房地产公司财务核算范文

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资金是房地产公司进行开发经营与管理的一系列经济活动中不可或缺的必备要素，在房地产公司的可持续发展中有着十分重要的意义，强化资金的管理与控制，能够在一定程度上提升资金的使用效率与效益，规范公司资金的运作流程，使得房地产公司的资金能够保持在一个比较合理的水平上，以备不时之需。从目前的发展现状分析来看，房地产公司的资金管理仍然存在着诸多亟待解决与完善的问题，需要探索合理的途径不断地去提升房地产公司的资金管理水平，夯实公司的竞争力。

一、强化投资项目的可行性研究工作

在一般情况下，项目规模越大，资金占用就越大，经营风险也越大，有鉴于此，房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要先做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险。

第一，要做好选择投资项目的背景情况调查。在确定房地产投资开发经营项目前，应对该项目的背景情况做详细、认真的调查，不能有任何产权方面问题的遗漏，否则将会使该项目的投资难以回收，导致整个项目投资的失败。

第二，做好市场调查。项目所在地区的区域发展概况及前景、人口发展情况、经济发展情况、消费市场情况、城市规划情况、房地产市场情况等等，都需要我们做详细的调查研究与分析。只有在较好的市场需求条件下，企业才能获得正常的或高额的利润。

第三，搞好投资项目的比较。企业应集中人、财、物等优势资源及力量，开发那些经营效益好的项目。这就要求我们企业对那些已做出可行性研究的项目按风险、效益进行排序，选择那些资金占用少、开发经营周期相对较短、风险小、效益好的项目作为企业投资开发的项目。

二、建立健全房地产公司的资金管理机制

科学合理的管理机制不仅有利于房地产公司的资金能够更好的发挥作用，而且为公司的长足发展树立了良好的典范。首先，要优化资金的筹措结构。资金筹措涵盖了合理选择筹资方式和科学预测资金需求。合理的筹资渠道包括发行股票债券、融资租赁、银行信托等贷款）、吸收直接资金等，而预测资金需求方法有销售百分比法、趋势预测法、定性预测法等，这需要房地产公司财务负责人结合自身的发展实际选择合理的手段。其次，要强化资金管理意识，在资金管理上，房地产公司的领导者要借助于员工手册、专题会议、网络教育以及员工会议交流等方式，强化公司每一个工作人员对资金管理重要性的认识，以便在资金管理工作中获得更多的便利和支持，同时要树立现金流量的概念，对公司现金流量的相关信息进行密切的关注，保证任何一笔资金都能够运用到实处；再者，要不断地优化资金的使用结构。房地产公司要结合自身的产品结构、经营情况等决定流动资金的比例，以保持合适的流动资金的额度；应当根据“保证重点、量入为出、均衡支付、总员控制”的原则，成立公司内部的资金调度中心，让公司上下级的资金流动情况都能够被纳入到财务部门的控制范围内，保证资金管理机制的顺利运转，确保资金安全。

三、提高房地产公司财务人员的综合素质

在知识经济时代到来的今天，人力资源在社会各行各业中的重要性不言而喻，强化房地产公司财务人员的综合素质，对于资金管理乃至房地产公司的长足发展都有着极其重要的意义。其一，房地产公司相关负责人要针对公司财务管理的现实工作情况，制定切实可行的员工培训计划，借助于财务技能业务实践培训、推荐优秀员工在职深造、轮岗以及学历继续教育等多种手段，全方位的提升财务人员在财务核算、分析、决策等职能方面的能力，促使他们能够更加自如的应对工作中的压力和挑战；其二，职业道德的建设在财务人员的培训与教育进程中有着同样重要的作用，要杜绝财务人员“谋取私利、挪用公款”等不良现象的出现，就要尝试通过专题会议宣传、资金运作流程模拟活动等方式让员工意识到职业道德的重要性，同时要将员工日常的工作表现、业绩等与工资相挂钩，从而在提高公司财务人员综合素质的同时，也为房地产公司的发展提供了更多的活力。

