房产资金托管范文

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篇1

中图分类号：F832.45

文献标识码：A

文章编号：1003-4161(2007)02-0130-03

1.当前房地产宏观调控的窘境

对房地产企业，特别是以中国为代表的新兴市场上的房地产企业而言，通过银行进行间接融资，是其最重要的资金融通渠道。据房地产企业的资金来源调查显示，截至2004年底，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上①。而另一方面，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截至2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行）人民币贷款余额的8.9%②。可以说，银行是房地产行业供给与需求双方的最大资金供给者，很明显，银行一方挑起了房地产发展的重担的两头(供给与需求)。

如果只是挑起重担，那么这还没有影响到整个银行系统的稳定。问题是在这种情况下，大部分房地产行业的风险也被集中在银行系统中。风险主要来自两个方面，其一是房产项目的烂尾、质量、产权纠纷等所导致的房地产行业供给的市场风险，往往使银行系统投入房地产项目的资金成为“不良资产”。其二，房地产的资本属性，往往使社会资金进行投资，并以之作为能够带来回报的资本。这就使房地产市场价格具备了偏离实物价格的条件。偏离了实物价格所产生的房地产消费方面的泡沫风险，又由于银行的消费按揭贷款而大量存在于银行系统中。在经济增长时，银行系统往往将房地产贷款视为优质贷款，风险被雪藏在银行系统中；但是当经济增长趋缓时，银行系统内积累的房地产风险往往导致对经济增长的致命影响。1991年日本房地产泡沫的破灭，终结了日本长达20年的经济高速增长的神话，其经济至今尚未走出阴影，这足见房地产风险潜在的破坏力。

面对房地产行业发展的现状，中国采取了比较果断的宏观调控政策。2005年的国八条③和2006年的新国六条④，无不昭示国家宏观调控促进房地产行业健康发展的决心。但是面对银行挑担的现实环境，如果采取相对紧缩的政策，那么房地产宏观调控的“促进房地产行业健康发展”和“宏观经济稳定”双重目标的中间目标与措施之交集，就会由于大量集中于银行系统中的房地产风险而明显缩小。也就是说，如果以宏观经济稳定为最终目标，宏观调控就只能选择相对温和的中间目标和措施，调控的有效性大打折扣。以2006年的宏观调控为例：在将房地产价格作为调控重点的2006年，据国务院发展研究中心推出的《2006年房地产行业发展白皮书》预测，全国房地产价格涨幅，仍将超过2005年下半年的增速水平，商品房平均价格年涨幅仍将达到或超过6%。而一旦以消化房地产泡沫，促进其健康发展为最终目标，伴随着房地产价格的理性回归，银行不良资产将大幅上升，最终可能会影响宏观经济稳定，对经济增长造成不利的影响。可见房地产宏观调控会陷入投“房地产泡沫”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境，而窘境一旦出现并持续，国家宏观调控的紧缩程度稍有降低，这时银行信贷又会迅速集中于房地产开发贷款，并且偏向利润率较高的高档房贷款，引致房地产价格猛涨，泡沫与风险进一步积累。而每次这样政策性的波动，往往使公众很难形成针对房地产行业政策的稳定预期，最终同样会影响房地产行业的长期发展，这成为房地产宏观调控面临的另一窘境。

很明显，解决宏观调控窘境的关键，并不在于每次宏观调控周期中的政策松紧程度，而在于银行作为房地产行业的相对单一的资金来源的现实环境。改变了这样的环境，宏观调控的双重目标的交集就会变大，窘境就可缓解甚至消失。因此，拓宽房地产行业的融资渠道，改变银行一家挑担的现状，对解决宏观调控的窘境至关重要。

2.资产证券化――摆脱房地产行业宏观调控窘境的金融创新

资产证券化是指，金融机构或企业单位将其能产生相对稳定现金流的资产打包成资产组合，转移到特定目的机构(简称SPV），建立起信托关系以进行资产分割；之后首先达到破产隔离的目标，其次通过内部或外部的信用增级提升其信用等级，并最终获得良好信用评级；最终，SPV以该等级资产为基础发行证券，在资本市场上募集资金的过程。

简单地说，资产证券化即是企业将其资产或资产对应的未来应收款提前变现的行为。应用于房地产行业，资产证券化的形式多样，有的通过发行信托受益凭证的方式，以房地产未来的收入向凭证持有者提供回报，将募集的资金定向进行房地产投资或抵押贷款投资。这种资产证券化模式针对房地产的供给，被称作房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts简称REITs）；有的则以商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权作为基础资产转让给spv，spv以其收购的抵押贷款为基础在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)。这种资产证券化模式针对房地产的需求，被称作住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed Sscurities简称MBS）等等。应用于房地产领域的资产证券化具备以下主要特点：

(1）针对房地产资产或其未来收益提出权利主张，通过证券化分离后，将证券持有者置于最优的清偿地位上。

(2）可将房地产整体资产中的部分专项资产分离出来作为信用基础，降低了房地产资产风险。

(3）房地产领域的资产证券化与发起人整体信用无关，只与房地产基础资产及信用增级体制有关。

(4）权力主张对象不是资产证券化对应的产权所有人，而是spv。

(5）spv资产不会因任何关联方破产而受影响。

3.资产证券化应用于房地产行业后对房地产行业和宏观调控产生的影响及现实问题

很明显，对房地产行业而言，资产证券化是比较有竞争优势的金融创新，只要在新兴房地产市场中建立比较完善的制度约束与保障，其自我发展是指日可待的。而一旦资产证券化类产品广泛出现在房地产行业中，房地产行业的关联方――银行系统、房地产企业、投资者之间的经济关系将发生重大的转变。

对房地产行业的供给关联方――房地产企业、银行系统而言。只要REITs计划通过了监管部门的审核，房地产企业，无论是建设房屋出售，还是购买商品房出租，都可以发放收益凭证的方式尽早收回投资，企业资金周转率必然显著提高。而银行则改变原来的直接对房地产企业贷款的投资方式，通过参与REITs计划分享房地产行业的业绩，另外因REITs计划的结构化产品设计，使得房地产投资者逐渐向多层化，结构化演变。最终改变银行一方挑起房地产供给重担的现状，在更广泛的领域分散房地产风险，在更加商业化的市场环境中促进房地产行业的健康发展。

对房地产的需求关联方――房地产消费者、银行而言。MBS同样改变了两者的关系。房地产消费者依然像以前一样购买房产，但是对消费者的金融支持由原来的银行一方提供，演变为证券的持有者集体提供，银行通过MBS将对消费者的住房抵押贷款收回，提高了资金的流动性。

