房地产行业财务知识范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产行业财务知识范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。

1、房地产企业财务风险特点

房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。

我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

2、房地产行业财务风险成因

房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

3、产品本身具有的特性引起的财务风险

房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

4、企业经营管理活动引起财务风险

我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

5、我国行业发展现状带来的财务风险

篇2

关键词 房地产企业 财务风险 防范措施

一、房地产置业企业存在的财务风险分析

（一）房地产企业涉及的社会经济环境方面带来的财务风险

随着市场经济环境和国家政策的不断变化导致土地成本的变化以及建筑材料成本和房屋市场售价的不断增加，房产地企业以土地等为代表的存货成本也必然随之发生变动。这从另外一个角度说明房产企业的资产价值具有一定程度的不确定性。再者，随着社会的进步和生活水平的提高和新旧产品的替代性问题，房地产企业面临着商品楼盘的功能设计不能满足人们日益变化的需要的风险。

（二）房地产企业集团化管理中财务内部控制不完善导致的相关财务风险

房地产企业与内部各项目组之间，存在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不分、管理不力的现象。由于缺乏各种监控制度，总经理往往兼任董事长，权力不能受到有效的监督。在组织框架结构上，大多数房地产企业都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，企业经营风险不断提高，而房地产企业没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。

（三）房地产企业的资本结构不合理导致的财务风险

企业资本结构不当，资产负债率过高，流动风险过大。房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中需要大量的运营资金，房地产企业往往在项目开发过程中采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。债务需要偿付的周期相对于房地产项目的开发周期要短，这对企业的资金链是一个巨大的挑战。

（四）房地产公司下属置业等项目公司普遍存在的问题

1.置业公司应收账款回收不力。销售市场的萎缩导致的存货大量积压，严重制约了资金流动性，房地产开发企业在未来将面临更大的销售压力及建设开支压力。房地产开发企业一方面要合理利用赊销给企业的经营活动带来的好处，一方面要根据企业的实际情况考虑到应收账款的负面影响。

2.项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，其中管理费用超支明显，尤其是业务招待费、汽车费用等费用在发生时都认为是必要的，难以控制。

3.相关营销台帐的设置记录不全，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用支出控制的意识相对比较薄弱，尤其是像宣传展览、广告等费用没有完整的台帐记录，相关支付账目混乱，使工作压力增大。

二、强化房地产企业的财务风险控制措施。

（一）房地产企业应加强外界社会经济环境等方面的风险控制

1.积极通过房地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要，能够取得较大收益的投资项目。

2.建立风险预警系统，根据房地产投资周期、社会环境等外部风险因素量化为指标，通过这些指标体系的监控，随时掌握外部风险对项目运作的影响，在风险防范方面掌握主动权，减少由于外部条件改变带来的损失。

3.牢固树立投资风险意识，强化地产项目投资风险管理机制，对所投资地产项目都要按科学程序，多角度全面分析评估。

（二）加强房地产企业集团化管理的内部控制手段

1.为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，做好房地产企业的全面预算控制

2.完善内部控制组织结构。建立以董事、监事、高级管理层的法人治理结构，建设内审和内部控制评部门，结合权责制和制约性管理机制，充分发挥企业内各职能部门的内控制协作能力。

3.房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，应采用资金集中管理的政策，最大限度的拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。

（三）实现资金结构的优化配比

房地产企业应该完善优化企业的资金结构，对于负债经营适当控制，根据企业的偿债能力，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，降低财务风险。要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费。注意使用长期贷款，尽管长期贷款的利息率比较高，但是考虑到房地产开发项目周期较长的特点，长期贷款比短期贷款给房地产开发企业更大的资金偿还空间，从一定程度上降低了流动性风险，增强了企业抗短期风险的能力。

（四）加强房地产企业置业项目组的财务风险管理

1.加快资金流转速度。要建立一个程序化的资金管理流程，明确资金管理各个环节的重要节点，以利于加快贷款资金的回笼速度。

2.严格控制成本费用的支出。房地产企业应建立准确高效的成本费用控制体系和严格的费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则。对于每项资金开支，房地产公司都要有严格的审批流程，以保证相关制度的严格执行。

3.完善台帐记录。确保相关置业收付活动在策记录，为公司营销活动作好基础工作。

篇3

（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险

由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。

（二）实施科学的融资决策的需要

房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。

（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施

房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。

二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题

（一）财务管理人员缺乏管理意识

目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。

（二）财务管理方法不完整

方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。

（三）财务预算不合理

财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。

（四）缺乏对财务成本的管理

财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施

（一）加强对财务管理人员的素质培养

提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。

（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理

针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策

在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。

四、结束语

总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。

参考文献：

篇4

关键词：

风险；发展现状；房地产会计

当下，社会发展给我们经济发展带来了无限可能，带动了行业发展。房子是生活中的必备因素，房地产很大程度和人们生活联系在一起，房地产在竞争中不断寻求发展。我国现行的会计准则虽然适合多元化的企业发展，但结构中没有系统完整性，所以并未涵盖房地产行业。本文探讨了房地产行业中会计的某些不足之处，并提出针对性的策略，这对于房地产企业进一步发展而言意义重大。

