房地产行业主要风险点范文

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1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

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房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展和社会市场的稳定有重要影响。在房地产行业的发展中，资金是保证房地产行业健康发展的关键因素。目前，在宏观政策的调控下，房价依然坚挺，并没有合理回归，表明房地产行业的发展存在较大风险。资金链作为房地产行业的关键所在，资金管理的缺失，将导致资金链出现问题，严重影响房地产行业的正常发展。因此，为了实现房地产行业的正常发展，减少风险的存在，还需要各方共同努力，加强房地产行业的资金链风险管理，促进房地产行业的健康发展。

一、房地产资金链的现状分析

分析房地产资金链的现状，主要是从房地产资金的三个环节（筹措、使用、回笼）来进行分析，探究在各个环节存在的问题。

（一）资金筹措

资金筹措作为房地产资金链的起始环节，在房地产资金链中占据着重要的地位，对整个房地产的资金链的正常运行有重要影响。第一，一个企业投身于房地产行业，必须要筹措资金，有雄厚的资金支持；第二，筹措资金是其他环节的基础，若该环节出现问题，将直接影响后两个环节的正常运转。在资金筹措环节中，主要存在的问题表现在以下几点。

1、银行信贷比重大，依赖程度高

据调查资料显示，当前，我国的一些房地产企业的资金来源形式主要是分为贷款、定金、预收款、外资以及个人按揭贷款等，虽然形式看上去呈现多样化，但是数据显示，在这些资金来源中，外资筹资所占的比重很小，大部分主要集中在贷款，也就是说筹措资金的主要方式是银行贷款，对银行贷款的依赖程度比较高，这其中可能会存在风险。

2、较高的资产负债率

在我国的房地产企业中，还普遍存在着资产负债率较高的现象，有些房地产企业的资产负债率已经超过了国际常规水平，甚至有些企业超过了行业的警戒线。这都说明这些企业面临着严峻的经营风险，并且经营利润不能达到负债的水平，再加上企业的固定资产不能变现，这些房地产企业在发展过程中，面临着相当严重的财务危机，房地产企业的正常发展受到影响。

3、较高的流动负债率

我国的房地产企业还面临着较高的流动负债率，据多年的统计数据显示，在很长的一段时间内，流动负债率均高于70%，这也导致了我国的房地产企业的资金链一直比较紧张，对房地产企业的正常发展造成了一定的影响。房地产企业较高的流动负债率与房地产企业的行业特点是分不开的，因为房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资。

（二）资金使用

这是资金链的第二个环节，是连接资金筹措和资金回笼的桥梁，合理使用资金是保证房地产资金链安全运行的关键所在，对保证企业的正常发展有重要作用。在资金使用过程中存在的问题有：

1、投资开发中的支出较多

在房地产企业中，投资开发费用主要包括设备、土建、配套等支出，据2012年数据显示，开发投资增长16.7%，依旧是房地产企业主要的费用支出。设备和土建的费用一般来说还比较固定，但是配套以及其他一些费用种类比较繁多，在市场中存在不一样的收费情况，存在着很大的随意性，这种不规则的变动给房地产企业的发展带来不利影响。

2、不合理的土地购置

土地购置资金投入在房地产企业的各项支出中，占据着第二的位置，较高的土地购置资金投入也在一定程度上加剧了资金链的紧张情况。如果合理配置土地，那么将大大缓解资金链的紧张运行状况。虽然政府出台了相关的限制政策，土地购置不合理的现象有所减少，但并没有消失，如北京的万柳地块的地王。不合理的土地购置会浪费大量的资金，加剧资金的紧张形势，还会造成土地资源的闲置浪费。

3、速动比率较低

受行业特征和经营模式影响，企业的流动资产所占的比重较大，但在存货中比重较大的是开发成本，原材料所占比重较小，速动比率较低，低于安全值，造成企业的营运资金持有量处于一个较低的水平，企业面临的还贷压力较大。

（三）资金回笼

1、销售市场遇冷

在房地产企业中，回笼的资金主要来源是销售收入，而当前受宏观调控政策以及消费者消费观念的影响，销售市场并不完全向好，也会存在销售遇冷的淡季。销售市场遇冷，大量的房子无法转化成资金，回笼资金的周期变长，拉大了资金链，一定程度上也造成了资金链的紧张局面。

