈加速上升趋势，而后者则逐渐减小。

国内对于商业银行信贷与房地产价格的关系研究以及货币政策对房地产价格的影响的研究已经比较透彻，但是，在研究货币政策与商业银行房地产信贷风险方面文章还比较少。本文正是从这一角度出发，把银行房地产信贷风险用房地产价格的指标定量化，并进一步研究货币政策和银行房地产信贷风险的关系。最后从规避房地产信贷风险的角度给出若干政策和建议。

三、实证检验

（一）数据说明及处理

本文采用了两种类型的数据，年度数据和月度数据，分别检验货币政策对房地产市场的长期效应和短期影响。年度数据选取了1997年到2007年11年的数据，月度数据选取了2002年2月到2008年7月共88组数据（由于数据缺失，有的月份没有统计，但不影响整体研究）。我国货币政策使用较频繁的工具是存款准备金和利率，而银行的房地产信贷风险是由于房价突然大幅下降引起的，房地产信贷风险与房地产价格密切相关，所以本文选取货币供应量、利率和我国房地产价格三个变量。为了消除价格因素的影响，商品房的平均销售价格、货币供应量和利率都进行了平减处理。由于没有现成的定基消费物价指数，本文以1997为基期来构造一序列消费物价指数来表示通货膨胀率，并对货币供应量进行平减处理。用贷款利率减去当期的CPI上涨率从而求得真实利率。最后，为了消除异方差的影响，本文除了贷款利率外，其它数据均取了自然对数。将商品房的平均销售价格、货币供应量和利率的实际值分别用P、M和R表示，而将商品房的平均销售价格和货币供应量相应的对数值用LP和LM表示。其中，货币供应量和利率的数据来源于中国人民银行网站，商品房销售额、商品房销售面积和CPI指数来源于Wind资讯。

（二）对年度数据的实证检验

运用年度数据进行一个简单的线性回归，结果如下表所示：

由以上的检验结果我们得出回归方程：

LP=0.455LM+0.098R+2.133

(15.909) (5.017) (6.127)

R2=0.971F=134.998

括号里面分别是LM、R和常数C的t值，各t值均大于2，可以认为各自变量的应变量的影响显著。R2=0.971，说明方程的拟合优度很高。从回归方程可以看出，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.455%。而利率和房地产的价格呈正向相关的关系，利率的提高也助长了房地产价格的上涨。

（三）对月度数据的实证检验

1.单位根检验

本文运用ADF方法对个变量进行单位根检验。具体检验结果见下表：

在上表中，LP、LM和R分别表示原序列的一阶差分序列，（c,t,n）分别表示单位根检验模型中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。

从以上的单位根检验可以看出，所有原时间序列ADF统计量均高于1%和5%的临界值，不能拒绝原假设H0=0，因此，所有原序列都是不平稳的。所有变量在经历一阶差分后，ADF统计量均低于1%和5%的显著性水平，可以接受原假设H0=0，即所有变量的一阶差分平稳。因此得出结论，LP、LM和R是一阶单整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。

2.协整关系检验

对各序列的ADF检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后的变量都在1%和5%的显著性水平下平稳，所以各变量都为I(1)序列，符合协整检验的条件。由于涉及多变量，本文运用Johanson检验。在进行Johanson协整检验之前要估计VAR自回归模型，根据AIC赤池信息原则，将VAR自回归模型中的滞后阶数取为3，另外，由于各个变量具有明显的确定性趋势，因此将协整方程设定为含有截距项。检验结果见下表：

在上表中。r表示协整关系的个数。由以上的检验结果可以看出，在1%和5%的显著性水平下，三个变量只存在一个协整关系。该协整关系可以表示为：

LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R

（0.5394） (28.8425)

以上三个变量的协整关系式表明了商品房平均销售价格、货币供应量和利率之间的均衡关系。括号内的数字为协整方程系数的标准差。从以上关系式可以看出，货币供应量对房地产价格的弹性是0.0099，在短期内，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.0099%，而房地产价格对利率反应敏感，利率每上调一个单位，房地产价格的自然对数就要下跌32.5681个单位。可见在短期内，货币供应量对房地产价格影响不显著，而利率对房地产价格影响显著。

3.脉冲响应分析

在建立VAR自回归模型之后，可以进一步运用脉冲响应分析的方法，给货币供应量和利率一个冲击，检验房地产价格对这个冲击的响应。在下图中，横轴表示冲击作用的滞后期数（单位：月度），纵轴表示房地产价格。

从图3可以看出，当在本期给货币供应量M一个正的冲击后，房地产价格反应灵敏，在第二期达到最高点，第三期后开始趋于平稳。这表明房地产价格受到货币供应量的正冲击后，这一信息传递给房地产市场，房地产价格对这一冲击具有显著的和较长的增长效应。当在本期给利率R一个正的冲击后，房地产价格最初呈现出来的是正效应，在第二期达到正的最高点，大约到第三期开始，利率对房地产的调控作用才逐渐体现出来。从长期来看，房地产价格对这一冲击具有比较显著的和较长的负效应。

四、结论和政策建议

从以上的实证检验可以得出以下结论：（1）货币政策对房地产市场长期均衡的影响效果并不显著。货币政策本身是一种综合调控手段，很难控制对供给和需求两个不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，货币政策无法达到调控房地产价格的作用。（2）货币政策对房地产市场短期波动的影响效果显著。从月度数据的短期分析来看，通过脉冲响应分析可知，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间较长。与货币供应量相反，利率的上调会在长期内抑制房地产价格的上涨。（3）货币政策与房地产信贷风险关系密切。中央银行的货币政策会影响着商业银行的房地产信贷策略。扩张性的货币政策使商业银行的房地产信贷规模变大了。当这种政策发生转向的时候，房地产价格上行的压力会逐渐增大。一旦房地产价格持续大幅下跌，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因此而恶化，从而引发房地产信贷风险。

实证研究表明，中央银行的宏观货币经济政策对房地产调控的作用已经逐渐显现。从实证结果的分析可知，货币政策制约着商业银行房地产信贷策略，与房地产信贷风险紧密相关。在当今国际形势风云变幻下，我国的货币政策经历了从紧到从松的转变，针对房地产市场，商业银行一方面要适度扩张信贷，以促进投资需求，从而拉动经济发展；一方面又要防范信贷风险，防患未然。既要引导商业银行房地产信贷健康稳健发展，又要切实把握国家宏观政策意图以提前防范风险。

参考文献：

［1］ Glenn D Rudebusch.monetory Policy and Price Bubbles［J］.FRBSF Economic Letter. 2005,( 18):40~44

［2］ Gerlach, Stefan and Wensheng Peng.Bank lending and property prices in Hong Kong［J］. Journal of Banking & Finance.2005 ( 29) : 461~481

［3］ 肖本华.偏低定价、贷款放宽与房地产价格-基于PW模型的中美比较及启示［J］.国际金融研究.2008(5):52~58

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一、引言

随着我国城镇化的建设和扩展，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，房地产价格关系到老百姓的生活安居，也关系到地方城市发展的潜力，更关系到国家各项宏观调控政策。近年来，各地加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点，商品房价格持续高升。而针对房地产局部过热迹象，中央以及地方政府出台多项经济货币政策来稳定房地产市场，包括调整银行贷款利率、提高房地产抵押贷款首付比例、限制购房套数、征收房产税等，但是中国的房地产价格总体上处于一直持续快速上涨的水平。从世界范围内看，特别是2007年美国次债危机之后，房地产市场的泡沫形成、伴随着资产价格的破灭，加剧了经济的不稳定性。因此，对房地产价格与银行信贷的影响理论分析和实证检验具有重要的意义。

二、文献综述

房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。利率通过房地产市场的传导，影响房地产的价格。从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对居民和企业的信贷需求产生影响。房地产的开发建设工程量大，前期要投入大量资金，才有可能进行资本的增值以及获得投资收益。而在房地产流通以及消费环节，商品住房价值高，大部分消费者选择负债消费，即向银行等金融机构贷款购买住房。房地产市场自身的这些特点决定了其发展需要金融市场的支持，即无论房地产市场的需求者还是供给者，都离不开银行的信贷支持。金融市场对房地产市场提供房屋抵押贷款的同时，金融资本就会获得保值增值的机会。

Davis、Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。Chen、Wang（2006）使用台湾1991～2001年之间的台湾交易数据，研究表明可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。李健飞、史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果显示，在长期均衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系；在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接Granger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。

本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文实证研究最新的时间序列区域样本，利用并且在计量模型中加入城乡居民储蓄存款年底余额、贷款利率变量，从而使检验结论更有针对性。

三、VAR实证模型的建立

（一）数据来源与变量定义

本文利用2000年至2011年的江苏省商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额与银行贷款利率的年度数据，来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。其中，银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，银行贷款利率用5年期以上的银行贷款利率表示。将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，避免数据的剧烈波动以消除异方差的影响。将商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额、银行贷款利率分别用变量HP、L、SD和LI表示，而将前三个变量相应的对数值分别用LHP、LL、LSD表示。所有原始数据均来自各期的《中经网统计数据库》、《江苏省统计年鉴》和《中国人民银行统计年鉴》。

