宅基地征收与补偿条例范文

发布时间：2023-10-12 15:42:37

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宅基地征收与补偿条例

篇1

我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。

此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。

宅基地使用权征收补偿存在的问题

法律法规不具体、不明确

1、《物权法》的相关规定

《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定

在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。

3、地方性规章的相关规定

各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。

当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。

补偿不明确及补偿标准偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。

1、货币安置

就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条：被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积

其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”

除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。

2、调产安置

调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。

拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。

完善宅基地使用权征收补偿制度的建议

立法原则上归于统一

基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。

合理规划，适当选择安置补偿方式

与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。

安置区的土地特殊化

篇2

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿;

篇3

1.政策背景和相关政策体系

从2001年6月13日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已度过了将近十年时间。这十年可谓是中国城市发展的黄金十年。一方面全国的城市化飞速发展，城市化率从2001年的37.66%到2011年已超过了50%，中国的城市不断地向郊区的村庄农田扩张；另一方面，城市新区的大规模开发和快速发展也促使着老城区加快改造的步伐，旧城改造工程几乎始终贯穿着大中型城市这十年的发展历程当中，成为城市发展更新的一条主线。

中国城市化快速发展的同时，也伴随着产生了许多的社会问题。其中被广泛关注的拆迁问题成为这两年激化社会矛盾、影响社会主义和谐社会建设的一大顽疾。不得不承认，政府在城市化所带来的巨大利益的诱惑下，对拆迁工作缺乏科学合理的管理。也正因为如此，出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》，对地方政府的拆迁工作做出更与时俱进的规定和指导，就显得十分的迫切和必要。此外，我们也应该看到，城市化进程未来发展的重点将是在城市周边的农村区域，而在这方面，国家的政策法规制定还很不健全，多以地方性政策法规为主。因此，集体土地上的房屋征收补偿以及评估办法的规定，将是下一步国家针对城市开发建设工作要重点研究和探讨的核心领域。以下是房屋征收补偿政策体系的梳理。如图1.1所示。

图1.1 屋征收补偿政策体系

2.房屋征收评估的特殊性

通常情况下，房地产评估的目的是为交易双方在房屋买卖、租赁、抵押以及典当等市场交易过程中，提供专业的房屋市场价值评估结果。而房屋征收评估特殊在交易双方的之一是政府部门。政府为了基础设施建设、旧城改造等公共利益的实现，需要对国有土地上房屋进行征收。因此，在政府的主导下，在公共利益远大于个人私利的原则下，房屋征收评估从为一般的纯粹市场行为提供服务蜕变成为参杂着政府强制意味和部分福利色彩的半市场或伪市场行为提供服务。

之所以这样，是因为房屋征收评估是为进行房屋征收补偿所提供的一种技术依据，归根结底还是为了“和谐拆迁”。一些地区的县市或者乡镇，当地政府比较强势，房屋征收评估标准就相对市场价值低一些；而一、二线的大中型城市，由于近两年国有土地上的房屋征收通常都涉及旧城改造，情况复杂，按照市场价值评估的结果根本满足不了被征收房屋所有权人的补偿要求。政府为推进工作，只能调高评估标准或者通过增加其他补偿条款已使得拆迁工作能够顺利开展。

3.集体建设用地上房屋征收评估的简单探讨

从借鉴新出台的《国有用地上房屋征收评估办法》的角度，来探讨集体建设用地上的房屋征收评估，首先应对两种权属用地的房屋进行比较。按照《中国人民共和国房地产管理法》，国有土地上房屋所有权人拥有70年的房屋所有权。只要是出让用地上的房屋都允许进行交易，划拨用地上的满足一定条件也可以进行交易。因此，可以认为国有土地上房屋所有权人拥有对房屋所有权，包括占用权、使用权、收益权和处置权；而集体土地上房屋（通常为村民宅基地上的民宅）虽然也是所有权，但是却是不完整的所有权，原因是村民不享有对宅基地上房屋的处置权，即转让买卖的权利。

始终争议不断的“小产权房”就是指未进行征地手续建在集体土地上的房地产。“小产权”很形象的说明了这部分房产在权利属性方面的尴尬处境。

集体土地上房屋不能转让买卖这一特点，将对房屋征收评估工作产生两方面的重要影响：（1）目前房地产评估方法中使用最为广泛的市场法无法运用到集体土地上房屋征收评估当中，因为所有的类似的集体土地上房屋都不能买卖。没有一个集体土地房屋交易的市场，何来类似房地产的市场价格呢？（2）既然没有集体土地上的房屋成交价格，我们是否可以借鉴条件类似的国有土地上的房屋成交价呢？两类房屋的区别正如前面分析，由于国有土地上房屋可以转让买卖，而集体土地上的却不能。从资产的流动性和可变现能力上考虑，两类房屋作为资产的价格将相差很多。

笔者在对哈尔滨哈西地区道里片区“小产权房”的调研中，也印证的以上结论。哈西道里片区现属于典型的城乡结合部地区。片区内有三个村屯，分别是金山村、城乡村和城西村。其中金山村和城西村的村集体都各自集资修建了6-7层的多层楼房。楼房于2004年修建，建筑程度较新。

从笔者对当地一位售楼中介的访谈和租房电话的询问了解，金山村的小产权房——金山花园（毛坯）平均售价在2900元/平米左右，普通两居室的房租为1200元/月，如图3.1（a）所示；城西村的小产权房——鸿翔家园平均售价为2800元/平米，普通两居室的房租为1200元/月如图3.1（b）所示。而仅一路之隔的群力新区的房地产楼盘（毛坯）的平均售价在7000元/平米。

根据以上调研数据分析：首先，从市场法角度分析，两个村的小产权房要比周边的房地产楼盘低出一半还多，即使考虑到周边设施和环境因素的修正，这样的价格差距也是悬殊的。其次，两个村小产权房的租售比低。两居按80平米计，租售比约为1：200，国际惯例在1：200到1：300之间，周边的群力新区楼盘的租售比1：350左右。从房地产评估的收益法角度看，两个村小产权房相对于国有土地上房屋的价值要低很多。

因此，可以得出结论，从理论上和实际情况上看，集体土地上的房屋都不能够参照类似条件的国有土地上房屋市场价，同时又不具备集体土地上房屋的交易市场。所以，市场法无法运用到集体土地房屋征收评估上。如果一定要用，也就只有参照违法的、拿不上桌面的小产权房的市场价了。

4.集体土地房屋征收评估的实际情况

目前，集体土地房屋征收评估还未有国家性的政策法规出台，各地方政府也很少有针对集体土地房屋征收的评估工作专门出台实施细则的。但是，在各地区的集体土地房屋拆迁管理办法中可以看出目前的评估方法多采用成本法。下面以北京市为例具体分析。

北京市政府在2003年出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，《办法》对集体土地房屋拆迁管理作出了详细规定。其中，《办法》的第十四条中明确规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由北京市国土房管局制定并公布”。《办法》中按照重置成新价和宅基地区位补偿价进行补偿的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。为此北京市专门出台了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，《标准》中对平房、中式楼房重置成新价评估有非常详细的规定，包括估价路线、部件及分值等详细的估算标准和各类计分表格。重置成新价对房屋本身的价值按照建设成本的方式进行了评估。

房屋区位补偿价是指被拆迁范围内房屋每平方米平均土地使用权价值。宅基地区位补偿价的确定，按照市国土房管局《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》第六项第二十五条的规定，宅基地区位补偿计算公式：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积。

5.结论

通过对房屋征收政策的梳理，可以看出虽然国家对国有土地上房屋征收评估相继出台了一系列政策，但在集体土地上房屋征收评估政策方面的还是空白。为此，在研究借鉴国有土地上的房屋征收评估政策的基础上，结合两类权属土地上房屋的区别，得出结论：市场比较法不适用于集体土地上的房屋征收评估，未来出台的集体土地上房屋征收评估政策很可能继续延用当前各地方政府在集体土地房屋拆迁补偿中使用的成本法。

参考文献

[1]《城市房屋拆迁管理条例》

[2]《城市房屋拆迁估价指导意见》

[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》

[4]《中华人民共和国土地管理法》

[5]《中国人民共和国房地产管理法》

[6]《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

[7]《北京市房屋重置成新价评估技术标准》

篇4

一、前言

腾退，字面含义即腾出并退还。在实践中，一般用作对拒不执行司法判决行为的强制执行措施。伴随着城中村改造的进行，腾退成了频频见诸报端的热词。本文关注的宅基地腾退专指在城中村改造过程中，村集体经济组织自发组织并推动的，通过收回宅基地及地上房屋并给予村民回迁安置房以及一定数额的经济补偿的方式，除去集体土地所有权上的一切负担的行为。宅基地腾退是城中村改造过程中最为关键的一步，是进行城镇化建设的前提。此处的宅基地腾退不同于农村闲置宅基地的个别收回，而是强调村集体经济组织对村内宅基地整体的收回。在这个过程中，宅基地及地上房屋（含附属设施）作为腾退客体，附带将村内的公共道路等基础设施也一并予以腾退，然后在腾退出来的空地上合理规划回迁安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅还耕”、发展产业、商业等经营性项目以及教育、医疗等公益性项目，在改善村民居住环境的同时，实现村内资源的有机整合，促进节约集约用地，推动城镇化进程，从而实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。

这里需要将其与宅基地征收相区别。“采取征收征用的主体只能是国家，而不能是集体组织。如果集体组织基于公益需要而收回宅基地使用权，本质上也并不是征收。” 在征收过程中，政府作为征收人，村民或村集体经济组织作为被征收人，彼此之间难免存在沟通、交流不畅，因此征地纠纷甚至冲突更是难以避免；而在腾退过程中，村集体经济组织或者以其名义成立的开发公司作为腾退人而村民作为被腾退人，政府在腾退人背后予以支持，不直接与村民产生交集，从而在一定程度上有效避免利益冲突，有利于营造相对和谐的城中村改造氛围。综上，两者的主要区别就在于村民委员会以及广大村民的参与程度不同、村民自治的体现程度不同。

村民自治，简言之就是广大农民直接行使民主权利，依法实行自我管理、自我教育、自我服务的一项基本社会政治制度。村民自治的核心内容是“四个民主”，即民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，因此，全面推进村民自治，也就是全面推进村级民主选举、村级民主决策、村级民主管理和村级民主监督。但行政村不属于一级政府，是一种村落小范围的自治组织，自制内容仅限于自我管理。

村民委员会是体现村民自治的基层群众性自治组织。村民委员会委员直选产生，一般3-7人，主要任务是制定和监督执行村规民约，协助党和政府贯彻落实国家的法律政策，组织村办经济，维护本地治安，发展公共福利等。其中，村民自治主要表现为村民可以通过召开村民会议或者由村民会议授权召开村民代表会议的形式来投票决定涉及村民利益的重大事项。其本质在于村民自己处理涉及切身利益的事务，真正实现“当家做主人”。

二、通过村民自治实现宅基地腾退

宅基地腾退的基本模式如下：村民集体先通过村民会议或者村民代表会议多数表决作出收回集体土地使用权的决议，通过宅基地腾退方案，再由村民委员会自行收回集体土地使用权进而拆除地上建筑物和附着物并实施补偿。村民自治渗透在收回集体土地使用权决议的作出与实施的各个环节。在城中村改造中，村民自治既保护本集体经济组织成员合理利益又抑制其个体利益过度膨胀，既制约地方政府征收权又给其“减负”，是有效化解城中村改造社会矛盾的政治与法律智慧。

经济学上的一个定理是：谁是制度创新的主体，谁就将获得创新的收益。宅基地腾退是民间自发、政府扶持的城中村改造方式，是村民积极投入土地制度创新并争取制度创新溢价的尝试。目前，农村宅基地腾退还没有相关的法律来予以规范，但无论如何，应尊重村民在城中村改造的主体地位，相关事宜应通过村民自治予以实现。

