工业用地土地规划范文
发布时间：2023-10-11 17:32:52
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篇1
关键词：工业城市 土地利用总体规划 环境影响评价 乌海市
1． 乌海市自然和社会经济概况
乌海市是西部的新兴工业城市，地处黄河上游，东临鄂尔多斯高原，南与宁夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃的河套平原，平均海拔1，150米，南北长约69公里，东西宽42公里，总面积1，672.36平方公里（2005年土地利用现状变更调查数据）。行政辖区内辖海勃湾、乌达、海南3个区、5个镇和15个街道办事处，现有人口50多万，有汉、蒙、回、满等25个民族，是西部大开发以来，率先在国内实施城乡一体化改革、实行城乡单一户籍制度的城市之一。
乌海市具有典型暖温带大陆性气候：冬季漫长、严寒、少雪，风沙大；春季干旱，多风沙，冷热变化大；夏季炎热，降水集中；秋季温度剧降，天气晴朗。年平均气温10.9℃，是气温最高的地区之一。年均日照时数3，047.3―3，227.4小时，平均气温日较差13.9℃，无霜期156―165天，全市年均降水量165毫米左右，7、8月降水最多，占全年降水量的60%以上，降水不稳定，年际变化较大。
全市水资源主要有地表径流与地下水资源组成。黄河是工业用水的主要供水源，年平均径流量321亿立方米，最大径流量556亿立方米，最小径流量166亿立方米。
根据乌海市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要，预计到规划期末，乌海市地区生产总值年均增长21%，总量达到1，000亿元；地方财政总收入年均增长22%，达到180亿元；全社会固定资产投资五年累计完成1，500亿元。三次产业结构调整为1：67：32，继续提高非煤产业、非资源产业、非当地资源产业在经济总量中的比重，接续替代工业占工业增加值比重超过30%，高新技术产业增加值占工业增加值比重超过5%，生产业增加值占第三产业增加值比重超过50%。全市常住人口达到60万，服务区域人口80万，辐射周边人口100万。基本实现城乡一体化，居民人均可支配收入达到4万元以上，年均增长16%左右，恩格尔系数达到25%，人口平均寿命达到75岁，人均住房使用面积达到35平方米以上；新增城市就业人口4.5万以上。
2.乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）主要指标
《乌海市土地利用总体规划(2006～2020年)》于2005年正式启动编制，该规划期限为2006―2020年，其中2005年为基期年，2010年为阶段性目标年，2020年为目标年。
《土地利用总体规划（2006―2020年）》下达乌海市土地利用的主要调控指标见表2―1。
3． 乌海市土地利用总体规划环境影响评价的过程
3.1环境影响识别表的构建
为实施科学的规划环境影响评价，首先必须构建一套合理、适用的评价指标体系，而构建评价指标体系又首先必须明确规划方案将给环境带来哪些可能的影响。环境影响识别的关键在于构建一份清晰、明确的环境影响识别表，具体指出特定规划行为与环境影响之间的对应关系。
由规划经济行为对环境影响分析可知，乌海市土地利用总体规划环境影响类别包括：生态环境影响，即对于土地利用相关的植被、微生物生态环境的影响；土地资源影响，即与规划实施相关的土地污染、土壤侵蚀和土地沙化等影响；水资源影响，主要是能源开发利用与工业发展过程中产生的水体污染和水资源紧张等影响。
由此，乌海市土地利用总体规划环境影响识别结果如表3―1所示。
3.2 评价指标体系的构建
根据乌海市土地利用总体规划的环境影响识别结果，以及原国家环保总局的《规划环境影响技术导则（试行）》（HJ/T 130―2003）中的“土地利用规划环境目标与评价指标表述示范”，选取15个环境影响因子作为乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价的具体指标。同时，基于层次分析法等综合评价模型的相关原理、方法，将这些指标按照“目标层”、“准则层”、“指标层”，进行分级分类，形成乌海市2006―2020土地利用总体规划环境影响评价指标体系。如表3―2所示。
3.3评价指标数值的计算
为获得量化的评价结果，必须对上述评价指标体系中的各个具体指标设计相应的数学公式加以计算。各指标值的计算公式及数值如表3―3所示。
3.4评价指标权重的计算
在确定评价指标体系中各指标的权重过程中，层次分析法是一种应用非常普遍的确定权重方法，它能够实现定量分析与定性分析的有效结合。为计算上述指标体系中各指标的权重，通过邀请对乌海市经济社会情况及环境现状、发展趋势比较了解的专家对各项指标的重要性进行标度，获得如下判断矩阵及相关权重：各准则层对于评价目标A的权重为0.1030，0.0617，0.2952，0.5401；C1―C4对于B1的权重为0.0931，0.1567，0.2452，0.5050；C5―C8对于B2的权重0.0555，0.1143，0.2457，0.5844；C9―C12对于B3的权重0.0736，0.1089，0.2208，0.5967；C13―C15对于B4的判权重0.1634，0.2970，0.5396。
最终，C1―C15对于评价目标A的组合权重为0.0096,0.0161,0.0253,0.0520,0.0034,0.0071,0.0152,0.0360,0.0217,0.0322,0.0652，0.1762,0.0883,0.1604,0.2914。
3.5 指标的无量纲化及加权处理
为消除各个评价指标因单位、量纲和数量级不同而带来的计算误差，一般要进行无量纲化处理。采用极值法来进行无量纲处理。根据不同指标的性质，有些指标是越大越好（亦称为效益指标），而有些指标则是越小越好（亦称为成本指标）。因此，对不同的指标必须采用不同的处理方法。
效益指标的无量纲处理公式为：具体指标的数值/同类指标中的最大值
成本指标的无量纲处理公式为：同类指标中的最小值/具体指标的数值
通过无量纲数值与各组合权重相乘，即获得乌海市2005、2010、2020年指标C1―C15无量纲处理后的加权数值及土地利用总体规划环境影响评价的综合得分如表3―4、3―5所示。
从综合评价结果看，作为本轮土地利用总体规划的规划期最后一个年度的2020年，比规划编制基期（2005年）及现状（2010年）的环境影响评价数值均高较多，因此，从预期性的角度，本轮规划是可行的。
3.6 基于评价结果的建议
基于上述分析可知，乌海市土地利用总体规划（2006―2020年）的实施对区域的综合环境具有明显的改善作用，规划方案可行。但为了在最大程度上预防或减缓本轮土地总体利用规划实施后可能带来或产生的不良影响，提出如下建议：
（1）合理安排建设用地规模与布局
（2）严格保护水源地
（3）开展综合治理，促进农村节约用地
（4）加大基本农田水利设施建设投资力度
（5）重点保护耕地与基本农田
（6）预防矿产资源开发对生态环境的不良影响
参考文献：
[1] 蔡玉梅、谢俊奇.改革开放以来我国土地利用规划的评价[J].资源调查与评价.2005,22(3):58―59.
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[3] 蔡玉梅、谢俊奇、杜官印等.规划导向的土地利用规划环境影响评价方法[J].中国土地科学.2005,19(2): 3―8.
[4] 程吉宏、王晶日.区域环境影响评价中的土地利用生态适宜性分析.环境保护科学[J].2002,28(4): 52―54.
[5] 潘嫦英、刘卫东.浅谈土地利用规划的环境影响评价[J].中国人口、资源与环境.2004,14(2):134―137.
篇2
乡镇行政区划调整改变了土地利用区位,有利于小城镇(即新镇政府驻地)土地集约利用和土地生态保护,农户的土地利用行为也将进行一定的调整。但由于没有突破县(市)行政区划的限制,不能在更大经济区域实现资源优化配置。由于规划的改变、发展战略的调整,被撤乡镇政府驻地往往没有作为新镇的重要组成部分,土地利用效率不高,基础设施和生态环境有待改善。同时,乡镇区划调整后,外迁集镇人口和企业的房产涉及的土地流转缺乏相应的规范。所以,从乡镇行政区划调整的实际状况来看,其对区域土地资源优化配置的积极作用远远没有得到发挥。
(南京农业大学公共管理学院邹伟)
地下空间有偿使用方式亟需明确
国务院31号文件规定工业用地必须以招拍挂方式出让,工业用地的资源资产价值得以显化。地下空间同样具有的巨大资源资产价值也越来越为人们所认识,地下空间有偿出让已是大势所趋。但相对于工业用地供地方式的改革,国家还没有对地下空间有偿使用作出明确的规定,只是少数大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相关法规,立法层次低,且规定不够明确,尤其是对地下空间有偿使用方式的规定比较模糊,可操作性不强。如何抓住工业用地使用制度改革的契机,根据地下空间自身的特点,建立起适合地下空间的有偿使用方式,是目前大规模开发利用地下资源急需解决的问题。
(南京农业大学公共管理学院杨庆伟梁亚荣)
地租征收难在哪里
在国有土地收益中,地租收益所占比例相对较小,但从法理上进行考察,地租不仅是一种土地收益,更是国家行使土地所有权的外在标志,是国家出租土地使用权应得的收益。目前地租征收工作实践中还存在征收难的现象,损害了国家利益和土地法律法规的严肃性。
地租征收难的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序还很不明确,相关法律依据不够完善。二是一些缴纳义务人是国有企业、行政机关甚至政府,他们往往利用自身的地位与关系抵制地租征收。三是一些企业经营困难,没有地租缴纳能力,或者由于国有企业改制过程中对土地使用权进行了多次不规范甚至不合法的转让,地租缴纳义务人难以确认。从总体上看,地租征收的相关法律法规的规定比较原则,部门规章和地方性法规的相关规定也很不完善,而土地行政机关出台的规范性文件中的相关规定又往往不能找到上位法的相关规定,其合法性难以确定。实践中地租征收的主要依据是效力相对较低的地方性法规甚至土地行政管理部门的规范性文件。在这些位次较低的法规和规范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其对于拒不缴纳地租的行为的处理,很难找到明确的程序依据,使地租征收程序很不规范,发生纠纷后更是难以顺利实施征收行为。
(山东省莒南县国土资源局郭丽)
严格规划管理却成了修编护身符?
国土资源部2004年12月1日起施行的《建设项目用地预审管理办法》规定:“属于《土地管理法》第二十六条规定情形,建设项目用地需修改土地利用总体规划的,应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。”该《办法》的实施,使土地规划修改管理进一步严格和规范。但是,我们也要看到,新《办法》的实施并没有完全抑制一些地方政府修改土地规划的“热情”。据了解,仅2005年一年内,江苏省大多数县(市)进行了三至四次土地规划修改,有的甚至更多,实际上2004年江苏省刚刚进行一次全省范围内乡镇土地规划调整完善。事实证明,新《办法》的实施并没有为土地规划修改加上“紧箍咒”,土地规划修改频繁问题依然存在,规划的权威性正在面临前所未有的挑战,特别是通过修改土地规划规避占用基本农田报批的问题十分严重。这一点从2006年有关文件的出台密集程度可以看出,5月30日,国土资源部了 《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》;6月14日,国土资源部办公厅了《关于严明法纪坚决制止土地违法行为的紧急通知》;8月31日,国务院了《关于加强土地调控有关问题的通知》。三个文件都反复强调“禁止通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批”。于是,人们不得不发问,新《办法》的实施,对土地规划修改是上了“紧箍咒”还是披上了“护身符”?
