商业用地规划条件范文
发布时间：2023-10-12 17:41:35
导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇商业用地规划条件范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！
篇1
Abstract: with the improvement of people's living standard, people to travel, leisure, private way of life needs more and more, the health, environmental protection, green ecological life quality request more and more is also high. In the current real estate policies under control, set the tourism, culture and leisure for the integration of tourism real estate project with its natural resources advantage and tourism policy advantage has gradually become a real estate business new development goals. Tourism real estate by using the extensive tourism resources, into the corresponding property elements, the integration of vacation, life, sports, entertainment and so on, so as to create beautiful pleasant living environment, promote real estate value. This new real estate mode, had been in national many urban practice and a success. After more than in tourism real estate projects all over the actual operation of the project and the on-the-spot investigation, in sanya, China vanke, "lake" project as an example of real estate projects of urban tourism specific planning design is discussed, in order to adapt to the different conditions for the development of real estate project planning and design of tourism ideas and methods.
Keywords: tourism real estate, planning and design, ecology, landscape
中图分类号： S757 文献标识码： A 文章编号：
项目背景
三亚城市总体规划对开发该片区的整体诉求
万科•三亚“湖心岛”项目所属的片区为南新农场管辖范围，在三亚原城市总体规划中为非建设用地。由于近年三亚城市快速发展，规划区内用地大部分已对外出售，并拥有开发意向方案。为科学合理地引导规划片区的开发，经政府批复该片区进行了控制性详细规划的编制。2011年3月，修编后的控规经市政府批准正式实施。
规划片区处于三亚市门户地段，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，因此特色旅游和服务是该片区的主导功能。控规中该片区功能定位为：以风情特色旅游为先导，集旅游休闲、康体养生、生态居住功能为一体的城郊型度假旅游生活区。
项目用地区位示意项目所在片区控规示意
项目概况
场地概况
万科•三亚“湖心岛”项目用地位于迎宾中路段控规用地东南角，离三亚交通枢纽田独转盘约3公里。项目地块南侧、西侧临山，北侧靠湖（小型水库），东侧为住宅用地；区域内拥有良好的湖泊及山体景观资源，区域外有规划道路连接北面迎宾路，交通条件良好。
地块性质
项目总用地面积436120平米（土地证范围），计容总建筑面积约319505.8平米。其中三个地块为可建设用地，B-06-04为商业用地，可建设商业及酒店；B-05-03为商住用地，可建设住宅；B-05-09为教育用地（不可售），建设足球训练基地；其余部分为非建设用地。另外，项目用地边缘的高园水库及一部分山体用地租用作为运动公园用地使用，共约550亩。非建设用地和租用地可配套成园林景观、运动、休闲、游憩设施等。
甲方诉求
在规划设计之初甲方提供给我方的关于该地块开发设计的关键词是：运动会所、足球基地、公路自行车赛道、复健中心、水上乐园、多功能运动场。
在不断的交流过程中，我们了解到甲方的具体诉求就是在该旅游地块结合优美的自然环境，建设以体育运动为主题的公园。体育运动以自行车运动和足球训练为主，其中自行车运动根植于万科的企业文化，甲方希望能在该基地上能组织自行车运动的体验、训练、比赛等内容，不仅服务于在此旅游居住的人，还能服务于万科内部的自行车活动；足球训练基地定位为服务全国足球队的训练基地以及国内企业内部足球运动的活动中心。在此基础上合理配备运动会所、复健中心、水上乐园、多功能运动场等于体育运动相关的服务设施。
场地条件
土地证范围内基地大部分区域较平坦，南侧为缓坡地，坡度约8%。场地标高为10.8至35.0，高差约24.2M。基地现状主要为未利用地，现状植物主要由山体草坡和低矮灌木组成。基地内部有三个水塘，水质良好。租用水库已不具有灌溉功能，水位受季节影响较大。草坡及湖面形成的景观格局自然优美。租用山体多为次生植被，景观效果较差。
根据分析场地正面要素：南面山体、北侧水库及对面山景是基地最重要的景观资源要素；基地东面有控规的绿廊通过；负面要素：场地南靠山体，北朝水库，对空间布局有一定的影响；场地内部有三个大的水塘，集中与商业地块，成为酒店建筑布局的限制条件。
场地条件条件示意
规划设计
规划思路
通过对场地的分析研究以及与甲方的多轮沟通，形成了以下规划思路：首先要形成一个强有力的空间中心，联系周边的居住、商业、教育地块，进而向四周辐射，使旅游、生活居住的人员的活动能够围绕这个多功能的中心展开。其次，加强轴线的联系性，从而突显功能的支撑性和主体性，形成空间骨架；然后，利用自行车的的赛道来串联场地的各个部分，使其项目用地内的各个功能成为有机的整体。
概括来讲，本项目规划结构可归纳为：“一心、一环、三轴线”。
“一心”是指一个“空间中心”。
从项目规划开始，我们就强调创造一个强有力的核心来联系和控制周边不同功能地块之间的关系，使区域内人的生活都能够围绕这个中心展开。
该项目主要的任务是三个地块（分别是商业、商住及教育基地）及由周边绿地湖面组成的运动公园的规划设计，从空间和实际的利用上来说并没有一定的关联性。从功能上来说缺乏合理的组织，从人在场地内的活动来说，没有把各种类型的景观和活动整合成完整的序列。
规划中通过利用控规中广场用地形成空间中心，该空间中心将酒店、商业、居住、公园有效的统一在一起，形成人通往各个功能区域的空间场所和意向节点，同时该中心还承担广场的景观、人的休闲、运动、娱乐、表演及日常活动等功能，具有非常积极的意义。
空间中心统领全局，是整个方案的灵魂。
“一环”是指一个“自行车赛道环线”。
根据项目主题，我们利用自行车赛道形成环线，串联场地内部的绿地系统，使公园成为一个有机的整体。在具体的组织上形成多种方式，并将人的其他运动及休闲活动串联起来，强调运动公园的项目定位。
“三轴线”是指通过场地的规划条件、自然地理条件及生态景观要素，在空间中心的控制之下，形成的具有相关意义的三条 “空间轴线”。
轴线一：生态轴
根据控规广场南面控制有一条宽度为31米的绿廊联通山体，我们打通绿廊连通广场（空间中心）并一直延伸至湖面以北形成一条绿廊，成为控制整个园区运动休闲的轴线，休憩、运动、公园景观等均沿此轴线展开。
这个轴线具有生态的含义――它以广场为中心打通了山和湖的关系，统领了场地内部自然景观要素，形成了一条鲜明的视线通廊。
轴线二：景观轴
该轴线以项目用地整体的生态景观要素结合商住（B-05-03）及商业（B-06-04）展开，由南至北形成山体住宅――花园酒店――临水商业――无边泳池――内湖――高园水库公园绿地为节奏的空间序列轴线，两地块的建筑、广场等要素均按此节奏展开，与人的生活联系紧密，也是一条景观序列轴线。
这个轴线同时具有人文的含义――它顺应自然、强化景观要素，控制了景观的节奏，为场地中活动的人提供鲜明的指引，利于人文活动的展开。
轴线三：休闲轴
保留自然冲沟，留出自然汇水的路径，形成生态廊道和体现自然野趣的通道。通过景观的塑造形成联系居住地块及广场（空间中心）的轴线，这条轴线可以很便捷的到达商业用地和公园绿地。居民日常的休闲活动都能够以此轴线展开。
轴线位置明确，形成三条强有力的控制线，是整个方案的功能布局和空间控制的骨架。
规划设计思路示意
功能布局
项目主要用地可以分为商业用地、商住用地、教育科研用地及规划绿地、租用水库及山体形成的公园绿地四种土地利用形式。总体上可以分为商业、居住、教育及公园四大功能用地。
商业功能用地位于迎宾路进入场地的首要位置，而且占有北边开阔的水库景观资源，其入口形象的地位相当突出，是对外形象展示的焦点。该地块主要布置为酒店和服务性商业，是公共活动的中心，具有较高的商业价值。
居住功能用地位于商业南面，自然条件优良。容积率低，绿地率高，着重打造高品质度假型住宅产品。
教育功能用地位于居住功能用地东面，功能涵括两个国际标准的足球场、康体设施及宿舍，是具有一定规模的足球训练中心，可以成为三亚的足球培训基地，可以承接企业足球队的训练，可以承接国家级以上足球队的训练。
公园功能用地包围以上三个功能用地，定位为体育运动休闲公园，以自行车赛道为主，赛道环绕整个项目用地范围，室外篮球场、网球场、拓展训练场，水上娱乐、休闲、健身等设施分布在公园内部。综合性的运动项目体现公园的运动主题。
场地设计
空间组织
在空间组织上我们从地标、节点、界面、区域的角度出发，让整体的空间形象就有标志性、可识别性。
地标：以酒店群体建筑及其环境形成区域地标，建立区域形象。
节点： B-06-05地块公共广场空间，是放大了的城市节点及公共活动节点。
界面：整合上述商业和居住的布局，形成主要城市界面，并划分公共和私密的空间。
区域：各个地块内部空间形成属性明确的区域。其中住宅小区通过生态轴、景观轴、休闲轴与公建相联系，保证住宅的便利性与私密性。
园林景观组织、
园林景观组织由外而内、由内而外的分析景观资源，发掘场地特质。
外部自然景观资源：湖泊（水库）景观，南北两面自然山体景观。
城市景观资源：酒店群门户形成的城市标志性建筑景观。
内部庭院景观：在各居住组团内部形成大庭院景观。
总体景观节奏：由南至北，山体――居住――酒店――无边泳池――内湖――外湖（水库）。
规划设计总平面图
生态化处理方式
场地地形的处理。我们采用因地适宜的设计手法，尽量不对规划用地做大面积的地形修改，这样不仅可以降低土方施工带来的很大一部分施工成本，而且可以充分利用地形来塑造自然的环境肌理，为游客及居住者创造多元化的自然的体验。
水的利用。设置雨水收集回用系统，收集屋面、地面雨水进行回用。由于本项目现有水体面积较大，可结合进行充分利用，将屋面和室外地面的雨水经室外管网收集，通过弃流井对初期雨水弃流后，收集储存于室外水库、鱼塘等处，经简单净化处理，用于绿地浇灌用水、车库冲洗用水、水景用水、以及中水供水系统补充水。水资源得到充分的利用。
太阳能的利用。本项目生活热水全部采用太阳能热水系统。其中酒店和酒店式公寓、宿舍用热水采用，集中太阳能热水系统供给，提高能源的利用率，减少对环境污染，降低用电量。
六、旅游地产项目规划设计思考
（1）宏观定位决定开发走向
开发商所站的角度和立场决定项目的高度。万科从市场的角度出发对项目主题、客源市场、户型产品等方面进行了详细的论证分析，使得该旅游地产项目以体育运动休闲为主题，以居住、度假、疗养等人群为市场，提供多样的户型产品和多边的空间丰富客户的选择。并在此基础上提供完善的服务配套，形成高品质的主题式运动休闲公园。
（2）项目策划突出主题思路
各类项目的组织开展是主题内容突出的必要条件。在该项目当中，万科以自己的企业文化为出发点，突出自行车运动，提倡健康、环保的生活方式。以自行车道贯穿整个项目为亮点，打造运动主题，另外结合足球运动、水上运动等项目，将项目的主题凸显得更加丰满、完善。
（3）规划设计理清功能关系
规划设计是从甲方的诉求、场地的实际情况出发，宏观上处理好自然环境和不同功能分区之间的关系，微观上处理好建筑与场地内部要素之间的关系以及建筑内部的组织关系。在该项目中，通过合理的规划设计做到商业、酒店、居住分区明确，交通联系便捷，做到园林景观空间丰富，层次分明，达到步移景异的效果。
（4）生态理念营造自然氛围
生态理念贯穿规划设计的全过程。在该项目的设计过程中，在场地设计、地表径流的组织，雨水的回收利用，太阳能的运用、植物选择等方面都始终坚持着生态理念。从这些方面出发，体现出人与自然的完美融合，创造出生态和谐的人居环境。
规划效果图示意规划效果图示意
参考文献：
[1] 苏堤，旅游地产的新探索――周庄云海农夫山庄三期度假别墅区规划设计浅析[J]，华中建筑,2007,(10)
[2] 文彤,城市旅游住宅地产发展研究[J],城市问题,2006,第9期.
