物业公司的风险分析范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇物业公司的风险分析范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

企业是一系列不完全契约的有机组合，是一种人与人之间的交易关系。作为签约人的企业参与者是对企业进行了投入的要素拥有者，债权人作为要素所有者将资金借给企业后，与企业经营者形成了委托关系。作为委托人的债权人为保证其资金的安全性和获利性，有权监督企业经营者对资金的使用，一个根本性的办法就是参与企业财务治理。虽然债权人按照合同约定取得固定利息收入和到期收回本金，不干涉公司的经营，债权的收益仅仅是合同约定的收益，但是债权人不承担剩余风险。就算面对那些风险较大的企业，在举债或发行债券的时候，通过风险评级机构的评级，不同风险等级的债权具有不同的收益率，在合约完全的情况下债权人依然不承担剩余风险。

契约的不完全性是由现实世界的不确定性和交易成本的存在决定，正是因为现实的不确定和契约的不完全，企业经营才会存在不确定性和风险性，这就需要有人来承担风险并行使剩余控制权。契约的不完全性意味着风险承担和剩余控制权的重要性，一旦某些重要的未来事件很难或不可能被初始描述而在合约中被遗漏时，控制权的分配就至关重要了，不同的控制权安排会带来不同的资金收益。由于公司的经营环境千变万化，从而公司的经营风险也是变化的，这些风险是无法通过合约来规避。例如信用分级只能解决债务发生时或者对公司未来发展中预期的债权风险与收益配比问题，对于债务合同确立后的动态风险是无法涉及的，这时所谓的限制条款已经失去了意义。可转换债券和信用分级都是为了使债权收益与其承担的风险相对应而设计的财务创新，这些财务创新只是在一定程度上解决了债权的风险与收益的配比，还不能够彻底解决问题。在股东与经营者的博弈中，经营者披露信息的动机不足甚至隐瞒信息。经营者为完成所有者下达的经营指标，为了实现自身收益的最大化，经营者面对是经营业绩至上还是控制财务风险至上问题时，可能更多的倾向于前者，对于后者则更多的采取掩饰、隐藏等措施。正是由于这些原因企业的经营风险是在契约不完全和信息不对称的情况下，悄无声息地转移给了债权人。

总之，由于存在着契约不完全和信息不对称，债权人的财务风险源自于企业经营风险的转移，债权人承担了不该属于自身的财务风险。并且，随着契约的不完全性和信息不对称程度的加深，债权人承担的风险越大。

一、治理权后置

企业的剩余控制权就是指在不完全的企业契约中没有特别规定的决策权，企业的剩余索取权实质上是企业收入中排除了合同约定的所有固定支付(如原材料成本、固定工资、利息等)后的余额的要求权。企业的剩余不可能是确定的，因而剩余索取者才真正是企业风险的承担者。企业的治理结构问题本质上就是在既定的财产所有权格局下，如何在契约各方中有效地配置企业的所有权。在正常经营时企业的股东掌握着企业的剩余控制权和剩余索取权，企业的债权人只拥有依合同收取固定利息的权利。当企业不能支付到期利息、清偿到期债务时，债权人已无法取得契约规定的收入，尽管事前的借款契约中有种种保护性条款，但资金一旦到了债务人手里，债权人便失去了控制，由于债权人治理权后置，正常情况下无法参与企业经营决策，这就为债务人损害债权人利益提供了便利条件。此时，债权人承担了企业的全部经营风险。

从风险承担和剩余控制权相匹配的角度来看，可以发现相对于债权人来说股东或者经理所占有的剩余控制权太多了。股东通过股东大会选举董事会，对公司的一切重大决策都拥有控制监督的权利。控股的大股东可以选择、委派、更换公司的管理人员。公司的经理在与股东的博弈中也能捞到一定的好处，可以说公司的剩余控制权几乎都在股东和经理手中。虽然债权人虽然可以在公司破产的时候通过清算程序把控制权掌握在手中，但是这种相机控制权只是能够保证事后的控制，却无法控制管理层以及股东在事前采取对债权人有害的行动，也就是说当债权人获得控制权的时候，他们的利益已经受到损害。股东只是承担有限责任也就是有限风险，他们会热衷于高风险高收益的项目，通过这种项目他们可以获得几乎所有的收益，风险却转移给了债权人来承担。