(南京农业大学公共管理学院胡传景欧名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物权法》第42条规定,“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这个公共利益到底是一个什么样的范围,是很难界定的。在我们经历的征地拆迁项目中,有些涉及“回报用地”。如政府在修建道路、公园等公共设施时,由于缺乏足够的资金,将土地转让给开发商进行开发。那么,这些回报用地范围内的拆迁行为,是不是也是属于一种公共利益的行为?值得我们思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就规定得比较弹性,很难定义,在西方判例制的很多国家是授权法官结合不同时期的情况,来解释公共利益,法律上一般不作界定。其次,这个概念是不断发展的概念,几十年前理解的要比现在窄得多。再次,公共利益概念在某些情况下具有主观性,很难在法律上作一刀切的规定。所以我不赞成凡开发建设都不是公共利益的说法,有时两者可能会交织在一起。这种回报用地项目的征地拆迁行为,同样是出于公共利益的需要。毕竟,它存在的前提是为了更好、更快地加大政府对于城市基础设施的建设。但是,要求法律对于一个范围如此广泛的概念作出详细具体的规定是不切实际的。因此,是不是出于社会公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而这个程序,必须建立在现行法律法规的规定之上,同时,也必须建立在项目的内在客观内容上。
(长沙市国土资源局天心分局 肖 刚)
矿业用地管理存在“盲点”
随着我国经济社会的发展,国民经济对矿石的需求量越来越大,矿山企业迎来了难得的发展机遇,截至2005年年底,全国共颁发采矿许可证92582件。但是,在矿山行业一片繁荣的景象下,出现了一个让采矿权人困惑不解的问题,有的采矿权人持有采矿许可证却无法进入采矿区实施开采活动,并且这种情况多见于露采的矿山。在我国国土资源管理中,出现了矿业用地管理的“盲点”,至今未见具有可操作性的国家规范出台。这个问题挑战国家行政许可的权威性,影响市场经济的公平与效率。
由于不考虑矿业用地(采掘工业用地)的特殊性,没有把矿业用地从一般工业用地(加工工业用地)中独立出来,一味地套用现行的以土地的承载功能为理论基础的工业用地管理模式,就出现了明显的“肠梗阻”。实务中的办事逻辑是这样的:取得了采矿权,不能开采矿产资源,还必须取得土地使用权;矿业用地属于工业用地,工业用地必须出让,合同地价款就得按照《城镇土地估价规程》评估;《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发后,工业用地必须招拍挂出让,那么矿业用地也必须招拍挂出让。按照现行的工业用地管理模式管理矿业用地,有些地方法理不通,情理不通,执行起来脱离实际,阻力重重。
(山东省枣庄市国土资源局市中分局杨树凌)
篇3
中图分类号：F301.23 文献标识码：C 文章编号：0439-8114（2013）14-3456-04
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估法定最高出让年期的土地使用权的单位土地面积的区域平均价格，主要反映城市地价的总体水平。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化对科学合理地管理利用土地，建设用地的用途管制，保障土地管理工作正常有序进行，合理调控土地市场，制定土地利用计划，促进区域社会、经济、生态效益的持续发展有着极为重要的作用。
目前，中国学者从不同方面不同角度对基准地价进行的研究尚少，如祝国瑞等[1]在动态建立基准地价模型中应用了模拟退火算法；唐旭等[2]在动态建立基准地价模型中应用了求解组合优化问题的局部搜索算法；吴宇哲等[3]利用地统计学中的空间局部内插Kriging技术建立地价等值图，并将该方法应用在土地定级估价和基准地价评估中；赵松[4]对城镇土地分等定级估价数据库标准化进行了研究；张蓬涛等[5]建立了基于BP神经网络的基准地价预测模型，并建立了基准地价与其影响因素之间的相互关系；郑斌等[6]设计和实现了基于开源GIS的城市基准地价信息平台。笔者以武汉市新洲区为例，用内部结构比率来分析归纳城镇地价内部结构的变动规律，对揭示该地区内部不同区域的经济差异及未来基准地价更新、宗地评估，指导建设投资具有重要意义。
1 研究区域概况
武汉市新洲区位于长江中游北岸、武汉市东北部，位于东经114°30′-115°05′、北纬30°35′-30°02′，面积1 500.66 km2，东邻团风县，西接黄陂区，北与红安、麻城两县毗邻，南与青山区、鄂州市隔江相望。新洲区地理区位条件优越、配套基础设施完善、社会经济蒸蒸日上，为新洲区的发展提供了得天独厚的条件。
随着武汉市新洲区经济的快速发展，土地作为一种重要资源，其资产价值日益突出，土地交易日渐活跃，土地市场价格水平波动较大。因此，武汉市新洲区于2005、2008和2011年分别进行了土地定级和估价工作，结果见表1。
2 数据与方法
2.1 数据来源
所采用的基础数据及图片来自《武汉市新洲区城镇土地定级暨基准地价更新成果》（2005-2011）、《武汉市统计年鉴》（2005-2011）、《武汉市新洲区土地市场动态监测分析报告》（2005-2011）、土地利用更新数据、新洲区市场交易地价收益资料和进行地价测算的各项参数，以及关于新洲区人口、经济发展等方面的资料。综合考虑新洲区近年各类用地在土地市场的发展状况及特点，在参考武汉市土地市场及各类用地价格的基础上对新洲区基准地价内部结构比率进行分析。
2.2 研究方法
通过对基准地价内部结构比率的研究，对比分析4个指数，定性定量、将理论与实际情况相结合，分析该地区的基准地价主要影响因子和发展趋势。基准地价内部结构比率是指不同地类之间以及不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数和同类各级地价环比指数4种类型[7]。不同的城镇规模、经济发展水平以及聚集程度都会影响到地价的结构比率。
从横向来看：①各级地类的α值均小于1，并且αz/s>αg/s，说明该地区各级用地价格由商业向住宅，再向工业依次递减。这反映出武汉市新洲区商业经济发展比较快，工业发展相对缓慢；体现出土地用途、用地条件以及土地集约利用程度对城市土地价格的重要影响作用。②由图1可以看出，αz/s从1级到2级上升，从2级到3级下降，4级与5级之间的波动较大，表明从1级到2级地段商业与住宅用地的价格差距正在缩小，从2级到3级正在拉大，从指数的变动可以看出在1级地段商业发展比较好，在2级附近的住宅用地价格上升较大，这是由于此处环境比较好，城市基础设施等各方面条件较适合居住，同时体现了商业用地对区位的敏感性。
从纵向来看：①三轮的αg/s值除2008年的1级较2005年有所上升外，其余均比上一轮有所下降，说明工业与商业的差距正在逐渐拉大，反映了新洲区商业地价的市场交易稳定性增强。②2008-2011年，除了3、4、5级的αz/s值，其他都是2008年的α值大于2011年，说明除了3、4、5级的住宅用地发展较快，其他地类发展速度相对缓慢，反映了近些年新洲区城市中心的住宅用地发展加快。
3.2 同类各级地价比率指数结果分析
从横向来看：表3显示，从1级到5级，β值在逐渐递减，说明1级地段用地价格最高，并以一个较明显的降幅从1级向5级递减，体现出作为城市中心地带的商服繁华程度高，基础设施完善，土地需求量大，推动了地价的上涨。
从纵向来看：①2005-2008年，商业用地中β值明显升高，反映出各级地价与1级地价间的差距在逐渐缩小，这是因为2005-2008年城市基础设施和环境的改善使用地质量提高，价格上升；而2008-2011年β值下降，说明各级地价与1级地价间的差距增大，由于新一轮土地规划调整城市土地利用方式和结构，强化了城市中心地区商业用地，合理配置土地资源，从而提升了中心地区的商业用地价值。②2008年从1级到5级各类用地的β值都大于2005年，由此反映出2005-2008年各类用地价格上涨速度加快，2008-2011年3、4、5级的住宅和工业用地发展加快，这是由于近年来城市中心的住宅用地趋于饱和，阳逻开发区的建成拉动了周边经济发展加快，体现了土地规划和政策对土地价格的影响。③除2005年外，2008与2011年同级各类用地中工业用地的β值最小，说明2008与2011年工业用地比率随土地级别下降而增大，反映了基础设施和土地规划对土地价格的影响。
3.3 同级各类地价环比指数结果分析
根据式（5）、式（6）计算得出表4，并依据表4绘制武汉市新洲区土地同级各类地价环比指数变化曲线（图3）。
从横向来看：α′s/z从1级到2级下降，说明差距在级别间缩小，α′s/z从2级到5级呈现一定的波动性，说明1、2级用地发展呈稳定的增长趋势，是良好的商业用地选择；2级α′z/g值高于1级，但在2级到5级呈现波动性，2005年从2级到5级呈下降趋势，2008、2011年基本呈上升趋势，2008年住宅、工业用地差价随着土地级别下降而拉大，反映了近年来随着经济的发展，城市的基础设施、环境改善，住宅用地价格提升较快；除5级用地的α′s/z外，其他各级用地的α′s/z均大于α′z/g，说明住宅用地与工业用地价格之间的级差大于商业用地和住宅用地之间的级差。
从纵向来看：①由表4可知，2005、2008年α′s/z值分别在4、5级为最高，2011年在1级最高，反映出商业与住宅用地价格的级差在城市中心地段趋势拉大，2005年α′z/g在2级最大，在2008、2011年为4、5级最大，说明住宅与工业用地价格的级差在郊区趋于拉大，体现了土地利用规划、用途、基础设施对土地价格的影响。②从图3和表4整体来看，2011年的α′z/g值远高于其他年份值，说明2008-2011年住宅到工业用地价格之间差距非常明显，且商业、住宅用地价格涨幅明显。这主要是由于2008-2011年新洲区的经济发展加快，特别是阳逻开发区的建成和新洲区基础设施的完善，体现了基础设施和城市规划对土地价格的影响。
3.4 同类各级地价环比指数结果分析
根据式（7）计算得出表5，并依据表5绘制武汉市新洲区土地同类各级地价环比指数变化曲线（图4）。
从横向来看：①除2005年外，β′值都是工业用地最高，反映了工业用地地价间离散程度最大，级差效益明显；②总体上来看，1-5级各类用地中住宅用地的变幅相对较大，反映了住宅用地的级差效益随着级差变化波动较大。
从纵向来看：①除2005年住宅用地的β′3/4到β′4/5外，2005、2008年商业和工业用地价格在级别间的变化幅度随着级别的降低而增大，并且在β′1/2和β′2/3间变化幅度最大，表明在1、2级的土地价格差幅最大，且1级是最好的商业用地选择；另一方面，也反映出商业用地对区位的敏感性，城镇商业区位的门槛效应依然存在，从而使得地价差距拉大；②由图4、表5可以看出，2011年的商业、住宅、工业用地级差效益平均波动较大，这是因为近几年新洲区经济发展较快，各项用地功能划分比较明确，从而促进了土地资源的合理分配；③2005-2008年β′值有较大幅度的下降，说明随着社会发展，城市整体地价水平提高，是各类用地地价间差距逐渐缩小；2008-2011年β′值呈小范围的波动，反映出近年来新一轮的土地利用规划促进土地利用方式和结构的优化，合理配置土地资源，土地发展更趋向合理。
4 结论与讨论
通过上述分析可得：①从降幅上来看，总体上随着级别的下降，商业用地的价格降幅大于住宅用地，住宅用地的降幅又大于工业用地；②通过对以上4个指数的分析可以看出，对武汉市新洲区各级地价影响比较大因素主要有区位、土地用途、用地条件、土地利用规划、政策、基础设施、交通条件和社会经济发展等。
根据对新洲区基准地价的结构变动分析，结合《新洲区总体规划》、《新洲区土地利用总体规划》、《新洲区城市总体规划》，对新洲区土地利用提出以下建议：①1、2级地类应以商业用地、住宅用地为主，可适量安排高科技产业用地，鼓励发展第三产业。对于现有占地面积较大、技术含量低、效益较差的企业和事业单位，条件许可情况下应尽量搬迁，腾出场地发展第三产业。②2、3级地邻接区块应以住宅、商业、商务办公、行政办公和科教用地为主，可以考虑安排科技含量高、效益好的工业用地。对污染严重的工业用地，特别是规模较大的应尽快实施搬迁。③3、4、5级地类可根据城市发展需要，本着严格控制农地转用的原则，落实国土资源部的“双保”（保耕地、保发展）精神，安排部分污染较小的工业用地，但必须符合《城市总体规划》，并作为城市发展的后备用地。
参考文献：
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篇4
中图分类号： TU984 文献标识码： A
城市土地资源的开发和利用从整体保护层面进行总体规划指的是对土地资源进行合理的规划和使用，在进行规划的时候要具有目的性，对于城市的土地来说是不是具有较好的使用价值重点就是对土地的合理规划，经过对城市的土地进行合理的规划，方能较好的制定出适合本年度发展的计划方案，一定要注意进行建设用地的合法审批与规划。
1 城市土地使用规划管理出现的情况
较好的整合、划分、管理城市的土地，比较有利的手段就是对城市土地的使用和规划，现在我国的城市土地使用和规划性能比较脆弱，对于用地的有效控制不规范，具体表现为下面几点：
1.1 城市土地使用信息掌握的不够完整。城市土地的实际使用情况就是目前城市土地的使用现状，开展城市土地使用规划的根本就是对城市土地使用高效的管理，提升土地使用的集中效益。现在国内的大多数城市土地和规划单位对于城市所有土地的使用信息掌握的比较少，一部分建设项目的有关信息记载的不完整；随着时间的改变有些信息做不到立即的储存和更新；记载的信息比较繁杂，没有系统的进行规范管理，目前先进的管理技术应用不到信息管理上。
1.2 土地规划和城市规划不统一。在土地使用总规划与城市规划里，对于国内土地使用的规划情况都有相关的约定，然而土地使用总规划与城市规划的拟定以及执行性能分别属于土地管理单位和土地建设单位，这两个规划拟定所依据的信息、制度以及技术水平存在差异；城市土地的类别不一样，城市土地的信息就会不一样；每一次规划制定的时间不一样，规划制定的目的就会不一样；土地使用的总规划中比较重视保护耕地，然而城市规划比较关注城市的大小。上述的情况就会造成在实际的城市土地规划的时候受到多个部门的管理，就会出现开发、使用和监管的重重困难，与此同时，两个规划里面的城市土地使用规划信息都有和城市经济发展相背离的情况，做不到和城市的总体进程相协调，做不到城市用地的合理规划和拓展。
1.3 对城市用地管理比较薄弱。我国的土地使用规划比较贫乏，改变不了当前的土地使用情况，要处理好城市土地使用规划出现的情况，就要重新的去看待土地使用规划出现的情况，做到土地使用和经济发展相协调，推进城市健康的发展，使土地使用规划性能更加的完备，高效的管理城市土地情况。
2 城市土地使用中出现的情况
最近几年以来，伴随着城市化进程速度的提升，城市土地使用中出现的情况也越来越多，具体有以下几点：
2.1 城市用地规模不断的加大。城市用地供需矛盾日益的突显。现在国内共有六百多个城市，有两万多个乡镇，2005年我国的城镇化速度就已经达到三分之一左右。总体上看，每一年的增长速度为一个百分点，然而2000年统计城市土地总面积二万多平方公里，到了2003年城市土地总面积三万平方公里左右，2004年城市土地总面积已经超过三万多平方公里，每一年的增长比率为0.08，这就会出现超过城市化进程的情况。有些地方在城市建设的时候，大多数的方式都是创建产业、物流、软件园区，这就造成大量的耕地变成了工业用地，土地资源出现了透支的状况，土地的数量满足不了城市增长的需要。
2.2 城市占地使用效率下降，用地规模不断的增加。国内城市的土地使用效率比较低，有一些城市建设完成以后多多少少都会有一些闲置或者是遗弃的土地存在。依据有关单位的汇总发现，现在全国城市闲置、空余和批而没有使用的土地大约就有四百多万亩，占城市建设用地的百分之八左右，这就不难发现城市人均用地面积远远的超出了亚洲临近的国家。北京地区在进行清理以后，占而没有使用的土地面积就有一百多平方公里，依据建设使用的数量十年之内也使用不完。城市土地建设出现住宅建设用地和商业建设用地等等的土地使用容积率不高的情况，工业建设用地投入力度和产出水平普遍不高达不到集约用地的需要。
2.3 城市用地构成的比例不均衡。国内城市土地使用不均衡，主要表现在城市建设工业用地所占的比例比较大，商业用地和市政建设用地所占的比率比较小。现在城市工业用地的比例占城市总用地的三分之一，这就超出了建设部有关的规定，建设部规定的城市工业用地比例要占城市总用地的五分之一左右，发达地区的工业用地比例不能超出百分之十五，国内城市的人均广场和公共设施用地和国外相比较要低百分之十左右。如果城市的工业用地比例较大就会制约土地的价值效益和城市商业中心的性能展现，还会影响城市经济的可持续发展。
3 城市规划土地使用的合理化策略
3.1 要注重区域理念。本着城市发展的目标，结合国内城市土地发展的有关策略，明确土地使用开发的规模与发展策略以及城市区域进步的有关策略；探究城市各区域发展建设拥有的相对发展特点和所有的制约因素进，组合城市各部门的优越条件，提升城市发展的总体实力；依据城市进步的现实状况和威力，制定出有关土地使用空间构成的重新整合办法。
3.2 要与社会、政治、经济相结合。（1）生态优先发展策略。对于城市生态环境质量日益下降的情况，一定要探究城市的有效容量以及城市化建设的生态可持续性，在建设与围护的区域间，创建土地有效流转的市场化配置体制，进而满足管理环境容积较小的城市和发展环境容积较大城市的战略意义；把城市土地使用规划范围内的土地进行划分，从而推进城市化的发展，城市化进步的管理区域和非城市化进步区域，经过对限制因素的了解，敲定不可创建区域和管理发展区域的范围；在拟定土地使用规划里，一定要探究所有的土地使用构成对于环境的制约，还要出台有关的治理方法，把土地使用对于环境的损坏降到最小。（2）要注重实施策略的探究。土地使用规划的拟定要对它的实施办法进行讨论，城市的进步和区域内大型基础设备的整合要依据目前推行的城市土地使用空间的推进办法、有关的组织单位政策和资金筹集等等来执行，把过去单一的规划调整转变为互相联系的战略团队，从空间构成、产业进步和交通发展等层面实施有关的土地使用方法，提升城市土地使用规划的可行性，通过从各个方面着手进行探究城市化的实施策略，使城市化在规划的时候得到较好的设计。
4 结论
总而言之，城市规划及土地的利用，要充分借鉴国外的相关经验，充分了解我国的整体发展情况，在规划和利用的过程中，制定出符合我国国情的方案，达到科学指导的目的。于此同时，要保持长远的发展眼光，提高城市土地资源的发展力和持续利用力，确保城市规划的优越性、系统性和全面性。
参考文献
[1] 孙田，陈龙乾.浅谈城市规划与土地规划的衔接[J].农村经济与科技，2011（01）：72-73.