（二）单位根检验

为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量时间序列的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。对LHP、LL、LSD、LI等变量单位根的检验结果见表1。

注：（ctn）分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。滞后项阶数的选取是根据AIC原则，所选择的滞后阶数是使AIC统计量为最小。以上所有数据分析是根据Eviews6.0软件进行。 由以上的单位根检验结果可以看出，原时间序列变量ADF统计量的绝对值均高于5%临界值，序列在5%的显著性水平上均接受零假设H0=0，因此，原时间序列都是不平稳的。4个变量在经过一阶差分后，所有变量的ADF统计量都在5%的水平上显著，这说明这四个一阶差分序列在5%的显著性水平是平稳的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一阶单整序列，即I（1），满足协整检验前提。

（三）协整关系检验

本文运用多变量协整关系的检验—扩展的E-G检验来对多变量系统进行检验。用变量LL对LHP、LSD、LI进行普通最小二乘回归。并对该模型估计残差序列E做单位根检验，ADF检验结果见表2。

由于检验统计量为-4.287794，小于显著性水平0.01时的临界值-2.816740，可认为估计残差序列E为平稳序列，进而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有协整关系。该协整关系可以表示为：

LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI

（0.277） （0.489） （0.037）

以上四变量之间的协整关系式表明了银行贷款、房地产价格、城乡居民储蓄存款年底余额和贷款利率之间的长期均衡关系，括号内的数字为协整方程系数的标准差。可见，各系数的t统计量十分显著。其中，银行贷款对房地产价格的长期均衡弹性为0.151，即长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%，银行贷款对城乡居民储蓄存款年底余额的长期均衡弹性最大，对利率的长期均衡弹性不是很明显。可见，房地产价格在长期内对银行贷款的正面作用有一定的影响。

（四）长期因果关系检验

向量自回归（VAR）模型常用于多变量时间序列系统的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响。本文选取自回归滞后阶数分别为1和2，对各变量的因果关系检验结果见表3。

表3 各变量之间的长期因果关系检验结果

从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上，在江苏省内，存在从银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额到房地产价格的Granger单向因果关系，可以解释为银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额是房地产价格的变化的原因；在5%的显著性水平上，房地产价格的变化不是银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额变动的原因。在10%的显著性水平上，银行贷款利率不是房地产价格的Granger原因，房地产价格是银行利率的Granger单向因果关系，在滞后2期的基础上。因此可以判断，在长期均衡水平上，房地产价格与银行贷款之间存在单向因果关系，而城乡居民储蓄存款年底余额的提高会推动房地产价格。

四、结论和政策建议

从以上的实证检验可以得出关于我国房地产价格波动影响银行信贷增长的主要结论有：房地产价格与银行信贷之间具有长期均衡稳定关系。房地产价格在长期内对银行贷款有一定的正向影响，从长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%。而银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额构成房地产价格的Granger单向因果关系。在此基础上，我们提出如下政策建议：

一方面，合理控制房地产消费的信贷规模，加强信贷审核，提高信贷质量，尤其要严格控制对房地产投机的信贷，引导房地产投资合理化发展。作为抵押品的房地产通过价格的波动影响信贷市场。信贷的扩张反过来又增加房价。为了防止房地产市场泡沫和尽量减少房地产价格下跌对银行业绩的不利影响，银行需要更严格的贷款管理。更确切地说，作为银行要强制执行风险管理策略，控制投资组合限定在房价方面的直接或间接的风险暴露。银行对房地产开发商和个人住房贷款的信用评估，以及充足的资本储备是必要的，有助于积极防范信贷风险。

另一方面，政府当局制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况，实行对购房者差别化的信贷政策，积极引导居民的房地产消费需求，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。同时调整房地产供给结构，加大经济适用房、廉租房等保障房的建设，抑制房地产价格过快上涨，使之回归到合理水平。加强对房地产市场和金融市场的有效监管，有助于促进经济的稳定和满足居民自住和改善性需求。

参考文献

[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking & Finance，（29）：461-481.

[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS Working Papers，No 150，2004.

[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans - Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].

[4]武康平，皮舜，鲁桂华.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）：24-32.

[5]李健飞，史晨昱，我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（4）：26-32.

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房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注［1］。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析。

房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：

（ 一） 从宏观环境角度分析。

银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素［2］。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

（ 二） 从金融存款角度分析。

房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

（ 三） 从消费价格指数角度分析。

我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为［3］。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。

（ 四） 从房地产开发成本角度分析。

房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议。

（ 一） 不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。

土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态［4］。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。

（ 二） 通过金融手段调控资金流向结构。

通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。

（ 三） 通过财税手段调节房地产市场发展模式。

积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

（ 四） 通过有效的法律手段规范房地产市场发展。

房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为［5］。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

（ 五） 采取积极有效的手段干预房地产市场运作。

房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。

（ 六） 积极引导和发展房地产业。

房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献：

［1］ 黄忠华，吴次芳，杜雪君。 房地产投资与经济增长———全国及区域层面的面板数据分析［J］。 财贸经济，2008（ 08） .

［2］ 李倩，张飞涟。 房地产开发商与地产中介的博弈分析［J］。 长沙铁道学院学报（ 社会科学版） ，2007（ 02） .

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1.房地产定价概述

对于一个刚刚开发完成的房地产项目，是否能恰当地制定其价格方案，不仅直接关系着楼盘销售及投资回报等，还对以后的销售调整具有重要影响。自改革开放以来，我国进行了一系列经济体制的改革，包括对房屋商品化、推行城市综合开发、住房体制改革和土地的有偿使用等，这些都使房地产行业得到了非常迅速的发展和壮大。在平衡促进房地产经济快速发展和调节房地产经营二者方面，房地产定价策略发挥了无可替代的作用。从宏观角度来看，如果把房价定得过高，由于消费者的购买能力有限，就会产生空置房的后果，从而对安全回收开发商投资产生不利影响；如果价格定得太低，则利润又会太少，其结果必然造成开发动力的丧失。在新形势下，尤其是随着市场竞争的逐渐激烈，如何正确制定出定价方法与策略，增加开发商的竞争力度，并且使我国房地产行业能够健康顺利地发展，这些都是本文所要探讨的内容。

2.房地产定价依据及因素

2.1 我国的现时政策

由于房地产事业是我国十分重要的支柱产业，所以每一个现时阶段，国家都会针对房地产事业出台许多政策及调控措施。这些政策及调控措施大都对房地产市场价格的制定具有决定性的指导作用。所以，这一个因素对于价格的制定不得不引起足够的重视。例如为遏制房价过快增长, 我国曾出台的健全廉租住房制和增加普通商品住房供给等调控措施。可以看出，国家制定的这些政策大都行业特点比较清晰,并且对时机的把握也非常准确。当然，这些政策的制定，也是为了保证利益的公平分配和购房者的利益等。所以在对房地产价格的制定必须在我国现时阶段的房地产政策下进行。

2.2 市场环境

市场环境对房地产的定价影响不容忽视。其中主要包括政治、经济和金融等三方面。首先是政治环境，对于作为不动产的房地产行业，其价格要依据国家政局的稳定性。其次是经济环境的影响，要充分考虑当前经济的发展状况。如果经济发展势头良好，就会刺激房地产行业的发展壮大，房价就会看好。反之，如果经济萧条，也会对其价格的定制带来负面影响。最后是金融环境的因素, 它包括货币储蓄利率、价值状况、汇率变化、资金市场及财政收支等状况。这些都是影响房价波动的金融因素。

3.房地产定价策略的制定

3.1对定价目标的确立

定价目标是定价方法与策略的制定依据，是整个定价策划的核心成分。房地产定价目标一般有利润最大化、树立企业形象、市场占有率等几种表现形式。

3.1.1利润最大化

追求利润最大化是许多企业的定价目标。但是它却不是短期的定价目标，而是需要进行长期奋斗的一个方向。由上面已经分析的经济环境的影响，定价的难度受到很多复杂的标量影响。所以不能为了单纯最求项目利润而忽视与市场相关的因素，甚至公司的经营战略。所以，在追求利润最大化前要综合企业内部条件和外部环境。

3.1.2 树立企业形象目标

要保持企业在同行内部的竞争优势，就要树立良好的企业形象。在房地产行业中，具有稳定的价格无疑是一个很大的优势。和其他行业不同，房地产需求价格弹性不大，但是其需求量却波动很大。价格稳定会给消费者良好的产品信誉感。当然，在某些特定时期内，临时的定价目标也是必要的，但是一旦这个时期有所转变，就要立马把临时目标转变成长远的目标。

3.1.3 市场占有率

市场占有率是一种长期的定价目标。它是指在一定时期内该房地产企业的销售量占当地细分市场销售总量的份额。如果市场占有率高则意味着该企业具有较强劲的竞争势头，同时也说明该企业对房地产的各种环境因素把握准确。当然，企业的利润和市场占有率的高低也具有正相关关系。所以，在制定定价目标时，要充分考虑市场占有率的问题。

