房地产项目财务管理范文

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房地产业尽管在我国的国民经济当中所占比例不算最重要的，但与人民的安居乐业息息相关。经过新世纪后十余年的发展，房地产业也逐渐由“过热”趋向于“稳重”，在全国普遍出现的“去库存”的压力下，房地产行业将走向一轮残酷的“洗牌”，在这种情况下，对开发项目的管理就显的更为重要了。过去，我们很少研究房地产项目的管理问题，而是把它割裂成为几个专业版块去研究，比如，我们研究造价管理，主要以工程施工阶段为对象;我们研究财务管理，则主要以企业财务制度管理为对象，管理对象的不同导致分工的不同，往往造价管理由造价副总主管，财务管理由总会计师主管，两个平行的部门很少有交集，看似“井水不犯河水”。但是，这种很少有交集的管理体系看似专业化水平很高，实际上正是房地产项目经济管理的薄弱环节。

1当前房地产项目工程造价和财务管理不协同的主要表现

在房地产项目管理过程中，我们容易信任一句话:专业的人办专业的事。这句话本身是没有错，但问题是每件事都不是孤立存在的，而如果我们的专业人员因为专业的问题而把事情看的过于孤立，就会导致一些管理上的割裂，我们把这种管理上的“割裂“叫做“不协同”，研究表明，“不协同”在工程造价和财务管理两方面比较突出，主要表现如下:

(1)项目建设开发管理的不协同。

在项目建设开发管理的不协同主要体现在关注度的不一致。造价人员关注建安工程费如何降低、关注如何工程款支付更利于建设方等;而财务人员则关注如何降低融资成本、关注如何降低资金占用等等。上述关注度体现了造价与财务的管控矛盾。我们发现，当造价管理手段强时，建设单位通过招投标或合同谈判等手段降低建安工程造价，由此导致施工方进度结算处于弱势，施工方为了保护自己的利益，必须开出合适的对价条件以保护自己的利益，比如采取提高支付节点的付款比例、采购更便宜的施工材料或劳务等手段来保证收益。同理，当财务管理手段强时，施工融资成本会降低，资金支付通常会滞后以保证资金占用更有利于建设方，这时，施工方从自己的利益出发，肯定会提高建安造价以弥补自己在资金滞后方面的损失。上述两种情况都体现了造价管理和财务管理的不协同，无论是哪种情况，都会造成建设单位的管理“吃力”。

(2)项目风险管理的不协同。

通常，房地产项目的风险包括:自然风险、社会风险、经济和市场风险、管理技术风险等。工程造价管理普遍关注管理技术风险，而财务管理普遍关注经济和市场风险。实际来看，我们更需要在房地产项目中普遍地关注所有风险，比如，我们在投资一个房地产项目时，对自然地质条件不了解的话会增加地基处理费用;对国家房地产政策判断失误会导致销售回款困难需要;对地区微观经济状况估计不足时又会导致自身的融资困难;对新技术新材料盲目应用又容易导致业主认可度降低或业主运营费用增加，所以，风险管控不是一个片面的问题，比如，一个我们拟开发一个包含地下车库的住宅楼小区，从造价管理方面来看，“先地库后住宅”的开发程序利于材料垂直运输和周转，容易降低造价，而财务人员则认为应该“先住宅后地库”，这样可以实现住宅的提前预售，利于资金的提前回笼，节约利息支出。

(3)项目组织分工管理的不协同。

这是房地产企业的共性问题，调查表明，在房地产企业中，财务管理往往更得到重视，企业普遍设置“财务总监”一职，而造价管理通常只在中层设置造价管理的相关部门，一些的房地产企业不设置造价方面的高管，甚至有个别房地产企业只在项目部下设置预算员，没有专门的造价管理部门。上述企业项目的组织分工表明，客观认识上，造价管理和财务管理在房地产企业还存在地位和管理权限的不对等，也就更难实现协同管理。

2采取措施，解决问题，推动工程造价与财务的协同管理

由上看来，目前房地产企业在项目开发中工程造价与财务的管理不协同问题是比较突出的。在这种情况下，我们应该针对问题，采取一些行之有效的措施，解决问题，提高二者的协同管理水平，主要措施如下:

