项目投资分析方法范文

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doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.069

[中图分类号]F283 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-02

1 水务产业发展现状及水务项目的特点

随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。

2 水务项目投资分析的内容及要点

投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容。

2.1 地区社会经济状况

在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。

2.2 项目建设的必要性

投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。

2.3 目建设规模与建设内容

项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。

2.4 供水设施与供水市场现状

在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。

2.5 水价分析及预测

在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。

2.6 投资概算与投资数据校核

在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。

3 水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析

在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。

第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。

4 水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略

在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。

5 结 语

水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。

主要参考文献

[1]华坚，魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择[J].水电能源科学，2013（2）.

[2]林惠N.水务项目投资分析报告撰写精要[J].经营管理者，2012（1）.

[3]巩福栋.浅谈水务投资的财务分析[J].现代物业：中旬刊，2011（6）.

[4]公峰涛.水务行业投资风险及对策研究[J].经济师，2007（12）.

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引言

高新技术产品投资一般都有投资成本的不可逆性、未来收益的不确定性和投资时机的可推迟性等特征，传统分析投资项目定量评价的方法包内部收益率法、净现值法和回收期法等，这些都包括使用预测的损益表、可比较的倍数、比率分析等等。这些分析方法为项目投资决策提供了量化依据，但传统方法以非常静态的观点预测投资的风险和收益，它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素（诸如投资项目未来的不确定性、信息不对称等）。往往会造成项目价值的低估，投资的严重不足和企业竞争地位的下降，从而导致企业短期行为决策。其实并非所有的不确定性都具有风险，并非所有风险都是不利的。实物期权用动态的方法预测资本投资，为衡量投资项目的不确定性价值提供了理论工具，较好的解决了投资项目中的不确定性和管理灵活性问题，然而，企业所拥有的新产品项目投资机会的共享性特征，使得标准的实物期权方法不能满足竞争环境下项目投机决策的要求，近年来，实物期权和博弈论相结合的产物---期权博弈方法得到了快速发展，已成为竞争环境下项目投资估价的战略决策的研究热点。

一、实例分析信息完全情况下对称企业的投资决策

在信息完全情况下对称企业的投资决策，在完全竞争的市场情况下，投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机会成本对等之前一直处于变化之中，延期项目的分析方法与有红利支付的股票看涨期权一样，由于众多竞争者的存在，企业拥有的经济租金优势会很快消失，其决策方法仅仅依赖于实物期权的分析结果，不存在博弈分析，在垄断竞争的市场情况下，仅有一定垄断企业在占领市场，独享项目投资的实物期权和垄断租金，不存在任何竞争，因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化，也不存在博弈分析，而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争，特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必须考虑其他竞争者经营策略、经营状况以及经济租金的转化和竞争者进入后的期权变化问题，即必须引入博弈分析方法。下面结合具体实例分析期权博弈的过程。

一家高技术公司拥有一次排他性的机会（许可证或专利）来建设生产新产品的工厂，期初投资I0=80。将来由产品产生的总现金流价值V0=100，这个价值会随着需求的随机波动而波动，在期末可能会达到V+=180或V-=60。两者的概率q=0.5.这种由许可证提供的投资机会类似于一个以开发的项目为标的资产道德看涨期权，假设无风险利率：r=0.08,折现率k=0.2利用期权复制原理来计算期权价值

1、确定可能的到期日资产价值

上行资产价值V+=180

下行资产价值V-=60

2、根据执行价格计算确定到期日期权价值

标的资产上行时期权到期日价值CU=上行价格-执行价格=180-80=100

标的资产下行时期权到期日价值CD=max(0,下行价格-执行价格)=0

3、计算套期保值比率

套期保值比率H=期权价值变动/标的资产变动=100/（180-60）=0.8333

4、计算投资组合的成本（期权价值）

项目投资支出=套期保值比率*标的资产现值=0.8333*100=83.33

借款=（到期日下行项目价值*套期保值比率）（/1+r）=60*0.8333/1.08=46.29

期权价值=投资组合成本=项目投资支出-借款=83.33-46.29=37.04

还有一种计算方法：

风险中性概率p=(V*（1+r）-V-)/(V+-V-)=(100*1.08-60)/(180-60)=0.4

实物期权价值=(p*C++(1-p)*C-)（/1+r）=(0.4*(180-80)+(1-0.4)max(0,60-80))/1.08=37.04

这个独占期权的价值超过了直接投资承诺的静态的净现值，但是，预见到竞争性进入的公司可以提早承诺投机来投资来抢占市场先机，并且通过利用类似红利的收益来避免竞争性对利润的侵蚀，但是如果每个竞争者的行动都受制于其他行动者的行动的话，那么就需要更为复杂的博弈理论来处理了，在引入博弈分析时，经济租金是一个重要的概念，是期权博弈分析的经济学基础，在两家竞争的市场情况下，经济租金可以有垄断租金转化为两家共享租金。