四、实施资金的集中化安全管理

要结合房地产公司的发展实际，完善结算中心制度，可以建立专属公司的财务结算中心，实现内部资金的统一化调度、有效化监控和集中化管理，保证资金管理的安全、统一与集中。还有，要合理的发挥出信息化管理的作用，公司领导者要安排专业人士，结合公司资金管理的真实情况，建立公司内部的资金管理信息网络系统，从而可以在网络中随时查询公司资金的流向、最新的资金管理动态等信息，以便在有效地保证资金管理信息传递的水平和效率的同时，提升管理决策的水平。与此同时，要推行全面的预算管理，积极地推行预算审批、监督和编制的全面预算管理控制系统，预算编制应该采用逐级审批、逐级编报与滚动预算管理相结合的模式，且预算方法一旦确定，就不能随意的进行修改，以保证全面预算的真实合理性，为资金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及时检查资金预算的执行情况，分析不一致的原因，建议纠正措施，使资金管理制度化、规范化、科学化、高效化。

五、结束语

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1、房地产企业财务集中管控概述

1.1财务集中管控体系的内涵

地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台，通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理，将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析，然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理，得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况，为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。

当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的，同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度，不断对财务操作流程进行中国化的创新，使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。

1.2地产企业财务集中管控的优势

1.2.1 财务核算标准统一

通过财务集中管控体系，可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来，以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。

1.2.2 提高财务监督效率

鉴于房地产企业的地域性差别，大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系，不是要剥夺子公司财务核算的权力，而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督，推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。

1.2.3 提升企业的控制力度

总部通过对子公司的财务集中管控，完成一系列的财务工作，包括：财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等，加强了对子公司的控制力度，避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性，另一方面加强了对子公司约束和控制的力度，不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。

1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题

虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展，但是我们也要看到，企业在具体运转过程中，集中管控效果还存在一定的不足。

1.3.1 阻碍了下属公司的自主性

房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部，在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平，资金流动较慢，使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时，财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展，但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。

1.3.2 总部管理效率较慢

财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部，然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少，工作量太大，造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。

1.3.3 管控系统功能不完全

财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面，处理器功率较小，造成计算机“机堵”问题；另一方面，财务处理软件系统功能尚未开发完善，有些功能没有写入，还需要人工进行处理，降低了数据处理速度。

2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向

2.1完善的财务信息处理平台

当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题，由于地方子公司独立核算，是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口，公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销，不仅耗时耗力，还影响了报销管理速度。

为了保证企业基本的织架构，必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理，为整个企业财务管理部门提供基础标准保障，使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。

2.2 严格的财务核算制度

财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如：建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能，集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据；也可以利用总账系统集成处理往来款，比如：格局账单时间生成账单的处理方案，借以完成付款单据的自动对接与核销。

完成这一制度后，基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能，可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理，定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析，促进企业投资的科学性。

2.3高效率的资金运转处理中心

随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大，建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一，因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整，加强对其财务状况和资金流量的监管。当前，地产企业构建财务管理团队两种模式：一种是总部直接派遣财务人员入驻；另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员，通过网络系统进行财务工作的管理，与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔，属于借调性质，占用总部编制，向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算，子公司设立财务报账人员，只有使用权限，没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行；总部设立专门的核算处理中心，负责领导、规划、处理一切财务实务。

3.2 统一进行预算管理

子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下，坚持以风控为先，收支平衡，合理发展的原则。同时，结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息，完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系，合理的运作资金的流向，优化企业资源配置，推动企业整体的预算管理。

为保证统一预算管理的执行程度，财务部应结合公司上年度资金流动方向，创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中，加强与子公司的财务信息交流，市场现状交流，及时提醒风险状况，强化预算编制的科学性，统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上，总部可以召开半年、年度预算分析会，各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析，通过后再进行预算处理。

3.3 加强财务监督体系建立

对于财务集中管控体系建设，必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。

房地产企业下属项目众多，财务需要处理的事项较分散，使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此，企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督，定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为：会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。

3.4 加强硬件以及团队建设

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一、财务管理工作在房地产企业管理中的重要性

财务管理是企业营运活动中的重要功能，所有营利组织都是以获利为最终目标，企业需要通过财务管理来不断地降低成本、充分运用资金，降低经营风险。房地产企业作为营利组织，财务管理也同样重要。房地产企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。与其他企业不同的是，其开发经营行为更为复杂、经营风险更大。复杂是由于房地产业涉及面广，经济往来对象多。经营风险大是由于房地产企业开发的产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多。财务管理对房地产企业是一台加速器，如果能够良好运用财务核杠杆，则可以协助房地产企业快速成长，但是不当地财务管理，也会加速企业的破败灭亡。