(1)健全管理机构，设置协同管理机制。

从房地产企业的机构设置入手，建立造价与财务管理的沟通机，高管层统一管理，定期交流，实现工程造价与财务的协同管理。例如，在总经理之下设置总经济师和总会计师，总经济师负责造价管理工作，总会计师负责财务管理工作，总经理负责召集两总师定期召开协同会议，进行协同管控;也可以制定符合公司项目管理实际情况的管理制度来促进协同管控，比如:以造价部门和财务部门为主联合进行项目的测算或投资估算的编制工作，从源头上加强双方的协同管理;造价部门和财务部门联合进行融资方案的评审;造价部门和财务部门联合进行招标方案(尤其是合同支付条款)的评审等等。

(2)实行项目工程造价全过程管理

财务部门紧密参与实践证明，工程造价管理是一个全员、全过程的系统管理工作，房地产项目的造价管理尤其如此。房地产项目的工程造价管理涉及项目前期策划阶段、项目规划设计阶段、项目招投标施工阶段、项目竣工验收及运营阶段等全过程，只有这些阶段造价都控制的好，才能实现节约投资的目的。在上述全过程的管控过程中，造价部门不是唯一的管控部门，其他相关部门都是管控参与者，其中，财务部门更需要全程紧密参与。例如，项目前期策划阶段房地产企业可以考虑一些新的融资方式，其中一些方式直接与施工总承包单位进行谈判，包括BT、信托、合作经营等，多元化的融资方式需要造价人员和财务人员共同参与比选，才能得到比较真实的结论，这样企业根据方案比选结果选取适合的融资方式;再例如，某项目设计有直饮水系统，在项目施工招投标阶段，造价人员提出特许经营的招标方案，就是该系统建设单位打包招标，中标单位负责直饮水系统的设计、施工和验收工作，建设单位不支付工程款，但系统建成后施工单位将获得该小区的20年直饮水销售特许，这种方式对建设单位适合与否就需要财务部门根据造价预算情况结合20年的特许经营权进行综合分析，最终得到客观的结论。

(3)利用成熟的管理软件

系统进行协同管理。信息网络技术的迅速发展促进了人与人之间的沟通，也促进了企业管理水平。在房地产项目管理中，随着BIM技术的发展，相关的管理软件更加成熟和完善，基于BIM技术的造价管理软件和项目管理软件逐渐应用于项目管理中，这些软件不但提供专业的造价和资料管理功能，还能够通过接口软件与专业的财务管理软件相结合，共同进行项目的投融资、支付和税收测算管理，这就大大加强了造价与财务人员的协同管理。

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财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投入量大，回收周期长，财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后，房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈，为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。

一、房地产开发项目财务管理的重要性

（一）引导正确的投资决策

房地产开发项目多为重大投资项目，投资风险较高，在选择投资项目时，客观的财务分析和预测是项目可行性研究的核心内容，对投资决策起着非常重要的作用。

（二）保持安全的资本结构

房地产开发属于资金密集型行业，资金投入量大，科学合理的融资渠道和资本结构是保证企业长久发展的基础。

（三）保证资金的科学管理

房地产项目开发周期长，资金成本高，在项目全生命周期中巧妙安排营运资金的使用，可以提高资金使用效率，降低资金使用成本。

二、房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财务风险揭示不足

房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素，例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。

（二）筹资方式单一

目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一，即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格，银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。

（三）疏于现金流管理

房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数，过度投入；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。

（四）财务预算管理流于形式

全面预算管理越来越被企业所采纳，但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算，但在预算执行过程中控制力度薄弱，预算执行缺乏刚性，预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。

（五）税务筹划观念淡薄

与其他行业相比，房地产开发行业税负较重，因此投资立项前进行税收筹划就显得非常重要。中国的房地产开发企业经历了一个较长时期的高速、高利润率发展时期，在高速发展和高利润的条件下，很多企业忽视了税务筹划工作。随着房地产宏观调控政策逐步发挥作用，房地产行业利润空间已逐渐减小，在这样的情况下，如果仍然对税负进行粗放管理，企业就不能通过合法合理减少税负来增加利润。

