农村用地规划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇农村用地规划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

关键词：新农村建设；规划设计；节约用地

Key words: new rural construction; planning and design; saving land

G812.42

我国农村人口多，耕地少，在新农村建设规划中，必须十分重视节约用地。对于节约用地，不等于仅仅是建设用地的减少，更不能以牺牲环境质量、牺牲人民的生活水准和舒适度为代价，片面地追求“节约”建设用地。而要用可持续发展的眼光，从提高环境质量、提高综合效益的角度，从土地总量动态平衡和用地性质的相互转化，来综合地理解节约用地的内涵与价值。规划工作者要根据国家和地方的有关政策、技术标准和规范等规定，在合理用地的前提下，将节约用地的各项措施结合实际情况，因地制宜地灵活运用到各个规划阶段内容的细部。

1、做好小城镇规划建设体系

要拟定符合我国国情和各地实际的城镇化的进程和目标，逐步发展形成合理的城镇体系，引导各项产业的协调发展和人口的合理分布。小城镇虽属于城市范畴，但绝不是大中城市的简单缩小。小城镇的发展不应是以我为中心“小而全的个体”，而应是“承上启下、突出特色、优势互补、协调发展”的群体网络。

在县(市)域城镇体系规划中：要提出城镇化的战略目标，确定城乡居民点有序发展的总体格局；依据城镇各自的区位条件、服务范围和各项设施的分布，选定中心镇； 合理确定产业布局和发展规模，避免各自为政、规模不当；布置基础设施和社会服务设施，防止重复建设，提倡共建共享；保护基本农田和生态环境，防治污染。合理确定各个小城镇的性质、规模、各项职能和发展方向，以促进小城镇的有序发展，实现城乡协调可持续发展的目标。避免了规模不当和重复建设，这将是建设用地和资金的最大节约。

2、切实做好镇域村镇体系规划

科学协调土地规划与村镇规划的关系，合理安排农业用地和建设用地，做到地尽其用。做好用地管理，严格控制建设用地总量，切实保护好基本农田，维护环境生态平衡，以有利于经济、社会、环境的可持续发展。严格依据法规和各自的标准进行规划，相互协调，统筹兼顾综合平衡。并通过实施的检验，及时进行调整，阶段滚动修订，不断更新完善。

在镇域村镇体系规划中，要细致调查现状的人口分布、产业结构、资源状况、各项设施，并应做好规划预测。农业剩余劳力的转移、镇域人口的增减与流向。合理确定村镇体系的层次、镇区的发展规模与村庄的合理迁并，要做好建设用地的还耕，保护生态环境，做好退耕还林、退耕还草、平垸行洪、退田还湖等。统一安排交通、供水、排水、供电、电讯、环保、防灾等基础设施和教育、文体科技、医疗卫生、商业贸易等社会服务设施，避免求大求全和重复设置。

3、搞好旧村改造，科学编制镇区总体规划

要抓紧进行旧村旧镇的改造。规划是建设的龙头，必须审慎研究旧村镇改造的规划理论及方法，要因地制宜地提高原有用地的容积率，并尽可能地延续传统建筑文脉，保持地方特色风貌，提高居住质量，改善居住环境。同时还务必使旧村镇改造规划具有很强的操作性，要研究制定一套完整可行的旧村镇改造的政策、措施和管理体系，做到奖惩分明，从政策和措施上引导和调动人们改造旧村镇的积极性，以达到节约建设用地之目的。

因地制宜合理布局，避免过多、过早占地，依据小城镇体系规划所确定的近、远期发展规模。细致调查分析村镇建设用地的现状和存在的问题，比较镇区发展方向的多种可能性，予以优选，合理用地。依据小城镇体系规划所定的村镇或村性质与规模，合理选择确定近远期的人口规模，严格控制建设用地指标，建设用地布局应与基本农田保护区规划相协调，尽量利用荒地、劣地，少占耕地、菜地、园地和林地。规划建设分期和发展过程的阶段明确，每个阶段的布局紧凑，相对完整，避免拉大架子，过早占地。

4、居住建筑的规划设计

根据人口构成分别计算居住用地，合理选址，注意现状用地的挖潜，结合翻建进行调整改造。应根据不同住宅的需求，严格控制宅基地，节约建设用地。

现有宅基地过大，主要是各家的宅院地占地面积较大，因此对这样的宅基地的利用和改进，应在缩小建筑基底占地面积上下功夫，建筑向空中、地下、半地下发展。住宅建筑设计中，宜加大进深，减小每户面宽，适当增多每幢住宅建筑的单元数和户数，以利于提高建筑密度。住宅群体的院落组合的改进，宜采用一条巷路服务两侧住宅的组合型式。搞好旧区的改建与利用，提高居住用地的利用率。改造“空心村”，做好迁村后的村基及时复耕或还林、还草，改变双重占地的状况。提倡住宅与商业服务等公建、无污染不扰民的小型厂房相结合，设计为底商住宅、下宅上厂或下厂上宅等综合性的建筑。住宅底层或半地下室设计为停车、附属设施等。工厂的集体宿舍不宜与工厂分散建设，避免工厂用地的扩大，应结合住宅区成片进行建设，以适应环境优化及人口转化的需求。

5、公共建筑的规划设计

公共建筑的用地面积指标应严格符合国家标准和地方标准。提倡公共建筑的多功能组合设计，性质相近的项目建成综合楼，提高建筑层数，统筹安排所属设施场地的综合利用，避免各自建小楼、圈小院、附属设施各搞一套的做法。节约用地，减少投资，增大建筑体量。集贸市场选点布局合理，避免盲目求大，布点过密，造成“有场无市”的浪费现象。用地的面积应按平集规模确定，非集时应考虑设施和用地的综合利用，并应妥善安排好大集时临时占用的场地和部分次要道路的措施。部分商业服务设施，可以采用灵活设点、流动经营等方式，不必占地。

6、生产建筑的规划设计

挖掘现有生产建筑用地的潜力，适应发展应留有余地，相对集中进行布置。统一解决交通、基础设施以及环境保护等问题。在生产工艺允许的条件下，宜设计为多层厂房。无污染不扰民的生产项目，可与住宅建筑、公共建筑结合进行设计。同类生产项目和协作密切的牛产项目应邻近布置，利于减少附属设施的建设，利于辅助设施和服务设施的共同安排。污染严重的生产项目规划应远离生活居住用地，并逐次布置其他项目，以减少防护绿带的宽度。分散加工的生产项目，村镇可只设发料、验收、销售的业务门市。专业户生产用地应根据生产内容、经营特点集中进行安排，不宜分散布置在每产宅基地内，以适应发展变化，且避免经营内容干扰居住。

7、道路与绿化的规划设计

理顺道路系统，减少过境交通穿越村镇内部。疏导河流，恢复水系运输功能，减轻道路运输压力，降低运输成本。道路断面符合功能需要、宽度适宜。根据使用需要设置必要的广场、停车场，减少路面停车，以充分利用路面宽度，避免单一地加宽道路路面。充分利用不宜建筑的地段作为绿化用地。

新农村建设规划中要强化节约与集约用地的紧迫感和责任感，明确只有通过节约与集约用地的实施，才能为未来发展确保留有充足的空间、为促进本地社会主义新农村建设赢得主动权。

篇2

中图分类号：F301.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-05-08-1

中国的土地按土地利用方式的不同可分为农用地、建设用地和未利用地。一般来说，农村集体所有用于建筑的土地都是农村集体建设用地，包括农村居民住宅建设用地、乡镇企业建设用地以及公共建设用地等。随着城市化和工业化的发展，农村集体用地由于具有很多优势，如地域优势和价格优势等，吸引着众多投资者前来投资、开发、利用。本文在对农村集体建设用地流转问题进行了分析。

1农村集体建设用地流转现状

近年来，随着城市化的步伐不断加快，城市周边农村集体建设用地不断被占用，以各种各样的形式转让土地使用权，表现出强烈的市场需求。农村集体建设用地流转已经从农村内部的自发承包发展到多种形式的社会流转。总体上看，农村集体建设用地的流转已经成为了不可逆转的发展形势。

2农村集体建设用地流转问题

2.1流转主体混乱，收益分配不规范

我国很多法律都对农村土地产权进行了界定，但是并没有明文规定农村土地属于哪一行政主体，未建立相关组织和机构管理农村集体建设用地，导致在流转时，农村建设用地的流转主体非常混乱，没有所有权代表和执行主体来管理流转。这就造成被转让方、租赁方不能准确找到主管部门，不仅受到乡（镇）、村的集体经济组织和行政管理机关的管理，还受到土地所有者、土地使用者等各方的诘难。

土地收益分配也是农村集体建设用地流转中的关键问题，一般情况都是交易双方获利，并没有顾及国家利益、集体利益和村民利益。在交易后，乡（镇）和村、村委会和村民之间等利益分配关系没有得到公开，不能统一协调各方的利益，没有相关规章制度可以进行管理。

2.2缺乏统一的流转条件、流转范围

双方交易的土地包括集体建设用地、村民宅基地、集体农用地以及非农业建设用地等各种农村土地，其中既有依法办理相关程序的土地，也有擅自改变直接转让的，既没有相关法律法规确定的转让条件，也没有相关部门进行监督管理，规范土地流转条件。

目前，政府没有指定统一的流转范围，造成流转范围的混乱。有的城市土地流转是按照城市规划进行，有明确规划的农村集体建设用地不可以流转，其他的土地则可以流转；有的城市按照建设用地的划分时间来进行流转，现有的土地都可以流转，新增的非农村集体建设用地则不可以进行流转；甚至部分城市的土地流转范围是所有在城市规划范围内的土地。

3农村集体建设用地流转的对策

3.1完善农村土地产权制度

制定相关法律法规，明文规定乡、村、村民小组三级所有权主体的权力界线，完善农村土地产权制度，保护农民的切身利益。在调查农村集体建设用地的流转实际情况后，完善相关法律法规，明确农村集体建设用地所有权益及产权代表。建立相关土地产权部门，明确土地产权的权能权责，促进农村集体建设用地的流转顺利。

