房地产评估法律依据范文

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2、房地产的估价时点。

3、建筑物的折旧。

【法律依据】

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关键词：

抵押房地产；价格评估；风险管理；交易

就目前情况来看，我国房地产行业的发展不断提速，这意味着房地产价格评估所覆盖的业务范畴进一步扩大，已经从传统的房地产交易、保险、抵押、税收扩展至房地产交换等。房地产评估作为一项科学严谨的工作，不仅需要有科学的理论基础，还需要有着足够的经验作为依托。因为大部分情况下，房地产价格的评估是在理论范畴内并与评估人员的经验相契合的。在大量的经济行为内，房地产评估的结果具有一定的法律依据，但是在快速发展的过程中，必然也会存在其相应的风险性。尤其是在现阶段房地产经营活动的风险被转嫁的情况极为普遍，这无疑影响了风险评估工作的开展。

1抵押房地产价格评估

风险国外学者A•H•威雷特认为，“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。基于此可以看出，这种不确定性的损失就是风险的核心所在。抵押房地产价格风险评估，指在抵押房地产评估活动中，因为评估机构或者评估人员违反国家基本法律法规或者是因其他客观因素影响导致评估结果产生较大偏差，并且对于使用人的权益造成了巨大的影响，进而对于评估机构与评估人员产生的法律责任与经济、剩余方面损失的客观可能性。因为外部因素影响，或者评估机构、评估人员自身问题导致评估工作无法按时完成，都会产生一系列的房地产评估风险。因此对于房地产价格评估工作而言，需要做好事前准备工作，以尽可能的规避潜在风险。保证在抵押房地产价格评估的过程中，能够充分了解客户的基本情况，诸如房地产价格评估的基本条件完备与否、基本条件与评估独立性与客观性方面的影响程度等。

2抵押房地产价格评估风险的因素

2.1信息不对称

信息作为交易过程中的重要资源，对于抵押房地产价值评估而言有着重要的意义。但是在经济交易的过程中，如果有意委托人与人的信息不对成，会造成极大的房地产评估风险。作为信息优势方，与委托人进行交易的过程中，因为信息不对等的情况，委托人方在抵押房地产价值评估方面存在巨大的风险。委托方聘请的人在进行价值评估的过程中，需要考虑到客观因素的影响。不过从主观角度来看，委托人对于人的主观业务能力监控存在较大的难度。如果人无法达到预期目标，委托人也无法准确的判定造成这一结果的原因。另外信息不对称之下的委托关系，对于委托人而言也存在极大的风险。

2.2交易费用影响

在交易的过程中，降低交易费能够在一定程度上控制不必要的成本支出，提高经济运行效率。为了达到交易目标，需要从外部交易费用着手，这样能够在一定程度上规避交易风险。另外在降低这部分费用支出的时候，需要重视交易动机的转变，必须将交易的临时性与随机性方面转向为长期性。如果客户对于抵押房地产评估的主要业务范畴与内容不甚了解，那么在其寻找评估机构的时候会增加许多交易成本，诸如咨询费用、谈判费用等。在评估的过程中，客户能够通过提供抵押贷款方的银行中获得评估机构相关信息，诸如名单、资料、联系方式等，然后客户自身对评估机构进行选择。这种方式虽然能够在一定程度上降低不必要的外部交易费用支出，但是在这种情况下只能通过固定的评估机构生成的报告产生交易行为，无法细致的对问题进行全面考察与审核。虽然降低了信息费用，但是信息不对成的情况却更为严重。

2.3评估机构的利己主义动机

对于评估行业而言，其特性是低投入背景下带来的高回报。那么基于此，评估机构就会面临巨大的利益诱惑，在此阶段评估机构对于业务而言大多都会接受。但是缺乏足够的风险意识，尤其是对于部分虚假产权的文件骗贷情况较为普遍。

3抵押房地产价格评估风险管理对策

3.1协调信息不对称

可以考虑通过识别信号的方式预防逆向选择。评估机构需要建立正确的风险意识，然后不断的提升自身业务素质，保证提交的评估报告质量可靠。这样才能够树立自身形象，以吸引更多的客户资源，建立良性循环。为了降低信息不对称引发的评估风险，评估机构也可以根据客户提供的财务状况等一系列数据信息真实度进行考量。这样便可以最大限度的规避信息不对称引发的评估风险问题。

3.2交易费用的控制

在控制交易费用方面，可以选择项目投保的方式，这样能够在一定程度上转移风险。但是需要注意尽量选择范围较广的保险，可以在很大程度上降低评估风险。随之而来的费用增加也是必然的，做好合理的区分是关键。另外也可以通过与其它评估机构建立合作管理，分摊评估风险，不过这种方式影响费用的因素与时间、合作方式有关。

3.3改变评估收费方式

由于目前高估现象的频繁出现，改变评估方式对于降低评估风险而言有着重要的意义。评估方式的改变需要从政府指导价着手，也可以考虑通过双方当事人的协商确定，不过需要注意的事必须保证在收费标准以上。为了杜绝因评估人员自身主观因素引起的不公正评估，必须建立起完善的监督与激励体系，监督权由客户与机构领导部门保有，定期进行检查与分析。另外加强评估机构内部审核制度的建立，对评估人员的利己行为进行惩处，才能够保证抵押房地产价格评估风险的可控性。

参考文献：

[1]肖艳.我国抵押房地产价格评估风险及风险管理[D].重庆大学,2001.

[2]石薇.我国房地产抵押评估的风险管理[D].天津大学,2012.

