房地产项目财务分析范文
发布时间：2023-11-18 10:16:42
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篇1
中图分类号：TU-9 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02
在房地产项目的建设过程中，决策阶段处于核心地位，是选择和决定投资行动方案的过程，也是进一步对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证的关键环节，决定着项目能否开工建设。同时，在这个过程中也会根据房地产项目的需要，对各种不同的建设方案进行技术经济比较，并综合各方情况最后做出判断和决定的过程。这也就意味着房地产项目投资决策正确与否，与项目建设的成败有着直接的影响，与房地产项目造价的高低及投资效果的好坏有着决定性的作用。
一、房地产项目投资决策阶段造价管理的几个阶段
要想在房地产项目的决策阶段做好造价控制的工作，就必须要先对此阶段的程序有充分的了解。一般来说，投资前期建设项目投资决策的程序主要包括以下四个阶段：
（一）投资机会研究阶段
一般也会把投资机会研究称为投资机会论证。提出房地产项目投资方向建议，是这一阶段的主要任务，也就是在一个确定的地区和部门内，按照市场需求、自然资源、国家产业政策和国际贸易情况，结合实践调查、预测和分析研究，科学合理的选择建设项目，以便能够正确的选择投资的有利机会。
（二）项目建议书
所谓的项目建议书，其实就是对拟建项目的做一个总体轮廓的设想。当然，这个设想需要结合国民经济和社会发展长期规划、地区规划和行业规划，以及国家产业政策进行判断，除此之外还需要在调查研究、市场预测及技术分析等相关实践活动和数据的支持下，从客观的角度来对项目建设的必要性做出分析，并且能够通过初步分析，确定项目建设的可能性。
（三）可行性研究阶段
通常情况下，我们可以把可行性研究阶段分为两个阶段：初步可行性研究阶段和详细可行性研究阶段。可行性研究阶段的主要任务就是要对拟建项目的市场需求状况、经济效益、生产条件、协作条件、建设条件、工艺技术和社会影响以及风险等问题进行调查研究，同时需要根据相关的规定进行技术经济论证，最终做出项目是否可行的结论，并且要选择并推荐优化建设方案，以便能够为项目决策单位提供决策依据。
（四）项目评估与决策审批阶段
这一阶段主要是在项目可行性研究报告提出后，由具有一定资质的咨询评估单位，从技术上、经济上对拟建项目本身及可行性研究报告进行的评估论证。这种评估论证是站在客观角度，对项目进行分析评价，最后写出项目评估报告，为决策部门对项目审批决策提供依据。
二、房地产项目决策阶段的造价控制
房地产建设项目投资阶段的造价控制，主要从整体上把握项目的投资，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对房地产建设项目进行财务评估，对决策阶段的不确定因素进行风险管理。
（一）房地产项目决策阶段可行性研究的影响因素
通常，对房地产影响的因素有政府的政策因素、环境因素、经济因素、房地产项目建设等，环境因素如项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面直接影响项目开发投资成本，这些因素的影响结果将会使房地产开发项目在前期的“三通一平”、配套设施和基础设施增加费用。
（二）编制投资估算
投资估算是项目决策的重要依据之一，是项目建议书和可行性报告的重要组成部份，投资估算的准确性影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，对开发建设项目资金筹措方案也有直接影响。因此，全面准确地估算开发建设项目的工程造价，提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种房地产开发建设项目竣工决算实际造价资料并加以分析，参照类似工程项目的工程造价指标，了解建设项目所在地政府部门关于工程建设其他费用的费用收费标准。编制投资估算做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏算、少算。
（三）房地产项目的财务分析
造价控制就是为了更好使用资金，保证财务安全运行。那要很好的控制工程造价，就需要对建设项目财务状况进行科学合理的分析。对房地产项目的财务分析，就是要在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，进行财务报表的编制，通过计算财务分析指标，进一步考察和分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，最终判断项目的财务可行性。这是房地产项目投资决策、融资决策以及银行审贷的前提和基础。
1、财务分析的内容。一般来说，房地产项目根据不同决策的需要，在财务分析上分为融资前分析和融资后分析。（1）融资前财务分析。融资前财务分析也就是在考虑融资方案前，建设部门就需要让财务部门对项目开始进行的财务分析，也就是在忽略债务在融资条件下进行财务分析。一般来说，融资前分析主要是进行盈利能力分析，通常是以动态分析为主，静态分析为辅。（2）融资后财务分析。融资后财务分析一般都是以融资前分析和初步的融资方案为基础，主要是考察项目在拟定融资条件下的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，以此来判断项目方案在融资条件下的可行性。融资后分析的主要作用是比选融资方案，帮助投资者做出融资决策。①盈利能力分析。融资后盈利能力分析主要有两方面，即动态分析和静态分析。所谓的动态分析，就是指通过编制项目资本金现金流量表和项目各方现金流量表，来准确的计算出财务内部的收益率、财务净现值等，进而分析出项目的获利能力。静态分析是指根据利润与利润分配表和现金流量表计算相关盈利能力指标，如项目资本金净利润率、总投资收益率等。②偿债能力分析。这主要是运用在筹措了债务资金的项目造价管理中。也就是要在造价管理和控制中，重点考察项目能否按期偿还借款的能力。并且能够通过计算利息备付率和偿债备付率指标，来最终判断项目的偿债能力。③财务生存能力分析。在房地产项目造价管理中，造价人员需要针对项目运营期间，能否得到足够的净现金流量，保证项目能够持续生存。这就意味着在财务分析中必须要按照财务计划现金流量表，综合考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，准确的计算出净现金流量和累计盈余资金，以便能够最终确定项目是否有足够的净现金流量维持正常运营的能力。
