房地产开发经营范文
发布时间：2023-10-13 15:37:40
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篇1
引言
目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.
1、房地产开发项目市场定位的相关理论
房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.
1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容
房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：
（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.
（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.
（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.
（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.
（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.
（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.
2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题
2.1 与市场定位的理论和原则相偏离
一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.
2.2 缺少规范的市场定位工作的主体
目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.
2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差
通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.
2.4 差异化策略运用不当
目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.
3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议
（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.
（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.
（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.
（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.
4 结论
房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.
参考文献：
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[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业.2010（01）
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[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007
[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）
篇2
第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。
第三条市房地产管理局（以下称房地产开发主管部门）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第四条本市内从事房地产开发经营的企业，应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。
第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围：
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；
（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。
第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。
第三章房地产开发建设
第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或划拨前，市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿，安置要求。
第九条开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行，并由银行部门出据资金证明，方可办理开发手续。
第十条房地产开发企业申请开发项目，应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请，市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单，再报市发改委按规定核准。
第十一条房地产开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。
第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案，不得擅自更改，确需变更的必须按原审批程序报批，规划部门在组织听证后，决定是否批准变更。
第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。
开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。
第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中，必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装，其中供水、供电必须安装智能表（卡）否则，房地产开发主管部门不予组织验收。
第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。
第十六条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用并办理产权登记手续。
第四章房地产经营
第十七条国家实行商品房预售许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售，必须到市房地产开发主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。
第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件（复印件）及资料：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）开发企业的营业执照》和资质等级证书；
五）工程施工合同；
