土地调整规划范文
发布时间：2023-10-12 17:41:18
导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇土地调整规划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！
篇1
前言：土地利用总体规划是对土地资源开发、利用、政治、保护的一系列统筹措施。土地利用的总体规划是经济发展中的一项任务，土地利用总体规划合理，更能够实现经济发展中人类与资源环境的协调发展。在新形势下，土地是否合理利用也是土地使用是否合法的一个重要标准，面对新形势下的新问题，土地利用总体规划要做好关于耕地和建设用地的规划，消除发展中的不和谐因素，客观实际的对土地利用总体规划进行调整。
一、新形势下土地利用总体规划现状
随着经济技术的发展，中国土地利用总体规划自20世纪80年代以来，已经经过了三次大的调整，这三次全国性的土地编制工作，从上至下，每一层级都进行了调整。新一轮的土地利用总体规划上，更注重对耕地和建设用地的合理使用。保护生态环境，推进生态建设是现在土地合理规划的重要目标。
二、土地利用总体规划调整面临的问题
（一）耕地保护面临巨大问题
耕地是我国最为重要的土地使用方式之一，耕地是确保我国能够有能力维持国民粮油生产和使用最主要的手段。耕地是我国农业经济创收的最重要的保障。但是在我国现今的发展之中，耕地的使用和保护是一个非常关键的问题。生产模式还没有从粗放型完全转化为节约型，对耕地的保护还存在很大的问题，建设用地占用了大量的耕地，使耕地的数量不断减少，一些地区过于追求退耕还林的政策，也导致耕地数量的减少。所以，现阶段我国耕地的保护的形式非常严峻。
（二）建设用地规划使用缺乏平衡
建设用地规划使用缺乏平衡主要体现为两个方面。一方面区域建设用地指标分配不均匀，由于每个省市地区的经济发展情况的不同，建设用地的指标也不相同，一些地区的指标已经接近或者突破了建设用地的目标，另外一些地区却有着非常充足的指标，在这种情况下，建设用地的指标无法平衡就成为了不可忽视的问题。另一方面，建设用地的布局也不合理，从一些城市的建设用地使用中可以看出，建设用地多集中在城市的中心附近，并且在建设用地的使用中，水利和交通这一重要方面，往往被忽视。
（三）公众参与率低下
参与是完善土地利用总体规划的一个手段，参与是社会公众共同的责任，但是现在在土地资源的分配和使用上，公众并没有被完全赋予参与的权利，或者是被赋予权利的公众很少，覆盖范围不大，都是导致公众参与力低下的原因。公众参与力低，土地分配合理程度就会受到影响，社会监督力也会减弱。
（四）为经济效益盲目决策
土地是人们赖以生存的根本，但是在经济的发展中，土地也是获得经济效益的一大来源。在国内的一些地区，没有理清土地与经济发展之间的关系，对土地的使用无法进行合理高效的分配，过度强调经济发展，增加建设用地，或者是过度强调保护土地，保护林地和耕地，没有发挥土地的使用价值，造成土地资源的浪费。在我国发展的情况中可以看出，过度增加建设用地是主要的原因，一些官员为了追求经济效益，将耕地与林地转化为建设用地，造成了土地的损耗。
三、完善土地利用总体规划的措施
（一）适当调整耕地保护
在新形势下土地利用总体规划最基本的任务就是保护耕地和基本农田。这就要求各个部门首先要做好耕地数量的把关工作，确保耕地和基本农田在数量上可以达到标准。一些地区对于全国第二次土地调查增加的耕地，除国家生态退耕及新开垦用于建设项目“占一补一”之外其他的耕地在现有的基础上都应该被保护起来。各地区“占一补一”要切实到位，不能将土地占为建设用地之后，没有对耕地进行补充。在确保耕地的数量之外，还要注重耕地质量的保护，达到数量和质量的双重标准。而对于基本农田的保护中，除了要做好基本农田的基本保护之外，还要认识到，城市道路周边一些被忽略的优质土地，可以将这些土地划归为基本农田，确保耕地和基本农田的保护。
（二）建设用地协调发展
根绝建设用地发展中的问题可以看出，建设用地协调发展也是需要对建设用地的指标和建设用地的布局进行合理化的调整。在建设用地的额指标方面，对每一个地区的基本土地情况进行调查，清楚城市经济发展情况和剩余可规划的土地数量，再根据具体的调查结果，合理进行建设用地的指标分配。在建设用地的布局分配上，应重视该地区内部的土地利用结构，以可持续发展为基本的目标，布局中要充分考虑到环境的承载力，布局要建设出适合生产、生活、发展的土地，统筹建设用地与环境发展相适应。
（三）加大公众参与
加大公众参与的广度和深度，就要建立起公众的参与机制。公众参与到土地规划使用中来，是规划者和公众相互交流的一个重要方式。一般来说，这里的公众是指土地规划能够影响到的土地使用者、利益相关者和感兴趣的团体。参与并不是这些团体或个人简单的对此进行了解，更重要的是赋予他们分担分享的权利。并且参与不是某一部分的参与，参与要体现在过程之中，从信息的搜集、整理，再到土地利用总体规划方案的调整和确立，都要在各方的参与下进行。
（四）科学决策
发挥科学决策的作用主要还是要做好土地的分配使用决策。无论是在农村还是在城市中，科学决策对于土地的使用都是非常重要的。科学决策主要应做到两点，一点是要正视土地决策的重要性，从人民群众的实际利益出发，做到经济和环境的可持续发展；还有一点就是要提升土地各部门人员的职业素质，能够在土地决策中理性合理的做出土地规划，规划在最小耗费的基础上，达到土地最佳的利用效果，才是科学决策真正的含义。
（五）精确土地利用数据
一个地区的土地使用，都可以在土地利用数据上显示出来，政府和机构再根据调查数据对土地利用总体规划进行调整。可见，数据是基础，基础出现问题，土地利用总体规划就不能更好的得到完善。所以土地的利用数据在调查中一定要做到精准，耕地和农田用地数量是否达标，建设用地的分配是否协调。我国的主要土地数据的调查部门是国土部门，国土部门在土地使用情况调查时，不仅要做到精细和实事求是，还要发展新的技术手段进行调查，再此基础上还要强调土地调查中人员素质的提高，让土地调查工作高效，高标准的完成。
结语：我国土地利用整体规划是未来发展中一直都要重视的一点。积极探索完善有利于土地得到更加有利的使用。市场在资源配置上的基础作用也能够影响到土地资源，但是要想土地得到最有效的，最安全的利用，还要依靠国家宏观调控的作用，发挥规范和引导的作用，促进土地的开发和利用。
参考文献：
篇2
一、城市土地规划与城市经济模式的联系
（一）城市土地经济建设与区域经济调控
为了更好地进行城市土地规划政策的应用，有必要展开区域经济调控策略的分析。目前来说，我国城市土地规划体系是不健全的，因此需要展开相关方面的宏观调控。区域经济涉及的范围比较广，从其广义含义来说，对于城市宏观土地经济建设起到制度化的规范作用，并且有利于政府土地规划策略的运行。我国狭义的区域经济就是指某一区域的经济建设，这区别于自然地理区域调控，它是一种宏观层次的调控，具备一定的经济学的意义，也就是经济区域的应用。通过对该环节的剖析，我们得知土地规划政策的开展实际上是我国城市经济调控体系中的一部分，是利用人类现有的资源对自然环境的改造，这是土地规划政策开展的一个重要应用前提。这需要展开宏观调控环节的剖析，在下文中将会具体提到。
区域经济调控之下的土地规划策略的应用，要就该地区的社会经济制度、社会资源及其自然环境等展开协调开发，它涉及城市综合利用条件的各个要求。通过对经济调控基本理论的分析，可以就城市土地规划政策与土地空间规划等展开联系，进行城市土地规划过程中的发展规律及其内在联系的剖析。
（二）城市土地规划模式和区域经济调控
从区域经济的自身性质来说，城市土地规划体系的开展是一种中观经济模式的应用。所谓的中观经济就是国家经济中的经济层次的划分，和宏观调控异曲同工。基于城市土地规划的区域经济调控的应用，是出于城市经济管理的需要，实现宏观调控模式与微观调控模式的应用，它涉及城市经济综合体的各个方面，起到了一个连接的作用。我国城市区域经济的发展模式、规模等都是不同的，这需要我们去区别对待，也就是分类分析城市土地规划应用的经济结构、经济运作模式，这样就实现了土地规划的目的，促进我国城市经济建设环境的稳定性。
城市土地规划模式的开展，必然是以土地资源为应用基础的。城市土地规划政策的应用，最终目的是促进土地的有效利用，这两者与区域经济调控是密切联系的。受到我国传统经济模式的影响，我国城市经济的发展是粗放式的经济形式，这不能形成对城市土地的有效利用，出现城市土地资源的不合理利用，比如消耗过大、收益过低等，同时由于受到土地资源供应的刚性束缚，城市经济必然得不到有效地开展，要与之采取相对应的土地规划政策，进行区域经济模式的探索，进行城市空间利用体系的健全，实现经济发展用地压力的缓解，这是现阶段城市区域经济发展模式探究的重要一个环节。
二、城市土地规划与区域经济调控的联系
（一）土地利用与城市经济发展模式的联系
在城市土地利用问题上，我们需要展开区域经济发展关系的探究，要避免单方向研究的局限性，通过对城市土地利用和经济发展关系的剖析，这需要应用到土地资源利用学模式、城市经济学模式、产业经济学模式等展开探究，进入城市土地木桶效应的分析，突破城市土地利用的局限性。在下面应用程序中，我们将展开城市土地经济理论研究和实证研究模式的协调，进行经济发展环节中的城市土地利用互动机制的分析。
在区域经济模式的研究过程中，土地利用结构模式与城市经济发展的关系是一个整体，通过对联立方程模型的分析得知，城市土地规划模式的动态性的变化，对于经济发展的影响是非常大的，尤其是城市空间开发过程中的建筑用地规模及其结构的变化情况。
（二）城市土地利用模型下的城市化
我们通过对城市GDP各个产业的产值比重，进行城市基础设施与工业建设用地比重的分析，来体现土地利用政策与区域经济发展的内在关系。通过对区域经济发展理论的分析，进行土地规划环节的优化，确保产业结构的调整，这样有利于实现土地的规划利用。通过经济联立方程模型的实证研究得知，城市用地规划政策的变化与这个城市的工业化水平、城市化水平都存在一定的互动影响，比如城市建筑用地比例的变化，城市产业结构的变化等，与城市的经济增长是密切相关的，通过对城市建设用地的规划，进行不同建设区的划分，进行城市建筑用地面积的有效利用。
为了方便展开城市规划环节与区域经济发展模式的探究，我们进行沿海地区与内陆区域的具体经济发展数据的研究，进行城市土地规划政策和经济发展模式的联立性环节的分析。在探究中，我们发现其所处的区域不同，其城市的土地利用政策产生的结果也不一样的，但是每个城市的土地利用模式与城市化、工业化等都存在一定的辅助关系，特别是土地规划政策对于城市产业结构的影响，间接影响了该城市的现代化、工业化发展，这些程序的运用与城市建设用地的面积也存在联系，这对国家城市土地规划政策的选择提供一些借鉴意义。在区域经济学原理的应用之下，可以得知城市土地规划的应用，要满足该城市的土地与经济的关系需求，城市土地规划政策的应用和该城市的经济发展模式并不是一种单向的关系，在研究过程中，要考虑两者的互动关系，这是当下新型城市土地规划政策开展的前提。
通过对区域经济理论的分析，可以得知，不同区域的城市、不同的土地规划利用政策和经济发展都存在不同维度的互动。比如城市经济与工业用地、交通用地、公共用地及绿化用地等的关系，这需要展开具体的土地规划利用政策的分析，协调好城市经济发展与不同方向的土地规划政策之间的关系，展开灰色典型方法与联立方程模式的探究。
三、结语
在区域经济调控模式应用下，进行城市土地规划的分析，可以得知城市建设过程中的空间利用与经济发展模式之间的内在关系，在研究过程中，要避免经济发展方向与城市土地规划模式的单向性探讨，从而实现土地利用政策和经济发展体系的协调。
参考文献
[1]杨励雅.城市交通与土地利用相互关系的基础理论与方法研究[D].北京：北京交通大学，2007.
