房地产投资与风险分析范文

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【文章摘要】

近年来，我国房地产业发展迅猛。但是房地产建设周期长、项目投资额大，开发过程中不可预见的因素较多，投资方面临着各种风险。本文阐述了影响房地产企业投资风险的因素，并提出了一些防范措施，以希望对中小型房地产企业进行投资风险管理提供一些帮助。

【关键词】

房地产；投资；风险分析；防范措施

众所周知，房地产投资不仅需要投入大量的资金，还需要长的时间周期来进行成本回收，但是房地产的高收益、高风险特征使得房地产业的发展极为迅速，房地产业的市场竞争也变得更加激烈，如何在日益激烈的竞争环境中获得稳定的生存与积极的发展，全面完善房地产投资风险分析、防范、处理工作意义重大。

1 房地产投资风险的涵义

房地产投资风险，顾名思义就是只在房地产业的实际经营过程中可能出现的各种不确定性风险，并且因为这种不确定性导致投资损失的可能性发生。

2 房地产投资风险的主要影响因素分析

2.1 投资决策阶段风险因素

1）产业政策风险

在房地产业的实际运行过程中，产业政策风险的影响性是很大的，将直接影响房地产业市场的商品供求变化，并使得市场作用于房地产商品需求结构，从而对房地产业兴衰产生重要的影响。

2）市场供求风险

房地产业是市场经济的一种重要主体，因为受市场变动，尤其是供求性的影响是相当大的，从而使得房地产业面临着市场供求风险。

2.2 获取土地阶段风险因素

1）土地自然属性风险

房地产的发展离不开土地，土地的开发与土地的自然属性又重要的联系。土地的水质、地质、工程地质条件等因素使得土地施工成本大大增加，引发房地产业的投资风险。

2）土地价格风险

在房地产业的投资过程中，土地的价格是变动的，其所获取价格的大小也将对房地产土地的成本产生作用，从而使得企业的成本变动从而对房地产企业的投资效益造成影响。

3）社会风险

社会风险的范围很宽，涉及面也很广，其中因为征地、拆迁环节所占据的风险性是极大的。征地、拆迁不仅需要耗费企业的大量物资，还需要处理好居民的安置、补偿等一系列问题，还需要与国家法律法规的相关规定不违背，等等这些情况都需要房地产企业的人力、物力、财力进行支持，从而使得企业的机会成本也加大。

2.3 项目建设阶段风险因素

1）工期拖延风险

一般来说，出现工期拖延的原因有很多种，包括项目施工中的意外人员伤亡、机器设备故障等等情况，这些对于房地产企业的工期进行是具有极大风险的，可能导致一系列的经济损失赔偿。

2）项目质量风险

在房地产项目的施工过程中，项目的质量风险总是相伴随存在的。对于房地产企业的发展而言，受自身规模、资金等因素的限制，其施工的技术水平与施工质量保障也同样的存在着风险性问题，必须予以重视。

2.4 经营阶段风险因素

1）营销策划风险

房地产经营过程的营销策划工作对于整个房地产的积极健康发展具有相当重要的意义。如果企业的营销策划缺乏， 这些方面的优势不仅难以保障，更反过来可能牵制房地产的销售进展，从而产生营销策划风险。

2）物业管理风险

受自身资金、规模等因素的限制，项目的物业公司往往难以具体较高的发展水平，对业主不负责，收费不合理，服务态度差等等现象时有发生，严重影响了房地产企业的商品房销售工作，对其后期的持久健康发展也极为不利。

3 房地产投资风险的防范措施

3.1 投资决策阶段

1）产业政策风险的防范。房地产企业在进行项目投资决策时，必须对产业政策风险进行防范，应该充分的做好房地产项目投资前的相关分析工作，高度重视项目可行性研究，通过全面系统完善的房地产市场调研，对项目的相关投资情况进行全面性的梳理与分析，从政治、经济、社会环境等多方面进行信息收集与研究预测，以有效降低房地产产业政策风险性的影响。

2）市场供求风险的防范。当前大多数城市房地产的供给远远大于需求，使得房地产企业之间的市场竞争变得更加激烈。对于那些中小型房地产企业，其资金实力有限，应及时进行分散投资，采取组合投资分散风险的策略来规避风险，以维持企业的持久健康发展。此外，房地产企业还极为重视项目的共同投资，注重寻找合作伙伴来分散风险。

3.2 土地获取阶段

1）土地自然属性风险的防范。针对土地自然属性所带来的风险，房地产企业应该项目投资之前对土地的实际情况，包括土质、水质、地下埋藏物等因素进行全面的调查与了解，及时发展土地的发展情况，预估土地的建设成本，以有效的规避项目的土地自然属性风险，保障企业的项目收益。

2）土地价格风险的防范。房地产企业应该通过全面的市场调查，完善土地的相关信息，通过全面的市场价格分析对未来土地价格变化情况进行准确的预测与估量，以方便项目投入时的商业设计，获得更多的项目经营利润。

3）社会风险的防范。对于社会风险的防范，因为涉及面非常广，需要房地产企业在征地过程中，积极的争取国家相关部门的支持，努力做好群众的拆迁工作， 获得群众的理解与支持，从而从根源上规避房地产企业的社会风险，减少建设的阻力，保障企业项目的顺利进行与积极发展。

3.3 项目建设阶段

1）工期拖延风险的防范。针对项目执行过程中可能出现的工期拖延风险，房地产企业首先要对土地的相关情况、气候情况进行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地产企业应该完善人员的管理工作，对于施工项目的管理进一步予以细化，把项目的设备、项目的安全隐患、项目人员的安全意识管理与其他因素完全进行明确的监督、控制与管理，从而明确经济责任，尽量规避施工过程中的各种可能性风险，以有效保障项目施工的准时完成。

2）项目质量风险的防范。项目的质量风险防范要求房地产企业必须以市场需求为设计导向，以客户满意为服务宗旨， 注重项目建设过程中的质量问题，可以积极的引入先进的设备、先进的管理经验以及完善的项目质量评估体系，以有效的确保项目的施工质量，避免项目质量的风险。

3.4 经营管理阶段

1）营销策划风险的防范。首先，密切关注房地产市场的发展动态，进行全面系统的信息收集；其次，通过完善的信息分析，了解当前房地产的需求实际，针对市场的发展情况，制度最佳的商品定价，有效避免因价格因素所引发的风险；第三， 积极的完善房地产营销方式，提高企业人员的素质，拓宽营销渠道。

2）物业管理风险的防范。物业管理风险的防范要求房地产企业在实际的发展过程中，对物业管理公司进行合理的筛选，可以通过招标等多种方式来让更多的物业公司参与，并选择服务态度好，信誉程度高的物业管理公司加入，与此同时， 还应该在合作中明确物业公司的相关责任与义务，在切实保障物业公司相关服务的同时，积极的促进并推动房地产企业的项目发展。

【参考文献】

[1] 吴玉坤. 对房地产投资风险与防范的探讨[J]. 经营管理者， 2014(01)

[2] 王翠红. 房地产企业加强投资风险控制研究[J]. 经济研究导刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地产投资风险分析及管理[J]. 经济师，2013(05)

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关键词房产项目投资分析风险控制房地产业国民经济发展趋势

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。

一、房地产投资风险的含义

1901年在美国的A・M・Willet 的博士论文《风险与保险的经济理论》中给出了最初的风险定义：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”。在这一定义中主要强调的是不确定性和客观性的风险特点。根据相关的风险理论研究，一般定义为：也即是人们对未来的行为不确定性，从而导致最终后果与之前所预定的目标发生的负偏离。用通俗的话来讲，风险就是人们不愿发生的不幸事件的概率，再或许就是未来损失所发生的不确定性。房地产项目的投资风险既是在房地产项目投资过程中所引起的损失产生的相关不确定性。客观世界充满了不确定性且变化多端的，任何一个房地产投资项目都存在一定的风险和损失的不确定性，通常情况下，房地产项目投资风险主要来自获取信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

