土地储备规划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇土地储备规划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

城市土地储备工作是一项综合性的系统工程，必须得到规划、计划、建设、财政、土地管理等城市政府各职能部门的支持和配合。部门之间配合互动的状况，直接关系到城市土地储备的运作成本。例如，政府将城市土地纳入储备库后，如果规划条件不能及时明确，城市土地就无法及时推向市场，而城市土地的储备时间越长，资金的压力就越大，势必影响城市土地的再投放和资金回笼。

目前，我国大部分城市的土地储备机构往往与城市规划管理部门分属不同系统，只进行一些简单的业务往来。比如在上海市浦东新区，土地储备中心与城市规划管理部门的业务关系主要有两个方面：一是土地储备中心拟定土地储备计划后，交由规划部门核查会签，主要是确定规划用地范围和用地性质；二是在办理储备土地的前期许可和后期出让时，由规划部门根据批准的详细规划核定规划条件。可以看出，这种业务关系更多地流于程式，比较机械。事实上，土地储备应当与城市规划建立非常密切的互动关系。

从法律法规看，我国《土地管理法》规定，用地单位和个人应严格按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途使用土地。《城市规划法》也明确规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因此，土地储备必须要遵循规划先行、服从规划的原则，其中土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农用地做出限定，而城市规划则是从操作层面为土地储备工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据。

从经济效益看，土地储备一个重要的效益来源是土地增值带来的回报，从而形成土地经营的健康资金链。储备土地的增值大体可分为三种情况：一是通过储备期内城市建设的完善、城市品位的提高而带来的普遍增值；二是用地性质的转变，如工业用地转为商业用地带来的性质增值；三是建筑容量的提高带来的数量增值。城市规划则是实现以上三种增值的必要途径和手段。

从操作层面看，我国过去的土地政策造成了现在一些土地的权属关系比较分散和复杂，如果全部回购，将给处于启动阶段的土地储备机构造成巨大的资金压力。通过城市规划指导下的“规划储备”方式，可以将一些已列入改造计划但近期收购难度较大的土地，先纳入规划储备库，再根据市场条件变化，择机进行储备。这样可以大大减轻土地储备机构的资金流转压力。

土地储备实施过程中城市规划的全程参与

通常来说，土地储备工作分为收购、储备和出让三个阶段，为了更有效地发挥土地储备的作用、实现土地储备的价值，就必须使城市规划工作贯穿于这三个阶段之中。

1．收购阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)确定储备土地的选址和范围。不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，规划部门应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，帮助土地储备机构有重点地确定储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。

(2)为土地的储备方式、时限等提供参考意见。如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。规划部门可以配合土地储备机构，从城市规划的角度，将一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。此外，对于已明确进行储备的土地，规划部门也应结合城市发展规划对储备时限提出建议，与土地储备机构共同确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。

2．储备阶段，规划部门需配合土地储备机构重点解决的问题是：

(1)土地的临时使用。土地储备时间的长短，取决于城市发展对土地的需求、规划条件成熟度、政府财力承受能力等多种因素。一般国外城市土地的储备期为2年～3年，较长的达7年～10年，储备期内往往赋予土地临时用途。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。规划部门可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，对部分储备地块实行年租和短租政策，研究提出储备土地临时使用的有关意见和规划条件。这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。

(2)地块详细规划的编制。对于尚未编制规划的土地，在储备期应由土地储备机构组织编制详细规划，报规划部门审批。其中，依据各部门综合讨论确定的出让土地计划，对近期出让土地的详细规划应当要求具有一定的深度，从开发强度、城市景观、市政配套、公建配套等各个方面细致地做出要求。对于中远期出让土地，特别是规划储备土地，应更多地从容量限定、路网结构等进行总体控制，便于将来与周边地块开发相衔接。在用地性质、容积率等具体规划参数方面则应留有一定的空间，便于政府根据市场的变化进行合理调节。

篇2

1.土地储备是促进城市规划实施的手段

缺少土地储备出让机制，政府将无法垄断城市土地一级市场，土地开发将会呈松散型的随意布局，区位优、效益好的地块将被企业优先开发，而动迁成本高以及公共配套地块将搁置多年不动，使城市无法按规划的方向发展，基础设施建设难以集中实施，道路、交通、绿地以及公共服务设施用地难以实现落地。因此，通过政府土地储备和统一出让，是实施城市规划的保证，它能为城市建设积聚资金，调控城市开发的节奏和方向，保证基础设施和公共服务设施合理实施，确保城市和谐发展。

2.城市规划是土地储备工作的主要依据和手段

第一，《城乡规划法》和《土地管理法》规定，规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划、服从城市规划管理，因此土地储备工作应该是依据城市规划的规定和要求来进行的；第二，城市规划是政府实施城市发展战略的空间体现，体现了城市管理的超前性、计划性和主导性意识，是引导土地储备实施的重要依据；第三，城市规划带来的区位优势和设施完善，规划用地性质的优化，以及建筑容量的提高，都是实现土地增值的合理途径和手段；第四，城市规划是在有限的土地储备资金情况下，对纳入储备计划的土地进行有效控制的手段。

