房地产开发工程项目管理范文
发布时间：2023-10-12 15:40:49
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篇1
引言 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目开发成败负总责。房地产开发商对其工程建设的项目控制管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个系统性管理模式。 开发工程项目管理实例概况：
项目实例，位于广州市中心区，南临中山四路，西接农讲所，东北部接多栋高层住宅，用地面积5400 m2，是一栋商住大楼，本工程总建筑面积23379m2，其中地下室3042m2。为单栋商住大楼，31层高。首层～2层为商场，首层高5.7m，3～6层为办公层，裙楼高25.9 m ；7～31层为住宅，层高2.95m。建筑物总高度111.65m。外墙主要贴瓷质釉面砖，裙楼外墙面干挂花岗岩，公共部分墙面贴800×800釉面砖，屋面采用膨胀珍珠岩隔热砌块，地下室及天面防水采用APP防水卷材。
两层地下室、层高6.0m。设高低压电房，生活水池、消防水池及泵房，空调机房，车库，人防工程。
基础采用冲钻孔灌注桩，桩长约25m，桩径为0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五种尺寸。桩身砼C30。地下室底板厚度为400mm，侧壁板厚度为350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼。±0.000以上主体砼为C40、C30、C25、C20。
开发建设时间2006年10月――2010年11月
该开发项目实施的全过程中，项目管理工作自始至终贯穿其中，项目部力求通过贯彻落实建设总计划，分阶段计划、工作任务实施方案细则来实现项目建设总目标和各阶段目标管理任务。本开发工程项目管理基本可划分为规划管理，设计管理，实施管理三个阶段。
1．房地产开发的项目规划管理阶段
1.1规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。
1.2规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。
1．3房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。实施细则可具体依靠计算机辅助管理软件，以求全面系统的指导管理任务落实完成。
1．4在规划管理阶段要做深做细全局控制计划，项目管理人员在规划管理阶段就要深度介入，将工程建设计划与营销计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。将全局控制计划形成各层各单位各开发阶段可操作的指导文件。
1．5在本开发项目实例中，项目建设实施前，各开发阶段各专业已制订了与总目标一致的相应工作计划图表，分解落实到专业负责人。其中重点工作：建筑的规划方案的确认，根据项目地块所处位置特点，确定以开发高级住宅为主，结合1―6层裙楼开发商业和办公功能，最终取得了高于预期的住宅销售价格，商业和办公的出租率超九成的优良收益目标。
2. 房地产开发的项目设计管理阶段设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：2.1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。2.2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行及时沟通、探讨。2.3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要随意自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。
2.4、房地产开发企业拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。设计阶段初期，及时提供房地产市场的需求，对市场的发展趋势有超前判断分析，以引导设计的产品最大限度满足市场需求，实现项目销售的最大产出。
3. 房地产开发的项目实施管理阶段
房地产开发工程项目管理实施阶段，开发企业应始终掌握工程开发进程的控制权开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的安全、质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。项目的风险管理为第一要务，协调设计、施工、监理单位各方力量，以实现工程安全，质量，进度管理的全方位控制目标。3.1 加强房地产开发项目风险管理 风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：
3.1.1风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用。
3.2项目部的管理工作
3.2.1工程项目部代表开发企业对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。
3.2.2开发项目实例中的措施，项目部根据设计图纸文件和工程项目建设总计划，提早介入招标工作，对合同合约中拟定的技术标准和验收条件审查，做好入选承建单位的资格预审，防止不合格施工单位和材料设备进入本项目。为实现控制成本、保证质量、缩短工期的目标打前期基础。
3.3.安全，质量，进度管理对策3.3.1质量和工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。直接关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。3.3.2整合发挥团队的集成经验的作用
如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程中，整体质量和进度的控制，则是一种管理经验的体现。项目部配备相应经验专业技术管理人员，把个人做过某个项目的经验加以总结提升，合并为集成经验，运用于工程建设控制，做到分工协作，就可以有效的提升项目管理的效率。
3.3.3在项目实例中的措施；项目部要充分发挥委托监理公司住场小组在“三控两管一协调”的作用。其中对工期控制是建设单位现场代表最主要的工作任务，要始终掌握工程质量和进度管理的控制权，在整体的质量、进度、各专业之间的工作配合等方面进行有效的驾驭。具体实施中针对关键工序有效控制（前期土建：地基与基础、主体结构，后期水电安装，关键设备到货时间，永久用电开通时间），严格审核有关施工组织设计方案，会同组织设计，监理单位及时处置现场施工问题。
篇2
1 房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运
用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后
是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
2.3 项目质量管理
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
参考文献：
篇3
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。
一、房地产开发工程项目管理现状分析
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。
开发项目管理中忽视了风险控制
如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。过程中的风险包括：政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
2、项目成本没有得到有效控制
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
二、房地产开发工程项目管理优化措施
1、加大房地产开发项目风险管理力度
在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2、化化规划管理
篇4
房地产经营开发是系统化的复杂工程，具有风险多、投资金额大和开发周期长的特点。应该将建筑工程的项目管理划分为项目实施、项目设计和项目策划等阶段。项目开发商是管理的主体，能够对整个建设项目的策划和验收工作进行组织、实施，并对整个项目负责。本文对房地产项目管理之中平衡协调衔接问题进行阐述。
1 房地产工程项目开发管理