二、房地产投资风险的细分及识别

为了保证房地产风险分析的最终质量，我们有必要对房地产投资过程中的每个可能存在的风险因素进行综合科学的细分与辨识，使房地产投资决策者能有效且更好地把握风险的变化规律和本质，从而采取有效的预防措施或相关对策从而减少风险和损失（图-1 房地产投资风险因素系统结构图）。

（一）自然风险，即是因一些自然因素的不确定性，从而对房地产商品在生产经营过程带来或直接造成的影响，或对房地产商品直接产生的破坏，对房地产经营者和开发商带来的经济损失。这些风险是人们对自然力无法控制或自然本身发生的异常变化导致的。我们通常所说的自然风险主要包括：洪水、火灾、地震、滑坡、风暴以及施工现场的地质条件等。虽然这些因素所引起的风险发生几率比较小，但风险

一旦发生，往往给房地产业带来非常严重的危害。针对这些自然风险的防范，开发商往往通过利用投保来避免或减少相应损失。但投保之前，如果房地产开发商能对该地区的天文资料、环境条件、气候条件、地质地貌等作一定的分析与了解，就可适当减少投保成本，并增加房地产投资收益。

（二）政治风险，既由于国家政策、法律法规的潜在变化给房地产市场商品经营者与交换者带来的不同形式的经济利益损失。它通常会给房地产投资收益带来间接或直接的影响。如国家控制农业用地向非农业用地的转化以及土地的有偿使用权，可能会减少土地的供给，也将直接导致开发成本的增加；再譬如国家相关税收政策的变化，也将直接影响着房地产投资收益的高低。政府这些政策对房地产投资所带来的影响是全局性的，因此，由于政府相关政策的更改或变化而带来的相应风险最能影响房地产市场效益的变化。尤其是市场环境不完善的情况下，政府政策变化的风险对房地产商品最终效益的影响尤为重要，目前我国的房地产市场还有待加强和进一步完善。因此房地产开发投资商必须密切关注房地产政策局势的相关变化趋势，以便及时顺应发展趋势对可能引发的风险进行及时处理。避免因政府政策变化而引起的房地产投资风险，最有效的办法就是选择国家政府有收益保证的、鼓励的、有税收优惠政策的项目实施投资。

（三）经济风险，由于经济形势变化而引起的且对于市场需求存在一定的不利影响，通常这种影响可能是因经济的滑坡对整个物业市场的影响，或许是因经济的发展对某一类型的物业或者某一特定地区物业所造成的相关影响。等这一系列与经济发展和经济环境息息相关的不确定因素，一旦它们出现，往往会对房地产市场带来巨大的影响。常见的经济风险包括：财务风险、融资风险、市场供求风险、工程招投标风险、地价风险、国民现存经济状况发生变化的风险等。

（四）技术风险，这种技术风险就是指因科技进步、技术结构以及相关变量的变化带给房地产经营者和开发商的损失。如：因市场科技的进步给房地产商品的适用性构成的相关威胁，迫使房地产开发商通过不断投资来进行房产商品的不断改造和翻修等因素造成的经济损失。常见的技术风险包括：建筑工艺和施工技术革新、材料改变和更新、设备故障或损坏、施工事故、建筑计算失误或设计变动、建筑的相关生产力因素短缺、信用等风险因素。

（五）社会风险，通常指因人文社会环境因素的不断变化对房地产市场带来的相关影响，并使得从事房地产商品经

营和生产的投资者带来了相应的损失。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。

（六）国际风险，主要是指因国际经济环境的相应变化，从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会所有经济都会有很大的影响。对房地产商品来说，通常说的国际风险包括：国际投资环境风险、国家风险、货币汇率变化风险、国际经营风险、国际货币利率变化带来的风险等等。

（七）内部管理和决策风险，通常指因房地产开发商的决策出现失误或经营管理的过程不完善而导致与预期收入水平不相符以及预期效益不能够实现的风险，通常所说的内部管理和决策风险有：投资地点、投资方式、投资类型的选择风险以及人、物、财组织管理的风险等等。

有上可知，引起房地产投资过程中发生风险的因素比较多，且带来的严重后果程度也非常迥异。如果在房地产投资时，忽略或完全不考虑这些主要风险因素，那风险分析必定失去了它应有的价值和意义。但如果把每个风险因素都包罗万象的加以考虑，也势必会导致问题的复杂性，不但不现实而且也不恰当。房地产投资风险分析以合理科学的缩小风险因素的不确定性为主要目标，通过寻找影响房地产投资风险的主要因素，来合理为投资决策者提供最合理科学恰当的风险对策。

三、房地产开发风险的防范对策

房地产的开发风险防范，大体上分为两种途径：一是在经济损失发生之前，通过采取各种预防控制手段，也即是通常说的事前控制，力求将经济损失的发生防患于未然；二是在经济损失发生之后，通过采取相应的补救措施，进行及时补偿，也即是我们常说的事后控制。

（一）投资风险回避。投资风险回避既房地产投资者在对房地产投资风险进行具体分析和识别以后，发现若对某项房地产活动进行投资将会带来经济利益风险的损失时，通过事前控制手段，改变原有的行为方式或事先避开风险源地，采用拒绝实施或主动放弃这些将会导致风险损失存在的相应投资活动，事前消除房产投资风险隐患。

（二）投资风险减轻。投资风险减轻是通过降低房地产风险的可能性或减少风险后果的不利影响。通过对已知的风险、不可预测风险或可预测风险的预测，项目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投资风险。

（三）投资风险预防。风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。

（四）投资风险转移风险转移。是指房地产投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。

（五）投资风险分散与组合：风险分散。房地产投资分

散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。风险组合。风险组合投资是从证券业和保险业发展出来的一种投资理论。在房地产投资方面同样适用。

（六）投资风险自留：当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括自我承担风险和自我保险风险。

四、小结

综上所述，投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应该同时从主观以及客观两方面同时采取必要措施，以提高投资效益，从根本上降低投资风险。主观上，投资者必须重视投资可行性研究，树立强烈的风险意识，从多层不同角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者还必须对当前今后国内、国际上经济形势、政治、社会发展趋势以及国家地方政策进行全盘了解，并以此为基础，对投资设计方案进行定量的数据测算分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、工业分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行科学的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。

总之，房地产投资项目分析是一项非常复杂的系统工程，不但需要扎实的理论功底更需要社会经济现象的深刻剖析。并由此得出切实可行的项目决策。

参考文献：

[1]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析.价值工程2010(05):224-225.

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[3]李启明.房地产投资风险与对策.南京:东南大学出版社.1998.

[4]方建国.提高人居环境质量是当前房地产开发的新趋向.中国房地信息.2004(4).

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[6]张协奎,文卫平.房地产投资风险分析,估计方法与应用.武汉:武汉工业大学出版社.2007.9.

[7]柴强.房地产估价(修订第四版).北京:首都经济贸易大学出版社.2003.

[8]沈建忠主编.房地产基本制度与政策.北京:中国物价出版社.2002.