二、信息不对称

导致债权人权益受损的原因很多，但归根结底是债权人与企业之间的信息不对称使得债权人在与出资者和经营者之间的博弈中处于弱势地位，债权人与企业之间的信息不对称是导致债权人利益受损和风险增加的根本原因。信息不对称通常用来描述所有权与经营权相分离的企业中，由于所有者并不直接从事经营活动，经营者利用自身直接从事经营活动，比所有者了解更多信息的优势，实际上支配着企业的财产，不受终极所有者的控制。对债权人而言，在借贷活动中，同样存在着债务人占有私有信息为特征的信息不对称现象，股东和经营者比处于企业外部的债权人更了解企业的财务状况，更了解什么样的决策对企业更为有利，他们往往利用私有信息的优势采取机会主义行为谋求个人利益，选择有利于增进自身效用而不利于债权人的各种行为。缔约前，债务人知道自己的态度和能力，但债权人却不知道而只知道它们总的分布。缔约后，债务人知道自己是否尽了力，是否按与债权人的协约行事，但债权人却不知道，因为不可观察、不可证实，或者即使可以观察可以证实但成本太高。在不能正确比较众多借款人之间的信用质量时，债权人只能按照所有借款者的平均质量决定其贷款利率。

在贷款利率一定的情况下，信用质量高于平均水平的借款者认为按照平均利率取得资金不合算，从而不愿意从资金市场筹集资金扩大生产经营规模；信用质量低于平均水平的借款者则希望尽量多地按平均利率筹集资金。由此导致信贷资金向低质量借款者流动，也就是说越是信用质量差的借款者越容易取得市场信贷资金。虽说债权人可以通过加强对债务人的监督来加以防范，但由于债权人无权参与企业经营管理，企业的大事小事都实施监督是根本不可能，更何况监督是要付成本，有时这种付出可能相当大。可见，信息不对称为企业损害债权人利益创造了外部条件，债权人有着强烈的动机去了解公司关于重大项目以及对公司有重大影响的所有信息。

三、债权人对公司治理影响有限

主要表现在：企业制度改革滞后，国有企业对国家的依赖，约束软化，银行商业化改革不彻底，我国资本市场发育尤其是债券市场发育滞后，不能形成对企业有效的治理，上市公司管理制度在我国公司债务结构中，上市公司的债务明显低于非上市公司，原因在于非上市公司的债务约束是一种软约束，企业的控制权并没有随着债务的增加而转移到债权人手中。但上市公司的债务普遍较低，原因在于上市公司的债务约束是一种较硬的约束，上市公司的财务信息要持续公开，上市公司的经营状况必须进行披露。如果上市以股权融资，由于在我国上市公司经营者的控制权很难通过市场化的手段来变更，因此进行股权融资，经营者的控制权不受影响。如果以债权融资，则逼迫经营者去发现收益率高于资金成本的项目。我国的上市公司治理缺乏对经营者的有效约束，表现为典型的内部人控制，缺乏对经营者的有效监督制约机制，仪用激励手段治理是不够的，还必须对其进行约束，以完善公司治理。债权人参与公司治理，有助于形成有效的内外部监督制衡机制。

参考文献

篇2

本文以南充农业融资担保有限责任公司（以下简称“南充农业担保公司”）为研究对象，运用因子分析法对其财务风险进行分析评价，并提出防范其财务风险的一些对策措施，希望对担保行业的持续健康发展具有一定的指导意义。

二、南充农业担保公司面临的财务风险

该公司于2009年11月23日成立的一家政策性国有控股公司，是为“三农”及中小微型企业服务的融资担保平台，也是由国有资本、民营资本和集体资本组成的混合所有制企业，属于资本金1亿元以上的中小规模的担保机构。2015年末，公司注册资本15853万元、资产总额30379万元、净资产总额18153万元。截至2015年，累计融资担保总额270330万元、在保余额81111万元，累计提取风险准备金7355万元。2014年是财务绩效最好的一年，实现营业收入5252万元、利润总额1405万元、净利润1152万元。2015年是担保代偿最多的一年，累计担保代偿余额8559万元，累计担保代偿率4.72%，开始面临较大的风险。

担保公司的财务风险是指担保公司在对外提供担保的过程中，由于各种事前无法预料和难以控制的因素的作用，而给担保公司带来财务上的不确定性影响。从该公司的财务风险来看，主要面临以下三个方面的风险。