篇3
1 前言
公众参与是土地利用规划的内在要求，是通过规划切实保护耕地的重要保障。随着我国工业化、城镇化和现代化的迅速发展，耕地持续减少、基本农田保护面积受到威胁，农村土地利用规划和村镇规划不合理等问题日益突出，上一轮乡镇土地利用总体规划已不能适应新农村建设发展的要求。对于不同级别和类型的土地利用规划，公众参与的地位与作用应该予以区别，乡镇规划是土地规划规划体系中最基层的规划，这一层面的规划应更多地吸收基层百姓参与，落实到具体的地块，这样才能从本质上提高乡镇规划的可操作性与现实性，使得乡镇规划方案能够真正实施。因此，本文结合荆州市江陵县白马寺镇土地利用总体规划的实践，探讨了如何提高乡镇土地利用总体规划的操作性与现实性。
2 乡镇土地利用总体规划的情况
我国到目前为止开展了三轮土地利用总体规划，就乡镇土地利用总体规划的研究状况而言，由于乡镇土地利用总体规划刚刚起步，与国家，地市，县市级土地利用总体规划相比，具有难度大、工作量大、定性、定位、定量要求高，要求落实到具体地块等特点，很多地方的乡镇土地利用总体规划都还处于探索研究阶段。
3 乡镇土地利用总体规划的核心任务与内容
4 荆州市江陵县白马寺镇土地利用总体规划的基本情况
4.1 研究区概况
白马寺镇地处江陵县东北部，距荆州市市中心40公里，东与沙岗镇相邻，南抵普济镇，西邻熊河镇，北邻六合垸农场。
2005年全镇36个行政村，276个村民小组，2005年末人47449人，其中农业人口38601人，农业劳动力15366人，城镇人口8848人，城镇化水平18.65%，土地总面积14942.95公顷，其中耕地10156.68公顷。
4.2 上一轮土地利用总体规划存在的主要问题
4.2.1 建设用地空间布镇矛盾较为突出
由于建设用地空间布局矛盾较为突出，建设用地实际需求与规划布局错位，造成镇部建设用地指标不足。在规划实施过程中，给规划实施管理带来一定的困难，导致规划随项目而不断调整。
未来规划期内，新的城镇化发展战略要求城镇发展重新定位和设计，空间布局也发生了较大的变化，需要高度重视区域发展对建设用地的不同需求，以及建设用地布局对城镇及各类建设的集聚导向作用，科学、合理确定布局和分区方案，使规划更加适应不断发展变化的形势需要。
4.2.2 土地利用总体规划管理水平不高
在土地利用总体规划管理上，目前还没有一套成熟完善的规划管理信息系统，管理效率较低。尚需积极探索运用现代高科技成果在土地规划实施管理中的应用，不断提高土地规划管理的效率和水平。
4.2.3 工业集中发展区建设用地保障程度较低
由于近年来经济发展面临的形势发生了重大变化，特别是周边县市城市整体水平的提高，白马寺镇经济发展的速度加快，工业集中发展区对用地的需求十分迫切。规划实施几年来，由于工业集中发展区建设用地保障程度较低，其发展建设的速度较慢。随着区域经济的不断发展，现有企业及产业的格镇与周边城市总体发展矛盾越来越突出。
4.2.4 规划编制缺乏公众参与
我国以往的土地利用总体规划是按行政层次“自上而下，上下结合”的办法编制，规划控制指标是自上而下地层层分解下达，这对于处于规划最低层的乡镇土地利用总体规划来说非常不利，为了落实上级规划打三制指标，乡镇土地利用总体规划的编制很难顾及其他方面，很少考虑农民对农村上地利用的愿望，基本上只是机械性地执行上级规划控制指标，因而使规划缺乏实用性和可操作性，乡镇土地利用总体规划无特色性可言。加上长期以来规划走的是封闭性的行政干预式的土地利用总体规划路线，乡镇土地利用总体规划编制不具开放性，缺少参与度和透明度，农民对乡镇土地规划的具体执行措施也很少有人过问，这样就加大了规划实施的难度。
4.2.5 规划缺乏对土地利用形势变化的适应性
上轮规划在方案编制时以刚性为主，弹性不足。对土地利用变化缺乏适应性，规划的用地位置与实际项目选址要求不符的现象比较常见，线状工程用地和一些工业用地尤其突出。土地利用总体规划的频繁调整，说明规划对未来土地利用趋势变化预测还不够准确，但在管理上又缺乏相应的调节手段，只有通过规划调整来解决问题。规划调整固然可以解决规划与用地需求不相符的矛盾，但规划调整过于频繁，势必影响规划的严肃性。
4.2.6 规划的现实地位不高
规划的现实地位不高，存在规划跟着项目跑的现象。规划实施的权威性不高，总体控制作用发挥不充分。由于土地利用总体规划实施的时间还不长，社会对规划重要性认识还不深，出现了规划的法律地位虽然很高，但在实施管理中的随意性却相对较大的现象。一些地方的领导对用地要符合土地利用总体规划认识较高，但在用地安排时却片面要求规划方案适合用地要求，一味要求国土资源部门修改规划以满足用地需求。由于种种原因，违法占地近几年居高不下，有些违反规划的用地得不到及时有效的处理。一些行业用地规划与土地利用总体规划在发展目标、统计口径、基期数据、规划期限等方面不一致，土地利用规模上下协调，也在一定程度上限制了土地利用总体规划综合控制作用的发挥。
5 提高乡镇土地利用总体规划操作性与现实性探讨
5.1 要增强特色分析和公众参与
公众参与贯穿了规划的全过程。在规划前期研究阶段，规划专班加强专家咨询和公众参与，广泛听取各方面专家和公众意见，加强论证，实行科学决策和民主决策。在《大纲》编制阶段，就规划布局方案和规划指标的分解，征求有关部门专家和公众的意见和建议。外业调查阶段通过召集各村主任，支书把各村情况收集，在实地对照图纸记录签字盖章。在《总体规划》编制阶段通过听证会再次把规划情况展现公众，收集反馈意见进行修改。
5.2 与变更调查工作的衔接
土地变更调查不但是土地规划的基础性工作，也是总体规划实施的主要手段，耕地保有量、建设用地占用耕地，土地开发复垦整理增加耕地等规划的主要控制指标都要通过土地变更调查来检验，所以本次规划基础数据应该将“全国第二次土地调查”的结果与“变更调查”结果结合。
本轮规划期限为2006-2020年，规划基期为2005年，社会经济等基础数据均为2005年统计数据，各级下达指标均以2005年为基期年，因此采用的土地利用规划基数也应该是反映2005年的土地利用状况的数据。由于土地二次调查数据反映的是2009年现状，必须进行基期的调整才能作为本轮规划的规划基数。本次试点通过相关统计资料和实地调查，切合实际地将2009年数据还原到2005年。数据基期调整主要进行了三大方面的调查，一是2006-2009年新增加的建设用地，二是耕地，三是土地开发整理项目还原。对于建设用地，在二调土地利用现状图上对各类建设用地逐块核查，找出2006-2009年新增建设用地地块，在图上进行标注，并注明发生变化的地块在2005年的利用状况。对于耕地标注出2006-2009年因农业结构调整占用的耕地地块，同可调整地类一并标注在图上。对于开发整理项目，将2006-2009年实施的开发整理项目标注在图上，并注明项目区在2005年的土地利用现状。
5.3 指标图数的一致性
为确保规划基础数据和基础图件一致性，在具体的操作中可以考虑在“二调”土地利用现状数据库的基础上，根据规划基数，对“二调”现状图进行相应调整还原，真正做到规划基期年图件与数据一致。
5.4 乡镇土地利用总体规划中容易出错的几个问题
在乡镇土地利用总体规划具体调整中有几个特别容易出错的概念与敏感的体系将会影响乡镇总体规划的操作性与现实性，在新一轮乡镇总体规划中要多加注意。
5.4.1 基本农田与基本农田保护区
基本农田保护区是指对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和法定程序确定的特殊保护区域。其中绝大部分是耕地也包括耕地间零星分布的园地、林地草地等其他农用地。基本农田则是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地，其土地类型是耕地。基本农田保护地块汇总表中的耕地面积就是该乡镇的基本农田面积。因此乡镇土地利用总体规划基本农田保护区汇总表中基本农田保护区面积应大干基本农田面积，基本农田保护面积应至少等于上级下达的基本农田保护指标。
5.4.2 一般农田与一般农地区
基本农田保护保护面积表内的一般农田面积和土地利用分区类型表内的一般农地区面容易混淆。一般农田是指土地利用规划确定为农业使用的后备资源和其他零星非耕地，坡度大干25 但未列人生态退耕的耕地、泄洪区内的耕地和其他劣质耕地，其土地类型是耕地；一般农地区是指基本农田保护区以外，为农业生产发展需要划定的土地用途区域其土地类型主要包括耕地(一般农田)，园地，其他农用地。因此从理论上讲两者面积决不可能相等。
5.4.3 基本农田保护率的计算
用基本农田保护区的耕地面积除以规划期末的耕地面积，其他的计算方法比如用基本农田保护区的面积除以规划目标年的耕地面积，用基本农田保护区的面积除以规划基期年的耕地面积，用基本农田保护区内的耕地面积除以基本农田保护区的面积，用基本农田保护区的面积除以乡镇域总面积，用基本农田保护区内耕地面积除以规划基期年的耕地面积等等这些计算方法都是不对的。
5.4.4 基本农田保护区位调整
区位调整为主指标调整为辅是本发乡镇级土地利用总体规划调整必须遵循的原则。因此各乡镇要在原规划指标体系下合理调整建设用地和基本农田区位，进行乡镇间的建设用地和基本农田的区位调整，即在乡镇范围内进行村庄间的建设用地和基本农田的区位调整。不能只针对建设用地区位调整，基本农田不进行区位调整。例如：有的乡镇虽然布局了工业园区，建设用地增加，规划期末耕地保有量减少（没有低于上级下达的耕地保有量指标），但是基本农田面积并没有相应的有减少，出现了基本农田面积大于耕地保有量的情况。有的乡镇因工矿用地或者居民用地集中到工业园区，或者乡镇有较大的复垦整理潜力，规划期间净增耕地面积较大，但是基本农田并没有增加，出现基本农田面积远远小于区域内耕地面积，导致基本农田率低的情况。这两种情况说明乡镇或村庄没有进行基本农田的区位调整，基本农田保护没有落到实处，导致整个乡镇规划的可操作性与现实性降低。
6 结束语
乡镇土地利用总体规划是土地利用总体规划的基础，提高乡镇一级土地利用总体规划操作性与现实性，关系到乡镇土地利用总体规划的实施，影响到乡镇经济的发展。未来的土地利用总体规划必将有越来越多的公众、团体和政府部门积极加入，如何在公众参与的情况下提高乡镇土地利用总体规划的可操作性与现实性需要在规划实践中逐步完善。
参考文献
[1]李志国，花峰.乡镇级土地利用总体规划调整中几个问题探讨［J］.维普期刊，2003,11:40～42
[2]邓晶.乡镇土地利用总体规划的实证研究[c]．西南大学硕士论文，2008