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一、引言

2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,

二、价值链理论

1.理论回顾

价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”

房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。

根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。

2.风险价值链

通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。

所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。

三、房地产投资风险识别

房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。

(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。

房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。

四、房地产投资风险评估

所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。

风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。

期望值

式中: ―随机变量;

―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。

2.标准差

标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。

标准差 =

=

式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n

―随机变量取的概率。

标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。

3.风险度的正态分布描述

期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。

所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。

正态分布的密度函数为: =

式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。

4.房地产投资风险的综合评价方法

对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。

层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。

五、结论

本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。

参考文献:

[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003

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［摘要］在借鉴近期国内有关房地产企业投资风险研究的基础上,本文以DEMATEL法为分析工具,主要探讨了影响房地产企业投资的风险因素,并从原因和结果两方面分析了各风险间的逻辑关系,建立DEMATEL分析模型,从理论上找出影响房地产企业投资的主要风险因素并根据模型分析结果给出相关建议对策。

［

关键词 ］房地产企业；投资风险；DEMATEL法

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.123

1引言

房地产投资是一项高收入、高风险的投资活动,易受社会、经济、自然等众多因素的影响,一旦决策失误将会给房地产企业带来较大的损失。本文正是从这一点出发,运用DEMATEL法对房地产企业投资风险进行分析,找出影响房地产企业投资的主要风险因素并给出相关建议对策。

2DEMATEL模型

DEMATEL(Decision-making Trial and Evaluation Laboratory)法是一种运用图论和矩阵工具进行系统因素分析的方法,通过计算每个因素的原因度与中心度,确定因素间的因果关系和每个因素在系统中的地位,将复杂的问题简单化,是进行因素分析的一种有效方法。

3房地产企业投资风险的DEMATEL分析

3.1构建投资风险因素表

在参考国内外相关研究文献及我国房地产企业发展现状的基础上,根据房地产企业投资风险因素的特征,利用IFAHP法筛选了综合权重评价值大于3.0%的备选因素,如表1所示。由此,得到了房地产企业投资风险因素表。

3.2构建投资风险因素关系有向图

确定了房地产企业投资风险因素之后,通过问卷调查法及与有关专家的意见分析各因素之间直接关系的有无,构造影响因素关系有向图(图1)。影响因素关系有向图绘制规则为：如果因素Fi对因素Fj有直接影响,则由Fi画一个箭头指向Fj,反之,无须画射线,其中,表示单向影响,?表示双向影响。

3.3建立综合影响关系表

直接影响矩阵是指各风险因素间的直接的影响关系。结合房地产企业投资的实际情况与行业内相关专家的观点,得到直接影响矩阵。主要步骤为：如果Ai对Aj有直接影响,而Aj对Ai无直接影响,则为Aij=1而Aji=0；若二者之间互相影响,那么Aij=Aji=1；若二者之间无直接影响,那么Aij=Aji=0；自身对自身的影响暂不标注,得出直接影响矩阵Y。

接着对直接影响矩阵Y进行标准化处理,得出标准化影响矩阵。标准化的方法为：选择矩阵中各行元素之和的最大值,接着再被矩阵Y除,得到矩阵X。即通过公式X=Y/max1≤i≤n?nj=1yij=(xij)nxn,式中1≤i≤n，1≤j≤n进行标准化处理,得标准化影响矩阵。然后利用公式T=X(E-X)-1及EXCEL的矩阵计算函数MINVERSE和MMULT计算出综合影响矩阵T。

为进一步分析各投资风险因素之间的综合影响关系,根据综合影响矩阵T计算出各因素的被影响度R、影响度D、原因度U及中心度M,其中,中心度M=D+R,表示某因素所起作用的大小与此风险在所有风险中的位置；原因度U=D-R,如果原因度大于零,则意味着此风险对其他风险影响较大,称为原因因素,相反为结果因素。计算公式为：

3.4绘制因果关系图

绘制因果关系图：以各影响因素的原因度与中心度为笛卡儿坐标系,标出各因素在坐标系上的位置,分析各因素的重要性,进而得出各因素的重要性排序。运用Origin 8.0 绘制房地产企业投资关键风险因素的因果关系图,见图2。

4模型解析及建议

通过对房地产企业投资风险因素的DEMATEL分析,根据综合影响关系表(表2)和因果关系图(图2)的分析结果,我们可以得出以下几点结论：

(1)房地产企业投资关键风险因素的原因因素(原因度大于零的影响因素),按原因度大小排序前五位为：国民经济状况变化风险A10,住房制度改革风险A2,产业政策风险A1,金融政策变化风险A3,市场供求风险A6,表明此五个因素对其他因素的影响较大,是影响房地产投资的基本风险因素,在房地产企业投资过程中起决定性作用。

(2)由原因因素导致的房地产企业投资关键风险因素的结果因素(原因度小于零的影响因素),按作用(中心度)大小排序前六位为：地价风险A8,区域发展风险A5,融资风险A9,城市规划风险A4,财务风险A7,信息风险A11,表明他们较易受其他因素的影响,并且一旦发生,将会影响房地产企业的经济效益和社会效益,使房地产企业投资失误,降低决策水平,必须加以重视。

(3)根据上述分析结果可知,这11项投资风险是影响房地产企业投资的关键因素,可考虑采取风险控制的手段,进而减少可能带给房地产企业的预期投资损失,或采取一定的措施提高损失的可测程度,这类策略主要包括：风险回避、风险分散、风险转移等；此外,房地产企业可建立投资风险预警系统,以便在投资工作中对各项风险加以预防控制,提高投资效率。

参考文献：

［1］汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究［D］.沈阳：沈阳建筑大学,2012.

［2］Hao Zou,Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method［C］//Wu Han:The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology,2011.

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中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。

二、房地产投资特点与风险的关系

由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：

1.房地产投资的不可移动性与风险

房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。

2.房地产投资周期的长久性与风险

房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。

3.房地产投资活动的相关性与风险

随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。

4.房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。

5.房地产投资的政策影响性与风险

由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。

6.房地产市场的不充分性与风险

在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。

三、结论

通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。

参考文献：

[1]汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.

[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.

篇6

一、绪论

市场的供求平衡了，可是对于房地产企业来时，却使得企业的风险加大，企业的平均利润减少，企业间的竞争加强，导致企业面临破产的风险，所以为企业计划出新的战略定位和决策，新的投资方向，迫在眉睫，企业多元化投资，随着时代孕育而生，一方面依靠国家采取经济手段和行政手段，另一方面，企业进行多元化投资，拓展行的业务领域，以获取更高的投资收益。但是并非所有企业都适合于多元化投资，应当仔细的审视企业的是否具有相应的技术，资源，人力，财力和管理竞争力，只有这样才可以保证企业多元化投资可以取得较好的成绩，也可以保证企业多元化投资风险的可控性。多元化投资可以促使我国房地产市场已经行业规范化、产业化、系统化，对我国房地产行业增加投资效益，降低投资风险具有非常的必要性。

二、房地产企业多元化投资风险的理论

2.1风险的概念

风险一般是指某一行动的结果所具有的变动性，例如，我们在对项目做出预算时，由于何种原因，我们并不能完全做到丝毫不差，我们对未来的预见性是极其有限的，未来的某些变化有时却不在我们的掌握中。风险的大小可以随着时间的变化而产生变化的，在现实的生活中我们对于一个项目的投资，其不确定性是可以根据时间的减小而变小的，当事件完成的时候，事件的结果自然也是确定的，因此，风险只是在一段时间内才有的，是极其具有预见性的，是具有针对性的。由于风险的可预见性，所以我们并不难可以用数字的形势，来分辨风险的高低，大小。在财务管理中，通过相关的理论知识我们不难知道，企业的风险的来源是经营风险、投资风险、财务风险和筹资风险。但是，任何一个企业都深刻的明白一个道理“富贵险中求”“只有高风险才会有高收益。”本文所研究的就是在降低风险的同时我们也要提高企业的收益。