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一、前言

市场经济日渐完善促使房地产市场不断发展，房地产估价工作在其中具有越来越重要的作用，同时也为房地产市场发展提供了巨大的机遇。作为一种社会性中介活动，房地产估价主要实际由于房地产市场信息不平衡性以及不对称性所产生的社会需求，无论是房地产买卖、房地产抵押、房地产交换、房地产拍卖、房地产征用、房地产纠纷、房地产合并等等，同时还涉及到企业合资、企业承包经营、企业合并等等，房地产估价服务在其中具有至关重要的作用。房地产估价专业性非常强并且涉及范围非常广，使得房地产估价服务的风险性非常强。市场经济影响下，房地产估价服务具有非常重要的作用，从房地产市场角度分析来看，需要构建和平贸易发展模式，保证市场秩序合理性以及有序性，为房地产估价正常化以及规范化提供保障，对房地产估价具有非常重要的影响。

二、市场经济条件下房地产估价存在的问题

（一）房地产估价法律法规存在着不健全

从目前的发展来看，房地产估价机构普遍存在着，但是并不是属于专业化房地产估价机构，甚至一部分估价结构以及估价工作人员自身并不具备估计资质。虽然我国针对房地产制定了相关法律法规，但是却并没有提出针对房地产估价的法律法规，因此往往只能够规范供给主体，但是对于估价市场供给主体之外的部分并不存在着约束作用。在房地长估价市场发展过程中，由于需求主体在其中具有非常重要的作用，但是由于约束限制性使得估价市场发展受到影响，使得供给主体存在着非常大的工作负担，房地产估价工作的可持续发展受到影响。由于在房地产估价方面缺乏法律约束力使得缺乏配套惩处规定，因此，房地产估价工作的顺利进行受到了非常大的影响。

（二）房地产估价工作人员综合素质不高

我国房地产估价行业的起步时间非常晚，这就使得从事房地产估价的专业人员并没有达到预期数量，实际的技术能力以及专业素质水平也并不是非常理想，这就使得房地产估价水平受到了影响。我国房地产的估价主要是采用职业资格认证工作制度，从事房地产估价工作的专业人员需要经过国家统一的资格考试，在成绩合格之后才能够获得职业资格证。从目前来看，一部分估价技术工作人员综合素质不高使得其从注册资金方面弄虚作假，严重的影响到估价工作人员的估值技术以及房地产整体挂机质量，同时也不能够真实反映出估价师资历以及水平，房地产估价师缺乏工作热情以及工作动力，鼓励其提升自身专业素养更是难上加难。作为一名合格房地产估价专业人员，需要不断研究执业过程，不断突破自身，提升自身专业水平，为房地产估价质量提供保障。

（三）房地产估价监管工作力度不足

从目前发展来看，一部分监督管理工作部门由于改制使得评估结构往往与管理工作部门之间构建练习，但是由于双重身份以及公司兼营等使得其背离了改制工作目标，特别是一部分行政工作部T在实际工作中往往存在着计划经济发展行为以及发展心态，存在着执行活动有效性不强的现象，进而权钱交易等腐败行为非常常见，过多的行政干预使得市场竞争呈现出不公平性，房地产估价市场存在着混乱。从目前房地产估价市场来看，缺乏专业性、高水平专业房地产估价师。在进行房地产评估师注册过程中，往往开设的劳动人事档案转移证明以及社会保险证明都存在着虚假性，往往空头的资产评估师为其作弊使得资格验证工作以及资格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效监管工作，使得并没有获取法律认可评估机构实际数量不断增加，特别是挂靠现象非常严重，这就需要结合目前的工作来强化审查工作、审批工作以及管理工作，避免房地产估价监管工作陷入形式化。

三、市场经济条件下房地产估价对策

（一）构建房地产估价相关法律法规

在房地产估价行业发展过程中，需要结合房地产行业发展实际情况来构建更加完善房地产估价法律体系，同时还需要结合目前房地产市场发展实际情况制定房地产估价的针对性法律法规，明确房地产估价在市场经济工作中的重要作用，严格的规范房地产估价组织结构以及实际的审批程序，同时对于房地产估价的违法行为以及违规行为制定有效的惩处工作标准。此外，还需要明确不同业务工作部门实际评估工作，为公平竞争提供有效保障。总之，需要不断提升房地差估价组织能力以及估价准确性，提升估价市场竞争力，充分利用法律手段来为房地产估价市场正常运行提供有效保障。总之，需要针对放点产估价市场来构建信息反馈工作机制，促使房地产估价工作能够居于社会监督下，同时也能够为房地产估价纠纷提供法律依据。

（二）重视房地产估价市场规范性

市场经济不断发展使得房地产市场发展呈现出独特性，房地产估价也并不只考虑到房地产价值，还需要涉及到其他方面的内容，这就对房地产估价工作人员提出了更大的挑战。因此，估价工作人员业务水平以及整体素质直接的影响房地产估价的质量。为了能够做好房地产估价工作，房地产市场规范性具有非常重要的作用。房地产估价工作人员需要严格遵守相关法律法规，坚持公正原则和客观原则，提升房地产估价工作人员业务水平以及整体素质。为了能够保障房地产评估结果的合理性和科学性，房地产评估工作人员需要结合房地产市场运行要求以及房地产运行原则，保证房地产估价组织以及房地产估价个人独立性，政府工作部门需要明确自身的重要作用，保证政府不直接的干预房地产估价工作人员工，对于非法的房地产估价工作，需要加大实际的调查工作力度以及实际出发工作力度，严厉处罚哪些制造不实房地产估价报告的工作人员，同时还需要将不良记录更新到个人档案中。诸如，对于虚假报告对房地产当事人造成巨大损失的，房地产估价机构或者是房地产估价个人还需要承担相应的法律责任，进而树立法律权威性，为房地产估价行业快速发展提供保障。

