房地产企业纳税筹划研究范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇房地产企业纳税筹划研究范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。

2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。

二、房地产企业纳税筹划的主要方法

1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。

另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。

资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。

2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。

3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。

三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题

篇2

关键词 房地产企业 纳税筹划 合理避税

一、纳税筹划和企业合理避税

纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。

2006 年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国 六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的 捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新 建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按 纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些 费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。

二、我国房地产企业纳税筹划研究

1．利用增加扣除项目金额进行税收筹划。计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。

2．房地产开发企业利用相关借款利息的筹划实务。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

3．变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方 是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

4．房地产企业利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而 言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：甲房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与乙公司合作建造办公用房，资金由乙公司提供，建成后按比例分房。对乙公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

5．房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。甲房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率 30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，甲房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。

参考文献：

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务.大连:东北财经大学出版社.2005.

[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2).

篇3

一、房地产开发企业纳税筹划的必要性

过去几年,房地产投资的增长速度己经远远地超过了全社会固定资产投资的平均增长速度,处于高速发展阶段的房地产开发业竞争也日益激烈,竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势,这就给对房地产企业进行有针对性的纳税筹划带来了空间。目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税,按营业额的0.3‰交纳印花税,按利润总额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30～60%不等,按交易额的3～5%代扣代缴契税,按房产余值的1.2%交纳房产税,还有诸如耕地占用税,车船使用税,个人所得税等。

二、房地产开发企业税收筹划方案研究

将从各种可以进行税收筹划的方法中归纳出几种较为有代表性,并重点针对纳税筹划空间最大的土地增值税的筹划方法进行讨论分析。

方法一:利用降价进行税收筹划。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,土地增值税的税率为30%～60%,共设四个级次,增值额越大,其适用的税率也就越高,相应的应纳税额也就会增大,此时,利用关联企业之间的交易合理、合法地分散收入,便是合理避税的有效途径之一。例如杭州某房地产开发企业,以8000元/平方米的平均价格出售商品房8000平方米,取得商品房销售收入为6400万元,扣除项目金额4000万元。若不进行税收筹划,其应纳税如下:应纳营业税及附加=6400×5.5%=352(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4000)*适用税率40%-扣除项目金额4000×速算扣除系数5%=760(万元),合计应纳税额=352+760=1112(万元)。

若进行税收筹划,其思路可以是:先将商品房以较低的价格(如6000元/平方米)卖给关联方企业,取得销售收入4800万元,关联方企业再以8000元/平方米的价格对外销售,取得销售收入6400万元。通过此种方法,该房地产公司应纳税如下:应纳营业税及附加=4800×5.5%=264(万元),应纳土地增值税=(收入额4800-扣除项目金额4000)×适用税率30%=240(万元),该房地产公司合计应纳税款=264+240=504(万元);其关联方企业应纳税如下:应纳营业税及附加=(6400-4800)×5.5%=88(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4800)×适用税率30%=480(万元),其关联方企业合计应纳税款=88+480=568(万元)。综上,两公司合计节税=1112-352-720=40(万元)。

方法二:利用拆分法进行税收筹划。房地产开发公司出租房屋要交营业税、房产税、所得税、城建税和教育附加等多种税费,实际税费是较重,为了减轻税负我们可以想办法把收取的租金拆分开,即把收取的租金一分为二,一部分作为租金收入,另一部分作为物业管理收入。由于将租金的一部分划入了物业管理费,物业管理费的税费不及出租房屋的租金高,达到节税的目的。

例如某房地产开发公司,07年商品房销售营业收入为17000万元,各项代收款项为3000万元,手续费收入为150万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。若不进行税收筹划,该房地产公司应纳税款如下:应纳营业税税额=(17000+3000+150)×5%=1000(万元),应纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元),应纳税费合计=1000+100=1100(万元)。若进行税收筹划,将各种代收款项转为由该房地产公司成立的物业公司来征收,只针对业务中的手续费征收营业税,则房地产开发公司应纳营业税=17000×5%=850(万元),房地产开发公司应纳城市维护建设税及教育费附加=850×(7%+3%)=85(万元),房地产开发公司应纳税费合计=850+85=935(万元);物业公司应纳营业税=150×5%=7.5(万元),物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元),物业公司应纳税费合计=7.5+0.75=8.25(万元),应纳税费合计=935+8.25=943.25(万元)。综上,两公司共节税1100-943.25=156.75(万元)。

方法三:利用分散收入进行纳税筹划。分散收入就是指将可分开单独处理的部分从整个房地产中分离,具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便可和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装以及装修合同,则房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税即可,第二份合同注明的金额则因只属于营业税征税范围,故不再缴土地增值税,这样就使得应纳税额减少,达到节税的目的。

参考文献

篇4

一、加强房地产企业纳税筹划的必要性

税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。

二、房地产企业纳税筹划的现状分析

房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。

（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识

所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。

（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差

房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。

（三）纳税筹划风险的管控力弱

房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。

（四）纳税筹划的人员素质不高

房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。

三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议

（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端

纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。

（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系

房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。

（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控

涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。

（四）加强纳税筹划人员队伍的建设

纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。

参考文献：

[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期

篇5

关键词：房地产企业；纳税筹划；问题

中图分类号：

D9

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2015）21019101

1房地产企业纳税筹划的可行性

1.1涉税环节多，纳税筹划空间大

房地产企业生产周期比较长，涉税生产环节比较多，在开发建设阶段主要涉及城镇土地使用税、契税、营业税、印花税，如果占用耕地还需缴纳耕地占用税；在销售阶段主要涉及营业税金及附加、土地增值税、企业所得税、印花税；在保有阶段涉及营业税金及附加、房产税、土地使用税。除此之外房地产企业还要向政府及事业单位缴纳各项费用。房地产企业在每个生产环节都有涉税事项，较多的税种为企业实施纳税筹划提供了空间。

1.2纳税成本高，纳税筹划主动性强

国家的宏观调控使得房地产企业间的竞争日益激烈，企业要在竞争中生存，就必须增强自己的竞争优势。如今越来越多的企业实行了成本领先战略，而房地产企业在进行开发过程中要投入巨额资金，其投入资金额度以及销售额度都会以亿元为单位，因而税基相对较大。税金做为最主要的成本来源，对企业的经济效益和会计目标的实现有着重要的影响。纳税筹划无疑成为了降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力的有效策略，这就为房地产企业实施纳税筹划提供了主观因素的可行性。

此外，纳税筹划已经得到我国法律法规的认可，它已成为企业优化管理的重要内容。国家鼓励企业进行纳税筹划，而且随着社会经济的发展，我国的税收制度正朝着制度化、规范化方向发展，为房地产企业的纳税筹划提供了有力的法律保障。

2房地产企业纳税筹划的问题分析

2.1企业纳税筹划水平不高

房地产企业在进行纳税筹划时，更多的是关注短期的或者当期的节税收益，只是简单的从规避税负来进行纳税筹划的考虑，或者仅仅对不同的纳税方案所带来的不同税负进行比较，并未从企业的长远利益来考虑，常常是为了减少眼前的税负游离于逃税与节税、避税的边缘，更不用说用多种诸如倡导、指引等积极的方式来争取于己有利的税收优惠政策进行筹划。

2.2纳税筹划人才资源匮乏

纳税筹划是一项专业性和综合性很强的工作，这就要求纳税筹划人员不仅要有扎实的专业功底，还要熟练掌握当前的税收政策，更要具备驾奴纳税筹划过程与税收部门沟通的能力。而现在我国大多数房地产企业的纳税筹划人员都只是普通的财务人员，他们只会进行简单的帐务处理，要想让他们达到纳税筹划人员所具备的专业的知识水平还很困难，进而所进行的纳税筹划方案也就难以达到预期的效果。

