房地产行业主要风险点范文

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1.开发阶段

第一，房地产项目成本核算的对象、土地开发成本归集和分配方法不明确。首先，房地产行业与一般的制造业企业不同，其产品的形态不是一成不变的，同一项目的产品成本构成复杂多样，成本归属和分摊方法缺乏标准。其次，土地开发成本和配套设施建设成本等属于间接开发费用，应该按成本会计的方法进行归集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估计，无法及时获取成本核算的依据，成本核算偏离施工进度。在工程建设的实施过程中，工程完成量和实际总预算存在较大差异，未能及时更新，导致企业在成本核算过程中无法及时取得可靠的计量依据。第三，预算机制不健全对成本控制有很大影响。首先，房地产项目周期长，市场价格变动对项目总成本影响较大，总成本预算难以事先预估。房地产开发项目前期需要占用大量资金，为了节约资金成本，降低经营风险，可能会基于谨慎性原则而导致前期成本高估或者低估，项目成本波动幅度较大。其次，预算指标不合理或者下达不及时，项目总预算以及现场工程完成进度不能配比，使成本控制缺乏可靠依据，不能令人信服，难以有效落实。

2.销售阶段

第一，预售阶段是项目资金回笼的过程，企业虽然收到预售款项，但产品的主要风险和报酬尚未转移，不能确认收入，成本不能结转。此时项目开发尚未完结，成本仍在不断累计，仍处于归集分配过程之中。企业为了快速回笼资金，预售阶段可能导致销售费用和营业费用陡增。第二，税收政策在销售阶段对成本核算的影响。我国部分地区要求在企业在收到预收款的同时缴纳一定的税款，比如纳营业税、城建税等，有些地区还要求按照预售款项的一定比例预征企业所得税和土地增值税，待房地产项目清算时多退少补。根据收入配比原则，预售款尚未确认收入，缴纳的税款无法和收入配比形成企业的经营成果，未能及时反映经营成果。第三，借款费用停止资本化时点的影响。按照企业会计准则规定在该项资产达到预订可使用状态或者可销售状态时，借款费用应该停止资本化。在实际业务中如何才算达到可使用状态仍不容易界定。第四，销售收入的确认和成本结算的影响。房地产开发项目收入确认的方式依据是产品的主要风险和报酬是否转移，目前大多数企业在业主入伙时才确认收入实现。企业在确认收入时项目开发尚未完结，工程尚未决算，企业只能通过预估成本结转，导致企业未能及时反映项目经营成果。

二、对房地产行业成本核算与控制存在问题的对策

针对我国房地产行业在开发、销售阶段成本核算与控制方面存在的问题，笔者认为应做好以下几个方面的工作。

1.开发阶段

第一，成本项目标准化。对房地产项目成本构成分类，确定大类，细分小类，并设置专门的表格，形成统一标准。成本项目的标准化对成本归集和分摊方法做出规范，有利于形成信息中心，建立业务接口，在业务部门之间形成有效沟通渠道。第二，规范操作流程。建立操作指引手册，不相容职务分离。对房地产项目开发过程中的招标、投标、完工程度、工程监理、工程预算、工程结算、单据传递等规范操作流程，尽可能避免营私舞弊。第三，建立健全工程预算制度。良好的预算制度是房地产项目成本核算和控制的保证。第四，建立健全以合同为纽带的成本事先控制、事中控制和事后总结的制度体系。第五，建立健全成本控制激励机制，设置合理的成本控制目标，完善考核和奖惩制度。

2.销售阶段

第一，建立健全成本结算制度，及时做好项目结算工作。成本结算是房地产项目成本确认的依据，房地产项目在销售阶段工程开发已接近尾声，企业应及时取得工程结算是成本核算的保证。基于本企业现状和业务能力范围，无法通过本企业结算的工程项目可以采用委托结算等方式尽快获取工程结算，及时反映企业经营成果。第二，做好借款费用的资本化工作。房地产开发企业开发周期内的资本化伴随整个开发周期，应按相关规定及时停止借款费用资本化工作，资本化截止后的借款费用不应作为项目成本。通常企业认为在取得竣工许可证或销售许可证明即认为停止借款资本化时点。第三，做好销售费用的控制，建立健全销售激励制度，对房产销售业绩进行评价提高销售人员工作积极性，促进资金回笼。第四，房产项目销售阶段做好成本的汇算工作，及时整理相关资料，报有关部门审批，完善税务资料，及时与税务部门沟通协调，清算税款，降低企业经营风险。

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房地产是我国的支柱产业，对国民经济的发展和社会市场的稳定有重要影响。在房地产行业的发展中，资金是保证房地产行业健康发展的关键因素。目前，在宏观政策的调控下，房价依然坚挺，并没有合理回归，表明房地产行业的发展存在较大风险。资金链作为房地产行业的关键所在，资金管理的缺失，将导致资金链出现问题，严重影响房地产行业的正常发展。因此，为了实现房地产行业的正常发展，减少风险的存在，还需要各方共同努力，加强房地产行业的资金链风险管理，促进房地产行业的健康发展。

一、房地产资金链的现状分析

分析房地产资金链的现状，主要是从房地产资金的三个环节（筹措、使用、回笼）来进行分析，探究在各个环节存在的问题。

（一）资金筹措

资金筹措作为房地产资金链的起始环节，在房地产资金链中占据着重要的地位，对整个房地产的资金链的正常运行有重要影响。第一，一个企业投身于房地产行业，必须要筹措资金，有雄厚的资金支持；第二，筹措资金是其他环节的基础，若该环节出现问题，将直接影响后两个环节的正常运转。在资金筹措环节中，主要存在的问题表现在以下几点。

1、银行信贷比重大，依赖程度高

据调查资料显示，当前，我国的一些房地产企业的资金来源形式主要是分为贷款、定金、预收款、外资以及个人按揭贷款等，虽然形式看上去呈现多样化，但是数据显示，在这些资金来源中，外资筹资所占的比重很小，大部分主要集中在贷款，也就是说筹措资金的主要方式是银行贷款，对银行贷款的依赖程度比较高，这其中可能会存在风险。

2、较高的资产负债率

在我国的房地产企业中，还普遍存在着资产负债率较高的现象，有些房地产企业的资产负债率已经超过了国际常规水平，甚至有些企业超过了行业的警戒线。这都说明这些企业面临着严峻的经营风险，并且经营利润不能达到负债的水平，再加上企业的固定资产不能变现，这些房地产企业在发展过程中，面临着相当严重的财务危机，房地产企业的正常发展受到影响。

3、较高的流动负债率

我国的房地产企业还面临着较高的流动负债率，据多年的统计数据显示，在很长的一段时间内，流动负债率均高于70%，这也导致了我国的房地产企业的资金链一直比较紧张，对房地产企业的正常发展造成了一定的影响。房地产企业较高的流动负债率与房地产企业的行业特点是分不开的，因为房地产企业普遍选择流动负债来为企业的发展筹资。

（二）资金使用

这是资金链的第二个环节，是连接资金筹措和资金回笼的桥梁，合理使用资金是保证房地产资金链安全运行的关键所在，对保证企业的正常发展有重要作用。在资金使用过程中存在的问题有：

1、投资开发中的支出较多

在房地产企业中，投资开发费用主要包括设备、土建、配套等支出，据2012年数据显示，开发投资增长16.7%，依旧是房地产企业主要的费用支出。设备和土建的费用一般来说还比较固定，但是配套以及其他一些费用种类比较繁多，在市场中存在不一样的收费情况，存在着很大的随意性，这种不规则的变动给房地产企业的发展带来不利影响。

2、不合理的土地购置

土地购置资金投入在房地产企业的各项支出中，占据着第二的位置，较高的土地购置资金投入也在一定程度上加剧了资金链的紧张情况。如果合理配置土地，那么将大大缓解资金链的紧张运行状况。虽然政府出台了相关的限制政策，土地购置不合理的现象有所减少，但并没有消失，如北京的万柳地块的地王。不合理的土地购置会浪费大量的资金，加剧资金的紧张形势，还会造成土地资源的闲置浪费。

3、速动比率较低

受行业特征和经营模式影响，企业的流动资产所占的比重较大，但在存货中比重较大的是开发成本，原材料所占比重较小，速动比率较低，低于安全值，造成企业的营运资金持有量处于一个较低的水平，企业面临的还贷压力较大。

（三）资金回笼

1、销售市场遇冷

在房地产企业中，回笼的资金主要来源是销售收入，而当前受宏观调控政策以及消费者消费观念的影响，销售市场并不完全向好，也会存在销售遇冷的淡季。销售市场遇冷，大量的房子无法转化成资金，回笼资金的周期变长，拉大了资金链，一定程度上也造成了资金链的紧张局面。

2、现金流出现负增长

前面也提到房地产的资金投入绝大部分放在了投资开发上，由于房地产项目的周期较长，很容易导致资金出现周转困难问题，从而影响资金链的正常运转，资金链处于紧张情况下，现金流的运转更加困难。以浙江广厦集团为例，在08年至11年，存货占流动资产的80%，而开发成本占到了存货的80%。

二、资金链的风险管理

（一）拓宽筹资渠道

针对房地产企业的筹资过度依赖银行贷款，容易引发并存的风险，房地产企业在筹资时可以拓宽筹资渠道，适当将间接融资方式转变为直接融资。在间接融资中，存在好多中间环节，成本较高，收益较低，稳定性较差，因此，可以通过发行股票、债券等方式进行融资。

（二）应用财务杠杆

针对房地产企业的资产负债率较高的现象，企业应当采取措施降低负债所占的比重，应用财务杠杆进行调节，调整资本结构，在资金使用上，提高资金的使用率，融资时优先考虑内部融资。

（三）负债率的制定要科学、合理

针对房地产项目开发周期时间长，资金被长期占用的情况，可以选择使用权益资金进行替代；同时，在负债上，企业可以减少流动负债率，增加非流动负债率，以此来增加偿债能力。例如：在土地的出让金上，可以考虑把短期贷款改成长期贷款，这样就可以减少短期付贷的压力。

（四）合理使用土地资源

企业应当根据自己的发展规划，合理购置和使用土地资源，避免过量购置土地资源，造成土地资源的闲置浪费；同时还可以避免资金的过度支出，减少资金的紧张局面。此外，房地产企业还必须加强成本预算，使各项工程支标准化出，提高资金的利用率。

三、房地产企业的发展趋势

（一）房地产企业转型

单一的产品开发企业在当前的市场发展中越来越处于不利的境地，必须加快房地产企业的转型，综合发展多种类型的产品，以满足不同层次的需求。就像房地产大亨易小迪所说的那样，房地产开发已经呈现了多元化的发展局面，因此，房地产市场的发展可以转向城中村市场等，拓宽市场发展的潜力。

（二）土地购置回归理性

在遭遇资金链紧张的形势下，不少企业纷纷加强土地资源购置的管理，尽量避免不合理的土地购置，以节省房地产企业发展所需的资金。据资料显示，2012年，用于房地产企业的土地购置面积下降19.5%，这也反映出土地购置回归理性，资金链的运转的紧张局面可以得到缓解。

（三）不断增强房企的核心竞争力

在未来的房地产企业发展中，不断增强核心竞争力成为房企发展的重要趋势。房地产企业将会不断加大科技投入，加强产品的创新，如：环保型产品的研发，不断淘汰落后产品，大力推动建筑材料的集约化生产，提高科技水平和科技含量，以适应房地产行业的激烈竞争。

四、结束语

在房地产企业的正常发展中，资金链是最为关键的部分，是保证房地产企业正常运转的基础。但是房地产企业资金链中存在的问题和面临的风险使得资金链的安全性和可靠性受到很大影响。因此，必须加强对房地产项目资金链的风险管理，从资金链的三个环节进行有效控制，确保资金链的稳定。同时，为了适应房地产行业的发展，房地产企业应当抓住机遇，积极进行转型，提高核心竞争力。

参考文献：

[1]王琨.论房地产企业资金链风险的内涵[J].博士论坛・企业研究，2010（14）

[2]许文薇，蔡芝璐.房地产资金链风险管理及发展趋势研究―――以浙江省房地产上市公司为例[J].金融与保险，2013（105）

[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（13）

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总体来看，2009年以来，岳阳市民间融资中介机构数量和民间融资规模发展速度较快。从数量上看，据政府金融主管部门和工商部门提供的数据统计，到2013年3月末，岳阳市工商注册、带有或投资或担保或融资或咨询字样的公司有630家，其中，资本在500万元以上的267家。从规模上看，据政府金融主管部门测算，3月末，岳阳市民间借贷规模约在200亿元以上，至少为同期银行贷款618亿元的32.4%。人民银行对30家民间融资样本监测企业数据显示，一季度30家企业共借入资金5640万元，其中，民间融资2228万元，占借入资金39.50%，二者数据比较接近。

从趋势看，短期辖内民间借贷增速趋缓，一季度监测企业民间融资总额增速较去年四季度回落13.44个百分点。但从中长期看，由于资金供需失衡短期难以改观，预计民间融资仍将保持较高增速。在问及今年一季度企业资金总体状况时，30家样本监测企业有15家反映“一般化”，11家反映“偏紧”，4家反映“较宽松”，这表明大部分企业资金依然偏紧。在问及对二季度资金预期时，30家企业中，仍然有10家预测趋紧，只有5家预计较宽松，显示企业对下季度资金状况依然不太乐观。

