土地规划的作用范文

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土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。土地的自然供给数量是固定的和无弹性的。因此，土地是一种稀缺资源。就城市土地而言，更是一种相对供不应求的短缺资源。随着社会经济的发展，各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供求关系，城市规划应运而生。城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。城市规划的主要任务最终要靠土地的规划与安排来实现，因而对土地价格的评估就显得尤为重要。

一、土地价格评估概述

1.1、城市土地价格的内涵

根据马克思的劳动价值理论，土地是一种自然生产，是自然存在的，不是人类所劳动的产物，没有凝聚人类的劳动力，因此土地是没有任何价值的，也没有由土地价值决定的价格。就如同很多商品一样，土地也受供求关系的影响，而且土地市场的供求关系一直处于不平衡状态。土地供给增长，需求不变，则土地价格下跌；土地供给减少，需求增加，则土地价格上升。当城市发展采取保护农田的政策时，意味着土地供给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，土地价格的整体水平将会上升。规划如果是规定一种特定的用地总量，不但会造成该类用地土地价格水平上涨，而且还会因为规划方案造成的区位影响，对个别地块的土地价格产生重要影响。

1.2、城市地产价格的特点

一般商品的价格以价值为基础，同时，价格还受市场供求关系的影响，不过无论影响多大，它总是围绕价值或生产价格上下波动的。而土地价格的决定则不是这样的。土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供给是没有什么大的发展空间的。随着近年来的城市化进程不断加快，人口不断涌进城市，以及小城镇的发展，城市土地的供求关系进一步加剧，土地的供给减少了，地价则节节攀升。同时地产价格也受国家、地区或城市的经济发展水平、就业情况、居民收入水平、财政收支等有关，通常来讲，一个地区如果经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、收入水平和投资水平高，地产需求量大，地产价格总体水平也就高，反之亦然。

1.3、城市规划对地价的影响

土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。当城市的发展采取保护农田的政策时，就表示土地的供给问题就受到限制，地价的整体价格就会上升。规划如果限制某一特定用途用地的数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对一些地块的土地价格产生影响。

1.4、土地价格评估的重要性

在城市发展过程中，做为职能部门的土地价格评估中心，对土地价格的评估起到了至关重要作用，如负责政府公益性、职能性、社会服务性的土地评估和政府有关地价管理的技术协调工作；负责基准地价，标定地价，出让底价的评估以及基准地价和标定地价查询服务等。

首先 土地价格评估有助于土地交易的顺利进行。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。只有通过专业人士搜集的各种资料，分析评定后买卖的双方才不致有上当的担心，交易自然变得简单快捷。

其次土地价格评估有助于企业投资。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入；反之亦然。

另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行价格评估。而且土地估价有助于土地市场的完善。并且土地估价有助于土地市场管理。

二、土地价格评估可以控制对城市土地规划并引导其朝良性方向发展

2.1、城市性质

城市性质是指某一城市在国家政治、经济、社会发展中所处的地位和所起的作用，是城市的职能的反映。城市性质反映着一个城市的发展规划和发展方向。城市的特征也应该是不断变化的动态过程，而不是一成不变的。确定城市性质，必须建立在一定的时间范畴内。

2.2、城市土地的合理化

当今社会城市土地的合理利用成为了热议话题，土地的稀缺，用地少，人口多已成为现在急需改变问题。如果进行土地价格评估，我们就更能了解我们现在仅有的土地资源，减少不必要的开发，节省资金。所以我们更应该对土地进行价格评估，合理的利用资源、资金，遏止房地产泡沫化问题。

2.3、土地区位的通达性

如果进行土地价格评估，就会预测出整个城市的规划格局并进行详细的规划和推算。这样既能充分利用有限的土地资源减少土地资源的浪费。建设四通八达的交通，减少不必要的交通要道。使人们出行更方便，节省不少的时间。节约生产流通过程的时间，提高生产质量。

2.4、城市的环境状况

随着社会的不断发展我们步入了工业化社会，环境问题也日益严重，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地的使用。在西方国家中，凡污染严重，环境低劣的地区土地价格都极其便宜，这样我们的生活用地就更少了，所以我们要合理的规划哪些工业用地范围，这样减少土地污染和空气污染。