2.3缺乏纳税筹划风险意识

房地产企业进行纳税筹划过程中经常会遇到一些不确定因素，有些消极因素会带来不利的影响。而且国家会根据经济发展的需求调整相关的政策，新出台的政策往往会对房地产企业的长期纳税筹划方案带来或大或小的影响和风险。如果房地产企业未把未来可能发生的风险因素考虑进去，风险意识淡薄，没有对未来可能发生的筹划风险提前做好防御措施，就会对整个纳税筹划效果产生不利的影响。

2.4房地产业重复征税现象制约了企业的纳税筹划

近些年来，我国的税收制度在不断地完善，但是依然存在重复征税的现象。从房产税与城镇土地税的关系来看，房屋与土地的关系密不可分，他们之间往往难以分割，在价值形态上，房地产市场上的房屋价值往往包含土地的价值。然而在税制设计上，按照现行税收制度对土地要从量计征城镇土地使用税，对房屋则要从价计征房产税。在房产税的征收过程中就会出现土地的税收进入土地的价格，土地的价格构成房屋价格的组成部分的不合理现象，造成重复征税，加大了房地产企业的税负。企业若要避免重复征税就需要将房地产价值与土地价值人为分割裕然而实际在操作过程中很难做到；若不人为分割开，则会出现对一栋房产既征收了包含地价的房产税，又对房产所占的土地征收了土地税，从而制约了企业的纳税筹划。

3房地产企业纳税筹划的对策建议

3.1注重纳税筹划的整体性

企业在进行纳税筹划过程中应进行综合考虑，将其变成公司的经营战略与整体的投资的一部分，隐藏的危险因素，不能为了筹划而筹划。首先，要从全局着手，不能只关注个别税种，要充分考虑各税种、税基的相关性，因为某一税种税基的减少可能会带来其他税种税基之间关系的转变。要减少整体的税负，而不是

单纯降低个别税种的税负。其次，在进行方案制定时，

房地产企业内部要形成良好管理体系。房地产企业内部各部门之间只有形成畅通的信息共享机制，才能保证纳税筹划工作的正常开展。若内部合作脱节，则容易出现问题。比如我国税法针对打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房送装修则是依据购房款加上装修款的合计金额计税。两种销售方式不同，计税结果就不同，销售人员若不了解相关的税法政策，在与客户签约时就有可能做出不利于公司财务部进行筹划的选择。因而企业各部门要加强沟通，从全局出发，才能在纳税筹划过程中作出正确的方案选择。

3.2设置专业的税收筹划组织机构

房地产企业经营业务复杂，涉及的税种繁多，这就要求房地产企业在进行纳税筹划时，一方面要配备熟悉业务、了解法规的专业的纳税筹划人员和专职的纳税筹划研究专员；另一方面要注意为其营造良好的工作环境，提升纳税筹划人员的地位，可以在企业内部单设一个独立的纳税筹划组织机构，让其负责制定具体的纳税筹划方案或措施，而不是由财务部门兼职负责，以增强纳税筹划工作的针对性和时效性。此外，企业也可以充分利用税务师事务所、会计师事务所、税务咨询公司等中间机构的资源，所提供的参考意见，接受专业的指导和帮助，以使企业的纳税筹划方案更具科学性。

3.3关注税收法律政策规避风险

我国税收法律政策呈一种动态变化的状态，尤其是当我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策也会有着较大的变动。

因此，房地产企业就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，深刻理解和把握税法的中心思想并随时更新企业自身的纳税筹划方案，确保使纳税筹划方案不是非法的。在此基础上还要遵守税务政策的引导，让企业享受相关税收优惠，同时也符合国家政府宏观调控经济的用意，防止恶意涉嫌偷税漏税，从而减少风险。

纳税筹划的方案有时利用的是法律的边界点和模糊点，而房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法有时也会存在差异，但企业纳税筹划方案的合法性最终是由主管税务机关认定的，一不小心就会被认定为偷逃税，面临处罚，不仅没有减轻企业的纳税负担，还加重了企业的纳税成本。这就要求企业在进行纳税筹划的过程中，要加深对税务机关和税务部门的工作程序的了解，更加注重与税务部门的沟通，使房地产企业的筹划方案得到当地主管税务部门的认可，从而避免筹划风险，取得应有的收益。

3.4加大税制改革力度

我国的税制在不断的完善但仍有重复征税、税制设置不合理的地方，加大了企业的税负。一方面国家要根据实际情况及时对房地产行业的税收制度进行改革，合并性质相同税种、合理界定税费范围、不断从宏观层面对房地产行业进行正面干预，促进其健康发展；另一方面，房地产企业也应根据国家宏观经济形势及自身特点，积极主动地在国家法律框架内运用合理的方法进行纳税筹划工作，降低企业成本，实现资金价值最大化，确保企业良性发展，为国家的经济发展贡献自己的力量。

参考文献

篇6

随着社会经济的飞速发展，房地产行业在国民经济中占有非常重要的地位。现阶段，国家为了促使房地产行业稳定持续的发展，出台了一系列的限购调控政策，特别是“十”以后，政府进一步表明了“坚持对房地产宏观调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心，致使大部分房地产企业现金流量持续恶化，资金链岌岌可危；如何在残酷的现实与竞争中不被淘汰出局，充分挖掘内部潜力，保障企业持续稳定发展成为房地产企业财务管理的重要工作；通过纳税筹划，合理合法地降低税收成本就显得由为必要。本文打算对房地产企业制定了纳税筹划方案后，在具体执行中所面临的困难和问题进行探讨，分析成因，提出对策，试图指导企业将所制定的纳税筹划方案顺利执行，真正做到“未雨绸缪”，为企业创造节税利益，实现价值最大化提供重要保障。

一、房地产企业涉税的特点

房地产业是指从事土地以及对房地产的开发、经营、管理和服务于一体的行业，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为；具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。上述明显的行业特点，决定了房地产行业的税收体制与其他行业有着本质的区别，表现出以下特点：

（一）税种多

房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税、契税、土地增值税、企业所得税等九个税种，这些税种分布在房地产开发经营的各个环节及全过程。

（二）税额大

房地产企业投资大、开发产品的造价高，销售额大，因此，所缴纳的税额一般很大。

（三）实行预缴和清算制度

由于房地产企业销售环节采用预售制，造成土地增值税和企业所得税采取先预缴后清算的税收制度。这是房地产企业税务与其他行业企业的根本区别。另外，由于房地产企业的成本确定需要专业的工程或造价人员来确定，清算程序比较复杂。

二、房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题及成因

纳税筹划是纳税人在税收法律法规许可的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收利益最大化的一种财务管理活动。纳税筹划方案从设计到最终取得成果需要经过如下步骤：全面分析确立目标制定筹划方案执行方案调整修订方案。一个完美的纳税筹划方案只有经过企业的各个组织部门，经营活动的各个环节，层层落实，真正为企业带来节税利益，才能算得上是一个成功的纳税筹划方案，否则也只能是“纸上谈兵”。由于纳税筹划方案的执行贯穿于企业的各个层面，在实际操作中，会遇到许多困难，面临诸多问题，大体可归纳为以下几个方面：