（三）提升房地产估价工作人员业务素质以及整体素质

作为一项全面性、灵活性以及继承性系统，房地产估价对房地产市场发展具有非常重要的影响。考虑到房地产市场发展特点以及市场经济发展特点，房地产估价工作实际上并不只是房地产价值的估值，业务拓展对房地产估价工作人员提出了更高的要求。房地产估价工作人员的也睡水平以及整体素质直接的影响房地产估价质量。在房地产估价工作人员的培养过程中，不仅需要培养其公正原则和客观原则，对其专业素养以及基本素质等具有更高的要求。诸如，房地产估价工作人员需要具备政策法律中关于房地产估价知识，培养房地产估价工作人员的职业道德素养以及诚信观念，提升房地产评估工作人员语言文字的表达能力，促使其能够更加熟练掌握评估工作方法，提升房地产估价工作人员的经验，进而做好房地产估计的全面工作，为房地产估价工作的客观性以及合理性提供保障。

（四）构建完善的房地产估价管理体制

为了能够为房地产估价的健康发展提供保障，在实际工作中需要制定更加完善管理工作体制，构建房地产估价行业的全程性管理工作模式。政府在房地产估价市场发展中具有宏观调控作用，这就需要缕清房地产估价行业中政企事之间关系，构建专业组织来有效规范房地产评估工作。因此，为了能够完善房地产估价管理工作体制，政府需要发挥宏观调控的作用，规范房地产估价机构、估价工作人员的行为，实现房地产估价市场的全面发展，为房地产估价行业可持续发展提供保障。

四、Y束语

房地产估价已经成为市场经济发展中不可替代的部分，但是房地产估价运行工作系统却无法有效满足市场经济环境发展需求，不利于房地产估价健康发展。因此，需要结合房地产估价发展情况来规范行业操作流程以及操作制度，及时监督房地产估价机构能够严格尊重相关法律法规。为了能够促进社会主义市场经济更好发展，需要发挥房地产估价工作的重要作用，为房地产估价可持续发展提供保障。因此，为了能够保证房地产估价行业有效发展，需要充分发挥相关法律法规的依托作用，结合行业发展实际来做好监督工作，引导房地产估价行业规范性、有序性以及稳定性发展。

参考文献：

[1]朱泽标.市场经济条件下如何提高房地产估价机构的竞争力探讨[J].现代经济信息， 2009（10）：24-25

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

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由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得国有土地上房屋拆迁矛盾更加突出。

国有土地上房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此，国有土地上房屋拆迁评估问题已经成为目前拆迁纠纷的焦点。

一是估价方法问题。《国有土地上房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《国有土地上房屋拆迁估价指导意见》明确提出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格＋修正”的估价方法。但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。

二是估价机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。

三是拆迁评估混乱无序。有的城市不具备拆迁评估资格的机构做评估。

历史遗留问题

一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。我国《国有土地上房屋拆迁管理条例》规定“拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。但是在实际操作中，拆迁人往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无权属证书房屋一律视为违章建筑，实施无偿拆除。事实上，无权属证书房屋并不等于违章房屋。

二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。改革开放以来，许多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳了各种税费。但因未及时办理变更手续，拆迁时按住宅房屋进行补偿，与营业用房的市场价相差甚远，被拆迁人意见很大。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。

城乡结合部集体土地房屋拆迁问题

随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。由于《土地管理法》及《条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。现行的《条例》仅适用于城市规划区内国有土地，对于集体土地上房屋拆迁尚无明确的法律规定，目前集体土地房屋拆迁一直依据的是土地征用条例。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。因此，集体土地房屋归纳起来就是“两种性质（集体土地、国有土地），两个政策（征用、拆迁），两个部门（土地部门、建设部门），两个许可证（征用、拆迁）”的问题。

二、关于目前拆迁问题的解决措施及有关政策建议

（一）坚持量力而行原则，确定合理的拆迁规模

1、合理控制拆迁规模。对于拆迁量大而集中的地区，政府应当适当加大中低价位商品房和经济适用房的供应量，有条件的地区，拆迁可针对经济困难的拆迁户直接购买该区域经济适用住房进行置换。

2、编制年度房屋拆迁计划，并报上一级人民政府备案争取做到高速公路拆迁房屋有备案、有预案。

3、加强规划的编制工作，提高旧城拆迁改造的科学性。旧城改造必须严格执行城市总体规划的各项要求，保证城市总体规划实施的稳定性。城市旧城改造规划方案和拆迁地块的详细规划方案应当公示，充分听取群众意见。要根据城市经济的承受能力合理安排旧城拆迁改造的时序，原则上经依法批准建设且竣工验收后未满10年的商品住宅不列入拆迁范围，确因城市道路、绿化等市政公用基础设施建设需要必须进行拆迁的，应当充分听取广大群众意见，征得广大群众支持。另外，对新房拆迁，应当适当提高补偿标准。

（二）规范拆迁评估，实现评估市场化

1、规范评估项目承接制度，实行投票制或抽签制，从源头上遏制拆迁人利用项目操纵估价。被拆迁房屋价格的评估，必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定或由拆迁人决定的，而应有多家不同的机构可供被拆迁人选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在被拆迁人选择评估机构时，政府不应设置障碍，如对评估机构进行地域限制等。

2、完善国有土地上房屋拆迁估价方法。一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

3、加强对房地产评估人员和机构的监督管理。一是加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部规章制度，完善自我约束机制；二是建立与房地产评估市场相适应的监督管理制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，并对评估机构的评估质量进行监控。如对经专家认定误评、错评报告数量达全年评估总量一定比例（如10％）的评估机构，取消其评估资质，规定此后不得从事评估业务；三是建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制。对房地产评估机构同拆迁人互相串通损害被拆迁人利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）完善相关政策，妥善解决历史遗留问题

