资产的计价方式范文

发布时间：2023-11-01 11:47:52

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇资产的计价方式范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

资产的计价方式

篇1

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

[5]王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J]. 财会研究. 2008(16).

篇2

1.引言

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价值计价的因素[6， 7] 。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

2.价值计量模式的选择变化

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

2.2公允价值计价效应

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

3.收益结果类型

5.结论

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

篇3

2006年2月15日财政部颁布了新企业会计准则，根据新准则，投资性房地产是一种特殊资产，指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。

根据准则的规定，采用成本计量模式的投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）的转换，其会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。但是在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动，笔者对其中的处理存在异议。同时，对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又转为自用的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。

篇4

广义的国有资产主要有以下一些类型:

实物型资产。包括人造资本和自然资本。人造资本主要包括生产性资产、服务型资产。生产型资产是指社会生产中使用的机器设备、原料和厂房等。它们往往以企业为单元，对生产资料进行利用和维护。另外一类是房地产。政府拥有的办公设施为政府运作提供条件.这类资产具有实物形态，但是同时具有一定的价格，是通过投资形成的。

自然资本是指由天然形成，实际生产和生活中不可缺少的物品。比如各种矿藏、天然森林、土地和清洁水资源。这类资产不需要投资自然形成，同时它具有不确定性。比如，许多矿藏的储是不确定的。

非实物资本。具有多种形态，国家税收是政府最主要的收入来源，也是最重要的国有资产。国家垄断经营，国家通过对某一行业进行国家专营，这种垄断力本身具有一定的价值。它的另一种形式是国家通过出售许可证形式，取得这种资产的收益。国家拥有的金融资产、国家信用也都属于非实物资产。由于非实物资产是一种“虚拟”资产，往往容易被忽视。而非实物资产价值随肴市场状况不断波动，更增加了管理的难度。

在纯粹计划经济体制下，由于物资和产品按一个统一的计划流动。实物就非常重要。它的核算体系往往强调实物核算。而在市场经济体制下，价值称为推动经济运转的动力。一切经济行为以价值为中心。一定数实物资产总处于不断变化中，所以资产价值衡成为资产管理必要的前提。

二、国有资产流失的定义

国有资产流失定义，依据资产类型可分为两种:狭义的国有资产流失，是指国家所有的实物资产被个人或某些利益集团无偿或以低于市场价格的方式据为己有。这一定义着眼于实物资产。由于它易于观察，所以受到较多的关注。

广义的国有资产流失，是指国家所有的各类资产的净现值减少的过程。由于广义资产包括的范围很大，特别是许多非实物资产在传统观念中认为并不属于国有资产.使得非实物资产的流失并没有得到特别的重视石国有资产流、失是一个普遍的现象。其流失程度与国有资产管理水平和社会财富的稳定程度有关。

在经济转型时期，由于社会财富分配结构发生粉剧烈变化，特别是大国有资产由国家所有向私人所有转化。这就为国有资产流失提供了物质基础和机遇。同时在转型期，由于新旧法规交错和法规的冲突，加上管理者经验不足等多种因紊，为国有资产流失提供了体制上的可能。

三、国有资产流失的形式

国有资产流失的途径有很多种。根据资产流失的环节，可分为两大类:

(一)外部流失，即交易过程产生的流失。这又可以分为两类:低价出售和高价买入。这里的卖出和买入是一个广义的概念。对于实物资产，这种途径是非常明显的。但是对于非实物资产流失，则许多情况下并未被认识。比如国家税收，随意减免税收和纵容偷税漏税，实际上也是一种国有资产流失，它相当于低价出售了纳税义务。另一个国有资产流失的例子是企业合资过程中，国家财产以过低的价格入股，以及国家特许证发放中，以低价转让。（二)内部流失，即企业经营内耗产生的流失。这种流失是在企业内部成本过度膨胀产生的国有资产流失。在国有企业中，原材料的浪费、机器的过度利用、冗员和不必要消费性开支，都在侵蚀国家的资产。而在行政机关，采用狡华的办公设备，冗员也是国有资产流失的表现形式。

交易过程的流失在企业转制中大存在。可容的是这些流失已经被意识到，特别是实物资产的流失。非实物资产的流失的严重性还没有被全面地认识。比如许多国家垄断性行业，它占有国家的垄断资本，但是它并没有给国家带来这一资本相应的资本收益。

经营流失的严重性还没有得到广泛的重视。由于国有资产规棋巨大，国家本应该得到大的资本收益。但在实际上，许多企业却处于亏损状态。一些企业由于工资虚增和非经营支出膨胀所带来的损失其数目之大就引人注目。而这些流失每时每刻都在发生。更为严重的是，这种巨额流失并没有得到足够的重视。有人认为，这种流失是社会财富的转移。但实际上，由于这种财富重新分配又会导致社会个体价值观扭曲，对于社会的效率有反面的作用。

