商业用地规划条件范文

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篇1

Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.

Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape

中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：

项目背景

三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求

万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。

规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。

项目用地区位示意项目所在片区控规示意

项目概况

场地概况

万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。

地块性质

项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。

用地规划条件示意

甲方诉求

在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。

在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。

场地条件

土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。

根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。

场地条件条件示意

规划设计

规划思路

通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。

概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。

“一心”是指一个“空间中心”。

从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。

该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。

规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。

空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。

“一环”是指一个“自行车赛道环线”。

根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。

“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。

轴线一：生态轴

根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。

这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。

轴线二：景观轴

该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。

这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。

轴线三：休闲轴

保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。

轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。

规划设计思路示意

功能布局

项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。

商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。

居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。

教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。

公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。

场地设计

空间组织

在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。

地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。

节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。

界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分公共和私密的空间。

区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。

园林景观组织、

园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。

外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。

城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。

内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。

总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。

规划设计总平面图

生态化处理方式

场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。

水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。

太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。

六、旅游地产项目规划设计思考

（1）宏观定位决定开发走向

开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。

（2）项目策划突出主题思路

各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。

（3）规划设计理清功能关系

规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。

（4）生态理念营造自然氛围

生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。

规划效果图示意规划效果图示意

参考文献：

[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)

[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.

篇2

关键词： 南岸区；四公里；旧城改造

Key words： Nan'an District；sigongli village；old town reconstruction

中图分类号：TU9840 文献标识码：A 文章编号：1006—4311（2012）27—0084—02

0 引言

为了更好地适应重庆市、南岸区的发展需要，满足四公里未来发展的要求，改善城乡破碎带的发展混乱状况，促进四公里社会经济发展，依据《中华人民共和国城市规划法》，对南岸区四公里村进行整治规划。强化小区功能，加快发展南岸区，培育成为重点中心镇，丰富该区域内的发展内涵，提高南岸区的整体竞争力[1]。围绕富民强市的经济社会发展总目标，以结构调整、科技进步、商业、房地产业全面发展为主要手段，逐步建立起与时代相适应、与现代化进程相匹配，破碎的社会环境得以全面改善的小区体系。

1 规划区现状概况

1.1 地理位置 该公园项目位于重庆市南岸区内，毗邻南坪商圈，紧靠江南立交桥，南下学府大道1公里，具有较好的经济、交通区位。有多路公交车经过此地，并设有站点。内环高速入口设在此地，故对外交通十分便捷，空间经济优越。（图1）

1.2 地理条件 项目用地现状主要为散乱、陈旧的居住区，已经服装等的低档销售区，并有一小部分二类工业，有很大部分土地被荒废，呈杂乱的林地。场地地形起伏不大，整体平坦，有利于规划的调整和小区的尽快发展。

1.3 自然条件 重庆位于北半球副热带内陆地区，其气候特征为：“春早气温不稳定，夏长酷热出伏旱，秋凉绵绵阴雨天，冬暖少雪云雾多”。重庆年平均气温为18℃。1月份气温最低，月平均气温为7℃，最低极限气温为零下3.8℃。7月至8月气温最高，多在27℃—38℃之间，最高极限气温可达43.8℃，与武汉、南京并成为长江流域三大“火炉”。重庆三面环山，沟壑纵横，一次风速较小。但在夏季雷阵雨天气时常伴有大风，风速每秒可达10—27米。

1.4 用地现状 城乡破碎带是城市发展的边缘地带，在新区发展和城市中心区域的过渡地带，各项市政、公共设施不完善，空间结构混乱，产业结构不协调[2]。该区域商业主要为服装、鞋袜的低档销售区，教育用地、商业用地、居住用地混杂，没有隔离，且道路系统很混乱，多为狭窄的小路，不成系统，随意布置。该区域有一个大型的菜市场，是区域发展的一个很好条件。小区绿地系统不符合城市的发展要求，多在废弃的土地上植被比较茂盛，干道上没有植被，商业门市里干道的距离太近，小区整体呈现地是上个世纪小城镇、重庆山城见缝插针的发展模式。（表1）