2、财务分析中报表的编制。（1）项目投资现金流量表。在现在市场商品货币经济中，所有房地产项目的经济效益和费用，其实都能够抽象为现金流量系统。在进行现金流量分析的过程中，需要正确识别和选用现金流量。从项目财务分析角度看，在某一时点上流出的项目资金称为现金流出，记为CO；流入项目的资金称为现金流人，记为CI。（2）项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表指的是在融资后进行项目盈利能力分析时，所需要编制的现金流量表。其是在拟定的融资方案基础上进行的息税后分析，房地产项目权益投资者整体是其观察角度，主要是考察项目给项目权益投资者带来的收益水平。
（四）房地产开发建设项目决策阶段的风险管理
决策阶段的风险因素包括开发建设项目的环境风险、投资估算和资金筹措方面的风险、社会评价方面的风险等。这个阶段的风险管理方法主要是辩识风险类别，分析各类别风险可能产生的内容和后果加以分析，制定预防、应对方案，提高开发建设项目的抗风险能力。
结语：总之，在房地产项目的决策阶段，需要造价工程师根据项目的特点，结合本阶段的基本工作流程，在认真分析影响工程造价的基本因素的基础上，对财务状况进行有效分析，最终形成一个科学有效的造价控制体系，保证工程的顺利进行。
作者单位：广西中联嘉业房地产投资有限公司
作者简介：磨英忠，女，壮族，广西南宁人，大学本科，在房地产开发公司从事工程造价管理工作，全面负责建设开发项目工程招投标、工程预结算审核、建设开发成本控制、成本分析等造价管理工作。
篇2
2、可行性研究结论
3、主要技术经济指标表
4、存在问题及建议
二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略
1、西北地区二三线城市房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
篇3
风险存在于任何一项经营活动中，风险控制不到位，容易给项目开发带来阻碍，或是给企业的经营活动带来困扰甚至是造成损失，因此在项目开发过程中企业应当将项目建设同项目风险控制摆在同等重要的位置。
一、积极推进企业的现代化管理体系
房地产行业内部竞争激烈，建立现代化的管理体系，加强公司治理和内部控制机制，对于规范企业内部管理、规范职工行为、提高企业效益都有着巨大的助推作用。其中企业应当重点加强风险控制的系统培训，加强对现行法规、行业制度以及企业制度的学习，从企业管理层、财务人员到普通员工都必须具备一定的风险控制意识，提高员工对违法违规行为的辨别能力，增强其职业道德感，减少员工错误观念和不当行为引发的开发项目风险，避免造成公司损失。
二、优化项目开发的区位选择
市场对房地产项目的选择中，项目位置是首要考量对象，因此区位选择对于开发项目的成功与否有着极大的决定作用。企业在开发项目区位选择时，应当考虑以下几个问题：在城市中所处的地理位置、项目所在区域的交通情况和商贸情况、今后该地区的发展前景。此外，根据项目类型的不同，区位选择还有不同的侧重点。如住宅需要考虑周围治安情况，配备学校、医院及超市等基本设施，近年来特别是学区房的兴起，对学校的要求是最主要的。如商用写字楼则要考虑地段位置、商业氛围、交通以及增值潜力等。由于开发周期长，企业必须将地段贬值的风险纳入项目开发的研究中。短期内市值不高的地段，今后也可能成为城市商业中心，具有较高的增值可能。
三、重视项目开发的可行性研究
可行性分析是房地产开发项目活动中不可缺少的阶段[1]，它是指通过对拟开发的项目，提前对设计方案进行科学系统的分析，评估项目建设是否可行以及建设过程中可能存在的风险类型和系数，从而确定项目是否开发，或是调整开发进度与方案等。可行性分析必须充分结合宏观经济形势，在相关法规条例所规定的范围内，充分考察当地市场的供需情况以及企业的资本运作情况，从而预估项目的周期、成本、市场需量售价及销售周期，并据此制定项目的类型规模、市场受众以及营销渠道。由于宏观经济变化、本地房地产市场波动以及企业未来资金运转情况等均存在着较多的不定因素，因此在可行性研究是风险隐患的高危时期。企业必须足够重视可行性研究，在研究期间要选择专业团队开展大量的实地调研和宏观数据分析，确保研究的准确性，最大限度地控制风险的产生。
四、关注开发项目的财务分析
科学开展项目财务分析对于降低企业开发项目的风险有着重要意义，通过对财务报表的研究分析，能够准确掌握企业的资金运作情况，同时能够为企业的经营决策提供有效指导与参考。因此房地产企业应当定期对企业以及开发项目进行财务分析，了解企业的资产管理状、偿债能力和项目的资金应用情况，确保项目能够按计划开展，并及时发现项目的财务风险，从而尽早采取有效措施进行规避。
五、加强项目招标及合同管理
招标是房地产企业的日常基本工作之一，招标过程的公平公正对于确保项目质量、工期、标的等，严格按照国家及行业的相关规定，依据公平、公开、公正原则，按照项目供需实际进行招标工作。同时房地产企业必须加强合同管理，在合同的编制、签订以及生效过程中，按照合法操作，对风险进行消除转移，确保项目的正常开展。
六、长期开展工程质量监督管理
质量控制是房地产项目的基本要求，更是企业生存的生命力所在。由于房地产项目的特殊性，投资方与施工方通常涉及不同的单位或是子母公司，这样一来涉及不同单位的人员，监管工作难以有效开展，使得项目常常不能按照设计方案既定的合同成本、工期以及质量要求完成。因此企业作为投资主体，要加强对项目工程的质量监督，积极制定工程质量控制制度，派驻监理，加强现场质量监督，确保施工方严格按照合同要求开展工程建设，坚决杜绝施工期间擅自修改施工计划等损害企业利益的行为出现。
结语