开发管理指的是房地产开发企业为了工程项目的顺利完成，对企业的后勤部门、销售、工程、财务和人事进行管理和组织，同时也是企业为了实现物业管理、施工管理和规划管理而实行的经营模式。
项目工程开发商的代表是工程部门，能够对项目进行管理，包括报建、变更细部结构设计、合同管理、施工进度控制、施工质量控制、确定施工企业、协调施工企业、物料的库存、物料的采购等。财务部门负责管理企业的资金，对企业的经营成果和财务状况以定期报表的形式进行显示，主要有三个方面的工作内容：项目工程的财务计划、发放施工企业的工程款和企业自身的行政费用。销售部门的工作是负责卖出企业建设的产品，在工作过程中，涉及以下几个方面的内容：选择促销方式、制定销售价格、建立销售渠道等。企业人事部门应该不断优化项目相关人员的工作、管理人员资料，建立完善的激励体系和绩效考核。后勤部门为工程建设的生活提供保障。
2 房地产工程项目的规划管理
房地产工程项目的设计可以分成两个主要的阶段，分别是设计施工图阶段和设计方案阶段，最终形成了施工图的蓝图和方案的报建文本。规划管理指的是管理设计规划的过程，开发企业将楼盘的设计和规划托付给相关的单位来完成，对设计规划的目标、进度和成本进行管理和控制。房地产企业可以采用或者建立完善的管理系统对设计规划进行管理，使用相应的设计规划软件和管理软件，从两个相对独立的方向进行管理，即从“设计”和“管理”两个方面，对专业化的软件进行使用。计划阶段是在报建文本中产生的，由于事先已经确立了方案，工作的流程相对有序、简单，因此在这个阶段应该首先进行项目知识积累、资源管理、质量控制和执行组织结构。对组织结构的执行相对单一，相关人员包括：设计总监、项目工程经理、建筑人员、结构人员、设备人员和概算人员，最终形成一个完善的矩阵管理模式。管理流程十分简单，主要包括：委托设计、制定技术措施、过程质量、进度控制、技术交底、成果报建、成果审查。
3 房地产工程项目的施工管理
施工管理指的是对施工建设进行管理。房地产企业通过工程管理部门对施工负责，整体工程的承包模式和管理模式应该针对企业的实际情况和项目的特点进行指定。常规的承包、发包模式主要有：分别发包、施工总承包的管理模式等。我国的项目施工建设一般使用上述两种方式进行，将工程发包给相关的施工单位进行，针对不同的市政管线、建筑设备、绿化、建筑结构等建筑项目的特征，发包给相关的施工单位进行。在一些大型的项目或者高档楼盘之中，可以使用项目总承包模式进行管理，对整个项目的管理和组织负责，MC单位不直接参与到工程的施工中，然后再进行分包和招标，使用这种管理模式能够提高施工的速度和进度，按照一定的比例对费用进行提取，使用快速路径的组织生产方式，对施工进行管理，直接对施工进行指挥，对设计活动产生影响，它和开发商建立合同，使施工和设计相联系，最大程度的保证工程项目的顺利实施。
4 房地产工程项目的开发管理、规划管理和施工管理三者的协调发展
房地产企业的工程管理主要包括施工管理、规划管理和开发管理，应该不断协调、发展这三者之间的关系，实现三者之间的合作和促进，提高企业的竞争能力。不断提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，对劳动成本、时间气候、施工设备和场地大小等因素进行考虑，对设计的相关内容进行探讨、改进和分析。开发商和施工单位应该及时和设计单位进行协调、沟通，使规划设计和竣工后的成果相一致。因此，设计的精准施工应该满足以下几个条件。
首先，应该取得开发企业的大力支持。房地产开发商作为投资者，应该重视对设计和施工性的研究，在进行设计的初始阶段对施工的相关人员、施工人员和设计人员进行全盘的考虑，定期召开会议探讨人员的协调工作，使用高效的讨论和交流沟通，配合专业化、系统化和集成化的手段完成项目工程。
第二，尽早实施可施工性研究。在项目工程实施的初期，决策花费的成本较少，但是却可以对成本产生很大的影响。对可施工性的研究可以对工程的造价产生影响，使物业管理阶段、施工阶段、设计阶段和规划阶段的造价明显减少，经济效益和社会效益不断增多。但是在设计说明和施工图纸提交之后，对决策进行更改十分困难，因此，施工单位和开发企业应该尽快参与到可施工性研究之中。
第三，保证研究能够持续开展。对可施工性的研究应该在整个项目实施的过程中进行，使相关人员的经验和知识充分的发挥出来，将设计研究和可施工性研究相结合，成为项目总体规划中的一部分。使用知识管理的方式，通过总结和计划，对研究中的教训和经验进行升华和记录，将业务之中零散的知识进行整合，使之成为系统化的知识体系，最终使知识成为可再生资源，实现知识的循环利用和共享。
为了与工程项目融资规模增大和风险分散等发展方向相适应，工程项目管理不断产生信息化、集成化和国籍化的发展趋势。在组织方面，使用专业的管理公司对业主进行代表，加强集成化管理的水平。随着经济发展的全球化趋势和我国社会主义经济的不断发展，海外经营和海外投资的项目不断增多。同时，随着知识经济时代和网络时代的不断发展，信息化的项目管理已经成为了众人关注的焦点。应该重视协调进度、造价和质量三者之间的关系，针对项目工程的不同特点，选择相应的管理方式。因为工程项目在每个阶段都有不同的任务和实施主体，因此产生类型各异的项目管理。同时，还应该对项目管理进行明确的分类，提高企业的管理水平，将承包责任制落实到实处，提高成本管理水平，对招标方式进行完善，聘请专业的管理人员进行管理，不断使施工人员的水平得到提高。在项目工程中，应该完善约束、监督、竞争和激励等机制，不断对资源进行优化配置，提高信息化建设的水平，使施工不断向文明、安全的方向发展。
5 结语
总之，随着社会的不断发展，项目工程的管理面临着新的挑战和困难，应该使用先进的管理体系，提高管理手段的科学性和系统性。房地产开发企业应该将现代管理理念、房地产需求和对市场的把握相结合，使用现代化的施工技术和创新的管理模式，在经营的过程中提高顾客的满意程度，在物业管理、施工建设、开发运营、设计规划等方面坚持控制质量、控制进度和控制成本的原则，对房地产企业的经营管理进行改善，提高管理水平，提供让顾客满意的服务和产品。
参考文献：
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随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行业研究热点。
一、房地产开发项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。
1.工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划， 同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。
2.相关方面的协调合作。由于房地产开发过程要涉及面广， 加上房地产的建设工程自身的特点， 如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。
3.工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码， 房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。
4.工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。
二、房地产开发项目工程管理中的常见问题
1.前期准备工作不充分
当前很多房地产项目存在着盲目决策开发的问题，往往没有进行充分前期调研论证，通常地产开发公司很多地关心的是工程项目建设的位置、配套设施以及和商业环境等，然而对其开发技术、经济因素的论证关注不够，往往造成因工程项目前期无法进行预测和控制，而引发一系列后续问题。例如结构设计不够合理、户型单一造成公摊过大、空置率高、成本较高问题。
2.对施工许可程序不重视
房地产开发企业为追求更大的经济利益，在进行项目开发时施工单位为了工程进度，往往还没有经过建设主管部门施工许或相关手续没有办理完毕之前，就提前施工。不少开发企业钻制度上的漏洞。例如在开挖和填坑手续办理之后，在相关施工许可未完成之前，就进行开工。往往会导致施工进度被叫停，施工单位遭罚款处理，这不但影响到工程的顺利进行，而且也造成了不良的社会影响。
3.监理制度不规范，完工验收不严谨
由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。
三、改善房地产开发工程项目管理的建议
项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和改善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。
1.加强项目开发的前期规划管理
