文化旅游地产策划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇文化旅游地产策划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

自媒体是现代科技发展到一定阶段之后，每个人都能通过网络平台，完成信息资源的整合，成为信息的传播者。自媒体并非面向个人的，而是面向社会群体的。将特定的传播方式应用，或使用费规范性的信息平台，个人媒体是常见的类型。现如今自媒体平台诸多，在微博、公众号等平台之中，人们传播各种信息在法律允许的范围之内，能够打破时间、空间的局限性，最终实现多点传播以及创新互动等方式。而旅游是我国现代社会支柱性产业，现代科技不断发展进步，人们能有更多的机会了解文化类型，并到达文化发源地，体会旅游的文明性、特色性。自媒体与地域文化宣传，以及旅游产品推广工作结合，能够给人们提供更多的机会，去了解旅游产业的发展形势，强化人们的基础认知。当代人对文化有新的理解，且在平台互动的过程中，能理解本地文化与旅游地文化之间的差异性，利用创新实践策略，明确旅游文化传播的要点，能够将方法论与创新实践策略结合，是一种推广方式，本文结合实践开展分析如下：

一、自媒体概述

学界对自媒体的定义，最初是参与式媒体，人们在网络平台之中及参与互动，作为新闻、信息传播的主体，能使用现代化的技术手段，最终实现私人化、平民化的信息传播，信息共享能突破传统媒体宣传推广的局限性，更注重自主化的信息传播。现代社会在科技的引导之下，已经进入自媒体发展阶段，大众有更多的机会接触信息，于是不会依赖主流媒体，获得相应的信息资源，而是倾听各方的声音，人们能实现信息的接收与应用，大众在信息传播的过程中有主动权，信息传播最终从传统的点到面的传播，最终转变为点到点的传播。主流媒体在自媒体影响之下，需要将传统的信息传播模式调整，结合实践优化传播形式以及传播策略，因此我国的新闻传播行业的发展，都离不开自媒体的支持。从自媒体发展实际来看，媒体发展以及技术应用，与人们的设想也有不同，自媒体产生之后，会对传统媒介带来冲击和影响，当然也会遇到一些现实问题。比敢说在自媒体媒介应用期间，自发性的信息传播，更多的是从“草根”开始，而民间群众在信息传播的过程中，缺乏有效的管控与引导，传播者的自律性不足[1]。所以在各种独立个体信息传播的过程中，者对信息的偏好以及目的性有所不同，由此一来在信息选择以及价值判断的过程中，有一定的倾向性，这种情形之下，信息应用的真实性、可靠性不足，在传播伦理道德问题处理，以及信息真实性判断的过程中，大众可能会面临信息失真的实践问题，相对于传统媒体还需要不断地改进。在互联网技术的影响之下，自媒体蓬勃发展，最终实现平民化与广泛化的发展目标，在技术应用的过程中，自主性逐渐提升，自媒体的影响力也逐渐增强。现如今在公共事件分析或处理的过程中，自媒体传播效应提升，甚至对政府部门相关事件裁决的执行力也有一定的作用。自媒体的传播特征较为明确，使用点对点的传播方式，能够将受众、编辑、记者之间的互动效率提升。受众在过程中能接受相应的信息，同时也会成为信息的传播者、创造者。这种围绕受众为核心的传播方式，能够突破主流媒体的局限性，能获得更多的发展空间，甚至对媒体传播议程设置也有一定的影响。在传播舆情汇总与分析的过程中，政府部门要进行监督管理，面临诸多的困难问题，出现传播主体与信息内容之间的分离，在信息传播的过程中有一定的随意性，自身的规律性还有待进一步探究。

二、新媒体技术对旅游者旅游决策的影响

调查研究表明，我国的网民数量庞大，且互联网的普及度较高，互联网技术对人们的现实生活有极大的影响。从旅游发展来看，不同旅游者的引导，造就了不同的旅游消费群体。新一代的旅游者，更注重独立以及自主创新，对物质以及文化+的需求较多，希望能够在旅行的过程中获得精神享受。青年群体对社交软件的包容度较高，日常使用微博、微信、抖音等社交软件，能够获得个性化表达自我的机会，这是一种展现旅行踪迹的新方式，在旅游宣传方面也有着重要影响。从青年群体搜集旅游信息的情况来看，旅游企业或者景区宣传人员，带有目的性的宣传景区，大众的接受度不足。而选择在社交平台上获取旅游相关的信息，这些信息往往是传播者亲身经历的，的方式有所不同，在旅游的过程中，对自我的经验分享，对景点有更加直观的表述，旅游信息的真实性、可靠性进一步提升。社交平台最大的特点是互动性，向传播者询问相关的信息，这种切实的体验以及交流互动，本身的吸引力较强，人们会利用这种信息进行决策。

三、自媒体时代旅游产品推广实际情况

（一）旅游文化产品开发不够深入

不同地区的地域文化特点不同，因此可以利用的资源条件也有所不同。我国有很多的旅游城市，调查研究表明，在城市资源应用期间还有一定的局限性。比方说沿海城市，在进行旅游资源开发阶段，对海岸线景观开发，但是历史文化资源融合程度不足。在内陆地区，个别古城只注重怀古，在城市建设发展的过程中，现代化的发展特质未能有效展现。所以旅游资源单一匮乏的情况始终存在，在旅游产品体系建设的过程中，存在诸多的不足。