当前民间融资市场的主要特点

与以往相比，今年一季度，岳阳市民间借贷呈现如下新特点：

民间借贷行为谨慎，风险防范意识有所增强。调查显示，受中小企业主“跑路”、民间借贷纠纷的影响，民间借贷参与活跃程度有所下降，社会资金流向银行趋势明显。市级9份银行家问卷结果显示，目前居民储蓄意愿增强。2013年3月末，岳阳市银行业各项存款增加104亿元，其中，居民储蓄存款增加109亿元，增速为14.65%，同比提高1.2个百分点；受经济景气的影响，对公存款有所降低。居民存款大幅上升的背后，却是民间筹资出现多年来从未有过的困难。30户样本监测企业中，50%企业主表示在进行民间融资时采用了正式合同，40%企业主表示采用了第三方担保方式，口头承诺或简易借条即可成交的情况逐渐减少，部分样本企业融资金额较大时甚至被要求提供固定资产作抵押。

融资期限进一步向短期集中。调查显示，80%的参与者认为，长期借出款项风险较大，更趋向于短期放款，借款主要是补充流动资金，期限基本上在一年以内，平均期限为125天，较去年四季度的平均期限缩短15天。一季度民间融资月均利率15.023‰。但受“过桥资金”等急需短期资金利润较高、期限较短的影响，10天以内民间借贷利率最高。调查显示，岳阳市有息民间借贷最高利率为10天以内，最低为日利率1%，最高为日利率5%，一般维持在2%～3%水平，高出监测月均利率40倍以上，最高的达100倍。

民间借贷资金乘数效应明显。较之于以前的民间借贷一对一、面对面的直接融资行为，目前大部分民间借贷更像一种多层次间接融资行为。调查表明，大额的民间借贷资金大部分通过中介“中转”和利率叠加，有的甚至通过中介人转手二三个来回，融资中介的“影子银行”特征明显。

当前民间融资市场的主要风险

银行可能成为民间借贷风险的转移地。30户样本监测企业问卷调查表明，今年一季度，民间融资的放款资金中有33%来自银行贷款，比上季增加了9个百分点，民间借贷与银行贷款的关联度进一步上升。与岳阳9家市级银行业金融机构负责人的座谈中，有6家表示对民间借贷或可能引发的不良贷款骤增表示担忧。政府金融主管部门、金融监管部门对民间借贷引起辖区内不良贷款额、不良贷款率“双升”压力增大。事实也证明了这一点。据汨罗市政府金融管理部门提供的消息，因资金链断裂，该市某企业主投案自首，涉案资金达10亿元以上，涉及到三家银行近6000万元贷款，其中，拖欠一家银行5300多万元，占该行贷款余额25%。

房地产行业成为民间融资的新聚点。目前，全国房地产行业受宏观调控政策的影响，银行业机构审慎对待房地产行业贷款，逐步压缩或退出房地产信贷领域。年初，国务院颁布了房地产调控“新国五条”，进一步调控房地产价格，房地产行业资金供应将进一步紧张。截至3月末，辖内房地产贷款余额为74.7亿元，增速为4.2%。据岳阳市房地产信息网提供的数据：2013年一季度，全市房地产开发投资同比增长5.7%；而销售商品房套数、面积、金额，同比分别下降8.5%、9.9%、7.5%。相比之下，房地产企业资金短缺压力增加。在银行融资无法解决的情况下，房地产企业特别是规模较小的房地产企业便加速了民间融资进程，部分企业尤其是靠民间融资成长起来的中小企业资金链持续紧绷。30户样本企业监测数据表明，一季度民间借贷资金有30%左右用于房地产项目投资，比上季增加了8个百分点。

民间借贷中介机构或成为高危区。由于借贷中介市场不成熟，加之受高额利差的影响，部分中介机构误导性宣传，使投资者误认为这些机构就是一种新型“银行机构”，错位经营、账外经营、超业务范围开展一些非法金融活动，有的非法吸收存款或变相集资，发放信用借款，甚至发放高利贷。由于借贷中介的资金是面向社会募集的，大多涉及到二至三个层级，风险集中度高，容易形成整体性联带事故。一旦资金无法归还或挪作他用，出现“一笔资金收不回——中介资金断裂——关联企业或个人资金断裂”的恶性循环，很有可能引发。据岳阳市金融管理部门提供的数据，2012年12月，岳阳辖内就发生一起投资公司股东涉嫌诈骗2000多万元的社会事件。

餐饮娱乐行业或成为民间融资断裂的引爆点。近年来，辖内餐饮娱乐行业发展迅速。由于餐饮娱乐企业规模不大，可抵押物不足、经营风险大等行业特征，很难在银行获得信贷支持。特别是规模较小的中档餐饮娱乐企业主要通过民间借贷融资。据对岳阳城区5家小型餐馆的走访，其资金来源中有30%来源于民间借贷。特别是受厉行节约、反对浪费政策的影响，高端政务、商务接待明显减少，消费者消费渐趋理性，一些餐饮企业几乎陷入停滞。岳阳市统计局数据显示，1～3月份，全市限额以上单位餐饮收入同比增长7.7%，比去年同期下降7.2%，低于全市社会消费品零售总额增速3.6个百分点。餐饮娱乐行业经营状况低迷，加之成本高企，很有可能出现资金断裂而无法按期归还民间借贷。

民间融资偏离实体经济空心化。从近期岳阳辖内出现的几起民间借贷事件来看，没有特定的行业特征。直接原因不是借款人的生产经营问题，而是由于参与赌博和地下“”、借高利贷投资或者自身参与高利贷等高风险项目，出现资金链断裂而引发。据汨罗市金融管理部门提供的数据，某投资管理有限公司股东向社会以每月2～6分的利息借款2095.5万元，有近1600万元用于参与地下“”、赌博及个人消费。由于部分民间借贷偏离实体经济甚至空心化，给民间借贷正常发展带来了诸多不确定性，或有可能引发民间借贷市场的“寒冬”，造成民间融资“停摆”，最终传导到实体经济，造成严重影响。

民间借贷纠纷呈上升趋势。当地多家民间融资中介机构预测：民间借贷市场违约风险将继续保持较高水平。问卷表明，由于民间借贷增速回落，特别是放贷方对资金损失预期的上升，导致其在资金不能按期回收时，展期意愿下降，往往诉诸法院予以解决。在座谈中也予以了印证。2011年初至2013年一季度，辖内民间借贷涉诉案件每年增幅在25%以上，涉诉金额从几万元、几十万元上升到几百万元。以汨罗市长乐法庭为例，2012年民间借贷受案数比2010年增加了60%。

政策建议

民间融资的存在有其一定的历史性、合理性和必然性，但同时由于借贷双方信息不对称、利率高企、运行不规范、监管真空、中小企业融资难等多重因素影响，对经济金融发展和社会稳定产生了较为严重的影响。调查认为，各级政府加强对民间融资的引导，是促进民间融资有序持续发展的一剂良药。

岳阳辖内湘阴县已经开始的探索和实践也说明了这一点。湘阴县政府出台了《湘阴县民间融资中介机构管理暂行办法》，建立了分管副县长为召集人，以金融办、人民银行、银监部门、金融机构、司法各部门单位、工商、统计、财税、宣传、物价等为成员单位的联席会议制度，组建民间融资登记服务中心，让县级规模以上工业企业、各金融机构、民间融资中介机构同在“诚信协会”平台上对接，赋予县金融办对辖内民间融资中介机构行使包括公司备案登记、机构管理、日常监管和业务管理职能，赋予当地人民银行行使统计检查职能和会同工商部门年审职能，当地人民银行实行月度统计与监测后，通过窗口指导引导民间融资的流向、流量和利率，借助行政合力促进民间融资行为的规范发展。从目前实践进展来看，当地政府及其相关部门基本摸清了民间融资中介机构的数量、规模、流向和利率，规范了融资中介机构业务报表报送，加强了人员和业务管理，切实提高了政府对民间融资的风险管控能力。

针对目前民间融资中存在的风险状况，当务之急，建议各政府从以下方面加强对民间融资的引导：

建立适应民间融资发展的“社区金融”模式，让民间融资从“地下”走到“地上”。一是通过必要的整合过程，成立“区域性投资公司”，或者区域性投资基金，如产业投资基金、行业投资基金和风险投资基金，让民间金融浮出水面，以合法的身份更好地支持区域性经济发展。二是成立“理财服务所”。对集中在一定区域内但财务管理松散的行业或中小企业实行会计，由地方财政部门派出会计人员实行统一做账，解决财务不透明、税收流失等问题。三是成立“信用服务所”。行业协会从会员单位按资产一定比例募集担保基金，存入开户银行，依法或经过合法约定，对会员提供企业信用征信、评估评级、信用管理、信用培训等各项服务，最后形成企业信用报告，切实解决银行贷款担保难问题。

制定适合民间融资市场的监管机制，规范民间金融市场。一是针对目前民间融资现状及特征，出台相应的法律，明确民间融资监管部门，引导其回到正常的法律规范轨道上来，如明确其借贷最高额、利率等。二是要加强对民间融资风险的监测，尽快建立民间融资信息采集机制，定期收集有关数据，重点监测民间资金规模、来源、区域分布、市场利率、流动性状况、信用程度、风险状况等，分析民间融资对宏观经济和微观经济可能产生的影响，并据此实施调节，同时建立对民间融资的风险防范机制，包括建立大额民间融资保险制度和担保制度等，防范民间融资风险对社会稳定和整个金融体系安全带来的冲击。三是依照法律处置民间融资风险，针对出了问题找政府“兜底”的行政主导特点，要遵循“谁家的孩子谁家抱”的原则，由法院依照相关法律处置债权债务纠纷，政府并无承担民间融资损失补偿的义务。四是逐步将民间融资主体纳入人民银行征信系统，结合现有的中小企业信用信息采集方式，采取政府主导，人民银行、工商、民间借贷中介机构、信用担保公司等部门单位联动，为民间融资主体建立包括登记注册、财务、购销等信息在内的信用档案，为民间借贷双方提供征信记录查询服务，降低信用风险。

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一、“营改增”税制改革简介

税收是我国财政收入的主要来源之一。我国税收是以流转税和所得税并行的双主体税制，而增值税和营业税又构成了我国税制体系中最重要的两大流转税。2011年，国家税务总局与财政部经国务院批准，联合下发了关于我国营业税改增值税试点方案，此后几年，从我国部分交通运输业以及现代服务业为试点，逐渐扩大到涵盖我国整个交通运输业、邮电通信业、以及部分现代服务业的增值税改革，2016年，我国房地产业、建筑业、金融业和生活服务业也将被纳入“营改增”的浪潮中，改革力度之大、影响之深也是前所未有。

二、“营改增”税制改革前我国房地产企业纳税情况分析

营业税改增值税之前，我国房地产企业涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、契税、房产税、印花税、企业所得税等，其中营业税、土地增值税、企业所得税构成了税制改革前房地产企业的主要税种。“营改增”税制改革实施前，房地产企业商品房销售时按照售价的5%缴纳销售不动产的营业税；房地产开发企业土地增值税主要是由增值额即售房收入与扣除项目之间的差额决定的，其中扣除项目包括因取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部确定的其他扣除项目。根据增值额占扣除项目的比例确定增值率，并以此计算应缴纳的土地增值税。增值率是确定房地产开发企业土地增值税的关键。企业所得税是房地产开发企业主要税负之一。除小微型房地产企业适用20%的企业所得税外，房地产企业所得税税率一般为25%。房地产企业所得税的税负轻重取决于开发利润的大小，因此和土地增值税在税负上具有一定的趋同性。

三、“营改增”税制改革对我国房地产企业纳税情况的影响

1.对营业税及增值税的影响。

我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，对房地产开发企业增值税税率的基本倾向性意见已形成，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。但存在两大问题，一是根据相关数据统计，一线城市的房地产开发项目成本一半左右是由地价款构成的，且很难取得可抵扣的增值税进项税专用发票；二是其他房地产开发成本如拆迁补偿费、市政大配套费及其他行政事业性收费也无法取得可抵扣的增值税专用发票，使得增值税税负过重。

2.对土地增值税的影响。

“营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，且为价内税，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，在计算增值额时，已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，则会很大程度的增加了土地增值税的增值率，增大土地增值税税负。另外，“营改增”后土地增值税是否属于重复征税的税种值得探讨。

3.对企业所得税的影响。

在房地产企业实施“营改增”后，由于增值税属于价外税，不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。

四、“营改增”税制改革背景下房地产企业纳税筹划策略分析

1.积极反映，争取税收政策支持。

由于房地产开发企业相关成本中相当大的比例不能取得可抵扣的增值税专用发票，导致成本中已负担且本不应该影响损益的进项税不能抵扣，增大了企业税负，因此，对于房地产行业“营改增”具体事项的相关税务建议、诉求应尽快通过各种渠道向政策制定部门及时反映，争取税收政策支持。例如，房地产企业中占比例很大的土地出让金、市政大配套费、拆迁补偿费及其他行政性收费，一般只能取得相关政府部门的行政专用收据或其他收据，从而无法形成完整的抵扣链条。为此建议政策制定部门可以对此类成本规定一个合理的进项税抵扣率，即政府可以允许房地产企业凭财政部门开具的土地出让金专用收据等作为抵扣凭证，类似企业购进农产品可以抵扣13%的进项税额，如果这部分进项税无法抵扣，企业税收负担将会大幅上升；还应考虑房地产业的上下游税率，最好规定一致或相近，以减轻企业纳税负担，实现税制改革的初衷即结构性减税的目标。此外，由于房地产企业开发周期长的特性，增值税进项税的认证期是否在现行政策的基础上适当延长。