篇5
在城市发展的过程中，城市的布局已成为一个重要的课题，如何合理地规划工业布局、促进经济的快速发展在工业园区的建设中尤为关键。当前，很多城市的工业园区过于强调规划的集约性，因此不可避免地会出现圈占土地等问题，使工业园区建设成为一种盲目的开发与建设。为此，必须加强对工业园区规划的管理，应用控制性详细规划的策略，规范工业园区的用地，在国家法律法规和政府相关部门的约束下，科学地做好控制性规划，只有这样才能更好地控制工业园区的建设，使工业园区的用地更加的规范、科学，促进城市经济的不断发展。
1 工业园区控制性规划概述
工业用地和工业园区建设一直以来都受到了国家相关部门的重视，为此也专门制定了相关的标准与规定，但是，这些没能够在规划编制中得到充分体现。如何有效地控制工业用地，促进工业园区建设的健康发展，成为政府相关主管部门考虑的重点。为此，相关主管部门在编制办法中，将控制性详细规划作为一种重要的控制策略加以推行和实施，这使得土地使用的控制指标和程序得到了进一步的规范，应当成为工业园区用地规划的重要依据。为此，我们必须始终贯彻控制性详细规划的相关标准，并以此为依托指导实际的工业园区建设，这样才能使工业园区用地更加的规范与科学，从而促进工业园区建设项目的良性发展。
从本质上来说，控制性详细规划是政府的一种调节手段，它充分考虑到了市场对于工业园区的要求，这样就可以根据市场的需求从政府的角度对工业园区的规划做出全盘的考虑，针对性、科学性和适用性更强，可以从定性分析和定量分析两个角度去做好城市工业用地的规划，更好地引导和促进工业园区的建设。
2 工业园区控制规划在实践中存在的问题
控制性详细规划对工业园区的建设有积极的促进作用，是一种行之有效的规划与控制手段，需要得到更好的实施。但是，在实际的应用过程中，很多工业园区的建设项目与此相背离，没能够充分发挥控制性详细规划的控制与引导作用，规划与控制的实际效果不理想，从而导致了这些工业用地的利用率较低，在开发程度和产出率方面不能达到预想的规划要求。究其原因，一方面是由于相关人员的管理不当造成的，这在很大程度上会造成工业园区规划方案的失效；另一方面，这样规划方案本身存在着这样那样的问题，这样肯定会对整个工业园区的详细规划造成很大的影响。为此，笔者从当前工业园区控制规划实践中存在的问题出发，具体分析了问题的表现与存在原因，这样才能有针对性地提出控制策略，促进工业园区控制性规划的有效开展。
具体说来，工业园区控制性规划在实际的应用过程中常出现以下问题：一是不注重区分工业产业用地的类型。为了更加有效、合理、有序地利用工业用地，必须在作出详细规划之前明确利用性质，并严格按照国家相关标准和实施办法施行，这是整个控制性规划中尤为关键的一个方面。但是在实际的应用过程中，很多工业园区规划方没有考虑清楚用地的规模、性质和需求等方面的问题，在空间布局和投资方面与相关的需求和标准不匹配，导致控制性详细规划不合理。例如，对于工业园区中的汽车制造业来说，不同环节和领域的汽车制造在用地方面的需求和利用强度上有很大的差别，例如配件生产、组装、整车制造这些领域都存在着行业上的差异，这些都要求在控制性详细规划中得到体现，这样才能更加科学、合理地用好工业用地，提高利用的效率；二是不注重土地利用的经济效益。在控制性详细规划做出之前，我们需要明确工业用地的产出效益，对土地的使用效率进行合理的预测与评估，科学地分析工业园区土地的空间效率。但是在实际的应用过程中，很多规划方在详细规划的过程中不科学，或者是没有体现前瞻性，很多管理方还存在着一系列的问题，导致很多土地投机现象的发生；三是土地在不同的使用阶段，它的价值会存在非常明显的变化，尤其是潜在价值和开发价值会有很大的波动，因此，我们应当以一种动态的眼光来看待工业园区的土地规划问题，利用循序渐进的方式，有计划、有步骤地进行规划和开发。但是在实际的应用过程中，很多城市工业园区的规划方缺乏规划的动态性与前瞻性，不能以一种变化发展的眼光来看待工业园区土地的开发，错误地估计了土地的潜在价值，导致土地利用的效率和产出率不佳。另外，如果运用立法的手段增加强制性的内容，往往会造成土地资源的浪费，不利于科学合理地应用土地资源。
3 工业园区控制性详细规划的控制策略
在制定控制性详细规划之前，规划方需要明确控制性规划的背景，明确本地段土地使用的详细情况和区域划分，分析产业发展的前景与制约因素。在详细分析了上述因素之后，还需要根据资源的分布形式和表现形式对区域内的经济资源进行合理的整合与优化，采用合并或者是分割的形式，对土地的区域划分进行合理的调整。此外，还需要对区域内的工业产业进行分层次、分行业和分领域的划分，明确本区域的工业产业类型和优势产业，从而决定工业园区建设的重点，这样才能促进工业园区更好更快的发展。
具体说来，工业园区控制性详细规划的控制策略如下：第一，要按照工业产业的不同对工业用地进行详细的划分。在规划的过程中，不能仅从区域聚集这个角度去考虑工业园区的详细规划，而且要考虑各个产业和企业之间的相互配合与分工合作，根据企业和行业的类型，划分出不同的上游企业与下游企业，并合理规划必要的配套企业，在区域内形成有效的分工合作，使产业集群发挥更大的作用，取得更好的经济效益；第二，在工业园区控制性详细规划中，指标体系也需要根据土地的利用状况和价值进行相应的调整。根据当前工业园区土地利用的现状来看，还需要引入必要的指标项，例如工业项目的类型与建筑系数等指标，这样才能符合工业园区用地的特征与特点，合理引导工业园区各产业、各行业的发展；第三，为了使土地资源的利用更加的科学与高效，规划方需要从经济性的角度出发，在土地编制的过程中更加合理地应用工业用地，将投资的强度和土地产出率作为两项重要的经济指标，对工业用地的经济效益做出合理的预测与评估，充分发挥工业园区控制性详细规划的作用，提高土地利用的综合效益。
4 结语
工业园区的建设是城市化过程中的重要内容，也会对城市的发展造成很大的影响。为此，必须对工业园区的建设进行科学的引导与控制，这样才能提高工业园区建设的效率与效益。为此，要以控制性详细规划作为重要的控制手段，建设更加合理的指标体系，根据工业产业和行业的不同，对工业用地的类型进行细分，使工业园区的规划更具针对性和适应性，形成合理的产业集群，推动工业园区经济效益的提高。
篇6
一、我国土地制度特点
我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。与其他多数国家不同，我国土地制度的基本特征是一种城乡分割的土地制度，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。在这种城乡分割的土地所有制基础上，城市国有土地和农村集体土地的产权性质和产权的附属权益，也就是所谓的权能也不一样。
同时，目前我国实行的是建设用地总量控制。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有建设用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。此外，我国有比较严格的土地管理制度。当前土地管理制度是高度计划的，其目的是确保粮食安全，所以我国有最严格的耕地保护制度，即通过计划手段保护亿亩耕地红线。在建设用地供给方式上也采取计划管理，即通过土地征收制度，政府从农村直接征收土地，而征收土地后，实行土地出让招拍挂制度。
二、土地利用中存在的问题
（一）小城镇建设的用地问题
土地利用规划缺乏科学规范，目前我国在小城镇发展过程中忽视乡镇级土地利用总体规划，忽视城镇体系规划，规划体系不完善，内容不完整，可操作性差，使乡镇土地利用总体规划流于形式，难以真正发挥作用；小城镇建设中用地粗放，集约化程度低，小城镇建设中缺乏科学合理的统一规划，盲目追求超规模，在缺乏项目、资金和第二、三产业集聚规模的情况下，必然导致粗放用地；大量占用耕地等。
（二）滞后城镇化的中等城市用土地问题
城市土地利用结构不合理。由于历史原因，我国城市土地利用结构长期处于不合理的状态，一些土地利用效益较低的单位占据着城市的中心区和高地价区，城市土地级差地租得不到体现，以致城市土地产出率低。另外，工业用地比重偏大，城市绿地和交通用地比重偏小。
同时，土地规划和城市规划间也存在矛盾，缺乏对土地利用的有效控制。
（三）过度城镇化的大城市用地问题
这种发展模式是以牺牲农业、掠夺性开发资源为代价的，并且明显超越工业化和经济发展水平的承载能力。其主要特征是：城镇化速度过快，但城市发展不是建立在工业化和农业发展的基础之上，而主要依赖于传统的第三产业如商业、服务业来推动；城镇化质量不高，城市基础建设滞后，不能为居民提供必要的就业机会和生活条件，容易引发严重的“城市病”。
三、深化土地管理制度改革
实行最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。
（一）建立城镇用地规模结构调控机制
严格控制新增城镇建设用地规模，严格执行城市用地分类与规划建设用地标准，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。探索实行城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大、吸纳人口多的卫星城、中小城市和县城建设用地供给。适当控制工业用地，优先安排和增加住宅用地，合理安排生态用地，保护城郊菜地和水田，统筹安排基础设施和公共服务设施用地。建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。
（二）健全节约集约用地制度
完善各类建设用地标准体系，严格执行土地使用标准，适当提高工业项目容积率、土地产出率门槛，探索实行长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地供应制度，加强工程建设项目用地标准控制。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地退出激励机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护性开发，发挥政府土地储备对盘活城镇低效用地的作用。加强农村土地综合整治，健全运行机制，规范推进城乡建设用地增减挂钩，总结推广工矿废弃地复垦利用等做法。禁止未经评估和无害化治理的污染场地进行土地流转和开发利用。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
（三）深化国有建设用地有偿使用制度改革
扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用。减少非公益性用地划拨，对以划拨方式取得用于经营性项目的土地，通过征收土地年租金等多种方式纳入有偿使用范围。
（四）推进农村土地管理制度改革
全面完成农村土地确权登记颁证工作，依法维护农民土地承包经营权。在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，在试点基础上慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，严格执行宅基地使用标准，严格禁止一户多宅。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
（五）深化征地制度改革
缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益，保障被征地农民长远发展生计。健全争议协调裁决制度。
参考文献：
篇7
区域经济发展需要土地资源提供一定的保障，经济的发展也是在土地资源上进行的，只有合理利用好土地资源才能真正使经济合理、可持续发展。二者是相辅相成、不可分割的。土地资源利用的目标是实现土地资源的集约生态利用，并且通过这样的生态利用实现社会、经济、环境的协调统一发展，从而在根本上实现区域经济的可持续发展。
一、区域经济创新发展过程中存在的土地利用问题
1.土地粗放，利用率不高
区域经济建设发展过程中，大面积占用土地在所难免。但就目前看来，在土地的实际利用过程中，土地实际使用面积较小，比如在工业用地中，真正的建筑用地占使用面积比例很小，而厂区内庭院面积，绿化面积过高，也就使土地无法真正和经济发展相联系。同时，还有很多城市存在着大量旧城区，这些城区的建筑物较旧，基础设施落后，无法满足生产生活需要，但却没有进行及时拆除，也就会造成土地利用效率的降低。另外，很多城市为了支持本区高科技发展，会划定一定的高科技工业园，这些工业园占地面积相当大，但是却因为种种不健全的政策导致无法进行正常的招商引资，使得开发区的土地资源得不到充分有效利用。这些原因都造成区域内的土地资源浪费。