[3]刘志坚，欧名豪土地利用规划公众参与缺失的成因分析［J］.南京农业大学学报2006,6(3):7～11
[4]涂春松.乡镇土地利用总体规划可操作性思考[J]，1994-2011
[5]诸培新，顾湘，曲福田．土地利用规划的公众参与机制研究[J]江西农业大学学报（社会科学版）, 2005
篇4
地点：__镇发展中心四楼会议室
主持人：__*
出席人员：
1、听证员：
__*（__镇党委委员、副镇长、__市国土资源局__分局局长）
__*（__镇人民政府规划建设办公室主任）
__*（__市国土资源局__分局副局长）
__*（__镇人民政府农业管理办公室办事员）
__*（__镇规划管理所所长）
2、书记员：
__*（__市国土资源局__分局科员）
3、建设单位代表：
__*：（__市环境保护局__分局局长）
4、相关村村民代表：
吴__：（__村支委副书记、__村委会副主任）
罗__：（__村罗屋村民小组长、__村村民代表）
__：（__村委会主任、__村村民代表）
__*：（__村五三村民小组组长、__村村民代表）
这次听证[本文来源于文秘站网-文秘站网，帮您找文章]会就____合建污水处理厂项目__部分所涉及的土地利用总体规划调整事项进行了听证。____合建污水处厂项目选址__*两镇的交界处__*（土名），位于__的部分总用地面积为______平方米，由于该地块不在__镇规划期建设用地圈内，需要调整为建设用地。调整土地利用的方案是：拟将污水处理厂项目选址中属于__村的农用地调整为建设用地，同时将属__镇__村位于该村东南角__*平方米的建设用地调整为农用地。
篇5
人们活动较密集的地区应是城市土地，它的载体是完全以空间集中的趋势让人们自行的生产以及生活消费。而且作为稀有的宝贵自然资源和拥有重要资产的城市土地。对于能高效利用已提升人们的生活水平质量，保护耕地的现有资源以及对社会经济可持续的发展有着至关重要的决定。
土地规划是指针对某一区域的土地进行对未来的规划以及安排，规划的只是根据这个区域的经济发展和土地的相关历史特性来实施对土地的资源分配以及对土地的合理组织的相关综合性技术方案。土地利用的基本点是对于城乡的建设以及对土地的开发利用和整治等多项土地的利用进行管理规划，由此可见对于社会的可持续发展经济，土地规划有着重要的影响。
重要的影响主要概括为五个点，一、对于社会经济可持续发展保障的前提就是对土地的规划和管理。二、有效促进城乡合理建设主要方针的基础就是土地的规划和管理。三、积极的对市场的资源发挥有着决定性作用的重点就是土地的规划和管理；四、对于土地管理根本性依据就是土地的规划和管理。五、对于土地利用宏观调控核心措施就是土地的规划和管理
一、当前土地利用规划所存在的问题
（一）动态经济和静态规划间的矛盾所在
土地的总体规划是具有战略性质的长期规划，规划的年限最少的为五年左右，最多为十年甚至是二十年。在这个时间段，虽然事物在不断的发展变化，但是因为土地规划的性质属于静态所以具有指令性。所以说，动态经济和静态规划内容之间的矛盾就这样不可避免的发生了。若是对土地规划相关内容进行一定的修改是规划能快速适应形势需要，那对于土地规划不断修改会导致土地规划的严肃性逐渐的消失。若是没有对土地规划进行修改就会造成土地规划和实际发生脱节使得土地规划失真。由此可以看出现在对于土地规划的各个方面都有着一定的缺陷.所以士地的相关管理部门需要认真研究的课题。就是怎样才可以让静态的土体规划更贴近动态的客观现实。
（二）土地规划缺乏稳定性，调整随意性很大。
在土地规划实施的过程中出现了土地规划调整过于频繁，过于随意。我国很多地方的土地规划只是形式，随意对土地规划进行调整不但使土地规划权威大打折扣，而且很难达到土地规划的目的。
（三）农村居民点道路网的布局不够重视
农村产业的结构现在正是调整时期，农转非的速度也在不断的加快。要是经过土体的规划将把耕地和农村居民点调整以及道路网的布设进行结合，让这方面也成为土体规划的一部分就会得到相当好的效果。既对耕地的保护和用地的节约起到了一定的作用，又将农转非带入了新的阶段。
（四）没有很好的保护耕地
在对县乡进行土地规划的过程中，会把条件相对比较好的耕地作为一般的农田，条件差的耕地作为基本的农田。这完全违背了土地规划对耕地进行保护的初衷。
（五）土地规划策略的滞后
对于土地总体的规划的制定大都使用传统的制定方法，也就是对于定性的研究方法。以经验的判断作为基础的定性研究方法，指的是规划方案是以在对客观事物的观察为基础进行相关的分析。随后对于得到的各个数据进行推算，以求达到一个平衡的综合点。繁琐的客观事物表明土地问题不但属于经济方面的问题，而且还是一个社会性质的问题。它自身就具有自然的属性特点，所以对于土地规划问题的研究是必要牵扯到其它方面。因为传统的土地规划方法的性质属于静态，所以对于土地规划的年限越久远对于现实判断的误差概率也会随之增大，土体规划和现实之间的距离就会变得越来越远。
（六）缺乏灵活性，规划的制定与现实相脱节。
土地的动态进一步决定了土地规划灵活的性质，但是灵活性不是随意性。还是有很多地方的土地规划并完全没有按照现实中的情况，只是一味的在原有的基础上大肆的做文章。使得土地规划的实质没有根据现实状况进行改变，从而导致土地规划工作技术和进度的落后，规划制定和现实产生了一定的差距。
（七）对耕地实施相关的保护措施
在县乡、镇级别的土地规划中，都会把条件好的耕地作为一般的农田，把条件相对差一点的耕地作为基本的农田，使得“保劣不保优，保远不保近”的现象普遍的发生。而地方政府的最终目的在将来进行非农建设的时候，对于农转非的相关手续办理可以方便快捷。这种做法在实际上并不是土地规划对于耕地保护的初衷.也没有落实好《基本农田的保护条例》。
二、土地规划的改进措施
（一）了解实际情况对于规划适时调整
土地规划和现实不统一是我国在土地规划中非常突出问题。因为经济发展过于迅速，有些地方的用地规模已超越当前的土地规划。所以说，解决土地规划与实际用地的关系是目前最重要的事情。根据现在的情况来看，最有效的途径莫过于，在土地规划时结合当今社会发展的速度进行整体的调整，是最有效的途径。
（二）严格实行土地用途管制制度
通过实行对农地、非农地的严格用途管制，使建设用地的供应量、城市、农业以及非农的用地规模得到了有效的控制。土地的用途管制核心是指通过土地规划对于农转非进行控制，从而有效地对因为农业的结构调整使得耕地被大量占用的现象得到控制。
（三）建立土地规划师的职业资格制度
建立土地规划师的职业资格制度，首先要针对市场的机制资源配置方面发生失灵的状况，在微观的经济中是偏离帕雷托的表现。宏观经济的领域中同样也会反映出市场失灵的状况，对宏观经济领域中考察的指标为就业、物价的水平以及的经济增长情况。但是市场机制自发形成，并不可以向就业、物价的稳定以及经济的增长进行自行的趋向。在宏观经的济领域收入分配的不公平及经济的波动、失衡是市场失灵的表现。所以说，对于经济进行相关的调控是政府义不容辞的责任。在现实的社会中市场失灵没有使市场的经济制度瘫痪，经济学家认为在现实中绝对解决市场失灵的方法。 其中，抛出应该由政府出来干预并解决市场失灵的问题观点外，有的经济学家还提出通过对扩大覆盖面的扩大以及对市场效率的提高来解决市场失灵的状况，这些方法在现实中是无法进行实践的。西方的经济学家在研究并分析解决市场失灵的多种方法之后得出了一定的结论，因为市场失灵导致资源配置的优化政府需进行一定的干涉，这也表明了财政是市场经济的必要存在。
（四）合理规划用地类型
土地规划不合理大部分原因都是由于对区域内的土地没有进行准确的考察。对土地不准确的考察会导致土地规划的目标不明确，规划随意性增大。尤其是以工业为主的土地规划，土地规划的随意使得居民的生活空间受到压缩从而出现很多不和谐的社会因素，保证社会发展以及居民生活的前提就是合理的利用土地。在实施土地规划前，必须要对规划范围以内的用地进行详细考察和认真规划
（五）建立公众参与的体系
公众的参与并不是完全可以解决土地规划所出现的问题，但可以让公众对土地规划编制的过程进行参与才会使公众对于土地的规划实施有一定的感同身受感。公众在参与土地规划实施的过程中，可以行使质疑和监督的权力。所有被土地规划影响到的个人和集体都可以参与到土地规划实施的过程中，公众对于出现的问题可以随时提出。在对土地规划进行修编前，必须通过媒体途径向公众进行公布。在研究的阶段，公众、专家以及政府部门对于问题的研究都可以进行参与，在确定确定土地规划大纲的阶段公众可以在以社会经济发展对土地现状基础之上对大纲提出相关的建议，在土地规划确定的阶段，公众可以以对土地的用地的性质、布局和限制等条件提出相关的建议，在土地规划调整的阶段公众可针对调整的科学、合理和必要的性质提出相关的建议。同时在实施土地规划的过程中，社会公众要实施对土地规划的监管制度。
（六）完善城乡结合部的土地规划
由于城乡结合部的特殊，在实施土地规划到时候比较的随意出现了许多不合情理的地方。城乡结合部的土地规划最大的困难就是人员流动大，而且城乡结合部的二元制较为突出，使得城乡结合部的土地规划更加的困难。二元制指的是城乡结合部会综合城市大工业的生产和小农业的生产，这对土地规划发起了了挑战，在土地规划的过程中不但要对城市工业用地进行考虑，还不能忽视农村耕地的规划。要在土地规划达到城乡结合部合理规划土地的目的，必须使得城乡结合部尽快的城市化或是农村化，将城乡二元制的制度进行突破。
（七）对于土地规划的专门法规要尽快制定
如果要让土地规划的实施可以尽快的落实发挥真正的作用，法律的保障制度要尽快建立。我国当前土地规划的法律体系并不健全，还有对土地规划的编制存在不重视的地方使得土地规划的实施出现土地规划随意等现象。
（八）合理规划用地类型
土地规划不合理大部分原因都是由于对区域内的土地没有进行准确的考察。对土地不准确的考察会导致土地规划的目标不明确，规划随意性增大。尤其是以工业为主的土地规划，土地规划的随意使得居民的生活空间受到压缩从而出现很多不和谐的社会因素，保证社会发展以及居民生活的前提就是合理的利用土地。在实施土地规划前，必须要对规划范围以内的用地进行详细考察和认真规划。
结束语：
土地规划也叫土地利用规划。主旨是对土地资源合理利用，将目标定为最好的经济社会效益。以社会经济区域性的发展、土地自然的特性为基础，对区域一定范围内的土地进行合理的开发利用和整治工作。对土地将来的利用和发展的趋势进行预算过程是它的实质质是。
参考文献：
[1] 周少红.浅谈土地规划存在的问题及改进措施[J].科技创业家，2011，（6）：332.