（一）腾退方案的制定与通过

腾退方案由村民委员会在符合城镇规划的前提下牵头制定。腾退方案的合法性是保证宅基地腾退乃至整个城中村改造顺利开展的首要条件。根据《村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的重大事，应该经村民会议讨论决定方可办理，除非村民会议授权村民代表会议讨论决定这些事项。为了保证腾退方案的合法性与宅基地腾退乃至城中村改造的顺利开展，最有说服力的办法就是通过召开村民会议来投票决定腾退方案。首先，应该提前一段时间宣传基本腾退方案，以便村民能够对自己处分的权利有充分的了解和理解。同时还可以在讲解腾退方案的过程中及时搜集并反馈村民的具体意见，对于反响强烈的条款或事项有针对性地予以调整；第二，召开村民会议投票表决腾退方案，可对腾退方案分两次表决：第一次先表决是否同意腾退；在绝大多数人同意腾退的前提下，再表决如何腾退——主要包括腾退补偿对象、范围、标准等关涉村民切身利益的事项。

从实际的城中村改造经验来看，如果最初的腾退方案得不到广大村民认可的话，后续的腾退进程必然阻力重重，且极有可能爆发不必要的暴力冲突等不利于社会和谐稳定的事件。相反，如果腾退方案能够得到绝大多数村民的支持，村民集体就会作为推动宅基地腾退进展一种内在动力，不仅村民自己会积极配合腾退工作的有效开展，而且还会向阻碍腾退、影响集体利益实现的个别“钉子户”施压，从而帮助村集体破除腾退阻力。

村民集体是利益有机结合共同体，每个村民对依法正当合理产生的村民集体多数决议都有服从的义务。在腾退方案获集体通过并执行的过程中，如有个别村民谋取个人私利而阻碍腾退，村民委员会则可以动员其亲属、朋友予以劝导或者求助村里的“老协会” 对其进行说服，甚至由乡镇政府工作人员组织村民委员会与村民进行调解或对此进行裁决，从腾退的大局出发，在不过分偏颇的情形下，可以适当予以增加补偿。

（二）腾退方案的实施

1.腾退补偿对象的确定

腾退补偿第一步就是确定补偿对象，即在宅基地腾退中，谁才是补偿利益的享有者和接受者。通常情况下，宅基地使用权人与房屋所有权人才是宅基地腾退补偿利益的享有者和接受者，同时，按照“房地一体”的原则，宅基地使用权人与房屋所有人也理应重合。在实践中，首先，对腾退对象的认定应以相关确权证书为准，但是宅基地登记制度与房屋产权登记制度在农村并不能做到全面覆盖，甚至在很多地方几乎得不到良好的贯彻落实。其次，腾退对象应是具有村集体经济组织成员资格且依赖村集体资源如土地等进行生产生活之人。关于腾退对象的认定情形复杂，很多时候被认定主体并不同时符合以上条件，村民自治在对这种情况下理应发挥重大作用。

村民委员会作为腾退人负责处理腾退一切事宜，对于腾退对象的认定亦可有针对性地制定资格认定标准，对于投亲靠友之人以及求学、参军等其他特定情形下的资格认定予以规定，而具体的认定事宜则可交由“老协会”处理。“老协会”成员对村内事务与村民情况较为熟悉，可以协商确定或投票表决确定腾退对象是否具有相应资格以及给予合理、适当的补偿。

2.腾退补偿额的确定

在目前宅基地腾退无相关法律法规明确规定的情况下，腾退补偿额的确定更多地要参照国有土地上房屋征收补偿与集体土地上房屋征收补偿的相关规定予以处理，尤其是在参照后者予以确定补偿额的基础上结合城中村改造的实际，在村民自治的范围内予以合理调整。总之，在城中村改造过程中，宅基地腾退补偿原则应该是：既充分保护被腾退村民合理正当的利益能够得到满足，使宅基地使用权人在失地后仍然继续有尊严的生活，又能够确保被腾退村民之间获得的补偿相对公平、合理，同时还能够维护国家及开发建设单位合理正当的利益，以及兼顾其他社会公共利益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是现行规范国有土地上房屋征收与补偿问题的专门性行政法规，集体土地上房屋征收与补偿参照该条例执行。各地针对本区域内的集体房屋征收与补偿问题制定了一系列的具体地方性规定。参照以上规定以及城中村改造的实践，一般情况下，宅基地腾退补偿额包括宅基地使用权补偿与地上房屋及其附属设施补偿。村民自治在确定腾退补偿额的过程中，主要体现在宅基地区位补偿价、宅基地面积与房屋重置成新价的确定方面，其确定可以采取村民委员会与村民协商的方式，更多时候则是参考评估机构的评估结果予以确定。由于农村无充分的房地产交易市场，基层政府部门要就依法认定或指定一些具有房屋评估能力的人员来担任农村房屋的评估员。因此，村民能否在评估机构的选定以及评估结果的得出过程中充分参与，则体现了村民自治的效果。

（1）评估机构的选定与监督。对被腾退的宅基地及地上房屋的价值评估的基本程序可以参照《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。对农村房屋的估价应当由社会上独立的房地产评估机构来评估，从而真正地实现房屋评估的市场化。评估人员应遵循等值、及时、有效三个基本原则进行评估，相关政府部门则要依据有关法律法规对评估机构的行为进行监督，并在此基础上进一步地完善房屋评估制度。村委会与村民也可以协商一致，确定被腾退宅基地及地上房屋的估价，当然这种协商估价应该在一定的估价规范或者标准的约束幅度内进行，并充分考虑各家各户不同区位、宅基地及地上房屋面积、装修等具体因素。更加可取的措施还是应该通过招投标等方式慎重选择并委托专业的房地产评估机构对被腾退宅基地及其地上房屋进行评估。

针对评估过程和评估结果的监督可以借鉴《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理暂行规定》，对房地产评估机构报名阶段进行公示，并在房地产评估机构确定以后，将具体名单在城中村改造项目范围以内予以公告，从而使整个过程都晒在阳光下，接受村民监督。另外，城中村改造的主管部门可对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请纪检监察机关和基层组织等共同监督。建议加强被征宅基地农民的参与监督力度，一方面有利于评估的准确和科学，另一方面也是践行民主的体现。

（2）腾退补偿额确定中的特殊情形。腾退补偿额的确定也会遇到像集体土地上房屋征收一样的尴尬情形：腾退方案后甚至腾退方案未曾公布，村民便“闻风而建”，大肆违法占地、违法翻扩建。评估公司因为是后来介入，对村内建房情形并不熟知，此时就需要村民委员会或者“老协会”甚至本分守法的村民的充分发挥作用予以协调。

具体到每个城中村改造项目中，首先，可以在腾退方案中对宅基地面积与房屋面积的认定标准予以概括性规定，通过村民会议或授权召开的村民代表会议通过一致决议，明确规定宅基地面积与房屋面积认定的时间节点，以避免为获得超额利益而违法占地、翻扩建等行为。其次，“老协会”与本分守法的村民在这个问题上可以发挥监督作用。农村作为一个乡土社会，村民生活在一个熟人的圈子里。在村集体经济组织中，“生于斯、死于斯” ，村民之间彼此熟稔，从一定程度上来说，在这样的熟人社会中，既可能在利益的诱惑下跟风违法，也可能碍于情面而彼此监督。通过制定具有正面激励作用的补偿标准，建立激励腾退机制，实行“奖缺罚超”，可以引导村民本分守法，同时也可对违法动乱之心起到一定的遏制作用。

（3）公示、公告补偿情况。“正义不仅要得到实现，而且要以人民看得见的方式实现。”在宅基地腾退过程中，真正落实被称为“阳光工程”的村务公开，切不可把村务公开变成“村‘雾’公开，如雾里看花，越看越朦胧，越看越糊涂”。

知情权保障要贯穿整个宅基地腾退程序。在前置程序中就要求暂停公示，在确定改造方案后腾退公告，对评估机构的确定结果予以公告以及实施拆迁前公告，这些公告程序能够让村民对改造主体更加信任，从而便于腾退工作的顺利开展。同时，村民相互之间也存在着微妙的利益对立情形，即使表面上大家的权利，尤其是腾退补偿权都没有受到侵害，但如果得到的补偿不平等，造成的实质不公即是对村民权利的间接侵害，埋下一定社会隐患。因此对于同一腾退项目甚至同类腾退项目的具体征地补偿安置方案包括补偿明细进行公开是十分必要的。其实，公开透明的村民自治以及其他形式的社会参与监督，对实现贯彻落实城乡规划、节约与合理利用土地资源特别是严格控制占用耕地建房的立法目标，具有不逊色于行政审批的功效。公开补偿安置标准和结果细目等，可以在保护本集体经济组织成员合理利益的实际效果的同时防止有人利用漏洞或特权多获得利益、抑制其个体利益过度膨胀。

三、村民自治与政府指导的衔接与互动

党的十报告提出的“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例” ，国务院法制办主任宋大涵提出的改革征地制度“三原则”，都对宅基地腾退制度的完善有借鉴意义：正确处理工业化、城镇化建设和保护被征地农民合法权益、保护耕地的关系，更加突出保障被征地农民合法权益，促进城镇化健康发展；正确处理政府依法征地和农民参与权、话语权的关系，更加严格地约束政府征地行为；正确处理统一性和差异性的关系，在法律确定征地补偿基本原则的同时，充分考虑地区差异。

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实际上，近年来引起社会强烈关注的恶性拆迁事件，更多的发生在农村集体土地(包括农民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黄拆迁事件中，被拆迁者舍命保护的是自家建造的小楼，而拆迁者想征占的则是楼下的宅基地。毫无疑问，如果不对征占农民土地的权力进行规范和约束，这类影响很坏的强拆仍会继续上演。

除了致人死伤，农村土地征收问题还表现为违背农民意愿强行“撤村并居”“两分两换”，不少农民“被上楼”“被进城”――这似乎是当下一大趋势：城市里能拆的地方已经拆得差不多，一些地方转而将推土机开进农村，征收、拆迁攻防“主战场”向农村转移，农地和农房成为被强征、强拆的主角。

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第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及其附属设施,并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本条例。

第三条集体所有土地房屋拆迁，应当遵循依法管理、合理补偿、妥善安置的原则，并符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，有利于土地集约和节约利用。

第四条本条例所称的拆迁人是指各县（市）、区人民政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。

本条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。

第五条市土地行政管理部门主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作，各县（市）、区土地行政管理部门负责本行政区域内集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。

市和县（市）、区建设、发展与改革、规划、农业、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。

第六条市和县（市）、区人民政府应当依照本条例规定的职责，做好本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁管理工作。

被拆迁房屋所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处，应当协助做好集体所有土地房屋的拆迁工作。

第二章拆迁管理

第七条市和县（市）、区人民政府应当依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。

第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公告后，市和县（市）、区人民政府及有关部门在拆迁范围内不得办理房屋新建、扩建、改建审批手续，不得办理房屋和土地用途变更手续。

在拆迁范围内有下列情形的，房屋拆迁时不作为补偿安置的依据：

（一）办理入户和分户，但因出生、婚姻、军人退伍、大中专学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因确需办理入户和分户的除外；

（二）转移房屋所有权和宅基地使用权。

第九条拆迁人应当依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图和本条例有关规定，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经县（市）、区土地行政管理部门审核后报本级人民政府批准。

集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容应当包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、搬迁期限等。

前款规定的补偿安置资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。土地行政管理部门应当加强对补偿安置资金使用的监督。

第十条土地行政管理部门在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利,但在集体所有土地征收方案批准前已经对房屋拆迁实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，土地行政管理部门应当及时组织听证。

第十一条土地行政管理部门应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起五日内拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。

拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置的具体方案，并做好宣传、解释工作。

第十二条拆迁人变更拆迁范围的，应当重新办理集体所有土地房屋拆迁实施方案审核和批准手续；终止拆迁项目的，应当办理注销手续并由土地行政管理部门公告。

第十三条拆迁人拆迁集体所有土地房屋，可以自行实施拆迁，也可以委托具有相应拆迁能力的其他组织实施拆迁。

第十四条拆迁人与被拆迁人应当根据本条例规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿标准和金额及其支付期限、安置方式、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁补偿安置协议示范文本由市土地行政管理部门统一监制，并报市人民政府备案。

第十五条拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依照约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院提讼。

第十六条拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县（市）、区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起三十日内依法作出书面裁决。