3.土地储备和城市规划的差异性和侧重点

城市规划侧重于宏观的城市发展方面，兼顾近期实施同时坚持长远效果，在兼顾经济效益的同时，更加注重社会效益和环境效益。而土地储备多从微观地块出发，更多注重近期的经济效益。两者之间的关系为整体与局部、远期与近期、战略和战术的关系，需要相互协调兼顾，才能相得益彰，以实现城市经济社会可持续发展。

二、土地储备运作与城市规划脱节的问题

1.城市近期重点发展区域用地未能超前、及时储备

城市总体规划和近期建设规划决定了城市未来的发展方向和近期建设重点，明确了基础设施和公共服务设施集中投入的方向，而这些信息往往是政府部门内部能预先得知的，但在很多城市，往往对重点发展区域周边的经营性土地未能超前或及时储备，土地储备机构反应能力慢于规划概念扩散影响和市场反应速度，造成土地储备难度和成本加大，无法实现政府土地资源效益最大化。反过来，由于缺少可储备土地信息的支持，又使城市规划管理部门选择城市重点建设项目的载体时缺少依据。

2.土地储备未能以城市规划作为选址和经济测算的依据

目前土地储备工作中，许多城市土地储备部门往往以主观判断为依据，缺少城市规划作为指导，缺乏规划技术经济指标的支持，往往是先进行实物储备，生米煮成熟饭，再进行补办规划选址审批手续和申请规划设计条件。在储备工作当中不了解储备地块当中的可建设用地面积、规划用地性质和可开发强度，没有进行科学的成本和收益的核算，盲目地以用地面积“亩”为单位进行经济测算和征收回购，常常出现储备地块没有道路出入，地块被规划道路穿越，地块大部分为规划的公园绿地或者其他公用设施用地，地块可建设用地很少甚至为不可建设用地等情况，给土地储备资金造成浪费，增加土地经营的风险，或者政府为了短期的经济利益，将以牺牲城市规划作为代价。

3.控制性详细规划未能覆盖土地储备计划中的地块

控制性详细规划全覆盖是当前大多数城市近期不可能解决的问题，由于城市规划和土地储备计划出发点和步调不一致，土地储备计划中的地块往往未能有控制性详细规划进行指导，其结果一是难以进行土地成本和收益的测算，增加土地经营的风险；二是城市规划管理部门依照控规条例不能进行审批和出具规划设计条件，造成土地储备时间过长，增加储备成本。土地部门往往认为控规编制是城市规划管理部门的本职工作，有义务对储备地块及时编制控规和出具规划设计条件；而城市规划管理部门则认为，土地储备机构本来就应该依据控规覆盖范围进行土地储备和出让，城市规划编制计划无法迁就土地储备机构的要求。各有各的主管部门，各有各的职能范围，各有各的管理规章，往往使工作形成死结，无法展开。

4.控制性详细规划编制缺乏土地经营方面的考虑

当前我国的控制性详细规划多为蓝图式的编制法，刚性有余，弹性不足，并且片面强调纯技术性，凭规划师个人主观从功能最优、环境最好方面去确定技术经济指标，忽略经济成本分析，忽略土地历史债务等问题，其结果是政府在市场经济下的成片土地开发整合或旧城改造中，可能是无利可图甚至亏本的，土地储备开发项目不可实施。而规划管理部门在法规的要求下，必须坚决执行“合法依据”的，其结果导致城市建设的停顿和土地闲置。

三、发挥土地储备中规划参与作用的建议

1.土地储备遵循规划优先原则，城市规划保护城市土地收益

城市规划是土地合理利用的前提条件，因此土地储备工作首先应服从城市规划，土地收购之前应核实是否符合规划条件，办理规划选址意见书，防止以行政手段解决技术问题，如以会议纪要形式代替规划选址等。国有土地出让前，必须出具规划设计条件，作为土地出让条件，应明确可建设用地面积、性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、建筑红线和公共服务设施红线等。严格执行城市规划，杜绝先拿地再规划、先卖地后修改规划条件行为，城市规划审批和修改过程应经多方评议，辅以公众评议。城市规划管理部门对土地使用性质的变更应严格审查，原来由划拨取得的公益性质用地要转变为经营性用地时，工业用地要调整为居住用地或商业用地时，必须由相应的城乡规划程序审批认定，并与土地管理部门密切联动，防止土地使用性质变更过程中的土地收益流失。