3.2 房地产定价方法的选择

通过以上分析，下面主要探讨房地产定价方法的选取。所谓房地产定价方法，就是根据房地产定价目标来确定房地产基本价格范围的一种技术思路。常用的房地产定价方法有三种：成本导向、竞争导向和需求导向。

3.2.1 成本导向定价

成本导向定价是指按开发成本和人为订立的利润比率来确定销售价格。固定成本定价主要是从静态方面出发，销售价格是房地产销售前与销售中的一切成本费用和预期盈利的加和。而变动成本定价法的售价却是单位变动成本与单位产品贡献额之和。这两种定价都是以销售量的预测为参数，但价格的函数又是销售量，所以很难把握这两种互动的变量，顾客也很难适应以此所指定的价格。

3.2.2竞争导向定价

竞争导向定价法是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其有三种具体的做法:（1）若该房地产开发商在某区域市场处于领先地位, 可借助其品牌形象和市场动员能力的优势, 制定出超出该市场同行的价格水平。（2）对于缺乏品牌认知度的企业但却具有挑战高于自己的企业的实力，其适宜制定出更好让利于买方的价格。这样不但能促进销售, 还有利于扩大市场占有率, 树立企业在该市场中的品牌形象。（3）推出物业时适合选择当前市场同类物业的平均价格。一般情况下，平均市价就是供求均衡形成的结果。这样做，不但会带来合理的平均利润, 又不至于破坏行业的秩序, 当然，此法也为众多企业所采用。

3.2.3需求导向定价法

需求导向定价方法是以真正按照有效需求来策划房地产价格的一种策略。它以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据。其目标为房地产企业的市场占有率、品牌形象和最终利润。但是在实际定价中又有以下两种形式：认知价值定价和差异需求定价。前者是在买方市场条件下, 根据购买者对房地产的认知价值定价；但是后者是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象, 分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。

4.总结

房地产价格的制定是企业市场营销决策中的重要组成部分。企业应该审慎地确立自己的定价目标和策略等，以获取稳定的利润，提高企业品牌形象。房地产价格的制定不仅要考虑企业当前的情况，还要遵从国家的现行法律和政策。

【参考文献】

[1] 覃姣玲.房地产定价策略探讨[J].大众科技,2010,(8):92-93

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房地产项目的开发包括土地获取、定位决策、产品设计、项目报建、施工建设、推广下手、物业管理等阶段。房地产基金由于其灵活性，受金融监管机构监管较少，只要投资具有市场价值，可以在这个过程中任何一个阶段进入项目。

对于一个房地产项目来说，其成功与否，70%依赖于市场环境，包括土地市场和销售市场，这主要取决于土地的获取和定位决策。产品设计、建设开发、销售推广的重要程度各占10%。

对于房地产基金来说，产品设计、建设开发、销售推广等是其弱项。房地产基金的主要优势在于资金的快速筹集能力，以资金优势快速切入市场，以对市场环境的把握实现盈利。在房地产市场上，土地价格和商品房价格的两难冲突，为房地产基金提供了重要的契机，使得房地产基金能够很好的把控房地产项目开发的土地获取和定位决策。

2、我国房地产市场的特性

从我国历年来房地产销售情况来看，房地产的价格总体上是上升的，但又存在着明显的周期性。1988至2011历年商品房的平均价格总体上是上升的。但是，房地产价格的增速则存在着明显的周期性

房地产具有投资品的属性，其价格也取决于未来的预期。当房地产价格增速高时，市场会普遍预期房地产价格会更高的向上走，这时，土地的价格也会较高。即出现如2008年、2009年的地王频出现象，“面粉贵于面包”。但房地产价格过高时，政府必然会出手调控，平抑价格。房地产市场会由热转冷，导致2010年、2011年房地产价格增速放缓。2011年在售的项目，其土地多数是2009年购入的，土地成本较高，而商品房市场价格却相对偏低，形成了土地价格和商品房价格的两难冲突。

在土地价格和商品房价格两难冲突发生时，一方面，开发商由于销售滞缓，资金回流较慢，无法拿出充裕资金在土地市场购地，土地市场冷清；另一方面，由于商品房价格增速放缓，市场对商品房价格的预期也不再看好，导致土地价格下降。即出现2011年全国多次土地流拍现象。

在商品房价格增速放缓的情况下，一方面政府会放松调控，另一方面，市场会适应政府曾经出台的调控政策，政策效果释放殆尽，导致房地产市场热度回升。价格再次上扬，如2012年下半年至2013年初，房价的上涨。而在2012年下半年至2013年初上市的项目，多数是在2011年市场低点购入土地，因此，土地价格低而商品房市场价格高，从而获取较多利润。

3、房地产基金股权投资的优势

对于开发商来说，应对房地市场的波动，最好的发展策略是预测市场行情，踩在房地产市场的周期上，跟准市场节奏，市场低点拿地，市场高点销售。但是市场往往难以预测，尤其是中国房地产市场受政府政策调控影响非常大，更增加了预测的难度。即便像绿城这种全国领先的开发商，也因市场行情判断失误，而陷入破产危机。

土地价格和商品房价格的两难冲突，源于房地产市场的周期性波动，但却为房地产基金提供了重大的发展机遇。开发商对土地价格较低的时点难以准确预测，而当土地价格低的时点来临时，因为房地产市场销售缓慢，又难以拿出资金来购地。房地产基金却可以在这时快速募集资金，进入土地市场，从而获取土地溢价的超额收益。

房地产基金针对土地价格与房地产价格相冲突的特点，可以采取如下措施进行投资并实现退出：

1）低价拿地入市，通过项目开发、运作等，实现市场的清盘退出。所需要的资源是资金的快速募集能力以及对项目开发、运作的能力。采用该种策略的主要是房地产集团旗下的房地产基金。如金地集团旗下的稳盛投资，在土地市场价格低点是募集资金进入市场，然后通过金地集团自身优秀的房地产项目运用能力，在房地产价格较高时实现清盘退出。

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房地产经济发展需要大量的资金作为支持，因此，房地产经济的发展和金融资本是不可分的，当前，我国房地产在开发阶段中，一般采用的资金筹集措施是贷款[1]。房地产经济属于经济密集型产业，房地产经济的发展以及生存都和资金不可分割，如果金融市场波动较大，那么势必会影响房地产经济的发展。

2.土地因素

从我国市场经济的发展变化规律可以看出，房地产开发过程中，受到市场因素影响的一般有两种：一级市场以及二级市场。这两个市场在内容划分以及概念上都有区别，一般来说房地产一级市场为交易环节，这一环节主要就是国家土地部门将土地资源提供给开发商，从而给予开发商土地使用权，在这一环节土地是交换的商品[2]。在房地产二级市场中，房屋购买者是需求方，供求方就是房屋开发商，在分析土地因素时需要考虑这方面的因素。

3.市场因素

我国当前房地产开发处于一种白热化的竞争状态，并且伴随着城镇化程度的提高，人们的刚需程度逐步降低，需求严重影响房地产的价格，进而使得房地产经济产生一定的波动，我国商品经济房不断增加，进而造成我国房地产价格市场波动。

4.政策因素

在我国当前房地产行业的政策中，包含一些敏感程度较高的经济体制政策、货币政策、产业结构调整政策等，政策对房地产价格的宏观调控渗透到市场的各个领域，对房地产经济的波动产生直接性的影响。

二、应对我国房地产经济波动的对策

1.加大我国市场控制力度

市场价格的波动对于我国房地产市场价格会产生一定的影响，从而影响我国的市场宏观控制力度，需要正确区分并且正确对待房地产价格波动的问题。我国政府对于不断变化的房地产价格，是有责任和义务来进行有效调控的，在调控中，不是单纯控制房地产的价格变动，而是要综合各方面的因素，在房地产价格的正常范围之内，合理改变市场价格，市场价格的变动政府无需过多参与。但是当前情况是，房地产市场竞争激烈，房地产价格变动可以有效提升其竞争力，进而改善房地产企业的经营管理，不断提升房地产企业的经济效益。

2.加强土地管理

房地产经济发展中，政府出台的土地政策对于房地产的影响尤为关键。政府对于土地价格的把控使得土地价格保持在一定的水平之上，如果土地价格过高，房地产开发成本就会提升，进而影响房地产价格。同时，由于土地资源属于不可再生资源，需要严格按照土地资源管理的划拨以及拍卖进行严格的审核，进而有效控制土地资源总量，对于土地资源的使用，应当进行有效的监管。在房地产开发中应当规范土地市场的操作，设计相应的运行机制，最终实现土地资源的合理有效的开发配置。政府应当有效管理房地产土地资源的供给，构建完善的管理体制，进而能够及时合理有效地控制土地资源。