当前我国房地产工程项目管理普遍存在调研不足和可行性研究论证不够的问题，因此，为了优化项目管理，必须加强对项目开发规划和设计等前期管理工作。项目开发前要做充分的市场调研和投资分析，尽量将风险控制在预期内。进行充分的市场调查，明确消费者的需求， 选择更具商业价值地段，设计符合市场需求的建筑户型。另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口。加强与国家规划部门沟通寻找政策上的支持，协调和平衡各方面利益，避免出现协调不到位而产生工程进程被叫停、设计反复修改等现象，从而避免资源上的浪费。
2.加强项目施工过程的质量管理与控制
在施工之前，工程项目开发商应与施工单位签订一份不存异议的合同，要求双方严格遵守合同的要求来办事，除了国家规定的标准条款外，对施工安全、款项支付、验收、工期、工程质量等进行明细的规定，避免后面双方产生矛盾。加强施工质量的控制，对施工质量进行控制是施工管理中重点工作。协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。对质量监理的工作人员进行监督，对施工企业严格监督，保证在施工进程的各个环节都能达到工序的质量标准。
3.加强成本管理和风险控制
价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。
参考文献：
[1]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011（10）.
篇6
中途分类号：C93 文献标识码：A文章编号：
引言：
随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些难点，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。
一、房地产开发项目管理含义
房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。
房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。
二、房地产开发项目工程管理内容
1、总体规划
人类在做任何一件事情之前都有一个想法, 如同在房地产开发项目中一样, 房地产的开发企业在开发某项具体项目之前都要有一个总体规划, 总设计也就是工程建设之前做的准备工作。
2、配合协调
房地产开发涉及的社会因素众多, 同时由于房地产的建设工程自身的特点,如工程项目多,施工周期长,建设范围广涉及部门广泛单位多, 所以建设当中的矛盾众多, 在众多的矛盾当中,要达到工程建设的顺利进行,就必须进行配合协调。在协调工作中,需要注意的是配合好开发建设相关单位,并处理好开发过程中出现的各种矛盾。
3、质量监理
过硬的质量保证是激烈的市场竞争中最重要的祛码, 房地产开放企业要想使 自己开发的楼盘实现最大的经济效益和社会效益,首要的是保证建筑物质量的过关, 因此在工程的建设过程中要十分注意现场施工的监理,及时发现施工质量问题, 并注重抓落实。
4、工程验收
建筑工程的竣工不是简单指建筑物的建造完成, 还是在完成工程设计文件要求和合同的各项内容后, 依照国家和地方有关建筑工程竣工的相关法规,进行工程验收,只有在竣工验收合格后,才能将产品交给用户使用。
三、房地产开发企业项目管理难点
1、项目管理概念的狭隘与局限
导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。
2、图纸设计管理方面存在问题
大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。
3、合同管理方面存在的问题
目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题：
3.1 不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。
3.2 签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。
3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。
四、解决房地产开发项目工程管理难点的措施
1、加强开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
1.1 加强规划设计
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
1.2 加强方案设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。
2、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
3、加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本； 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。
4、加强项目成本管理
房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。 建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。加强合同管理，控制工程投资。
五、结束语：
综上所述，房地产开发企业项目工程管理是一项极为复杂，却十分严重的工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益、社会效益、及环境效益的统一。
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中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：
房地产质量的好坏，直接关系到经济发展和人民的切身利益。房地产开发经营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。因此房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质量控制。
一、房地产施工管理的方式
1、选择优秀的勘探和设计单位
优秀的单位是工程建设的先头兵, 一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工程造价并加快了工程进度。
2、选择素质高的施工企业和项目经理
施工企业和项目经理的素质好坏, 直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择,应当有一个整套的组织架构,如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。
3、建立高效合理的管理模式
高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我们要加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质量和数量关,提高材料的供应速度,这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管理。
二、房地产项目开发过程中施工技术管理
1、项目实施前的技术质量管理，是提高房地产质量的关键环节和起点，主要包括：
（1） 策划与规划质量管理。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，建筑、供水、供电、供气、市政园林、消防、邮电通讯等都要涉及到，在总体规划实施前协调好各自关系，并在实施中适当调整，保证规划质量。保证规划与策划的统一性，考虑好项目的市场定位，明确发展目标，在总体上指引项目的顺利开展。
（2） 图纸设计质量管理。房地产的质量起源于设计构思，设计先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对房屋的造型、结构体系、平面布局功能、空间利用、节能省地等要在设计前充分考虑。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生、交通等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人的视觉以美的享受，使开发的房地产具有较高的使用价值和观赏价值，所以在注重图纸设计质量的管理可在较大程度上避免后期产生各种不必要的冲突和监控困难现象。
（3） 统筹审查质量管理。对各专业图纸进行深入的审查，尤其是建筑与结构、市政园林与综合管线的相互关系，在图纸上解决好大的方向性问题，尽可能减少交叉，并且要符合国家的有关规范、法规要求。