2.以城市规划为导向编制土地储备规划

土地储备分为信息储备、红线储备和实物储备三个阶段，实物储备指政府收回、收购和征收，涉及了产权的变更；红线储备是指按城市规划要求（包括企业改制、旧城改造的需要）直接将规划红线给储备中心，以备实物储备；信息储备指对有可能储备的土地（包括不急于收购和暂无力收购的土地）进行计划，作为土地储备的后备土地。为有效地指导土地储备工作和保障城市规划实施，应在信息储备阶段编制土地储备规划，包括经营性土地和工业用地。土地储备规划包括城市总体储备规划、近期储备规划、年度储备计划和专项储备规划（轨道交通沿线等重点地区储备规划）。储备用地的来源应结合城市规划和近期建设计划，包括国民经济发展规划和城市规划确定的城市发展重点和政府重点发展项目，体现TOD、SOD发展策略确定的城市重点储备区域，如轨道交通枢纽以及站点周边地区，地区公共中心周边地区等，以及土地经济价值较高地区，根据城市规划需要进行用地功能置换的土地（退二进三），旧城、旧村更新改造土地，闲置土地、资产包债务土地等。对不符合城市规划、不具备开发条件以及保证城市空间形态的区域性绿地，不应纳入土地储备的范畴。

3.规划参与，储备超前，出让适时

城市规划管理部门参与土地储备工作，不应仅仅停留在依土地储备中心申请而进行行政审批的阶段，而是要参与到土地储备的全过程当中，特别是储备土地的选择上。城市规划部门是城市发展、城市管理信息最灵敏的部门，应依据城市发展和近期建设重点，从用地性质、区位、周边规划发展等方面，帮助土地储备机构选择、有重点地确定储备对象和储备范围，使有限的土地储备资金集中到与政府重大基础设施规划建设相一致、增值潜力大的土地上来。政府对重大交通基础设施和公共服务设施的规划和实施，提高地区交通的便捷程度和通达程度，提高生活、生产的环境质量，这些规划预期性是土地在发生实际资金投入前获得增值的先决条件，土地储备机构应确保政府对基础设施、公共服务设施的投入所带来的土地效益增值，并确保把政府投入带来的土地级差收益能够还原于基础设施投资，避免政府投入带来的级差收益和增值收益转化成房地产开发企业的超额收入。因此，政府的土地储备必须以政府近期建设规划为指导，在交通基础设施和公共服务设施的规划实施之前（甚至规划概念之前）进行储备，并在合适时间出让，保障政府土地收益最大化。

4.控制性详细规划编制充分考虑土地储备出让的经济因素

规划控制指标是土地收益的最直接影响因素，因此，针对政府成片整合开发、旧城改造（旧村改造）的土地，其控制性详细规划的编制不能以传统“蓝图式”、“纯技术”的办法去处理，应在遵循环境最好、功能最优的原则和规划技术规范标准的基础上，充分进行土地整理成本核算、市场调研分析和土地经营策划，用土地成本效益分析数据去反馈验证规划控制指标，多方协调，进一步修正和调整，得出更详细、更有吸引力、更容易实施的指标体系，以达到土地储备出让经济平衡和政府开发建设预期目标。规划应具备一定的弹性，便于规划管理部门和土地储备部门根据市场变化进行合理资源优化配置，以实现适量、适时、适类。城市规划和管理队伍要有适当增加有经济分析能力的专业人才，以增强城乡规划尤其是控制性详细规划的经济分析份量和地价分析能力；控制性详细规划的编制时，其道路规划和用地单元的划分应尊重已有用地的权属线，以及土地分期整合的红线边界，以满足储备土地分期出让的需要，保证土地能够依据规划单元进行出让，保证每个出让单元的土地必须产权清晰和“问题干净”。

5.土地储备机构主动组织规划编制，土地收益中预留城市规划编制经费

鉴于城市规划与土地储备密不可分的作用，土地储备给城市规划的编制计划和编制内容提出新的要求，建议从政府土地收益当中拿出一部分资金，深化城市规划的编制与研究，进一步提高城乡规划对土地储备的引导和对土地增值的促进作用。根据土地储备机构和城市规划管理部门共同研究确定的土地储备规划（计划），在实物储备之前，由土地储备机构委托有资质的规划设计单位进行控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，或者由土地储备机构委托城市规划编制研究中心进行组织控制性详细规划编制，报规划管理部门审批，尽快将政府准备储备的土地纳入城市规划管理范围，一是为土地出让作好准备，二是对纳入增值空间大、近期难以实现的土地纳入“规划储备”系统进行规划控制，待时机成熟时再进入资金储备。

参考文献：

1.许荔俊 徐里格.城市规划导向的经营性土地储备近期规划初探――广州为例.规划师.2006.11

篇3

中图分类号：TU984文献标识码： A

导 读

土地储备对促进城市整体空间布局落地、土地资源高效利用和保障财政收入具有十分重要的作用。土地储备规划应回归规划的本质，将城市土地储备与城市发展紧密结合，从城市运营的角度，对辖区内的土地储备进行时间和空间的统筹安排，同时根据城市运营的方向，以综合效益为目标，制定储备后地块的整体运营策略。