2.用地结构失衡
用地结构失衡是很多城市在经济发展时所犯的错误。在区域经济建设初期，很多城市为了更快实现经济发展目标，引进了过多工业，使得工业用地面积过大，农业、服务业占地面积不断缩小，形成了土地使用结构失衡。另外，由于我国现行的城市用地指标中存在缺陷，导致很多土地没有进行具体划分，也就影响了城市规划划分。还有一项重要因素是，很多城市用地结构混乱，没有形成必要的土地使用体系，例如农工用地混合，住宅用地和工业用地混合等，这些结构上的失衡不仅影响了城市土地集约利用，还不利于城市经济的整体规划。
3.相关执法监督体系不健全
造成土地资源浪费的一项重要原因就是缺乏相应的监管体系。由于很多区域在进行经济发展时更关注的是经济发展结果，对于取得结果的过程并不重视，也就导致很多企业管理人员的法律意识差，在企业发展过程中随意占用土地，进行违法施工建设，而相关部门缺少对土地的资源的监管也就使这种现象更加普遍，不利于土地集约生态利用。
二、如何实现土地集约生态利用与区域经济创新发展相协调
1.建立相关责任机制，落实用地规划
土地资源是否能得到集约生态利用关键还是要看政策的落实和管理人员的执行。要想真正实现土地资源的有效集约利用就要强化相关责任机制，将责任落实到人，使整个部门人员都形成相关的责任意识，从而严格进行执法检查和监督规划。同时还要完善相关土地法规，加强人员教育，使相关工作人员都能清楚政府的治理决心，从而对违法、违规、触红线的行为进行严格查处和惩罚。另外，也可以建立相应的考核机制，建立相应考核目标，确保领导责任制落实到实处，使管理更加高效、有序、合理。
2.加强法制监管，合理规划利用
必要的法律建设也极其重要，对于规范人员行为有一定作用。加强法制监管首先要建立明确的监管机构，制定严格地土地使用政策、标准等，从源头上防止浪费土地行为的发生。另外，监督机构也要发挥其重要作用，加强对于企业用地行为的监督，对于土地浪费行为、破坏行为要进行及时的制止和劝导，必要时可采用相关的行政手段、法律手段和经济手段，真正做到防范在先、有效制止、严格查处，确保经济发展的同时，土地资源得到有效合理利用。另外，城市规划部门也要加强土地规划工作，严格调研、审批，对土地利用情况进行协调和控制，严格土地审批流程，切实做到城市发展、经济建设、土地使用的协调统一，对于区域内占面积大的土地建设也要进行合理审批和规划，确保土地资源得到充分利用。
3.利用市场机制，实现土地资源有效配置
利用土地价格的市场机制实现土地资源的有效配置也是一种有效的方式，可以有效抑制土地侵占、浪费、滥用等行为。比如可以全面推行有偿使用制度，对于经营性用地进行合理收费，从而防止企业过度占用土地。另外，也可以完善土地出让、拍卖等制度，对于经营性和房地产开发的用地要进行严格审批，公平拍卖，不得大面积将土地规划给任何一方，保证土地分配结构的合理，同时，在进行土地使用权拍卖过程中要对竞拍企业进行严格审核，确保其使用能力，并在土地资源的后续使用过程中进行监督。同时，也要多鼓励相关企业进行旧城改造，建设多层建筑，鼓励企业进行旧厂房的翻新工作，并且可以对于土地使用情况好的企业进行相应的政策奖励，以此形成良好的带动机制。对于区域内农村地区也要进行相应改革，鼓励农民进行闲置土地的利用，既可以发展新型农业，又能进行新型产业的引进等，在土地资源得到充分利用的同时，使农民得到一定的经济利益。
结语：
经济发展和资源利用向来是两个相辅相成的概念，只有协调好经济发展和资源利用之间的关系，才能真正实现经济的可持续发展。我国还处在社会主义初级阶段，在城市发展、社会建设方面还存在很多问题，需要我们不断吸收先进思想经验，结合自身情况进行经济建设。只有真正实现人与自然和谐相处、人与社会协调发展，才能真正建设和谐社会，才能实现可持续发展的目标。
参考文献：
[1]吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展[J].科技管理研究，2009（7）
篇8
轻化工工业园区：
规划总面积8330亩，其中工业用地7240亩：三类工业用地2234亩、二类工业用地2278亩、工业发展备用地2730亩。园区主要以轻化工产业为主。入园企业27户，总投资129.61亿元，产值131.6亿元，利税27.5亿元。
有机食品工业园区：
规划用地面积18312亩，规划入园项目26项，总投资38.03亿元，总产值67.46亿元，利税10.6亿元。有机食品工业园区分二块地界，一号地界位于真心区，入驻项目以食品加工业为主。二号地界位于鸿鼎区，入驻工业项目以葵花产业化加工项目为主。
轻
化
工
工
业
园
区
轻化工工业园区
（三类工业用地项目发展规划）
表1.1
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
同泰玻璃制品公司新建四座玻璃窑炉
160
6400
新增5万吨
9500
1000
2
玻璃模具生产线项目
30
2095
70000套
3000
926
3
新建日产180吨格法玻璃生产线项目
145
12000
54000吨
17000
2340
4
年产18万m2彩色水晶玻璃板材项目
37
3000
18万m2
5400
2200
5
年产1.2万m3泡沫玻璃项目
32
3125
1.2万m3
3600
1215
6
富源农产品公司扩建45000吨番茄酱项目
280
19000
45000吨
20000
4200
7
年产3万吨三聚氰氨项目
300
25000
30000吨
30000
4700
8
碳氨改尿素技改项目
120
5000
7万吨
7200
1300
9
年产10万吨复混肥项目
112
3000
10万吨
7800
920
10
年产10万吨甲醇项目
135
9840
10万吨
11124
3750
11
年产4.5万吨无水乙醇项目
147
10082
4.5万吨
25980
4764
12
年产3.6万吨淀粉降解餐具项目
180
11894
3.6万吨
30264
7500
13
蒙藏公司新建4×12500kva铁合金冶炼炉
80
7200
3万吨
12000
1600
14
新建钢筋砼制品项目
92
5500
5万m3
5900
1150
合计
1850
123136
188768
37565
轻化工工业园区
（二类工业用地项目发展规划）
表1.2
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
年产200000m3葵花集成材项目
300
12839
20万m3
34375
18495
2
玉米深加工综合开发项目
615
63000
赖氨酸2万吨，乳酸1万吨，衣康酸0.2万吨，长链二元酸0.1万吨
175000
12000
3
彩色包装用纸项目
76
3400
1万吨
6600
1100
4
年产3万吨超高功率石墨电极
220
19000
3万吨
51000
9400
5
柔性石墨制品项目
30
1580
1500吨
2730
430
6
高纯稀土生产线项目
126
9258
1000吨
15400
2250
7
工业硅冶炼项目
145
10000
15000吨
12000
2600
8
年产10万吨有机硅单体工程
750
103600
10万吨
83000
13200
合计
2262
222677
224939
380105
59475
轻化工工业园区
（工业发展备用土地规划项目）
表1.3
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
年产60万吨玉米甲醇项目
950
160675
60万吨
96000
34058
2
年产30万吨燃料酒精项目
610
89000
30万吨
185000
26000
3
年产20万吨二甲醚项目
1000
200000
20万吨
160000
30000
4
费纸处理制浆造纸生产线项目
490
50440
12.5万吨
46200
7400
5
年产30万吨apmp浆和40万吨高档包装纸
1500
445000
30万吨吨apmp浆、40万吨高档包装纸
260000
80000
合计
4550
945115
747200
177458
一、轻化工工业园区
㈠、三类工业用地项目发展规划：
三类工业用地发展项目规划中，现有企业5户，占地面积360亩，分别是宏昌化工公司占地196亩、同泰玻璃制品公司占地102亩、蒙藏铁合金公司占地21亩、美中达公司占地34亩、润泽稀土公司占地7亩。
轻化工工业园区近、中期规划14个项目，包括现有企业占地总占地面积亩2210亩，其中新增1850亩。项目总投资12.31亿元，产值18.9亿元，利税3.76亿元。
1、同泰玻璃制品公司新建4座窑炉，预留发展用地160亩，项目总投资6400万元，新增产量5万吨，产值9500万元，利税1000万元。
2、玻璃模具生产线项目占地30亩，总投资2095万元，年产70000套异型、普通模具，产值3000万元，利税926万元。
3、新建日产180吨格法玻璃生产线项目占地面积145亩，总投资12000万元，年产量54000吨，产值17000万元，利税2340万元。
4、年产18万m2彩色水晶玻璃板材项目占地面积37亩，总投资3000万元，年产量18万m2，产值5400万元，利税2200万元。
5、年产1.2万m3泡沫玻璃项目占地面积32亩，总投资3125万元，产值3600万元，利税1215万元。
6、富源农产品公司扩建45000吨番茄酱项目预留发展用地280亩，总投资19000万元，年新增番茄酱产量45000吨，产值2亿元万元，利税4200万元。该项目规划地址位于富源公司厂址五乌路南。
7、年产3万吨三聚氰氨项目占地面积300亩，总投资25000万元，产值近30000万元，利税4700万元。
8、碳铵改产尿素技改项目占地面积120亩，总投资5000万元，新增产值7200万元，利税1300万元。
9、年产10万吨复混肥项目占地面积112亩，总投资3000万元，年产复混肥10万吨，产值7800万元，利税920万元。
10、年产10万吨甲醇项目占地面积135亩，总投资9840万元，产值11124万元，利税3750万元。
11、年产4.5万吨无水乙醇项目占地面积147亩，总投资10082万元，产值25980万元，利税4764万元。
12、年产3.6万吨淀粉降解餐具项目占地面积180亩，总投资11894万元，产值30264万元，利税7500万元。
13、蒙藏铁合金公司新建4×12500kva铁合金冶炼炉项目，预留发展用地80亩，项目总投资7200万元，新增产量3万吨，产值12000万元，利税1600万元。
14、新建钢筋砼制品项目占地面积92亩，总投资5500万元，年产新型钢筋砼制品5万m3，产值5900万元，利税1150万元。
㈡、二类工业用地项目发展规划
规划项目8项，总占地面积2262亩。8个项目总投资22.3亿元，总产值38亿元，利税5.95亿元。
1、年产200000m3葵花集成材项目占地面积300亩，总投资12839万元，年产5万m3集成材、15万m3人造板材，产值34375万元，利润16145万元，税金2350万元。
2、、玉米深加工综合开发项目占地面积615亩，总投资6.3亿元，年产值17.5亿元，利税1.2亿元。
3、、彩色包装用纸项目占地面积76亩，总投资3400万元，产值6600万元，利税1100万元。
4、年产3万吨超高功率石墨电极项目占地面积220亩，总投资1.9亿元，产值5.1亿元，利税9400万元。
5、柔性石墨制品项目占地面积30亩，总投资1580元，年产石墨制品1500吨，产值2730万元，年利税430万元。
6、高纯稀土生产线项目占地面积126亩，总投资9258万元，年产高纯单一稀土氧化物1000吨，产值15400万元，利税2250万元。
7、工业硅冶炼项目占地面积145亩，总投资10000万元，年产工业硅15000吨，产值12000万元，利税2600万元。
8、年产10万吨有机硅单体工程项目占地面积750亩，总投资10.36亿元，产值8.3亿元，利税1.32亿元。
㈢工业发展备用土地规划项目：
规划项目5项，总占地面积4550亩。5个项目总投资95亿元，总产值74.7亿元，利税17.7亿元。