2、工程实施过程中的监控管理
工程实施过程中的技术质量管理，是提高房地产质量的中心环节和重点，包括辅助施工和现场施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、构配件和设备的采办，动力供应和后勤保障等方面，直接关系着施工质量和房地产质量。为了提高房地产质量，在同等或者相近造价的基础上要择优选用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证，在进入工地前进行严格检验。现场施工的技术质量管理，是保证和提高房地产质量的核心，在其管理过程中应把握好3 点：1） 要强化施工队伍的质量意识。劳动力作为生产力最积极、最活跃的因素，既是质量管理的主体，又是质量管理的客体。劳动力的这种双重性，决定其在质量中的中心地位。因此，加强对施工队伍的“质量第一”、“质量是企业的生命”的思想教育，就显得越发重要。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，并把企业上质量、求生存与自己的实际工作紧密地联系起来，与房地产市场要求紧密地联系起来，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。2） 要强化施工队伍的技术培训。知识就是资源，人才就是“资本”。科学技术是第一生产力，而人才是科学技术的主宰者。有了高素质的施工队伍，才能使用好先进的技术装备，推广好新技术、新工艺和新材料，把提高房地产质量落到实处。在强化施工队伍的技术培训中，方法是多种多样的，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场实打实地普及基本知识，强化技能提高。3） 强化施工现场监理工作管理，对工程实行全面的监理制度。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其它一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸及方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸或方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“日志记录”，详细记录“施工过程主要事项”、“隐蔽工程的验收情况”、“检验的工程质量问题”、“详细部位处理意见、措施及整改情况”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房地产质量的提高。
3、工程竣工后的技术管理
项目施工完成后的技术质量管理，是提高房地产质量的归宿和落脚点。工程结束并不意味着房地产开发技术质量管理已经结束，即使所开发的房屋已经销售出去，其质量管理也并没有划上句号，还有3 方面的管理工作要做。首先是要组织好竣工验收。要组织专家及相关单位主要负责人，按照国家有关验收规范和标准进行严格的验收工作，对不合格的工程，决不允许使用。二是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房地产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。对房屋使用中存在的质量问题及时安排人员跟进处理，使工程项目质量达到业主客户的要求。例如广州有些房地产物业公司推出的“金钥匙”服务，收楼使业主放心的做法，就解决了业主对于工程质量问题的困扰，良好的售后服务不仅可以使房屋保值，还可使物业增值。第三是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理；要深入调查研究开发的房地产还有哪些问题，还需要作哪些方面的改进，还有哪些潜力可挖等，并对调查了解到的材料进行全面整理分析，及时的回访处理，可以进一步提高房地产开发的质量。
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引言
目前，管理科学已被广泛应用于各行各业，其目的是实现资源的有效利用、合理配置。房地产开发项目也不例外，科学的管理是其发展的必要条件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整个项目中发挥着关键性的作用，为此，必须科学合理做好全方位工程管理，以促进房地产建设的良性健康发展。
一、 建筑工程管理中存在的问题
建筑工程管理是房地产开发项目顺利开展的重要中间环节，然而，目前大多数管理缺乏时效性、可操作性，在工程的各个阶段、各个环节都存在着管理上的问题。在规划设计阶段准备不充分，一些房地产开发企业更多的是考虑所开发位置的商业价值，缺乏对工程前期的准备和了解。施工单位仓促进场施工，施工过程中才发现施工图纸存在错图、缺图、以及图纸之间存在矛盾等问题，施工过程中忽视施工工艺和工程实体质量的管理。为了早拿到预售证，前期通过赶工达到预售节点。后期为了按期交楼又要赶工，导致过度压缩工期却降低了工程质量。同时监理单位疏于施工过程的检查监督和旁站，仅在隐蔽工程前组织检查，使得许多问题无法及时发现。而即使发现了也难以彻底整改，也给工程留下了隐患。房地产工程施工后期多个施工队伍分属不同的单位，各施工单位之前如沟通协调不及时、缺乏相互配合，极易造成相互影响进度、产品相互破坏现象，严重影响工程的顺利进行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系统
科学合理的工程管理制度是一个企业实现可持续发展的基础。企业要对项目管理部门及机构进行优化配置，实现管理的标准化和实效化。下面，就建筑工程全方位管理的几个方面作简单探讨。
三、 全方位建筑工程管理的五个方面
1. 完善规划管理
房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。
2. 加强建筑工程招标管理工作
招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。
3. 建筑工程项目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。
4. 建立统一安全与质量管理体系
安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。
5. 建立有效的考核机制
作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。
四、 结语
我国的建筑行业发展虽然渐趋成熟，但现实中依然有很多问题存在。这些问题归根结底还是工程管理不到位，需要我们在开发和建设过程中不断改进。房地产开发企业应继续完善工程管理体系和管理制度，加强建筑工程规划、设计、招标、质量、安全、成本等全方位的管理工作。
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Abstract: Real estate development activities serve the development of modern city reconstruction, along with the urban and rural economic system has been improved China's real estate development policy gradually into the symbol area; this to the national urban redevelopment all is favorable. Developers in the rational development and utilization of land resources stage, we should not only pay attention to the optimization of the project construction management, development period to face a variety of problems have to take regulatory strategy. In response to this, this paper analyzes the new period of the concept of real estate development activities defined, and put forward reasonable Suggestions愀搀 management strategy栀攀 implementation of the project process.