篇2
关键词： 南岸区；四公里；旧城改造
Key words： Nan'an District；sigongli village；old town reconstruction
中图分类号：TU9840 文献标识码：A 文章编号：1006—4311（2012）27—0084—02
0 引言
为了更好地适应重庆市、南岸区的发展需要，满足四公里未来发展的要求，改善城乡破碎带的发展混乱状况，促进四公里社会经济发展，依据《中华人民共和国城市规划法》，对南岸区四公里村进行整治规划。强化小区功能，加快发展南岸区，培育成为重点中心镇，丰富该区域内的发展内涵，提高南岸区的整体竞争力[1]。围绕富民强市的经济社会发展总目标，以结构调整、科技进步、商业、房地产业全面发展为主要手段，逐步建立起与时代相适应、与现代化进程相匹配，破碎的社会环境得以全面改善的小区体系。
1 规划区现状概况
1.1 地理位置 该公园项目位于重庆市南岸区内，毗邻南坪商圈，紧靠江南立交桥，南下学府大道1公里，具有较好的经济、交通区位。有多路公交车经过此地，并设有站点。内环高速入口设在此地，故对外交通十分便捷，空间经济优越。（图1）
1.2 地理条件 项目用地现状主要为散乱、陈旧的居住区，已经服装等的低档销售区，并有一小部分二类工业，有很大部分土地被荒废，呈杂乱的林地。场地地形起伏不大，整体平坦，有利于规划的调整和小区的尽快发展。
1.3 自然条件 重庆位于北半球副热带内陆地区，其气候特征为：“春早气温不稳定，夏长酷热出伏旱，秋凉绵绵阴雨天，冬暖少雪云雾多”。重庆年平均气温为18℃。1月份气温最低，月平均气温为7℃，最低极限气温为零下3.8℃。7月至8月气温最高，多在27℃—38℃之间，最高极限气温可达43.8℃，与武汉、南京并成为长江流域三大“火炉”。重庆三面环山，沟壑纵横，一次风速较小。但在夏季雷阵雨天气时常伴有大风，风速每秒可达10—27米。
1.4 用地现状 城乡破碎带是城市发展的边缘地带，在新区发展和城市中心区域的过渡地带，各项市政、公共设施不完善，空间结构混乱，产业结构不协调[2]。该区域商业主要为服装、鞋袜的低档销售区，教育用地、商业用地、居住用地混杂，没有隔离，且道路系统很混乱，多为狭窄的小路，不成系统，随意布置。该区域有一个大型的菜市场，是区域发展的一个很好条件。小区绿地系统不符合城市的发展要求，多在废弃的土地上植被比较茂盛，干道上没有植被，商业门市里干道的距离太近，小区整体呈现地是上个世纪小城镇、重庆山城见缝插针的发展模式。（表1）
2 规划调整方案
2.1 总体构思 规划设计方案基于环境特点和功能性质对空间进行划分，利用现有城市干道协调、贯穿小区内部交通，形成连贯、通达的道路体系[3]。规划以两个方案呈现，核心观点是基于该区域良好的经济区位优势，组织其产业结构模式，完善各项公共服务设施，形成集居住、商业和工业为一体的多种综合功能区，并有教育科研的协调发展，与学府大道、南坪商圈形成协调一致的发展模式。
2.2 调整规划要点
篇3
核查清算后，对于村集体经济组织生产生活安置用地有节余的，节余部分的遗留安置用地可按照的规定进行市场化运作或出让处置。若已批给村集体经济组织用于生产生活安置用地仍不足用以安置村民的，由各区政府依据《市征地补偿办法》的规定统筹安置。已批的村民生产生活安置用地应优先用于未安置村民的生活安置。
二、对村集体经济组织要求明确在遗留安置用地依法挂牌处置后向村集体经济组织返还一定比例商业用房、用于安置村民的住宅用房等相关交易条件和开发条件的（以下称安置挂牌条件），应就返还面积、户型、每户面积、住房套数、物业形式、楼层等予以明确，形成初步方案报区人民政府预审后，由村民大会表决通过形成决议，并征得全村三分之二以上成员同意，再按程序上报。市国土资源局将所设安置挂牌条件报市土地管理委员会批准后，在遗留安置用地挂牌出让方案中予以明确。安置挂牌条件连同村民大会的决议在遗留安置用地挂牌出让须知中一并公示，为落实安置房的返还等政策要求提供依据。
三、对于在遗留安置用地出让方案中设置了安置挂牌条件的，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定返还一定比例或面积的商业用房和住宅用房的条款。市城乡规划局在办理建设工程规划许可手续时，在建设工程规划许可证和报建图中应明确以上商业和住宅用房的建筑面积以及具体分割析产部位。市住房城乡建设委在办理开发项目预售手续时，应审查安置挂牌条件的落实情况，并先将项目中用于返还的商业和住宅用房部分从预售建筑面积中剔除，优先办理该部分房产的分户发证手续。
四、对于在遗留安置用地出让方案中设定为宗地外已建安置房返还和安置房建设资金条件的，区政府应委托相应资质的审核机构审核已建安置房建设成本，并予以认定。市国土资源局将区政府认定的建设成本在宗地挂牌方案中予以明确，待宗地挂牌成交后由市财政局直接返还给区财政部门，由区财政统筹拨付给相关村集体经济组织。
五、市国土资源局受理村集体经济组织遗留安置用地委托挂牌申请后，由市城乡规划局下达规划设计条件书。市城乡规划局只对市国土资源局下达拟挂牌转让村民遗留安置用地的规划设计要点。
六、市国土资源局应及时向相关职能部门提供全市遗留安置用地项目清单，并牵头建立部门工作联系制度，实现信息共享。各相关职能部门应严格审查遗留安置用地挂牌出让条件的落实情况。
七、对于遗留安置用地处置后返还给村集体经济组织的商业和住宅用房等房产，以及土地成本、出让金、增值收益部分、房屋销售价款等资产，各区农村经营管理部门要按照《省人民政府办公厅关于加强农村集体经济组织征地补偿费分配使用监督管理的通知》等有关文件精神，加强对村集体经济组织资产处置的监督管理。审计和监察部门应加强对村民遗留安置用地处置后的资金返还、挂牌条件落实以及各相关职能部门对遗留安置用地出让工作监管把关等情况进行审计和监督，确保村集体经济组织的合法权益不受侵害。
篇4
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
一 项目概况
中建•金象广场项目位于荆门市东宝区长宁大道与象山一路交汇处，为荆门市中心繁华地带，东临长宁大道，南接象山一路，西望城市水系竹皮河，用地现状及规划中的配套非常完善,尤其在商业及文化方面。
项目分一期和二期两部分，两者互不相接，设计条件各异，实为两个独立的项目。一期用地为住宅用地，面积为17089.34㎡，规定容积率为2.92；该地块为旧城改造项目，用地内及周边有大量多层旧有住宅，地块不甚规整，加之旧有建筑的影响、80m的限高要求，1：1的停车位配比，200户的返建户型，都给设计带来很大挑战。二期为居住、商业用地，面积为16871.1㎡，规定容积率为5.5，该地块较为规整，且只有地块西侧有多层住宅，由于该地块与两条城市干道相接，其项目本身的形象及其对城市形象的贡献便成了该项目的设计重点。
二 设计构思
通过设计团队的深入解读和分析， 认为两个地块实为两个项目，设计方法和设计重点应区别对待。
对于一期，限制条件较多，各种限制条件反而为廓清了设计思路：将各种不利因素逐个罗列，然后针对性的思考，进而创造性的解决之，那么能够平衡各不利因素的最佳方案便随之而至。
a. 容积率问题
地块较不规整，基地内及周边旧有建筑较多，规划建筑的退让红线距离，规划建筑之间及和旧有建筑的消防间距、卫生间距、日照间距，以及80米的限高要求，都对规划建筑的数量、体量及排布有很大限制，影响总体指标的实现。
b. 日照要求
基地内及周边的旧有建筑较多，规划较凌乱，如何使规划建筑建设后既保证自身的日照要求，又不对旧有建筑的日照造成较大影响，便须要小心求证了。
c. 1：1的车位比
经初步计算，一期项目约需500辆车位，如此大量的车位，在不开挖地下室的情况下如何解决，也是一件相当棘手的事情。
d. 景观资源的巧妙利用
基地西侧有城市景观河流“竹皮河”流经，更有城市景观广场浏河岛隔河相望，如此得天独厚的景观资源，如何巧妙利用，来提升项目的价值，既是甲方的要求，更是设计师的追求方向。
e. 其他设计条件
210户的返建户型需要和销售户型区别设计，并要独立设置;户型产品需多样化，满足市场需求；合理利用基地，注意零散、边角地块的设计发挥。
经分析研究，认为a、b、d等虽各成问题，却相互联系，相互影响，应予综合考虑，而c则相对独立，至于e，则是在设计过程中需要细化的部分。 经过综合考虑给出了两个解决方法针对性的解决：
1在基地的西南角设置一栋折型住宅。
经计算，需要5栋26F的一梯四户住宅方能满足容积率要求，而基地东西宽，南北长皆有限度，既不能排三排，也很能成三列，在基地西南角，两栋旧有建筑之间设置两栋拼接的折型住宅，因地制宜，节约土地，并使建筑朝向竹皮河旋转30°，使得朝向竹皮河的景观面最大化；在解决了两栋住宅后，剩余的3栋住宅便相对容易了，结合日照分析，将一栋住宅分成两个17F板式住宅，置于南侧，是对北侧建筑的影响最小，将2栋点式置于北侧，使对周边住宅的日照影响最小，并将西侧建筑部分户型扭转设计，使取得良好的景观朝向。
2利用基地与东侧长宁大道的高差，设置一层架空，使与长宁大道相平。
基地与长宁大道有5米的高差，一直以来居民出入长宁大道，皆要绕行，十分不便，设计规划了双“地面”层，其中地面层主要解决停车，及车行要求，采用机械停车后大致满足了1：1的车位配比要求，车库顶板上设小区主要“地面”层，为居民步行、休闲、活动的景观庭院，同时解决了小区居民从长宁大道进出小区的问题。
这两点皆一举多得，使得原来列举的问题，都得到了相应的解决。返建户型的设计，交通消防的组织便皆是深入细化的问题。
对于二期，因其不同的设计条件，解读便有所不同：
a. 不同的用地性质
本项目用地，面积16871.10平米，平面呈矩形，南北方向长达195米，东西方向宽85米，为住宅、商业用地，其中商业面积占总面积的20%。
b. 不同的地理位置
用地东接城市主干道---长宁大道，隔路对面为荆门市电信局大楼；南临象山一路，对面为新一佳超市。此区地处城市核心主干道交汇处，商业气氛浓厚，城市交通便利。
c. 不同的设计思路
因本案地处城市核心地带，其日后的建成将对荆门市城市形象产生很大影响，认为本案规划需从城市设计的角度入手，着重整体形态的设计，使其形象既能与城市和谐相容，又能成为标志性城市节点，提升城市形象。
因此，提出了几个原则、理念，并在其指导下，多做比较方案。
2.1、城市设计的理念
规划从城市设计的角度入手，充分研究城市区位、规划、交通、景观、周边业态、沿江城市天际线、色彩、建筑风格等。
商业的布置要从区域社区商业的现状及未来发展前景予以考量，使其与城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，既为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。
2.2、开放城市空间的理念。
尽量营造更多的城市开放空间给市民。开放的商业街道、休闲平台等空间完全成为城市空间的有机组成部分，与城市空间相连融为一体，成为沿城市主干道的标志性节点
2.3、资源利用最大化的原则。
本案最重要的资源为商业街道与西侧沿河景观资源，如何最大化利用资源为本案规划的核心。
2.4、生态、绿色、健康的理念。
商业沿街设退台式屋顶花园 ；商业街以开放的绿色景观街道、广场为核心交通 内庭，自然通风、采光，减少了空调负荷。设计形成立体的、多层次的生态、绿色、健康空间系列。
2.5、紧凑、经济、适用的原则。
各业态建筑形式简洁,体型工整，功能布局紧凑、流线便捷、结构形式经济简单，各居住建筑平面使用率高,使本案高度适用，而成本低廉。
最终选择了三个设计方案讨论：
第一个方案，三栋板式住宅南北排列，东侧向长宁扭转45°，以获得良好的景观视野；三栋建筑造型相同，形成连续完整并富有韵律的城市立面；但此方案中间一栋住宅因考虑消防问题，会打断底层商业的连续性，不利于形成大型的商业格局。
第二个方案，南北为板式住宅，中间为一梯六的点式住宅，同时南侧板式住宅考虑城市立面的影响，面向路口扭转45°，此方案点板结合，临长宁大道的建筑间距较大，对城市街道的压迫感较小，同时底层商业能够贯穿，容易形成大的商业格局。
第三个方案,三栋板式住宅那被排列，布局占满用地南北长度，沿长宁大道面最大限度展开，通过与前后排“L”型板楼相互之间转角错开，完全避免了住宅楼之间南北方向的遮挡，使住宅获得了最佳的阳光、视线、景观与通风。商业集中设于沿城市道路一侧，规划成Z字形折线形商业内街和外街两条街，是商业界面最大化的设计，并自然形成连续的商业广场，与象山一路南段现状商业自然承接，并与最标志性的城市商业街道——长宁大道相邻、共生、互动、一体化，即为长宁大道商业街赋予了更丰富的内涵、完善了商业休闲配套，又提升了本项目的城市辐射影响，符合其高端城市文化商业MALL的定位。 在建筑立面上，采用“住宅建筑公建化”的设计理念，大开大合的虚实对比，形成规整的沿街立面。
（方案三鸟瞰图）
篇5
Abstract: the mountain town development is the use of the land saving, protection of cultivated land in important development strategy. But the mountain town construction should not copy the ground town mode and experience, planning and design as the first step of development and construction, we should fusion topography, natural ecological environment and regional context factors, should be potential LiDao through the site, road, building, landscape, such as design means to create distinctive characteristics, the nature harmonious space environment.