3.2建立流转制度

因为农村集体建设用地的效益较高，经济效益远远高于农业用地，如果不限制土地流转的条件，大量农业用地就会转为建设用地，减少农业产量。因此，必须建立农村集体建设用地的流转制度，限制土地流转的范围，把流转责任确立到人，不得强迫个人或者组织转让土地，土地流转符合土地所有者、使用者完全自愿的原则，依法进行土地流转，也不得阻挠合法流转。

3.3限制流转后的用途

按照城市相关规划严格控制农村集体建设用地的流转，限制土地流转后的用途，尤其是进行商品房的开发。因为难以控制土地流转后建设的商品房总量，不能提供给商品房安全保障，所以应该加强土地规划，限制用于商品房的土地量，建设用地的使用途径必须符合城市的总体规划，明确土地流转后的用途。

3.4合理分配流转利益

农村集体建设用地流转后的利益分配直接关系到各方面的利益关系，合理分配流转利益，制定合理的分配比例，再次流转的土地收益应该归土地拥有者，并且签订相关合同，以书面形式明确一系列土地流转中会出现的问题。这样可以有效地顾及各方面的利益，保障土地所有者的财产安全，维护国家利益、集体利益和个人利益，减少因利益纠葛而出现的问题。

4结语

农村集体建设用地的流转是我国经济发展和城市化发展的要求，可以合理利用农村土地多余资源，提高土地的经济效益，增加农民的收入，但是在土地流转过程中出现因为实际操作而出现了一系列问题。针对农村集体建设用地流转问题进行了分析，探讨解决对策，可以有效地避免问题的出现，有利于土地的流转，减少土地流转所造成的纠葛。

参考文献

[1]刘守英.土地制度与农民权利[J].中国土地科学，2000，14（3）.

[2]刘洪彬，曲福田.关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析.农村经济，2006，（2）.

篇3

中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）24-0051-02

一、农村土地使用现状分析

中国是一个典型的发展中国家，在改革开放前，经济是很落后的。然而，近些年中国的发展脚步逐步加快，而中国在国际上的地位也大大提升，形成世界第二大经济体。在城市化进程逐步加快的今天，越来越多的土地被开发出来用于工业和经济建设方面，国家的整体经济水平得到了很大的提高。根据资料分析，土地开发的现状主要表现在以下几个方面：

1.土地“过度非农化”现象严重。土地“过度非农化”一是指中国大陆农地转为城乡建设（包括开发区等）用地不但总量多，而且人均占有量也已大大超标；二是指耕地过度非农化。据统计，1996年中国大陆城乡建设用地已达21.8万平方公里，居世界第一，1997—2005年，中国大陆耕地从19.51亿亩减少到18.31亿亩，中国城镇人均占地133平方米，是一般城市国家标准上限的133%[1]。土地“过度非农化”的现象越来越明显，由此农村土地面积也是逐年减少，这已成为中国经济增长方式由粗放型向集约型转变的基础。

2.农民外出务工，农村土地闲置。在经济高速发展的今天，随着人民的生活水平的提高，物价上涨仅仅是耕田种地所取得的收入根本养不活一家人，不能满足农民的生活所需，而外出务工的年收入远远高出种地所得。所以中国农民外出打工的现象已经相当普遍，也因此造成了农村大量土地闲置，没有投入使用，农村土地没有创造其应有的价值。

3.耕地面积大量被占用，出现粮食危机。中国的国土面积虽然广，但由于受地形方面的影响，中国的耕地面积相对国土面积并不是很大。再加之中国是一个人口数量庞大的国家，中国的人均耕地面积只有1.39亩，仅为世界平均水平的40%[2]。近些年，由于经济发展速度加快，耕地面积也随之减少，从1998—2008年，中国的耕地面积足足减少了1亿多亩。中国的人口众多，要满足基本的粮食需求，中国必须坚守18亿亩的红线，然而近几年的土地开发利用使耕地面积迫近红线边缘，出现了粮食危机。

耕地的占用多是用于经济发展建设，当然经济发展是必须的，但是我们在取得发展的同时，也应当满足中国自己的粮食供给，在中国人口数量庞大的国情之下，我们必须满足人们对粮食的基本需求，因此坚守18亿亩耕地的红线是有极大必要的。

二、农村私企用地过程中的不合理现象

为了带动农村经济发展，缩小城乡差距，促进共同富裕，国家出台了许多扶助农村建设发展的政策，如创办私营企业的小额信贷优惠政策、加强基础设施建设、建立健全农村社会保障体系等等。就发展私营企业来说，地方政府是很愿意有企业来到其所管辖的范围内发展的，一是可以解决一部分农民的就业问题；二是可以增加地方财政收入[2]。

1.私营企业租用土地却改变土地的使用性质。私营企业如果想要在某村租用农民的土地，必须先先征得地方政府的同意，然后和农民签订土地租用合同，暂时取得土地的经营权。但无权改变土地的使用性质。根据国家法律规定，租用的土地，其经营人员是无权改变其使用性质的。也就是说原本的农业用地是不能用作工业建设用地的，私营企业在租用的土地上开办工厂是不合法的。

2.污染环境的小企业搬到农村，给环境造成危害。一些私营企业从其他地方搬到农村，根据调查分析，其原因主要有：（1）农村土地租用费用相比城市更低，具有明显的价格优势，从而降低了成本；（2）在农村发展，那就是“山高皇帝远”，政府难免会疏于管理；（3）农村对环境要求的各项指标相对较低。因此，对于规模相对较小的私企来说，农村更适合企业自身的发展，特别是那些对环境造成伤害的企业更多的往农村搬迁。于是农村的环境也是越来越差，污水、废气未经处理就随意排放造成水污染和大气污染是常见的事，给农民的生产生活造成了严重影响。

3.土地资源利用不合理。一些私营企业的老板，由于自身对土地规划这一方面的知识欠缺，加之没有专业人员作规划指导，在租用土地的过程中，对土地的实际需求和利用率的考虑不周全，使一部分租用来的土地过多闲置，没有创造经济效益。虽然现在的地价也是越来越高，囤积土地资源有一定收益，但是对于资金有限的私企来说，为了企业更好的发展还是应该充分利用现有资源。土地的闲置很容易导致企业资金周转不灵，企业的总成本过高，企业运作出现困局，同时也导致了土地资源的浪费。

三、土地使用不规范带来的后果

篇4

中图分类号：F321.1文献标识码：A

在我国社会主义新农村建设的大背景下，全国新一轮的土地利用总体规划提出了城镇建设用地增加和农村居民点用地减少相挂钩的理念，农村居民点用地是否合理，在土地利用总体规划修编中扮演着重要角色。

一、巢湖市农村居民点现状

1、农村居民点数量与用地规模。2005年末，巢湖市土地总面积939，367.47公顷，全市有1，518个农村居民点，平均密度16个/百km2。全市乡村户数101.24万户，乡村人口312.60万人，农村居民点平均人口规模为667户/个和2，059人/个。

2、农村居民点用地区域差异。全市农村居民点用地72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%，占建设用地比重的66.34%。户均用地714.7m2，人均用地231.5m2。全市四县一区农村居民点用地从大到小的排序为：庐江县＞无为县＞居巢区＞和县＞含山县。

对全市5个地域单元的人均农村居民点用地状况进行分析，从含山县的196.7m2/人到庐江县的253.8m2/人不等，大部分县区人均农村居民点用地在200～250m2/人之间。总体上巢湖市工业化和城镇化程度相对较低，农村居民点用地比重较大，人均用地较多。

3、农村居民点动态变化情况。1996～2005年巢湖市农村居民点用地总体上呈“先增长后下降”的趋势：1998～1999年由于两次行政区划调整，农村居民点面积有所减少，1999～2003年逐年增加，2003年达到最高值为72，673.30公顷，2003以后逐年减少；2003～2005年农村居民点用地从72，673.30公顷减少到了72，363.16公顷。

二、巢湖市农村居民点用地中的问题

1、城乡居民点用地规模同步扩张。随着城镇化进程的推进，大量农村人口进入城镇，从理论上分析，由于城镇居民点人均用地低于农村居民点用地。因此，转化一个农民就会相应地减少居民点用地，节约出部分建设用地。也就是说，城镇化进程在用地上表现为城镇用地扩张和农村居民点用地减少，城乡居民点建设用地总规模应该下降。但是，实际情况与理论上的分析有较大的距离。

1997～2005年全市农村居民点用地从72，626.47公顷减少至72，363.16公顷，共减少263.31公顷。实际上从1999年到2003年，农村居民点用地一直不降反增，2003～2005年才转为下降趋势。此外，人均农村居民点用地不降反增，从2000年的202.97m2/人上升到2005年的231.48m2/人，农村居民点用地规模与人口规模的变动不协调，两者比例失调，加剧了人地矛盾。

2、农村居民点分布较为分散。依据巢湖市2005年土地变更调查数据，全市农村居民点用地为72，363.16公顷，占土地总面积的7.70%。从对巢湖市城乡建设用地现状的分析可以看出，无论是巢湖市还是大多县（区），农村居民点用地占城乡建设用地的比重都是最高的。这主要是由于长期以来，农村居民点建设基本上处在自发性的发展之中，为了农田耕作的便利，农村居民点多数服务于一定的耕作半径，从而形成了“满天星”式的农村居民点格局，客观上造成了土地资源的浪费。

3、农村居民点集约利用度相对较低。巢湖市农村居民点的建筑类型多以单层为主，各家各户独立成型且人均宅基地面积严重超标。2005年末，全市农村人口312.61万人，农村居民点用地72，363.16公顷，人均农村居民点面积高达231.48m2。

同时，农村居民点大多历史久远，不同年代、不同结构的建筑物相互交叉，互相之间缺乏统一的规划布局，见缝插针式的建筑物非常普遍，当前大多数村庄的房屋、农舍等建筑物存在以下问题：一是朝向各异，前后错落不齐，小巷弯曲，村庄道路质量差；二是村庄内旧外新，建筑层次差别大、式样种类多、用材与装潢档次不一；三是功能混杂，缺乏公共活动场所。据有关调查，巢湖市农村建设容积率普遍小于1，利用率低下，给农村居民点内部基础设施的配置增加了很多困难，阻碍了居民点内部结构的优化。