3.加强房地产投资政策建设

对于房地产经济的波动，不但需要有效控制市场中的因素，而且还应当加强房地产投资建设，保持我国房地产经济和当前的市场相符合。首先应当根据我国当前经济发展实际，制定科学合理的房地产投资政策，从而对其进行有效的调整，实现我国房地产经济快速平稳发展。我国的房地产政策需要明确投资主体以及产权，保证房地产各项职责的全面落实，避免发生不可预估的风险。对于出现的一些问题，需要及时处理，保证我国房地产实现规模化发展，促使我国房地产投资的合理化发展。

三、结语

我国当前的房地产经济的波动已然影响我国整个国民经济的发展，应重视房地产经济的波动，积极寻求应对经济波动的策略，使得我国房地产经济处于一个健康持续发展的状态中，保证整个国民经济健康发展。

作者:杨颖 单位:赤峰市房屋交易产权管理中心

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    1 引 言

    房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况,而影响房地产价格的因素很多,邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中,考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素:地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中,考虑了三大类的影响因素:交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

    房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同,针对具有不同特征的房地产,适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如,对于有着良好的建筑结构、建筑材料,或者大户型乃至复式楼盘,可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传,以使消费者相信并了解该楼盘的品质;对于观景房,售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度,并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期;对于靠近商业中心的楼盘,便要从楼盘的商业便捷度着手宣传,周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择,以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

    2 依托房源特征,借势宣传

    从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素),采取不同的营销手段以借势宣传。

    2.1 具有建筑因素优势的房源

    具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者,主要从其优质的建筑结构、建筑材料,优美的建筑布局,较高的容积率,良好的装修及建筑外观,以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

    房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住进去才知道;具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实,其升值潜力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话,而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候,家里仍然非常安静。在具体的营销中,可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质,使买房者愿意购买,并且始终满意。

    2.2 具有区位因素优势的房源

    在区位因素分析中,对于商业服务业作用分值,影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算,即:

    很明显,“滨海花园”距离该处主题公园很近,具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势,也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。

    人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的,具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋,在房屋的结构、外观设计上,使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施,可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等,如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位,使人心情愉快,又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中,观景房的设计要特别注意景观的可视度,景观对于房价的提升有着非常重要的作用,不仅体现在楼盘之间,同一楼盘中,具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。

    参考文献:

    [1]邬连东,张方。基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究[J]。西安邮电学院学报,2009,14(4):128-130。  

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房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有长远的影响。房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与其它因素的共同作用下，可能会引发结构性通货膨胀。因此，采取有效措施，解决房地产价格虚高的问题，有利于宏观经济的平稳发展。

1　房地产市场价格虚高的危害性

房地产业的非理性发展所产生的社会矛盾日益突出。过热的房地产市场，以及过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身健康发展，同时也对扩大内需、增加消费、推进城市化进程等都将产生不利的影响。

1.1过多资源投入房地产将阻碍经济的协调发展

房地产开发是拉动我国固定资产投资增长的主要因素。近年来，我国房地产开发投资的增幅一直高于全社会固定资产投资的增幅，同时房地产开发投资占全社会固定资产投资比重也是稳步上升。

过多的资源投入房地产业，容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而占用了大量耕地，也带动水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大规模闲置产能，对经济发展将产生严重的危害。

1.2透支社会财富，抑制社会有效需求

消费需求不仅是经济增长的三大动力之一，而且可以在一定程度上平衡由投资波动所引起的震荡。过高的房价使得普通市民需要10至20年，甚至更长的时间才能偿付一套住房的按揭贷款，也就意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。随着房价的不断上涨，购房支出的挤出效应也越来越突出，这必将压制未来若干年的居民消费能力。此外，对于国民生活水平的提高也形成了障碍。

1.3影响整个社会的风险承受能力

过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式来满足自己的住房需求，购房者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收人水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收人达不到预期水平，就会出现相互拖欠、甚至不能偿付的现象。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批”负资产者”。信用渠道的中断或阻滞，将会严重威胁国家金融安全和社会稳定。

2　导致房地产价格虚高的成因分析

2.1过度投机

一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业价格虚高的形成。

2.2消费者及投资者对未来价格的预期

随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。

2.3银行信贷非理性扩张

由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使房地产价格虚高的可能性进一步增加。

2.4不合时宜的土地政策进一步推升了虚高的房价

2002年开始实行的土地招拍挂制度，无意中起到了推高房价的作用。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这一过程中，又创造了大量的强制性消费需求。其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。

3　稳定我国房地产价格的具体策略

由于我国房地产价格的虚高可能会直接影响到经济发展是显而易见的。因此，应结合我国的实际情况，通过采取能对房地产需求与供应产生影响的策略，有效减少房地产需求，增加房地产供给量，稳定房地产价格。目前看来，稳定房地产价格应采取下面的策略：

3.1促进保障房建设计划的落实，并且保证分配的公平

具有保障性质的房屋是解决民众住房问题的重要途径。政府应该完善住房的保障机制，并制定相应的鼓励政策，尤其是对地方政府的优惠政策一他们才是保障房建设计划落实的真正关键所在，保证保障房构建计划的实施，服务于低收入人群。同时，这类房源要保证分配公平，不能出现寻租现象，避免成为某些人以权牟利的方式。

3.2尽快建立土地要素市场

通过土地的上市来发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉；另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。因此，应尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。

3.3在税收环节进行调控税收

调控政策，是指对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价具体可进行如下操作：对只拥有一套房产的家庭，应免征或象征性征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，应视为该房地产投资行为，按递增房产套数，较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化，如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果，这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求，反而会使购房者的成本进一步上升，进而起到推高房价的作用。

有鉴于此，对房地产保有环节实行课税，这实际上对房地产投资者施加了一个”税收成本”，当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时，房地产投资者就会放弃投资，出售所投资的房产，这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降，也会使房地产供给增加，从而使房地产价格下降。

3.4彻底改变对住房的定位

不能把房地产作为拉动经济发展的一个主要推动力，而应该把住房政策明确定位于为民服务。这样会使民众在接近建筑成本、相关公共设施、合理税收的基础上得到住房，将大大刺激对住房的需求。建房用的钢筋、水泥等等，需求量更大，可以更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其它领域的消费，将彻底解决中国内需不振，太过于倚靠投资拉动经济发展的问题。

结语

房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。如何在高速发展的过程中，有效解决房价虚高的问题值得深入的探讨。

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房地产业是国民经济发展中的支柱性行业，既关系着广大民众的生活，又影响着国民经济的平稳、健康发展。近年内，我国房地产价格持续的高增速长在全社会引起了广泛争议。本文认为，房地产价格的快速上涨应当分为泡沫和泡沫化两个阶段，在经济高速发展的时期房地产价格泡沫会长期存在，并且不会对经济发展产生损害；在房地产价格泡沫持续存在的基础上，房地产业存在着向泡沫化阶段发展的可能，而一旦进入泡沫化时期，则将会付出金融危机的代价。因此，判断我国房地产业泡沫发展阶段，并进一步探讨如何防范房地产价格泡沫化，这是值得深入研究的课题。

泡沫与泡沫化的定义

（一）泡沫与泡沫化的涵义

关于泡沫这一名词，目前还缺乏能够被广泛认可的精确定义，通常是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。泡沫化是指泡沫在短期内迅速膨胀以超出实体经济负荷，并对实体经济发展造成损害的一种虚假繁荣过程。泡沫化是建立在泡沫长期存在和流动性超量过剩的基础上。当市场参与者对于泡沫的继续膨胀（即资产的快速增值）形成了稳定的预期，甚至能够认识到泡沫将在未来的某一时间破裂，对于资产的购买完全忽视了其未来的收入贴现而仅仅关注资产的短期增值，致使资金从实体经济向虚拟经济发生较大幅度的转移，引发实体经济的负乘数效应，危害经济健康发展。通俗地说，泡沫化就是在短期内，在流动性过剩的基础上，由泡沫快速催生泡沫的一种恶性循环。

（二）泡沫与泡沫化的联系

研究泡沫和泡沫化，首先应当肯定的是二者之间存在着密切的联系，房地产泡沫的长期存在是形成房地产泡沫化阶段的前提，房地产泡沫化是房地产泡沫将要快速、彻底破裂前的极端形式。

房地产泡沫和泡沫化之间通常按照如图1的关系进行演进。当一国较长时期处于繁荣的时期，经济高速增长，社会环境安定，居民的收入水平和置业需求都将会出现相应的增长。经济持续增长的良好预期以及城市化进程中的土地稀缺性，都促使房地产价格上涨，形成房地产泡沫。如果房地产泡沫能够持续存在，经济持续向好的合理预期逐渐将转变成为房地产价格持续上升的预期，导致大多数居民进入房地产投资领域，房地产消费属性演变为投资属性，国家对于房地产业的调控（尤其是对于泡沫的调控）将空前的困难。如果此时出现一些扭曲房地产价格的事件，例如，日本20世纪80年放超量货币，美国次贷危机中的道德欺诈，则房地产业就将进入泡沫催生泡沫的完全非理性的泡沫化时期。