Keywords: mountain town, Characteristic build; planning
中图分类号：[F292]文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
引言
云南省是一个高原山区省份，其中，山区、半山区面积占全省国土面积高达94%，坝区占全省国土面积仅为6%，有相当多的小城镇位于山坡丘陵地区。如何少占良田好土，更多、更好地将目前未能充分利用的山地转化成为建设用地，探索出一条山地小城镇的开发模式，营造特色鲜明、功能完善、自然和谐的空间环境，是我们应该长期面对实践性课题，也是山地小城镇未来发展的必然趋势。本文以小河镇安置区修详规为例，就如何把握规划设计原则，顺应地形规划道路系统，有效提高土地利用率，依山就势布局建筑群体，创造特色鲜明的景观体系等几方面探讨山地小城镇空间特色的营造，对目前城镇上山的规划设计具有较强指导性。
现状概况
项目用地南临小河沟，北临通往虹山的现状公路，东西两侧沿山形走势呈带状展开，总用地面积：21733.81平方米。用地范围内除少量现状村民自建房外，大部分为山体坡地。山地地形复杂。东北高西南低，自然坡度较大，平均坡度达到了50%以上，最低点到最高点高差超过50M，，但基本为一个坡向，视野开阔，用地高程均高于洪水淹没线10M以上。需进行科学的场地分台处理，才能整合成可利用的建设用地。用地与小河镇区的交通联系较弱，规划应加强步行交通及出入口的联系。另外项目区具有背山面水的自然条件，规划可以在布局上体现山地城镇特色。
规划构思
1、规划思路
（1）定位问题：在满足灾民安置需求的同时也充分考虑镇区未来发展及灾民生产就业的问题。经过区域发展条件分析，结合安置点建设打造独具水乡风格的特色商业街区。
（2）风格问题：积极打造小河镇“水” 的文化品牌， 做足“水” 的文章，体现“水乡”特色。建筑规划布局、步行交通体系及建筑户型设计均要充分体现“山城”特色。
（3）布局问题：建筑布局与场地分台相结合，形成了行列式形态，实现布局的最合理化。建筑布局应形成街巷空间，增加临街铺面的商业价值，形成浓郁的商业氛围。
（4）规模问题：尽可能多的满足安置户数，安置区建筑面积满足居住和商业的要求。建筑设计在满足群众的安置意愿的同时，应体现节约土地的原则。
（5）实施问题：充分考虑规划区与区域的交通联系，为片区未来发展破除障碍。对场地现状做出充分合理的分析，使规划更具有科学性和可操作性。利用工程措施以及建筑设计等手段实现土地利用最大化，建设成本最小化。
2、规划目标
结合本次灾民安置区的建设，将本项目作为小河镇水乡精品旅游小镇的启动示范区域。为整个镇区未来发展提出新的思路。
3、 规划定位
把项目区建设成全省灾后恢复重建的示范项目，同时打造独具水乡特色，功能复合的精品水乡古镇商业步行街区。
安置区 + 特色商贸区
规划布局
1、总体布局
山地规划设计首先要顺应地形，以山地的环境特征出发，依山就势，优化有利坡向和山体，改造弱化不利坡向，把场地整理成缓坡、台地、平地、坡地。为建筑提供形式丰富又适于建造的基地条件。规划顺应地形，采用行列式的布局方式，沿平行等高线方向对基地进行分台，沿南北向把基地划分为五级台地，每级台地宽约30米，高差约7到8米。这样的分台处理既保证建筑布局的用地要求，同时也有效地消化了场地的坡度和高差，减少了规划实施中的土方工程量，最大程度减少对山体自然环境的破坏，为之后的设计和施工提供了有利的条件。
2、规划结构
规划形成了“一轴、一带、一核、四区的结构”。
“一轴”：南北通透，串联着山体绿化，河流以及内部景观核心的绿化景观主轴。
“一带”：围绕河流，自下而上延绵展开的滨水步行景观带。
“一核”：地块中部规划形成的公共景观核心。
“四区”：即社区公共活动区、公共停车区、社区公共服务区、步行商业街区。
2、交通组织
（1）交通流组织
复杂山地道路系统高差相对平地地形要大得多，规划中要顺应自然山形地势的起伏变化，应势利导规划道路系统：道路无需过宽，在满足消防通道的坡度、宽度及转弯半径等基本要求的同时，保证车流顺畅即可，在线型设计上应避免垂直等高线，灵活运用“S型路”、“单边街”、“爬山街”等多种形式来体现山地环境的空间特色，形成层次丰富 、生态、有机的道路网络体系。规划采用外环道加尽端式支路的道路结构，对人车进行分流。车行交通从西北侧入口进入规划区，到停车场即止，停车场以下区域均为步行空间，同时在步行街一侧预留车行空间，保障紧急情况消防车辆的通行以及人流的疏散。各层街道之间通过滨水步行道以及南北的阶梯形成环状步行网络。以50米步行的距离在相应地段设置供人停靠休息的休憩场地。
（2）出入口设置
全区共设置了两个对外交通出入口，其中西北侧出入口与通往虹山的公路相连为近期主要的车行及步行交通出入口，南侧入口近期主要考虑通过架桥的方式解决规划区与老城区的步行交通，远期建设条件成熟后建议增设车行道路，以使规划区与整个镇区路网形成整体的道路系统。
3、步行空间组织
步行空间的组织是山地空间特色营造的重要组成部分。 规划中应对梯道所形成的竖向步行系统进行加强以突出山地特色，可尝试以步行中心区为核心，用梯道和步行林荫道将片区中心和组团中心联系起来成为一套步行空间系统，满足规划区便捷通达的需要，提供一个安全、宁静、有效的步行交通环境。本规划利用基地高差，在基地内部形成东西向的五条商业步行街，其中以中间的一条作为为主要街道。又在基地南北向设置了一条主要的景观步行通道以及多条步行阶梯，连接不同高差的两条街道，同时街巷内引入溪水，形成商业气氛浓郁的的水巷。凸显了水乡特色，形成安置区的景观标志。
规划中在为步行者提供休闲与交往空间环境的同时，还注重了小河镇文化环境形态和历史传统符号的保存、改造和创新，突出城镇的地域性特征，强调商业步行街厚重的文化积淀。塑造具有魅力的商业步行空间环境。 “以本土为本”的地域性特征在步行街中发挥着聚集人气，发展旅游业的重要作用。
规划街道以本地的石材为主，通过青石、卵石、拼茶石材来营造历史的沧桑感，水系的组织自由碗蜓，宜窄则窄，当宽则宽，与砾石拱桥、巨石相结合，再辅以古树垂柳，小品、群雕。
4、景观特色营造
规划用地靠山面水，南面与镇区隔河相望，周边自然环境良好，场地南高北低，置身其内整个坝区风光一览无余。规划绿化景观系统以此为基础，充分利用建筑立体空间的错落、平面的围合、视廊渗透等各种设计手段形成了内外环境相互交融，自然和谐的景观结构。
（1）、绿化景观结构 ：
“一纵五横，一带一心，多节点多渗透”
一纵：南北纵向展开，连接内外景观的景观主轴。
五横：顺应山势地形东西向展开的五条步行商业景观轴。
一带：围绕河流，自下而上延绵展开的滨水步行景观带。
一心：以水乡文化主题广场以及跌水景观组成景观核心。
多节点：各个主要的步行景观节点。
多渗透：周边山体景观以及河流景观的渗透。
4、建筑空间布局
建筑整体布局应顺应山形地势，结合不同区域的自然地形特征及地质条件，自由灵活进行布局。平缓地带布置较高的建筑，山坡地带则布置较低的建筑。如此布局不仅降低较高层建筑的基础埋深 、方便施工、降低工程造价，而且可以减轻坡度较陡区域的交通负荷与停车负担。坡度较大的区域可根据实际情况，灵活采用错层、跌落、跃层、筑台、退台、爬坡、吊脚、架空等多种的手法设计建筑单体，并考虑节能节地建筑的布置，让建筑与原有自然地形紧密结合、融为一体，构建建筑与环境的和谐统一。本规划建筑主要以5层为主，风格为传统小河民居式的建筑，其中一层及三层沿街部分为商业，其余房间均为居住。建筑单元采用错层拼接式，两户人家南北、上下拼接，南北的拼接关系，形成了双向商业街，使商业空间完整，更具逗留性。上下的拼接，解决了场地高差、入户问题的同时，这种的单体设计不仅满足了居住建筑采光、通风和抗震的要求，同时也解决了安置户生产发展的需要。
结语
通过对小河镇安置区规划的综合分析，我们认为山地小城镇规划中，特色空间的营造应该注重以下几点：
首先，特产空间营造应从自然环境和地域文化入手，人文活动对其生态环境的影响重大 ，立足于当地的自然条件和文化背景，提炼当地的人文资源，在综合分析山地小城镇的自然因素，使之与自然环境有机结合，创造出具有浓厚地方神韵、体现地域特色与文化传统的空间环境。
其次，山地城镇的空间布局结构应尊重自然环境，以地形地貌等现状条件为依据，依山就势利用地形地貌的起伏和自然变化形成有机流畅的空间结构。
第三，有效提高土地利用率,规划中应统筹考虑水系、植被，道路等现状建设条件，结合地形、地貌的特征，进行充分分析研究，并进行多方案必选，科学规划，合理利用每一寸土体。
第四，步行交通组织是山地空间创造舒适的空间环境特色的有利条件。 规划结合水系、绿化等自然景观合理组织步行交通系统以凸现山地空间特色。
第五，营造山地城镇特色的重点在于处理好城与自然山水之间的关系。山水自然成形，起伏多变、，层次丰富，特色鲜明。规划设计中应依山随势，理清自然景观脉络，将规划方案有机融入其中，营造城镇与自然相和谐的特色空间。
参考文献：
1、赵钢． 《城市化进程中山地城市生长空间研究》重庆大学博士论文2001.6
2、郑嘉玲． 《生态规划对坡地开发之必要性》，台湾：建筑师，1988．10
3、况平． 《景观生态规划》．四川建筑，1994．5
篇6
在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同意见：一种意见认为该类争议属于行政争议，应由土地管理部门按照行政法律法规进行处理，走行政裁决之路，该类争议不属于人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件。第二种意见认为该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判决。第三种意见认为该类争议属于普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。
要弄清上述问题，我们有必要对国有土地转让进行深入剖析。作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，极终目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中已不再具有行政管理者的身份，而仅仅具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在《国有土地转让合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要及时地按照普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽可能减少国有资产流失，在该类案件的审判和执行中，可以根据国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制措施，查封房地产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能及时全额回收。
二、追收土地出让金案件的两种不同类型
从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两种类型。一类是房地产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地转让合同》后，虽未改变合同约定的宗地用途，取得土地使用权后进行了房地产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有的房地产企业为了取得土地使用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这类案件，事实清楚，处理意见也是相当明确的，应当依据受让人与出让人签订的《国有土地转让合同》的约定判决受让人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房地产商在签订《国有土地转让合同》取得转让土地的使用权后，变更合同的规划设计条件，主要是增大容积率，增大建筑面积，在追求企业利润的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这类案件的审理，由于涉及到容积率与地价之间关系的专业知识，而标准容积率的确定国家没有统一标准，各省、地、市经济发展水平的不同，城市建设的总体规划要求不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状态，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种意见，因此，该类案件审理难较大。
三、建筑容积率与土地出让金之间的关系
国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地转让合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比例。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在目前的房地产市场上，开发商的暴利主要是从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房地产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地用途和建筑容积率着手。
四、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据
由于建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，我们可以进一步明确，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，仅有规划行政主管部门的同意是完全不行的，还必须取得国有土地管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金后才能真正取得宗地的土地使用权。据了解，从我市清理工作中反映的情况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房地产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现这样的问题，不能不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，按照建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当及时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当及时追缴土地出让金，如果行政职能履行到位，也不会产生现在的问题。
五、建筑容积率增加的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为
在前面我们已经阐明，国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地转让合同》中一个重要的合同条款。国有土地管理部门在合同中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节约集约用地，提高土地利用率。如果受让人不能满足《国有土地转让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，根据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以按照合同的约定向国有土地的受让人（开发商）主张违约责任，要求其按合同约定支付违约金。
六、建筑容积率增加与补交土地出让金计算方式的确定
国务院下发的国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。国土资源部下发的《国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明》第二条第八项中规定：对受让人（开发商）在国有土地出让期限内，改变《出让合同》规定的土地用途、容积率等土地使用条件的有两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让。这种处理方式，对于尚未进行开发的国有土地适用。二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场差额补交土地使用权出让金。从上述行政法规和部门规章的规定中，进一步明确了因增加建筑容积率后，国有土地受让人应补缴土地出让金计算的期日和方法。在审理因增加建筑容积率应补交土地出让金的案件中，在对受让人应补交的土地出让金的计算时间和方法上要注意以下四个方面的问题，一是要确定《国有土地转让合同》签订时约定的宗地土地出让金总额；二是要查清受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期。三是要按受让人改变国有土地用途和使用条件被批准文件的生效日期的基准地价，参照改变后的建筑容积率，计算出受让人取得的国有土地使用权新的土地出让金总额。四是计算出新的土地出让金总额与签订《国有土地转让合同》时约定总额的差额就是受让人（开发商）应当补交的金额。我们在审理中应当注意到四川省人民政府在下发的川府发[2005]15号文件中规定：凡是改变规划设计条件，超容积率的，必须按原楼面地价补交土地出让金。显然，川府发[2005]15号文件规定的精神与国务院、国土资源部对改变规划设计条件、超容积率应补交土地出让金的处理方式是不同的。按照下位法服从上位法的法学原理，如果国有土地管理部门按照川府发[2005]15号文件中规定的计算方式和计算出的金额提出诉讼请求的，在审理中不应予以采纳，而应当责成作为原告的国有土地管理部门变更计算方式，变更诉讼请求。2004年11月23日最高人民法院下发的《关于审理涉及国有土地使作权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条也作出了类似的规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定用途，当事人请求按照时同种用途土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
七、建筑容积率增加后受让人取得国有土地新价格的确定
土地出让金受地价的直接影响，宗地所处的区域位置不同、道路是否通达、对外交通是否便利、基础设施状况、人口密度等综合性因素都可能决定土地的商业价格。由于影响土地价格的因素众多，在不同区位，对于土地评估的方式、方法均有不同侧重。在专业地价评估中，各种影响土地价格的因素，均可以通过调整单项修正指数的方式对地价进行科学准确地评估。在解决因增加容积率而引起的补交土地出让金的诉讼案件中，显然要充分考虑建筑容积率的增加，对土地价格增加的影响因素，在案件审理中要采用修正容积率系数的方式计算土地出让金的具体数额。
一般地，按照修正容积率系数计算地价的公式为：
宗地商业地价=基准地价×容积率修正系数×商业用地面积
宗地住宅地价=基准地价×容积率修正系数×住宅用地面积
宗地地价=商业地价+住宅地价
例如：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元／平方米，居住用地基准地价600元／平方米。计算过程如下：
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.