房地产行业是国民经济的重要部门，是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业[2]。改革开发以来，房地产行业逐年升温，行业竞争呈现白热化趋势，房地产项目风险控制成为了企业竞争的基本内核，对于确保项目质量，提高企业经营运作的稳固性有着重要意义。企业必须采取多重措施，积极推进企业的现代化管理体系，优化项目开发的区位选择，重视项目开发的可行性研究，关注开发项目的财务分析，加强项目招标及合同管理，同时长期开展工程质量监督管理，才能有效地消除、转移风险，确保房地产项目的高质建设。
篇4
财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。
1 房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2 房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1 房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2 房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3 企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3 房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1 充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2 对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3 重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
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房地产开发项目的成本控制是保证企业完成既定成本目标的重要手段，是成本管理的重要环节，也是企业全方位管理的最基本环节，成本控制的实施是降低产品成本、增加盈利、提高经济效益的重要途径，其最终结果是给企业带来一定的效益。成本控制是企业增加盈利的根本途径，是以直接服务于企业为目的，是抵抗内外压力、求得生存、增加竞争力的保障。在目前的房地产行业中，楼市进入了更深程度的调整，房价偏高，消费者持币观望。有业内人士认为：“房地产目前正处在比较剧烈的调整过程中，从经济发展的角度看，政府有必要给予稳定发展的环境”。基于对国内房地产形势的分析，房地产开发项目成本的控制与管理就更成为企业发展与生存的重中之重。
房地产行业发展到目前阶段，已经从最初的粗放型开发模式逐步进入到精细化开发模式。房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是迫于开发企业之间日趋激烈的竞争，规范化的成本控制管理已经成为开发商普遍关注，并需要急切解决的一个核心问题。加入了WTO之后，我国的企业开始直接面对众多国际企业的激烈竞争，中国的造价管理也逐步由传统的预算模式向工程量清单方式转化。工程量清单是适应市场变动的规范、有序的竞争机制，减少了工程结算中对工程造价的争议和扯皮现象，是真正和市场经济体制相适应的一种投标报价模式，也是未来工程造价管理发展的必然趋势。随着计算机的技术的日臻完善，电脑为成本控制提供了极大的便利。
一、工程成本控制的基本内容
程造价控制的两种含义：建设工程投资费用控制，建设工程价格控制。建设工程全面造价控制包括：全寿命期造价控制、全过程造价控制、全要素造价控制、全方位造价控制。工程造价控制制度：是指为了合理地确定和有效地控制工程造价，保证整个工程造价控制工作正常运行，并取得良好的经济效益和社会效益，所制定的一系列工作方法，内容和工作程序。
工程造价的有效控制是指在项目投资决策阶段，设计阶段，承发包阶段和项目实施阶段，采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中能合理使用人力，物力，财力，取得较好的投资效益和社会效益。有效控制工程造价体现三个原则：一，以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。二，主动控制，以取得令人满意的结果。三，技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段。
建设工程项目总投资构成为：建设投资；流动资产投资(铺底流动资金）
建设投资：建筑安装工程费用；设备及工、器具购置费用；工程建设其他费用；预备费；建设期利息；固定资产投资方向调节税。建筑安装工程费用：直接费；间接费；利润；税金。直接费：直接工程费；措施费。间接费：规费；企业管理费。设备及工、器具购置费用：设备购置费(设备原价，设备运杂费）；工、器具及生产家具购置费。工程建设其他费用：土地使用费；与项目建设有关的其他费用；与未来企业生产经营有关的其他费用。预备费：基本预备费；涨价预备费。直接工程费：指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费，材料费和施工机械使用费。措施费：指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目费用，包括环境保护费，安全文明施工费，临时设施费，夜间施工增加费，二次搬运费等。规费：指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。企业管理费：指项目开发企业组织施工生产和经营管理所需费用。利润：指项目开发企业完成工程获得的盈利，按照不同的计价程序，利润的形成也有所不同。税金：指国家税法规定的营业税，城市维护建设税及教育费附加等。设备购置费：国产设备原价或进口设备抵岸价与设备运杂费之和。
二、成本控制影响因素影响因素的确定
成本控制影响因素的研究中，由于收集影响因素的目的是为了制定更佳的建设项目成本控制措施，因此从企业以及实际项目的情况出发，所调查的对象必须是对在建设项目中具有实际项目管理经验，并能从全局或重要局部分析现状和未来的相关人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为主管部门领导、部分主要职能部门负责人、施工单位、业主以及项目管理人员等。本文调查采用“问卷法”与“座谈法”相结合的方式进行，通过对调查问卷及访谈结果的统计分析，识别出以下10种因素，如表1所示。