二、房地产企业财务管理的特点

财务管理是在企业的整体目标下，进行的资产投资，资本筹资，现金流以及利润分配的管理工作。为了实现企业经济效益的最大化，在公司财务中进行的预测、决策、协调、考核等管理工作。财务管理要努力实现以下几个目标： 产值最大化； 利润最大化； 股东财富最大化； 企业价值最大化。企业财务管理主要有以下几个特点： 参与面广泛。对企业内部来说，财务管理涉及到生产、销售等环节。同时，企业各个部门都与资金有着或多或少的联系，完全没有联系的部门是没有的。财务管理部门要加强各个部门在使用资金和资金利用率的监督及约束的作用。财务部门还要参与到工程项目前期的市场探查，项目的可行性分析，为企业管理部门提供及时、准确的基础资料；系统性强。现代企业有行政管理、质量管理、人事管理、财务管理等许多子系统组成。财务管理工作关系到项目的生产、销售等各个要素。加强企业的管理要以财务管理作为要点，进而控制、促进企业的正常运转；主体性强。在市场经济中，企业面临着越来越激烈的竞争，一个企业要想生存下去，就必须

获得利润，一个企业的收入增加意味着企业的竞争力强，这些都将以现金流的形式在财务工作中得到体现，做好财务管理工作就是为企业的市场竞争提供服务，提高企业的盈利能力。

三、房地产企业财务管理存在的主要问题

（1）企业财务基础管理薄弱。目前，我国房地产企业财务管理的基础工作仍比较薄弱，财务功能较为欠缺，如不少房地产企业财务管理仍停留在基本会计核算的阶段，在预测与控制分析等方面做得不够，是一种被动反映型的财务管理；有的在会计核算上还停留在记账和出会计报表的阶段，对企业管理和决策的信息支持不够。有的企业内部财务核算制度不健全，财务监督控制机制比较薄弱，存在财权分割、多头开户、资金分散、私设小金库和资金账外循环等现象，甚至有的财务部门都不能掌握财务款项的来龙去脉， 从而导致企业管理层无法掌握相关项目的资金运作详情。

（2）财务管理尤其是成本管理不到位。一些房地产企业的财务人员因其业务素质较低、缺乏房地产开发专业知识与技能，不熟悉企业内部管理流程和财务工作规范，不熟悉房地产行业税收政策，缺乏现代企业财务管理理念等，致使企业财务管理处于较低的水平。尤其在成本管理方面，体现在成本控制上不到位，许多房地产企业在财务成本管理过程中并没有开展全员、全过程、全方位的管理，缺乏对企业财务成本管理的认识，认为财务成本管理的重点是在项目的前期阶段，对项目实施过程中的财务成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（3）资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。

四、全过程财务管理在房地产行业的应用

（一）企业财务实行筹资管理

经营者如何获得和支配其财力是企业兴衰的决定条件之一，因此在企业财务管理中，资本来源是其管理的重点环节。在筹资管理中，企业应该较可能地选择偏保守的筹资方式，在扩大资金来源应尽量避免采用负债方式，多采用增加自有资金的方式。这种选择一方面是因为企业物资基础增加后冒险代价也会增加，一方面是因为银行的借款通常会有各种限制条件，对资金去向有一定规定，且会对企业资金的运作产生限制，进而成为企业的财务负担。所以，企业在筹资上应该多采用普通方式，这样不仅更加灵活和独立，而且也不会给企业增加过重的负担，企业能够更多地对有利机会加以把握，提高发展速度。虽然这样说，但并不代表不可以向银行贷款，但企业在贷款时必须要在保证自己可以生存的前提下，在对财务杠杆收益获得的同时，对负债水平进行适度的保持。

（二）企业在投资上的管理

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我国的房地产市场起步于80年代中期，但是它的发展是非常迅速的，它为国民经济的快速增长做出了很大的贡献。由于经济的发展，人民生活水平的提高，对房地产的需求呈现日益扩大的趋势，使得房地产行业资产规模迅速扩张，但同时国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，房地产企业出现财务危机的可能性更加大。加强开发项目的经营管理，特别是财务风险管理，提高资金使用效果，提升竞争力，向效率和创新要利润将是未来房地产业健康发展的必由之路。