实际的案例中Digital商业化Alpha芯片的决策实际上收到了Intel对奔腾系列微处理器的决策的很大影响；同样Philips和Sony将其数字影碟商业化的战略也被Toshiba和TimeWarner的竞争性决策所影响，反之亦然，比其他竞争者更早进行投资，否则将会被预期到的竞争性进入抢领先机，这是在竞争性战略博弈中常见的例子。更为一般地，除了仅仅依赖于期权价值最优化技术之外，二叉树末端的投资机会价值被竞争性投资子博弈的均衡结果替代了。用下面的表格来描述这个博弈

我们考虑在以下四个投资时间选择

（1）两个公司都立即同时投资，两者分享总的NP V（20*0.5），结果两者的支付为（10，10）

（2）（3）一个公司（A或者B）先投资而另一个公司等待，首先投资的公司领先于他的竞争者，独自获得全部的NPV（20），最终支付结果分别为（20，0）或者是（0，20）

（4）两个公司都决定等待，他们平分递延期权的价值（0.5*37），最终获得的支付为（18.5，18.5）在上图中描述的价值回报结构中达到一个纳什均衡，不管公司B采取什么样的策略，公司A采取立即投资策略的收益超过了他采取等待观望策略的收益（在左边"等待观望"一列20＞18.5，在右边"立即投资"一列10＞0）；也就是说公司A有进行投资的占优策略，而不用考虑其对手的选择。进行投资也是公司B的占优策略，最终在右下角得到一个纳什均衡（*），在这里两个公司都得到他们的次差收益（10，10），这就是囚徒困境的一个例子。这里存在一个矛盾，即与两个公司都选择推迟投资的情形（18.5，18.5）比较起来，两个公司的均衡结果（10，10）对于两者来说都是较差的。如果两个公司能够整合他们的投资策略的话，就能分享"等等看"期权带来的灵活性收益，从而避免了较次的"恐慌均衡"，在这种均衡中每个竞争者都争先恐后的进行时机未成熟的投资。

在竞争性博弈中是否执行期权的一个重要决定因素是期权的内在价值（V-I）或立即执行（投资）的价值。执行成本（I）对于每一个公司来说很可能是不同的。例如，新的Windows补丁对于Microsoft来说比其他公司来说相对耗资较少，因为Microsoft在桌面计算机方面占有优势地位。对于所有参与者来说执行价格的比率并不是总投资费用的一半，而是取决于超出项目直接成本的特殊价值。所以，项目带来的现金流的价值V也很可能是特殊的，因为公司可能会由于声誉或者其他的影响获得更高的收益。每个公司可能面临的不确定性也是不同的。公司特有的不确定性增加了公司的成长期权的价值，使其有动机等待并在战略承诺和灵活性之间做出权衡。

二、信息不完全情况下不对称企业的投资分析

上面的例子都基于2个基本假设（1）参于博弈的所有企业是对称的即博弈方式完全一样的企业（2）所有企业都知道博弈的结构、博弈的规则和支付函数，是完全信息博弈,这在现实中是很强的德假设现实中的企业之间往往是不对称的，由于融资渠道，资金储备，研发能力、管理组织水平和吸收新技术的速度等不同，企业之间存在着某种差异，这种差异会对企业的投资决策产生着那个大影响。另一方面，对于每个采用技术创新的企业来讲，在研究和制定其技术创新投资战略时，通常希望自己的关键信息不被其竞争对手获知，这意味着个竞争企业之间信息完全的假设在绝大多数情况下是不成立的，因此应当在不完全信息条件下更现实地考察企业采用技术创新投资的战略行为。Lambrecht和Perraudin提出了对企业采用技术创新投资决策在不完全信息下抢险博弈的实物期权的分析方法，它们的模型基于2个假设：1）一个企业投资将获得这个市场，而另一个企业收益为零，2）企业知道自己的投资成本，对竞争对手的投资成本只知道其概率分布，且在对手还没有投资的情况下，随时更新对对手的概率分布的推测。