就单个农村居民点自身的发展而言，其用地方式大多以外延式扩展为主，而忽视了对原有居民点内涵的挖潜，使农村居民点用地规模不断扩张，而老的农村居民点用地不断荒废，往往新房林立，中心旧房破烂不堪，成为“空心村”。总体来看，全市农村居民点用地的集约度相对较低。

三、巢湖市农村居民点用地问题原因剖析

1、村庄建设规划滞后，规划意识欠缺。长期以来，农村的发展一般属于自发性的任意外延，缺乏统一的规划，导致农村建筑物分布混乱，生活配套设施难以满足农民需求，生活条件差。新农村建设开展后，对农村居民点的整理引起了地方政府的重视，纷纷开展村镇规划，但是规划体系严重缺乏，由于历史原因，村庄建设规划并非土地管理部门职能，因此与土地利用总体规划的相互衔接不够，土地利用的统一规划与合理安排难以实现。目前，巢湖大部分农村都未进行规划编制，有的村镇即使进行了规划，也仅局限于交通、水利工程等建设项目。这些举措虽然在一定程度上有利于农民生活的改善，但是规划中没有涉及空间管理的具体内容，只是整理出超标、闲置和不合理用地，并没有从整体上改变农村脏、乱、差的落后现象。规划的指导性和可操作性差，规划编制滞后，严重落后于经济发展。

2、缺乏稳定的资金来源。宅基地整理工作的启动和开展，需要大量的资金，包括旧宅的评估费用、拆迁费用、新住宅的建设及各种设备安装费用，以及煤气、水电等一系列市政基础设施的建设，而整理后的成本回收又很慢。目前，农村居民点整理主要靠地方政府投入，资金来源比较单一，地方财政难以支撑大规模的农村居民点整理工作。加之居民点整理后土地大部分用于农业耕作，资金回笼期长，所以许多地方政府没有能力开展大规模农村居民点整理。

四、巢湖市农村居民点整理措施和建议

1、制定开展农村居民点整理的优惠政策。按照“谁投资、谁受益”的原则，制定开展农村居民点整理的优惠政策，鼓励单位、个人投资农村居民点整理，可以将通过整理增加的有效耕地划归投资者有限期使用，使用期限一般不少于30年。在土地使用期限内允许土地使用权在不改变用途的前提下有偿流转。对农村居民点整理后按比例获得的建设用地指标，投资单位或个人确实需要的经审批后可优先安排使用。

2、建立农村居民点整理多元投资结构。农村居民点整理较成功的国家或地区的经验表明，资金渠道的稳定，是农村居民点整理顺利进行的基本保障。虽然农村居民点整理是调整土地利用结构和土地关系的国家措施，国家应占主体，国外经验也表明国家投资占70%～80%，但就我国目前的财力而言，国家承担70%～80%的投资是不现实的。为此，建议建立农村居民点整理多元投资结构，可以从国有土地使用权出让金、耕地开垦费、耕地占用税、农业综合开发基金、农村集体经济组织获得的低息无息贷款等渠道筹集，同时鼓励农民个人投工投劳。建立国家、集体、个人三方投入的农村居民点整理专项基金。

3、明晰土地产权调整及土地收益分配关系。建立农村居民点整理激励机制涉及到的产权调整，虽然不及私有制国家（地区）那样突出，但也存在着集体土地之间、集体土地与国有土地之间、土地使用者之间的产权调整及利益补偿分配问题，如农村居民点整理涉及到田块重整、村镇合并等权属置换重划。因此，应明晰土地产权调整及土地收益分配关系，制定“土地分配与补偿条例”，把农村居民点整理后的利益分配与土地整理工作相互联系起来，建立农村居民点整理的激励机制。

4、建立严格的土地用途管制制度。按照土地利用总体规划和村镇建设规划的要求，在明确划定村镇建设用地范围的基础上，制定严格的土地用途管制规则，对于划入撤并范围的村庄用地，一律不得再审批新的宅基地。同时，严格实行土地用途转用许可制度，转变农村居民点的土地利用方式，引导并逐步推进农村居民点整理的进程。

5、加强村镇规划。江苏、浙江、上海、山东、河北等我国东部沿海经济较发达省市的实践表明，农村居民点内部用地的整理潜力较大，综合效益也比较高。要通过合理的村镇规划引导工业向园区集中，与小城镇建设结合起来，尽可能在已占用土地中调整盘活；小城镇发展与旧城、旧村改造相结合，鼓励缩并零散村庄，建设中心村；在经济较发达乡镇推广建多层住宅和公寓，限制发展庭院式、别墅式住宅。要勾画好村镇边界，凡是村内有空闲地的不得批准外延占地；在山丘地区采取搬迁村庄，把占压良田的旧村址复垦为耕地。

6、严格农村建设用地管理。农民向集镇或在中心村购房后，应限期拆除旧房，使旧宅基地还耕；在实施住宅园区及中心村规划中，折价收购农村的住房。同时，实施增加挂钩和农村居民点置换等相关政策，减少农村居民点建设用地规模。

（作者单位：南京国图信息工程有限责任公司）

篇5

中图分类号：DF59 文献标识码：A

文章编号：1009-0118（2012）08-0072-02

一、宅基地使用概述

宅基地使用权制度是宅基地使用的重要依托，根据我国《物权法》规定，宅基地使用权，系指“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”而有关其取得、转让、行使等具体内容，《物权法》没有再作详细界定，而以指引性规范指向土地管理法等法律及其他国家有关规定。

按照有关规定，农村集体经济组织成员可以申请宅基地，无偿无期限拥有并用于住宅及其附属设施建设。宅基地申请单位为“户”，一户只能拥有一处宅基地。该处宅地的面积受到限制，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农户向集体经济组织就宅地的面积与位址提交申请，获得集体经济组织肯定后，经乡（镇）政府审核、由县级政府批准。有关情况需经过于本集体经济组织或村民小组张榜公示、听取其他成员意见，涉及占用农用地的应按照有关规定另行办理农用地转用审批手续。宅基地上的住宅，可以出卖、出租的形式让予本集体经济组织内部符合宅基地分配条件的其他成员，但出卖出租住房后的农户再申请宅基地的，不予批准。另外，本集体经济组织成员之间可以置换的形式交换宅基地。

如上而言，宅基地使用权无偿、无期限，兼且批准程序较为复杂、权利行使受到较多限制，凸现其社会保障之功能。

二、宅基地使用现状

（一）宅基地使用无秩序

当今同一集体经济组织内部，宅基地相对集中，除极个别零星散落在农地之间外，绝大多数都集中于区分与本集体经济组织农业作业区域之地段。然而，农村住宅建设混乱的情况十分普遍。

从个体层面看，农村居民盲目追求住宅规模，为了在有限的宅基地上建筑尽量大面积的屋舍，平面上，一味压缩院落大小，甚至挤占公共空间；纵向上，尽可能追求楼房高度。在笔者家乡——厦门市同安区洪塘镇某村，这种情况十分普遍，同样的情势在笔者走访的同安区几个乡村亦相当常见。

从宏观层面看，由于缺乏预见性地计划，住宅集中区域往往密布住宅，但乏以配套公共设施。一块农村土地，即可能是潜在的住宅建设用地、也可能是潜在的公益设施建设用地。但是，由于规划、资金等方面的原因，相对于住宅、住户而言，乡村公益设施很难具备其应有的规模，远不能满足广大农村居民卫生、教育、医疗、交通、景观、文化娱乐等多样的生活需求；从数量上说，这些仅有的公共设施所能覆盖的农户范围极为有限。

上述情况，严重制约了农村居民生活质量的提高。

（二）宅基地使用无效率

如前所述，由于农户“一户多宅”、超限建房的现象在一定程度上存在，一定数量的农村宅地处于闲置状态。

“目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，空心村内老宅基地闲置面积占10%-15%，宅基地的闲置使大量的可耕土地被白白浪费。”“据北京的一个认真抓宅基地管理的镇自查，发现‘超批多占户’占57%，‘私搭乱建户’占8.3%，‘建新不拆旧户’占3. 5%，各项违规累计所占面积达宅基地总面积的59%。” “我国东部发达地区农村中大约有5%—10%的农村家庭已经在省城、县城和众多的建制镇定居并购买了商品房。”

三、宅基地使用与城乡规划

改善宅基地使用情况，首先应当落实增量管控，其次考虑推行存量调整。解决宅基地使用过程中存在的问题，土地利用规划是重要的突破口。致使使用无秩序、使用缺乏效率的原因是多方面的，而相对于个别程序——诸如法律责任、登记——的规定态度暧昧，规范执行上的不力、尤其是相关审批流于形式产生的不利影响显得更为突出。该情况当然与基层执法力量薄弱不无关系，但审批标准乏于全面之问题，应得到更多的重视，而土地利用规划可以很好的补全该方面的不足。

土地利用规划指的是“对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。”我国土地利用规划体系，按等级层次可分为土地利用总体规划、土地利用详细规划和土地利用专项规划；按照行政区域单位，分为全国——省——市——县——乡五级土地利用总体规划。我国《村庄和集镇规划建设管理条例》第十一条规定，村庄、集镇规划，一般分为村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划。土地利用规划主要是宏观和中观层面的计划，即留予具体个体足够的自由空间，同时保证了国家政策目标的贯彻落实。可以说，充分发挥土地利用规划的指引性作用，明确其在宅基地取得程序中的价值，促使宅基地审批有力化、有效化，是现行法律体制、财政格局下改善宅基地使用状况最为切实可行的措施。然如今，该制度在此领域并没有发挥其应有的作用。基层土地利用规划存在着诸多问题。首先，乡村土地利用规划制定情况极不理想。其次，乡村土地利用规划编制不规范。编有土地利用规划的乡村，往往只确定数字，而不做区位、布局上的安排，这与《城乡规划法》第十八条要求的“规划区范围，住宅……等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求，以及对耕地等自然资源和历史文化遗产保护、防灾减灾等的具体安排……”的内容有很大差距，深度不够、难以实施。

笔者认为，要使乡村土地利用规划与宅基地取得制度密切结合，发挥其在宅基地增量管控中应当起到的作用，应当做到以下几点。首先，应当考虑将来城镇发展规划；其次，应当综合考察土地的区位、肥沃程度、历史使用情况及所处环境，结合用地需求，估计城镇发展规模，确定农村居住区域的规模、位址和边界，一般来说，农村居住区域应当在避开城镇发展、以避免二次迁移的情况下接近城镇；最后，居住区域内部的住宅用地范围的确定，应当给公益设施留下必要的空间。