（一）管理层及企业员工纳税筹划意识淡薄

现阶段，纳税筹划在我国开展的时间还比较短，很多企业管理层受过去传统计划经济观念的影响，缺乏纳税筹划的意识；即便是有些企业在财务管理中已开始融入纳税筹划的理念，但对它的理论方法及实践意义还缺乏深刻的认识。管理层往往重视一个理论上的纳税筹划方案，而忽略了执行环节的重要性。一个纳税筹划方案，如果没有管理层的支持，是很难在企业中开展和推广的。同时，筹划方案的执行，需要企业各个部门和人员的积极配合与协作，但目前大部分企业人员对纳税筹划认识浮浅，甚至还停留在偷税、漏税的认知上，所以在筹划方案执行中会遇到很多的阻碍。

（二）税务中介机构的专业水平有待于进一步提高

纳税筹划具有高智力、高技术的特点，它要求进行纳税筹划人员精通国家税收法律法规，熟悉财务会计制度，更要时刻清楚如何在既定的纳税环境下，能够达到企业实现税收利益最大化的目的。目前，我国许多企业由于财务人员能力的局限性，一般都是委托税务中介机构制定纳税筹划方案，但税务中介机构的发展也不是很均衡，专业人员的素质参差不齐，或者理论知识过硬，实践操作能力较弱，不能满足企业进行纳税筹划的需要。

（三）纳税筹划方案缺乏弹性及灵活性

由于房地产行业受国家政策导向的影响，经济环境复杂多变，而大部分企业在制定纳税筹划方案时未考虑到这些不确定因素所带来的影响，使得筹划方案丧失了其使用价值。

（四）会计核算不规范，导致纳税筹划方案“功亏一篑”

纳税筹划是在企业基础会计工作及信息的基础上开展的，其真实性、合法性、完整性直接影响纳税筹划的整体效果。在实际工作中，有些企业为了实现节税利益，虚增成本，扣除项目不实，发票管理不当，造成最后清算及税务检查时，对这些违规项目进行调整，导致筹划方案“功亏一篑”。

（五）征纳关系不和谐，阻碍纳税筹划方案的顺利实施

由于我国税收政策具有较大的弹性空间，税务机关拥有自由裁量权，税务人员专业知识相对欠缺，必然出现征纳双方政策运用上的分歧，征收管理的异议，导致征纳关系存在不和谐因素；如果纳税筹划方案得不到税务机关的认可，再好的筹划方案也无法实施。

三、 提高房地产企业纳税筹划执行效果的措施

（一）自上而下地提高企业全员对纳税筹划的认识

作为企业管理层，应正确理解纳税筹划的含义及所面临的风险，并对其执行环节加以高度重视，这不但要体现在制度上，更要体现在管理层的意识中。同时要将纳税筹划的理念贯彻到企业的各个部门及全体员工，使企业员工认识到纳税筹划的实践意义，明确纳税筹划并不是会计机构的“专利”，企业的各个部门及员工都应成为纳税筹划方案落实的责任者和执行者。

（二）培养高素质的纳税筹划人员

企业要清醒的认识到税务中介机构尚处于发展时期，专业人员的水平有待于进一步提高；因此，企业在利用外力的同时，要加强自身专业人员的队伍建设。对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质，同时，企业也要注意招聘高素质、全方位的纳税筹划人才，以充实企业纳税筹划队伍，带动专业人员整体素质的提高。

（三）编制弹性的纳税筹划方案，增强其灵活性

由于国家宏观经济环境的复杂多变，房地产调控政策的不断深入，国家税收法律的修正和完善，使得房地产企业处于变幻莫测的经营环境中；所以企业在制定纳税筹划方案之初，就要充分考虑到这些不确定因素对筹划方案的影响，对可预见的变化，编制弹性的筹划方案，做到“胸有成竹”；对不可预见的变化出现时，及时调整筹划方案，与时俱进，以保证筹划方案的有效性。

（四）严格规范会计核算工作，规避筹划风险

纳税筹划方案是建立在规范的会计核算基础之上的，具有合法性的特点，企业无论由于主观和客观原因，造成会计核算工作不规范，势必影响筹划方案的最终结果，也脱离了纳税筹划的本质。因此，企业应建立内部控制制度，并在实践中不断地加以完善，提高管理水平，增强风险防范意识，建立一套操作性强、便于控制的内部财务管理信息系统。

（五）建立良好的征纳关系，保证筹划方案的落实

房地产企业纳税筹划方案的最终成果需要经过最后清算及税务检查的验证，因些，企业应加强对税收征收管理工作的了解，积极主动地与税务机关保持联系，进行有效的沟通，达到对税收政策理解上的共识，并在筹划方案的执行过程中得到税务机关的支持，筹划成果得到税务机关的认可。

四、结束语

本文对房地产企业纳税筹划执行中所面临的问题、成因加以分析研究，并提出了有效的应对措施；在当前宏观经济环境下，房地产业欲谋求持续稳定的发展，纳税筹划成为企业财务管理的一个重要因素，它作为一种高层次的综合财务管理活动，成功与否，除了运用过硬的专业知识制定出一套理论上的纳税筹划方案外，在具体执行中，要求企业从意识到实践，从管理层到全体员工，从内部到外部，各个层面通力配合与协作；另外，还要兼顾纳税筹划方案的成本，只有当收益大于成本时，此筹划方案才是行之有效的。

随着我国加入WTO和整个国民经济总体水平的提高，我国税制将与国际惯例接轨，这为纳税筹划带来了新的发展机遇。如何将国外先进的纳税筹划理念和技术，与我国的税法体制相结合，量身打造出一套切实可行的税收筹划体系，有待于我们进一步探索和研究。

参考文献：

[1]陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨.中国外资 ，2012（9）： 196-197

篇7

1、纳税筹划与避税、偷税的区别

纳税筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内，通过对经营、投资、理财、交易等事项进行科学、合理的事先选择和策划，以达到税收负担最低或税收利益最大为目的的一种合法财务管理活动。

很多人常常将纳税筹划与避税、偷税混为一谈。其实，这三种行为有着明显的区别。避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷钻空取巧，通过对经营及财务活动的精心安排，以达到纳税负担最小的经济行为。偷税是指纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的一种经济违法行为。

2、房地产企业纳税筹划的必要性

（1）房地产企业投资快速增长，竞争加剧。目前房地产投资的增长速度己经超过了全社会固定资产投资的平均增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。同时，处于高速发展阶段的房地产企业竞争日益激烈，竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，纳税筹划的空间增大。（2）房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商实际可获得净利润的重要因素。根据国家建设部房地产业司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右。（3）房地产业涉及的税种多。我国现行税法体系由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由 22个税种构成，房地产企业涉及到其中9种，占到了40.91%，可筹划空间很大。

3、房地产企业纳税筹划的可行性

（1）国家提倡纳税筹划。纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，提高纳税人的纳税意识；增加国家的税收收入；降低征税和纳税成本；提高企业的经营管理水平。

（2）我国的税收大环境越来越好。我国税收正逐步走向法治，依法治税正逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。

4、房地产企业纳税筹划的基本原则

（1）守法原则。纳税筹划是在遵守法律的前提下进行的经济活动，企业在筹划筹备和筹划方案实施的过程中，都应尊重税法，以守法为前提，避免因违法而造成的不良后果，可以说，守法原则是企业进行纳税筹划的最基本原则。（2）整体利益最优化原则。纳税筹划中往往会碰到这种情况：企业的一种税负减轻了，但另一种税负却加重了；总体税负下降了，但企业的生产成本、管理费用、财务费用却相应增加了。（3）适时调整原则。税法是处理国家与纳税人税收分配关系的主要法律规范，它常随经济情况变动或为配合政策的需要而修正。（4）成本效益原则。纳税筹划要有利于实现房地产企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。（5）综合筹划原则。综合筹划原则要求房地产企业在纳税筹划时，需要综合分析当时的经济环境和具体条件，把纳税方案的优劣放在特定的环境中评价，脱离具体条件讨论纳税筹划方案是没有意义的。