2.政策筹划，争取财政资金支持。

由于“营改增”政策实施后将对我国房地产开发企业带来较大的影响，由于房地产企业的行业状况及增值税的征纳方式，在实施初期会对相当一部分企业带来较沉重的税收负担。为了实现改革的平稳过渡，据统计，相当一部分省市财税部门均提供了改革扶持资金政策，对税制改革中有实际困难的企业予以政府资金扶持。因此，处于“营改增”大背景下的房地产企业，应积极利用相关资金扶持政策，并根据自身情况进行政策筹划，以享受相关的政策资金支持，减轻企业的税收压力。

3.找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险一是：如不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税不能抵扣；二是：如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是：如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此类事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。

4.合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各行业纳税义务发生的时点科学、合法制定正确的筹划步骤，做出最符合企业要求的有效筹划方案，有效降低企业税负。

五、结语

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

参考文献：

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亚太实业原系由中国寰岛（集团）公司、中国银行海口信托咨询公司和交通银行海南分行等单位共同发起，成立时名为海南寰岛实业股份有限公司，主营业务为房产开发与经营。2010年2月公司名称变更为海南亚太实业发展股份有限公司（以下简称“亚太实业”），现主营业务为房产开发与销售。1997年1月，经中国证监会批准，发行社会公众股3100万股，1997年2月28日，公司股票正式在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码000691。2015年6月下旬，亚太董事长和多名高管纷纷“因个人原因”离职。2015年11月，亚太实业收到了行政处罚告知书。2016年5月4日，亚太实业更名为ST亚太。

一、房地产企业常见造假手段

（一）提前确认收入

我企业会计准则第14号准则对收入确认条件做出如下规定：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3.收入的金额能够可靠地计量；4.相关的经济利益很可能流入企业；5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

在房地产行业，提前确认收入的现象非常普遍，企业往往会提前确认以下几类销售收入：1.在存有重大不确定性时确定收入；2.完工百分比法的不适当运用；3.在仍需提供未来服务时确认；4.提前开具销售发票，以美化业绩。

（二）延迟确认收入

由于我国房地产销售通常采用预售制，预收账款成为房地产企业财务报表中一个十分重要的科目。房地产企业通常会将预收售房款长期挂账，以达到延迟确认收入的目的。企业会计准则规定房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业为了进行盈余管理，会人为地推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入调整当期利润的目的。

（三）虚构利润

我国房地产销售模式采用预售制，通常情况下房屋结构封顶即可对外进行预售。因此，房地产企业账面上的预收账款余额通常会显著高于其账面已完工开发产品的金额。

为了进行利润调节，企业通常会将已竣工房屋按照存货计入，即企业将已售房屋记作未售，这会导致预收款余额大幅低于其已竣工房屋金额，且少结转相应费用。同时存货价值增加，销售成本降低，经营利润增加。另外，一些房地产企业以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能已实现销售收入，但企业为减少费用，未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目。

二、亚太实业造假手段剖析

（一）虚构收入

亚太实业主要利用其控股子公司兰州同创嘉业房地产开发有限公司（以下简称“同创嘉业”）来虚构收入。据核实，同创嘉业在2010至2014年五年中均存在提前或延迟确认销售收入的情形。证监会对同创嘉业永登亚太玫瑰园项目已完工住房（486套）和商铺销售收入确认进行逐一审核，发现其中有215套住房和6间商铺均存在提前或延迟确认销售收入的情形。同创嘉业房地产开发有限公司未按披露的会计政策和《企业会计准则》确认收入，导致亚太实业2010、11、12年和14年分别虚增营业收入约971万元、4122万元、1123万元、2120万元，分别占其当期营业收入的100%，100%，21.78%，59.53%，2013年虚减营业收入989万元。

（二）虚构利润

2012年，亚太实业参股企业济南固锝电子器件有限公司（以下简称“济南固锝”）根据其客户台湾敦南科技股份有限公司向其出具的《扣款通知单》，将535万元质量索赔款确认为营业外支出。2013年10月，济南固锝鉴于该笔质量索赔款尚未实际支付，且具体赔偿金额无法合理确定，认为2012年确认营业外支出时会计估计不准确，冲减了2013年营业外支出535万元。2013年12月31日，济南固锝冲回2013年10月份所做凭证，并在下一个凭证中冲减当期营业成本530万元，对应将产成品调增530万元，同时增加未分配利润5.51万元。此会计处理方式导致济南固锝在2012年净利润虚减535万元、2013年净利润虚增535万元。其中，上市公司亚太实业持有济南固锝48%权益，虚增利润257万元。

（三）虚假计提资产减值

亚太实业在2013年未对其所持有的济南固得长期股权投资计提减值准备，导致2013年净利润虚增2，377，904.37元，占当期利润的比例高达90.54%。

此外，亚太实业2007年投资的北京蓝景丽家明光家具建材有限公司无实际生产经营。自2008年起便无法取得该公司的财务报表，但亚太实业却在2009年对该股权投资计提了7000万元的减值准备。2011年12月北京蓝景丽家明光家具建材有限公司被吊销营业执照，公司却继续对该股权投资计提2989万元的减值准备。

（四）虚构资本公积

亚太实业为已破产终结的控股子公司天津绿源生态能源提供了两笔连带担保责任贷款，一笔是交通银行天津市分行的银行借款19，800，000.00元，另一笔是中国农业银行天津分行金信支行的银行借款44，800，000.00元，两笔借款均已己逾期且涉及司法律诉讼。最终由母公司兰州亚太代为归还的负债金额为2844万元。此笔债务被亚太实业计入其他应收款并计入资本公积，属于重大会计差错。

三、结语

亚太实业2010～2012年财务报表由国富浩华会计师事务所出具无保留意见审计报告，2013～2014年财务报表由瑞华会计师事务所出具无保留意见审计报告。虽然亚太实业的财务报告均被出具无保留意见审计意见，但东窗事发后仍难逃被处罚的命运。证监会依据《证券法》相关条例，对亚太实业给予警告并处以60万元罚款，对亚太实业总经理龚成辉给予警告，并处以30万元罚款，对其他涉事人员分别处以3至30万元不等的罚款。根据《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定，深圳证券交易所对亚太实行“其他风险警示”的特别处理。公司股票自2016年5月4日起实行其他风险警示，股票简称由“亚太实业”变更为“ST亚太”。

本文结合房地产行业的特点，对房地产企业常见造假手段进行了分析，从而对亚太实业的造假手段有更全面和深入的了解。近年来，上市公司造假案层出不穷，深入了解其造假手段对完善资本市场具有重要意义。

参考文献

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央行的121号文件使人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道脆弱的现状。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题，而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。当前形势下，我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。

其一，房地产投资信托有利于完善中国房地产金融架构作为具有金融机构特征的房地产投资信托，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。房地产投资信托在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产投资信托直接把市场资金吸引到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其二，房地产投资信托可降低整个金融体系的风险目前中国仍然以间接融资为主，银行体系的安全决定着金融体系的安全。房地产投资信托将从三个方面减缓银行体系的风险：直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险；居民用银行存款购买基金后，将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力；由房地产投资信托创生的银行网点售卖、资金结算、托管等等中间业务将为银行体系带来无风险收益。尽管房地产投资信托发行初期可能分流部分储蓄存款，如果通过适当的途径，完全可以引导这些市场资金回流银行体系。

其三，房地产投资信托可满足社会大众资本的投资需求从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。

发展房地产投资信托障碍重重

房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展房地产投资信托还存在许多障碍。

法律体系缺失目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务，即通常所说的“一法两规”。这只是一个框架性的法律文件，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托的发展。

税收激励缺位目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策。美国房地产投资信托得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托投资的房地产资产属于免税资产。在上世纪八十年代末期，随着税法条款的逐步严格，房地产投资信托税收优惠的优点逐渐显示出来，使其得以长足发展。由此可见，我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。

流动性问题房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。

根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多，如果要转让，成本很高。目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。

此外，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。

风险问题房地产投资信托之所以受到追捧，主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在6%以上，最高的超过10%。高收益必然蕴含着高风险，对投资者来说，房地产信托的主要风险来自于赔偿风险、项目风险、操作风险、利率风险以及信息不对称风险，具体来说：

赔偿风险 按照央行的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。

项目风险 单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目赢利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大，一方面是来自房地产行业本身的风险，整个行业存在一定风险；另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。

操作风险 信托公司的实际操作难度较大。我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。而信托产品的销售，不能公开宣传、不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。

利率风险 利率特别是无风险国债利率体现了投资的机会成本，如果无风险的利率水平发生变化，那么投资的机会成本也随之发生变化，假设收益不变的话，其风险水平就会变化。如果利率的变化超出预先的考虑范围，那么就会产生所谓的利率风险。如果信托计划没有考虑利率风险的事先安排，就有可能使委托人的资产价值受损。事实上，利率风险是一种系统性风险，投资者只有通过外在的对冲工具如远期合约锁定利率来规避利率风险。

信息不对称风险 信息不对称条件下可能产生两种问题：一种是“逆向选择”问题；另一种是“道德风险”问题。在信托公司（受托人）寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，从而使得优质项目逐渐退出了这个市场，这是信托公司与项目提供者之间的“逆向选择”问题。在委托人（投资者）与受托人（信托公司）之间也存在着“逆向选择”，即劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场。

如何发展我国的房地产投资信托

其一，营造必要的法律环境这主要是给房地产投资信托提供一个规范的发展框架和法律环境，房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运行机制和完备的法律体系，才能确保这一金融工具的正常运行。而且法律制定要细化、完备化，这样才能保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，推进房地产投资信托健康、理性地发展。

针对我国目前实际情况，应制定相关的法律法规(包括《房地产法》、《信托法》、《投资公司法》、《投资顾问法》和《房地产证券交易法》等法律)，进一步完善《公司法》，建立完备的法律体系，规范和约束房地产投资信托的发展。建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

其二，培养机构投资者房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。

其三，完善信托投资公司法人治理、内控制度作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托业虽然经过了五次整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题，很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

其四，制定税收优惠政策以鼓励房地产投资信托的发展设计合理税收体制是房地产投资信托发展的关键。在国外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具有自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。在西方房地产投资信托产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，将会有良好的发展前景。由于房地产投资信托对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用。

其五，规范房地产投资信托的业务范围目前房地产投资信托应当限定以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务；其资产结构、收入结构、收益分配等方面，有关监管部门和机构应作出明确的规定。

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一、我国商业银行住房抵押贷款的主要风险

住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过贷款来获得资金支持以弥补消费能力的不足，而居民要获得贷款必须拿出一定的抵押品给金融机构，作为偿付贷款的担保。我国从1992年开始起步，并逐渐成为居民进行住房消费的主要工具。

1、信用风险

这种贷款的限期比较长，加上在贷款期间银行对借款者很难进行全面的了解，所以借款人随时都可能产生违约行为，又称违约风险。分为主动违约与被动违约.主动违约是指借款人基于利益的考虑而有意或故意违约。当违约所产生的利益超过其损失时就会产生主动违约。被迫违约指借款人，因一些原失去了还债能力所发生的违约。

2、流动性风险

流动性风险是指借款人住房贷款的持有现金是不容易的，可能会遭受的损失有两个方面，一是贷款不及时清算的银行和金融市场上出现更多的投机损失已获得良好的应用前景，另一个是存款利息的存款或银行的住房贷款不及时清算出现需要的资金周转困难所欠债务结算， 最严重的是由于现金流问题和破产的银行，破产。

3、抵押物风险

抵押物风险是指因典质市价值消失或降低或处分本钱过高而使贷款人遭受的损失。抵押住房可能会因各种自然灾害和认为灾害而遭损毁，例如地震、火山爆发、水灾、火灾等住房会因此受损从而导致抵押住房价值灭失或下降；抵押住房的价值会因经济区域布局、交通布局等的变化而下降；在抵押住房处分中，因产权纠纷、律师费上升等原因而需花高昂的处分费用，从而会降低贷款人处分抵押住房实际所能获得的收入。

4、利率风险

利率风险分为贷款利率和存款利率风险。贷款利率风险是指市场借贷资金由于经济波动和政府经济政策变化等因素造成的不可预知的变化而产生的风险，因此，住房贷款利率上升的市场，超过约定的利率而给贷款人带来的损失。银行损失主要决定于约定的利率低于市场利率水平支付住房贷款，未来的贷款金额，贷款期限和还款方式。贷款回收期越远，提前还款金额少，由贷款人遭受更大的损失。相反就会越小。

二、我国商业银行住房抵押贷款风险的主要原因

（一）逆向选择和道德风险

逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他们对于未来能否及时还款考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率反而带来了更大的风险。个人住房贷款中的道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。

（二）商业银行流动性过剩

货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少，银行难以找到一个比较合适的放贷企业。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行存在盲目竞相追逐大户，非理性降低贷款条件的冲动，从而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷相对来说是优质资产，银行两头放，一边为开发商贷款，另一边放消费者的按揭，两边的资金都源于银行，风险更大。

（三）住房贷款购房中投资性购房比例过大

一般正常的房地产市场 投资性购房比例一般在10%-15%之间10年左右的租金就能收回投资 我国目前特别是京沪杭深广等热点城市投资投资性购房比例占30%-40%左右早已大大超过投资性购房比例应控制在15%以内的警戒线，这些地区的房子要 70年以上的房租才能收回投资。从收益回报率来看实际上毫无投资价值。