结果表明，对于该博弈存在唯一贝叶斯均衡，但没有给出解析解，只能通过数学模型来解决，其战略的投资门槛值介于马歇尔投资门槛值和非战略门槛值之间。模型假设一个垄断企业预先不知道投资是否赢利，刚开始时企业对"市场条件为好"有一个先验信息，随时间企业收到一个有关市场条件的随机信号，其到达时间服从泊松过程。结果显示，传统的DCF法由于忽略等待期权的价值，使企业投资于低赢利性项目的概率较大。Decamps和Mariotti研究了涉及投资成本和获利情况都不确定的不完全信息的双头垄断模型，结果显示消耗战的结果有唯一的对称的精炼贝叶斯均衡，进一步研究了引入掀动优势时，对均衡的影响。

结束语

有关资产价值评估方法应当理解为互补而非替代的关系，运用哪一种评估方法取决于投资问题所面临的约束条件，而不是模型本身的特征，DCF模型由于其简洁易懂，运用方便同时又兼顾了资金的时间价值和提供了一个简单的决策标准，在项目未来现金流及其贴现率可以较准确地确定的情况下，依然不失为一种高效的近似评估方法。期权方法在处理未来不确定性投资，公司股权，自然资源资产，专利以及无形资产等方面已有丰硕的成果。

期权博弈方法作为一种综合的理论思想和分析方法，在实践中能够处理更加复杂的投资决策，它对保证企业投资决策科学合理性以及提高投资收益率有着重要的指导意义，所以应用前景相当广泛，上述的例子中是一个类似著名的"囚徒困惑"的情况，企业由于竞争的威胁而不得不提前执行期权，这导致了整体期权价值的损失，也意味着企业价值的减少。因此如何解决价值的损失成为了一个有意义的研究方向。

参考文献：

1、孙继红，实物权和期权博弈估价模型评介现代管理科学

2、夏健明，陈元志，实物期权理论述评

3、Johnathan Mun著Real Options Analysis中国人民大学出版社

4、Han T.J.Smit Lenos Trigeorgis著Strategic Investment-Real Options And Games高等教育出版社

5、2007年注册会计师考试辅导教材---财务成本管理经济科学出版社

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我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指，因为这种不确定性的存在，造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中，会进行一些项目的投资，而这些项目投资在市场经济条件下，是可能存在风险的，因此，必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道，对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策，进可能的降低或者避免风险损失。通常来说，政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价。

一、风险辨识

对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识，其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是：找出风险因素，定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是：先判别影响项目的主要风险因素，再对主要风险因素进行分解，最后完成影响项目的风险因素层次结构图。

（一）风险辨识涉及的主要风险因素

项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有：市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是，通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长，从需求上看，很稳定，不过通常要受较大的政策风险，如果存在地区间争上项目的现状，就很可能会造成项目能力的闲置。

因此，在政府投资项目中，因为项目大且复杂，而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观，是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分，往往是需要通过追加前期投资，延长工期、对前期效益折减等办法，来尽量减少项目决策的失误和风险。

（二）主要风险因素的层次分析

由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点，因此，项目在运作过程中也会存在多种风险，并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系，显示出风险的多样性和多层次性。

（三）风险辨识的方法

通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的，主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式，主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验，在结合调查、比较、讨论等方法，分析判断项目所有可能存在的风险因素，并最终确定影响项目的主要风险因素，最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然，要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素，同时必须能够做到客观公正，专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。

二、风险估计

风险估计是在完成风险因素识别之后，定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率，以及其可能带来损失的严重程度，并准确的确定风险因素概率分布。

（一）风险因素概率分布

主观概率和客观概率，是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值，用0-l的数据来描述，就是主观概率。其基本前提是，判定者必须掌握的大量信息和经验。相反，客观概率主要是根据大量试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，其主要依赖大量的试验数据作支持。

（二）风险因素影响程度

只有对风险因素的影响程度进行有效的划分，才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次，如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。

（三）风险因素概率分布

确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性，就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式，能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布，首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分，然后再由相应的专家打分法评定。

（四）风险估计方法

突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后，组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有：层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。

（1）专家调查打分法。从本质上看，专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的，区别在于这里的专家打分处涉及定量估计，需要专家进行定量判断，然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布，一般是通过区分风险因素的变化区间，由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性，然后对专家意见进行统计而得出的。

（2）层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题，通过有序的递阶层次结构表示出来，然后再逐层计算每一层的组合权，最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上，有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加，进而求得项目的综合风险概率分布，是其在风险分析中运用的核心思想。