2、现金流出现负增长

前面也提到房地产的资金投入绝大部分放在了投资开发上，由于房地产项目的周期较长，很容易导致资金出现周转困难问题，从而影响资金链的正常运转，资金链处于紧张情况下，现金流的运转更加困难。以浙江广厦集团为例，在08年至11年，存货占流动资产的80%，而开发成本占到了存货的80%。

二、资金链的风险管理

（一）拓宽筹资渠道

针对房地产企业的筹资过度依赖银行贷款，容易引发并存的风险，房地产企业在筹资时可以拓宽筹资渠道，适当将间接融资方式转变为直接融资。在间接融资中，存在好多中间环节，成本较高，收益较低，稳定性较差，因此，可以通过发行股票、债券等方式进行融资。

（二）应用财务杠杆

针对房地产企业的资产负债率较高的现象，企业应当采取措施降低负债所占的比重，应用财务杠杆进行调节，调整资本结构，在资金使用上，提高资金的使用率，融资时优先考虑内部融资。

（三）负债率的制定要科学、合理

针对房地产项目开发周期时间长，资金被长期占用的情况，可以选择使用权益资金进行替代；同时，在负债上，企业可以减少流动负债率，增加非流动负债率，以此来增加偿债能力。例如：在土地的出让金上，可以考虑把短期贷款改成长期贷款，这样就可以减少短期付贷的压力。

（四）合理使用土地资源

企业应当根据自己的发展规划，合理购置和使用土地资源，避免过量购置土地资源，造成土地资源的闲置浪费；同时还可以避免资金的过度支出，减少资金的紧张局面。此外，房地产企业还必须加强成本预算，使各项工程支标准化出，提高资金的利用率。

三、房地产企业的发展趋势

（一）房地产企业转型

单一的产品开发企业在当前的市场发展中越来越处于不利的境地，必须加快房地产企业的转型，综合发展多种类型的产品，以满足不同层次的需求。就像房地产大亨易小迪所说的那样，房地产开发已经呈现了多元化的发展局面，因此，房地产市场的发展可以转向城中村市场等，拓宽市场发展的潜力。

（二）土地购置回归理性

在遭遇资金链紧张的形势下，不少企业纷纷加强土地资源购置的管理，尽量避免不合理的土地购置，以节省房地产企业发展所需的资金。据资料显示，2012年，用于房地产企业的土地购置面积下降19.5%，这也反映出土地购置回归理性，资金链的运转的紧张局面可以得到缓解。

（三）不断增强房企的核心竞争力

在未来的房地产企业发展中，不断增强核心竞争力成为房企发展的重要趋势。房地产企业将会不断加大科技投入，加强产品的创新，如：环保型产品的研发，不断淘汰落后产品，大力推动建筑材料的集约化生产，提高科技水平和科技含量，以适应房地产行业的激烈竞争。

四、结束语

在房地产企业的正常发展中，资金链是最为关键的部分，是保证房地产企业正常运转的基础。但是房地产企业资金链中存在的问题和面临的风险使得资金链的安全性和可靠性受到很大影响。因此，必须加强对房地产项目资金链的风险管理，从资金链的三个环节进行有效控制，确保资金链的稳定。同时，为了适应房地产行业的发展，房地产企业应当抓住机遇，积极进行转型，提高核心竞争力。

参考文献：

[1]王琨.论房地产企业资金链风险的内涵[J].博士论坛・企业研究，2010（14）

[2]许文薇，蔡芝璐.房地产资金链风险管理及发展趋势研究―――以浙江省房地产上市公司为例[J].金融与保险，2013（105）

[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（13）

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总体来看，2009年以来，岳阳市民间融资中介机构数量和民间融资规模发展速度较快。从数量上看，据政府金融主管部门和工商部门提供的数据统计，到2013年3月末，岳阳市工商注册、带有或投资或担保或融资或咨询字样的公司有630家，其中，资本在500万元以上的267家。从规模上看，据政府金融主管部门测算，3月末，岳阳市民间借贷规模约在200亿元以上，至少为同期银行贷款618亿元的32.4%。人民银行对30家民间融资样本监测企业数据显示，一季度30家企业共借入资金5640万元，其中，民间融资2228万元，占借入资金39.50%，二者数据比较接近。