（二）旅游产品营销管理工作存在问题

从传统旅游业运营管理实际来看，无论是文化类的旅游产品，还是常见的旅游艺术产品，在营销推广方面还存在一定的问题。传统媒体推广主要是通过电视台、广播等媒体平台，在人流量较大的区域进行宣传。但是官方网站或者其他社交平台，推送的信息相对较为匮乏，缺乏有效的信息，在旅游产品营销管理期间存在问题。通过传统的管理方式，不能保障信息的有效性，所以在产品营销管理期间存在为。在博览会、平面广告、电视播报等方面，合理宣传旅游资源以及旅游产品，能够实现技术推广的目的，但是受众的接受范围未能有效地覆盖，最终的宣传管理效果不足，在产品品牌以及知名度等方面，对新媒体以及自媒体技术的应用力度不足，在产品以及景点宣传方面存在诸多问题，对品牌形象构建的影响力不足。

（三）文化旅游产品创新力不足

不同地区的生态资源不同，在文化发展的过程中，民俗风情以及资源分布情况的差异，使得城市有自己的特点。为发展旅游业，做好文化产品的推广与研究工作，旅游纪念品研发的过程中，要更好地满足大众期待。调查研究表明，有不少地区发展旅游业，所提供的文创产品粗制滥造，在质量管理的过程中，未能实现统一的管控引导，不能满足游客的文化产品观赏、应用的体验感。全国各个地区的景区，在文创产品原创性这一方面，纪念品的差异相对较小，文创产品不能反映当地的风景特点，对于游客来讲纪念意义是有限的，在品读文化或者观光游览的过程中，人们对文化产品的认同感明显降低。旅游纪念品创新应用的过程中，需要有潮流文化结合，展现地方的特色性。我国的故宫以及秦淮河的文创产品，之所以能够大范围的推广，不仅是因为设计阶段有精准的构思，而且在创作的过程中，历史与现代是紧密联系的。比方说在故宫售卖的文具、化妆品、腐蚀等等，都是人们在现代生活之中广泛应用的产品，将文化产品的应用性提升，融合地方的文化特色，是文化产品设计以及推广阶段的重要工作，显然有很多地区在实践期间存在不足。

四、自媒体时代背景之下，实现地域文化旅游产品推广的相关举措

（一）利用自媒体分享体验，实现信息传播

在文化旅游产品构建的过程中，以符号经济为基础，做好文化产品的设计与应用，确定消费取向之后，完成物质性消费过渡到体验感的传递，消费主体能展现旅游产品的文化功能，能展现文化产品的个以及美感等，显然这一市场定位，有别于一般的物质消费理念，人们能获得更多的精神体验感，而不是单纯地追求物质条件。消费社会人们所需要的物质有所不同，所以消费的经济形式，也是一种体验经济的展现。用户在消费的过程中分享经验，价值聚焦能有效实现信息传播的目的。在进行旅游文化产品推广期间，就需要关注文化的概念策划，要将品牌的人文关怀性以及价值体验感，在消费主体转变以及消费过程中，经过符号的解码以及完善，在消费主体以及消费使用的过程中，能展现地域文化的独特体验感，最终能强化产品的价值，并完成符号经济的策略优化。在符号经济时代，旅游产品推广策略合理利用，是品牌符号泛文化信息的传播，在实践过程中，能够将文化因素与体验互动、品牌建设等工作全面落实，能够给信息传播与应用奠定良好条件。在技术应用阶段，自媒体能够给消费活动提供助力，尤其是地域文旅产品的品牌推广，相对于以往能提升自身的丰富度与高效性。在互联网、大数据、云平台以及现实虚拟技术应用期间，将传播媒介优化应用，并改变交流互动的方式。游客在旅行过程中，利用自媒体平台，能够将几何倍数增长的信息受众量确立，将自媒体视为基础，将品牌推广管理的方式转变，自然空间合理利用，能够实现技术的渗透、分割，并将人与人之间的空间关系构建。利用自媒体找到目标受众群体，并做好策划与管理，将自媒体传播以及营销管理平台构建，将文化旅游产品营销管理方式合理利用。突出技术应用优点，将数字化管理平台构建，后续在传播媒介应用的过程中，能强化地域之间的交流互动，自媒体以及其他的新兴技术手段的应用价值由此提升。

（二）构建文化符号，实现畅销的目标

在当前地域文化发展的过程中，旅游产品的文化符号特征不明确，多半是人们在感受异域风情期间，随处可见的一种。因此主流生活商品以及价值设计、营销策划相关工作，本身的差异性较大。将传统工艺技术合理利用，不仅能让人们感受异域风情的吸引力，而且文化旅游商品，还能将文化推广以及产品价值展现[2]。分析旅游地人们的生活方式、生活习惯，将生活产品有效推广，能够将文化价值的认同感、聚焦性进一步提升，最终地域文化在场生活之中，对各项工作的主导性不断提升，人们对生产以及价值消费的方式有基本的理解。现如今文化竞争的本质，就是文化产品象征性、传播力之间的竞争。在产品文化建设的过程中，将广义的生产行为与产品消费管理相关工作进行包装，构建特殊的形象，并建立系列化的符号产品，此时的旅游产业与文化建设之间的关联性，也由此展现。从消费者心理应激消费行为实际来看，消费是一种系统性的符号操控行为，商品在消费的过程中，被编码之后会形成符号。商品有自身的符号特点，而且经过编排之后，受到社会产品的主体影响。在消费活动之中，商品本身没有多么重要，更重要的是商品的意义以及象征符号，对购买者带来的影响。产品有一定的象征性，或者能帮助人们向更高的团体之中进发。分析编码所依据物品的差异，而不是物品功能、属性的差异，产品本身的符号象征，能展现一种地位或等级。从旅游产业发展实际来看，做好文化产品的开发与设计，要结合当地的景观特点以及历史背景进行。比方说在南京夫子庙，文化旅游产品之色的手绘明信片等产品，在创作的过程中，能将南京的文化发展，与历史背景结合，金陵这一别称是浪漫又多情的，品牌构建之后，在旅游文化活动指导阶段，有核心作用。品牌符号合理利用，必然能够在旅游文化推广，以及消费引导的过程中，提升产品的销售量，甚至能在全国范围之内，打造品牌形象。