总建筑面积＝20000×1.5＝30000（平方米）
商业用地分摊土地面积＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）
居住用地分摊土地面积＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.
商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）
居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）
估价结果：
篇7
1.2车站客流根据总体总包组提供的资料，望城坡站近、远期高峰小时预测客流见表1～2。2.3可利用商业规模望城坡站地上商业一般，周边商务环境也较为一般，但是该站台与周边交通联系便捷程度较高，汽车西站客运站距本站距离为10m步行距离内，汽车西站公交枢纽站距本站距离在16m步行距离内。相对客流量来说，该站仍属商业不成熟站台，尤其是在本站与汽车西站紧邻的环境条件之下，区域内的地面商业及服务设施距站台均有一定距离，不过这也为站台地下商业配置提供了一定的机遇。本站台地下商业规划可利用面积适中，在站厅内共有约738m2面积可用作商业开发。
2商业开发与周边配套设施结合
2.1商业开发工程概况物业开发区域位于车站西端1～7轴之间，主体建筑面积872.9m2，设置Ⅴ号出入口和消防出入口C，物业开发区设置配套的商业通信机房、照明配电室、消防控制室、消防泵房、物业管理办公室、卫生间等设备、办公用房。
2.2商业开发与交通设施配合在通道、出入口和平面布置设计中，充分考虑了客流规律和客流量，进行地铁人行通道和地面出入口布置及内部楼、扶梯的设计。为了便于地铁车站与周边配套设施的有效结合，Ⅰ号出入口、Ⅱ号出入口预留接入公交枢纽地下室接口;Ⅲ号出入口、Ⅳ号出入口预留接入汽车客运西站地下室接口，本站共设置5个出入口通道。通过合理设置车站人行通道、地面出入口;合理布置车站付费区与非付费区，合理布置售、检票系统和楼、扶梯;将进、出站客流进行合理分流，使乘客进、出车站做到均衡、流畅、便捷，最大限度地避免了地铁车站的各种客流和过街客流相互交叉干扰。无障碍设计:采用垂直电梯，从1号出入口经通道到达车站站厅，再经过垂直电梯到达站台乘车;出站客流反向流动。
2.3商业开发与消防配合车站物业开发区分为1个防火分区，设置两个直通地面的出入口(封闭楼梯间)。物业开发区内安全疏散根据《建筑设计防火规范》5.3.13条相关规定执行。疏散宽度根据《建筑设计防火规范》5.3.17条相关规定执行，具体疏散宽度计算公式如下:疏散总宽度=营业厅建筑面积×面积折算值(取值70%)×疏散人数换算系数÷100×每100人疏散需要的净宽度。本站物业开发各防火分区的疏散宽度情况见表3。
2.4商业开发与人防工程配合地铁车站平时以交通运营为主，战时用于紧急人员掩蔽部、物质储备，地铁线路战时作为人员临时掩蔽场所和疏散通道，平时和战时使用功能有机结合、综合利用。望城坡站和国际商务中心站～望城坡站区间构成一个独立的防护单元。本车站为重点设防站，工程属甲类人防工程，工程防核武器抗力级别X级，防常规武器抗力级别X级，防化等级X级，战时紧急掩蔽人数为××人，车站大里程端设置区间人防隔断门。本站所有的出入口均为战时人员出入口，其通道内设防护密闭门和密闭门各一道。车站2号出入口、消防出入口b通道的人防区域内设置有预留人防连通口的接口条件。车站物业开发区每个防烟分区不大于750m2，防烟分区不跨越防火分区。在设备管理用房区，采用隔墙到顶的形式分隔。在物业开发公共区内挡烟垂壁根据公共区吊顶形式设置。
篇8
在成功举办了一届有特色、高水平的奥运会后，在经过不断努力、应对金融危机取得初步成功并迎来发展新机遇后，站在新的历史阶段的北京将发展定位瞄准了建设国际城市的高端形态――世界城市。从建设世界城市的高度，加快实施人文北京、科技北京、绿色北京发展战略，以更高的标准推动首都经济社会又好又快发展，而首先建设成为世界级旅游城市正是世界城市建设的基础。
北京拥有；3000多年的建城史和850多年的建都史，拥有一大批世界文化遗产和非物质文化遗产，拥有日益现代化、国际化、立体化的综合交通体系以及良好的市场区位优势、显著的辐射带动作用和旺盛的旅游消费能力。2009年，全市地区生产总值达到1.18万亿元，人均GDP超过1万美元，第三产业比重达到75.8％，旅游产业发展所依托的经济基础雄厚，全年接待旅游总人数1.67亿人次，接近全国接待总数的1/10，旅游总收入2442.1亿元人民币，占全国旅游总收入的1/5。北京奥运会、残奥会的成功举办，为北京留下了丰富的奥运遗产，提高了城市文明程度，扩大了北京的国际影响力。北京是中国的首都，是全国性文化活动、国际会议和国际重大赛事的主要举办地，为北京开拓休闲度假、会议奖励、商务会展等高端旅游市场创造了极为有利的条件。
在2008年北京旅游产业项目推介会上，共推出了82个项目，涉及总投资780亿元。推介会的召开有效地促进了重点项目的招商引资工作，如宣武会馆、大兴时尚体育公园、顺义鲜花港、通州运河文化等项目都有了实质性的推进有力地吸引了各种设备和服务供应商，如数字虚拟圆明园项目，推介会后吸引了十余家对于数字虚拟圆明园项目提供整体解决方案的厂商，慕尼黑啤酒节文化旅游项目推介后，大量的啤酒厂商、农产品提供商、牛猪鸡肉提供商、文艺演出嘉年华等设备和服务供应商纷纷登门拜访，洽谈合作事宜；部分重点项目也成为媒体追逐的对象，如时尚体育公园、密云县古北口古镇、印象长城文化旅游等项目均有媒体进行了采访和报道，引来一些大型投资商进行洽谈，极大提高了2008年推介项目在海内外的知名度和影响力。
在2008年推介会成功举办的基础上，借第十届世界旅游旅行大会在北京召开的契机，按照合理布局、差异发展的原则，今年北京市发展和改革委员会同北京市旅游局，共同推出了涉及12个区县的50个重点旅游产业项目，总投资近550亿元。这些项目初步体现出旅游业和农业、工业、娱乐、文化、体育、商业等不同产业的融合，对经济社会的协调发展具有一定带动作用。具体推介项目如下：
一、休闲娱乐类
1 长阳半岛温泉休闲度假区项目
项目地点：位于房山区长阳镇圣水北大街以北、小清河以西、京石高速公路以东及以南，总辐射面积约为8平方公里。
建设内容：规划建设长阳半岛温泉休闲度假区，并在区内设立百个各具特色的项目，总建筑面积达200万平方米以上，涵盖温泉、商务、购物、休闲度假旅游和滨水高端休闲运动度假等相关产业。
总投资：150亿元。
进展：项目前期工作已于2008年3月开始，目前度假区2000亩土地一级开发已基本完成。
规划条件：限高：居住18米，商业用地45米。容积率：居住1.6，商业用地1.2。
招商内容：具体招商内容包括滨水休闲大道、温泉景观大道、温泉休闲度假城、高端温泉俱乐部和长阳国际商务中心共5个项目。
招商方式：拟由企业直接投资建设，整体打造。
2 西山脚下的未来城――西埠头旅游地块项目
项目地点：位于海淀区北部新区苏家坨镇，大西山风景旅游区东侧中部。
建设内容：建设具有国际一流水准的科技主题顶级酒店及其商务会议、运动健身、休闲娱乐、餐饮购物等为一体的“西山脚下的未来城”。
总投资：28亿元。
进展：目前为空地，规划条件为旅游用地，一级开发已完成。
规划条件：旅游度假用地(A-1)：用地面积共26.03公顷，主要功能为住宿、餐饮、娱乐、商务、会议等。容积率为0.7，建筑控制高度为12米，建筑密度为25％，绿地率为50％，总建筑面积为18.22万平方米。
审批情况：规划、土地、环保、交通各项手续均已具备。
招商条件：招独立运营、对旅游开发及经营方面具有丰富经验且资金充裕，具有独立法人资格和营业执照的投资商。
合作方式：拟由企业直接投资建设，整体打造。
3 天下美色休闲度假区项目
项目地点：位于海淀区。
建设内容：拟打造以低碳科技、绿色生态为基础，集饮食、购物、娱乐为一体的旅游模式。建设一座以名食文化为基本创意，以生态文明为核心价值，以低碳循环为技术支撑的名食文化、主题旅游生态公园。
总投资：80.8亿元。
项目主体：清华紫光集团
进展：项目处在规划概念期，立项、土地、规划等各项手续都在办理当中。
招商条件：投资机构或独立运营、对旅游开发及经营方面具有丰富经验且资金充裕，具有独立法人资格和营业执照的投资商。
合作方式融资或股权合作、子项目分享合作均可，融资额30亿元。
4 创意北京文化产业园项目
项目地点：位于北京市海淀区四季青镇。
建设内容：“剧场聚集文化产业园区”。计划建成“演出娱乐街区”，新建并以剧场演出为核心，发展酒店、购物消费、办公区及生活区为一体的综合性开发体系。
总投资：43亿元。
规划条件：总用地面积54.36公顷，性质为产业用地。
审批情况：土地、规划、环保、交通各项手续已具备。
招商条件：境内外有独立法人资格机构(剧院投资商、建设商、使用方，商业机构，酒店连锁机构等)；具备对本项目全部或某功能平台或某重点项目的投资实力。
合作方式：由四季青镇负责土地一级开发及地上工程部分的建设，其中室外工程、市政工程建设到位，商业、酒店、创意工作室、剧场建设至初装修，内部装修由投资商按照自己风格建设。
5 石景山游乐园梦幻世界项目
项目地点：位于石景山游乐园内。
建设内容：拟建设一座集知识性、趣味性、娱乐性、参与性为一体的，融汇了娱乐、购物、餐饮等多功能的，具有游乐业世界先进水平、国内一流的大型室内主题乐园。
总投资：13亿元。
招商主体：北京石景山游乐园。
审批情况：自有建设用地内建设，土地、规划、交通、环保各项手续均已齐备。
规划条件：规划用途为娱乐设施，建筑面积10万平方米，容积率0.35，限高45米。
招商条件：有适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司。
6 中国国际马球中心项目
项目地点：位于延庆县康庄镇小曹营老村。
建设内容：北京国际马球公开赛、大型国际马主题会展(马・世博会)、马球博物馆、以马为主题的大型实景文化演出、建设大型马主题公园、高端商务会议中心、马术培训中心、国家马术队训练基地和我国良种马的繁育基地。
总投资：14亿元。
招商主体：北京市阳光时代马球运动有限公司。
审批情况：现有90亩旅游用地，拟结合规划调整，将现有园区东侧约493.3亩荒地纳入园区规划建设范围内。
招商方式：马球博物馆、商务酒店等项目合作或投资均可；也可在周边合作建设其他相关配套设施。
二、生态度假类
1 延寿・生态养生休闲区项目
项目地点：位于北京市昌平区延寿镇境内。
建设内容：打造延寿・国际旅游新镇：国家旅游综合改革试验区、生态涵养区发展创新基地、生态与低碳旅游示范景区。桃下路贯穿整个景区并联通两条国道，可以大杨山为依托，与延寿镇建设结合综合打造旅游目的地和沟峪经济。
总投资：36亿元。
规划条件：延寿镇编制已批复，镇域内约有800亩建设用地指标，项目建设可与镇区建设相结合。
招商内容：根据其主题定位和各区域特点，拟面向旅游基础设施开发、主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营、健康管理与运动健身、养老养生、青少年教育等门类进行重点招商。