三、房地产开发项目财务管理工作的优化措施

（一）建立风险评估系统，充分揭示项目风险

房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高对政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分，项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时，会使企业实际投资成果达不到预期，甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数，减少因财务分析人员对风险的个人偏好不同而导致不同人员的财务分析数据偏差太大，而使得分析结果失去可采纳性。

（二）拓展融资渠道，提高资金链抗风险能力

首先，积极发掘内部融资的潜力，房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率，降低资金成本。

其次，开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。为了能够顺利及时地取得开发贷款，开发企业应在项目拿地之初就开始与拟合作银行接触，在项目开发活动推进的过程中与拟合作银行商谈贷款的方式和条件，在项目满足开发贷款放款条件的同时争取准备好所有贷款所需的资料，尽量使得工程款支出与银行放款能够同步，这样可以使企业自有资金占用量减少，降低资金短缺风险。

再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件，企业一旦不能取得银行贷款，应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中，会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券；发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前，中国民间资金丰厚而投资渠道有限，房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小；自持资产规模较大的房地产公司，可以利用自持资产设立基金，亦或将自持资产打包上市筹集资金，一旦成功，可以募集到的资金数目非常可观。

（三）实施全面预算管理

房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度，在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中，预算管理同时还起着考核依据的作用。

（四）利用税法优惠政策进行税务筹划

大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视，往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税，企业研究税法的相关规定，通过税收筹划，可以合法减少税负，增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除，否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除，企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回，在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。

（五）开展项目后评估工作，建立经验教训案例库

开发项目经济效益是后评估工作中一项重要的内容，而经济效益也反映出企业对于开发项目的财务管理的成果，开展后评估工作，可以全面总结项目开发过程中各项活动执行的效果，企业可以根据评估结果，建立一套按照项目类型分类的案例库，以备后来的类似项目借鉴，已有的经验和教训可以帮助新项目节约时间和经济成本，避免重走弯路。

一个企业在风云变幻的商场上生存会面临各方面的风险，但最凶险的莫过于资金链断裂的风险。资金链的正常运转就像身体中的血液循环，资金链断裂就像血液循环中断，即便企业是再高大的巨人，血液循环中断也难以生存，而财务管理是确保资金链健康的重要手段。因此，在实际工作中，企业应高度重视财务管理工作，通过完善的财务管理控制体系使企业能够更好地适应千变万化的外部环境。

参考文献：

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1 前言

财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投人量大。回收周期长.财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后。房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈.为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。

2 房地产开发项目的特点及风险

对于房地产企业而言，一个项目的财务费用在开发的总成本中约占5%。房地产项目本身就属于大规模投资的项目，所以仅这5%有时就可高达上百万甚至上千万元。而且不一定每个项目开发出来就能成功，所以开发的风险还是很大的。如果第一步就出现失误，造成巨大的损失， 再想要继续开发是十分困难的。根据历年的数据统计， 负债率高、融资成本高、资金风险大几乎成为房地产开发行业的特点。就性质而言，房地产本身属于资本密集性行业，投资规模相较于其他行业而言可谓巨大，而且资金运转的周期通常都比较长。而目前房地产行业的融资渠道基本集中在银行贷款上，这不仅造成了融资成本居高不下，也积聚了相关资金的巨大财务风险。

开发的周期长，就意味着其间可能存在大量的不确定性因素，也就意味着具有比较大的投资风险。当然，周期的长度与风险程度是成正比的。至于不稳定性因素，可能来源于社会经济环境的变化、可能来源于国家政策的调整、也可能来源于消费者需求的转变。那么周期长这个特点就面临随时应对这些不稳定因素变动的巨大风险。

3 房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财备风险揭示不足

房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素。例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。

（二）筹资方式单一

目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一.即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格。银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。

（三）疏于现金流管理

房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数.过度投人；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。

（四）财务预算管理流于形式

全面预算管理越来越被企业所采纳.但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算.但在预算执行过程中控制力度薄弱.预算执行缺乏刚性。预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。

4 房地产开发项目财务管理工作的优化措施

（一）建立风险评估系统.充分揭示项目风险

房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高射政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分.项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时.会使企业实际投资成果达不到预期。甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数。