一、房地产会计中的问题探究

1.信息缺乏真实性。

房地产行业的会计虽然起步较晚，但是发展却非常快，会计信息也缺乏一定的真实性。一些房地产企业为了少交税款，在编制报表时常常弄虚作假，进行错误会计信息的，这干扰了正常的信息交流。某些房地产行业为了躲避国家的税赋，将真实的财务利润隐藏于虚假的报表中。某些房地产行业为了获得银行的贷款，不惜伪造企业财务报表、征信报告、纳税申报表等关键信息去骗取银行贷款，这种不正当的行为严重干扰了市场准则。在房地产行业，会计严重缺乏真实性主要在于行业中会计准则的局限性，会计准则能够为会计计量、确认提供真实的规范程序，而会计学科只能解决当前出现的一小部分的问题，在发展中随之而来的诸多困难并未能一一解决。在经济发展高速运转的当下，会计准则的更新速度更不上经济的发展速度，导致很多会计程序的处理可依据的法律少之又少。会计处理有着极大的随意性，很多会计人员会编制虚构的会计报表，甚至以不真实报表进行报税，导致编制的报表毫无真实性可言。另一方面由于会计的法律法规会定期更新，而很多企业会计并没有第一时间更新自己的知识储备，企业中甚至某些从业人员都没有取得规定的执业证书。房地产行业的会计因其特殊性需要经过定期组织从业人员进行会计知识的培训，只有提高自己的专业水平才能让原本细致、严谨的会计工作简单化，才能及时处理会计工作中出现的诸多问题。会计行业较为特殊，经常会受到金钱制约，一些会计人员明知法网恢恢，却还是受不了诱惑，违背道德，钻了法律的空子，最后难逃法网。

2.内部控制缺陷不断。

当前，房地产行业的会计内控中问题重重，主要为内部的环境不佳、内部的机构不合理、措施不理想等，究其原因主要是房地产行业对于会计的控制不够重视，没有足够的风险把控意识，没有能够有效地发挥控制作用。企业对于经济业务没有合理的控制，这使会计无法及时履行职责，没有风险准备意识，当真正风险来临时还是一片迷茫。而且，房地产企业中的治理结构不明，职责不清，结构方面有很大的改善空间。

3.会计法律过于滞后。

房地产行业的某些会计法内容比较陈旧，无法适应全球化的挑战以及经营机制的要求，修订工作可能有些滞后。一些会计的法律法规在制定中没有充分的调研论证，没有及时考虑实际，导致规定不科学不合理，实施中问题重重。另外，会计法律规定的一些法则过于笼统，而且在不断进步的经济环境下，房地产行业必须要有细化的法律，而不是参照别的行业不独立的法律法规。

4.会计核算较为繁杂。

房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发。成本核算主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、期间费用等部分组成。现行房地产行业开发成本核算，大多按照制造成本法进行核算。先按照开发成本科目简单进行汇总，再按照简单的分配方法进行分摊，再用总可售面积进行分摊，最后得出的单方可售成本。但由于每个开发的项目产品都具有唯一性，而开发项目产品的业态、户型、面积等等却千差万别，即使同一栋楼，同一层也有非标准产品，而按照单方可售成本结转已销售的面积，俨然是不符合逻辑的。再加上房地产开发规模大，周期长，大多按着规划分期开发，会发生不能直接归集产品对象的开发间接费分配问题，利息如何按期开始进行资本化，何时费用化的问题，间接费用（销售费用、管理费用、财务费用）如何合理分摊至开发产品以便进行含税保本售价的测算等问题。上述问题一直困扰着房地产行业的会计核算人员。

二、如何解决房地产中的会计问题

1.建立完善的规范化的会计体系。

会计政策主要指的是企业进行会计核算所需要的原则与方法。当前的某些企业在会计核算中明显轻制度重科目，这容易让会计在整理收集会计信息时没有可比性，无法形成完备的参考体系，而考核的意义也就不复存在了。于企业而言，会计政策的设定需要包括基本的会计政策与具体的会计政策这两方面的内容。企业会计财务信息并不真实，账目并不明晰。完善的房地产会计体系要解决的是会计信息的真实性。近年来的改革中，财务会计不断深化自身的理论，进一步探讨了新型的会计分支，比如成本会计、金融会计等。房地产企业在现行的会计准则下不断完善房地产行业的会计准则，这能够阻止企业对利润的操控，保障了会计的真实与准确。完善的房地产会计规则应当包括完善的房地产企业治理结构，会计要素的确定准则，会计信息的披露要求。同时，要不断提高会计人员的专业胜任能力及会计职业道德水平。

2.健全的房地产监督机制。

在房地产企业会计中除了需要建设完备的会计体系，还应当配备专业的监督体制。会计监督的建立能够方便会计工作的开展，对在不同会计岗位的工作人员有法律的约束。房地产企业可以在项目的前期投资时就明确会计监督职责，专人监督会计的工作，保证房地产企业在合法、合规、有效中运营。房地产企业的监督包括如下两方面，一方面是内部治理结构的改善，建立完善的内部核查制度，强化内部控制，有效发挥企业自身的监管权，保障会计信息的真实有效性。另一方面是完善社会监管，强化外部监督，约束会计人员的执业行为，确保会计信息真实有效。对于有问题的会计人员应严肃处理，提高会计的全面性以及权威性。加强内部监督需要房地产企业中所有财务工作人员工作相互制约与分离，明确职责与权限，针对重大的违纪问题要联合监督部门一同排查，只有联合企业内部、社会、监管部门才能真正落实会计监督，才能持续健康稳定的发展会计行业。