四、防止国有资产流失的对策

国有资产流失的原因主要是国有企业或国家机关等经营管理方面存在的问题。一是管理人员紊质低，不位得资产经营管理的技术;二是是内部经营者以国家资产为筹码，换取个人利益或小集体的利益。而这一原因背后往往与腐败和违法乱纪有密切联系。

国有资产流失的另一原因是所有者的缺位。尽管我国宪法明确规定:国家资产神圣不可侵犯，但是所有者缺位的问题并没有得到解决。“人人所有，人人没有，正是对这一现象的生动描迷。随粉市场机制的建立，这种所有者缺位的情况可能得到缓解。

要防止国有资产流失，藉根据国有资产流失的特点，从源头上治理。

人的评价和机制。由于国有资产都是通过人实施经营管理的。如何评估人业绩是关健，而激励机制设计则是核心。二者互不可缺，互为影晌。

信息披尽。实践证明，暗箱操作是滋生腐败的温床。当信息披琳足够充分，国有资产是否流失一目了然。这有助于加强国有资产的管理。

加强法制建设.对于读职造成的国有资产流失加大打击力度。

重视非实物资产的管理。目前对实物资产流失比较重视。但是非实物国有资产流失可能比实物资产大好多倍。加强对这一部分流失的管理，迫在眉睫。

篇5

（一）DEA基本模型数据包络分析方法（Data Envelopment A

nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。

（二）DEA模型有效性判定假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：

有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

（一）样本选取本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

（二）指标选取本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。

（三）模型构建由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令

（四）实证结果分析本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

（五）研究结论根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

三、结论及建议

（一）结论我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。

篇6

Theoretical analysis on evaluating system of university knowledge assets based on AHP

Ai Zhigang

Beijing information science & technology university, Beijing, 100192, China

Abstract: With the coming of knowledge economy era, the knowledge assets has already been the core competence of university. The paper first defined the constitution of knowledge assets, and built up the evaluation index system for it by using Delphi and AHP, to obtain the enlightenment about enhancing knowledge assets management, and improving the core competence.

Key words: colleges and universities; knowledge assets; AHP; Delphi; evaluating

随着知识经济时代的到来，知识资源已逐渐成为最宝贵的资产，人们也越来越重视对知识资产的研究。对于知识密集型的高等学校，它承担着培养高级专门人才、发展科学技术文化、促进社会主义现代化建设的重大任务，是知识创造、知识生产、知识传播、知识运用和人才培养的重要场所。知识资产也成为高校最重要的资源，成为高校的核心竞争力，是高校获取竞争优势实现高校发展战略的关键。因此建立高校知识资产的评价体系，有利于促进高校提高运营管理效率，有利于提升我国大学核心竞争力，有利于增强外界对学校的良好评价，增加学校成长的透明度。

1 高校知识资产的含义及构成

自从加尔布雷斯1969年提出“知识资产”的概念以来，在经过30多年的发展进程中，学术界对知识资产的分类主要有“二元学说”“三元学说”和“多元学说”。综合前人的理论，考虑到高校非盈利性组织的特点，认为高校知识资产是指能够被高校用来创造差异化竞争优势并带来经济价值或社会效益的任何人或事，是高校人力资源、知识资源、管理过程、基础设施、社会关系能力的总和，是一种以员工和组织的知识和技能为基础的资产，总体可分为人力资产、结构资产和关系资产。高校通过使用自身所拥有的知识资产来产生绩效，以便实现高校的3个基本职能：人才培养、科学研究和服务社会。其知识资产评价模型如图1所示：

图1 高校知识资产模型

2 高校知识资产评价指标体系确定

专家调查法(Delphi)是用匿名的方式，通过几轮函询征求专家的意见，组织者对每一轮意见都汇总整理，作为参考资料再反馈给每一位专家，供他们深入分析判断，提出新的论证。如此反复，使专家的意见渐趋一致。本研究运用Delphi法选择了16名长期从事高校教学、科研和管理的专家，通过3次问卷调查和座谈，分析汇总专家对各指标的重要性调查结果后，形成18个指标的指标体系，其中人力知识资产7个，结构知识资产6个，关系知识资产5个(见表1)。

表1 高校知识资产评价指标体系

3 层次分析法确定的各指标权重

层次分析法(The AnaXytic Hierarchy Process，简称AHP法)是由美国著名的运筹学家A.X.Saaty于20世纪70年代提出的一种把问题层次化，针对总目标，按照问题的性质将问题分解成不同的层次，构成一个多层次的分析结构模型，是定性与定量相结合的决策分析方法。