5、房地产企业纳税筹划的具体措施

（1）免税措施。免税措施是通过纳税筹划使企业成为免税人，或者使企业从事免税活动，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的纳税筹划措施。这种方法的适用范围很小，因为免税对象一般都是特定行业或满足特定条件的业务，不具有普遍性。同时，这种方法有一定的风险性。（2）减税措施。减税措施是通过减少应纳税额而直接节税的纳税筹划措施。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策适用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在两个或更多纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法运用的是税基筹划原理，也就是通过使企业的计税依据合法和合理地减少，从而减少应纳税额。（4）扣除措施。扣除措施是通过使纳税的扣除额增加而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划措施。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，所以，这种方法使用十分广泛。（5）税率差异措施。税率差异措施就是利用税率的差异而直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常常有多种比例税率，通过纳税筹划，可以寻求最佳税负点。对于实行累进税率的税种，可以通过防止适用税率的上升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。（6）抵免措施。抵免措施是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。由于税收抵免政策比较多，所以这种方法适用范围比较广泛，筹划方法也比较简单，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税额。（7）延期纳税措施。延期纳税措施是通过使企业延期缴纳税收而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法没有绝对减少税款缴纳，而只是利用延缓纳税，取得资金的时间价值。它的计算方法比较复杂，需要预测当期及以后期的纳税所得，影响因素也较多，但适用范围比较广泛，几乎所有企业都可以适用。

参考文献

[1]马媛.房地产企业集团财务管理与创新初探[J].现代商业，2002.

[2]薛媛媛.论企业集团财务管理模式及其选择[J].技术经济，2003，（2）.

篇8

1 概述

2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，既打击了那些投机行为，又规范了房地产市场的运作，随着“营改增”的进一步深化，房地产企业如何更好地生存值得思考。一直以来，房地产税务筹划都是企业获取更多利润的一种选择，如何充分运用税收的各种政策以获得税收节约、提高企业利润需要房地产企业加以分析和研究。

笔者认为房地产企业涉及的税种多、税负重，不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同，因此房地产企业应该在增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等方面分别入手，充分利用国家各项税收优惠政策，这样不仅减轻企业税收负担，而且能够在一定程度上实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。

2 房地产企业涉及的主要税种的纳税筹划方法

由于房地产行业的特殊性，整个运营过程主要涉及两个方面：开发环节和销售环节。在这两个环节中，涉及的税种主要是企业所得税、营业税、土地增值税、房产税等。

2.1 房地产企业所得税的纳税筹划方法

①适当调节营业收入。房地产企业应纳税申报前将预收账款从营业收入中扣除，因为预收款不管是否确认都需纳税。如果房地产企业有闲置资金还可以将其作为投资和购买国债，获得的投资收益和利息收入是免交企业所得税的。

②将业务招待费转化为其他的费用。税法规定“企业发生的业务招待费可以按其全部的60%扣除，但是不能超过营业收入的0.5%”，如果发生的业务招待费超过限额，企业可以将超过的业务招待费转为会议费，无需支出了还得纳税。

③公益捐赠筹划。首先，从捐赠对象上看，企业应优先选择那些可以全额扣除的捐赠对象；其次，如果无法选择捐赠对象，可以捐赠到红十字会等公益组织中，在后期做好资金流向监督。最后，如果超过了税法规定的扣除比例时，可以将捐赠分跨到两个会计年度。

2.2 房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

①“临界点”筹划法。税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，否则应将其全部增值额按规定计税”。在制定商品房的销售价格时不仅要考虑到市场、成本等因素，还要考虑到企业的土地增值税，这样在20%以内可以扣除，降低企业税收负担。

②代建房方式筹划法。代建房方式是指房地产企业受客户的委托进行房地产开发，完工后客户给予房地产企业一定的代建房屋报酬的行为。这样的方式是不属于缴纳土地增值税的情况的。如果房地产企业在开发之初便能确定最终用户，可以采用代建房的方式进行开发。

③合作建房方式筹划法。税法规定“对于一方出土地、一方出资金、双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”。这样在一定程度上减少了建房过程中企业投入资金而带来的税赋，同时延长企业的现金流，降低企业为获取资金而进行借贷所带来的风险。

2.3 房地产企业营业税的纳税筹划方法

对营业税进行纳税筹划时，应考虑以下几点：对按政府规定价格出租的廉租房、房地产企业自建自用的房屋、企业用自己的厂房等向其他企业投资入股的，不征收营业税。

房地产企业可实施以下措施：

①销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修适用3%的税率。所以，如果客户提出需要精装修时，应该与客户分别签订出售毛坯房合同和装修合同，装修部分收入仅使用3%的税率，减少了房屋在装修上资金投入，同时降低税负。

②如果房地产企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，这样就会适用3%低税率缴纳营业税。

2.4 房地产企业房产税的纳税筹划方法

房产税是以房产为征税对象，是对房产所有人征收的一种税。根据房产税暂行条例，房产税的征税依据有从价计征和从租计征，从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率；从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。如果企业出租房屋既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去或将其对外投资，则会减少税费。

3 万科A纳税筹划方案

3.1 公司基本情况及经营税负情况

万科A股份有限公司目前是中国最大的专业住宅开发企业，也是被人们所熟知的具有代表性的地产蓝筹股。总部设在深圳，2012年公司完成新开工面积890.1万平方米，竣工面积1036.4万平方米，实现销售金额1934.2亿元，营业收入1031.162亿元，净利润156.63亿元。

从下表可以看出，万科A在2011年至2012年税负率增加了3.83%，而进行合理的纳税筹划，可以尽可能避免以上情况的出现。

表3.1 公司经营税负情况

3.2 公司主要税种纳税筹划分析

3.2.1 万科A所得税的筹划分析

下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其所得税的纳税筹划情况：

2012年从1月到9月万科公司通过“爱佑童心万科专项基金”、“春天里行动”、“社区故事：happy社区十年行”、“公益行动”等项目对外捐赠83588.02万元。

2012年万科A的年报显示：概该年度的利润总额为632228.56万元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为75867.43万元（632228.56×12%）。而万科A在该年度的捐赠总额为83588.02万元，高于可享受的扣除额，还剩7720.59万元不能扣除，增加了企业的负担。

经过纳税筹划，可以将捐赠的金额分为两个会计年度，即将7720.59万元作为下一年度的捐赠金额，这样不仅帮助到需要帮助的人，提高了企业形象，也降低了企业的税收负担。

3.2.2 万科A土地增值税的筹划分析

表3.2 万科A土地增值税的纳税情况

从上表可以看出万科A在2012年土地增值税和预缴土地增值税都有很大幅度的增加，加重企业的税收负担，影响企业的盈利。

目前万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为400万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为980万元，与转让房地产有关的税金为100万元，最终该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣316万元[（400+200+980）×20%]，该房地产企业的增值率为20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根据税法的规定，应该按30%的税率缴纳土地增值税124万元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企业税后利润为290万元（2410-400-200-980-100-316-124）。

经过纳税筹划，将该批住宅的价格定为2390万元，则该房地产企业的增值率为20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为394万元（2 390-400-200-980-100-316）。该纳税筹划使企业减少税收支出104万元。经过纳税筹划万科A减少税收支出104万元，税后利润增加了104万元。