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；
（七）载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。
第十九条不符合第十八条第（一）项至第（七）项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》
第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》
第二十一条房地产开发企业预售商品房时，必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。
预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》
第二十二条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。
第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构销售，必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房，对已取得房屋产权证，出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》
第五章法律责任
第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。
第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的依法承担赔偿责任，造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。
第三十条开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院，逾期不履行处罚决定，不申请复议又不向人民法院的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。
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第二条 在本省行政区域内依法取得土地使用权后从事房地产开发及其经营活动，适用本条例。
第三条 房地产开发经营由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业或外商投资的房地产经营企业（以下合称开发经营企业）进行。
金融机构、各级人民政府及其行政管理部门，不得设立开发经营企业。
第四条 省、市、县人民政府的建设行政主管部门在本行政区域内负责本条例的实施。
第二章 开发经营企业
第五条 开发经营企业是自主经营、独立核算、自负盈亏的房地产开发和经营单位，依法独立享有民事权利和承担民事义务。
第六条 房地产开发企业按资质条件划分为一、二、三、四四个等级，并按其资质等级承担相应的开发项目。
一、二、三级房地产开发企业的自有流动资金分别不得少于二千万元、一千万元和五百万元；中级以上技术和经济职称人员分别不得少于十二人、八人和四人；从事综合开发的经历分别不得少于五年、三年和二年；有相应从事综合开发的实绩。
四级房地产开发企业的自有流动资金不得少于三百万元，工程技术负责人应具有建筑或结构专业中级以上职称，财务负责人应具有助理会计师以上职称。
自有流动资金和中级以上技术、经济职称人员达到一、二、三级房地产开发企业资质标准，而从事综合开发的经历和实绩未达到相应标准的，其资质可定低一个等级。
第七条 组建房地产开发企业必须经省或市人民政府或其委托的建设行政主管部门批准，并按规定申请领取开发资质证书、办理工商和税务登记。未领取资质证书的，工商和税务部门不予办理工商和税务登记。
第八条 组建外商投资的房地产经营企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取开发资质证书，凭有关批准文件和资质证书到工商、税务、外汇、金融等部门办理登记。
外商投资的房地产经营企业应根据其经营项目的规模，参照房地产开发企业资质等级标准，拥有相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员。
第九条 申请开发资质证书应提交以下证件：
（一）房地产开发企业成立的批准文件和公司章程，外商投资的房地产经营企业立项的批准文件和经批准的合同、章程；
（二）法定代表人证明文件；
（三）有效的资金验资证明；
（四）技术、经济管理人员的资格证书、任职文件以及聘用人员的聘用合同；
（五）开发经营企业的开发经历和实绩的证明材料；
（六）有关法律、法规规定的其他证件。
开发资质实行年审制度。
第十条 外商投资的房地产经营企业在开发项目完成后自行终止。原开发资质证书和相应的营业执照同时失效。
第三章 房地产开发经营
第十一条 房地产开发经营企业从事经济、科技、工业等开发区的开发及住宅小区的建设，应当按照城乡总体规划所确定的开发区或小区的功能、规模和各项经济技术指标等，组织编制或委托有相应资质的规划设计单位编制详细规划，经依法审批后，方能进行开发建设。
第十二条 开发经营企业必须按照批准的详细规划搞好开发区或小区的各项基础设施和公用设施的配套建设。建成的开发区或小区，由县以上建设行政主管部门会同有关部门进行综合验收。验收不合格的，承担开发的单位应当在限期内达到验收标准。
第十三条 开发经营企业依法取得土地使用权后不进行开发建设的，按国家有关规定处理。
第十四条 开发经营企业对依法取得使用权的土地进行转让的，其投入开发资金必须达到项目投资总额（不含地价款）20％以上。出让合同规定不准转让的不得转让。
第十五条 地上建筑物、其他附着物所有权与所占的土地使用权不可分离。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独以土地使用权进行转让。
第十六条 土地使用权的转让和地上建筑物、其他附着物连同其土地使用权的一并转让，应在双方签订转让合同之日起三十日内，向县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属变更登记。
第十七条 开发经营企业向境外出售房屋时，应经市以上人民政府或其委托的部门批准。
在境外出售（或预售）房屋时，应公告批准机关及批准的文号。
第十八条 开发经营企业预售房屋时，必须经县以上人民政府的建设行政主管部门批准，并领取预售房屋许可证。
经批准预售的房屋，在刊登售房广告时，须载明预售房屋许可证的编号。
第十九条 开发经营企业预收的房屋预售款必须用于已预售的房屋建设，在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不能挪作他用。擅自挪用房屋预售款，致使房屋不能按期竣工的，应承担违约责任。
第二十条 预售房屋必须具备下列条件：
（一）已取得开发资质证书、营业执照、建设工程规划许可证、使用土地的批准文件；
（二）已在当地注册的银行开立代收房屋预售款的帐户；
（三）已签订房屋建筑合同；
（四）除缴足地价款外投入该房屋建设的资金已达投资总额的20％以上，或者该房屋建设项目的基础工程已经完成；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第二十一条 预售房屋时，买卖双方须订立预购合同，并在订立预购合同之日起三十日内，持预购合同到县以上房地产管理部门办理预购登记。
预购合同应包括房屋的位置、地点、配套设施、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。