1、对拆迁范围内由于历史原因造成的手续、证照不全房屋的补偿问题，应采取谨慎和实事求是的态度进行处理。针对被拆迁居民居住在历史形成的无证照房屋中的特定情况，从尊重历史、面对现实、实事求是的原则出发，从实施社会帮助，本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由拆迁人与被拆迁人通过民事协商达成一致的行为给予认定。另外，为了在拆迁中做到准确界定违章建筑，将违章建筑与历史原因造成的无证照房屋区分开，可以在拆迁程序中增加房屋鉴定环节，对有争议的房屋通过鉴定确认其房屋的存在是否合法与违规。

2、对拆迁范围内住宅改为非住宅房屋的补偿问题，原则上根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质，但地方可以根据实际情况本着尊重现实的精神制定具体细则，例如可参照房屋所有人的经营是否合法，是否连续经营一定期限等因素确定其房屋使用性质。

事实上，解决“住改非”问题的关键在于规划部门、土地部门提前把关，不能将问题留在房屋拆迁时进行。当房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应到规划部门、土地部门、房屋管理部门办理相应变更手续。对房屋使用性质已经变更，且符合变更条件，但又没有办理变更登记的，规划部门应敦促补办房屋使用性质变更手续，并补交国家规定的有关税费。

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1、逾期交房违约金一般在1%-1‰之间，违约金按房价款的总额计算，消费者没有损失不能成为开发商免责理由。

2、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。

3、法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

（来源：文章屋网 ）

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一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

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Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

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（二）违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的，从其约定

商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的，以同地段、同类房屋的租金为准

租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准；协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。

目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准，有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准，大连属于后者。故在大连的司法实践中，一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准，主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为：（1）当事人向法院提出申请，再由法院委托评估机构进行评估；（2）评估机构受理后，进行现场勘估，并综合各种因素进行全面分析，出具估价报告。

（三）以租金标准支付违约金的法理基础

由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

（四）免责事由

免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分，前者为因不可抗力导致违约，违约方可全部或部分免除违约责任，后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力

不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。

2、约定免责事由

在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款，如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，购房人可以请求法院确认该免责条款无效，“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。

注：本文主要参考了最高院民一庭编着的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所着的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。

附：法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

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在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

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在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

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一、我国房地产企业税收制度概述

房地产税也称不动产税，在性质上属于集合概念，它是指房地产持有人在保有和流转两个环节上所设计的税种总称。一般来讲，房地产税属于财产税，是对房屋所有人所征税收的统称。从法律角度来讲，房地产税收制度不属于税收概念，而是从行业角度出发的税收制度。按照征收对象的性质，房地产税收分为直接税和间接税，包括营业税、城建税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、教育费附加税、印花税、土地使用税、土地增值税、所得税、契税等税种，而房地产税收体系就是由这些税种组成的。

具体来说，房地产税税收体系分为两大类，一类是直接针对房地产而征收的财产税，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税及固定资产投资方向调节税。另一类是开征与房地产有关的所得税和流转税，包括营业税、所得税及城市维护建设税。可以说，目前我国的房地产税收制度处于一个庞杂混乱的局面，因此，为了使税收制度尽快与我国经济发展形势相匹配，就必须对当前的房地产企业税收制度进行改革和优化。

二、我国房地产企业税收制度存在的问题

（一）税负不公平

各国在房地产税征收上普遍采用“重流转，轻保有”的做法，目的在于抑制房地产行业过热发展，防止房地产出现投机现象，以引导房地产企业朝着健康蓬勃方向发展。基于此，长期以来我国也奉行“重流转，轻保有”原则，并把它作为我国税收立法的一项重要政策。然而，纵观我国目前过热的、炒作严重的、投机现象频发的房地产市场，不难看出这一税收政策在实践中的作用微乎其微，没有起到调节房地产市场的应有作用。考察发现，出现这种状况的原因有以下两点。

第一，房地产交易环节税负过重产生“锁定效应”，锁定效应为美国经济学家鲁萨所创，指“资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”。锁定效应使得房产所有者囤积房产等待房价上涨时伺机出售，使得房价处于恶性循环状态，长期居高不下。第二，我国房地产保有税负过轻，导致房地产持有者长时间等待房价上升再行出售，而不必担心负担一笔不小的房产保有税。

（二）计税依据不合理

目前，我国的房地产计税分为房产计税与从价计税。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的税率来进行纳税，这是一种折中计税方式，依据的是过去的成本，不能体现出房产的实际市场价值。这种计算方式也没有把房屋的损耗和未来升值因素考虑在内，直接导致与房产的市场价格有了一定的差距，而使房产税不能随着房产价值的上升而提高。同时，考虑不同时期房屋建造成本也是必要的，因为他的建造成本和应承担的税负是有差别的。一般情况下，先建成的房屋成本会低于后建房屋成本，这样以来，后建成的房屋就会比先建成的房屋多承受一些房产税，而使得房地产交易积极性受到一定程度的影响，造成资源流通的滞缓。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税， 房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的， 这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。

（三）税收结构严重不合理

根据房地产从开发到出售的过程，房地产税的征收环节可以分为三部分，分别为开发环节、流通环节和保有环节。从税法相关规定来看，目前我国对房地产的开发环节和预售环节征税的税点是比较低的，这在一定程度上有利于激发房产商开发房地产的积极性，并且给房地产开发企业提供了政策支持和创造了良好的外部投资环境。但是，我国在房地产流通环节上则广泛征税。如营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种，如此沉重的税负自然不会是房产开发商承担，最终还是会转嫁到广大的消费者手中，增加买房者的负担，导致房地产行业的二级市场一直处于低迷发展状态。在保有环节上更是存在税收执法力度不够的问题，对大量的住宅房根本没有进行征税。

（四）房屋产权信息不完备，房产税难以实施

虽然我国已经制定了房屋产权登记制度，但是存在一定的问题与不足之处。土地登记属于土地管理部门管理范围，而房产登记属于房地产管理机关管理范畴，这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息，同时也不利于对民众产权的保护。在房屋产权信息难以共享的情况下，很难完成国家的宏观调控目标，同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展，加剧了寻租及腐败行为。房屋及其他的不动产信息是一种公共信息，并不属于某一特定的部门，任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。相关部门并没有利用当今发达的信息技术，使信息达到共享的程度，也使得公众难以对房地产信息进行有效查询。