三、我国商业银行住房抵押贷款的风险防范措施

（一）完善住房抵押贷款的法律法规

相比一般的房地产现房抵押借款，是购房契约、借款契约、抵押条约、保证条约和委托契约关系的结合体。虽然政府对此进行了相应的管理并且定制了相关法律规范，但仍旧出现一些法律法规已经与目前我国房地产金融成长的实际前提不符的情况，有些法律条目实质抽象、缺少可操作性等缺陷。因此，应该从住房交易，评估，安全来加快法律法规的完成，形成一个难以控制的市场主体和市场行为。

（二）推进个人信用制度的建设

伴着个人征信体系在全国正式运转，个人到各国任何一家银行办理信用卡或住房贷款时，银行将请求盘查申请者的个人征信记录。假如有不良还款记录，那么银行有可能请求个人提供典质、抬高贷款利率或贷款额度会相应减少，乃至回绝其贷款。如果申请人拒绝允许银行检查信用记录，银行将有理由不给予大量的贷款和信用卡。推动使用者爱惜自己的信用，也督促了从单位信誉和品德约束渐渐过渡到以个人信用担保为主的国法限制的信用里去，有利于完美个人信用的法律环境和技巧。

（三）强化保险保护机制

与购房人的贷款银行的住房抵押贷款合同的签订须在住房按揭保险买房子。日常生活中的保障，以住宅实现典质担保，经过其保障，解决由于其意外灾害，损失的风险，可以更充分地保护抵押权人的利益。在这一点上，当保险事故发生时，行使代位权的“有限”贷款银行，将保险资金沉淀，或要求购房人的保险金提前偿还贷款。

（四）严格规范抵押贷款的审核程序

严格执行安全法律，选择合格的注册机构合法登记资产。期房抵押贷款尚未建造房屋作为抵押品，由于预售商品房抵押贷款，抵押人未收到《房屋所有权证》，抵押人提前购买享受商品房是一个选择的权利，因此，银行和抵押贷款生效依照商品房销售合同（销售）理事会抵押登记手续，登记机关也不能发行房屋他项权证。此时，抵押登记手续时，要求开发商提供《国有土地卡》和《商品房预售许可证》，银行应当进行严格仔细的审查，防止错误和丢失的物品。贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行审查。

（五）采取利率可变形时发放贷款

贷款人通过与借款人签订协议，明确在市场利率发生变化时，将相应调整贷款利率。如果市场利率上升，贷款人可以通过调整贷款利率的办法避免或减轻损失。利率的调整实际有两种情况，一种是住房贷款市场利率上升时提高贷款利率，另一种是存款利率上升时根据存款利率上升幅度相应提高贷款利率。不过借贷双方的权力是对方等的，贷款人在市场利率上升时可要求提高贷款利率而降低风险，借款人在市场利率下降时，可要求提高贷款利率而降低利息支出。贷款人也可同借款人达成协议，在发生通货膨胀时，根据通货膨胀率相应提高贷款利率，以降低购买力风险。借款人亦可要求在一般物价水平下降时，相应降低贷款利率。不过由于通货膨胀经常发生，采取利率可变贷款形式对贷款人是有利的。贷款人也可与借款人协商，若其他金融投资报酬率上升时，可相应提高贷款利率，而降低市场风险。但如果是这样，借款人也可要求其他金融投资报酬率下降时，相应降低贷款利率。所以贷款人在进行决策时要全面考虑。

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一、引言

受国家宏观调控政策和人口红利逐渐减少的影响，近年来房地产行业整体盈利水平变化较大，住宅房地产的高盈利时代正在面临逐渐消退的威胁，而商业地产由于拥有较高的物业升值空间和投资回报率，加之受政策调控的影响较少存在稳定的预期，出现了较住宅房地产更快的增长。然而商业地产经过一段时期的高速扩张后分化比较明显，招商难、空置率高、运营困难的现象开始大量出现，不同开发商之间以及不同区域之间的运营的差异与收益出现了较大的差距，大量商业地产面临闭店的威胁，行业经营风险凸显。

二、面临的主要风险

（一）招商退租风险

首先是招商风险。近些年来，商品市场的竞争尤其是同质化的竞争愈演愈烈，这使得一部分大品牌尤其是具有国际背景的品牌厂商对开设店铺的选择尤为谨慎。为了规避过度竞争获取更好的经济效益，他们不仅对竞争环境非常敏感，而且对商场的环境也提出了很高的要求。如果商场的硬件设施达不到要求或者周围的环境不利于开店，即使对其减免租金他们也不愿在商场开店。

其次是客户流失风险。一定数量承租客户的稳定存在是商业地产健康经营的前提条件，而一旦客户缩减规模或者是撤租，必然会对项目的招商工作产生直接影响，而其中影响较大的是客户主力店的撤租。一般来说客户的店铺分为重点店铺、次重点店铺和一般店铺，为了取得更好的商业效果，客户会把把主力店铺安排在繁华的购物中心。主力店因为其良好的形象和稳定的客流会对整个商场客户的经营产生较大影响，一旦主力店缩减规模甚至撤店关门，不但会直接减少商场方的不如，同时也会对其他租户产生消极影响，带来一系列连锁式的隐患。

（二）财务管理风险

和住宅项目不同，商业地产不存在产品销售过程，企业的收入主要来源于经营期间收取的租金，此外还包括物业的升值收益。这种收入来源结构的不利方面，是较多的增加了经营成本的支出，并因此带来了与住宅地产不同的财务风险。一是资金回收风险。商业地产属于自持项目，虽然自持项目具有回报期较长和物业升值的优势，但这类项目的养商期也长达2～3年，投资回报节点较晚；同时物业升值预期也不稳定，完全取决于项目经营情况。若前期经营绩效较好，必然有利于物业升值空间的拓展，反之有可能会因为经营不善压缩升值空间，甚至因为过度负债导致物业市值大幅缩水。二是租金估值风险。商业项目比住宅项目要复杂许多，作为其收入主要来源的租金影响因素也很多，中间存在较多的不确定性，这就为地产项目租金估值造成了很大困难。例如对于前期入住的品牌店，为了取得外在的影响可能会给予其一定的租金折扣，或者是租金返还、补贴等优惠措施。这些行为有可能导致地产项目方最初几年的财务收入受到影响。三是成本预算风险。商业地产建筑结构比较复杂，同时附设有多种多样的机械设施，这无疑增加了经营期间的日常开支，同时还要承担物业设备的维修保养费用。除此之外还可能出现租户因意外事件而提出索赔的现象，这对开发商在成本预算及控制方面提出了较高的要求。

（三）营销和商誉风险

在商业地产项目中，商场的出租方和承租方之间既存在租赁和服务的关系，也存在着管理和战略伙伴的关系。因而，商业地产项目虽然表现形式不同，但不管是传统百货项目还是商家自持项目，仰或是售后回租项目，都有一个共同的、最显著的特征，那就是统一管理、分散经营。这也是商业地产项目区别于普通商铺的最显著特征。在同一个商业地产项目中，往往存在着不同的销售商，并且经营者众多的不同品牌的商品。若要让这些不同的商品和品牌为商场带来更多的外在效应，就需要对这些商铺进行合理的安排和布置，以此形成更具吸引力的业态配比和业态组合，并通过商场的统筹管理和多样化的策划活动营造适宜的商业氛围。如若不然，则无法发挥商场的“磁场”做用，无法吸引人流并将人流转化为消费。同时，商业地产作为有统一标识的商业场所形成的一个相对密封的商业项目，虽然其中的商户具有独立性，但在顾客眼中就是一个完整的商业组织。这种情况下如果顾客对某个商品或某项服务产生了不满的情绪，他就有可能把这种不满情绪扩展至整个商场。此外，如果因为经营不善出现大面积店铺撤租的现象，那么由此导致的空置率上升肯定会降低消费者光顾的意愿。

（四）物业管理风险

一是治安风险。治安风险主要指在商业地产服务区域内，因第三人的行为造成物业使用人的人身和财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。二是安全风险。在进行物业绿化、消杀时，物业公司应在相应范围设置安全的障碍物，并在障碍物前设置明显的提醒行人注意的标识，警示行人注意和绕行，以避免造成使用人的人身、财产损害。另外，还要注意对地面的及时清洁，注意室内外的防滑工作，特别是在暴风、暴雨过后应及时检查服务区内是否存在安全隐患。三是环境风险。随着消费者收入水平和消费能力的提高，他们光顾商业地产的目的已经不仅局限于购物上，还需要得到更多的心理方面的满足和享受。这就要求物业方面必须维持商场一个良好的形象，为租户提供更好的服铡

三、应对经营风险的对策

（一）以人才为根本大力提高核心竞争力

首先是要采取措施提个自身核心竞争力。一是全面提升开发商的运营能力，在此基础上提高风险管理能力、成本控制能力和营销管理能力。作为开发商不仅要研究地产开发方面的知识，同时还要把握零售行业的特点和运营规律。二是注重选拔商业地产专业人才。长期以来许多商业地产开发公司聘用的人员多为行政和经营人才，而有关城市规划、项目管理、消费心理、项目融资、财务管理等方面的人才则十分缺乏。商业地产企业要提高核心竞争力，必须吸引多方面的人才加入企业，注意将“商”和“地产”密切融合起来。

（二）根据商业地产特点有效拓展融资渠道

一是建立风险预警机制。风险预警机制是发现风险、规避风险的一系列规则和措施，商业地产企业必须加强风险防范意识，通过实施财务风险信息的实时监测，构建全面、有效的风险预警机制，从根本上防范企业财务风险的发生，实现降低企业财务风险的目标。二是不断拓宽融资渠道。一般而言商业地产的融资渠道主要是银行贷款，外加一部分自有资金。银行贷款顺利与否受到的外在影响较多，自有资金多往往数量有限。这种情况下就需要拓展新的融资渠道，其中一个有效的选择就是通过发行股票实现上市融资，在获得充足资金的同时提高了单方的风险承担力。

（三）鼓励多业态的创新与发展

随着网络的快速发展，网店的数量持续增长并形成了海量的规模，并以低廉的成本与实体店形成激烈的竞争。商业地产要在这场竞争中取得优势，除了引进全球优秀的零售商进驻，更重要的是引进和培养国内具有地域特色的零售商，和他们一起努力丰富项目的文化和精神的内涵。随着人们消费结构和消费者群体结构的变化，价钱和品牌等因素已不是影响以年轻群体为主的消费者购买意愿的主要因素，而那些小众化、个性化、特立独行式的商品和服务反而受到热烈追捧。基于此，商业地产在招商时应该更多地引入具有多元化新兴业态的项目，不断满足顾客日益多元化的购买意愿。同时要因势利导推动线上线下共同发展，通过创新在消费结构升级中实现自身的发展。

（四）建立和丰富品牌资源储备

商业地产开发商与租户（品牌商）之间是一种对立统一的关系，在经济利益面前双方既有对立的一面，也有统一的一面。为了提高开发商在招商谈判中的地位，应该有计划地做好品牌资源储备工作。项目建设前的工作重点，是做好业态组合规划，了解品牌方的基本需求；进入项目建设期间后，需要参照业态比例的结构与租户主动沟通，注意做到以主力店辅助一定比例一般租户，为不同级别的品牌方设定不同的储备数量；进入项目运营期后，在具备了一定数量的品牌储备后，适当发展自有品牌，特别是主力店的品牌，以求更高程度上保持场内经营的稳定性。

参考文献：

[1]郭骁地产与零售企业间协同网络的形成及增值机制[J].学习与实践，2010（9）

[2]樊盛兰城市社区商业开发运营研究[D].重庆：重庆大学，2006

篇9

一、引言

众所周知，民航业一直是高负债、高收入的行业，高负债高财务杠杆也是民航企业首选的融资和经营方式。然而，2008年金融危机后，全球经济低迷，原油价格上涨，客运物流需求增速缓慢等都严重影响了民航业的复兴。因此，认清金融危机后的经济形势和行业发展情况，认清高负债高财务杠杆所带来的收益和隐患，重新调整企业资本结构，有效使用财务杠杆并做好风险防范，对民航企业的长远发展至关重要。本文以海南航空为例，通过分析其2008-2013年年度财务报告相关数据，测算金融危机后海南航空的财务杠杆收益，即财务杠杆有效运用的程度，同时结合经营杠杆，指明企业面临的主要风险和问题，提出风险防范的几点建议，以期为民航企业运用财务杠杆带来一些启发。

二、理论与分析

财务杠杆是因为企业固定性财务费用产生的，只要企业向外部举债，就会有财务杠杆存在。然而，财务杠杆是一把“双刃剑”，也就是说企业经营必须满足一定的条件，财务杠杆才能发挥正效应，带来超额收益（即超出无债经营情况下权益资本收益的部分），反之则会造成企业更严重的损失（即超出无债经营情况下权益资本损失的部分）。财务杠杆收益（或损失）可以通过计算得出，即财务杠杆收益=（企业投资报酬率-负债利息率）×产权比率×（1-t）。

由财务杠杆收益（或损失）的计算公式可以看出，财务杠杆收益的大小主要是由企业投资报酬率、负债利息率和产权比率三个因素决定，而正负则是由投资报酬率和负债利息率决定。也就是说，当企业投资报酬率大于负债利息率时，举债经营所获得的收益在弥补利息支出后仍有剩余，可以用来增加权益资本收益，此时财务杠杆发挥正效应，财务杠杆收益为正。反之，举债经营所获得的收益不足以弥补利息支出，甚至还要以权益资本收益的一部分来支付利息时，财务杠杆则会发挥负效应，造成企业亏损。而当投资报酬率为负时，财务杠杆无意义（财务杠杆发挥效应的前提是EBIT>0，即投资报酬率