2 规划调整方案

2.1 总体构思 规划设计方案基于环境特点和功能性质对空间进行划分，利用现有城市干道协调、贯穿小区内部交通，形成连贯、通达的道路体系[3]。规划以两个方案呈现，核心观点是基于该区域良好的经济区位优势，组织其产业结构模式，完善各项公共服务设施，形成集居住、商业和工业为一体的多种综合功能区，并有教育科研的协调发展，与学府大道、南坪商圈形成协调一致的发展模式。

2.2 调整规划要点

篇3

核查清算后，对于村集体经济组织生产生活安置用地有节余的，节余部分的遗留安置用地可按照的规定进行市场化运作或出让处置。若已批给村集体经济组织用于生产生活安置用地仍不足用以安置村民的，由各区政府依据《市征地补偿办法》的规定统筹安置。已批的村民生产生活安置用地应优先用于未安置村民的生活安置。

二、对村集体经济组织要求明确在遗留安置用地依法挂牌处置后向村集体经济组织返还一定比例商业用房、用于安置村民的住宅用房等相关交易条件和开发条件的（以下称安置挂牌条件），应就返还面积、户型、每户面积、住房套数、物业形式、楼层等予以明确，形成初步方案报区人民政府预审后，由村民大会表决通过形成决议，并征得全村三分之二以上成员同意，再按程序上报。市国土资源局将所设安置挂牌条件报市土地管理委员会批准后，在遗留安置用地挂牌出让方案中予以明确。安置挂牌条件连同村民大会的决议在遗留安置用地挂牌出让须知中一并公示，为落实安置房的返还等政策要求提供依据。

三、对于在遗留安置用地出让方案中设置了安置挂牌条件的，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定返还一定比例或面积的商业用房和住宅用房的条款。市城乡规划局在办理建设工程规划许可手续时，在建设工程规划许可证和报建图中应明确以上商业和住宅用房的建筑面积以及具体分割析产部位。市住房城乡建设委在办理开发项目预售手续时，应审查安置挂牌条件的落实情况，并先将项目中用于返还的商业和住宅用房部分从预售建筑面积中剔除，优先办理该部分房产的分户发证手续。

四、对于在遗留安置用地出让方案中设定为宗地外已建安置房返还和安置房建设资金条件的，区政府应委托相应资质的审核机构审核已建安置房建设成本，并予以认定。市国土资源局将区政府认定的建设成本在宗地挂牌方案中予以明确，待宗地挂牌成交后由市财政局直接返还给区财政部门，由区财政统筹拨付给相关村集体经济组织。

五、市国土资源局受理村集体经济组织遗留安置用地委托挂牌申请后，由市城乡规划局下达规划设计条件书。市城乡规划局只对市国土资源局下达拟挂牌转让村民遗留安置用地的规划设计要点。

六、市国土资源局应及时向相关职能部门提供全市遗留安置用地项目清单，并牵头建立部门工作联系制度，实现信息共享。各相关职能部门应严格审查遗留安置用地挂牌出让条件的落实情况。

七、对于遗留安置用地处置后返还给村集体经济组织的商业和住宅用房等房产，以及土地成本、出让金、增值收益部分、房屋销售价款等资产，各区农村经营管理部门要按照《省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》等有关文件精神，加强对村集体经济组织资产处置的监督管理。审计和监察部门应加强对村民遗留安置用地处置后的资金返还、挂牌条件落实以及各相关职能部门对遗留安置用地出让工作监管把关等情况进行审计和监督，确保村集体经济组织的合法权益不受侵害。

篇4

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一 项目概况

中建•金象广场项目位于荆门市东宝区长宁大道与象山一路交汇处，为荆门市中心繁华地带，东临长宁大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地现状及规划中的配套非常完善,尤其在商业及文化方面。

项目分一期和二期两部分，两者互不相接，设计条件各异，实为两个独立的项目。一期用地为住宅用地，面积为17089.34㎡，规定容积率为2.92；该地块为旧城改造项目，用地内及周边有大量多层旧有住宅，地块不甚规整，加之旧有建筑的影响、80m的限高要求，1：1的停车位配比，200户的返建户型，都给设计带来很大挑战。二期为居住、商业用地，面积为16871.1㎡，规定容积率为5.5，该地块较为规整，且只有地块西侧有多层住宅，由于该地块与两条城市干道相接，其项目本身的形象及其对城市形象的贡献便成了该项目的设计重点。