1 我国房地产财务风险研究现状

我国对于房地产财务风险研究起步比较晚。在这之前，我国房屋建设从不追求效益，主要是用于福利分配。从理论层面上来分析，那是一种低风险甚至零风险的投资建设，这就导致了我国对于风险理论研究工作迟迟未能展开。20世纪90年代初期，国内出现了房地产投资热，我国才真正开始了对房地产财务风险的研究。一些专家、学者都发表了这方面的相关著作，弥补了我国在这方面的缺陷。

目前，我国房地产建设正处在高峰期，随着我国改革开放的层次加深，房地产市场也开始了与国际接轨，使得房地产项目竞争更加激烈，企业面临的财务风险越来越大。大部分房地产开发企业，由于不重视风险管理与经营管理，在激烈的竞争中败下阵来，有的甚至被淘汰出局。财务风险贯穿于房地产项目开发的始终，因此，深化房地产项目财务风险的研究，建立适合我国房地产开发实际的、系统化的风险管理体系与风险管理模式，是当前理论界与实业界亟需解决的重要课题。

2 企业财务风险内涵及其表现形式

2.1 财务风险内涵

财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。

2.2 企业财务风险表现形式

房地产是一个非常注重资金流的行业，在房地产企业内部控制管理中，基本以财务为主。现阶段房地产企业的财务风险主要由以下六个方面构成：

2.2.1 税率变动风险 房地产是一个非常注重现金流的行业，因此对税率的变化非常的敏感。其中涉及营业税、印花税、教育费附加税、房产税、车船使用税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的变动，将导致企业成本费用增加或减少，预期收益和银行流动现金储备无法确定。

2.2.2 资金闲置或断裂风险 房地产企业财务内部控制的重点在于保持净现金流量的稳定，只有拥有稳定的现金流，才能保证资金链的稳固。只有在保证净现金流量为正的情况下，才有资格谈论投资报酬率，才有资格谈论企业的未来发展规划，因此，房地产开发企业需要通过控制财务预算计划的方式来控制现金流的大小，防止出现资金链断裂或者大量闲置资金的情况。

2.2.3 经济周期影响的风险 房地产开发企业与国民经济有着相当密切的依存关系，非常容易受到国家宏观调控政策和经济环境变化的影响。在经济繁荣时期，货币政策相对宽松，居民收入水平显著上升，投资的需求增大，对房地产企业的发展有良好的促进作用；相反在经济萧条时期，货币政策相对紧缩，居民收入水平下滑，投资的需求减少，对房地产企业的需求也会下降。由此可见，房地产开发企业的发展存在随经济周期变化而膨胀或萎缩的风险。

2.2.4 融资风险 由于房地产开发企业需要大量资金，而房地产开发企业在融资的时候容易受到经济周期波动、政府宏观政策调控、房屋销售情况、银行贷款政策等影响，使得融资成本波动较大。

2.2.5 资产负债率超标 房地产企业是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，我国房地产企业的资金来源主要是银行贷款。近年来，大部分房地产开发企业的资产负债率都在警戒线附近上下波动，如果企业达不到预期的收益或者融资没有达到原先计划的数额，就会面临相当巨大的偿还债务风险。

2.2.6 预期投资回报风险 房地产企业的收支计划与年度项目进展基本都依靠预期的投资回报来决策，如果受到政治、经济等因素的影响，有可能会出现一些房地产开发企业的产品空置，或者房地产的开发租赁或者买卖合同终止、客户逾期未交款等情况，然而此时房地产企业的资金已经投入，短时间内套现是不可能实现的。由于存在种种不能预期的影响，房地产企业的投资回报也就不能确定，就会存在资金链断裂的风险。

3 企业财务风险的原因

3.1 企业管理者的风险意识淡薄

财务风险存在于财务活动的始终，是企业管理层与财务人员必须引起重视的问题。然而，在企业现实经营中，企业管理层与财务人员对财务风险的客观性认识不足，防范风险的意识淡薄，从而在市场竞争中处于劣势。在具体业务当中，正是由于相关人员的意识淡薄，从而导致了应收账款风险产生。