预购的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。法律、法规另有规定的从其规定。
第二十二条 开发经营企业在房屋竣工验收合格后三十日内，应向县以上房地产管理部门申请确认产权，领取《房屋产权权属证明书》。房地产管理部门应在收到确认产权申请之日起三十日内予以办理。
第二十三条 开发经营企业出售房屋时，买卖双方应签订合同，并到县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第二十四条 开发经营企业转让房屋及土地使用权时，应经县以上评估机构对需转让的房屋或土地使用权进行价值评估，并依法缴纳税、费。
第二十五条 县以上人民政府可对房地产开发经营所产生的增值征收增值费（税）。增值费征收管理办法由省人民政府制定。
第二十六条 成立房地产经纪事务（服务）机构，须向县以上房地产管理部门提出申请，经批准后向工商行政管理部门申领营业执照。
经纪人依法取得房地产经纪人资格证书并登记注册后，方能进行房地产经纪活动。
第二十七条 房地产开发经营企业，应对其建设的住宅小区和各类楼宇负责物业管理，或委托有管理能力的单位负责物业管理。
第四章 法律责任
第二十八条 无开发资质证书进行房地产开发经营的单位，由县以上人民政府的建设行政主管部门责令其停止开发经营活动，并没收非法所得。
第二十九条 开发经营企业不得出卖、转让、出租开发资质证书，违者，由发证机关没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。
第三十条 未经批准预售房屋或向境外出售房屋的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属登记，并由县以上人民政府的建设行政主管部门对售房者处以预售或出售房屋价款百分之三十以上、百分之五十以下的罚款。
第三十一条 违反第十四条规定转让土地使用权的，由县以上土地管理部门对转让方处以没收非法所得，并按非法所得百分之三十以上、百分之五十以下的标准罚款。
第三十二条 违反第二十一条第三款规定转让预购房屋的，房地产管理部门和土地管理部门不予办理房屋所有权和土地使用权权属登记。
第三十三条 违反第二十四条规定未依法缴纳税费的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属变更登记。
第三十四条 违反第二十六条规定从事经纪活动的，由工商行政管理部门责令其停止经纪活动，没收非法所得，并处以非法所得一倍以上、三倍以下罚款。
第三十五条 建设行政主管部门、房地产管理部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
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中图分类号： F293.33文献标识码： A
前言：房地产开发经营中的过程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，经营管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在房地产管理战略中都应当加以考虑。
一、房地产企业经营战略概述
在市场经济条件下，实现企业的生产、市场营销、研究与开发等各种单项生产经营计划，首先应具有相应的人力，物力作保证。而这些人力、物力的取得都必须借助经营来实现。没有业务的支持，各项发展战略都将落空。可见经营战略是企业长期经营的物质保证，完整的企业发展战略必须包括经营战略。
现代企业发展战略由各种单项战略组成，如：生产战略、投资战略、经营战略、市场开发战略、技术创新战略等。企业发展战略的科学与否和能否得以实现要以其具有综合平衡性为条件。所谓企业的综合平衡就是指为制定和实现企业发展总目标和实施方案，制定和实现组成总体战略的各单项战略，必须统筹兼顾，合理确定各单项战略之间的内在关系及其与总体战略目标的关系，科学的使用人力、财力、物力，使经营保持平衡的一种综合性管理活动。企业经营战略在企业总体战略中的综合平衡职能主要由经营战略目标的综合性及其与企业总体战略目标的一致性决定。
二、成长期企业经营战略
经过创业期发展，企业销售收入增长率、产值增长率、人员增长率、资本增长率、利润增长率、固定资产增长率等指标的增幅逐年上升，表现出企业成长的态势，标志着企业进入成长阶段。
2.1成长期企业经营状况分析
①财务运行状况
企业进入成长期后，随着销售的顺利增长，利润逐渐增加，财务运行状况开始出现好转，企业生产、销售势头良好，现金流量增多，周转速度加快，企业价值链各环节连接开始顺畅、资产运用效率提高，但在资金需求方面，由于企业会面临原有的生产设备不能适应生产，需要增加员工人数，进行设备投资，增加产品种类等扩大在生产，资金仍然紧缺。
②权益和偿债能力
在资金供给上，企业内部融资能力虽然增强，但仍满足不了企业迅速发展的需要。同时，企业效益、资信等级的提高开始使金融机构放宽了对企业的贷款政策和条件，企业大规模负债成为可能，负债额度逐渐增加，资本结构趋于合理，在财务运作良好的条件下可以获得财务杠杆收益。
③财务收益状况
企业成长期扩大生产规模、加强成本控制，加之销售渠道的畅通，使企业收入保持稳定增长，企业盈利能力不断提高。
2.2成长期经营战略模式
通过创业期的经营，企业在行业内开始占有一定的市场份额，并不断扩大，财务分析结果良好，企业步入了成长阶段。笔者认为，企业在成长期的发展基础仍很薄弱，不宜进行多元化投资，该阶段的首要任务应该是把主营业务“做大”，边投资，边回收，以增大现金流、扩大市场占有率为经营战略的主导思想。因此对于传统企业在成长期经营战略，本文倾向于以扩大生产规模为主的投资模式。
扩大规模的主要目的在于：第一，会使企业比小规模时更具有成本优势。在价格敏感的市场中，规模大的企业易于把这种成本优势转移到消费者中，扩大市场份额，最终把小企业驱逐出去。第二，扩大规模会提高行业的进入壁垒，避免因新的挑战者进入而使企业发展的延续受到冲击。第三，企业规模的扩大是企业进行多元化投资和实施纵向一体化的基本前提，而多元化和纵向一体化又是企业发展的主要形式。第四，规模扩大后的企业通过内部资金融通可以导致资金利润率的提高，为企业进一步发展奠定基础。
2.3成长期企业投资规模分析
企业的投资规模带来的规模经济效益并不是无限的，当投资规模达到一定程度时，如果再扩大规模，规模经济就不会再提高效率，相反会带来新的困难和问题。并导致成本上升，效益下降，产生投资规模的不经济性。企业投资规模变化时，投资规模的经济性与不经济性总是同时存在。如果前者大于后者，那么投资规模是合理的，反之亦然。企业规模的确定受企业外部环境和自身融资能力共同影响。因此，一定要确定适度的投资规模。
三、房地产开发经营中的过程管理
3.1开发管理
开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现项目管理及设施管理所采取的经营模式。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3.2项目管理
项目管理是指从项目规划设计开始到项目竣工整个过程的管理，所以项目管理包括规划管理与施工管理。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的两套专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：(1)开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估。(2)规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。(3)提出合理的规划设计分层编码标准。(4)通过计算机进行规划设计成果审查。(5)将规划设计成果转成基础资料。