从趋势看，短期辖内民间借贷增速趋缓，一季度监测企业民间融资总额增速较去年四季度回落13.44个百分点。但从中长期看，由于资金供需失衡短期难以改观，预计民间融资仍将保持较高增速。在问及今年一季度企业资金总体状况时，30家样本监测企业有15家反映“一般化”，11家反映“偏紧”，4家反映“较宽松”，这表明大部分企业资金依然偏紧。在问及对二季度资金预期时，30家企业中，仍然有10家预测趋紧，只有5家预计较宽松，显示企业对下季度资金状况依然不太乐观。

当前民间融资市场的主要特点

与以往相比，今年一季度，岳阳市民间借贷呈现如下新特点：

民间借贷行为谨慎，风险防范意识有所增强。调查显示，受中小企业主“跑路”、民间借贷纠纷的影响，民间借贷参与活跃程度有所下降，社会资金流向银行趋势明显。市级9份银行家问卷结果显示，目前居民储蓄意愿增强。2013年3月末，岳阳市银行业各项存款增加104亿元，其中，居民储蓄存款增加109亿元，增速为14.65%，同比提高1.2个百分点；受经济景气的影响，对公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，却是民间筹资出现多年来从未有过的困难。30户样本监测企业中，50%企业主表示在进行民间融资时采用了正式合同，40%企业主表示采用了第三方担保方式，口头承诺或简易借条即可成交的情况逐渐减少，部分样本企业融资金额较大时甚至被要求提供固定资产作抵押。

融资期限进一步向短期集中。调查显示，80%的参与者认为，长期借出款项风险较大，更趋向于短期放款，借款主要是补充流动资金，期限基本上在一年以内，平均期限为125天，较去年四季度的平均期限缩短15天。一季度民间融资月均利率15.023‰。但受“过桥资金”等急需短期资金利润较高、期限较短的影响，10天以内民间借贷利率最高。调查显示，岳阳市有息民间借贷最高利率为10天以内，最低为日利率1%，最高为日利率5%，一般维持在2%～3%水平，高出监测月均利率40倍以上，最高的达100倍。

民间借贷资金乘数效应明显。较之于以前的民间借贷一对一、面对面的直接融资行为，目前大部分民间借贷更像一种多层次间接融资行为。调查表明，大额的民间借贷资金大部分通过中介“中转”和利率叠加，有的甚至通过中介人转手二三个来回，融资中介的“影子银行”特征明显。

当前民间融资市场的主要风险

银行可能成为民间借贷风险的转移地。30户样本监测企业问卷调查表明，今年一季度，民间融资的放款资金中有33%来自银行贷款，比上季增加了9个百分点，民间借贷与银行贷款的关联度进一步上升。与岳阳9家市级银行业金融机构负责人的座谈中，有6家表示对民间借贷或可能引发的不良贷款骤增表示担忧。政府金融主管部门、金融监管部门对民间借贷引起辖区内不良贷款额、不良贷款率“双升”压力增大。事实也证明了这一点。据汨罗市政府金融管理部门提供的消息，因资金链断裂，该市某企业主投案自首，涉案资金达10亿元以上，涉及到三家银行近6000万元贷款，其中，拖欠一家银行5300多万元，占该行贷款余额25%。

房地产行业成为民间融资的新聚点。目前，全国房地产行业受宏观调控政策的影响，银行业机构审慎对待房地产行业贷款，逐步压缩或退出房地产信贷领域。年初，国务院颁布了房地产调控“新国五条”，进一步调控房地产价格，房地产行业资金供应将进一步紧张。截至3月末，辖内房地产贷款余额为74.7亿元，增速为4.2%。据岳阳市房地产信息网提供的数据：2013年一季度，全市房地产开发投资同比增长5.7%；而销售商品房套数、面积、金额，同比分别下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地产企业资金短缺压力增加。在银行融资无法解决的情况下，房地产企业特别是规模较小的房地产企业便加速了民间融资进程，部分企业尤其是靠民间融资成长起来的中小企业资金链持续紧绷。30户样本企业监测数据表明，一季度民间借贷资金有30%左右用于房地产项目投资，比上季增加了8个百分点。

