安置房的会计处理范文

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篇1

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

篇2

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

随着国家城镇化建设的推进，越来越多的房地产开发企业参与城市更新改造项目，拆迁补偿、回迁房安置是令开发商头痛的问题，而对回迁房补偿的财税处理更是财务人员的棘手问题。关于回迁房补偿的会计和税务处理，现行会计准则和税法并没有明确的规定，这也使得财务人员在处理这类业务时无所适从。本文梳理了回迁房补偿存在的难点，并对其进行分析，希望对面临类似业务的财务人员有所帮助。

1“回迁房”补偿会计处理的难点分析

回迁房补偿是指房地产企业对被拆迁户采用实物补偿的方式。会计处理上存在的难点主要是回迁房是否要确认收入？如果确认收入，是在什么时点、按照什么价格标准确认？目前较普遍地存在以下不同观点，这也说明了回迁房补偿处理的复杂性。

1.1不同观点评析

观点一：不确认收入。

该观点认为房地产开发企业配建回迁房的目的不是为了销售回迁房，回迁房的销售对象、补偿面积、交付时间等相关信息在签订拆迁补偿协议时就已被约定，企业参与回迁房建设的目的是为了取得项目的开发权，是为了取得容积率增加部分的收益而承担的义务，是项目开发的必要成本。因此企业配建回迁房的成本扣除收到的补价，应该计入土地成本，在项目对外可售面积中分摊，而不应该确认销售收入。

但是这一观点最大的问题是：房地产开发企业从与被拆迁户签订拆迁协议、收取旧房、到拆除旧房、再到建造完工后移交新房，整个过程在财务上均没有得到反映。

观点二：根据建造合同确认建造收入。

该观点认为实质是被拆迁户委托房地产开发公司将旧房拆除，重新规划，重新建设而成的新房屋，是固定资产的翻建，被拆迁户的所有权的收益和风险并未转移。而房地产开发企业对于回迁房和商品房，企业实际提供的是不同商品和服务。对于回迁房所对应的土地使用权，企业从未享有其风险和报酬，在回迁房的安排中，企业仅仅是提供了建造相关的服务，应该确认相关的建造收入。而对于商品房，企业才是真正进行的商品房销售活动。

如果回迁房建设是由政府委托房地产开发企业实施，房地产企业对被拆迁户的补偿标准、回迁房的建造标准等没有自，在此情况下可以按建造合同确认收入。但是本文讨论的是房地产企业自主开发、自主与被拆迁户协商补偿标准和建造标准，在此情况下就不能确认建造收入。

观点三：按照拆迁补偿协议约定的价格确认收入。

该观点认为拆迁补偿协议是双方通过谈判达成的，协议中对回迁房价格的约定体现了公平交易原则，因此应该按协议执行。

根据《企业会计准则第14号-收入》第五条：企业应当按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。也就是说企业应按公允的交易价格确定收入金额。尽管拆迁补偿协议约定了价格，但并不代表是公允的交易价格。现实中为了达到某种目的签订虚假合同的情况常有发生。

观点四：按照回w房移交时的公允价值确认收入。

该观点认为会计处理与税法处理应该一致。企业所得税和土地增值税相关规定均明确是按回迁房移交时的公允价值确认视同销售收入。

但是这也与观点一存在相同的缺点，即财务报表没有真实反映拆除旧房及新房的建造过程。

观点五：按照取得土地使用权时该房屋的公允价值确认收入。

该观点认为实质是被拆迁人用原有的房产换取开发商的房产，适用《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》，并且具有商业实质。由于换出资产（未来应交付的回迁房）的公允价值不能可靠确定，但换入资产的公允价值可以（通过评估等手段），因此应该以取得土地使用权时该房屋的公允价值为依据，待回迁房交付时确认收入。并且开发商收取旧房也可看作是执行预付款合同，即认为被拆迁方是以旧房的约定价格为对价，预付购买开发商新开发的特定面积的房产。因此在新房交付时应以此预付合同的价格确认收入。

此观点虽然在拆除旧房时就在财务报表上得到了反映，但是作为非货币易最重要的对价――回迁房并未建成，说明该交易并未完成，以此时点的旧房评估价格作为最终确认收入依据值得商榷。另外虽然《企业会计准则第14号-收入》认为企业应按从购货方已收或应收的合同确定销售商品收入金额，但也指出价格不公允的除外。开发商在与被拆迁户谈判时，一般会对旧房进行评估，确定货币补偿标准和实物补偿标准，但实际绝大部分被拆迁户会选择实物补偿，这也反证了货币补偿标准并非公允价值，也就不符合收入确认标准了。

1.2本文对回迁房补偿会计处理的思考

分析回迁房是否确认收入，应该从交易实质进行判断。回迁房补偿实质上是一项非货币换，经历了两个环节，即房地产企业“购买”被拆迁户的旧房和向被拆迁户“销售”新房，可以适用《企业会计准则-非货币性资产交换》。本文认为应该综合观点四和观点五，即按照取得土地使用权时该房屋的公允价值暂估资产和负债，并且每一年度随着公允价值的变化进行动态调整，以回迁房交付时点的公允价值确认收入。这样处理使回迁房补偿在财务上能更真实地得到反映。本文采用案例的方式对这种会计处理加以进一步说明。

1.3案例分析

深圳某房地产企业开发一个城市更新项目，占地面积20，000平方米，计容建筑面积100，000平方米，旧房拆除面积30，000平方米，回迁面积30，000平方米，对外销售面积70，000平方米。2014年旧房拆除时的市场评估价20，000元/平方米，2015年评估价30，000元/平方米，2016年回迁房入市的价格为50，000元/平方米。假设该项目适用“营改增”老项目政策，价格为不含税。补交地价20，000万元、建安成本85，000万元，其中资本化利息12，000万元。会计处理未考虑增值税、城建税和教育附加费。

1.3.12014年开发商收取旧房

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元

贷：预收账款60，000万元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，对开发项目周边房产评估后调整账面价值

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费30，000万元

贷：预收账款30，000万元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000万元）

1.3.32016年开发项目完工，回迁房移交

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费60，000万元

贷：预收账款60，000万元

借：预收账款150，000万元

贷：主营业务收入150，000万元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000万元-30，000万元）

1.3.42014年至2016年补地价及支付工程款

借：开发成本-地价征用及拆迁补偿费20，000万元

借：开发成本-建安成本85，000万元

贷：银行存款105，000万元

1.3.5结转产品完工成本

借：开发成品255，000万元

贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费170，000万元

贷：开发成本-建安成本85，000万元

1.3.6计算完工产品单位成本

挝怀杀=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

单位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7结转回迁房销售成本

借：主营业务成本76，500万元

贷：开发成品76，500万元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口径计提土地增值税

借：主营业务税金及附加17，313万元

贷：其他应付款17，313万元

说明：计提土地增值税不能计入“应交税费”科目，因为在土地增值税实际清算前，基于会计准则有关要求按照清算口径计提的土地增值税准备金尚不构成对税务征收机关的一项现实负债。

2“回迁房”补偿税务处理的难点分析

2.1增值税

关于增值税的涉税难点主要在于是否应该对于回迁房征收增值税和计税依据。

（1）营业税政策下，国税函[2007]768号《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》、国税公告[2014]2号《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》已明确回迁房应按视同销售不动产征收营业税，计税公式：

营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

并且营业成本不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

（2）营改增后，增值税条例只规定了回迁房行为应按视同销售处理，但没有对计税依据出台相应地细则，这正是财务人员感到困惑的地方。

如上例，如果按回迁房移交时的市场价处理，2016年回迁房应交增值税：

30，000平方米×50，000万元/平方米×5%=7，500万元

如果沿用营业税的优惠政策，假设成本利润率为15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466万元

二者差异6，034万元。

2.2企业所得税

关于企业所得税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准以及成本列支标准。

国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：首先按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；其次由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三是按开发产品的成本利润率确定。

深地税办发[2012]37号《城市更新税收政策指引》第三部分第（二）条第3款规定：“项目开发主体以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售计入企业所得税应税收入，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入企业所得税应计开发成本。”

根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。

如上例，2016年房地产企业移交回迁房，开具增值税发票，确认应税所得。

应纳税所得额=150，000万元-76，500万元=73，500万元

应交企业所得税=73，500×25%=18，375万元

需要说明的是，本测算只是为了说明回迁房的税费计算过程，未考虑可以扣减应纳税所得额的期间费用、投资损失、营业外支出等；也未考虑城建税等税费支出。另外，对企业来说，回迁房视同销售并未导致企业多缴税，这部分所得税只是时间性差异。因为回迁房视同销售的收入和成本是相等的，实际对外销售的面积也分摊了这部分回迁房成本，因而加大了企业所得税扣除数，使企业未来可以少缴税。

2.3土地增值税

关于土地增值税的涉税难点主要在于回迁房视同销售的收入确认标准、成本列支标准，以及是否允许成本加计扣除。

国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第（一）款规定如下：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

根据上述规定，应按回迁房移交时的市场价确认视同销售收入，同时计入“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”。同时，税法既然规定按回迁房视同销售金额确认土地成本中的拆迁补偿费，那么当然属于成本加计扣除范围。

如上例，2016年企业移交回迁房时，应预交土地增值税。预交比例各地方标准可能不统一，假设按收入的2%预交。2016年预交金额：150，000万元×2%=3，000万元

需要说明的是，虽然2016年度企业的该项目尚未达到土地增值税清算条件，但财务处理上仍然应该按清算口径预计土地增值税。因此企业必须在此时对土地增值税进行测算，并每年度进行动态调整。测算过程如表1。

3建议

3.1国家财政部门应尽快出台此类回迁房补偿会计处理的指导意见

从上文分析可以看出，针对这类业务的处理观点不一，甚至是会计师事务所之间也没有统一的标准，令财务人员无所适从。不同企业的会计处理口径可能不一致，从而产生不同的财务结果，而对这结果的准确性却没有统一的判断标准。

3.2国家税务部门应尽快出台回迁房税收政策的实施细则，特别是征对回迁房增值税的计税依据

国家出台“营改增”政策的出发点是降低企业税负，如果回迁房按市场价格缴纳增值税，将会大大增加房地产企业的税负，税务部门应该参照原营业税优惠政策及时出台相应的增值税税收政策。

篇3

随着经济的不断发展，为支持城市的规划改造，配合城市规划和建设、支持拆迁企业重建，恢复生产，政府一般会给企业一定的经济补偿。动辄上千万乃至上亿拆迁补偿的会计处理对上市公司财务状况讲影响巨大。