对房地产宏观调控而言，采用资产证券化的方式，能够从根本上改变房地产产业关联方之间的相互关系，通过降低了与房地产相关的银行系统的潜在风险，解开房地产行业与银行之间纠结在一起的复杂关系。从而使宏观调控双目标的措施交集，因“宏观经济稳定”措施集合的靠近而得到扩展。也就是说，由于资产证券化使得房地产行业的供给与需求的资金来源多样化，原先可能会提高银行的房地产不良资产风险，进而影响到“宏观经济稳定”的宏观调控策略，会因此减轻对银行系统的负面影响，进而进入宏观调控措施集。以增大房地产商房屋滞销后的成本措施为例，以前房屋开发的资金来自银行，房产商的房屋滞销后，这部分资产成为“不良资产”，但房地产商自身支付的成本很小。宏观调控政策从“经济稳定”出发，凡导致房地产“硬着陆的”措施如“增收高额房屋滞销税”，“大幅提高房地产按揭贷款比例”都被划在措施集之外。而一旦资产证券化引入房地产之后，银行将投入资金以受益凭证的形式收回，一旦房屋滞销，原先以投资为目的的购券资金将承担风险，房地产商的自身成本因受益凭证、信誉等因素而增高。宏观调控政策从“房地产行业的健康发展”出发，可能会导致影响“经济稳定”的措施因银行资金的收回而大幅减少，投“房地产滞销”之鼠，忌“银行系统稳定”之器的窘境将尽可能被减少。

目前，虽然资产证券化应用于房地产领域，在国外已经有了二三十年的发展历程和比较规范的运行经验，但事实上，对中国而言，无论是REITs还是MBS，还是新生事物，存在着很多亟待解决的问题。

首先是制度保障的问题。“好主意要有好制度才能有好结果”，目前关于资产证券化应用于房地产领域的制度建设还没有跟上。截至2005年底，中国有的四家上市REITs，且全部集中在香港，接受香港的《房地产投资信托基金守则》的管理。而内地目前如果出现上市REITs，只能依照暂行的《资金信托管理办法》来进行管理。而MBS的监管已经走在了REITs之前，其监管法规――《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》于2005年12月1日正式施行。但是关于资产证券化应用于房地产领域的其他制度建设，包括信息披露制度和税收制度的建设还远远滞后。

其次，资产证券化作为新生事物，其运作除了需要合规以外，怎样让其发挥良性作用，避免恶性结果也是行业发展需要解决的关键问题。例如，如何在资产证券化应用中，在培养大量理性机构投资者同时，避免机构投资者将其作为转移房地产风险至中小投资者的手段？怎样引导资产证券化的发起者将优质资产注入资产池，而不是仅仅将劣质资产进行证券化，将房地产风险推向社会？这些问题都是促进资产证券化长期应用于房地产的需要考虑的问题。

另外，确保专项计划及其资产的“破产隔离”，即不会受到任何其他机构破产的不利影响，包括资产不被强制执行；专项计划资产的完整性不受发起人、受托人、受益人破产的影响等，也是资产证券化应用的难题，亟须解决。

总之，资产证券化这一金融创新应用于房地产发展中是大势所趋的。在解决了面对的新问题的同时，资产证券化将改变银行与房地产纠结的现状，为国家宏观调控政策的制定与实施，以及政策效用的展现与传导，奠定市场条件下外部环境的基石。

注 释：

①资料来源于《2004年中国房地产金融报告》.

②房地产调控软硬之间[N].第一财经日报,2006-6-16.

③国务院总理于2005年4月27日召开的国务院常务会议上提出的加强房地产市场引导和调控所采取的八条措施。

④国务院总理于2006年5月30日召开的国务院常务会议上针对国八条提出后房地产业依然存在的问题提出新的六措施。

参考文献：

[1]肖元真.2006年我国房地产的发展趋势和政策措施[J].中国经贸导刊，2006,(06）.

[2]许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策[J].湖南城市学院学报，2006,(01）.

[3]魏建萍.对我国实施住房抵押贷款证券化的探讨[J].理论前沿，2006,(01）.

[4]丁锴.房地产投资信托基金对我国房地产发展的借鉴作用[J].上海企业，2006,(03）.

[5]张正宜.浅析我国目前房地产融资现状[J].商业现代化，2006,(03）.

[6]陈洪波，徐波.我国房地产金融现状及政策取向[J].中国经贸导刊，2006,(02）.

[7]顾海波.中国房地产发展的失衡与对策[J].国土资源，2006,(01）.

篇2

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中图分类号：F830.8文献标识码：B文章编号：1674-2265（2011）03-0049-04

房地产信托投资基金（简称REITs）是一种特殊的房地产产业投资基金，一般采取股份公司或契约信托的形式，公司或受托人通过公开发行基金份额募集资金后，用之购买办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型房地产资产或进行房地产抵押贷款，再交由资产管理机构运作，最后将绝大部分收益分配给投资者。资产管理机构还可以按要求聘请外部的物业管理人负责房地产的维修保管及租赁管理。作为一种金融投资产品，REITs涉及到广大投资者的切身利益，因此，国际上REITs的管理运作机制十分注重维护投资者的利益。本文对国际上REITs的管理运作经验进行了考察和总结，并结合我国实际情况进行比较，为我国健康发展REITs提出了一些建议。

一、房地产信托投资基金概述

（一）REITs的基本类型

根据投资范围的不同，可将REITs分为权益型、抵押债券投资型和混合投资型三种。其中，权益型REITs主要投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型的房地产资产；抵押贷款型REITs通过发放一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券方式获得以房地产为抵押的债权①。混合型REITs则介于两者之间，既可以购买房地产资产，又可以发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押债券。

（二）REITs的经营模式

1. 美国REITs的经营模式。美国REITs是依据公司法成立的、具备法人资格的经济实体，采用的是公司型封闭式结构，其内部组织结构与一般股份有限公司区别不大，采用董事会领导下的经理负责制。房地产投资信托证券持有人在购买证券后，不得要求从基金公司撤回基金，如需变现，也只能在一些二级市场买卖。这些二级市场主要有纽约证券交易所、美国证券交易所、一些地区交易所、柜台交易市场，以及全国证券商协会自动报价系统（NASDAQ）等。

2. 澳大利亚、新加坡和中国香港REITs的经营模式。澳大利亚、新加坡和中国香港REITs采用的是信托模式，必须委任受托人和管理公司。其中，受托人负有信托责任，代表投资者利益持有相关资产，并监督管理公司的经营管理和执行其投资指示；管理公司代表投资者利益管理相关资产和制定投资决策。信托模式的优势在于，可以从结构上确立受托人和资产管理的职能，在保证REITs 的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。