3.规范房地产开发成本的归集与分摊规则。

对于房地产企业的成本核算来讲，成本对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。为正确核算开发产品的成本，房地产企业应制定一套完整的成本核算的程序进行成本核算，以“确定成本核算对象、归集开发成本、确定成本分摊方法、在成本核算对象之间分摊成本、计算各成本核算对象的开发总成本、正确划分完工和在建开发产品之问的开发成本、正确划分可售面积、不可售面积（按实测绘报告）、编制成本报表”为主线，在这条主线中，最重要是规范房地产成本费用的归集与分摊，项目开发前期要组织召开企业的各个部门认真讨论，一定要得到企业管理层重视，得到相关业务部门的认可。归集与分摊会计政策一经确定，不得随意变更。土地征用及拆迁补偿费原则上采用占地面积法进行分配；前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法进行分配或按合同计入。资本化利息按直接成本法或按预算造价法进行分配。对核算基础较好的，开发间接费可采用作业成本法。公司为了测算含税保本成本，也可采用作业成本法将发生在各期的期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）进行分摊。无论怎样，规范房地产开发成本的归集与分摊规则，就是为了真实反映企业的成本费用，为管理层提供有力的财务决策。

4.强化房地产的内部会计控制。

为解决房地产企业中的内部困扰，企业应当做出相应的改进。比如，应该提高企业的内部控制，建立专业的内控制度，企业需提高整体水平，培养高素质的工作人员。会计人员对于经营活动的真实性应当有主动承担与监督的责任。房地产企业应加强会计的职业素养，不断更新观念，控制经营活动。在企业管理制度的建设中，应明确每个会计的责任，规范各岗位的范围和要求。会计工作需要定期与不定期的会计抽查，并做出及时的回馈。要求企业提供良好的控制环境，完善内部治理结构，保证岗位之间的权责明晰。企业还应加强风险控制意识，由于房地产行业属于高危行业，风险意识不足会影响企业未来的发展。企业经营管理中必须要有未雨绸缪的忧患意识，建立风险控制，以规避行业风险，保证内控制度的有效运行。

三、结语

社会经济的发展为房地产行业的繁荣与兴起提供了更好的空间，但是在房地产行业的发展中仍然存在着各种各样的问题。科学有效地处理好房地产企业中的矛盾是会计核算中亟待解决的问题。会计核算是房地产企业的关键业务，在房地产行业发展中的作用越来越重要，这需要我们广大同仁一同努力，用好会计核算的规律，实施好会计核算的管理业务，为我国的房地产行业进一步发展夯实基础。

参考文献：

篇5

我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业财务核算呈现的问题

（一）财务核算基础工作薄弱

我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。

（二）销售收入核算相对复杂

房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。

（三）开发成本与销售收入不具有配比性

房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。

（四）会计信息风险披露不足

房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。

二、房地产财务风险管理与控制要点

（一）落实财务核算，完善会计报告制度

由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。

（二）完善收入确认的标准

在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。

（三）提高信息披露质量

房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。

（四）建立财务预警系统

首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。

（五）合理选择投资组合模式

房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。

三、结束语

为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。

篇6

关键词：

房地产；财务管理；运营方法

随着经济的发展，社会的进步，房地产企业在当前的经济环境下获得迅速的发展，在房地产的发展中，提高企业自身各环节的运行效率对于企业的运行有着重要的意义。财务管理是房地产企业中非常重要的组成，优化对于财务的管理对于提升企业运营有着巨大的帮助。在实际中，各企业也确实就内部财务管理方式进行完善，财务动态管理渐渐成为契合企业财务管理完善的一种有效方法，能够对企业自身运营水平的提高以及综合竞争力的提高带来巨大的帮助。财务动态管理究竟是什么，对于房地产企业运行有着怎样的意义，如何进行房地产企业的财务动态管理是本文接下来将要探讨的内容。

一、财务动态管理概述

(一)财务动态管理概念

财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。

(二)财务管理现状

现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。

二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同

(一)会计核算方式

房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。

(二)成本核算方式不同

在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。

(三)资金运作模式不同

制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。

(四)税务核算不同

制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。

三、房地产财务动态管理运营方法

在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。

(一)树立以成本控制为动态财务管理目标

成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。

(二)完善财务动态管理制度

确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及时的做出适应性调整。

(三)项目开发全过程实行财务管控

1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；3.在项目结束环节，以税为抓手，特别是土地增税值，运用专业知识，调动成本、工程等相关部门，合法合理的少缴和缓缴税，为企业创造价值。

四、结语

动态财务管理在房地产行业发展中有着重要的意义，各个房地产企业更好的实现财务动态管理系统的构建能够大大的提高其自身的运营效率，能够有效的增强其及行业中的竞争力。不断深化对于财务动态管理的发展，促进企业的良性发展。

参考文献：

[1]张宇峰.房地产企业实施动态财务管理方法探讨[J].商业文化，2015(12)：16-20.

