资产的计价方式范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇资产的计价方式范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

[5]王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J]. 财会研究. 2008(16).

篇2

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

篇3

2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，投资性房地产是一种特殊资产，指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。

根据准则的规定，采用成本计量模式的投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）的转换，其会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。但是在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议。同时，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为自用的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。

相关规定及存在问题

（一）公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产

投资性房地产准则第十五条规定，“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益”。

即转换当日，以转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”、“无形资产”、“开发产品”等，贷记“投资性房地产”，同时差额借记或贷记“公允价值变动损益”。

笔者认为采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为其他资产时，投资性房地产公允价值大于原账面价值之差计入当期收益，而这一部分收益是没有实现的，确认未实现收益导致利润虚增，违背了谨慎性原则。此外，公允价值不同于历史成本，其确定需要根据活跃易市场并依赖于人们的主观经验来判断其近似价值，或通过第三方评估确定，这就加大了人为因素在估值中的影响。企业极有可能利用房地产准则的规定，通过投资性房地产的转换，影响公允价值变动损益，进而操纵利润。

（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产

企业会计准则第3号—投资性房地产规定，将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，即资本公积—其他资本公积。

即企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积（其他资本公积）”科目。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。

以上会计处理体现了谨慎性原则，不高估资产或者收益，亦不低估负债或者费用。但是对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的会计处理，在企业会计准则及其讲解中均未明确规定。

例1：甲企业将自用的办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月31日。2010年1月31日，该栋办公楼的账面余额为50000万元，已计提折旧500万元，公允价值为55000万元。甲企业采用公允价值计量模式核算投资性房地产。2010年12月25日，甲企业将公允价值计量的投资性房地产停止出租，转为自用房地产，当日的公允价值为60000万元。

对于此例，甲企业于2010年1月31日，确认投资性房地产55000万，其他资本公积5500万。2010年12月25日，甲企业确认固定资产60000万，公允价值变动损益5000万。但是2010年1月31日转换时的其他资本公积仍然存在余额5500万，按照准则的相关规定资本公积应于该投资性房地产处置时予以结转，由于该投资性房地产已经转换为固定资产进行核算，以后不会再有处置的可能，因此，该项资本公积将始终存在于所有者权益中。

（三）公允价值计量的投资性房地产的处置

投资性房地产准则规定，企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

即按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产—成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产—公允价值变动”科目。同时将投资性房地产累计公允价值变动结转到其他业务成本。若存在原转换日计入资本公积的金额也予以结转，借记“资本公积—其他资本公积”，贷记“其他业务成本”。

准则对于其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产的规定充分体现了谨慎性原则的应用，但是在投资性房地产处置时，将原来计入其他资本公积的部分又转入损益，仍然影响了当期的损益，可能对报表使用者产生误导。

建议及思考

（一）公允价值计量的投资性房地产转换为其他资产的处理

目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告，这就加大了人为因素在估值中的影响。同时在房地产市场持续升温的大环境下，将公允价值计量模式的投资性房地产转换为其他资产时，转换日的公允价值往往高于账面价值，造成企业增加资产的同时，企业净利润将会大幅提高。

因此，笔者建议公允价值计量投资性房地产应基于谨慎的处理原则，投资性房地产转为其他资产时，转换当日公允价值大于账面价值的差额不计入当期损益，而计入所有者权益项目（资本公积—其他资本公积）。转换日公允价值小于账面价值的差额则计入当期损益（公允价值变动损益）。同时，在转换日将资本公积—其他资本公积转入未分配利润，这样既未增加当期损益，也避免了部分想借助投资性房地产转换而调节利润的企业的投机行为。

例2：2010年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2010年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为5000万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4800万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值300万元。甲企业的账务处理如下：

借：固定资产 50 000 000

贷：投资性房地产-成本 45 000 000

-公允价值变动 3 000 000

资本公积-其他资本公积 2 000 000

同时结转其他资本公积：

借：资本公积-其他资本公积 2 000 000

贷：利润分配-未分配利润 2 000 000

假设转换当日的公允价值为4600万元，则账务处理为：

借：固定资产 46 000 000

公允价值变动损益 2 000 000

贷：投资性房地产-成本 45 000 000

-公允价值变动 3 000 000

（二）其他资产转换为公允价值计量的投资性房地产的处理

当自用的土地使用权或建筑物、自行开发的产品存货停止自用或销售，用于对外出租转作公允价值模式计量下投资性房地产时，准则的相关规定充分体现了谨慎性原则。但是，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的情况，在采用公允价值计量的投资性房地产又转为其他资产时，原有的其他资本公积余额应该一并转入未分配利润，这样处理既没有影响当期的损益，又调整了其对以前利润的影响，符合会计核算的原则。见例1，甲企业于2010年1月31日的账务处理为：