（二）拓展融资渠道。提高资金链抗风险能力

首先.积极发掘内部融资的潜力.房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率.降低资金成本。

其次。开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。

再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件。企业一旦不能取得银行贷款.应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中。会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券：发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前。中国民间资金丰厚而投资渠道有限.房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小。

（三）实施全面预算管理

房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度.在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中.预算管理同时还起着考核依据的作用。

（四）利用税法优惠政策进行税务筹划

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一、重要性

(一)财务管理是核心

管理好房地产企业的财务工作，相关的财务管理体制是保证，好的体制能够帮助房地产企业降低并抵御财务风险，实现自身效益和利润的最大化。新时期下，房地产企业要加强成本和财务管理，实现低成本、高收益的财务管理模式，提高自身的经济效益。房地产企业项目开发中，原料采购、项目施工到房屋销售这一系列活动，都贯穿有财务活动，财务活动是房地产项目运营的基础。另外，房地产企业自身的决策和各个部门工作的开展，一定程度上受财务信息的影响，利用财务信息，可以推算出项目预期投资和造价的资金需求，掌握了这些数据，企业才能更好的管控开发项目，利用项目增加企业的经济效益。

(二)预知企业风险

经济发展浪潮中，企业就像一艘船，在大海里航行，想要到达终点，必须有良好的导航和天气预报系统来指明方向，同时躲避暴风雨，降低损失。房地产项目建设的周期长，需要投入的资金多，投资得到回收的时间也长，并且投资风险高，这些特点的存在，使项目预测和实际收益情况产生很大的差距。为了避免这些特点对地产项目运行的影响，就需要预测可能出现的问题，利用财务资料进行分析，发掘隐藏的问题，及时发现及时解决，减少风险对自身项目的影响。

(三)财务管理现状

“高出生，高死亡”是目前大部分房地产企业的状态，这种状况的出现有很多原因，通过分析这些失败案例，我们可以发现一个共同点，这些没有成功的房地产企业都存在财务管理缺失和体制不健全的情况，财务管理发挥不出实际作用。我国房地产企业受到的影响是多方面的，为了销售，企业都将重点放在消费者需求上，忽视自身财务管理的重要性。在产业升级和转型中，财务管理逐渐突出，项目被迫停工。所以企业也开始加强自身的财务管理，做好项目预期分析，防范财务风险，提高自身在行业中的竞争力，始终立于不败之地。

二、出现的问题

(一)机制不完善

房地产企业的财务管理，在机制建设上不下功夫，管理机制不健全，财务管理工作开展艰难。一方面，财务管理部门的工作人员，财务管理知识和经验都不足，在财务管理工作上态度和行为闲散，使房地产项目的财务方面存在很多问题和漏洞。另一方面，财务管理体制不完善，财务信息不能及时准确的上报，导致项目得不到整体掌控，对于项目使用的资金也不能进行准确估计，很容易造成资金的浪费，损失企业的钱财，加重项目的资金负担。

(二)力度不深入

目前，大部分房地产的财务管理，仅仅是填写凭证、帐簿登记和财务报表编制，财务预算、控制、分析以及决策等工作都没有涉及到。原因之一是房地产财务管理人才缺失，原有的工作人员无法完成财务预测等工作，房地产目前的财务管理存在数据缺失、探索不够的情况，无法给项目决策提供依据。同时领导对于财务管理的重视度也不高，重点还是放在满足顾客需求和提高销量上。财务管理只做表面工作，财务管理数据无法实现同步，不仅降低项目利润，还会影响企业发展。

(三)成本达不到最优

项目设计方案、土地使用权购买、工程招投标和施工是房地产项目开发的成本来源。只有降低成本，才能提升项目开发利润。但企业在成本管理中出现很多问题，不能选择最优方案导致资金流失，，购置土地使用权时，由于没有事先预估，购买的土地价格超出预算，给项目开发带来资金压力等等，这些问题不解决好，不利于房地产项目的开发和建设。