二 设计构思

通过设计团队的深入解读和分析， 认为两个地块实为两个项目，设计方法和设计重点应区别对待。

对于一期，限制条件较多，各种限制条件反而为廓清了设计思路：将各种不利因素逐个罗列，然后针对性的思考，进而创造性的解决之，那么能够平衡各不利因素的最佳方案便随之而至。

a. 容积率问题

地块较不规整，基地内及周边旧有建筑较多，规划建筑的退让红线距离，规划建筑之间及和旧有建筑的消防间距、卫生间距、日照间距，以及80米的限高要求，都对规划建筑的数量、体量及排布有很大限制，影响总体指标的实现。

b. 日照要求

基地内及周边的旧有建筑较多，规划较凌乱，如何使规划建筑建设后既保证自身的日照要求，又不对旧有建筑的日照造成较大影响，便须要小心求证了。

c. 1：1的车位比

经初步计算，一期项目约需500辆车位，如此大量的车位，在不开挖地下室的情况下如何解决，也是一件相当棘手的事情。

d. 景观资源的巧妙利用

基地西侧有城市景观河流“竹皮河”流经，更有城市景观广场浏河岛隔河相望，如此得天独厚的景观资源，如何巧妙利用，来提升项目的价值，既是甲方的要求，更是设计师的追求方向。

e. 其他设计条件

210户的返建户型需要和销售户型区别设计，并要独立设置;户型产品需多样化，满足市场需求；合理利用基地，注意零散、边角地块的设计发挥。

经分析研究，认为a、b、d等虽各成问题，却相互联系，相互影响，应予综合考虑，而c则相对独立，至于e，则是在设计过程中需要细化的部分。 经过综合考虑给出了两个解决方法针对性的解决：

1在基地的西南角设置一栋折型住宅。

经计算，需要5栋26F的一梯四户住宅方能满足容积率要求，而基地东西宽，南北长皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，两栋旧有建筑之间设置两栋拼接的折型住宅，因地制宜，节约土地，并使建筑朝向竹皮河旋转30°，使得朝向竹皮河的景观面最大化；在解决了两栋住宅后，剩余的3栋住宅便相对容易了，结合日照分析，将一栋住宅分成两个17F板式住宅，置于南侧，是对北侧建筑的影响最小，将2栋点式置于北侧，使对周边住宅的日照影响最小，并将西侧建筑部分户型扭转设计，使取得良好的景观朝向。

2利用基地与东侧长宁大道的高差，设置一层架空，使与长宁大道相平。

基地与长宁大道有5米的高差，一直以来居民出入长宁大道，皆要绕行，十分不便，设计规划了双“地面”层，其中地面层主要解决停车，及车行要求，采用机械停车后大致满足了1：1的车位配比要求，车库顶板上设小区主要“地面”层，为居民步行、休闲、活动的景观庭院，同时解决了小区居民从长宁大道进出小区的问题。

这两点皆一举多得，使得原来列举的问题，都得到了相应的解决。返建户型的设计，交通消防的组织便皆是深入细化的问题。

对于二期，因其不同的设计条件，解读便有所不同：

a. 不同的用地性质

本项目用地，面积16871.10平米，平面呈矩形，南北方向长达195米，东西方向宽85米，为住宅、商业用地，其中商业面积占总面积的20%。

b. 不同的地理位置

用地东接城市主干道---长宁大道，隔路对面为荆门市电信局大楼；南临象山一路，对面为新一佳超市。此区地处城市核心主干道交汇处，商业气氛浓厚，城市交通便利。

c. 不同的设计思路

因本案地处城市核心地带，其日后的建成将对荆门市城市形象产生很大影响，认为本案规划需从城市设计的角度入手，着重整体形态的设计，使其形象既能与城市和谐相容，又能成为标志性城市节点，提升城市形象。

因此，提出了几个原则、理念，并在其指导下，多做比较方案。

2.1、城市设计的理念

规划从城市设计的角度入手，充分研究城市区位、规划、交通、景观、周边业态、沿江城市天际线、色彩、建筑风格等。

商业的布置要从区域社区商业的现状及未来发展前景予以考量，使其与城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，既为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。

