房地产开发经营范文

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引言

目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.

1、房地产开发项目市场定位的相关理论

房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.

1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容

房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：

（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.

（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.

（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.

（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.

（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.

（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.

2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题

2.1 与市场定位的理论和原则相偏离

一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.

2.2 缺少规范的市场定位工作的主体

目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.

2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差

通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.

2.4 差异化策略运用不当

目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.

3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议

（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.

（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.

（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.

（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.

4 结论

房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.

参考文献：

[1]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版）.2011（01）

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业.2010（01）

[3]刘春英.房地产项目市场定位探析[J].中国科技信息.2009（18）

[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007

[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）

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第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。

第三条市房地产管理局（以下称房地产开发主管部门）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第四条本市内从事房地产开发经营的企业，应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。

第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围：

（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。

第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。

第三章房地产开发建设

第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或划拨前，市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿，安置要求。

第九条开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行，并由银行部门出据资金证明，方可办理开发手续。

第十条房地产开发企业申请开发项目，应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请，市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单，再报市发改委按规定核准。

第十一条房地产开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。

第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案，不得擅自更改，确需变更的必须按原审批程序报批，规划部门在组织听证后，决定是否批准变更。

第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。

开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。

第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中，必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装，其中供水、供电必须安装智能表（卡）否则，房地产开发主管部门不予组织验收。

第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。

第十六条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用并办理产权登记手续。

第四章房地产经营

第十七条国家实行商品房预售许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售，必须到市房地产开发主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。

第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件（复印件）及资料：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（四）开发企业的营业执照》和资质等级证书；

五）工程施工合同；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；

（七）载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。

第十九条不符合第十八条第（一）项至第（七）项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》

第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》

第二十一条房地产开发企业预售商品房时，必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。

预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》

第二十二条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构销售，必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房，对已取得房屋产权证，出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》

第五章法律责任

第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的依法承担赔偿责任，造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十条开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院，逾期不履行处罚决定，不申请复议又不向人民法院的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。

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第二条  在本省行政区域内依法取得土地使用权后从事房地产开发及其经营活动，适用本条例。

第三条  房地产开发经营由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业或外商投资的房地产经营企业（以下合称开发经营企业）进行。

金融机构、各级人民政府及其行政管理部门，不得设立开发经营企业。

第四条  省、市、县人民政府的建设行政主管部门在本行政区域内负责本条例的实施。

第二章  开发经营企业

第五条  开发经营企业是自主经营、独立核算、自负盈亏的房地产开发和经营单位，依法独立享有民事权利和承担民事义务。

第六条  房地产开发企业按资质条件划分为一、二、三、四四个等级，并按其资质等级承担相应的开发项目。

一、二、三级房地产开发企业的自有流动资金分别不得少于二千万元、一千万元和五百万元；中级以上技术和经济职称人员分别不得少于十二人、八人和四人；从事综合开发的经历分别不得少于五年、三年和二年；有相应从事综合开发的实绩。

四级房地产开发企业的自有流动资金不得少于三百万元，工程技术负责人应具有建筑或结构专业中级以上职称，财务负责人应具有助理会计师以上职称。

自有流动资金和中级以上技术、经济职称人员达到一、二、三级房地产开发企业资质标准，而从事综合开发的经历和实绩未达到相应标准的，其资质可定低一个等级。

第七条  组建房地产开发企业必须经省或市人民政府或其委托的建设行政主管部门批准，并按规定申请领取开发资质证书、办理工商和税务登记。未领取资质证书的，工商和税务部门不予办理工商和税务登记。

第八条  组建外商投资的房地产经营企业，必须在取得开发项目并经批准设立后，按规定申请领取开发资质证书，凭有关批准文件和资质证书到工商、税务、外汇、金融等部门办理登记。

外商投资的房地产经营企业应根据其经营项目的规模，参照房地产开发企业资质等级标准，拥有相应的自有流动资金和工程技术、经济管理人员。

第九条  申请开发资质证书应提交以下证件：

（一）房地产开发企业成立的批准文件和公司章程，外商投资的房地产经营企业立项的批准文件和经批准的合同、章程；

（二）法定代表人证明文件；

（三）有效的资金验资证明；

（四）技术、经济管理人员的资格证书、任职文件以及聘用人员的聘用合同；

（五）开发经营企业的开发经历和实绩的证明材料；

（六）有关法律、法规规定的其他证件。

开发资质实行年审制度。

第十条  外商投资的房地产经营企业在开发项目完成后自行终止。原开发资质证书和相应的营业执照同时失效。

第三章  房地产开发经营

第十一条  房地产开发经营企业从事经济、科技、工业等开发区的开发及住宅小区的建设，应当按照城乡总体规划所确定的开发区或小区的功能、规模和各项经济技术指标等，组织编制或委托有相应资质的规划设计单位编制详细规划，经依法审批后，方能进行开发建设。

第十二条  开发经营企业必须按照批准的详细规划搞好开发区或小区的各项基础设施和公用设施的配套建设。建成的开发区或小区，由县以上建设行政主管部门会同有关部门进行综合验收。验收不合格的，承担开发的单位应当在限期内达到验收标准。