篇7

目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

篇8

关键词 房地产 财务管理 现状及政策

一、房地产财务管理概念及特点

所谓房地产的财务管理就是指房地产企业在实际的生产、经营、销售等一系列的活动中对各种所需要的资金进行的筹集、资金使用、耗费、资金收入以及分配等所进行的一系列的财务预测、财务计划、控制、财务核算、财务分析以及考核等，进而能够保证各种财务关系正确处理的一项系统性极强的经济管理工作。财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分，直接反映了房地产企业发展的情况。财务管理的效果直接关系到房地产企业的经济效益和综合效益。具体说来，房地产行业所进行的财务管理有以下几方面的内容：其一是进行资金的筹集；其二是进行投资和运用资金；其三是进行成本和费用的开发；其四是筹划税务；其五是进行利润分配的管理。

房地产投资周期长、产业链条长、风险度高、不确定性等特点决定了其财务管理具有多方面的特点，主要表现在以下一些方面：第一，筹集资金的额度大，资金周转的周期非常长。由于当前的地价以及工程造价非常高，这就导致了房地产企业需要投入大量的资金。另外，房地产进行征地、开发以及施工和交付各个环节，其周期非常长。另外，房地产行业需要综合各种手段来进行融资。第二，经营风险大，不确定性强，对财务人员要求非常高。由于房地产的资金周转周期非常长，投资规模大，这就导致了房地产行业的经营具有很高的风险。另外，房地产销售也具有很大的不确定性，因而其开发投资决策科学与否直接关系到了企业的生死存亡。其财务管理就是需要对项目开发投资提供准确化的财务管理预测和计划。这就对财务管理人员提出了很高的要求，一方面财务管理人员需要充分的进行投资决策的分析，最大限度的提高投资决策的可靠性。另一方面也要及时掌握市场信息和项目信息，为经营者提供及时有效的信息，进而实现风险的分散和降低。第四，房地产行业的财务形式多样并且财务关系复杂。房地产行业的经营管理涉及到很多方面的内容，其财务关系非常复杂，不仅包括各行各业，各种结构的人，诸如投资者、承包单位、债权人、被迁居民、被迁单位、材料供应单位、勘察设计单位、土地转让单位、房屋购买者等等，甚至还包括了工商管理及税务管理等多个政府部门。正是因为其财务关系复杂而导致了财务形式丰富多样化。就房屋购买者方面的财务形式而言，就可以分为分期付款和一次性现金购买两种资金形式。

二、房地产财务管理的现状

（一）缺乏健全的房地产财务管理功能

财务管理作为房地产企业管理的核心功能，更是其提升企业价值，提高企业竞争力的重要管理工具。但是，就目前而言，房地产行业的财务管理功能还不够健全和完善，主要有以下一些方面的表现：首先，房地产企业的财务管理基本上还是处于会计核算的阶段，而对于财务管理预测、财务控制、财务分析等财务管理的职能基本上没有。其次，及时在财务管理的会计核算方面，也存在着问题。其核算基本上是停留在记账以及出会计报表的原始阶段，并没有进行信息的有效分析。因而，仅从财务报表、会计科目、财务单证、会计账目等明细中无法提供为领导者和决策者提供支持的信息。最后，在提供会计信息方面，大部分房地产企业也是处于三张财务会计报表的原始阶段，缺乏科学的管理报告体系，因而，无法满足房地产企业财务管理的要求。

（二）没有利用财务管理落实房地产发展战略的具体方法

财务管理是一项系统而全面的经济工作，应该涉及到整个企业发展的每一个环节，并且贯彻落实到房地产企业的发展战略中。但是，就目前而言，很多房地产企业所进行的财务管理还局限于会计核算阶段，这就无法在整个房地产发展战略的实现中发挥充分的作用。在房地产行业日益激烈的竞争环境下，一些房地产企业也制定出了发展计划，规划出了发展战略，但是，在财务管理方面，却并没有跟上发展战略的步伐，没有相应的制定出系统的财务预测、反馈以及修正的管理体系。一套系统的、完善的财务管理体系能够帮助企业的战略目标实现分解，进而使财务的预测以及财务计划切实的贯彻于每一个项目开发职能部门，进而通过财务信息的动态跟踪和分析，及时的对于房地产的经营管理活动进行修正和更改，进而对于各层的经营者和管理者的业绩作出有效的评价，以实现房地产企业的激励目标和良好的控制效果。但是，当前，我国的房地产企业缺乏利用财务管理落实房地产战略发展的具体方法。一方面，财务预算和企业的发展战略目标缺乏紧密的联系。另一方面，财务预算并没有有效的实现虚拟性的收集和反馈，更无法根据信息做出生产经营活动的及时调整。

三、房地产财务管理的发展对策

（一）构建房地产企业财务管理体系

首先要完善房地产企业的业务授权，通过业务授权，明确房地产企业各层管理者、各个岗位的工作人员在各种业务程序中的权力和责任；实现高层管理者的管理意图；通过业务授权，也能够调动不同层次管理者的积极性。其次要完善财务核算体系，建立管理会计平台，高效率的会计信息平台有助于保证房地产企业管理层正确决策，提高管理水平。再次要建立全面预算管理，全面预算管理能够为房地产企业提供一个预测、执行和反馈的整体业务管理框架，使房地产企业战略目标和发展计划得到有效保证。

（二）加强财务人员的修养

鉴于房地产开发行业的特殊性，他们除了需要了解相应的业务知识外，还需要学习其他的如工程管理、成本控制等知识。通过开展相关人员的业务培训工作，提高业务水平，并通过财务报告了解单位财务状况和经营状况，防止在财务报告中盲目签字而带来的会计责任风险，使之适应不断出现的新问题和新情况。相关财务人员还要加强职业道德修养，提高他们的责任感，明确其权利和义务，以及增强法律意识。只有这样，才能保证会计资料的真实性，从而避免会计风险。

（三）财务管理需要国家相关单位制定规则措施

为保证房地产企业财务管理健康有序发展，需要国家制定相应的规则对其进行制约和监督，企业财务管理人员要主动根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，明确从征地、动迁、工程建设、商品房营销到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，并注意根据实际情况进行修订。同时，由于我国房地产开发企业的财务管理是一个比较新的领域，尚无较为成熟的管理理论和方法，所以国家相关管理单位有必要进行有针对性的制度规划研究。