3.1 构造判断矩阵

选择了16名长期从事高校教学、科研和管理的专家对表1的各级指标的重要性进行两两判断，其判断的原则见表2。

表2 判断矩阵标度定义

通过对调查数据的整理，得到各级指标的判断矩阵(见表3～表5)。

表3 高校知识资产指标两两比较矩阵表

表4 高校人力知识资产指标两两比较矩阵表

表5 高校结构知识资产指标两两比较矩阵表

3.2 确定指标权重

对于表3中一级指标权重的计算具体步骤：

(1)计算判断矩阵每一行的乘积Ai=aij，得到A=(3.338 8，5.281 5，0.056 7)。

(2)计算Wi的n次方根Wi’=(Ai)1/n，得到权重向量 =(W1’，W2’，W3’)=(1.494 6，1.741 5，0.384 2)。

(3)对向量进行归一化处理，Wi=，计算得

出W=(0.412 8，0.481，0.106 1)，此为各指标的权重。

(4)计算判断矩阵最大特征根λmax= ，其中 λi=，计算得出 max=3.003 8。

(5)一致性检验：==0.001 9；

CR = CI/RI= =0.003 3＜0.1，n和RI的取值见表6。

由于CR＜0.1，说明此判断矩阵的一致性比较满意，一致性检验通过。

表6 判断矩阵平均随机一致性指标

同理可以计算出：

人力知识资产W=(0.137，0.281，0.143 7，0.161，0.128，0.075 4，0.073 9)，λmax=7.113 2，CR=0.014 3＜0.1；

结构知识资产W=(0.190 1，0.225 5，0.212 8，0.137 4，0.125 4，0.108 9)，λmax=6.329 6，CR=0.053 2＜0.1；

关系知识资产W=(0.177 6，0.236 9，0.074 8，0.356 1，0.154 6)，λmax=6.329 6，CR=0.053 2＜0.1。

3.3 组合权重

最后各指标的权重为对应一级指标与二级指标权重的乘积(见表7)。

表7 高校关系知识资产指标权重系数表

4 结束语

尝试运用Delphi和AHP方法建立了高校知识资产评价指标体系，该方法可以用于高校的纵向、横向比较分析，也可用于多个高校之间的比较分析，具有一定的实际应用价值。通过比较分析，高校能较完整地了解自身知识资产的单项指标水平和综合水平，发现优势和劣势，掌握其整体的现状和发展趋势，为高校加强知识管理，提高知识资产的管理效率指明了方向，有利于提升高校的核心竞争力。

参考文献

[1] [英]安妮・布鲁金.赵洁平,译.第三资源:智力资本及其管理[M].大连:东北财经大学出版社,1998.

篇7

根据2010年9月证券报的数据表明，截止 2009年底，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26％，其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91％。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17％ , 其中本年度有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。由此可见，较少数公司的投资性房地产采用了公允价值模式计量，但公允价值计量模式对总体的资产规模和利润水平影响较大。

从公允价值计量方法来看，26家采用公允价值计量投资性房地产的公司中，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，超过半数的上市公司首选房地产经纪的评估价格作为投资性房地产的公允价值。

二、公允价值计量模式尚存在着较大的弊端，由此导致了大部分的企业选择采用成本模式计量投资性房地产价值

(一)公允价值取得成本高，并且公允价值的可靠性存在较大差异：

由于公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于公允价值的取得，大部分的企业需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，由此增大了企业的信息成本。而且资产评估机构的评估职业判断不统一，评估的权威性不高，从而导致评估的公允价值存在着较大的差异。企业在确定公允价值时有很大的自由选择空间，可以通过操纵公允价值的手段操纵利润，进而损害会计信息的可靠性和相关性。

(二)加剧净利润与现金流背离程度

采用公允价值模式进行后续计量，房地产市场的波动导致公允价值的大幅变动直接影响了公司的净利润，但在没有处置房地产前并没有导致真正的现金流入流出，从而造成净利润与现金流量相背离，很有可能会误导报表使用者做出正确的决策。并且在房地产市场较为景气的情况下，房地产公允价值变动形成的未实现利得增加了企业当期的利润，企业如果将这部分净利润进行分配，现金就会提前流出企业，不利于企业的可持续发展。

(三)加大税收核算成本

根据相关税法规定，“投资性房地产计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额”。但根据新准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额应计入当期损益”。因此在进行所得税申报时要对纳税事项进行调整，无异增加了企业的税收核算成本。

三、公允价值在投资性房地产中的应用应从下面几个方面进行完善

(一)加强对公允价值计量模式的监管

1.尽快制定和完善公允价值制定的标准：建立活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供有力的依据，为投资者提供更客观的会计信息；

2.由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构制定和完善公允价值计量的具体指南，在会计准则中给予明确,以此提高公允价值确定的可操作性。

3.由政府部门出面建立市场信息数据库，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计、监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。