招商条件：具备适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司，通过合资、合作开发、股份制参股或其他方式合作。
2 西集镇潮白河生态旅游区项目
项目地点：位于通州区西集镇东北部。
建设内容：建设农业生态休闲观光园、休闲度假疗养中心。
总投资：8亿元。
规划条件：本项目休闲度假疗养中心取得了市规划委的批复，建筑面积为12.8万平方米，容积率为1.0，限高12米。现有部分地段已开始景观建设。其中农业生态休闲观光园总用地面积2100亩，不改变原有农地用途。
招商内容：休闲度假疗养中心和农业生态休闲观光园均可与有关投资机构及有丰富旅游开发经验的公司合作建设，也可与投资商整体合作开发。
招商条件：合资、合作开发、股份制参股或其他方式。
3 长沟镇旅游集散中心项目
项目地点：位于房山区长沟镇中心区。
建设内容：本项目拟打造集中展示长沟水乡、健康主题的形象窗口；与镇区功能与周边用地功能充分整合，形成镇区公共服务、特色商业、休闲度假综合功能集聚区。包括：一是时尚水街；二是创意SOHO街区，三是商务酒店；四是健康社区。
总投资：13亿元。
项目进展：该项目起步区(一期)240亩地上物评估和补偿工作已完成，前期勘探、测绘工作及一期240亩的规划设计方案已顺利完成，目前正在进行办理前期手续。
招商内容：拟面向投资、地产、旅游基础设施开发、主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营、健康管理与运动健身、养老与康体服务等门类进行重点招商
招商条件：具备适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司。
4 三海子商务氧吧项目
项目地点：位于大兴区东北部。
建设内容：以正在规划建设的“北京四大郊野公园”之一的三海子郊野公园为基础，依托三海子郊野公园自然资源，在建设用地范围内建设休闲娱乐旅游、国际会议型酒店、国际青少年湿地科普基地。
总投资：10亿元。
项目进展；三海子郊野公园已经开工建设，是北京四大郊野公园开工最早的，土方工程已完成，2000亩水面已挖好，正在做景观建设。
规划条件：根据郊野公园的规划条件，可拿出500亩左右建设用地用于经营性开发。
招商内容：拟面向旅游基础设施开发、主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营、健康管理与运动健身、养老与康体服务等门类进行重点招商。
招商条件：境内外有独立法人资格的实体；具备对本项目全部或某一子项目的投资实力或运营管理能力；熟悉旅游产业、有大型公园或是本项目中其他予项目策划经营案例者更佳。
5 云蒙山风景名胜区项目
项目地点：位于密云县云蒙山内。
建设内容；结合云蒙山的地理特点，旅游路线设计等因素，重点开发5大特色主题项目：大型户外活动基地、音乐阳光度假村、青少年生态环保科普基地、国际商务会所、绿色汽车营地。
总投资：30亿元。
规划条件：根据石城镇旅游用地规划，游览设施用地共5.2公顷。已确定的中部区域属于密云县石城镇石城村，开发项目土地性质现为集体建设用地，符合规划要求。
招商内容：根据总体定位和各区特点，拟面向主题旅游产品开发、旅游管理运营、休闲度假及商务会议项目投资运营服务等门类进行重点招商。
招商条件：境内有独立法人资格的实体；具备本项目合作或某一功能平台或某一重点项目的投资实力；熟悉旅游风景区，有一定经营实力。
6 莲花山大景区旅游项目
项目地点：位于延庆县与昌平区交界处，大庄科乡范围内。
建设内容：建设旅游休闲，文化演绎、户外运动等功能设施，以莲花山主峰为核心吸引物，以峡谷长城为依托，发展生态休闲观光旅游，为市民提供高级康体养生的度假场所。
总投资：27.7亿元。
规划条件：本项目的建设主要有两个区域，即莲花山自然风景区和峡谷长城风景区。莲花山自然景区在现有开发基础上，定位于“登仙之路，探秘之旅”，为广大游客提供一个道教文化体验和自然观光的综合性旅游目的地。峡谷长城风景区定位于“探峡谷感受神秘清幽，登长城尽揽千山万壑”，提供长城文化体验、峡谷探奇和乡村旅游的多功能体验式旅游目的地。
招商内容：旅游产业投资商整体或部分打造，以低碳为主题进行保护性开发。
招商条件：政府引导下的合作经营、合资经营、承包经营或委托管理。
三、传统文化类
1 历史大栅栏、文化琉璃厂旅游街区项目
项目地点：位于宣武区东北角。
建设内容：M地块：东至规划延寿街南段、西至南新华街、南至珠市口西大街、北至臧家桥胡同。规划总用地面积6.8万平方米，规划总建筑面积7.5万平方米。C、H地块：C地块规划总用地面积3.7万平方米；H地块规划总用面积3.8万平方米。C、H地块规划总建设用地面积6.9万平方米。
总投资：71亿元。
招商主体：宣武区旅游局。
审批情况：原有城区建设用地范围内，符合土地利用规划和旅游规划。
招商意向：拟面向主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营等方面进行重点招商。
招商条件：具备适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司，通过合资、合作开发、股份制参股或其他方式合作。
2 浓缩的京味儿――天桥剧场群项目
项目地点；宣武区天桥街道地区。
建设内容：项目规以“传承华夏文明、汇集演艺国粹、创新传统艺术、引导潮流消费”为旗帜，以“便捷化的市政设施、时尚化的文化氛围，和谐化的发展环境”为基础，以演出本身和相关娱乐产品供给为主要特色，聚集文化经纪机构和表演团体，营建合理的传统演出场所体系，提供满足时尚需求的视听、娱乐、休闲综合服务，满足首都文化产品和服务出口的需要，打造以综合演艺体验为主，兼具专业功能的“演艺休闲乐园”。
总投资：10亿元。
项目进展：项目区已完成土地一级开发，周边基础设施完备，水、电、气、热、电信、电视等市政条件均具备。
规划条件：规划用途为酒店及写字楼等，项目建设用地面积为1.6万平方米，建筑面积约8.8万平方米。容积率：2.74；限高：18米。
审批情况：原有城区建设用地范围内。
招商条件：整体招商合作。
3 十三陵旅游集散中心项目
项目地点位于昌平区现十三陵镇、长陵镇镇域内，合并后的十三陵新镇镇域内。
建设内容：在严格遵循文物保护前提之下，构建以旅游业为核心，紧密整合遗产度假产业、生态商务办公、商务休闲产业、运动休闲产业、民俗休闲业等共赢发展的产业架构。包括农林体验基地项目、民俗文化旅游项目、中心服务功能区建设项目、运动休闲体育项目。
总投资：37亿元。
项目进展：昌平区成立旅游委，由政府主导、统一进行土地一级开发。
审批情况：结合十三陵镇的建设用地指标进行建设。
招商条件：面向境内外投资实力或运营管理能力；熟悉旅游产业、体育产业、文化产业、或是本项目中其他子项目策划经营案例者更佳。
合作方式：利用政府专项资金，完善基础设施建设。股份合作开发，专业项目管理合作、分区域开发或整体招商合作均可。
4 斋堂镇旅游集散中心项目
项目地点：位于门头沟区斋堂镇。
建设内容：门头沟区斋堂镇旅游集散中心，以东斋堂、西斋堂两村为产业核心区，自西向东由西斋堂文化体验区、商务会馆区、商业服务和旅游集散区三部分组成，拟在用地范围内建设斋堂艺术休闲区、西斋堂古镇文化区、老宅旅馆、艺术・家等主题项目，总建筑面积约15万平方米。
总投资：15亿元。
招商主体：门头沟区斋堂镇政府。
审批情况：土地、规划等各项手续均已办理，有540亩建设用地指标，已完成土地一级开发，各项基础设施配套齐备。
招商内容和方式：西斋堂文化体验区、商务会馆区、商业服务和旅游集散区均可与投资商整体或分别合作。
招商条件：具有适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司。
四、农业旅游类
和城农业CBD――中华农博园项目
项目地点：位于大兴区魏善庄镇。
建设内容：以农业与旅游休闲结合为主题，提供各种采摘节的活动场所，并通过农业旅游产业带将周边的酒店、时尚体育公园、野生动物园连接起来。打造综合休闲度假产业区。
总投资：17亿元。
项目进展：项目区周边庞安路与中轴线均已拓宽，项目区原有120亩建设用地，其他不改变农地用途。目前，项目正处于建议书批准阶段。
招商内容：中华农博园建设目前尚处于一期阶段，根据总体定位和区县特点，拟面向旅游基础设施开发、主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营、等门类进行重点招商。
招商条件：大型投资商整体打造、或者分项合作。
五、工业旅游类
中国溶洞矿山博览园项目
项目地点：位于北京房山区石花洞风景名胜区内。
建设内容：本项目以房山区河北镇为重点，以大石河整治、景区道路修复改造为依托，利用废弃厂矿遗址，开发以煤炭和矿山资源为主题的矿山遗址公园。通过建设连接石花洞、银狐洞与矿山旅游铁路的垂直观光电梯，使矿山遗址公园与溶洞地质公园融为一体，建成中国溶洞矿山博览园，项目占地面积约1800亩。
总投资：3.5亿元。
项目进展项目单位与京煤集团已初步达成土地的合作开发意向，项目用地各项手续正在办理之中，建设内容不改变现有土地规划条件。
招商内容：拟面向旅游基础设施开发、工业主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营等门类进行重点招商。
招商条伟拟采取股份合作制的方式吸收投资方以资金入股，项目方以现状旅游资源评估价值入股。
六、旅游集散镇类
四个山区旅游集散镇
项目地点位于四个远郊区县，是各区县发展重镇，示范拉动地位突出：
平谷：大华山――平谷西北部区域中心镇
密云：溪翁庄、石城―一密云县城北部重镇
怀柔：汤河口――怀柔北部山区中心镇
延庆：八达岭――延庆门户重镇
招商内容：拟面向旅游基础设施开发、主题旅游产品开发、旅游管理运营、文化创意项目投资运营、健康管理与运动健身、养老与康体服务等门类进行重点招商。
招商条件：具备适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司。
七、汽车露营地类
北京市汽车露营地建设项目
项目地点：
国际汽车露营港：朝阳区蟹岛度假村内
通州区温榆河：宋庄镇温榆河
密云司马台：古北口镇汤河上下井峪村(一期)
平谷区物泽天美：山东镇大北关村北山东沟
延庆县上奶山：千家店镇上奶山村
昌平区海子沟：兴寿镇海子村西南
房山区十渡：十渡镇西关上村
房山区大石窝：大石窝镇下庄村
招商意向与条件：
招商意向：面向有适合本项目规模的资金实力、具有相关领域建设、运营、管理经验的投资机构及有丰富开发经验的公司招商。
篇9
中图分类号：U41 文献标识码：A 文章编号：
随着我国经济的快速增长和城镇化进程的加快，城镇的建设与发展取得了令人瞩目的成绩。然而，由于城镇旧城区人口不断增加，导致翻建和新建建筑不断增加；现代化的经济、社会、文化娱乐活动需要占用大量土地；现代化的交通发展需要拓宽旧街巷等，不断的破坏了旧城区的风格与面貌，使传统文化遗失。如何进行城镇旧城区土地资源的合理配置，既可以满足现代化交通的发展需要，又能继承和发展传统文化，促进城镇旧城区的更新和持续发展，是当前旧城区更新规划所面临的挑战。本文结合笔者的工作实践，就某城镇旧城区更新规划中思路进行了分析，以供大家参考。
