房地产项目财务分析范文

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中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02

在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。

一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段

要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：

（一）投资机会研究阶段

一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。

（二）项目建议书

所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。

（三）可行性研究阶段

通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。

（四）项目评估与决策审批阶段

这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。

二、房地产项目决策阶段的造价控制

房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。

（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素

通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。

（二）编制投资估算

投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。

（三）房地产项目的财务分析

造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。

1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。

2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。

（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理

决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。

结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。

作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司

作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。

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2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略

1、西北地区二三线城市房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

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风险存在于任何一项经营活动中，风险控制不到位，容易给项目开发带来阻碍，或是给企业的经营活动带来困扰甚至是造成损失，因此在项目开发过程中企业应当将项目建设同项目风险控制摆在同等重要的位置。

一、积极推进企业的现代化管理体系

房地产行业内部竞争激烈，建立现代化的管理体系，加强公司治理和内部控制机制，对于规范企业内部管理、规范职工行为、提高企业效益都有着巨大的助推作用。其中企业应当重点加强风险控制的系统培训，加强对现行法规、行业制度以及企业制度的学习，从企业管理层、财务人员到普通员工都必须具备一定的风险控制意识，提高员工对违法违规行为的辨别能力，增强其职业道德感，减少员工错误观念和不当行为引发的开发项目风险，避免造成公司损失。

二、优化项目开发的区位选择

市场对房地产项目的选择中，项目位置是首要考量对象，因此区位选择对于开发项目的成功与否有着极大的决定作用。企业在开发项目区位选择时，应当考虑以下几个问题：在城市中所处的地理位置、项目所在区域的交通情况和商贸情况、今后该地区的发展前景。此外，根据项目类型的不同，区位选择还有不同的侧重点。如住宅需要考虑周围治安情况，配备学校、医院及超市等基本设施，近年来特别是学区房的兴起，对学校的要求是最主要的。如商用写字楼则要考虑地段位置、商业氛围、交通以及增值潜力等。由于开发周期长，企业必须将地段贬值的风险纳入项目开发的研究中。短期内市值不高的地段，今后也可能成为城市商业中心，具有较高的增值可能。

三、重视项目开发的可行性研究

可行性分析是房地产开发项目活动中不可缺少的阶段[1]，它是指通过对拟开发的项目，提前对设计方案进行科学系统的分析，评估项目建设是否可行以及建设过程中可能存在的风险类型和系数，从而确定项目是否开发，或是调整开发进度与方案等。可行性分析必须充分结合宏观经济形势，在相关法规条例所规定的范围内，充分考察当地市场的供需情况以及企业的资本运作情况，从而预估项目的周期、成本、市场需量售价及销售周期，并据此制定项目的类型规模、市场受众以及营销渠道。由于宏观经济变化、本地房地产市场波动以及企业未来资金运转情况等均存在着较多的不定因素，因此在可行性研究是风险隐患的高危时期。企业必须足够重视可行性研究，在研究期间要选择专业团队开展大量的实地调研和宏观数据分析，确保研究的准确性，最大限度地控制风险的产生。

四、关注开发项目的财务分析

科学开展项目财务分析对于降低企业开发项目的风险有着重要意义，通过对财务报表的研究分析，能够准确掌握企业的资金运作情况，同时能够为企业的经营决策提供有效指导与参考。因此房地产企业应当定期对企业以及开发项目进行财务分析，了解企业的资产管理状、偿债能力和项目的资金应用情况，确保项目能够按计划开展，并及时发现项目的财务风险，从而尽早采取有效措施进行规避。

五、加强项目招标及合同管理

招标是房地产企业的日常基本工作之一，招标过程的公平公正对于确保项目质量、工期、标的等，严格按照国家及行业的相关规定，依据公平、公开、公正原则，按照项目供需实际进行招标工作。同时房地产企业必须加强合同管理，在合同的编制、签订以及生效过程中，按照合法操作，对风险进行消除转移，确保项目的正常开展。

六、长期开展工程质量监督管理

质量控制是房地产项目的基本要求，更是企业生存的生命力所在。由于房地产项目的特殊性，投资方与施工方通常涉及不同的单位或是子母公司，这样一来涉及不同单位的人员，监管工作难以有效开展，使得项目常常不能按照设计方案既定的合同成本、工期以及质量要求完成。因此企业作为投资主体，要加强对项目工程的质量监督，积极制定工程质量控制制度，派驻监理，加强现场质量监督，确保施工方严格按照合同要求开展工程建设，坚决杜绝施工期间擅自修改施工计划等损害企业利益的行为出现。