施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。
3.3设施管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。我国是在上世纪九十年代初才开始引入设施管理的概念。十几年左右的时间全国各地都成立了不少设施管理公司，但是大多数还是以物业管理公司为主，中国物业管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。设施管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。
3.4过程管理的协调
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第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。
第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。
第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
4.引导房地产经营单位进入市场。
5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。
3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
4.预售计划和对象符合规定。
5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附 则
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一、房地产开发经营行业风险的特征
不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。
可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。
综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。
损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。
二、影响房地产开发经营风险的因素
开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：
房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。
高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。
位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。
三、房地产开发经营风险的防范对策
提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。
完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。
营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。
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第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1．前言
加强房地产开发经营的工程管理对于房地产企业来说具有很大的意义，同时结合我国在房地产开发经营管理方面存在的问题，有必要对房地产开发经营中的策划、施工、物业等方面加强管理。
2.房地产开发工程管理研究
2.1安全管理
（1）项目部要建立和健全关于安全的管理规章制度和安全责任制，在安全的管理过程中要做到有章可循，有法可依，有责可究。
（2）在安全管理过程中要严格按照各项安全管理制度执行，与项目管理人员、施工人员签订安全生产责任状，并制订责任目标目标。通过全员安全培训提高员工安全意识，对于需要特种作业人员要执行持证上岗。
（3）按照安全管理规定规做好安措费用的投入。套做到有先知性的投入，并有针对、有预防、有措施。
2.2质量管理
（1）做好项目部质量管理制度和奖罚制度，跟班组长签订质量承诺书，在各种规章制度健全的基础上实施奖励优秀优、惩罚恶劣，充分调动劳动者的积极性。
（2）严把原料关，材料是直接构成工程实体的使用材料的好坏，直接决定工程质量的优劣。在工程材料的采购、验收时，要严格按图纸设计及规范标准要求进行检验，杜绝不符合要求的材料用到工程中，从原料上确保工程质量。
（3）严把质量验收关。在一个分项工程完工后对质量进行验收，对合格与否做出认可，要求我们认真严肃的对待。按照建筑工程施工质量验收统一标准和配套的分部分项工程质量验收规范进行验收，分批次进行抽查，不合格项目坚决要求返工处理。
2.3成本管理
（1）项目工程承包后应详细的编制施工预算，施工预算是项目目内部使用的预算，项目部应根据施工预算情况分析每个分项工程所使用料、机、工的消耗情况，并与定额预算进行比较。一般施工定额消耗量要比预算定额低。定额预算消耗量是施工消耗中的最高指标。
（2）依据施工或定额预算编制成本计划，计划的编制应严谨，不能凭经验进行估算，也不能用概算指标概算，应比预算还要仔细。各种人、机、材消耗量乘以其各自单价构成工程直接费用，依据各自公司管理水平，取定综合管理费构成项目的间接成本，二者相加即为项目的成本计划。
（3）项目应分阶段的进行成本核算，阶段的划分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后项目完工后进行总的成本核算，采用国家会计统一用表认真编制成本核算表。
（4）对进行成本分析，对成本计划的执行情况进行比较。总结实际经验，为本项目的结算提相应供依据，同时后续工程的成本计划和控制提供基础资料。
3．房地产开发经营工程管理研究
3.1质量管理
3.1.1创建体系，完善制度
质量保证体系，能否真正发挥实效发挥实际作用，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。根据房屋建筑工程形式，建立良好的保障体系，对当前的施工作业管理制度进行更新调整，这些都有助于提高工程质量。这就要求建筑工程单位施工单位在确保质量保证体系能有效运行下去的前提下，按照施工的必要步骤，逐步地对质量保证体系进行修改和完善。除此以外，还要结合现代化建筑指标体系，积极更新建筑施工规章制度，同时做好各个方面的工程管理。工现场工程质量保证体系必须由总承包单位项目经理部负责在其承包施工的工程范围内建立，并统一协调管理。对施工材料控制，对施工环境环境控制，主要是对工程地质、水文、气象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面准备，互相交流 房屋建筑工程施工的全面准备就包括前期准备以及后期工作。施工前期的工程准备工作是保证房屋建筑施工顺利开展的基础，所以必须认真做好工程前期的准备工作，制定好切实可行的方案。事前准备包括施工管理人员的工作分配、对施工操作人员的工作培训、施工技术的事前探讨以及对施工材料的选购、施工工具的准备、对施工现场的了解。房屋施工人员应该尽早达到施工现场，熟悉周围的环境，在研究工程图纸后，再结合实际情况做好施工布置准备。在中期工作期间，遇到技术难题要经过讨论，向先进施工单位学习经验，将难题解决。
3.1.3加强协调管理