只要存在负债，企业就会面临因无法偿清债务而破产的风险，也就是财务风险。而当财务杠杆发挥负效应，即出现财务杠杆损失时，就会加剧这一风险，并且企业的偿债能力越差，财务杠杆系数越高，面临的财务风险就越大。企业举债经营时所面临的风险往往并非财务杠杆单独作用产生的，财务杠杆会与经营杠杆共同作用产生总杠杆效应，一起影响企业收益和风险。

简单来说，经营杠杆是由于固定成本的存在使销售额较小的波动引起EBIT的较大波动。经营杠杆可以用经营杠杆系数来衡量，经营杠杆系数越高企业面临的经营风险越大。经营杠杆系数大小主要由销售量、销售单价、单位变动成本和固定成本这四个因素影响和决定。一般来说，其他因素不变，销售量越高，经营杠杆系数和经营风险越小；商品为弹性商品时，销售单价越高，经营杠杆系数和经营风险越小；其他因素不变，单位变动成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大；同理，固定成本越高，经营杠杆系数和经营风险越大。

在一定的时期内，一定的成本结构和资本结构下，财务杠杆和经营杠杆会共同发生作用，即总杠杆效应，在总杠杆的作用下，销售额较小的变动会引起每股收益较大的变动。总杠杆系数是财务杠杆系数与经营杠杆系数的乘积，总杠杆系数越大，企业面临的总体风险就越大。

三、案例与分析

（一）案例描述

中国海南航空股份有限公司建于1993年，是我国第一家A股和B股同时上市的航空公司，内地唯一的SKYTRAX五星航空公司。经过二十年的发展，其总资产由创业初期的1 000万元发展为如今的1 000多亿元，增长了1万多倍，并将业务延伸至物流、酒店、保险等领域。然而，海南航空飞速发展的背后也背负着巨额负债，其债务总额逐年上升，2008年到2011年企业的资产负债率均保持在80%以上，近两年才有所回落，但仍高于南方航空和国航同期负债率。金融危机之后，海南航空作为海航集团旗下最具竞争力的企业越来越受到集团重视，近年来不断被卷入纷繁复杂的关联交易之中，逐渐成为集团进行资源整合的一个平台，无形之中加剧了企业风险。基于此，本文以海南航空为例，对金融危机后民航企业财务杠杆测算与风险进行分析。

截至2013年12月31日，海南航空的注册资本为 121.82 亿元，第一大股东大新华航空股份有限公司持股比例28.18%，第二大股东海口美兰国际机场有限责任公司持股比例7.08%（大新华航空和美兰国际机场均隶属海航集团）。2013年12月31日海南航空净资产为255.24亿元，总资产为1 032.82亿元，年营业收入为302.31亿元，利润总额为26.73亿元。2011-2013年的总资产收益率分别为3.49%、2.10%、2.04%，净资产收益率分别为19.45%、8.14%、8.26%。

（二）财务杠杆收益测算与风险分析

首先看表1、表2中2009年和2010年的财务数据。2009-2010年海南航空的企业投资报酬率均大于负债利息率，因此财务杠杆均发挥正效应，财务杠杆收益为2.79%和14.78%，企业每股收益为0.09元和0.74元，同比增长分别为123%和722%。这除了当年处置资产导致的营业外收入增加以及使用以前年度未确认的递延所得税资产的可抵扣差异外，财务杠杆所发挥的正效应也是不容忽视的。

再来看2008年的财务数据。2008年由于金融危机，民航业遭受巨大损失，海南航空也不例外，息税前利润为-1.67亿元，投资报酬率为-0.35%。此时虽然计算财务杠杆没有意义，但是我们仍可以看出财务杠杆收益为负，由于债务利息的支出，使得1.67亿元息税前亏损变成了15.78亿元的税后巨亏，可见此时企业举债完全加剧了财务危机，且负债越多损失越严重。

最后来看海南航空2008-2013年的流动比率和资产负债率。除2008年外，企业的流动比率均保持在50%以上，未降到警戒线之下，说明短期资产对短期负债的偿还能力尚可。但资产负债率在2012年之前均高达80%以上，2012年由于非公开定向增发，2013年由于公积金转股增发，资产负债率有一定回落，但仍位于70%的安全警戒线以上，长期偿债能力较低。从图1可以看出，金融危机后以2010年为分界点，前后期间海南航空净利润增减变动幅度大，到2013年又有小幅度回升，这说明负债比重高虽然可以给企业带来财务杠杆收益和税盾优势，却大大降低了财务的安全性和盈利的稳定性，加剧了破产风险，不利于吸引潜在投资者，也不利于企业的长远发展。

（三）与经营杠杆的共同作用

2008年的金融危机使海南航空甚至整个民航业都遭受了巨额损失，这除了高负债加剧了财务杠杆亏损和财务风险外，当年全球旅游、物流等行业萎靡，航空运输需求量减少，客座率大幅下降等导致的经营失败，也是造成航空业短期内一蹶不振的重要原因。

再来看表3中的数据。我们知道，当财务杠杆发挥正效应，即取得财务杠杆收益时，每股收益以财务杠杆系数数倍上涨（与相同情况下的无杠杆企业相比），因此财务杠杆收益与每股收益的变化情况应当一致。但从表3的数据可以看出，多数期间，每股收益同比增长或减少的幅度要大于财务杠杆收益同比增长或减少的幅度，甚至变化方向完全相反，也就是说，导致每股收益大幅变动的除了财务杠杆还有其他因素，即前文所提到的经营杠杆效应。海南航空表示，金融危机之后随着全球经济低迷复苏，国际油价波动上升，国内通货膨胀日益加剧，高铁等各种新兴交通方式冲击着民航业的发展，导致我国民航业效益上涨缓慢，客运增速波动放缓，物流行情不容乐观。而且航运产品是一种高弹性商品，比如机票，其降价销售必然会引起销售量的大幅上涨，因此如前所述，民航企业主营产品销售单价的降低反而会造成经营杠杆系数和经营风险增加。另外受到国际经济形势的影响，航空产品和服务的固定成本及单位变动成本也有较大幅度的提高，比如原油价格和燃油费上涨，这些都加剧了原有的经营风险。

此外，前文提到海南航空所属的海航集团，奉行一种“八爪鱼”式的并购扩张运作模式，并将海南航空这个行业内颇具竞争力的企业作为新的资源整合的平台，2008年以来，海南航空被频繁卷入集团内部各类关联交易，很多交易无形中增加了企业经营风险。如2010年底，海航集团以“为了平衡航空业务的强周期风险，在航空业低迷时对冲损失”为由令海南航空巨额收购关联地产――海南国际旅游岛开发项目，这次关联交易名曰给海南航空输血，开展业务多元化，实则是集团为涉足地产业而进行的资产整合。海南航空在自身资金链紧绷、债台高筑的情况下进行此次关联交易并非明智之举。一来投资非主营业务的房地产业，会进一步导致航空运输业资金紧缺，增加原有的财务风险；二来房地产行业投资多、周转慢、资金回收不易，经营风险高，一旦投资失败会造成巨额损失，连累海南航空自身业绩，加剧企业破产风险。

四、结论与政策性建议

通过对海南航空2008年至2012年年度财务报告相关数据进行分析，可以得到如下结论：

1.财务杠杆发挥正效应（即投资报酬率>负债利息率>0）时可以为企业带来财务杠杆收益，在不考虑其他因素的情况下使每股收益数倍增长；但当企业EBIT为负或财务杠杆发挥负效应（即投资报酬率

2.财务杠杆会与经营杠杆发生共同作用（即总杠杆效应）影响每股收益的变动。财务杠杆正效应可能被经营杠杆负效应抵消而出现每股收益下降的情况，或者在经济低迷时期，二者同时发挥负效应，使企业风险进一步加剧。企业必须综合考虑这两类杠杆所导致的风险问题。

3.通常来讲，企业风险是不可避免的，但可以通过分析风险及其影响因素，采取有效措施防范风险，并将危害降至最低。

本文从影响杠杆的因素出发，针对海南航空出现的具体问题提出如下风险防范政策性建议：

首先，要改善资本结构，降低负债利息率，增强长期偿债能力。对此，海南航空已经采取了应对措施，例如非公开发行股票、公积金转增股本等，此外还可以通过固定资产折旧、无形资产摊销、留存收益计提等来增加内生现金流，稳固企业的财务基础。然而，要改变航空业高负债的现状，绝非一朝一夕所能实现，需要一个漫长的努力过程。

其次，要提高资源的使用效率、资金利用率和投资报酬率。应该重新对资产价值进行评估，提高资产特别是新增固定资产的使用效率和现金流创造能力，对于劣质资产要及时处置以尽快回收资金。面对当前航空业经营萎靡和风险增加的严峻形势，要妥善制定利润目标和销售目标，以销定产，不要盲目增租增购固定资产，以此降低经营风险。最重要的是，海南航空应当妥善处理集团内部关联方交易问题。作为高负债的民航企业，产业高度多元化并非明智之举，但相关产业多元化却可以作为企业的一个发展方向，例如对机场、基地或旅行社等领域的投入，这有利于构建产业链，强化整合效应，实现资源共享。但对于非相关产业的关联交易企业应当提高警惕，识别潜在的经营风险和财务风险，积极与集团沟通协商，努力谋求自主发展。

此外，要加强与政府的合作，达到双赢的目的。这是海南航空在高负债率的情况下得以生存的重要经验。地方政府为了拉动地区经济发展往往会提供优惠政策来吸引一些大型企业，海南航空应当抓住这一机遇，加强与政府的合作，取得政策上的支持，提高自身竞争力。

最后，要建立风险预警系统和储备金制度，防患于未然。可以通过杠杆系数、资产负债率、投资报酬率、债务利息率、销售增长率、利润增长率等财务指标的统计，观测财务风险和经营风险，确定风险警戒线。如果预计面临的风险过高而短期内又难以采取有效措施，可以在效益好的经营期间提取一定的风险准备金，随时做好应对风险的准备。

参考文献：

篇10

比如：一位24岁男性投保寿险(标准保费：2650元)和重疾险(标准保费：970元)，但经过体检后，保险公司决定将他的重疾险保费调至1215元；另有一位40岁男性同样投保寿险和重疾险，但经过体检发现他患有高血压。于是保险公司最终决定：重疾险拒保，寿险保单加费。

换句话说：不是你想买保险时就一定能买到，如果你没有最终通过公司的核保程序，你将买不到你当初想要的保险。核保工作是指保险公司对投保申请进行评估，决定是否接受这一风险，并在接受风险的情况下，决定保险费率的过程。

一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围，对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表。超出范围的或提高费率标准，或拒绝接受投保。

核保的定义

寿险核保

保险公司对投保人和被保险人的身体状况，职业、经济能力、投保动机等因素做危险程度的评估，决定是否承保及确定一个合理的费率基础、承保条件的过程和方法，是对准被保险人所存在的风险进行选择和分类，并做出接受或不接受结论的过程。

客户因为体检不合格，导致不能以标准保费投保，有些需要延期投保，或索性被拒保了。只有在那一刻，客户才唏嘘短叹，恨不能央求保险公司满足自己的投保意愿。对于客户，这是很真实的警示，他们必须严肃地面对自己的健康问题。

由于离保额客户往往事业繁忙，生活不规律，也没有固定的锻炼习惯，完全健康的人比率很少。但亚健康并不足以引起大家足够的重视，似乎习以为常了。也有客户很不理解保险公司做出的核保决定。

核保的目的

核保的人身保险的经营原理

在于依据以往被保险人死亡，疾病，残疾等经验数据编制出保险费率表，当有新人申请加入被保险人的行列时，他们将来的死亡或残疾的可能性应当接近保险公司预先假定的经验率。

核保的关键是衡量申请人的预期损失是等于、大于还是小于保险公司在标准费率表中的预计损失。一般而言，保险公司的平均预期损失有一个上下浮动的范围。对在此范围内的被保险人，费率采用标准费率表，超出范围的或提高费率标准，或者拒绝接受投保。

当客户投保时做出的不利于保险公司的选择，这种选择被称为逆选择。比如年轻人预期自己能活很久，于是选择投保活得越久领取越久的生存保险；老年人常常感觉自己身体不适，则有可能选择投保死亡保险。这些都是逆选择的表现。此外，有个别人在投保过程中企图利用投保寿险得到不正当的利益，这种不纯的投保动机，称为道德风险。比如，投保人在投保时，故意隐瞒病情、虚报年龄等。如果让那些有逆选择或道德风险的人获得保险，保险公司的盈利就得不到保障。

核保的工作流程

核保在进行核保时，保险公司的内勤核保人员与外勤业务员通常要进行如下4个步骤：

1　面晤

亲自见被投保人，了解投保动机及被投保人的职业与经济能力、生活习惯与环境因素等，以排除道德风险；

2　观察

了解被投保人的健康状况，如体形、体态等，对不正常的状态都会注意；

3　询问

进一步解说保险条款，说明如实告知义务、除外责任、停效规定、犹豫期规定等；

4　报告

完成业务员报告书。

健康核保：影响保费多少的最关键因素

健康风险因素评估是核保风险评估的最重要部分，其信息来源除了投保单上的健康告知外，还包括业务员报告书、各种疾病补充问卷、体检报告、被保人提供的既往病史病历，必要时保险公司还可以调阅被保人的过往理赔信息和社保医疗档案等。前面谈到保险医学以被保人将来可能发生疾病或死亡的概率为研究目标，其关注的主要风险因素如年龄、性别、体格、既往病史、现病史、家族病史等，有些并不与被保人目前的身体状况直接相关，但却会对风险保费产生直接的影响。