当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。

实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十七条拆迁有所有权纠纷或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告确定的搬迁期限内未能解决纠纷或确认产权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县（市）、区土地行政管理部门批准后依法实施拆迁。拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

第十八条除人民法院依法强制执行以外，任何单位和个人不得强行拆除被拆迁人的房屋。

第十九条土地行政管理部门应当建立和健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

土地行政管理部门应当建立信息公开制度，将土地征收的批准文件、房屋拆迁实施方案的有关情况等予以公开，并接受公众查询。

第二十条土地行政理管部门应当建立拆迁管理举报制度，公开举报电话、来信来访地址和其他联系方式。收到举报后，应当落实专人负责处理，并将处理结果及时告知举报人。

第三章补偿安置一般规定

第二十一条拆迁人应当根据被拆迁房屋的用途对被拆迁人按照本条例的规定给予补偿安置。

本条例所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本条例所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

本条例所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、门斗及建于宅基地以外的厕所等设施。

未经县级以上规划或土地行政管理部门批准改变房屋用途的，拆迁时按原房屋用途认定。

第二十二条拆迁范围内未取得合法的集体建设用地土地使用权证或者房屋权属来源证明文件的建筑和超过批准期限的临时建筑，使用人必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法。

拆迁未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

第二十三条被拆迁房屋的可补偿安置面积，按照被拆迁人提供的合法的集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积计算。被拆迁人因正当原因确实无法提供集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件，以及集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照土地、规划等行政管理部门依法认定的建筑面积计算可补偿安置面积。

第二十四条拆迁房屋需要价格评估的，土地行政管理部门应当将拆迁补偿评估项目向社会公告，并在拆迁人和被拆迁人的公开监督下从报名的具有法定资格的房地产评估机构中随机产生一家评估机构。拆迁人应当与评估机构签订委托评估协议，评估所需费用由拆迁人承担。

评估价格应当公示。房地产评估机构应当将被拆迁人的姓名、评估因素、评估依据、评估价格等主要情况在拆迁范围内公示，接受社会监督。公示时间不得少于十日。

被拆迁房屋价格评估的具体办法由市人民政府另行制定。

第二十五条拆迁人提供的安置用房和安置过渡用房应当符合国家和省规定的有关设计规范要求和工程质量标准，并按有关规定验收合格。

第四章住宅用房补偿安置

第二十六条住宅用房的拆迁补偿安置，可以实行调产安置，也可以实行货币安置，对符合市和县（市）、区人民政府规定条件的被拆迁人，还可以实行迁建安置。被拆迁人有权选择具体的补偿安置方式。

调产安置是指由拆迁人提供住宅用房作为产权调换，安置被拆迁人。

货币安置是指由拆迁人提供相应的补偿资金，被拆迁人自行选购安置用房。

迁建安置是指由拆迁人提供迁建用地和费用，被拆迁人自行建造安置用房。

调产安置和迁建安置地点的确定必须符合土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划的要求。

第二十七条拆迁住宅用房，应当以集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为安置计户依据，拆迁时符合市和县（市）、区宅基地管理办法规定的分户条件的，可以作为安置计户依据。

被拆迁住房的安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被拆迁人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）原常住户口在拆迁地的符合规定的现役军人；

（二）原常住户口在拆迁地的大中专院校在校学生；

（三）原常住户口在拆迁地的劳动教养、监狱服刑人员；

（四）符合法律、法规规定以及市和县（市）、区人民政府规定情形的其他人员。

第二十八条被拆迁人选择调产安置或货币安置的，其住宅用房的可安置面积，按照本条例第二十三条的有关规定确定，但每户最高不超过建筑面积二百五十平方米；对于符合宅基地申请条件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积低于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的村民，按每户人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称低限安置标准）确定可安置面积。

低限安置标准的具体标准和操作规程由市和县（市）、区人民政府根据当地实际制定和公布。

第二十九条被拆迁人在拆迁范围内有多处集体所有土地住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁范围外另有集体所有土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿安置，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法。

第三十条被拆迁人选择调产安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）安置用房按基本造价，被拆迁房屋按重置价格结合成新，结算差价；

（二）被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）实际安置用房建筑面积低于可安置面积的部分，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价结算；

（四）实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照安置用房交付时所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算。

第三十一条被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）住宅用房可安置面积的补偿资金，按照拆迁公告时被拆迁房屋所在地段与安置用房同类房屋等级的商品住宅的平均价格扣除基本造价确定；

（二）被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加不超过百分之三百的比例给予补偿；适用低限安置标准的被拆迁人，其被拆迁房屋建筑面积按照低限安置标准计算；

（三）拆迁人按照本款第（一）、（二）项补偿金额再增加一定比例的拆迁补偿资金。

拆迁人应当在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后三十日内将货币补偿资金交付被拆迁人。

第三十二条被拆迁人选择迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：

（一）拆迁人根据村庄和集镇规划以及市和县（市）、区宅基地管理办法的规定，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第三十三条被拆迁住宅用房的附属设施，不作为住宅用房安置依据，由拆迁人给予相应补偿。

拆迁人应当对被拆迁住宅用房的装饰费用予以补偿。

第三十四条对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，拆迁人除按照本章的规定予以补偿安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。具体补偿标准由市和县（市）、区人民政府另行制定。

第三十五条拆迁住宅用房，被拆迁人选择调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并由拆迁人提供过渡用房或临时过渡补贴费。协议约定的过渡期限不得超过两年。被拆迁人有权选择过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。

拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续提供过渡用房或临时过渡补贴费外，还应当自逾期之月起另行支付临时过渡补贴费。

第三十六条拆迁人应当支付被拆迁人搬家补贴费；实行调产安置或迁建安置且需要临时过渡的，拆迁人应当支付双倍的搬家补贴费。

第三十七条被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁；提前搬迁的，拆迁人应当给予适当的奖励。

第五章非住宅用房补偿安置

第三十八条拆迁非住宅用房，对被拆迁人应当实行货币安置；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市和县（市）、区人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。

第三十九条对被拆迁人实行货币安置的，依照本条例第二十三条规定确定被拆迁房屋补偿安置面积，并按当地房地产市场评估价格给予补偿。

第四十条对被拆迁人实行迁建安置的，适用下列规定：

（一）拆迁人应当根据市和县（市）、区人民政府的规定，结合被拆迁房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地；

（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相应的建设费用；

（三）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应当予以协助；

（四）被拆迁房屋按重置价格予以补偿。

第四十一条拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业以及搬迁、过渡的，拆迁人应当根据被拆迁房屋的建筑面积，结合被拆迁房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补贴费。

对被拆迁房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被拆迁房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第四十二条拆迁学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其拆迁安置补偿应当按照有关法律、法规的规定办理。

第六章法律责任

第四十三条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令停止拆迁，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任：

（一）拆迁实施方案未经审核和批准而实施拆迁的；

（二）未按拆迁实施方案确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

（三）未按规定与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议且未经依法裁决进行拆迁的。

第四十四条拆迁人违反本条例规定，有下列情形之一的，由土地行政管理部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；造成被拆迁人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按时将拆迁补偿安置资金及其他补偿资金交付被拆迁人的；

（二）将拆迁补偿安置资金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置过渡用房不符合国家和省规定的设计规范要求和工程质量标准，或者未按有关规定验收合格的；

（四）提供的安置用房因拆迁人的原因不能按期办理房屋所有权证和土地使用权证的；

（五）提供的迁建用地未取得合法批准文件的；

（六）伪造、涂改或者不向被拆迁人提供规定的拆迁补偿安置协议文本的。

第四十五条房地产评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格的，评估结果无效，由土地行政管理部门重新组织评估；对另一方当事人造成损失的，房地产评估机构应当依法承担赔偿责任，并由有关行政管理部门对房地产评估机构和有关责任人员依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条被拆迁人弄虚作假，伪造、涂改被拆迁房屋有效权属证明文件的，由土地行政管理部门给予警告，责令限期改正；构成违反治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

阻碍国家工作人员依法执行拆迁公务的，由公安、司法机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条土地行政管理部门和其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；给被拆迁人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按规定拆迁公告的；

（二）对违反本条例规定的拆迁实施方案予以核准的；

（三）未按规定告知被拆迁人和其他利害关系人申请听证权利的；

（四）对被拆迁人的举报拒不受理和不依法处理的；

（五）有其他、、行为的。

第七章附则

第四十八条本条例中拆迁住宅用房再增加补偿资金的具体比例、临时过渡补贴费、搬家补贴费、装饰补偿费和拆迁非住宅用房的一次性经济补贴费的标准和计发办法，由市和县（市）、区人民政府另行规定。

第四十九条海曙区、江东区、江北区以及大榭开发区、高新技术产业园区、东钱湖旅游度假区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格由市价格行政主管部门会同市土地、房产行政主管部门测定公布。其他县（市）、区的房屋基本造价、重置价格、商品住宅平均价格，由当地价格行政主管部门会同土地、房产行政主管部门测定公布，报市价格、土地、房产行政主管部门备案。

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屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

备注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

因此，在政府实施土地征收和拆迁补偿安置的过程中，只要违背给予被征收人公平补偿这一基本原则，即可视为违法，被征收人应该果断通过法律途径争取合理补偿。

20xx最新房屋拆迁补偿内容有哪些一、房屋价值补偿标准

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

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“一个法律制度，如果跟不上时代的需要或要求，而且死死抱住上个时代的只具有短暂意义的观念不放，那么显然是不可取的。”人为的从制度上禁止宅基地使用权向农村集体外转让，将使大量的宅基地闲置，反而不利于农民利益的保护，和土地资源的优化配置，并与经济规律相悖。因此，适时开放农村土地市场是一种必然的趋势，应尽可能按照市场规律处理农村宅基地使用权的转让。

一、还原宅基地使用权的用益物权属性

我国宅基地使用权建立在农村土地集体所有制的基础之上，一般情况下使用权受限必然伴随着所有权的强大。但目前在我国农村宅基地使用权受限的现象严重，集体土地所有权虚化。集体作为宅基地所有权人和农民作为宅基地使用权人的权利都受到国家宏观行政权力或政策影响，强调集体土地所有权的同时，利用相关所有权制度对宅基地使用权人的处分权能进行诸多不合理限制。但物充分发挥其使用价值才是人类社会市场化的真实追求。宅基地使用权作为用益物权，其目的在于发挥物的使用价值，激活物本身的市场经济性，提高其经济收益效用，即拥有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益（对价）。无其物者得支付代价而利用他人之物，而不必取得所有权。用益物权制度设计的目标就是促进使用价值的实现。我国公民与法人享有的土地权利并不是所有权，只是类似于所有权的使用权利。笔者认为，细化到宅基使用权时，只有还原宅基地使用权原有的用益物权属性，才能使宅基地使用权充分流转起来。应当丰富宅基地使用权各项用益权能，用合理的使用权制度来限制所有权的不当干涉，促进宅基地用益物权权能的全面回归。

二、重构宅基地所有权主体制度

宅基地所有权主体虚位是宅基地使用权流转存在的一大问题。虽然立法上授予“农民集体”以集体土地所有权主体的资格，但实践中，由于种种原因“农民集体”无力行使这种权利，基于所有权应有的对于土地的经营、管理权利形同虚设。所以，宅基地所有权主体的明确，要求对“农民集体所有”这个概念进行必要完善和补充。我国《物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。“而行使集体所有权的主体呈现三级结构形态：属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村内村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。”在现实中，大部分的集体经济组织并不存在或已不再健全，不可能再实现对其所有的土地的处分与管理。那么实践中处分和管理集体土地的权利就需要交于村民委员会行使。宅基地所有权之所以存在所有权主体虚位的情况，在于村委会等代表机构的成员在参与集体利益的选择时，权责不对等统一，权利由集体里的成员享有，而责任和利益由集体承担。此时就产生了，产生了机构成员滥用权力的可能性。笔者认为，乡镇级集体经济组织的所有权主体地位应予取消，而仅以村级农民集体作为土地所有权的唯一主体。农民集体对于其关于土地所有权的行使应该授权与本村内村民委员会或者集体经济组织，本着村民自治的属性，村委会应当有权负责本村集体所有的土地的处分与管理，享有农村土地流转所获得的收益。集体组织成员不能以个人身份行使集体土地所有权。