三、土地价格评估对城市规划起着决定性的作用

城市规划所确定的城市性质对地价的影响属战略影响，将会直接影响到城市基准地价总体水平的发展趋势。城市的交通线路的设立及线路的改变，都在不同程度上影响着所在处土地的价格。反过来，土地价格的评估，会在一定程度上影响着政府部门在线路选址方面的考虑。土地用途的变化会引起土地价值的瞬时改变，因此，城市规划与土地价格评估有着相互影响的关系，两者相互作用，相互借鉴。

参考文献：

[1] 张兆福. 我国城市化进程中的土地利用问题[J]. 国土与自然资源研究. 2002（01）

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关键词：土地资源管理城市规划作用

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1. 土地资源管理在城市用地紧张与土地资源浪费中的应用

在我国，城市用地面积增长的速度比较快，城市人均占地面积仍低于世界平均水平。在这个快速发展的城市化进程中，一些城市政府加强土地利用，导致城市土地资源利用率过高，进而使得土地生态系统对城市的自我调节的能力极度下降。然而，人地矛盾也是一个日益突出的问题。与此同时，现在的某些城市为了虚化城市的发展状况，吸引外界的投资，逐渐出现了“空城”的现象，也就是占地面积非常大，建筑的高档别墅、度假村以及星级酒店等等都是形同虚设。还有些城市出现“开而不发，围而不用”的现象，导致了大量土地资源浪费。此外，一些城市不顾国家的要求和有关政策法规的规定, 擅自乱征乱批土地,盲目发展开发区。

1.1 制定科学的城市土地资源的规划管理

土地资源管理作为国家管理土地的措施，执行土地法律法规，实现国家对各类用地宏观调控。城市土地规划的管理工作队城市规划发挥着主导作用,同时引导城市发展和土地利用的管理,使得用地者提前知道对每一块的城市规划,以及如何做和不能做的事情。只有在这样的环境下，土地资源管理才会在城市规划的约束下进行。

针对上面提到的人地矛盾，人民居住用房紧张，交通、教育等各种问题，城市政府应该加强土地资源管理，并且基于对土地的需求规划、土地供应能力,建设城市的经济能力和社会发展，对土地的整天利用做出总体规划，同时城市土地利用规划,土地规模、空间比例控制标准、建筑密度、人口密度控制标准应遵循科学的规范。

1.2 落实最严格的土地保护节约制度

政府在关注人地矛盾的同时，还要落实最严格的土地保护节约制度。坚持严格的节约用地制度不动摇。按照“严控增量，盘活存量，节约集约，严格管理”的要求，努力提高城市的土地利用效率。与此同时，确立合理的城市发展战略，严格执行城市规划和土地利用规划，在衔接好两项规划的前提下，确保更好的发挥出土地的经济、社会和环境的效益，促进城市社会经济的可持续发展。

2. 土地资源管理在城市规划中起到了可持续发展的作用

目前，我国城市的土地市场发育远未成熟，发展也并不协调，出让的土地数量较少，并且存在大量的隐形交易。同时，一些土地使用者在利益的驱使下，向国家购买了一定年限的土地使用权，但是他们并没有将其用到各种有利于城市发展的建设中，而是将大量的土地使用权投放到获利较大、见效较快的领域中去，这样的利益诱惑，致使越来越多的土地使用者进入了开发误区，从而极大的阻碍城市的可持续发展，影响整个城市化发展的进程。针对城市土地市场不健全，规范管理缺乏依据的现状，提出了以下几种措施：

2.1建立健全我国的土地市场体系

在目前我国工业化、城市化进程不断加快，土地是一个城市空间和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。而城市建设中所需要的土地，必须以市场化的运作方式促进土地资源的合理配置。

政府和土地管理部门的职责是完善土地法规,支持中介服务组织培养,加强监督管理,维护正义和公平的土地市场，与之同时，利用价格机制来抑制多占、乱占以及浪费土地的行为，进一步努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益。

2.2 转变城市政府观念，促进城市的可持续发展

传统的城市蔓延方式和用土地换效益的发展模式已经不能满足“以人为本”的要求。因此，城市政府应转变城市政府观念，强调土地资源的合理配置,适度建设紧凑城市。

发展是可持续发展的前提。城市政府应该在综合考虑经济、人口、城市、环保、文化、教育等的因素下，制定科学合理的开发和整合土地供应计划。同时公开透明的开发和管理土地供应计划，让其在强大的可操作下有利避免盲目竞争。客观上城市政府可以通过制定合理的土地供应计划，促进土地供求平衡，进而调控房地产市场。