民间借贷中介机构或成为高危区。由于借贷中介市场不成熟，加之受高额利差的影响，部分中介机构误导性宣传，使投资者误认为这些机构就是一种新型“银行机构”，错位经营、账外经营、超业务范围开展一些非法金融活动，有的非法吸收存款或变相集资，发放信用借款，甚至发放高利贷。由于借贷中介的资金是面向社会募集的，大多涉及到二至三个层级，风险集中度高，容易形成整体性联带事故。一旦资金无法归还或挪作他用，出现“一笔资金收不回——中介资金断裂——关联企业或个人资金断裂”的恶性循环，很有可能引发。据岳阳市金融管理部门提供的数据，2012年12月，岳阳辖内就发生一起投资公司股东涉嫌诈骗2000多万元的社会事件。

餐饮娱乐行业或成为民间融资断裂的引爆点。近年来，辖内餐饮娱乐行业发展迅速。由于餐饮娱乐企业规模不大，可抵押物不足、经营风险大等行业特征，很难在银行获得信贷支持。特别是规模较小的中档餐饮娱乐企业主要通过民间借贷融资。据对岳阳城区5家小型餐馆的走访，其资金来源中有30%来源于民间借贷。特别是受厉行节约、反对浪费政策的影响，高端政务、商务接待明显减少，消费者消费渐趋理性，一些餐饮企业几乎陷入停滞。岳阳市统计局数据显示，1～3月份，全市限额以上单位餐饮收入同比增长7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社会消费品零售总额增速3.6个百分点。餐饮娱乐行业经营状况低迷，加之成本高企，很有可能出现资金断裂而无法按期归还民间借贷。

民间融资偏离实体经济空心化。从近期岳阳辖内出现的几起民间借贷事件来看，没有特定的行业特征。直接原因不是借款人的生产经营问题，而是由于参与赌博和地下“”、借高利贷投资或者自身参与高利贷等高风险项目，出现资金链断裂而引发。据汨罗市金融管理部门提供的数据，某投资管理有限公司股东向社会以每月2～6分的利息借款2095.5万元，有近1600万元用于参与地下“”、赌博及个人消费。由于部分民间借贷偏离实体经济甚至空心化，给民间借贷正常发展带来了诸多不确定性，或有可能引发民间借贷市场的“寒冬”，造成民间融资“停摆”，最终传导到实体经济，造成严重影响。

民间借贷纠纷呈上升趋势。当地多家民间融资中介机构预测：民间借贷市场违约风险将继续保持较高水平。问卷表明，由于民间借贷增速回落，特别是放贷方对资金损失预期的上升，导致其在资金不能按期回收时，展期意愿下降，往往诉诸法院予以解决。在座谈中也予以了印证。2011年初至2013年一季度，辖内民间借贷涉诉案件每年增幅在25%以上，涉诉金额从几万元、几十万元上升到几百万元。以汨罗市长乐法庭为例，2012年民间借贷受案数比2010年增加了60%。

政策建议

民间融资的存在有其一定的历史性、合理性和必然性，但同时由于借贷双方信息不对称、利率高企、运行不规范、监管真空、中小企业融资难等多重因素影响，对经济金融发展和社会稳定产生了较为严重的影响。调查认为，各级政府加强对民间融资的引导，是促进民间融资有序持续发展的一剂良药。

岳阳辖内湘阴县已经开始的探索和实践也说明了这一点。湘阴县政府出台了《湘阴县民间融资中介机构管理暂行办法》，建立了分管副县长为召集人，以金融办、人民银行、银监部门、金融机构、司法各部门单位、工商、统计、财税、宣传、物价等为成员单位的联席会议制度，组建民间融资登记服务中心，让县级规模以上工业企业、各金融机构、民间融资中介机构同在“诚信协会”平台上对接，赋予县金融办对辖内民间融资中介机构行使包括公司备案登记、机构管理、日常监管和业务管理职能，赋予当地人民银行行使统计检查职能和会同工商部门年审职能，当地人民银行实行月度统计与监测后，通过窗口指导引导民间融资的流向、流量和利率，借助行政合力促进民间融资行为的规范发展。从目前实践进展来看，当地政府及其相关部门基本摸清了民间融资中介机构的数量、规模、流向和利率，规范了融资中介机构业务报表报送，加强了人员和业务管理，切实提高了政府对民间融资的风险管控能力。