第十三条  开发经营企业依法取得土地使用权后不进行开发建设的，按国家有关规定处理。

第十四条  开发经营企业对依法取得使用权的土地进行转让的，其投入开发资金必须达到项目投资总额（不含地价款）20％以上。出让合同规定不准转让的不得转让。

第十五条  地上建筑物、其他附着物所有权与所占的土地使用权不可分离。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独以土地使用权进行转让。

第十六条  土地使用权的转让和地上建筑物、其他附着物连同其土地使用权的一并转让，应在双方签订转让合同之日起三十日内，向县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属变更登记。

第十七条  开发经营企业向境外出售房屋时，应经市以上人民政府或其委托的部门批准。

在境外出售（或预售）房屋时，应公告批准机关及批准的文号。

第十八条  开发经营企业预售房屋时，必须经县以上人民政府的建设行政主管部门批准，并领取预售房屋许可证。

经批准预售的房屋，在刊登售房广告时，须载明预售房屋许可证的编号。

第十九条  开发经营企业预收的房屋预售款必须用于已预售的房屋建设，在支付和清偿该预售房屋的全部建设费用之前，不能挪作他用。擅自挪用房屋预售款，致使房屋不能按期竣工的，应承担违约责任。

第二十条  预售房屋必须具备下列条件：

（一）已取得开发资质证书、营业执照、建设工程规划许可证、使用土地的批准文件；

（二）已在当地注册的银行开立代收房屋预售款的帐户；

（三）已签订房屋建筑合同；

（四）除缴足地价款外投入该房屋建设的资金已达投资总额的20％以上，或者该房屋建设项目的基础工程已经完成；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第二十一条  预售房屋时，买卖双方须订立预购合同，并在订立预购合同之日起三十日内，持预购合同到县以上房地产管理部门办理预购登记。

预购合同应包括房屋的位置、地点、配套设施、装修标准、售价、竣工交付使用时间等内容。

预购的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。法律、法规另有规定的从其规定。

第二十二条  开发经营企业在房屋竣工验收合格后三十日内，应向县以上房地产管理部门申请确认产权，领取《房屋产权权属证明书》。房地产管理部门应在收到确认产权申请之日起三十日内予以办理。

第二十三条  开发经营企业出售房屋时，买卖双方应签订合同，并到县以上房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权权属登记。

第二十四条  开发经营企业转让房屋及土地使用权时，应经县以上评估机构对需转让的房屋或土地使用权进行价值评估，并依法缴纳税、费。

第二十五条  县以上人民政府可对房地产开发经营所产生的增值征收增值费（税）。增值费征收管理办法由省人民政府制定。

第二十六条  成立房地产经纪事务（服务）机构，须向县以上房地产管理部门提出申请，经批准后向工商行政管理部门申领营业执照。

经纪人依法取得房地产经纪人资格证书并登记注册后，方能进行房地产经纪活动。

第二十七条  房地产开发经营企业，应对其建设的住宅小区和各类楼宇负责物业管理，或委托有管理能力的单位负责物业管理。

第四章  法律责任

第二十八条  无开发资质证书进行房地产开发经营的单位，由县以上人民政府的建设行政主管部门责令其停止开发经营活动，并没收非法所得。

第二十九条  开发经营企业不得出卖、转让、出租开发资质证书，违者，由发证机关没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。

第三十条  未经批准预售房屋或向境外出售房屋的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属登记，并由县以上人民政府的建设行政主管部门对售房者处以预售或出售房屋价款百分之三十以上、百分之五十以下的罚款。

第三十一条  违反第十四条规定转让土地使用权的，由县以上土地管理部门对转让方处以没收非法所得，并按非法所得百分之三十以上、百分之五十以下的标准罚款。

第三十二条  违反第二十一条第三款规定转让预购房屋的，房地产管理部门和土地管理部门不予办理房屋所有权和土地使用权权属登记。

第三十三条  违反第二十四条规定未依法缴纳税费的，房地产管理部门不予办理房屋所有权权属变更登记。

第三十四条  违反第二十六条规定从事经纪活动的，由工商行政管理部门责令其停止经纪活动，没收非法所得，并处以非法所得一倍以上、三倍以下罚款。

第三十五条  建设行政主管部门、房地产管理部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

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中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言：房地产开发经营中的过程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，经营管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在房地产管理战略中都应当加以考虑。

一、房地产企业经营战略概述

在市场经济条件下，实现企业的生产、市场营销、研究与开发等各种单项生产经营计划，首先应具有相应的人力，物力作保证。而这些人力、物力的取得都必须借助经营来实现。没有业务的支持，各项发展战略都将落空。可见经营战略是企业长期经营的物质保证，完整的企业发展战略必须包括经营战略。

现代企业发展战略由各种单项战略组成，如：生产战略、投资战略、经营战略、市场开发战略、技术创新战略等。企业发展战略的科学与否和能否得以实现要以其具有综合平衡性为条件。所谓企业的综合平衡就是指为制定和实现企业发展总目标和实施方案，制定和实现组成总体战略的各单项战略，必须统筹兼顾，合理确定各单项战略之间的内在关系及其与总体战略目标的关系，科学的使用人力、财力、物力，使经营保持平衡的一种综合性管理活动。企业经营战略在企业总体战略中的综合平衡职能主要由经营战略目标的综合性及其与企业总体战略目标的一致性决定。