二、各国（地区）保障REITs投资者利益的管理框架

（一）相关法律法规完善，REITs发展得到有效规范

各国（地区）规范和促进REITs健康发展的法律法规都十分健全，REITs的设立和运作有法可依。美国采取了以税收法律条款为核心的市场型模式，通过税法确定了REITs享受税收优惠的条件，REITs公司则根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面做出相应的投资和管理决策；澳大利亚、新加坡和中国香港的立法借鉴了美国税法中规定的条件，通过专项的立法（修改投资、信托等有关法律或新建法令）提出了与美国相类似的监管要求，对REITs的设立、结构、收入、分配及投资资产、份额转让交易与赎回等事项制定了法律硬性规定（见表1）。

美国、澳大利亚、中国香港、新加坡的证券监管法律也十分完善。证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、信息披露、股东保护措施等各方面法律规定，有效促进了REITs在证券市场交易流通，并保证了投资者的利益。

（二）REITs的投资经营活动受到严格限制，收益稳定

为有效控制REITs的投资风险，保持其收益稳定性，各国都对REITs的投资经营活动进行了严格限制（见表2）。

首先，各国（地区）都对REITs的投资范围和收入进行了严格规定。除符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁以及证券投资外，REITs只能投资于办公楼、宾馆、公寓、购物中心和仓库等收入型（Income-inducing）房地产资产或进行房地产抵押贷款；还要求收入以租金或利息为主，且不能低于一定比例，不符合规定的收入需要缴税。同时，为控制风险，新加坡和中国香港的REITs只能投资于收入型的房地产资产，不能进行房地产抵押贷款；尽管美国和澳大利亚允许设立抵押贷款型REITs，但也以权益型REITs为主。实际上，1968-1974年期间抵押贷款型REITs曾在美国经历过快速的发展，但随着1973年办公楼市场转弱，开始因贷款呆坏账的大量出现而全面崩溃，投资者亏损惨重。

其次，REITs经营管理必须为被动性经营，只能提供符合要求的服务。经营的被动性指投资者并不实质参与经营管理，而仅仅被动的获得租金、利息、分红所得等收入。在美国，被动性经营表现为REITs只能从事符合规定的房地产买卖、物业管理和租赁、维修、房地产开发、抵押、证券投资等业务，否则就不能享受免缴所得税的优惠。

再次，各国（地区）REITs的分红比例都很高，投资者可获得稳定的收益。例如，美国、新加坡和中国香港都对REITs明确规定了强制分红比例，其中，美国要求不低于95%，新加坡和中国香港都要求不低于90%；尽管澳大利亚未明确规定强制分红比例，但一般都会将100%的应税利润以股利形式分配给投资者。

（三）明确相关从业机构及人员的责任，严格任职条件

REITs的营运业绩与市场价值除受房地产市场整体经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、营运成本增加或抵押贷款拖欠，因此，相关从业机构及人员的投资和管理水平十分关键。各国都明确规定了REITs主要从业机构及人员应承担的责任和任职条件。

1. 公司或受托人。美国REITs一般采用股份公司形式。董事会是公司的管理机构，董事会并不直接参与公司经营，而是负责REITs的投资策略和监督指导企业的业务运作；董事由股东选举产生，不仅需要具有三年以上房地产管理经历，还要求现在和过往两年内，与REITs的发起人、投资顾问和附属机构没有任何直接或间接利益关系。

澳大利亚、新加坡和中国香港的REITs在架构上必须采取信托形式，并委任监管机构认可的受托人。受托人负有信托责任，以信托形式代表持有人利益持有相关资产，并监督管理公司的活动是否符合相关要求。在新加坡，受托人必须独立于基金管理公司，其资本金不得低于100万新加坡元，主要人员必须具有信托专业经验。在中国香港，受托人必须为符合要求的银行或信托公司，资本不低于100万港元或等值外币，从业人员还需具有REITs运作的专业技能和从业经验。同时，要求受托人必须独立于管理公司；受托人须在已委任新的受托人和受监管部门批准后才可退任，且必须在新的委托人到位后才可生效。

为全面合理评估所持房地产项目的价值，受托人还须按规定委任独立的物业估值机构对REITs的房地产项目进行估值。物业估值机构应在REITs收购或出售房地产项目以及发行新的份额时，制定针对性的物业估值报告，估值方法和估值报告内容都须遵照有关规定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理职责包含资产管理和物业管理两个方面。各国综合考虑这两方面的要求，有针对性地对管理公司的从业资格提出要求。管理公司在资产管理和物业管理方面必须具备符合要求的人力和资金资源、专业知识和内部监控系统，从业人员应具有充足的经验，以便有效执行其职责，为REITs提供全面的管理服务。同时，由于管理质量对于REITs的业绩至关重要，REITs的持有人必须拥有对管理公司进行适当程度监督的权利，一般允许持有人通过投票辞退表现欠佳的基金经理，关联交易也必须经持有人批准后才可进行。

美国REITs的经营管理由董事会聘请内部或外部的管理公司进行，前者CEO由董事会任命，后者则相对独立。在澳大利亚、新加坡和中国香港，REITs必须聘请独立的外部资产管理公司进行管理。新加坡对管理公司或管理人员的基本要求是，应具有相当的地产投资管理经验。主要条件是：（1）管理公司有5 年以上地产基金管理经验；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地产投资或地产投资咨询经验的顾问；（3）雇佣有5 年以上地产投资或地产投资咨询经验的人员。中国香港证监会的要求比新加坡要严格一些，目前只接受获牌照的管理公司，还要求管理公司拥有两名至少具备5 年的投资管理及/或物业投资组合管理方面可追溯纪录（可考虑私募基金经验）的负责人员，且其中1人必须全职监督管理公司的资产和物业业务；自身履行物业管理职责的REITs还必须拥有专门负责物业管理职能的主要人员，该主要人员必须持有管理房地产项目的专业资格，同时至少具备5 年地产物业管理经验。

最后，为确保管理公司具备足够的资源和专业知识以满足监管机构和证券交易所的相关要求，管理公司还需聘请委托上市人及财务顾问和会计师事务所等专业中介机构。这些中介服务机构也需要具备足够的专业能力和从业经验。

三、我国健康发展REITs所面临的困难

（一）相关法律法规空白，推出REITs面临法律障碍

REITs的发展需要完善的法律体系提供规范以及保障，而我国REITs相关的法律法规还是一片空白， REITs的推出尚存在法律障碍。例如，我国目前还未出台产业投资基金法，只能通过私募基金形式设立。另外，我国REITs在证券法、公司法以及税法、会计法规中尚没有关于REITs的相关内容，形成了法律瓶颈。例如，国际上普遍给予REITs的税收优惠，但我国在信托法律体系中并没有相配套的税法和会计制度法规，因此，REITs设立后将面临双重征收所得税和营业税问题，难以体现REITs产品的优势。同时，由于我国房地产市场经历近年来的价格暴涨，蕴含的风险也很大，若草率大规模推出REITs产品，很可能会在证券市场投机合力作用下使房地产市场风险进一步集聚，并扩散到证券市场，形成证券市场新的重大风险点，损害广大投资者利益。