2.3 提高城市土地利用率

土地资源管理是城市规划中很重要的内容之一。我们国家的土地资源是非常有限的并且土地按城市大小限制，,集约化的土地利用更符合我国城市的土地资源管理。城市政府应该组织土地整理的工作，古老的城市的转型，按照每一个计划,一步一步,提高土地利用的集约程度。与之同时，通过税收、信贷和其他政策和利益机制来鼓励老城市土地开发，并且合理确定住宅建筑的密度和容积率，提高城市建设用地供应。

结束语

城市规划的核心内容是对城市土地使用的综合研究，并在土地使用基础上的城市空间形态的规划。而随着我国经济发展，城市化进入快速发展阶段，土地资源需求量增大，环境压力越来越大，缓解人地矛盾，在我国社会可持续发展的道路上起着举足轻重的作用，同时也更好的体现出“以人为本”的发展理念。

总而言之，加快城市土地资源管理，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，并且在土地资源管理工作中，土地管理部门和相关职能部门要坚持可持续发展的原则，深入贯彻落实科学发展观，充分发挥城市土地的效益，进而促进城市经济发展与土地资产收益的良性互动，加快城市化建设步伐。

【参考文献】

⑴ 李汉周，我国城市土地资源配置现状及对策研究，天水行政学院学报，2008 年第 3 期

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在我国城市化建设推进过程中，对土地的需求量逐渐扩大，然而在此不可不正视的一个问题就是，土地资源本身具有不可再生的特征，是有限的可利用资源，而对于我国来说，土地资源人均占有量少、土地资源短缺更是我国的基本国情，所以在此背景下土地资源不加节制的开发利用，就会导致“人地”矛盾逐渐严重，最后以无法想象的情形呈现在我们的面前。所以说在城市规划工作环节中，对土地资源的利用进行严格的控制，使土地资源的利用效率扩散到最大化，是我们当前急需解决的问题。

1土地利用的基本概念

所谓城市建设过程中的土地利用，就是指在城市化建设的过程中，以城市规划内容为核心，以当地土地的性质以及土地的利用情况为基础，从农业生产耕地以及城市化建设用地的使用方向综合出发，将有限不可再生的土地资源进行合理的规划设计，在满足城市化发展、市场经济发展、城市人文文化等方面的发展情况下，使土地资源得到最高效的利用。

2城市化进程中土地利用的不协调问题

（1）城市化建设过程中占用耕地，损害农民利益的问题。在改革开放以来，我国的城市化建设逐渐加快脚步，到现在我国城市化建设已经取得了良好的成绩，但是在其过程中出现了一个不可避免的问题，那就是退耕城建，耕地减少，损害了农民的利益。在城市建设过程中，因为工业发展需求、经济发展需求需要大量的土地作为发展的基本物质基础，而在此城市却供应不出大量的土地资源，只能够通过占领农民耕地来解决土地资源的问题，则出现了退耕城建的现象，而在这个过程中，有些地方为了自己的利益大量的强占农民的土地，只是给农民一些微薄的补偿，严重的损害了农民的利益，使得“人地”矛盾越演越烈。

（2）土地资源利用不合理的问题。在城市化建设过程中，一些决策者盲目追求城市化建设的形象化，不按照城市发展的实际情况进行城市规划，导致土地利用方面出现了严重的不合理现象，浪费了大量的土地资源。

（3）土地资源被严重污染的问题。在城市化发展的过程中，工业与民用方面的废水、垃圾由于技术限制不能够进行良好的回收处理，最后还是返回到了土地中。在这个过程中，土地资源得到了严重的污染，使得土地资源无法再次得到正常的利用。

3城市规划对土地利用的有效控制

随着我国市场经济的不断发展完善，我国社会主义市场经济的建设也日趋完善，而在这种背景下进行城市化建设，更能够加强资源的优化利用与配置，而在城市土地利用规划设计环节中，也具有促进土地市场形成的作用，能够积极的推动城市的经济建设、经济发展。但是在此不可以忽略一个问题，那就是在市场经济的背景下进行城市建设，由于市场经济的运营特点核心因素就是“利益”，所以在此就会出现各种逐利的投机活动，这样就会导致土地资源价值的无计划上涨，关键是市场本身对这些问题也无法解决，这是一个严重的弊端。所以在此，城市规划环节就需要强有力的控制作用，对其进行引导规范，针对性的解决这些问题，为城市的市场环境营造一个稳定的发展空间。