表1 项目成本控制影响因素表
编号 因素名称 编号 因素名称
S1 项目设计 S2 财务分析
S3 工程招标 S4 工程谈判
S5 合同管理 S6 变更管理
S7 施工组织 S8 反索赔
S9 保修服务 S10 竣工
三、构建影响因素的ISM模型
解释结构模型法（Interpretative Structural Modeling Method 简称ISM分析法）的特点是把复杂的系统分解为若干子系统(要素)，利用人们的实践经验和知识，以及计算机的帮助，最终将系统构造成一个多级递阶的结构模型。按照总结出的各个影响因素的实际意义，根据要素间二元关系的传递性，逻辑推断各要素间各次递推的二元关系，并加用括号的标示符表示。最后，再加入反映自身到达关系的关系矩阵，建立起系统要素的可达矩阵，如图1所示：
V V S1项目设计
V V V V S2财务分析
V V S3工程招标
V V S4工程谈判
V V V V V S5合同管理
V S6变更管理
V S7施工组织
V S8反索赔
V S9保修服务
V S10竣工
S11项目成本
图1各因素影响关系方格图
根据图2，加入单位矩阵及间接关系建立可达矩阵。最终将多级递阶有向图阵转化为解释结构模型，解释结构模型如图2所示。
四、结论
根据本文房地产项目成本控制影响因素模型构建，可以看出房地产项目成本控制影响因素较多，这些影响因素分为两个层次。其中主要的成本包括了变更管理，施工组织，反索赔，保修服务，竣工等5个大方面，而每个大的方面又包括若干个影响因素。而对房地产企业进行成本控制时，则更应从最底层因素进行管理，即项目设计成本，财务分析成本，工程招标成本，工程谈判成本，合同管理成本等。这些因素是影响项目成本控制的直接关键性因素。
参考文献：
篇6
本文对目前的房地产投资项目在经济评价中出现的过于主观、缺乏专业人员的经济评估、缺乏市场分析、忽视分析房地产项目中的不确定因素及经费不足等一些问题进行分析，并提出相应的解决措施和建议作为参考。
一、我国房地产项目经济评价中的问题
（一）经济评价具有主观性
在开发项目中，开发商将之前失败的项目归咎于不可控外界因素，在经济评价中，带着主观上的假设，忽略人为的负面因素进行可行性方案的实施，有些施工项目没有做好相应的经济评价和周密的分析工作就开展建设，导致不可逆转的决策失误在房地产项目中，浪费了人力、物力、财力及土地资源。
（二）缺乏专业人员的经济评估
经济评价中最重要的是数据的准确性，需要专业的机构进行评估工作，要求使用科学的评估方法，可信度较高且客观的评估观点，同时评估人员必须是专业人士，例如经过一段时间市场调研的经济专家、有过投资预算的工程师或财务人员，实行过市场推广的营销专家。但是在当今的房地产经济评价中却不是以上那些人在主持开展，评价人员不具备高度的责任心，在专业技能上显得不够专业，缺乏学习经验的能力。甚至以没有经过市场分析、财务分析、资本运作等专业配备的方案执行项目，对项目资金的运作造成一定风险[1]。
（三）缺乏市场分析
房地产项目的经济评价分析方法要始终贯彻定量为主，以定性为辅的中心思想。以客观的角度进行评价，要通过大量的实际调研分析数据，有些开发商只是将经济评价理解为财务数据，忽略了要以市场为前提进行调研的重要，要在项目实施前对市场的状况有一定的了解，包括交通环境、社会环境以及人文环境，还有商业环境与发展前景等市场环境的问题进行分析。
（四）忽视分析房地产项目中的不确定因素
大多房地产项目的开发商都将眼光瞄准投资回报率和盈利能力，在其进行细致的分析，而在项目中的不确定因素却没有筛选和分析，由于多种难以控制的不确定因素发生在房地产开发项目中导致项目被搁浅的情况频频发生，增加了投资风险。
（五）经费不足
我国房地产过于依靠经验主义，在决策中植入大量的主观意识，对经济评价的认识不够充分，在实际项目的开展中时常由于经费不足而不得不缩减财力，在一定层度上抑制了评价方案的科学性与高效性。
二、对策与建议
（一）改变观念，增强对经济评价的重视
经济评价在房地产项目的开发与实行中是一项十分重要的决策报告。要在意识形态上充分的承认经济评价的重要，如果想在评估报告中获得公正、科学、客观的数据支持项目的进行就必须加强对经济评价的重视，无论是业内人士还是管理人员都要制定切实可行的方案，落实经济评价的工作进程。同时，还要投入一定的资金保证经济评价的正常运行[2]。
（二）完善评价体系
使评价体系走向规范化，对经济评价指标作出规范，合理利用财务手段分析评价指标，在财务的盈利能力、资产状况及收支水平的房地产项目中进行明确清晰，对财务风险和项目的可行性进行完善其评价体系，使用综合的评价方法将运营角度建立在区域的发展上，对成本有效评估，通过合理控制成本，使区域效应最大化，以经济角度衡量项目对区域的贡献，使得到完善的评价体系使经济评价更具有合理有效性。
（三）规范经济评价市场
国家对建设部门要加强管理与引导，通过可行性的研究工作实现经济评价专业市场的培育，优化市场环境，还可以号召各大高校与房地产企业实行联合发展，可以利用高校特有的资源，例如经济学专家，营销学专家以及高校中大量的工程师，这些专业人才都可以为经济评价工作作出相关指导，国家可以充分挖掘这种合作模式，使经济评价得到应有的客观准确性[3]。
（四）提高从业人员素质
适应时代的高速发展，从业人员必须与时俱进，在不断的学习与进步中对经济评价作出一份贡献，通过提高自身的专业水平和综合素质使经济评价的结果更加准确、更加高效，从业人员要时刻拥有使命感，要时刻重视责任感适应变化迅速的形势。
（五）市场调查的作用
经济评价是重要的投资依据，所以这就对经济评价有了更高的要求，必须进行科学的分析、在系统的论证过后才能作出项目的决策依据，在科学分析之前要经过实践，要进行大量的调查通过走访的形式，通过实践获得可靠的第一手数据，利用准确的信息进行周密的分析，再加之对分析后的真实数据进行处理才可以实现经济评价具有较高的准确性，才能从根源上对投资项目的拟建有实现力指导，控制财务风险。
（六）加大再评估力度
要将经济评价与经济评估相结合，通过专家对经济评价实行验证，将专业的技术与经验丰富的评估意见共同权衡，要对专家的评论总结不断反思，除去过程中各种不合理的因素，增强决策的科学性。