协调管理共有以下三个协调管理部分：技术协调、管理协调以及组织协调。技术协调，即提高设计图纸的质量，优化水平，在图纸完成的时候多处审查，一一将问题查出进行纠正。管理协调，则是提出要建立一套健全的管理制度，通过制度的提出减少在工作配合中会遇到的问题从而解决各施工部门的协调工作。组织协调，即建立专门的协调会议制度，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工应组织专门的协调会，使各部门进一步明确施工顺序和责任。
3.1.4提高施工人员职业素质
工程质量是所有参加工程项目施工的技术管理干部、操作人员以及服务人员共同工作的结果，所以施工人员是形成工程质量的主要因素。现在很多施工单位，在施工中采用很多职业素质较低的工人和技术人员，有的技术人员连一些基本的常识也不懂就上岗，以致在施工过程中容易发生一些常识失误，这给施工质量控制工作带来了许多不必要的麻烦。因此，想要施工质量能提高上去，首先要做的就是从严格招聘施工和技术人员，提高施工人员职业素质。施工人员必须树立以质量第一的观念，懂得为客户服务，把社会利益和企业利益综合考虑。除此之外，管理干部、技术人员都应具有较强的规划和管理能力，能够组织施工和进行技术指导的能力，尽力质量检查。在团队中，所有人员都应该树立一丝不苟的工作作风，懂得严格执行质量标准和操作规程的法制观念，最终保证工程质量。
3.2开发管理
是指开发企业为成功完成工程项目的开发， 对公司里面的人力资源部、财务部、工程项目部、销售部和后勤部门开展的管理工作，也是企业为成功实现后后续工作的基础。工程项目部负责人对项目的进度开展管理工作，工作范畴为：所需物品的采购和库存、施工企业的确认与协作、施工质量及进度的把关、相关合同的签订、内部细部结构设计的修改、报建等。
财务部门进行企业的资金管理，并对企业财务状况和经营情况的定期报表，工作内容为：建设工程项目的财务计划、施工企业的工程资金的发放和开发企业本身经营费用的管理。销售部门顾名思义，就是售楼，销售方式为：促销方式的策划、定价和销售渠道的建设。人力资源管理部门主要服装对项目开发员工工作任务分配、管理工作人员资料、进行绩效考核和激励体系的建立等。而生活保障方面由后勤部门负责
3.3施工管理
对工程施工项目进行过程加以管理，也就是施工管理。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理， 不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。 主要模式有：分别发包、GC、MC、设计加施工承包、Construction Management）发包方式等。
在中国，房地产的施工建设主要采用分别发包和 GC 来进行。 工程项目较大、 或层次比较高， 房地产开发企业可以采用 MC 或CM 模式来开展施工管理。 开发人和某家能力好的企业或个体签订施工总承包管理合同， 负责项目的整体施工组管理称为施工总承包管理。 正常情况下该 MC 企业不参与具体工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能够加速施工进度，CM 是由开发企业托付给 CM 企业，以一个承包商的身份，使用快速路径的生产开展方式，来开展施工管理，直接控制施工进度，影响设计方式，它和开发人签订“cost plus”协议。 其优势是设计与施工完全连接，降低企业风险。
尽管采取的形式不同，但是目的却是一致的：成本合理的基础上，以最迅速的速度完成高标准的工程项目。 想要达到这样的目标，开发企业必须在施工的质量、进度、成本控制上发挥积极作。 通过验资、招投标、施工检查、监理企业的检查、工程款的发放等，对工程项目建设的质量、进度及成本开发人能够进行控制。 另外还包括对供货商的协调与控制。
4．结束语
综上所述，鉴于房地产开发经营的工程管理对于房地产企业以及房地产开发的重要意义，我们应该不断的加强房地产开发经营的工程管理。
参考文献：
[1]王文萱; 李明孝; 吴凤平 工程管理专业中《房地产开发与经营管理》课程的教学研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]郑先杆 房地产开发经营中的若干法律问题研究复旦大学2009-10-18硕士
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负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。
一、房地产开发企业负债经营现状
据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。
从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。
二、房地产开发企业负债经营中存在的问题
负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。
1、负债经营会加大房地产开发企业风险
从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。
2、房地产开发企业的资本结构不合理
权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。
3、房地产开发企业负债结构不合理
负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。
三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施
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第二条 凡在本省境内进行房地产开发经营以及买卖、租赁、抵押和以其它方式处理房地产的法人和自然人，必须遵守本办法。
房地产开发经营是指，在依法获得使用权的国有土地上进行房屋（包括其它地面建筑物）的建设，或按土地出让合同规定进行投资，然后将其使用权转让、出租或抵押的行为。
第三条 房地产开发经营活动应遵守国家法律、法规的规定，依法纳税，不得损害社会公共利益。
城市规划所确定的合理利用土地、空间布局、建设标准、基础配套设施、公共设施和城市环境保护等要求，所有房地产开发经营企业都必须遵照执行。
第四条 房地产开发经营的行业管理由县级以上政府的房地产或建设行政主管部门负责。
房地产开发经营中，涉及土地使用权转让、出租、抵押的由县级以上政府的土地管理部门依法对其监督检查和按规定办理登记手续。
第二章 房地产开发企业的设立与经营
第五条 设立房地产开发企业必须具备下列条件：
（一）有企业名称、法人代表、组织机构、组织章程和办公地点；
（二）有与经营规模、经济责任相适应的注册资本或自有流动资金和专职技术、经营管理人员，能独立承担民事法律责任；
（三）中华人民共和国境外的法人和自然人，必须在本省境内已获得（或预约）一定数量可用于房地产开发的国有土地使用权。
第六条 房地产开发企业设立的程序：
（一）国内房地产开发企业的设立由当地县级以上政府建设主管部门审查后报请省建委审核批准。中外合资、合作和外商独资的房地产开发项目建议书或投资报告由所在地县级以上政府计划与对外经贸主管部门审查后，报请省计委会同省经贸委审批，省建委、省土地局参与项目立项和可行性研究报告的会审；其合同或设立外资企业申请书、章程报省经贸委审批后颁发给企业批准证书。
（二）房地产开发企业凭政府审批机关颁发的批准文件，在30日内向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并在银行开户和到税务机关办理税务登记后，方准从事房地产开发经营活动。
（三）新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。