三、规范宅基地使用权取得制度

我国《土地管理法》仅从行政管理的角度对宅基地使用权取得进行规范，并未给宅基地使用权因何设定以答案。《物权法》第153条将宅基地使用权的取得、行使与转让交由其它法律规定，从而使我国宅基地使用权的设立和变更出现制度空缺。“物权法立法的重要目的是明确我国土地上的基本权利状态，”我国法律规制的不完备并不是因为立法技术层面有困难，因此构建合理的宅基地使用权取得制度是必要和可行的，对物权法进行修订和补充，以物权法的层面对宅基地使用权的取得标准，程序等先进行原则性规定，再在专门的宅基地立法中对具体的标准和具体实施程序进行详细规定。综上所述，笔者拟对宅基地使用权的取得制度进行重新梳理，并结合实践对完善宅基地使用权取得制度提出设想。

（一）宅基地使用权取得的强制登记制度

宅基地使用权具有一定的身份属性和成员性，即只能由集体经济组织的成员申请取得，流转要求以产权明晰为前提。根据第二次全国土地调查以来的相关数据显示，集体土地所有权证累计发证率刚刚过半数；集体土地使用权证累计登记发证率不足八成。《物权法》第31条关于登记效力的规定表明，如果处分物权不经有关登记机关登记就不发生法律上的物权效力，物权法明确规定宅基地使用权属于用益物权性质，民法的基本原理规定不动产物权未经登记不发生法律效力或者不动产物权未经登记不能对抗善意第三人。2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》对全国范围内的房屋进行登记，该办法将登记的范围扩大至农村地域的房屋，但是我国《物权法》和《土地管理法》并没有明确规定对宅基地使用权的取得要强制登记。同时，散见于各种条例、行政法规中的宅基地使用权登记制度在实践中也缺乏配套的制度体系。这些问题的解决，必须依靠统一的登记和管理，这就要求建立城乡一体化的房产管理制度。笔者认为，应立法加强宅基地使用权的登记工作，建立统一的宅基地使用权强制登记制度，明晰宅基地使用权的权利主体及其权属范围。在立法上也应明确登记仅是农村宅基地使用权取得的成立要件，而非转让农村宅基地使用权的成立要件。同时做好变更登记和消灭登记的工作，打破现在农村宅基地使用权的流转障碍。与此同时，也应建立由上对下的监督制度，对强制登记进行审查。

（二）超标宅基地使用权有偿取得制度

在《物权法》的制定过程中，关于宅基地使用权是否应该有偿取得，存在三种争议：第一种意见认为，宅基地使用权是农民利益的最后一道屏障，在我国其取得应当具有无偿性；第二种意见认为，宅基地使用权不能无偿取得；第三种意见认为，我国的国情不可能对所有的宅基地都实行有偿使用制度，主张对保障基本居住的宅基地部分采用原有的无偿取得制度，对其它超标使用部分则实行有偿使用制度。笔者认为，宅基地使用权有偿取得是一种发展趋势。但在现有情况下不能一概而论，而应当只对超出基本居住范围的那一部分实行有偿使用制度。随着经济的发展，土地作为一种资源的市场价值越来越显现出来。再加上缺乏严格的土地管理规范，农村宅基地乱占和超标占用现象越来越严重。由于继承等现象的发生，也会造成一户拥有多处宅基地的情况。在此种情形下，继续坚持原有的宅基地使用权取得的无偿性显然是不合适的，会在一定程度上鼓励更多农民超标使用宅基地，影响整个农村土地资源配置的合理性。为了避免这种情况的发生，又基于我国的基本国情。宅基地使用权取得的原则应当设定为符合标准的宅基地取得应坚持采用无偿性，其他超标多占以及继承等方式获得的宅基地的取得采取有偿取得的形式。各个地区根据当地的情况，制定出收费标准，对超占多占的宅基地以补偿差价获得。这个标准应当不得低于该户农民多占的宅基地获得利益的程度。

四、确定宅基地使用权流转的对象和范围

我国法律规定的宅基地使用权具有一定的身份属性，只能有特定主体即农村集体成员才能申请取得。但笔者认为其肩负的社会福利性质和保障功能是相对于权利的取得而言的，农民在取得宅基地使用权以后，其对宅基地使用权的支配和收益权就不应该再受身份属性的影响。将宅基地使用权流转的对象和范围扩大到城镇居民，可能在最开始会出现城镇居民到农村投资置地的风潮，但最终宅基地使用权流转会回归到受市场因素的制约。在购买需求增加后，价格的上涨就会在此时对需求形成制约。那么对农村房屋和宅基地使用权的需求就不会是无限的，就不会必然出现扩大流转对象和范围后无法控制的局面。因此，宅基地使用权流转的对象和范围不应该仅仅局限于本集体经济组织成员内部之间，而应该在一般社会成员之间进行流转。

五、构建宅基地使用权流转制度

（一）宅基地使用权转让制度

如果宅基地使用权过多地流转给城市居民，会使宅基地的调控空间越来越小，必然影响本集体成员的生存利益。因此，在宅基地需要出卖的时候，应当优先考虑本集体成员的利益。《农村土地承包法》关于“其他方式承包”的规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”基于土地承包法的相关规定和土地承包方式实践中的可取之处，宅基地使用权流转时也可以参照此方式，即转让给集体以外人时参照上述规则进行表决。另外，由于宅基地使用权本身的身份属性，根据民法的基本原则，在同等条件下，应当赋予本集体内部成员优先购买权。农民出卖宅基地后，视为宅基地已经完成其承担的社会保障功能，不得再次申请宅基地。土地管理部门应当及时变更宅基地使用权登记，如果将来发生征地补偿安置时，买受方有权获得征地补偿。

另一方面，转让宅基地上房屋时，是否包括房屋下的宅基地使用权？设计宅基地上房屋转让制度时，有两个基本点，即“自由转让”和“地随房走”，允许宅基地上房屋单独转让，有利于保护农民的私有财产权，而“地随房走”则有利于国家对房地产的统一管理规制，减少房屋和土地分离引发的各种争议。现行相关法律在制定时，立法者基于权衡私人财产权保护和强制性规定，选择了宅基地使用权在住房转让时一并转让。《物权法》既然规定了农民对其在宅基地上建造的房屋享有所有权，那么理论上农民作为房屋的所有权人就应当享有完全的处分权能。而我国法律对宅基地使用权的转让是限制性的规定。⑩“根据‘地随房走’的‘房地一体’主义原则豘，如果只允许让渡房屋的所有权，而保留宅基地使用权，就会出现混乱的权利义务关系。因此，笔者认为，应当允许宅基地使用权与房屋的所有权一起转让，即转让宅基地上的房屋所有权时，意味着同时转让了房屋附着的宅基地的使用权。

（二）宅基地使用权租赁制度

在实践中，宅基地使用权的租赁可以参照合同法的相关规定进行。具体设计如下：第一，租赁原则。参照合同法的有关规定，农民出租宅基地上的房屋，期限为6个月以上20年以下的，应当视为同时出租了房屋所在宅基地的使用权。第二，租赁期限。宅基地使用权的租赁期限参照合同法豙规定不得超过20年，超过部分的宅基地使用权约定为无效。租赁双方当事人在合同期满以后，可以根据自愿原则选择是否继续签订宅基地使用权租赁合同，约定的租赁期限同前所述。第三，合同形式。宅基地使用权租赁合同约定的期限在六个月上的应当采用书面形式，出租双方未能采用书面形式的，视为不定期租赁宅基地使用权。

（三）宅基地使用权抵押制度

《担保法》规定宅基地使用权属于禁止抵押的用益物权，学术界有些观点表示：如果允许宅基地使用权抵押，那么一旦发生不能清偿的情况，债权人将行使抵押权，处置被抵押的宅基地使用权，宅基地使用权所承载的农民的房屋居住权将丧失殆尽。豜但笔者认为，如前文所述宅基地使用权作为是一种土地资源和生产材料，其本身具有财产属性，只有通过市场机制的调节才能发挥资源的最大效用，才能实现资源的优化配置。赋予宅基地完整的用益物权以后，其从法律上就符合流转的条件。同时允许宅基地使用权的抵押也符合我国房地一体化的原则。

在制度设计时，首先应当强制规定宅基地使用权的抵押登记，抵押登记为生效要件，而不仅是对抗要件。其次，抵押权的实现规制：享有抵押权的银行可以根据实际情况确定清偿和还款的方式，比如是一次性偿还的形式或是分期偿还的形式。债权债务到期以后，农户一旦出现不能偿还的情形，享有抵押权的银行应当给予一个适当的还款宽限期。在这个银行提供的清偿宽限期内偿还的，宅基地使用权恢复给农户。清偿宽限期届满以后，依然出现不能清偿的情形时，享有抵押权的银行给享有此宅基地所有权的集体一个回购抵押宅基地使用权的机会，回购价格由集体组织与银行按照合理的标准商议制定。同时，如果该集体组织放弃回购的权利，则此宅基地使用权可以由国家回购。国家回购该宅基地使用权以后，可以再选择通过一定的方式转回原集体所有。

（四）宅基地使用权继承制度

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随着我国城市化进程加快发展，大量农民进城打工谋生，其中很大一部分人在城市有了稳定的工作和收入，很少回家乡居住，使得相当一部分的原住宅基地被闲置或废弃，在一些地方形成了规模不等“空心村”。另外，有的农民在城市赚到钱后，在城市买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。根据统计，已经约有2―3亿农民从农村转向城市就业、居住。正是由于这部分农民由农村转向城市就业，使得全国2亿亩农村宅基地中有10―15%处于闲置状态，有的地区甚至空置率达到30%。

（二）当前不少地方要求进城落户的农民退出农村宅基地

进城落户农民是否必须要退出农村的宅基地，目前，国家法律对此并无详细的规定，仅在《中华人民共和国土地承包法》第26条规定，“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”但此规定也只是针对承包的耕地和草地，并非针对宅基地。不过各地根据实际情况出台了不少有关规范宅基地的规章或条例。北京市政府1989年《39号令》规定：“由农业户口转为非农业户。以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其附着物应由原房屋所有人自行拆除，也可经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”。湖北十堰市《市政府办公室关于加强农村宅基地管理工作的通知》（十政办发〔2005〕62号）指出，“农村村民户口迁出本集体经济组织到其他集体经济组织”（要退出宅基地）。《菏泽市农村宅基地管理办法》（政府令〔2005〕第13号）指出，“因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地”（需退出）。《宁波市农村宅基地管理办法》（2001年宁波市人民政府令第93号）指出，“因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地”（需退出）。

（三）农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转

农民的房屋是在集体经济组织的宅基地上建造的房子，房子是农民的私有财产，宅基地的所有权归农村集体所有。当农民进城后想将房子流转出去，目前，国家现行法律强调的是“房地一体”的原则。在农村，房屋买卖会引起土地权属的变化，法律禁止集体土地使用权自由转让，农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国物权法》规定，“农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给集体经济组织以外的居民、单位”①。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放宅基地使用证和房产证”。同样，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》指出，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。”因此，我国目前禁止农村宅基地使用权的单独流转，但不限制在集体经济组织成员间流转。只能在集体内部流转，不能上市交易，农民便不能获得进城所需要的资本。

（四）农村宅基地不能进行抵押

随着市场经济的不断推进，在城乡统筹背景下，城乡各种要素流动加速，农民对宅基地不仅限于居住的要求，也有通过抵押等方式实现资金融通进而获取利益最大化的诉求，宅基地资本功能日益凸显。目前，根据有关法律，农民的宅基地不能进行抵押。《中华人民共和国物权法》第184条规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《担保法》第37条规定，“耕地、宅基地、自留地等为不得抵押的财产”。但是农民的房屋作为私产，理论上可以担保，且法律在禁止宅基地抵押的同时，对地上房屋的抵押未明确。根据“房地一体”的原则，房子也不能进行抵押。宅基地和房子是农民最大的财产，不能抵押也就不能获得各种贷款，这对很多农民来说无异于割断资金融通的渠道，成为制约农村经济发展的瓶颈。