1、年产60万吨玉米甲醇项目占地面积950亩，总投资160675万元，年产值96000万元，利润25345万元，税金8713万元。
2、年产30万吨燃料酒精项目占地面积610亩，总投资8.9亿元，产值18.5亿元，利税2.6亿元。
3、年产20万吨二甲醚项目占地面积1000亩，总投资20亿元，产值16亿元，利税3亿元。
4、废纸处理制浆造纸生产线项目占地面积490亩，总投资50440万元，产量12.5万吨，产值46200万元，利税7400万元。
5、年产30万吨apmp浆和40万吨高档包装用纸项目占地面积1500亩，总投资44.5亿元，产值26亿元，利润5.4亿元，税金2.6亿元。
有
机
食
品
工
业
园
区
一
号
地
界
有机食品工业园区
表2.1.1（一号地界工业用地项目规划）
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
真心食品公司日处理200吨葵花籽项目
376
11700
10万吨
70000
4900
2
规模化精制小麦粉加工项目
80
5000
10万吨
26000
3750
3
年产2万吨杂粮速溶营养麦片
35
1500
2万吨
3100
400
4
枸杞系列产品开发项目
75
7281
原汁3000吨、酒1000吨、枸杞籽油20吨、多糖10吨
16200
6179
5
年产3000吨果疏脆片项目
150
10374
3000吨
11500
3425
6
绿色系列果疏汁深加工项目
370
47900
57600吨
36110
6500
7
年产6000吨真空冷冻干燥蔬菜项目
60
4000
6000吨
5200
1220
8
年产5500吨脱水蔬菜生产线项目
26
1500
5500吨
4400
750
9
年产10万吨啤酒生产线项目
95
4980
10万吨
28500
3990
10
年产1亿瓶纯净水项目
50
3800
1亿瓶
8000
1920
11
胡萝卜深加工项目
140
13900
15000吨
14500
2575
12
年产2000吨蒜蓉辣酱及调味系列产品项目
16
1100
2000吨
1600
479
13
年产30万吨液态奶项目
800
127000
30万吨
135000
17000
14
奶牛配合饲料生产线项目
15
1196
3万吨
4353
346
15
奶牛、肉牛产业化项目
500
10420
15747
4471
16
生猪屠宰及肉制品加工项目
350
8000
年屠宰13万头生猪
9100
1450
合计
3138
259651
389310
59355
二、有机食品工业园区
a、有机食品工业园区一号地界――真心区
规划用地面积9600亩，其中工业用地7970亩：工业发展用地3207亩、发展备用地4763亩，园区入驻项目以食品加工业为主。
㈠、一号地界――真心区工业用地项目发展规划：
规划项目16项，总占地面积3138亩。16个项目总投资25.96亿元，总产值38.93亿元，利税5.93亿元。
1、真心食品公司现在占地面积367亩，日处理300吨葵花籽项目一、二期工程总投资11700万元，产值70000万元，利润3500万元，税金1400万元。
2、规模化精制小麦粉加工项目占地面积80亩，总投资5000万元，年产小麦等级粉10万吨，产值2.6亿元，利税3750万元。
3、年产2万吨杂粮速溶营养麦片占地面积35亩，总投资1500万元，产值3100万元，利税400万元。
4、枸杞系列产品开发项目占地面积75亩，总投资7281万元，年产枸杞原汁3000吨、枸杞发酵酒1000吨、枸杞籽油20吨、枸杞多糖10吨。产值1.62亿元，利润3597万元，税金2582万元。
5、年产3000吨果疏脆片项目占地面积150亩，总投资10374万元，产值11500万元，利润2530万元，税金905万元。
6、绿色系列果疏汁深加工项目占地面积370亩，总投资47900万元，年产果疏汁57600吨，产值36110万元，利税6500万元。
7、年产6000吨真空冷冻干燥蔬菜项目占地面积60亩，总投资4000万元，产值5200万元，利润1000万元，税金220万元。
8、年产5500吨脱水蔬菜生产线项目占地面积26亩，总投资1500万元，产值4400万元，利税750万元。
9、年产10万吨啤酒生产线项目占地面积95亩，固定资产投资4980万元，产值28500万元，利税3990万元。
10、年产1亿瓶纯净水项目占地面积50亩，总投资3800万元，产值8000万元，利润1500万元，税金420万元。
11、胡萝卜深加工项目占地面积140亩，总投资13900万元，年产胡萝卜浓缩汁12000吨，胡萝卜泥3000吨，产值14500万元，利税2575万元。
12、年产2000吨蒜蓉辣酱及调味系列产品项目占地面积16亩，总投资1100万元，产值1600万元，利润344万元，税金135万元。
13、年产30万吨液态奶项目占地面积800亩，总投资12.7亿元，产值13.5亿元，利税1.7亿元。
14、奶牛配合饲料生产线项目占地面积15亩，总投资1196万元，年产3万吨奶牛配合饲料，产值4353万元，利润219万元，税金127万元。
15、奶牛、肉牛产业化项目占地面积500亩，总投资10420万元，产值15747万元，利润2857万元，税金1614万元。
16、生猪屠宰及肉制品加工项目占地面积350亩，总投资8000万元，年屠宰生猪13万头，加工肉制品5000吨，产值9100万元，利税1450万元。
有
机
食
品
工
业
园
区
二
号
地
界
有机食品工业园区
（二号地界一期建设用地项目规划）
表2.2.1
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
喜洋洋食品公司瓜籽加工项目
130
4000
2万吨
15120
1660
2
喜洋洋食品公司葵花籽加工二期工程
100
5000
3万吨
22680
2500
3
华泰（洽洽）公司新建集物流运输、仓储、葵花加工项目
100
3600
2万吨
14000
1490
4
华泰（洽洽）公司葵花加工项目扩建工程
100
6000
3.5万吨
24500
2600
5
年产10万吨系列瓜籽精加工项目
380
24000
10万吨
68000
8160
6
葵花露饮料项目
90
6200
年产葵花露20000吨
16000
5678
合计
900
48800
160300
22088
有机食品工业园区
（二号地界二期建设用地项目规划）
表2.2.2
序号
项目名称
占地面积
（亩）
总投资
（万元）
总产量
产值
（万元）
利税
（万元）
1
年产10万吨葵花色拉油项目
550
50000
10万吨
80000
18000
2
葵仁食品系列加工项目
23
3006
5000吨
8000
1550
3
年产3万吨葵花籽仁蛋白饮料项目项目
160
9030
3万吨
15000
3300
4
年产20万吨高蛋白配合饲料项目
200
9466
20万吨
22000
1972
合计
933
71502
125000
24822
b、有机食品工业园区二号地界――鸿鼎区
规划用地面积8712亩，其中鸿鼎农贸市场占地639亩，工业用地6132亩：一期建设用地901.5亩、二期建设用地1678.5亩，远期建设用地3552亩。园区入驻工业项目以葵花产业化加工项目为主。规划入园项目10项，占地面积1833亩。总投资12.03亿元，产值28.53亿元，利税4.68亿元。
㈠、二号地界――鸿鼎区一期建设用地项目发展规划：
规划项目6项，总占地面积900亩。6个项目总投资4.88亿元，总产值16亿元，利税2.2亿元。
1、喜洋洋食品公司瓜籽加工项目占地面积130亩，2004年建设一期工程，总投资4000万元，其中固定资产投资1200万元。设计生产能力60吨/日，年产值15120万元，税金560万元，利润1100万元。
2、喜洋洋食品公司瓜籽加工项目二期工程新增用地面积100亩。总投资5000万元，年新增产量3万吨，新增产值22680万元，利税2500万元。
3、华泰（洽洽）公司投资3600万元新建集物流运输、仓储、葵花加工为一体的企业，占地面积100亩。项目产值1.4亿元，利润950万元，利润540万元。
4、华泰（洽洽）公司葵花籽加工扩建项目新增用地面积100亩。总投资6000万元，年新增产量3.5万吨，新增产值24500万元，利税2600万元。
5、年产10万吨系列瓜籽精加工项目占地面积380亩，总投资2.4亿元，产值6.8亿元，利润6120万元，税金2040万元。
6、葵花露饮料项目占地面积90亩，总投资6200万元，产值1.6亿元，利税5678万元。
㈡、二号地界――鸿鼎区二期建设用地项目发展规划：
规划项目4项，总占地面积933亩。4个项目总投资71502万元，总产值12.5亿元，利税24822万元。
1、年产10万吨葵花色拉油项目项目占地面积550亩，总投资5亿元，产值8亿元，利润1.6亿元，税金2000万元。
篇9
目前，内蒙古依托资源与区位优势，围绕“保发展、保资源、保民生”，进一步转变观念，创新机制，推进改革、以资源可持续利用保障经济可持续发展，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变，加快土地使用制度改革。矿业用地作为衔接土地管理和矿产资源管理的重要环节，是国土资源管理重要内容，加快矿业用地制度改革，对于保障内蒙古能源资源安全和有效供给、满足工业化发展对土地资源需求、保障农牧民权益，促进内蒙古经济可持续发展具有重要意义。
1. 内蒙古矿业用地特点
内蒙古地域辽阔，东西直线距离2400多公里，南北跨距1700多公里，其矿产资源赋存条件、开采方式影响，采矿用地的使用方式、用地类型、使用期限及可复垦程度都不同，使得采矿用地具有占地面积大、用地条件差异大（蒙东经济区、呼包鄂经济区和内蒙古西部区）、采矿占地类型单一（草地和未利用地占采矿用地的50%以上）、用地情况复杂（内蒙古矿种较多，开采特点不同，用地情况也不一样，按生产工艺有露天矿、井工矿；按矿产种类有煤矿、铜、铅、锌、钨、锡等金属矿、芒硝、高岭土、湖盐等非金属矿）、交通条件差等特点，具体表现在：
1.1 露天采矿比重大，占地类型以草地为主
内蒙古煤矿开采以露天开采为主。截至2012年，全区露天剥离采场面积达6.44万公顷，占到采矿用地总面积的40.79%；已批复土地复垦方案中确定的损毁和拟损毁土地面积总规模为2.07万公顷，其中草地0.7万公顷，占已损毁和拟损毁土地34%，交通用地最少，占已损毁和拟损毁土地4.02%。
1.2 采矿用地类型复杂
内蒙古现已发现的矿种种类繁多，开采方式也存在较大差异，对土地的利用程度和影响也不同。根据矿产资源开发的作业程序要求，采矿用地可以分为不同使用类型。一般情况，矿山企业用地涉及工业广场、生活区、采区、废弃物堆放地、仓储和加工等用地，其中露天开采的采矿用地包括露天剥离采场用地、尾矿库用地和排土场用地；地下开采的采矿用地包括钻井生产用地、井场用地、矸石场、管线及道路用地、工业场地用地。
不同采矿用地类型的土地利用方式、利用强度、对土地破坏程度、影响范围及对原土地权利人的权利限制等都存在较大差异。
1.3 采矿用地占地规模大
内蒙古矿藏丰富，储量较大。2012年，全区采矿用地总规模15.81万公顷，占内蒙古建设用地总量10.23%。全国开采的5大露天煤矿中，内蒙古境内就有4个，即霍林河、伊敏河、元宝山、准格尔。以内蒙古胜利露天矿为例，其含煤面积达342平方公里，如果按照《土地管理法》实行征转手续，建设用地指标严重不足的问题。
1.4 采矿用地的使用期限由开采服务年限决定
采矿用地的利用方式和使用期限是由矿产资源自身的特点决定的。适合矿产资源开采的矿产资源，其采矿用地的使用周期可能仅有4年至35年不等，有的甚至更短；需进行地下开采的井工矿用地，由于受地下矿产资源的分布条件限制，其使用期限可能远远超过50年。
1.5 采矿用地一般地处立地条件较差区域，复垦后土地利用效益不高
根据已勘查探明的矿产资源储量情况，内蒙古的矿产资源主要集中分布于西部和北部。从内蒙古区域经济发展现状和生态环境特点，西部地区蕴藏有矿产资源的土地一般都在城市以外较为偏远的环境条件较差的土地，有的矿山企业远离村庄，处于环境恶劣地区，矿业用地在使用完毕后，回填整平，投入量较大，复垦成本较高，产出效益低于治理成本。复垦后的土地利用价值较小、经济效益差。
2. 采矿用地存在的问题
2.1 采矿用地供需矛盾突出
2.1.1 采矿用地需求量大