结语

房地产行业是国民经济的重要部门，是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业[2]。改革开发以来，房地产行业逐年升温，行业竞争呈现白热化趋势，房地产项目风险控制成为了企业竞争的基本内核，对于确保项目质量，提高企业经营运作的稳固性有着重要意义。企业必须采取多重措施，积极推进企业的现代化管理体系，优化项目开发的区位选择，重视项目开发的可行性研究，关注开发项目的财务分析，加强项目招标及合同管理，同时长期开展工程质量监督管理，才能有效地消除、转移风险，确保房地产项目的高质建设。

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财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。

1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响

房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。

房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。

房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。

除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。

2 房地产企业财务报表分析的局限

传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。

2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。

2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。

2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。

3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求

根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。

3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。

3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。

3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。

参考文献：

[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．

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房地产开发项目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业增加盈利的根本途径，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压力、求得生存、增加竞争力的保障。在目前的房地产行业中，楼市进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士认为：“房地产目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形势的分析，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与生存的重中之重。

房地产行业发展到目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是迫于开发企业之间日趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开发商普遍关注，并需要急切解决的一个核心问题。加入了WTO之后，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。

一、工程成本控制的基本内容

程造价控制的两种含义：建设工程投资费用控制，建设工程价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制度：是指为了合理地确定和有效地控制工程造价，保证整个工程造价控制工作正常运行，并取得良好的经济效益和社会效益，所制定的一系列工作方法，内容和工作程序。

工程造价的有效控制是指在项目投资决策阶段，设计阶段，承发包阶段和项目实施阶段，采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中能合理使用人力，物力，财力，取得较好的投资效益和社会效益。有效控制工程造价体现三个原则：一，以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。二，主动控制，以取得令人满意的结果。三，技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。

建设工程项目总投资构成为：建设投资；流动资产投资(铺底流动资金）

建设投资：建筑安装工程费用；设备及工、器具购置费用；工程建设其他费用；预备费；建设期利息；固定资产投资方向调节税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费：直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器具购置费用：设备购置费(设备原价，设备运杂费）；工、器具及生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目费用，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项目开发企业组织施工生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国家税法规定的营业税，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置费：国产设备原价或进口设备抵岸价与设备运杂费之和。

二、成本控制影响因素影响因素的确定

成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的目的是为了制定更佳的建设项目成本控制措施，因此从企业以及实际项目的情况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项目管理经验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为主管部门领导、部分主要职能部门负责人、施工单位、业主以及项目管理人员等。本文调查采用“问卷法”与“座谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果的统计分析，识别出以下10种因素，如表1所示。

表1 项目成本控制影响因素表

编号 因素名称 编号 因素名称

S1 项目设计 S2 财务分析

S3 工程招标 S4 工程谈判

S5 合同管理 S6 变更管理

S7 施工组织 S8 反索赔

S9 保修服务 S10 竣工

三、构建影响因素的ISM模型

解释结构模型法（Interpretative Structural Modeling Method 简称ISM分析法）的特点是把复杂的系统分解为若干子系统(要素)，利用人们的实践经验和知识，以及计算机的帮助，最终将系统构造成一个多级递阶的结构模型。按照总结出的各个影响因素的实际意义，根据要素间二元关系的传递性，逻辑推断各要素间各次递推的二元关系，并加用括号的标示符表示。最后，再加入反映自身到达关系的关系矩阵，建立起系统要素的可达矩阵，如图1所示：

V V S1项目设计

V V V V S2财务分析

V V S3工程招标

V V S4工程谈判

V V V V V S5合同管理

V S6变更管理

V S7施工组织

V S8反索赔

V S9保修服务

V S10竣工

S11项目成本

图1各因素影响关系方格图

根据图2，加入单位矩阵及间接关系建立可达矩阵。最终将多级递阶有向图阵转化为解释结构模型，解释结构模型如图2所示。

四、结论

根据本文房地产项目成本控制影响因素模型构建，可以看出房地产项目成本控制影响因素较多，这些影响因素分为两个层次。其中主要的成本包括了变更管理，施工组织，反索赔，保修服务，竣工等5个大方面，而每个大的方面又包括若干个影响因素。而对房地产企业进行成本控制时，则更应从最底层因素进行管理，即项目设计成本，财务分析成本，工程招标成本，工程谈判成本，合同管理成本等。这些因素是影响项目成本控制的直接关键性因素。

参考文献：