二、成长期企业经营战略

经过创业期发展，企业销售收入增长率、产值增长率、人员增长率、资本增长率、利润增长率、固定资产增长率等指标的增幅逐年上升，表现出企业成长的态势，标志着企业进入成长阶段。

2.1成长期企业经营状况分析

①财务运行状况

企业进入成长期后，随着销售的顺利增长，利润逐渐增加，财务运行状况开始出现好转，企业生产、销售势头良好，现金流量增多，周转速度加快，企业价值链各环节连接开始顺畅、资产运用效率提高，但在资金需求方面，由于企业会面临原有的生产设备不能适应生产，需要增加员工人数，进行设备投资，增加产品种类等扩大在生产，资金仍然紧缺。

②权益和偿债能力

在资金供给上，企业内部融资能力虽然增强，但仍满足不了企业迅速发展的需要。同时，企业效益、资信等级的提高开始使金融机构放宽了对企业的贷款政策和条件，企业大规模负债成为可能，负债额度逐渐增加，资本结构趋于合理，在财务运作良好的条件下可以获得财务杠杆收益。

③财务收益状况

企业成长期扩大生产规模、加强成本控制，加之销售渠道的畅通，使企业收入保持稳定增长，企业盈利能力不断提高。

2.2成长期经营战略模式

通过创业期的经营，企业在行业内开始占有一定的市场份额，并不断扩大，财务分析结果良好，企业步入了成长阶段。笔者认为，企业在成长期的发展基础仍很薄弱，不宜进行多元化投资，该阶段的首要任务应该是把主营业务“做大”，边投资，边回收，以增大现金流、扩大市场占有率为经营战略的主导思想。因此对于传统企业在成长期经营战略，本文倾向于以扩大生产规模为主的投资模式。

扩大规模的主要目的在于：第一，会使企业比小规模时更具有成本优势。在价格敏感的市场中，规模大的企业易于把这种成本优势转移到消费者中，扩大市场份额，最终把小企业驱逐出去。第二，扩大规模会提高行业的进入壁垒，避免因新的挑战者进入而使企业发展的延续受到冲击。第三，企业规模的扩大是企业进行多元化投资和实施纵向一体化的基本前提，而多元化和纵向一体化又是企业发展的主要形式。第四，规模扩大后的企业通过内部资金融通可以导致资金利润率的提高，为企业进一步发展奠定基础。

2.3成长期企业投资规模分析

企业的投资规模带来的规模经济效益并不是无限的，当投资规模达到一定程度时，如果再扩大规模，规模经济就不会再提高效率，相反会带来新的困难和问题。并导致成本上升，效益下降，产生投资规模的不经济性。企业投资规模变化时，投资规模的经济性与不经济性总是同时存在。如果前者大于后者，那么投资规模是合理的，反之亦然。企业规模的确定受企业外部环境和自身融资能力共同影响。因此，一定要确定适度的投资规模。

三、房地产开发经营中的过程管理

3.1开发管理

开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现项目管理及设施管理所采取的经营模式。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3.2项目管理

项目管理是指从项目规划设计开始到项目竣工整个过程的管理，所以项目管理包括规划管理与施工管理。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的两套专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：(1)开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估。(2)规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。(3)提出合理的规划设计分层编码标准。(4)通过计算机进行规划设计成果审查。(5)将规划设计成果转成基础资料。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。

3.3设施管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。我国是在上世纪九十年代初才开始引入设施管理的概念。十几年左右的时间全国各地都成立了不少设施管理公司，但是大多数还是以物业管理公司为主，中国物业管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。设施管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。

3.4过程管理的协调

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第二条  本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。

第三条  城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。

房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第四条  国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。

第五条  国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。

国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。

第二章  国有土地使用权的转让、出租、抵押

第六条  土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。

第七条  土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第八条  通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。

第九条  以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。

第十条  土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第十一条  土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。

第十二条  因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。

抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。

第十三条  土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。

在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。

第十四条  土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。

申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。

第十五条  土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。

第十六条  土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。

第三章  房地产的开发经营

第十七条  鼓励以各种形式搞活房地产经营：

（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。

（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。

（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。

（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。

第十八条  房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。

第十九条  国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。

申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。

第二十条  各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。

第二十一条  买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。

第二十二条  各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。

第二十三条  市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：

1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。

2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。

3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。

4.引导房地产经营单位进入市场。

5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。

第二十四条  房地产交易市场的具体规则及房地产交易  管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。

第二十五条  房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。

第二十六条  商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：

1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。

2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。

3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。

4.预售计划和对象符合规定。

5.已落实预售款收取和使用的监督方案。

预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。

第二十七条  允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。

外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。

第二十八条  设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。

设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。

第四章  责任与处罚

第二十九条  违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。

第三十条  不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。

第三十一条  未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条  城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第五章  附  则