1概述
某城镇位于广东省中南部，是中山市规模最大的工业重镇。设有直通的货物进出口码头，水陆交通便利，良好的区位条件和交通运输条件使城镇便于利用区外资源，为发展外向型经济提供了优越的基础条件。小城镇水系发达，具有丰富的水乡特色。
2 城镇旧城区的现状
2.1 土地结构不合理
旧城区用地结构多样化，在比例上来说，居住和工业用地偏高；商业、公共设施、绿化用地偏低；文化、教育等公共设施规模小且分布零散；工业用地多占据了区位良好的地段。
2.2 道路交通系统不完善
城镇旧城区作为由农村居民点逐渐发展形成的城区，是在小农私有经济和旧有生活习惯条件下的建设意识和建设方式的产物，街道狭窄，街区布局形态源于传统乡村的梳式布局系统，主要街道大多是填河修筑而成，这些街道虽然继承了原有河涌运输的规律，却在沿街商业、住宅的发展等现代化交通的发展中逐步显露出其功能不全、系统性差的缺陷，形成主要交通流曲折穿过旧城中心，导致中心地段街道交通拥挤，旧城中心与道路的联系不紧密。旧城道路网密度、宽度以及人均指标低于规法要求；中心区的人行和车行交叉严重；停车场库严重欠缺，乱停乱放现象突出，导致交通问题严重。
2.3 建筑密度、人口密度过高
由于以小体量的居住建筑为主，肌理致密，土地建设密度大效益低；旧城地块开发成本高，往往是越拆越高，人口密度不见降低反而升高。
2.4 绿化景观系统不完整
由于旧城土地地价太高，公共绿地、广场等公共空间缺乏且分布较散，远远不能满足居民的日常活动要求。旧城区对水系缺乏保护，水体污染较为严重，没有合理的利用水网格局并使其成为景观系统的一部分。
2.5 传统历史文化保护力度不够
在经济利益驱动下，旧城更新建设不顾原有的城市肌理、历史文脉、建筑风貌等，对传统街巷、古建筑等保护不力，造成地方特色不明显。
3城镇旧城区更新中的规划思路
3.1 构建可持续发展的道路系统
城区内部除两横一纵主干道外，次干道、支路均不成网络，使得该片区的交通非常不畅，突出表现在：堵车、机非混行、停车难、步行难等几个方面。本次规划应以畅通工程为首要，只有构筑可持续发展的道路系统与网络，才能从根本上解决旧城存在的一系列问题，满足城镇可持续发展的需要。规划通过对该城镇化进程、人口、汽车发展的分析，认为如果维持目前城区的主次路网结构，只做局部调整进行简单拓宽的话，远远不能满足中心片区未来的交通需求。因此在分析该片区现状的基础上，规划基本内容为充分利用现有条件，改善现有道路系统，沟通内外交通联系，形成完善的内部道路系统和人流步行系统，结合该片区实际条件布置静态交通场地。整个道路系统采用类方格网结合自由式的路网结构方式。
鉴于该规划区为旧城区，用地紧张，规划将社会停车场结合广场布置地下停车场，并提倡使用立体停车的方式或利用大型公共设施的停车场作为社会停车场，集约利用土地，提高使用率。
3.2 调整用地布局，节约土地资源
旧城区拥有自身的自然和人文条件，规划对其职能进行了研究。认为它在城镇发展中有如下特征:一是文化特征，作为城镇的旧城区中心，它是历史沿袭下来的思想、道德、风俗、艺术的载体；二是富有活力的特征，作为大部分本地居民的居住地以及早期形成的商业街集中地，该区拥有多元化的公共活动；三是传统水乡的特征，该区有良好的水网格局基础，部分街区保持旧城的传统特色风貌。结合这些特征，通过保护和利用该区的历史文化资源并加以整合，通过增加公共设施和配套服务设施，创造出更多元化的公共活动空间，营造一个活力片区。
（1）根据城镇建设的要求，保留的居住用地需进行改造，要求改善基础设施，优化绿化环境，以适应现代生活的需要；新建居住用地要求环境优美，自然生态良性循环，生活配套设施完善，居住用地根据其用地条件及周边环境布置为二类居住用地。在旧城区的更新中，应该更好的维护原有的邻里关系和社区结构，根据现有的街道和居委会范围，结合新的道路系统，形成安全、稳定、宜人的社区环境。
（2）根据规划区的实际情况，围绕人民公园布置一定面积的商业服务和文化娱乐用地，沿文化路布置商业服务用地，形成具有活力的商业服务空间。规划用地内原有的医院和体育设施用地均迁出，在根据更大范围的城市需求与职能进行整合。
（3）规划区以居住为主兼具商业、文化、旅游服务、教育等功能，因而应调整现有工业用地，除保留一片规模较大的一类工业用地外，其余厂房均应停产、迁出。
3.3 严格控制人口数量和环境质量
必须合理的控制开发强度，降低密度、疏散人口、改善环境。规划采取了开发建设密度分区控制的方法，通过对现状的建筑密度及肌理分析，在控制性详细规划中按照规划确定的人口与用地指标，结合区位、用地性质、交通环境以及一些特殊要求，制定了不同的建设密度区，控制不同的开发强度，再以此为依据，落实地块控制中，力求公正合理开发，建设良好的环境。
3.4 坚持合理的城镇设计原则
坚持合理的城镇设计就是对其水网格局加以保护和发展，造就特色的水乡城镇景象。同时最大限度地发挥规划区内山水相望的良好山水格局优势，使其空间形象成为旧城区更新的范本。
（1）水乡格局的保护。该规划区域周边水系是旧城区水环主要组成部分，沿此水系形成小榄传统风貌保护带，以求保护整个旧城乃至整个城市的岭南水乡格局。
（2）对经济规律形态化的尊重。地块现状已经出现各种高强度的开发（酒店、娱乐等）围绕“绿心”汇聚的趋势，规划将高强度开发区域定在此圈层是对经济规律的尊重和形态化反映。
（3）肌理整合。注重公园西侧和南侧的高强度开发区域的布局设计，特别是规划区中心沿文化路主要地块的城镇设计。认同用地周边的社会与环境，同时寻求与旧城肌理和整个城镇交通关系的整合。
（4）绿心视廊及景观开敞面的保护。高强度开发区域的城镇设计应充分注重对人民公园的视廊保护，应在创造错落有致的立面轮廓的基础上保留对绿心山体的视线通廊；在保护区域内，严格控制建筑高度，保证人民公园在此区域方向上完全的景观开敞面。
（5）注重规划区域内公共空间系统的整体塑造和更新。集中营造人民公园周围主要公共区域的景观特色，同时注重其与整个城镇公共绿地系统及开放空间系统的呼应和融合。
4 结论及建议
综上所述，通过对城镇旧城区更新中规划思路进行分析，得到了以下的结论及建议：
（1）保留独特的历史文化。城镇的旧城区是城镇发展之基、文脉之本和风貌之根。它不但蕴含着极其丰富的历史文化信息，而且都有自己的发展特点，形成各自的特色，这是文化遗产中最为宝贵的部分。规划应针对目前现状资料状况，深入分析旧城区的历史沿革、 形态演变、社会背景，挖掘其历史价值和艺术价值，充分了解其历史文化特征，并在规划中继承并发扬这些特征。
（2）合理控制发展规模。针对如何合理调整用地功能、控制人口容量、疏解地区交通、改善市政设施等方面，应制订特殊的实施措施，合理控制发展规模，规模应符合历史城区传统街巷的肌理。
（3）合理设定城镇设计导则。针对保持旧城区整体格局和传统风貌，在保护好旧城区的整体空间格局、水网格局和街巷布局等传统空间形态下，合理地设定城镇设计导则。
参考文献
篇10
1.1项目概况
重庆大佛寺公交枢纽站场位于重庆市主城区弹子石组团E标准分区E12地块，为规划公交枢纽站场和轨道交通大佛寺站点，拟在确保公交基本功能和使用情况下，利用剩余空间进行适度经营性综合开发，构建一个集交通设施、住宅、商业为一体的现代化综合建设项目。地块用地面积1.28ha，最大容积率控制为4.5，总建筑面积5.76万㎡，其中居住建筑量约3.88万㎡，公建建筑量约1.23万㎡，公交站场站厅层建筑量约0.65万㎡。地块作为规划公交枢纽及轨道站点，应以实现交通换乘的功能为前提，将交通配套要求纳入地块控制性详细规划中。
1.2交通配套控制要求
1.2.1保障公交站场功能（1）公交发车线不少于5条；满足50辆以上公交车辆夜间停放需求；2个保养位，办公和生活设施配套面积不少于2800㎡，具备公交五小设施。（2）公交功能层（包括换乘大厅层和公交站厅层）与开发项目分开布局，并平街设置保证其公共开敞性，其中一层采用大空间作为换乘大厅，用于轨道、公交等交通方式换乘以及人流集散；另一层为公交站厅层，具备公交停放、公交待发和候车等功能；两层之间设置步行通道连接（图1、图2）。
1.2.2与轨道交通相结合用地北侧的腾龙大道为轨道交通线路走廊，地块本身即为轨道交通大佛寺站点所在，应预留通风竖井、冷却塔等相关设施的位置，并在1号和2号通道上充分考虑与轨道车站人行通道的无缝衔接（图3）。
1.2.3满足人流集散需求将轨道站出入口、换乘大厅、过境公交停靠站及项目商业区相结合，形成人性化、顺畅、连续的步行系统（图3）。（1）地块东北侧应布设人流集散广场，通过不小于10m的人行通道接入公交换乘大厅；地块北侧沿腾龙大道预留人流集散带。（2）地块南侧的人流集散通道连接轨道出入口和公交换乘大厅，通道宽度不小于7m。
1.2.4合理组织车行交通应合理设置地块出入口，其中公交车出入口设置在腾龙大道和腾黄路上，小汽车车库出入口设置在腾黄路上，均采用右进右出的交通组织形式，公交站厅层内部形成以候车区为中心的环岛式交通组织，避免形成车流冲突（图4）。
1.2.5满足小汽车停车需求用地小汽车停车配建车位包括满足P+R换乘的停车位和满足综合开发配建的停车位之和，按照现行《建设项目停车位配建标准》规定执行。另外项目居住定位为青年公寓，小汽车出行比例偏低，配建停车位可对外开放，利用白天与晚上对停车需求的不同，与换乘停车位实现共享。
2综合性公交枢纽用地规划控制。
2.1设置条件一般来说，公交枢纽用地在各层面规划设计中予以落实，一般在编制城市总体规划的基础上，编制完善《城市综合交通规划》、《城市公共交通专项规划》、《城市轨道交通建设规划》三个专项规划，将城市公交枢纽用地在城市控制性详细规划、城市黄线管理中落实，依法进行规划控制。本文讨论的这类综合性公交枢纽用地则在具备一定条件的公交枢纽中选定，具体设置条件如表1。
2.2用地性质根据《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》，将综合性公交枢纽用地的规划用地性质应为S3R2B1B2B3或S3B1B2B3R2，其中各类建筑的建筑面积比例根据具体方案论证确定，建议居住建筑的建筑面积比例在城市中心区不超过60%，在城市区不超过80%。这里需要说明是，由于目前这类用地多采用土地出让方式，通过“招拍挂”供土地给开发商，在土地出让时附加公交枢纽建设条件，用地性质也控制为居住或商业等主要性质混合交通枢纽的复合用地。
2.3开发强度综合性公交枢纽用地的地块容积率可根据经验确定，参考值如表2，同时应根据项目实际情况进行交通影响评价，提出相应交通改善措施，以减小对周边区域的不良交通影响。注：中心区即商业、办公、居住等功能混合集中，有较大的人流集散的区域；居住区即以居住功能为主的区域，包括具有公共服务功能的社区中心。
2.4公共服务设施配套一般来讲，综合性公交枢纽用地中所需配套的公共服务设施应按照相关规范及建设标准执行，例如重庆地区应按照DBJ/T50-090-2009《社区公共服务设施配置标准》配套幼儿园、卫生服务站、体育活动场地、垃圾收集点等公共服务设施。如综合性公交枢纽用地较为局促，经论证研究可以在周边用地中综合考虑进行平衡。
2.5交通设施配套复合交通枢纽用地应实现交通换乘的功能为前提，并从地面公交、轨道交通、人流集散、小汽车、步行等交通方面提出交通配套要求，纳入地块控制性详细规划中（表3）。