下面就思达高科的拆迁补偿款的会计处理谈一点自己的看法。

思达高科、拆迁工作概况：

根据《郑州市城乡规划局关于市域快速通道及两环十五放射道路景观通道建设的通知》《郑州高新区拆迁安置办公室关于”二环十五放射”科学大道段道路建筑物拆迁的通知》及《郑州高新区”二环十五放射”道路绿化提升工程（科学大道段、西三环高新区段涉及国有土地）拆迁工作实施方案》要求：公司位于科学大道与金梭路交叉口的地上东区、西区生产及办公用房位于拆除范围内，剩余土地政府评估回收并给予相应补偿。相关款项根据公司公告合计九千多万元。因为涉及金额巨大，会计处理方法不同对公司2013年财务状况影响深刻。

根据搜集的资料，目前关于此类问题的会计处理依据主要有：

其一：《企业会计准则解释第3号》第四条规定，对于企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理，即参照上述规定先作为政府资本性投入处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号—政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应作为国家资本性投入，计入“资本公积”科目。

其二：《企业会计准则第16号—政府补助》的规定，政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。企业在收到政府搬迁补偿款时首先要区分政府补助和政府资本性投入，对于政府补助，又分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

参考近年来几家上市公司的处理办法，基本遵循了上述有关会计处理的规定。上市公司三力士2010年收到公司拆迁补偿款1，605，093.00元，其中计入属于企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失发生的相关费用23，468.85元，其余金额计入“资本公积”；安徽水利2010年收到补偿款110，000，000.00元，其中分别计入资产价值及相关费用、经营亏损的补偿、资本公积为39，049，591.35元，37，984，786.25元，32，965，622.40元；哈工大首创科技2011年收到补偿款55，649，378.68元其中全部计入当期损益即“营业外收入”55，649，378.68元；保税科技2011年收到补偿款14，200，000.00元，其中用于资产价值及相关费用金额为14，049，639.27元，剩余的计入“营业外收入”150，360.73元；宁波热电2010年收到政府拆迁补偿款459，000，000.00元当年分别计入与资产价值及相关费用209，659，174.82元，拆迁导致的经营亏损弥补3，160，935.39元，资本公积165，846，556.46元。其余款项378，666，666.67元在“专项应付款”核算；大庆华科2011年收到政府拆迁补偿款68，128，202.00元。与资产相关补偿30，627，055.57元，计入“递延收益”在其他流动资产里反映，本期按搬迁资产净值及搬迁费相应的金额，从专项应付款转入递延收益，再转入营业外收入，因为另选厂址新建。故扣除余额37，501，146.43在专项应付款核算；广东甘化2012年收到拆迁补偿款45，548，616.30和天原集团2012年收到拆迁补偿款160，240，000.00元，两家上市公司在收到款项时都在“专项应付款”核算。待相关业务发生时再做相应会计处理。

综合上述分析，个人认为思达高科公司关于拆迁补偿款有三种处理办法：

其一：思达高科拆迁补偿款，相关补偿明细分别为房屋与土地拆迁费、搬迁补助费、临时安置补助费、停工补偿费用、搬迁奖励等等。属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应作为政府补助，自专项应付款转入递延收益，再计入本期损益。搬迁奖励、增加的补偿收入部分计入资本公积。类似问题的会计处理可参考上市公司三力士、安徽水利和宁波热电。

其二：参考哈工大首创科技上市公司的处理办法，拆迁相关的补偿收入，全部计入当期营业外收入。

其三：参考保税科技的做法，弥补资产价值及其相关费用后的余额全部计入当期损益。

上述关于思达高科拆迁补偿收入的会计处理仅仅谈了个人看法，有待商榷。

参考文献：

篇4

2004年太原市住宅基准地价一级为173万元/亩，2012年太原市住宅基准地价一级为270万元/亩，房价2004年平均3050元/平方米，2008年均价5800元/平方米，住宅地价上涨幅度为56.06%，地价程度的高低直接影响土地投入，可见土地成本是房地产企业成本的重要组成部分。

一、房地产企业土地取得方式的分析

（1）土地使用权无偿划拨方式，暂不做考虑。

（2）以土地使用权出让方式取得土地。

第一，土地成本的构成。土地成本的构成大致包括：土地出让金、土地拍卖的佣金、安置及动迁支出、拆迁补偿费、市政配套费、契税及耕地占用费等。

第二，土地出让的方式有两种。一是协议出让，一般适用于公益事业、福利事业。二是竞价出让：房地产市场一般通过竞价方式（招拍挂）取得土地。

（3）对以下几种情形进行土地成本构成分析，并探析对税收方面的影响：

第一，经营性用地通过招拍挂取得，政府给予房地企业一定程度的补助返还，来推进城市化建设，分析土地成本如何正确计量。举例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地80亩，与国土部门签订出让合同价格为25600万元，企业已缴纳25600万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助2000万元。

一是给予乙方的2000万元如果没有指明具体的返还用途，只是奖励或补助。会计处理如下：

借：银行存款 2000

贷：营业外收入 2000

2000万元的补助不构成土地的成本，不交纳土地增值税，但应记入企业所得额中交纳企业所得税。

二是给予乙方的2000万元如果有具体的规定用途。

第一种：给予乙方的2000万元用于安置回迁房行为，2000万元应视为销售收入，土地成本仍然是25600元。

借：银行存款 2000万元

贷：营业收入 2000万元

此业务视为销售不动产收入应征收营业税、土地增值税；同时是企业所得税征收范畴应交纳企业所得税；契税交纳的依据是以土地出让金25600万元为基数。

第二种：给予乙方2000万元政府指出是拆迁补偿费，房地产企业应将2000万元冲减“开发成本―土地―拆迁补偿费”。

借：银行存款 2000万元

贷：开发成本―土地―拆迁补偿费 2000万元

如果全部是拆迁补偿费，而不是拆迁费，不需要交纳营业税；没有相应的收入与成本不交纳企业所得税；拆迁补偿费冲抵开发成本，实际是拆迁费支出减少，不征收土地增值税；契税是以土地出让金25600万元为基数征收。例如，现实生活经常会遇到回迁户支付给房地产公司的补差价款，房地产企业如何处理？根据（国税函〔2010〕220号）规定，可见房地产企业支付回迁户拆迁费、拆迁补差款都是拆迁补偿费；回迁户支付给房地产企业的补差价款，实质是减少拆迁费支出。

第三种：给予乙方的2000万元政府指出是公共配套设施建设，房地产企业应将此费用视为政府土地出让金的折让，应扣减土地成本。

借：银行存款 2000万元

贷：开发成本―公共配套设施 2000万元

此业务相当于政府出资购买公共配套设施，房地产企业作为销售收入交纳营业税；2000万元的补助实际是公共配套支出的抵减，不交土地增值税。

第二，对于企业分立，其存续的土地分割成两个或两个以上，企业如何进行成本计量和税款交纳。对于企业分立将其土地分割，应该按照企业分立时土地的评估价作为企业土地成本。因为没有发生应税劳务所以不交纳营业税，没有发生土地使用权转让和相应收入不交土地增值税，根据财税〔2012〕4号规定，分立企业不需要交纳契税。

二、土地使用权转让方式取得土地

（1）“以物易物”的交换方式进行合作开发，一方以转让部分土地使用权换取另一方的房屋所有权，如果不涉及货币性资产，交换具备商业实质属于非货币易，应该以双方公允价作为计税基础。

例如，A与B企业合作建房，A企业土地使用权成本5000万元换取B公司建成的房屋产权40%，房屋建成后不含土地的市场价为31000万元，假定房屋建设支出为7000万元，如何进行分析？

A企业转让土地使用权一方的会计处理：

借：固定资产 12400 （31000*40%）

贷：无形资产 5000

营业外支出 7400

B企业出售房屋产权的会计处理：

借：开发成本―土地成本 12400

贷：主营业务收入 12400

借：主营业务成本 2800（7000*40%）

贷：开发产品 2800

可见A公司是以换入的房屋以公允价作为公司的固定资产管理，以12400作为营业税基数，交纳营业税、契税及印花税。B公司是以房屋公允价作为纳税基础交纳营业税、土地增值税。

（2）合作建房成立合营企业共担风险共享利润：甲方以土地使用权，乙方以货币资金入股。甲乙双方共担风险共享利润，甲方以土地使用权投资入股，应以土地使用权的公允价作为投资成本入账，土地使用权应视为销售非货币性资产两项经济业务。甲方应将让渡资产所得交纳企业所得税，没有应税劳务不交纳营业税，合营企业是房地产开发企业，甲方需要进行土地增值税的清算，甲方分得的利润并入企业所得额交纳企业所得税。对于乙方的投资分享利润没有发生应税行为不交营业税，利润并入企业所得额中交纳企业所得税。

三、结束语

探析土地成本构成及涉及的相关税收，做好前期筹备工作，就是通常所说的未雨绸缪。房地产企业政策性强，在执行每一项工作时应找到相关政策和正确的会计核算办法，并取得合法有效票据，使企业利润最大化。在政府的监控下，房地产市场有序发展才能保证房价的合理性，不让房地产的泡沫成为社会经济恶性膨胀的根源。

参考文献

[1] 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知（国税函发〔1995〕156号）[S].

[2] 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知（国税函发〔2006〕31号）[S].

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（一）主要工作业务范围划分 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业所主要从事的业务有：土地的开发与经营，涵盖企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。房屋的开发与经营，涵盖房屋的开发指房屋的建造。

（二）房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 首先是开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。其次是开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。第三是开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多。第四是开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。第五是经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（三）房地产开发企业商品房预售行为的税收缴纳相关法律依据 房地产开发企业的商品房预售实行“预售许可制度”。根据原建设部《关于修改（城市商品房预售管理办法）的决定》（建设部令第131号，2004年）的规定，开发商开发的商品房只有同时符合以下条件，才能开盘预售：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、房地产开发企业商品房预售收入会计确认与税务要求

（一）会计确认 房地产作为一商品，由于其建设周期长、商品价值高、法律在物权转移上规定以“登记”为要件等自身存在的特有性质，“现房销售”占比较低，而多以预售为主。因此，对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。《企业会计准则第14号――收入》规定，当企业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；三是收入的金额能够可靠地计量；四是相关的经济利益预计将流入企业；五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然，房地产企业商品房预售收入在会计上不符合销售收入的确认条件。因此，预收房款应暂时挂账“预收账款”科目。

（二）税务要求 税务会计遵循法定性原则，即只要符合税法规定的应税收入，不论其会计上如何处理，也不论其业务金额的大小，一律按税法规定计征税款。房地产开发企业商品房预售收入涉及如下税种：第一，营业税金及附加。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收账款方式的，其纳税义务时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业必须按预售收入计缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，缴纳印花税；第二，土地增值税。“土地增值税”的核算不同于“营业税金及附加”，因为土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）第九条规定：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。第十条规定：对符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。第三，企业所得税。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按规定缴纳企业所得税。

三、房地产开发企业商品房开发过程中的项目投资费用估算

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本 主要包括8项：（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。（3）前期工程费。前期工程费主要包括：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。（7）不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%～5%计算。（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