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[3] 田纯 .土地规划存在的问题与发展探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012，（3）.
[4] 李光斌.国土规划法制研究[D].中国海洋大学，2008.
篇6
Abstract: the land planning is the national control land management to a kind of administrative behavior, and the current land planning exists and the reality of economic development are contradiction, the method of dynamic, lack of lag maneuverability, individual character, etc. This paper aiming at these problems, this paper puts forward the improved planning method, system reform, improve the management mechanism, improving relevant personnel specialized level and other measures.
Keywords: land planning; Existing problems; measures
中图分类号： F301.23文献标识码：A文章编号：
绪言
土地规划是指根据国家社会经济均衡发展的要求，在一定区域范围内对土地开发、利用、治理以及保护在空间时间上所作的战略性布局和统筹规划。土地规划具有指令性和拘束性，属于行政规划的范畴。其目的在于加强土地利用并合理开发与保护土地资源，促进国民经济的和谐发展。目前而言，土地资源相对不足以及土地需求旺盛的现状使得土地的开发、利用、管理和保护显得尤为重要，其直接影响到经济的可持续发展。因此，必须科学、民主、合理地进行土地规划。如今土地问题已成为世界令人瞩目的重大社会经济问题，为了研究解决这一关系到人类生存与发展的问题，世界各国都非常重视土地利用规划．目前，中国正处于“两期”时期，我国城镇化、工业化仍处于快速发展时期，资源环境方面的约束日益加剧，农村用地特别是耕地保护日益严峻，建设用地供需矛盾突出，统筹规划土地利用的任务相当艰巨，这又给土地规划提出了更高的要求。
土地规划过程中所存在的问题：
1.土地规划缺乏动态性，方案单一且与现实操作有差距。以前土地规划因受到人力、财力、物力以及科技水平等因素的影响，对规划区域范围仅采用静态的定性定量分析方法，从局部的经济发展出发制定出相应的规划指标，再进行各种数据运算，最终达到综合平衡的状态。而对于区域内的其他方面，如土地自然属性、生态环境以及人文地理等方面，缺少全面细致的分析，同时也没有对各专业用地的规模进行阐述，这样导致十分复杂的土地利用问题过于简单化，从而造成其指标预测精确度下降。加上规划本身的约束性，有些规划只有一种方案，没有制定相应的第二种方案。如果规划受到不确定因素的影响，需要做出调整或者更改，那之前的规划方案就可能作废，或者是很难做出相应的作出变化来及时调整。而且在实际工作中，许多地方的土地利用规划调整的依据并没有根据客观情况来制定，也没有对未来用地进行科学合理的预测规划，而只是在原基础上做表面工作，编造相关数据，使得土地规划成为僵化的形式，从而导致了土地利用规划工作与现实脱节，削弱了规划指导控制作用，规划也就越来越脱离实际。
2.土地规划缺乏可操作性及个性。如今一些土地规划只是过分强调评价，特别重视农业用地的评价，却轻视了整个资源的优化配置以及空间布局。对于建设用地的预测和安排也只是根据有关部门现有的规划展开的，创新能力极其低下。且在一些土地规划的制定过程中，一些地方思想保守落后，观点缺乏新颖性，土地规划方案执行性不强，无法体现土地规划的预测性、先进性。土地规划的重复问题严重，利用土地的目标、实施方针政策的具体措施也缺乏特色，尤其缺乏地方特色，特别是还有一些地方的土地规划出现雷同。
3. 土地规划程序不严谨，管理机构设置不完善，相关人员专业化水平不高。我国相关的土地规划的条款很多且隶属各自的行政主管部门。但是规划的制定者与执行者属于同一主体，与法治要求的“权力分立”的原则相矛盾，难以满足规划的公正性、科学性等要求，从而把规划变成了谋取利益的一类工具。农村土地规划及其管理主要涉及到县、乡两级国土管理部门，在编制实施规划时又集中到县级规划管理的相关科室，使得乡镇农村土地规划的编制实施、管理存在缺位，并且管理人员缺乏专业的土地规划的知识，从而导致了规划的片面性和盲目性。
三、解决土地规划中的问题的具体措施：
1.改进规划方法，制定规划技术标准相关规范。改变传统的静态定性定量的研究方法，采用一种全新的动态定性与定量研究方法相结合的分析方法，这是因为土地利用的动态过程，所以土地规划应是能体现这种动态过程的，所以它会涉及到与社会同步发展的经济、人文、环境、社会因素等多方面的影响。所以必须采用动态的规划方法来制定具有动态特点的规划方案。用动态方法可以把规划划分成几个阶段，并且在每个阶段有明确的任务指标要求，这样对于实施者来说就容易把握了，规划也就容易得到落实。所以主管部门应组织人员研究制定技术标准规范，通过不断实践修正，将标准不断完善。
2.加强规划可操作性及个性，深入规划体制改革。土地规划要高效有序与编制实施空间规划密切相关，无论从规划的定位还是规划的内容、编制程序等都有比较清晰的界定，规划数量少而精，规划之间不存在交叉重叠和矛盾，因而实施起来比较顺利，操作性提高。有效解决土地规划中存在的问题，必须改革规划体制，加强规划的衔接协调力和综合管理力，减少规划数量，严格界定各类规划的范围，建立起在市场经济发展下，以主体功能规划为基础，土地规划等专项规划为补充，各类规划定位清晰、功能互补的规划体制。
3.确立土地规划的监管机制，加强相关人员的专业化水平。我国现在正处于经济快速发展阶段，经济以及社会结构都在不停地发生变化，所以我们对规划编制也要不断地进行相关的调整，在一定时期内无论规划做的多详细总会有许多新问题、新情况，所以规划应进行有科学依据的调整，不能为了追求稳定而不进行相关的调整。只有根据实际情况的改变，对规划进行调整才能保证规划的的顺利实施。
土地规划的复杂性要求相关人员必须不断丰富自己的知识，通过各种方式学习各类关于专业用地及相关法律政策的知识，提高自身综合分析能力，确保规划水平，提高规划的现实性、有效性、可操作性，在今后的规划工作中，要尽可能多利用科技手段作为分析政策影响、跟踪区域问题、筹划重大决策的重要支撑。
结语：
在土地规划实施的问题上，我们要冷静认真地考虑，发现问题的原因，采取有力的措施解决问题，从而将土地利用总体规划实施工作做好。只有这样才能够让土地规划实施工作科学的、可持续的发展。
参考文献：
[1] 赵小敏、郭熙：《土地利用总体规划实施评价》，《中国土地科学》，2003，（05）。
篇7
（一）全面实行经营性土地公开交易，完善市场配置机制。
凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产开发等经营性用地，坚持以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。对于原工业、仓储、市政公用、交通、教育医疗等非经营性用地，按照规划须改变为经营性用地的也必须实行公开交易。全面实行建设用地有偿使用制度，包括行政机关事业单位盈利性的非自用办公用房，街道社区居委会盈利性的对外服务用房，均要按照出让方式供地。
（二）维护土地供地条件的严肃性，防止产生新的不公平竞争。
根据法律法规规定，建设单位使用国有土地，必须按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定执行。国有土地使用权的供地条件具有法律严肃性，约定的各项规划条件和用地范围不应随意调整。除政府要求改变土地利用规划条件之外，都不得改变原批准的土地利用规划条件。确需改变土地用途、容积率的必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市、县级市人民政府批准，并按规定补缴不同用途和容积率的土地差价。
（三）建设项目规划调整产生土地增值收益归政府，防止国有土地资产流失。
因规划条件调整产生的土地增值属于级差地租，归地方政府所有，防止土地使用者通过改变土地用途和容积率等非正当途径获取额外利益，导致国有土地资产流失。
二、适用范围
国有存量建设用地，包括经营性和非经营性的划拨或出让国
有土地使用权。主要指下列五种情形：
（一）原为国有存量经营性用地，须进行翻扩建，改变原土地利用状况和提高土地利用率的
（二）原国有存量非经营性土地，保持工业或其他非经营性用途不变，须进行转让、翻扩建的
（三）原国有存量工业用地、公益事业用地、机关办公用地等非经营性土地，利用原有建筑物现状，暂时不进行翻扩建，但实际用途转变为经营性用途的
（四）协议出让的土地，通过公开交易取得的土地，调整规划利用条件的
（五）涉及法院裁定协助执行、企业抵债、拍卖行拍卖的土地。
三、处置方式
根据上述不同情形，对土地资产确定不同的补充处置方式：
（一）经营性土地翻扩建的若宗地未纳入政府统一规划改造范围，经县级市以上人民政府批准后，土地使用者才可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金。若宗地已纳入政府统一规划改造范围，且土地使用者能按照政府统一规划要求改造的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻扩建，并应当根据新的规划条件，按市场价格补缴土地出让金；若土地使用者不能按照政府统一规划要求改造的将由政府优先收购储备，实行公开交易。
（二）非经营性土地翻扩建的若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质相一致的经县级市以上人民政府批准后，土地使用者可以进行翻建，不再补缴土地出让金；若原土地用途和城市总体规划确定的用地性质不一致的且城市总体规划确定的用地性质为商业、旅游、房地产开发等经营性用途的则土地使用者不得进行翻扩建，将由政府优先收购储备，实行公开交易。
（三）利用现有建筑改变土地用途的必须经规划和国土部门批准，不得擅自改变土地用途。
对于在年7月我市实行土地公开交易制度以前已改变土地用途，并经规划部门批准的土地使用者可申请完善相应手续，一次性补缴土地出让金后调整土地用途。