年龄　・年龄对寿险和健康险的影响毋庸置疑。不同年龄组的死亡率不同，1周岁以下儿童以及45周岁以上成人死亡率较高，56周岁以上成人组死亡率将陡增。死亡率较高的年龄段的被保险人是医务核保的重点，并会根据所保险种的风险限制保额。

性别　・女性的平均寿命较男性长，其死亡率较男性低，但女性在妊娠期死亡率高于男性。性别与某些疾病发病率有着显著关系，如甲状腺疾病、风湿性疾病、红斑狼疮等多见于女性；胃、食管疾病及先天性、遗传性疾病以男性为多。

体格　・体格及体形通过身高、体重、胸围和腹围等因素体现，体格与死亡率之间有一定关系。一般来说体重偏离正常身高、体重范围越远。死亡率越高。如果体重超过正常范围，且体检结果伴有与肥胖关系密切的相关症象，如血压高、血脂高、心电图异常、B超显示有脂肪肝等，则有相当高的加费可能。

既往病史　・包括手术病史、意外伤害史、住院病史、过敏病史、最近就医史以及地方病病史，女性还包括月经婚育史。既往史中告知有某种疾病时，要了解其治疗和目前状况，根据该疾病的风险程度、治疗效果、被保险人的治疗条件等因素综合考虑核保决定。

现病史　・现病史是医务核保的重要依据，核保人员会对现病史的疾病性质、疾病病程、发作次数、治疗方法、治疗效果等进行详细了解，做出综合评估。

家族史　・常见有遗传倾向的疾病有高血压、冠心病、动脉粥样硬化、糖尿病、精神分裂症、家族性结肠息肉病、多囊肾等。对家族史中有遗传倾向疾病者，审核或体检时要详细了解被保险人有无该疾病的相关征象，有相关现症且年龄较轻者，保险公司会慎重核保。

一般来说保险公司是通过计算风险点数来决定承保条件的，其中对各类风险因素、不同风险等级都设定了可量化的评分建议，而同种风险应对不同险种、缴费方式等又可有不同的风险系数，这样通过一套科学的计算体系可以得到被保险人在特定产品中的风险评分，这一评分将被划分为若干级，对应相应的加费或拒保条件。如果以100分为标准体的风险基点，那么寿险死亡指数超过470点将被拒保，重大疾病保险死亡指数通常超过270点则被拒保。

体检：

保险公司会请客户到指定医院进行健康状况方面的检查

在体检中保险公司一般会注意：

1、验明身份，避免由他人代替；

2、体检报告中应有被保险人与医师的亲笔签名；

3、仔细询问并记录被保险人的家族病史和既往症。

在保险核保过程中，保险人和客

户最关心的就是健康核保或称医务核保问题。然而为了防止逆选择风险，保险公司大都不会将具体的医务核保细则公布给营销人员。并且，核保人员是根据被保险人各方面的状况给出一个总体风险评估，也具有一定的主观性。这就是为什么我们常常看到同一被保险人投保不同险种，或者在不同公司投保同一险种其核保结果可能大相径庭。

Attention：常见疾病所面临的核保处理

目前国外的一些保险公司，为了控制风险，提高管理经营水平，甚至开始要求客户进行基因检查，以尽可能的提前预知该客户的健康风险。我国大多数保险公司也开始为部分重要高保额客户提供每年的健康体检，期望主动控制客户健康。

当你的身体如果出现类似以下症状的时候，你就必须有这样的意识了：你的保单将有可能被加费，或者遭到公司拒绝投保的“待遇”。

肥胖症

当进食热量多于人体消耗量而以脂肪形式储存体内超过标准体重的20％或体重指数超过一定值时，即称为肥胖症。体重指数的正常范围为18.5～24.9；25～27.9为超重；28～34.9为轻度肥胖；35～39.9为中度肥胖；大于40为重度肥胖。

核保参考结论

寿险及重大疾病类保险：超重或轻度肥胖需加费；中、重度肥胖一般拒保。住院保险：超重活轻度肥胖显著投保份数；中、重度肥胖通常拒保。

脂肪肝

脂肪肝是指脂肪代谢异常而在肝细胞内堆积所致的疾病，在临床上常无明显症状，通常会在健康体检B超检查中发现，血液检查时可见血脂升高或肝功能异常。

核保参考结论

寿险及重大疾病：血脂、肝功能正常的无症状者标准费率承保；若合并肥胖、高脂血症、糖尿病或严重酗酒者等危险因素时考虑拒保。住院险：一般附加免责事项，若合并其它高危因素则会考虑拒保。

糖尿病

糖尿病是常见的代谢内分泌疾病，分原发性和继发性两类。原发性占绝大多数，有遗传倾向。此病是由于绝对和相对性胰岛素分泌不足所引起代谢紊乱，早期多无症状，至症状期出现“三多一少”即多饮、多食、多尿、消瘦。久病者常伴发心血管、肾、眼、神经等多器官病变。

核保参考结论

寿险：若病情控制好，不吸烟、不伴有高血压、脑血管疾病等高危因素或严重并发症，且在公司体检各项指标均在正常范围可考虑加费承担，否则予以延期或拒保。重大疾病及住院：拒保。

病毒性肝炎

病毒性肝炎是由多种肝炎病毒引起的传染病，分甲型、乙型、非甲非乙型，但以前两者常见。甲型肝炎为急性疾病，治疗效果好，治愈率高。而乙型肝炎则可通过多种体液传播。有相当一部分乙肝病人治疗效果不理想转为慢性肝炎反复发作，甚至肝硬化、肝癌。

核保参考结论

甲肝，治愈超过半年标准费率承保。乙肝，肝功能及肝脏B超检查正常以标准费率承保；肝功能轻度异常则需加费，明显异常或肝脏B超检查异常，延期承保或拒保。重大疾病：一般加费承保；肝功能明显异常或肝脏B超检查异常，拒保。住院：一般附加不保事项，肝功能明显或肝脏B超异常时拒保。

Q&A专家答疑

A：为何超重，吸烟要加费?这个费用计算依据是什么?如果承保后的状况改善了，是否可不加费了?

Q：根据医学统计，超重、弱体、吸烟者易患一些疾病。如，超重者罹患糖尿病的几率是一般人的2.3倍，罹患脑中风的几率是一般人的1.5倍，罹患冠状动脉疾病的几率是一般人的1.4倍等。因此，这些人群的死亡率也会随之增加，公司会对他们追加保费。

那么，核保加费的依据是什么呢?寿险公司在设计险种、厘定费率时，是以标准人群的生命表为基础，通过科学的方法计算出来的。针对不同风险人群，给予不同的费率，真正体现费率的公平性，保护广大客户的利益。增加保费就是这样出来的，而这所有加费工作都是通过公司专业人员――核保来决定的。核保人员根据投保当时客户的健康状况进行了风险评估，测算出额外风险需要增收的保费，然后分摊到整个交费期间。

加费额度主要是根据客户投保时状况对未来的影响程度而确定的，一旦定下来，是不会再更改的。如果加费额度可变，可以设想，可能减少加费的客户会主动向公司提出复核申请，而健康状况恶化者就不大可能告知公司申请提高加费额度的，这样将不利于公司进行稳定的风险判断。

A：为什么保险公司要对投保人加费、拒保或者进行除外?

Q：保险公司的标准费率是由精算师依据经验生命表而制订的。当客户的综合危险程度超过了公司所能接受的标准比率时，保险公司就不能再按标准费率接受承保。

・加费：综合危险程度高于标准，但保险公司尚愿意以增加额外保费的形式接受增高的风险。

・拒保：被保险人的预期危险程度严重超过了保险公司可以接受的范围，保险公司不愿承担太高的风险。延期决定适用于目前尚有待观察的异常状况，如根据现在不明朗的情况做出加费或拒保的决定，对公司和客户来讲可能都是不公平的。

・除外：当被保险人的某个独立的不利因素风险较高，影响到保险公司的正常承保。如果将这种不利因素以除外责任除风险后，保险公司可以不在长考虑该风险因素。

报告说明

1、调查名称：《2009’中国城市健康状况大调查》之《中国城市白领骨干精英(白骨精)健康状况大调查》

2、联合主办：慈铭体检集团、时尚健康

3、调查背景及目的：

城市“白骨精”是改革开放30年到现在，城市发展与城市生活中最活跃的人群，是最主流最骨干的人群。他们分布在全国不同的城市。每天过着朝九晚五的生活。他们代表了城市人群最典型的生活方式。所以针对城市自领的健康调查是最有代表性的调查。

4、调查对象：城市白领、骨干、精英人群

5、调查方法：体检数据抽样(11个城市)+问卷调查(网络、平面)+个人访谈

6、调查时间：2009年5月1日――2009年10月31日

7、实际参与人数：51.3万

《2009’中国城市健康状况大调查》之城市“白领骨干精英”健康白皮书(精简版)

历时6个月，以北京、上海、广州、深圳、南京、大连、武汉等十余直辖及省会城市300万健康体检数据样本为基础，面向全国城市白领精英人群，从个人、家庭、企业、城市四个角度入手展开的健康大调查活动――《2009’中国城市健康状况大调查》之“中国城市白骨精(白领、骨干、精英)健康状况大调查”终于落下帷幕。

此次调查，通过网络、邮寄、活动问卷。个人访谈四种方式，共收集了来自全国的51.3万份调查问卷。问卷设计包括“城市白领精英健康状况调查”、“社会家庭健康状况调查”及“中国企业员工健康状况调查”三大部分60个问题。问题内容包括城市白领人群的“生活方式”、“健康观念”、“易患疾病”、“员工福利”、“健康投资”等。

中国医师协会(HMO)、中国医院协会(MTA)、

北京市健康保障协会、慈铭体检集团、时尚健康五大权威机构对调查结果进行科学汇总分类及分析，并联合了历年来规模最大的《中国城市“白领精英”人群健康白皮书》。

中国医师协会HMO委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，根据调查问卷和慈铭体检集团300万体检数据分析显示，主流城市的白领亚健康比例达76％，处于过劳状态的接近六成，真正意义上的“健康人”比例极低(不到3％)，35－50岁的高收入人群中，“生物年龄”超龄趋势明显加快。平均超过“日历年龄”10年左右。虽然整体健康指标仍不理想，但随着国家医疗投入的加大和公众健康意识的不断提高，白领人群健康逐年恶化的趋势5年来首次降低。对此，中国医师协会HMO、中国医院协会MTA、北京市健康保障协会、《时尚健康》与慈铭体检集团院士顾问团联合倡议“22时前睡眠计划”。号召白领开展“吃早餐运动”，建立良好生活方式。

卫生部的2008年“中国卫生统计提要”显示，2008年我国部分城市居民前5位死亡原因依次是：恶性肿瘤、脑血管病、心脏病、呼吸系统病、损伤和中毒。这表明生活方式不当造成的疾病已成为危及城市居民生命的最主要原因。有数据表明，生活方式不当导致的死亡人数占死亡总数的48.9％。

易患疾病调查：慢性病高发，中年白领“生理年龄”提前衰老10年

中国医师协会HM0委员、北京市健康保障协会会长韩小红博士称，通过汇总网络、杂志、活动调查等渠道采集的调查问卷和北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、大连等十余省会及直辖市的慈铭体检中心300万客户体检数据分析发现：

年轻人越来越胖

关注1：高血脂、肥胖、脂肪肝

超重和肥胖比例最高，同时20－30岁这一阶段的白领发胖的机率为40.92％，远远大于30－40岁这一阶段的人群，高出14.24％。肥胖年轻化趋势，说明年轻白领应该加强健康管理理念的教育，并能在生活中选择适合自己的专业健康管理方案，让专业的健康管理机构进行指导，达到有效的健康塑造。

年轻女性白领因心血管疾病死亡是癌症的2倍

关注2、动脉硬化、心脏病

虽然心脏病是中年男人的最常见病，但世界卫生组织近日公布，在全世界每年1650万心血管病的死亡人数中，有860万是女性。这一数字是女性因癌症死亡人数的两倍。虽然许多妇女害怕癌症，特别是乳腺癌，但她们没有以同样的关注来预防心血管病。北京平均每20分钟就有一人死于心血管病，因冠心病作介入治疗和搭桥手术的患者年龄约提前了5～10岁。

年轻人还要警惕低血压

关注3、高血压／低血压

慈铭体检医学专家指出，分析数据发现，心血管系统疾病问题年轻化趋势应引起社会重视，这与白领人群工作和心理压力大有关。而面向慈铭至尊望族万元体检高端客户中健康数据则显示，心脑血管和消化系统疾病高发问题，使35～50岁的高收入中年白领群体，机体老化速度高于普通职场白领，“生理年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“自然年龄”10年左右。

调查显示，精英人群比较突出的健康问题有两大类：一是属于代谢紊乱疾病，与人们生活水平提高有密切关系，值得注意的是，这些“富贵病”很少独来独往，若不及时干预，会发展成糖尿病和心脑血管病等疾病，成为“精英猝死”事件的幕后黑手。第二类是疲劳、失眠、心理障碍等亚健康问题严重，这类疾病的形成除工作紧张、经常加班等压力因素之外，长时间上网、应酬过多、饮食不科学、作息无规律、缺少体育锻炼以及家庭不和睦、精神压抑等都是重要因素，长期过劳及易导致癌症。