（二）开发费用 主要是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3%左右计算。（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售的各项费用。主要包括以下三项：广告宣传费，约为销售收人的2%～3%；销售费，约为销售收入的1.5%～2%；其他销售费用，约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。（3）财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

四、房地产开发企业商品房预售的涉税处理

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发企业预缴税费的会计处理，制度上并没有做出明确的统一规定，作者结合实际工作中的做法，对主要税种谈谈自己的看法。

（一）科目设置 房地产开发企业应设置“应交税费”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“所得税费用”等科目，核算各类预售收入应缴纳的税费。其具体核算内容可按照《企业会计准则》的对于会计科目的一般界定实施。

（二）营业税费核算 由于楼盘尚未开发完工，财务会计遵循实质重于形式原则，预售房款不符合商品销售收入的确认条件，暂作“预收账款”入账。但是，税法在确定计税基础时采取的是“形式主义”，往往遵循“形式重于实质”原则，税务会计更重视发票、索款凭据、合同等形式。按税法规定，纳税人采取预收款方式销售开发产品，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。即房地产企业收到预售房款，即负有纳税义务，次月征税期内必须缴纳营业税及附加。根据收入、成本配比原则，收入不能确认，按预售款计算的营业税金及附加也不能计提计入成本。按预收房款计算应缴的营业税金及附加时，借记“应交税费――（营业税、城市维护建设税、教育费附加）”，贷记“银行存款”。楼盘开发完工，预售收入符合确认条件，此时，应根据结转的“预收账款”按相应比例将“待转税费”转入“营业税金及附加”科目。借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”；借记“营业税金及附加”，贷记“应交税费”。

（三）土地增值税核算 房地产企业预缴上地增值税，应根据完工和结算竣工的工程项目，及时对土地增值税进行清算。企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税。借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税费”，贷记“应交税费――应交土地增值税”。该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”，贷记“应交税费――应交土地增值”。补缴土地增值税，借记“应交税费――应交土地增值税”，贷记“银行存款”。

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中图分类号:F810.422文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)14-0052-03

房地产税收对促进土地、房产资源的合理配置和有效利用以及社会财富的公平分配均具有明显的作用,因而理应成为政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具[1]。近年来,我国部分地区房价居高不下,且上涨势头越来越猛,远远超出了普通老百姓所能承受的范围,广大居民只能“望房兴叹”,“居者有其所”只能是大部分普通市民的美好愿望。根据国家统计局的数据,2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%,涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅,甚至高达40%以上,多个城市的商品房均价攀升至万元以上。究其原因,应该是多方面的,但其中房地产市场的税收政策应该是促成房价居高不下的众多因素中较为重要的一个。改革和完善当前我国的房地产业税收政策已成为社会各界关注的焦点之一。

一、现行房地产税收政策概述

房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节,下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。

1.生产开发(取得)阶段的房地产税收政策。房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地,房地产企业需要支付土地出让金(即40―70年的土地使用费用,或称其为地租)等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地,则需支付地价款(已包括土地出让金)和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目,房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地,要缴纳耕地占用税。在开发过程中,要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用,据估算,这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间,由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税,这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里,作为房地产企业的开发成本。另外,房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。

2.转让处置(流转)阶段的房地产税收政策。在商品房的销售过程中,房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税,但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去,则在二手房转让过程中,政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距,同时得到一部分财政收入。

3.保有使用阶段的房地产税收政策。开发企业如果将商品房留作自用,或者购房者买到商品房之后用于经营,需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税,但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用,则不需要缴纳任何税收。也就是说,在我国,购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化,在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。

二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题

现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应,调节功能相对弱化,在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说,目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:

1.各经营环节税负分布不合理。在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段(环节)设置有不同的税种,具体见下页表所示。

从下页表中我们可以直观地看出,我国房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种,而在房地产保有期间设计的税种非常少,房地产存量税源没有得到充分利用,最缺失的是税收对存量的调节,且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%～2%左右,而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程(房地产所得和转移)征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高,交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计,势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本,最终反映到住房价格上,提高了居民购房的门槛,造成商品房的积压和空置。

2.税费体系混乱,税轻费重。虽然根据国际惯例,对房地产行业实行的某些收费是十分必要的,但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象,使得费明显重于税。目前,我国有关房地产方面的收费少则几十种,多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和市政配套费外,还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者,有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等,涉及超过20个部门,这些成本约占房价的15%～20%[4]。据有关资料显示,目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%,而各类规费却占到了41%。如下图所示:

房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价,从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重,将减小税收变动对房价的影响幅度,最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。

3.预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。现行《营业税暂行条例实施细则》规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定的初衷是为了方便税务机关的征收管理,保证税款的及时入库。但与其他销售行为相比,预收款方式只是暂时取得了款项,并没有发生所有权的转移,因此在此状态下征税缺少理论依据。更重要的是这种征收方式会减少房地产开发商手中的开发资金,使得本来就资金紧张的房地产开发企业雪上加霜,从而将在一定程度上延缓房地产产品的开发进度。

另外,根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定,企业按营业额的规定税率,计算应纳的营业税,应借记“经营税金及附加”科目,贷记“应交税金――应交营业税”科目;上交营业税时,应借记“应交税金――应交营业税”科目,贷记“银行存款”科目,而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定,房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理,即:

在收到预收款时作会计分录:

借:银行存款

贷:预收账款

借:经营税金及附加

贷:应交税金――营业税

而在申报纳税时作会计分录:

借:应交税金――营业税

贷:银行存款

以上会计处理对营业税虽没有影响,但不符合收入与成本、费用的配比原则。这是因为在预收账款还没有转作收入时,按预收账款缴纳的营业税已作为成本项目计入“营业税金及附加”科目,使企业多计费用,少计利润,进而少缴了企业所得税。如果再加上因房地产开发企业生产周期长,很多工程要跨年度进行,而使得预收账款转作收入的时间间隔也相应增长的实际情况,这一问题将更为突出。

4.房地产税收优惠政策导向性不强。房地产业的税收优惠政策由于以下几个方面问题的存在,其应有的调节导向性被严重削弱。第一,优惠政策的制定缺乏系统性和规范性。由于我国房地产行业起步较晚,政府对其还缺乏一定的预期,只能在问题出现时才制定相应的政策加以调节,从而不可避免地造成了政策的随意性。同时,由于房地产品本身具有区域性的特点,各地区要根据中央的原则性规定,制定本地区的实施细则,在这一过程中又会产生政策制定中的偏差;第二,优惠范围优待扩大和调整。大部分优惠政策是针对存量房地产提出的,忽视了对新增房地产品的品种结构、建筑区域、使用建材等的引导。第三,实施税收优惠的税种较少,优惠方式单一。与房地产行业有关的税种共有十几项,而实施优惠政策的只限于与之相关的契税、营业税等少量具有流转税性质的税种,且主要集中在房地产品的转让环节,实行优惠的税种主要是优惠的方式主要是直接的降低税率,这将不利于税收优惠的政策效应的充分发挥。第四,优惠标准较为模糊。在我国房产被分为经济适用房、商品房、高档住宅、别墅等几个类型,它们是确定是否给予税收优惠的重要标准。但由于各地的实际情况不同,在确定具体标准是时,随意性较大,从而给政府的“寻租”行为提供了条件,也影响了现有税收优惠政策的实施效果。

三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想

随着经济全球化步伐的加快,尤其是我国加入WTO后,我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上,对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。

1.重新调整各环节的税负水平。一方面,可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面,可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴,进而降低该环节的税收成本。具体可以在以下几个方面着手:(1)降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题,需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整,即能达到调整税负分布的目的。如由于将大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民,而在开发环节征收就显得不太合理,因此,应将其改在房地产保有环节征收,使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益,谁交费”的原则,另一方面,也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。此外,既然征收土地出让金,就可以完全取消耕地占用税等,进而降低该环节的税收成本。(2)重新设计合理的保有环节税收。房地产保有税类可以设置以下税种:一是不动产税。鉴于在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格和简化征纳手续、降低征纳双方的税收成本的考虑,将房产税和城镇土地使用税合并为不动产税,并且主要在房地产保有阶段征收;二是土地闲置税。即以闲置未用的土地为课税对象,对空地的实际持有人征收;三是定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.界清税费,严格控制房地产行业的收费规模。应改革现行行政事业性收费体制,根据市场经济要求科学地确定税费体系,界定租、税、费的内涵,建立合理的租、税、费体系,通过清费改税,减轻企业负担,扩大税收规模。具体思路如下:(1)加快税费调整,改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目,对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留,实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目,将一部分收费改为征税,扩大税基,减少重复征收现象,并由税务机关统一征收,形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制,加大政策的透明度,简化办事程序,提高办事效率;(2)规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度,以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准,开发企业有权抵制和向有关部门举报,并不得计入房地产品的建设成本。另外,应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制,从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。

3.调整预收账款的纳税时间,统一会计处理方法。营业税中关于预收账款纳税时间的规定,无论是在理论上,还是在实践中都存在着不合理之处。针对预收账款在房地产开发过程中的重要性,建议将现有纳税时间的规定做如下调整:在房地产产品未完工之前,每月月末房地产开发企业应根据本月发生的预收账款计算应纳营业税,并将这一数额向税务机关申报,但不必缴纳税款,待房地产品完工、交付使用时,再统一汇算清缴。这样,一方面可以防止房地产开放企业隐瞒最终营业收入、逃避税收,有利于税务部门的年度税收预测和纳税监督,另一方面,还可以为房地产开发企业减轻因开发资金短缺而带来的压力。

在会计处理上,则可参照因时间性差异所形成的所得税的递延核算方法,具体的说:房地产开发企业应在月末根据当月收到的预收账款,按规定的税率计算出应交的营业税,并作如下会计分录:

借:递延税款――营业税

贷:应交税金――营业税

这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金,另一方面,也避免了因直接将应交营业税作为成本,计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。

待房地产品完工,对应纳营业税进行汇算清缴时,则作如下会计分录:

借:应交税金――营业税

贷:银行存款

待将预收账款确认收入时,则作如下会计分录:

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1.建国初期至土地使用权有偿使用阶段在计划经济时期，土地的取得方式大都是无偿划拨取得，因此将土地列入企业固定资产中，借助“固定资产—土地”的核算方法，能够长期保留入账土地在账户中的历史价值。1955年1月31日，国务院《国营企业决算报告编送办法》中规定土地应依据估价列入资产方的“固定资产—土地”科目。1985年1月5日，《国营工业企业会计制度—会计科目和会计报表》明确固定资产科目下设置土地明细科目，而且表明固定资产科目中的土地是“指过去已经单独入账，并估算价格的土地。因为征用土地而付出一定的补偿费用，要计算到和土地相关的建筑物、房屋价值中，不能独立作为土地价值入账。2.土地使用权有偿使用至2000年《企业会计制度》出台阶段国务院1988年9月颁布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，代表我国土地制度从无限期、无偿使用发展为市场运作。随着土地使用制度产生新发展，也相应调整了土地会计政策，财政部于1992年11月颁发《企业会计准则》，将支付土地转让金与出让金的方式得到的土地放置在“无形资产—土地使用权”科目进行核算。土地使用权在还没有开发和建设项目的情况下，核算时应该作为无形资产处理，并且按照相关具体规定，规定期限分期摊销。摊销会计科目为，贷记“无形资产—土地使用权”，借记“管理费用—无形资产摊销”。但并非所有的土地都是放在无形资产中核算。1993年，为加强国有资产管理，全国上下开展。在第五次全国核资清算资产过程中，针对国有企业占地情况以及资产进行了全面清查。财政部于1995年颁布《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》（财工字[1995]108号），其中具体规定：“按照法律规定，使用行政划拨方法得到的土地，企业应该依据批复和确认之后的价值，经过同级财政部门与清产核资机构共同批准后，才能够作为增加固定资产来妥善处理，与此同时，国家资本公积金也必须相应增加。企业所占用的土地在估算价值入账之后，应该在固定资产中独立表现出来，不计提折旧。”3.2000年《企业会计制度》出台至2006年新会计准则阶段2000年12月29日的《企业会计制度》。准则中要求企业以支付土地出让金或购买土地的方法得到使用土地的权利，在为开发建造项目之前，应该以无形资产来进行核算，并按照规定时限分期摊销。房地产企业在开发与建设商品房过程中，必须把土地使用权计入开发成本科目进行核算，会计分录为：借记“开发成本”，贷记“无形资产—土地使用权”。如果企业得到土地使用权之后，开发建造项目，那么必须把土地使用权的所有价值都转为工程成本。会计分录为贷记“无形资产—土地使用权”，借记“工程成本”，同时停止摊销。在自用项目建造顺利完成，能够使用之后，把土地使用权价值和项目整体都转到“固定资产”科目。4.2006年会计准则至今2006年2月，财政部修订了《企业会计准则》（财政部令第5号），并于2007年元月一日开始实施。新修订的会计准则对土地使用权会计核算进行了详尽、具体的要求，其中多项会计准则涉及土地使用权核算，主要包括无形资产会计准则、固定资产会计准则、投资性房地产会计准则等相关规则。新会计准则中明确了针对土地使用权会计核算的要求：企业得到使用土地权利之后，一般都认为土地时企业的无形资产。如果在土地使用权上开发和构建厂房等建筑，那么地上建筑物和土地使用权要分别提取折旧和进行摊销。当用于资本价值提升或赚取租金时，应该把土地使用权转变为投资性房地产科目来进行核算。外购土地和建筑物支付的价款应该在土地使用权和建筑物二者间进行合理分配；如果很难进行分配，则都应该视作固定资产。企业得到土地使用权用于构建房屋，并对外出售的话，那么土地使用权账面价值应该计算到建造房屋时支出的成本中。

二、国有企业土地使用权会计核算

现阶段，国有企业可能同时存在行政划拨方式、出让方式、作价入股方式、租赁方式等取得的土地使用权。由于取得方式不同，会计核算上也存在差异，现对不同取得方式如何进行会计核算归纳如下1.行政划拨方式：指无偿得到或缴纳补偿安置费用之后得到的没有使用时间限制的国有土地使用权。早期国有企业土地资产基本上都是在计划经济发展阶段以划拨方法而得到的。现阶段，很多国有企业仍然存在行政划拨土地。新会计准则对行政划拨土地没有具体规定，因而继续沿用1995年的《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知》。会计处理方式是：借：固定资产—土地贷：资本公积—国家资本金2.出让方式：指的是企业以缴纳土地出让金的方式得到的土地使用权。国有企业随着规模的发展与扩大，也随之增大土地需求量，以划拨的方式得到很多发展用地，当土地制度转变之后，国有企业才开始以缴纳出让金的方式得到土地使用权。出让方式取得土地需要支付相应的土地出让金，会计处理为：借：无形资产—土地使用权贷：银行存款无形资产中的土地使用权需要分期进行摊销借：管理费用—无形资产摊销贷：无形资产—土地使用权3.作价入股方式：指国家以国有土地使用权作价出资投入国有企业中，该土地使用权由企业持有。1999年开始，国家对国有企业进行了债权转股权的改革，把原有的债权债务关系转为企业和金融资产管理公司之间被持股与持股的关系，企业的土地资产经过评估作价入股，增加实收资本，由金融资产管理公司进行管理。会计处理如下：借：无形资产—土地使用权贷：实收资本4.租赁方式：指国家将国有土地使用权以租赁的方式让企业使用，企业如租赁土地，需要和县级以上政府土地行政主管部门签订合同，必须有明确的使用年期，还需要缴纳租赁金。会计处理如下：先付租金的租期一年内的入待摊费用，租期一年以上的入长期待摊费用借：长期待摊费用贷：银行存款然后按月摊销借：管理费用贷：长期待摊费用。

篇8

一、企业清算会计的内容

企业清算程序只要开始运营，相应的工作就会马上开展，在进行清算之前，就必须要先成立清算组，这是会计工作的第一步。

（一）成立清算组。

企业在运营过程中，一旦宣告破产解散并成立清算组之后，就必须要接受清算组的工作指导，对企业资产进行全面的整理登记，并做好相应的登记工作。并且对于企业中各项资产的损失、债务债权等等情况进行全面的核算。通常情况下，有限责任公司的清算组是由全体股东共同组成的，但是也可以外聘注册会计师、注册律师等等作为清算组成员进行清算工作。清算组在进行工作的过程中，必须要正确清算公司财产，并根据实际情况编制资产负责表以及财产清单；另外，可以通知债权人、代表公司参与民事诉讼活动；清算组还必须要完成破产公司没有完成的业务，清缴债权、债务等等，然后将其剩余财产进行计算。

（二）设立清算账户。

清算组要增设清算损益类账户，该账户主要是用来核对清算过程中产生的费用、损害以及转让土地所获得的净收益等等。这些方面就包括了三个账户，首先，“清算损益”账户是用来核对被清算企业在清算期间处理资产、债务偿还产生的损益；其次，“土地转让收益”账户是用来核对被清算企业转让土地取得的收益，以及企业转让土地过程中税费以及成本等等；最后“清算费用账户”是用来核对被清算企业在清算过程中产生的费用，然后对其明确账目中收益情况。

另一个方面，取消账户也是企业进行清算过程中重要组成部分。传统企业财务会计中，“所有者权益”账户在企业进行转让清算后就会被取消。各项费用将会全数转入“清算损益”账户。

清算过程中，所有包含调整项目的账户都必须要与其他账户进行合并，并按照所反映的内容进行核对。比如“固定资产”账户以及其“减值账户”都将合并为“固定资产”账户。另外，只要是性质相近的账户都应该将其进行合并，这样就会能够有效提高清算组的工作效率，并且，也更加容易清算组开展工作。

（三）清理财产，重新整理编制资产负债表。

清算活动开始的时候，清算组应该对企业所拥有的全部资产进行计算。有效确定企业的财产范围，对清算之后的资产进行有效盘点，这里列出了企业进行清查之后的债务情况：第一，支付有关破产费用，将企业职工的工资、破产财务管理费用、变卖以及分配所得等，所有必须要支付的费用都必须要按照实际的发放额度，借记“清算费用”、贷记“现金”、“存款”等等；第二，对于应收款项的一些债权，实际收到的金额以及预计可以转现金额的差值全部计入清算损益，企业产品、生产材料以及存货等等都要进行转现、变卖，将机器设备、房屋等等固定的资产以及无形资产转现，将其收入与其账面价值的差额等等都计入清算损益；第三，清算组在开始清算时，可以根据清算企业提交的余额表，将其有关科目的余额转入新的账户；第四，转让土地使用权利、支付离退休职工有关费用以及安置费用等等；第五，在进行清偿债务的时候，借记登记方必须要登记所清偿债务的账面价值，贷记方登记“现金”、“银行存款”等等，将其差额计入“银行存款”。第六，在进行清算终结的时候，必须要将“清算费用”、“转让土地收益”等等剩余额度计入清算损益，并将允许被消除不再清偿的债务转入清算损益。

二、企业清算会计的税务处理

（一）企业清算的所得税处理。

企业在清算过程中，所得税的处理内容大概有：首先，企业所有资产都必须要按照一定的市场交易情况实现其价值，并且要确认其资产转让所得或者是损失；其次，必须要确认债务清偿、债权清理之后的收益以及损失；并且企业必须要依法弥补亏损；最后企业可以向股东分配剩余财产，确认其应该支付的股息等等。

在进行清算的过程中，必须要注意一些问题：清算所得到的费用并不适用于一些税优惠政策，现阶段国家对于一些产业实行了扶持政策，给予这些企业一些税收优惠政策。但是企业在进行清算的时候，已经无法进行正常的生产经营活动，所以，此项政策并不适于该企业。企业在进行清算的过程中，对于资产上面的损失，税法并没有相应的政策进行约束。由于清算过程中损失是由人民法院进行确认的，因此，就不必再经报相应的税务机关。另外必须要正确认识亏损弥补，必须要意识到亏损弥补并不属于税收优惠政策的范围，所以不能够进行套用。根据《企业所得税法》规定，企业在纳税年度产生的亏损，可以转移至下一年度结算，但转移年度不能够超过五年。

（二）企业清算土地增值税的纳税情况。

按照我国有关税法文献规定，企业转让土地过程中产生的增值，必须要缴纳一定的税务。我国税务总局以及财务部门对于土地增值税都有明确规定：首先，转让的旧房产，必须要根据房屋的预估价格、土地转让成本等等扣除其中一些税务；其次，企业破产之后，假如其它企业来接受破产财产就必须要安置其破产企业的职工，只有这样，才能够享受企业兼并带来的优惠政策，简而言之，就是被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，可以暂免土地增值税务。

（三）清算期间流转税的税务处理。

对于纳税人的破产倒闭问题、破产后销售的货物、解散等等情况，必须要按照相应的税法标准实行收税。清算期间企业销售货物的流转税务必须要按照企业在正常营业过程中计算办法进行计算缴纳。对于企业清算结束之前仍旧存在，没有进行抵押的税额，应将其计入“清算损益”的街机房，不能够随意申请退税。

参考文献：

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该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号

该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第1是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进1步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中1直存在1定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第2是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。

3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

这个文件是值得我们重点关注和探讨的。

1、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

这里，我们关注的是两个层次：

第1是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进1步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。

第2个问题就是我们在实务中1直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和1般的房屋销售行为很类似。因此，1般如果纳税人将原有房屋销售给第3方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，1直是实务中争议的1个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：

（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另1处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。