三、改善的措施

(一)健全制度

首先，房地产财务管理机制的完善，要根据国家的相关法律法规和自身的具体财务工作情况，科学的考量，进而完善好财务管理工作的机制。其次，要管理好财务人员的行为，健全行为准则，使房地产企业的财务管理工作分工更明确，具体工作更详细。财务管理人员要遵守制度，根据制度进行财务管理活动。最后，要加强财务管理制度的建设，分析房地产企业的具体情况，制定出一套具有针对性的财务管理制度，财务管理制度有实用性，提高房地产企业财务管理的水平，保证企业房地产项目的经济效益。

(二)树立思想

财务管理是一项长期工作，是企业实现项目目标的基本手段，通过财务预算安排房地产项目开发的方向和规划具体方案，合理控制项目支出资金、考核自身的实际情况，将企业开发资金合理分配给开发的地产项目中。为了更好的做好项目预算工作，财务管理人员必须树立预算管理思想，强化预算工作组织，将项目管理的程序进行细分，拟定每个阶段的具体预算方案，保证项目预算管理发挥真正的作用和功能。房地产企业预算管理的全面实施，要将预算管理和发展目标进行结合，改变企业对财务部门的认识，促使各个部门积极配合和协助财务管理工作，完成了整个企业的预算管理工作。

(三)提高素质

房地产财务管理人员的招聘中，要优先选择有经验的财务管理应聘者，对于应聘上的人员，首先需要向他们宣传财务管理的重要性，让他们清楚认识到自身所从事的工作对企业运营的重要作用，增强其财务管理工作的责任感。同时，建立专业财务管理，明确分工，应对财务问题。另外，定期组织培训，聘请财务管理专家到企业进行培训，提升财务管理人员业务技能。培训结束后，要对企业财务管理工作进行评比，表现优秀的给予一定奖励，通过这种方式，提高财务管理人员工作的积极性，促进财务管理工作的顺利开展。

(四)信息化建设

财务管理工作，不是简单的凭证填写、帐簿登记和报表编制等，还有财务预测、项目控制、决策和分析等。这些工作会产生大量数据，光靠手工记录不仅费时费力，还会出现很多问题。信息化的到来，要求房地产企业的财务管理达到信息化管理要求。企业要重视自身的财务管理工作，为财务部门提供所需要的办公设备，引进技术人员，建立和管理自身的财务信息系统，将企业的项目数据登入财务系统，方便企业各个部门进行信息整合，加强企业部门间的沟通，同时也给各个部门进行项目决策提供财务数据参考，保证决策的科学合理性。

四、结语

经济转型之后，财务管理成为房地产企业运营的关键，做好企业内部的财务管理工作，对企业发展起至关重要的作用。企业要重视财务管理工作，财务管理人员要做好财务管理工作，及时发展问题和风险，并采取措施进行规避，保证企业利益不受到损失。财务管理人员要重视引起财务管理问题的因素，对这些因素进行分析，找到出现财务管理问题的原因，进而进行预防和找到解决办法，将问题扼杀在萌芽阶段，保证房地产企业的健康平稳发展。

参考文献：

[1]张爽.探究房地产财务管理中的问题与建议[J].财经界(学术版)，2015(05).

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中图分类号：F271 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0246-02

资金是企业生存和发展的重要资源，企业的资金管理贯穿于企业发展和经营管理的各个环节。尤其是对于房地产企业而言，作为资金密集型的企业，高效的资金管理能够充分提高资金周转速度，降低企业成本，促进房地产企业经济效益提升。房地产企业是专门从事房地产开发和经营管理活动的企业组织，房地产项目的开发具有投资规模大、投资成本高、资金周转周期长等特点。因此，房地产企业相对于其他企业组织而言，资金管理显得尤为重要，加强房地产企业的项目融资管理和资金管理与控制，对于保证房地产企业经营活动的顺利进行具有重要意义。近年来，房地产项目成为推动我国经济增长的重要项目，房地产项目的投融资问题也日益受到关注，如何加强房地产企业的融资管理，提高房地产企业资金管控水平，促进房地产企业资金管理效益的提升成为房地产企业财务管理的核心内容。研究房地产企业的项目融资和资金管理，旨在提高房地产项目的融资能力，降低房地产企业的融资成本和融资风险，提高房地产企业的资金管理水平，有效地整合房地产企业的资源，提高企业资金使用效益，实现房地产企业整体效益的最大化。