3.2.3 万科A营业税的筹划分析

2012年万科A在深圳开发了一栋写字楼，对外销售其中的5万平方米，收取6000元/平方米，该价格包括装修费用，需要缴纳营业税及附加1650万（30000×5.5%）。

经过纳税筹划后，将装修费从销售收入中分解出来，由万科A与客户签订房屋销售合同，销售收入为25000万，再由A下属的装修公司与客户签订装修合同，向客户收取的装修费为5000万元。假设该装修公司代收此款项的手续费收入为10%。那么企业应缴纳营业税及附加1390万（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企业税负。

3.2.4 万科A房产税的筹划分析

①万科A在深圳市中心拥有一幢厂房，账面余值为300万。若出租，每月租金收入60万，每年租金总额720万，应缴纳房产税86.4万（720×12%）。

经过纳税筹划将厂房承包出去，由承包人每月向其缴纳60万元的承包费。筹划后，万科A每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，即应缴纳的房产税2.52万（300×70%×1.2%），从中可以节税83.88万元。

②对普通房产可以将房屋对外投资。万科A在深圳拥有一栋房产，其原值为2000万元，如按房产原值计征房产税，房产原值的扣除比例为30%。万科A将它对外出租，应交房产税为48万元（400×12%）。

经过纳税筹划分析后，万科A将这一房产作价2000万投资入股到企业甲，万科A以房产投资入股，其房屋的所有权已发生变化，其应交的房产税应由拥有房屋产权的甲缴纳，并且投资获得的利润不用交营业税金及附加和企业所得税，所以万科A在这一项目中的税负为零。

综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，去实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。

参考文献：

篇9

关键词房地产开发企业土地增值税纳税筹划

近年来，随着城市化进程的加快和城市居民住房制度改革的进一步深化，房地产开发行业取得了长足的发展，房地产开发投资对我国经济增长的贡献率明显提高，税收收入也呈现快速增长的态势，成为我国地税收入的重要支柱之一。因此对房地产企业来说，合理进行税收筹划，减轻纳税负担，规避纳税风险很必要，而土地增值税在房地产企业的税负构成中占有较大比重，如何有效地进行土地增值税纳税筹划对房地产企业的发展来说十分必要。以下简单探析房地产企业土地增值税的纳税筹划并提供风险规避的几点建议。

一、对房地产企业土地增值税纳税筹划的几点建议

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定，目前可以选用的政策、条件、情形包括不征土地增值税的政策有两条;免征增值税的条件和情形有两个;可以暂缓征收土地增值税的情况有三种;还有一些土地增值税的优惠政策等。以下简单探析：

（一）对不属于征土地增值税征税范围情形的纳税筹划

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，产权未发生转移的，不属于土地增值税的征税范围。所以对于房地产企业而言，在销售形势不景气的时候，可以考虑将房产出租，取得租金收入，由于没有发生产权的变动，企业只需缴纳出租的房产税，不征收土地增值税。

（二）属于根据土地增值税免征条件情形的纳税筹划

根据《土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对此，房地产企业的土地增值税具有较大的筹划空间，如果能证明项目是普通标准住宅，并且增值额未超过扣除金额的20%的，就可以享受免征土地增值税优惠。所以房地产企业在项目规划时，应考虑普通标准住宅和非普通住宅的区分，分别计算增值额，在普通标准住宅增值率超过20%的临界点时事先规划，可以通过适当降低销售价格，加大成本费用进行筹划，以获得免税待遇，提高税后利润。

案例分析一：某房地产控股集团的一分公司，开发某一楼盘，支付的地价款为1.88亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目1.82亿元，该公司开发标准普通住宅又开发非标准普通住宅和营业用房，其中标准普通住宅收入3.6亿元;面积45500平方米，非标准普通住宅收入1.0亿元;面积10370平方米。

1.不分开核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

应纳土地增值税=（4.6―3.7）×30%=0.27（亿元）

2.分开核算普通住宅和非普通住宅的土地增值税，按实际测绘面积分摊开发成本。

普通标准住宅的地价款为1.53亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为1.48亿元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值税=0（亿元）

非普通标准住宅按实际测绘面积分摊的地价款为0.35亿元，开发成本及税金利息等可扣除项目为0.34亿元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值税=（1―0.69）×30%=0.093（亿元）

合计土地增值税0.093亿元。

房地产开发企业不分开核算普通住宅和非普通住宅应交土地增值税0.27亿元，分开核算应交土地增值税0.093亿元，节税效益明显。

（三）利用暂免征收土地增值税的三种情况进行筹划

房地产企业要达到节税目的，可以从以下方面筹划：

1.改出售为投资联营节税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房产再转让的，应征土地增值税。这为房地产企业纳税筹划提供了空间。如果具备一定条件的企业或公司作为购买方，可以考虑以土地、房产投资入股，再以向购买方转让股权的形式达到销售房地产的目的，这样可免征土地增值税，从而为企业获得节税收益。

2.利用合作建房节税。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不含土地增值税，特别对于公司自用的房产，一方出地，一方出资金，建成后双方按比例分房，免征土地增值税，这样大大降低了房产的成本，节约税收负担，实现出资方和出地方的双赢，这也是一种土地增值税筹划的思路。

（四）利用代建方式节税

房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例代建收入的行为。对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 采用代建房方式，不仅可以减轻营业税负担，还可以不用缴纳土地增值税，降低了税收负担，所以房地产企业可以利用此政策，在开发开始时确定定向用户，避免开发后再销售时缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

（五）对借款利息费用进行筹划

房地产业开发周期长，专用资金量大，借入资金较多，利息开支较大。在土地增值税扣除项目中，正确筹划利息支出是计算房地产开发费用的重要一环。

根据国税函[2010]220号第三条：房地产企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

对于房地产开发企业来说，从减轻增值税税负的角度，对利息支出的筹划思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有资金，因为对房地产开发项目来说，开发周期长，资金量大，完全靠权益资本是远远不够的。所以企业要事先筹划，在计算土地增值税利息扣除项目时要注意：房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除;利息支出不包含逾期利息和罚息。其次对于房地产企业来说需要权衡利息是据实扣除好还是开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除好。企业应该对整个项目的开支有大体的预算筹划，如按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算的金额与实际财务费用利息支出相比较，从而选择有利于企业的扣除金额。

案例分析二：某房地产开发企业开发一标准普通住宅取得收入6.5亿元，取得土地使用权所支付的金额2.03亿元，房地产开发成本1.35亿元，营业税金及附加税费0.364亿元，假设企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其他房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，企业的其他房地产开发费用为（2.03+1.35）×10%=0.338亿元，另外房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.742亿元，扣除项目合计4.758亿元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，应纳土地增值税=1.742×30%=0.5226亿元。

如果企业能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除的利息支出0.54亿元，则其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，扣除金额=（2.03+1.35）×5%=0.169亿元，房地产企业可按财政部规定的加计20%扣除数为0.676亿元，这样增值额1.455亿元，扣除项目合计5.045亿元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，应纳土地增值税=1.455×30%=0.4365亿元，企业应该选择据实扣除这样节税效果明显。

如果企业的利息支出为0.135亿元，增值额1.86亿元，扣除项目合计4.64亿元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，选择据实扣除应纳土地增值税=1.86×30%=0.558亿元要大于不据实扣除的金额，所以企业要统筹规划利息开支，选择有利于节税的方案。

二、对房地产企业土地增值税纳税筹划风险防范的探析

对房地产企业土地增值税纳税筹划的同时，我们应考虑到根据国家有关土地增值税的相关法规，要充分考虑节税的同时有可能产生的各种风险，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考虑纳税筹划符合相关法律、法规