内蒙古采矿用地占新增建设用地比重较大。2012年采矿用地规模已达15.78万公顷，而2009年第二次土地调查采矿用地为14.27万公顷，采矿用地年均增长0.50万公顷，占年均增长建设用地总量（2.97万公顷）的18%以上。
2.1.2 采矿用地规模受土地利用总体规划总量控制
根据《土地利用总体规划（2006年～2020年）》确定内蒙古2020年城镇工矿用地规模为42万公顷，而2012年城镇工矿用地现状规模为50.74万公顷，已超规划目标8.74万公顷。
2.1.3 采矿用地报批受用地计划指标控制
受年度计划指标的限制，各地农用地转用总量受控，采矿用地需求难以得到满足。2009年至2012年，虽然采矿用地申请用地呈递减趋势，但采矿用地往往由于占地面积较大，导致采矿用地审批困难。
2.2 采矿用地制度存在的问题
2.2.1 采矿用地土地使用权与采矿权分离
采矿用地离不开采矿权，采矿权与土地使用权相互依存，随着矿山开采完后，采矿用地对于采矿权人也就失去了意义。矿产用地年限由矿产资源可供开采年限决定，采矿完毕，土地承载用途即完成。
根据现行法律规定，取得矿业权并不意味着取得行使矿产资源所需土地的土地使用权或所有权，同样拥有土地所有权或使用权也不意味着拥有其土地范围内的矿产资源所有权或矿业权，这样，在现行法律设置上，二者之间便产生了矛盾。按照《土地管理法》第四十三条规定，除兴办乡镇企业、村公共设施、公益事业建设或村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。当矿业权产生在集体土地上时，就得动用“征用”这一方式先把集体土地征为国有后再出让给矿业权人。
2.2.2 采矿用地的取得方式单一
采矿用地中很大一部分属于集体经济组织所有的土地，而目前的矿业用地制度是先将集体的土地收归国有，再将该土地使用权出让给矿业用地企业。
但采矿用地明显区别于工业用地和仓储用地，一方面，它对土地利用方式不同于一般工业用地和仓储用地，它不是为了建造永久建筑物或构造物，而是要通过一定的技术手段或措施获取地下矿产资源；另一方面，采矿用地不论开采年限，都是按工业用地使用权50年出让的，但采矿用地实际开采年限是由其储量决定的，从1年到100年不等。但目前都是按《土地管理法》建设用地规定执行，并没有因采矿用地特殊性而做具体有别于工业用地和仓储用地的供地方式，导致采矿用地取得方式缺乏灵活性。
2.2.3 采矿用地审批程序复杂
采矿用地离不开矿业权和土地使用权，因此，矿业用地审批涉及矿业权审批和土地使用权审批两方面内容。内蒙古矿业权审批申报材料包括18个方面内容，办理时间27天。土地使用权审批先取得建设用地预审批复，再办理建设用地报批手续。目前，内蒙古供地模式导致了采矿企业申请难，土地管理部门审批难，政府有效管理难，矿区农民复耕难等弊端，造成了不同利益主体的集体行动困境。
2.2.4 采矿年限一般低于工业用地土地使用权年限
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地土地使用权出让年限为50年，而内蒙古级矿山企业用地服务年限一般在4到35开采完毕后，企业往往不再使用土地，导致采矿用地闲置。
2.3 矿产规划与土地规划不能衔接
由于矿业权和土地使用权分离，矿业用地同时受矿产资源开发利用总体规划和土地利用总体规划制约。目前不论是编制矿产资源开发利用总体规划还是在编制土地利用总体规划，受不同时间和不同编制部门限制，都不能很好地相互协调。一方面，编制矿产资源开发利用总体规划时，按照划定的矿产资源勘查区和开采区设立勘查项目实施地质勘查和设立矿山企业，进行采矿活动，根据矿区地质条件和资源赋存条件等因素的限制，在有利于煤炭资源的开采的地区设置工业广场，造成用矿区范围内的采矿用地不符合土地利用总体规划，如采矿用地涉及占用基本农田，又必须经国务院批准以及征用土地指标紧张等多方面的原因，影响矿山企业办理用地手续，这是矿产资源开发利用总体规划与土地利用总体规划之间不相协调情况之一。另一方面，在编制土地利用总体规划时，受建设用地总规模控制对提高土地的利用率考虑较多，不能与矿产资源开发利用规划很好的衔接。
2.4 存在采矿违法用地
采矿用地指标不足，办理用地手续繁杂，导致小型矿山违法租赁农村土地，有的擅自占用耕地、林地、草地，有的随意堆放矿渣，排放污水，有的违法侵占国有土地或集体土地，造成土地侵权或权属纠纷问题。一些小型矿山企业没有办理用地审批手续，而是与集体土地所有权人和使用权人协商，在尚未取得探矿证、采矿证的前提下，通过给予当地村集体组织和农牧民一定的补偿后直接取得土地使用权，造成违法用地。此外，矿权界限与林地使用权、草场使用权、荒山承包权的界限不明，造成以探代采、超越勘探范围开采，造成违法用地产生。
3. 完善矿业用地管理的政策建议
3.1 加强矿产资源开发利用规划与土地利用规划衔接
在编制矿产资源开发利用总体规划和土地利用总体规划时，二规划要互为依托，互为借鉴，做好衔接，避免冲突。一是在编制矿产资源开发利用规划时，要充分考虑土地资源与矿产资源的价值问题，看哪个价值更大，更有利用于促进地方经济的发展，更要看该矿种在国内市场甚至是国际市场上的紧缺程度。如该矿种是当地民用建筑（建筑用石材）所必需的建筑材料，应按人口居住区域范围和建筑所需用量进行规划，划出开采区域及矿山的数量；如是国内紧缺的矿种应适量开采，以提高该矿种的经济价值，确保矿业经济可持续发展；如是国际市场紧缺的矿种，应限量开采，以做好战略储备，避免资源储备不足而受制于人。二是在编制土地利用规划时，要充分考虑矿产资源赋存区域未来开采的实际情况，将矿产资源赋存区域调整为有利于促进矿业经济发展的采矿用地即建设用地，避免矿山建设时现调整土地利用规划而带来的不便，影响矿山建设周期。
3.2 明确矿业用地征地范围
现矿业用地在征地问题上，存在征用土地面积大，征地手续繁杂等问题。我们知道，征地权是国家的强制性行政权力，它应用于公共利益的需要，矿业用地因此，一定要准确界定公益性用地项目的范围，只有公益性项目用地，才能由政府组织征地。其它非公益性项目用地，要充分发挥市场机制的作用，通过依法出租、入股、租赁等有偿方式取得，并保留集体土地所有权性质，让农民以土地权利分享工业化和城市化的成果。
3.3 积极探索矿业用地制度改革方式
一是探索“只征不转”的用地政策。矿业用地“征用”制度，实际上是对矿山开采使用的土地实行“只征不转”的用地制度。企业使用矿业用地需根据法定权限收为国有，矿山企业以规定的期限内开采复垦完毕后，在不改变其原有用途的前提下，可不占用城市建设用地规模和年度土地利用计划指标。
二是采用临时用地模式，有效解决采矿用地需求与建设用地指标紧张、采矿用地收储与矿区农民复耕的矛盾，促进土地利用良性循环。
参考文献：
[1] 张蜀榆.矿业用地退出机制研究[D].中国地质大学.2012.
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（1）城乡发展潜力巨大。现在城市的发展空间越来越小，人口膨胀，建设用地的紧张和交通的拥堵等等原因已经制约了城市经济的发展。而且在一个区域仅靠大城市带动区域非常有限了。在一个区域，一个省，经济情况如何更重要的还是要看城乡的指标。有更多的城乡能发展起来，壮大起来，这个城市整体就发展起来了。沿海一带包括浙江、江苏省不仅有大城市支撑，更重要的是每一个城乡经济指标含量都占很大的比例。现在能够有建设的资源，土地建设资源能发展的主要还是在城乡，它的发展空间非常巨大。现在大城市在这一方面很紧张，城乡土地都没有得到充分的利用。现在我们的城乡还处于非常初级的阶段，城市功能、城市基础设施配套，包括城市建设应该说处于刚刚起步。
（2）有很好的发展环境。因为它就是承上启下的经济发展的区域。因为我们要发展农村，农村所依赖的不管城镇化，农村的资源，农村的市场都要依靠城乡，我们又为大城市提业链下转移，转移发展空间。所以说第二点是发展潜力，刚才我讲第一个就是城乡需要发展，这里讲的是城乡能够发展。
2.城乡建设用地的自身特征
城乡土地利用是一个关系到各方利益的复杂问题，而且由于城乡一般历史悠久，经济、文化等方面发展长期缓慢。具体说来，一般有以下几种情况：1）土地利用类型复杂。城乡里包括了一大部分的农业用地，城乡结合部包括了很大一部分工业用地，例如乡镇企业以及各种形式的私营企业办公用地以及厂房用地等。其中有很大一部分由于土地权属关系复杂，即使土地资源闲置也很难有效利用，这是限制其发展的一大顽疾；2）很大一部分农业用地可以有效转化为建筑用地。当前由于农村地区产业结构发展，国家对农政策的调整，农田集体承包情况很普遍，大部分农民采取将口粮田集中起来交由部分承包者经营，而自己更多的从事三产经营或者去大城市打工等，因此大量农用地资源可以更有效分配，如果条件合适，完全可以转化成建筑用地。
3.城乡建设用地的存在问题
（1）目前少数开发商大量开发商囤积土地，出于自身经营步调考虑，致使土地长期闲置，从而形成征而不建、征而不管、征而不拆。这对土地规划管理部门的统计造成了很大的影响。
（2）城乡在道路建设、相关停车场建设以及其它配套建筑方面跟不上。由于有些新建住宅位于偏远地区，距离市区或商业区较远，故建筑开发商在建筑前期规划上做好统筹，在道路建设方面考虑充分，另外，应在每个小区设置充足的停车位以及其它相关公共配套建筑，保证其建筑的有效性。
（3）要充分考虑到当地历史特色和民族特色。有些城乡小镇具备悠久的历史，地方特色很浓厚。故在进行建筑开发的时候应充分考虑到保留和沿袭地方特色，禁止盲目追求所谓城市现代化，杜绝所谓豪华、新潮建筑形式，减少所谓华而不实的“街心花园”，合理利用有限土地资源。
（4）城乡土地征用规划混乱，农用地、工业用地、建筑用地等分配不合理现象长期存在。由于城市化进程不断加快，而地方政府以及相关园林、城市规划部门等协调不够，对新建住宅存在仓促上马的问题。另外，由于部分农村宅基地分布散乱，山区或半山区单家独户现象普遍存在，而平原地区则是建筑密度过高，交通问题一直是老大难。除此以外，城乡工业企业由于规模有限，数量有限，其规模效益以及产业集聚效果达不到，反而盲目扩建厂房，与地方政府协商占用大量土地资源，却长期不出效益，造成大量资源闲置浪费。
4.城乡建设用地规划管理对策措施
（1）加强耕地保护和基本农田建设。完善耕地与基本农田保护责任机制，严格执行《耕地占补平衡考核办法》，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务。严格执行土地用途管制制度，控制建设占用耕地规模。制订建设用地节约集约用地标准，建立城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩制度。建立耕地征用高税制度，提高耕地征用补偿标准，大力推行“先补后占”制度。
（2）促进城乡建设用地结构优化。城镇化的推进必然带来城市用地需求的增长，必须正确把握城镇化发展形势，适度引导城镇建设用地的增长。在强调区域协调发展的同时，必须坚持“有保有压”和“非均衡发展”原则，优先保证重大工程及重点区域的用地需求。引导形成合理的城镇体系和村镇体系。落实城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的政策。区内整合，在空间上实现城镇建设用地增加与农村居民点减少相挂钩。
（3）协调土地利用与生态环境建设。按照环境友好型社会的要求，坚持预防为主、综合治理、突出重点和标本兼治的原则，协调土地利用和生态建设，逐步提高土地生态环境质量。针对全省土地生态环境局部好转，总体恶化的局面，根据不同的承载力提出不同的土地利用调控措施。
（4）强化区域土地利用调控。以优化产业空间布局和全省经济社会整体结构为目标，以发挥地区优势、推进产业梯次为重点，制定产业和区域发展政策。加强经济较发达地区与欠发达地区的合作，将欠发达地区的资源、劳动力和市场优势与较发达地区和发达地区的技术、资金和管理优势结合起来，吸引发达地区的传统产业向区内的转移，实现共同发展，合作双赢。
（5）完善规划实施体制机制。加强规划和管理立法工作，制定土地利用规划实施条例，建设土地利用规划法规体系，严格执行规划管理法规法律，健全土地执法体制。建立衔接统一、逐级控制的规划体系，加强横向协调和纵向协调。
参考文献
[1] 许坚，包纪祥. 当前土地规划管理存在的问题及对策[J]. 中国地质矿产经济，2001（12）.
[2] 陈晓炜，赵世强. 土地利用规划的风险管理[J]. 国土资源科技管理，2004（02）.