三、我国房地产企业税收制度改革与优化的措施

（一）严格征税，实现税收的公平最大化

据相关调查表明，我国偷税、逃税现象较为严重。为了维护税法的权威和实现税负的公平化，我国在税收改革中应当采取多种措施对偷税、逃税的企业进行严厉打击。对偷税、逃税的打击治理，不仅有利于保证国家尊严不被践踏，维护国家财政稳定，也有利于税负承担者公平平等地在房地产市场立足。为了确保税收政策的有效推行，就需要在税收立法和税收执法、司法方面加大力度。

首先，在税收立法上要加强对逃税、偷税企业的惩处力度，此项政策不仅达到警示其他房地产企业的效用，而且也为税收执法机关、税收司法机关提供了强有力的法律依据；其次，应该建立一支专业素质强硬、作风正派、工作能力出众的税收执法队伍，对于房地产企业偷税、逃税现象，发现一起，快速严肃处理一起，绝不手下留情、法外开恩；最后，建立独立的税收司法审判庭，专门处理与税收有关的案件，以达到专业化、效率高的效果。

（二）确定合理的计税依据

考察国际通行计税依据，房地产税收主要有市场价值、租金价值、楼场的价值等计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，评估机制征税能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的少缴税，确保房地产主体公平地承担税负。目前，我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。

（三）优化房地产税收机构

如前所述，我国房地产税收主要集中在房地产流通环节，而开发环节和保有环节税负承担很弱，这样一来就使得房产流通环节因承担沉重的税负而阻碍房地产流通市场的繁荣发展，也阻碍了我国房地产税收制度的发展。房地产保有环节应该成为征税的重点，因为这个环节已经到了房产交易的末端，征税对象比较稳定，也不会出现转嫁税负的现象，因此便于税务机关的监督与管理。对于流通环节应该进行大力改革，减轻流通环节的税负，减少一些征税名目，以此加快房地产流通速度，繁荣房地产交易市场。

（四）健全和完善房地产税征收配套机制

为了增强征收房地产税的实效性，就要逐渐建立财产登记的实名制，并且在强化房地产产权登记方面，就要做到查明土地的位置及面积，加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程，避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。还要建立和完善房地产评价机制，建立起一套高效实用的房地产评估机构，培养一批经验丰富、专业化程度强的评价人员，使民众参与房地产市场交易时，能够得到有效信息，少走歪路。

四、结语

随着市场经济的不断深入发展，我国房地产企业税收制度已经显示出越来越多的弊端，为了满足市场经济发展的需要，以及发挥房地产税对收入的调节功能，当前，我国应该着力于房地产企业税收制度的改革与优化，强化国家对房地产税征收的宏观调控力，使房地产税发挥出应有的作用。

参考文献：

[1]马国强，李晶.房产税改革的目标与阶段性[J]. 改革，2011（02）

[2]盖兵.浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策[J].中国房地产业，2011（03）

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内容提要：房地产税功能定位不同，具体税制设计和改革步骤就会存在差异。本文以房地产税作为财产税的“受益论”和“调节贫富差距论”两种理论为基础，分析不同理论思想下，具体税制设计上的特点与差异，并结合具体案例进行剖析，最后提出完善我国房地产税的建议。

关键词 ：房地产税 受益论 贫富差距 收入分配

中图分类号：F812.42 文献标识码：A文章编号：1672-9544(2015)09-0052-07

[收稿日期]2015-02-10

[作者简介]常世旺，副教授，法学博士后，研究方向为财政税收理论与政策；丁群，硕士研究生，研究方向为税收理论与政策。

[基金项目]国家社科基金重大项目《深化收入分配制度改革的财税机制与制度研究》(项目编号：13&ZD031)、国家社科一般项目《深化税收1本ii改革研究》(项目编号：13BJY155)以及山东大学自主创新基金重点项目《建构有竞争力的税制：20世纪以来世界税制结构变迁及发展趋势研究》（项目编号：IFW12103)。

从古至今，中国人对房屋和土地有着特殊的情感，与之相关的税收也一直受到民众的密切关注。从201 1年沪渝两市房产税试点改革到2014年政府工作报告中明确提出“做好房地产税立法相关工作”，与房地产税相关的讨论大有愈演愈烈之势。综观当前关于房地产税改革目标的种种论述，观点大致有四种：一是调节贫富（收入）差距。贫富差距体现在收入差距、消费差距和财产差距三个层面，而房产是居民存量财产的重要组成部分，征收房地产税有助于调节贫富差距。二是有利于完善现代税制体系。房地产税作为财产税，属于直接税，其开征有利于税制结构的优化。三是作为地方政府的主体税种。随着“营改增”改革的深入，地方政府固定收入面临重大挑战，房地产税改革有利于建立稳定、可持续的地方主体财源。四是抑制房价过快上涨。房地产税改革将增加居民在房产保有环节的成本，从而影响房地产市场的供求结构，有利于在短期内抑制房价过快上涨。然而，上述四个目标并不完全一致，甚至存在矛盾。如果房地产税改革目标是建立地方主体税种，那实质上就是受益税，即房地产税是辖区内居民对地方政府提供公共服务的成本补偿。在税制设计上，除给予特殊人群一定的减免税外，基本上应是普遍征收。如果改革的目标是调节贫富差距，那么在税制设计上就应锁定“富”群体，设置相对较高的免征额，并实行累进税率。由此可见，改革目标不同，理论基础也不同，在具体税制设计上更是大相径庭。本文从房地产税作为财产税的两种理论观点出发，分析不同改革目标下，具体税制设计上的特点与差异，并结合我国实际，提出完善房地产税改革的建议。