（五）农村宅基地隐易不同程度存在

当前，虽然法律上对农村宅基地流转禁止，但实际上随着城乡人口流动加大，大量人口进城打工，产生了大量住房需求，由于农房价格低廉，在城乡结合部，尤其是在许多经济发达地区、市场交易较活跃的大城市周边的城乡结合部或城中村，农房买卖、出租、抵押相对较为频繁，宅基地使用权变相流转与灰色交易大量存在。并且在当前农村房屋升值、集体房屋拆迁获得大数额拆迁补偿的现实情况下，农村房屋买卖纠纷不断出现，引发了不少法律纠纷。

（六）部分退出宅基地的进城落户农民，处于就业、社保不完善下的尴尬境地

宅基地作为一种自然资源，具有无偿取得、无期限拥有和居住、生存、福利保障等功能。进城落户的农民退出宅基地后，失去了拥有宅基地所带来的一系列保障功能，如生活福利保障功能、资产增值功能、融资功能（抵押贷款）、财富积累等功能。同时，却又无法享受与城市居民同等的社会保障待遇，使得进城落户的农民既不同一般在农村务农的农民，也不同于城市“原住民”，处于进退失据、左右尴尬的境地。

（七）进城落户农民被剥夺了分享农村集体建设用地收益的权利

2004年，国务院28号文提出了“城乡建设用地增减挂钩指标置换”方案，规定地方政府新增建设用地不得超过农村退出宅基地的面积，如果农村不能退出宅基地，城镇就不能新增建设用地，城市发展就会受到制约。一定程度上通过村庄整理、宅基地换房等将节省出来的农村建设用地转为国有建设用地，用于工业建设和城市发展，是有积极意义的。但是整理节约出来的农村集体建设用地产生了巨额收益，被政府和开发商获取。农民仅能就集体土地上的房屋获得补偿，其享有的集体土地利益绝大部分被剥夺。目前法律和政策上对于农民是否对农村整理出来的建设用地享有收益权，还未有明确的说法。根据《物权法》，农民只对宅基地享有占有、使用的权益，并没有收益的权利。2010年6月26日国土资源部的《关于进一步做好征地管理工作的通知》指出，“拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿”，也只是提出了宅基地的征收要按当地规定的征地标准补偿，并未涉及退出宅基地转为集体建设用地农民的收益问题。

二、关于宅基地问题的思考

（一）当前宅基地的资本功能凸显

随市场经济发展，农民的资产意识显著提高，而征地、拆迁的补偿也触发了农民的权利意识，认识到宅基地及其上房屋是自己手中的“沉睡资产”，宅基地的资本功能日益凸显，价值日益显化。但由于农民住宅产权的不完整性，使农民仅有的财富不能作为资本来运作。结果是，由于限制流转和抵押无法实现其资产信用功能，不能对扩大生产、更新住宅和规避风险提供支持。不仅影响了金融资本进入农村，也不能保证在交易中保持公平和保值增值。目前，城市住房已经成为城市居民最重要的财产，如果继续维持农村宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，农民住房就不能享受同城市居民住房一样的财产权利和可能获得的财产性收入，对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产利益的制度性损失了。

（二）强制要求进城落户的农民退出农村的宅基地值得商榷

农民市民化是一个职业、居住方式、社会权利、法律规范、价值观念、行为模式、社会角色等诸多方面转变的过程，不应附加任何条件，也不应该把与放弃农村的宅基地联系起来，把要求农民以放弃对宅基地的权利要求换取城市楼房的分享为代价获取市民身份和各种福利有失公允。中国人口众多，各地的情况千差万别，如果不顾农民的意愿，一刀切，一味地强调进城落户必须退出农村宅基地，如此则“农转非”容易造成“被城市化”和“以国家名义对农民的一次廉价剥夺”。实际上，目前一些地方的“撤村并居”、“拆房占地”、“村庄整理”在一定程度上已经侵犯了农民的宅基地权益，产生了一系列社会问题。让农民带着宅基地或者是土地权利进城作市民，分享原有土地权利，这既是对农民宅基地权利的尊重，也为农民提供了安全可靠的“避风港”。

（三）不允许农民自由、自愿地处置宅基地，是对农民宅基地权利的侵犯

《物权法》将农民的宅基地使用权明确为用益物权，规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。农民不能出租、出卖属于自己占有、使用的宅基地和房产，表面看是保护农民利益，防止农民陷入“失房、失地”的绝境，但实质是对农民宅基地权益的侵犯。按现行法律规定，农村宅基地只能被国家征收，农民也只能得到很小一部分国家补偿。那么，不允许农民自由、自愿地处置宅基地，土地资产的价值就无法显现，是对农民宅基地权益的侵犯。

（四）农民的宅基地转让给集体经济组织之外的人，并未动摇土地的集体所有性质

集体经济组织外的农民或城镇居民购买了农户的房子，单纯采用将宅基地收归集体或要求将宅基地上的房屋及附属物拆除清理等手段，不但不利于和谐社会的构建，而且也不符合物权法的立法精神。允许农村宅基地随房屋转移实际上不会侵害农村集体经济组织的土地所有权，也不会影响土地利用总体规划。因为买受人在取得了房屋所有权的同时也成为了宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性，决定了权利主体的变更不会也不可能影响土地利用总体规划。如果禁止宅基地使用权随房一起转移，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，实际上损害了权利人对房屋所有权的完全行使。

（五）宅基地不能入市，不利于资源的有效配置和合理利用

如果宅基地不能入市，那么，将造成农村大量住宅闲置，不利于资源的有效配置和合理利用。一边是农房的大量闲置和宅基地的低效利用，一边是城镇居民对低廉住房的大量需求，由于没有合法的流转市场，导致资源配置效率低下，形成“城里的房子买不起,乡下的房子卖不掉”的困境。不能物尽其用，不仅是土地资源的浪费，也不符合市场经济发展的要求。农村“空心村”的存在和大量宅基地的空闲，无不与限制农村宅基地流转制度有关。根据相关资料统计，近年来，东部发达地区有5―10%的农民在城市里购房，约有1500万户左右宅基地处于闲置、空巢状态②。另一方面，则是农村宅基地私下流转活跃，农民出租、转让宅基地或住房，收益基本上归农民个人所有，使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方，造成了集体土地资产收益的流失。由于宅基地房屋不能市场化交易，就只能进行简单的成本估值估价。这样，在有农民宅基地参与的大量交易活动中――无论是政府拆迁还是私下买卖、租赁，农民宅基地及房屋的真实交易价值就肯定会被低估。

同样，在现行规则之下，城镇居民所享有的商品房所有权及建设用地使用权可以自由流转，但农民所享有的房屋及宅基地使用权却限制流转，使得农民房屋及宅基地使用权无法成为真正的财产，体现了城乡二元房地体制差别，使城乡不平等现象更加突出。

（六）进城农民社会保障的获得并非必须以宅基地的退出为前提

为进城的农民提供社会保障等公共服务，是任何一个政府应尽的责任，把社会保障、养老、医疗等种种福利的获得以农民放弃农村宅基地为前提，是对政府自身的不负责任，是对农民宅基地权益的剥夺。

三、政策建议

（一）对要求进城落户农民放弃宅基地的政策做修正

一则可以最大限度保护农民的利益，二则也是促进城镇化健康发展的需要。

（二）宅基地无论如何处置，都坚持依法、自愿、有偿的原则

无论宅基地如何处置，都要在农民自愿、在保护和尊重农民宅基地用益物权的基础上，让进城落户的农民决定是否放弃宅基地及其上的住房，并设计一套规范的管理制度，不得强行收回或变更宅基地使用权。

（三）建立农民房屋财产和宅基地使用权登记制度

根据《物权法》登记生效原则，土地登记是物权变动的要件，是保护产权人合法权益的法律手段，也是维护和规范土地市场秩序的基础条件。可以借鉴城市房地产登记管理办法，建立农村房屋财产登记制度和登记体系，赋予农民具有法律效力的房屋产权证书，不登记不生效。同时，也需要加强宅基地登记确权发证工作，使宅基地使用权人的权利得到明确，这样可以使宅基地在流转、抵押、退出等处分中基础坚实，有效避免各种纷争。

（四）建立宅基地使用权流转制度

在现阶段，宅基地使用权的流转应连同其上的房屋一同流转，禁止宅基地使用权的单独流转；宅基地使用权的流转不得改变土地用途，仅限于居住使用，否则受相应用途管制措施的约束；宅基地使用权的流转不改变宅基地所有权的主体和性质；在农村社会保障体系完善时，可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。同时，应规定非本集体成员（城镇居民或其他农民）成为宅基地使用权人后的权利和义务。可以规定，宅基地使用权人不得擅自改建和扩建继承和流转过来的房屋，买卖房屋只能卖给村集体和符合申请宅基地建房条件的本集体经济组织成员。当因为公共利益、村庄建设和旧村改造需要占用时，国家和村集体仅对房屋进行补偿，对新的“使用权人”使用的宅基地不予补偿，当继承的房屋灭失时，宅基地由村集体收回。

（五）建立宅基地有偿退出机制

对于一些愿意退出宅基地但又有后顾之忧的农户来说，可以由国家与地方政府提供补贴，相应获得宅基地使用权。农户退出宅基地使用权，获得补贴，或获得进入城镇购买经济适用房、公租房、保障性住房的优惠，以及获得城镇医疗、社保等的优惠等。国家与地方政府获得宅基地使用权，并不改变宅基地的农民集体所有权。同时，还应专项设立农村宅基地整治项目，建立宅基地储备平台，对闲置宅基地进行整治、复垦、置换等活动，将目前的宅基地换房等地方性活动纳入统一、有序、有政策可依的规范渠道。

（六）建立规范的农村房屋抵押制度

首先，农村房屋获得产权证，从形式上就把农村村民对房屋的所有权固定下来。其次，要规定农村房屋抵押的范围和条件。农村房屋抵押的范围应包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押。再次，要制定具体的法律法规，包括抵押的程序、具体的登记、管理措施及相关的管理部门、抵押权实现的方式等。抵押权实现的方式可以包括原房屋所有人以租赁的方式继续租住房屋、折价、拍卖和变卖等。

（七）建立合理的宅基地增值收益分配机制

由于现行的宅基地使用权制度是无偿、无限期使用，宅基地使用权流转收益大都归宅基地使用人所有，但宅基地属于集体建设用地，集体作为土地的所有者，应当享有一部分土地收益。因此，基于农村宅基地使用权流转所得收益，应当在国家、集体、个人之间分配收益。但具体比例，应考虑各个地区实际情况，根据公平、效率原则，在广泛参与下制定。

（八）保障农民对宅基地整理节约出的建设用地享有一定收益权

要允许进城落户的农民有权继续享受集体财产权益。要建立农民对宅基地整理节约出来的建设用地享有一定收益的分享机制。对一些自愿放弃宅基地权利的农民，要探索建立宅基地用益物权的财产化实现机制和交易机制。对于那些在城市化进程中被动退出宅基地的农民，在补偿地上房屋损失的同时，要连带补偿宅基地的损失。对于村庄整理节约出来的建设用地，有关法律和政策应明确农民享有对节约出来的建设用地的收益权。

（九）完善退出宅基地农民的社会保障、就业机制

社会保障直接关系到进城农民的切身利益，是影响进城农民对城市归属感的重要因素。对于全部退出宅基地、承包地、林地的农民，要加大对这些“弱势群体”的扶持力度，全部纳入城镇社会保障体系，保障退出农民的社会保障的稳定性和可持续性，解除进城落户农民的后顾之忧，使他们安心落户。同时，将此类农民纳入城镇就业体系，且优先保障，并发展符合实际的产业，搭建农民进城就业平台，更好地促进农民进城稳定就业并安家落户，使他们有房住、有就业、有社保。

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1．依法依规安置；

2．确保搬迁缺房户有地建房；

3．保障群众合法权益；

4．农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅用地面积每人不超过33m2，每一户用地面积使用耕地不超过130m2；