（二）符合投资要求的房地产资产资源稀缺

与国外相同，我国投资者也希望分享房地产快速增长的成果，投资需求十分旺盛。由于REITs产品的资金门槛低，收益可观稳定，因此，若能在国内推出与国外REITs相同的产品，必将受到国内投资者的追捧。

可惜的是，依托国内房地产行业难以推出与国外相同的REITs基金产品。一方面，在我国房地产市场供给结构中，具有独立产权的住宅居于主导地位，而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。2000年以来，我国每年竣工的商品房面积80%是住宅，其中适于出租的小户型公寓又很少；而商业地产尽管在近两年开始逐步兴起，但空置率很高，缺乏成熟的项目。另一方面，由于国内各城市租金收益率普遍不高，即使能够找到适宜的投资对象，也难以保证收益率对投资者具有足够吸引力。

（三）缺乏专业管理机构和从业人员

目前，我国尚缺乏房地产基金成功运作所必需的大量专业管理机构和从业人员。我国国内的房地产项目普遍存在缺乏专业管理机构的问题，投资和物业出租经营等方面的管理能力较差；同时，我国现有房地产信托从业人员中真正熟悉金融市场运作和房地产投资及运作的专业人才并不多，难以承担发展REITs大任，这是因为我国现有房地产信托主要向房地产开发企业提供委托贷款，而国外成熟REITs则主要进行股权投资，两者差距甚远。

四、政策建议

（一）加强环境建设，为推出REITs提供条件

要完善REITs的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》，并制定房地产投资信托基金的专项管理法规，提出REITs的设立条件、投资渠道、投资比例等监管要求，强调各参与方的资格和责任，使我国的房地产投资信托基金开始就以较规范的形式发展。其次，还应当对《税法》进行修订，给予REITs税收优惠，以解决双重征收所得税和营业税的问题，为其发展创造良好的税收环境。最后，应当加快证券市场立法建设，在发行审核和上市监管等方面，对REITs资产要求、结构设计、参与方的职责等进行专项监管，为REITs提供一个良好有序的市场环境。

应当加强REITs相关机构的培育，尤其是管理公司和估值机构。加强从业人员的培育工作，提高房地产信托业的知识水平和能力，为REITs的推出准备既懂房地产专业知识、又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才。

（二）可在具备条件的地方先行试点

可以考虑在具备条件的地方先行试点，同时在试点过程中不断修订完善相关法律法规，并加强证券市场建设和提高监管水平，待条件成熟并积累一些经验后再正式推出。同时，由于我国缺乏成功操作经验，试点的 REITs规模不宜太大，期限也不宜过长，应以10―15年的中期为宜，基金类型也应以权益型为主。在资金筹集上，REITs应以私募为主，且资金来源应主要来自保险基金、养老基金等机构投资者。

注：

①需要指出的是，抵押贷款型REITs只向成熟物业提供抵押贷款，获取相关手续费及贷款利差。

参考文献：

[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究[R].深圳证券交易所综合研究所研究报告，2004-1-16.

[2]吴婵君，虞晓芬.美国房地产投资信托基金的运作经验及其借鉴意义[J].济南金融，2003，（7）.

[3]张丽亚.美国房地产投资信托基金的发展及其借鉴[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地产投资信托基金发展模式的经验借鉴[J].时代经贸，2007，（3）.

篇3

某单位员工老王，年龄40开外，一辈子都依靠着自己那点儿工资生活，所以到现在一家三代、五口人还挤在不足40平的筒子楼里，不论生活还是孩子学习都极不方便，眼看着一幢幢高楼拔地而起，可怎么就是没有自己的家，老王十分着急。再看看自己的那点积蓄，新房是买不起的，那就买一套合适点的二手房吧。

经过一阵精挑细选，老王终于找到了比较中意的房子，而且和房主也谈好了价钱，全家人就盼望着早点拿钥匙搬家了。可接下来老王又遇到了难心的事，原来是在房产证办理过户手续和付房款上出了问题，房主坚持先付款后再办理过户手续，而老王又担心房款付后房主不办妥房产证过户，自己竹篮打水一场空。怎么办？这可急坏了老王。他思索良久，要是有一个我们双方都信得过的第三方就好办了，让他来帮我们完成交易不就行了嘛，可到哪里去找这个中介呢？老王随手翻开从“房产交易会”上拿到的宣传页，突然眼前一亮，“中国建设银行百易安一交易资金托管服务”一行字吸引了他。老王迫不及待地阅读起里面的内容：针对我国信用体系尚不健全，很多交易因交易双方之间缺乏信任而难以实现的情况，建设银行首家获得人民银行批准，向全社会推出为交易双方搭建信用桥梁、具有广泛应用领域的创新金融服务――“百易安一交易资金托管服务”。买方不必再担心付款后因卖方违约而得不到交易合同中约定的货物或服务，建设银行交易资金托管服务使买方能在交易合同约定条件实现后再安心付款：卖方不必再担心提供货物或服务后因买方违约而钱货两空，建设银行交易资金托管服务使卖方能够在转让交易合同约定货物或服务的同时收款。此业务包括房地产交易资金托管服务，建设银行根据协议和房地产买卖双方的指令，完成房款与房产证的交换：商品贸易交易资金托管服务；股权转让交易资金托管服务：留学和移民中介交易资金托管服务等。看到这儿，老王心想：这就是由建设银行充当买卖双方的中介机构，帮助买卖双方完成房产交易呀。他感到分外欣喜，悬着的心终于踏实了。

老王立即与房主联系，一起来到建设银行的理财中心，这里的客户经理热情地接待了他们，并耐心、细致地讲解了“百易安一交易资金托管服务”的特点和具体操作流程。老王和房主经过协商，一致认为建设银行作为中国四大国有商业银行之一，拥有雄厚的资金实力、完善的金融服务和卓越的社会信誉，这笔交易由建设银行提供信用中介最安全、最可靠。加之，办理手续非常简便，于是他们当即就向银行提出了申请。建设银行的经办部门与他们双方共同签订了《交易资金托管协议》，老王按照协议规定开立了交易资金托管账户并存入了购房款，房主则安安心心地去房地产交易中心办理了房产证的过户手续。十几天后，房主将办妥的房产证交给了建设银行，买卖双方在授权交换通知书上签字授权后，经办行一边将购房款划到房主指定的账户内，一边将房产证提交给了老王。当老王拿到房产证后，心里别提多激动了，他紧紧地握着银行客户经理的手，说道：“你们可给我帮了大忙！”

现在，老王一家在明亮宽敞的新家住了快一年了，他经常感叹：现在的社会进步飞快，只要市场有需求，就会有相应的创新服务；老百姓的生活总是能够得到及时的帮助。

篇4

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

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二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。

今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。

那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?