4.建立健全法律环境，规范资产评估行业，完善相关的市场环境。 2010年1月财政部了《投资性房地产评估指导意见》，于2010年7月试行，对评估的基本要求、评估对象、评估方法、披露情况等做了进一步规范，但未对投资性房地产公允价值计量方法进行较为明确的技术指导，并且未规定惩治条例，将会大大降低该指导意见的可执行性，准则制定部门应完善对公允价值计量方法的具体应用指导和技术规范。

(二)增加公允价值的信息披露

根据新准则的要求，公司采用公允价值模式的，应披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。目前上市公司对于公允价值信息的披露处于原始自发状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。因此，准则制定部门还应明确对公允价值信息披露的相关规定，在财务报告附注中应当重点披露投资性房地产评估对象的描述和权属状况、价值类型及其与会计准则的对应关系、评估方法的选择和依据、评估方法的运用、评估假设、关键性评估参数的来源、依据和测算过程等信息，从政策法规层面保证会计信息的可靠性和相关性。

(三)强化道德教育和执业能力教育，提高员工素质

在公允价值估价过程中，涉及较强的专业知识和大量的职业判断，因此要加强财务以及相关人员的后续培训工作，全面提高会计人员的执业技能，让公允价值要得到合理的估计和运用。此外，在职业判断中公允价值的计量会存在大量不确定因素，可能为企业操纵利润提供了机会，加强会计人员的职业道德教育，可以最大限度地杜绝造假的行为的出现。

参考文献：

篇8

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参考文献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

篇9

投资性房地产，指的是企业为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产可采用的后续计量模式有两种，一是成本模式，另一种是公允价值模式。成本模式是以购买时所支付的价款或在建成时所花费成本作为初始成本入账，分期计提折旧，基本不考虑金额的变动。而公允价值模式指在公平、有序、自愿的交易中，以某一时点交易双方共同认可的价值来计量，也可以近似地理解成资产的市场价值。

自2007年以来，我国房地产交易市场瞬息万变，账面价值一成不变的成本模式显然已经无法准确地反映出投资性房地产的真实价值。作为一个动态的价值指标，公允价值能够反映出一项资产的价格随时间、市场环境的变化的波动情况，能够更准确地衡量经济业绩，帮助会计信息使用者进行预测并做出正确的决策。

二、公允价值计量模式运用的局限分析

公允价值作为一个动态指标，能够更及时、更准确地反映出资产的实际价值和复杂多变的市场环境，在当前的房地产市场环境下又可以增加利润。然而，目前绝大多数上市公司仍采用成本模式的后续计量模式，采用公允价值模式可谓少之又少。经过分析，发现目前我国采用公允价值后续计量模式仍然存在一些问题，使得公允价值暂无法完全普及。

（一）会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足

会计准则中对于公允价值模式运用比较严格。首先，一、二线城市的房地产交易市场较完备，更易符合采用公允价值计量模式的前提条件；而地处三线、四线城市的上市公司，由于资产所在地房地产市场尚未完全成熟，房地产估价机构的资质等级也稍逊于发达城市，可能难以准确衡量房地产的公允价值。其次，房产位置、楼层、朝向的差异对评估价值影响很大，在缺乏公开的市场报价的现状下，必须有足够大的样本量才能准确估计其公允价值。这一方面对评估人员的专业技能是个考验，另一方面，公允价值的确定要花费更多代价，从成本效益原则出发，企业更大可能采用成本模式。

（二）公允价值随经济环境波动而易变且难以掌控

与历史成本价值相比，公允价值一大优势在于它是面向未来的、动态的评价指标，因此采用公允价值计量模式更有利于企业管理者进行预测、做出决策、规避风险。然而，投资性房地产相较于其他资产自有其特殊性。房地产行业在国民经济中占有重要地位，与国计民生息息相关，也因此国家会出台相关政策对房价进行宏观调控。

我国房地产市场一直处于政府的监管之下，自2007年起国家多次进行宏观政策调控，使得房地产市场一直处于不稳定的状态。而公允价值计量模式受市场行情波动的影响较大（投资性房地产市场价格变动会计入当期损益），相当于把这种房地产市场行情的波动风险引入了公司业绩，使得公司净利润的不可预见性增大。由于成本模式向公允价值模式的变更是不可逆的，那么上市公司对计量模式的改变保持谨慎的态度也在情理之中了。

三、推动投资性房地产公允价值后续计量模式的建议

通过上述论述可知，投资性房地产公允价值模式是一种动态的指标，更客观可比，能够更准确得反应出市场环境的变化，顺应经济发展的趋势。但这种核算模式的实务应用并未完全成熟的，还应当进一步完善。故提出以下建议：