一、土地储备规划概念

土地储备规划是在充分分析土地资源的保护、城市发展方向和速度、基础设施与公益设施建设推进时点、房地产市场供求状况、土地成本等要素的基础上，分别就经营性用地、工业用地和部分重大设施用地，确定规划期需要储备和出让地块的数量、布局、强度和时序，其年度和近期规划成果需具体到地块。

二、土地储备规划的必要性

（一）优化土地资源配置，最大程度发挥城市土地价值

土地储备规划通过数量和空间上对片区的储备地块进行合理规划，可以制定片区储备地块的运营方案，将城市建设发展用地需求和地块的运营收益进行有机组合，最大程度发挥城市土地价值，增加地方财政收入。

（二）合理统筹储备资金与出让资金，使资金实现良性和高效循环

土地储备规划通过对储备地块土地运营方案收益分析，包括对储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用和其它业务费用的测算，合理调整土地储备的数量、年度储备计划及地块的出让用途，控制资金风险，促进土地储备与出让资金的良性循环和高效运作。

（三）实施和协调城市相关发展规划，有效引导城市建设开发，促进城市发展

土地储备规划通过对储备地块的数量和空间上的收储，有效协调城市总体规划、土地利用总体规划和其它相关规划。储备地块自收储范围的确定，至出让用地性质的确定均是对城市总体规划和土地利用总体规划的有效实施。

（四）摸清土地信息，平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用

土地储备规划在制定全区储备地块的土地用途性质及明确储备地块的出让条件时，可从城市可持续发展的角度，对区域的经营性用地和公共设施用地进行明确，有效平衡经营性用地和公共设施用地，实现土地可持续利用。

（五）促进房地产市场健康平稳发展，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

土地储备规划在明确储备地块的数量、空间布局时考虑区域房地产市场状况，使土地储备向有利用房地产市场建库平衡方向发展。通过合理制定土地出让的时限，积极发挥土地政策的宏观调控作用。

三、土地储备规划策略分析

城市运营的目标是提升城市功能，提高城市居民的福利水平。围绕这一目标引出城市运营的基本内容包括城市资源配置、城市资产增值、城市空间规划和城市形象化运营等。土地储备规划在完善城市基础设施，提高城市福利水平的基础上，还担负着增加政府盈利，提升土地利用价值等任务。

（一）明确土地储备规划的战略目标

1、优化城市公共基础设施，提升城市综合形象

城市基础设施是城市存在和发展的物质基础，是发挥城市效能的核心。发展可持续的城市基础设施建设对城市发展乃至城市化战略的实施都具有重要意义。一方面，城市基础设施建设能够有效地推动经济快速发展，为经济发展奠定物质基础；另一方面，完善的基础设施将有利于推进城市化的落实。因此，土地储备应同步考虑满足城市基础设施建设，并积极探索利用土地储备融资模式来落实基础设施建设的资金来源，有效发挥土地储备的作用。

2、增加政府财政收入，实现城市资产增值

将土地储备作为辖区内土地运营的重要组成部分，通过对储备地块的用途性质、供应时序等进行合理调整，实现全市土地的资产管理，提升土地利用效益。以城市用地需求预测为依据，在满足城市每年用地需求，特别是保障城市近期发展重点项目落实或重点片区建设的大前提下，充分考虑城市规划优先保障、土地运营收益最大化、土地运营成本最小化、地区发展平衡等影响因素，制定土地运营方案，提升城市土地综合效益。

（二）土地储备规划思路

土地储备规划制定，包括确定收储地块位置、收储规模、用地性质等均与城市土地储备规划战略发展目标相互结合，并分类型实现对应的服务功能。土地储备规划的思路分两条进行：

（一）中心城区地块的收储，规划用途以居住、商服为主，实现土地价值最大化，促进政府财政收入；同时预留一定比例的用地用于城市公共配套建设，优化中心片区用地功能。

（二）城市片区地块的收储结合拟发展项目类型确定规划用途，充分挖掘区域土地开发价值潜力；同时预留一定比例用地进行城市基础设施建设和社会福利项目建设，缓解公益项目的用地需求压力，同时促进各城镇片区间的共同发展。