综合数据显示，白领女性更容易受到心脑血管威胁。男性则要注意“猝死”、“过劳”、“癌症”等问题，男女在健康管理方向上更应该细化、有针对性，分析慈铭体检集团的健康管理案例显示，亚健康阶段进行有效的专业健康干预，将会82.5％的慢病被延迟发病或者直接转为健康状态。

生活方式调查：饮食睡眠不规律占八成，专家号召“吃早餐运动和22时睡眠计划”

随着生活条件提高，国人预期寿命大大延长。但由于生活方式不科学和健康意识不足，使人体器官衰老速度加快，抗病能力大大降低，白领的患病几率逐年上升。《中国城市白领健康白皮书》从饮食、睡眠、运动及心理各个方面进行调查统计，近八成白领饮食睡眠不规律，每天感觉比较疲倦。

此外，精英人群易患的疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒体关注不多的企业高管人群健康问题也非常突出，高达56％的企业高管存在过劳。企业高管易患的高危疾病，主要为超重或肥胖和俗称“三高”的高血压、高血脂和高血糖。

韩小红博士称。在对比2000份慈铭体检检前健康情况客户问卷和体检结果时发现，熬夜生活、网络生活、空调生活和过度追求塑身、排毒等四大不科学的生活方式，与受调查者体检结果异常有密切联系，也是近年来心血管、糖尿病等疾患年轻化趋势的主要因素。白领人群年龄越小锻炼越少，年轻人没有老年人锻炼多；年轻女性受盲目减肥塑身等误区影响饮食比其他人群更不规律等现象应引起重视。韩博士提醒，“合理膳食，适量运动，戒烟戒酒。心理平衡”能减少高血压，脑卒中、冠心病，糖尿病，肿瘤发病率，延长平均寿命。

压力来源调查：城市越大压力越大，五成人“很疲倦”，“移民白领”最担心“空巢父母”健康

关于压力来源的调查显示，买房、父母健康、婚姻和孩子教育成为白领四大压力源。白领族群普遍反应，他们目前心理状态排名前三位的均为负面情绪，分别为疲倦感49％，平淡感46％和烦躁感38％，满足感不到一成。在调查中，外企管理人员过劳现象最多，国企高层、私企业主、新闻媒体、IT等行业过劳现象最普遍。

“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃月饼”，中秋前夕的网络流行语，折射出远离家乡在外工作的“移民白领”面对事业与亲情矛盾时的无奈。调查显示。买房成为第一压力的受调查者达46％，超过工作和孩子教育等因素，成为头号压力源，父母健康问题则成为白领第二大压力来源，达38％，留守老家的“空巢父母”健康无人照顾的问题，成为“移民白领”心里的痛。而“剩男、剩女”问题，则成为未婚白领不快乐的根源之一。

汇总《时尚健康》、新浪网和慈铭体检在北京、上海、广州、南京等城市的客户数据显示，北京成为健康压力最大城市，广州排名第二，与上海、深圳、南京分列前五名，武汉、成都、大连、金华、济南等二三线城市白领健康压力相对更小。

健康福利调查：员工健康权逐渐受重视，民企健康福利没有外企好

篇11

公司所面临的风险一般是系统性（制度性）风险，为降低这些系统性风险所造成的损失，实务界， 财务管理要做到‘四到位’，一是垂直领导，财务人员统一受集团财务部垂直领导；二是网络管理，实施ERP；三是制度建设，建立内部控制系统；四是监督严密，实施内审、一年度审计、个案审计、离任审计和效益审计，具体有如下几方面内容。

1 观点一：建立一个什么样的财务支持系统

一是要支持有力，积极参与战略规划，支持决策与管理，努力寻找创造价值机会，完备完善赢利模式；二是要反应灵敏，提高对风险、突发事件、危机的敏感性和应变能力；三是功能优化，不断优化财务组织和功能；四是监控严密，严格有效的内部控制制度（包括业务流程、信用审批、投资审议和绩效评价等）；五是相对独立，保持财务组织与财务工作的独立性；六是规范高效，合法理财，依法披露，追求效率。

公司设立后，根据国家相关法规，设立了健全的财务部门进行相应的财务会计核算。为提高公司整体财务会计核算效率，必然少不了一个好的公司财务支持系统。那么公司应当建立一个什么样的财务支持系统，公司财务支持系统应包含哪些系统，具备哪些基础要素，结合自已多年的工作经验，我认为应该包括以下相关内容。

1.1 公司财务财务支持系统应具备的五个系统

（1）完善的计量系统：会计最基本的职能是计量，用货币进行计量。说到计量，无非是进、销、存；人、财、物的投入与产出数量，如何计量，总得有一个标准，有一个尺度，有一个系统，因此公司必须首先建立精准的企业计量系统。公司的人、财、物、收、发、存用什么度、量、衡计量、何时计量、由谁来计量、计量后如何记录、计录单据采用什么记录格式、记录数据的传递程序等，都是计量系统中不可或缺的内容，如果这些东西没有一个统一的计量标准，计量不清楚，或不能顺利地将计量信息传递到公司财务等相关部门，财务系统就成了空中楼阁。因此，财务系统必须建立在具有完善的计量系统基础之上，没有完善的计量系统，一切财务核算只能是纸上谈兵或成为骗人的把戏。

（2）完备的核算系统：就公司财务系统来说，计量是进行会计核算必不可少的一个手段。“会计核算是以货币为计量单位，运用专门的会计方法，对生产经营活动或者预算执行过程及其结果进行连续、系统、全面地记录、计算和分析，定期编制并提供财务会计报告和其他一系列内部管理所需的会计资料，为做出经营决策和宏观经济管理提供依据的一项会计活动”。可见光有完善的计量系统是不够的，为建立一个完善的财务支持系统，公司必须结合国家颁布的《准则》、《制度》等建立适用于本企业的计价标准、财务、会计、管理制度，建立财务部门能及时、全面地收集各种数据、信息的会计核算业务流程，并设立相应的会计机构来保证这些制度和流程得以有效运作，从机构、制度和流程上来保证核算系统的完备。

（3）建立财务控制体系：公司的主要目的是为股东创造比投入成本更大的回报。公司将选择那些有预计利润的产品进行生产，取消或减少预计不获利产品的生产。公司获利主要有两个手段，提高产出价值和减少支出成本。如何提高价值、减少支出，达到公司的预期目标，应采用事前有预算，事中有跟踪控制，事后有总结的方式。为此，企业必须建立相应的财务控制体系，从事前的预算，选择和落实措施、分解指标、落实责任单位和责任人，到事中的跟踪检查，检查措施落实、产量、质量、费用预算执行情况，发现问题及时加以制止，以确保预算完成，最后事后进行总结提高，为今后财务控制水平提高提供依据与方法，这样就形成了一个完整的财务控制体系。

（4）选择财务管理体制：一般公司都有一个完整和庞大组织系统，企业所有的业务仅依靠财务部门进行记录、核算与控制是不可行的，特别是现在企业集团规模越来越庞大，业务愈加复杂，企业管理难度显著加大，公司应选择好自己的财务管理体制，制定出适合企业特征的各部门财务责任、财务权限以及财务利益，选择采用集权管理还是分权管理，集权集到什么程度，分权分到什么程度，集权不是收权，分权也不是弃权，如何进行监督控制，这些都是财务管理体制必须解决与明确的事务，只有建立了明确清晰的财务管理体制，公司财务平台才能完善。

（5）财务信息披露系统：财务产品是一种信息，一种非常有用且重要的商品。既然是商品就得进行交流，必须建立一个交流平台，财务信息披露系统就是这么样一个信息交流平台。当然，作为所有者、经营者、债权人及其他利益相关者，对信息的需求是不同的，大家都希望向外披露的是有利于自己的财务信息，对已不利的信息尽量不披露或少披露，为了使各企业信息披露能全面、规范，保护各方面的利益不受侵害，国家制定了许多《准则》、《规则》、《制度》等，公司应依据国家法规并结合公司利益的要求，在不触犯国家法规的前题下，建立适合公司的信息披露系统，既要充分披露企业信息，又能有效、合理地保护企业利益不受侵犯。

1.2 建立公司财务支持系统

除了应具备以上几个系统外，还应配备以下基础构件：

（1）人—配备合格的财会人员：人是万灵之源，任何事务，人都是第一要素，公司财务也不另外，公司财务支持系统不能缺少熟悉财务专业知识的专门人才，这也是国家制定的《企业财务基础工作规范》所规定的基本要求之一。选任财务人员除了基本的业务要求外，还应具有相当的道德素养，因其除与金钱相关的工作外，其所适及的相关信息还是企业的核心机密之一。

（2）组织—设立精准的部门或岗位：建立公司财务支持系统，就应当建立相应的财务部门或专门岗位，准确制定部门职能，在部门中设置相应的财务岗位。所制定的岗位责职，部门职能应适应企业发展需求，并且能够达到覆盖公司的全部业务，不能留有死角的目的。

（3）制度—建立完整的财务会计制度和其他相应的管理制度：建立一套完整的财务财务制度和其他相应的管理制度是确保财务体系能正常运行的关键，任何公司都应相信制度的力量，不要认为自觉和侥幸可以蒙混过关，制度既是各项工作准绳，也是责任划分标准，还是监督的依据，没有这一要素财务支持系统难以完整。

（4）职能—划分合理的会计、财务、控制与审计职能：公司财务包括核算、财务、管理、控制、审计监督等许多内容，这些内容应为相互牵制，不能由一个人或部门担任的，应当明确的划分各项工作职能，设定各职能范围、义务、权利，各负其责，应在一线设立双人、双职、双责，相互牵制，相互促进。

（5）技术—配备相应的电脑与网络技术：除了具有业务专业技术外，当今世界不会IT技术，几乎是寸步难行，财务也不例外，公司财务支持系统应包括相应IT设备和技术，建立一个好的公司财务支持系统，应配备相应的电脑了网络及管理软件。

（6）文化—普及先进的公司的哲学、理念与价值观：制度和流程能规范公司及其职员的很多行为，但再好的制度也得由人来执行，制度是死的，人是活的，制度执行出现偏差是常有的事，据有人统计后得出结论，再好的制度也只能规范公司行为的30%，那么其他70%靠什么来规范，靠公司的文化—公司的哲学、理念和价值观。财务管理也不例外，需要融合公司的先进文化，运用公司的先进文化来激发工作积极性、增强主动性与责任心，促进财务人员的工作。

2 观点二：风险还在

进入2013年，公司开展了“全额购机”模式新的业务，因为补贴额或者说补贴比例较大的机具（比如目前浙江的插秧机、烘干机有80%的补贴）、价值较大的机具，农户在原有“差额购机”模式下只需交纳20%的自筹款就可以提机。如果要求全额购机，农户会有困难，会影响销售，对公司就提出垫资要求，产生了应收款，扩大了进而导致应收款风险的规模加大。由于补贴款由财政局直接付款至农户个人卡中，农户是否付款具有一定的不确定性，因此，风险产生了。同时2013年仍面临欧洲经济将继续低迷，美国财政悬崖，东亚自由贸易区准备建立和俄罗斯经济准备转型等国际经济总体趋势势，公司也仍将面临这些风险让风险持续存在。

国际四大会计师事务所之一的安永4日《2010全球企业十大业务风险》报告，报告显示，这十大业务风险包括监管与合规、获取信贷、经济复苏放缓或二次探底衰退、人才管理、新兴市场、成本消减、非传统市场进入者、严厉环保举措、社会认同风险及企业责任、进行联盟与并购交易。我将企业面临的十大风险归类为四大类风险：战略风险是主要风险，包括经济复苏放缓或二次探底衰退，新兴市场，严厉环保措施，新（非传统）的市场进入者，进行联盟与并购交易；经营风险，包括成本削减，人才管理；合规风险，包括监管与合规，社会认同及企业社会责任；财务风险，包括获取信贷。

“金融危机带来的第一波冲击已消退，但随着全球经济走出衰退，来自于不同行业的企业仍面临诸多现存的及新兴的风险和挑战。”安永企业风险管理部合伙人梅放在接受记者采访时表示：继2008年排名第一之后，监管与合规风险今年重登榜首，大多数行业对此表示担忧，而企业目前的一大担忧就是围绕监管问题的不确定性使得企业退出做出决策和业务规划。

至于对中国企业的启示，梅放称，随着中国法律法规的进一步健全，对企业规范经营提出了更严格的要求。同时，在经济全球化的趋势下，全球监管要求也会日趋复杂，中国企业要“走出去”，就必须充分了解国际金融监管环境。

梅放同时对记者表示，目前宏观调控可能会对中国企业信贷产生影响，这就需要企业考虑拓宽融资渠道，优化融资结构，同时还要改善运营资本管理。“受信贷影响最大的行业包括资产管理公司、政府公共机构、保险业、银行业等。”

值得关注的是，严厉的环保举措再次进入十大业务风险行列。“在当前经济环境中，环境问题并非企业的首要议题，但环保监管将会越来越严格，并受到公众的关注，这就可能会增加企业的成本。”梅放称。不过，他同时指出，环保措施在可能带来风险的同时，也有可能带来机遇，因此，企业需要及早应对。“如果企业能够鼓励客户养成更多的节约能源的习惯，对于企业而言更多的是机遇，而非风险。而受这方面影响最大的行业包括汽车业、政府公共机构、房地产行业等。”