篇11
2、合理产业结构，第三产业在国民生产总值中的比重达到一定的比例。
3、区域政治经济文化中心功能高效、务实。
4、城镇空间布局合理。
5、保持独特的城镇生活环境。
6、良好的生态环境，人均公共绿地面积达到8平方米以上。
二、城镇用地规划镇区近期人均建设用地指标取134.85㎡/人，规模为148.76ha其中建设用地规模为119.76ha；远期建设用地指标取119.94㎡/人，规模为200.00ha其中建设用地规模为245.88ha。
三、镇区用地布局
1、城镇发展方向
主要向东发展，次要向北，谨慎向南发展，控制向西发展。
2、规划区范围
镇区规划用地东至红枫路，西至合欢路，南至临河路，北至青枫路，面积552公顷。
3、规划结构和形态
3.1、结构
规划结合现状道路情况，考虑操作的方便性，及建筑物的朝向问题，基本采用方格网状的道路系统，最终整个镇区形成以“一心、两区、多组团”的规划格局结构。一心——镇区新的商业教育服务核心；两区——镇区工业生产区、镇区生活服务区。多组团——镇区生活区形成的多个居住组团。
3.2、形态
由于镇区主要向东发展，次要向北，谨慎向南发展，控制向西发展，为此镇区最终形成以原建成区为基础的逐渐形成集中团块状用地格局。
4、各类用地布局
4.1、工业用地
镇区工业为民营产业区。本区对镇域范围内部的传统工作业的整合重组，原则上要求无污染的绿色企业进驻。规划在镇区东北侧集中布置，建设用地面积49.70ha占镇区建设用地的16.55%。
4.2、仓储用地
规划集中布置了两处处仓储用地，位于镇区繁荣路和河滨路交叉口东南侧。另一处布置在产业区内，服务于工业。仓储用地总占地面积为6.30ha，占镇区建设用地的107%。主要用于粮食收储及物流存储。
4.3、居住用地
居住用地面积为92.92ha，占镇区建设用地的37.79%。
——镇区居住建设用地集中布置，由繁荣路及历大路的划分为四个组团。
——现状居住地主要进行调整，改造居住条件，调整人口密度，增加市政公用设施和公共配套服务设施。
——规划居住用地按规范要求，合理安排住宅，公建道路及绿化用地，加强居住环境建设，提高居民居住水平和生活质量，并形成居住中心。
4.4、公共设施用地
公共设施建设用地依需设置，规划总用地总面积为32.13ha，占城镇建设用地的13.06%。
（1）行政办公用地：将原镇政府扩大至龙槐路和繁荣路交叉口处。这样一方面可以充分发挥政府的带动作用，另一方面有利于政府形象的完善，其它行政办公机构用地尽可能在其周围集中设施。
（2）商业金融用地：完善原有的镇区商业金融区，规划腾飞路和盐化大道作为商业发展轴线。
（3）教育机构用地：现状城西中学和城西小学原址扩建，同时按照国家规范要求远期在北部一所小学、两所幼儿园，更好地服务于居住区居民。
（4）文体科研用地：规划在新镇政府北侧结合水体绿化景观布置科研、文化、体育用地。
（5）医疗卫生用地：现状的老医院原址扩建，并且为远期预留发展用地。
（6）集贸市场用地：为强化本镇的商业服务功能以及良好的区域位置条件，规划在东北部居住区处建设综合交易市场。
四城镇综合交通规划
1、对外交通规划
——过境公路：青班路，历路，均为二级公路。
——汽车站：在镇区西部设置汽车站。
——加油站：镇区共设置一个加油站。
2、城镇道路交通规划
结合现状路网情况，规划采用方格网式的道路系统，路网间距基本上为200—300m。道路等级主要采用主干道——次干道——支路三级道路体系。
——主干道：红线宽度24-36米。规划将青枫路、红枫路作为主要干道。
——次干道：道路红线宽度为18-24米。
——支路：其他道路为支路，红线宽度14、16米。
——停车场和其它交通服务设施：停车场设置两个，一个在历大路西侧、公园路南侧，另一个考虑在民营产业园区设置停车场，镇区新建项目应按有关规范的留足停车泊位，居住区规划时应充分考虑家用小汽车的停车问题。镇 区西侧设置汽车客运站一处。
——城镇广场：在镇政府南侧设置一个广场，平时供居游憩，特殊时可做集会之用。
五、绿地系统与景观风貌规划
1、城镇绿地系统规划
1.1、城镇公园
规划在镇区设置城西水上公园以满足城镇居民的休闲、娱乐的需要。并为镇区居住环境的提升打下基础。
1.2、城镇小游园
规划中以保护和利用自然河塘为原则，结合居民的行为特征，规划结合河道设置绿地景观小游园作为镇区景观点供居民休憩、谈心、游玩等。
1.3、线性绿地
本次规划以整合镇区内部水系建设绿地为主、重点绿化道路为辅防护隔离带作为补充，形成线性网络。
——滨河绿地：在镇区北部、中部和东部通过整理形成的水系，在其两侧设宽不一的滨河绿带，以环境绿化为主，建军设对应突妯其休闲、娱乐功能。
——重点绿化道路：路和和左路规划为重点绿化道路，保证应有的道路绿化的同时，两侧还各增设4-15米的绿带，以丰富城镇景观。
——防护绿带：规划在汗水处理厂北侧和镇变电站西侧设置不小于30米的防护绿地，以尽量减少其对居民的干扰，现时为防护设施的扩建留有余地。
1.4、小块绿地
居住区的组团绿地，城镇内部的小块绿地，公建前的装饰性绿地等，在建设时，要按规范配置。
1.5、经济果林
在镇区周围结合地形、水塘种植果林，既有利于小环境气候的改善，又能增加农民的经济收入。
2、城镇景观风貌规划
2.1、规划原则
充分利用自然条件和自身条件，塑造一个自然景观与人文环境相结合、地方特色与时代特色相结合的城镇风貌。同时强化生态景观特色的营造。
2.2、规划重点
a、主要水体景观轴线：对现状水体进行科学整治，在最大限度减少土方的同时，精心设计一个水体景观公园即“水上公园”。沿线建造造型优美的建筑物，以形成活泼有序、统一、和谐的水体景观画面‘
b、次要水体景观轴线：在现状水系的基础上加以整治疏通，设置两岸绿地小品形成次要水体景观轴。
c、道路景观轴线；以河滨路、柳林路为主要道路景观轴，在美化街道的同时对各个景观点以及各条水体刘观进行串联。
d、公园建设；公园是绿地景观系统中所占面积最大的景观中心，其建设效果直接影响整体绿化风貌，规划提出应挖掘景观资源、突出城西特色。
e、环境细部处理：规划要求在注重大环境塑造的同时，应注意各类小品、铺装、标志牌等细部设计，以真正达到环境点缀目的。
3、整体设计导则
3.1规划原则
1）以镇总体规划为指导，在城镇功能分区和园林绿地系统规划的基础上，进一步结合城(来源：文秘站 ）镇的特色条件，加以充实、突出、提高，以创造新的城镇风貌。
充分利用城镇的经典门户区、控制点，重点规划，精心组织，使城镇景观富有生机。
根据城镇规划结构和自然环境，创造丰富有序的城镇生态景观。
3.2规划重点
重点研究在城镇总体规划前提下的城镇形态结构、城镇景观体系、开敞空间和公共性人文活动空间的组织，确定城镇特色形象塑造的标志、标识性景观区域及其景观节点，构筑城镇景观整体框架。
3.3规划措施
1）城镇形象整体景观框架构筑
城镇形态空间结构：“结合现状、中心发作、绿带环镇”的整体城镇空间形态。
2）城镇景区的划分
规划将镇区划分为以下景区：
——自然环境保护景观区：主要是中部水系周边区域。要求保护水体的自然形态，加强绿化，严禁污染；适当修筑人工景点作为镇区核心景观；
——近郊田园景观区：主要是城镇近郊观赏性农田、果林、苗圃、鱼塘等，突出田园风光特征，改善城镇生态环境；
——中心政务文化区：主要是新镇政府及附近的城镇中心区，强化建筑的风格、个性，反映现代化城镇的风貌；
——城镇门户景观区：主要是城镇对外出入口地区，其建筑、小品、环境等主要突出强调城镇门户的景观特征；
——城镇环境：强调城镇水体的保护与利用，重视绿化的质量和覆盖效果，提高景点与景区的观赏价值和品位。
——建筑物
a、建筑高度：新老镇区均为4-6层，城镇中心和地段中心可适当布置高层建筑；
b、建筑风格：以现代感为主，以有特色和个性为宗旨，建筑色彩宜淡雅、明快，并形成和体现地方特色。
六、城镇建设规划
1、规划原则
1.1、建设实施总体规划的关键步骤，注意与总体布局的协调统一。
1.2、依托现有镇区，逐步发展，充分利用原有各项设施，避免分散建设提高资金利用率。
1.3、成片集中开发为主，统一规划，统一建设。
1.4、在进行新区开发建设的同时，进行原有镇区控制、改造和建设。
2、建设规模
镇区人口将发展为1.5万人，建设用地规模为148.76公顷，人均用地为134.85㎡/人。
3、用地发展方向
依托现有镇区，沿繁荣路、历大向北、向东发展。
4、近期建设主要项目
4、1道路建设：拓宽历大路、打通马朱孟大街海棠路、合欢路、富康路、临河路以及城西公园区域一些道路、停车场等一期工程。
4、2完成镇政府周围环境的整治。
4.3、完成河滨绿苑的一期工程。
篇12
1 背景
河南省濮阳市范县位于豫北与鲁西交界处，南临黄河与山东省鄄城县和郓城县相望，北依金堤河与山东省莘县接壤。县境南北宽20公里，东西长42公里，辖区内总面积560平方公里，总人口50.21万人。
范县县城位于县域北部，以金堤河为界由范县新城区和老城区两部分组成，范县老城区位于金堤河以北山东省界内，是范县的历史变迁所遗留下来的老县城，是全国唯一一个县城位于省界外的县。当地群众云：“山东地里有个河南县（范县），河南县里有个山东乡（樱桃园乡），山东乡里有两个河南村（金村和张扶村），河南村里有山东户，山东户里还有河南人”。这是范县老城的一道独特的地理人文景观。
2、老城建设存在问题
自1996年开始在金堤河以南建设范县新城区，老城的建设与发展处于长期停滞状态，造成老城经济发展缓慢、老城面貌脏乱差、老城居民生活质量差。由于老城内大部分企事业单位已搬迁至新城，导致老城内绝大多数的企事业单位用地闲置，建筑年久失修，一些单位用地长期出租给个人，造成国有资产流失。
如何发展老城经济、提升老城形象，改善老城居民生活质量，盘活老城闲置建设用地，是范县当前急需解决的问题。
3 老城更新评价因素
3.1 有利条件
3.1.1 区位优势
范县老城位于河南山东两省两县交界地带，省道临商公路横贯南北，南北大街串联老城新城，交通便捷、商贸繁荣，距离新城不足4公里，优越的地理位置使其成为范县的北大门。
3.1.2 商贸繁荣
由于独特的地理位置和曾经为县城驻地的历史沿革，老城至今商贸繁荣，人流物流高度集中，农副产品和小商品交易十分活跃，为老城开发建设和经济发展提供了良好的产业支撑。
3.1.3 具有开发建设用地条件
土地是城市开发建设的基础，老城内有大量的闲置工厂、企事业单位用地，用地性质置换相对比较容易，用地指标不受国家土地政策限制。
3.1.4 开发建设具有一定的基础
虽然多年以来老城的发展建设几乎处于停滞状态，但原有基础相对较好，尤其是学校、医院、商业服务配套较为齐全，便于进一步的开发改造。
3.2 不利因素
3.2.1 开发改造难度高，前期资金投入大
老城目前房屋破旧、建筑密集、道路失修、环卫市政和公共设施落后，整体面貌较差，要想改变这些状况，需要一定的拆建改造工作和大量的资金投入。
3.2.2 现状用地权属复杂
现状用地权属复杂，牵扯到大大小小近百家企事业单位，有些土地被长期出租出去，有些土地是山东的，整体开发建设难度较大。
4 老城更新规划策略
针对范县老城的特点，提出以下针对性的规划策略。
4.1 拆建、整建、保护相结合