对于经营性土地公开交易制度实行以前已改变土地用途，且土地使用者未申请一次性补缴土地出让金的以及经营性土地公开交易制度实行以后改变土地用途的若是行政划拨土地，则按照《省政府办公厅转发省国土管理局等部门关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取年租金的请示的通知》政办发[]50号精神，根据规划批准意见，按年度收取改变用途土地年租金；若是出让土地，则按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用权登记原用途不变。
（四）司法裁决、项权利实现、拍卖行拍卖等引起的土地使用权转让，若宗地已纳入规划改造范围，维护权利人合法权益的前提下，政府可以依法收购。涉及改变土地批准用途的按照本意见相关条款执行。
五原协议出让土地、公开交易的经营性用地，改变原出让约定的规划条件的报经县级市以上人民政府批准后，根据新规划条件，按市场价格向政府补缴土地出让金。
四、程序和要求
根据各种情况及相应处置方式，按以下程序办理相关手续：
（一）涉及国有存量经营性土地提高容积率的项目。
1规划方案的审核批准。规划部门受理土地使用者申报的规划方案，审核并报经政府批准后，书面函告国土部门。
2国土部门根据规划部门函告，对土地容积率提高需补缴地价的项目，书面函告发改、建设、房管部门，并同时根据规划审定的具体方案，核定补充土地处置意见，报经政府批准，补缴土地出让金后，再次书面告知发改委、规划、建设、房管部门。
3土地使用者到发改委办理项目备案或核准手续后，向规划部门申领《建设工程规划许可证》进入正常基建程序。
（二）涉及国有存量经营性土地改变原批准用途的项目。
规划方案审核批准前，国土、发改、规划等部门进行会办，会办，意见报经政府批准后按照上款的程序进行。
（三）司法裁决、项权利实现、委托拍卖行拍卖等涉及土地使用权转让的项目。对土地权属不合法、土地实际用途和批准用途不一致，以及国有划拨土地、集体土地使用权等，法律法规明确不符合土地转让条件的应在裁决、处置、拍卖前先完善法定土地手续；确因债权处置需要，须在完善法定土地手续前裁决、处置、拍卖的应按土地管理法律法规的要求处置，依法完善土地手续，维护债权人的合法权利。
五、补缴地价
对于经营性土地，具体处置时应根据调整原因、时间、幅度和规划用途、土地性质等因素按市场价确定地价补差。对于须补缴土地出让金的经营性用地，原则上以规划方案批准时间为同一时点，对照新旧不同的规划条件土地评估差价，作为地价调整和补缴土地收益的基数。
（一）容积率改变的根据具体情况相应调整土地出让金。
1超过土地出让合同约定的容积率，或超过原出让时规划部门批准容积率的根据评估差价补缴土地出让金。
2自行降低土地出让合同约定的容积率或原规划部门批准容积率的土地出让金不作调整。
3由于政府基础设施建设等客观因素影响原批准的容积率不能实施，以及政府要求降低容积率的根据评估差价可以相应调整出让金。
4定销商品房项目用地容积率改变的按原出让公告确定的房价、成交楼面地价以及调整容积率后的楼面地价，相应调整土地出让金。
（二）土地用途调整的按照评估差额全额补缴土地出让金。
（三）行政划拨方式取得的经营性土地进行翻扩建的根据原利用现状补办出让手续，按照规定比例收取原利用现状下的土地出让金，此基础上按照规划调整的具体情况，由土地使用者全额补缴土地出让金。
（四）利用原建筑物将土地改变为经营性用途的年7月前已发生的土地使用者可申请一次性补缴土地出让金。划拨土地依据经营性用地市场评估地价按规定比例补缴土地出让金；出让土地按照不同用途评估的差额补缴土地出让金。
年7月前已改变用途，但未申请一次性补缴土地出让金的以及土地公开交易制度实施以后改变用途的划拨土地按照市政府公布的改变用途年租金标准征收，出让土地则根据不同用途评估地价差额，还原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、转让条件
根据《土地管理法》城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》国发[]15号文件规定，
土地使用权转让必须符合以下条件：
（一）出让土地使用权必须依法转让，划拨土地使用权未经县级市以上人民政府批准，不得擅自转让。
（二）缴清土地出让金，领取土地使用证。涉及改变土地规划条件，进行土地资产补充处置的还需提供土地完善手续的证明。
（三）按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25％以上不含土地出让金
（四）已经建有房屋转让时，应当持有变更后房屋所有权证书。
（五）工业用地依法转让后需续建或新建厂房的受让方须提供新的立项批复和规划意见。
（六）凡土地使用权转让，须经具备土地评估资质的评估机构进行评估。转让双方应如实申报成交地价，低于市场评估地价20％以上的政府实行优先收购。
城市房地产管理法》等法律法规明确禁止转让的土地使用权不得转让。土地使用权转让后，必须按照国家和省有关规定缴纳相关税费后办理土地登记手续。
经营性土地分割转让的转让后土地使用者必须按照原整体规划方案建设开发。
规范以土地资产为股权的转让行为，对取得土地使用权超过2年未开发的土地资产，不得以股权转让方式转让土地使用权，政府将依法收回。
七、土地登记
（一）进一步细化土地登记。除根据现行土地分类和登记规程，土地使用证还须根据出让合同或补充处置意见载明具体的规划利用条件。
（二）严格土地证书查验制度。初始发放土地使用证时，要根据出让合同约定的项目建成时间，注明土地证的有效期限。有效期内，建设项目竣工验收通过后，换发土地使用证。超过有效期限的土地使用者必须向国土部门提交书面说明和延期申请。
（三）土地分割转让实行许可制度。除在土地公开交易公告中明确可分割销售以外，对于宾馆包括公寓式酒店超市、各类交易市场、经营性的物流用地原则上不得进行分割销售。对于经营性的打工楼、文体、教育、科研、医疗卫生、福利院、养老院、艺术馆、博物馆等项目用地，不得进行分割转让。
（四）对改变土地利用规划条件的项目，未完善土地手续、补缴土地出让金前，不办理土地抵押、变更和分割登记手续。
八、建立协调机制
加强国有存量土地资产管理，规范对改变土地利用条件涉及土地资产处置，涉及各有关部门的管理职能，需要部门之间加强沟通协调，完善配套措施，健全工作规程，规范申报和流转程序，便于在项目实施前完成土地资产处置，维护土地市场和房地产市场的良好秩序。
（一）建立沟通协调机制。发改、规划、国土、建设、房管等相关部门，规划选址、规划方案审批、建设项目备案和核准、用地审核、销售许可等各个环节，要各司其职，密切合作，采取
通过相关事项书面告知和会办等形式，加强信息沟通协调，确保部门各自职责到位。
（二）规范土地评估行为。土地资产的处置及转让，都须经具备土地评估资质的评估机构进行土地评估，涉及上缴政府土地出让金和土地收益的应由一级资质的评估机构评估。国土部门要进一步加强对土地评估机构的管理和监督。
（三）规范开工报建程序。改变土地利用条件的开工报建项目未取得规划和土地部门批准手续的不予发放《建设工程施工许可证》
（四）严格房屋销售制度。土地开发使用单位申请办理预售许可证或销售许可证时，必须提供国有土地使用证；涉及用途调整和改变利用条件的还需提供土地完善手续的材料。
篇8
我国的国土面积比较大，而且属于农业大国，但是耕地所占的比例却比较少，而且在发展经济时，占用了很多耕地面积，降低了耕地的人均占有率，使得土地资源的保护工作越来越重要。我国在大力发展经济时，容易忽视的资源与环境的保护，尤其的土地资源，这时土地规划工作就起到了重要的环保作用，通过协调土地规划的稳定性与灵活性等工作，可以有效的保护土地资源，而且还能促进经济的发展。
一、我国土地规划存在的问题
土地规划是我国土地管理的一项重要工作，我国的土地规划在制定的过程中存在一些问题，而且这些问题都是历史遗留的问题，解决具有一定的难度。笔者根据自己的经验，分析了土地规划存在的几点问题。
1、土地规划缺乏权威性与执行力
土地规划无法发挥应有的效用，主要是因为相关工作没有进行落实。我国很多地区制定土地规划比较被动，而且是迫于地方政府的压力，相关工作比较形式主义，而且相关制度缺乏合理性与科学性。从表面上看这些土地规划方案没有什么问题，但是在实际执行的过程中，土地规划却缺乏一定的可行性。经过调查发现，很多省份制定的土地规划方案内容比较空洞，在对其进行验收与审核时，其大量的数据缺乏真实性，而且图片与实际不符，具有应付差事的嫌疑。这主要是因为土地规划缺乏权威性，有的人认为土地规划没有实际意义，甚至觉得土地规划会阻碍城市的发展。这些错误的想法使得土地规划缺乏执行力，而且有的地方没有对编制土地规划进行审批，使其缺乏法律效力。
2、土地规划缺乏稳定性
很多地方的土地规划在实施的过程中，由于缺乏可行性，改动性比较大，缺乏稳定性。有的城市建设人员甚至把土地规划当做是一种形式，在发展城市经济时，对土地随意占用，不重视土地规划的规定，而且随着城市发展的不同要求，对土地规划的更改比较频繁，这种行为降低了规划工作的权威性，而且也没有做到对土地的保护，无法促进城市与土地资源的和谐发展。
3、土地规划缺乏灵活性
土地规划工作包含的内容很多，在制定的过程中需要与土地的实际使用情况结合，具有一定的灵活性，但是对土地规划的调整需要遵循一定的原则，不能随意更改。在不同的时代，对土地规划有着不同的要求，一般情况下，国家相关部门每隔五年会对土地规划进行相应的调整。但是我国有的地区，对土地规划的调整缺乏灵活性，调整的方式缺乏科学性，只是做了表面功夫，也使得这项工作具有一定的滞后性。
二、对土地规划的稳定性与灵活性的研究
经过研究发现，协调好土地规划的稳定性与灵活性的关系，可以起到缓解土地资源紧缺的作用。土地规划可以保护耕地面积，土地规划是一项长期的工作，而且对国家的发展长远的意义，同时这项工作的展开也符合可持续发展的要求。协调土地规划的稳定性与灵活性的作用主要是：
1、土地利用总体规划是实现其它规划的基础，具有法定性
土地利用总体规划的编制要贯彻执行党和国家的有关土地方针政策和法规，是经济和社会发展目标在土地布局上的具体落实，是其它规划编制和实现的基础，其编制和修改有严格的法律程序。如《土地管理法》第十八条规定：“下级土地利用具体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制”。
2、稳定规划有利于提高规划的科学性
土地利用总体规划从根本上说是一种管理手段，要以“控制和保护”为核心，只有保证这一核心在任何情况下都不得随意改变，在“控制和保护”的基础上，在保证了这一“稳定”的前提下合理配置土地，才能稳定规划，提高规划的科学性。在确保了土地规划的稳定性后，提高土地规划的地位，这样政府部门在制定规划的时候，必然会更加认真，采用更为科学的方法，以保证规划和实际发展需要相适应。
3、加强灵活性有利于调动积极性，适应发展的需要