（三）构建多元化的文化传播形态

应用自媒体的过程中，要分析旅游文化相关企业的实例，探索文化的基本构成，了解自媒体的形态特征以及基本属性，将网络传播文化的特征以及特色逐步展现。在发展地域文化，实现旅游产品推广的过程中，也需要加强网络文化的研究分析。网络文化的覆盖面较广，网络搜索文化、游戏、购物等等，都是文化的基本构成。找到实现区域文化传播的有效方式，不仅要满足当地人民的生活习惯，同时也需要契合消费者的需要。做好调查研究工作，分析现如今的旅游发展理念，以及文化传播、旅游产品设计的具体方式，了解游客的文化认同感，做好文化宣传与管理[3]。地方政府管理部门，也需要不断提升自身的责任意识，将宣传网站以及自媒体平台构建，分析视觉文化因素，在网络文化传播阶段的具体表现，分析在网络环境之中，如何处理文化形象，展现文化审美特点的有效方式。做好潮流因素的把控，实现地域文化的宣扬与应用，最终实现主流价值观以及文化发展观念的渗透，在文化建设的过程中，展现旅游业的影响力。

（四）合理利用旅游产品设计，做好自媒体宣传

地方特色的美食、历史文化等等，对于当地人来讲都是比较熟悉的。但是对于外地的游客来讲，有很多文化都是陌生且新鲜的。所以在文化产品设计的过程中，可以从现有的包装入手，优化设计环节，注重品牌特色性的文化建设，将包装的特色性展现出来，从新媒体平台开始，制作相应的图文宣传页，面向全国甚至世界的游客进行宣传。此时在文化产品创造的过程中，视觉效果会更好，通过包装设计以及新媒体宣传的方式，地方特色的文化产品设计完成，在产品宣传以及推广的过程中，代表性也会更强。在文化产品推广期间，以文创设计为基础，辅助应用自媒体技术手段，需要设计人员以及宣传人员，做好文化的深层次探索，完成富有特色性的旅游纪念品的设计，最终实现旅游文化产品的推广。

参考文献：

[1]王成宇,李明.刍议自媒体时代下重庆地域文化传播与发展的研究策略[J].湖北民族学院学报:哲学社会科学版,2013,031(001):146-149.

篇2

中图分类号：G80 文献标识码：A 文章编号：1004-4590(2009)02-0044-04

1 前 言

今天的经济来源于历史上的文化，今天的文化也孕育着未来的经济［1］。国际体育旅游协会报告显示：瑞士仅滑雪旅游一项，每年接待外国游客1500万人次，创汇70亿美元左右；意大利的“足球工业”体育旅游年产值从20世纪80年代的180亿美元已经发展到今天的500亿美元，穿过了汽车制造业和烟草业的产值；2002年韩、日世界杯期间，两国分别创造了88亿美元和245亿美元的产值。由此可见，体育旅游已经成为旅游经济的重要增长点。世界上旅游业发达的国家，不少人把旅游业看成是介于经济和文化之间的边缘部门。近年来，人们已经开始认识到旅游者的各种心理活动要求和活动能力已逐步升级并带有强烈的文化色彩，文化动机成为一种最基本、范围最为广泛的旅游动机，文化生活成为旅游活动的主要内容，文化比重在旅游业整体中的扩大已是一种必然的发展趋势。［2］体育旅游是随着体育事业发展以及广大人民群众物质文化生活水平提高后出现的一种新的健身休闲方式，是体育产业发展新的形式。近些年来，随着中国国民经济的快速、健康、稳定发展，人民生活水平不断提高，广大群众对体育的需求和参与意识日益增强，从而使我国体育旅游产业得到了突飞猛进的发展，随着体育旅游总收人占生产总值的比率不断提高，已逐渐成为我国重要的且具有巨大发展潜力的未来支柱产业之一。伴随着中国体育旅游产业快速发展的同时，其负面效应也日渐显著，如体育旅游开发过程中所造成的自然环境污染、地方特色的消失、对民族文化的冲击、旅游资源过度开发等问题。［3］在人们日益重视地域历史文化和加大开放、发展旅游经济的今天，这些问题的出现是我们不能回避的。可喜的是，人们正在把视线从纯粹的开发自然资源转移到提升旅游文化品质上，目的就是努力把体育结合地域文化特色，合理、可持续开发和利用体育旅游资源。本文在“地域武术文化”的基础上提出地域武术文化旅游的构想，就是为了解决当前体育旅游发展面临的诸多问题，旨在为中国体育旅游产业的发展提供新的思路。