层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题，还能够通过一致性检验来判断，原始评定的风险因素是否合理，这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。

（3）蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟，然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为，这种方法可以在随机模式下，模拟各变量之间的较复杂的，同时很难用解析方法来求解的动态关系，而在风险分析中涉及的各风险因素，也同样具有复杂的随机变化和不确定现象，所以，这种方法在风险估计中有着重要的意义。

三、风险评价

建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的，而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小，做出风险评价的判别标准。比如说，我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次：l-2级表示较小风险，不会对项目可行性造成影响；3-4级表示一般风险，尽管不会影响到项目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6级表示较大风险，表示风险影响大，但其影响程度还在项目可承受范围内；7-9级为严重风险，通常指两种情况，一是风险影响很大，项目由可行变为不可行，二是风险影响虽大，采取足够的防范措施后项目还可接受。

在建立评价标准的基础上，根据风险估计的统计结果，就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。

四、结语

总之，在市场经济条件下，政府投资项目面临着较大的风险，政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析，找出影响项目的风险因素，特别是主要风险因素，才能对风险进行有效的估计，最后在采取跟着统计方法，对项目的风险程度进行科学的判定，为项目的运行奠定好基础，保证项目的安全运行。

参考文献

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早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

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1纠纷表现及原因分析

通过对各个项目的建设过程中发生的各类纠纷总结，主要表现如下：

1.1投资方之间的纠纷：主要表现在开发权的纠纷

按照相关规定主要发电集团需要配备一定比例的风电、太阳能发电等新能源项目，各集团在火电为主的情形下必将大力发展风电产业。根据目前一些投资集团的负责前期工作的相关人员介绍，三类风场（除三北地区）基本已经被各个投资集团圈完，低风速风场也已经有建成并网的风场。投资集团间为争夺同一地域风资源较好地区的开发权已相互暗中使劲，并通过投资相关产业等多种方式吸引当地政府，在部分地区出现风电场开发范围重叠现象。在同一投资集团内，子公司基本为独立核算，为保证各自的发展和相关利益，集团内的子公司也存在互相争夺开发权的现象。原因主要是：

1.1.1投资渠道多元化：在风电行业，不仅有传统的五大发电集团，还有其他规模较大的电力集团以及民营、外资、地方政府的投资建设的风电场。

1.1.2风电收益较其他方式较高。主要是1、在收入方面，国家政策鼓励优先并网全额收购，上网电价高、有CDM收益、可再生能源补贴、地方电价补贴等；2、在成本方面，风机等设备造价逐步降低、运营期成本低、国家税收三减三免政策等成本较低优势。

1.1.3在政府方面，政府为及早见到效益，提升自身业绩，采用多种方式督促投资方及早兑现承诺，及早项目落地投资建设。在两年的开发协议有效期内，如果投资方不进行实际行动，则可能被其他投资方占据。

1.2 投资方与设计方的纠纷：主要表现在设计进度和设计成果质量

1.2.1设计进度方面：能开展风电设计的设计单位除原电力系统设计院外，还有水利水电行业的部分设计院，总体数量不多；同时，风电属于近年来新发展的行业，设计院并没有太多的风电设计人才、技术储备。在风电大发展期间，部分设计院同时承接的设计量已超过其最大产能，满足不了投资方的进度要求；

1.2.2设计成果质量方面：一方面是投资方为及早启动项目，在测风时间未满一年的基本要求下就要求设计单位根据短时期的测风数据和气象数据进行理论推算，其结果必然保证不了风资源数据的准确性。另外，由于地灾、环评、压矿、军事设施报告均单独审批，进度不均衡，为了早日开工，投资方要求设计院先进行微观选址，给以后工作造成隐患；另一方面是设计院为了保证及早完成设计任务，通过设计任务分包、劳务协作等方式分散了部分设计任务，造成了设计质量下降等问题。在设计审查及施工期间主要发现的设计问题：

A. 风电场微观选址精度问题：风机机型、风机位在建设期间调整

风电场微观选址是风电场建设的重中之重，其重要性不言而喻。对于微观选址，风机位选择前期采用基本都是GPS打点布桩，通过测绘制作1：10000或1：5000数字化地形图，利用风电软件进行布置和计算理论发电量。在实际施工时，由于GPS坐标误差，就会出现在山顶位置布置的风机落在山谷中等各种情形，造成部分机位需进行调整。受理论发电量计算的影响，有时还需调整更换风机机型。