5．保证城市建设品位；

6．确保城市重点工程的建设进度；

7．统一选址、规划、设计、层高、建筑风格、安置点“三通一平”。

二、安置范围

全县城区建设重点工程(含厦蓉高速、岳高速城区连接线)所涉及的年12月31日前已主动协议拆除的集体土地搬迁户房屋的宅基地。

三、安置方式

1．货币补偿，搬迁户自行安置。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件县城规划内征购补偿标准予以补偿，不再安排重建安置用地，在年12月31日前已签订拆迁协议且拥有合法房屋的搬迁户还给予一定的住房补助费。住房补助费按被拆迁房屋的宅基地面积计算，以270元/㎡标准计付。并按政办发〔〕18号文件第十五条第三款规定予以奖励，即凡不要求政府进行住房安置的搬迁安置户，按建筑面积一次性给予30元/m2的奖励。

2．政府引导，搬迁户自筹资金自行组织集中联建。搬迁户的拆迁房屋按政办发号文件所规定的县城规划区内自拆自建补偿标准予以补偿。政府筹资负责安置点“三通一平”，主要包括按规划设计要求做好场地平整、供水主管道铺设、主供电线路铺设、建筑施工主道路和安置点排水排污主沟管设施，并负责统一规划、设计户型面积、层高、建筑风格。搬迁户按安置住房基地面积，按统一规划设计要求选择户型面积，自筹资金，自行组织联建。搬迁户多户联建的，结余安置土地按规划连片保留给相关村组用于解决住房困难户宅基地，或由政府按270元/m2收购。拆迁宅基地面积多于按政策安置面积的，多余部分按县城水田征收价60元/m2征收。

拆迁宅基地补偿安置地与结余土地货币补偿和土地安置补偿不重复计数。

四、安置房的规划设计要求

各安置点的层数、户型面积、建筑风格统一由规划设计部门设计。

1．层数控制。城区安置点层数原则上要求4-6层，1号、9号、10号安置点层数控制在3-5层。同一安置点必须统一层数标准。

2．户型面积设计。安置房的面积及户型由各指挥部、工作组、乡镇和设计部门根据安置情况和搬迁户意见商讨确定。

3．建筑风格。同一安置点的安置房建筑风格必须统一并带有旅游元素，由规划部门把关审批。

五、安置房户型面积选择

原则上根据政办发〔〕17号和政办发〔〕18号文件要求确定安置土地面积，再根据安置土地面积选择户型基地面积。所选户型基地面积超过或少于安置土地面积的，则超过或少于部分按270元/m2找补。所选户型基地面积一般不超过搬迁户安置土地面积的5%。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户只有使用权，不得买卖、出租或非法转让。

六、安置工作任务安排

搬迁安置点建设任务实行四定，即定牵头领导、定牵头指挥部、定责任领导、定责任指挥部及单位(详见附表)。

七、安置工作要求

1．成立机构。各安置点成立安置工作小组，由安置点牵头建设工程协调指挥部负责组建，小组成员由安置点责任指挥部、相关单位、乡镇、村抽调人员组成。

2．调查摸底。各工程协调指挥部组织调查好拆迁安置基本情况、安置方式、户型面积选择等基础数据，由安置工作小组汇总。

3．制定方案。各安置点安置工作小组根据政办发〔〕17号、政办发〔〕18号文件精神和本方案要求制定好安置点安置建设的具体实施方案。

4．突出重点，整体推进。安置工作先急后缓统筹安排，集中力量，优先解决已动工工程、影响工程进展的安置问题，其它工程的搬迁安置也要抓紧实施。

八、安置工作职责

1．牵头指挥部：负责统一指挥协调安置点搬迁安置建设的全面工作。

2．安置工作小组：负责安置点建设相关具体工作，主要包括摸清拆迁安置情况，制定拆迁安置实施方案，协调组织安置点规划和安置房设计，落实到户的安置方式，安置户型面积、楼栋；协调组织安置点征地补偿和安置房建设及安置点内主要水电、主道、主沟管等配套设施建设。

3．相关单位、乡镇、各工程协调指挥部职责：

①国土资源局：负责1、2、3、4南、4北、9、10号安置点的征地补偿工作及所有安置点的土地报批工作。

②规划局：负责安置点的选址、规划和安置房设计，包括安置点标高、户型设计、风格设计、外装修及基础设施等设计工作。

③城建开发办：负责5、6、7、8号安置点的征地补偿工作；负责业主安置点内房屋、坟墓搬迁等补偿工作；负责业主安置点土地平整工程建设，做好水、电、路到安置点的三通工作及安置点主路、主沟、主管和主线建设工作；负责业主内安置房地基正负零基础(5-6层的1.8米、4层以下的1.5米)以外的超深部分建设或找补。

④建设局：负责安置点基础设施和安置房建设工程的施工质量及安全生产的监督管理工作。

⑤责任指挥部：负责本工程范围内拆迁安置情况摸底，积极主动配合安置工作小组负责的各项工作。

篇11

（一）年产值确定方法

征收耕地的年产值不低于各县（区）近3年上报市统计局核定的耕地年产值的平均数。征收蔬菜地的年产值为各地相应年度征收耕地年产值的185%。

（二）青苗补偿标准

征收耕地当季为小春农作物的，青苗费补偿标准为耕地年产值的45%；当季为大春农作物的，其补偿标准为耕地年产值的55%。征收蔬菜地的为蔬菜地年产值的50%。

（三）地类和面积确定

征收土地的地类和面积以有资质的勘测定界单位出具的勘测定界图和报告为准。蔬菜地是指**省人民政府公布的无公害蔬菜基地和市、县（区）人民政府及其主管部门公布的专业蔬菜组内常年用于种植蔬菜的耕地。

二、拆迁房屋补偿标准

（一）砖混结构

等级

补偿标准（元/m2）

条件

标准

特等

680－750

1、框架结构，层高3米以上，现浇楼面；

2、有厨厕及卫生设备，水电设备齐全，门窗完好，内装修保护好；

3、磨石或地板砖地面，水刷石罩面，内墙涂料粉饰。

甲等

610－680

1、层高3米以上，屋面、楼板、圈梁均为钢筋混凝土结构；

2、磨石或地板砖地面，24砖墙，水刷石罩面，涂料粉饰；

3、有厨厕及卫生设备，水电设备齐全，门窗完好，内装修保护好。

乙等

540-610

1、层高2.8米以上，楼板、圈梁均为钢筋混凝土结构；

2、混凝土或三合土地面，18砖墙，水泥罩面，内墙涂料粉饰；

3、门窗较完好，内装修保护一般，水电设备齐全。

丙等

480-540

1、层高2.5米以上，钢筋混凝土楼板；

2、18砖墙，清水墙面；

3、水泥或三合土地面，门窗破损，内装修保护差，水电等设备不全。

（二）砖木结构

等级

补偿标准（元/m2）

条件

标准

甲等

390-460

1、形状整齐，墙体端正，层高2.8米以上；

2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；

3、18砖墙，内墙涂料粉饰，地板砖、磨石或水泥地面；

4、白灰顶或木质涂料望板，门窗完好，内装修保护好，厨厕和水电设备齐全。

乙等

320-390

1、形状变化不大，层高2.5米以上，青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度；

2、18砖墙，清水墙面；

3、竹席顶、三合土或素土地面；

4、门窗完好，内装修保护一般，厨厕和水电设备齐全。

丙等

250-320

1、形状变化比较明显，层高2.5米以上，墙体有沉陷；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质好，中柱平均直径25厘米以上；

3、竹席顶、三合土或素地面；

4、门窗及内装修保护差。

（三）穿逗结构

等级

补偿标准（元/㎡）

条件

标准

甲等

350-400

1、形状整齐，排扇端正，自扇自墙，层高2.8米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质好，中柱平均直径25厘米以上；

3、木装板或单砖墙，质量好，正规竹席顶，三合土地面；

4、门窗及内装修保护完好和水电设备齐全。

乙等

310-350

1、形状变化不大，共墙共扇，屋高2.5米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，柱檩木质一般，中柱平均直径20厘米以上，木装板，抹灰竹编墙，单砖墙；

3、不正规竹席顶，三合土地面；

4、门窗及内装修保护一般和水电设备齐全．

丙等

260-310

1、形状变化比较明显，共扇共墙，层高2.5米上；

2、青瓦屋面，瓦稀疏，有破损风蚀，柱檩质差料小，中柱平均直径15厘米以上；

3、竹编墙、土墙、砖墙质差，竹席顶或原顶，素土地面；

4、门窗及内装修保护差。

（）土木结构

等级

补偿标准（元/㎡）

条件

标准

甲等

330-380

1、形状整齐，墙体端正，层高2.8米以上；

2、青瓦或平瓦屋面，瓦中等疏密度，梁、檩、屋架、木楼木质较好；

3、内外土墙或部分砖墙，内外墙粉饰；

4、三合土或水泥地面，门窗及内装修保护好和水电设备齐全。

乙等

280-330

1、形状变化不明显，层高2.5米以上；

2、青瓦屋面，瓦中等疏密度，梁檩木楼质量差；

3、内外土墙未粉饰。

4、三合土或素土地面，门窗及内装修保护一般和水电设备齐全。

丙等

230-280

1、形状变化明显，层高2.5米以上；

2、青瓦屋面、瓦稀疏破损，梁檩木质差，楼层破损；

3、土墙破损、开裂、变形质量差；

4、素土地面，门窗及内装修保护差，有破损。

（五）简易结构

等级

补偿标准（元/㎡）

条件

标准

甲等

120-150

砖木结构或木质结构，石棉瓦、油毡或小青瓦屋面。

乙等

90-120

木质结构，石质或土墙体，瓦盖或草盖。

丙等

50-90

结构简单，无固定主体。

（六）拆迁房屋补偿相关说明：

1、征收土地拆迁的房屋需要补偿的，其房屋必须具有合法审批建房用地手续，修新宅未按规定拆旧的，拟拆旧房不予补偿。

2、各类房屋拆迁补偿的面积为建筑面积，房屋建筑面积经实地丈量后按以下方法计算：

（1）层高2.5米(含2.5米)以上的，按实际丈量的建筑面积计算；

（2）层高2米（含2米）至2.5米的，按80%计算；

（3）层高1.5米（含1.5米）至2米的，按50%计算；

（4）层高1米（含1米）至1.5米的，按30%计算；

（5）层高低于1米的，按10％计算；

（6）砖木、土木、穿逗、层高2.5米以下的木楼，按60%计算补偿面积；

（7）有房盖柱架未装修的门道、明柱走廊、过道，按60%计算补偿面积，外楼梯按40%计算补偿面积。

（七）拆迁房屋相关问题的规定

1、拆迁房屋的户数以被拆迁房屋中常住人口持有的有效农业户口本为准。

2、过渡费、搬家补助费及奖励。

从签订拆迁协议之日起，到新的安置点达到建房条件后4个月止为过渡期。过渡费每人每月补助100元，因新安置点不具备建房条件使总过渡期超过1年的，其超过时间的过渡费上浮20%,由拆迁人或项目业主统一提供过渡房的不再支付过渡费。

搬家补助费按拆迁房屋补偿费总额的1％支付。在规定期限内签订协议并按协议约定拆迁完毕的给予奖励，奖励金额每户在5000元范围之内根据拆迁项目的缓急程度等确定具体数额，并在拆迁合同中约定。

3、其它事项

（1）房屋登记补偿以建筑面积为准，即在丈量房屋时以外墙体为准。

（2）房屋屋顶女儿墙按围墙标准补偿。

（3）地下室按房屋主体结构类别补偿，并根据房屋层高折算面积的方法计算补偿面积。

（4）将各类房屋的新旧程度分为3级，房屋修建时间在5年以内（含5年）的按相应等级的最高补偿标准补偿，5至15年（含15年），按同类同级中限标准进行补偿，超过15年的按相应等级的最低标准进行补偿。

（5）被拆迁的房屋如集中安置，其宅基地由拆迁单位或项目业主负责达到建房条件；如分散安置，按达到当地（乡镇）集中建房条件所需平均费用以货币形式直接补偿给被拆迁人。

（6）被拆迁房屋装修超过同等级房屋基本装修水平以上的分项补偿：①房间包门、包窗、包墙；②地面大理石、花岗石、全瓷地砖或木地板；③固定木质家具、装饰台柜；④外墙瓷砖、洗石、外墙涂料；⑤内墙乳胶漆、吊顶；上述各项具备其中一项的，对装修房屋在同类同级房屋补偿标准上再上浮6%，装修补偿上浮总额最高不超过30％。