三、结束语
房地产项目的经济评价工作，对提高其经济效益有着重要作用。不仅是决策依据，也是政府部门对房地产进行审批的依据，同时对金融机构的贷款审批工作也起到支持作用，在国家的建设中有着举足轻重的地位。
参考文献：
[1]姚荷婷.房地产投资项目的经济效益评价研究[D].安徽建筑大学，2015.
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关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策
一、房地产企业财务风险的内涵
1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足
1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。
2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、如何强化房地产企业财务风险管理
1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。
4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
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房地产业是我国经济发展的主导产业，也是关乎国计民生的关键产业。房地产业对上下游多个行业及全产业链具有辐射和拉动作用，对GDP的贡献达到20%-30%。
房地产行业作为国民经济的支柱产业主要表现在：（1）房地产是国民生活的必需品及城市化进程的需要；（2）在固定资产投资中也具有最重要的地位；
（二）我国房地产业基本特征
（1）垄断性。
我国房地产市场存在两大垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断。具体来看，房地产行业垄断主要体现在以下几方面：
（2）整体市场供不应求。
（3）房地产业已基本形成了一条多个行业相互依存的产业链。
商业银行开展房地产融资业务的动机
（一）政策态度
国家当前对于房地产业持有区别的限制态度，既希望尽可能满足群众需求，也希望房价上涨不引起民怨；既希望房地产继续为GDP做贡献，又不希望经济社会被房地产绑架。无论是窗口指导、隔空喊话，还是出台“国五条”、“国八条”、“国十条”等限制政策，无不体现国家政策对于房地产业运行的批判发展的态度。
（二）商业银行房地产融资业务产品
常见商业银行房地产融资产品主要包括贷款、票据、表外融资等。
商业银行向房地产开发企业发放的贷款主要指房地产项目开发贷。按照监管部门要求，商业银行不得向房地产开发企业发放除开发贷以外的其他任何形式贷款，此处贷款为狭义概念，指货币贷款；开发贷款必须实行名单制管理，并区别于土储贷款；贷款总额、期限、还款方式、成本、担保方式均有严格限定，不得展期续作；开发贷审查要点包括：申报要件审查、经营情况审查、授信方案审查、财务和非财务分析、担保审查等。
票据主要指银行承兑汇票，该产品实际使用较少，主要由于银行承兑汇票通常为半年期，一旦开具，半年后造成信贷规模缩减，不能满足企业需要，故实际采用较少。各房企通常运用货币贷款。
表外融资是银行业务创新的重要体现领域，出于规避监管、腾挪信贷规模等目的，金融机构不断尝试各种方式将表内资产出表，开展各种通道业务。常见如银证、银基、银信等，通常监管部门对表外融资采取审慎、“实质大于形式”的监管态度。
（三）商业银行房地产融资业务动机
商业银行自始不愿放弃房地产业务，是因为对商业银行来说，房地产信贷项目具有快速提升资产规模、利润水平高、现金流稳定、易于实现多产品交叉销售、提前锁定长期收益、担保方式有力等特点，是银行优质资产，这也是商业银行开展房地产信贷业务的最主要动机。
商业银行房地产业务创新及监管规避
金融机构业务创新的动机之一就是规避监管。
监管部门对于商业银行房地产业务的监管手段主要包括窗口指导、业务限制、规模控制、存贷比调节等，其中较为主要的包括禁止发放开发贷款、限制房地产业务规模等。但由于监管部门的限制手段通常具有单一性和滞后性，即针对既有的单一产品或融资方式进行限制，这就给商业银行不断出台创新手段，绕开监管提供了空间。
当前最主流的监管规避手段为将房地产业务“出表”，不体现在信贷资产中，而以自营投资、同业业务的面目出现，以达到规避信贷控制的目的。出表后通常采取银基、银证、银信合作等“通道”方式间接为房地产项目提供融资。虽然8号文、127号文等政策不断出台，但金融机构们仍在不断进行金融创新，以期更完美的规避监管。
商业银行房地产融资风险审查要点
（一）政策与合规风险
商业银行房地产融资业务的政策风险主要体现在国家和行业政策变化对业务运作的影响，比如限贷政策对开发贷的影响、限购政策对住房按揭业务的影响等。
合规风险主要体现在业务操作是否符合各项监管要求，比如项目自有资金比例要求等规定，在进行业务风险审查时，需要严格予以执行。
（二）信用风险
信用风险是商业银行进行房地产融资业务风险审查的重点内容，即借款人是否能够按约定还本付息的风险，重点对以下几个方面予以关注：（1）企业背景、股权结构与治理机制。（2）企业外部评价。（3）企业经营情况。（4）企业财务情况。（5）资信情况。（6）资金用途及偿债分析。（7）担保方式审查。
（三）完工风险
开发商由于资金链、外部监管、物理环境、其他不可抗力等因素影响，可能存在不能按时完工的风险，这将影响到项目销售，进而影响现金流回收造成还款来源不足，导致逾期。
（四）关联风险
当前多数房地产项目均以项目公司来运作，一来可以轻易实现自有资金比例要求，二来项目公司比较“干净”，没有历史包袱，项目结束后主体解散，后患较小。这样一来就造成多数开发商关联企业众多，资金最终流向的监管难度较大。
（五）担保风险
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引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
参考文献：