房地产开发企业在制定纳税筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，研究适合本企业的节税活动，进行优化选择，做出最合理、最合法的税收筹划方案。

（二）纳税筹划应该具有超前性

土地增值税筹划应该从项目投资决策前开始纳税筹划，而不是等到项目结束才想到筹划，因为等到项目结束时，相应的纳税义务已经确定，往往没有可以回旋的余地。随着房地产企业的蓬勃发展和相关法律法规的进一步完善，对土地增值税纳税筹划的要求也越来越高。

（三）企业要根据自身实际情况进行筹划

在以上所谈到的利用税收优惠政策进行的土地增值税纳税筹划的方案中，这些思路首先要服从企业实际经营规划和策略，而且每个企业的差别很大，要根据实际情况，在合理和不违法的前提下进行纳税筹划，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业利润的最大化。

参考文献

篇10

房地产企业涉及的税种较多，其中涉税数额较大的主要是营业税、土地增值税和企业所得税等，它们也就成为房地产企业进行纳税筹划的主要对象。

一、房地产企业纳税筹划的一般要求

1.合法性。所有企业的纳税筹划都必须遵守国家税收法规、会计准则以及其他相关制度，必须在法律和规章制度许可范围内操作，在适用税收政策和税收征收管理制度的前提下，对纳税事项进行系统安排，规避法律风险。

2.利益最大化。纳税筹划本身旨在降低税收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中选择最佳方案的结果，这就要求企业不仅能提供各种潜在的可行方案，而且还要从房地产企业整体经营角度出发，并考虑长远发展战略来判断并选择最佳方案。

3.充分利用税收政策。包括税收优惠、税率分级等。企业只有在充分熟悉有关税收政策的前提下，将企业的经营策略及营销行为与税法有机结合，才能用足政策；同时根据房地产企业的经营特点，足额提取费用、摊销成本，使企业取得更大的税后收益。

二、F房地产公司及开发项目概况

某市F房地产公司成立于2010年，是由甲、乙两家房地产公司合作成立的房地产项目公司，共同开发普通商品住宅“梦想佳苑”项目。F公司章程约定：甲公司提供3亿元人民币，乙公司提供15万土地使用权折价2.7亿元（与其取得成本一致），项目建设期为2010年9月1日―2012年9月30日，销售期为2011年6月1日―2012年12月31日，综合容积率为2；甲公司负责解决资金缺口并全权承担项目运作以及广告宣传，乙公司不承担合作公司的亏损风险；项目完成后，乙公司获得7.5万商品住宅，甲公司获得19.5万商品住宅及3万车库。

1.预计开发成本及销售收入

项目预计建造总支出8.07亿元，商品住宅及车库各项目建造成本见表1。

项目预计期间费用：销售费用1200万元，管理费用1295万元，财务费用245万元，合计2740万元。

F公司计划委托甲公司下设的装修公司按照每平方米400元标准对毛坯房进行简单装修，预计装修成本10800万元（27×400=10800）。住宅和车库的销售均价分别为每平方米4800元、2800元。预计销售额见表2。

2.F公司及乙公司纳税测算

项目开工前，F公司做了一份项目可行性报告，对该项目涉及的税费负担进行测算，主要考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税，其他税金忽略。

乙公司将15万土地使用权以2.7亿元转让给F公司，应按“转让无形资产”缴纳营业税及附加税费，将商品住宅对外销售按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费。测算如下：

应交营业税（27000+36000）×5%=3150万元，应交城建税及教育费附加3150×（7%+3%）=315万元，应交地方教育费附加3150×2%=63万元，应交印花税36000×0.05%=18万元，营业税及附加税费合计3546万元。

土地增值额（36000270003546）=5454万元，增值率低于20%，不缴纳土地增值税。

乙公司应交所得税（36000270003546）×25%=1363.5万元。

F公司对外销售27万住宅和3万车库，需按“销售不动产”缴纳营业税及附加税费，测算如下：

应交营业税138000×5%=6900万元，应交城建税及教育费附加6900×（7%+3%）=690万元，应交地方教育费附加6900×2%=138万元，应交印花税（93600+8400）×0.05%=51万元，营业税金及附加税费合计7779万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+35250+13050）×20%=15060万元，开发费用5400万元，装修费用10800万元，营业税金及附加税费7779万元，合计114339万元，增值额138000-114339=23661万元，增值率20.69%，应交土地增值税23661×30%=7098.3万元。

F公司利润总额138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7万元，应交所得税28882.7×25%=7220.7万元。

三、F公司纳税筹划方案

1.改变公司合作章程，减少纳税环节

将F公司章程修改为：甲公司出资3亿元与乙公司提供15万土地使用权共同组建有限责任公司，采取风险共担，利润共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接从F公司分配利润，避免重复缴纳营业税。

2.合法控制增值率，实现适用免税政策

将业务打包给建筑承包商，支付的1500万元费变成建筑安装成本，不再作为性质的开发费用处理，增大作为加计扣除的建造成本基数。

利息和间接开发费用数额不大，改按“比例扣除法”的扣除额为：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680万元，可增加扣除额。

F公司下设的装修公司改在交房后介入，由装修公司直接与购房户签订装修合同。房价由4800元下调至4400元，F公司不再收取装修部分收入，相应地不再缴纳销售不动产5%的营业税，改由装修公司按建筑安装业3%缴纳营业税，少交营业税（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216万元，可视为按4800元均价销售商品房的机会成本。

3.纳税筹划后的纳税测算

经过上述纳税筹划后，F公司预计相关纳税指标测算如下：

营业收入27×4400+3×2800=127200万元。

应交营业税127200×5%=6360万元，应交城建税及教育费附加6360×（7%+3%）=636万元，应交地方教育费附加6360×2%=127.2万元，应交印花税127200×0.05%=63.6万元，营业税金及附加税费合计7186.8万元。

土地增值税允许扣除额：地价成本27000万元，建筑成本35250+

1500=36750万元，基础设施等建造成本13050万元，加计扣除（27000+36750+13050）×20%=15360万元，开发费用（27000+36750+

13050）×10%=7680万元，营业税金及附加税费7186.8万元，合计107026.8万元，增值额127200-107026.8=20173.2万元，增值率18.85%，无需缴纳土地增值税。

利润总额127200-80700-7186.8-2740=36573.2万元，应交所得税36573.2×25%=9143.3万元。

4.纳税筹划前后对比分析

纳税筹划前后相关税金对照结果见表3。

四、结论

从上表对照结果看出，纳税筹划后F公司的营业税金及附加、土地增值税以及企业所得税较纳税筹划前的总额减少16330.1万元，节税率达到39.5%。虽然纳税筹划后的所得税有所增加，那是由于未缴纳土地增值税使得利润总额大大增加的缘故。所以，此次“梦想佳苑”的纳税筹划是成功的。

参考文献：

[1]江为凤.房地产开发企业的纳税筹划分析[J].时代经贸,2008(7).