第七条 国内房地产开发企业在领取营业执照时，注册资本或自有流动资金应不低于建设部颁发的《城市综合开发公司资质等级标准》规定的相应等级开发企业的最低限额。
中外合资、合作和外商独资的房地产开发企业注册资本和到位时限，审批机关应依照国家规定，根据项目投资总额、建设时限等情况在企业批准证书中予以明确。开发企业应按企业批准证书规定的时限到位注册资本。开发企业有续期房地产开发项目的，应比照上述规定相应地追加注册资本。
注册资本未全部到位的，不得把企业经营盈利部分用于追加注册资本。
第八条 县级以上工商行政管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况依法进行检查、监督。
第九条 房地产开发企业须向当地县级以上政府的建设主管部门申请资质年检，年检办法由省建委确定。
建设主管部门根据其自有资金、技术力量、年开发规模等方面实际达到的标准重新核定企业资质等级。
第十条 用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但在未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。
第十一条有偿有期使用的土地，房地产开发企业可从政府的土地使用权一级出让市场受让取得；也可以在房地产交易市场依法接受他人转让取得。
第十二条所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、环境保护的规定使用土地。如要改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核批准后，补交出让金，重新签订土地出让合同。
第十三条国内房地产开企业项目的立项，经建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由各级政府的计划主管部门审批。
第十四条房地产开发企业预售房屋必须具备下列条件：
（一）已领有拟预售房屋用地的土地使用权证或用地许可证，地价款已付清；
（二）施工图纸经审核批准并领有建设工程规划许可证。
（三）工程施工进度和交付使用日期已经确定，基础工程已完工。
第十五条房地产开发企业预售的房屋应按售房合同约定的时间提供给购房者使用，逾期提供的应承担经济赔偿责任。
第十六条中外合资、合作、外商独资的房地产开发企业，应按项目审批机关批准项目文件所确定的比例向境外销售其所开发的房地产。
第十七条开发后的房地产转让时，须按规定缴纳税费。
第十八条房地产开发公司有下列原因之一的应宣告终止，并向工商行政管理部门办理注销登记：
（一）领取《营业执照》后，满一年未开工建设的，或者中途停止经营活动满一年的；
（二）领取《营业执照》后满三个月未获得资质等级证书或超过规定时限未申请资质年检的；
（三）无法继续经营而申请解散的；
（四）依法宣告破产的；
（五）被依法撤销、取缔的。
第三章 房地产市场的管理
第十九条房地产市场分三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。
第二十条一级市场为政府垄断，由政府的土地管理部门负责，建设、计划、财政、城市规划等主管部门根据各自的职能参与管理。
第二十一条 二级、三级市场由政府的房地产管理部门牵头，土地、工商、物价、税收等部门根据各自的职能参与管理和监督。
第二十二条 县、市（区）设立房地产交易管理所（以下简称交易所），具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。交易所归口当地房地产管理部门领导。
同级政府的土地、工商、税收、物价等管理部门在交易所内集中设立办事机构，按照本部门的职能参与对房地产交易行为的监督与检查，履行本部门的有关管理职责。
第二十三条 交易所的主要职责：
（一）运用行政、经济和法律手段，对从事房地产交易的法人和自然人在交易合同监证、价格评估、质量等级鉴定、征收各种税费，出具交易证明文件，以及调解纠纷等方面实行管理和服务；
（二）为供需双方提供信息，以及进行有关房地产交易的法律咨询。
第二十四条 房地产价格实行分类管理：
（一）受政府委托不以盈利为目的，以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核；
（二）其余的房地产买卖、出租价格以国家指导下的市场调节定价为主。
第二十五条 开发企业将其开发的房地产推向二级市场出售、出租时，应在开始出售、出租前十天，将拟出售、出租房地产所处的地理位置、使用功能、数量、价格、开发现状、交付使用的时间和有关合法证件等资料，送交所在地房地产管理部门备案。
房地产管理部门对开发企业送来拟出售、出租房地产的资料进行审核，对尚不具备本办法规定的出售、出租条件的，房地产管理部门有权要求开发企业待条件具备后出售、出租，但须在接到资料后十日内将其意见以书面形式送达开发企业；在十日后没有提出意见的，开发企业即可开始出售、出租其开发的房地产。
第二十六条 开发企业和购买者或承租者应签订买卖或租赁房地产的合同，并经当地房地产交易所监证后才能生效。合同应确定房地产处所的位置、数量、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等。
第二十七条 开发公司和用户双方应持房地产买卖或租赁合同、交易所开具的房地产转移或租赁证明以及纳税凭证，分别到土地和房地产管理部门依法办理土地使用权与房产所有权转移或租赁登记手续。
第二十八条 符合下列条件之一的土地使用权可以进入三级市场转让、出租或抵押。
（一）土地使用权为国有土地使用权有偿有期出让，并按出让合同规定进行投资的；
（二）依法接受他人转让的国有土地使用权的；
（三）划拨的国有土地使用权经政府批准，补交出让金，并由土地管理部门补办出让手续的。
土地使用权转让、出租、抵押时，地上的建筑物、附着物也随之转让、出租、抵押。
第二十九条 领有国有土地使用权证和房屋所有权证的城镇房屋，可以进入三级市场转让、出租或抵押；但房屋占用的土地使用权为行政划拨取得的，按照《福建省划拨土地使用权管理办法》的有关规定办理。
房屋所有权发生转移的，其占有的土地使用权也随之转移。
第三十条法人、自然人在三级市场转让、出租、抵押房地产可自行选择对象，也可在政府指定的交易场所内公开挂牌来选择对象。
第三十一条 实施房地产买卖、租赁、抵押时，当事人双方应委托当地交易所对拟转让、出租、抵押的房地产进行价格、租金或抵押值的评估，并以评估值为基准，协商确定实际成交价格、租金或抵押值。
当事人双方协商确定的房地产转让价格或出租租金低于评估价格或租金的，政府有优先购买或承租权。
第三十二条 参与房地产买卖、租赁、抵押的当事人双方应签订房地产买卖、租赁、抵押合同，并经交易所监证后才能生效。
第三十三条 在三级市场转让、出租、抵押房地产的，双方当事人应依法缴纳税费。缴纳税费时，业主报价比评估值低10％的，按评估值来计算应缴纳的税费，其它则按实际成交价来计算应缴纳的税费。
房地产赠与应按规定收取有关税费，但赠与房地产给公益事业的除外。
第三十四条 房地产买卖、租赁、抵押成立后，当事人双方应持双方签订的合同，交易所开具的房地产买卖、租赁、抵押的证明和税务机关开具的纳税凭证分别到土地管理部门和房产管理部门，依法办理土地使用权与房产所有权的有关登记手续。
第四章 法律责任
第三十五条 中外合资、合作和外商独资房地产开发企业领取营业执照后，注册资本未按规定到位的，由工商管理部门给予警告；警告满六个月注册资本仍未按规定到位的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