（7）被拆迁的圈舍、辅房按本条第2项相关方式计算后，以同结构、等级的房屋补偿标准补偿。

（8）被拆迁房屋或附属设施的残值归被拆迁人所有，由被拆迁人在限定的期限内自行拆除，如由拆迁人拆除将不予补偿。

三、住房拆迁安置办法

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，结合我市实际情况，对被征地拆迁的住房采取“统建还房”、“货币补偿”、“划地自建”三种方式相结合安置。以“统建还房”为主，市、县（区）行政中心所在城镇规划区范围内，原则上不再实行“划地自建”安置，一律采取“统建还房”和“货币补偿”安置。对于产业园区和产业集中发展区以及规划区范围内城乡结合部，因建设需要拆迁安置的，在符合城镇统一规划的情况下，按因地制宜的原则，确需划地自建安置的，必须由拆迁单位提出方案，报规划管辖权所属人民政府批准后执行。

（一）划拨宅基地自建安置

划拨宅基地自建安置，结合生态小康村或新农村建设统一规划，按一户一宅，人均宅基地面积不超30㎡的法律规定，以划拨宅基地采取集中或分散形式自建为主，划拨宅基地应根据各安置点情况，配置适当的附属及配套基础设施用地。宅基地、附属及配套基础设施用地需办理农地转用和征收的按程序报批。宅基地基础设施建设按本方案第二项第七条第三款（5）执行。

（二）“统建还房”和“货币补偿”安置

1、统建还房安置

方式一：按照被拆迁住房的应安置人员进行还房安置，在按照现行补偿标准对被拆迁住房进行补偿后，不再划拨宅基地，实行以宅基地还建安置住房。具体方式是：为被安置人员无偿提供35㎡/人建筑面积的住房和10㎡/人建筑面积的经营性用房，并办理产权手续。被安置户选择与对应人口应享受安置房面积相近的安置户型，选择的安置住房超面积的，由被拆迁户按成本价购买，但最多每人不得超购35㎡。安置经营性用房超出无偿提供部分10㎡以内（含10㎡）的按成本价格购买，超出10㎡以上的以市场价格购买。该类还建房的户型设计，根据被拆迁户的实际人口比例结构，住宅可按建筑面积35㎡、70㎡、105㎡和140㎡种户型设计修建，经营性用房的修建根据拆迁安置实际情况确定。

方式二：以住房补偿被拆迁住房，不再对被拆迁住房支付拆迁补偿费用。采取还房与被拆迁住房面积、结构、等级挂钩，以被拆迁住房砖混结构甲等为标准，其它结构的住房按等级折算，相互补差，也可以还房面积与被拆迁住房结构、等级折算面积换算折抵差款。被拆迁住房经折算后大于70㎡/人的，按建筑面积最多不超过70㎡/人还房，大于部分按拆迁补偿标准给予货币补偿；被拆迁住房经折算后小于70㎡/人的，按1:1还房后，被拆迁人可自愿按成本价申购至70㎡/人。

统建还房用地一律为划拨性质，比照经济适用房规定，房屋在使用5年后可上市交易。拆迁还房后，统一办理房屋和土地产权手续。对给被拆迁户无偿提供的和按成本价购买的住房及经营性用房分摊的土地办理划拨土地证书。住户自愿按现行政策规定标准补交出让金的和按市场价购买的，办理商住用途出让土地证书。

还房装修标准，根据实际情况以达到入住条件为准。

安置还房应实行规范物业管理，入住人员须按住房面积缴纳标准合理的物管费。

具体还房补偿方式，由被拆迁户根据被拆住房和家庭人口的实际情况自行选择。

2、货币补偿安置

按被拆迁应安置人员35㎡/人计算还房补差款，以当地（乡镇、办事处）上年度平均商品房价格减去现行砖混甲等房屋最低补偿标准的差，乘以35㎡/人为应拆迁安置人员的货币补偿金额。

（三）拆迁住房安置相关问题的规定

1、下列人员应计入拆迁住房安置人员：

（1）在被征地农村集体组织有承包地并参加集体经济组织分配且在被拆迁住房常住的农业人口，虽无承包地并且未参加集体经济组织分配，但依法取得了宅基地，并有住房且户口迁入被征地村组的（包括正常婚迁、生育人口）。

（2）原属于本集体经济组织的农业人口，因国家征地已农转非未享受住房安置现仍在被拆迁住房常住的。

（3）原常住户口在被拆迁住房中，现正在部队服兵役的士兵（不包括军官、文职人员和10年以上的士官）、正在大中专院校就读的学生、正在服刑或劳教的人员。

（4）原属被征地集体经济组织成员因各种原因户口迁出，现已退职、退休在被拆迁住房中居住，户口已迁回的人员，且在原工作单位未享受过房改房、集资建房和经济适用房等属国家福利性质住房的。

2、下列人员不得计入住房安置：

（1）非本集体经济组织成员，因买卖宅基地而形成的住房被拆迁人。

（2）虽有常住户口，但无承包地，且未参加集体经济组织分配和未依法取得宅基地的被拆迁人员。

（3）在本集体经济组织原已享受住房安置的被拆迁人员。

3、征地部门会同公安部门、乡（镇）或办事处、村组集体负责对拆迁安置人员资格进行审核，并通过公示后确认。

（）统建房建设

1、投资规模。每年第三季度，由国土部门会同相关部门根据下年度建设用地需求，编制“统建还房”规模，报同级人民政府审定，由建设部门会同相关部门根据政府批准的建设规模，编制投资概算，由财政部门组织评审。

2、建设资金。财政部门依据评审结果，将建设资金列入年度基建预算，从土地收益中安排资金。

3、规划布局。统建房建设要紧密结合安置拆迁的特点，与城市规划相衔接，合理布局，充分考虑交通便捷和失地农民再就业等因素，让失地农民可就近解决失地后生活生产问题。

4、建设主体。统建还房建设主体为市、县（区）人民政府，由国土、建设部门统筹管理，业主具体实施。

5、加强组织领导。市、县（区）人民政府成立以政府主要领导为组长，相关单位为成员的领导小组，负责牵头协调，全面推进。

（五）市、县（区）规划和建设部门要对原“划地自建”形成的“城中村”做出改造规划，逐步实施改造。

、附属设施拆迁补偿标准及相关问题的规定

种类

补偿标准

条件

调整后标准

防旱池、储水池

50-85元/m3

条石、砖浆砌、混凝土

水渠（按工程量补偿）

100-300元/m3

条石、砖浆砌、混凝土

粪池

50-85元/m3

石砌、砖砌、混凝土

堰塘

7-12元/m3

鱼塘

30-40/m3

条石、砖砌、混凝土

按容积补偿，包括鱼塘内的鱼和水面。

20-30/m3

块石、卵石

7-12元/m3

土埂

水井

（机井抽水机电

设备根据使用年限折旧补偿）

1700/口

压水井

200-290元/m3

石砌、混凝土山水井

1200-1500元/m

口径0.2-1m，砖、混凝土、石砌管井

400-450元/m3

口径1m以上沉井

400元/口

红层找水井

水窖（人畜饮水）

120-170元/m3

条石、砖、浆砌，混凝土且加盖封闭，机井抽水机电设备根据使用年限折旧补偿

围墙

50-65元/m2

砖砌、粉饰

320-360元/m3

15元/m2

土墙

晒坝

50元/㎡

混凝土、石板

25元/㎡

三合土

堡坎（与宅基地院坝配套的堡坎）

100-140元/m3

条石、浆砌、混凝土

50-80元/m3

片石、块石、卵石

洗衣台

200元/座

砖石砌、混凝土

糟子（饲料发酵）坑

50-85元/m3

砖石砌、混凝土

灶

680-1100元/套

砖灶、瓷砖铺贴

340-510元/套

土灶

沼汽池

3000-4000元/套

可使用的沼汽池

大棚

30-60元/㎡

竹架、铁架、钢架，扣件，无覆盖物的减半计算

花台

50-85元/m3

砖、石砌

坟墓（明坟、有主坟）

1500-2000元/座

碑帽齐全

统一安排新坟地减半补偿

1000-1500元/座

土坟

苕窖

30-70元/m3

土窑、石砌、砖砌

室外引水管

2-5元/m

塑料

10-16元/m

铁管、钢管

庭院大门

400元/m2

铁管、钢管结构大门

庭院门柱

300元/m3

砖砌、混凝土结构

道路

路面

280-320元/m3

混凝土

150-220元/m3

泥结石

80-120元/m3

三合土

路基

10-15元/m3

宽2.5m以上，含开挖、回填、堡坎、旁沟、路肩和涵洞等工程

果园架桩

5-10元/根

水泥桩

3-5元/根

木桩

养殖窟

40-60元/m3

石砌、砖砌、混凝土

卫星电视接受器、太阳能

400元/座

防盗门

600-1000元/扇

铁、铝合金

雨棚、防盗护栏

60-100元/㎡

钢筋、铁、铝合金

篇12

土地是社会存在的基础和源泉，是人类最基本的生资料，是由气候，地貌，岩石，土壤，植被，水文，基础地质以及人类活动的种种结果组成的土地生态经济系统，目前，我国人口人世间多，人均土地占有量低，人地矛盾突出，另外，由于对土地资源的不合理开发利用，造成了土地的退化，土地利用率不高，后备土地资源不足，耕地资源过度损耗等系列问题，土地资源可持续利用十分必要。

1 土地可持续利用的内存涵义

加拿大举行的“21世纪土地可持续利用“学术研讨会上，进一步明确了土地可持续利用的涵义，即A、土地利用方式有利于保持土地的生产力（生产性）。B、有利于降低生产风险，提高土地产出的稳定性（安全性）；C、防止土壤和水质的退化，从质和量两方面保证后代在土壤和水质方面的公平享受性（保护性）。D、土地利用在经济上的可行性。E、社会的可接受性。土地的可持续利用一方面要使土地资源得到充分与高效的利用；另一方面又要使土地的开发利用与土地的合理保护和科学整治结合起来，实现土地利用与社会，经济，生态系统之间的协调发展。

2 我国土地资源利用中存在的问题

我国在长期的土地资源开发利用活动中，积累了丰富的经验，取得了巨大的成绩，但土地资源利用中还存在着许多问题，最突出的表现在以下几个方面

2.1 建设用地使用不合理。农村宅基地建设中闲置土地是十分严重，当前农村宅基地建设中之所以闲置土地严重是有多方面原因的。（1）建新不拆旧，传统观念和习惯势力在作怪。不少农民受传统思想的影响，宅基地私有观念强，片面认为老祖宗留下的宅基地，别人动不得，有二间破房子，栽几棵树占着土地不让别人用，有的一处宅基地面积达一、二千平方米之多也不退出。（2）规划滞后，部门配合力度不够，导致外延扩张过度，土地利用率低。（3）各级领导对农村居民点用地工作重视程度不够，因农村居民点用地管理不能产生明显的经济效益，再加上资金投入匮乏，工作难度大，产生社会效益的周期又长，任期内难以取得显著政绩，疏于管理一般也不会产生大的社会问题，所以往往很难引起领导的重视。（4）未批先占，非法买卖宅基地问题比较突出。一些农民法制观念淡薄，不经批准擅自占地建房，有的甚至在承包地耕地上建住宅。（5）动态巡查工作跟不上，土地管理宣传执法工作薄弱，执法力度不足。农民建房等村镇建设时间短且面广量大，如果巡查不及时，容易形成违法事实，依法拆除，容易造成群众经济损失，影响社会稳定。

2.2 土地征收工作矛盾突出。（1）征地补偿问题。土地征收是政府强制性取得集体土地所有权的一种有偿的形式，此种转移是一种行政行为，而不是一种市场行为，集体土地一理被征收为国有土地则无法再弈为集体土地，此时农民集体土地所有权表现为一种不完全的所有权，与国家所有土地所有权处于不平等的地位。因此，集体土地被征收过程也就是其处分权被剥夺的过程。（2）征地补偿分配和管理问题。征地补偿款因为通过行政渠道被层层截留，结果农民作为集体土地的直接使用者和经营者，在补偿中往往处于劣势，一般仅仅得到土地上附着物及青苗补偿费，掌握在集体经济组织手中的那部分补偿费，也往往被少数村干部侵吞，加之我国社会保障体系很不健全，大多数农民未被纳入社会保障之列，被征地农民往往会“因征地而失地，因失地而致贫”。