（三）制定实物储备与红线储备专项规划

1、实物储备地块主要为保障城市近期发展需求

实物储备地块主要是为落实城市发展重点项目或重点片区建设而进行。根据城市近期发展需要以及地块条件的成熟情况，明确具体储备地块。实物储备地块选定原则：

（1）实物储备地块需在规划期限内完成用地结案手续或者具备出让条件；

（2）实物储备对象分为居住、商服、工业和其他用地四类；

（3）实物储备地块需优先保障落实城市规划等明确的重大项目安排；

（4）实物储备地块应不占或者尽量少占多划基本农田，确实占用多划基本农田的，需按相关要求编制多划基本农田占用方案。

2、红线储备地块主要为扎实城市发展基础

红线储备是指土地储备机构根据城市规划和土地利用总体规划，为满足近期和保障远期发展需要，而将与城市发展相配套的地块优先纳入储备规划中，或者对一些成片旧城改造或腾迁的地块纳入土地储备规划中，并按照“四沿优先、连片收储”的思路整体推进，加强土地的整理和配套，待土地价值提升后再进行规划及开发建设。红线储备地块选定原则：

（1）红线储备地块要求根据各镇（街）发展需求提出的储备计划，并能在规划期内完成规划选址意见并推进实质性土地储备工作；

（2）纳入红线储备规划的地块，优先考虑收储，并为实物储备提供数据支撑；

（3）红线储备范围实行动态调整，储备范围随着城市战略目标的改变而更新。

3、轨道沿线地块主要为推动城市基础设施建设

轨道沿线地块增值潜力大，以轨道交通沿线土地储备来谋求大运量快速公交系统建设的公益性与效益性平衡，成为从化市轨道交通建设探索的方向之一。以轨道站点向外延伸半径500米范围用地，将能充分接受轨道站点所带来的辐射带动作用，根据“以点带面”的发展原则，通过加强对站点周边地块的储备运营，能进一步发挥储备地块的辐射效用，从而进一步带动周边地区的经济发展。

四、储备地块运营策略分析

土地运营是指对城市土地进行利用规划、集聚、重组、开发和经营，最大限度地发掘资源的潜力，在整个城市范围内实现土地资源利用和综合效益的最大化、最优化，从而推动城市的可持续发展。

（一）土地储备运营方案影响因素分析

储备地块的运营策略指储备地块按计划收储后，在综合各方因素的基础上，对已收储地块的出让时间、出让空间等进行安排，以促进土地储备规划目标的实现。制定土地储备运营方案时应从地区发展规划、地块运营收益、地块运营成本、地区发展平衡和外部竞争力五个因素出发，综合考虑。

表1 土地储备运营方案影响因素及运营策略

影响因素类型 因素作用 运营策略

地区发展规划 根据土地规划、城市规划等，明确重点发展区域，明确城市开发的空间时序 优先满足辖区内重大发展平台、重点项目、重点设施建设等用的需求

地块运营收益 由于存在增值的特性，不同时间出让，地块收益不同，不同空间出让，地块收益不同 按时间、空间对全市地块进行排列组合，使地块收益最大化

地块运营成本 土地运营成本费用成本较高，绝大部分资金通过银行融资取得，时间越长成本越高 尽量缩短收储与出让之间的时间间隔，以便及时归拢资金，降低银行融资幅度

地区发展平衡 避免城市内部的发展差距进一步加大，在地块出让的时点和空间上予以合理的安排，适当增加经济落后片区的土地供应和土地开发 保证中心城区、中心镇等重点区域发展的同时，根据城乡统筹，适当安排其他片区的土地供应和开发

外部竞争力 考虑相同时期内不同城市土地供应对产业和开发投资资金的吸引力，错峰安排土地供应时间 重点考虑经济发展水平、区位条件类似的区域的土地供应结构，避免在集中的时间供应类似的地块

（二）土地储备运营方案综合分析

由于土地的特殊性，土地运营计划不能简单地看成一个经营收益项目，而应该上升成为调控土地市场和保障从化市未来经济可持续发展的一项民生大事，因此单从成本收益的经济角度分析是不够的，只有综合各方面分析方案优劣带来的利害关系才可做出最科学的决策。不同土地运营方案的制定是基于不同的出发点的，因此不同的出发点所表现的优势、劣势、机遇、威胁各有所不同，因此对于方案的选定分析，可引入SWOT分析法进行研究分析。

所谓SWOT分析，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。通过不同方案的优势、劣势、机遇、威胁比较，结合城市发展的需求，从而确定合适的运营方案。

（三）土地储备运营方案选定

土地是一个城市的最大资产。怎样充分发挥这笔资产效应，利用它来为城市经济建设筹集资金，带动城市经济持续、健康地发展成为土地储备后最重要的问题。因此，基于上制定方案的优劣，必须通过科学的方法分析确定各方案优先权重后综合确定最终的土地运营方案。由于不同方案的是依据基本影响因素的重要性不同而制定的，所以可以通过层次分析法（Analytic Hierarchy Process简称AHP法）来评价方案是否最合适城市未来发展需要。层次分析法是将决策问题按目标、评价准则直至具体的备投方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。