四、城乡规划视角下农村宅基地使用的展望

为充分释放宅基地的利用潜力，如前文所述在落实增量管控之余，还应推行存量调整。大规模的存量调整有赖于大规模的宅基地整理，但是，当今农村基层群众自治的政策安排，将给该类计划的实施带来不小的障碍。“自治”意味着财权、治权的相对自主。而财权的自主，一方面指代集体财产自主管理，另一方面则意味着相关费用独立负担。如今如农村集体的财政如项并不多样，普遍依靠的承包发包所得甚为有限，这些收入在供给集体日常开支后，余项往往以现金的形式平均散予集体成员作为福利，很难承担起诸如宅基地整理的大型公益项目的开展。故而，宅基地整理主要需依靠县级以上政府主持开展。而在我国土地公有双轨并行的背景下，为方便作为国家代表的地方政府对这些土地的支配，以征收的形式转集体所有为国有难以避免，此时，整理后的土地则有非为农用之虞。农村宅基地整理往往与城镇扩张同步发生或针密切相关，上述现象之间存在着较为紧密的联系。

土地公有双轨并行与与之相适应的农村基层自治，突出了城乡利益的矛盾，已在一定程度上偏离了制度设计之初衷，对现行多数项目的开展造成了阻碍。笔者认为，集体土地的国有化将是趋势，在此基础上明确农用地、二三产业用地之区别，将助益于宅基地存量调整的开展。

参考文献：

篇6

在新一轮乡镇土地利用总体规划修编时，要把确保耕地总量基本稳定、基本农田面积不减少作为规划修编的前提。严格控制非农建设占用耕地，对于经批准占用耕地的非农建设也要压缩其建设用地规模，并且与开发复垦挂钩，实行“占一补一”原则。

2 严格控制非农建设用地扩张

目前，农村居民点建设普遍缺乏规划，布局杂乱松散，要逐渐对村庄进行规划治理，规划期内各村均不能再扩展居民点用地。要充分利用村内闲散地和旧宅基地，消灭空心村，挖掘内部潜力，提高居民点的集中利用程度，鼓励农民建楼房，充分利用低丘缓坡和四荒地，尽量不占或少占耕地。积极推进农村建设用地布局调整，逐步撤并小型村、整理空心村、缩减自然村、搬迁偏远村，进一步优化村庄布局。要加强农村环境建设，农村环境治理涉及大量的宅基地、基础设施用地、公益服务设施用地等，要充分挖掘现有的土地潜力，合理规划。

3 加强土地开发整理专项规划编制

土地利用要以保护和改善生态环境、防止水土流失、土地荒漠化、次生盐渍化为前提，要因地制宜。在一定耕地数量的基础上，通过耕地质量和生态环境的不断改善，逐步提高耕地产出能力，这才是完整意义上的耕地保护。土地开发整理要本着确保耕地占补平衡条件下，增加有效耕地面积，提高耕地质量，并正确处理好开发整理与生态环境保护的关系。

篇7

中图分类号：F26文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0045-02

一、村发展规划概述

1.村发展规划的概念。村发展规划是将村庄建设规划与农村产业发展相结合的村域规划。传统产业规划缺少具体的空间形态分析，而传统村庄规划缺乏对农村产业发展的指导意义，村发展规划将两者有机结合颠覆传统村庄规划编制方法理念，是城乡统筹下村庄规划编制的技术革新。

2.村发展规划的特点。（1）因地制宜。村发展规划结合自然生态资源、文化资源、生产资源为农村发展方向进行策划与指导，能够结合村庄特点因地制宜，具有较强的针对性与实用性。（2）拓展用地空间。村发展规划通过技术创新，打破传统规划方法，结合土地利用规划，在规划技术上拓展建设用地、农业用地、未利用地等用地分析方法。

3.村发展规划与传统村庄规划的比较分析。一是村庄规划按照深度不同分为村庄布局规划、村庄总体规划、村庄建设规划、村庄整治规划，作为规划许可依据的村庄规划主要指村庄建设规划，村庄规模较小的村庄一般一次性做建设规划编制，而不编制村庄总体规划，村发展规划包括了村庄总体规划和村庄建设规划的内容；二是传统村庄规划主要研究对象是村庄建设用地，而村发展规划的研究对象包括了村庄建设用地和农用地等非建设用地；三是技术标准不同，传统乡村规划技术标准中居住用地较大，公共服务设施用地和产业用地严重不足，不能适应村庄发展要求；村发展规划的公共服务设施用地和产业发展用地适应村庄发展要求。

4.编制村发展规划的意义。编制村发展规划首先能够解决用地发展空间的难题，为农民增收指明方向，从一产、二产、三产上分类进行用地分析与空间布局，调整农村产业结构，村发展规划通过对居住用地、公共设施用地、产业用地进行分析，如何挖掘用地潜力，既保护耕地不被占用，又丰富农村产业内容，促进农村发展和农民增收；其次能够在不占用耕地的条件下促进城乡统筹，村庄规划如何适应城乡规划法的要求，在技术上进一步创新编制方法；而且还能够解决农村产业无序布局引起的社会矛盾，规范农村产业布局规划管理，规范了农村产业发展的用地开发与利用，制止违法建设现象，化解农村矛盾并维护农村社会稳定。

二、村发展规划编制的法律地位分析

1.与《城乡规划法》的立法原则一致。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年6月颁布，并于2009年1月开始实施。新的城乡规划法无论从立法原则以及具体法律规定都体现了城乡统筹的精神。现行村庄规划的编制方法与技术标准是在计划经济背景下的产物，无法适应社会主义市场经济的要求，而且与城市规划的技术标准有很大的区别，如居住用地标准过大，公共服务设施与基础设施用地标准过低等等，导致城乡二元结构无法打破。由此可见，现行村庄规划无法适应新的城乡规划法的要求，需要进一步进行技术创新。村发展规划正是城乡规划法背景下重大的技术突破与尝试，充分体现了城乡统筹的精神，是对《城乡规划法》的最大尊重。

2.符合各地地方法规、政府规章的要求。新《城乡规划法》颁布后，各地方政府多通过地方法规或地方政府规章等形式出台相关实施细则，对城乡统筹、一体化发展问题进行了规定，如，浙江省委、省政府联合印发的《浙江省统筹城乡发展推进城乡一体化纲要》提出编制县市域总体规划，要求按照城乡全覆盖原则进行规划编制，并通过县市域总体规划，解决城市规划与土地利用规划衔接的问题。村发展规划是村域全覆盖的规划，用地分析打破了传统村庄规划的技术方法，不仅对建设用地进行规划研究，同时结合土地利用规划研究农业用地与未开发用地，真正从技术上落实城市规划与土地利用规划两规衔接。

3.为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。村发展规划通过规划技术分析手段，突破农村发展障碍，为农村发展空间提供规划许可与规划服务的法律依据。农村发展有两大障碍，一是产业发展方向过于单一，制约农民增收，二是用地空间尤其是建设用地空间限制农村发展。在当前宏观调控的背景下，各地的土地资源非常有限，土地资源配置的重心多在中心城区和园区开发，而农村所获的建设用地指标即便是住宅用地指标都难以满足，更难以支撑产业发展空间。传统村庄规划没有结合农村产业发展进行规划，更对于建设用地之外的建设项目无法进行规划指导，如农家乐项目大多位于生态环境优美的非建设用地，由于没有规划引导，导致多数农家乐都是违法建筑。村发展规划拓展了农村产业发展空间，解决了农村发展空间的用地不足难题，为农村发展空间提供了规划许可与规划服务的法律依据。

三、村发展规划的用地分析

1.产业用地空间分析。一产用地主要包括农村合作社、养殖业用地等。将农村合作社用地纳入一产用地进行发展规划，便于结合农业用地流转，扩大规模化生产，提高生产效率。农村养殖业往往是自发式布局，没有规划引导，对村庄生活影响较大，对环境破坏较大，容易引起矛盾纠纷，影响社会稳定，将养殖业用地规划纳入一产用地规划，能够对养殖业的合理布局进行规划，减少养殖对农村生活环境的影响，同时在空间形态上引导循环生态产业发展。二产用地包括来料加工、农产品深加工、小商品生产用地等。二产用地按照传统理论属于工业用地，但是村庄往往没有大规模的工业生产建设用地指标，受到发展的制约，导致三合一用房的火灾安全事故频发。因此有必要对此类用地纳入村庄发展规划，提出村庄工业生产用地布局应在整个乡镇统一规划，用地指标在整个乡镇统一平衡。三产用地包括农产品贩销、生态旅游、文化旅游、休闲旅游、农家乐等服务业用地等。课题组提出将三产用地规划纳入村发展规划，充分重视了自然资源和文化资源作为生产力的重要作用，并且依据不同服务类型对于用地的不同要求，对三产用地提出了不同的规划要求，其中：农产品贩销不需要专门的市场用地，可以直接结合农产品生产现场进行贩销，只需要在农产品生产地配置少量的基础设施如沙石路径和农产品展销临时工棚等；生态旅游和休闲旅游用地需要结合原有自然条件，把村庄作为风景区或旅游区进行规划，即在规划的过程中需要结合景区规划或旅游区规划进行；农家乐服务用地规划可作为农业产业配套项目，进行农业观光园等规划。