一、房地产税征收的两种理论

（一）受益论

一般认为现代财产税的研究始于“蒂伯特模型”，后经奥茨(Oates，1969)汉密尔顿(Hamilton，1975)、费舍尔(Fischel，1978；1982)等学者的补充完善，逐渐形成财产税研究中最为重要的观点之一，即“受益论”。

在消费者能够充分无成本的流动、存在多个辖区、辖区之间存在竞争、居民对辖区的税收——支出情况有完全信息等约束条件下，“受益论”认为：财产税是财产拥有者为地方政府提供的公共服务和产品所支付的价格。根据这种观点，财产税的征收会形成一个良性循环：地方政府征收财产税提供地方公共服务——公共服务水平的提升，使房地产价值升高——居民财产增加，地方政府获得较大税基—一地方政府征收财产税提供地方公共服务。在这种情况下，财产税不会产生扭曲效应，原因是地方公共支出的资本化效应大于财产税的资本化效应，从而使财产价值维持在一个稳定但可能缓慢上升的动态均衡状态，这在一定程度上可以解释为什么一般情况下房地产的价格总是趋于上涨。因此，“受益论”认为，财产税类似于使用者付费，税收本身只具有筹集财政收入的功能，而没有收入再分配的功能。

（二）调节贫富差距论

近代意义上的财产税始于17世纪后期的英格兰。当时为克服纳税人藏匿财产的问题，征税官根据房屋中壁炉的数量确定房屋的价值，从而区分财富的多寡。随着社会财富分化严重，政府开始注重税收的社会调节功能，财产税和所得税成为税收调节贫富差距的重要工具。

税收调节贯穿于贫富差距的收入、消费和财产三个层面，其中尤以对财产课税最为有效。收入差距调节一般通过社会统筹的社会保障税和累进税率的个人所得税实现。消费差距调节因实行比例税率的增值税和营业税呈现累退性，因而大多通过实行差别税率的消费税调节。贫富差距调节的重点在于缩小财产存量及其增值而产生的差距。其中，房产是居民财产的重要组成部分。财产税则是限制财富过度集中的有效手段。财产税一般分为财富税、财产转移税和遗产税。财富税对财产所有者自己使用的财产课征，通常只针对高收入者；财产转移税和遗产税对财产所有权变化的那部分财产价值课征，但无论哪种类型的财产税都具有累进的特点。因此，“调节贫富差距论”认为，财产税的主要功能在于调节贫富差距。

二、两种理论下房地产税制的特征与典型案例

（一）两种理论下房地产税制的特征

不同理论指导下，具体房地产税制的设计会存在较大差异。在“受益论”下，房地产税定位为对公共服务成本的补偿，其主要功能在于筹集财政收入。对于大部分国家来说，房地产税都是地方财政收入的主要来源之一，并将其收入直接用于文教科卫等公共支出，因此房地产税收的多寡直接影响到地方公共服务质量的优劣。房地产税制设计的特点在于宽税基、低税率、易征管。在税基上，除实行个别特殊优惠外，一切土地、房产及其他不动产均应纳入征税范围，实行广泛的宽税基；在税率上，一般实行较低的比例税率，由于实行“以支定收”，因而在不同地区间税率可能会存在差异；在征管上，以房地产市场价值作为计税依据，以信息化手段为依托，实现低成本征税。

在“调节贫富差距论”下，房地产税定位为对财产存量的调节，其主要功能是调节贫富差距，促进社会公平。房地产税实际上是对个人与政府收入再次分配，同时政府在履行宏观调控职能的过程中，通过转移支付将社会财富再次分配，进而起到调整个体间贫富差距的效果。房地产税制设计的特点在于窄税基、累进税率、易征管。在税基上，通常设定1%-5%的最富人群为征税对象，因此免征额高；在税率上，一般实现税率较高的累进税率；在征管上，同样以房地产市场价值作为计税依据，实行重点人群征管。表1总结了两种理论下房地产税制设计上的基本特征。

（二）定位于公共服务价格的案例解析

房地产税是美国财产税的重要组成部分，是地方政府的主体税种，充分发挥了不动产税组织地方财政收入职能，如伊利诺伊州芝加哥公立学校(Chicago Public Schools，CPS)的学区房地产税。

芝加哥公立学校是美国第三大学区，其管理机构芝加哥教育委员会可以独立决定本学区融资和教育支出等事项。根据伊利诺伊州财产税法相关规定，财产税课税对象为不动产，主要包括土地、房屋及其附属物（如围墙、排水沟、下水道、房屋绿化等），直接纳税人为不动产的所有人。在计税依据上，以房地产评估价值为基础，主要采用三种方法：对于住宅类房地产，一般采用市场比较法，即以相似、相近房地产的市场价值为参考依据对被评估的房产进行估值；对于商用、出租类房地产，一般采用收入分析法，即根据租金收入和投资回报率测算房地产的市值；对于大型公共建筑，一般采用成本核算法，即用建造成本与折旧评估房地产的价值。在税率确定上，采用“以支定收”，即首先确定当年地方政府提供的公共服务的数量，制定政府支出预算；其次，预计其他本级收入金额；最后，按照掌握的税基评估情况，倒推出能满足支出需要的财产税税率。因此，美国大多数地方政府的房地产税率并不是由法律规定的一个固定税率。

房地产税是美国地方政府，特别是学区，取得财政收入的主要手段，其房地产税大致呈现出以下三个特征：

一是“以支定收”，公共服务的价格明确。从理论上讲，一个地区财产税征收的多寡是由本辖区纳税人自身决定的。如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过该选区民意代表提出削减预算的提案，进而少交财产税；如果纳税人认为地方政府应该提供更多的公共服务，那么其就会心甘情愿地多缴税。这样“以支定收”的财政制度可以彰显纳税人权利意识，通过预算实现对政府行为的控制。在这种情况下，由于税收来自于每个公众的收入，从而使得公众有更大的激情去参与行政事务，提升公众参与地方治理的程度。