（一）改进和完善相关的会计准则与会计制度

《企业会计准则第39号――公允价值》规定了三个层级的披露，该准则的复杂性要求财务人员要有更高层次的专业性和技术性。为保障新准则的有效实施应尽快修订和完善准则及配套的准则指南、案例讲解等材料，提供可以参考的标准和规范。除此之外，现行的会计准则中仍有一些概念尚不清晰。比如，作为条件之一的“活跃的交易市场”中，“活跃”一词是一个模糊的界限，如果能从交易规模、交易频率、供需比例等指标上做出更细致的界定，相关的规定就能更细致、明朗，有利于更准确地进行评估。

（二）提高价值评估的规范程度

公允价值计量模式在活跃的交易市场下才得以通行，因此，构建一个开放、透明、可比的市场就显得尤为重要。由于投资性房地产公允价值的确认一般委托评估机构进行评估，因此只有评估机构提高估值技术与手段、相关部门加强监管与辅助力度，才能提高企业公允价值计量的可靠性。此外，有关部门还应组织专业的机构，建立起价值评估的数据库、信息库，收入各个评估案例，记录下不同时点、不同地理位置的价格数据，整理相应的模型、建立信息共享平台，有效地提高公允价值计量模式应用的可操作性，降低公允价值的评估成本，向信息使用者提供真实、有效、及时、透明、集中的会计信息。这对公允价值计量模式的推广应用毫无疑问是有着积极意义的。

篇10

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0-01

近年来，越来越多的企业把自有财产转换为以出租为目的的投资性房地产的现象已经屡见不鲜，而对于投资性房地产的计量模式则越来越多的引入公允价值计量模式。本文就投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响进行简要分析。

一、公允价值计量对企业资产的影响

1.对资产结构的影响

对投资性房地产采用成本模式进行计量时，虽然企业的资产总量不会发生变化，但是会影响到企业资产结构情况。而采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量时，企业的总资产和资本结构都会发生一些变化。

新准则规定企业必须对投资性房地产进行独立核算。因此，企业首先应确认投资性房地产是否符合投资性房地产准则规定的采用公允价值模式计量的两个条件，即：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

在对投资性房地产进行核算时，那些原来计入存货、固定资产和无形资产中核算和列报的投资性房地产，都会统一放到“投资性房地产”这一会计科目中核算，并且会单独列报在资产负债表上，这样就会对企业的资产结构产生影响，对于那些拥有很多投资性房地产的企业，经过调整，该企业的固定资产和无形资产在总资产中的比重会下降，投资性房地产在总资产中的比重会增加，从而对企业的资产结构产生影响。

2.对资产账面价值的影响

新准则规定，“对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益”。投资性房地产用公允价值模式与成本模式计量的差别，不仅在于企业的资产结构会发生改变，而且公允价值上升也会使企业投资性房地产的账面价值得到提升，这会使那些拥有大量投资性房地产的公司净资产账面价值得到大幅提升，而资产账面价值的增加会相应的降低企业的资产负债率以及有形净值债务率，会使企业的财务风险降低。

二、公允价值计量对企业所有者权益的影响

房地产企业通常采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有在有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式进行后续计量。同一企业不得同时采用两种计量模式对所有投资性房地产进行后续计量。新会计准则规定，企业的投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式时，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的情况下，企业在对投资性房地产的计量模式由成本模式转为公允价值模式的首年，各相关房地产企业应该采取追溯调整法，调整年初的所有者权益。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，若转换日的公允价值大于原来的账面价值，应该将其差额计入资本公积，企业的所有者权益也将会得到较大幅度的提升，更好地反映出投资性房地产的市场价值，为会计信息的使用者提供客观、真实的决策信息。

三、公允价值计量对企业税负的影响

2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》中明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照税法规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予在税前扣除。税法允许投资性房地产的这部分折旧额在税前扣除，这样就减少了企业当期应交的所得税。在用成本模式计量时，新会计准则的规定和税法上的处理基本一致，若不一致，也只需调整其折旧或摊销额。

但是在公允价值计量模式下，按照税法规定计算的计税基础与采用公允价值模式计量的投资性房地产的账面价值二者之间存在差异。会计准则要求期末要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，公允价值和账面价值的差额计入当期损益，不需要继续计提折旧；而在目前税法上，按照资产负债表债务法核算所得税时，投资性房地产的账面价值与计税基础不一致时会产生应纳税暂时性差异或者可抵扣暂时性差异，由此会相应的产生递延所得税负债或递延所得税资产，这部分资产或负债虽然不会影响当期的应交所得税，但是会影响到利润表中的所得税费用，进而会对净利润产生一定影响。

四、公允价值计量对企业利润的影响

投资性房地产采用成本模式计量时，需要对其按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销，甚至可能还要计提投资性房地产减值准备，这样使得资产账面价值减少；同时由于对投资性房地产计提折旧或摊销以及计提资产减值准备以后，使得费用和损失增加，进而使当期利润减少。

相比较而言，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应在资产负债表日对投资性房地产进行后续计量，以评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产公允价值的变动会对当期的净利润产生正面影响。但是当投资性房地产价格出现贬值的情况时，很可能由于前期确认了大量的增值收益，而需要在后期确认更多的减值损失，从而使得企业在该年度因该项业务严重亏损，出现了先盈后亏的情况，加大了企业的经营风险和财务风险。

目前，我国房地产市场暂时处于一个下滑的阶段，其公允价值不断下降，虽然暂时不会低于其成本，但还是对公司的利润产生了一定的影响，企业应该谨慎选择投资性房地产的计量模式，全面衡量公允价值对企业的影响，以期投资性房地产行业继续健康向上发展。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2011.