2.2风险的特征及其成因

在企业的发展中秉着高风险高收益的原则，认识风险，风险具有哪些特征，对于企业提高经济效益、减少风险损失、完善相应的风险机构，是具有相当重要的意义。

（1）风险具有不确定性，风险的大小是对于未来的预见，也是随着时间的推移而变化的，对于未来可能出现的结果进行数据化的计算和比对。进而得出一个相同的结论。

（2）风险具有一定的客观性。风险是根据数据的分析，整理所等到的客观结论，所以风险是客观存在的，它不以人的主管意识而转移。

（3）风险具有的普遍性，企业在经营、投资过程中会产生风险，在财务方面和筹资方面会产生风险，在资金的进入市场，流通市场和甚至是退出市场的过程中，都会存在风险，不会随物质的改变而改变的。

（4）风险具有一定的损失性。风险的存在和资产的相应减少是一组此增彼长的过程，虽然数据可以提现风险的大小，可是数据下面暗含的是资产的流通过程。

（5）风险具有一定的可变性。风险的程度受到多种因素的影响，例如时间的长短、行业形势的变化、国家政策的出台等等，适合的改变则会减少风险，不然则相反。世间的万事万物是一个不断变化的过程，用辩证的观点来看问题，我们不难看出，风险的也是随着事物的变化而变化的。

在企业的发展进程中，我们不仅要明确的知道风险的特征，我们还应该明确风险成因。

（1）市场风险。在企业的发展中，离不开的就是市场，因此市场的供求关系，直接影响着企业的发展趋势，行业中的横向和纵向的竞争力的存在，也是企业所面临的市场风险。

（2）外部环境和内部环境的风险。在企业的发展中，内部控制和外部经济环境，企业的风险都或大或小的存在着。不论是国家的宏观调控，还是企业管理层和资金链的变动等，风险都是客观存在的。

三、房地产企业多元化投资存在的风险

3.1房地产多元化投资规模风险

投资规模是指在一定的时期内企业对某个项目的投资额的大小。投资规模一旦确定，那么投资金额也就可以确定下来，而投资金额的确定又关系到市场上供求方的力量多少，因此投资规模的合理与否，直接关系到社会投资供给与消费需求的比例关系。多元化投资规模风险主要表现为投资成本和价格波动，其中主要有以下两个方面：

（1）若投资规模不足，在同行竞争中处于劣势地位；

进入新领域，如果投资规模不达标，那么产品就会因为投资额的不足导致质量的劣势，或者会为了收回成本而使价格比同行业上涨，这就会导致竞争弱势。经费不足而导致无法引进先进的产品、技术，有从何谈产品的研究、开发和创新呢，若产品不能发展及创新，跟上社会的潮流，那最终影响的就是企业的投资回报率，使得企业投资于回报不成比例，增加了企业的资金风险，让企业在竞争中处于劣势地位。

（2）若投资规模过大，影响投资效率的提高。

如果在不考虑企业自身的经济条件下，就进行盲目的投资且投资规模又较大的情况下，容易照成企业资金供给不足，以至于企业资金链的断裂，直接影响到企业日后的生存和发展。如若在没有进行认真考量投资项目的实际情况，盲目投资，则会增加企业的负债，极易导致企业面临破产的风险。

3.1.1可行性研究风险

可行性研究是指企业在进行投资前对项目是否会产生效益的可行度进行研究。但在现实生活中，只有极少数的企业会在项目投资前进行深入、细致的可行性研究，特别是在项目规模较小，所投入资金较少的情况，“积少成多”长期以往，不少的企业因为小单而导致负债累累；而一些企业则是管理层为了证实自己管理决策的正确性，做出虚假的项目可行性报告，用项目本身来证实可行性研究报告的正确性，这本身就给企业带来了极大的风险。

3.1.2市场风险

所谓市场风险既是在市场条件的改变下，产品在市场中所占份额及市场价格中改变所带来的风险。市场风险主要来源于企业在对项目进行决策中带来的，其风险主要表现在两个方面：一是对市场上产品总量的预测是实际市场需求量的偏差较大；二是市场中产品的价格和产品本身定价相差较大。

3.1.3外部环境风险

在企业投资项目中，外部环境也是投资风险的一个重要因素，外部环境风险包括以下几个方面：（1）自然风险（2）经济风险（3）国家政策风险。

3.2房地产企业多元化投资运营阶段风险

多元化投资运营风险是指企业在实施多元化投资项目后，不同领域之间运营过程中由于各种因素导致经营不善所带来的风险。其风险主要包括资金风险、管理风险和技术风险。

3.3房地产企业多元化投资退出阶段风险

多元化投资退出风险是指企业对正在进行或已经完成的项目进行资金撤出所产生的风险。企业选择撤出项目的方式不同，对于企业带来的损失也不同，撤出的方式包括出售或转让股权、资产清算等方式，当企业提出撤资意向时，就要估算企业资金撤出的最佳时间和最佳方式，以保证企业损失最小。

四、房地产企业多元化投资风险控制

4.1多元化投资决策的阶段的风险控制

4.1.1流程的控制

投资决策对于公司的风险控制具有十分重要的意义，只有在投资决策阶段对投资做出了可行性分析，那么才能更好的应对投资项目实施之后所面临的各项突发风险。

根据项目的投资、发展需要，经相关审核部门进行审核通过以后才报管理部门进行决策、分析。

审核通过后的投资项目可以通过相关部门或相关中介机构进行风险审核，并出具相应的审核报告，在公司投资专家预审后，报管理层进行决策。

4.1.2风险控制的方法

多元化投资风险在房地产企业中有以下几种方法：

第一风险回避，它是企业完全放弃多元化投资行为的一种规避风险的行为，企业为了壮大自身通常不会采取此项措施去规避风险，因为企业深知“只有高风险才会迎来高收益，”当风险和收益并存时，企业会权衡，只有在以下情况中，企业才会放弃风险。（1）对该风险极端厌恶。（2）在同一个项目中，有收益相同而风险更低的方案。（3）无能力消除或转移该风险。（4）项目风险发生后极易导致企业面临破产的风险。

第二损失控制，最主要的目的是为了降低风险，或者是降低风险所带来的人力、经济等损失，损失控制在项目发生中具有持续性。

第三风险转移和分担，其根本原因是为了减少企业的损失，实行这种策略要遵循两个原则：第一，承担风险的同时也应该承担相应的经济报酬；第二，将风险分担和转移给能够承担这种风险的企业或个人。转移风险是指将投资者所投项目的风险转移至第三者的行为。可以有以下四种方式进行风险的分担和转移：出售、发包、开脱责任合同和保险与担保。

第险自担，意味着项目投资方独自承担风险的一种方式，这种方式适用于“高风险，高收益”的项目，且企业有能力承担这种高风险。但风险自担这种承担风险的方式也有可能是被动的，例如在企业中的呆坏账，都是企业被动承担风险，最好的例子。

4.2多元化投资运营阶段的风险控制

4.2.1流程控制

在项目投资过程中，进行层层把关的政策，由相关的投资专业人员对投资进行持续性的全程监督，认真、细致、全面的审核项目的可行性，做出相关的可行性报告，上报决策层。

投资运营后，投资专业人员进行全程的监督，并且做到信息及时反馈、及时上报、及时处理，成立该项目投资专业小组，及时对重大的经济变化、重大的事故进行及时的处理。

4.2.2控制方式

控制方式具体表现：（1）在不可抗力的因素下，采用保险与担保的方法；（2）在工程对外承包时，采用风险分担的方法；（3）由第三方对投资项目进行有效的、客观的可行性分析，采用风险转移的方法。

风险自担：（1）在项目投资过程中，损失在资金允许的浮动范围内；（2）在政府的宏观调控下，收益增加而风险不变。

4.3多元化投资处置阶段的风险控制

4.3.1流程控制

在投资专家对投资项目进行全面的项目可行性报告分析，编制相应的可行性报告，财务认真核实，做出盈亏核算，上报管理层经行决策、审批。如若风险过大，则通过第三方介入，分担、转移风险，减小公司的损失。