Key Words: real estate, construction activities, project ongoing, comprehensive overseeing
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
为了让闲置土地资源得到充分的利用，地方政府会采取“土地出让”政策将土地使用权转让给工程单位，由后者根据实际需要自行支配土地使用权。房地产开发活动对现代社会的发展有着多方面的意义，不仅带动了城市现代化改造进程的加快，也为区域经济收益水平的稳步提升创造了平台。面对房地产开发过程存在的问题，开发商需做好综合性的监管策略。
一、新时期房地产开发的概念
市场经济体制经过了新一轮的变革调整，房地产一跃成为市场经济的主导产业。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为[1]。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
新时期发房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。同时，房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节[2]。
二、房地产开发对社会发展的作用
我国土地资源面积广阔，但能够被有效利用的土地面积相对较少。商品经济时代背景下，商业都市改造建设是不可避免的，这就要求各地方政府能够充分利用现有的土地资源，使其更好地推动城市商业化、现代化、经济化改造工程。
1、优化资源利用。土地是自然资源的主要形式，也是社会经济改革进步的物资条件。政府把闲置土地资源出让给开发商进行开发利用，其本质上是优化利用土地资源的表现形式，避免了城市或农村地区资源的浪费。
2、带动经济发展。“招商引资”是我国支持地方经济发展的重要策略，主要目的是通过充分利用地方优越的条件带动区域经济发展。房地产开发是建设单位投资地方工程改造的第一步，工程竣工使用后能够从多个方面促进区域经济发展。政府颁布招商投资政策后，吸引开发商到地方参与投资，逐渐在地区形成一定的产业链结构，对未来地区经济的长期规划提供了指导。
3、改善生活环境。房地产开发项目大小不一，可根据不同地区的地理面貌设计个性化的开发方案。开发项目的成立及实施有助于改善人们的生活环境，从物质条件、精神享受等两方面优化日常生活水平[3]。科学发展观指导下，社会群众生活水平得到了显著的改善，提高了城市及乡镇地区的生活质量。
4、刺激产业消费。群体消费增长是衡量社会经济收益水平的参考依据，地区产业消费人数增多必将为企业带来丰厚的经济收益，推动了产业结构的优化调整。房地产开发作为一项地区改造工程，项目竣工后所覆盖的商业区面积变广，人们的消费活动有了更多的选择。
三、工程项目实施过程的管理策略
从另一个角度看待房地产开发活动，由于工程建造的成本投资巨大，所涉及的土地资源面积广阔。若工程项目实施阶段出现问题，对开发商造成的经济损失不可估量。目前，房地产行业正处于政府宏观调控背景下，尤其是“限购令”颁布之后，房地产的开发项目明显减少，确保项目建设的质量水平是及其关键的。房地产开发工程实施阶段的管理应从经济性、环保性、实用性等三个中心开展，保证项目建设顺利进行的同时创造理想的经济收益。
1、规划管理。前期规划是房地产项目开发的第一步骤，在规划阶段可对工程项目实施的过程进行详细的安排。设计单位在规划土地资源开发时要注重方案的合理性，管理人员对所编制的图纸应全面审核。开发商要在待开发区域科学地选择工程位置，这样可以避免拆迁补偿带来的成本上升问题。
2、质量管理。质量是房地产工程项目管理的核心点，工程质量水平基本上决定了竣工验收能否合格，影响着房地产工程交付使用的周期。项目建设期间的质量管理应加强各工程人员作业的质量监督[4]。无论是住宅区建筑或者商业建筑，其都必须达到工程质量的要求才能投入使用。
3、成本管理。当前房地产产业经济正处于低迷阶段，房产销售额直线下降对开发商的盈利收入造成很大的不利。因此，开发商在工程项目正式动工后必须完善成本管理制度，以免随意签证变动施工方案引起成本造价增多。
4、材料管理。建筑材料是房地产工程的基本结构，开发商在指导施工单位作业时需强调材料质量的管理。在建筑行业发展趋势的推动下，房地产开发采用的建筑结构形式更加复杂，灵活运用不同性能的材料完成建造可保证项目质量。许多施工单位在作业期间仅注重工程进度的协调管理，对现场材料质量缺乏有效的检测环节[5]。
结论
总之，房地产开发对地方经济的发展有着重要的推动作用，政府在规划土地资源利用期间要充电考虑工程建设的实际需要，制定全面性的工程管理策略，这样才能确保工程项目的顺利实施。工程项目的应注意质量、成本、耗材等几个重点方面，从而保证工程建设质量符合竣工验收的要求。
【参考文献】
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[2]赵晓娟.工程项目建设管理过程需注意的问题[J].管理观察，2010，30（5）：21-22.
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房地产行业的竞争激烈程度不断加剧，使更多的房地产企业重视起工程管理工作。房地产开发项目工程管理水平的提高，有利于工程项目经济效益的提升，更能让房地产企业综合竞争力得以提升。工程管理，是房地产开发项目实施中的重要环节，贯穿于房地产项目开发的每一个环节。强化工程管理，提升工程管理工作的科学度，才能让房地产开发项目获得最大的经济效益与社会效益。
一、房地产开发项目工程管理存在问题
在当前的房地产开发项目工程管理工作串，还存在着在一些问题，影响了房地产项目工程质量。例如，房地产开发项目工程施工许可规定落实不足；房地产开发项目工程的准备工作不到位；房地产开发项目工程的验收工作不合格等等。接下来，我们就来对房地产开发项目工程管理中存在的问题展开几点分析：
（一）房地产开发项目工程施工许可规定落实不足