篇11

新会计准则的最大亮点是引入了公允价值的会计计量模式。其中，房地产的相关会计计量引起了业内专业人士的最多关注。业界人士预测，投资性房地产概念和公允价值计量模式的引入，将会对已持有投资性房地产上市公司的相关会计政策及经济后果带来巨大的影响，历史成本会计计量模式的运用会受到前所未有的挑战，投资性房地产市场也将会掀起不小的波澜。

一、我国投资性房地产会计准则引入公允价值的必要性

（一）有利于投资性房地产企业依靠会计信息相关性进行决策

与历史成本计量属性相比较，公允价值具有显而易见的优势。比如能够全面、及时地体现当前和未来市场的变化情况，更真实地反映企业财务状况；对企业决策具有更优越的有效性，向相关信息使用者提供即时的、更关键的信息。

谢诗芬教授（2010）曾在《公允价值：国际会计前沿问题研究》中指出，公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。因此，企业的会计政策选择是应该坚持采用公允价值的。国际会计界的前沿领域中，公允价值的研究早不在于是否应该得到采用，而是应该如何在投资性房地产市场把公允价值的作用发挥到最大最好。

（二）有利于投资性房地产市场会计准则与国际趋同

公允价值计量模式的引入，反映出了我国正在努力尝试与国际会计准则进行趋同的积极态度，以进一步满足会计计量与国际接轨的需要。在发达国家市场中，公允价值计量模式已被普遍采用。如果我国企业依旧只是采用历史成本模式计量，这对我国会计业以及市场的发展是很不利的。实际上，市场经济在本质上来说就是“公允经济”，发现并遵守市场价格机制是对市场经济规则的最好遵守。对市场公允价格机制的偏离，必然会给整个资本市场带来不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给目前资本市场尚不发达的地区留以适应的时间，待其房地产市场和评估行业发展成熟后再与国际接轨”。

（三）有利于投资性房地产企业满足国际投资者的需求

国际发达国家的资本市场所采用的大部分都是公允价值的计量方法，当国际投资者比较本国和我国企业的业绩状况时，缺少了市场经济资本的力量，我国企业将很难与国际上的其他企业进行竞争；而采取公允价值计量模式对金融资产进行后续计量，我国企业在国际资本市场的筹资成本将会大大降低，竞争力将会得到很大的提升，相应的企业抵抗危机的能力势必也会大大增强。

二、投资性房地产企业运用公允价值计量实际情况

2007年以来，上市公司房地产计量模式的选择情况如表1所示。事实表明，大部分上市公司依旧沿用历史成本模式对投资性房地产进行后续计量，会计专业人员所预料的资本市场中的巨大波澜更是无从谈起。甚至可以说，投资性房地产市场中的企业对新会计计量模式的反映是冷淡的。是什么原因导致理论预期和实际情况的巨大分歧？

三、上市公司放弃对投资性房地产进行公允价值计量的原因分析

（一）企业外部环境影响

1.会计准则中关于公允价值计量的条件要求。根据我国会计准则，投资性房地产采用公允价值模式计量时，应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。

从表面上来看，企业若想转换为公允价值计量并不困难。按照会计准则要求，可以按照市场上目前的公开报价来取得投资性房地产的公允价值；无法取得的，可以参照市场上最近交易情况，如日期、所在区域等因素来获取。可在实际操作上，会计准则提出的条件要求对我国目前的企业来说是非常严格的。

一方面，我国的资本市场目前还很不完善，如果市场中没有可靠的公允价值，企业就需要对相关交易的房地产的具体信息做出详细的解释，比如相似环境、用途、新旧程度等。企业自身需要承担一个完善的市场应有的整合并提供交易信息的职能，这显然是不可能完成的任务。与传统的成本模式相比较，公允价值计量模式获取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。这也就限制了其在我国的推广应用。

此外，我国会计准则还规定，一旦转换为公允价值计量后，将不再能够转换为历史成本计量。在这一规定面前，企业不得不对会计政策的转换与否进行审慎周详的考虑，分析结果或预期的失当，都将会给企业带来巨大的负面影响。