B. 升压站选址问题：升压站选址主要考虑运行人员生产生活便利性及工程造价，主要考虑的因素包括水、电、路、通信、地类、造价等，设计方在未拿到投资方相关的论证报告时就无法综合确定升压站位置，投资方往往急于早开工，会要求设计方尽快出具升压站工程量清单，进行招标工作，这样只是将风险转移至下一步施工环节中，给施工工程合同留下较多纠纷。

C. 风电场内输电线路设计质量问题：路径调整、更换塔型

设计院在线路设计时，一般先确定线路路径。在设计院任务量较饱满的情况下，主设人往往承担较多项目的设计工作，每个项目实际深入勘察线路路径时的时间就不能予以保障，只是提供较粗的工程量清单以满足招标人招标需要，如果招标人专业人员业务水平不足或审查不细致，就会造成风险后移，使设计纠纷转移至工程施工中解决，直接在线路施工合同中表现为施工图更改路径，调整塔型。

D. 设备规范书问题：主要是电气一、二次设备。随着国家对风电的并网技术要求不断提高，陆续出现了部分新型设备，如风功率预测、自动电压及功率调节装置、SVG等。设计院在编制设备技术规范书时，对于新设备缺乏对其实质技术了解，会造成技术规范书按照某品牌的技术标准予以编制的情况。这样并不利于投资人进行设备招标，会造成投资人招标法律风险，也给设计方造成涉嫌指定品牌的不利影响。

1.3投资方与承建方的纠纷：主要表现在合同范围、设计变更、索赔事项

风电项目不同与火电建设项目，其为敞开式。这必然需要与更多的利益相关人来协调处理相关事宜。在施工过程中，纠纷产生的原因中都掺杂着很多内外部因素。各类纠纷集中表现可归纳为三大类：

1.3.1合同范围纠纷：主要是合同文本中潜在工作未明细化、合同风险范围扩大化

风电场施工合同一般实行总价承包，包括水土保持、环保、青苗赔偿、地上附着物赔偿、地方协调费，合同风险较大。对于非实体工程量部分，如水土保持、环保措施等项目，投资方按照初设招标或投资方在施工标招标前期未能将水土保持、环保措施的批复方案落在主设单位的施工图设计中，就会造成此部分工作量含混不清，承包人即便在投标中予以承诺，在实施时也会提出投标时因招标人未提供具体方案标准或工程量等原因无法实施。招标人切出此项工作单独实施时，也会因没有标准而陷入与原合同单位的纠纷中。

对于青苗赔偿、地上附着物赔偿、地方协调费，招标人一般不提供相关赔偿标准或文件，此部分都有承包人根据自己的经验和实地现场考察时所得的数据进行确定。由此，经常出现实体工程报价较低的单位因对补偿费用风险考虑大而不中标，实体报价高的单位中标后，因未能充分估计补偿费用风险，在工程施工过程中不愿投入超出投标价格范围的费用，造成补偿无法兑现、相关地方关系紧张、工程进度无法保证的情况。

1.3.2设计变更纠纷：主要前期微观选址、设计阶段风险后移的集中表现

风场道路、风机基础、风机安装、升压站建筑安装、集电线路等风场有实体工程量的工作基本都在施工图中细化，其纠纷要主要在设计变更中体现。造成施工阶段调整的原因主要是前期、设计阶段未解决的事项后移的结果。

主要出现纠纷：

A. 风机部分：风机机型调整、风机数量调整、风机位置调整以及由此引发的道路、风机基础、线路等调整

B. 建筑部分：风场道路路径及等级调整、风机基础设计调整、升压站建筑装修标准调整

C. 集电线路：路径调整、塔型调整

1.3.3索赔事项纠纷：主要是工期、价格索赔调整

项目建设过程索赔属于正常的合同行为，表现为工期、价格索赔。但是减少索赔是改进合同管理和其他管理的重要渠道。

各类索赔事由归纳起来主要表现：

A. 正常施工方面：地质资料问题、供货进度、工程款拨付、合同外项目等在工程中常见的索赔事项。

B. 项目核准方面：未核先建，部分风电项目在只有路条的情况下就开工建设，边建设边核准，整个过程中充满了未知因素。对升压站电气配置方案、送出线路等级可能存在颠覆性变化。

C. 建设手续方面：建设各项手续不齐全，受政府对项目早日落地和投资方早日发电的要求，部分项目未办理施工许可的情况下就开工建设。在建设过程中也未及时办理土地补偿、林业补偿、林木采伐等手续，在工程项目开工后，补偿不到位时阻工现象就不可避免；林业方面甚至国家林业局发文对相关单位进行处罚，使工程陷入两难境地。