位列《2010全球企业十大业务风险》报告第十位的业务风险是进行并购联盟与并购交易。报告称，由于融资成本昂贵，过去一年来并购交易明显减少，但是，全球金融危机之后的救援性合并，以及可能推动新交易的监管变化依然会是热点话题。由于信息的不对称，企业的任何并购交易都应该以尽职调查后的结果为准，尽职调查是一个信息博弈取舍的过程，而比并购本身更为重要的是并购整合。公司上市三年来以超募资金进行并购扩张，连锁网点以桥头堡方式出现还需要一定的培育期，因此，管理绩效提升还难见效率，相反公司却受到了管理及成本费用的急速上升拖累等。

此外，梅放还对记者表示，中国企业在国内和国际市场上面临诸多挑战，要捍卫市场地位，加强国际竞争力，重大风险的防范能力将是成功的重要因素。

3 观点三：财务角度下的风险管理

设计盈利模式是从利润表，包括绩效度量；安排现金流量从现金流量表，包括现金流和头寸；资产负债表包括风险性和收益性，从资产结构能看出经营风险，从资本结构能看出财务风险，资产结构和资本结构是对称和平衡的，如果资本资产结构出现严重的不对称和不平衡现象，就说明企业面临较高的风险，为持续提高企业价值，我们就需要合理规避风险。

盈利模式设计是一种在特殊中存在的一般战略原则。比如我们对大机具做营运规划，我们考虑的指标可能是市场占有率、回款率、人均业绩、利润率等，这些就是我们平时所说的绩效，作为企业老板或股东首先要知道自己的钱花的有没有效果，这很重要。所谓特殊是因为你处于大机具这个行业内，大机具相对于其他行业是特殊的，而在这个大机具的战略规划中，作为老板的眼光当然是整个消费群体，最好是全国13亿人口都是你的有效覆盖层，这是一般，就是作为老板首先要找到能够覆盖更多消费者的那个大公约数——更多人关心或者是与更多人有关的某个东西。因为事实是你面临的是一个四分五裂的需求现实，从消费能力上来说可能延边下面的一个县的消费能力跟西部贵州的一个地市相当，而这两地之间的需求内容是不尽相同的，同样一台大机具这两个地方的消费者的解释是不一样的。所以摆在我们面前的是两件事情：认识你的行业，认识你的消费者。这是一般和特殊，外部和内部的关系。因为存在这么多的差异，所以绩效的实际产生原因或者过程是不一样的。这里面的一些反经验、常规的规律是导致很多企业遭遇寒流的主要原因。这两者的最终效果实现都落在绩效上，即你所要的绩效是怎么达到的，有些什么特点，你的营运战略和你的要的绩效之间是什么关系，当你的战略从上到下都与绩效联系在一起的时候，你其实制定的不是一个一般的营销或者单纯的销售模式，你在制定一个盈利模式。盈利模式是一些规律的集成，需要在实践中总结，在研究中提升、提炼。通过实践总结，并结合一些前沿研究结果，我们总结了六条这种联系，当然，作为联系会很多，这里说六点只是说首先被发现的就是这六个规律。所谓规律是站在误区对面的，当我们从原点上梳理这些规律的时候，其实已经在做走出误区的事情了。

（1）从长期来看，影响一个企业或者一个方案绩效的最重要的单个因素是相对其竞争者的产品和服务的质量。这里有两个问题，就是以质量为主要价值特征的优势通过什么途径让消费者知道，质量带来的溢价是否超出了消费者愿意接受的限度。追求质量会带来成本上升，需要支持成本。

（2）市场份额和获利能力高度相关，但是这种关系并不意味着每个业务都能够或者可能通过努力增加其市场份额，因为我们在达到规模的道路上要克服一些阻力，比如竞争，竞争导致了产品、配件、服务频繁的降价，这最后达成的规模只能是伪规模，规模并不能使企业获取垄断溢价从而达到比竞争对手更低的单位成本。

（3）较高的投资密集度对获利能力是一种有力的拉动，但这不总是有效的。高的投资密集度在国内往往体现在一些厂家对机械化的迷信，认为投资提升自动化生产后将提高生产效率，从而提高整体回报，但事实是，很多企业做这样的决策的时候忽略了竞争对手是否会利用其他的途径获取低的成本。

（4）相当多的企业都存在这样的现象，产生现金的是所谓的“狗类”和“问题类”产品，而不是通常认为的“金牛类”和“明星类”产品。这种偏差是导致现在很多企业发生现金流断裂导致失败的主要原因，很多企业没有在意现金流绩效的偏离问题，造成投资与绩效的偏差，因为市场增长和相对份额只是影响现金流量绩效的诸多因素中的两个。现金流绩效主要受确定盈利能力的相同市场价值的因素影响，而这些市场中其战略环境是相同的，即你的竞争环境是宽松的，竞争对手就不会轻易快速跟进。

（5）垂直一体化对某些产品来说是一个可以获利的策略，但是对另外一些行业或者产品则不是很适合。所谓垂直一体化的一个典型是在通路精耕和深度分销中，事实上，深度分销是需要成本的，包含内部匹配和外部环境两个方面。企业往往对内部进行了预案预算，而对于外在的环境影响没有考量，来自外部市场上的冲击往往是导致这种模式长期处于危机的根本原因之一。我们可以看到，深度分销旨在建立自己的相对封闭的营销壁垒，但这种作用的真正体现在不同价值地位的企业身上是不一样的。深度分销往往在那些大企业和小企业身上奏效，大企业有足够的支撑资本实行全盘控制，有效杜绝窜货等扰乱秩序的情况发生，而小企业市场一般相对集中，便于集中管理。那些市场分散的不能全面控制的企业往往收不到预期的效果，深度分销不是深度移库就是深度依赖，企业达到长期有效的想法是办不到的。

（6）大多数有利于增加盈利率的战略因素对企业的长期能力的提升也有所贡献。在很多企业里面强调盈利就是损害长远发展得到了普遍的认同，很显然，那些长期价值正是由这些被诟病的当期盈利明星提供支持的，那么眼前盈利和长远发展之间的分歧就是一个时间长短的问题了。到底是1年2年3年还是5年10年呢？这个期限与一些基本的方面有联系，如营销费用、研究费用、扩大投资等方面，当然对于不同的企业这些是有不同的调和方式的，问题的关键不在于你花不花钱，而是你花钱的目的和最终效果，以及你花钱的立场。你是单纯为了增加销量而恶意促销还是为了建立长久的消费者价值认知，这是争论背后的主要原因。绩效在市场上，而准绳在战略或方案的制定者和管理者手中。养成大家花钱习惯的时间是从1997年开始的，市场是无边际的，现在市场被无数的竞争者挤满了，所有企业都要转变观念，一些基于经验和看似常识的处理思路很可能导致致命的后果，因为环境变了，规则变了，规律也变了。

当然，还有制定比较切合实际的财务管理制度，如：空白票据的管理、财务报销制度、预算编制制度等；在建立岗位责任制，如：销售人员工资和回款额挂钩，减少坏账的发生；在特定涉税事项的处理，主要是指在政策允许范围内的合理处理；在签订商业保密书；在签订亲人联系表最少6个；在完善财务系统；在做企业预算管理；还要制定相关文件以约束随意决策，从短期和长期效益对企业经营行为进行评估，由管理层进行决策等其他方面。

4 观点四：中国规范会计体系

经济法包括公司法、证券法、税法、银行法、合同法、担保法、会计法、注册会计师法。首先，引导出信息披露准则（证监会），一是公开发行证券公司信息披露的内容与格式准则，二是公开发行证券公司信息披露编报规则，三是公开发行证券公司信息披露规范问答；进而，引导出会计准则（财政部，会计准则委员会），一是企业会计准则，基本准则（1），具体准则（38），应用准则（32），解释性公告（4），二是企业内部控制基本规范；再进而，引导出CPA执业准则（注册会计师协会），一是基本准则，二是具体准则，三是实务公告，四是职业规范指南，由证券会，财政部，会计准则委员会，注册会计师协会分别出台的信息披露准则，会计准则，CPA执业准则共同形成企业基础制度建设，即内部会计制度、内部控制制度、内部报告制度，进而形成企业财务报告。

5 观点五：风险管理的可靠基础——内部控制制度

甫瀚咨询公司2007年针对中国上市公司500强高管人员的调查显示，内部控制在整个企业管理各项职能中的地位并不突出，多数企业倾向于通过创新手段创造价值，而忽视加强风险管理实现精细化管理与企业增值。从直接和间接，纵向和横向，内部控制意识，舞弊，财务报表，信息系统，政策与程序，控制环境，风险评估，监督，信息与沟通，控制行动去分析和解决并落实。

6 观点六：企业文化与理财风格

连锁业主要从集体主义、团队精神、供应链、营销和服务方面突出，成功置于在共同愿景、共同价值观和互助协作，到最重要的是针对团队回报的激励机制建立，进而采用稳健、保守和实在的理财风格；而证券业主要是个人英雄主义，成功置于在小概率事件（投机）个人判断和价值观方面，最后是针对个人回报的激励机制，进而采用激进、浮躁和虚拟的理财风格。

7 观点七：本人最重要观点：风险与危机管理

风险与危机管理能建立一道保护层，一般人很少会经受两次同样的灾难。预防危机有三种主要方法：一是严格的控制，主要针对财务纪律和会计制度，辅以强大的内部和外部审计；二是采用良好的内部管理流程，如严格的人员招聘程序，坦诚的绩效考评，全面的培训；三是正直的企业文化这点最重要，包括诚实、透明、公平，严守准则和规章。良好的企业文化可以酝酿更好的品牌意识、顾客意识、服务意识、学习意识、团队意识、企业形象、凝聚力、欢愉氛围……这些都可以推动业务发展。

尤其制度建设至关重要，公司的一个个实例就是很好的证明。公司很重视人才，也舍得花代价培养新人，但遗憾的是，我们招了一批又一批新人却总是留不住，就算留住了，其成长却很慢。为了解决这个问题，因此，建议公司让老员工带新员工，即师傅带徒弟，以为师傅经验丰富、实战经验强，有他们“传、帮、带”，徒弟容易熟悉业务、上手快；然而，想法看似不错，效果却不尽人意，没出2个月，公司新招的6个徒弟跑得一个不剩。对此，师傅牢骚满腹，徒弟怨声载道。之后，类似情况接连发生过2次。这点往往被人们所忽视。不能相互不信任，打小报告，这种工作非常难，提高不了质量。因此，企业文化建设需要内化于心、固化于制、外化于形、实化于行。

企业文化主要包括理念文化、规则文化或者说行为文化。企业文化建设关键是要落地生根，也就是要共理念到行为习惯。

第一步，入眼。入眼是指企业文化的认知。梳理、凝练企业文化的核心是愿景、使命和核心价值观，写成体系（手册），让全员认识、感知自己的企业文化。

企业文化是企业具有的，需要全体员工共同认知的。那么如何达到共同认知呢？首先，要氛围营造，如企业文化手册设计和印刷，其次是氛围营造和策划，还要考核，组织全员进行企业文化考核，采取自下而上的考核。

第二步，入脑。入脑是指企业文化的认可。通过培训、研讨企业文化核心，让全体员工认可、感觉自己的企业文化。

入脑的主要步骤方法：首先是宣讲与培训，包括为高层领导提供企业文化基本知识的宣讲，为高层领导提供企业文化核心理念的培训，为中层领导提供企业文化基本知识的宣讲，为中层领导提供企业文化核心理念的培训，为基层员工提供企业文化核心理念的宣讲培训；其次是考试，可借助一些活动，如知识竞赛、诗歌朗诵、看板等方式，再组织企业文化考试。

第三步，入心。入心是指企业文化的认同，通过讨论、研讨企业文化核心，让全体员工认同、感受自己的企业文化。首先讨论与研讨，分专题进行讨论，分层级进行研讨；其次征文、演讲等比赛；第三是故事征集；最后是成果汇报。

第四步，入行。入行是指企业文化的践行。通过讨论、公开承诺，让理念变成行为，让全体员工践行、体验自己的企业文化。我们要汇总讨论成果，形成行为规范，要汇总故事案例，形成故事集，要对照行为准则、规范，修正自己的行为；要理念变为行为；要长期坚持，慢慢形成习惯。

8 观点八：导致公司失败的原因

传统的企业文化理论概念通常以价值观为主线做论述，即企业文化是企业价值理念和行为准则的总和。企业文化做为价值观，它帮助我们确定什么是对的，什么是错的，什么是主要的，什么是次要的。

文化失败实质是价值观出现问题，是制度性失败，以下案例中的‘.’表示该问题在本案例研究中意义微不足道，‘..’表示该问题在本案例研究中意义有限，‘…’表示该问题在本案例研究中意义重大（如表1）。

风险规避是企业风险应对的一种主要形式，是企业维持其正常经营的关键环节。公司经营者和股东应时刻保持应对危机和风险的忧患意识，通过以下方式来加强企业自身的风险应对能力：（1）建全有力的财务支持系统；（2）完善全面的内部控制体系；（3）普及先进的企业文化和理财风格；（4）深化企业风险与危机管理意识；（5）探究可能导致企业失败的深层次原因。现阶段我国宏观经济环境机遇与风险并存，这要求企业经营者在复杂多变的环境中作出科学合理的决策。

参考文献：