在激烈的行业竞争中，房地产企业的管理者往往重视企业经济利益的实现。大多数房地产企业管理者每开发一个房地产工程项目，都希望在最短的时间内完成，从而获得自己应得的利益。这也就使得许多房地产施工单位尽早开工，无视政府部门的房地产项目工程施工检查工作以及施工手续的办理，在施工手续齐全之前开发的房地产企业比比皆是。还有一部分企业会利用制度上的漏洞，在办理完开挖与填坑手续之后就开始施工，一边施工，一边到建设主管部门办理施工施可证明。这样的情况一旦被发现，房地产工程的施工会被强制停止，无论是施工单位还是房地产企业，都会遭受经济上的处罚。房地产企业对于施工许问规定的忽视，不仅会影响施工进度，损害企业的经济效益，更不利于企业自身品牌的树立。
（二）房地产开发项目工程的准备工作不到位
在开发房地产项目工程时，项目开发人员需要对开发地的地段价值进行分析，了解开发地周边的商业环境以及基础设施建设程度。许多房地产企业对于项目的开发力度不足，没有做好工程施工前的准备工作。比如，房地产企业与施工单位所掌握的施工技术资料不足，为了赶工期盲目加快施工进度，最终会因为准备工作不足而造成很大的麻烦。一些施工企业在房地产开发项目施工开始之前，没有细致地了解工程管线事务，也没有就管线工程进行多方商讨。技术信息的缺乏，会使工程完工后出现使用问题，给社会大众带去很大的居住烦恼。
（三）房地产开发项目工程的验收工作不合格
工程的验收工作发生在工程施工之后，但验收工作的质量对工程的整体质量有重要影响。一些工程管理意识不强的房地产企业认为工程施工完成，就算完工。这些企业没有主动验收工程的意识，很容易造成安全隐患的长期存在。为了在最短的时间内得到属于自己的经济效益，房地产企业大多期望快速完成工程验收工作。这就会造成房地产企业对工程验收工作重视力度不足，检查不仔细的问题产生。直到工程验收完成，还缺少许多验收资料，使工程其它验收手续不能及时办理，使房地产不能按时交付到消费者手里。存在分包现象的房地产工程验收工作更加复杂，对工程效益的实现影响更大。
二、房地产开发项目工程管理优化措施
房地产开发项目工程管理优化措施包括：重视房地产项目工程开发中的管理；重视房地产项目工程施工中的管理等等。
（一）重视房地产项目工程开发中的管理
房地产项目工程的最初开发阶段，是开发难度最大的阶段。这个阶段的管理工作，对于房地产项目开发成功率有直接影响。做好项目工程开发方案制定工作，才能提高房地产项目工程开发的成功率。项目工程开发方案的合理性越高，工程的建设可行性就越高。要促进工程建设可行性的提高，需要做到以下几点：
首先，房地产企业要安排营销部做好市场调查工作，调查的内容主要包括开发地的地段以及周边环境，商业用地与住宅用地的情况等。根据营销部的市场调查结果，组织各个部门对调查结果进行讨论与分析，从施工技术与经济价值角度去确定房地产项目开发的最佳地理位置。在规划位置的同时，要对建筑户型的要求等级进行规划，确定具体建设的规划与数量。
其次，做好房地产开发过程中各个部门的交流工作。房地产项目开发者要深入了解房地产行业以及建筑行业的法规政策，在最大程度上学习地域规划的专业知识，从而在项目内部建立起严格的建设与施工规定。在此为指导，在多个部门的交流中开发出项目工程的总体规划。
最后，要按照国家建筑行业的法律法规开展招投标工作。呈现最合理的设计方案，针对项目工程方案进行竞标。在竞标过程中，房地产企业要特别关注建筑的布局合理性、实用性以及美观性。综合考虑经济、外观、实用、安全等多个因素做出最合理的选择，才能保障房地产开发项目工程的有效落实。
（二）重视房地产项目工程施工中的管理
房地产项目工程的管理内容十分庞杂，管理的时间很长，影响巨大。工程管理工作目标是否实现，直接关系着工程价值能否实现。将工程管理工作贯穿于房地产项目工程的始终，严格按照国家法律法规要求执行房地产开发与建设工作，才能让工程管理工作得以严格化。
首先，要重视房地产项目工程的合同管理工作。在施工之前，房地产企业要与施工企业就双方的权利与义务签订相互制约的施工合同，施工合同的签订，是维护房地产企业实施项目工程管理行为的重要依据。制订与签订施工合同，是项目工程管理的重要组成部分。建筑行业法律法规在施工合同签订上提出了一定要求，房地产企业与施工企业还要就施工具体情况、施工安全、材料使用、施工文明、工期以及工程质量等因素敲定具体合作内容，给项目工程的顺利实施提供保障。
其次，要重视房地产项目工程的质量管理工作。工程质量管理是工程管理必不可少的一部分，质量管理工作做不到位，其它管理工作都是无用的。在房地产项目工程管理中，管理者要建立全局意识，重视工程质量管理工作。从宏观角度对施工单位以及监理单位的管理人员进行协调，建立一个质量管理团队，集结各个方面的力量来保障质量管理工作水平的提升。重视工程监理合同的签订，明确工程质量管理工作人员的管理责任，确保工程管理者以法律为标准要求工程施工质量。特别要关注房地产施工的关键程序以及重点部分，加强技术质量检验。只有前一个环节的施工质量达标，才能实施下一个施工步骤。除此之外，要加大对施工企业的监督力度。坚决杜绝分包施工现象的出现，提升施工企业加强自我监督意识，在技术与质量上提供保障，做好工程验收工，促进房地产开发项目工程经济利益的最终实现。
三、结束语
综上所述，社会经济的快速发展，给房地产行业提供了前所未有的发展机会，也让社会大众加大了对房地产行业的监督力度。做好房地产开发项目工程管理工作，是房地产行业满足社会大众需求的重要手段，也是提高房地产企业生命力的方法。重视管理工作，对施工过程中每一个环节的管理工作进行提升，才能让房地产开发项目的工程管理在整体上得以提升，服务于社会发展。
参考文献：
[1] 王谱苏.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].科技传播.2010（05）
篇11
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: Based on the author's many years of experience in real estate development project bidding and contract management are explained.