针对目前民间融资中存在的风险状况，当务之急，建议各政府从以下方面加强对民间融资的引导：

建立适应民间融资发展的“社区金融”模式，让民间融资从“地下”走到“地上”。一是通过必要的整合过程，成立“区域性投资公司”，或者区域性投资基金，如产业投资基金、行业投资基金和风险投资基金，让民间金融浮出水面，以合法的身份更好地支持区域性经济发展。二是成立“理财服务所”。对集中在一定区域内但财务管理松散的行业或中小企业实行会计，由地方财政部门派出会计人员实行统一做账，解决财务不透明、税收流失等问题。三是成立“信用服务所”。行业协会从会员单位按资产一定比例募集担保基金，存入开户银行，依法或经过合法约定，对会员提供企业信用征信、评估评级、信用管理、信用培训等各项服务，最后形成企业信用报告，切实解决银行贷款担保难问题。

制定适合民间融资市场的监管机制，规范民间金融市场。一是针对目前民间融资现状及特征，出台相应的法律，明确民间融资监管部门，引导其回到正常的法律规范轨道上来，如明确其借贷最高额、利率等。二是要加强对民间融资风险的监测，尽快建立民间融资信息采集机制，定期收集有关数据，重点监测民间资金规模、来源、区域分布、市场利率、流动性状况、信用程度、风险状况等，分析民间融资对宏观经济和微观经济可能产生的影响，并据此实施调节，同时建立对民间融资的风险防范机制，包括建立大额民间融资保险制度和担保制度等，防范民间融资风险对社会稳定和整个金融体系安全带来的冲击。三是依照法律处置民间融资风险，针对出了问题找政府“兜底”的行政主导特点，要遵循“谁家的孩子谁家抱”的原则，由法院依照相关法律处置债权债务纠纷，政府并无承担民间融资损失补偿的义务。四是逐步将民间融资主体纳入人民银行征信系统，结合现有的中小企业信用信息采集方式，采取政府主导，人民银行、工商、民间借贷中介机构、信用担保公司等部门单位联动，为民间融资主体建立包括登记注册、财务、购销等信息在内的信用档案，为民间借贷双方提供征信记录查询服务，降低信用风险。

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一、“营改增”税制改革简介

税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析

营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

1.对营业税及增值税的影响。

我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。

2.对土地增值税的影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。

3.对企业所得税的影响。

在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。

四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析

1.积极反映，争取税收政策支持。

由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。

2.政策筹划，争取财政资金支持。

由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。

3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。

4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。

五、结语

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

参考文献：

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亚太实业原系由中国寰岛（集团）公司、中国银行海口信托咨询公司和交通银行海南分行等单位共同发起，成立时名为海南寰岛实业股份有限公司，主营业务为房产开发与经营。2010年2月公司名称变更为海南亚太实业发展股份有限公司（以下简称“亚太实业”），现主营业务为房产开发与销售。1997年1月，经中国证监会批准，发行社会公众股3100万股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000691。2015年6月下旬，亚太董事长和多名高管纷纷“因个人原因”离职。2015年11月，亚太实业收到了行政处罚告知书。2016年5月4日，亚太实业更名为ST亚太。

一、房地产企业常见造假手段

（一）提前确认收入

我企业会计准则第14号准则对收入确认条件做出如下规定：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

在房地产行业，提前确认收入的现象非常普遍，企业往往会提前确认以下几类销售收入：1.在存有重大不确定性时确定收入；2.完工百分比法的不适当运用；3.在仍需提供未来服务时确认；4.提前开具销售发票，以美化业绩。

（二）延迟确认收入

由于我国房地产销售通常采用预售制，预收账款成为房地产企业财务报表中一个十分重要的科目。房地产企业通常会将预收售房款长期挂账，以达到延迟确认收入的目的。企业会计准则规定房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业为了进行盈余管理，会人为地推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入调整当期利润的目的。