二是税基稳定，是地方财政收入的主要来源。2013年芝加哥公立学校财产税收入占本级财政收入89.53%。如果考虑到伊利诺伊州及联邦拨款等，占地方总收入比重也高达39.23%。2014财年上述两比重的分别约为88.61%和43.26%。

三是税收用于公共服务，受益对象明确。对辖区内的房地产课税极大地体现了负税与受益对等的原则。芝加哥公立学校每年会在财政预算中明确税收用途。大部分用于辖区内与教育相关的各项公共服务，如学校教师及管理人员工薪与福利、交通、饮食服务、安全、教室的更新维护等支出以及公共场所的维护等。表2列示了2014财年芝加哥公立学校部分资本预算。

（三）定位于调节贫富差距的案例解析

韩国的房地产税主要体现在财产税和综合房地产税中。其中，财产税的征税范围主要是土地、商用房屋、住宅等。其中，土地按照评估价值的70%征收，实行0.2%-0.5%的三级超额累进税率。即土地评估价值在0.5亿韩元及以下的适用税率0.2%，评估价值在0.5-1亿韩元之间的适用税率0.3%，超过1亿韩元的适用税率0.5%。而对于旱地、稻田、果园及牧场其税率为0.07%；用于高尔夫及其他奢侈娱乐的土地，税率为4%。商业用房也是根据评估价值的70%征收，一般税率为0.25%，对于位于居民区的工厂用房税率为0.5%，用于高尔夫及其他奢侈娱乐活动的房屋税率则为4%。住宅则是根据评估价值的60%征收，实行差别比例税率。即别墅税率为4%；普通住宅则实行0.1%-0.4%的四级超额累进税率。即住宅评估价值在0.6亿韩元及以下适用税率0.1%；0.6-1.5亿韩元适用税率0.15%；1.5-3亿韩元适用税率0.25%；3亿韩元以上适用税率0.4%。

1997年亚洲金融危机之后，为快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让限制，并实行低利率政策，有力的促进了房地产市场发展，但也助长了房地产投机，加之过去房地产保有环节税负过低，结果导致房地产价格快速上涨，进而导致居民收入财富的两极分化。为此，2005年韩国政府出台综合房地产税(Comprehensive real estate holding tax)，即在所有房产缴纳财产税的基础上，对超过一定金额的房产追加课征综合房地产税。

韩国的财产税和综合房地产税具有较强的贫富差距调节功能，其房地产税大体呈现出以下四个特征：

一是注重发挥不同税种的调节功能。在韩国现行财产税中与房地产相关的规定对于收入再分配起到了普遍的调节作用，2005年出台的综合房地产税则是在现有财产税普遍调节的基础上着重调节高收入人群的财产。2006年评估价值6亿韩元以上的住宅总数为15.9万户，占韩国总人口的1.2%。

二是针对不同征税对象差别对待。不论是财产税还是综合不动产税都对征税对象做了严格的区分。将房地产区分为商业用地、非商业用地、住宅等，细化税制设计。如在财产税中将住宅类进一步划分为别墅和普通住宅，前者的税率(4%)是后者最高税率(0.4%)的10倍。

三是充分运用累进税率。在韩国财产税和综合房地产税的设计中，累进税率堪称一大特色。在累进税率下，税基越大，税率越高，税负呈累进趋势，充分体现了“量能负担”的课税原则。特别是综合房地产税采用的超额累进税率，各税率间级次差别大，对于调节贫富差距具有更加显著效果。

四是合理使用税收优惠。在税收优惠的使用上更加注重减轻低收入者的税收负担，如对旱地、稻田、果园及牧场采用超低税率，仅为0.07%；对家庭唯一住房，根据房产保有时间分别给予优惠，保有时间越长，优惠越大。同时对奢侈娱乐、房地产投机等“富人”行为征以重税，如用于高尔夫及其他奢侈娱乐的土地税率为4%。

三、完善我国房地产税改革的建议

（一）我国房地产税改革的主要进展

我国现行房地产税制主要包括房地产开发交易环节征收的耕地占用税、土地增值税、契税和持有环节征收的房产税、城镇土地使用税。2014年上述五税共实现收入约1.38万亿元，占地方税收收入58795亿元的23.55%。现行房地产税制呈现两个特点：一是主要对商业用房征收，对居民自用住宅暂不征收；二是主要在生产、经营环节征收，在房产持有环节征收较少。因而，尽管近年来我国房地产税改革鲜有进展，但梳理各类文件中的改革目标，大体上还是针对上述两个方面。

1984年国务院“恢复征收土地使用税和对国内企业单位恢复征收房产税”。2003年10月十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年3月“十一五”规划提出，改革房地产税收制度，稳步推进物业税并相应取消有关收费。2011年“十二五”规划则提出，研究推进房地产税改革。2011年1月28日上海、重庆推出房产税试点改革，开始对部分个人住房征收房产税。十八届三中全会重新明确要推进房地产税改革，并要求加快房地产立法。上述改革目标尽管在表述上略有差别，但改革的基本思路仍是房地产全环节综合税费改革。但由于这一改革思路涉及土地制度改革、城镇建设税费改革等诸多复杂问题，进而连带与之相关的法律法规的完善，因而迟迟未有明显进展。也正是在这种背景下，十八届三中全会要求加快房地产立法。