2.居住用地、绿化用地和古民居用地分析。按照土地用途，可以将农村用地分为居住用地、绿化用地和古民居用地等，相应的，村发展规划可以配套进行居住用地、绿化用地和古民居用地分析与规划。居住用地规划中应着重考虑居住用地规模、房屋间距布局等因素，应本着因地制宜的原则，间距标准不能僵化套用技术规范标准，可根据房屋实际居住使用情况进行压缩，以满足消防和视觉安全距离为基本要求。绿化用地规划在传统的土地利用规划中属于建设用地范畴，与生产性生态用地剥离，不利于环境管理与生态建设。村发展规划概念下的绿化用地规划结合村庄原有生产性生态用地进行绿化用地配置，主要内容包括：一是村庄里的空地用菜园布局；二是结合果树、花卉苗木、茶园进行公园化建设，在果园、苗木园、茶园、菜园、竹林里配上沙石路径，局部配置健身器材、甚至石灯与竹凳。同时课题组提出生产性生态用地公园实质上就是弱化版的城市公园绿地，两者之间的区别在于城市公园绿地的服务对象更多，配套设施更丰富，多了地下排水设施、公厕、路灯、小卖部等设施，而村庄绿地只要有少量的沙石路径和休息凳子就能基本满足农村生活要求。农村传统古民居较多，古民居保护是文物保护部门和规划管理部门的最大难题之一。实践中，村民处于资金、房屋使用以及维修工序等因素，不愿意维护原有古民居，镇乡村干部由于建设用地指标等因素，对维护古民居也没有积极性，直接导致农村中古民居保护工作矛盾突出。鉴于文物保护法提出属于文保点的古民居项目不占用建设用地指标，课题组提出村发展规划中应包含古民居用地规划内容，通过合理利用古民居，促进农村文化旅游的发展，同时对古民居的保护起到良好的作用。

四、村发展规划编制原则、范围、依据

1.编制原则。村发展规划应在村庄建设规划的基础上，结合村经济社会发展规划及其他各类专项规划，根据村所处的空间环境、村庄规模、资源条件、历史传统、地形地貌和产业特色等采取不同的引导发展策略，制定村发展规划，以此拓展农村社会经济发展空间，指导新农村建设各项工作。村发展规划编制应当以科学发展观为指导，以创业富民、创新强省为准绳，坚持以人为本、生态优先、集约发展、因地制宜的原则进行规划编制，促进经济社会全面协调发展，建设资源节约型和生态友好型新农村。

篇8

农村建设用地整理是针对农村建设用地利用不合理、不充分的现象，采用政治、经济、法律、技术等手段，对原有的土地利用方式、土地利用强度及土地权属进行调整，以实现充分、合理、有序利用土地的动态过程。开展农村建设用地整理可以进一步强化农村建设用地的规划与管理，推进农村建设用地节约集约利用，缓解建设用地供需矛盾，改善农村居民的生产和生活条件，推进社会主义新农村建设。

1 研究区用地现状分析

2006年末，东古村研究区面积68.9134hm2，其中居民点38.0534hm2，工矿厂房4.6378hm2，坑塘水面2.4104hm2，农村道路8.1133hm2，沟渠1.9468hm2，空闲地13.7517hm2。

2 研究区土地利用存在的问题

2.1 居民点分散

研究区居民点平均密度少于10户/hm2，这种结构松散的居民点布局体系，导致公共基础配套设施难以健全，村庄功能不完善。

表1 研究区居民点平均密度表

2.2 人均农村建设用地较高

根据《村镇规划标准》（GB50188-93），农村人均居民点用地的上限为150m2/人，而东古村人均农村居民点用地177.32m2/人，高于国家规定上限标准，造成农村建设用地的闲置和浪费，阻碍农村经济社会健康发展。

表2 研究区农村人均居住面积表

2.3 容积率低

研究区内居民点以独户房为主，且房前有庭、屋后有院。在644户居民中，随机抽取10户进行房屋容积率研究。在抽取的住户中，建筑面积比重（房屋面积/庭院面积）最大值为58.82%，最小值为15.91%，平均比重为28.62%，整体上呈现出土地粗放利用的状态，客观上造成了土地资源的浪费。

3 研究区农村建设用地潜力分析

3.1 分析方法

方法一：

方案I：按照国家规定的人均农村居民点用地最高限指标150m2/人计算，东古村可整理出农村居民点用地38.05（hm2）-0.015（hm2/人）×2146（人）=5.86（hm2）。

方案II：据比较分析，农村人均100m2的农村居民点用地即可满足农民生活及生产需求，若按该标准计算，则东古村可整理出农村居民点用地16.5934hm2。

方法二：

通过对一定时期内农业人口的增长趋势进行分析，计算得出规划目标年农业人口规模；根据国家相关规定，选取符合地方实际情况的人均用地标准，得出规划目标年农村居民点用地规模，进而得出规划期内可整理出的农村建设用地潜力及潜力系数。

公式：

St=B×Qt

分析测算：Qt=Qo×（1+r）t

ΔS=So-St

α=ΔS/So

式中：Qt―规划农村人口数（人）；Qo―现状农村人口数（人）；r―人口自然增长率；t―规划期（年）；B―规划人均用地（m2/人）；ΔS―潜力面积（hm2）；So―现状农村居民点面积（hm2）；St―规划农村居民点面积（hm2）；α―增加用地系数。

根据《村镇规划标准》（GB50188-93），结合研究区特点，选取130m2/人作为规划人均建设用地标准。

东古村现有农业人口2146人，人口自然增长率1.5‰。结合乡镇土地利用总体规划，至2020年末，规划期限为10年。

则：

Qt=Qo×（1+r）t=2146（人）×（1+0.0015）10=2178（人）

St=B×Qt=130（m2/人）×2178（人）=28.3193（hm2）

ΔS=So-St=38.0534（hm2）-28.3193（hm2）=9.7341（hm2）

α=ΔS/So=9.7341（hm2）/38.0534（hm2）×100%=25.58%

3.2 结论

从人均用地水平看，东古村人均居民点用地177.32 m2/人，按照《村镇规划标准》，均有一定潜力可供挖掘。但考虑到农民长期的生产和生活方式，在实施过程中，要针对地方特点，按照人均建设用地指标级别和允许调整幅度，制定不同的人均建设用地标准进行潜力计算。

参考研究区乡镇土地利用总体规划，通过对农村人口变化趋势的分析，得出至2020年，东古村农村建设用地理论可增加潜力9.7341hm2，增加系数为25.58%。

此外，研究区内存在较多的存量建设用地，土地利用强度及土地利用效率均有较大程度的提升空间。

4 开展农村建设用地整理的保障措施

4.1 行政措施

农村建设用地整理工作是一项政策性强、技术性复杂的工作。为保障该项工作的顺利实施，各级政府要成立工作领导小组，并在工作领导小组的领导下，成立由国土部门牵头的规划工程领导小组和规划技术小组，负责统筹规划的实施及解决规划、设计以及实施管理中的技术问题。

4.2 经济措施

（1）加强农村建设用地整理专项资金的收缴，保障农村建设用地整理工作实施过程中资金及时到位。

（2）循序渐进，根据经费情况，先易后难安排项目。

（3）加强资金使用管理力度。

4.3 技术措施

（1）进一步加强信息基础设施建设力度，加快推进规划信息系统的应用，逐步建立挂钩规划项目库，提高规划管理水平；

（2）将GIS应用于土地利用活动中，通过定期实地检查，运用动态监测技术，监督实施；

（3）将现代工程、生物技术应用于建设用地整理过程中，提高复垦耕地质量，改善农业生产条件，并通过规模经营提高土地收益水平。

参考文献：

[1]张占录.土地整理潜力分析基本理论与方法[J].夏各庄镇土地整理潜力分析报告,2007,2：20-24.

[2]陈如坚.如何挖掘现有农村建设用地的利用潜力[J].农村宅基地整理结合迁村并点工作政策研究,2006,11：1-2.

篇9

Abstract: the current our country is in the process of urbanization in key stage of development. With the rural population uninterrupted up to the town, the rural residential sites should declined, but the rapid growth of the urban construction land, and didn't bring the rural construction land corresponding decrease, the emergence of a town village construction land full growth situation, to make the land resources, the contradiction between supply and demand is very outstanding. According to this phenomenon, this paper mainly in rural and urban construction land use planning, and puts forward the improvement measures.

Keywords: urban and rural construction; Land use planning; The present situation; Problem; countermeasures

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

一、城乡建设用地现状

1990至2009年，我国城镇化水平从26.4%上升至46.6％，年均增长速度为1.06%。城镇人口数量由3.04亿增长至6.22亿，增加了1倍，平均每年约有1000万以上的农村人口进入城市；城镇建设用地面积由1990年底的291万公顷增加至2009年底的827万公顷，增加了2.8倍多，并仍在以14.74-20.16万公顷的年均增长速度不断增加。随着中央政府城镇化战略进一步的实施和推进，城镇建设用地必然将不断增加。

同时，随着近年来城乡建设的不断发展，作为国家战略安全重要组成部分的耕地资源不断减少，粮食安全问题也越来越突出。耕地资源的紧缺已对我国经济社会的持续发展构成了严重威胁。尽管中央政府早把耕地资源保护制定为基本国策，但我国的快速城镇化对土地的大量需求，以及耕地总量逐年递减、耕地红线的一次次失守。城镇化被认为是导致建设用地不断增加、耕地不断减少的直接原因，城镇化发展与耕地保护的矛盾尖锐。

二、城乡建设用地问题分析

城镇化的地理学科释义：这是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程，是农业用地向城镇用地转变的过程。即随着村庄人口向城镇集中转化为城镇人口，其村庄建设用地也应相应转化为城镇建设用地。依据我国城乡规划建设用地标准，按照国家规定的人均村庄建设用地标准最高限指标150m2、人均城镇建设用地标准100m2来计算，一个农民进入城镇后，城乡建设用地总量即可节约出50m2。所以随着我国城镇化水平的不断提高，村庄人口总量不断减少，村庄建设用地也应该相应下降，同时城镇和村庄建设用地的总量变化也应呈现下降趋势。也就是说，合理的城镇化过程是节约土地的过程，其有助于农村建设用地转化和促进城乡建设用地集约利用。从这个角度来看，城镇化与耕地保护之间的矛盾本不该发生。

从本质上说，只有当农业人口从职业、身份等方面彻底地转变为城镇人口，城镇化才算完成。但是长期以来城乡二元结构下“只允许农民进城就业，却不为农民定居提供正常条件”错误的城镇化模式，导致人口城镇化进程未能与土地城镇化进程相协调，导致“准城镇化”的人口在城市与农村两边占地。造成了近年来，随着城镇化的发展，虽然农业人口数量不断减少，但村庄建设用地总量不仅没有同步减少，反而增长明显的状况。