四、结束语

当前，我国的社会经济得到很大的发展，并且在城市化进程的推进下房地产行业取得了飞跃式的发展。在新形势、新特点之下，房地产的财务管理必须与时俱进，不断的创新、改革及优化，才能够适应不断变化的形式的需求，才能够在激烈的市场竞争中处于不败之地。

参考文献：

篇9

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。

1 房地产行业财务绩效现状

财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。

2 房地产财务绩效评价的思路

根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。

3 结语

本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。

参考文献

篇10

（一）财务动态管理概念

财务动态管理是当前环境下针对财务运作所出现的新的财务管理模式，其内容为，通过整合企业自身实际的财务目标以及内容，合理选取恰当的财务指标，运用正确的系统的财务管理的分析办法，对企业财务信息进行实时动态的描述。动态财务管理在房地产企业运营中有着较为完美的契合，在房地产企业的日常管理和项目管理中，动态的财务管理通过对房地产企业财务目标进行融合，依据合理的各项房地产管理指标，借助先进的房地产管理工具对房地产中各种因素进行细致的统计、分析、计算、比较最终实现一种动态财务管理系统的构建。

（二）财务管理现状

现阶段房地产行业中对于财务方面的重视程度不高，与制造业相比，房地产行业中CEO由财务人员出任的占比少了很多诸如海尔的张瑞敏、春兰的陶健幸、康佳的陈伟荣、长虹的倪润峰等都是由财务人员渐渐发展成为公司的CEO，而房地产行业却鲜有听闻。除此以外，财务人员在企业中的价值和地位偏低，在同等职位上，财务人员的薪酬比成本、工程、营销等部门人员低。随着社会市场经济的转变，资金间的流动较以往更为复杂，尤其是房地产行业随着时代的发展已经进入白银时代，缺乏财务人员的运用，企业的运营效率得不到提高，在今后的发展中丧失企业竞争力，最终被淘汰。

二、房地产业和制造业在财务管理上的主要不同

（一）会计核算方式

房地产行业财务人员与制造业相比在会计核算方面有着很大的不同，主要表现在科目设置、收入确认、成本结转等方面存在不同。在房地产行业中，财务工作者主要是对大笔资金的动向进行监管控制分析总结，工作内容空乏，没有更多的实际意义。收入确认工作只是在房地产特定时期进行，工作没有具体的周期，成本结转与收入确认工作状态类似往往只是在特定时间进行，工作周期短。这两者在整体的房地产财务工作中都占据较小比例，且无法对房地产企业的发展做出任何有意义的指导研究。与之相反的是制造业的会计工作，在制造业中财会计需要对企业运行中的各个方面进行资金的分析，核算。收入确认与成本结转是制造业工作的重头，关系到制造业运行过程的实际收益与发展调整的各个环节。与房地产行业相比有着更为重要的作用，受到重视程度业更高。

（二）成本核算方式不同

在制造业，核算产品成本是财务人员的重点工作组成部分，财务人员的价值体现在成本管控过程中。但在房地产公司，都有设置专门的成本管理部来负责这项工作。

（三）资金运作模式不同

制造业主要是流动资金贷款，在项目进入正常销售期后，资金滚动运作后，资金能正常周转。房地产业属于资金密集型，融资贯穿于项目整个的运行周期。因此融资能力对于房地产行业具有至关重要的作用。

（四）税务核算不同

制造业主要是增值税及所得税，而房地产业主要是土地增值税、增值税、所得税，特别是土地增值税对项目盈利影响特别大。

三、房地产财务动态管理运营方法

在了解房地产动态财务管理的各种细节后对于其如何在企业中实施动态财务管理运营有了相关方法的思考。

（一）树立以成本控制为动态财务管理目标

成本控制是房地产企业进行财务管理的根本目标，所以在进行财务动态管理模式的构建中也必须将成本控制作为其所要实现的目标。在实际的财务动态管理中，其中的各种管理内容包括，财务动态管理手段，财务动态管理制度等等都必须牢牢围绕这一目标进行。在进行房地产项目运作时，财务动态管理要积极发挥作用，预先对于各种成本进行模拟核算，在项目进行中实时对成本细节进行控制，最终实现财务成本的降低。

（二）完善财务动态管理制度

确定目标后，为保证财务动态管理能够正常且稳定的运行，企业必须就财务动态管理制度进行完善，避免出现差异性、不适应性的问题。确定财务动态管理在不同时期的生效机制，保证其在企业出现重大调整时能够及?r的做出适应性调整。

（三）项目开发全过程实行财务管控

1.在投资环节，财务人员应主动介入投资决策的各个环节，提前做好项目的资金及税务规划；

2.在项目开发环节，以资金及利润为抓手，倒逼项目的各个开发节点，主动承担起项目推进的责任；

篇11

（一）房地产融资中财务管理重要性分析

对房地产融资中的财务管理进行加强，有助于风险的降低。房地产行业是比较特殊的行业，在开发活动中对资金的需求量比较大，这就需要在对资金的科学配置以及计划等方面加强重视。财务管理的优化在这一过程中就比较重要，通过科学化的管理方法应用，对融资风险就能得到有效降低。