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随着我国工业化和城市化建设的不断推进，土地的占用量不断增多，因此如何提高土地资源的利用率，对于社会的可持续发展是非常重要的。目前无论从国家整体上看，或者从建筑施工的微观角度，我国的土地资源利用效率都存在低下的问题，如何加强土地规划与管理，已经是一个热点问题。由于我国目前土地规划与管理上存在不少缺陷，针对这些问题提出相应的对策，有效的促使土地资源利用率的提高，并且对建筑施工过程中如何强化土地规划和管理进行分析，从微观角度提高土地的资源利用率。
一、土地规划与管理动态监测模型
针对目前的土地利用形势，构建土地规划与管理的动态监测模型，有助于加强土地规划和管理，做到科学提高土地资源利用效率。我国目前的土地利用存在以下缺陷：总量大，人均少，耕地压力大，非农建设占用地面积急剧上升，占用耕地面积大，对于土地的管理和规划模式是粗放型管理，不利于土地资源的合理开发和有效使用。作为我国社会发展不可或缺的自然环境资源，如何解决人口和土地之间的矛盾，是非常重要的，因此利用动态监测模型对土地管理和规划进行研究，利用动态变化的直接驱动力，将各种监测数据纳入变化模型中，模拟土地规划与管理的动态变化。为了实现区域协调发展，必须加强基础设施的建设，同样面临着用地资源的匮乏，根据土地规划与管理动态监测模型，研究土地资源合理规划和管理，对于土地提高资源利用率和技术发展有着重要的战略意义。
二、宏观层面的土地规划与管理
宏观层面的土地规划与管理，根据管理与规划动态监测模型属于整体较大尺度的规划和管理，目前我国土地规划与管理上存在不少问题，耕地整体被滥用、管理混乱等现象屡见不鲜，从整体上看，我国目前土地利用率不高的原因有两个方面，其一是规划方面存在问题，其二是管理方面的问题。针对这些问题，对我国宏观层面的土地管理和规划进行改革。
1.缩小指令性规划范围。从土地规划与管理的动态监测模型进行分析，我国目前应该缩小指令性规划的范围，而逐步扩大分区管制的独立效能。由于基础设施建设力度的加大，应该逐步实现各个地区对于诸如农田水利或省级重点建设项目的分区管制。根据市场实际情况，随行入市，不再将各地区的基础设施建设项目纳入国家整体的土地占用年度计划，而对于省级重点建设项目应该报经国务院审批，这些类型的用地应该减少计划管理，将这些用地纳入计划管理的范畴内，往往会对区域内的其他因素造成很大的冲击，造成土地利用率的下降。
2.农业生产结构调整用地的规划。目前，有许多专家认为应该将农业生产结构调整用地纳入计划范围，这种意见是不合理的。因为这会加剧计划与市场之间的矛盾，由于非农占用低计划会扩展至农业内部用地，指令性计划将会扩展至整个农业生产结构用地的调整，对于农业结构的调整其主要目的在于保障国家的粮食安全，对于粮食的播种面积主要由市场和政府经济部门共同调节，近年来供过于求的市场趋势使得这种调节模式发挥着巨大的潜力，而如果再次将农业生产结构调整用地纳入计划范围，就会造成越管越乱的情况，我国政府对于非农占用地的宏观管理已经稍显牵强，再对农业结构进行调整，就会丧失规划的有效性。
3.增加规划与管理的市场弹性。我国目前正在不断的深化经济体制改革，但是除了要坚持市场调节的作用外，还不应该摒弃计划管理，要坚持在特定领域采用计划指标，对于如招商引资等情况而导致的较大缺口，如确有需要可以允许地方在一定幅度内使用计划外指标，使用计划外指标要经过省级土地管理部门批准，而对于用地较多时，则应上报国务院批准。
三、微观层面的土地规划与管理
现今社会发展对于土地的依赖性日益加大，特别是那些占地面积特别大的企业，每年需要新增大量的建设用地，本文举油田企业的土地规划与管理为例，分析如何加强对土地利用的规划和管理，促使土地节约集约使用。
1.完善土地资产管理机构。对于占地面积较大的大型企业来说，应该设立专门的土地资产管理机构，加强土地资产管理队伍的建设，通过组织专业化高素质的人才队伍，严格遵守土地管理法，并且根据行业的自身特点，制定相应的监督运行机制，土地资产管理机构应该对土地资产的开发利用进行分析，加强可行性论证，深入市场和环境进行调查，做到决策科学，管理有序，规划合理。
2.土地使用集约化。由于类似油田企业要占用很大的土地面积，并且土地新增数量逐年加大，通过集约化手段对于提高土地利用率有着重要的作用。随着科学技术的发展，充分利用信息化和自动化手段降低土地的使用量，尽量做到节约用地，降低成本。在保障油田正常生产的前提下，尽量选用劣质地和未利用地，而减少占用耕地和农田。并且要保障环境的可持续发展，尽量减少土地污染，地方政府部门要提高工业用地利用率的门栏。
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浙江、湖南、广西三省区,分别是我国东、中、西部具有代表性的缺地地区,2005年经济总量在全国分别排在第4、13、17位,城市化、工业化进程和经济发展速度基本处在由高到低的三个梯度上。
(一)土地资源均明显低于全国平均水平
根据2004年统计数据,全国人均拥有土地11.08亩,拥有耕地1.41亩。三省区人均土地拥有量都低于全国水平,其中浙江省尤为紧张,人均拥有土地3.34亩,只有全国水平的30%,人均拥有耕地0.65亩,不到全国水平的一半;湖南省人均拥有土地、耕地面积为4.72亩和0.85亩,也只有全国水平的40%和60%;广西区情况比浙江和湖南略好,人均土地和耕地拥有量分别占全国水平的65%和94%。
(二)城市化、工业化发展对建设用地的需求强烈
从城市化率、工业化率提高来看,2001年至2004年期间,全国城市化率由37.7%提高到41.7%,浙江由48.7%提高到54%,湖南由30.8%提高到35.5%,广西由26.8%提高到31.7%;全国工业化率由43.5%提高到45.9%,浙江由48.7%提高到54%,湖南由30.8%提高到32.3%,广西由29.1%提高到31.5%。
从建设用地的增长来看,2001年～2004年,全国建设用地量年均达4.86亿亩,年均用地增速为-4.32%。浙江建设用地量年均达到1613亩,年均用地增长速度达到21.07%。湖南建设用地量年均达到2042亩,年均用地增长速度达到32.3%。广西建设用地量年均达到1616亩,年均用地增长速度达到13.5%。
(三)建设用地占有耕地数量不断提高
2001年～2004年,全国耕地减少1.09亿亩,年均减少18.6%。而浙江、湖南、广西耕地年均减幅分别为36.7%、44.3%和21.5%,远远高于全国的减少速度。从耕地减少的构成分析,建设用地占用耕地是耕地减少的重要组成部分。这四年,全国建设用地占用耕地量占耕地减少总量的比重为12.1%,而浙江这一比例高达45.1%,大大高于全国水平,建设占用耕地问题尤为突出;广西、湖南这一比例也分别达到了12.4%和11.2%,与全国比重相当。
(四)土地利用集约化程度有所提高
浙江省建立了政府主导型的收购储备创新制度,推行建设项目用地量化定额和定性控制双重指标管理办法,建立了区域土地集约利用评价考核办法,加大了工业用地招牌挂出让力度。从2001年至2004年期间,浙江省每亩建设用地GDP从4.6万元提高到8.3万元,每亩建设用地固定资产投入从1.7万元提高到4.4万元,每亩工业用地工业产值从11.8万元提高到56.4万元,平均土地固定资产投入强度为564万元/平方公里。
湖南省出台了国有土地使用权相关办法,狠抓国土资源市场秩序建设;严格按规划实施和执行项目用地预审制度,在推进土地资源市场化、盘活存量建设用地、加强建设用地使用监管等方面狠下功夫。从2001年至2004年期间,湖南每亩建设用地GDP从1.6万元提高到3.3万元,每亩建设用地固定资产投入从0.3万元提高到0.9万元,每亩工业用地工业产值从3.7万元提高到6.7万元,平均土地固定资产投入强度为164万元/平方公里。
二、突出问题与矛盾
(一)城镇空间平面扩张与现行规划用地的矛盾
首先,城镇扩容外延化倾向非常明显。目前,全国各地在新城建设热潮中,出现了以政府搬迁为中心,追求大规模、高标准以及严重浪费土地的城镇化“冒进”现象。从三省调查来看,城镇建成区扩展规模过大情况也普遍存在。比如浙江省,截至2002年底,县(市)级以上城镇建成区面积共1695平方公里,比2001年的1499平方公里扩大了196平方公里,年增长率为13%;与1998年的978平方公里相比,扩大了717平方公里,4年增加了73%,远远大于同期全省城镇居民人口增长率。而湖南、广西则是大规模建设新城,使得新城建设对土地的吞吐量明显超过了老城。
其次,现有规划用地已经接近枯竭。三省的城市建设用地的快速增长,导致国家规划用地有被提前耗尽的威胁。 以湖南岳阳市为例,城市建成区已经开发19平方公里土地,到2010年将达到30平方公里,国家规定的岳阳2010年城市土地利用规划限额为32平方公里,用岳阳土地部门的话来说,“五年目标三年实现”。其他地区也大同小异。按照上述用地法,假如国家不再批准新的用地规划,意味着上述地区将成为建设用地资源枯竭型地区。
其三,新城的迅猛扩张与现行土地利用规划的矛盾尖锐化。 三省特别是湖南、广西各级政府城镇化、工业化用地的蓝图都很宏大,均强烈要求进行城市土地利用规划的修编。国家土地规划成为这些地区城市化发展中必须要突破的瓶颈。我们认为,在城市扩容过程中,需要进行城市土地规划的必要修编。问题在于,如果城市建设规划修编的土地利用胃口过大,如国家“十一五”规划专家组成员、中科院院士陆大道所指出的,一些地区按照现有人口和产业规模的两倍、三倍、四倍进行城市规划的修编,导致城市发展空间严重失控,就值得国家规划部门关注了。尽管三省目前还没有发展到上述地步,但城市过度外延化的发展倾向已经非常明显。
(二)建设项目粗放用地与土地指标紧缺的矛盾
首先,土地年度指标严重不够用。从三省调查来看,课题组听到最多的反映就是建设项目用地供求缺口极大。 三省区大批项目卡在土地上难以上马,土地年度指标严重不够,土地指标成为最稀缺的资源,三地由跑项目审批转为跑土地指标。
其次,各类建设用地仍然“广种薄收”。尽管三地在一定程度上提高了土地的投资强度与集约力度,但是从总体上来看,建设项目大手大脚、用地标准过高的状况未见根本性好转。一是“大型公共建筑”耗地居高不下。所谓大型公共设施一般指建筑面积2万平方米以上的办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑以及交通运输用房。从我们在湖南、广西实地考察的情况来看,前几年盛行的“宽马路”、“大广场”、“花园式工厂”已经受到了一定遏制,但是在新城建设中,力求大手笔、高标准的建设大办公、大商贸、大会展、大学城(或教育城)、大交通等“大型公共建筑”的势头正猛,并且被地方政府誉为新城带动老城的发展模式大肆宣传。二是工业园区投入产出效率偏低。湖南、广西等中西部地区既担心土地不够用,但更多的担心找不到商人,强调中西部地区没有土地甜头投资商不会来;因此,现有工程建设用地标准普遍偏高,土地利用效率较发达省、市偏低。
更为重要的是,目前,这些地区各行业用地自定标准,土地部门不参与,在缺乏合理的用地标准与土地综合调控手段的情况下,助长了各行业多要多占土地、留有余地的风气。
其三,面临着用地与供地的总量巨大缺口,三省不约而同提到了国家宏观调控与土地闸门不要一刀切,要求国家实行灵活性的土地供给政策。广西强调, 沿海地区开发区过多,土地资源存在较大浪费,但是中部地区总体是工业化的起步阶段,对土地等要素的需求是扩张时期,应当区别于东部,实行宽松的供地政策,不要“发达地区生病,全国陪着吃药”。湖南提出,目前,丘陵山地、荒地山地都作为农用地,是否可以作为非农用地,增加这方面用地指标。
(三)分散布局、恶性竞争与规模效益的矛盾
工业园区布局分散,产业定位不明确。2003年湖南省有开发区228个,最后核定为省市级开发区76个,但实际上许多县也拥有开发区,形成所谓三类区域工业布局。由于省里对各类开发区用地缺乏统一规划,园区产业定位不明确,工业项目产业集聚度低,重复建设多。 广西许多市同时上甘蔗糖厂,需求资源相同,产业结构趋同。上述情况使得大家都做不大,影响土地资源的使用效率。从浙江来看,大量的“农村工业园区”特点是多而散,占地多,但集聚效益低。
恶性竞争导致土地严重贬值。长期以来,为了吸引投资商竞相杀价,大打土地价格战,形成了恶性竞争的局面,导致土地贬值与收益流失,企业丧失提高土地效率的动力与压力。湖南省里对各类主要开发区统一定地价,严格禁止违规廉价出让国土资源,但是,各个开发区为了留住商家,竞相杀价,一些开发区超低地价或零地价争抢开发商的现象时有发生。低价出让土地背离了市场价格机制,助长了企业圈地、囤地等寻租和投机行为,导致土地投资强度的降低和项目质量的降低。
(四)存量土地难以盘活与增量土地供求紧张的矛盾
存量土地闲置数量巨大。湖南省有关部门粗略统计,建成区的土地大约有500万公顷土地闲置,在各类开发区中,比较普遍的存在政府大量征地,企业大量圈地,多圈少用、圈而不用的情况。广西、浙江的存量土地闲置也有较高比例。
盘活存量土地难度大,进展慢。从总的方面来看,盘活存量土地是政府头痛的问题。湖南反映,土地闲置率高的有几种情况:一是关系硬、影响大的大企业,如几个知名的大企业控制了几千亩土地,但使用率却不高。要盘活,涉及到企业与政府的债权债务纠葛,难度较大。二是破产或濒临破产企业。湖南株洲的破产企业或濒临破产企业由于债权债务大、职工难以安置等历史原因,无法及时转让土地。加上破产企业土地分散,开发成本大,盘活难度大。三是招不来商的土地。广西一些开发区先期征用土地的价格已经确定,但招商引资不成功,后期再招商其他企业时难度大,土地转用其他用途的成本又很高。
更为严峻的是,在湖南、广西,政府部门反映,由于存量土地不能调整,投资厂商闲置土地无法收回,使得存量土地的真正控制权掌握在开发商手里,而不是政府手里,政府要获得用于发展的土地,充实土地储备库,只有向上争取征用农地指标,从而加剧了增量土地的供求失衡。
三、未来对策性思考
(一)建立权威、协调与科学的土地利用规划体系
规划既是土地资源优化配置的蓝图,也是有效调控土地资源配置的源头。尽管我国建立了世界上最复杂的土地利用规划体系,但由于存在根本性的制度性缺陷,使得土地粗放配置无法从源头上得以根除。未来必须彻底改革规划体制,把好规划关。
多年来,土地利用规划在一些地方形同虚设,企业家可以凭借投资提出改变规划的要求,政府部门为企业跑规划修改,使“规划跟着项目走”;市长可以无视既定的规划提出城市发展的新构想,使“规划跟着市长走”。这样,国家通过规划实施土地用途管制的功能就大打折扣。同时,发展改革、土地、建设等部门制定规划时缺乏统一协调和沟通,规划思路和目标往往存在差异,导致产业规划、土地利用规划和城市发展规划之间不统一甚至相互矛盾。
未来应当构建具有权威性、协调性与科学性的新型规划体系。一是集中规划职能,树立土地规划的中央权威。土地利用规划是中央政府对战略性资源控制力的集中表现,规划职能必须高度集中于中央与省级政府,防止分散,否则城市建设中的重复建设、土地浪费问题不可能从根本上杜绝。二是强调规划的执行力。城市建设规划具有强制约束力,一经批准,绝不允许随意突破,擅自、越权修改。国家有关部门如国土资源部应当从繁琐的建设项目土地审批中解脱出来,把好土地利用规划制定与执行的大门。三是大大强化规划制定与执行的社会监督。规划是外部性极强的公共服务,不能局限在行政体系内部封闭运行。要加强各级人大与全社会对各级政府执行土地利用规划制定与执行的监督,使行政系统在规划制定与执行中不违背保护土地资源原则,提高土地资源集约化配置的公众利益。四是各种土地利用规划的协调性。要破除部门利益,加大对产业规划、土地规划和建设规划的协调力度,统筹城乡发展、统筹区域发展,切实做到 “三规合一”,三个规划同时报审、报批。五是加强土地资源的普查,统一统计口径与标准,真正做到摸清家底。建立“规划决定供给、供给引导需求”的土地供应新机制。
(二)建立两级政府分工负责的土地调控制度
土地作为战略性资源,在国家宏观调控体系中具有特殊重要的地位。尽管国家实施了一系列最严厉的管理办法,但是并没有彻底把住土地使用的闸门。未来需要在土地调控方面进行制度创新,把土地资源的集约化配置纳入宏观调控的有效范围。
目前土地调控制度应克服两大制度性缺陷。一是中央政府“抓小放大”的管理错位。我国建设用地实施年度审批制度。每年由国务院分批次审批的城市农用地转用、土地征收和项目用地,使得中央部门陷于时间长、程序繁、耽误事的微观审批事务之中,削弱了宏观监管职能,导致先用后征、边用边征、零批整用等违法违规用地现象屡禁不绝。二是省政府无责少权的管理缺位。在现行制度下,最接近基层的省级政府,在土地调控方面却既没有责任压力,也没有权限和手段,反而成为基层上报用地材料的“二传手”,帮助市县政府与中央政府讨价还价。如此调控,岂有不失控之理?