这里，首先明确了1点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么1种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是1个有争议的问题。

为给大家的后续探讨提供1定的参考，我们这里1定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、

（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：

你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：

1、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题

对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第105条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

2、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题

为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号

现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请1并贯彻执行。1、文中第1点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。

对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键1点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的1个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。

（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：

1、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策

（1）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。

（2）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

2、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

（1）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（2）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

这个文件有两点问题需要大家注意，1个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第2是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是1个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举1个例子说明1下，原被拆迁户是1套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其1套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不1样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付1个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。

从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举1下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

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中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：

1、土地储备资金的使用范围

土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。土地储备资金收支管理是土地储备制度的重要内容，土地储备机构所需的日常经费，应当与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

1.1土地储备资金使用范围具体包括：

（1）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

（2）征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

（3）征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

1.2土地储备资金主要来源于下列渠道：

（1）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

（2）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（3）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；

2、土地储备项目资金采用分项目核算

2.1土地储备项目资金核算科目为“1101收储项目”，类似于房地产开发企业的“开发成本”科目，用来核算土地储备机构发生的可直接归属于土地储备项目的实际成本。

2.2“1101收储项目”按照土地储备项目设置明细账，即采用项目核算方式，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”、“交付成本”等明细科目进行二级明细核算。

2.2.1“征地和拆迁补偿支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用，包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。在征地过程中对被征地农民采用社会保障安置的，所发生的被征地农民的社会保障支出也在本明细科目核算。对于所发生的被征地农民的社会保障支出，应在本明细科目下单独设置“被征地农民社会保障支出”三级明细科目进行核算。

2.2.2“土地开发支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用，包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

2.2.3“其他直接支出”明细科目，核算经同级财政部门批准的可直接归属于土地储备项目成本的其他支出。

（1）“待摊支出转入”明细科目，核算分摊计入土地储备项目成本的待摊支出。

（2）“交付成本”明细科目，核算本期已交付项目的成本。

2.3“1101收储项目”科目的主要账务处理如下：

2.3.1 为土地储备项目发生各项支出时，借记本科目，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”等科目；采用财政直接支付方式的，借记本科目，贷记“财政拨款收入”科目。

2.3.2对出包工程，土地储备机构应定期与施工单位进行工程结算。办理结算时，按照实际发生的项目支出，借记本科目，按照可抵扣的预付工程款，贷记“预付工程款”科目，按照应付未付的工程款项，贷记“应付工程款”科目。

2.3.3结转待摊支出时，借记本科目（待摊支出转入），贷记“待摊支出”科目。

2.3.4单个收储项目完成收储后交付的，应按照该项目归集的成本进行结转，按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额合计，借记本科目（交付成本），按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额，贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将该项目成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。

单个收储项目未全部完成收储、部分先交付的，应按合理的方法计算确定交付部分的成本并进行结转。计算方法一经确定，不得随意变更。单个收储项目部分交付时，按照计算确定的交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。待该收储项目最后未交付部分完成收储后交付时，按照最后交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将最后交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。

2.4“5001交付项目支出”科目类似于房地产开发企业的“主营业务成本（商品房销售成本）”，用来核算本期已交付的土地储备项目的实际支出。

交付项目支出的主要账务处理如下：

（1）项目全部或部分交付时，借记本科目，贷记“收储项目（交付成本）”科目。

（2）期末，将本科目借方余额转入“土地储备资金”科目，借记“土地储备资金”科目，贷记本科目。

3、土地储备资金核算存在的局限与建议 根据《管理办法》国土资源管理部门是土地储备全程运作的具体责任单位，负责土地储备项目的取得、开发整理和出让事宜。其中，土地储备项目的取得、开发整理由土地储备机构具体运作，土地储备项目的出让则由国土资源管理部门下属另一机构,如土地交易中心具体运作。因此,从整体上看,国土资源管理部门及其下属的土地储备机构与土地交易中心均是政府土地储备项目的具体受托责任者，有责任履行对土地储备项目出让款项收回进行全程监控。《核算办法》不应局限于土地储备机构,而应充分体现“土地储备资金”为独立的会计主体，从国土资源管理部门角度来设计土地储备会计核算规范。即土地储备机构不仅是土地储备项目的取得、开发整理的具体实施机构，也是受国土资源管理部门委托，从事土地储备相关业务核算的责任机构，即国土资源管理部门系统的土地储备项目取得、开发整理和出让各类业务的集中核算的中心。

收储项目科目的结转时限不明确。从收储项目的会计处理来看，本科目的结转时限是在项目交付使用时。交付使用时结转，不能看出一年来所发生的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出等明细支出，收储项目的结转时限只能是在交付使用当年的年终。

以土地储备机构为集中核算中心，“土地储备资金”为会计主体,在会计系统设计上可实现多方面优化：一是信息全面完整,合理合法。由于土地储备项目经济业务的全貌均由土地储备机构集中核算，土地储备的筹资、营运和分配全面反映在账户与报表体系中，不但消除了土地储备会计信息在不同单位之间的人为隔裂，大量被迫备查登记的重要业务能合法纳入账户与报表体系，解决了实际核算工作的法理冲突问题。二是提升了财务报表信息的信息质量。全面完整地反映土地储备业务,使土地储备会计能更好地满足国土资源管理部门履行监管责任、银行评价土地储备的偿债能力、土地储备机构管理土地储备营运业务的信息需要，大大提升了会计信息相关性，提高了会计信息质量。三是实现规模效益。实行集中核算，有效减少土地储备会计相关的组织机构设置，减少人员配备、办公场地和设施和办公用品等相关开支，切实有效地提高了会计系统的工作效率。要实现上述目标,《核算办法》要在几个方面作相应调整：

（1）修改第二条“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”改为“本办法适用于国土资源管理部门管理的土地储备资金”；“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”改为“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发、出让及分配等所涉及的资金。”

篇11

在金融风暴席卷全球的背景下，我国经济也不可避免地受到影响，特别是地产置业，房地产市场萎缩，投资增速回落，预售情况不佳，再加上前期宏观调控的压力，房地产企业现金流出现几乎枯竭的状态。

在不违反税法的前提下进行精心的税收筹划，规避潜在纳税风险，节约合理纳税成本，是企业的合法权利。据专家测算，企业有15％~20％的节税空间。房地产开发项目是典型的资金密集型行业，进行必要的税收筹划，对企业有效降低运营成本，增加收入利润，具有相当重要的意义。

1房地产开发企业税收筹划的必要性

企业缴纳的税款是企业的运营成本之一，有效地进行税收筹划、合理合法地减少企业缴纳的税款额，是一条有效降低企业运营成本的途径。下面以一个案例进行说明：

某公司2005年3月在湖南注册成立，注册资金2000万元人民币。该公司的主营业务是汽车租赁，年营业额达1000万元人民币。按照5％的营业税率，该公司每年至少交50万元的营业税；按照10％的租赁行业利率，该公司每年应缴纳33万元的所得税；加上每年约5万元的附加税，该公司每年应缴纳的总税额在88万元左右（见图1）。其税收筹划解决方案：

（1）通过安置下岗失业人员获得税收优惠。财税2002年208号文件规定，如果服务性企业安置下岗失业人员达到其员工总数30％，可以免3年营业税、3年企业所得税和城建、教育等其他附加税种。该公司主营业务是汽车租赁，属于服务性行业，对招收员工的学历知识水平的要求不会太高，完全有能力招收一部分失业下岗人员作为员工。因此，如果该公司能够安置超过30％的下岗失业人员，就可以免缴3年的营业税、企业所得税以及附加税。

（2）通过安置退伍军人获得税收优惠。财税2004年93号文件规定，如果服务性企业安置军队退役士官达到其员工总数的30％，企业可以免缴3年营业税、企业所得税和其他附加税。因此，如果该企业租赁公司能够依此招收部分军队退役士官作为其员工，就可以在3年内免缴营业税、企业所得税和附加税。

以上是税收筹划方式的一个小的运用，可带来可观的经济效益。随着我国社会主义市场经济日趋成熟，由于纳税风险、税收制度的多变以及税收筹划知识的广泛传播等因素的存在，税收筹划将越来越被智慧的企业家们所接受。税收筹划正走上经济前台，成为企业控制成本的利器。

2房地产开发企业税收筹划的可行性

2．1从税收政策看税收筹划的可行性

国家关于房地产行业的税收政策，虽然不断完善，但由于行业发展快，会出现一些新的情况和问题，因此税法可能存在覆盖面上的空白点、衔接上的间隙处和掌握尺度上的模糊界限等。加之会计处理方法与税法之间存在着差异，因而企业如何纳税，往往存在多个可选择的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税收所要限制的方面，达到国家规定的政策条件。

2．2从纳税观念看税收筹划的可行性

计划经济年代，人们把税收看作企业对国家应有的贡献，侧重从作为征税主体的国家角度研究税收，却忽视了作为纳税主体的企业在依法纳税过程中的合法权利。随着社会主义市场经济的发展，理论界开始重视从纳税主体的角度研究税收，企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中有不可估量的作用，研究企业纳税筹划的思想障碍已经基本消除。

2．3从合法地位看税收筹划的可行性

随着市场经济的发展和国家税法体系的完善，国家对企业的税收筹划行为也持肯定和支持的态度。2001年，国家税务总局正式公开承认了税收筹划的合法地位，并且在其主管的专业报纸《中国税务报》上开辟《筹划专刊》，专门讨论税收筹划的理论和实践知识。

3房地产开发企业税收筹划的具体做法

房地产开发企业涉及的税种比较多，但并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要有：营业税、上地增值税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。

3．1营业税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种税。

3．1．1合作建房筹划法

所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。两种方式纳税义务不同，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税收筹划。以“以物易物”方式为例：甲乙两企业合作建房，甲提供土地，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经评估该建筑物价值4000万元，甲乙各分得2000万元的房屋。此时，甲企业通过转让土地使用权拥有了部分新建房屋的所有权，应以转让无形资产项目计算营业税，其转让土地使用权的营业额为2000万元，甲应缴纳的营业税＝2000×5％＝100（万元），而乙企业则无须缴纳营业税。

3．1．2承包合同筹划法

工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。承包公司与建设单位签订合同时，建房属于建筑业，适用3％的税率；不签订合同时，只是负责工程的组织协调业务，属于服务业，应缴纳5％的营业税。根据上述规定，纳税人在承包工程时，一定要与建设单位签订建筑安装工程合同。这样，其承包收入只需按建筑业适用3％的税率。否则，其承包收入就需按服务业适用5％的税率，营业税、城市维护建设税、教育费附加的税负也会相应加重。