3.2 企业的资本结构不合理

在企业全部资金来源中，权益资金与负债资金之间的比例，就是资本结构。不合理的资金结构有如下几方面危害：第一，增加企业的财务负担；第二，造成企业偿贷能力不足的现象；第三，使企业资金的流动性不足。资产的流动性是指，资产变为现金并保持其购买力的能力。它不仅是企业得以运行的关键所在，也是引起财务危机的直接原因。资金流动性不好往往体现在存货积压、资金缺乏。企业的资本结构不合理也往往体现在筹资决策失误造成的财务风险。

3.3 企业内部财务关系的复杂性

我国企业财务关系混乱，子公司与母公司以及企业的各个部门，在利益分配、资金管理使用等方面，存在着管理混乱、责权不明的现象，从而不能保证资金的完整性、安全性，使得资金的使用效率低。这种情况是导致企业财务风险的重要内因，所以要花大力气改变这种状况。

4 房地产企业财务风险的防范措施

4.1 提高管理层及财务人员的财务水平

随着政府部门不断调整监管披露要求、税收政策、财务核算细则等方面，并且全面施行新会计准则，企业有必要进行财务方面的调整。企业管理层是企业的舵手，决定着公司的发展走向。企业管理层的财务管理水平的提高，有助于他们做出对公司发展有益的决策，有利于公司财务机制建设，从而减少公司所面临的各种风险。有必要加强财务人员在合理避税、建造流程、工业工程等方面的培训，从而提高自身素质，进而提高自身财务管理水平。

4.2 实现财务管理预算化

在房地产开发企业的经营过程中，在预算方面有很多不确定因素，决定着企业投资项目的成败与经济效益良好与否。房地产开发企业的财务部门应该以资本预算与项目预算为基础，具体安排企业资金的收入与支出、取得与投放、经营成果与其分配等等。对于资金预算，企业财务部门应依据企业运营的整体情况，规划资金需求与使用计划，从而构建财务预算指标体系。对于项目预算，财务部门研究前期建设的可行性，整体预算经营收入、规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用、借款计划等等，并做到认真贯彻执行财务预算，从而提高投资决策的准确性，减少投资决策失误。同时加强考核执行力度，适量企业经济行为，从而发挥预算监督的财务预警功用。

4.3 优化资本结构

房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。

4.4 完善内部审计

房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

4.5 收益分配风险的防范

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中图分类号：F222文献标识码：A

房地产业的统计工作，是反映国民经济支柱产业运行状况的极其重要的基础性工作之一。其统计数据的真实性、准确性，直接影响着国家的宏观调控及国家经济建设的发展。这就要求房地产业统计工作人员必须提高对统计工作重要性的认识。

一、房地产企业统计工作中存在的问题

1、一些企业领导对统计工作重视不够。个别领导认为统计可有可无，专门设置统计工作岗位是多余。郯城县有三级以上资质的房地产公司几十家，多数企业统计工作由会计、出纳或办公室人员兼职。

2、施工单位上报的工程量不准确。房地产投资开发完成情况表有投资额（包括商品房建设投资额和土地开发投资额）和新增固定资产、土地购置和开发、财务、销售情况等几方面构成，商品房建设投资额这部分是主要内容，而这部分的报表数据来源来自施工单位。一些施工单位项目经理往往只关心工程进度与工程质量情况，对统计数据不够重视。有些项目经理为了多拿工程款，往往虚报工程进度，造成统计数据失实。

3、应计入当期工程投资额的前期费用没有及时计入。如土地开发投资额、勘测费、设计费等，这些费用应是前期投入，有时因财务部门没有及时支付款项，统计人员也就不计这部分费用。

4、销售部门实际的房屋销售金额、面积与财务部门当期的房屋销售金额、面积不符。主要是由于一些炒客为了以直过户的形式买卖，没有马上开取发票，不缴契税以赚得更多的钱。同时，房地产公司财务部门是以开具销售发票，计入当期销售收入的。而统计工作人员为了统计报表与财务会计报表的口径统一，往往以财务部门的当期收入作为统计的销售收入。因此，经常出现销售部门早已无房销售，而财务部门却有一大笔的房屋销售收入。这种做法不仅影响到统计数据的准确性，而且使国家的税收受到损失。同时，早期销售的房屋，现在才开具发票，也不能准确反映当年销售量及销售价格，影响决策部门对房地产市场的预测。