根据国内外老城更新的经验和实践，老城更新方式不外乎三种：拆建（再开发）、整建和保护，考虑到老城现状大多数建筑年久失修，应采取以重建为主（再开发），整建和保护为辅的更新方式。对大多数低层住宅建筑和厂房，采取拆建方式，重新整合拆迁后地区的使用方案；对现有沿街质量较好的商业建筑和部分公共建筑，以整建为主，修缮破损部分，改善建筑立面，整治广告牌匾；对于一些具有历史文化特色的建筑以及名木古树，规划采取保护的措施，保留老城独有的历史文化风貌。
4.2 以点带片，以线带面，逐步实现老城更新
如何在资金有限的情况下尽快启动老城开发，有两种可行的方式，一是逐点开发，选择相对拆建容易的地块开发，投资少，启动快，但容易造成挑肥拣瘦，发展不平衡；二是沿街开发，见效快，整体性较好，但拆迁难度大，容易造成“剥皮式”发展模式（沿街漂亮，内部破败），因此老城更新应采取点线结合方式，以点带片，以线带面。
以点带片：即选择几个容易启动的地块整体迁建开发，逐步连接成片。
以线带面：由于老城现有沿街商业建筑密集，商铺又是许多老城居民的收入来源，拆迁难度高，而非沿街建筑多为一层平房或院落，拆迁难度相对较低，因此可在现有道路之间的非沿街区域设置步行街，作为老城改造的突破口，带动两侧的商住开发，实现以线带面，逐步改变老城区面貌。
4.3 发展商业地产，繁荣商贸氛围
目前范县老城的最大优势就是商业繁荣，人流密集，从长远看，商业贸易仍是老城继续发展的根本保证，大力发展商贸业，是提升老城经济水平和城市建设的必由之路。在物质层面上，就需要大力发展商业地产，增加商业用地比例。结合老城商业以小商品和农副产品集散交易为主的特点，规划应设置集中的市场用地、商住用地，并通过商业步行街的设置来增加临街商业建筑的比例。
4.4 建设宜居社区
依托商业氛围和地价优势，发展房地产业，改善老城居民生活环境。重视居住区公共配套设施的建设，建设设施齐全、配套完善的现代化宜居居住社区。
4.5 提升老城形象
应重点加强老城商业中心、市场物流中心等公共建筑景观区以及步行路商住景观带的建设，增加多处公园绿地，提升老城景观形象。
5 老城更新实施策略
5.1 老城更新应走可持续发展的道路
老城更新应依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城更新改造建设。
5.2 政府加强宏观调控
政府要制订与老城更新有关的政策和技术标准来管理和约束老城更新行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制定优惠政策，创造有利条件，调动各方面积极性，吸引多方投资；政府要加大对老城基础设施的投资，超前发展供水、排水、供电、通信、道路、环卫等基础设施，改善老城环境，提高居民生活质量。
5.3 引入城市经营理念
老城更新要引入城市经营的观念，按经济规律办事，对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使老城更新改造工作建立在可实现的基础上。
5.4 引进公众参与机制
由于老城更新直接涉及公众的切身利益，因此老城更新要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变角色，充分理解公众在老城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；应加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。
5.5 加强规划实施管理和执法
依法编制的老城规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守，一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处。应加强老城规划执法队伍建设，加大执法力度，依法严格查处违法建设现象。
篇13
2武功社区规划设计解析
2.1项目概况
舞钢市位于河南省中部地区，总体规划定位为“集山、水、林、城为一体的现代化工业和生态旅游城市”。武功社区地处舞钢市东北角，属于舞钢市朱兰片区与武功乡交接的城乡结合部。两条省道在用地内交汇，由此西至舞钢市城区，北达漯河市，东通西平县，南至驻马店，四通八达的交通条件使武功社区成为舞钢市东北城市入口的重点地段(图1)。武功社区规划面积约71hm2，用地地势平坦，西侧滨水。根据上位规划的要求，该地块的用地性质主要为居住，现状用地大部分为耕地，公路两边零星分布着一些工业厂房与民居，用地显得支离破碎(图2)。针对武功社区的区位条件，规划构思不仅要考虑社区本身的使用功能，还要进一步谋划其作为城市门户所要担当的责任。概括起来，武功社区规划设计主要由空间利用、空间序列和空间界面这三方面的内容构成。
2.2空间利用
公路城市入口的特征之一是空间的易演变性，我国大部分城市的入口都处于城乡结合部区域内，这一区域是城市化过程中最敏感，变化最迅速的地区［3］。土地使用性质不稳定带来的是空间功能定位的善变。在武功社区设计中，针对社区的区位环境以及使用主体，规划制定了以居住为主，休闲、商贸为辅的复合开发策略。通过合理配置土地资源，不仅有利于解决失地农民的生计问题，同时也能将城市入口空间引入健康有序的轨道。武功社区用地规划为以下几个板块:居住区、核心商业区、物流区、滨水商业区、行政管理区以及教育科研区(图3)。各板块互相咬合，在整个用地的空间布局上，居住和商业这两个板块最为突出。居住板块分为安置房与商品房两个部分，安置房主要位于地块中部，在居住板块中所占比重相对较高。商品房则集中于西侧滨水地块内，主要为主城居民服务，政府可以利用商品房所得的收益补偿安置房社区建设所需的部分资金，在经济上便于规划的实现。核心商业区位于省道交叉口周边，依托城市门户便捷的交通条件以及可观的往来人流，利用门户地段的外向型商业空间发展大型专业市场、酒店等项目，形成与舞钢市中心区商业的错位竞争。滨水商业区沿用地西侧设置，与滨水景观紧密结合。休闲产业将滨水空间转化成经济效益，一方面为社区居民增加就业机会和经济来源，另一方面契合舞钢城市总体规划所制定的“生态旅游”城市的主题。在居住和商业板块的深化过程中，并没有将使用功能完全分开，而是采用了混合用地的概念(图4)。核心商业区内包含了高层住宅，而居住板块内，沿街也布置了连续的底层商业。这样做一方面使土地利用更集约化，另一方面能够提升街道的活力，从而避免了社区的冷漠。有活力的街道对于社区内居民的安全以及公共生活的意义是重大的，很大程度上会决定一个社区的精神面貌。凯文•林奇在《城市意象》中谈到城市形象与物质形式相关的五类要素:道路、边界、区域、节点以及标志物。［4］从整体来看，合理定位空间功能奠定了“区域”这一要素，但是根据凯文•林奇的调研统计，大多数受试者认为道路是具有统治性的意象要素。因此，为了塑造城市入口空间的意象特征，必须在设计过程中对以省道为主线的入口空间序列进行整合。
2.3空间序列
序列性是公路城市入口空间的另一个特征，该特征与公路形成的线形廊道有着密不可分的关系。在这个视觉走廊空间中，串联了不同意象特征的空间，随着观察者的运动而不断交替。以武功社区为例，自省道从东北角进入地块开始，到省道从地块西侧穿出，规划将1.4km长的道路范围作为城市入口的主体空间序列(图5)，并将其设计为四个连续的空间区域:序幕空间，过渡空间，空间，尾声空间。序幕空间从地块外开始到地块内行政管理区止。这一阶段由地块外的自然环境进入到地块内的人工环境，为了让环境转换不至于突兀，在东北角的居住地块上布置了多层的退台式住宅，控制靠近地块边缘的住宅层数不超过四层。同时由于省道在这一空间区域内由东北向转换为南北向，规划将行政管理区和商业公寓布置于道路转折处，以突出的建筑形象与广场绿化形成具有吸引力的空间节点。过渡空间由行政管理区开始到物流区止，这一空间区域旨在引导观察者进入序列的精华部分，所以空间的导向性非常重要。设计中对省道两边的空间界面和建筑高度进行了控制，省道东侧布置多层住宅带底商，西侧则是物流区的多层仓储建筑。省道在这一区域走向平直，两侧又都是连续稳定的建筑界面，所以能平稳地将视线引入下一个空间区域。空间位于省道十字交叉口处，这一空间区域是序列的精华所在，经过了前两个空间阶段的酝酿，城市入口空间形象在这一区域内得到强化(图6)。交叉口的周边安排了一些形象较为突出，体量和高度又相互呼应的建筑，如酒店商业综合体，职校教研大楼，建材专业市场，带商业裙房的高层住宅等。这些建筑围绕道路交叉口退让出城市绿地，在这一空间的中心布置作为旅游城市象征的马踏飞燕雕塑，形成序列的第二个空间节点。尾声空间由酒店开始到地块西侧的滨水出口结束，这一空间区域的主要功能是让空间序列从阶段逐渐回复平静，省道在交叉口处折而向西，两侧建筑的类型逐步趋于一致，均为居住建筑带底层商业的模式，建筑层高控制在小幅度起落的层面上，不似交叉口处的建筑高低对比强烈。地块西侧以小河为界，干道出口将滨水商业转角裙房和滨水绿地设计为第三个空间节点，让整个入口空间序列留有余音。正如凯文•林奇所指出的那样，各类构成要素事实上不是孤立存在的，区域由节点构成，受边界的限定，道路贯穿其中，标志散布在内。城市入口空间序列设计的手法虽因场地条件的差异而有分别，但都是各种空间要素的组合。武功社区规划结合了地块内省道的走势和周边地块的功能性质，对主序列的空间要素进行整合，基本完成了城市入口空间形象的框架(图7)。
2.4空间界面
城市空间界面指能对城市空间起到限定与划分作用的元素，比如建筑立面、地面、街道、植被、景观小品等。［5］凯文•林奇对边界的定义是:不作为道路或不视为道路的线性要素，是两个面的界限。这一定义强调了边沿的线性要素。由此可见，有序的城市空间界面才能够形成边界，武功社区的规划对空间界面进行了以下几个层面的思考。
2.4.1保障空间界面的统一性
为了使武功社区空间界面有条不紊，规划针对地块各部分空间类型对整体风貌进行了划分。基地西侧滨水商业带定位为:休闲、优美，规划建筑体量小巧，立面色彩淡雅。省道交叉口周边定位为:大气、时尚，规划建筑体量较大，立面色彩明快。居住区定位为:舒适、宜居，住宅体量高低搭配，立面尺度较小，色彩以暖色为主色调。这三个区域的风貌因使用功能的区别而各有侧重点，但形象上又相互契合，形成和而不同的空间界面。
2.4.2加强空间界面的丰富性
丰富性有两层含义:一是空间界面元素的多样化:武功社区的规划将建筑与景观统筹打造，整合居住区的组团绿地与用地现有的滨水绿地以及省道两侧预留的城市绿地形成景观系统。建筑界面与景观界面相互渗透，催生多样化的空间界面元素;二是空间界面元素自身的变化:以建筑高度的变化为例，武功社区的规划以核心区域高，逐渐向四周降低为基本原则，对视线敏感地带如河流沿线、组团绿地边缘等考虑建筑层数的前后变化，旨在形成错落有致的地块天际线(图8)。
2.4.3突出空间界面的地域性
首先考虑的是色彩表达，根据同济规划研究院对舞钢市城市色彩的调查取样，规划应用了基调色明度较高的色彩，辅助以暖色系的红橙黄，综合表达舞钢市的地域色彩。其次考虑的是建筑材质表达，在重要节点建筑立面上，采用了一些类似金属材质的建筑构件以表达舞钢市的钢铁冶炼文化。最后考虑的是景观表达，在武功社区的绿地系统内，不仅广泛采用本地植物进行城市绿化，而且在沿主体空间序列的城市绿地内采用微地形造景、雕塑等做法，抽象表达舞钢的山水人文意象。