2.我国新兴的资本市场还很不完善。发达国家的投资性房地产市场中的制度和准则十分健全完善，所有生产要素的交易来往十分活跃，所以每一种要素的公允价值自然非常利于取得。在我国，投资性房地产市场还处于发展的初级阶段，市场运作机制还有很大的局限性。甚至市场中会存在着许多不成熟的表现，如产权和生产要素市场不很活跃、相关中介机构公信度低、制度准则缺失或不合理、从业会计人员素质普遍较低等。市场的流动性、市场化的定价机制以及信息的披露方面都还达不到成熟资本市场的要求。此时市场的定价职能也得不到充分的显现，致使我国资本市场某些生产要素的公允价值均难以取得，于是这些生产要素最具公允性的市场报价就成为了空白，实务中运用的难度也就显而易见。

（二）企业内部成本收益影响

1.对成本方面的影响。

（1）信息取得成本。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量的关键。CAS 3规定了投资性房地产后续计量采用公允价值模式应当同时满足的两个条件。但由于我国目前的房地产市场仍然不够完善，还不能准确、可靠地衡量房地产的公允价值；此外，我国资本市场规模及容量比较小，新兴的房地产市场更是如此，导致市场价格等信息交易系统的不活跃，从而影响公允价值在投资性房地产后续计量领域的运用。这时企业就需要采用其他方式对房地产进行评估来取得公允价值。

根据《财政部关于我国上市公司执行企业会计准则情况的分析报告》提供的数据，上市公司对其持有的投资性房地产主要采用房地产评估价格、第三方调查报告、与拟购买方初步商定的谈判价下限、参考同类同条件房地产的市场价格等方法来确定其公允价值。2010年我国上市公司投资性房地产公允价值的取得方法详见表2。

为保证公允价值的公允性，企业需要聘请外部独立的专业评估人员对所持有的房地产项目进行重新评估。国家发改委、财政部关于《资产评估收费管理办法》的通知要求各地要根据《办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20%进行评估收费。以山东省为例，其具体评估收费标准如表3所示。

从表3中不难看出，采取公允价值计量模式，每年投资性房地产评估费将会成为企业额外的一笔不可忽视的数目，企业进行会计政策转换的积极性将会受到很大的影响。所以，信息成本取得的增加使得上市公司对投资性房地产的公允价值后续计量模式的运用会有所顾忌。

（2）税收成本。如果采用成本法对投资性房地产进行后续计量，现行企业会计准则和税法上的处理是一致的。即便有所差异，在之后的调整中只要对折旧额进行会计处理，就能达到税法和会计的一致口径。一旦采用公允价值计量后，那么税务和会计的处理之间存在差异就不是那么明确了，需要对会计利润进行调整。

目前税法规定，不确认为投资性房地产公允价值所产生的利得，仍然要对其进行折旧和摊销处理。而公允价值和账面价值之间的差额要计入当期损益，并且不计提折旧或摊销。

例如，某上市公司2009年，用2 000万元购买一处楼房作为投资性房地产，2009年12月31日，该楼的公允价值为2 100万元，除去投资性房地产相关计算的利润总额为 2 400万元，如果投资性房地产采用计提折旧的方法，在会计和税务的处理上是一致的，每年计提60万元。

采用成本法计算可以得到：

2009年应纳税所得额=利润总额=2 400-60=2 340（万元）

应交税所得额=2 340×25%=585（万元）

此时财务处理如下：

借：所得税费用 5 850 000

贷：应交税费――应交所得税 5 850 000

若采用公允价值计量模式计算，则有：

2009年企业利润总额=2 400+100=2 500（万元）

2009年企业应纳税所得额=2 500-100-60=2 340（万元）

应交所得税=2 340×25%=585（万元）

递延所得税：该企业的大楼账面价值为2 000万元。而税法的计税基础是1 840万元。产生应纳税暂时性差异，所以递延所得税负债=（2 000-1 840）×25%=40（万元）。所以此时所得税费用=当期所得税+递延所得税=585+40=625（万元）。

账务处理如下：

借：所得税费用 5 250 000

贷：应交税费――应交所得税 4 875 000

递延所得税负债 375 000

从上面的例子可以看出，虽然该上市公司在2009年上交所得税的金额在两种计量方法上是一致的，但是在采用公允价值计量模式的情况下，2009年该企业的所得税费用和递延所得税负债增加，同时也需要对企业所得税额进行相应的增加或减少的调整，这就增加了纳税调整的工作量和复杂性，增加了企业会计人员的工作量。

另外，采用公允价值后续计量后，虽然不计提折旧或摊销可以减少企业的当期费用，起到期间提高账面会计利润的作用。但在成本计量时可以通过计提折旧或摊销来达到抵税效果的优点也就消失了，从这个角度看仍然也会得到企业税收负担加重的结论。由上述分析看来，企业对后续计量模式的转换的积极性也不会很强烈。