2 地域武术文化旅游――打造特色体育旅游品牌

一方水土孕育一方文化，一方文化影响一方经济、造就一方社会风土人情。中国是一个历史悠久，幅员辽阔的多民族大国，地理环境与人文因素均极为复杂。由于历史与民族的原因，各地区之间经济文化的发展很不平衡，各地风俗民情也颇有差异，于是很早就形成了若干个各具特色的较小的文化区，如中原文化区、齐鲁文化区、关陇文化区、吴越文化区、巴蜀文化区、闽南文化区、岭南文化区，以及后起的京派文化区和海派文化区，等等，它们无不拥有鲜明的地域特色，中华民族的大文化，实际上就是由这些地域文化融会而成的。［4］具有地方特色的地域文化是很多派生文化产生的摇篮，中华武术文化就是其中的典型代表，它的形成与发展深受地域环境的影响，在它长期的发展过程中融会和汲取了诸多地理环境及社会环境的营养，必然要打上地域文化的烙印。由于在明清武术鼎盛时期形成的各个武术拳种流派又基本上属于纯粹的民间文化形态，其生命力深藏于社会下层百姓之中，所以它的地域特色又是最浓郁的，保留着原始古朴的风貌，从而中国武术母体――拳种的所有流派，都是以地域文化为底蕴，从地域文化中孕育出来的。

地域文化熏陶和滋养着中国武术拳种的产生和发展，形成不同的武术拳种的技术风格特点和武术文化特色。如中州地域孕育了华夏三大拳种，拳禅一体的少林拳、缠绕螺旋的陈氏太极拳和形气合一的苌家拳。巴蜀地区的拳种更有67种之多。1983-1986年进行的武术挖掘和整理工作指出：“清代武坛源流有序、拳理明晰、风格独特、自成体系的拳种逾百个”。由此可见，武术文化的这种地域特性，是普遍存在于中华大地上的，是不可替代的，它既是中华文化的多样绽放，也是中华文化有机整体或大系统下的亚文化或子系统，更是中华武术拳种得以不断塑造培育的不竭源泉。［5］

地域文化作为地方经济社会发展的窗口和品牌，是招商引资和发展旅游等产业的基础，是一个区域独有的宝贵财富。因此，正是这种地域武术文化的独特性，为地方体育旅游提供了天然的旅游资源。俗话说：“天下功夫出少林”，驰名中外的河南嵩山少林寺在1982年电影《少林寺》成功放映后就成了中外习武之人久仰的“圣地”，来少林寺参观旅游、学习武术的人络绎不绝，各级各类少林武术学校如雨后春笋般应运而生。时至今日，在以少林寺武术文化为内核，以中州地域武术文化为“文化圈”的基础上举行的世界传统武术节已经举办了两次，每次都是规模盛大，极具影响力。同样，沉寂了近三百年的“武林圣地”福建莆田市南少林寺举办的南少林武术文化旅游节；一代武林宗师黄飞鸿故乡南海区西樵镇和佛山市举办的黄飞鸿武术文化周活动；“龙的故乡”――自上世纪90年代，顺德均安上村被考证为李小龙的祖居所在地后，有关方面将李小龙祖居进行了修葺完善，使之成为顺德一道举足轻重的人文景观，每年前来上村瞻仰巨星祖居的国内外游客络绎不绝；风景秀丽的峨眉山举办了峨眉山武术文化节。近些年来，这些围绕地域形成武术文化为旅游主题的开发和利用，在全国各地不胜枚举，主要目的只有一个就是以打“武术文化牌”为战略，认清地域优势，发展地域武术文化旅游，为地方打造中国特色体育旅游品牌，发展地方旅游经济。

3 发展地域武术文化旅游的作用和价值

3.1 地域武术文化旅游和区域经济互动发展

地域武术文化旅游和区域经济之间，两者是相互影响相互促进的。一方面，旅游业是区域经济中重要的输出产业。随着生活水平的提高，人们对精神文化方面的需求迅速扩大，文化旅游快速升温，特色文化旅游将是二十一世纪最具吸引力的旅游产品之一。地域武术文化旅游就是一种特色体育文化旅游，其旅游资源主要是建立在历史文化遗产之上的人文旅游资源，通过地域武术文化旅游资源的开发，不仅仅能够刺激区外对本地商品和服务的需求，提供劳动就业机会，还会拉动区域内相关产业和各种地方性产业的增长，从而成倍地放大旅游产业扩张对区域经济增长地拉动效果。因此，以发展地域武术文化旅游为龙头，必然会产生良好的带动效应，牵动旅游地区域经济发展。

另一方面，区域经济发展可以促进对地域武术文化旅游资源乃至其它旅游资源的开发。地方经济水平的提高，会促使更多的人意识到需要对本地区武术文化资源的重视，有利于促进人们加大对地方武术文化旅游的投入和再开发，进行深入地挖掘、研究和设计。如：2005年, 登封市启动了河南历史上投资最大的文化旅游项目――《禅宗少林•音乐大典》大型实景剧项目。该剧总投资3亿元，一期投资8000万元，以先进音响设备，构成全景式立体声场，把视觉艺术、听觉艺术和静态艺术完美地结合起来，充分展现了少林武术的博大精深和禅宗文化的奥妙。自2006年10月进行试演以来，17场演出场场爆满，不仅以独特的场景布局与禅、乐、武的精妙相结合，为游客奉献了一场音乐盛宴；而且填补了河南夜间旅游项目的空白，成为目前我国北方地区唯一的大型山地实景演出项目和河南省旅游业极具影响力和竞争力的一大看点，进一步拉长了登封的旅游产业链条，延长了游客在登封的观光时间。［6］由此可见，地域武术文化旅游和区域经济是互为一体，两者互为发展提供动力支持，谋求和谐共同发展。