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可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，是房地产商做出决策的重要依据，通过可行性研究，在很大程度上能够提升房地产项目的决策正确性，提高项目的经济效益。现阶段，我国城市化建设正处于快速发展的新时期，加强对可行性研究在房地产项目中应用的研究具有十分现实的意义。
1.房地产项目可行性研究概述
所谓的房地产项目可行性研究，就是在项目开发之前，对房地产开发各个影响因素进行综合分析，包括政策因素、市场需求因素、经济因素、社会因素等等，从而判断该项目开发的经济效用性以及技术可行性，选择最佳的开发方案，保证房地产项目开发的合理性与科学性。
2.房地产项目可行性研究的具体步骤与内容
2.1 房地产项目可行性研究的步骤
第一，组织准备工作。在开展项目可行性分析前，需要组建研究班子，为项目研究经费、构想以及具体研究计划等负责。
第二，进行现场调查以及收集资料。进行现场调查主要是调查投资现场的技术、社会、经济、自然等环境，收集的资料具体包括当地城市规划资料、政策方针资料、交通资料、地质水文资料、地形地貌资料、房地产市场资料等等。
第三，根据获取的资料，结合房地产项目实际的情况，结合国家政策、地方政策以及现有资源状况等，对多个项目开发方案进行对比，选择最佳的开发方案。
第四，通过先进的技术手段以及经济分析方法等，对选出的最佳开发方案进行进一步的财务分析与评价，判断该方案的可行性。
第五，进行研究报告书的编写。研究报告书就是描述项目可行性研究的全过程，保证报告额内容全面、准确、真实。
2.2 房地产项目可行性研究的具体内容
房地产项目可行性研究过程中，主要研究的内容体现在以下几个方面：
第一，对项目概况进行研究，包括项目名称、宗旨、背景等情况；项目水文地质、经济、自然条件等；项目功能、规模以及经济指标等。
第二，进行市场分析以及预测市场需求。在深入调差过程中，基于对现场调查中掌握的资料，对市场供给情况以及项目市场需求情况进行分析，本着客观的原则实施预测，预测的内容包括市场售价、成本、开发周期等等。
第三，优选规划方案。制定合理的规划方案，并在对多个规划方案对比的基础上，选择最佳的方案，对该方案进行更加详细的描述，包括规划方案中包含的各项技术指标、技术参数、项目布局、设施分布等等。
第四，安排开发进度。对房地产项目开发的进度进行合理安排，根据前期工程、主体项目、附属工程、交工验收工程等进行划分。对于一些大型的房地产项目，由于投资大、规模大、建设周期长，还需要对每期开发内容进行分析，做出合理的统筹安排。
第五，估算项目投资。房地产项目投资成本主要包括土地费用、税费、开发期间管理费用等，对项目开发投资的估算必须保证精确，同时根据不同时期项目开发的具体情况进行综合考虑，尽可能使投资估算与将来项目实际开发成本一致。
第六，制定合理的资金筹措方案，并对资金筹措成本进行估算。根据项目开发投资估算的结果，对项目资金需求量进行准确的估算，并制定合理可行的资金筹措方案，分析与计算筹措成本。房地产项目开发需要大量的成本资金，资金筹措方案的合理性，对项目开发正常运行具有直接的影响。
第七，进行财务评价。根据我国现行的财税政策、房地产市场价格等，从项目盈利能力等方面进行分析，包括对项目销售成本、销售收益、偿债能力等的分析与评价。
第八，风险分析。析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因
素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
第九，得出可行性研究结论。
3.可行性研究在房地产项目中的应用的重要性
可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源；第四，通过房地产项目可行性研究，能够为项目后期评价以及考核提供依据；第五；房地产项目开发可行性研究报告是向当地政府以及环境保护都能够部门提出开发与规划申请的重要依据。
4.房地产项目可行性研究实例
4.1 项目简介
某地产项目。项目规划总用地面积132.37亩，总建筑面积295213.0平方米 ，其中住宅建筑面积146516.0平方米，商业用房建筑面积92397.0平方米，地下建筑面积56300.0平方米。投资总额：74800.0万元；建设单位：江苏某置业有限公司；建设地点：枣庄薛城区。
4.2 该项目的可行性研究
通过上述介绍的可行性研究的步骤与内容，对地产项目进行分析，得出以下结果：
（1）该项目建设符合国家的房地产投资政策和枣庄市有关政策，对于提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，扩大招商引资，提高居民生活水平，全面建设小康社会，将起着极大的促进作用。同时对开发建设单位也具有一定的经济效益和社会效益。因此，该项目建设是必要的。
（2）本项目地理位置优越，交通方便，无污染源，是理想商居住生活区，同时市场前景较好。
（3）本项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了良好的条件。
（4）经济评价效果表明，项目社会效益显著，能够达经济效益、社会效益和环保效益的三统一。
（5）问题与建议，枣庄房地产市场已处于开发高峰，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场销售节奏，建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强合作，打造小区品牌和企业品牌制定合理的企业营销方案，保证销售资金回款。
经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，经济上具有合理性，同时具有较高的经济效益、社会效益和环保效益。
5.总结
通过上述分析可知，可行性研究对于房地产项目开发来说具有重要的意义，是房地产商做出开发决策的重要依据。本文分析了房地产项目开发可行性研究的步骤与具体内容，同时通过欧商城项目实例进行说明，证明了可行性研究的重要性。
参考文献：
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房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