（三）泡沫与泡沫化的区别

我国现阶段处于经济高速发展阶段，对房地产泡沫和泡沫化进行有效的区分是必要的。不同之处总结如下：

第一，是否可排除。在现代经济中，资本化进程中的泡沫无法完全避免，泡沫是一种客观的经济现象，它的存在就如同无法完全消除通货膨胀一样。然而，泡沫化却是一种人为的非理性投资，能够通过有效的措施加以预防，避免其对于经济发展的创伤。

第二，是否可持续。从历史上来看，泡沫具有一定的可持续性，例如，理论界公认美国资本市场1980-2001年存在着长期持续性泡沫。然而，泡沫化一般不可持续，泡沫化将使房地产价格远超出市场参与者的承受能力，最终是房地产无人问津。

第三，是否有助于经济发展。在经济高速增长时期，泡沫能够提升对未来经济增长的信心，也逼迫着资产的购入方提高资产的使用效率，以未来收入的提高抵消资产购入时的泡沫。正是因此，泡沫通常会在一国的高速发展期长期存在。然而，泡沫化对于经济发展绝对有害无益，通常会在资产价格硬着陆中造成经济衰退。

第四，泡沫通常在实体产业经济发展的成熟期，是经济发展中的信心爆棚；而泡沫化通常在实体产业经济的衰落期，经济结构的失衡大幅度拉动了名义增长，纵容资产价格在短期内迅速膨胀。

对我国房地产业泡沫的界定

如何对我国现阶段房地产行业泡沫进行调控，需要首先对房地产业泡沫的发展阶段有清楚的界定。

（一）我国房地产业存在泡沫

房地产投资收入包括租金收入和资产增值收入，在经济理论中，常常用租售比来测度房地产泡沫的大小。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300到1∶200。目前我国主要一线城市的房地产租售比均在1:500左右。此外，对比观察2005-2009年的土地交易价格、房屋销售价格和房屋租赁价格，发现土地交易价格和房屋销售价格的增长速度远高于房屋租赁价格。

以2009年为例，土地交易价格同比增长14%，房屋销售价格增长率为10.5%，而房屋租赁价格则基本持平。由此可见，我国的房地产市场是存在泡沫的。

（二）我国房地产泡沫会在一定时期内持续存在

自2003年以来，除2008年房地产价格出现过短暂的调整，我国的房地产泡沫持续存在。一方面是强劲的出口拉动着经济的快速增长，从而提高国民对于未来收入的预期，部分消化了资产领域的泡沫；此外，以外币占款形式产生的过剩流动性，部分转入了房地产领域，部分转入投资领域，由此而产生的过量货币对于有限房产和土地的追逐导致了价格泡沫。因此，应当在我国逐步升级经济发展模式，提倡创新，创造更多的投资机会，在实现科学可持续发展的过程中逐渐消化房地产投资引起的价格泡沫。

从另一个角度来看，我国的房地产价格泡沫并未对经济造成损害，由于房地产价格泡沫极大地拉动了投资，带动了经济增长，形成了经济增长速度和房地产价格增速，同时保持高位运行的态势。而如果过剩流动性全部进入粮食等消费领域，我国将产生严重的通货膨胀。所以，在现阶段泡沫并未造成实质性危害的时候不适宜用过于直接的调控手段挤压泡沫。

（三）我国房地产市场泡沫化尚未形成

总结历史经验，日本在上世纪八九十年代的资产泡沫化问题，主要是由于超量的流动性过剩和产业结构中存在矛盾而导致房地产业进入泡沫化时期。比照分析，我国的房地产市场泡沫化问题尚不存在。

首先，从总体上看，我国在2003年以来一直存在的流动性过剩，主要是由于我国外汇占款项目所发行的基础货币太多导致的，属于被动发行，与日本央行通过货币政策拉动经济增长有本质区别。从房地产贷款上看，我国市场采用差别贷款的方式调控房地产业，不同于日本当年向房地产领域的疯狂融资。

其次，我国所处的产业阶段不是衰落期。如本文第一部分所述，区别泡沫和泡沫化的一个关键因素在于该国所处的产业阶段，泡沫化时期通常应当是处于第二产业发展的衰落期，资金由实体经济迅速流入房地产业，房地产业成为拉动经济增长的主力。

此外，我国目前一线城市房地产价格增速迅猛，主要原因是大型城市在医疗卫生、文化教育、公共服务、基础建设这四方面的发展速度在世界城市的发展史上都是绝无仅有的，其所能够提供的城市资源、投资就业机会远远好于二线城市。正是由于这种资源的稀缺性，在取消了等级制度和迁入限制之后，必然会出现城市价值的快速提升和富有阶层向大型城市的集中。

综上所述，本文认为，虽然我国的房地产市场毫无疑问地存在着泡沫，但并未处于泡沫化阶段，更不会在未来几年中出现毁灭性的崩溃。因此，对于房地产市场的调控，目前的关键并不在于从绝对值上挤压泡沫，而是尽快建立起防范房地产市场泡沫化的机制。

防止房地产泡沫化的策略

一般而言，凡是将房地产市场主要作为投资品市场的国家，在一定的条件下，都容易出现房地产市场的泡沫化运行，并且调控难度极大。而反观那些将房地产市场主要作为消费市场的国家，其住房消费需求不可能在短期能发生重大变化，房地产波动则较小。因此，防止房地产泡沫化策略的核心是：变房地产投资品属性为主为消费品属性为主，具体措施可以总结为“打击投机、限制投资、增加供给”。

（一）打击投机

房地产投机者的策略一般是以少量资金在市场中快进快出，以赚取资本增值。因此对于房地产投机者的打击应当从限制交易速度和控制贷款发放两方面着手。

首先，应当提高购房者购买多套住房的首付比例，降低投机者的可用杠杆，这既是防止房地产市场泡沫化的必要措施，也可以防止投机者将风险转嫁给银行系统。日本房地产市场泡沫破裂之后之所以会引起银行体系坏账激增，就是因为银行未能对经济运行中的投机风气加以遏制，反而提供了资金支持。因此，必须严控银行对房地产市场的信贷力度，遏制投机，降低经济的整体运行风险。

其次，必须对于购房者在短期内卖出房产增加限制条件。目前我国在此方面的限制主要通过提高流转税率（即契税、土地增值税、营业税等），但是在房地产长期存在泡沫的时期，投机者能够将税赋转嫁给购房者，这就造成了我国越调控房价越高的困局。因此，单一依靠流转税等经济手段不足以遏制房地产投机行为，应当迅速建立信用体系，对于有过炒房经历的单位和个人实施市场禁入惩罚或提高其首付比例，将房地产投机者排除于市场之外。

（二）合理限制投资

房地产市场的过度投资，促使房地产市场泡沫化的形成，进而影响到经济的平稳发展，甚至于产生经济危机。因此，建立一套行之有效的抑制过度投资，降低房地产市场投资属性的制度是必要的。

第一，对于空置房屋开征财产税（物业税）刻不容缓，只有非居住住宅的持有成本大幅度的上升，抵消房地产的资本增值，才能够抑制高收入人群的投资需求，合理限制住房投资。

第二，降低对于土地的抵押率，不能单纯地以公允价值计量房地产。在现行的制度中，公允价值即市场价格，而在房地产存在泡沫的时代，公允价值本身就是一种被市场扭曲的和充满风险的价格，因此降低对于土地的抵押率，能够使企业理性地认识土地市场，降低企业的土地储蓄行为，抑制房地产市场泡沫化的形成。

（三）增加供给

我国实行住房制度改革以来， 虽然搞活了房地产市场，拉动了经济发展，但与此同时，城市中的中低收入居民基本丧失了改善居住条件的手段，其收入水平的增长明显低于房价增长率。因此，需要政府加大廉租房建设，改善中低收入家庭的居住条件，控制房地产泡沫化。

第一，我国将长期处于城镇化建设中，人口将大量迁入城市，未来住房需求将持续增加，正是这种预期的住房需求与供给的缺口使得人们对于房地产的未来盈利能力产生了较高的预期。因此，由政府大量提供廉租房既能够解决居民的住房需求，也可以降低房地产未来盈利能力的预期，压制房地产泡沫化。

第二，解决房地产问题的根本方法是要调整经济结构，均衡居民收入分配。现阶段，房地产是居民收入分配失衡的重要因素，大量提供廉租房是在住房需求方面对于城市中低收入居民给予补贴。中低收入居民的边际消费倾向较高，这样能够较大幅度地拉动内需，使我国顺利完成经济结构转型，促进经济长期健康发展。

参考文献：

1.吴彦皓.道德风险和逆向选择共存时的激励机制设计[J].安徽农业科学，2007，35（4）

2.赵洪.信息不对称条件下消费者行为分析[J].商业经济，2010（1）

3.于辉.日本泡沫经济分析[D].吉林大学世界经济系，2008

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一、引言

近年来，我国房地产业发展迅速，作为我国国民经济中的支柱产业之一，其投资规模和成交量都不断创出新高，很好地体现出其消费品和投资品的双重属性。在当前全球经济一体化的开放背景下，汇率已然是影响各国经济发展的重要变量。2005年7月21日，我国开始实行以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，由于我国经济持续平稳的发展，国内外资本纷纷看好人民币升值前景，市场预期持续看好。