4.3.2控制方式

在项目的资金退出阶段，主要以风险回避为主要方式。企业可以根据项目投资中，市场需求情况、项目本身的经营情况，决定项目是否退出。在项目投资中，如若市场竞争力大，而市场需求量较小，风险较高时，就可以选择撤出该项目的投资，保证项目撤出时，对于企业而言，损失最小。（作者单位：西京学院会计学院）

参考文献：

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    二、房地产投资分析

    房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

    1.市场分析

    房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

    2.经济分析

    经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

    3.风险分析

    房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

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在房地产投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险主要包括政策风险、利率风险、市场供求风险、金融风险、技术风险以及其他风险。

二、新风景房地产开发有限公司投资风险分析

平顶山市新风景房地产开发有限公司作为鹰城房地产企业中的后起之秀，其投资风险决策的分析是不容忽视的。

（一）开发前期投资风险分析

1.政策风险

平顶山市作为一个三线城市，房价处在中间水平，涨幅比较平稳，投资性和投机性购房比例有限。在房地产投资过程中，平顶山市政府出台的《平顶山市住房建设规划意见书》相关土地、房产限购、住房、价格等政策等，均有可能对本企业房地产投资收益目标的实现产生巨大的影响。

2.金融风险

新风景房地产开发公司65%的资金来源于外部融资，其中长期债券融资占55%，长期借款占7.5%，短期借款占2.5%，这种融资结构扩大了投资的利润范围。但是这种融资方式财务风险很高，若在公司发展不景气时，还本付息可能将成为公司沉重的财务负担，甚至有可能导致本公司破产。

3.法律风险

一个受法律保护的合法房地产项目必须拥有合法受让的国有土地使用权、房地产企业资质以及行政主管部门的批准。有的项目虽然开发前景看好，可如果不顾及农民利益，征地拆迁无法做完，更谈不上开发。如：在楼盘的审核验收中、买卖交易过程中、租赁中等都有可能造成投资损失。

（二）建设实施阶段投资风险分析

1.工期风险

建设阶段任何环节的时间损失都会使工期拖延。平顶山是小麦玉米的优良产区，受本、外地农民工受到春种夏收等条件的制约，以及由于资金不到位所引起的建筑工程物资不能及时到位使用等都会引起工期的延误。

2.工程质量风险

工程质量是根据国家现行的有关法律法规、技术标准设计文件及工程合同中对工程的安全、使用经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是：人、材料、机械设备、方法和环境。

（三）投资回收阶段风险分析

1.市场供求风险

房地产的供给和需求是不断变化的。供求关系的变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。

2.经营风险

根据调查结果显示平顶山市消费者大多数青睐于80-200平方米的中等户型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新风景房地产开发公司投资建造四栋17层的商品住宅房，80%的户型均为三室两厅120-150平方米的大户型，户型较为单一，所以其面临的经营销售风险不可小觑。

3.购买力风险

由于居民消费价格是反映商品经过流通各环节形成的最终价格，它最全面地反映了商品流通对货币的需要量。目前，世界各国基本上均用居民消费价格指数来反映通货膨胀的程度。在通货膨胀率很高的情况下，消费者可能将消费从住房中转移，从而影响房地产消费需求，最终给投资者带来损失。

三、防范投资风险的建议

（一）高度重视可行性研究

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中关键的一步。房地产开发企业对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性 。

（二）灵活应用投资组合理论

在投资领域里，要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域、房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如：房地产开发商可以投入一部分资金，在普通住宅投资一部分，在高档写字楼投资一部分等等。

（三）关注政策变动

我国房地产受政府政策影响大。因此，要时刻关注国家各项方针政策及我市政府政策的变化。研究各项政策，有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，并根据政策变动及时调整投资策略，进而有效控制政策风险。

（四）合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者考虑贷款规模减少和利率可能升高因素，合理安排投资资金。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

（五）建立健全企业风险管理组织系统

为了更好地实现房地产投资决策，新风景房地产开发有限公司必须对风险投资决策工作进行具体的组织，确定风险管理组织结构，明确其职能，使企业各部门协调工作，保证风险管理目标的实现。

篇9

投资活动过程中，收益与风险并存，特别是处在经济转型时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

一、房地产投资风险的定义与特征

1　房地产投资风险

房地产投资风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。

2　房地产投资风险的特征

鉴于房地产项目投资周期长、投入资金量大，且受外界因素影响显著的特点，因而使其具备了一些风险特性，具体表现如下：

多样性：由于房地产投资过程涉及社会、经济、技术等各个方面，所以其风险表现为多样性，相互之间变化呈现复杂的关系。

变现差：房地产项目投资大，周期长，而房地产市场又是不完全市场，因此，房地产投资不同于存款、国债等可以随时变现。

补偿性：开发商进行房地产项目投资时，是为了获得高额收益，即取得风险回报或风险溢价。

激励性：利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。

二、房地产投资风险的分类

房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：经济风险、政策风险、社会风险、市场风险、经营管理风险、自然条件风险等。

三、房地产投资风险的防范措施

1　进行充分市场调查，作出正确的项目决策

市场调查不仅要对房地产市场的供求状况进行调查和分析，同时也要对房地产的社会需求和城市建设规划有着正确的认识和形势判断。通过全面的调查分析，选择社会需求度高、投资安全性较好并有较大期望取得令人满意收益的投资项目。

2　关注政策导向，掌握投资时机

我国房地产市场尚不完善，国家会根据不同时期的形势需要，经常出台一些政策引导房地产行业的发展。在利率方面，房地产投资者可以提高预期和采用固定利率合同形式，规避利率风险。此外，房地产投资者还应主动与当地政府和各级主管部门保持联系，及时了解国家和地区的各项财政政策以及城市建设规划变动可能对房地产业产生的影响等，结合实际情况调整投资策略，降低投资风险。

3　合理利用供应链和营销渠道，规避市场风险

在原材料供应方面，要预防上游供应商提供的材料价格上涨，投资者在与供应商和施工方在签署合同时，应对材料价格作出明确的限制规定或采用固定价格的方式，尽量使市场价格因素导致的风险转移。在营销渠道方面，要加大宣传力度，采用灵活多变的营销手段，如预售预租等，加速资金的回笼和运转，降低财务风险。

4　强化保险意识，合理规避自然风险

房地产保险以房屋及建筑物的安全为标的，投资者可以将地震、水灾等不可抗拒因素带来的自然风险转移到保险公司，从而有效规避自然风险。

5

优化投资组合，防范财务风险

房地产投资周期长、风险高，各个投资建设项目在风险程度，预期收益和资金总量方面各有其特殊性。投资者可以合理选择不同的投资组合方案，统观全局，尽量在投资整体安全性保障的前提下使整体收益提高，尽可能缩短投资回收期，降低投资成本，以规避和防范财务风险。

6　提高管理水平，防范经营竞争风险

一是清晰的市场定位，找准竞争对手并系统分析各竞争对手之间优缺点，找出与对手相比投资项目的差异点，做到有的放矢；二是加强管理绩效，降低投资成本，取得成本领先的主动权，获得较好的市场占有率，在竞争中处于有利地位，利用这种有利地位来限制其他竞争对手；三是健全质量监管机制，做到从投资项目开始到结束全过程质量管理，全过程控制质量问题的出现，防范意外情况的发生，降低经营管理风险。

四、结论

房地产行业是一个集合性较强的行业。正是因为这种显著特性，才使得房地产的开发融会了较多的资源，集成了较大的人力物力，聚集了巨大的社会财富。因此合理的进行房地产开发投资，把握好当前国内大力推进城市化进程这个契机，将会更好的推动经济的发展和社会的进步。与此同时，商业房地产的投资风险是不可忽视的，投资者在选择投资项目时，不仅要考虑自己的资金实力和投资回报，更要全面考虑所处宏观经济的运行状况，政府财政政策等，同时要努力提高自身的经营管理水平，提高风险预判能力和风险承受能力，及时有效的防范和规避风险。

参考文献：

[1]赵雪红：城市房地产投资风险管理研究[D].山东大学.2006.