3.2 有利于保护和传播当地的武术文化及其实体

旅游是文化的形和体，文化是旅游的根和魂。文化与旅游是互为因果、相互依存、相互促进的互动关系［7］。尤其在我国经济产业结构调整，实现全面协调发展的形势下，旅游产业和文化产业的互动与整合有利于区域的文化、经济、社会的协调发展。通过发展地域武术文化旅游，既有利于为地方旅游业注入新的活力，又有利于保护和传播该地域的武术文化及其实体――拳种。

武术文化属于中国地域传统的非物质文化，中国已将非物质文化遗产保护列入立法规划。由于中国武术“以拳种方式传习，注重内外兼修”维系了武术技术结构的多元性、整体性和教学训练方法的程式化原则，因此，中国武术的实体――拳种是我们的祖先留给子孙后代的一个非常独特且需要珍惜的非物质文化遗产，我们必须加以保护和传承［8］。武术文化资源是宝贵的不可再生资源，一旦得不到保护和传承，武术文化资源就会丢失。同时武术文化传承和传播主要是建立在其实体之上的，即只有使各种拳种得到身体上的传承才能有效的保存原汁的武术文化，没有实体的武术文化无疑是空中楼阁，因此只有发挥武术文化及其实体的价值才能吸引更多人来关注、学习、继承、传播和研究武术拳种，为武术文化的保存注入强大的动力［9］。周和平在2005年4月26日国务院新闻办举行的新闻会上强调：“像少林功夫这些文化遗产，建议有关方面对其文化价值进行更深入的挖掘”。特别在中国很多有特色拳种的欠发达区域，只有积极、合理地开发地域武术文化旅游，举办各种特色拳种武术节、武术交流赛，“武术搭台，经贸唱戏”，充分发挥该地域的武术实体及其文化内涵，达到以旅游带动一方经济，以旅游保存一个武术拳种，形成特色体育旅游产业。

3.3 有利于体育旅游业的可持续发展，提高社会效益

融合精深地域武术文化的体育旅游不但能够促进经济效益的提高，更能促进社会效益的提高。单纯的地域武术文化研究不仅缺乏有力的经济支撑，而且也不容易让群众接受，而发展地域武术文化旅游将地域武术文化与旅游业有机结合，把文化融入旅游文化品牌之中，彰显文化活力，提升旅游业的文化竞争力，能够促进旅游文化的产业化。武术文化的价值被提升有利于带动相关的文化产业发展，扩大地方文化传播和宣传的范围，吸引更多周边乃至国外的商业活动加入，可以更好的带动地方经济的可持续发展。这种特色体育旅游业在获得了经济收入的同时也传承了文明，提升了文化的价值，促进民族传统文化弘扬与光大，实现了特色武术文化在经济和社会方面的双重效益。

旅游是文化的载体，文化是旅游的富源与灵魂，源远流长的地域武术文化是旅游开发取之不尽的源泉。有特色的体育旅游产业与文化产业的互动与整合，可以使我国丰富的体育旅游资源和独特的区位优势有效、合理、可持续的开发、利用和发展，确保体育旅游业可持续发展和整体开发水平的提高，对于丰富武术文化的内涵和提高文化产业、旅游产业的附加值，实现利益双赢具有重要的意义。

4 地域武术文化旅游的发展对策

4.1 加强政府主导，调动社会力量，形成发展地域武术文化旅游的合力

地域武术文化旅游业是一项综合性产业，单靠文化、旅游部门的力量来发展是远远不够的。要充分发挥地方政府的主导作用，搭建和提供平台，在资金、政策等方面予以引导和扶持，建立投融资体制；调动社会方方面面的积极性，鼓励社会各行业广泛参与，带动相关行业的发展，如酒店、航空等服务业。由地方政府出面进行协调，给予优惠政策，扶持相关行业，使行业与行业之间牵手，友好合作，共同开发地方武术文化旅游资源，达到双赢或多赢的目标。

举“地域之力”，找准武术文化旅游与社会经济发展的紧密结合点，建特色武术文化旅游市或乡镇，理顺管理体制，打破资源部门管理的条条框框，实行标准化、规范化和现代化经营管理模式，按照严格保护、合理开发、永续利用的原则，统一整合开发地域武术文化旅游资源。用地域武术文化这一特色吸引域外的目光，大力推进地方体育旅游快速健康发展，使体育旅游产业逐步成为地方体育产业和国民经济新的增长点和新的亮点［10］。