借：投资性房地产-成本 550 000 000

累计折旧 5 000 000

贷：固定资产 500 000 000

资本公积-其他资本公积 55 000 000

2010年12月25日甲企业的账务处理为：

借：固定资产 600 000 000

贷：投资性房地产-成本 550 000 000

资本公积-其他资本公积 50 000 000

同时，结转其他资本公积：

借：资本公积-其他资本公积 105 000 000

贷：利润分配-未分配利润 105 000 000

这样，由于转换造成的资产增值既没有影响当期的损益，又增加了所有者权益，充分体现了谨慎性原则的运用。

（三）公允价值计量的投资性房地产处置时资本公积的处理

在公允价值计量的投资性房地产进行处置时，原来因转换计入资本公积的部分转入当期的其他业务成本，其实质仍是增加了企业利润。这样处理，与转换日直接增加“公允价值变动损益”实质上是相同的结果，对于企业而言最终都增加了利润。因此，准则的规定与转换时所体现出来的谨慎性原则相悖，所以笔者建议，可以将这部分资本公积转入未分配利润，而累计的公允价值变动损益也结转到其他业务成本。如此处理，与资产评估增值的处理一致，与国际会计准则的处理也一致。

例3：2011年3月，甲企业收回租赁期满的投资性房地产，并以65000万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业采用公允价值模式计量，原账面价值为58000万元，其中，成本为55000万元，公允价值变动为增值3000万元，该投资性房地产是由固定资产转换而来，转换时存在其他资本公积5500万，不考虑相关税费。2011年3月甲企业的账务处理：

借：银行存款 650 000 000

贷：其他业务收入 650 000 000

借：其他业务成本 580 000 000

贷：投资性房地产-成本 550 000 000

-公允价值变动 30 000 000

借：公允价值变动损益 30 000 000

贷：其他业务成本 30 000 000

借：资本公积-其他资本公积 55 000 000

贷：利润分配-未分配利润 55 000 000

综上所述，公允价值计量模式下投资性房地产与其他资产，转换当日公允价值大于账面价值的差额不计入当期损益，而计入所有者权益项目（资本公积——其他资本公积）。转换日公允价值小于账面价值的差额则计入当期损益（公允价值变动损益）。对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为其他资产的情况，在采用公允价值计量的投资性房地产又转为其他资产时，原有的其他资本公积余额应该一并转入未分配利润。同时，在处置公允价值模式的投资性房地产时，原来因转换计入资本公积的部分亦转入未分配利润，这样就不会影响企业的当期损益。

参考文献：

1.财政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006

2.财政部会计司.企业会计准则讲解2010 [M].人民出版社，2010

篇4

广义的国有资产主要有以下一些类型:

实物型资产。包括人造资本和自然资本。人造资本主要包括生产性资产、服务型资产。生产型资产是指社会生产中使用的机器设备、原料和厂房等。它们往往以企业为单元，对生产资料进行利用和维护。另外一类是房地产。政府拥有的办公设施为政府运作提供条件.这类资产具有实物形态，但是同时具有一定的价格，是通过投资形成的。

自然资本是指由天然形成，实际生产和生活中不可缺少的物品。比如各种矿藏、天然森林、土地和清洁水资源。这类资产不需要投资自然形成，同时它具有不确定性。比如，许多矿藏的储是不确定的。

非实物资本。具有多种形态，国家税收是政府最主要的收入来源，也是最重要的国有资产。国家垄断经营，国家通过对某一行业进行国家专营，这种垄断力本身具有一定的价值。它的另一种形式是国家通过出售许可证形式，取得这种资产的收益。国家拥有的金融资产、国家信用也都属于非实物资产。由于非实物资产是一种“虚拟”资产，往往容易被忽视。而非实物资产价值随肴市场状况不断波动，更增加了管理的难度。

在纯粹计划经济体制下，由于物资和产品按一个统一的计划流动。实物就非常重要。它的核算体系往往强调实物核算。而在市场经济体制下，价值称为推动经济运转的动力。一切经济行为以价值为中心。一定数实物资产总处于不断变化中，所以资产价值衡成为资产管理必要的前提。