北京：两种模式可以选择

北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。

不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。

资金监管模式

二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。

但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。

银行托管模式

银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。

其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

上海：增加试点完善监管制度

上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。

不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。

21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。

苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。

那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算

公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。

至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。

就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。

至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。

广州：实行交易资金托管

近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。

广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。

目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。

《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。

房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。

银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。

交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易

资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。

记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。

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保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金部分地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益密切相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一直受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界争论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范进行深入研究。

一、保险资金不动产投资中主要几种风险

（一）融资性售后包租风险

近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

（二）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（三）委托风险

1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

二、保险资金投资不动产的风险管理

房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

（一）内部风险控制体系

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

（二）外部监管机制

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【中图分类号】F293【文献标识码】A【文章编号】2095-3089（2012）12-0020-02

建设银行在传统房地产市场业务发展中不断创新，继续巩固自身在同业中的领先地位，其优化推出的“房屋交易资金托管”（原“房易安交易资金存款账户”）业务丰富了建行新房和二手房交易业务产品，提供了更多的市场竞争工具。本文仅从信贷资金注入业务的视角探讨其实际应用的可行性，具体从新开发商品房按揭和二手房按揭等方面进行分析。

1在新开发商品房按揭业务中应用的可行性分析

目前，新开发商品房按揭业务从产权办理角度看存在两种大的类型。

（1）房屋大产权办妥前的按揭业务。从开发商资金管理、成交模式、监管模式、市场惯例等方面来看，期房按揭业务各项环节已经比较成熟，信贷资金交易过程中面临的违约风险已经得到有效地规避。因此，除极个别特例之外，目前期房按揭业务很难成为交易资金托管嵌入的主要领域。

（2）房屋大产权办妥后的按揭业务。主要是高档楼盘（别墅）和尾盘等销售较慢的房屋类型。对于该类按揭业务，房屋交易托管业务可以有效覆盖银行资金交易的风险敞口，从银行、开发商、客户的角度出发，都可以得出嵌入资金托管业务具有可行性的结论，具体分析如下：

期房按揭是以“产权预告抵押登记”办理完成作为放款的前提条件，但刚办完大产权的按揭无法办理产权预登记，只能通过产权分割形式办理分户产权。在这种情况下，银行和开发商之间难以建立起一套风险分担机制来规避各自所面临的风险。此时，银行无论是在分户产权办理完成之前，还是之后对开发商放款，都存在问题。

如果银行在分户产权办理完成之前率先对开发商进行放款，那么银行就面临着以下两方面的风险。

一是这种操作方式本身就存在着合规性风险。建设银行内部规定各分支机构在住房按揭业务中，必须在抵押办理完成之后才能对开发商进行放款，而现房房屋抵押的办理又必须以分户产权办理完成为前提。因此，银行先于分户产权办理向开发商放款的行为违反了内部文件的规定。

二是以这种方式操作无法及时办理房屋抵押。如果开发商在分户产权办理之前获取银行放款，实现了现金流回笼的目标，那么，开发商将缺乏及时办理分户产权的内在驱动力，导致房屋抵押无法及时办理。

如果银行在分户产权办理完成之后对开发商进行放款，那么开发商的现金流回收期限存在不确定性。这种不确定性来自于以下两方面。

一是分户产权办理的期限具有不确定性。分户产权办理需要通过房屋监管部门来实现，而整个流程并不处于开发商主导之下，因此在办理期限上难以控制，具有不确定性。

二是银行放款时点具有不确定性。一方面，从分户产权办理完成到房屋抵押办理完成具有一定的时滞，导致开发商账款回收期延长；另一方面，银行缺乏相应的激励机制在房屋抵押办理完毕之后及时向开发商放款。

由此可见，这种旧模式对于银行和开发商的业务合作存在一些不利影响。而通过对房屋交易资金进行托管，就可以解决这个问题，可以在银行和开发商之间建立起一套合理的风险分担机制，进而可以在银行、开发商及客户之间形成一种正和博弈的局面，是市场需要的一种金融创新服务，具有较强的可行性。

再从所涉及的市场三方的角度来看，推行房屋交易资金托管业务符合各方利益。

从商业银行管理方面来看，房屋交易资金托管业务符合安全性、收益性、流动性原则的要求。首先，该业务可以避免开发商延迟办理分户产权进而影响房屋抵押办理进度所造成的信用风险，增强了银行信贷资产的安全性；其次，该业务可以收取一定的托管费，提高了商业银行的综合收益；再次，银行通过托管可以将房屋交易资金在一定的时间限度内留存在银行内部，从而提高了银行自身的流动性。

从开发商角度来看，大部分尾盘属于慢销、零散产品，开发商对这部分产品的资金回笼预期比批量预售时较长，因此能够接受资金托管所带来的资金回笼速度减慢，同时，这项业务能提高银行放款的确定性，开发商更乐于接受。此外，资金托管业务办理手续较为简便，提高了开发商的参与积极性。更重要的是，这项业务将促进尾盘交易的安全性，从而能提高市场热度，为开发商带来更多销售机会。

从客户角度看，房屋交易资金托管业务在银行和开发商之间形成一种较为合理的风险分担机制，避免了由于银行和开发商之间的利益冲突导致客户迟迟难以获取分户产权的问题，并提高了现房交易的安全性，将会得到客户的欢迎。

综合上述，在现房销售按揭中积极推广资金托管业务，可以在银行和开发商之间建立合理的风险分担机制，实现商业银行管理中对安全性、收益性和流动性的目标，同时促使现房销售交易安全，满足了开发商和客户的市场需求，具有很强的可行性和必要性，建设银行应该大力推广该项业务。

2二手房交易中的应用

从目前二手房成交类型看，主要是中介撮合和散户自主成交，其中渗入二手房按揭信贷业务主要是中介撮合。而房屋交易资金托管正好可以在中介撮合模式下满足银行、中介机构以及买卖双方的利益需求。

第一、房屋交易资金托管可以通过改进二手房按揭业务的操作流程，在维持银行原有风险水平的情况下，提高银行的竞争能力，增加银行综合收益。二手房交易市场的活跃应该成为房产市场发展成熟的标志，而二手房贷银行的市场份额和竞争力会对房屋信贷业务发展产生重要影响。目前从成都市各家银行业务操作流程来看，二手房按揭业务操作流程基本如下：中介撮合——买方双方按揭受理——贷款申报审批通过——买方首付——卖方结按——解除抵押——过户——贷款投放。其中，影响效率最大的环节在于卖方结按和过户，由于受卖方银行结按效率和买卖双方撮合、过户受理时间较长等因素制约，二手房从受理到投放平均时间在2个月左右。从上述流程来看，应该在“买方首付”到“过户”之间的环节提前启动按揭投放，对房屋信贷交易资金进行托管。