（二）房地产税改革的目标定位

本文认为我国房地产税改革的目标应定位于地方提供公共服务的价格，而非调节贫富差距。房地产税的目标以筹集财政收入为主，其改革应体现受益原则、中性、高效、易于理解和公平实施，更多地从宽税基、简税制、易征管和地方财政建设的角度出发。从理论上讲，上述目标定位的实现需要四个基本前提条件，即消费者能够充分无成本的流动；存在多个辖区；辖区之间存在竞争；居民对辖区内的税收——支出情况有完全信息等。从实践来看，这四个条件正在呈现积极的发展变化：一是随着户籍制度的放松甚至取消和交通设施的便利化，消费者在一定程度上实现了自由流动。2014年我国流动人口2.53亿人。其中，87.4%愿意融入现居住地生活，67.8%希望落户大城市。这在很大程度上也对基本公共服务提出了新需求。二是存在多个辖区并且辖区之间存在竞争。由于每个省市都是独立的经济主体，劳动力特别是高层次人才作为重要的生产要素一直是辖区间竞相追逐的对象。三是居民对辖区内的税收和财政支出了解越来越多。随着各种媒介的便利化和宣传的广泛化，居民已经可以通过多种途径实现对辖区内税收、财政支出、重点重大项目等基本信息的了解，各级政府财政透明度正逐渐提高。

如果将房地产税定位于公共服务的价格，使其成为地方主体税种，可以缓解“营改增”后地方收入锐减的弊端，符合建立财力、财权与事权相匹配的财税体制改革要求。同时房地产税收入用于提供地方公共服务，充分体现了负税与收益对等的原则，使纳税人真正感受到纳税所带来的收益，可以降低税款征收的阻力。同时，将房地产税作为调节贫富差距的手段有其局限性。贫富差距的形成主要是由初次分配不公形成的，而且房地产只是居民财产中的一部分，债券、股票、基金等都是居民投资的对象。如果将缩小贫富差距仅仅寄希望于开征房地产税，这是不切实际的。

（三）房地产税改革的具体步骤

沿着“受益论”这一改革思路，推进房地产税改革，一方面要进一步推进与“受益论”前提条件相关领域的改革，为房地产税的开征创造充分条件；另一方面，要适时开征房地产税。

在迸一步推进与“受益论”前提条件相关领域改革方面，一是放松种种限制条件，打破行政垄断，促进人口的自由流动。如提高社会保障制度的统筹层次，实现社保资金的跨省转移；完善流动人口子女入学、入托相关制度等。二是进一步提高财政透明度，稳步推进预决算信息公开，全面、细化公开各级政府、各预算单位部门信息，实现预决算公开全覆盖，使税收“取之于民，用之于民”的基本理念深入人心。

在适时开征房地产税方面，具体改革大致可分两步走：“房产税+土地出让金”和“房地产税”。第一步，仍然保留土地出让金，在房屋保有环节开征房产税，从而形成一个较为完善的房地产税体系，即土地交纳土地出让金，商业用房缴纳现行房产税，普通住宅交纳房产保有税。沿着这一思路，具体改革步骤可分为三步：增量房低税率——存量房低税率——存量房正常税率。2011年上海和重庆的房产税试点就属于改革的第一步，即增量房低税率。在这种“房产税+土地出让金”模式下，房产和土地分别征税（税），其优点在于避免了土地国有不宜征税的尴尬，同时由于不涉及土地制度改革，因此改革难度相对较小；其缺点在于并未触及日益严峻的“土地财政”问题，仍不能从根本上解决地方财力的稳定性和可持续。

第二步，彻底取消土地出让金，规范房产流通环节税费，在保有环节对土地和房产一并开征房地产税。沿着这一思路，具体改革步骤亦可分为三步：首先，合并或取消城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等附加税，改为统一征收房地产税；其次，合并或取消土地增值税，清理房地产建设环节的各项收费，改为统一征收房地产税；最后，以土地制度改革为基础，在房屋保有环节统一征收房地产税。在具体税制设计上，随着“乡财县管”和“省直管县”的推进，房地产税应作为市县一级的主体税种。在课税对象上，对土地和房屋合并课税，最大限度的减少税制复杂、税种重复设置的问题，降低税收征管成本；实行宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余房地产均纳入征税范围。在计税依据上，以房地产的市场价值为基础，具体计算方法可依据房地产用途的不同，分别采用市场比较法、收入分析法、成本核算法。从税率水平上看，宜采用低税率。具体方法可以采用“以支定收”来确定税率，同时制定严格的监管、预算制度使税款的使用透明化。

（四）配套措施

在加快房地产税改革的同时，还应重视和同步推进以下配套措施：

一是加快房地产税立法。上海和重庆两市房产税试点改革从计划到实施，一直争议颇多。争议的焦点之一就是房产税试点开征的法律规范性和权威性不足。两市试点房产税的实施都是由当地人民政府通过颁布暂行办法的形式进行的，而其依据也仅仅是国务院常务会议“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定”的规定，缺乏可靠和足够的法律依据支撑。我国1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中曾规定对个人所有的非营业用房产免征房产税，同时现行的《房产税暂行条例》与两市的房产税试点改革办法也有相互冲突的地方。征收房地产税是唤醒纳税人纳税意识、普及纳税知识的重要契机，也是我国税制改革的关键，如果税收制度的合法性与规范性存在问题，将对房地产税的计划实施和税制改革产生负面影响。因而，如果要推行房地产税就应当有严密的法律程序、夯实的法律基础，提高房地产税的立法层级与法律依据支撑。

二是加快建设全国个人住房信息系统。个人住房信息是房地产税征管的基础。完善的个人住房信息系统至少应包括房地的权属状况、房地产的物理属性、使用状况等。此外，为提高个人住房信息系统的及时性还应定期对初始登记数据进行定时更新，以与财产实际变动情况保持动态一致性；随着个人住房信息系统的日趋完善，可为每个房地产赋予惟一的纳税识别号，形成完善的房地产识别系统，并保持其与价值评估系统、欠税管理系统的连接以及与房地产交易信息系统的同步更新。