二、国有资产流失的定义

国有资产流失定义，依据资产类型可分为两种:狭义的国有资产流失，是指国家所有的实物资产被个人或某些利益集团无偿或以低于市场价格的方式据为己有。这一定义着眼于实物资产。由于它易于观察，所以受到较多的关注。

广义的国有资产流失，是指国家所有的各类资产的净现值减少的过程。由于广义资产包括的范围很大，特别是许多非实物资产在传统观念中认为并不属于国有资产.使得非实物资产的流失并没有得到特别的重视石国有资产流、失是一个普遍的现象。其流失程度与国有资产管理水平和社会财富的稳定程度有关。

在经济转型时期，由于社会财富分配结构发生粉剧烈变化，特别是大国有资产由国家所有向私人所有转化。这就为国有资产流失提供了物质基础和机遇。同时在转型期，由于新旧法规交错和法规的冲突，加上管理者经验不足等多种因紊，为国有资产流失提供了体制上的可能。

三、国有资产流失的形式

国有资产流失的途径有很多种。根据资产流失的环节，可分为两大类:

(一)外部流失，即交易过程产生的流失。这又可以分为两类:低价出售和高价买入。这里的卖出和买入是一个广义的概念。对于实物资产，这种途径是非常明显的。但是对于非实物资产流失，则许多情况下并未被认识。比如国家税收，随意减免税收和纵容偷税漏税，实际上也是一种国有资产流失，它相当于低价出售了纳税义务。另一个国有资产流失的例子是企业合资过程中，国家财产以过低的价格入股，以及国家特许证发放中，以低价转让。 （二)内部流失，即企业经营内耗产生的流失。这种流失是在企业内部成本过度膨胀产生的国有资产流失。在国有企业中，原材料的浪费、机器的过度利用、冗员和不必要消费性开支，都在侵蚀国家的资产。而在行政机关，采用狡华的办公设备，冗员也是国有资产流失的表现形式。

交易过程的流失在企业转制中大存在。可容的是这些流失已经被意识到，特别是实物资产的流失。非实物资产的流失的严重性还没有被全面地认识。比如许多国家垄断性行业，它占有国家的垄断资本，但是它并没有给国家带来这一资本相应的资本收益。

经营流失的严重性还没有得到广泛的重视。由于国有资产规棋巨大，国家本应该得到大的资本收益。但在实际上，许多企业却处于亏损状态。一些企业由于工资虚增和非经营支出膨胀所带来的损失其数目之大就引人注目。而这些流失每时每刻都在发生。更为严重的是，这种巨额流失并没有得到足够的重视。有人认为，这种流失是社会财富的转移。但实际上，由于这种财富重新分配又会导致社会个体价值观扭曲，对于社会的效率有反面的作用。

四、防止国有资产流失的对策

国有资产流失的原因主要是国有企业或国家机关等经营管理方面存在的问题。一是管理人员紊质低，不位得资产经营管理的技术;二是是内部经营者以国家资产为筹码，换取个人利益或小集体的利益。而这一原因背后往往与腐败和违法乱纪有密切联系。

国有资产流失的另一原因是所有者的缺位。尽管我国宪法明确规定:国家资产神圣不可侵犯，但是所有者缺位的问题并没有得到解决。“人人所有，人人没有，正是对这一现象的生动描迷。随粉市场机制的建立，这种所有者缺位的情况可能得到缓解。

要防止国有资产流失，藉根据国有资产流失的特点，从源头上治理。

人的评价和机制。由于国有资产都是通过人实施经营管理的。如何评估人业绩是关健，而激励机制设计则是核心。二者互不可缺，互为影晌。

信息披尽。实践证明，暗箱操作是滋生腐败的温床。当信息披琳足够充分，国有资产是否流失一目了然。这有助于加强国有资产的管理。

加强法制建设.对于读职造成的国有资产流失加大打击力度。

重视非实物资产的管理。目前对实物资产流失比较重视。但是非实物国有资产流失可能比实物资产大好多倍。加强对这一部分流失的管理，迫在眉睫。

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（一）DEA基本模型 数据包络分析方法（Data Envelopment A

nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：

有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

（一）样本选取 本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

（二）指标选取 本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。

（三）模型构建 由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令

（四）实证结果分析 本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

（五）研究结论 根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

三、结论及建议

（一）结论 我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。