4.2 推动产品创新，开发培育体育旅游精品

要加强地域武术文化研究，深入挖掘武术文化资源的旅游价值，传承和发扬地域武术文化的精华，突出地域武术文化特色，开发培育武术文化旅游精品，创地域武术文化旅游品牌。如举办地域武术拳种交流表演大会或开展地方特色武术文化旅游节，固定日期和时间段，利用武术比赛或武术节聚集人气，吸引商业活动；挖掘地方武术文化资源，建立保护机制，自然景观、人文景观都纳入保护和合理开发的范围，以地方特色拳种为核心，彰显地域个性文化，开发相关武术文化商品和特色拳种培训中心，精心打造独具特色的旅游产品，增加文化附加值，打响地方武术文化旅游特色品牌。

武术文化旅游产品开发切忌模仿和照搬，若抛弃自己的文化优势，丢掉自己的武术文化特色，简单地模仿或移植别人的产品，这无异于舍本逐末，其产品不会有持久的生命力和竞争力。

4.3 瞄准市场定位，搞好宣传促销

要加强旅游市场研究，分析国内外体育旅游消费需求的发展变化，找准市场定位。针对目标市场，要集中力量扩大宣传促销，提高地域武术文化旅游的知名度和市场占有率。采用“走出去，请进来”的思路，编制和表演大型武术舞台剧，到全国重点大城市和国外进行演出，宣传独特的地域武术文化，吸引域外人群的目光，到域内进行观光、旅游和投资，提升地域武术文化品牌效应。

4.4 培养本地域专业性文化旅游资源开发人才，提升软要素

据世界经济论坛2007年的旅游业竞争力报告中，选取了3组计13项影响旅游业的竞争因子（见表1）。

由表1可见，软要素占60%以上。若除去基础设施因子仅剩“自然和文化资源”一项硬指标，占8%的比例［11］。研究资料显示：在我国体育旅游开发的问题中，大力培养旅游专业人才是促进体育旅游产业发展的重中之重。由此可见，未来的体育旅游发展必将突出制度、环境、人力等软要素的开发，而体育旅游产业集群是突出和认可软要素重要性的体育旅游产业思维，未来我国体育旅游产业的发展必然是由硬要素驱动跃升到软要素驱动（见图1）。

综上所述，体育旅游业的发展也同样需要软要素方面的专业人才，而地域武术文化以其独特的地域性并不是每一个人都能够深刻理解的，所以需要培养地方武术文化旅游的各类专业人才，以熟悉地方特色为基础，学习相关商业知识，经过考核后服务于地方，参加到本地域武术文化旅游的建设和开发当中。同时需要在地方政府的引导下，聘请国内外知名策划专家与该地域内的相关行业专家组成地域武术文化旅游产业开发智囊团，全力谋划该地域武术文化旅游产业，科学的进行开发和利用，加快武术文化植入旅游的进程，提升文化与旅游的融合度。

4.4 在保护中有效的合理开发地域武术文化旅游资源，走可持续发展之路

中国的武术文化资源极其丰富，仅从1992年第一批全国武术之乡公布以来，到目前共审批了三次，总计有88个县、市、区(相当县级)获得了武术之乡的称号。当然我们并不是提倡每一个武术之乡都开发成武术文化旅游之乡，也没有这个必要，我们提倡由国家和地方政府共同评估、规划和设计，有重点的选取确实有特色武术文化资源的地域合理有效的进行开发，特别是对经济不发达地区，又缺少其它可用资源时以开发武术文化旅游为突破口，打“文化兴乡”牌，彰显地域文化特色，从武术文化内涵中寻找发展的永续性，并与时代结合，培育成地方新的经济增长点，增强县域综合竞争力，以地域武术文化旅游带动地方经济，形成文化、旅游互动产业链。

5 结 语

新世纪是中国经济腾飞的世纪，也是中国旅游业进一步走向特色的发展时期，我们要充分抓住这一历史机遇，及早动手，积极、稳妥有计划的发展地域武术文化旅游。由政府搭桥，武术搭台，经贸旅游唱戏，推动地域经济发展，以旅游经济提升地域武术文化价值，开展体现中国地方特色武术文化的体育旅游，形成旅游产业与文化产业良性互促、互补、互兴的格局，不断充实地域武术文化圈的武术文化内涵，为体育旅游进一步健康持续发展提供特色源泉。

参考文献：

［1］王昱.从历史发展轨迹中寻找城市地域文化特色――西宁市区的历史文化特色与旅游亮点［J］.青海社会科学,2004,(5):97-101.

［2］ 旅游学概论［M］.中国旅游出版社,1993：211.

［3］ 江涛.试论体育旅游产业和文化产业的互动与整合［J］.经济师.2006, (8):85.

［4］ 陆草.论中原武术文化［J］.中州学刊，2007.1.(157):154-160.

［5］ 马敏卿,张艳霞.地域文化对武术拳种产生和发展的影响――以齐鲁文化为例［J］.北京体育大学学报，2006.(29)10:1340-1342.

［6］ 旅游是形和体,文化是根和魂――登封市委书记张学军谈旅游与文化. kaoshi.省略/content/2007-06/01/content_616296.htm

［7］ 郭志禹,郭守靖.中国地域武术文化研究策略构想［J］.体育科学，2006(26)10:87-94.

［8］ 曾武佳.现代会展与区域经济发展［D］.中国期刊网博士论文,2006.