五、实施建议

（一）融合“增值城市”的理念推行土地储备运营

“增值城市”是指城市活动中一个全新的概念，其实质是一种“可持续发展”的城市开发思路。“增值城市”的城市发展思路应当以改变城市质量、净化城市生活空间、内涵投入和内涵增长为原则。就经济角度来看，应当是城市产出的增长、交换价值的提高和经济效益的上升以及城市整体经济实力的提高。为了保证从化市的城市竞争力，从化市应结合城市规划发展的思路和“增值城市”的概念，把城市放在市场竞争环境内，通过对城市资产的运作，提高城市社会环境质量，培育特色优势，塑造城市形象，以增强核心竞争力，从而确保自身经济和土地价值的稳定增长，从而在社会经济的大环境上保障土地运营计划的顺利实施。

（二）探讨国有土地出租等多种形式的经营手段

篇4

中图分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：

一.前言

一直以来，城市土地就由规划和土地管理部门直接根据各单位及个人的申请，完成行政审批的任务。但是由于各部门管理僵硬，按部就班，部门之间缺乏有效地沟通协调，从而导致城市土地利用的结构布局以及利用强度的不合理，土地利用的浪费，区域间城市结构趋同或重复建设，这些现象都浪费巨大的土地资源。市场经济的不断发展促进了土地制度的不断改革,而随着当前土地使用制度的逐步改革,我国土地逐渐进入了有偿使用阶段。从目前来看，政府只有通过城市规划和土地储备这两个重要手段来促进国有土地资产保值、增值及变现，城市规划侧重为土地资产变现提供基础与创造条件，土地储备为土地资产变现提供了平台，为了能够实现城市的可持续发展，城市规划和土地储备必须协调配合，并进行良性互动。

二. 土地储备与城市规划两者间的互动关系

1.研究城市规划对土地储备的引导机制

（一）城市规划对土地资产价格有着较为明显的影响

城市规划所确定的城市性质与规模，城市土地配置的合理度、功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制的标准都能对城市土地价格的高低产生较大的影响。

（二）城市规划大大提高了土地储备效率，促进了土地资源的合理配置

由于城市不同区域以及不同地段的土地具有着不同的投资收益，与其对应的土地价格也不相同，为了能够高效地配置土地资源，城市规划考虑多方面的需求因素，科学地配置土地资源，形成合理的城市空间结构，为土地储备创造出良好环境。

2.分析土地储备对城市规划的反馈机制

土地储备从出现到现在已经有十来年了，土地储备制度促进了社会经济的发展，并对城市规划形成了积极的反馈机制。

促进城市布局结构更趋合理

土地储备对城市空间结构的影响主要表现在两方面：一方面是建成区内的空间重构，另一方面是新城市扩张。随着国有土地使用制度改革，土地储备的实施，极大地促进了城市用地结构、布局形态及功能分区趋于合理，使城市各类功能用地在空间上分布更加合理，推动城市规划水平的提高。

促进城市的更新与拓展

旧城更新与新区开发，是城市规划面临的两大任务。这两个任务都是通过土地储备与城市规划部门沟通，共同研究适合市场需求的合理规划要求，推进布局结构和功能分区，并进行更新和完善，推动规划实施，从而进一步提升城市整体形象。

土地储备和城市规划互动存在的问题

1.分析城市规划缺乏用地市场需求

由于目前土地储蓄与城市互动制度还不完善，不可避免地出现问题：

（一）当前规划更多的侧重关注于规划方案本身的科学合理性，而未考虑到实施的的难度，有些甚至超出了城市规划的工作范围。可以想象，当前规划项目用地一旦与市场脱节，项目就很难实施，因此必须要以市场需求为导向，在规划在注重规划刚性原则的基础上，对规划提出了更高的要求。

（二）在当前规划体制下，对于城市规划编制时安排的土地开发内容，可能是符合城市规划刚性原则，但对于市场对规划用地的需求，却超出了规划师的工作范围。

2.土地储备需要城市规划的引导

多数城市在确定土地储备标的时，存在着盲目性。主要由以下几种情况。

土地储备未能适应城市发展战略和发展方向。近年来，随着我国经济的飞速发展，规划部门受到来自开发商和用地单位等多方面的压力日益增大，致使城市规划在与经济利益博弈中常常处于被动局面，往往造成政府的土地储备与城市规划所确定的用地主导方向不相同。

（二）土地储备未能紧密结合基础设施建设。城市以“摊大饼”的外延扩张的方式无序蔓延，不仅仅造成城市土地资源、基础设施难以高效利用，而且直接导致政府很难在基础设施配套完善的地区实现战略储备，政府难以充分享受由自身投资产生的土地升值及由此带来的丰厚回报，影响了城市建设资金的良性循环。

3.土地储备整体运行效率低

（一）严重不对称的规划信息，直接导致土地储备过程中往往时机把握不当。这主要体现在前期拆迁时机把握不当与后期出让时机把握不当，这些往往导致土地资产低效变现。

（二）在储备地块中有较多的的代征和配套用地，而实际可有效出让面积比例却不高。作为政府储备理应为社会多代征和配套些土地，有利于改善城市环境和提高居民生活质量。但政府的储备用地和其他社会用地，在规划上没能得到相同的待遇，大大降低了储备土地的收益。