存在此类问题的主要原因有以下几个方面：一是农村建设用地管理还不够到位。就集体建设用地使用权流转和流向管理而言，使用权流转是不可阻挡的社会现实，随着，《物权法》的颁布实施，农村集体建设用地使用权以作为农民用地物权受到法律保护，并且允许继承、转让、抵押等依法流转。需要指出的是，农村集体建设用地使用权流转和流向还没有可操作的具体规定，社会监管体系还不完善，管理还不到位；二是农村集体建设用地规划严重滞后。有些乡（镇）农村建设用地规划已经二十多年没有修编，原有规划还是计划经济条件下的产物，过时的规划已远远不能适应市场经济条件下的农村发展，更谈不上优化城乡用地结构和布局；三是对农村建设用地管理不严格、监管不力。用地不规范、违背规划用地现象时有发

生。缺乏横向监管体系，执法监督还不到位。

三、城乡建设用地规划管理对策措施

针对城镇村建设用地普遍增长的突出问题，国土资源管理部门应以土地利用总体规划修编为契机，进一步优化城乡用地结构和布局，用最严格措施控制和规范农村建设用地是关键。

严格规范管理农村建设用地，首先要控制农村建设用地总量。通过对农村建设用地总量的严格控制，实现城乡用地结构的合理分配。解决农村建设用地比重过大问题，第一要从严控制农村建设用地流转和流向入手，鼓励农村集体经济组织之间、农民之间合理流转。坚决禁止非农人员和非农单位到农村买农民宅基地或以租代征圈占集体土地。第二要防止人口从城镇向农村倒流。只要控制好农村建设用地流转和流向，才能逐步实现城乡用地结构的动态优化。占农村建设用地绝大多数的是农村居民点用地，要解决农村建设用地规模过大和布局不合理问题，还要从规划入手来控制和调节农村居民点用地规模和布局。

以吉林省伊通满族自治县为例，根据《伊通满族自治县土地利用总体规划（2006―2020年）》修编前期调查工作统计，伊通满族自治县农村居民点用地占全县建设用地总量的70.6%。通过对典型农村居民点内部用地结构的实测调查分析：宅基地、道路、公共设施、工商用地、闲置土地、耕地分别占农村居民点面积的29.1%、12.7%、1.5%、0.3%、6.2%、50.2%。农村居民点人均用地高达320.64，超过国家规定标准220.64。居民点内部建设用地仅占居民点总面积的43.5%。农村居民点土地利用存在宅基地超标、一户多宅、存量土地过大、闲置和低效用地、重外延扩张轻内涵挖潜等诸多问题。这些问题的存在，既有历史的原因也有现实存在的问题。历史原因是东北地区历史以来地旷人稀，有圈大院的条件和习惯，上世纪90年代以前法律、制度不健全，管理不严格等造成历史遗留用地现状；现实存在的问题就是规划滞后、管理不严、监管不力的问题。

解决这些问题不是一蹴而就的事，但我们必须以新农村建设和我省“千村示范、万村整治”为契机，抓住土地利用总体规划修编和城乡建设用地规划修编的有利时机，做好优化城乡用地结构和布局的战略规划。农村建设用地规划要立足现实、放眼长远，从用地结构和空间管制入手，突出前瞻性和可操作性。当前国家提出农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的政策，恰逢其时，是解决城乡建设用地协调发展的重要手段。要解决好城乡建设用地协调发展的问题，不应仅限于城乡建设用地挂钩，还要进一步拓展农村建设用地内部增减挂钩层面。鼓励建设的村庄要根据社会发展实际和建设用地增减挂钩规模留好建设发展空间；限制建设的村庄，只允许利用原有宅基地、村内存量建设用地进行建设，不允许限制建设村庄向外扩展；禁止建设的小村庄和零星居民点，不允许任何形式的建设行为，只允许异地迁建。通过制度创新，规范和引导农民进一步提高宅基地利用率，鼓励农民建楼房或利用原有宅基地扩建；鼓励农民购买农村（在鼓励建设和限制建设村庄）二手房；鼓励农民充分利用存量建设用地进行住宅建设。通过规划，逐步实现小村庄和零星居民点向中心村庄迁移，使农村建设用地逐步实现节约集约利用的良好局面。

要实现上述目标，就要实行机制创新、制度创新，进一步规范农村建设用地管理和监管。农村建设用地管理绝不是单纯某一部门的事，需要各级人民政府和各相关职能部门协调配合管理，鼓励农村集体经济组织自我约束运行。建立健全管理协调机制、服务职能、共同责任和监管体系，实行目标管理责任制。现行体制和机制解决了管理无序的问题，但还不能实现真正意义上的相互协调和有效监管。横向监管体系的缺位，是用地管理不规范、执法不严的主要根源。

总之，进一步推进城乡建设用地规划管理，加强制度创新，促进行业监管，势在必行。也是我们当代国土人义不容辞的义务与责任。让我们抓住机遇、迎接挑战，扎实推进土地利用总体规划修编进程，为社会经济持续健康发展作出我们应有的贡献。

参考文献：

[1]2009年度江苏省城乡建设系统优秀城市规划项目评选解析报告[J]。江苏城市规划，2010，(1)。

篇10

1、城乡建设用地增减挂钩概念及政策

1.1 城乡建设用地增减挂钩概念

“城乡建设用地增减挂钩”是依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

1.2 城乡建设用地增减挂钩政策

根据《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号）、《关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知》（国土资发[2007]169号）、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的通知》（国土资发[2008]138号）、《广东省城镇建用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法》（粤国土资发[2006]247号）、《广东省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制指南》等文件精神，探讨城乡建设用地增减挂钩项目工作。

2、佛冈县概况

佛冈县位于广东省中部，珠江三角洲边缘，清远市西南角，地域范围是东经113°18′―113°47，北纬23°40′―24°07′，地处北江支流一级支流江的中上游，东北面与新丰县为界，东南与从化市接壤，西南毗邻清城区，北面与英德市相连，全县地域面积1293平方公里。

3、佛冈县农村建设用地整理潜力分析

3.1佛冈县农村居民点整理的理论潜力测算

2009年佛冈县农村居民点面积为55673.7亩，而根据佛冈县土地利用总体规划（2010-2020年），近期农村人口将减少至22.80万人。根据《村镇人均建设用地指标》（GB50188－93），选用120.1～150类Ⅴ级，规划人均建设用地指标为00.1～120平方米/人（可减0～15平方米），结合新一轮规划的核心思想――节约和集约用地、严格控制建设用地总规模和佛冈县的实际情况，确定本规划期间人均农村居民点面积按照110平方米控制，规划期间，佛冈县农村居民点用地规模控制为41040亩(22.8万×120平方米)，则规划期间农村居民点城乡挂钩理论潜力规模为：

农村居民点城乡挂钩的理论潜力规模 = 2009年农村居民点面积－规划期间农村居民用地控制规模 = 55670.25亩－41040亩=975.58亩。

3.2佛冈县农村居民点城乡挂钩的现实潜力测算

农村居民点城乡挂钩的理论潜力是指仅就居民点本身的条件，不考虑其它因素制约情况下的潜力。但实际上，农村居民点减少是一个复杂的系统工程，它的实施要取决于许多外部条件，如农村居民点减少一般受经济能力、生产条件、农民的传统观念及自然地理环境等诸多因素的制约，因此，农村居民点城乡挂钩的理论潜力在短期内不可能实现。

4、效益评价

4.1经济效益分析

按照佛冈县第一批呈现建设用地增减挂钩的实施情况来看，需要资金投入的主要有四个方面：规划设计、测量调查费用、拆旧区房屋拆迁补偿费用、拆旧区工程施工费用、安置区建设费用，这些大概是6万元/亩，而按佛冈县基准地价及现行市值估算，可出让的土地市值约为18万元/亩。

4.2社会效益

（1）通过规划的实施，农业集中连片，农村居民点集聚布局，有利于协调好农、林、水利、建设、环保等部门用地关系，保护好基本农田，并为土地用途管制打下了坚实的基础，促进土地资源的可持续利用。

（2）通过规划的实施，便于节约和集约用地，优化城乡用地结构和布局，有利于促进城乡统筹发展，逐步缩小城乡之间的差距。

（3）通过规划的实施，便于加强农户之间的联系，提高村民组织化程度，为发展乡村文化创造了条件，有利于提高农村的精神文明建设水平，构建“乡风文明”的社会主义新农村。

4.3生态效益

（1）通过规划的实施，将布局零散的居民点整理成农地，与周边大片农地连成一片，便于统筹安排农业生产，改善农作物生长环境，促进生态系统的稳定和土地生产力的提高，为建立现代农业奠定良好的生态基础。

（2）通过规划的实施，农田防护林将更成体系，村内道路两旁也将新建护路林，农田防护林、护路林的建设具有美化环境、保持水土、涵养水源的功能。

（3）通过规划的实施，安置区统一规划、集聚布局，便于集中治理环境污染，切实解决好农村住宅于畜禽圈舍混杂、水源污水、垃圾散放等问题，有利于改善农村环境卫生，创建“村容整洁”社会主义新农村。

5、结论和建议

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是加强农村建设用地整理，拓展城镇建设用地空间，推进社会主义新农村建设的有力措施。项目的实施有利于提高土地集约利用程度，促进土地资源可持续利用，能够有效缓解用地供需矛盾，有利于改善农村居民居住条件和生态环境质量，推进社会主义新农村建设步伐，具有明显的社会、经济和生态效益。

参考文献：

篇11

Abstract: soil and water conservation planning is the guiding file harness of soil and water loss, only the optimization, scientific, reasonable, can make the control of soil erosion has remarkable ecological, economic and social benefits. This paper discusses the main contents and principles of soil and water conservation planning of new rural construction, for your reference.