2.2、开放城市空间的理念。

尽量营造更多的城市开放空间给市民。开放的商业街道、休闲平台等空间完全成为城市空间的有机组成部分，与城市空间相连融为一体，成为沿城市主干道的标志性节点

2.3、资源利用最大化的原则。

本案最重要的资源为商业街道与西侧沿河景观资源，如何最大化利用资源为本案规划的核心。

2.4、生态、绿色、健康的理念。

商业沿街设退台式屋顶花园 ；商业街以开放的绿色景观街道、广场为核心交通 内庭，自然通风、采光，减少了空调负荷。设计形成立体的、多层次的生态、绿色、健康空间系列。

2.5、紧凑、经济、适用的原则。

各业态建筑形式简洁,体型工整，功能布局紧凑、流线便捷、结构形式经济简单，各居住建筑平面使用率高,使本案高度适用，而成本低廉。

最终选择了三个设计方案讨论：

第一个方案，三栋板式住宅南北排列，东侧向长宁扭转45°，以获得良好的景观视野；三栋建筑造型相同，形成连续完整并富有韵律的城市立面；但此方案中间一栋住宅因考虑消防问题，会打断底层商业的连续性，不利于形成大型的商业格局。

第二个方案，南北为板式住宅，中间为一梯六的点式住宅，同时南侧板式住宅考虑城市立面的影响，面向路口扭转45°，此方案点板结合，临长宁大道的建筑间距较大，对城市街道的压迫感较小，同时底层商业能够贯穿，容易形成大的商业格局。

第三个方案,三栋板式住宅那被排列，布局占满用地南北长度，沿长宁大道面最大限度展开，通过与前后排“L”型板楼相互之间转角错开，完全避免了住宅楼之间南北方向的遮挡，使住宅获得了最佳的阳光、视线、景观与通风。商业集中设于沿城市道路一侧，规划成Z字形折线形商业内街和外街两条街，是商业界面最大化的设计，并自然形成连续的商业广场，与象山一路南段现状商业自然承接，并与最标志性的城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，即为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的设计理念，大开大合的虚实对比，形成规整的沿街立面。

（方案三鸟瞰图）

篇5

Abstract: the mountain town development is the use of the land saving, protection of cultivated land in important development strategy. But the mountain town construction should not copy the ground town mode and experience, planning and design as the first step of development and construction, we should fusion topography, natural ecological environment and regional context factors, should be potential LiDao through the site, road, building, landscape, such as design means to create distinctive characteristics, the nature harmonious space environment.

Keywords: mountain town, Characteristic build; planning

中图分类号：[F292]文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

引言

云南省是一个高原山区省份，其中，山区、半山区面积占全省国土面积高达94%，坝区占全省国土面积仅为6%，有相当多的小城镇位于山坡丘陵地区。如何少占良田好土，更多、更好地将目前未能充分利用的山地转化成为建设用地，探索出一条山地小城镇的开发模式，营造特色鲜明、功能完善、自然和谐的空间环境，是我们应该长期面对实践性课题，也是山地小城镇未来发展的必然趋势。本文以小河镇安置区修详规为例，就如何把握规划设计原则，顺应地形规划道路系统，有效提高土地利用率，依山就势布局建筑群体，创造特色鲜明的景观体系等几方面探讨山地小城镇空间特色的营造，对目前城镇上山的规划设计具有较强指导性。

现状概况

项目用地南临小河沟，北临通往虹山的现状公路，东西两侧沿山形走势呈带状展开，总用地面积：21733.81平方米。用地范围内除少量现状村民自建房外，大部分为山体坡地。山地地形复杂。东北高西南低，自然坡度较大，平均坡度达到了50%以上，最低点到最高点高差超过50M，，但基本为一个坡向，视野开阔，用地高程均高于洪水淹没线10M以上。需进行科学的场地分台处理，才能整合成可利用的建设用地。用地与小河镇区的交通联系较弱，规划应加强步行交通及出入口的联系。另外项目区具有背山面水的自然条件，规划可以在布局上体现山地城镇特色。