一、投资决策后评价的意义
（一）有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
（二）有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
（三）有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
二、投资决策后评价对象与目的
房地产项目投资决策后评价的对象是项目前期投资决策阶段的决策成果。具体包括：前期可行性研究成果、项目前期战略定位、项目各项策划成果、企业项目投资决策机制等。投资决策后评价的核心是对前期项目战略定位和投资可行性研究进行后评价。
房地产项目投资决策后评价的目的是通过对前期决策成果及其与实施效果的对比分析，评价项目投资决策分析的科学性、投资决策机制的合理性，以及投资决策成果与实施效果的偏差并分析原因，总结经验，提出对策建议。
三、投资决策后评价层级体系
投资决策后评价从决策分析科学性、决策成果偏差性、决策机制合理性三方面着手进行，层次体系见图1。
（一）决策分析科学性
前期投资分析作为决策依据，其完备性与深度对项目投资决策具有重大影响。后评价从投资前期分析的完备性和深度的角度，评价决策分析的科学性。
前期投资分析主要成果为投资可行性研究，完成从技术、经济和社会环境等方面对拟建项目的科学分析。分析深度体现在：决策依据的内容齐全、项目要素分析全面、数据准确可靠、论据充分、结论明确，深度应能满足投资决策需要。科学合理地完成房地产投资项目分析应包含以下七大项内容：宏观经济和房地产市场发展分析、项目概况及地块分析、项目定位、建设条件与方案、建设方式、投融资与财务分析、环境效益分析。
（二）决策成果偏差性
在房地产项目建成销售完毕（或运营）一段时间后，收集项目建成、售后（或运行）的实际信息，考察销售（或实际运营）效果，对比投资分析阶段的预期，得到项目偏差状况。如果发生的偏差很小，说明前期决策分析工作较为到位，应客观总结前期工作经验。如果偏差状况非常严重，或是在判断阶段没有将偏差项目纳入前期分析，并对整个投资活动产生巨大影响，这就属于严重的投资决策失误。针对失误，找出偏差原因并分析，完善未来投资项目分析要点，提高投资决策的质量。
以下从后评价主要内容展开介绍决策成果偏差性的评价。
1.投资环境与市场分析合理性及偏差分析
回顾项目当地经济发展和房地产市场演变情况，将预期投资环境与实际经历的外部环境作对比，评价预期投资环境与市场走势研判的正确性与分析的合理性，找出前期分析的缺失项或分析不合理的部分，总结在项目建设期间应对投资环境的变化而采取的措施，深化对未来项目的投资环境与市场研究。
2.项目定位合理性及偏差分析
项目战略定位是对投资方向的确定，通过市场调查，对投资环境、市场状况、竞争对手、目标客户的分析，对产品及销售策略进行定位策划。项目定位后评价主要从以下几点着手进行：第一，投资分析中是否对项目主题、产品、客户、价格、经营进行全面定位。第二，对比前期主题概念定位与实际效果的差别，检验主题定位的预期影响力。对比产品定位与实际产品，是否发生调整，如果发生调整找出调整原因，并评价产品功能定位的效果。对比目标客户和实际客户，评价客户群定位的精准度。对比前期价格定位和实际执行的价格，评价价格策略制定及调整的合理性，评价具体产生的市场效果。评价经营定位，先对比分析前期的租售策略与实际经营策略，回顾是否采取了调整措施，评价具体经营策略市场效果。
如果定位与市场效果相吻合，则说明前期定位工作具有合理性，可总结前期定位的经验。如果定位与市场效果偏差很大，无论是比市场效果更优还是更劣，均应客观地将偏差程度、偏差原因以及所得结论如实总结。
3.项目经济技术指标变动及偏差分析
对比完工后与规划的主要经济技术指标（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等），计算偏差额度以找出偏差的指标，分析偏差原因，指出指标变化产生的经济影响，重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本变化。
4.进度计划变动及偏差分析
评价项目前期计划的关键时间节点实现的可能性，与实际完成的关键时间节点作对比，列出每个节点的延迟（提早）天数，查出控制节点与计划偏差的节点，分析影响项目节点进度的主要因素，并提出未来类似开发项目的应对措施。关键时间节点包括：项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程许可证、开工许可证、销售许可证等的时间；工程计划的开竣工时间及工期计划、各期开工面积等；销售计划的各期销售时间、价格、面积、入住时间、预期销售计划实现时间。
5.财务可靠性及偏差分析
回顾项目的投融资模式选择，资金来源和融资方案分析的合理性，是否提出多方案建议与方案优化以及风险分析。在项目实际运行中，选定的融资模式与方案是否适合项目开发，融资方案是否能够满足资金需求，筹资的风险控制情况。
由于项目发展期间开发成本、进度调整和销售价格的变动，原来投资分析中的财务指标会发生相应调整，通过对比前期成本估算、预期收入、税务分析、项目财务指标（如净现值、内部收益率、销售利润率、投资回收期等），测算项目实际效益，评价项目盈利能力；查看实际资金来源与运用情况、现金流量、资金需求最高点，评价项目资金平衡能力；税务筹划工作是否进行，筹划方式的选择及效果，评价项目税务筹划能力。
6.不确定性分析合理性及偏差分析
受房地产价格、成本费用和其他因素影响，房地产收益有很大波动，需要进行不确定性分析，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。通过盈亏平衡分析查看投资项目的成本、销售、利润三者关系，预测经济形势变化带来的影响，分析项目的抗风险能力。通过以投资额、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的变动范围计算经济效果指标的变化得到项目敏感性。房地产投资风险有营运风险、财务风险、市场风险等，还包括预测风险及风险收益，并提出风险应对措施。结合项目实际发生的情况对不确定分析的合理性进行评价，是否实际情况在不确定性分析的考虑范围内，应对不确定因素发生的措施是否有效。