由于我国正处于一个经济高速发展的阶段，经济的发展日新月异，规划编制后，如果单纯地强调稳定性，呆板僵化，不能根据实际进行调整，就很难根据市场的不断变化进行产业结构的调整，从而必然会对经济的发展起阻碍作用。只有随着实际情况的变化，对规划进行适当的调整，才能保证规划的龙头地位。
三、协调土地规划稳定性与灵活性的建议
1、进一步提高规划的法律地位
目前，土地规划的法律保障主要来自土地管理法及其实施细则的相关规定，相关人员应及时制定《土地管理法》的配套法规和规章，同时在实施过程中要加大执法力度，逐步建立和完善规划监督管理制度。
2、完善相关制度建设，确保严格执行
要维护土地利用规划的权威性就必须配以相关的法律法规体系。在加强土地规划的法律地位的同时，要进一步完善相关制度的建设，为土地规划的执行做好准备，如完善土地规划的审批制度，加强各级政府相关主管部门对规划的执行等。
3、稳定规划有利于提高城市土地利用效率
城市规划设计需要充分考虑土地的合理使用和有效使用。城市规划不仅要对各种用地进行合理布局，而且要使建筑物功能得到相互配合和协调。稳定土地规划，加强其法定性，可以促使城市的管理者从内部挖潜，通过结构调整来满足城市发展的需要，提高城市土地的利用效率，而不再是通过城市外延的扩张来满足用地需求，随意的调整规划。
四、结语
土地规划既具有稳定性，也具有灵活性，协调好这两者的关系可以有效的促进土地资源的利用与保护工作。我国很多地区对土地规划不够重视，而且没有认识到土地规划的作用与意义，甚至有的城市建设部门认为土地规划阻碍了城市的经济发展，在进行城市规划时，对土地随意占用，使得我国的耕地面积越来越少，这种行为既降低土地规划的权威性，也减少了我国的农业收入。土地规划必须具有稳定性，但是其内容并不是一沉不变，我国有关部门每隔五年会对土地规划进行调整，这样可以提高这项工作的先进性，而且使其更具灵活性，从而促进我国土地规划的发展。■
参考文献
篇9
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1 我国的土地储备机制
城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。
土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。
土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。
1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。
经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。
2 土地储备的收购、整理实践模式
（图1）
2.1 以市场为导向的土地收购、整理
广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。
广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。
广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。
但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。
2.2 以开发商为导向的土地收购、整理
土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。
2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理
土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。
3 用地规划管理
3.1 行政管理体制现状
由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。
城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。
3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状
城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。
3.3 城市用地规划管理存在的问题
随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。
在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。
随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。
如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。
参考文献
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中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）12（b）-0041-02
1 在技术层面上
一种良好用地管理办法，必须要有相适应的制度和可操作性的规程做保证。
研究节约与集约利用土地，根本的问题就是要应用规划的手段，从科学发展观的高度，去用心捕捉能带动城市扩张，又能规范农村建设用地的基本措施。把土地的开发强度与产出率作为一个因子，扩大研究成果，满足建设用地市场需求，有序实现集约（如图1）。
1.1 坚持从规划入手，提高规划的功能和作用，力求规划的科学性、严谨性和实用性，注重规划的前瞻性
土地利用规划是一个完整、长期的系统工程，完善土地利用规划体系是科学利用土地的前提，它是由不同类型、不同层次和不同时序的规划所构成的交互网络系统。要建立健全逐级控制、分工明确、重点突出、衔接统一的规划体系，必须强化省土地利用总体规划的战略性和政策性，提高地（市）级以下土地利用规划的针对性和可操作性。规划不论大小，但都不能偏离有理、有据、有序、有效的基本原则。有理就是说编制或修编规划必须从长计议、理由充分、观点鲜明，发展方向清晰，理得清、挑得明、有说服力，可操作性强。有理有据就是说土地利用规划在编制期间必须分析过去发展中的利弊，着眼编制后的发展前景，从战略的高度和对未来发展的深度提出定性与定量结合的数据、指导规划编制，体现规划的实用性。有序就是在编制规划过程中必须坚持短、中、长规划结合，体现规划的阶段性和实现规划的长效性的有机统一。有效就是说规划不是一纸空文，是付诸实施的指导性文件，规划编制过程必须把有效性作为发展方向，在编制中注重其土地利用的节约与集约的基本要求，规划在实施过程必须达到经济效益、社会效益与生态效益的高度统一。
1.2 从产出入手，坚持土地利用的开发强度与产出率挂钩
土地是不能再生的稀缺资源，土地的开发利用不加以控制，没有一个定量的经济标准，不仅是浪费资源，严重的说是通过毁灭资源。实施土地的综合利用，必须把开发强度与产出率一并加以研究，力求低开发实现高产出。特别是工业项目的开发，不少地方圈地现象严重，几百亩的用地仅见一层的厂房，建筑密度不到25%，年产值也聊聊无几，给国家提供的税收也很少，这样的开发必须限制，考察土地利用是否集约、节约用地产出率是个基本要求，工业用地是这样，房地产开发用地，第三产业用地、城市用地和农村用地都必须坚持以产出率为基础，鼓励支持高产出的用地项目，以满足飞速发展的经济建设的用地需求，做到用地节约、产出集约。
1.3 要从标准入手，城乡规划要把用地标准作为土地利用的强制性内容加以控制
以人口总量、建设用地的规模为基础，制定规划利用土地标准，推行节约集约用地的原则，对城镇布局、产业布局、功能分区、基础设施配置进行科学安排，确定合理的城镇用地规模，加强与土地利用相关行业规划与土地利用总体规划的衔接，制定出土地利用的标准化文件。要建立健全科学合理的客观和微观用地指标控制体系。宏观方面，城乡总人均用地、城镇人均用地及农村居民点人均用地分别控制着城乡建设用地总量，城镇用地规模和农村居民点用地规模，实现对城乡建设用地总量的控制要求，合理制定各项人均用地控制指标；微观方面，抓紧各项工程项目建设用地指标的制定和修改工作，优先开展城市基础设施项目，教育和公共文化体育卫生基础设施项目建设用地指标的编制工作，重点做好城市、集镇和村庄内部各项建设用地指标以及城市规划区范围内道路等市政工程建设用地指标的编制工作，其中要特别严格把关控制农村宅基地标准，各工业园区、开发建设用地指标、居住区用地指标及其环境生态相关建设用地指标。
1.4 从空间入手，加大土地利用的节约、集约程度
城乡用地空间的整合，不仅仅是城乡两种地域景观的物质空间整合，它还是包括经济空间、社会空间和生态空间的整合。因此，城乡空间规划不再是单纯意义上的用地空间规划，应该是土地、经济、社会和生态规划的结合和统一。需要国土、规划、计划、经济、环保等多个部门相互配合、建立横向联系机制，避免各自为政，相互制约。然而要实现土地利用的节约与集约，还必须从建筑物用地的纵向来考虑土地利用的空间布局。即开发土地上下空间布局的利用：一要坚持节地升空，出让土地时就要科学提出容积率的标准，让更多的建筑物升向空中，减少土地资源的浪费；二要节空伸地。空中的资源得到有效利用仅是节地的一个方面，同时要考虑向地下要资源，把建筑物能向地下延伸的部分都往地下延伸，开辟地下建筑空间，更多地满足建筑的配套需求。
2 管理层面上
管理是一种制度与行为的统一体。城乡建设对用地的需求，必须把两者有机结合起来。特别是在当前土地资源严控，各地争相寻求建设用地，以实现城市扩张、项目落地而不顾土地在使用上的节约与集约的前提下，不顾影响环境和无序建设的情况下，必须建立健全可持续发展的土地资源保障体制和严格的用地审批制度，为经济的发展找到双赢的路子，着力做好城乡土地利用规划。
2.1 加强规划对节约和集约利用土地的指导
加强土地利用总体规划对城乡建设用地规模的控制。新土地管理法在土地利用总体规划对城乡建设用地规模控制的地位和作用，作了明确的规定，在加强对土地清查、实施土地资源评价的基础上，以节约和集约用地求发展为指导思想，以科学合理、节地挖潜、集约利用土地为原则，合理地编制、修订土地利用总体规划，真正发挥土地利用总体规划在控制城乡建设用地总量上的龙头作用。
加强各规划间的协调配合工作。一方面要切实做好城乡规划与土地利用总体规划的相互衔接工作。土地管理部门要与城乡规划管理部门密切配合，通力协作，正确处理好局部和整体、近期建设和远景发展、城市建设和耕地保护、经济建设和环境保护的关系，坚持城乡规划在用地规模及布局上服从于土地利用总体规划，使城乡规划与土地利用总体规划在编制、修订和实施中保持协调；另一方面要充分发挥近期建设规划的综合协调作用。近期各类、各级建设规划要与国民经济和社会发展规划的相互衔接，与土地利用总体规划相衔接，通过合理制定土地供应计划，统筹安排规划期年限内各类、各级建设用地的规划、布局、比例和开发时序，确保节约和集约用地目标的实现。