（一）客户代偿风险。客户代偿风险是担保业务中最直接、最主要的风险，是由被担保客户违约引起的风险。被担保客户无力偿还借款或恶意不偿还借款，导致放款银行无法收回贷款，从而给担保公司带来财务风险。该公司的客户群体主要是涉农企业和中小微企业，涉农企业面临竞争市场和自然灾害的双重风险，大多数中小微企业的抵质押物严重不足，加上规模较小、信用较差、财务制度不健全等情况，需要担保公司务必对客户进行尽职调查后作出准确评判，并落实好反担保措施，否则，难以避免代偿风险的发生。

（二）内部管理风险。内部管理风险主要是由于担保公司资本金不足、财务风险分散机制和内部控制制度不完善以及风险准备金提取不够等方面原因引起的风险。

从资本金来看，该公司2009年成立时注册资本金11370万元，通过几年增资扩股虽然达到15853万元、净资产总额也达到18153万元，但仍然弱小，受资本金放大倍数的约束，担保业务从量上就无法突破，担保费收入有限，自身承担风险的能力也较差，在银行看来其信用等级较低，特别是大型商业银行就可能不愿合作。同时，该公司盲目扩大担保业务，2014年末在保余额96694万元，担保放大倍数5.5倍，为历年来最高值，2015年末累计担保代偿率陡增至4.72%，代偿余额占净资产总额的47.1%，财务风险迅速增大。

从财务风险分散机制来看，该公司2014年末在农林牧渔业的担保业务集中度超过40%，股东企业及其关联方的在保余额占总的在保余额的比重也超过40%，加上被担保客户提供返担保抵质押物的担保价值普遍不足，造成风险分散度较差。

从内部控制制度来看，该公司虽然建立了保前调查、保后监管、代偿后追偿以及失职追责的管理制度体系，但由于国有企业职工薪酬待遇不高等情况，也难以完全避免制度漏洞和违规操作等人为因素引发的风险，需要加强制度的执行力。

（三）经营环境风险。在被担保客户和放款银行都无问题的情况下，由于受宏观经济政策的变化、宏观经济周期的影响、政府及监管部门的不当干预和一些不可抗力因素都有可能给担保公司带来风险。该公司属国有控股的政策性担保公司，在办理担保业务、收取担保费率等方面受宏观经济政策和政府及监管部门的干预影响较大，面临一些不确定性的风险。

三、南充农业担保公司财务风险分析评价

（一）因子分析法原理

因子分析法是一种将多变量化简的多元统计方法，其目的是分解原始变量，从中归纳出潜在的类别，相关性较强的变量归为一类，不同类间的变量的相关性则较低。每类变量代表了一个共同因子，即一种内在联系。因子分析法就是寻找这种内在联系的方法。一般选取几个因子来反映多个指标之间的关系，将同类指标归为一类，将多个指标转化为一个能够反映综合情况的指标来对企业进行评价。运用这种分析方法可以找出影响企业财务风险的主要因素有哪些，以及它们的影响力。

（二）财务指标选取

根据该公司的业务特性和财务状况的影响因素，选取能够充分体现资本充足性、盈利能力、偿债能力和营运能力方面的净资产比率、净利润率、净资产收益率、资产负债率、产权比率、担保放大倍数、担保代偿率、总资产周转率8个主要财务指标来构建因子分析模型，以2011年至2015年5年间的财务报表数据为样本数据计算出结果。见表1。

（三）可行性分析

首先，进行选取财务指标的相关性检验，判断因子分析是否可行。通过KMO样本测度和Bartlett检验变量之间的相关性。见表2。

数据来源：SPSS软件分析

由表2得出KMO值为0.642，大于一般规定的0.5，表示适合进行因子分析。同时，显著性水平值为0.000，小于0.05，表明原始变量之间可能存在有意义的关系，说明数据具有很高的相关性，是可以进行因子分析的。

其次，进行相关性分析。初始共同因子方差是每个变量被所有成份或因子解释的方差估计量，对于主成份分析法来说，它总是等于1。数值越小，就说明该变量越不适合做因子。通过SPSS软件计算出的变量均接近1，共同度都很高，说明因子分析的效果是显著的，能够很好地概括原变量的信息，是适合做因子分析的。

（四）提取公因子

提取公因子需要得到解释的总方差，通过SPSS软件计算得出总方差解释表。见表3。

数据来源：SPSS软件分析

由表3看出，根据提取因子的条件，即特征值大于1，有两个因子符合条件。同时，所提取的两个因子的累计方差贡献率为94.518%，表明所提取的两个因子能够体现所选取的8个指标94.518%的信息。因此，选取这两个因子作为公因子。