Keywords: soil and water conservation planning in new rural construction

中图分类号： S157文献标识码：A文章编号：

1 前言

水土保持是合理利用和有效保护水土资源的基础性工作，在维护防洪安全、生态安全、饮水安全和山丘区粮食安全等方面具有重要作用。当前，我国经济社会平稳发展，正在推进生态文明和社会主义新农村建设，加快经济结构战略性调整，实施区域协调发展战略，加强政府的社会管理和公共服务能力。在新形势下，水土保持必须服务于国家经济社会发展大局，实现新跨越、新发展。水土保持规划是水土流失治理工作的指导性文件，只有优化、科学、合理地制定，才能使水土流失治理工作带来显著的生态效益、经济效益和社会效益。

2 新农村建设水土保持规划的主要内容

水土保持规划主要包括生态用地规划、生产用地规划、生活用地(居住环境)规划。

2．1 生态用地规划

生态用地是村庄土地利用的重要组成部分，也是新农村的生态屏障。生态用地规划主要包括以下3个方面。

(1)封禁治理和管护措施规划。封禁治理主要内容包括：一是实行封山禁牧，明确放牧形式，改自由散牧为圈养或轮封轮牧；二是陡坡耕地退耕规划；三是疏林地封山育林和抚育管理规划；四是草产业发展规划；五是建立规章制度，明确管护责任和要求；六是设置封禁标志和围栏；七是管护人员和经费规划。

(2)营造水保林规划。实施林草措施是水土保持的重要手段，生态用地规划中的水土保持林草栽植规划内容包括：确定哪些地方需要进行疏林补植，哪些地方需要营造成片的水保林；选择主要树种及造林整地方式，营造乔木林、灌木林或乔灌混交林；遵循适地适树原则，尽量选择优良乡土树种。

(3)种草规划。随着生产条件的改善和主导产业的发展，农村土地利用结构逐渐调整，粮食生产正向着集约化方向发展，在地多人少的地区可以适当发展牧草产业。搞好水土保持种草规划，首先要确定种草地块、面积、品种等；其次如果按照商品生产要求进行草场规划，则既要考虑机械化管理和科学化经营又要考虑机械行走、运输等道路的水土流失治理。

2．2 生产用地规划

生产用地规划是新农村的生产保障。陕西省山区生产用地中有相当一部分是坡耕地，坡耕地又是水土流失的主要源区，因此建设新农村必须要搞好生产用地的水土保持规划，主要包括以下内容。

(1)基本农田规划。基本农田规划既是农民的基本口粮田、主要粮食生产用地规划，又是主要水土保持措施规划，主要包括修建水平梯田、沟台坝地、小块水地、排洪渠系等。在保持水土的前提下，基本农田应建在缓坡、近村和靠近水源的地块，充分考虑机械耕作、运输、灌溉和农作物管理的便利性。

(2)经济林规划。对经济林建设进行规划有利于新农村主导产业发展，也有利于控制水土流失。经济林水土保持规划的重点在于确定经济林的位置、面积，选择造林整地方式，如修建水平梯田、挖鱼鳞坑等。同时，还要考虑幼林期地表覆盖和抚育管理的水土保持要求，以防止暴雨冲刷造成水土流失等。

(3)生产道路规划。在黄土高原地区，山区生产道路通常没有植被覆盖，导致水土流失严重。生产道路水土保持规划中应明确控制水土流失的要求和采取的主要措施，如对道路的坡度要求，设置排水沟渠、道路绿化带、路面防冲刷措施等。

2．3 生活用地(人居环境)规划

改善人居环境是新农村建设的基本要求。作为新农村建设规划的重要内容，制定生活用地(人居环境)规划的目的是不断提高人民生活水平、防止水土流失，主要包括以下内容。

(1)居住区绿化。村民居住区是体现新农村建设成果的主要场所，社会主义新农村不仅要有先进舒适的居民建筑、方便适用的公共设施，而且要有优美和谐的居住环境。搞好居住区绿化不仅可以美化环境、净化空气、防风遮阳，而且可以防止因暴雨、洪水等造成的水土流失。居住区水土保持的主要措施有栽植树木和草灌植被、道路硬化以及修建排洪沟渠、污水处理设施等。

(2)农村公共场所水土保持措施。农村学校、商店、影剧院、会场、庙宇等公共场所是村民学习、休闲、娱乐、集中的地方，建设时应在考虑其功能性、确保安全的同时合理规划水土保持措施，包括周边绿化、硬化措施和防洪、排水、蓄水工程等。

(3)乡村道路水土保持措施。乡村道路是农村生产、生活、运输的重要设施，除由国家投入一定建设费用外，主要是由地方政府和乡村经济组织出资修建的。由于经济的原因，在修建时一般只考虑道路的通行功能，忽视了行道植被建设，容易造成水土流失。因此，在乡村道路规划时要加强水土保持措施建设，选择合适的路面坡度，建设路面防冲措施、路边排水沟，进行路旁绿化等。

4 新农村建设水土保持规划的原则

新农村建设水土保持规划须经过统筹安排、系统考虑，在具体规划中坚持以下几个原则：

(1)因地制宜，科学指导。山区农村地形地貌和自然条件差异较大，在制定新农村建设水土保持规划时必须充分考虑当地的自然环境特点，尊重自然规律和经济规律，做到因地制宜、科学规划，充分考虑规划实施的合理性和可行性。

(2)统一规划，合理用地。合理利用土地、充分考虑土地在新农村建设中的作用与定位是水土保持规划的前提和核心。新农村建设生产用地水土保持规划应充分考虑近期建设和长

远发展的关系，做到节约用地、集约经营、合理利用土地资源。例如，在山地、丘陵沟壑地区的散居农户可以根据地形地貌集中建设住宅区，尽量不占或少占用农用地；进行生态移民，如果做不到一次规划到位，那么移民安置地在近期还要作为生产用地进行规划治理。

(3)有利生产，方便生活。水土保持规划要为新农村建设的生产、生活服务，必须遵循有利生产、方便生活的原则，在控制水土流失的前提下，要以改善农业生产条件、实现农业生产高产稳产、提高农业综合生产能力、发展农村经济为目标。

(4)典型示范，以点带面。因山区地形地貌复杂、经济社会发展水平差异较大，规划时要充分考虑群众的经济承受能力、交通条件和生活习惯，建议在不同类型区先搞一些典型示范规划和实施样板，得到大家认可后再大范围推广。

篇12

关键词 人口资源环境；土地资源；合理利用

【作者简介】王朝华，北京市社会科学院经济所副研究员，博士，研究方向：区域经济、农业经济。

随着经济社会的发展和人口的持续增长，北京土地的供求关系日趋紧张。尽管土地资源稀缺，但是北京依然存在用地浪费、建设用地结构不合理、存量用地利用难度大、土地资源集约利用水平和用地效益低下等问题。

在北京人口资源环境问题日益突出的情况下，影响城镇土地利用的因素更为复杂，因此，必须以发展的眼光和开放的心态对待人口资源环境协调发展过程中的土地资源利用问题，在此基础上制定合理的城镇土地利用策略，充分发挥土地资源的杠杆作用，利用土地在各种经济活动中的载体功能和对其他要素资源的瓶颈制约作用，通过土地供应和土地集约利用的传导机制，推动北京人口资源环境的协调发展。

一、制约北京人口资源环境协调发展的土地利用问题

1.由于制度所限，农村集体建设用地无法实现市场价值，利用效率不高。20世纪90年代，北京部分区县广泛存在工业大院和工业园区用地，这些都属于农村集体建设用地。随着乡镇企业的衰落，这些集体建设用地开始大量闲置。随着越来越多的农民进入城镇生活，他们在农村拥有的宅基地和房屋仍然保留，宅基地大量闲置，这已经成为目前北京农村集体建设用地占比最大的一部分。

随着建设用地的紧张，农村集体建设用地本应在北京人口资源环境协调发展中发挥应有的作用，但由于制度所限，面临制度障碍。现行土地制度限制农村集体建设用地进入市场，导致“小产权房”大量出现。据统计，北京“小产权房”占市场总量的20%， 2012年9月清理出自2008年以来在建在售的79个小产权房项目，均分布在远郊区县，其中昌平区最多，有28个，其次是房山区，有22个。现行土地制度的不合理、不公平，无疑是“小产权房”屡禁不止的重要制度根源。

2.农村居民点用地占比较大，建设用地总体结构有待进一步调整优化。截至目前，北京共有农村居民点1.3万个，面积约1032平方公里，约占集体建设用地总面积（1510 平方公里） 的70.4%。宅基地约140多万户，占地约780平方公里。从全市建设用地结构来看，建设用地集约利用程度较高的城镇用地所占比例较小，宅基地指标紧张与空置现象并存。一方面，越来越多的农村人口进入城镇生活，导致郊区县的农村住宅大量空置。目前北京农村住宅简易，多数附带院落，空间利用率低，浪费严重。另一方面，农村适龄需要建房的人口不断增加，宅基地指标非常紧张。

3.农村集体土地难以盘活，发展空间狭小。在北京人口资源环境协调发展的趋势下，农村经济社会结构面临转型。但是，农村居民点内部用地结构没有适时调整，虽然多数村庄都有二、三产业用地，由于地块普遍碎小，产业档次不高，拓宽产业发展空间的呼声在基层特别强烈。尽管提出通过置换方式盘活农村集体建设用地，但由于现有制度的限制，成功的实践尚不多见。随着经济发展方式的转变，农村土地资源和生产要素需要不断重组。按照各区县编制的村庄体系规划，未来北京市3954个行政村随着城镇化进程的推进，只保留2075个，但从具体实践看，除城乡结合部改造撤销了一些村庄外，北京市村庄格局几乎没有发生变化，因此，如何消除规划不再保留的村庄，真正使规划落到实处，需要探索切实可行的途径。

4.没有建立规划执行的约束机制，违规已经成为常态。鉴于北京市建设用地指标紧张，原定2005 年出台的《北京市土地利用总体规划（2006～2020） 》在2009 年5 月才出台， 仅仅4年，2013年又面临再次修编，说明现有《规划》的执行意义已经不存在。事实上，相对于规划的制定，规划的执行更加重要。北京十八里庄、高碑店之前规划的是绿地，但是现在都不是绿地。绿化隔离带被侵占，原本规划为绿地实际却建成商品房，这种现象时有发生。从规划来讲，有很多地方应该拆除，集体建设用地合法审批较少，由于制度限制过多，违规已成为常态，以至于出现“规划规划，墙上挂挂”。由于城市经营理念的实践出现较大偏差，商业化的土地开发利用行为严重冲击了城镇规划，对城镇土地占用失去了有效控制，许多城镇土地利用规划指标提前用完，城镇规划方案随意改动，城镇规划的权威性和严肃性受到挑战。