自人民币实行有管理的浮动汇率制度以来，升值不断，与此同时，房地产市场价格也不断攀升，其上涨的幅度已超越了人们的预期和宏观经济增长的速度，伴随着日趋旺盛的投机性需求，房地产市场泡沫的潜在风险将逐渐显性化。

人民币的不断升值和房价的不断攀升受到社会公众、政府部门、经济工作研究者等的高度关注，引发了学者们对两者之间联动关系的深入研究。许多学者在对人民币汇率与房地产价格之间关系的实证研究中总结出了两者之间复杂的关系，具体来说主要有两种观点：一种观点认为，人民币汇率与房地产价格之间具有反向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的下降，这与理论上比较相符；另一种认为，人民币汇率与房价之间同向变动的关系，即汇率的上升会导致房价的上升；本文持的是第二种观点，即人民币汇率与房地产价格之间反向变动的关系。

二、文献综述

房地产行业是我国学者近年来关注的热点领域之一，总结近年来我国部分学者的观点，主要可以得出两类截然相反的结论。

一部分观点认为汇率与房地产价格成正向关系。陈婕，路静，高鹏，董纪（2009）通过建立向量自回归模型（VAR），并使用协整、Granger因果检验，脉冲响应认为，人民币实际有效汇率对房地产价格产生正向影响；王 旭（2012）运用经济学理论，结合计量经济学相关模型，选取 1998 年 7 月到 2010 年12月的汇率和房地产销售价格指数月度数据，得出了汇改后人民币汇率与房地产价格之间呈现正向关系的结论。

另一部分观点认为汇率与房地产价格成反向关系。李琴燕（ 2009）在构建了适合中国国情的房地产价格与汇率关系模型的基础上，利用该模型并结合 2000年第三季度至 2008 年第二季度的最新数据，对中国35个城市房地产价格与汇率的关系进行实证研究，其研究结果显示，在直接标价法下，汇率对房地产价格有负影响：当汇率下降1个百分点时，房价会上升0. 212774个百分点；郭永俊（ 2009）通过 Johansen 协整检验和向量修正模型，对我国人民币汇率对价格的影响进行了实证检验，结果显示： Johansen 协整检验得到，长期来看，国民生产总值的波动不是影响消费者价格指数波动的主要因素；汇率波动对消费者价格指数波动是显著的，并且汇率每波动1%，消费者价格指数就反向变动687570. 467% 。

综上所述，我国大部分研究表明房地产价格与人民币汇率之间是存在相关关系的，而观点的差异性主要体现在相关方向以及相关的程度。因此结论为：人民币汇率与房地产价格成反向相关关系：即汇率下降，人民币升值使房地产价格上升。

三、人民币汇率与房地产市场发展现状

（一）概念的界定。

汇率（ Exchange Rate），又叫做汇价，表示两种货币的相对价格或折算比率。通常，汇率的标价方法有直接标价法、间接标价法和美元标价法。直接标价法是指单位外币的本币价格，称为外币汇率； 间接标价法是指单位本币的外币价格，称为本币汇率； 美元标价法是以美元为标准来表示各国货币的价格。我国采用的是直接标价法，单位是： 人民币/外币。

房地产是指土地、建筑物及附着在其上不可分离的部分和由其衍生的权利和义务关系的总和，房地产价格是房地产的经济价值 （ 交换价值） 的货币表现。

（二）人民币汇率与房地产市场发展现状。

汇率是调节两国经济的一个重要的手段，是各国经济实力的一个重要的对比。自2005年7月汇改以来，人民币兑美元升值幅度接近5%。2007年以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年人民币对美元的平均汇价达到760.4元。

2005年以来人民币汇率，都是在平稳而缓慢的增长。但是进入2006年末，2007年初人民币对美元升值出乎意料地加快。特别是2007年期间，截至12月27日，人民币对美元升值6.83%，相对于2006年总体升值3.35%，相差有一倍之多。国内外权威机构预期不超过5%，但是2007年远远超出了人民的预期。直至2008年，人民币汇率增长速度才有所下降，但2010年至2013年，增长速率又明显增加。我国人民币大幅升值且升值压力越来越大，巨大的人民币升值压力对中国经济发展，特别是中国高速发展的房地产市场意味着什么呢？

房地产市场虽然作为中国新兴的市场，但是因为其基础性、支柱性，对国民经济的重要作用，因而其地位越来越重要。二十多年以来，伴随着我国国民经济快速增长、居民收入水平不断提高及城市化进程加快，我国房地产市场发展迅速，房地产投资迅速加快。

1.从我国房地产开况分析

2001年来，房地产开发投资额也不断增加，自2002年之后，房地产投资快速发展，增长速度大幅提升，一直保持在20%到30%之间，在2005年之后，房地产投资增长越来越快，在国民经济中的地位越来越重要。

另一方面，2001-2013年房地产开发企业本年房屋施工面积由29867.4万平方米上升到665572万平方米；同时， 2001-2013年每年商品房的销售面积由22411.9万平方米上升到130551万平方米，房地产开发规模逐年增大。2005年以前房地产施工面积高于房地产销售面积，2005年以后房地产供求关系发生了大逆转，由供大于求转向了供不应求。

2.从房地产销售情况分析

在我国房地产销售额持续增加的同时，我国房地产销售平均价格也有了飞速的增长，从1990年不到800元/平方米，到1998年2069元/平方米，二十多年一直飞速的上涨，特别是2004年后增长速度逐渐加快，20年达到了3367元/平方米，“珠三角”及“长三角”地区房价增幅尤其显著。北京、上海、深圳等城市销售价格甚至高达几万。

以上从我国房地产开况、房地产销售情况两方面粗略的分析，可以看出：我国房地产市场蓬勃发展，特别最近几年，房地产进入了发展的高速时期，房地产开发与销售都有了突飞猛进的增长，甚至可能存在过热现象。那么人民币汇率的变化与房地产，特别是房地产价格高速增长这种变化有什么联系呢？下文将从理论的角度来分析这个问题。

四、理论分析

人民币汇率对房地产价格的传导机制：主要分为流动性效应、汇率预期效应还有预期效应三个方面来研究。

流动性效应在这里主要指“游资”的流动性效应，流动性效应主要体现在信贷扩张效应，它是指东道国货币的升值或升值预期必定会引起外资大量流入，随着中国经济的快速增长，人们对人民币有升值的预期必然使得外资的大量流入。货币当局为保币值基本稳定，就需要用本国货币来买进外币，大幅增加市场流动性。大量资金快速流向房地产领域，极易造成房价上涨，引发严重的房地产泡沫。

汇率预期效应：汇差及汇率预期将导致国际资本流动，而资本流动又会对房地产价格产生影响，如刘莉亚（2008）通过实证研究发现，国际资本进入我国，在等待人民币升值的同时会大量进入国内房地产市场，特别是豪华住宅商品市场，同时这些资本的非预期的突发性变动会引发商品住宅市场价格的异常变动。预期汇率升值会导致我国经济结构的巨大调整，具有劳动密集型特点的出口企业面对转型将会释放出大量劳动力，致使劳动力相对于其它生产要素价格下降，从而导致以劳动力为主要生产要素的产品价格下降，而房地产由于是土地密集型产品，能较好的抵抗由劳动力贬值造成的价格缩水，在整个价格体系中再一次表现出上涨的特点。

溢出效应：汇率下降，人民币增值会导致外需增加，出口受抑制，并且人民币升值亦会通过收入机制、替代机制、货币工资机制、货币供应机制、生产成本机制及债务效应等传导到物价的下降，势必会导致国内经济的萎缩。这时，可采取的扩张性货币政策以增加货币供应量，或者是积极的财政政策以增加信贷投放，使央行能够灵活应对经济的萎缩，但是这也会促使一部分资金流向房地产领域，导致房地产价格上涨和泡沫的出现。

通过上述人民币汇率对房地产价格的传导机制的具体分析，我们可以进一步得出更令人信服的结论：人民币汇率的下降，即人民币升值会导致房地产价格下降。

五、相关的政策建议

通过上述大量的数据和理论分析，可以得出房地产的价格和人民币汇率呈现反向相关的结论。根据本文得出的结论，国家可以通过宏观政策作用于人民币汇率制度，使得人民币汇率上升，从而使我国长期居高不下的房价下降。结合我国汇率制度改革以及国情的特点，使其能够促进房地产市场稳定，但又不会因为人民币汇率大幅度波动给经济体系带来更多的不稳定性因素，从而促进我国经济稳定发展。本文提出以下几点政策建议：