（五）因子命名

为了对各因子进行合理地分析，需要对初始因子载荷矩阵进行最大方差法的旋转，得到初始矩阵，再通过旋转变换使其趋向于1或0的方向变化，得到旋转后的载荷矩阵。见表4。

数据来源：EXCEL分析

从表5和折线图进行分析评价，可以得出以下结论：

代表偿债能力及资本充足性的公因子1的得分呈逐年上升趋势，2015年开始加速上升，反映了随着该公司的快速发展，担保业务逐渐增多，在保余额越来越大，担保放大倍数增加，净资产比率下降，资产负债率越来越高，长期债务的债权安全性越来越差，因而承受的偿债风险逐年递增，2015年陡然剧增。

代表盈利能力及营运能力的公因子2的得分在2011年至2014年与公因子1一样呈上升趋势，但在2015年陡然转折，呈显著下降趋势。这反映了2011年以来随着该公司担保业务规模扩大，营业收入较快增长，资本周转速度加快，担保代偿率很低，获利能力不断增强。但在2015年却转折陡降，是因为受到宏观经济下行的严重影响，部分中小企业和农业企业生产经营出现困难，有的停产歇业、频临破产，到期无法偿还担保贷款，造成该公司担保代偿余额快速增加，担保代偿率陡增，营业收入减少，净利润率和资产收益率陡降，开始面临较大的财务风险。

综合得分表明，2011年至2014年呈持续上升，2015年起拐头下降，2015年为该公司面临财务风险的拐点，也佐证了2015年是该公司担保代偿最多的一年，担保代偿率为历年最高，亟需加强风险防控，抓好风险化解，确保健康发展。

四、南充农业担保公司财务风险防范对策

通过因子分析法对南充农业担保公司财务风险的分析评价表明，资本充足性、偿债能力、盈利能力和营运能力是影响担保公司财务风险的主要方面，该公司自成立以来实现了持续较快发展，但在2015年出现转折，开始面临较大的财务风险。针对该公司面临的财务风险主要问题，提出以下防范对策措施。

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二、PE参与的创业板上市公司财务特征分析

在创业板上市的企业具有三个特征：第一、多为科技型中小企业。科技人员的比例和研究开发的投入往往较高，但固定资产、生产能力、从业人数和销售额等主要指标都处于较低水平；第二、企业盈利不确定性大，面临较大风险；第三、企业组织结构尚不完善，信息披露要求低于主板市场，股票的抛售压力也大于主板市场。本文选取的研究样本主要为在我国深交所创业板市场上市的公司。确立有无PE参与的标准主要为公司上市公告书中所披露的前十大股东中，是否有PE性质机构。为凸显PE参与带来的影响和变化，采用对比研究为主要方式，样本选取如表1所示。将有PE参与的创业板上市公司称为A样本，无PE参与的创业板上市公司称为B样本。

结合表3中数据，分析可知：（1）PE参与的上市公司盈利能力更强。净资产收益率和主营业务收入反映样本A均值和中值均高于样本B。PE在选择参与对象时，会自发选择盈利能力初始水平更高的企业，在提升企业主营业务规模的同时客观上会因为股本规模稀释了企业的每股收益.（2）PE参与的上市公司运营流动性强，但现金周转状况不佳。在流动资产中，存货所占比重较大，存货的流动性将直接影响企业的流动比率。样本A的存货周转率均值要远大于样本B的均值。应收账款周转率越高表明公司收账速度快，平均收账期短，坏账损失少。样本A的应收账款周转率均值大大低于样本B，这说明PE参与下的上市公司现金周转能力不强。充分反映样本A企业在追求市场占有率和主营业务规模的同时承担了较大财务风险。（3）PE参与的上市公司的负债规模较大，偿债能力差，风险大。样本A的资产负债率的均值要比样本B多2.97个百分点，流动比率和速动比率的均值也低于样本B。反映出PE的参与会带来上市公司负债规模增高，不确定性风险增加。（4）PE对创业板上市公司的业绩增长不存在明显的积极影响。成长型指标上样本A与样本B无明显的差距。

三、基于主成分分析法的PE参与创业板上市公司财务风险分析

以样本A企业统计数据为基础，剔除无形资产占比指标，借助SPSS软件，运用主成分分析法进一步揭示其财务风险。运用SPSS软件进行KMO and Bartlet检验，结果为0.511，大于0.5，可以进行主成分分析。