2.3 政府主导的违法用地情况严重。多年来，土地违法案件屡查不止甚至愈演愈烈，特别是政府违法。据统计，各级地方政府主导下的违法用地约占60%以上，有的开发区政府为求发展，置中央宏观调控政策于不顾，在用地手续尚未批准之前默许企业违法用地，以租代征，拖欠征地补偿款，大量侵占良田，侵犯农民利益，造成失地农民生产，生活无着落不断上访，造成了严重的社会不公和不稳定，也损害了政府形象。

2.4 地籍管理基础工作落后。地籍管理工作任务重，技术性强，但领导部门一般将建设用地管理工作列位重点职责，一直没有把地籍管理这项工作提到应有的高度，再加上管理人员更换频繁，也大我没有经过专业学习与训练，导致地籍管理基础薄弱，土地家底，尤其是城镇地籍资料欠缺，导致旧城区建设用地流转难以有效监督，甚至出现失控。

2.5 水地流失严重。我国水地流失的严重程度依次为西北，黄土高原，长江流域的丘陵山区，北方土石山区和东北黑土区。我国由于植被破坏，水土流失不仅导致土地资源退化和生态环境的破坏，人民生活贫困，甚至威胁到群众的生活和生存条件，而且导致河道淤塞，湖泊缩小，造成严重洪涝灾害发生，直接威胁到国民经济建设和人民生命财产安全。

2.6 非农业建设占用耕地现象严重。随着国家经济建设的发展，各种建设用地的不断增加是必然的，首先，城市无限制外延扩展，盲目开发建设占用大量耕地，其次，各种开发区，工业园区大量圈地，盲目发展，造成大量耕地浪费，三是农村居民点建设混乱，用地超标严重。四是乡镇企业和公路沿线乱建路边店占用了大量的耕地。

3 加强与改善土利用管理措施研究

土地利用管理方面存在的问题，可谓任重道远，需要采取积极有效的措施才能解决，在现阶段，具体可从以下几个方面入手

3.1 促进建设用地集约利用。要挖潜盘活存量的城市用地，首先，应结合正在进行的城镇地籍调查，摸清城区建设用地家底，建立存量土地信息库，将所有建设用地权属，所处位置，利用状况，适宜功能登记。整合村庄，科学规划，促使村镇建设用地节约集约利用，要做好发展用地规划工作，综合考虑到各种不同使用功能建设用地的科学合理分布以及当地的实际，尽量做到二者不出现大的矛盾，要抓好发展用地规划成果的实施，使其真正发挥引导，规范控制的作用。

3.2 合理分配土地征地补偿，确保专救专。通过土地登记，保护农户的土地承包经营权，在征地过程中显化承包经营权补偿价格。财政，审计，国土，监察等部门对补偿费的拨付，发放和使用情况进行监督指导。村财务实施财务公开，大额补偿费的使用需经三分之二以上的村民同意，引导农村集体经济组织将土地补偿费用于发展本集体经济组织内的生产建设，结合枣庄地区特，兴建土特产品加工企业等乡村企业，为失地农民提供更多的就业机会。

3.3 实行政务公开，接受社会公众和媒体的监督。随着工业用地招拍挂的展开，招拍挂出让逐渐成为我市土地资源配置的主要方式，在今后的管理工作中，应严格执行国家规定，建立土地市场信息制度做到公开土地出让计划，公开土地出让信息，公开竞价，公开出让结果，同时将违法用地情况进行公告，尤其是违法的房地产开发项目用地信息公布后，可使百姓很便捷地获得房地产开发项目用地是否合法等信息，防止买了违法开发的住房，这也加大了开发商违法开发的风险。出让成交结果，违法用地信息，土寺登记发证，基准地价等信息可随时公开查询，实现资源共享，减少公众的信息获取成本，有助于提高土地管理工作的透明度，接受社会公众和媒体的监督。

3.4 完善管理体制，严格依法行政。要坚持依法办事，把国土资源工作纳入法制轨道，抓紧推进《土地管理法》和《矿产资源法》修改论证工作，组织起草《土地征用和征收条例》，《农民集体建设用地流转条例》和〈不动产登记法〉，严格执行已经颁布的有关法律法规，积极配合省，自治区，直辖市人民政府，深入推进省以下国土资源管理体制改革，强化国土资源执法监察，加强自上而下的执法监督。

参考文献

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“钉子户”产生于多种原因，具体分析如下：

1.对安置和补偿标准不满意

政府在制定征收补偿安置方案时，有意降低补偿安置标准，过多地考虑政府直接的经济利益，对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重，想借拆迁发财，对补偿安置预期较高，当较高的预期利益无法实现时，就会与政府产生对抗，拒不签订安置补偿协议，成为“钉子户”。

2.对补偿安置标准满意不满足

根据商品房销售价格与建筑成本比较高低不同，按照被征收宅基地面积进行安置。笔者指导的征收拆迁项目，在房价低的地方，按照宅基地1：0.5安置；在房价高的地方，按照宅基地1：3.2安置，高比例安置的项目照样存在“钉子户”，究其原因是一些被征收人存在“满意不满足”思想。一些“钉子户”找出种种理由反对拆迁；当政府知难而退，一旦决定不再拆迁，“钉子户”又追着政府要求拆迁。实际上，他们不签协议的心理并不是因为补偿标准低了，而是以补偿标准低为幌子去达到获取更大经济利益的目的。

3.借征收工作失误敲政府竹杠

根据相关规定，征收拆迁存在二、三十个步骤，稍有不慎就可能出现程序不规范、适用法律错误、要件不齐全甚至存在难以弥补的错误。一些被征收人通过、行政复议、行政诉讼等方式， “以时间换效益”，迟迟不搬迁，试图获取超标准补偿安置。

4.恋故土保祖地观念

有些被征收人确实不想离开居住了几代熟悉的生活环境和人文环境，舍不得自己的老田祖业，担心新房不如老宅，迟疑不搬。

5.大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利效应的助推

政府往往迫于无奈在原标准基础上多给“钉子户”利益，形成大闹得大利、小闹得小利、不闹不得利的社会现象。“钉子户”的示范效应开始产生并扩散。“钉子户”越来越多，拆迁也越来越难。

6.缺乏强制力保障，使得漫天要价无所顾忌

现实中，许多征收拆迁项目，由于缺乏强制保障机制，少数被征收人无所顾忌，肆意漫天要价，而没有任何风险，反而得到更多利益。一个项目拖延长达数年，广大的被征收人长期得不到回迁安置，引发许多负面的社会问题。

二、解决“钉子户”问题的对策

（一）征收拆迁依法进行

只有严格按照法律规定的要求和程序实行征收拆迁，才能依法申请法院强制执行，才能减少和杜绝“钉子户”，最终解决“钉子户”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》）对征收与补偿具体要求和程序是：

1.征收决定阶段。一是做出征收决定前的工作：（1）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府公布实施。（3）县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。（4）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。（5）应当进行社会稳定风险评估。（6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。二是人民政府作出征收决定。三是公告征收决定。征收公告要载明两个内容：（1）征收补偿方案。（2）权利救济方式：被征收人可申请行政复议或行政诉讼。

2.补偿决定阶段。一是补偿方式：（1）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房保障。二是补偿的构成：3+1模式，3=房屋价值+搬迁、临时安置费+停产停业损失，1=补助+奖励。三是房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。四是签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。五是公告补偿决定。六是被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

3.搬迁阶段。一是禁止性规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。二是自愿搬迁。对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。三是强制搬迁。（1）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请不动产所在地人民法院强制执行。（2）强制执行申请书应当附具补偿金额专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

4.后续工作。（1）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。（2）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

必须按照以上要求和程序进行，出现“钉子户”后，依法申请法院强拆，拿起大棒，营造高压态势，通过法律的威慑力迫使“钉子户”回到公平补偿轨道上来。杜绝停水停电暴力拆迁、利用黑社会拆迁，摈弃这些违法的落伍的拆迁手段，征收拆迁必须依法进行。

（二）运用科学机制进行征收

通过激励机制、压力机制和内部监督制约机制等科学机制，减少“钉子户”。

1.权利保障机制。（1）被征收人获得公平补偿权；（2）被征收人享有知情权；（3）被征收人的参与权；（4）被征收人的监督权；（5）被征收人的救济权利。

2.公开透明公平公正机制。公开透明，具体包括：补偿安置标准公开、入户测量结果公开、未经登记房屋认定结果公开、评估报告公开、补偿结果公开。上述事项的公开是取信于民的金钥匙。

3.内外监督机制。建立内部监督机构对测量表进行抽查或者复查，对补偿安置合同进行审核；加大新闻监督、审计监督、纪委监察监督、司法监督力度。通过监督，防止权力滥用以保护干部，提升征收工作的公信力和群众的信任度以推动征收工作顺利进行。

4.奖励保底对比机制。许多地方为了让被征收群众得到实惠，规定许多奖励措施：签订协议奖、无违法建筑奖、分组完成奖、项目完成奖。上述各项奖励能够激励被征收人积极签约，一旦签约期限届满作出补偿决定，上述奖励一律取消，具有一定惩罚性，显然，奖励和保底具有明显的对比性，这一制度是在引导、提倡和激励协议拆迁。

5.未经登记房屋认定处理宽严对比机制。对未经登记房屋的违法建筑，为了实现通过违法建筑处理带动合法房屋征收拆迁，应当建立未经登记房屋认定处理宽严对比机制，即在协议拆迁期间一揽子签订补偿安置协议的，可以将未经登记房屋认定为建筑物和构筑物，给予一定的补助；协议期满未一揽子签订协议的，按照违法建筑依法处理。通过激励机制和压力机制共同促进征收拆迁进程和违法建筑的消化。

6.补差对比机制。《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。显然，市场评估价为公平补偿标准，但是，许多地方政府规定棚户区改造征收拆迁安置标准为“拆一迁一”，即被征收房屋与安置房屋等面积回迁，通过征收安置，被征收人的房产价值增加了。但是，如果缺乏压力机制，价值增加的安置就会使得被征收人认为理所当然，这种激励机制就会丧失应有的功能。例如，将安置规定为两个阶段，在第一个阶段签订协议的，免交差价；在第二个阶段做出补偿决定的，进行双向评估，结算差价。这样，就鼓励协议拆迁。

7.形成合力、协助配合。拆迁需要借力、需要各个部门互相协调配合，形成合力。但是，实践中许多部门迫于的压力选择性执法，常常出现推诿打太极现象。于是有必要出台《征收拆迁各部门职责暂行办法》，根据相关法律法规司法解释政策规定，明确规定纪委监察检察部门、国土资源局、规划局、公安局、法院、工商税务部门、办事处、征收办公室等相关部门在征收工作中各自的职责，做到各司其职。

8.多途径强制机制。（1）签订补偿安置协议后拒不搬迁成为“钉子户”的，依法向人民法院提起民事诉讼，法院判决生效后申请人民法院强制执行。（2）村民会议决议。政府可指导村民小组通过村民代表会议或者村民代表会议对城中村改造形成决议，对不履行决议义务的村民“钉子户”向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。（3）国土资源局作出责令交出土地决定，申请人民法院强制执行。（4）人民政府作出补偿决定，依法申请人民法院强制执行。（5）据《土地管理法》第65条，村委会层报政府收回土地使用权，依法申请人民法院强制执行。（6）巧妙运用D级危房鉴定结论。

（三）敢于承担、严格执法

在征收拆迁中，不敢动用公权力、害怕承担责任、“花钱买平安”是“钉子户”存在的温床。因此，一是要敢于担当；二是严格执法，敢于亮剑。只有敢于亮剑，让“钉子户”胆寒怯步，让公平补偿协议拆迁的正气压倒“闹而得利”的歪风邪气，才有可能预防和减少“钉子户”的产生。

宅基地征收与补偿条例范文

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