第三十六条 房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地、受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）；情节严重的由工商行政管理机关吊销其营业执照。
第三十七条 房地产开发企业不按国有土地使用权出让合同规定的用途、建筑密度、容积率等要求使用土地的，由城市规划和土地管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，由县、市（区）人民政府处以罚款，直至无偿收回土地。
第三十八条 未经交易所监证私下进行房地产买卖、出租、抵押的，政府的土地管理部门和房产管理部门不给予办理土地使用权与房屋所有权的有关登记手续；受让人、承租人和抵押权益不受法律保护；转让人、出租人和抵押人由工商行政管理部门视情况依法予以处罚。
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随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。
在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。
一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环
供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。
二、房地产企业经营决策理念
基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。
1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求
对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。
2、加强企业信誉的管理
企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。
3、树立终身服务观念
从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。
4、基于价值链构筑竞争优势
房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。
5、进行人文关怀，树立社会责任
一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。
以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。
三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析
A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。
该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。
1、2006年上海房产市场总体概况
去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。
“政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。
在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。
由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。
去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。
总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。
2、市场总体供求分析
2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。
3、上海市房地产市场客户需求最新调查
根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。
4、高端住宅市场供求情况分析
高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。
2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。
近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。
近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。
5、上海市写字楼市场研究
市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨。
从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。
市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。
市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。
未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。
6、市场亮点――创意工业房地产
继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。
其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。
“八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。
2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。
“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。
经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。
目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。
创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。
通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。
首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。
其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。
通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。
最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。
四、结束语
A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【参考文献】
[1] 上海市房地产经纪行业协会：房地产基础知识[J].协会培训教材，2005：1～185。
[2] 上海市房地产经纪行业协会：房地产经纪基础[J].协会培训教材，2005：1～195。
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[4] 孔令文：招商引资300问[J].外资利用，(2003)第079371号。