篇3

1.2生态文化旅游地产的开发模式及分类生态旅游开发模式按照参与主体、控制主体、分配机制、经营模式等分为限制自主型、有限自主型、均衡型和自由自主(完全自主)型四类w�参考目前国内学者对生态旅游开发模式、旅游地产的分类方法，结合目前文化旅游地产的发展现状，将生态文化旅游地产的开发模式分为两大类：一类是单一型生态文化旅游地产开发模式，另一类是复合型生态文化旅游地产开发模式。其中单一型生态文化旅游地产开发模式包括借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产、借助地脉文化开发的生态旅游商务地产、借助地脉文化开发的生态住宅地产和现代文化创新开发的生态休闲地产；复合型生态文化旅游地产开发模式为以休闲度假、商务和住宅为一体的旅游综合型生态文化旅游地产[5]。

2生态文化旅游地产开发模式选择与评价模型构建及应用

2.1选择与评价指标体系构建指标的选择与指标体系的构建，直接关系到能否为生态文化旅游地产开发模式评价模型的构建提供可操作性的依据[6]。因此，该指标体系必须包含影响项目开发模式选择的各个关键要素。本文运用Delphi法确定了政府因素、区域经济因素、城市影响因素、社会因素、市场因素和旅游资源条件因素六个方面共18个指标，建立生态文化旅游地产开发模式评价的指标体系。具体如表1所示。

2.2选择与评价模型的构建及应用本文构建生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型，旨在指导开发商运用科学的方法决策项目开发与规划。本文首先采用Delphi法对每一层的各个指标进行重要性的赋值，然后对各专家打分得到的结果进行处理，得到指标体系的判断矩阵。继之，运用层次分析法对各个指标分别进行权重和一致性指标计算[7]，通过五轮计算得出了五种开发模式下各指标的权重。基于此，采用熵技术指标权重修正法修正权重，提高其信度。计算结果见表2。在确定开发模式选择与评价的指标体系和指标权重基础上，确定指标评定标准，采用专家打分法和模糊综合评价法等方法以西安市大明宫生态遗址区保护改造项目为案例进行实证研究，在对案例指标评分进行数据量化处理后，计算出案例中各项指标的得分，分别为：政府支持度87分、政策完善度92分、GDP75分、恩格尔系数73分、城市国际化程度17分、年旅游收入20分、城市知名度86分、城市化率10分、常住人口70分、旅游人数65分、开发商资产负债率80分、房价收入比83分、旅游资源稀缺性84分、空气质量50分、文化旅游资源价值82分、适宜旅游时期87分、交通便利度75分、配套设施35分。本文釆用线性加权和函数对本案例进行综合得分计算，分别计算出五种开发模式的综合得分：模式一为59.2957’模式二为58.8542分，模式三为58.4749分，模式四为48.8936分，模式五为61.9556分。结果显示综合得分最高的是模式五，即项目最适合的开发模式为综合型生态文化旅游地产开发模式，与之最接近的模式是模式一,即借助原有建筑文化保护开发的生态休闲旅游地产。由此可知，大明宫遗址区保护改造项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发，与案例现阶段开发模式一致，验证了本文模型的可行性。