（三）虚构利润

我国房地产销售模式采用预售制，通常情况下房屋结构封顶即可对外进行预售。因此，房地产企业账面上的预收账款余额通常会显著高于其账面已完工开发产品的金额。

为了进行利润调节，企业通常会将已竣工房屋按照存货计入，即企业将已售房屋记作未售，这会导致预收款余额大幅低于其已竣工房屋金额，且少结转相应费用。同时存货价值增加，销售成本降低，经营利润增加。另外，一些房地产企业以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能已实现销售收入，但企业为减少费用，未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目。

二、亚太实业造假手段剖析

（一）虚构收入

亚太实业主要利用其控股子公司兰州同创嘉业房地产开发有限公司（以下简称“同创嘉业”）来虚构收入。据核实，同创嘉业在2010至2014年五年中均存在提前或延迟确认销售收入的情形。证监会对同创嘉业永登亚太玫瑰园项目已完工住房（486套）和商铺销售收入确认进行逐一审核，发现其中有215套住房和6间商铺均存在提前或延迟确认销售收入的情形。同创嘉业房地产开发有限公司未按披露的会计政策和《企业会计准则》确认收入，导致亚太实业2010、11、12年和14年分别虚增营业收入约971万元、4122万元、1123万元、2120万元，分别占其当期营业收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虚减营业收入989万元。

（二）虚构利润

2012年，亚太实业参股企业济南固锝电子器件有限公司（以下简称“济南固锝”）根据其客户台湾敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知单》，将535万元质量索赔款确认为营业外支出。2013年10月，济南固锝鉴于该笔质量索赔款尚未实际支付，且具体赔偿金额无法合理确定，认为2012年确认营业外支出时会计估计不准确，冲减了2013年营业外支出535万元。2013年12月31日，济南固锝冲回2013年10月份所做凭证，并在下一个凭证中冲减当期营业成本530万元，对应将产成品调增530万元，同时增加未分配利润5.51万元。此会计处理方式导致济南固锝在2012年净利润虚减535万元、2013年净利润虚增535万元。其中，上市公司亚太实业持有济南固锝48%权益，虚增利润257万元。

（三）虚假计提资产减值

亚太实业在2013年未对其所持有的济南固得长期股权投资计提减值准备，导致2013年净利润虚增2，377，904.37元，占当期利润的比例高达90.54%。

此外，亚太实业2007年投资的北京蓝景丽家明光家具建材有限公司无实际生产经营。自2008年起便无法取得该公司的财务报表，但亚太实业却在2009年对该股权投资计提了7000万元的减值准备。2011年12月北京蓝景丽家明光家具建材有限公司被吊销营业执照，公司却继续对该股权投资计提2989万元的减值准备。

（四）虚构资本公积

亚太实业为已破产终结的控股子公司天津绿源生态能源提供了两笔连带担保责任贷款，一笔是交通银行天津市分行的银行借款19，800，000.00元，另一笔是中国农业银行天津分行金信支行的银行借款44，800，000.00元，两笔借款均已己逾期且涉及司法律诉讼。最终由母公司兰州亚太代为归还的负债金额为2844万元。此笔债务被亚太实业计入其他应收款并计入资本公积，属于重大会计差错。

三、结语

亚太实业2010～2012年财务报表由国富浩华会计师事务所出具无保留意见审计报告，2013～2014年财务报表由瑞华会计师事务所出具无保留意见审计报告。虽然亚太实业的财务报告均被出具无保留意见审计意见，但东窗事发后仍难逃被处罚的命运。证监会依据《证券法》相关条例，对亚太实业给予警告并处以60万元罚款，对亚太实业总经理龚成辉给予警告，并处以30万元罚款，对其他涉事人员分别处以3至30万元不等的罚款。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，深圳证券交易所对亚太实行“其他风险警示”的特别处理。公司股票自2016年5月4日起实行其他风险警示，股票简称由“亚太实业”变更为“ST亚太”。

本文结合房地产行业的特点，对房地产企业常见造假手段进行了分析，从而对亚太实业的造假手段有更全面和深入的了解。近年来，上市公司造假案层出不穷，深入了解其造假手段对完善资本市场具有重要意义。

参考文献