Keywords: real estate development projects; project bidding; contract management
一、有效利用招标手段，合理控制成本造价
以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。
1、房地产开发工程招投标在整个房地产开发过程中是很重要的一环，关乎到整个房产项目是否盈利.能否顺利实施，是房产开发的生命线！但是同时也是房产开发过程中比较复杂.难度较大和风险可控要求较大的，要想通过招标找到真正合适的合作方谈何容易，中间过程繁琐复杂，选好单位的风险把控很重要。
2、要想顺利完成招标，找到合适的中标单位，必须要有充分的准备时间和实施时间，时间充足，可把控的可避免的风险会越少，而实际操作中，房产开发的程序是一环紧扣一环，往往设计图还没出齐全，工程就得开工，留给工程招标的时间是很紧张的。只有做好了充分的准备工作，实施起来才会有的放矢，尽量避免风险；
3、开展招投标工作的原则目的就是降成本，招标的结果最能体现成绩的也就是招标金额，经常定标的原则就是最低价中标，合理低价中标。因此要以合理低价中标为原则，要尽量采用公开招标的模式，只有公开招标，才能做到最大程度的公开公平和公正；
4、对于招标入围单位进行充分的考察与调研，尤其是项目经理.施工队伍要严格考察，不能流于形式；
5、在商务标评审时，要严防投标企业的不平衡报价。应在招标文件中明确提出，招标人不接受不平衡报价，有对其明显偏离正常价格的报价进行调整的权利。杜绝不平衡报价给招标人带来的风险。
二、 加强工程合同管理和控制
加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。
在招标阶段，要合理确定合同形式.编制招标文件。
为了控制招标定价的风险，在合同形式的选择上要求：
1、施工图纸完备且深度足够的情况下，必须做到总价包干；
2、当施工图纸不完备或深度不够时，可以采用模拟清单或费率方式招标，并应尽量对措施费项目进行包干；
3、.当采用费率招标时，应尽量明确人工费.材料费.机械费.总包服务费等的计价方式；
4、当采用模拟清单或费率招标时，在工程施工图确定后，应根据施工图和合同约定的计价原则完成组价工作；
三、房地产开发项目的工程招标和合同管理之间的关系
房地产开发企业的管理人员之所以既要对工程的招投标活动进行监督，又要对施工合同的签订和履行进行监督，这是由于房地产开发项目的工程招标和施工有很着密切的关系。首先，这种关系在于房地产开发项目建设工程招标过程就是施工合同的谈判和订立的过程，也就是说承发包方双方当事人提出订约提议以及接受订约提议的的协商过程；再则是从市场的交易行为来看，房地产开发项目工程招投标是一种交易行为的过程，在这个工程当中，承发包方双方还没有建立依靠法律的交易关系，这种关系得到了相关的招投标方面的法律法规的调整，只有通过决标之后，承发包方双方签订了施工合同，这种交易行为才通过合同这种具有法律效力的形式被确定下来，只有这样，双方的权利和义务关系才得以确定，双方的合法利益才能得到法律的保护；第三是从招标投标的跟踪管理以及评价招投标是不是成功的角度来看的，要体现招投标是不是进行的成功，只有通过监督和检查双方对施工合同的各项条款的履约情况来体现。第四是从建设部制定的建设工程施工招标文件范本和建设工程施工合同的文本来看的，房地产开发项目招标文件当中有合同的主要条款，反过来说，招标文件是组成合同的主要文件，所以说，两者是互为主要内容的，所以说房地产开发项目的工程招标和合同管理是不可分割的。
四、房地产开发项目合同管理在招投标中起的作用
（一）房地产开发项目招投标与合同管理分离造成的工作不便
把招投标与合同管理进行分离，这样就会造成多头管理的弊端。这样片面强调房地产开发项目合同管理的独立性，不从市场经济的角度认识房地产开发项目合同管理和招投标之间的关系，不重视合同管理在招投标中的作用。这样招投标就只能管审查监督开标，标底以及招标文件；合同只管房地产开发项目的合同签订和履行，两者互不相干，这样就会造成工程陷入工作上的被动。
（二）在房地产开发项目中处理好招投标与合同管理的关系
要正确处理房地产开发项目中的招投标以及合同管理的关系，才能有利于房地产市场的健康发展。
（三）房地产开发项目中合同管理和招投标的相互配合
提高合同履约率，建立合同考核制度以及履约检查是房地产开发项目工程招投标跟踪管理工作的主要内容和巩固招投标成果、提高招投标工作水平的内容。这也与房地产开发项目合同履约的顺利与否，招投标工作的成功与否息息相关。定期进行合同履约检查，是对房地产开发项目招投标活动的评估，也是下次招投标活动的借鉴。通过对房地产开发项目施工合同的监督检查，建立工程招投标跟踪管理档案，把投标企业引入市场竞争的机制，让企业树立以履约求信誉，以信誉求发展的意识，让信誉高的施工企业多中好标，这样就能推动房地产开发项目招投标工作的开展，提高房地产开发项目招投标的工作水平。
五、培养和选拔高素质经营和项目管理人才
项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。
结束语
随着经济的发展，市场竞争日益激烈，暴利时代即将结束，各房地产企业已越来越关于企业内部的成本管理。工程招投标及合同管理作为房地产开发企业全过程成本管理的重要环节，正越来越受到众多房地产企业的关注。房地产开发工程招投标及合同管理工作的意义也显得更为突出，不仅能让各企业进行公平的竞争，同时也能很好的约束各企业在施工中的自觉性，而合同管理不仅是工程项目管理的核心，也是房地产开发企业工程管理的重点，因此做好房地产开发工程招投标显得由为重要。在目前的房地产开发项目造价管理体制之下，缺陷还是显而易见，但随着管理的不断完善，房地产开发项目建设工程的招投标及合同管理工作也会不断改善。有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，约束各方的行为规范，提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激烈的市场竞争中取得优势和胜利。
参考文献
篇12
中图分类号：F293.3 文献标识码： A
引言
随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。
一、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题
1、开发前期准备和调研工作不够
当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。
2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标
我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。
3、不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行
房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。
4、设计监理制度不够规范
当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。
5、造价预算出现严重偏差
一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。
6、完工验收与备案管理不够严格
房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。
二、房地产开发工程项目管理难点的解决措施
1、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。
2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作
整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。
3、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。
4、加强房地产开发工程项目中成本的控制
政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。
5、工期的控制
工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。
6、安全的控制
房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。
7、房地产施工质量管理
首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。
而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。
最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。
结束语
随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。
参考文献
[1]曹怀.基于房地产开发项目工程管理措施分析探讨.四川建材,2009,4.