2.对收益方面的影响。

（1）对利润波动的影响。采用公允价值计量核算，企业不再对该投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额可以直接计入当期公允价值变动损益。公允价值变动损益其实是企业尚未实现的损益，但直接计入当期损益，必将会影响企业的经营业绩，企业利润波动幅度会更大。一方面，频繁剧烈的波动会增大企业的投资风险，充满了不稳定性；另一方面，巨幅波动所引起的异常、非常规的变化将会使相关信息使用者产生疑惑，尤其是企业的利益相关者，如投资者、债权人等，从而间接影响到企业的市场形象。欧洲的研究机构曾对有关后续计量的会计政策选择行为进行实证研究，其中一个结论表明，如果企业想要通过内部政策来降低报告期利润总额的不稳定波动性，就会倾向于选择成本模式计量投资性房地产。因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。显而易见，在我国的市场中，企业同样希望内部利润能够平滑地、可预期地变动。对于上市公司来说，公允价值变动形成的利得或损失会更直接地反映在财务报表上，不可预期的波动将可能打乱企业近期的销售能力，进而影响到企业的当期或进一步的发展规划。很多企业是不愿意承担这些由利润波动所带来的额外的风险的，尤其是对近几年来业绩良好且发展稳定的上市公司来说，更是如此。

（2）对主要财务比率的影响。每股收益、每股净资产和净资产收益率等财务比率，是外界用来判断上市公司企业价值高低的主要依据之一。而它们的波动又往往是与公允价值的使用紧密相关的。其中，净资产收益率更是其中的重要指标，经常用于企业实施再融资和股权政策考量的计算中。上市公司对投资性房地产采用公允价值计量后，将会对企业的资产结构、所有者权益、利润总额等方面均产生巨大影响。我国的资本市场正在逐步发展至成熟的过程中，财务数据分析的理念也正在从“利润表观”向“资产负债表观”转变。“资产负债表观”理念的实质是，相关财务数据使用者在通过分析企业财务状况考核业绩时，其着重点放在看净资产是否增加上，即企业净财富的增减变动情况。净资产的增加才意味着盈利，而净资产的减少就会意味着企业可能已经发生亏损。所以企业若对投资性房地产采用公允价值计量，虽然在一方面能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而在另一方面这也将会影响到企业其他的财务比率数据。分析不难得出，采用公允价值模式会计政策的转换对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，对企业的影响也是正反两方面的。如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，这就对公司的真实的经营业绩提出了很高的要求。由此可见，公允价值变动对企业的许多财务指标所引起的变化也是难以预计的，这把“双刃剑”也将会给企业带来新的压力。所以，企业在考虑是否引入公允价值模式时，这方面的因素也是必须要进行斟酌的。

四、结束语

我国投资性房地产的市场正处于刚刚起步状态，市场准则制度的建设还相对落后，尤其是对公允价值信息起监控作用的规范准则尚不完善，给企业留下了许多违规操作的真空地带。若放宽限制，将可能会滋生大批企业利用公允价值操纵利润的恶劣结果。事实上市场中就已经发生过类似的事件，一些上市公司为完成在二级市场的增发股、配股等类似计划，对企业利润进行恶意的操控。

对投资性房地产使用公允价值严格的限制条件是必不可缺的。不可否认，在新兴的市场搭配新兴的准则面前，公允价值的运用应该得到鼓励，但是更应该注意正确的引导，否则将与市场改革初衷背离。J

参考文献：

1.谢诗芬，戴子礼，廖雅琴.FASB 和IASB 有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，（5）.

2.刘永泽，马妍.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[D].东北财经大学中国内部控制研究中心，2011.

篇12

一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

篇13

一、房地产投资决策风险层次结构图的建立

通过仔细分析，找出了该项目中的关键风险因素(包括系统风险和非系统风险)，得出以下投资决策风险层次结构图。

二、判断矩阵及特征值的计算

利用德尔非法及1～9比例标度，计算出一二层指标体系的风险度的判断矩阵。如资源风险的二层指标风险度的判断矩阵以及特征值分别为:

所以，

同理，我们可以分别得出一、二层风险因素的判断矩阵及特征值：

特征值矩阵分别为:

二层风险因素的权重矩阵为:

三、一致性检验及对风险因素排序

已知各判断矩阵,根据公式一致性检验公式:及平均随机一致性指标表可对二层指标的特征值进行一致性检验:。C.R.1

以上得出的二层风险因素的风险程度（W1、W2、W3、W4）仅仅是对于其上级风险因素也就是一级风险因素而言的风险程度，我们还需要对二层风险因素相对于总的房地产投资决策的风险度矩阵W’∶

资产的计价方式范文

篇1

篇2

篇3

篇4

篇5

篇6

篇7

篇8

篇9

篇10

篇11

篇12

篇13

精选范文

学术杂志

中国资产评估

行政事业资产与财务

国有资产研究

国有资产管理