另外，能够通过财务管理的优化，来为融资的成本加以节约，对成本的控制水平就能不断提升。房地产融资中的财务管理的加强，能够对融资决策的科学性得到有效保障，从而就能有效避免融资不足的问题发生或者是融资资金过剩的问题出现，在融资的科学性方面就能得到有效实现。

（二）房地产融资中财务管理问题分析

从当前的房地产融资过程中财务管理的现状来看，在诸多方面还存在着问题有待解决，这些问题主要体现在没有注重资本结构的合理性，在资金成本方面相对比较高。由于房地产的开发活动在投资量上比较大，并且有着比较长的周期，投入面也相对比较广。在资本结构上没有得到合理化，对财务风险就会增加，对企业的收益也会产生相应的影响。

再者，房地产融资中的财务管理没有注重内部控制。在完善的内部控制体系方面比较缺乏，在进行财务管理的控制监督方面还是通过人为的管理，没有严格的按照制度化的管理模式实施。这就比较容易造成内部控制效率比较低，在实际的管理中会存在诸多漏洞。在财务管理人员的综合素质方面有待提升等。

除此之外，对于房地产的融资过程中的财务管理的方法没有及时优化改善，在财务预算方面存在着不合理的问题。对这些方面的问题就要能得以充分的重视，只有如此才能保障财务管理的水平提升。

二、房地产融资中财务管理问题产生原因和优化策略

（一）房地产融资中财务管理问题产生原因分析

从房地产融资中财务管理的问题产生的原因来看，也是体现在多个层面。多数的房产企业都有着相对比较高的负债率，这就对企业财务带来了比较大的风险。还有是房地产的融资过程中，没有和企业还款能力紧密结合，这就比较容易造成财务管理上的风险出现。在房地产的项目开发过程中，也有着很多的不确定因素，这些不确定因素对财务管理的质量水平提升就有着很大的阻碍。

（二）房地产融资中财务管理优化策略

第一，加强对房地产融资中财务管理的优化，就要能充分注重多个层面的措施实施，在管理上进行加强对资金成本来进行降低。财务管理过程中的成本预算中，就要能充分注重对融资的方式全面性的分析，在经营成本的控制方面也要能得以加强，对多样化的融资方案加以科学的制定。通过对财务杠杆的有效应用，来保障财务管理的水平提升，将房地产企业的资金利用效率得以提高。

第二，要能充分注重对房地产融资中财务管理人员的综合素质提升。在这一过程中要注重财务管理人员专业化水平，能够将人本思想在财务管理人员的专业培训工作中加以融入。对财务管理人员的安全管理意识和能力不断强化，对管理人员在风险意识以及融资知识等方面充分的重视和提升，只有从多方面进行加强，才能保障财务管理水平的提升。

第三，注重对财务管理方式的转变，在管理的规范化目标方面要能得以实现。房地产行业的融资过程中，财务管理作为重要的保障工作，就要能在管理的方式上和时展紧密结合，只有如此才能真正促进管理水平的提升。要注重融资工具的引进，注重管理方式的先进性和规范化等。只有在这些方面得到了加强，才能充分保障融资资金的利用效率提升。与此同时也要能够在预算控制体系的建立上进行加强（如下图实施）。

篇12

关键词：

税收；房地产税；征收

1房地产行业开发经营的特点

（1）房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点，另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。

（2）当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发，并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等，这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。

（3）企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节，因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。

（4）房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业，其开发的产品单位价值高，负债经营程度也高，同时作为国民经济的风向标，房地产行业受国家经济政策的影响较大，面对的不确定因素较多，譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响，决策稍有不慎，就会造成开发产品滞销，商品积压，导致资金周转不灵，甚至资金链断裂，令企业陷入困境。

2房地产开发企业税收征管存在问题

2.1内部原因

（1）部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足，专业水平和能力有待提高，譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂，专业性强，对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中，特别是基层税务人员接触较少，有的在管理上简直就是感到力不从心。

（2）税收征管精细化程度不高，税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理，也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记，没有充分利用好“两业”系统，对企业的开发、销售的情况未能及时掌握，未能做到有效监控。

（3）征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一，纳税信息掌握不对称，信息受限，造成税收征管不到位，特别是在核查过程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料，但却需要花费过多的精力和时间，整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。

（4）税务管理工作主要是一种事后管理的工作，相对地说，管理工作的开展比较滞后，税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入，这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。

2.2外部原因

2.2.1房地产企业对税收政策掌握不到位,纳税意识不强，财务核算不健全，税款容易流失

部分房地产行业财务核算不够准确，财务制度不够健全，财会人员配备不足且素质普遍不高，企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴；或者在业务往来上做手脚，采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式，造成少列收入多列成本费用的状况，造成税款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段

房地产开发企业的建筑工程，往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点，但另一方面，税务部门工作人员反而因专业方向的差异，对建筑施工业务不太熟悉，这样，税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用，他们会为了增大税前扣除，而在建安环节虚列工程成本，从而降低利润额，以达到少缴不缴税款的目的。

2.2.3房地产中介机构自律不够，税务征管难度加大

现阶段，对房地产中介机构的行业监管仍不够到位，并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善，以及在各种利益引诱下，少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利，以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。

2.2.4税收征收管理外部环境有待改善，协税护税机制有待进一步完善

房地产开发经营涉及多个部门，比如国土、房管、建设等多个职能部门，由于协税护税机制还不够完善，造成了部门配合不力的情况，部门间涉税信息不能共享，取证困难等，职能部门协作配合不尽如人意，就会更增加税收征管难度。