3．1．3减少应税项目流转次数筹划法

我国税法规定，房地产等不动产转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的，转让次数增加便会导致重复纳税。如：甲企业曾为建筑房屋向乙企业借入2亿元人民币，约定到期后以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲企业用300套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税1000万元，城市维护税70万元及教育费附加30万元，以上二项税合计1100万元。而乙企业接受这300套住宅后为收回欠款，转手销售，再次支付相关税1100万元，乙企业实际只收回欠款1．89亿元。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙企业帮助甲企业销售这300套住房，并约定住房销售后，销售款优先偿还原先欠款。这样使300套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是2亿元了。

3．2土地增值税筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的税种。

3．2．1成本核算对象的筹划

房地产开发企业可设立一家独立的装饰公司，专门为购房户装修。具体可与购房户签订两份合同，一份是开发企业与购房户签订的房地产销售合同，另一份是装饰装演公司与购房户签订的装修合同。房地产开发企业只就销售合同上注明的房款的增值额缴纳土地增值税，而装修合同上注明的金额属于劳务收入，缴纳营业税，不缴土地增值税。通过分散经营收入，从而减少税基，降低税率，节省税款。

3．2．2利息扣除方式的筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资历，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资历，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。

3．2．3合理确定增值额进行筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免缴土地增值税；如果增值额超过扣除项目金额的20％的，应就其全部增值额按规定纳税。同时对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。土地增值税适用30％~60％的超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，有些情况下价高未必利大。因此，在确定房地产销售价格时，要全盘考虑，既要考虑价格的竞争力又要考虑企业的最终收益。

3．3企业所得税筹划

与营业税等流转税筹划相比，企业所得税筹划的效益更大也更直接。因为流转税筹划的效益并不是最终的节税效益，只有扣除对企业所得税的影响后才是真实的效益。

3．3．1选择投资地区筹划

选择投资地区进行税收筹划，是伴随着国家对部分地区的税收优惠政策出台而产生的，符合国家宏观经济政策，因此得到官方承认与支持。纳税人经过核算其成本和收益，可在经济特区、经济开放区、高新技术产业开发区、西部地区等税收优惠政策较多的地区注册。如果企业已经在无优惠政策的地区成立，则可通过一定的策划，与某些能享受优惠待遇的企业或产业挂靠，使自己也能符合优惠条件。

3．3．2选择从属机构筹划

篇12

一、引言

大型国有建设单位杭州市铁路投资有限公司成立于2006年末,主要从事城东新城9.3平方公里范围内的基础设施的开发、建设和管理,并完成区域内农民及居民的拆迁安置和各类安置房的建管工作,尤其是杭州火车东站东西广场项目,是其重点建设管理的项目之一。单位涉及的各类项目数量达数百个,目前已启动建设的项目均处于在建或基本建成的阶段。

随着国家加大项目建设投资力度,基本建设项目会计核算也显得越来越重要,近年我国颁布的企业会计制度、会计准则及应用指南,对基本建设项目会计核算涉及的内容不多,而现行基建会计制度规定不详细和不尽合理,已滞后于社会经济发展,给国有基建单位核算带来一定的困难,使企业财务人员无所适从,不知道该执行哪个制度或准则对基本建设项目进行会计核算。我们对基本建设会计核算仍然以现行的《国有建设单位会计制度》、《国有建设单位会计制度补充规定》和《企业基建业务有关会计处理办法》为准,具体会计核算时采用“一个账套、多个项目”的方式进行。

二、杭州市铁路投资有限公司采用的通用财务软件面临的问题

杭州市铁路投资有限公司目前采用的是通用财务软件,具备日常账务、部门核算、往来账管理和项目核算等基本功能。我们根据建设单位相关会计制度设置了会计科目并赋于科目相应的往来、部门或项目核算等属性,还根据立项情况设置了各类项目及子项目,通过一系列设置,通用软件已能够基本满足日常核算的需要。但作为通用软件,针对建设单位的具体特点,在实际使用别是针对各类查询的要求仍存在不足:

第一,查询跨年度财务数据不方便,查询往年数据需逐年切换,每次切换只能查询到切换年度的明细。由于建设项目实施周期一般为2-5年,涉及具体项目的会计信息每次只能查一年,遇到查询跨多个年度的财务信息时需不断地切换年度,既费时又费力,十分不方便。

第二,项目核算不方便,通用财务软件可提供的项目账查询功能较单一,难以满足大量的项目核算和查询需要。杭州市铁路投资有限公司的财务和管理人员经常要对各项目要进行不同角度的查询和统计,而该软件在提供项目查询时需要操作人员有极好的记忆力,记住相应项目编码以方便项目定位,而后提供功能较单一的查询。

第三,往来账核算不方便,杭州市铁路投资有限公司采用的是多项目、多科目、多往来的多重多对多模式,而通用软件可提供的往来单位核算仅能提供简单项目往来查询功能,不能快捷地查询有关往来单位余额的历年组成明细和通过明细账链接到凭证查询。此外,通用财务软件的往来账核销等功能使用起来也不是很方便,一旦反记账后,往来账核销的工作需要重做,降低了工作效率。

第四,细节仍需改进,通用财务软件在模糊查询凭证方面需要改进。由于杭州市铁路投资有限公司面对大量的往来单位、同时摘要内容类型多,笔者在查询某单位或某摘要时仅记得其中一、两个关键字,但软件对摘要字段只能提供单个关键字的查询,对往来单位则只支持代码查询,而且提供的查询结果不是列表,而是单张凭证,需要一张一张凭证的翻阅,也不是很方便。

三、提高效率,解决问题,笔者自编查询软件的思路和主要功能

(一)软件编写的思路

1、在本地电脑上生成用于查询的完整数据库。通过ODBC数据接口访问财务软件数据库,将不同年度和月份的财务数据按年月顺序联接起来,在本地生成一个用以查询的临时数据库,并通过必要的程序处理对其进行项目信息、往来单位、明细科目的梳理,最终在本地生成满足各类查询需要的完整数据库。这样做既可以减少对服务器财务数据安全隐患,也可以在后续本地财务查询中提高运行效率。

2、提供尽可能方便的操作界面(见图1)。(1)所有的查询结果均提供列表形式,通过双击列表中的某条记录自动链接到该记录的明细账列表,继续双击明细账中的记录可查询到该记录的详细凭证。(2)提供针对多个关键字的模糊查询功能,如“杭州,地质,勘察”等三个关键词,关键词间加逗号输入到往来单位栏内,在选项中选择“并且”,则提供的查询结果是往来单位信息中同时包括了“杭州”“地质”“勘察”这三个关键词的所有记录。如果选项中选择了“或者”,则显示的查询结果会有很多记录,因为“或者”意味着结果中只要有其中一个关键字就符合条件(见图1)。

(二)软件可以解决的主要问题及提供的主要功能

1、跨年度查询明细账、往来账、项目账。该功能为基本功能,通过对科目代码、摘要、项目名称或往来单位等只字片语的关键字可快速查询到需要的结果。

2、提供六种一对多模式的余额表查询,同时针对查询结果还提供了账账联查、账证联查等查询嵌套功能。六种一对多模式的余额表分别为:科目往来余额表(单个会计科目下所有往来单位的余额表)、科目项目余额表(单个会计科目下所有项目的余额表)、往来项目余额表(单个往来单位下所有项目的余额表)、往来科目余额表(单个往来单位下所有会计科目的余额表)、项目科目余额表(单个项目下所有会计科目的余额表)、项目往来余额表(单个项目下所有往来单位的余额表),且查询到的结果均可提供跨年明细。(工程款科目的项目余额表见图2;项目明细账见图3)。

3、提供三种多对多模式的明细账功能,分别为多栏式科目下所有项目的余额表、多栏式科目下所有往来单位的余额表、多栏式项目下所有往来单位的余额表。

4、针对上述所有查询结果提供EXCEL导出功能,方便编辑和制作各类过程台账,如笔者前文所述的往来账核销功能作为通用财务软件的鸡肋,一经反记账就不得不推倒重来,笔者则采用将重点往来单位的数据定期导出,单独记台账进行核销管理的模式会更加可靠。同时,灵活的财务数据导出功能还为有关职能部门及相关金融机构需要的数据提供了方便的接口。

四、对通用财务软件的几点建议

(一)在主要功能模块之外,应提供额外的功能更为强大且可跨年度查询的功能模块

笔者从事财务工作10余年,其间使用过多款通用财务软件,对各个软件编写的思路也进行了体会和比较,发现各通用财务软件在设计时会不约而同地考虑采用一个会计年度对应一个数据库的原则来进行架构,这样做的好处应该是十分明显,如果假设笔者设计财务软件也同样会采用这种模式,但作者一定会要求设计人员提供专门的跨年度的灵活查询软件。

(二)提供开放并且灵活的各类凭证导入接口

目前很多单位都有自己完整的企业管理软件,且许多重复发生的日常业务其凭证数据完全可通过企业管理软件导出到EXCEL或DBF数据表,然而有些通用财务软件提供的数据接口功能较为单一,且未经认真调试,尽管具备基本功能,但仍无法顺畅使用,通用软件应在这方面下足功夫,为用户节约时间提高效率。

(三)加强计划和预算管理功能

很多大型企业在年初制定各类计划,拟定各种预算,并在季度或年中根据实际工作进度与年初制定的计划和预算进行对比,为提高管理效率,通用软件同样应重视并加强此项功能的配置。

五、结束语

笔者针对杭州市铁路投资有限公司的具体情况,编写的相关查询软件在日常使用中发挥了一定作用,提高了财会人员的工作效率。但随着相关项目的建成使用,面对最后的财务决算时仍需有所改进。然而,不论查询软件如何改进,笔者认为最重要的是两个方面:一是通用财务软件能够提供的基本功能是否全面可靠。二是初如化时的建账思路及相关科目、项目等设置时是否有足够的前瞻性。

参考文献:

1、财政部.国有建设单位会计制度[M].经济科学出版社,1996.