完善城乡规划的编制和管理工作。针对当前城乡规划的薄弱环节，完善城乡规划的编制和管理工作显得十分重要。可以采取下面三个方法。
（1）加强城镇体系和区域发展规划编制，充分发挥产业集聚效应，加大力度整合土地资源。
（2）加强村镇规划的编制。村镇规划要合理确定农村居民点数量、布局和建设用地规模，在符合农民意愿的前提下，统筹规划农村居民点，迁村并点。统筹安排乡村工业用地，严禁零散布局。通过村镇规划加强对农村宅基地的管理，从而减少农村建设用地。
（3）加快城乡规划立法，在已编制完成的城乡规划与规划管理工作间建立起有效的约束性联系，从而使城乡规划从编制到实施的过程能有效地得到保障。
2.2 制定节约和集约利用土地的规划控制标准
建立科学合理的宏观和微观用地指标控制体系。加快制定建设用地指标，建立科学合理的宏观和微观用地指标控制体系。宏观方面，要根据城乡总人均用地、城镇人均用地及农村居民点人均用地的要求，确定城乡建设用地总量、城镇用地规模和农村居民点用地规模，从而合理制定出各项人均用地控制指标；微观方面，要抓紧各项工程项目建设用地指标的制定和修改工作，优先做好城市基础设施项目、教育和公共文化体育卫生基础设施项目建设用地指标的编制工作，重点做好城市、集镇和村庄内部各项建设用地指标以及城市规划区范围内道路等市政工程建设用地指标的编制工作，其中要特别严格把关控制农村宅基地标准、各工业集中区、开发区建设用地指标、居住用地指标及其环境生态相关建设用地指标。
合理确定城乡建设用地规模。凡不符合节约和集约用地标准的规划，不得审查通过，必须按规定进行修改调整。严格控制城乡建设用地的外延扩展，实行城乡规划和用地总量管理，即在建设用地规模上要受土地利用规划的制约，在城市用地上要依照城市规划组织实施，从根本上实现城乡建设用地从外延粗放型向内涵集约型的转变。
2.3 加大产业结构调整和城市用地布局调整
随着社会经济的飞速发展，城镇化进程的加快，产业结构的调整，客观上要求城市用地结构和布局也应随之进行调整，特别是城市房地产业，工业用需求的加大，客观上要求我们必须通过各种有效的措施以实现建设用地的节约与集约。如可以用收取级差地价的方式允许企业用地的变更，达到充分、合理、高效利用土地的目的，同时应鼓励发展第三产业，增加第三产业用地实行土地置换。
2.4 建立区域土地集约利用评价考核制度
全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属、分布等状况，建立土地集约利用评价考核体系，开展城市及开发区土地集约利用评价，制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施，促进存量土地的开发利用。
2.5 建立和完善规划执法监察制度
建立和完善规划执法监察制度可以通过建立规划巡回执法检查制度，实行规划执法监察公开制度，建立纠正行政违法、不当行为制度，建立违法案件统计报表制度，以及完善规划动态监察制度来实施。
2.6 建立规划审查制度和规划调整管理制度
建立规划审查制度和规划调整管理制度可以通过下面四项措施来实施。
（1）强化建设用地项目的规划审查。（2）加强对城市和城镇规划的审查、审核。（3）加强对土地开发、复垦、整理规划的审查。（4）完善规划调整的管理、规划调整和修改制度、违反规定随意调整修编规划的责任、规划的公众监督。
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土地利用总体规划的核心是土地利用结构调整和用地布局。它主要是从宏观上协调辖区内的土地总供给与总需求，调整土地利用结构和用地布局，优化配置土地资源，协调各行各业用地，保护和改善生态环境，促进当地国民经济和社会持续、稳定，快速的发展。因此，利用土地利用总体规划控制和引导用地供给与需求，科学合理调整用地结构和安排用地是切实可行的。
一、影响土地利用总体规划可操作性的因素
1、土地利用总体规划在编制过程中存在的主要问题
(1)基础资料不准确
基础资料包括文字资料、数据资料和图件资料。资料准确性程度将直接影响到规划编制的质量。一些基础资料(如耕地面积、人口数据等)因各地区各部门统计口径不一导致差异较大，可靠性参差不齐，这势必影响到规划编制的现势性和成果的可靠性。
(2)采用的技术路线和技术方法不合理
土地利用总体规划是在一定时期内对一定地域范围内全部土地的利用、开发、保护、整治进行综合平衡和统筹安排。因此，土地利用总体规划具有较强的地域性和预测性等特点。在编制土地利用总体规划时，必须结合土地利用总体规划自身的特点，选择正确的技术路线和技术方法。而在土地利用总体编制过程中，常常缺乏合理的技术路线，导致规划体系逻辑性不强；在选择技术方法时，没有将定性与定量、模型预测、常规方法预测和当地实际结合起来，导致规划预测数据失真，用地安排不合理。
(3)编制规划的重点不突出
土地利用总体规划的编制是以适应国民经济和社会发展为前提的，同时又为国民经济和社会发展服务。在不同时期，国民经济和社会发展的战略目标不同，规划的侧重点也有所不同。而在编制规划时，因对经济发展战略目标的定位不准确，用地安排重点不突出，用地指标较分散，这部将影响规划的可操作性。
(4)与相关规划衔接不具体
与土地利用总体规划相关的规划主要有城市总体规划、农业区划、交通规划等。在土地利用总体规划编制过程中，对涉及到与相关规划衔接时，常常只是粗糙地进行了一些简单说明，没有对衔接的内容作具体详细说明，甚至出现衔接严重分离的现象，造成相关规划与土地利用总体规划相脱节，为土地利用总体规划实施造成障碍。
(5)土地用途分区弹性不足、刚性有余
土地利用总体规划要求按照土地基本用途的不同划定土地利用区。在编制规划方案时，一般都是将上级下达的各项控制指标分解落实到土地利用总体规划图件和实地，有多少指标划定多大面积的分区(即：指标数=土地利用区面积)。这种简单机械的指标定位常常与土地资源的现实情况相脱离，而且难以与日益变化的社会形势和国家政策相适应。
二、土地利用总体在实施中存在的主要问题
1、对规划系统性认识不足、部门协调不够
土地利用总体规划是一个复杂的系统工程，涉及到各行各业的用地安排。在规划设施过程中，不能单纯从某一部门或几个部门出发来落实用地安排，而是要从全局出发，各相关部门相互协调，系统性地落实用地安排。同时在落实规划指标的同时，也应该考虑规划实施中涉及的其他因素，最终使经济、社会和生态效益达到最佳。
2、实施规划的措施落实不到位
在编制规划的同时，也相应确定了规划实施的政策与措施，详细阐述了如何保证规划的顺利实施。但在规划实施过程中，对规划中确定的政策与措施往往落实不到位，影响了规划的实施。
3、缺乏对规划进行动态信息管理
在规划实施过程中，对已落实的规划任务或指标应及时进行统计分析，发现存在的问题，总结实施经验。同时，对不合理的规划任务或指标宜根据实际情况作相应调整。事实上，在规划实施中，规划基本处于静止状态。
三、提高土地利用总体规划可操作性的措施
1、注重规划编制质量
注重规划编制质量是提高规划可操作性的前提和基础。提高规划质量主要是要做好规划编制的前期工作，核准基础数据，做好相关专题的研究。目前编制规划的指导思想和技术方法都较明确，关键问题是编制规划的理论技术方法是否能紧密地结合实际，是否能反映未来若干年当地国民经济和社会发展趋势，这都是衡量规划是否合格，可操作性是否强的重要方面。
(1)做好规划专题研究
规划专题研究是编制规划的前提和基础，它从土地资源利用的各个角度深入揭示土地资源利用状况。因此做好专题研究对编制土地利用总体规划至关重要。在规划编制时，涉及的专题较多，如土地利用现状研究、土地适宜性评价、土地供需预测研究、土地利用战略研究、耕地保护措施研究、土地利用总体规划实施保障措施研究、与相关规划相衔接的专题研究等。
(2)做好土地利用结构调整
土地利用总体规划实质上是土地利用结构在时空上的优化。根据国民经济和社会发展战略及产业结构调整方向，在线性优化的基础上，结合当地土地资源利用的实情，兼顾经济、社会和生态效益最佳原则，做好土地利用结构调整，避免在土地利用结构调整过程中仅单纯从数量方面考虑以满足土地利用结构调整的需要，而忽视土地资源利用的障碍因素。
(3)做好土地利用布局
确定重点项目和重点工程是规划的重要职能，也是合理安排用地指标的关键。在做好用地布局时，主要应注意项目选址、项目规模和范围，同时在布局项目时，要做好可行性研究，避免盲目立项，造成用地指标安排失调以及危害生态安全。
2、完善专项规划和详细规划的编制工作
土地利用总体规划的专项规划和详细规划，是对土地利用总体规划所确定的目标的具体落实和补充，是实施土地利用总体规划的落脚点，也是体现土地利用总体规划是否具有可操作性的检验。因此，做好专项规划和详细规划的编制工作将直接影响到土地利用总体规划战略目标的实现。
3、建立规划实施的保障体系
好的规划既有较强的宏观指导性，又具较强的可操作性，即可实施性。建立规划实施保障体系也是保障可操作性较强的规划顺利实施的关键。主要建立好土地利用总体规划实施管理办法、行政管理措施、土地利用总体规划管理机制、土地利用总体规划实施的监督管理机制等。
4、及时更新规划
任何可操作性强的规划都是相对某一时期而言的。随着规划不断实施，新的土地利用结构和用地布局的矛盾会不断出现，甚至随着国民经济发展战略的改变，会使规划在较短的时间内不适应经济发展需要。因此，及时更新规划是提高土地利用总体规划可操作性的重要手段。
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二、基本原则
（一）坚持简政放权，重心下移。
按照就近就地、方便服务、有利监管的原则，推进简政放权和职能转变，具体管理职责重心下移。市、区两级都可行使的事权或都可依法授权、委托的事权，都由行使，切实做到应放尽放、权责一致，切实做到“精简、统一、效能”，切实做到降低运行成本、提高行政效率。
（二）坚持科学管理，统筹协调。
市级各部门主要负责具有全局性和跨部门、跨地区重大事项的决策、协调和服务，研究制定政策措施，加强指导、监督和考核。是发展区域经济和各项事业的责任主体、工作主体，实施具体管理。切实理顺市、区两级事权关系，提高为民服务和统筹发展的能力。
（三）坚持动态管理，平稳过渡。
为减小震动、平稳过渡，实行简化操作、逐步到位，在运行中实施动态管理。根据有关法律法规的规定，只调整部分管理事权，除规划、建设、房管、人防、国土、公安、财政等事权依法适当调整外，的其他经济、社会、行政管理体制和管理权限维持现状，基本保持不变。
三、事权调整
（一）规划行政管理。
按照“统一规划，分区实施”思路，加强规划编制、规划实施及规划监督工作。设立市城乡规划局分局（简称规划分局），为市城乡规划局派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理。规划分局局长由征求市城乡规划局意见后决定任免。市城乡规划局负责加强工作领导、业务指导及监督检查。