企业的总得分越高，表示企业的安全状态越好，潜在的风险程度越低；反之，得分越低，企业的安全状态越差，风险系数也越高。上图反映PE参与下的上市公司总得分大多在0线附近上下小幅浮动，潜在的不安全因素普遍存在。

得分最高的为吉峰农机。自2010年以来，国家连续七次下发关于大力发展农村经济的相关文件为企业发展营造良好政策环境，农机产品购机国家补贴力度加大，形成利好。吉峰农机也大力实施扩张战略，通过“并购重组”与“新设整合”等方式，增大企业规模提升整体增长能力。在这一阶段，新增门店71家，发展经销商814家，形成以农机、农用汽车、工程机械、通用机电四大业务体系为支撑的发展格局，营收较上年增长122.76%。

得分最低的为新宁物流。公司以电子元器件保税仓储为核心，并为电子信息产业供应链中的原料供应、采购与生产环节提供第三方综合物流服务，主要包括进出口货物保税仓储管理、配送方案设计与实施，及与之相关的货运、进出口通关等。公司主营业务发展相对稳定，自上市以来募投项目整体建设进度低于预期。原定于2010年6月份达到使用状态项目，但截至去年9月末，投资进度仅为58.20%。公司整体募投项目建设进程缓慢，未能适时为公司主业扩张增添驱动。仓储业务毛利率的下滑和管理费用的大幅增加导致盈利大幅降低。

四、结论

本文在对比分析有无PE参与的创业板上市公司的财务特征基础上，结合我国创业板上市公司发展特征，构建了我国PE参与下的创业板上市公司财务风险预警指标体系。通过数据处理和模型测算，得到相关企业风险状况排名。从研究角度而言，在有无PE参与的确定性上存在一定的缺陷；只选取了用于评价上市公司的12个指标，指标的选取带有一定的主观性和随机性，不能完全客观，后续研究中，将逐步改进和完善。

参考文献：

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二、物业管理公司的税务风险分析

随着市场竞争日趋激烈，物业的收费水平明显较低，同时国家也没有指定完善的扶持政策，从而造成了行业税收压力过大等一系列税务风险问题，对公司的经营与发展造成严重制约，总体来说，物业管理公司常见的税务风险问题主要包括以下几点：

(一)物业管理公司的税率偏高

物业管理行业现阶段仍归为服务行业，即5%的税率，但这就与其它行业普遍的3%税率高出两个百分点。但从物业管理业的利润来看，其经营利润远低于其它服务行业，因此将其税率设置为5%显然是不合理的。这种过高的税率，却相对较低的利润显然是制约物业管理行业发展的重要税务风险问题，极大增强了物业管理公司的生产压力。我国物业公司大多处在发展的初期起步阶段，利润空间也相对狭小，加上过高的税率，以及国家未制定相应的税收扶持政策，综合这些因素，直接导致了我国超过40%的物业公司都处于非盈利的经营状态。

(二)物业管理收费模式所带来税务风险

物业管理行业的营业税主要是根据企业营业额来进行计算征收的，营业额主要为管理收费模式下所取得的物业服务费。物业服务费包括物业服务的支出与酬金两个部分，收费标准通过“支定收”模式进行设定，这都有显著的行业性质。物业服务支出也具有代收性质，同时还用在清洁维持、绿化、秩序维护以及房产设备维修养护等方面，所以这种性质较强的服务支出不应归于税基之中，但在实际中，却被归入于税基中，这无疑一定程度上增强了税收负担。

(三)重复征税问题

在社会分工日益精细化的今天，很多物业管理公司都实施了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展营业税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算营业税。但目前物业管理公司在计征营业税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。

三、物业管理公司的纳税筹划对策

(一)优化公司内部环境除呼吁国家相关部门制定合理的税率、制度以及扶持政策外，为有效规避税务风险，物业公司应当不断优化自身的内部环境，强化财务管理水平，提高相关人员职业素质，能够充分且深入地研究国家税收政策，以过硬的财会管理能力，作为规避税务风险的有力支撑。

(二)充分利用优惠政策合理避税

虽然目前我国税务部门没有专门针对物业管理公司制定科学合理的税率及制度，但我们可以利用现有制度实现合理避税、减税。例如国家规定如果服务型企业退役士兵占总就业人数的30%以上，并签署至少一年的劳动合同，经由县级以上政府认定，再由税务部门审核，企业可在三年期限内实现营业税、城建税、所得税、教育附加以及所得税等税收项目的免征。因此物业管理企业可充分利用这一优惠政策，在人员录用时，尽量向这一指标靠拢。