篇13

12月计提时，分录为：

借：营业税金及附加 54

贷：应交税费――应交营业税 10

――城市维护建设税 2

――教育费附加 42

印花税不需要计提。

在1月实际交纳税金时，分录为：

借：管理费用――印花税 1

应交税费――应交营业税 10

――城市维护建设税 2

――教育费附加 42

贷：银行存款 55

分包公司营业税金及附加的处理

我公司是建筑业总包，请问分包公司交的营业税、城建税、教育费附加等支出，我总包公司可否计入营业税金及附加科目？也就是说税金由总包公司列支，但是实际是由分包公司交。（江苏省高 晓蕾）

在线专家：

不需要计入总包公司的营业税金及附加科目，现在分包公司的税金自己计提、自己缴纳就可以了。

差旅费补助的相关处理

关于差旅费补助问题，如果指定了制度，如何发放呢？是做在工资中吗？（湖北省 李玉华）

在线专家：

不是做在工资中，在每次出差人员的差旅费报销单上填写补助金额即可。

现金流量表的填列

现金流量表补充资料里的经营性应收项目和经营性应付项目包括哪些科目？长期待摊费用中的开办费和安装费应计入现金流量表中的哪项？（安徽省赵磊）

在线专家：

（1）经营性应收项目包括：应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款；

经营性应付项目包括：应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、专项应付款；

在做现金流量表时，还要对这些项目中不属于经营活动的应收、应付项目进行调整，比如应付、预付的构建固定资产的款项等。

（2）长期待摊费用中的开办费和安装费应计入现金流量表中的“支付其他与筹资活动有关的现金”中。财务分析中对净利润的分析

老师请问在做财务分析时，如果当年净利润受到“以前年度损益调整”这个科目的影响，在分析净利润这个数字时是不是要剔除以前年度损益的影响数？（河北省王静）

在线专家：

既然是以前年度的损益，那么它是不影响本年的净利润的。如果您将以前年度的损益计入的本年度，做分析的时候一定要扣除。

城镇职工大病医疗保险的所得税处理

我单位为职工缴纳江西省城镇职工大病医疗保险，缴纳基数：每年96元，公司和个人各承担一半，即48元。缴费对象为本地社保局。请问是否可以和养老保险一样，作为个人所得额的抵减项目？（江西省 张芳）

在线专家：

大病医疗保险金不属于个人所得税法实施条例里列举的基本保险类，由于目前未有相应的政策规定，因此不允许在个人所得税前扣除，需要并入个人当期的工资、薪金收入，计征个税。小规模纳税人的账务处理

我们公司是小规模纳税人，税务局核定的是最低三万元的收入，也就是交900元的增值税，但假如说我们本月没有销售的话，账务处理该怎么做呢？（安徽省 季晓宇）

在线专家：

理论上，这种情况是不会发生的，没有收入不会产生增值税额，实务中，税务局核定征收产生的税款应该是冲减收入，如果没有收入，计入营业外支出是可以的，企业承担的税款应该计入损益。

“营业税金及附加”核算小企业开展日常生产经营活动应负担的消费税、营业税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税和教育费附加、矿产资源补偿费、排污费等相关税费。

小企业缴纳印花税时直接借记“营业税金及附加”，贷记“银行存款”，不需要计提。

广告费发票

什么公司能开具品名为广告费的发票呢？我们公司是一家物业公司，开具的是品名为“广告费”的发票，这样合适吗？谢谢！（湖南省李辉）

在线专家：

贵公司不是广告业性质的公司，是不能开具这类发票的，如果出现广告字样的内容，必须是广告业才可以开具的。业务招待费的处理

我公司是去年5月份注册的一家种植茶叶的公司，业务招待费没有计入管理费用，一部份计入了待摊费用，一部份计入了生物资产，这种企业要几年后才有收入，请问在年终所得税汇算时业务招待费需要调吗？（江苏省 张萌）

在线专家：

需要调整，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除

高新技术企业

老师您好，我想问一下“一个企业是高新技术企业”，是什么意思？（上海市赵泽宇）

在线专家：

高新技术企业是指在《国家重点支持的高新技术领域》内，持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，并以此为基础开展经营活动，在中国境内（不包括港、澳、台地区）注册一年以上的居民企业。它是知识密集、技术密集的经济实体。

新开业公司的会计处理

请问老师，新开业的公司在没有取得收入以前，员工的工资支出，社保、业务招待费等应计入什么科目？（山东省王鑫）

在线专家：

发生的时候直接计入管理费用（工资、业务招待费、保险、燃油等明细）科目。以物易物的处理

我公司将废料提供给废料回收商，废料回收商按8折提供好料给我公司，相当于废料100公斤换好料80公斤，中间没有资金往来，也没有缴纳税金，请问老师这样处理是否不妥？（江苏省张艳）

在线专家：

以物易物是分别按出售和采购两类业务处理，您这样做的税收风险是出售旧物需要缴纳增值税，换入的材料没有发票是不能抵扣的。

城中村改造项目及建设安置房的会计处理

您好老师，请问一下房地产涉及城中村改造项目，政府返还土地出让金进行回购安置房是否需要交纳营业税？如果是在额外的地块建设安置房是何种情况？（吉林省 刘杰）

在线专家：

1、房地产涉及城中村改造项目，政府返还土地出让金进行回购安置房是不需要交纳营业税的。

2、如果是在额外的地块建设安置房，那么建设的安置房要视同销售确认收入，同时确认相关的拆迁安置成本。分公司注册经营的处理

我公司为一家中型百货商场（以下简称A公司），是一般纳税人企业。A公司拟在同省跨地区C市中心地段租赁D大厦（1～6层，建筑面积1.4万平米）用于经营百货商场。目前拟在该地级市注册一家分公司（以下简称B分公司），由B公司来经营该百货商场，B分公司没有注册资本，无独立民事能力。分公司为负责人制，所得税采取总公司汇总清缴的方式操作。老师您好，请问：

1、届时与出租方签订租赁合同时，合同的主体是A公司还是B分公司？

2、B分公司在当地如何报税，是否可以直接认定为一般纳税人？（陕西省李林）

在线专家：

1、合同的主体是A公司，因为B公司无民事行为能力，所以即使以B公司的名义签订合同，也是需要A公司承担责任的。

2、B公司应该申请办理一般纳税人，单独申报增值税及其他的税种。

收到个人无偿赠与的股权应如何处理

我想问一下如果个人无偿赠与我公司300万的股权，这种情况如何处理，如何交税？（河北省万龙华）

在线专家：

贵公司接受股权捐赠，应按公允价值入账，相关分录是：

借：长期股权投资等

贷：营业外收入

该项营业外收入应计入应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

企业法人股东改为个人股东契税问题

我们有一家企业，股东有两个，一个是企业法人，一个是个人。现想把企业法人改为个人，需要交纳契税吗？（上海市王冰）

在线专家：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定：

第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

所以不包括股权转让，因此不征税。个税自行申报问题

个人所得税自行申报中规定的年所得十二万条件是哪些，是税前所得还是税后？（北京市 李佳）

在线专家：

根据国家税务总局《关于个人所得税自行纳税申报办法》的文件要求，年薪12万以上（扣除免税所得以及允许在税前扣除的有关所得）的人员需要自行纳税申报。

年所得12万元以上，是指纳税人在一个纳税年度取得以下一项或数项所得的合计数额达到12万元：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得；经国务院财政部门确定征税的其他所得。

在计算12万元年所得时，对个人所得税法及其实施条例中规定的免税所得以及允许在税前扣除的有关所得，可以不计算在年所得中。主要包括以下三项：

（一）免税所得，即：

1、省级人民政府、国务院部委、中国人民军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金；

2、国债和国家发行的金融债券利息；

5、按照国家统一规定发给的补贴、津贴，即个人所得税法实施条例第十三条规定的按照国务院规定发放的政府特殊津贴、院士津贴、资深院士津贴以及国务院规定免纳个人所得税的其他补贴、津贴；

4、福利费、抚恤金、救济金；

5、保险赔款；

6、军人的转业费、复员费；

7、按照国家统一规定发给干部、职工的安家费、退职费、退休工资、离休工资、离休生活补助费；

8、依照我国有关法律规定应予免税的各国驻华使馆、领事馆的外交代表、领事官员和其他人员的所得；

9、中国政府参加的国际公约、签订的协议中规定免税的所得。

（二）可以免税的来源于中国境外的所得。

（三）国家规定单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金。

娱乐业的征税范围

泡足、按摩是按娱乐业征营业税还是服务业？判断标准是按税法规定娱乐业的范围，还是按消费水平判断？（四川省张军）

在线专家：

服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。其具体的征税范围包括以下八类：

1、业：是指委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他服务。

代购代销货物，是指受托购买或销售货物，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务。

代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。

介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。

其他业务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。

金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目缴税。

2、旅店业。

3、饮食业。是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。

饭馆、餐厅及其饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进步的自娱自乐形式的歌舞活动提供的服务，按“娱乐业”税目缴税。

4、旅游业。是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。

5、仓储业。是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务租赁业：是指在约定的时间内将场所、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

6、租赁业（融资租赁不按本税目征税，属于金融保险业征税范围）。

7、广告业（包括广告业务）。是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事进行宣传和提供相关服务和业务。

8、其他服务业（如：沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、打字、计算、测试、食盐、化验、录音、录像、复印、晒土、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等）。

四川省的规定，《四川省地方税务局关于营业税若干征管问题的通知》（川地税发[1998]030号）规定：根据现行营业税有关规定，对经营按摩、桑拿浴、美容、洗脚房、氧吧、水吧、等业务所取得的收入，按“服务业”税目征收营业税。

所得来源地

所得来源地如何确定？确定的目的是什么？（北京市陈小燕）

在线专家：

根据企业所得税法的规定，所得来源按照以下规定确定：

（1）销售货物所得，按照交易活动发生地确定。

（2）提供劳务所得，按照劳务发生地确定。

（5）转让财产所得。①不动产转让所得按照不动产所在地确定。②动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定。③权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。

（4）股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。

（5）利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。

（6）其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。

确定所得来源的目的，就是用来判断在我国境内未设立机构场所的非居民企业取得的所得是否来源于我国境内，以及设立机构场所的非居民企业取得的与机构场所没有实际联系的所得是否来源于我国境内。如果上述两类所得来源于我国境内，那么就要在我国缴纳企业所得税，如果来源于我国境外，就不需要在我国缴纳企业所得税。

设备转让的企业所得税问题

我公司研发了一项新技术，配套设备与技一起转让给客户，请问配套设备能否适用技术转让的企业所得税税收优惠？（广东省 刘云鹏）

在线专家：

根据《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函[2009]212号）第二条规定，技术转让所得一技术转让收入技术转让成本相关税费，技术转让收入指当事人履行技术转让合同后获得的价款，不包括销售或转让设备、仪器、零部件、原材料等非技术性收入。不属于与技术转让项目密不可分的技术咨询、技术服务、技术培训等收入，不得计入技术转让收入。

增值税进项税额抵扣问题

一般纳税人购进油漆用于粉刷门窗取得增值税专用发票，是否可以抵扣进项税额？（福建市 余丽丽）

在线专家：

增值税暂行条例第十条第一项规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，其进项税额不得从销项税额中抵扣。另增值税暂行条例实施细则第二十三条规定，条例第十条第一项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。因此，按上述规定一般纳税人购进油漆用于粉刷门窗，属于用于非增值税应税项目，其进项税额不得从销项税额中抵扣。受托代销二手车增值税问题

纳税人受托销售二手车，什么情况下不征收增值税？（河北省周建军）

在线专家：

根据《国家税务总局关于二手车经营业务有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第23号）规定，自2012年7月1日起，经批准允许从事二手车经销业务的纳税人按照《机动车登记规定》的有关规定，收购二手车时将其办理过户登记到自己名下，销售时再将该二手车过户登记到买家名下的行为，属于《中华人民共和国增值税暂行条例》规定的销售货物的行为，应按照现行规定征收增值税。