5、统计人员业务素质不高。有的统计人员文化程度低，又未经过正规统计培训，统计业务工作规范化程度低，基础不牢固，对指标解释理解不透，容易造成核算过程发生差错。以至统计数据不准确，使统计资料难以准确地反映客观情况。

二、解决上述问题的措施

1、加强对统计工作的领导。各单位要明确一名领导分管统计工作，配备必要的专业统计人员和统计现代化设备，健全和完善企业的统计工作制度；统计人员要对统计材料进行收集、核对、整理，保证统计数据的真实性、准确性，使统计报表真实地反映本单位的实际情况。

2、加强数据质量控制，特别是源头数据质量的控制。统计的基础在基层，统计数据质量控制的关键在源头。源头数据不准，后续的任何工作都没有意义。也正如人们所说的源头数据不准，科学的方法也得不出科学的结果。（1）对施工单位上报的土建、水电月报表，统计人员一定要认真进行审核，对一些素质较差的施工单位上报的报表，要定期或不定期地到现场核对工程进度，抽查统计数据的准确性，确保数据来源准确真实；（2）对应计入当期投资额的各项前期费用，统计人员要主动到财务部门、工程部门或拆征部门收集相关数据，及时、准确地归集到当期投资中；（3）商品房销售期的确定，应以实际销售为准，企业的销售部门要主动通知客户，结算完毕后及时开取发票。

3、加强对统计工作整个过程的监督，形成环环相扣，层层监督的局面。（1）施工单位统计报表要及时、准确、真实反映本月的施工进度。项目经理要在统计报表上签字，对数据的真实性、准确性予以确认，确保源头数据的真实、准确；（2）开发单位的现场管理人员要对施工单位上报的报表进行核对，并在统计报表上签字，真正担负起监督的责任；（3）开发单位各科室提供的数据材料也要保证真实、准确。提供数据人员要在所提供的材料上签字确认，实现传递过程的数字保真。

4、统计人员要具备高度的责任心和过硬的专业技术本领。统计人员要懂企业的财务核算、生产经营和企业管理工作。如房地产开发完成投资表中，有一块就是关于企业财务状况的内容，若不懂财务方面的知识，那么在哪方面出了差错也不知道，就无法保证数据的准确性。同时，还要了解房地产企业经营的整个过程特点，了解项目立项、土地开发、土建水电的施工各阶段到房屋结顶竣工、附属配套工程、市场销售的情况。

三、现行统计体制和统计制度存在的主要问题

随着社会主义市场经济的逐步建立，对统计工作提出更高的要求。统计体制和统计制度的改革只有顺应经济体制和经济增长方式的转变，统计事业才能发展，才会富有生命力。

1、统计体制上存在的问题。计划经济体制下，企业的经营机制是政府直接经营，并统负盈亏的集权式机制，从政府机构设置上有相当数量的按行业划分的行使着政府职能的经济管理部门，他们代表政府对企业进行直接管理。而在市场经济体制下，企业是自主型的经营机制。一方面行使政府职能的经济管理部门已经或正在改制改组为以资产为纽带的集团公司，其职能已由过去的政府职能转变为依法享有民事权利并承担民事责任的企业法人，根据政企分开的原则，已不再行使政府赋予的综合统计管理职能；另一方面随着社会主义市场经济和城市管理重心下移的客观要求和企业改制后大量无主管、民营企业的涌现，政府宏观调控部门的管理体制也发生着变革。分税管理的改革模式使各级地方政府越发关注本区域经济发展。“条条”统计管理体制是不适应经济体制管理变化要求的。

2、传统的统计调查方法体系不适应，难以保证统计数据质量。传统的统计调查方法是以全面调查为主，非全面调查为辅，统计数据上报方式以统计报表为主，其他方式为辅。随着市场经济体制下政府和社会各界信息需求量的增加，各级统计力量与统计任务的矛盾越发突出，即使近年来统计网络化自动化水平不断提高，但信息的及

时性、准确性仍受到不同程度的影响。

四、改革设想