（三）决策机制合理性
为了加强房地产企业开发与经营投资活动的投资决策科学性、降低项目风险、减小项目成果偏差，企业应建立一套合理的投资决策机制。开展投资决策后评价时，从机制的完备性与合理性两个方面，对决策制度、决策流程、决策执行与反馈体系进行评价。
首先，房地产企业是否构建了健全的决策制度。是否构建投资决策组织，包括决策部门、专家构成、参与部门及实施人员等；是否形成规范性的规章制度，规范程度体现在是否有利于房地产企业的项目投资决策科学性、操作有据可依、管理的统一协调。其次，企业是否形成完善的决策流程。流程是否涉及项目投资机会发现、项目投资申请、审批、计划编制等多个明晰环节，并且责任落实到部门或个人。项目投资审批要点的把握直接关系项目投资决策成果偏差大小，后评价应侧重关注审批要点是否到位。最后，企业是否形成决策的执行、监督及反馈的体系。具体采取了何种措施保证投资决策有效实施，如何有力地推动企业持续改善项目投资决策的行为与效率，同时评价反馈机制发挥的作用。
四、投资决策后评价的方法与评价体系
投资决策后评价既可以采用各种定性的评价方法，也可采用各种定量的评价方法，如层次分析法等。但不论哪种方法都必须基于基本逻辑框架法构建合理的投资决策后评价指标体系，并通过对这些指标的系统设计和深入分析，评价找出项目投资决策的经验、教训、存在问题，以及对未来工作提出建议。
参考文献：
1.王广浩 周坚.项目后评价方法探析.科技进步与对策.2004.1
2.国家发展改革委 建设部.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.中国计划出版社.2006
篇12
房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括如下：
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。另外，项目开工建设前的有关手续繁杂，也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门，项目建设环节多，而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别，即一般工业项目是先投资，再生产产品，而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和（自营自用情况暂不考虑）。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分，在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设，往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种，由于项目用途、内容、规模、要求不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点，其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战，实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况；需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案；需要规划设计人员提品建议；需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测；需要造价人员估算投资；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义（指所有以营利为目的的事业）与狭义（指专门从事商品交换活动的营利性事业）之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户（业务市场）固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者（消费者市场），因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说，潜在的直接顾客（即经营商户）包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户（如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制），项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外，在已基本设定市场目标前提下，商业房地产项目的规划更加追求整体性，体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程，需要整体策划、整体定位、统一推出，尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售，否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点，在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计，强调功能作用、引导作用、服务作用，确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值（销售完毕就意味着开发结束），而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言，商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是，商业房地产项目建成后，项目本身没有明确的租约保障，没有固定的消费对象，项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升，产生良好的社会效益
篇13
房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益