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一、风险管理的形成

风险管理最早起源于20世纪30年代的美国。18世纪工业革命期间，法国管理学家亨利・法约尔（Henry Fayol）在其著作《一般管理和工业管理》中，正式把风险管理思想引入到企业经营领域。1963年，梅尔(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企业管理》一书，为风险管理学系统研究的开始。1987年，美国项目管理学会PMI公布了第一个项目管理知识体系，将风险管理作为项目管理的一个重要组成部分。1987年，英国Chapman教授首次提出了概念“风险工程”，认为风险工程可以将各种风险分析技术集合起来，弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使风险管理的目的更为明确，方式更加灵活，范围更加广泛，有利于在更高层次上大量应用风险分析的最新成果。风险研究领域日渐拓宽。进入20世纪90年代，西方国家的风险管理研究已经有了很大进展，基本形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到了广泛应用。随着新的评价方法的不断产生，对工程风险的分析也向综合、全面、多维方向发展。风险分析已经成为项目决策的主要依据。美国项目管理协会(PMI)在2000年版的PMBOK中明确将项目风险管理分为6个阶段：风险管理计划、风险识别、风险估计、风险量化、风险处理和风险监控。国外对于房地产项目风险的研究始于20世纪60～70年代，主要是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。查尔斯・H・温茨巴奇在《现代不动产》一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到了投资组合问题，但是并没有更深入阐述其内涵。Gay1on.E.Greer在《房地产企业投资分析》一书中研究了不同类型的房地产投资收益及决策问。P. Sindt在《房地产投资分析和应用》一书中研究了房地产投资分析问题，针对房地产投资风险做了全面的研究。综上所述，国外风险管理的理论研究无论在风险思想和风险评估方法上都比较成熟，而且伴随着世界经济全球化和一体化的发展，现代风险管理正朝着全面、持续和动态集成的方向发展，将更广泛地应用于各个行业。

二、我国的风险管理

我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。“风险”一词是1980年首次由周士富提出的。1987年，清华大学郭仲伟教授出版了《风险分析与决策》一书，标志着我国风险管理的开始。1996年雷胜强主编《国际工程风险管理与保险》，本书在如何正确对待风险，辨识和分析风险，采取有效防范对策，甚至可以利用风险，为工程获取优厚利润方面有着较为详尽的论述。与此同时，本书也叙述了对风险的预测、分析、判断、评估及采取相应的措施，如回避、控制、分隔、分散、转移、自留及利用风险等全部活动。陈立文编著（2004）在《项目投资风险分析理论与方法》一书中从系统和过程角度出发，较全面地论述了项目投资风险的收益分析、变权分析、回归分析、可靠分析、概率分析、决策分析、模糊分析、模拟分析、网络分析、区间分析、系统分析和经济分析等理论和方法。陈秉正（2005）在《公司整体化风险管理》中认为：“风险管理是通过风险识别、风险评估和风险控制，能够以最低代价达到最低风险损失的管理活动。王家远，刘春乐（2007）在《建设项目风险管理》中提到，我国目前对风险分析方法的研究主要集中在资产定价模型(CAPM)、现金流量模型、融资决策博弈模型、层次分析法(AHP)及模糊数学法等方面。郭波、龚时雨、谭云涛等（2008）在《项目风险管理》中指出，项目风险管理是对项目全寿命期内遭遇到的能导致项目不良后果的风险进行管理，从而保证项目目标的实现。

1998年卢有杰、卢家仪编著《项目风险管理》，引起了国内对房地产项目风险管理的关注。1994年，陈佑启等编著《房地产投资风险管理及经营决策方法》，对房地产项目在投资阶段的风险管理起了较大的作用。

参考文献

[1]Henry Fayol（法）．一般管理和工业管理[M]．北京：机械工业出版社，2007

[2]郭捷，胡美新．改进的项目风险模糊评价研究[J]．工业工程．2007（5）

[3]郭仲伟．风险分析与决策[M]．北京：机械工业出版社，1987

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一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三) 数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊

数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。 三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四) 可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

篇12

房地产投资是将资金投入到房地产综合开发，经营管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，而在整个投资活动中，收益与风险是同时存在的，风险是影响房地产投资收益的最重要因素。从房地产投资的角度来讲，风险可以定义为获取预期收益的可能性大小。房地产投资风险，就是指在房地产投资活动中存在影响开发经营利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际的开发经营利润可能与预期的利润发生偏离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性大小。进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个变化因素及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。

上面介绍了房地产投资风险，下面我们利用数学模型来刻画这种风险与收益。

定义：设R是房地产投资收益率，由于未来的不确定性，可能出现好几种收益情况，经过长期经验总结假如有种收益可能，那么平均收益率为ER=ΣNi=1PiRi=R，实际收益率偏离平均收益率的风险为σ2=E(R-R)2

，利用期望与方差来分析收益和风险的方法就是R-σ决策法。

房地产投资是一项周期比较长的投资，可移动性比较差，变现能力也很差，虽然得到的收益较高，但风险相对也很大，这样作为一个有经济头脑的房地产投资商，决策在房地产投资领域的应用就显得很重要，除了能够定性与定量结合地看待这些风险因素，还要有良好的决策办法。比如，他不可能只投资于一个项目，而是要进行多项目投资组合，这就是一种很好的决策。下面我们从数学模型定量分析地来看待这个问题。

假设房地产投资商投资了n个项目，此组合记位P,那么组合的预期收益为：

ERP=E(Σni=1xiRi)=Σni=1

xiRi

组合的风险为：

σ2P=E(RP-RP)2=E(Σni=1xi(Ri-Ri))2

=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

其中xi代表投资于每种资产的比例。下面我们以两种资产为例来说明问题：

案例1：某房地产投资商把资金投资于两种不同类型地房地产A和B，当确定每项投资报酬率的发生概率之后，就可以进行风险分析，如图：

the return of the investment item

项目A项目B

报酬率发生概率报酬率发生概率

30%30%25%20%

20%40%15%50%

10%30%10%30%

The data of investment item

内容项目A项目B

ERi20%14.5%

σ2i0.0060.00125

σi7.75%3.5%

xi50%50%

计算组合预期收益率和方差

ERP=XAERA+XBERB

=20%×50%+14.5%×50%

=17.25%

σ2P=X2Aσ2A+X2Aσ2A+2XAXBρABσAσB

=(50%×0.0775)2+(50%×0.0355)2+2×50%×0.0775×0.0355ρmAB

ρAB=1,σ2P=0.00316

ρAB=0,σ2P=0.00181

ρAB=-1,σ2P=0.00045

通过上面案例分析我们可以得出这样的结论：（1）当每项房地产的投资率确定后，组合预期收益率是确定的。

（2）两项资产的相关系数越小，风险越小，当两种房地产完全负相关时，风险达到最小值。

这就给我们一个比较好的决策，选取投资组合时，要选取收益率呈反方向变动的资产，比如在房地产投资时，我们可以选A为写字楼，B为工业厂房，当商贸经济繁荣时，写字楼的回报率上升，但工业通用厂房租售不利，回报率下降；而商贸经济萧条时，基础工业加强，写字楼回报率下降，通用厂房回报率上升，这样组合到一起可以降低投资风险。其实质，就是要体现一种对冲思想，在股票市场上，我们卖出一份股票，相应要买入一份股票看涨期权，这样可以降低股票价格上涨带来的风险。那想到，当组合资产确定时，如何选取投资比例可以把风险降到最低？实质这是一个简单的线性规划问题。