选择这一时点进行资金托管操作能够在维持现有银行风险水平的情况下，提高银行竞争能力，增加银行综合收益。首先，托管业务的嵌入使得房屋信贷交易资金账户可控，划款行为也得到有效约束，相比原有按揭业务流程并未出现实质性风险增加；其次，建行将托管业务嵌入信贷资金交易环节，开发了新的符合市场需要的金融产品，增强了市场竞争力；再次，将托管业务嵌入房屋信贷资金交易环节具有增加低成本资金（首付资金和信贷资金）的规模和留存时间，加速贷款收益的实现，拓展客户群体等功能。房屋信贷资金处于托管状态之后，银行可用的低成本资金的规模和留存时间增加。与此同时，托管业务嵌入房屋信贷资金交易过程中，也可以减少购房者的风险，拓展二手房按揭业务客户的群体。

第二、二手房信贷交易资金业务中嵌入托管业务符合中介的利益。首先，这一业务能够帮助中介机构缩短收益回收周期。伴随着托管业务的应用到信贷资金交易业务中，中介可以在银行发放贷款进入托管之时向买方收取全部或部分手续费，而不必等到原先按揭业务中需等到买方办理房产抵押业务之后才收取相关手续费；其次，出于竞争或业绩等原因，中介或多或少存在有垫资情况，优化后的托管业务将更能保证解除中介的垫资压力。在二手房交易过程中，卖主必须先行还清该房按揭贷款，方可将房出售。但卖主往往由于周转不灵等原因无法偿还这部分借款。在这种情况下，中介机构为了撮合二手房交易成功，将钱借给卖主来偿还剩余银行房贷。而现在通过资金托管业务的合理介入将解决该问题。

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买卖二手房通常委托房产中介操作,其间会有大量协议、格式合同需要签署。由于条款复杂、专业程度高,一般大众很难理解。很多“定金协议”一旦发生违约,一方可被强制要求继续履行合同,或承担定金损失外和对方的其他损失,如房价波动产生的全部差价损失。因此,在定金协议中可写明如双方就购房合同协商不成,卖方必须向买方退还定金,这项可加入购房合同主要条款,防止卖方收定金后抬高总价。此外,要注意的是见不到房东,不把定金或房款打入中介公司的公司账户甚至个人账户,中介公司很可能代收房款或定金后用于炒房、炒股,或长期拖延不付,甚至突然倒闭、主要管理者携款潜逃等。若要把定金交给中介公司,一定要明确是代收还是转交。如是代收,则中介公司应出具卖方委托书;如是转交,要在定金协议中约定几天内转交,未能按时转交的承担违约责任等。

避免签阴阳合同

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。这样如房屋买卖过程中,一方想违约不履行合同,法院会判令用于避税的条款无效,双方仍按照实际成交价履约,地税局也明令规定此行为最高可罚款5倍。

另外,在签订二手房合同前,要核实房屋产权人是否都同意出售房屋,房屋产权证是否属实等。不要只看总价,还要看单价。有的二手房总价很便宜,但由于房龄长、面积小、得房率低等因素,每平米单价并不低。合同中要特别注意各种税费和其他费用的分摊方式,违约责任及违约金、免责等事宜,约定“解决争议方式、致使合同无效的情形,中介保证条款”等。

受限房屋不能买

受限房屋主要有三类:一是限售房,即有限制转让条件的市政配套商品房,主要是动迁安置房;二是处于司法查封状态的房屋;三是存在法律纠纷及产权人不明晰的房屋。以限售房为例,根据有关规定,在取得房地产权证后的5年内,不得转让。即使买方已实际入住,房地产登记部门也不予办理产权过户。因此,要掌握三个原则:一是只有动迁或预购协议,未办理产权证的房屋不买;二是有产权证的房屋要审核是否有“5年内限制交易”的条款;三是对价格明显低于周边房价房屋及新的动迁小区的房屋更要谨慎购买。

采用资金银行托管模式

在目前的二手房交易过程中,除了买卖双方自行划款外,还可采取资金监管和资金托管这两种方式。银行托管是部分银行开设的二手房资金监管业务。在买卖合同签约完毕后,买卖双方到银行通过开设买方账户或卖方账户,买方将首付款或全款打入账户,银行对资金进行冻结,其他人员均不得动用,最后根据买卖双方约定条件,给予放款。这是目前保证资金安全的最佳模式。

合理确定购房起始时间

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座落于 的房屋系本人与 名下房产，房屋所有权证号码为 。现因，特委托 作为本人的人，代为办理与上述房产出售相关的一切手续，受托人具体权限及范围如下：

1、有权代为出售上述房产，签署售房合同及与购房相关的文件，有权办理相关合同备案登记、公证事宜。

2、协助买方办理上述房产在房产交易中心、土地管理部门的权属登记、过户手续并缴纳相关费用。

3、协助买方办理银行贷款的一切手续，包括但不限于受托人有权在借款合同、资金托管及解冻等与贷款有关的文书上签字。

4、有权代为收取售房款。

5、办理上述房产内的水、电、闭路电视、煤气等相关设施过户有关的一切手续。

受托人在办理上述事项所做的一切行为，视同本人所为；因此所签署的相关文件及支付的相关费用，本人均予以承认并承担相应的法律责任。

篇10

法定代表人：

地址：

（以下简称：甲方）

受托人：

法定代表人：

地址：

（以下简称：乙方）

鉴于：

1、甲方依法开发建设了

项目。因债务不能及时清偿，项目被法院依法查封、冻结，项目进展遇到建设、策划、融资、债务重组等方面的经营困境。需委托乙方接盘管理。

2、乙方具备丰富的房地产咨询、融资、管理、销售、处置经验，并拥有大量优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托 乙方全面负责项目的融资、管理、销售、处置等管理工作，乙方也同意接受该项委托。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本 着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分 协议书

一、项目概况

1、项目名称：

.

2、项目地点：见国有土地使用权出让合同附件《出让宗地界址图》 .

3、土地使用权获取方式为

,用地性质为

.

4、地块面积：宗地面积

平方米，其中建设用地面积 平方

米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

5、主要规划建设指标：容积率为

.