(三)大程度分摊费用减税法

费用的分摊指的是物业管理公司在能够保证必要费用正常支出的前提下，将使费用摊入成本时尽可能地最大摊入，从而实现最大限度的避税。可缩短固定资产的折旧年限或用加速折旧法对固定资产折旧；此外公司还可提升坏账准备金提取比率，因坏账准备金需要计入到管理费用中，减少利润，可缩减所得税。

(四)利用合同合理避税

除利用现有制度与费用分摊的方式外，还可以采用通过合同进行合理避税的办法。例如如果租赁合同的租金税率高，可以采用将合同分为租金与管理费的形式，那么税率会相对降低些。此外如果合同为场地使用费，那么也可以开服务发票，使税率降低。总之，利用合同进行合理避税也是物业管理公司进行纳税筹划的有效措施之一。

(五)转移定价避税

这种方式指的是企业在利润的转移的经营活动过程中，所交易的产品或服务没有根据市场价格进行交易，而是以企业间利益作为衡量自行定价的方法。通常使用在税率有差异且存在关联性的企业，例如某一物业管理企业将小区绿化养护工作分包给其下设的分公司负责，这笔养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的营业税率缴纳营业税，由此可看出实际向分公司支付的绿化养护费标准越高，公司所上缴的所得税费用也会随之降低，物业管理公司可利用此种方式减少税负。

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【文章摘要】

近年来，我国房地产业发展迅猛。但是房地产建设周期长、项目投资额大，开发过程中不可预见的因素较多，投资方面临着各种风险。本文阐述了影响房地产企业投资风险的因素，并提出了一些防范措施，以希望对中小型房地产企业进行投资风险管理提供一些帮助。

【关键词】

房地产；投资；风险分析；防范措施

众所周知，房地产投资不仅需要投入大量的资金，还需要长的时间周期来进行成本回收，但是房地产的高收益、高风险特征使得房地产业的发展极为迅速，房地产业的市场竞争也变得更加激烈，如何在日益激烈的竞争环境中获得稳定的生存与积极的发展，全面完善房地产投资风险分析、防范、处理工作意义重大。

1 房地产投资风险的涵义

房地产投资风险，顾名思义就是只在房地产业的实际经营过程中可能出现的各种不确定性风险，并且因为这种不确定性导致投资损失的可能性发生。

2 房地产投资风险的主要影响因素分析

2.1 投资决策阶段风险因素

1）产业政策风险

在房地产业的实际运行过程中，产业政策风险的影响性是很大的，将直接影响房地产业市场的商品供求变化，并使得市场作用于房地产商品需求结构，从而对房地产业兴衰产生重要的影响。

2）市场供求风险

房地产业是市场经济的一种重要主体，因为受市场变动，尤其是供求性的影响是相当大的，从而使得房地产业面临着市场供求风险。

2.2 获取土地阶段风险因素

1）土地自然属性风险

房地产的发展离不开土地，土地的开发与土地的自然属性又重要的联系。土地的水质、地质、工程地质条件等因素使得土地施工成本大大增加，引发房地产业的投资风险。

2）土地价格风险

在房地产业的投资过程中，土地的价格是变动的，其所获取价格的大小也将对房地产土地的成本产生作用，从而使得企业的成本变动从而对房地产企业的投资效益造成影响。

3）社会风险

社会风险的范围很宽，涉及面也很广，其中因为征地、拆迁环节所占据的风险性是极大的。征地、拆迁不仅需要耗费企业的大量物资，还需要处理好居民的安置、补偿等一系列问题，还需要与国家法律法规的相关规定不违背，等等这些情况都需要房地产企业的人力、物力、财力进行支持，从而使得企业的机会成本也加大。

2.3 项目建设阶段风险因素

1）工期拖延风险

一般来说，出现工期拖延的原因有很多种，包括项目施工中的意外人员伤亡、机器设备故障等等情况，这些对于房地产企业的工期进行是具有极大风险的，可能导致一系列的经济损失赔偿。

2）项目质量风险

在房地产项目的施工过程中，项目的质量风险总是相伴随存在的。对于房地产企业的发展而言，受自身规模、资金等因素的限制，其施工的技术水平与施工质量保障也同样的存在着风险性问题，必须予以重视。