一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析

1.房地产融资决策不当

在房地产项目的融资过程中，由于房地产企业缺乏科学的融资决策，造成项目融资出现融资结构不合理的情况，造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资，需要进行融资决策分析，进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是，由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程，没有对项目融资决策进行综合的分析和评价，缺乏资深的融资顾问的参与，造成项目融资不够合理和完善，不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求，造成巨大的融资成本和财务风险。另外，缺乏科学的审批流程和审批制度，也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。

2.房地产融资市场体系不健全，融资效率低

房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式，但在实际的运行过程中，我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全，许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为，企业过度地依赖于银行贷款，而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响，受到宏观经济调控的影响，房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时，由于缺乏健全的融资市场体系，房地产企业在项目开发的过程中，存在融资成本过高的风险，这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集，给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外，房地产项目在融资的过程中，缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等，缺乏充分的考虑，造成房地产项目开发盲目融资的现象，给房地产企业造成潜在的财务风险。

3.房地产企业内部控制水平不高

房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此，房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识，在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题，造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系，对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视，对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后，房地产企业缺乏健全的内部控制机构，对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门，造成房地产企业的风险。

4.资金管控不严和调度不合理，造成企业财务困境

在房地产企业的项目投资和开发管理过程中，资金管控水平低下，缺乏有效的资金管理制度，影响房地产项目资金管理的效率，可能导致奖金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺诈。另外，房地产企业资金调度的不合理，营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。

对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理，房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制，项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制，严重影房地产项目开发资金的正常运转，影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转，不利于房地产企业的财务安全，影响房地产企业的健康发展。

二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议

1.加强房地产企业融资决策分析

科学的融资决策分析，对于提高房地产企业的项目融资水平，降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后，应该进行科学的融资决策分析，探讨企业融资的方式、途径，融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析，对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力，提出建设性的融资方案，充分的咨询融资顾问，降低融资风险和融资成本。

2.推进融资渠道创新，实现多元化融资

房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式，随着房地产行业的深入发展，例如，地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资，推动房地产企业融资渠道的创新，通过多元化的融资方式，有效地降低企业的融资风险和融资成本，提高房地产企业的融资效率。其次，房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金，这是房地产企业有效的利用资本市场，获得企业发展资金的方式。再次，房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题，但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此，房地产企业可以发行公司债券，为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式，能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖，改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率，保证良好的社会形象，稳步扩张，促进企业健康稳定发展。

3.监督资金使用过程，提高资金使用效率

通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排，制订科学的资金使用计划，提高房地产项目的资金管理水平，加强对房地产建设资金的使用过程的监督，能够有效地提升资金使用效率，避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中，房地产企业应该科学地制订资金使用计划，加强对资金过程的监督和控制，避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象，降低资金使用的成本。另外，应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中，因此，必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督，严格控制资金的支出，保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划，加强对资金使用的预算管理，确保资金的合理安全流动。最后，应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程，加强对关键节点的资金流动的监控，建立完善的内部控制制度，完善相关的资金审批、严格用款审批制度，有效防范资金使用风险。

4.完善资金管理制度，保障房地产项目资金安全

房地产企业在进行房地产开发的过程中，由于投资额度较大、投资周期长，项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此，必须建立完善的资金管理制度，完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中，应该采用资金集中管理的方式，建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度，加强对资金流动的审批和操作流程的规范，从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段，应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制，根据实际的工期需要和工程进度需要，科学合理地安排项目资金使用，从而实现科学的房地产项目的资金管理，提高资金管理和使用的效率，保证资金的安全性和稳定性，促进房地产企业财务管理的效率，降低房地产企业的财务风险。

资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要，关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此，房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中，需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制，关系到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业应该建立科学的内部控制体系，实施多元化的融资模式，加强对融资渠道的创新，不断完善企业的财务管理制度，提高对企业资金管理和使用的监控，加强对资金使用的预算管理和内部审计，提高房地产企业的资金使用的效率，保证资金的安全性和可靠性，降低企业的财务风险，促进房地产企业健康持续发展。

参考文献：

[1] 吴国方.房地产项目融资基础模式比较分析[J].经营管理者，2011，（11）.

[2] 姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息，2009，（12）.