3加强房地产税收征管的几点建议

3.1开展形式多样的税法宣传，使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高

要结合实际加强税法宣传，通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册，在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏，或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式，及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业，传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等，确保其吃准吃透政策，增强其依法纳税意识，使其知法守法，促使其自觉遵章依法纳税。

3.2加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训，加强日常管理

一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训，使每个税务人员不但精通专业知识，还要具有较高的法律素质，提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外，更要增加不同行业的专业知识的培训和学习，特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎，以满足税务核查的需要；二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导，提高他们的财务核算水平和对税法认知度，减少房地产行业企业的纳税风险。

3.3对房地产开发产品实行项目化管理，提高税收征收管理水平

鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目，其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚，通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况，另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况，应加强对房地产行业的管理，对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法，按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用，建立健全的项目台账，比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等，充分利用好“两业”系统资源，完整登记相关信息，构建全程跟踪的管理体系。

3.4强化重点税种管理，堵塞税收漏洞

强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等，并对几大税种的计税依据进行横向对比分析，以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率，对税负低于最低预警率的企业要及时介入，进行纳税评估，分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税（增值税）预征外，对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。

3.5紧密关注房地产企业的关联行业，实现税收征收管理的无缝对接

本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业，同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系，虚列工程成本或转移营业利润，进而达到偷逃税款的目的。因此，必须强化对施工企业的税收管理，完善关联行业和关联企业的管理，从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时，依托计算机技术，搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据，开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，按期进行纳税评估，对房地产开发经营实施有效控管。

3.6加强部门配合，齐抓共管促税收

一是积极协调相关部门，搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力，实现资料、信息共享，扩充、建设好协税护税网络，以促进房地产市场的健康发展。

篇13

税收征管是指国家税务部门根据相关的税收法，对纳税人应缴的纳税金额进行组织入库的行政活动。房地产行业是一个利润相对较大的行业，该项税收已成为各地政府的主要财政收入来源之一。近些年来，由于政府或者行业的具体问题使得一些偷税漏税的不法分子得逞，扰乱了社会秩序和市场环境，所以政府要加强对房地产税收征管的重视，并且积极采用科学的方法和手段对此进行管理，使房地产行业的税收征管步入规范的行列。

一、房地产税收征管存在的问题

1、偷漏税现象严重

（1）纳税人纳税意识不强。由于税法宣传力度不够，其内容大都不被人们知晓。一些企业家，尤其是民营企业家只有在创建企业以后，才接触纳税，这导致有些企业家对自己的纳税责任并不是十分清楚，或者知道自己要纳税，但是纳税金额、纳税程序并不是十分了解。企业都是以利润最大化为企业经营的最重要的目标，纳税会降低利润，所以有些企业家就有了投机取巧、偷税漏税的不良思想。这都表现了纳税人的纳税意识薄弱、法制观念不强。

（2）企业的财务管理制度混乱。房地产行业是一个特殊的行业。从开发到销售一般需要1―2年的时间。客观上时间跨度大、业务复杂、会计科目多，主观上会计制度不规范，不及时记录收支情况、不按规定开具发票、隐瞒收入等情况，这一系列的行为都在加大税收核算的难度以及税务部门的监管困难。

2、税务人员征管漏洞较多

（1）税务人员管理不到位。由于现在过于强调纳税人自行申报纳税，税务人员的工作量有所减轻，认为自己的工作职责就是负责案头申报资料的整理归档，很少深入企业内部，了解企业财务信息，核实企业纳税金额的准确性。这客观上给企业留下了钻空子、投机取巧的机会和可能性。

（2）税务人员素质有限。正是由于房地产这个特殊行业，会计核算相对复杂，就增加了税务人员的难度。由于知识有限或者其他原因造成税务人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞，从而给进一步的税收征管工作带来影响。

3、税收征管制度的不完善

（1）税制结构不合理。房地产行业从土地使用权的转让到土地开发、转让、保有等环节涉及的税种达12种，其中流转环节税负重，持有环节税负轻，这就给流通环节的纳税人造成了很重的负担，并且不认可该税率，给其偷税漏税造成了貌似合情合理的借口。在整个过程中不同的税种交由不同的部门征收，政府在税额的计算方法、计税依据、口径不一致，造成了重复计税，给原本税额就很高的房地产投资者又增加了负担。同时由于其征管部门不同，纳税人自行纳税时比较麻烦。

（2）税收征管力度不够。税务部门征管手段落后，在工作过程中只注重当期征收、当年税收任务的完成，不注重回头检查，这造成了本来可以弥补的漏洞成为了漏网之鱼。主要表现在：税务人员偏重于营业税的征管，忽视了企业所得税的监管；对营业税管理不当。

（3）对偷税漏税行为惩罚力度不够。企业纳税是履行自己正常的法律义务和责任，对于那些不履行法律责任的企业就要严惩。如果企业每次逃避履行责任后，社会和法律对他并没有制裁，或者惩罚力度小，这就给这些不法分子一个提醒：违法的成本低于收益，那么把利润看作企业最终目标的企业就会继续不履行纳税的义务。

（4）部门之间沟通较少，缺乏合作意识。对房地产征税责任是税务部门的，可是在征管过程中会因为信息缺失而不能掌握房地产企业的真实销售情况以及运作情况，这就给管理带来了难度。比如有些房地产企业的运作信息房管、土地局等部门有所掌握，由于这些部门与税务部门不属于同一范围，而且没有相关法律约束彼此之间有义务进行信息交换或者信息传递，这就导致税务部门在工作时没有充分的信息了解企业的真实情况，不能很好地监督企业的纳税行为。