2.4 经营阶段风险因素

1）营销策划风险

房地产经营过程的营销策划工作对于整个房地产的积极健康发展具有相当重要的意义。如果企业的营销策划缺乏， 这些方面的优势不仅难以保障，更反过来可能牵制房地产的销售进展，从而产生营销策划风险。

2）物业管理风险

受自身资金、规模等因素的限制，项目的物业公司往往难以具体较高的发展水平，对业主不负责，收费不合理，服务态度差等等现象时有发生，严重影响了房地产企业的商品房销售工作，对其后期的持久健康发展也极为不利。

3 房地产投资风险的防范措施

3.1 投资决策阶段

1）产业政策风险的防范。房地产企业在进行项目投资决策时，必须对产业政策风险进行防范，应该充分的做好房地产项目投资前的相关分析工作，高度重视项目可行性研究，通过全面系统完善的房地产市场调研，对项目的相关投资情况进行全面性的梳理与分析，从政治、经济、社会环境等多方面进行信息收集与研究预测，以有效降低房地产产业政策风险性的影响。

2）市场供求风险的防范。当前大多数城市房地产的供给远远大于需求，使得房地产企业之间的市场竞争变得更加激烈。对于那些中小型房地产企业，其资金实力有限，应及时进行分散投资，采取组合投资分散风险的策略来规避风险，以维持企业的持久健康发展。此外，房地产企业还极为重视项目的共同投资，注重寻找合作伙伴来分散风险。

3.2 土地获取阶段

1）土地自然属性风险的防范。针对土地自然属性所带来的风险，房地产企业应该项目投资之前对土地的实际情况，包括土质、水质、地下埋藏物等因素进行全面的调查与了解，及时发展土地的发展情况，预估土地的建设成本，以有效的规避项目的土地自然属性风险，保障企业的项目收益。

2）土地价格风险的防范。房地产企业应该通过全面的市场调查，完善土地的相关信息，通过全面的市场价格分析对未来土地价格变化情况进行准确的预测与估量，以方便项目投入时的商业设计，获得更多的项目经营利润。

3）社会风险的防范。对于社会风险的防范，因为涉及面非常广，需要房地产企业在征地过程中，积极的争取国家相关部门的支持，努力做好群众的拆迁工作， 获得群众的理解与支持，从而从根源上规避房地产企业的社会风险，减少建设的阻力，保障企业项目的顺利进行与积极发展。

3.3 项目建设阶段

1）工期拖延风险的防范。针对项目执行过程中可能出现的工期拖延风险，房地产企业首先要对土地的相关情况、气候情况进行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地产企业应该完善人员的管理工作，对于施工项目的管理进一步予以细化，把项目的设备、项目的安全隐患、项目人员的安全意识管理与其他因素完全进行明确的监督、控制与管理，从而明确经济责任，尽量规避施工过程中的各种可能性风险，以有效保障项目施工的准时完成。

2）项目质量风险的防范。项目的质量风险防范要求房地产企业必须以市场需求为设计导向，以客户满意为服务宗旨， 注重项目建设过程中的质量问题，可以积极的引入先进的设备、先进的管理经验以及完善的项目质量评估体系，以有效的确保项目的施工质量，避免项目质量的风险。

3.4 经营管理阶段

1）营销策划风险的防范。首先，密切关注房地产市场的发展动态，进行全面系统的信息收集；其次，通过完善的信息分析，了解当前房地产的需求实际，针对市场的发展情况，制度最佳的商品定价，有效避免因价格因素所引发的风险；第三， 积极的完善房地产营销方式，提高企业人员的素质，拓宽营销渠道。

2）物业管理风险的防范。物业管理风险的防范要求房地产企业在实际的发展过程中，对物业管理公司进行合理的筛选，可以通过招标等多种方式来让更多的物业公司参与，并选择服务态度好，信誉程度高的物业管理公司加入，与此同时， 还应该在合作中明确物业公司的相关责任与义务，在切实保障物业公司相关服务的同时，积极的促进并推动房地产企业的项目发展。

【参考文献】

[1] 吴玉坤. 对房地产投资风险与防范的探讨[J]. 经营管理者， 2014(01)

[2] 王翠红. 房地产企业加强投资风险控制研究[J]. 经济研究导刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地产投资风险分析及管理[J]. 经济师，2013(05)