第一，建立更加灵活的汇率形成机制，充分尊重市场力量的自发作用，使宏观经济向均衡靠拢。当前，我国汇率与房价的现实表现在某种程度上正是源于汇率水平的持续性错位，而长期的汇率错位使得市场信号和资源配置产生错误。可以减少这种错位现象，人民币汇率水平将会逐渐调整到均衡水平，在这个时候就是促进汇率制度改革的最佳时期。在制度上保证汇率水平的合理化，减少或是消除价格扭曲的现象。

第二，国家利用好市场自发调节与政府宏观调控两股力量。在发挥中短期内名义变量杠杆作用的同时，加强中长期均衡实际变量的测算指示作用，在校正调整过程中促进宏观经济不断向内外均衡的理想状态靠近。从中长期来看，我国经济增长将伴随着实际汇率的升值，人们对人民币汇率升值预期的，将加大汇率升值速度，国家加大宏观调控手段，减少的汇率大幅升值不确定性因素。在控制人民币汇率的同时，如采取积极的财政政策，会导致一部分的资金流入到房地产业，国家应做好相应应对措施，防止由于大量资金流入导致房地产泡沫现象。在目前全国房地产出现的普遍供大于求的现象，国家可以通过城市规划等增加房地产业的供给；也可以规范房地产业交易，控制一些想通过房地产业进行套利行为。

第三，结合我国国情特色，适当的调整的汇率。“休克疗法”型的汇率调整策略会给我国整体经济带来过大的冲击，造成物价体系的剧烈波动，同时导致更加强烈的汇率升值预期。劳动密集型的产业释放大量劳动力，劳动力的价格下降导致的房地产业的价格相对上升，就会导致房地产价的大幅度的波动，不利于经济的发展。为减少由于人民币汇率的答复变动所导致对经济不利冲击，我国应实施较为平稳的复位路径，这样才有助于国内产出和价格水平的稳定。

第四，在汇率水平调整完毕之前，应保持资本项目的必要监管，维护我国金融安全。热钱流入是当前房地产价格不断升温的重要原因，资本项目的监管缺陷导致了大量热钱的疯狂渗透。在汇率水平调整完毕之前升值预期将始终存在，此时还不适合推进资本项目的对外开放。当前只有加强资本监管，严格遏制国际游资向房地产行业的渗透，才能维护我国的金融安全，确保经济的持续健康发展。

参考文献：

[1]王爱俭，沈庆.人民币汇率与房地产价格的关联性研究.金融研究，2007，（6）.

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基本假设和理论模型选择

蛛网模型是基于均衡的经典动态供求关系模型。它是指某些商品的价格与产量变动相互影响，引起规律性的循环变动的理论。它引入时间变化的因素，通过对属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用进行考察。1930年由美国的舒尔茨、荷兰的J.丁伯根和意大利的里奇各自独立提出。由于价格和产量的连续变动用图形表示犹如蛛网，1934年英国的卡尔多将这种理论命名为蛛网理论。蛛网模型理论界主要用于分析诸如农产品等生产周期较长的商品产量和价格在偏离均衡状态以后的实际波动过程及其结果。本文认为，房地产市场上的供给与价格变动关系及银行信贷与蛛网模型理论分析的对象具有一定的相似性。

房地产市场特性决定了住房市场是非均衡的市场。从房地产供给角度来看，供给曲线的变化来自于商业银行的贷款业务，开发商向银行寻求贷款时，银行一般会要求以房地产作为抵押。房地产价格越高，其资产价值也越大，银行的资产负债表中资产项目越大，这样银行就有更大的动机进行放贷。因此，房地产的价格与银行信贷的供给成正相关，反映出来的就是一条向右上方倾斜的直线。从房地产需求角度来看，房地产信贷需求反映出来的就是房地产价格的减函数，也就是说随着房地产价格的上升，信贷需求量趋于下降（葛扬、陈孝强，2007）。

根据蛛网模型理论的相关假设，结合房地产市场本身特性，房地产信贷市场蛛网模型是基于以下三个基本假设：

第一，信贷市场的供给对房价的反应存在时滞，并且当期供给量会受到上一期的影响。银行出于风险控制的考虑，它会根据上一期的信贷状况进行评估，综合考虑各种因素（其中包括抵押品价值）来确定当期的信贷政策，控制当期的信贷规模。

第二，信贷市场的需求变动不存在时滞，房地产同时具有投资品和消费品的价值，其需求弹性比较大，房地产较大的需求弹性很容易影响到房地产信贷市场。房地产信贷的需求弹性比较大，房地产价格较小的变动会引起信贷规模的快速扩张。由于房地产价格显著高于普通消费品，价格偏高会压制一部分需求，一旦价格波动，市场中将产生明显反应，相应的房地产信贷市场也会发生变化。

第三，对于信贷市场而言，市场始终保持在出清状态。信贷资金从银行资金池流出，资金如果不投入房地产市场，也可以投入到其他领域，即资金使用具有完全的可替代性。

蛛网理论模型有“稳定型、收敛性和发散型”三种形态，就房地产泡沫这个问题而言，稳定型和收敛型模型的理论应用分析意义不大，房地产市场泡沫主要集中应用研究发散型的蛛网模型。

流动性过剩下房地产价格泡沫和银行信贷之间的互动机理

流动性过剩实际上就是货币的供给量的增加速度超过了实际GDP的增长速度所造成的。近几年，由于国际国内等因素的作用下，我国流动性相对过剩比率不断提高。国际因素是国际顺差和人民币升值的预期引发流动性过剩；国内因素是消化流动性过剩主要有两个途径：通货膨胀；资产价格的上涨。由于国内劳动力成本的人为压制，导致生活消费品人力成本的有效控制，这样国内的CPI指数一直保持在低位徘徊。因此，在流动性过剩的条件下，过剩的资金很容易流入到收益率较高的房地产市场，由于投资渠道不畅，房地产也不断依赖银行信贷发展，在货币资本驱动的房地产市场上，房地产价格泡沫随之升高。

如图1所示，在这个模型中，房地产信贷市场的需求弹性小于供给弹性，价格变化对信贷供给的影响程度大于信贷需求的影响程度。纵轴P代表房地产价格，横轴L代表用于房地产上的银行信贷，S代表信贷供给，D代表信贷需求。S与D相交于O点，代表信贷供给与信贷需求处于均衡状态。直线S与纵轴P的交点P0，其经济含义是，当房地产价格降低到一定程度时，房地产信贷将降为0。从开发商的角度来看，房地产价格过低时，失去了开发价值，其自有资金将流入其他行业，不再向银行贷款进行房地产开发；从购房者的角度来看，由于价格过低，其自有资金足够买房，不需要向银行获得房地产按揭贷款。直线D与纵轴P相交于P5，其经济含义是，当房地产价格高到一定程度后，从购房者的角度来看，购房者甚至连住房按揭贷款的首付资金都无法筹集，因此需求量为0。信贷供给曲线S和信贷需求曲线D相交于O点，即信贷市场处于均衡状态。

在t期，当价格为P1时，信贷规模为L1，在较低价格水平下，房地产市场需求旺盛，相应的信贷需求也比较大，但是短期内信贷规模无法迅速上升，房地产市场上的供给也无法迅速增加。从而引起价格上升，P1到P2，信贷规模依然为L1。这阶段为房地产泡沫的形成阶段，主要特征是价格的大幅度上升。

到t+1期，信贷规模开始增加，从L1到L2，但是房地产开发的周期比较长，供给依然没有充分形成，价格仍保持在较高水平P2。同时，房地产市场中还经常出现开发商囤积土地和楼盘惜售的现象，这种现象进一步支持了房地产价格在高位运行。这时期是房地产泡沫的积累阶段。主要特征是银行信贷规模的迅速增加，同时房地产价格处于高位运行，市场风险加大。

到t+2期，信贷规模依然保持不变，房地产市场需求已经无法支撑较高的房价。一方面，在信贷市场上，银行开始警惕信贷风险，开始惜贷；另一方面，开发商面临资金回笼和还贷的困境，不得不压低价格，同时前期囤积市场上的土地开始释放到市场上，两方面的作用，房地产价格将大幅度下降到P3。因需求曲线比供给曲线的价格弹性小，所以P3比P1的价格更低。这阶段是房地产价格的破灭阶段，其主要特征房地产价格的大幅度下降。这是发散型蛛网模型的典型特征。

到t+3期，房地产市场的价格泡沫完全释放，房价跌到谷底，抵押物大幅度贬值，银行大量出现呆坏账。银行信贷进一步收紧，金融机构开始进行调整，价格和信贷都降到低水平。

上述是一个发散型的蛛网模型，在下一周期中，房地产价格将上升到比P2更高的水平。随着信贷规模和房地产价格之间互相循环的助推，房地产市场波动更加剧烈，房地产泡沫化将进一步加剧。而如果泡沫一旦破灭，将危害到整个宏观经济。