规划构思

1、规划思路

（1）定位问题：在满足灾民安置需求的同时也充分考虑镇区未来发展及灾民生产就业的问题。经过区域发展条件分析，结合安置点建设打造独具水乡风格的特色商业街区。

（2）风格问题：积极打造小河镇“水” 的文化品牌， 做足“水” 的文章，体现“水乡”特色。建筑规划布局、步行交通体系及建筑户型设计均要充分体现“山城”特色。

（3）布局问题：建筑布局与场地分台相结合，形成了行列式形态，实现布局的最合理化。建筑布局应形成街巷空间，增加临街铺面的商业价值，形成浓郁的商业氛围。

（4）规模问题：尽可能多的满足安置户数，安置区建筑面积满足居住和商业的要求。建筑设计在满足群众的安置意愿的同时，应体现节约土地的原则。

（5）实施问题：充分考虑规划区与区域的交通联系，为片区未来发展破除障碍。对场地现状做出充分合理的分析，使规划更具有科学性和可操作性。利用工程措施以及建筑设计等手段实现土地利用最大化，建设成本最小化。

2、规划目标

结合本次灾民安置区的建设，将本项目作为小河镇水乡精品旅游小镇的启动示范区域。为整个镇区未来发展提出新的思路。

3、 规划定位

把项目区建设成全省灾后恢复重建的示范项目，同时打造独具水乡特色，功能复合的精品水乡古镇商业步行街区。

安置区 + 特色商贸区

规划布局

1、总体布局

山地规划设计首先要顺应地形，以山地的环境特征出发，依山就势，优化有利坡向和山体，改造弱化不利坡向，把场地整理成缓坡、台地、平地、坡地。为建筑提供形式丰富又适于建造的基地条件。规划顺应地形，采用行列式的布局方式，沿平行等高线方向对基地进行分台，沿南北向把基地划分为五级台地，每级台地宽约30米，高差约7到8米。这样的分台处理既保证建筑布局的用地要求，同时也有效地消化了场地的坡度和高差，减少了规划实施中的土方工程量，最大程度减少对山体自然环境的破坏，为之后的设计和施工提供了有利的条件。

2、规划结构

规划形成了“一轴、一带、一核、四区的结构”。

“一轴”：南北通透，串联着山体绿化，河流以及内部景观核心的绿化景观主轴。

“一带”：围绕河流，自下而上延绵展开的滨水步行景观带。

“一核”：地块中部规划形成的公共景观核心。

“四区”：即社区公共活动区、公共停车区、社区公共服务区、步行商业街区。

2、交通组织

（1）交通流组织

复杂山地道路系统高差相对平地地形要大得多，规划中要顺应自然山形地势的起伏变化，应势利导规划道路系统：道路无需过宽，在满足消防通道的坡度、宽度及转弯半径等基本要求的同时，保证车流顺畅即可，在线型设计上应避免垂直等高线，灵活运用“S型路”、“单边街”、“爬山街”等多种形式来体现山地环境的空间特色，形成层次丰富 、生态、有机的道路网络体系。规划采用外环道加尽端式支路的道路结构，对人车进行分流。车行交通从西北侧入口进入规划区，到停车场即止，停车场以下区域均为步行空间，同时在步行街一侧预留车行空间，保障紧急情况消防车辆的通行以及人流的疏散。各层街道之间通过滨水步行道以及南北的阶梯形成环状步行网络。以50米步行的距离在相应地段设置供人停靠休息的休憩场地。

（2）出入口设置

全区共设置了两个对外交通出入口，其中西北侧出入口与通往虹山的公路相连为近期主要的车行及步行交通出入口，南侧入口近期主要考虑通过架桥的方式解决规划区与老城区的步行交通，远期建设条件成熟后建议增设车行道路，以使规划区与整个镇区路网形成整体的道路系统。

3、步行空间组织

步行空间的组织是山地空间特色营造的重要组成部分。 规划中应对梯道所形成的竖向步行系统进行加强以突出山地特色，可尝试以步行中心区为核心，用梯道和步行林荫道将片区中心和组团中心联系起来成为一套步行空间系统，满足规划区便捷通达的需要，提供一个安全、宁静、有效的步行交通环境。本规划利用基地高差，在基地内部形成东西向的五条商业步行街，其中以中间的一条作为为主要街道。又在基地南北向设置了一条主要的景观步行通道以及多条步行阶梯，连接不同高差的两条街道，同时街巷内引入溪水，形成商业气氛浓郁的的水巷。凸显了水乡特色，形成安置区的景观标志。