考虑以下优化模型：

minσ2P=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)σ1σ2ρ12

通过一阶条件σP/x=0，可得：

x=(σ22-σ1σ2ρ12)/(σ21+σ22-2σ1σ2ρ12)

对于一般情况，可以利用拉格朗日函数求解：

min12X1ΦX

s.t.I1 X=1

L=12XΦX+λ(I1X-1)

L/X=ΦX+λI=0,L/λ=I1X-1=0

得到X=-λΦ-1I待入I1X-1=0有λ=-1/I1Φ-1I

X=(Φ-1I)/(I1Φ-1I)

minσ2P=1/(I1Φ-1I)

其中Φ是方差与协方差矩阵。

由于不论预期收益水平如何，上面是可以达到风险最小化，但是，对于理性投资者，风险最小组合并不一定是最佳投资组合，因为尚未将收益纳入分析范围。现实中，房地产投资商总是在收益和风险的不断权衡中确定或调整自己的投资策略。投资商总是在满足一定收益水平情况下使得风险最小化，这就要考虑下面的优化模型：

minσ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjpijσiσj

Σni=1xiRi≥R0

Σni=1xi=1

xi≥0,i=1,2…n

二、市场指数模型与投资分散化

前面我们从投资组合的内部讨论了不同房地产投资额如何分配可以降低风险，即从微观角度进行分析。下面我们从风险整体来考虑，总风险是怎样形成的？它由两部分组成：系统风险与非系统风险。由整个社会经济体系大环境的变动，如社会经济衰退，通货膨胀率增加，利率变动，政局不稳定，战争发生等等，使房地产收益率变得捉摸不定所产生的风险，称为系统风险（市场风险）。另一部分风险来自于房地产投资内部，如投资决策的失误，债台高筑，劳资纠纷等等这些称为非系统风险（非市场风险）。如图：

房地产投资的系统风险用来度量。这种度量是一种相对性度量方法，如同人的身材有高有矮，为了对身材的高度有个度量，我们可以选定某A的高度是1，然后将其他人与A相比较，如果张先生是1.4，表示张的身高较A要高，反之则矮。但是为了度量房地产投资的系统风险，究竟选哪一家公司的风险为基准呢？在相互竞争的市场中很难选出这样的房地产投资公司，于是人们便想到选用市场中众多公司的平均风险作为基准，所有房地产投资公司都与市场平均风险来作比较，那市场平均风险如何获得呢？我们用σ2m表示市场平均风险。市场组合中包含了所有房地产投资项目。下面我们建立市场收益率指数模型，我们知道，影响投资风险大小的关键指标之一是资产之间的协方差或相关系数。市场指数模型不直接考虑资产与资产之间的相关性，而是考虑资产与市场组合M之间的相关关系。一种资产与市场组合之间的相关关系常用该资产的贝塔值来衡量，记为βι。通过用每一种资产与市场组合的关系来替代资产组合相互之间的关系，资产的收益便可分割为两部分：一是与市场相关的部分，二是与市场无关的部分，于是，资产的收益率可以表述为：Ri=αi+βiRm+εi

上式中，αi是无风险下的收益，Rm是市场组合的收益率，βi是一个常数，它是测度资产i的收益率对市场指数收益率的敏感性指标；εi为随即误差项。关于εi，通常假定（1）Eεi=0；（2）εi与市场指数无关，即Eεi(Rm-Rm)=0；（3）资产i和j的随机误差项不相关，即Eεiεj=0。

若σ2εi以表示εi的方差，σ2m表示市场组合的收益方差，则资产i的预期收益率为：

Ri=ERi=αi+βiRm

资产i的收益方差为：σ2i=E(Ri-Ri)=β2iσ2m+σ2εi

可见，任何资产的风险都可以由两部分来解释：其一是β2iσ2m代表资产的系统风险，其二是σ2εi代表资产的非系统风险。另外，资产i与市场组合的协方差是：

σim=E［(Ri-Ri)(Rm-Rm)］=βiσ2m，

即βi=σim/σ2m

资产i与j之间的协方差是：σij=E［(Ri-Ri)(rJ-Rj)］=βiβjσ2m

因此，资产之间的相关性可以通过它们分别与市场组合的相关性体现出来。

对于资产组合，道理亦然。考察一个由n种风险资产构成的组合P,其投资比例是x1,x2,……xn。组合的预期收益率是：

RP=Σni=1xiRi=αP+βPRm

其中，αP=Σni=1xiαi,βP=Σni=1xiβi是组合P的β值

它等于各个资产β值的加权平均值。

组合的收益方差为：

σ2P=Σni=1x2iσ2i+Σni=1Σnj≠1xixjσij

=(Σni=1xiβi)2σ2m+Σni=1x2iσ2εi=β2Pσ2m+σ2εP

同单个资产的情况相仿，任意一个房地产投资组合的风险也是分为两部分。众所周知，分散化投资可以降低风险，市场指数模型将投资风险分为系统风险与非系统风险，分散化投资对这两部分风险的影响是不同的。

（1）系统风险：根据市场指数模型，β值是衡量系统风险的尺度。由于投资组合的β值等于各资产β值的加权平均值，所以投资的分散化导致系统风险平均化。换言之，系统风险不能通过资产的组合而加以分散。

（2）非系统风险：分散化投资对于非系统风险具有重大意义。考虑一个由n种资产构成的等比例投资组合，其非系统风险是：

σ2εP=Σni=1(1n)2σ2εi=1nΣni=11n

σ2εi=1nA

其中，A可看作各资产非系统风险的平均值，而组合的非系统风险只有这个水平的1n，因此，只要组合里包含足够数量的资产，其非系统风险便会变得很小。当n∞时，

limn∞1nA=0非系统风险被消除或忽略不计。

总之，凡是能够通过分散投资予以消除的风险是非系统风险,当房地产投资者通过适当的资产组合把风险降到一定程度时就再也降不下去了。如图：

三、分离定理

房地产投资是一项巨大的工程，一般投资商没有那么多现金要通过一部分贷款实现项目的投资，当然如果此房地产投资商很有钱，即使做出了项目投资资金预算，还会剩余好多，当然可以存入银行，或者购买国债，不管是哪种方式都属于无风险投资，因此理性的投资行为通常情况下是无风险资产与风险资产的组合。下面我们建立无风险资产与风险资产的数学模型。

RP=xRf+(1-x)RA

σ2P=(1-x)2σ2A

把x=RP-RA/Rf-RA代入σ2P

得到RP=RA-RfσA

σP+Rf

上面的式子代表一条直线，斜率表示单位风险报酬率，截距表示无风险报酬率。 越接近1表示投资于无风险资产的比重越高，越接近0表示投资于风险资产组合的比例越高。究竟选取什么样的比例与个人偏好有关。数学模型中用无差异曲线代表个人偏好，无差异曲线与上述直线的交点即为投资者的投资组合。

那我们如何确定风险投资组合A呢？看风险投资组合A的数学模型：

RP=Σni=1xiRi

σ2p=Σni=1Σnj=1xixiσij

（前面已经提到过）我们通过具体例子来分析风险投资组合A的数学模型的曲线图。假设取全体实数，

RP+xR1+(1-x)R2=(R1-r2)x+R2

σP=x2σ21+(1-x)2σ22+2x(1-x)ρ12σ1σ2

当ρ12=0时，σP=(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22在平面上的所有二次曲线中，只有双曲线才具

limx∞RPσP

=(R1-R2)x+R2

(σ21+σ22)x2-2σ22x+σ22

=R1-R2

σ21+σ22

有这一特性，因为双曲线有渐近线，而上述极限正是一条渐近线的斜率。在实际中0≤x≤1是双曲线上的一段。那么对于风险组合的一般数学模型可以证明它的有效边界是双曲线。（此证明比较繁琐略过）代表投资于风险资产与无风险资产组合的收益-方差直线与上面双曲线的切点即为A点。