二、房地产企业税收征管的建议

1、加强纳税人与税务人的管理

（1）加强纳税人的纳税意识，规范企业纳税行为。政府要加大力度宣传企业纳税的责任与义务，从思想上入手让企业明白其应履行的法律责任。只有企业明白了自己的责任，他才有意识去履行。另外，要引导企业完善会计制度，为更好地完整地履行纳税义务提供数据支持。首先，企业可以加强基础财务工作的管理，建立健全的财务部门，完善内部监督控制制度，适度做到信息的透明化，信息化。其次，推行税收制。由于房地产的税种比较多，程序复杂、手续繁多、时间较长，企业可以委托税收机构，让其代表自己向税务机关纳税。这要求企业必须完全向机构出示自己的财务信息，同时税收机构也要保持客观、公正、中立的立场。

（2）加强税务人员的业务素质，强化税收管理。首先，税务机关要对刚工作的职员进行入职培训，对在职人员进行业务培训。培训内容包括：纳税人的资质、纳税金额计算、如何能找到企业的相关会计信息、对偷漏税的惩罚等。只有有了相关的业务知识才能够有专业的工作效率。其次，加强税务人员的职业道德。要培养税务人员法律面前人人平等的工作操守，不因房地产企业背后的政治势力和经济势力而有所区别，以全心全意为人民服务为宗旨，谨慎使用手中的权力，决不。再次，对纳税人的管理上有新策略。由于房地产行业是一个极容易发生偷漏税行为的行业，所以在征收税收的时候要加强人力、物力、财力着重对这些企业进行监管。尤其对以前有违法行为的企业进行重点管理，这样有的放矢才能够使有限的资源最大化，并且达到税收征管的目的。

2、完善房地产企业的税制及管理

（1）建立完善的税收制度。房地产行业的在税收过程中出现这样那样的问题关键是因为没有一套完善的税收体系，更没有形成市场约束机制。税制改革时要在统一内外税制的基础上，简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产行业过于混乱、粗放的制度体系。同时，适当调整房地产行业的税率结构，使得流转环节和持有环节的税率更加合理。只有当市场中形成了一套有效的、有约束和促进功能的机制时，市场才能发挥其作用，促使行业的健康稳定的发展。

（2）简化办税工作程序，提高征收效率。税务部门应该根据现实状况，找出问题，并分析其原因，针对具体原因提出解决问题的方法。一是要建立快捷的网上申报缴税制度。利用先进的互联网与计算机技术，开发一个适用于纳税人使用的缴税系统。设计系统时要考虑到方便企业查询自己的应交金额，并对其信息进行保密设置，节省纳税人的时间成本和精力，真正为纳税人做实事。二是全面推行“一站式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，根据业务的相关程度、简易程度尽量合并窗口，这样较少纳税人的排队时间。以上这两种管理方法都会加大税收征管的效率。

（3）加强对房地产行业的监管力度，加大对偷税漏税行为的惩处力度。只有税务部门做到了严惩不法行为的决心和制度，才能及时制止违法行为的发生率。一是加强对稽查人员的业务水平的培训以及职业道德的教育。二是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告，依法催缴入库；对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门，追究法人代表和财务人员的法律责任，不仅让其尽管补足税金，更要对其不负责任的行为进行经济制裁。

（4）加强票据管理。健全票据的领、用、存制度。税务机关因针对房地产行业的特殊性以及某些活动的特殊性规定其使用专业票据，实行统一印制和发放，对这些票据的使用进行严格的规定，并视同发票进行规范管理。

3、加强部门间协调配合

房地产行业的税收管理需要多部门的共同支持，因此要建立健全的部门之间相互协调、相互合作的制度，共同监督管理房地产行业的税收动态。要想对房地产行业从土地转让、开发、建设、销售、二手房转卖等信息全部掌握涉及到多个部门，如：土地管理局、工商局、房产管理等，由于这些部门不归统一领导管，这就造成了信息的隔绝，使得每个部门之掌握了部分信息，只看到了房地产企业的局部面目，不能对其整体情况有深入的了解。所以要加强部门间的协调合作机制，建立一个数据库或者系统，系统里记录了房地产企业在在获得土地一直到销售出房屋为止的所有信心，使每个部门都能够在需要的时候提取相关的信息，而且税务部门在征收税的时候有所依据，在追查偷漏税企业的时候也能找到相关资料。总之，政府部门也要开始利用先进的现代技术。

三、结束语

房地产行业是一个特殊的行业，从获得土地使用权到开发建设再到销售，期间时间跨度比较长，涉及的业务比较多，一直是税收征管的一道难题。本文从企业本身、税务部门、税制三个方面谈了现存房地产行业在税收征管方面存在的问题，并就这些问题，提出了相应的解决方案，包括：加强纳税人和税务人员的专业素质和道德情操，完善税制改革，架起那个部门之间的合作等。其中，利用先进的计算机技术建立信息系统方便部门之间进行信息的传递和提取，以及利用计算机建立网上申报缴税的系统都是非常实用且可行的。房地产行业的税收问题是一个复杂难于管理的任务，税务部门应该持之以恒，坚持到底，为建立健全房地产市场的有效机制做出努力。

【参考文献】

[1] 韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J].税务研究，2005（5）.

[2] 税法[M].中国税务出版社，2007.