规划中在为步行者提供休闲与交往空间环境的同时，还注重了小河镇文化环境形态和历史传统符号的保存、改造和创新，突出城镇的地域性特征，强调商业步行街厚重的文化积淀。塑造具有魅力的商业步行空间环境。 “以本土为本”的地域性特征在步行街中发挥着聚集人气，发展旅游业的重要作用。

规划街道以本地的石材为主，通过青石、卵石、拼茶石材来营造历史的沧桑感，水系的组织自由碗蜓，宜窄则窄，当宽则宽，与砾石拱桥、巨石相结合，再辅以古树垂柳，小品、群雕。

4、景观特色营造

规划用地靠山面水，南面与镇区隔河相望，周边自然环境良好，场地南高北低，置身其内整个坝区风光一览无余。规划绿化景观系统以此为基础，充分利用建筑立体空间的错落、平面的围合、视廊渗透等各种设计手段形成了内外环境相互交融，自然和谐的景观结构。

（1）、绿化景观结构 ：

“一纵五横，一带一心，多节点多渗透”

一纵：南北纵向展开，连接内外景观的景观主轴。

五横：顺应山势地形东西向展开的五条步行商业景观轴。

一带：围绕河流，自下而上延绵展开的滨水步行景观带。

一心：以水乡文化主题广场以及跌水景观组成景观核心。

多节点：各个主要的步行景观节点。

多渗透：周边山体景观以及河流景观的渗透。

4、建筑空间布局

建筑整体布局应顺应山形地势，结合不同区域的自然地形特征及地质条件，自由灵活进行布局。平缓地带布置较高的建筑，山坡地带则布置较低的建筑。如此布局不仅降低较高层建筑的基础埋深 、方便施工、降低工程造价，而且可以减轻坡度较陡区域的交通负荷与停车负担。坡度较大的区域可根据实际情况，灵活采用错层、跌落、跃层、筑台、退台、爬坡、吊脚、架空等多种的手法设计建筑单体，并考虑节能节地建筑的布置，让建筑与原有自然地形紧密结合、融为一体，构建建筑与环境的和谐统一。本规划建筑主要以5层为主，风格为传统小河民居式的建筑，其中一层及三层沿街部分为商业，其余房间均为居住。建筑单元采用错层拼接式，两户人家南北、上下拼接，南北的拼接关系，形成了双向商业街，使商业空间完整，更具逗留性。上下的拼接，解决了场地高差、入户问题的同时，这种的单体设计不仅满足了居住建筑采光、通风和抗震的要求，同时也解决了安置户生产发展的需要。

结语

通过对小河镇安置区规划的综合分析，我们认为山地小城镇规划中，特色空间的营造应该注重以下几点：

首先，特产空间营造应从自然环境和地域文化入手，人文活动对其生态环境的影响重大 ，立足于当地的自然条件和文化背景，提炼当地的人文资源，在综合分析山地小城镇的自然因素，使之与自然环境有机结合，创造出具有浓厚地方神韵、体现地域特色与文化传统的空间环境。

其次，山地城镇的空间布局结构应尊重自然环境，以地形地貌等现状条件为依据，依山就势利用地形地貌的起伏和自然变化形成有机流畅的空间结构。

第三，有效提高土地利用率,规划中应统筹考虑水系、植被，道路等现状建设条件，结合地形、地貌的特征，进行充分分析研究，并进行多方案必选，科学规划，合理利用每一寸土体。

第四，步行交通组织是山地空间创造舒适的空间环境特色的有利条件。 规划结合水系、绿化等自然景观合理组织步行交通系统以凸现山地空间特色。

第五，营造山地城镇特色的重点在于处理好城与自然山水之间的关系。山水自然成形，起伏多变、，层次丰富，特色鲜明。规划设计中应依山随势，理清自然景观脉络，将规划方案有机融入其中，营造城镇与自然相和谐的特色空间。

参考文献：

1、赵钢． 《城市化进程中山地城市生长空间研究》重庆大学博士论文2001.6

2、郑嘉玲． 《生态规划对坡地开发之必要性》，台湾：建筑师，1988．10

3、况平． 《景观生态规划》．四川建筑，1994．5