6、与项目有关的合同文件及审批文件：《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

二、委托方式及期限

1、甲方现委托乙方负责项目融资、管理、销售、处置等管理工作。

2、委托期限自本合同签订之日起至本项目的房产出售及回款完毕。

三、项目委托管理的基本原则

1、乙方根据本协议的约定履**托职责，获得协议约定的收益。

2、乙方组建项目管理团队，对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的特别授权许可行使项目日常经营管理权。

四、甲方委托乙方开发管理工作内容

1、协助甲方进行项目融资、管理、销售、处置的全过程管理。

2、负责项目策划、推广、销售管理。

五、项目管理团队

1、为方便项目的开展，乙方同意派驻相关专业管理人员组成管理团队，负责具体实施本合同约定的管理事项。

2、乙方派驻人员履行甲方经营管理班子的相关职责，并以甲方名义对外开 展工作。

3、乙方代表为

,即项目负责人。

六、委托管理的相关费用

乙方完成本合同项下的委托事项，甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的 费用：

1、乙方管理团队的基本报酬（含基本工资、社保和住房公积金）由甲方承担 .

2、甲方应按项目房产预估销售额的 %向乙方支付项目委托管理费 元。房产预估销售额的确定方法为：委托项目预售许可证核定的面积与项目开盘均价（16000元/O）之乘积（项目预估销售额为

亿元）。支付时间：自本合同签订之日起，以按委托管理费总额，按三年计算等额分次于每年的前五日内支付，即每次甲方应向乙方支付 元。

3、委托管理费由甲方支付给乙方或其指定单位。

4、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量， 根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

八、其他事项

1、本合同中的[第一部分 协议书][第二部分 合同条件]为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。

2、本合同一式 份，甲方执 份，乙方执 份，各文本具有同等法律效力。

第二部分 合同条件

第一条 甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、 质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3、参与委托管理项目工程中招投标活动；

4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员 工；

5、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责 协助乙方办理项目前期相关审批手续；

6、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

7、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设 标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

8、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

9、甲方应在 1 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给 予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方不承担责任。

10、按时支付本合同约定的各项费用。

第四条 乙方的权利和义务

1、乙方应恪尽职责，按照法律对于人的规定，尽心尽力履行受托管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

（1）有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

（2）有权拒绝甲方提出的本合同约定之外的要求。 无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本管理费。

2、乙方应履行以下义务：

（1）在项目委托管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为甲方建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据；

（2）按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

（3）协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作；

（4）协助和监督监理方进行相关的工程监理工作；

（5）组织竣工验收；

（6）负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告；

（7）竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

（8）乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

（9）涉及款项支付的合同在签署前应征求甲方指定的项目负责人对价格及 付款方式的意见。上述涉及款项支付的合同在签订后 3 个工作日内，乙方应当将合同副本报甲方负责人处备案。

（10）负责项目的融资、管理、销售、处置等。

第五条 项目营销管理

1、乙方负责项目营销策划管理，主要工作包括：

（1）拟定项目推广案名，经甲乙双方协商共同确定；

（2）编制营销策划书，包括：项目市场定位，项目营销总体思路，各分期、 阶段营销推广策略和计划；

2、销售管理工作

（1）乙方负责根据项目开发计划制订销售计划，经甲方审批后执行；

（2）乙方负责日常销售管理工作：

3、销售价格管理工作

（1）乙方负责提供价格定位建议包括：总体价格策略制定、项目单价设定、 项目总价设定等；

（2）项目优惠方案制定，包括开盘折扣方案、持续销售期折扣方案制定等； （3）由乙方根据甲方对外负债情况，与债权人进行谈判，达成债权债务重

组协议，在销售价格管理的框架范围内，处置项目房产销售。

第六条 财务和资金管理

1、委托管理项目应单独建帐，受托人处理太和广场所得的房款及其他收益，均存入该账户，该账户内所有款项的支出，必须经乙方书面同意。

2、项目建设所需资金由甲方负责。乙方也可充分利用其融资资源，为项目融资，具体事宜另行协商。项目融资到帐后，必须全部用于项目的开发建设，未经乙方同意，甲方不得挪作他用。

3、项目实现销售收入后，由乙方决定用途、方式和金额。

第七条 合同变更、解除和终止

1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；

2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：

（1）由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的；

（2）其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。

3、解除合同的程序当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前30日以书面形式通知其他 各方，另一方应在20个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

第八条 违约责任

1、甲方的违约责任：

（1）甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，应按照应付金额承担30%的违约金；

2、乙方的违约责任

（1）因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；

（2）因乙方管理原因造成的管理费用超支，超支部分由乙方承担。

第九条 争议的解决

在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向原告所在地 人民法院起诉。

甲方（签章）：

法定代表人（签章）：

乙方：

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 东盛案法律关系图

失控悬转三年半的命运罗盘终于停下，停在8月7日这一天。因“逃避追缴所欠税款”被判入狱四年的兰世立因“病残”提前3个月出狱，走到了人生新的转折点。

更大的转折出现在20天后。8月27日，东星集团收到最高人民法院对“东盛案”的《民事裁定书》，最高院认为一审“基本事实不清”，从而裁定该案发回湖北省高院重审。此前不久，东星集团与钟祥政府下属的钟祥旅游投资开发总公司钟祥风景区经营权一案也被裁定发回荆门市中院重审。

此案的陈有西律师认为“基本事实不清”短短六字，给了湖北省高院一记重重的耳光，而最高院将全部上诉费退还给东星集团说明，东星集团在此次最高院的上诉中“完胜”。

时光倒退四个月，当此案在北京东交民巷最高院开庭时，彼时律师陈有西也指出，“这是一个癌症晚期的病例。”言下之意，即使获胜，已经消失的东星航空也无法重生。

自兰世立被抓5年来，东星集团第一次得到了好消息。2008年，面临资金链绷断危险的东星航空危机重重，为保住航空公司，兰世立四处筹措资金。兰世立走出了危险的三部曲：“借钱——股权托管——股权转让”，他以抵押的名义曾三次向融众借钱7500万，因还贷不力，2008年4月18日，双方签署《委托管理合同》，这份附条件的合同实质是要求3个月内若不能还款，就要将东盛房产100%股权以100元人民币无条件转让给融众。其核心资产为“武汉光谷花园项目”，当时市值约9亿元。

最终融众如愿以偿。3个月后双方签订股权转让合同，转让价从最初的100元变成了3.15亿元。股权受让人为李军、杨嫚，都为融众职工。但至今无人见过这俩人，这被最高院称为“影子交易人”。

这一由借款到卖楼的连锁反应，被律师陈有西称为病急乱投医，实质与借高利贷无异。但是，若兰世立真的以当时超过16亿元的房地产资产换得3.15亿元流动资金，则东星航空或还能周旋于世。