D. 设计方面：三边工程普遍存在，招标采用初设图纸、暂估工程量，在实际施工时受土地类别、矿产权益等影响需调整设计图纸。受电网方面反措要求的不断提高，电气设计方面也出现边设计边调整的情况。

E. 设备材料供应：供货延迟，在风电大发展期间，主要设备厂家的生产能力已不能满足进度要求，投资方需不断调整设备供应来源来支持项目建设。比较典型的就是塔筒的调配。

F. 资金方面：因大面积开工对资金，特别是对资本金的需求就非常大，在项目未核准前，银行是不会予以贷款，故承建方、设备厂家面临着投资方资金不能及时拨付到位，甚至资金链断裂的风险。

G. 电网方面：因风电的电能质量和电网的基础较差等原因，电网公司本身不愿意让更多的风电接入。特别在发生了几次大规模风电机组脱网事件后，电网对风电的接入要求更严格了。

工程本身外的各类事项都对工程建设有不可忽视的影响，甚至直接决定项目的命运。

1.4投资方与供货方的纠纷：主要表现在供货和货款方面

对于投资方来讲，都希望在需要的时候及时供货，货款能在安装投运后支付；对于供货方来讲，希望根据产能进行安排生产，提前或及时回收货款。在风电建设过程中，投资方经常在未对微观选址问题或电网接入问题进行完整细致审查的情况下就对设备进行招标，这样就会有招标后设备合同解除、设备型号更换、设备数量调整的风险，造成双方纠纷。另外，投资方经常有扩大规模的冲动，大规模的投资活动，不仅导致新项目资本金无法到位，也会使开工项目的资金受到影响，影响供货厂家的货款回收。

1.5投资方与政府间的纠纷：

1.5.1在开发权方面，投资方在开发期间与政府间约束就是开发协议，一般有效期两年。在其他新投资方带着更有诱惑力的投资方案进入时，政府可能会对原开发范围进行调整。

1.5.2在补偿方面，投资方对土地补偿基本能支付足额支付给相关政府，但政府能否及时足额补偿给相关单位和人员就不受投资方的控制了，施工过程中经常发生的阻工行为使投资方也无能为力。

1.5.3在投资环境方面，投资方不仅不能享受原政府的承诺，还可能被政府硬性摊派，支付额外的费用。

1.6投资方与银行间的纠纷：

对于综合实力较强的投资方，一般对贷款银行和贷款利率有较多的规定，即便银行愿意按照基准利率贷款，投资方也不一定会接受。对于总资产规模较小或资金状况不好的投资方，需要设法拓宽融资渠道，银行不仅不予以优惠措施，对其贷款利率也会在基准利率上进行上浮。

2建议措施

2.1选择性投资、谨慎性决策

2.1.1投资环境：分为投资硬环境、投资软环境

投资硬环境：对于风电项目，主要考虑基础性设施配套性方面，特别是当地电网接入情况，是否能够保证正常发电送出。

投资软环境指相对于地理条件、资源状况、基础设施、基础条件等“硬件”而言的思想观念、文化氛围、体制机制、政策法规及政府行政能力水平和态度等。

投资方要尽量选择整体投资环境好的地域，这才是做好项目开发建设的前提条件。

2.1.2适度的规模扩展

投资方在进入新的行业的初期一般都较谨慎、但是一旦国家有相关利好政策出台，同行业竞争者增多时，投资方就会有想方设法充当行业领导者，通过扩大规模去提高自身的地位。

企业投资项目的目的是为了获得经营利润，分散经营风险，扩大利润增长点。在西方经济学理论中，边际收益递减理论很清楚地解释了规模并非越大越好。

投资方不仅要考虑项目财务核算模型可行的问题，还要考虑企业财务核算可行。项目决策阶段对整个项目的影响是最大的，要做到严谨性分析、谨慎性决策，做有自身特色核心竞争力的企业。

2.2尊重建设科学程序、做到决策科学性：

项目开发方面：首先，投资集团明确开发主体，由其统一负责协调内部各子公司开发行为。其次，要建立健全完整的开发制度、项目总体规划、项目可行性分析、审查管控体系，项目开发成功与否的验收标准就是项目核准。最后，开发要为建设做好基础，不能单纯为了核准而把前期的风险转移至建设阶段。为保证项目的顺利建设，应建立开发建设交接制度，做好各项专题的交底工作，而非简单移交咨询单位编制的报告和审批单位的批文。