针对于我国城市建设的基本状况，所谓城市规划就是指以我国国家以及各级政府对城市规划颁发的各种规定为工作基础，以“公共干预”手段为工作方法，使用先进的、合理的、经济的具有法治、行政性质的管理手段进行市场土地的管理工作，在管理过程中，一定要从本城市实际情况出发，用公共干涉的手段统一的控制以及安排城市化建设的各个工作环节，并且以城市规划已经设计好的范围来对城市建设的活动进行限制，使得城市建设能够合理稳定的进行，能够保证城市能够往好的方向长期稳定的发展。针对于土地利用这一方面，加强城市规划的控制力度，可以针对性的使我国土地资源能够在满足城市建设的基本需求下达到实事求是的资源利用，使土地资源能够达到最大效率的建设利用。

在进行城市规划设计过程中，要对土地利用做到有力的控制，首先要根据本城市的实际情况以及发展需求严谨的编制本城市土地的利用规划。其次在土地开发利用工程项目中，要严格的考察审核各土地的使用情况，按照已经编制的规范标准对其进行控制管理，并且在工程项目建设过程中，也不能够放松对其土地利用的管理力度，在此要注意，在土地利用的管理过程中，一定要对土地开发利用的用地面积以及开发强度做到严谨的控制管理等。

4城市规划下土地利用的控制框架

在当前社会，城市规划对于土地利用的控制最基本要实现以下几点目标。首先要从本城市综合发展信息出发，将城市建设中各类土地的利用关系统筹梳理，在此一定要注意在城市建设用地过程中对生态环境的影响，对农业生产的影响以及城市发展的影响，然后按照城市规划中土地的用途要求以及相关控制信息，对其城市建设的用地量进行严格的控制，在此要注意，一定要对非城市建设用地进行保护，即使是利用也要对其进行保护利用，真正的实现土地资源的可持续发展，其次要从土地的利用效率出发，尽可能的做到土地资源的最大化利用，避免土地资源的浪费利用。

根据以往城市规划对用地利用的控制实例，要想使上述几点目标能够在土地利用控制中真正实现，则需要进行以下分层次的控制：

第一层次，土地综合利用的总体控制层次。这个层次的控制工作是为了实现城市土地资源的合理应用而设定的。首先要综合的分析城市的用地规模以及宏观的用地结构，不同的用地类型就要采用针对性的控制方对其进行控制。比如对于城市规划中的城建用地，在此就要对该土地的开发工作、供应工作、改造工作、新建工作进行一系列规划设计，比如对于城市规划中的农业用地，就要对其用地的规模、用地的地理位置、用地的宏观结构等信息进行规划设计，比如对于城市规划中的环境用地，就要对其环境用地的地理位置、用地范围进行规划设计等。

第二层次，城市建设用地控制管理层次。这个层次的控制工作就是为了实现提高土地资源利用率而设定的。首先要统筹该城市的建设发展信息，通过管理上述各个控制环节来进行土地利用的控制。根据以往的控制实例，在此一般要规划该城市建设的征地计划、开发计划、工艺计划、土地收益计划等计划内容等。

5结束语

在成熟化建设过程中，土地的利用情况是否合理，城市规划起着不可缺少的控制作用。而在当前土地资源紧缺的社会背景下，土地资源的合理利用更是当前城市化建设面临着的主要问题，所以在此笔者希望相关机构能够正视这个问题，总结以往的城市规划土地利用控制经验，不断的规范城市规划设计，为城市化建、规划提供良好的指导经验。

参考文献

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一、关于基本农田保护区的划定。基本农田保护是各级土地利用总体规划的重要内容，各地在规划修编中，必须按新修订的《土地管理法》关于基本农田保护规定的要求，保证划定基本农田的数量和质量。我部已拟定各省、自治区、直辖市基本农田保护面积指标（见附件一），待国务院审批后再正式下达，但各地修编规划时应先按所列指标严格控制使用。各地要将基本农田面积指标和我部下发的耕地保有量控制指标一并层层分解，最终落实到具体地块。

二、要严格确定各级城镇规划建设用地规模，并按照《土地利用总体规划编制审批规定》明确标示在各级规划图上。省级规划应当确定每个设市城市建设用地发展规模。地级以上城市的规划图件应当标明城镇和村庄分阶段的建设用地区界线。

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一、《规划》在编制过程中应广泛征求同级有关部门的意见，做好协调工作。同级有关部门应包括国务院批准的《省级土地利用总体规划审查办法》（国土资发〔1998〕257号文件转发）中列出的有关部门的相应部门。