预防房地产价格泡沫化的政策建议

（一）银行业层面

银行作为发放信贷的主体，同时也是负债的主体。为了化解这种“两难困境”，银行业可采取策略：一是业务种类和盈利模式创新。银行自身业务种类和盈利模式上必须不断创新，不能只靠贷存差来获得盈利。一方面可以缓解资金流动性压力，以回笼资金继续提供融资贷款，只要证券市场存在需求，就能源源不断地提供融资贷款，并且证券化的链条可以通过金融衍生工具加以延伸，链条越长，中间的操作风险、信息不对称性风险就越大，风险也就越容易分散（陶海波、楚东坡，2010）。另一方面，房地产抵押贷款证券化使我国商业银行由传统粗放发放增量贷款获得利润盈利模式转向通过挖掘商业银行中间业务盈利模式，银行通过发行房地产抵押贷款债券获得即时现金。二是实现房地产抵押贷款证券化，创新间接融资方式。大多数个人住宅消费资金主要通过住房抵押贷款方式从商业银行获得，这种融资方式往往导致商业银行资产负债结构不合理。一方面，住房抵押贷款期限一般长达20-30年；另一方面，居民储蓄期限越来越短。“短存长贷”现象很普遍，通过将房地产抵押贷款证券化，将期限较长、流动性差的住房抵押贷款打包以债券的形式发售给社会投资者，这样既能收回现金又可以改善商业银行的资产负债结构。三是加强内部风险控制。银行内部应该增强信贷投放的审查力度，加大对风险的防控力度，加强房地产金融体系构建中的规范运作和风险防控。

（二）开发商层面

房地产开发商要解决自身融资难和风险控制难问题，就应基于风险和收益相对称的创新原则，创新和拓展融资渠道。通过创建房地产投资基金，提高房地产开发中的直接融资比重。房地产融资渠道有商业银行贷款、房地产投资信托、金融租赁、典当融资、短期债券、 上市融资等十几种，但目前主要还是商业银行贷款。商业银行在整个金融体系中具有举足轻重的地位，一旦房地产泡沫破灭风险暴露，会影响整个金融体系的安全。房地产投资基金的出现拓宽了房地产融资渠道，是房地产直接融资的发展方向。其投资最终目的是通过股权融资，导入专家管理，积极培育企业上市。再通过股权转让，实现资本的较快增值变现。同时还可以采取其它股东逐年回购和协议转让的办法来实现基金股权的推出与变现房地产产业投资基金。

（三）政府层面

政府监管的缺位和不作为等，在一定程度上助推了房价的上升。一是政府应加强信贷投放和流向的监管，设定房地产信贷投放指标。同时规范资本市场，逐步完善融资体系，在构建多层次资本市场中，政府应该与其他相关部门紧密联动，共同推动房地产市场的稳健发展。二是政府应帮助企业构建诚信体系，建立金融机构信息资源共享平台。这样可以加强信贷投放的监管，也有利于政府引导开发商对基本保障住房等福利性住房的供给。三是加强对进入我国房地产业外资的监管力度。外商投资开发经营境内房地产增长较快，房地产业成为外商投资的重要行业。外资进入我国房地产市场，一方面能够促进我国房地产业竞争能力和提升产业实力；另一方面也会引起诸如投机泡沫、金融风险等问题（陈浩、葛扬，2008）。外资流向房地产领域不仅推动房地产价格的虚拟性和泡沫化，而且还产生明显的金融效应。跨境资本流动会带来资本市场风险，这种风险主要是资本市场开放所带来的系统性风险，突出表现为溢出或关联效应的产生。同时，必须通过运用各种政策工具减少跨境资本流动的负面影响。可根据国内经济环境的变化，适时调整管理目标，并对跨境资本流动进行有效的统计、跟踪、预测和分析。

（四）消费投资者层面

在我国投资渠道不畅通和投资品种少的不完善金融市场环境下，作为房地产的消费投资者，首先应该学会理性思考房地产价格的非理性波动，转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。

参考文献：

1.葛扬，陈孝强.经济转型条件下银行信贷与房地产价格泡沫化互动机理分析[J].金融研究，2007（9）

2.高鸿业.西方经济学第三版（微观部分）[M].中国人民大学出版社，2001

3.李健飞.经济转轨时期中国房地产融资风险防范―理论与实证[M].中国金融出版社，2006

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房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况,而影响房地产价格的因素很多,邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中,考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素:地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中,考虑了三大类的影响因素:交通条件、生活服务设施、教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同,针对具有不同特征的房地产,适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如,对于有着良好的建筑结构、建筑材料,或者大户型乃至复式楼盘,可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传,以使消费者相信并了解该楼盘的品质;对于观景房,售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度,并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期;对于靠近商业中心的楼盘,便要从楼盘的商业便捷度着手宣传,周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择,以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2 依托房源特征,借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素),采取不同的营销手段以借势宣传。

2.1 具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者,主要从其优质的建筑结构、建筑材料,优美的建筑布局,较高的容积率,良好的装修及建筑外观,以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的,房屋是否真正舒服,只有住进去才知道;具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实,其升值潜力也非常大。比如,在隔音方面,隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话,而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候,家里仍然非常安静。在具体的营销中,可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质,使买房者愿意购买,并且始终满意。

2.2 具有区位因素优势的房源

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0169-03

一、研究目的及意义

2009年以来，辽源市房地产市场保持健康稳定发展，房地产开发投资和建设面积增长；房价总体保持增长，但绝对值不大，处于“价格洼地”；房屋销量增加，房屋交易比较活。但与全国其他城市相比，总量不大，增速不快，还处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大，房地产业正在逐渐成为辽源市的重要产业之一。对房价波动影响因素进行实证研究，可以为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考，其不仅具有一定的理论价值，更可以为解决现实问题提供决策参考。

二、模型的建立及统计和计量检验

（一）理论依据与模型

本文在许多专家学者的研究基础上，结合辽源市的具体情况，选取了对辽源市房地产价格影响较大的六个经济指标，分别为：年末总人口、人均可支配收入房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格和商品房竣工面积。为此设定了如下对数形式的计量经济模型：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6

其中，6个自变量为：年末总人口（万人）X1，人均可支配收入（元）X2，房地产开发投资额（万元）X3，人均生产总值（元）X4、土地交易价格（元/平方米）X5和商品房竣工面积（万平方米）X6，因变量Y为商品房平均售价（元/平方米）。

（二）数据来源及整理

本文的数据用了2000—2010年辽源市商品房平均售价、年末总人口、人均可支配收入、房地产开发投资额、人均生产总值、土地交易价格、商品房竣工面积。各指标数据全部是已公布原始数据。因为选取的指标较多，给出各指标的原始数据如下表，以便于验证。

（三）模型建立

1.多重贡献检验

根据逐步回归法的基本思想进行第一步回归，建立一元回归模型：

由表可知，各个系数的t值均未通过检验，说明各变量之间存在多重贡献性。

下面采用逐步回归法检验和解决多重贡献性问题。通过逐步回归后发现，人均生产总值X4表现了良好的正相关性，并且通过了相关的检验，被留了下来，其SIG 值、F 值、VIF 值都符合检验标准。因此建立的回归模型为：

y=1 005.683+0.036414X4

2.自相关检验

如果大部分点落在第Ⅰ、Ⅲ象限，表明随机误差项存在着正自相关。如果大部分点落在第Ⅱ、Ⅳ象限，那么随机误差项存在着负自相关。由该散点图可见，ET与ET（-1）不存在明显的线性关系，故不存在自相关。

3.异方差检验

为了检验模型，选用Eviews 软件进行White检验以检查是否存在异方差，得出White检验结果如下：

由表3可以看出，nR2=14.66216，在α=0.05 下，查分χ2布表，得到临界值χ2 0.05（9）=16.9190，比较计算χ2的统计量与临界值，因为nR2=14.66216

y=1 005.683+0.036414X4

三、模型的实证分析及实证检验

（一）2011年商品房平均售价预测检验

以下我们用2011年的各项数据（见表4），通过以上的方程检验2011年的商品房平均售价是否一致。

商品房平均售价=1 005.683+0.036414*人均生产总值

预测得2011年辽源市商品房平均售价为2 492.91元/平方米，与2011年实际商品房平均售价仅相差120.09元，实证分析证明我们用逐步回归模型计算得出预测辽源市商品房平均售价，相对准确。

（二）2012年商品房平均售价的预测

笔者预计2012年辽源市人均生产总值会增加，预测人均生产总值将达到50 000元以上，商品房平均售价至少为2 826.38元/平方米。

四、结论

据以上分析，人均生产总值是房地产价格的代表性影响因素。人均生产总值对房地产价格的影响是正的，系数为0.036414。其经济意义为，当人均生产总值增加1元时，商品房平均售价将增长0.036414元/平方米。然而，由2000—2010 年辽源市各项相关指标的数据建立起的线性回归模型仍然存在着样本不足等一些局限性问题，房地产开发投资额、人均可支配收入和土地交易价格并不能排除影响辽源市市商品房价格的可能。

参考文献：

[1] 成睿，李明.中国城市房地产价格影响因素分析[J].经营管理者，2010，（8）.

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