篇11

一、引言

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。征收土地增值税首先要发生国有土地使用权的转让行为，非国有土地（如集体土地）的转让以及国有土地的出让行为都不征收土地增值税。增值性收入包括货币收入、实物收入以及其他收入，对于不产生增值收入的房地产赠与行为不征收土地增值税。

二、土地增值税概述

国家推行土地增值税的主要目的是抑制房地产投机，限制滥用耕地行为，同时调节收入分配，缩小贫富差距，保障人民的根本利益。土地增值税采用超额累进税率，增值收入多的多缴纳，增值收入少的少缴纳。超额累进税率要求：土地及地上附着物增值额小于等于相关扣除项目百分之五十的部分，按照百分之三十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的税率缴纳税金；增值额大于扣除项目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的税率缴纳税金；增值额大于百分之二百的部分，按照百分之六十的税率缴纳税金。

另外，国家针对房地产企业还颁布了一条特别规定：房地产企业建造普通标准住宅对外出售，增值额不超过扣除项目金额合计数的百分之二十的部分免征土地增值税。鉴于此，房地产企业应当合理控制土地及地上附着物的增值率，详细计算扣除项目，找出项目增值临界点，为企业的合理避税做出相应筹划。税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》有效的弥补了过去税法中对于房地产行业的税收漏洞，但也为房地产税收筹划提供了新的利用空间。对于土地增值税，我们认为还有很大的避税空间可以利用，其经济效益还是较为可观的。

三、土地增值税的核算与纳税筹划

（一）利用税收优惠政策进行纳税筹划

根据我国《税法》的相关规定，作为纳税人的房地产企业建造普通住宅用于出售时，倘若房屋增值额在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，那么无需征收土地增值税；倘若大于百分之二十，则应就其全部增值额征收土地增值税。对此，作为纳税人的房地产企业应充分利用该税收优惠政策，在建造普通标准住宅时，应首先测定盈亏平衡点，以保证预期盈利为前提，以遵循市场规律为原则，合理设置房产的销售价格，争取将房屋增值额控制在扣除项目金额合计数的百分之二十以下，以获得免征土地增值税的优惠待遇。

（二）采取多元化房产处置方式进行纳税筹划

此处的“多元化”方式主要是指，对所开发的房产以出租、销售、租售并存（先出租后销售，售后返租）、产权转让、投资入股、转作经营性资产（自用自营）等。

根据我国《税法》规定，倘若房地产企业将所开发的房产用于出租或自用，只要产权并未发生转移，则不予征收土地增值税。并且所收受的款项和付出的支出在清算时不列入收入和成本。根据此条规定，房地产企业所附属的物业开发商无需缴纳土地增值税。对此，房地产企业可以结合自身实际情况，并在不违背未来发展战略的情况下适当选择自行管理物业。既可以降低企业所需承担的税务成本，也可延迟土地增值税的纳税时间。 而延迟土地增值税的纳税时间需要与所获得的资金时间价值和资金风险因素等共同考虑，以及兼顾衡量房产随市场而产生的增值。

由于将开发产品改为自用自营所有权并不发生转移而无需缴纳土地增值税。因此，除物业之外，房地产企业可以在房产市场前景较佳时选择适当留取部分房产自持，不仅可以不缴纳土地增值税，还可以坐享房产升值。而此项选择的前提，需要首先服从于企业的实际情况与未来发展要求；其次，房地产企业需要对此进行充分调研，研究此项举措的实际可行性。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

根据我国《税法》的目的和要求，为了充分调动纳税人的纳税积极性并在一定程度上减轻其纳税成本，允许在房产所有权转让时从其收入中扣除部分项目和金额。从征税对象上可以大致划分为以下几类：土地使用权的取得成本；房地产开发成本；房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）；房产转让的相关税金（房产转让时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税等）；旧房转让时的评估价格等。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。

首先，房地产企业可以在房产开发时适当采取合理方式增加收入中的可扣除项目和金额。比如，在房地产开发成本中可以适当增设土地征用及拆迁补偿费、公共配套费、建筑安装费、前期工程费、开发间接费用、基础设施费等，通过增设扣除项目和相应扣除金额以降低土地增值额，从而减少土地增值税的纳税成本。

其次，房地产企业所开发的房产可能不仅涉及普通住宅，还会有其他类型用房。这种情况下，房地产企业需要对可扣除成本进行分摊。通常的分摊方法有两种，即“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”。究竟选择哪种方式，房地产企业还需根据自身实际状况，进行合理选择。根据调查显示，目前我国非住宅房屋增值额较大、毛利较高，企业税负较重。对此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地产企业应在分配可扣除项目和成本时，尽量使车库、店面等非住宅部分（多分摊一些，以减少其增值额，从而降低土地增值税纳税成本。

（四）利用加计扣除政策进行纳税筹划

在我国《土地增值税实施细则》中明确规定，作为纳税人的房地产企业，可以在允许扣除土地使用权的取得成本和房产开发成本的基础上加计百分之二十予以扣除。对此，作为纳税人的房地产开发企业在土地增值税的核算与纳税筹划时可以对此加以利用，以减轻税负。在房地产开发成本中，开发间接费是房地产企业纳税筹划的一个重点。该费用主要是指房产开发项目所发生的一系列直接费用支出，比如房屋修理费、累计折旧、工资及福利费、水电费、办公费、劳动保护费等。前文已述，房地产开发成本是土地增值税计税基础的可扣除项目之一，因此在计算土地增值税时可以将其扣除。除此之外，根据《土地增值税实施细则》，该部分费用还能再享受百分之二十的加计扣除。

对这部分房产开发费用，企业在账务处理时很容易将其与管理费用或销售费用相混淆。而根据《土地增值税实施细则》，只有当管理费用与销售费用不超过土地使用权的取得成本与开发成本合计数的百分之五，方可扣除。倘若房地产企业在账务处理时误将房产开发间接费用计入了管理费用或销售费用，一旦超过百分之五的限额规定，就无法享受全额扣除，需要多交土地增值税。反之，倘若房产开发间接费用被正确归集计入房地产开发成本，那么不仅能够获得全额扣除，还能再行享受百分之二十的加计扣除。因此，作为纳税人的房地产企业应对此严加把握，争取降低土地增值税纳税成本。

（五）利用借款利息扣除进行纳税筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定，房地产企业借款利息的扣除可以通过两种方式来计算：

（1）第一种方式要求纳税人能够将借款利息支出清晰的分摊到各房产项目中，并且可以提供银行的贷款证明，那么在计算房地产开发费用时，可以扣除的费用为：

可扣除部分*=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%

（2）第二种方式是纳税人在无法满足第一种方式所要求的条件时，房地产开发费用可以扣除的费用为：

可扣除部分**=（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%

两种方式之间的差额=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×10%=借款利息-（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%

所以，当借款利息大于（土地使用权购入金额+房地产开发费用）×5%时，企业应该采用第一种方式进行扣除；反之则应该采用第二种方式。

四、结束语

综上所述，关于土地增值税，房地产企业可以采取多种方式进行合理的纳税筹划。至于究竟选择哪一种方法，企业则应当根据自身特点和未来发展战略灵活选择。有效的纳税筹划并非等价于偷税漏税，而是一种在不违背我国税法要求的基础上的合理筹措。选择最合宜的土地增值税纳税筹划方式，降低房地产企业的纳税成本，从而争取尽可能多的经济利益，是我们坚持不懈的方向和目标。

参考文献：

[1]杜丽娜.土地增值税对房地产市场的经济效应分析[J].北方经济. 2011（16）

[2]元一帆.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起[J].财政监督. 2010（15）

[3]何红.土地增值税清算政策及效果的分析[J].黑龙江对外经贸. 2012（10）

篇12

税收筹划即在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点：合法性、超前性和目的性。

1.1 合法性

税收筹划要符合国家税法，在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前，规划不同的纳税方案，选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本，增加企业经济效益。

1.2 超前性

税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的，是在企业经营行为未发生前，对经营行为预先进行规划，提出不同的纳税方案，从中选择税负最低的纳税方案，进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的，因此具有超前性。