除上述行为以外，纳税人受托销售二手车，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，视同销售征收增值税：

1.受托方不向委托方预付货款。

2.委托方将《二手车销售统一发票》直接开具给购买方。

3.受托方按购买方实际支付的价款和增值税额（如系进口销售货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算贷款，并另外收取手续费。

卷帘机是否属于农机范围？

用于农业大棚的卷帘机是否属于衣机范围？其适用增值税税率是多少？（陕西省 徐清）

在线专家：

根据《国家税务总局关于卷帘机适用增值税税率问题的公告》（国家税务总局公告2012年第29号）规定，卷帘机属于《国家税务总局关于印发（增值税部分货物征税范围注释>的通知》（国税发[1993]151号）规定的农机范围。自2012年8月1日起，应适用13%的增值税税率。

卷帘机指用于农业温室、大棚，以电机驱动，对保温被或草帘进行自动卷放的机械设备，一般由电机、变速箱、联轴器、卷轴、悬臂、控制装置等部分组成。以上问答精选于中华会计网校“实务咨询”栏目

债券ETF

前几天看到一则新闻，沪市债券ETF从3月18日起可T+0交易。请问，债券ETF有什么投资特点？投资者该怎样利用这一投资工具？（北京市王俊）

专家：

3月15日，上交所在其官方网站《关于债券类交易型开放式指数基金交易相关事项的通知》，并自之日起施行。通知指出，在上交所上市的债券ETF当日买入份额，当日可卖出；当日申购的债券ETF份额可赎回，当日赎回债券ETF份额获得的债券可用于申购；债券ETF投资于债券现券组合，比照债券现券组织交易和管理，具备上交所债券现券交易资格的机构和个人均可参与债券ETF的申购和交易。

债券ETF推出的重大意义在于不仅为债券交易提供对手，更是通过转托管的形式将银行间的债券存量及流动性引入到交易所市场，对于提高交易所流动性不佳的跨市场挂牌债券的交易活跃度将起到重要作用。

对于投资者来说，通过投资债券ETF参与债市，相比投资于其他类型的债券基金具有以下优点：

1.管理费率低。ETF一般采用指数化的被动投资方式，管理费率相对较低。从全球范围来看，主动管理型债券基金的管理费率介于0.5～0.9%之间，而债券ETF的管理费率一般为0.15%左右。由于债券基金本身的预期收益率较低，因此管理费的差异成为影响持有人收益的一个重要因素。

2.收益确定性高。指数化投资的另一个优点是降低了由基金经理管理不善带来的收益低于预期的风险。换言之，主动管理型债券基金可以通过积极主动的券种配置和个券选择，获得超越债券指数的回报，但投资者同时也需承担基金业绩低于指数回报的风险。相比之下，债券ETF的收益更加确定且便于预测。

3.交易便捷。开放式债券基金主要采用场外申购赎回的方式进行交易，这一过程通常耗时较多，以国内开放式债券基金为例，T日提交申购申请，T+2日基金份额可风T日提交赎回申请，5～7个工作日后资金才能到账。对投资者来说，交收及支付的延时，增加了时间成本和机会成本。债券ETF可以像股票一样在交易所买卖，T日购入的ETF份额在T+0日即可卖出，较大程度提高了交易效率。

4.交易成本低廉。开放式债券基金的申购费率一般为0.8‰申购资金越大，申购费率越低，赎回费率一般为0.1%，持有时间越长，赎回费率越低。对于资金量较小的投资者来说，若持有期间不足一年，申购赎回费率合计为0.9%，交易成本较高。而在交易所买卖债券ETF可免收印花税，假设一个投资者的交易佣金费率为0.1‰完成一次买卖的成本合计为0.23%（深交所）及0.22%（上交所），其中包括买入和卖出的交易佣金、经手费和证券监管费，约为开放式债券基金交易成本的1/4左右。

对于机构投资者而言，债券ETF的投资方法非常多。以我国第一只债券ETF国泰上证5年期债券ETF为例，由于国泰国债ETF跟踪上证5年期国债指数，这个指数的成份券又对应国债期货的可交割券，因此未来国债期货重启后，机构投资者可以通过国债ETF进行期现套利和套期保值。

期现套利策略是利用最便宜可交割券（CDT）和国债期货之间的价差进行套利。比如，当市场出现一定程度基差时，投资者可卖空期货合约，同时在二级市场买入国债ETF，再赎回一篮子债券，留下CDT待交割。其余债券则可在二级市场卖出或选择基差较大的再进行期现套利。

另外，由于国泰国债ETF复制了一定期限国债的整体走势，其标的指数中包括了数量众多、流动性不一、息票水平各异的国债，且这个指数对应未来5年期的国债期货，因此机构投资者未来在国泰国债ETF和国债期货间进行套保也很方便，不必费心配置现货头寸。

机构投资者还可以用国泰国债ETF进行负债管理和大类资产配置。而随着国债ETF规模的不断增大以及流动性的日益增强，基金等机构投资者还可以通过持有国债ETF来构建安全垫并应付日常流动性需求。此外，国债ETF还能帮助券商客户保证金实现比活期利息更高的收益。

对于个人投资者而言，国债ETF则主要提供了一、二级市场的套利机会。比如当国债ETF二级市场价格高于一级市场的基金份额净值时，个人投资者可以用成份券申购ETF基金份额，再到二级市场以高价把基金份额卖出，以此获取套利收入。此外，由于国债本身风险较低、收益稳健，因此个人投资者还可以将国债ETF作为一种储蓄替代品。

如何分析筹资活动的现金流量

对筹资活动的现金流量该如何进行分析？需要注意哪些重点？（黑龙江省 鲍桐）

专家：

筹资活动的现金流量是企业资金管理中的重要一环，注重企业筹资活动的现金流量分析，对提高企业筹资效益有重大意义。

分析筹资活动的现金流量，首先应对其总额进行数量判断。一般而言，筹资活动的现金流量净额往往表现为正数，即现金净流入额，因为它代表了企业筹措资金的能力和商业信用。对此，应结合行业、企业生产经营规模和企业经营生命周期，以及企业的历史情况来分析。

其次，将吸收权益性资本与债务性资本配比，即资本结构。企业筹资必须达到综合资金成本最小，即最佳资本结构，在实际财务分析中怎样才能合理确定负债筹资和权益筹资的比例，把握资本结构的最佳点？

1.根据企业的销售收入状况确定：销售收入稳定且有上升趋势的企业，可以提高负债比重。因为企业销售收入稳定可靠，获利就有保障，现金流量可较好预计和掌握，即使企业筹资较大，也会因企业资金周转顺畅、获利稳定而能支付到期本息，不会遇到较高的财务风险。相反，如果企业销售收入时升时降，则其现金的回流时间和数额也不稳定，企业的负债比重应当低些。企业的销售收入规模决定企业的负债临界点。负债临界点一销售收入×息税前利润率/借款年利率。企业负债筹资规模若超越这个临界点，不仅会陷入偿债困境，且可能导致企业亏损和破产。

2.根据企业财务管理技术确定：长期负债大都是用企业的固定资产作为借款的抵押品，所以固定资产与长期负债的比率可以揭示企业负债经营的安全程度。通常情况下，固定资产与长期负债的比率以2：1为安全。只有企业固定资产全部投入正常营运的企业，才可以在有限的时间内维持1：1的比率关系。

3.根据所有者和经营者对资本结构的态度确定：如果所有者和经营者不愿使企业的控制权旁落他人，则尽量采用债务筹资而不采用权益筹资。相反，如果企业所有者和经营者不太愿意承担财务风险，则应尽量降低债务资本比率。

4.根据行业的竞争程度确定：如果企业所在行业的竞争程度较低，或具有垄断性，销售收入和利润可能稳定增长，其资本结构中的负债比重可较高。相反，若企业所在行业竞争程度强烈，企业利润有降低的态势，应考虑降低负债，以避免偿债风险。

5.根据企业的信用等级确定。企业进行债务筹资时贷款机构和信用评估机构的态度往往是决定因素。一般来说，企业的信用等级决定了债权人的态度，企业资本结构中的负债比例应以不影响企业的信用等级为限。

综上可知，如果企业在新建或处于不稳定和低水平发展阶段，为了避免还本付息对企业的压力，应采取偏重所有者权益的资本结构，包括内部筹资、发行普通股和优先股筹资等。企业处于稳定发展阶段，则可通过发行企业债券或借款等负债筹资的方式，充分利用财务杠杆的作用，偏重于负债的资本结构。

对筹资活动现金流量的详细情况还应进行现金流量表各个项目分析。

1.吸收投资所收到的现金，反映企业收到的投资者投入的现金，包括以发行股票、债券等方式筹集的资金中实际收到款项净额。

分析该项目需注意：（1）现金流入的性质。吸收投资所收到的现金来源有两个渠道，发行股票和发行债券。前者是投资人投入的，属于所有者权益，代表了企业外延式扩大再生产。后者是债权人投入的，属于负债，在一定程度上代表了企业商业信用的高低。（2）现金流入的范围。对于以发行股票方式筹集的权益资金要以实际收到的股款净额反映，即要以实际收到的发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额反映。对于以发行债券收到的现金要以实际收到的现金净额反映，即要以发行收入减去支付的佣金等发行费用后的净额反映。

2.借款所收到的现金，反映企业举借各种短期、长期借款所收到的现金。这是企业最常见的现金流量项目之一。

分析该项目需注意：（1）现金流入的性质。借款所收到的现金是企业从金融机构借入的资金，其数额的大小，在一定程度上代表了企业所具有的商业信用程度。同时，注意剔除企业之间资金拆借等所谓的“借款”。（2）短期借款与长期借款配比。结合资产负债表进行分析，短期借款主要满足企业的日常生产经营的需要，而长期借款主要满足企业的扩大再生产的需要。由此，考察企业从金融渠道取得资金的合理性、稳定性和风险程度。

3.收到的其他与筹资活动有关的现金。收到的其他与筹资活动有关的现金，反映企业除上述各项目外，收到的其他与筹资活动有关的现金流入，如接受现金捐赠等。一般此项目数额较小，如果异常，应作进一步分析。

4.偿还债务所支付的现金，反映企业以现金偿还债务的本金，包括偿还金融企业的借款本金、偿还债券本金等。

分析该项目需注意：（1）偿还债务所支付的现金与举债所收到的现金配比。举债所收到的现金包括从金融企业借入的短期借款、长期借款和发行的企业债券。对两者配比的结果是现金净流入还是现金净流出，应结合行业、企业生产经营规模、企业经营生命周期，以及企业的历史情况来分析，以衡量企业生产经营状况和财务风险程度。（2）现金流出的范围。企业偿还的借款利息、债券利息，在“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”项目反映，不包括在本项目内。