四.构建两者良性互动机制

城市规划对土地利用起到更大的引导作用，促进了土地储备制度更加顺畅的运行，推进城市的可持续发展，有必要构建两者良性互动的机制。最主要是建立土地储备规划和计划编制和运行为核心的工作框架。

1.土地储备计划

土地储备计划是一种适应城市规划的土地利用计划体系，指导土地储备年度工作的实施计划。其作用如下：

土地和规划部门互动反馈的直接源头。土地储备计划为两部门反馈机制的形成，提供了渠道。

（二）促进城市建设资金实现良性循环。土地储备制度建立后，城市建设逐步集中体现在两个方面，一方面是公益性基础设施建设，另一方面就是经营性用地前期整理开发并出让的土地储备过程。前者是政府巨量资金的投入，后者是土地资产变现后政府收益的回笼。政府公益性基础设施建设投入，必将改善设施延伸区域的环境，带来土地升值，将这些即将升值的土地预先纳入政府储备，由土地储备机构制定储备计划，进行整理、养地，再适时出让，是实现城市建设资金良性循环的关键。

（三）有效整合了各方面实施计划。土地储备计划是一个系统计划，它不仅结合了城市近期建设规划，各区县和各行业的城建计划、土地供应计划、土地市场和城建资金需求等方面的内容，使得计划促进城市建设和发展，而且为所涉及的每一块土地制定了详细征地、拆迁、配套、供应以及资金计划，为储备土地由“生地”转为“熟地”，“毛地”转为“净地”，制定详细步骤，实现储备土地精细化管理。

（四）有效弥补现有土地出让计划的不足。在城市土地管理日益由资源向资产管理转变的背景下，土地储备计划能有效弥补当前土地利用计划的不足，符合当前城市土地利用管理的特点，并与城市规划相衔接，为土地精细化管理奠定基础。

2.土地储备规划

土地储备规划是对城市经营性土地资产进行有效控制和统筹安排的专项规划。其现实作用如下：

（一）有利于建立政府土地储备库，增强政府的调控土地市场能力。土地储备规划从政府专项规划层面出发，明确了在储备规划范围内的储备土地全部由土地储备机构来组织实施土地的前期工作，促进了土地储备库的建立，有利于形成统一储备的局面，增强了政府调控土地市场的能力。

（二）明确规划实施主体，促进规划实施。土地储备规划为土地储备机构明确了储备土地的范围、量及其空间分布，创造了城市规划的反馈渠道条件，是为实施土地储备而专门制定的总纲，控制了城市的非理性扩张。

五.结束语

随着当前经济和科学技术的飞速发展，在快速发展的同时，人类也付出了高昂的代价,如何促进大都市空间的理性成长成为关注城市化问题专家热议的焦点。政府通过积极有效引导构建土地储备与城市规划互动的相关体制，有利于城市化规划相关措施的有利实施，以及合理的利用和实施有关土地使用政策，有助于实现城市建设资金实现良性的循环，促进城市的健康更加有序的发展。

参考文献：

篇5

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：

土地储备工作包括土地征购、土地储备和土地出让。土地征购是指通过征用集体土地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权；土地储备是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装；土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划，向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。

一、规划管理与土地储备工作的关系

土地储备工作中的规划管理是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。

编制规划是城市人民政府及国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理科学利用，实现依法取得土地权属进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备的最终目的是政府通过掌控土地资源，实现土地的有序合理供应，从而实现对土地市场进行宏观调控。

1、规划管理在土地储备工作中的作用

1.1土地征购阶段，规划管理影响储备土地的选址、范围和储备方式

不是所有的土地都适合或应当纳入土地储备的范围。从用地类别看，经营性用地，比如居住、商贸、娱乐以及部分工业用地，可以纳入土地储备的范围；从用地选址看，土地储备应集中资金重点储备政府规划的增值潜力大的土地，例如规划大型公园周边土地、规划轨道交通站点周边土地等。因此，应当在土地利用总体规划和城市规划的基础上，从用地性质、区位、周边规划发展等多方面，规划管理储备对象，特别是选择当前市场形势下易被投资者接受的地块作为土地储备对象。

如果土地储备机构对所有可储备的土地都通过征购、置换等直接储备方式进行储备，将可能面临巨大的资金压力和投资风险。从城市规划的角度，规划管理一些近期增值空间有限、储备难度大或者位于城郊边缘的地块纳入规划储备库，运用规划手段对地块进行控制，待时机成熟再进行储备。