1.3 目的性

税收筹划的目的是通过事先筹划，使企业降低税负，实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标，但税收筹划的目标除了降低税负以外，还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。

2 当前房地产企业税收筹划中的问题

2.1 纳税意识淡薄

依法纳税是房地产企业应尽的义务，但某些房地产企业的纳税意识淡薄，尤其在看到企业纳税数额较大时，想方设法逃避纳税，一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款，严重的甚至会触犯国家税法，形成逃税罪，给企业经营造成不可弥补的损失。

2.2 内部缺乏税收管理

许多房企没有专业的税收筹划人员，将税收筹划和税款缴纳混为一谈，认为税收都是财务部门的事情，只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识，但仅这些税收知识做筹划是不够的，有时还会弄巧成拙，使企业多缴税款或未按期缴纳税款，增加企业税负。

2.3 容易产生税收风险

由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员，在经营行为未发生之前进行纳税筹划，造成企业没有适用税收优惠，而承担了不必要的税收负担，或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规，承担法律责任。

3 房地产企业应如何进行税收筹划

3.1 房地产企业可利用起征点筹划土地增值税

利用起征点应在项目立项之初，结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划，一方面，户型设计应为普通标准住宅；另一方面，对定价进行筹划，使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税，减少税负增加企业经济效益。

3.2 利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划

房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形：一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证，利息不超过同期银行借款利率的，利息可据实扣除；另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的，利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划，合理估计筹资费用中的利息支出，采取扣除利息支出最大的方案，缴纳土地增值税。

3.3 利用税收优惠进行纳税筹划

房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划，充分利用税收优惠进行筹划。例如，自建房屋时可采用合作建房模式，免征土地增值税，筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点，合理进行纳税筹划。

4 房地产企业应如何预防税收风险

4.1 房地产企业进行纳税筹划要遵守法律

首先，要有遵守法律法规的意识，熟悉税收法律法规，依法纳税。其次，要分析企业生产经营的特点，熟悉本行业税收政策，在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划，选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。

4.2 进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构

我国税法税种多、计算复杂、更新快，没有专业人员的服务很难准确把握税收政策，如果对政策研究不到位，可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题，甚至触犯税法造成犯罪。

4.3 进行纳税筹划应全面考虑

纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少，要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下，企业整体税负相对较小，实现经济利益最大化。

篇13

近年来，营改增作为降低企业赋税、提高企业经营效益的调控手段，在运行实施过程中获得了各行各业良好的评价。房地产的税收成本核心是土地增值税，房地产企业如何通过合理和科学的纳税筹划手段，降低土地增值税负从而降低企业的税负，提高企业经济效益，成为当前管理者普遍关注的问题。

一、土地增值率临界点税收

控制土地增值税的关键在于如何控制增值率，应该采用四级超率进税率来管控土地增值税，土地增值税率=（应收税款-可扣除项目金额）/可扣除项目金额，房地产项目如果在2016年4月30日之前取得施工许可证，可以采用增值税简易征收法作为应税最优方案，可以将以下税率控制在预定程度：增值税率控制在5%，教育附加费控制在3%，城市建设维护费控制在7%。假设先扣除10%的房地产开发成本带来的开发费用，那么房地产企业就可以享受加计扣除后的20%的开发成本费用，由此计算出增值税率为0-200%的临界点时，土地成本X和开发成本Y之间存在一定的比例关系。由此角度深入，可以根据应税收入和可扣除项目金额两个方面进行纳税筹划。增值率=增值额/可扣除项目金额，普通住宅的土地增值率普遍低于20%，当可扣除项目（X+Y）的1.6479倍普遍高于普通住宅的销售价格P时，土地增值税免征，此价格即为普通住宅的免税临界点。

二、房地产企业土地增值税面临的问题

（一）增值税核算问题首先，错误或不合理的增值税方式会给房地产企业的核算过程中带来巨大的影响。开发商在计算增值税额的时候一定要注意分清住宅的商业性质，普通住宅和商业住宅的增殖税额是完全不同的，普通住宅由普通住宅的免税条款和优惠政策，商业住宅有商业住宅的免税条款和优惠政策，如果不分清楚，统一使用一样的免税条款和优惠政策来进行纳税筹划会导致房地产企业白白损失本不必要交的税额。在现实的核算过程部分企业对于商业住宅和民用住宅的意识浅薄，不在这两者之间多加区分，只是在竣工后以建筑面积分摊费用，导致企业白白损失很多经营成本。其次，房地产开发企业在销售定价环节时要根据当地情况合理定价，如果指定的价格超过了30%、50%、100%、200%几个数值，要权衡价格带来的收益是否与优惠政策的减免程序冲突，不能单单考虑定价后带来的收益，也要考虑到过高的定价是否会得不偿失，损失部分的优惠政策。土地增值税的税率跟销售价格的高低息息相关，房地产企业可以根据自身情况衡量利弊，从而选择适合自己的方法。最后，房地产企业临界点在20%的前提下，符合开发普通住宅的标准，可以考虑调整销售价格，享受土地增值税减免政策。

（二）经营成本问题房地产企业竣工之后的利益费用关乎着房地产经营成本是否发生税务风险的关键。土地增值税的税率会根据房地产企业扣除利息的操作手法不同而产生差异。房地产企业如果持有土地使用权，并且房地产开发成本的利益保持在5%以上，则推荐采用据实扣除法。当房地产企业持有土地使用权并且房地产开发成本的利益在5%以下，则推荐采用比例扣除法。房地产企业想要减免土地增值税的方法有很多，例如选择一些控制的房地产建筑对外出租，作为商业用房或者普通住宅，这些房屋根据有关现行税法是可以免征土地增值税，能够降低房地产企业的项目增值率。现有房地产的市场竞争激烈一线城市的房屋可谓是“寸金寸土”，房地产可以通过建设房屋租聘，另辟蹊径，避开正面市场上异常焦灼的竞争，转攻对房屋需求有异常强烈需求却没有足够资金买卖房屋的人群。可以通过大盘运营，将一些房屋分布出租，建设医学等大型公共设施，积攒社会正面影响力，构建自身企业形象，保持稳定的客流量和业绩。

三、房地产全生命周期的土地增值税纳税筹划

（一）针对房屋类型的纳税筹划对毛坯房类房屋进行纳税筹划时要注意装修前后的毛坯房在有关税法中的税收优惠政策是完全不同的。在出售房屋前，可选择装修毛坯房，提高毛坯房内在价值，避免土地增值税。也可以选择将普通毛坯房以标准住宅的形式出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，也可以免交土地增值税。但通过一些实际案例相比，装修毛坯房所获得的的净利润更高，仅仅增加部分房地产开发成本，却能享受到税收政策带来的优惠，对于买卖双方是一个双赢的方案。开发住宅为精装修房，可采用分散营业收入筹划法。房地产企业主要税收来源是土地增值税和营业税，而土地增值税实行超率累进税率，即所谓的税率会跟着房产增值率的提升而提升。房地产的销售价格如果通过合理的手段进行分解就能大大的降低房地产的增值率，房地产的土地增值税也会因此而大大降低。很多房地产为了避免增值税率过高在出售前都会选择简单装修，可单独核算装修部分的税率，将与客户的合同分为两个，一个为房屋出售合同，一个为装修合同，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

（二）项目规划设计的土地增值税纳税筹划在规划设计项目初期，开发项目的建筑面积、业态组合、公共设施等方案都会给后期的土地增值税和税负带来直接影响，针对此阶段的筹划方案有：普通住宅的免税临界点筹划、实现筹划选择清算项目单位、投入配套的公共设施筹划等方案。