急于救火的兰世立没想到的是，他拿到手的只有8550万元，这份《股权转让协议》不仅没让他筹到足够资金，最后还让他失去了东星集团最优质的资产东盛地产，后持续升值超过16亿元，兰世立自己又身陷囹圄，被判入狱四年。他曾经坐拥20亿资产，如今只剩一个年营业额不过400万元的景区还在经营。虽然兰世立在企业经营上多为人诟病，但陈有西指出，无论如何，以8000多万元的对价就换得一家民营企业20亿元的资产，这样有违法治精神的事情不该发生在当下中国。

失去自由的兰世立从未淡出公众视野：三年前的2010年4月，兰经历三次被抓被放后第四次进入监狱。次年3月，服刑不到一年的兰世立便以一份遗书展开自救，遗书以太太、女儿、东星员工、母校武汉大学等为倾诉对象，高调表达其情绪与诉求。两个月后，兰世立因不满东星航空被勒令停飞控告民航中南局的案件开庭，也创造了中国民航史上第一例民告官案件。2011年9月，兰世立通过其侄女、东星航空母公司东星集团总裁助理兰剑敏举报时任武汉市常务副市长袁善腊“挪用公款、索贿”等问题。袁也是介绍融众集团董事长谢小青结识兰世立的中间人，最终，事情以袁的退休而告终。

东星集团的诸多诉讼和自救，共有三个方向，分别涉及兰世立本人的刑事

定罪问题（已不可逆转）；东星航空之死的程序违法问题（败诉）；东星集团的资金问题。这三大问题分别涉及刑事诉讼、行政诉讼、民事诉讼，动用了一个民营企业所能动用的全部法律武器。几年来东星屡战屡败，但谁也没有想到，在行政力量干预最薄弱的民事诉讼中，最终出现了缺口。兰剑敏说，案件发回重审意味着“东星40亿资产失而复得”，有可能东山再起。

发回重审的看点在哪里？最高院认为，该案的争议焦点在于，东盛地产的股权转让是否是真实意思表示？陈有西看来，东盛地产的股权转让合同是个“影子交易”合同。买股权人没有参加谈判，没有当场签字，没有支付一分对价，名义上股权转让协议的受让人是李军、杨嫚，但是与转让方兰世立等进行谈判的是谢小青，支付转让款的是融众集团及其关联公司等，因此东星集团认为谢小青难脱干系，这是“一个放高利贷者参与绞杀一个遭遇危急公司的商战掠夺行为”。

与在最高院应诉时强调融众已支付股权对价不同，这一次融众集团董事长谢小青否认股权转让与己有关，他告诉《中国企业家》：“事实终归是事实。8550万元跟融众集团没有任何关系，跟我也没有关系，我相信司法。”而陈有西对重审结果非常乐观，陈有西认为，对于东盛地产，东星集团当时只是委托管理，因此东星集团有权把房产股权拿回来，即使房产已被出售，东星集团也可执行回转，全部追回。

东星航空在上诉中还提出了新的证据，2008年7月8日《湖北东盛房地产有限公司》的变更登记资料中，《出资转让协议》、《股东会变更决议》上的兰世立签名并非出自兰世立，《出资转让协议》中使用的湖北东星集团有限公司公章也和工商登记的不符，且没有法定代表人签名。对此，谢小青告诉《中国企业家》说：“那是在诽谤。”

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中图分类号：C93文献标识码： A

一、保险投资和不动产投资

（一）保险资金与保险投资

保险资金是指包括保险公司的保证金、资本金、营运资金、各种准备金、未分配盈余、公积金、保险保障基会及国家规定的其他各类资金的总和。保险资金是“转化为保险企业生产经营要素的货币表现”。

保险投资就是指保险资金运用，保险资金运用的来源是指保险公司进行投资的资金来源。保险资金运用的来源主要有：所有者权益、保险公司的负债及其他资金。保险资金的投资渠道是多种多样的，并且随着市场经济的发展不断变化。不同国家，保险资金运用渠道也有所不同，主要有：银行存款、债券、股票、贷款、证券投资基金、不动产、产业投资、其他方式等等。

（二）不动产

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地和土地上的定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。它是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物；从经济属性看，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。

不动产投资就是将资金投资于不动产方面。不动产投资具有投资期限长、规模大、流动性不高等特点。随着土地价格的上涨，不动产的价值也随之上涨，投资不动产是抵制通货膨胀的有效手段。不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的意义。投资不动产的一个显著特点是收益高，但是期限长、投资价值大、变现能力弱，因而风险较大。 我们要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，

二、保险资金不动产投资中的风险

目前，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20年的中期资金，27%为5年以下的短期资金。保险资金的期限分布特性，为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。因此，不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管不动产投资符合保险公司的长期投资战略，但是目前我国保险资金进行不动产投资仍然存在以下几个风险:

（一）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，将导致保险资金收益受损。

（二）委托风险

1、资金运用风险

该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流人和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资

金损失。

2、物业管理风险

委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。

（三）不动产投资专业人才匮乏带来的风险

作为与“承保业务”同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，受“重保险轻投资，重来源轻运用”的固有思想影响，我国的保险公司往往忽视发展投资专业队伍，缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才储备，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。由于监管方面的严格限制，保险公司也在相当程度上缺乏对保险投资领域的研究与开拓精神，使得即便是在监管部门放宽对某个投资领域的限制时，也难以在短时间里取得主动。我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。

三、保险资金不动产投资中的风险管理措施

（一）违约风险控制

保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（二）委托风险

1、资金运用风险控制

保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险控制

为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

（三）组建专业化的投资人才团队

保险公司能够运用的投资资金除了其自有资金以外，还有很大一部分是保费收入。既然是保费，那就决定了在投资运用时除了考虑收益性之外，还要更加关注资金的安全性和流动性。由于不动产本身的属性，使得不动产投资具有巨额性、长期性、风险性和较强的专业性等特点。例如投资房地产项目，一个中等的房地产开发项目，从房地产公司立项开始到最后的交付使用，短则几年，长则一二十年。在这个时间跨度较大的阶段，如果有关房地产政策从紧，再加上通货膨胀风险、经济适用房的扩张等，无疑会给房地产投资收益以致命打击。再加上“投资”本身就是一个技术性较强，对人才要求较高的复杂过程，所以这就要求组成不动产投资的专业化团队，既要有精通不动产投资方面的人才，具备不动产精算方面的专业知识，例如房地产的造价与估值，机器设备的估值等，另一方面还要大量吸收金融、财务等专业的投资人才，利用科学的经济理论和扎实的实证分析，在注重不动产收益的同时，也时刻提高风险防范意识，加强风险管理水平，这样才能尽可能的减少风险，避免出现无可挽回的损失。

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2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。

3、房屋修缮工作。一是**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

二、工作完成情况

（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《**市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《**市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了**市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《**市物业管理规定》

6月底《**市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.

3、建立新型物业管理体制