二、实现北京土地资源合理利用的对策建议

1.开展集体建设用地集约利用工作，实现城乡土地资源合理衔接。在北京人口资源环境协调发展的大背景下，土地市场已经成为要素市场中不可或缺的重要组成部分，两大要素市场的对接集中在了城乡土地市场的有效对接方面。虽然土地制度作为国家稳定的基石不许动摇，但是，北京市可以在城乡土地制度之间寻找合理的结合点，进行适度的制度创新。城市和农村建设用地在功能定位和利用方面存在很大的共性和互补性，必将在北京人口资源环境协调发展中承担共同的任务。

为了提高北京农村集体建设用地利用效率，可以把原先闲置、浪费的集体建设用地腾退出来，用作城区产业转移和功能疏解的建设用地，这样就增加了建设用地的有效供给，在不突破城乡建设用地指标总量的前提下，成为最实际和最有效的选择。在土地资源有限的条件下，没有其他更好的选择。通过体制机制创新，允许农村集体建设用地根据市场规律，充分融入北京城市建设中去，实现农村集体建设用地的高效集约利用，从而在北京人口资源环境协调发展过程中发挥关键性的作用，已经成为未来北京实现城市发展目标的重要突破口。

虽然北京宅基地指标紧张与空置现象并存，但是，由于宅基地涉及农民基本居住权利，要谨慎开展宅基地集约利用工作，可在近期内先探索宅基地集约利用和自愿有偿退出机制，在适当区域开展试点。在村民自愿前提下，进行宅基地集约利用，减少宅基地空置，将节约出来的宅基地用来集中开发建设。在试点成熟的基础上，积极建立宅基地股权化的退出机制，从制度上解决宅基地空置与指标紧张并存的困境。远期来看，可以将农村宅基地审批与宅基地集约利用、村庄合并、农民住房保障等问题统一纳入城乡住房保障系统，既能缓解城乡建设用地紧张的局面，又能实现土地的有效利用。

在北京城乡结合部地区，要充分挖掘“两公用地”的潜力，使“两公用地”在优先服务本村居民的前提下，同时承担城乡公共服务功能，例如公共文化设施、体育健身设施、养老院、学校、医院等，缓解公共服务用地的不足。

2.尽快制定北京农村集体建设用地规划，建立规划执行的硬约束机制，提高规划的有效性。为了实现北京人口资源环境协调发展和农村集体土地资源集约利用，应该尽快制定《北京市农村集体建设用地利用规划》，对北京范围内集体建设用地的集约利用和未来发展做出规划和部署，目的在于让农村集体土地在符合农村现有基本经济制度的前提下，与城市建设和功能规划相衔接，承接部分新建城市项目，疏解部分城市功能，与周边高端产业功能配套。规划应由市主管领导牵头，组成编制委员会，确保规划制定既符合城市功能发展，又有利于发挥土地资源的杠杆作用。

相对于规划的制定，规划的实施在一定程度上比规划的制定更为重要。制定了合理的规划，并不意味着规划工作的完成，而保证规划的有效实施才是土地资源合理配置的关键。因此，北京要保证规划的稳定性，杜绝随意更改规划的现象，建立规划执行的硬约束机制，提高规划的有效性。要加强动态信息管理，对规划实施进行全程监控，及时反馈和协调，尤其对规划不能执行的原因要加以分析，为规划的修编提供依据。

为了及时发现并改进土地利用过程中的问题，避免造成土地的浪费和低效，还需加强土地使用过程中的管理。北京土地规划和城市规划需要在城市建设中先行，而且需要有效执行。在北京整个土地利用的制度框架中，土地利用总体规划的地位应该在其他具体经营和管理的部门之上，能够对其他部门违反规划的行为进行有效的监督和约束。

3. 扩大在城乡结合部地区利用集体土地建设公租房的试点。北京市每年数百万的外来人口，大都集聚在城乡结合部地区，房屋租赁市场需求旺盛。2011年，国家批准在北京、上海两地开展利用集体建设用地建设公租房试点后，上海迅速在8个区22个村推进，远比北京试点范围广、力度大。加大在集体建设用地上建设公租房试点的力度，能满足大量外来人口的居住需要，缓解保障性住房的不足，使集体土地不仅承担城市公共服务的功能，获得长期稳定的土地收益，还可缓解建设用地指标的紧张，也可引导一部分城市人口进驻公租房，不仅缓解城区人口压力，同时也缓解市区建设用地紧张的状况。北京要在唐家岭试点的基础上，将更多村庄的集体建设用地纳入试点范围，在试点基础上，总结经验，使利用农村集体建设用地建设公租房的政策制度化。

4.建立农村居民点用地减少与城镇建设用地增加的互动机制。统筹北京市农村居民点建设用地，将城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，在土地利用总体规划确定的规划用途分区基础上，按照土地集约节约利用要求，对一定规划用途分区内的农村居民点和农村工矿废弃地进行整理复垦，通过合理规划布局，相应增加一定数量的城镇建设用地。实行农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩，要合理规划，优化配置，尊重农民意愿，维护农村集体和农民的合法土地权益。在政府主导下，边试验边总结，协调推进，实现集体建设用地和城镇建设用地全面统筹、统一调控和统一监管。

将北京城镇建设用地规模增加建立在农村村庄用地减少的基础上，这样既适应了人口资源环境发展对北京城镇土地规模增加的需求，也符合国家宏观调控对建设用地尤其是城乡建设用地规模控制的要求。随着北京农村居民点的集聚，如果农村居民点用地能够得到及时腾退，虽然城市建设会占用一定数量的农业用地，但是由于人均居民点用地面积趋于减少，因此，可以有效地避免农业用地的减少。

篇13

第三条市土地行政主管部门负责本市农村村民住宅建设用地管理工作和本规定的组织实施。

区土地行政主管部门根据本规定具体负责辖区内的农村村民住宅建设用地管理工作。

建设、规划、公安等行政主管部门，应当按各自职责协同实施本规定。

第四条农村村民建设住宅，应当符合各级土地利用总体规划、各级城市规划和村庄规划。

第五条农村村民建设住宅，应当尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地，严格控制使用耕地。

占用耕地建设住宅的，应当按国家和省的有关规定补充耕地。

第六条市土地行政主管部门应当会同有关部门，根据全市年度农用地转用计划指标，编制各区农村村民住宅建设用地年度农用地转用计划指标，报市人民政府批准后实施。

没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不予批准新增建设用地。

第七条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，应当统一规划、统一建设农民公寓式住宅。

市人民政府根据土地利用总体规划和城市总体规划，以及人均居住面积标准和人口增长率等因素，制定并公布各村的人均居住面积和规划期内建设用地面积总量。

第八条在市土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外、镇土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，农村村民可以户为单位申请使用本集体经济组织所有的土地建设非公寓式住宅，有条件的村推广建设农民公寓式住宅。

农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行：平原地区80平方米以下；丘陵地区120平方米以下；山区150平方米以下。

前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

第九条具有本村常住农业户口的村民，可以申请使用农村村民住宅建设用地。但有下列情形之一的，不予批准：

（一）以村民委员会为单位建设公寓式住宅，签订建房协议的农村村民户人均居住面积超过市人民政府规定的所在农村集体经济组织人均居住面积的。

（二）以户为单位建设非公寓式住宅，农村村民户住宅建设用地面积超过农村村民住宅建设用地面积限额的。

（三）农村村民出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地的。

（四）不符合区、镇土地利用总体规划确定的土地用途的。

（五）占用农用地，超出当年农用地转用计划指标的。

（六）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十条申请建设农民公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）各申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）各申请人户内家庭成员现居住情况说明。

（四）村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议。

（五）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（六）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十一条申请建设非公寓式住宅建设用地应当提供下列资料：

（一）申请表。

（二）申请人户内家庭成员的户口、身份证明。

（三）经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况说明。

（四）经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（五）城市规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》。

第十二条建设农民公寓式住宅，以村民委员会为单位，按下列程序统一办理住宅建设用地手续：

（一）农村村民向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签定农村村民建房协议。

（二）村民委员会将各申请户现居住情况及农村村民建房协议送镇土地管理机构审查，报镇人民政府审核。

（三）经镇人民政府审核同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申请选址，取得选址意见书后，向区土地行政主管部门申请办理用地手续。

（四）区土地行政主管部门对用地申请进行审查并同意后，统一报送市土地行政主管部门进行建设用地预审，建设用地预审同意后，村民委员会向城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。

（五）村民委员会持《建设用地规划许可证》向市土地行政主管部门申请办理用地手续。

（六）建设用地经有批准权的人民政府批准后，由市土地行政主管部门向村民委员会核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

第十三条农村村民建设非公寓式住宅的，按下列规定办理用地手续：

（一）申请人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由镇土地管理机构对申请人现居住情况进行审查后，报镇人民政府审核。

（二）申请人依法向城市规划行政主管部门申请《建设用地规划许可证》。

（三）申请人持《建设用地规划许可证》向镇土地管理机构申请办理用地手续。

（四）镇土地管理机构逐级上报区、市土地行政主管部门办理用地审查报批手续，经市人民政府批准后，由市土地行政主管部门向申请人核发《农村村民住宅建设用地批准书》，并对审批结果予以公告。

前款第（四）项规定的用地审查、批准权，市人民政府及其土地行政主管部门可以委托区人民政府及其土地行政主管部门行使。

第十四条申请农村村民住宅建设用地，占用农用地或未利用地的，由村民委员会统一提出申请，区土地行政主管部门按照镇土地利用总体规划审查后，报市土地行政主管部门依法办理审批手续。

第十五条《农村村民住宅建设用地批准书》自批准之日起两年内有效。

逾期未报建又不申请延期的，《农村村民住宅建设用地批准书》自行失效。

第十六条禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

第十七条农村村民不按照批准的用途使用土地的，由市土地行政主管部门依法撤销《农村村民住宅建设用地批准书》。

第十八条农村村民应当在住宅建设竣工验收合格之日起30日内，申请办理房地产权登记。

第十九条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由市土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超出《农村村民住宅建设用地批准书》批准的用地面积，多占的土地以非法占用土地处理。

第二十条未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，区、镇人民政府、街道办事处、村民委员会应当及时制止，并报市土地行政主管部门依法处理。