篇13
中图分类号：[F235.91]文献标识码：A
引言
房地产项目开发管理的最终目标是高效率地实现项目目标，其基础是项目经理负责制，主要运用的观点、理论和方法是系统工程的，按其内在运行规律进行计划、组织、协调、监督和控制开发项目建设的全过程。房地产项目开发的计划管理确是保项目开发建设有计划、有条不紊地按顺序开展；组织管理的作用是开发项目各项目标最终实现的法律基础，通过签订和执行职责划分、授权和合同，建立相关法律法规和各种规章制度，保障项目能够有效、顺利实施。
协调管理涉及到开发项目与外部宏观环境、项目各子系统之间的关系，还涉及到项目不同阶段、不同部门以及不同层次之间的关系等，为企业提供协调和谐的公共环境的基础上，进一步促进项目开发建设的顺利实施。控制管理的手段和措施能有效的针对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用以及成本造价等进行控制，以便实现最少的投入，获得最佳的经济效益、社会效益以及环境效益等目标。
1 房地产项目开发管理前期
房地产开发管理前期包括六个步骤：（1）开发商提出设想，这是整个房地产项目开发的一个起点同时也是一项关键的工作，标志着房地产项目开发进入状态，反映了当前市场的住宅的需求，决定这个项目未来的发展趋势。（2）开发项目的可行性研究，这是证实第一步的关键步骤，也是不可或缺的一步，要想证明开发商的设想，必须对这个设想进行是否可行的研究，可行性研究结果还包括政府是否批准立项、银行是否给以资金支持等。可行性研究的结果不外乎两种：一种是可行，这个项目就会继续发展下去；另一种是不可行，这个项目就会被终止。当前我国处在建筑热时期，很多项目忽视可行性研究，使这项研究流于形式，形同虚设，给建筑住宅带来了严重的后果，值得政府、开发商的关注和探讨。（3）获取项目用地，这一步是建立在项目开发可行性研究通过的基础之上，所有建筑的的建立必须依附土地这个载体，因此该步骤算是开发项目正式启动的第一步，我国目前处于人多地少的局面，土地资源相当稀缺，所以对许多开发商来说申请到建筑用地是十分关键的一步，土地有了才能实现后续的一系列设想，土地有了才能使项目有利可赚。我国原来规定的土地获得方式有两种划拨和出让，前者由于对正常土地市场运行的冲击较大，目前已经很少使用，当前市场上土地的出让但大多数使用出让的形式。（4）开发项目设计，不同规模的设计项目相应的设计流程也有所不同，一般包括三部分：方案设计（满足建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求）、初步设计（包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书）和施工图设计（包含工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法，而且需要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明）。（5）征地拆迁安置，开发商办理了相关的手续，并且已经取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就可以着手进行征地及拆迁方案的实施工作。（6）筹措资金，这是关键的一步，开发商需要制定详细的资金利用计划，寻找合适的融资途径进行资金的筹集。
2、房地产项目开发挂管理实施阶段
开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。
（1）工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
（2）质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：对原材料的检验；对工程中的配套设备进行检验；检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（3）成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
3、房地产项目开发管理竣工验收
竣工验收时建设工程的最后一道程序，是检验工程设计、施工质量的重要环节。在进行质量验收时，应严格的遵守检验评定标准，力求公正、客观、认真。
2.1质量验收的程序
（1）承包商申请竣工验收
根据合同规定，承包商若已完成合同规定可进行工程移交的，均可申请验收。在承包商竣工达到竣工条件后，首先，自己应组织验收，特殊的对于设备安装工程还应与业主以及监理工程师共同的进行无负荷的单机与联机实验。承包商在完成上述的准备工作以后以及准备好相关的竣工验收资料后，即可以向业主提交竣工验收申请报告。
（2）验收准备
业主应组织承包商、监理单位以及设计单位同时进行，主要的工作内容有：1.核实工程的完成情况，详细的列出已完工程和未完成工程的一览表；2.检查工程质量，查明需要返工的或者补休工程提出的具体完成时间；3.落实生产设备，提出试车检查的报告；4.编写竣工验收申请报告。
（3）预验收
在预验收阶段参与的主要人员应有：上级的主管部门或者业主会同承包单位、监理单位、设计单位以及使用单位等相关单位。主要的工作内容有：1.检查以及核实工程项目的所有档案资料的完成性、准确性；2.检查已完工程质量的完成情况，对存在隐患或者遗留的问题提出处理意见；3.排除验收中存有争议的问题，督促返工、补做工程的完成情况；4.编写竣工预检报告以及移交生产准备情况报告；5检查财务状况是否属实、齐全；6..预验收合格以后，业主向主管部门提交正式的验收报告。
（4）正式验收
此程序，由国家有关部门组成的验收委员会主持，业主以及相关的单位参加。主要的工作内容有：1.听取业主对有关的项目建设报告；2.审查竣工项目移交的生产使用的各种档案资料；3.对主要的工程部位的施工质量进行复检、鉴定。对工程设计的先进性、合理性以及经济性等进行鉴定和相关的评审；4.核定尾工项目，对遗留问题提出相关的处理意见；5.审查竣工验收鉴定报告，签署“国家验收鉴定证书”，最终对项目做出一个可靠性的结论。
2.2竣工验收质量问题处理措施
（1）返修处理
当工程的某些质量虽未能够满足相关规范以及设计等的质量要求，存在一定的质量缺陷，此时可以进行返修处理。但是，返修后的工程必须要达到相关标准的要求；
（2）返工处理、限制使用
当工程未达到相关的质量验收标准，存在着明显的质量缺陷问题时，对结构的安全性构成重大的威胁，且进行修补仍旧无济于事时，应予以返工处理。但是当通过返工处理仍旧未能达到相关的质量验收标准时，对结构的安全性仍旧存在着威胁，则应做出限制使用处理。
（3）不作处理
在进行竣工验收时，即使某些工程质量存在着一定的缺陷，但是情况并不严重，如不影响结构的安全使用，或者经过后续的工序可以弥补的质量缺陷，经复核检验后仍能够满足设计规范要求的，可以做出不作处理的决定。
3 房地产项目开发管理售后阶段
房地产开发管理的售后阶段实质就是物业管理，主要是住宅小区的后续管理以及业主满意度的反馈。竣工验收之后并不意味着项目完全的结束，还需要对小区进行维护管理，满足业主的各种合理要求，及时解决业主出现的各种问题，以便为企业塑造一个良好的形象，为以后企业的发展赢得良好的口碑。
结语
房地产作为我国的重要产业，支撑着我国国民经济的发展建设。研究分析房地产项目开发管理的全过程有助于保障住宅的质量，以便获得业主的满意，从而塑造房地产产业的社会形象，创造更多的社会价值。
参考文献
[1] 陈竹杰.隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究[D].北京交通大学,2008.
[2] 李凤军.房地产项目开发管理重点环节探讨[J].城市建设理论研究（电子版）,2011,(19).
[3] 徐虹.分析房地产项目开发管理重点[J].中小企业管理与科技,2009,(27):18.