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在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。
二、房地产开发企业财务预算管理情况
（一）损益预算
在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。
（二）现金流量预算
在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。
三、房地产开发经营中的财务预算管理问题
（一）财务预算编制认识不全面
在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。
（二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行
房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情?r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。
（三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足
在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。
四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法
（一）合理编制财务项目预算
在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。
（二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算
在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。
（三）提高财务预算的考核程度
企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。
（四）财务预算管理执行与监督的优化
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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-01
本文介绍了房地产开发经营风险的评估与预测，建立风险管理以及风险监控，从而避免房地产经营风险的相应对策。
一、建筑房地产开发经营风险的涵义以及风险现象特征
（一）建筑房地产开发经营风险涵义。风险，就是指问题没有得到控制解决或者没有预测到则导致危险的局面。建筑房地产开发经营风险就是某些因素没有得到预测或者没有及时控制，使得企业实际开发经营利润与预计利润发生误差，从而导致企业经济出现巨大损失。
（二）风险现象特征主要体现。房地产开发经营过程中存在风险的主要特征有以下几点：1.综合性，体现在企业的财务活动与经营活动过程中的矛盾激化综合。2.模糊性，主要体现在风险形成原因以及已经导致的经营结果不能做到事先察觉。3.损失性，风险一旦出现就会给企业经营带来一定的损失，导致其原因可能是财务管理不力或者无法预计，也有可能是决策者的失误从而导致本应该获得的利益丧失去了。4.补偿性，如果对未来的风险预测到了，给经营者提出适当的整改措施从而让企业避免了风险来临而产生巨大的经济损失，这样便相应的得到了风险报酬。5.激励性，建筑房地产开发经营过程中，风险与竞争是同时存在的，在如此情况下，企业为承担风险背水一战，通过改善经营管理、增强竞争能力来实现经济效益不丧失。
二、房地产开发经营的特点与风险分析
（一）房地产开发位置固定性。房地产商品是一种特殊性的商品，并且区别于其他商品，因此，在将其作为投资的时候与其他投资要区别开来。房地产是一种不能移动的商品，这就决定了房地产是一项位置固定的商品。而其他商品是可以根据需要随时搬运或者通过运输条件进行搬运，体现了灵活性、移动性，因此，房地产的特殊性、固定性决定了房地产市场是一个区域性市场。即使是一套房子，其朝向、面积大小、楼层、地区位置等因素差异也决定着其价格不一致性。因此，房地产开发商在进行投资或建设之前要首先考虑到环境地理条件的变化会给自身带来的风险，这种风险就是因为房地产的固定性而引起的。一旦房地产开发商实施了，将不能为其做改变，因此，在投资前要慎重考虑清楚。其风险表现在以下几个方面：
1.自然环境风险。自然环境风险包括各种自然背景下产生的各种风险，例如：风暴风险、洪水风险、地震风险、泥石流风险、施工地基风险等等。这些风险一旦出现将对房屋建筑产生毁灭性的危害，虽然几率很低，但是在为其做投资的时候要充分考虑到环境条件这个方面，分析该地区的地质地貌、气候环境等条件。不仅可以避免将来投资以后出现巨大的损耗风险，而且减少人身伤亡数量。
2.国际风险。国际风险是因为国际经济的变化引起地区性经济变化，从而对房地产市场上的投资经营者造成一定影响或者损失。
3.区域和区位风险。如果在建筑房地产开发时候，这个区域相对于其他区域比较更繁华、道路更通达、交通更便捷等社会经济位置，那么这个区域开发的房子要比其他区域的房价要高。但是，这些社会经济位置会随着交通建设和市政设施的变化而变化的，因此，房地产价格会因为这些社会经济位置优劣而变化。
（二）开发经营周期、环节。建筑房地产开发到交易，有一个很漫长的时间过程。时间是房地产经营者进行开发活动的时候一个永恒的不确定源。因此，开发期间的时间长短决定着开发风险存在的重要因素。
1.社会经济条件。社会经济条件是一种变化的因素，开发期越长，其开发后期的费用、建设租金和售价标准将会越不能确定，因此，其风险相对来说也就越大。
2.市场收益寿命。随着房地产使用年限的增长，其维修费、保险费、管理费等也越来越高，而经济收益相对越来越低。当这些费用超过租金的时候，其经济收益会低于市场收益，那么房地产商品的经济寿命就要结束了。
3.土地使用权。建筑房地产开发商在使用土地的时候均有时间限制，一旦使用期满时，国家便将土地收回，并且将土地上的建筑物一并收回。因此，房地产开发商不仅要考虑到土地使用权而且考虑到建筑物的经济寿命。
4.人们需求。人们随着社会经济的发展，生活的水平也会随着提高，因此对房屋的建筑要求以及智能化系统要求也会高。由此可以看出，房屋改建周期将会越来越短。一旦出现改建的情况，房地开发商会因为自身的落后性而很难转租或卖给其他业主。而此时，房地产开发商将会承担闲置的风险。
5.开发过程中涉及各个环节。建筑房地产在开发过程中涉及到各个环节，每个环节都要紧密衔接、有条不紊的进行，这样开发经营活动才能顺利的进行。
三、房地产开发经营风险管理
房地产开发经营风险管理是指对房地产开发的时候进行风险识别、评估、应对、监控，从而采取措施或者技术手段来对项目风险实现有效的控制。
1.识别风险。房地产开发项目投资风险管理中首先要识别风险，在投资前要对市场发展趋势进行全面调查和分析，从中识别投资过程中面临的所有风险，这样才能让房地产开发项目建立在良好的基础之上。
2.评估风险。评估风险就是指开发商进行开发活动的时候对不利因素进行分析，这些不利因素会带来什么样的程度后果及影响并且进行风险量化。
3.风险应对。风险应对，就是对识别及评估出来的风险采取一定的措施或者手段加以防范和预防。
4.风险监控。风险监控是指开发商进行风险评估以及风险应对实施管理过程进行监控，不仅让风险管理程序顺利实施而且不让企业承担更大的经济损耗。
四、结语
房地产开发经营过程中必然会出现各种风险，因此，房地产开发商在进行建筑开发投资前要对各个因素进行分析预测各种风险，从而制定一套适合本项目开发的风险管理方法并且强化对风险管理过程的监控。
参考文献：