1.2土地储备阶段，规划管理影响储备时限

对于已进行储备的土地，结合城市的发展，规划管理确定短期、中期土地出让计划，使土地出让计划同城市规划结合起来，以利于土地利用的连续性和城市规划配套设施的建设。目前我国对于已储备土地的临时使用缺乏相关管理措施，致使储备土地在未开发前长时间处于荒废状态。可以根据储备土地所处的位置、规模以及周边建设情况，规划管理部分储备地块实行年租和短租，这样既充分发挥城市土地资源的价值，增加国有土地资产收益，也有利于满足一些城市土地的短期需求者，实现规划资源的合理调配。

1.3土地出让阶段，规划管理影响出让时机和出让收益

对不同用途土地的需求会随着城市建设的发展而发生波动，因此在储备土地出让前，在编制详细规划管理的基础上，根据当前城市建设需要和土地市场的变化，合理选择出让地块，核准出让地块的具体规划设计条件。必要时可进行适当的调整，并明确详细的开发条件。另外，在出让土地时，土地储备机构应公开完整的规划信息，其内容不仅包括本地块的规划参数，还应包括地块所属区域的城市规划发展计划、各类配套设施的现状和规划情况等资料，以增加城市土地市场的透明度，为投资者提供可靠的投资依据，从而吸引广大的投资者，提高出让收益。

2、规划管理与土地储备工作的协调互动问题

虽然规范管理在土地储备工作中起到非常关键的作用，但在具体的实施过程中还是存在着协调互动问题，主要有：

2.1 土地储备工作缺乏规划管理的有效引导

在当前的国内形势中，城市都已经认识到土地储备的重要性，但是缺乏规范管理的有效引导。其主要出现在两个方面：第一，近些年来，伴随我国经济的迅猛发展，其相应规划单位受到了诸多开发商与占地单位等的多方面的要求，随着时间的不断推移，这种压力也就日益明显、加大，导致了我国城市规划为了能够实现提高更多的经济效益，出现出更多的有利局面，都奔着这种目标前进，逐渐障碍重重，政府土地储备和城市规划的方向，两相并不能达到协调统一、方向一致。第二，当前我国的土地储备机构存在很多的营利为目的的商业化用地。

2.2 规划管理缺乏储备土地市场需求分析问题

首先，对于规划的制定内容，往往指考虑到了规划体制下的刚性原则，但是对于市场节奏的把握以及相关需求还是不能够牢牢把握得住，因此在当前看来，这种规划的实质分析受理情况已经逐渐超了相关人员的工作范畴。第二，当前的投资主体不单只是政府个体本身，还要依赖于社会资本的推动，但是这样也势必会导致项目规划的弹性加大。

二、规划管理在土地储备工作的重要性

1、规划管理是实现土地政策参与宏观调控的重要途径

土地政策在2004年首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，是土地管理工作的重大突破。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备规划，有计划实施土地供应，理应是土地政策参与宏观调控的重要途径之一。通过土地储备规划的编制和实施，可以有效避免当前土地储备与出让的主观随意性大、受领导意志控制强、土地市场不健康、开发建设过热等问题。

2、土地储备规划有利于落实国家土地出让收支管理政策

土地储备规划有利于进行土地出让总价预算，有利于预先安排和落实土地征收和拆迁费用的支付及被拆迁人的安置，保障公民权益。同时，有利于保障经济型住宅用地的供给，完善住房供应体系，有利于确保出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。

3、土地储备的规划管理是实施土地利用总体规划的有效手段

土地储备机构应突出行政性、非营利性和专门性，其作用应体现在参与宏观调控、加强土地资源管理、盘活土地资源和落实城市规划等方面。土地储备规划的主要作用就是以市场供求和经济发展为依据，将土地利用总体规划控制指标和城市规划方案通过土地出让落实到地块。它可前瞻性地平衡征地指标和用地指标，解决城市规划与市场脱节的问题，解决由于规划和房地产部门信息不对称、更新不及时造成的土地信息不完备等问题。

4、规划管理是完善和创新土地储备制度的需要

土地储备工作对完善土地一级市场，建立公开、公正、公平的市场环境，促进房地产市场发展，提升国有土地资产价值，提供城市建设资金等诸多方面作出了重要贡献。但在目前经济社会不断发展的阶段，土地储备制度需要进一步引入创新机制，实行规划控制。

土地储备制度主要通过三个环节实现“一个池子蓄水”和“一个龙头放水”的目的。显然，在具体操作过程中，任何一个环节都需要有规划的合理控制。土地征购关系到储备资金的筹集运作、被拆迁人的安置、征地与用地指标的平衡；土地储备关系到城市设施建设及相关部门的协调等：土地出让则直接影响到整个房地产市场和宏观经济的运行。而土地储备与土地出让在数量上、时间上、空间上存在的不一致性，更加彰显了土地储备规划的重要性。

参考文献

[1]赵民，陶小马.城市发展和城市规划的经济学原理[M].高等教育出版社，2001.