建立城市建设用地新的分级管理制度。 未来需要解决两级政府在土地调控方面的错位与缺位问题,建立分工合理的土地管理制度。由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收,将从2007年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报,待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。新的土地审批制度实施后,中央部门大大淡化审批权力,强化对省政府的宏观监管职能,熟悉基层情况的省政府则要担起土地审批重任,从而形成中央政府总监管、省政府负总责、地方政府实施的连环制约的用地制度。虽然新制度实施之后的效果如何尚待观察,但中国的土地管理制度需要创新,才能推动城市化、工业化过程中土地集约目标的实现。
建立省级政府的土地储备库。从省政府角度来看,要有效调控各市县的土地资源配置,需要掌握强有力的调控手段。目前,各地区的土地交易流转基本上以市县区域为市场辐射和调节范围,各市县各自为政,分散运用土地使用权,大打招商引资的土地价格战,造成土地贬值与使用浪费。为此,海南提出建立省土地储备库,强化省政府土地调控职能的新思路。通过省级土地储备库替代各市县分散的储备库,从而在省域范围内建立统一的土地价格体系、统一的市场供需关系、统一的投融资平台,提高全省的土地集中交易能力、土地收益能力、非经营项目(基础、公共设施用地)的用地能力,避免出现土地分散占有与分散配置带来土地浪费。
实行新的土地控制指标管理制度。一是要根据不同类型、不同行业的用地特征,建立以用地类型或行业必要用地量、土地利用强度、投资强度等为核心的控制指标体系。二是以控制指标为基础制定供地环节及后续管理的各项制度,规范供地程序及行为,引导和促进非经营性用地集约高效利用。三是要严格执行耕地占补平衡政策和基本农田保护制度,严禁异地“占补平衡”。四是强化对地方政府供地行为的跟踪考核,制定集约用地评价考核指标体系,约束地方政府供地行为,提高地方政府集约用地管理的自觉性。五是建立对用地者集约用地的奖励和惩罚机制,实现新增建设用地前置控制与事后监督的有效联动,引导和促进用地者集约用地。
(三)完善以市场化为核心的土地配置机制
从城市建设用地实行有偿使用以来,土地资源配置的效率有了很大提高。但是由于市场机制还很不完善,使得土地利用还没有实现由粗放向集约的转化。因此,未来应当完善市场机制,推动土地集约与节约水平的提高。
完善市场配置机制必须克服两大制度缺陷:一是缺乏土地合理使用的约束机制。来之不易,用之珍惜。由于建设用地的成本在整个项目投资中所占比重非常低(2003年～2005年,在地方财政收入中,房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四项税收仅占当年地方财政预算内收入的5.5%～5.7%) ,因此,用地单位(企业与非企业)难免多圈多占土地。二是缺乏土地合理使用的激励机制。由于集约用地与粗放用地的政策无差别,使得用地单位没有集约用地的积极性。
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中图分类号：G273文献标识码： A
土地资源是一个城市建设所需的重要载体，也是不可或缺的重要资源。土地资源的重要性众所周知，如果城市在建设过程中不能科学合理的规划、使用土地资源，不仅不能为城市带来新形象，同时还会影响城市后期的建设和发展。
一、城市建设中土地资源利用存在的问题
1.城市建设与土地管理不相适应
加快城市建设是促进城市经济发展的重要方法，加强土地管理是城市建设的重要保证，也是我国的国策之一。目前，我国已经基本上建立了比较系统的城市规划和土地管理法律、法规、政策，但是，不同时期不同区域的形势不断发展变化，城市建设的实际情况又千差万别，这样，土地管理与城市建设之间就免不了出现一些矛盾。
首先，城市开发、发展规划与土地资源利用规划不完全一致。也就说，目前的城市建设和土地规划存在着矛盾，主要原因是相关部门之间缺乏沟通与协调，城市建设以城市整体规划为核心，由城市规划发展部门制定，而土地规划则由土地管理部门负责，但是，这些部门在制定相关规划时，不能及时的沟通，容易在一些问题上产生异议，对城市建设造负面影响。如果同一块土地在土地管理部门的规划中作为农田保护区来建设，但是城市规划部门却不知道这一情况，将其规划在城市建设用地范围内，这就给实际施工增加了困难，降低了城市建设的效益，减缓了城市建设的速度，特别是在事关经济发展大局的土地规划问题上。
其次，是土地管理规划与城市发展步率不同。在我国目前的法律体系中，涉及城市建设规划和土地管理的法律法规，明确规定了土地管理以及城市建设的程序。但是，在实际的执行过程中，两个部门常常不能沟通到位，不能好好配合，导致执行过程的步伐不一致，两方面管理脱节，造成办事效率不高的局面，对城市建设的顺利实施产生不好的影响。假如两个部门都能按规定程序办事，城市建设单位或个人首先取得建设规划部门的《建设规划许可证》，然后向土地管理部门申请《土地使用许可证》，就可有效避免各种矛盾的发生，尤其是在小城镇建设中要特别注意。然而现实操作中并不一定按此顺序走，一旦相关部门之间发生摩擦矛盾，就会使城市建设工作被耽搁。
2.城市建设中土地的不合理使用
城市土地资源是城市建设的重要资源，土地的合理利用是城市建设顺利进行的重要保障，但是，一些城市在建设过程中存在对土地资源的不合理利用现象。从城市土地利用现状来看,工业用地比例偏高,道路广场用地、公共绿地比例偏低,依然是城市土地利用方面存在的主要问题之一。据统计分析, 2007 年全国设市城市工业用地占城市建设用地总量的36.9%, 2008 年为44.86%, 2009 年为50.63%, 2010 年为55.23%。这些数据说明, 自2007 年以来的5 年时间内，工业用地比例偏高的状况基本没有改观。2007 年,全国省内城市绿地占城市建设用地总量的9.8%,2008 年为8.6%，2009 年我国主要旅游城市的桂林,公共绿地的比例为17.6%,杭州仅为10.7%。国标5 城市用地分类与规划建设用地标准规定的绿地比例为8%-15%,而1997 年全国平均的城市绿地比例刚刚达到国标规定的下限。
土地不是可再生资源，城市土地在用途变化后很难形成新的经济功能，这就出现了对于土地资源的浪费行为。国家政策中明确规定，土地资源的收益要用于城市基础建设，培植新的经济载体。然而，事实上，城市建设过程中的土地资源的收益并没有真正用于城市基础建设，如此一来，浪费了土地资源的很多价值，这样就不能从中获取最大利益。如果城市规划建设部门能扩大绿化建设，加强交通建设、生态环境建设等等，更大程度的发挥土地资源的价值，就能使土地资源得到最大利用，最大限度地促进城市经济建设。
不合理利用现象的另一个表现是城市土地市场化运作不够规范。有些城市为了发展城市经济，从各种渠道筹措资金，甚至去拍卖城市中心黄金地段的土地，这种市场化行为无可厚非，然而，在实际操作中却朝着相反的方向进行，不能全面考虑城市的整体规划布局。把本来发展为绿地规划的土地用作建房，将建筑用地做为商业区，这在很大程度上破坏了土地资源，同时也使城市建设规划乱了篇章。城市土地利用的方向失控,集中表现在房地产开发中,高档宾馆、酒店、大型商场、人造景点、高尔夫球场等设施的开发过热,而城市居民迫切需要的经济适用房的开发建设投资却不足,与之相配套的绿地、体育场地、停车场等公共设施的建设更显得不够,造成城市土地利用结构新的发展不平衡。
城市土地开发和利用过程中对土地的区位规划和地区之间的优势互补价值没有做出明确的划分，也没有一套科学合理规划的标准去执行。行政办公类型的土地开发与工业占地开发的均衡性很差，例如在我国较早的城市发展规划中，新工业城市的行政办公区与工业建设区几乎连成一体。但是现阶段对规划不合理的行政办公区与居民区又要进行另外的安置，对人力物力财力等社会资源造成了很大的浪费。受到区域经济发展不同程度的影响，城市中心区域大多数的商贸开发，金融开发，地产开发占用了大量的土地资源，中心地带土地资源和空间资源未能做到最大空间的安排组织，由此也产生了一定的资源浪费，某些政府官员还故意将商业区的规划复杂化来为自身获取利益。
二、解决城市土地利用问题的措施
1.挖掘城市土地的剩余潜力
城市的发展建设要从我国的基本国情和社会经济发展水平出发。随着我国市场经济的不断完善，在这种情况下进行城市建设，要充分挖掘城市土地的剩余潜力，加强资源的优化利用与配置，增加基础设施建设，提高土地容积率、产出率，扩大城区容量，搞好城市可持续发展工作。由于市场经济运营特点的核心因素就是“利益”，所以就会出现各种追名逐利的投机倒把行为，由此会导致土地资源价值的无计划上涨，在利用市场机制不断调整区域城市结构、城市用地结构和用地布局的同时，还要全面考虑城市、集镇相互协作。
从我国经济社会发展走向看,城市化正进入较快发展期,对城市用地的需求必将持续上涨。而我国的土地资源是有限的,可供城市发展建设的用地更为短缺,僧多粥少的供需矛盾十分突出。为此,在城市土地开发利用中要坚定不移地坚持可持续发展战略,贯彻在各类规划的编制、审批和实施管理的全过程。
2.科学制定土地、城市两规划
土地利用总体规划是国家调控土地的基本手段，通过分析土地利用的现状和土地潜力，科学地预测未来土地需求，调整各类用地结构和数量，从而综合平衡土地供需形势，达到宏观调控土地的目的。针对于我国城市建设的基本情况，所谓城市规划就是指以我国国家以及各级政府对城市规划颁发的各种规定为工作基础，以“公共干预”手段为工作方法，使用先进合理的、经济的具有法治、行政性质的管理手段对市场土地进行的管理工作。在具体的管理过程中，一定要从城市实际情况出发，用公共干涉的手段统一控制，安排城市化建设的各个工作环节，取消重复机制，减少城市化过程中土地资源不必要的浪费，把粗放型土地利用方式转变为集约化经营土地模式。城市规划是根据城市经济、社会发展的需求，在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态进行的总体设计，并通过城市土地利用规划来落实。
结束语
在成熟化的城市建设过程中，土地的利用情况是否合理，规划起着不可或缺的重要作用。而在当前土地资源紧缺的社会条件下，土地资源的合理利用更是当前城市化建设面临着的主要问题。政府部门在制定城市规划时，要主动听取土地管理部门的建议和要求，结合当地历史文化、发展前景、土地资源利用情况等进行详细规划，制定出符合当时当地的建设理念。将整个城市建设尽可能地做到全面、合理、科学，在建设过程中要高瞻远瞩，提高城市的经济水平，完善城市的基础功能建设，使土地资源得到最大程度的利用。
参考文献
【1】 吴炳怀.区域、城市整体发展与旧城功能、用地结构的调整. 城市规划.2010.09；90-93