如图：

结论：无风险资产和风险资产组合的有效边界是切线段FA.如果房地产投资商要借款，借款利率等于无风险存款利率，那么其有效边界是将切线向A点方向延伸出去的直线。

RP=xRf+(1-x)RA

当x＜0时，表示从银行借款，借款利率是Rf

RA=xRA+(1-x)RA

Rf＜RARA＜RP

分离定理：设F是无风险资产（或无风险存款），S1,S2……Sn是风险资产，A是切点组合，它对应的投资比例向量是（xA1,xA2…xAn），则每一个房地产投资商投资于F,S1…Sn的最优组合是：

其中：（1）不同的投资者将有不同的y，这与投资者个人偏好有关；

（2）不同的投资者有共同的切点组合，亦即有共同的（xA1,xA2…xAn），这与投资者个人偏好无关，已经从个人偏好中分离出来。只要他打算投资风险证券，比例就相同。

房地产投资商如果想选择F,S1…Sn的最优组合投资，他将在这条有效边界上选择投资方案。因此，他首先将他打算投资的总资金C按比例分成yC和(1-y)C两份。

前面我们应用现资组合理论，建立数学模型通过定量分析法形象认识到了系统与非系统风险对房地产投资收益不同侧面的影响，并结合模型学会如何进行最优投资组合达到分散风险的目的。当然房地产是一个相当复杂的投资产业，现实中不可能仅通过这样一种简单的风险分析法就可以避免甚至消除风险，而是要引入多种方法，从不同角度仔细全面地进行分析度量，并最终做出决策。现在用于房地产投资风险分析，比较好的方法还有蒙特卡罗法，层次分析法，净现值分析法，内部收益率分析法等等。其中蒙特卡罗法是一种基于概率统计理论的计算机仿真模拟法，实质是一种随机模拟被房地产业界广泛应用。它的基本思想是：首先建立一个概率空间或随机过程，在这个概率空间里选取一个随机变θ(ω),ω∈Ω，使它的数学期望=∫Ω(ω)Pdω正好等于所求问题的解，然后取θ(ω)子样的平均值作为的近似值。

四、结束语

篇13

中图分类号：F83文献标识码：A

一、引言

房地产业是一个资本密集型行业，在全球金融危机大背景下，我国房地产业面临着大量资金缺口，银行系统风险逐渐增大，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。REITs将成为我国房地产业新的融资渠道，是今后房地产融资的热点研究方向。

由于缺乏配套的法律、税收和会计制度，我国目前还没有实际可操作的REITs。我国国内房地产业、信托业、投资基金发展相对滞后的同时，也导致了对房地产投资信托基金理论和政策的滞后。目前，国内对REITs的研究大多停留在其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍以及引入我国的可行性分析。至于REITs引入国内后的风险分析，则是鲜有涉及。REITs作为一种房地产证券化产品，其本身所蕴含的风险因素更具特殊性和复杂性，其风险研究也绝非一般的投资信托基金的风险分析体系所能代替，需要建立一套适合我国国情的系统的风险分析体系。

二、REITs概述

（一）REITs的概念。REITs即房地产投资信托基金。实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

（二）REITs的种类。按组织形式分类，分为契约型和公司型；按投资组合分类，分为权益型、抵押型和混合型；按资金募集方式分类，分为私募型和公募型；按基金运作方式分类，分为开放式和封闭式。

（三）REITs的显著特征。REITs与一般的房地产投资活动相比，具有以下显著特征：REITs的实物形态是一种证券化了的基金；REITs是国家立法专门投资于房地产的特殊基金；REITs是一种集合投资方式和集合投资组织；REITs投资收入的绝大部分必须定期分配给投资者；REITs是一种为大众服务的社会投资制度；REITs是一系列创新制度的综合体。

三、REITs风险分析

通常来说，风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性。REITs作为一种房地产封闭式基金，一方面投资者在投资REITs的过程中受到房地产本身和资本市场的双重风险所带来的一系列不确定因素的影响；另一方面REITs的基金管理者面临着基金运作管理过程中的诸多隐患。据此，本文通过投资风险和运作风险两个方面展开剖析。

（一）REITs的投资风险分析

1、政策风险。政策风险是由于地方政府或中央政府等相关政府职能部门的政策变化而引起市场的波动对REITs的影响。我国房地产市场和资本市场都还处在不断发展变化之中，我国政府对它们的监管缺乏足够的经验，经常会出台一些针对当前经济形势和经济问题而制定的政策，如国家的财政政策、货币政策、产业政策以及金融相关政策等，都会引起股票证券市场价格的波动；而REITs作为一种全新的房地产投融资工具，从试点到规范运作，政策的出台和调整在我国只是一个摸索的过程，使得REITs面临着巨大的风险。

2、资本市场风险。资本市场风险是指由于REITs价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。股票市场的景气度，REITs股票价格定价模型与房地产价格定价模型的差异，以及股票市场中一些信息的影响都会对在股市中进行交易的REITs投资者带来风险。

3、法律风险。法律风险是指由于法律法规不完善，以及执法部门执法不力等造成REITs投资者损失的可能。如果相关职能部门不能出台REITs相关的专业性法规，或者完善相关行业的法律法规，就会使得REITs在我国运作过程中缺乏法律的规范和强有力的支持、保护，极易造成REITs投资者权利的侵害和发展的畸形化，从而不利于其健康发展。

（二）REITs的运营风险分析

1、财务风险。财务风险就是指REITs管理者使用财务杠杆不当而引起的在运作过程中的风险。在大多数设立REITs的国家中，REITs与其他行业性公司一样，也被允许负债经营从而发挥财务杠杆作用扩大收益。于是，相应的在REITs运作过程中的财务风险也由此而生。

2、经营管理风险。经营管理风险主要是指REITs管理者在REITs运作过程中管理不善而造成收益损失或成本增加的风险。在实践中，由于REITs的管理人员获取的信息不完全或存在误差，对经济形势的判断有误，决策失误等情况，往往会造成项目市场定位不准确、对投资对象的选择不当、投资时机把握不恰当等，造成REITs运营的成本增加或利润的减少，投资者的收益很难得到保障。

3、委托-风险。REITs作为一种投资工具，是投资信托制度在房地产领域的应用，REITs是建立在委托关系基础之上的。委托-风险，实际上就是由于委托关系的存在，委托人不得不对人的行为后果承担风险。由于委托关系中，所有权与经营权相分离，双方当事人之间存在着信息的非对称分布。作为委托人的投资者无法全面了解REITs经营管理状况，而作为受托人的管理者则很有可能为了自身的利益，利用其掌握的专业知识和信息优势损害投资者的权益，从而产生委托风险。

4、投资风险。投资风险是指由于房地产市场自身的系统和周期性风险导致在REITs管理者投资选择过程中产生房地产质量下降和预期收益产生差异的风险。REITs是跨越房地产市场与金融市场的一种金融产品和工具。在非规范、信息不够透明的市场里，投资项目选择的风险相对较大。由于房地产周期性衰退会导致这些资产的价格下降以及租金收益减少，从而给REITs价值带来影响。

四、结束语

为了分散银行系统的风险和拓宽房地产企业的融资渠道，我国引入并设立REITs势在必行。在引入REITs的同时也带来了REITs自身的风险。本文通过投资者的投资风险和REITs管理者的运营风险两个方面对REITs的风险进行全面、系统地分析，以便于我国针对引入REITs后可能发生的风险采取风险防范措施，推进我国REITs健康持续地发展。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：