1．规划编制管理。市城乡规划局负责组织编制城区总体规划、详细规划和城市设计，参与编制。市城乡规划局依法委托政府编制辖区内省级风景名胜区、天府新区青龙区域、成眉石化园区等规划，并按程序报批。辖区内乡镇、村规划由组织编制，市城乡规划局负责指导。
2．规划实施管理。市城乡规划局负责城市规划区且纳入市规划委员会议事规则审议范围内的规划实施管理，由规划分局负责初审。市城乡规划局依法委托政府负责城市规划区未纳入市规划委员会议事规则审议范围的规划实施管理。政府负责城市规划区外区域的规划实施管理。
3．规划执法管理。市城乡规划局依法委托政府负责城市规划区内的规划行政执法，市政府依法授权政府负责城市规划区内违法建设工作；政府负责城市规划区外区域的规划行政执法工作。
（二）建设行政管理。
负责辖区内建设行政管理和行政执法工作，负责组织实施城市开发建设、基础设施建设以及市政设施和公共设施的维护和管理；跨区域的基础设施建设项目，由市级相关部门牵头，组织市、区两级及相关方面实施；在注册登记的房地产、建筑、物业管理、装饰装修、燃气等企业资质，按住房城乡建设厅规定程序报市住房城乡建设局审批或转报。
（三）房地产行政管理。
设立市房地产管理局分局（简称房管分局），为市房地产管理局的派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理，与房产管理局合署办公。房管分局局长由征求市住房城乡建设局意见后决定任免。负责辖区内房产管理日常事务、住房保障、物业管理和国有土地房屋征收等工作。房管分局负责辖区内行政许可范围内的商品房预售许可证的审核发放、物业管理三级资质的审核和发证、房屋登记统一编号颁证，市房地产管理局负责监督管理。
（四）人防行政管理。
市人防办依法授权、委托负责辖区内的人防规划实施和规划执法等人防行政管理工作，市人防办负责监督管理。
（五）国土资源行政管理。
将原县国土资源局改设为市国土资源局分局（简称国土分局），为市国土资源局的派出机构，其人、财、物维持现行管理体制。
1．土地利用总体规划的编制、实施。市政府负责组织编制城市规划区规划及规划调整方案，政府参与编制。政府负责组织编制城市规划区外及乡镇规划并负责规划实施。
2．土地登记。市政府依法授权政府进行国有土地登记颁证，政府进行集体土地登记颁证，国土分局负责具体工作。
3．土地征收。市政府为城市规划区集体土地的征收主体，依法授权政府集体土地征收公告；政府为城市规划区集体土地征收的实施主体，负责征地经费保障、征地实施；政府为城市规划区外集体土地征收主体，负责城市规划区外集体土地征收工作。
4．土地供应。市政府依法授权政府实施国有土地划拨、出让、改变土地用途、改变土地使用条件等事项，由国土分局拟定方案，政府审批同意后，国土分局负责组织实施。政府按法定权限批准使用集体建设用地。
5．土地储备。政府负责辖区内的土地储备事项。
6．国土资源执法监察。市国土资源局依法委托政府负责城市规划区内国土资源执法监察；负责城市规划区外国土资源执法监察工作。
7．矿产资源管理、地质环境管理。市、政府及国土资源管理部门按照相关法律、法规的规定开展矿产资源、地质环境管理工作。
（六）公安行政管理。
将原县公安局改设为市公安局分局（简称公安分局），为市公安局的派出机构，其人、财、物由负责保障，并依法授权、委托负责管理。分局领导班子成员的任免和其他干部管理，维持现行管理体制不变。
四、其他管理
（一）财政体制管理。
现行财政体制为省直管扩权县财政体制，鉴于省财政对财政体制尚未调整，现仍按省定扩权县财政体制执行，待省上对财政体制调整后，由市财政局根据事权相应调整市对财政体制。
（二）机构编制人事管理。
的机构编制和干部人事管理体制及管理权限维持现状不变；机关事业单位工作人员工资待遇及离退休人员生活待遇按国家、省、市的有关规定办理。
（三）其他行政管理。
交通运输、安全生产、教育文化、环境保护、农林水务、食品药品等有关部门的行政管理体制及管理权限维持现状，由政府依法进行管理。
五、组织实施
（一）高度重视。
撤县设区涉及部分管理事权的调整工作，政策性强、涉及面广、关注度高，市级相关部门和务必高度重视，相互支持，各司其职，积极稳妥推进管理事权的调整工作，确保平稳过渡，无缝对接，正常运行。任何单位和个人不得违反机构编制、组织人事和财经纪律，一经发现严肃查处。
（二）及时启动。
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近20年，我国城市用地规模的扩张远远超过城市化的进程，城市用地的供需矛盾日益尖锐；但另一方面，我国对已占有的城市建设用地控制较弱，导致城市土地利用效率低下，土地利用的集约程度远远低于国外发达城市水平。土地规划就是对城乡社会经济发展具有重要调控和指导意义的综合性规划。
1土地规划的概念和意义
土地规划指一国或一定地区范围内，按照经济发展的前景和需要，对土地的合理使用所作出的长期安排。旨在保证土地的利用能满足国民经济各部门按比例发展的要求。规划的依据是现有自然资源、技术资源和人力资源的分布和配置状况，务使土地得到充分、有效的利用，而不因人为的原因造成浪费。土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。
土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。
2我国土地规划存在的问题
我国正处于一个经济高速发展阶段，经济的发展日新月异，规划编制后，如果单纯的强调稳定性，不能根据实际进行调整，就很难根据市场的不断变化进行产业结构的调整，从而必然会对经济的发展起阻碍作用。
2.1规划缺乏必要的灵活性，规划的制定和现实相脱节。
土地利用的动态决定了土地规划的灵活性，但灵活性并不意味着调整的随意性，不同的历史时期和不同的经济环境，土地利用有着不同的侧重点。但是许多地方的土地利用规划调整的依据并不是根据实际情况和对未来用地的科学预测，而只是在原有基础上做的表面文章。使得土地规划在实质上成了一成不变的东西，从而导致了土地利用规划工作滞后，规划的制定和现实相脱节。
2.2没有能很好的保护耕地。
在县乡级规划制定过程中，把交通方便、条件好的耕地留作一般农田，把条件差的、位置偏远的农田作为基本农田。这种做法背离了土地利用总规划保护耕地的初衷。
2.3信息的不充分使得土地规划与现实背离增大。
信息不充分往往会造成指标分配的依据不足的严重后果。合理的分配指标能够很好的协调经济建设与资源保护的矛盾，但必须建立在充分掌握区域经济发展趋势并能够综合平衡的基础上。由于市场经济发展的复杂性，在一定时期经济发展过程中，总会出现一些突发问题，考虑到这些突发性因素带来的影响，规划就会偏离现实。信息的不充分在一定程度上制约了指标分解的科学性，土地规划就会存在先天不足。
2.4土地利用规划缺乏必要的稳定性，调整的随意性很大。
规划在实施过程中的又一个问题是规划调整频繁，随意性很大。在我国不少地方土地利用规划知识一种形式，当地方经济发展需要用地时，若该土地不是指标用地时，只要通过国画调整就可以实现。规划的随意调整既损害了规划的权威性，又无法达到保护耕地和发展经济的规划目的。
3新时期的土地管理工作需要土地实行利用规划
3.1土地利用规划是实行土地用途管制的依据
土地利用规划的编制程序是：编制规划的准备工作；调查研究，提出问题报告书和土地利用战略研究报告，编制土地利用规划方案；规划的协调论证；规划的评审和报批。土地利用规划报告是土地利用规划主要成果的文字说明部分，包括土地利用规划方案和方案说明。编制土地利用规划方案是在土地利用现状分析、资源分析、土地利用战略研究的基础上，根据规划目标和任务而进行的。规划方案的主要内容有：导言、土地利用现状和存在问题；土地利用目标和任务；各部门用地需求量的预测、地域和用地区的划分；土地利用结构和布局的调整；实施规划的政策和措施。规划方案说明的主要内容包括：规划方案的编制过程；编制规划的目的和依据；规划主要内容的说明；规划方案事实的可行性论证等。
3.2土地利用规划是实施土地利用总体规划和城市规划的有效手段
土地储备机构应突出行政性、非营利性和专门性，其作用应体现在参与宏观调控、加强土地资源管理、盘活土地资源和落实城市规划等方面。土地储备规划的主要作用就是以市场供求和经济发展为依据，将土地利用总体规划控制指标和城市规划的方案通过土地出让落实到地块。它可前瞻性地平衡征地指标和用地指标，解决城市规划与市场脱节的问题，解决由于规划和房地部门信息不对称、更新不及时造成的土地信息不完备等问题出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。
3.3土地利用规划有利于落实国家土地出让收支管理政策
编制土地储备规划有利于进行土地出让总价预算；有利于预先安排和落实土地征收和动拆迁费用的支付及被拆迁人的安置，保障公民权益。同时，有利于保障经济型住宅用地的供给，完善住房供应体系；有利于确保出让地块的配套设施完善，保证土地正常使用。
3.4土地利用规划是实现土地政策参与宏观调控的重要途径之一
盲目以需求确定土地供给的导向已经成为一些区域经济发展过热、产业结构不合理、房地产空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控手段，是土地管理工作的重大突破。土地储备与出让是调控房地产市场的直接环节，科学合理编制土地储备规划，有计划实施土地供应，理应是土地政策参与宏观调控的重要途径之一。
4土地利用规划和城乡规划协调发展
我国要从根本上转变土地资源的利用方式，针对当前在城市土地利用规划方面存在的问题，从系统的角度加强、完善土地利用规划功能，使之与城市的发展方向、发展速度相协调，促进土地资源的节约与集约利用。城乡规划首先要考虑资源约束，寻求集约紧凑的布局模式，强调内涵发展，千方百计杜绝形象工程。土地规划要重新审视目标。从城市的科学合理布局、交通运输功能之间的联系出发合理确定城市化布局，其中免不了要占一部分耕地。我们要承认这个现实，因地制宜制定土地规划。对于科学合理的发展需求，不管是城市还是农村，都应该给予支持、及时满足。与此同时，要建立相应的约束和考核指标，尽可能挤掉水分和泡沫，提高土地利用的效率。在技术指标上相协调。
两个规划要经常沟通、互相探讨，建立长效的合作机制。城镇建设以总体规划为依据，一般由城镇建设管理部门负责制定，而城市土地利用规划是土地管理部门负责制定的，双方在制定规划时如没能充分交流，两个规划必有不相协调的部分，这就会为今后在建设管理上造成不利影响。如土地利用规划中划定的基本农田保护区有些在城镇发展用地控制区内，有的甚至在近期建设用地范围。例如，上海市从管理体制上将规划和国土资源管理两个行政部门合并为一个局，这样在制定规划的时候就可以在内部解决两个规划衔接协调问题，大大加强了两规的统一性。