2.3结论分析西安市大明宫生态遗址区保护改造项目拥有包括大明宫生态遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里的土地，该区域不仅是2006年印发的《“十一五”国家重要大遗址保护规划纲要》中所涉及的100处重要大遗址之一，同时也是西安市重点规划的以文化策划和生态旅游规划为先导，以有利于西安城市建设、大遗址保护和改善民生为目的的生态文化旅游地产项目，是实现西安市经济社会整体协调发展的重大战略决策。西安市大明宫遗址历史文化积淀深厚，拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，具有依托生态文化旅游资源发展生态文化旅游地产的后发优势[8]。大明宫遗址区保护改造项目将以丰富的生态资源为基础、深厚的文化底蕴为灵魂、发达的旅游产业为引擎，着力打造以大遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，集文化、生态、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体、具有国际水准的城市新区。本文以西安市大明宫遗址区保护改造项目为案例，应用所构建的生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型，对其进行了实证分析。研究结果表明，该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的结论，与该项目现阶段开发模式基本相一致，验证了本文所构建的生态文化旅游地产开发模式的选择与评价模型的实用性。大明宫遗址区作为一个相对独立而又完整的社会、经济、自然复合生态系统，通过积极探索大遗址保护与生态文化旅游地产开发带动城市发展的新模式，尝试开辟大遗址保护和利用的新途径，着力打造西安的“城市中央公园”，有利于改善人居环境，使其成为城市发展规划与建设的样本，实现历史与现代、经济与社会、文物保护与城市建设、城市文化与生态旅游的协调发展。对西安市生态文化旅游地产开发具有重要意义。（1）合理开发规划生态文化旅游地产带动周边产业发展。西安市大明宫遗址区拥有丰富的自然资源和良好的生态环境，历史文化积淀深厚，大明宫遗址区保护改造项目是西安城市发展的重要生态人文象征，其带动周边产业发展的优势功能受到广泛瞩目。本研究得出该项目应在借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的结论。因此，在大明宫遗址区保护改造项目地实施过程中，应以文化策划和生态旅游规划为先导进行项目规划，结合产业基础优势合理招商引资，吸引万达、万科、中建等大批国内知名城市运营商在大明宫遗址区落户，将文化业、旅游业和地产业有机结合，为房地产开发和营销找到新的切入点，形成以大明宫遗址区生态文化旅游为核心，力求达到人与自然、人与城市、人与环境、人与社会的生态和谐，从而带动周边产业发展[9]。（2）发展生态文化体验、旅游度假扩大社会旅游需求。西安市大明宫遗址公园的旅游开发建立在市场导向的基础之上。根据旅游统计资料显示，大明宫国家遗址公园2012年接待游客400万人次，旅游综合收入2583.68万元。预计2015年大明宫国家遗址公园年接待游客将超过500万人次，吸引境外游客100万人次，旅游综合收入将达到3500万元。因此，积极发展生态文化体验、旅游度假，细节部分彰显地方特色，例如可以将整个大明宫遗址区旅游资源划分为生态休闲旅游资源、文化体验资源、古迹寻踪资源等三大类资源，将具有同类型的资源进行聚类，同类资源主体协同开发，同时要加大旅游资源开发的精度与深度，在大明宫遗址区内实现资源共享，以优化大明宫遗址区生态文化旅游地产的发展格局，进一步扩大西安市大明宫遗址公园的社会旅游需求，推动大明宫遗址区保护改造项目及其西安市生态文化旅游地产的持续、健康和快速发展。（3）利用区位优势建立生态文化旅游城市综合体。西安市大明宫遗址区生态文化旅游资源类型丰富，区位优势日益突出。大明宫遗址区应该采用借助原有建筑文化保护开发的基础上进行综合型生态文化旅游地产开发的模式，促进大明宫遗址区的可持续发展[10]。在大明宫遗址区保护改造项目的建设过程中，早期重点开发和建设大明宫国家遗址公园，力求将大明宫遗址区打造成为西安市的“城市中央公园”，辐射带动国际化、高水准的城市新区，形成高品质的居住、娱乐板块。大明宫遗址公园紧邻西安地铁二号线，靠近西安市政府新行政中心，围绕大明宫遗址公园，西安北郊旅游商业区块将得到迅速提升。因此，大明宫遗址区保护改造项目的发展方向，应当建立在大遗址保护开发的基础之上，科学规划，合理建设，以生态文化旅游为核心，建立集人居生活、休闲度假、娱乐购物为一体的新兴生态文化旅游城市综合体[11]。（4）提升楼盘品质彰显市场优势。西安市大明宫遗址区规划占地19.16平方公里，规划拆迁建筑面积约100万平方米，预计新建建筑面积约2500万平方米，实行招商引资约1050亿元。大明宫周边房地产市场分析：目前大明宫遗址公园周边楼盘均价为6000元每平方米，价格上升趋势明显。市场供应以多层、小高层、高层电梯公寓为主，楼盘大都设计比较合理，有合理的定位，良好的绿化，楼盘品质较高。因此，开发商在进行生态文化旅游地产的开发过程中，运用科学的方法选择开发模式，对该地区未来的发展进行合理的规划，将极大的提升该地区楼盘的品质，提高市场竞争力。

篇4

（一）贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈进行金融创新的必要性

贵州省对屯堡文化旅游区的开发，涉及到贵州省西南安顺地区一个方圆200多里的大明王朝古代汉族群体，被誉为“明代军屯文化活体博物馆”的――贵州省屯堡文化旅游区。贵州省在明朝建省前后，朱元璋把当时京城南京和安徽省凤阳地区一带军民调往现在的贵州安顺地区开辟了200里的军屯、民屯和商屯，至今保存尚好的屯堡村寨有天龙屯堡、九溪和云峰八寨等十几个，从金融角度分析具有旅游资源形态。对贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈进行金融创新，有助于我省的新农村建设和我国大西南民族地区经济社会的和谐发展，有助于我省农村金融风险管理及农村金融风险控制，意义非常重大。

（二）贵州省开发屯堡文化旅游地产投融资博弈创新的可能性

贵州屯堡文化旅游服务业是国内顶级、国内唯一性和国际一流的旅游资源。贵州屯堡文化游目前暂时是短线旅游商品，可以采用黄果树瀑布游加长到达屯堡文化旅游带的营销模式，迅速形成短线快速启动，贵州屯堡文化旅游区未来可以进行短线旅游产品和黄果树瀑布游等长线产品旅游运作相互结合的旅游支撑结构，这对贵州省的产业转型和旅游事业的大发展，意义重大，实在是可喜可贺。因为贵州西线旅游市场发展较早，贵州屯堡旅游的游客量有一定保障，仅2010年第一季度黄果树的游客量就有15万多人次，黄果树瀑布2010年将有约0.6亿元到1亿元人民币的门票收入。考虑到产品的互补性，贵州屯堡旅游区的市场具有非常有利的条件。但是，贵州屯堡文化资源，特别是高品位一流屯堡文化旅游资源的开发具有很高的难度，需要进行文化内涵的深度挖掘，升华提炼项目开发理念，通过产品策划、游憩方式设计来打造市场核心吸引力。只有开展金融服务业创新，将游憩方式、游线结构、收入模式、营销方案、政府政策与管理、企业运作商业模式等相互衔接配合，落实到实际的屯堡文化旅游地产建设融资博弈与经营信贷博弈之中，才能达到顺利开发的目标。这是一个系统工程，前期工作，要求高水准的专家团队、旅游运营经验及建筑景观艺术设计高手的通力协助。贵州屯堡文化旅游资源是极具吸引力的高品质旅游吸引物，因此，具备成为国际一流的旅游目的地的可能性和条件，贵州屯堡文化旅游大有可为，值得金融机构大力扶植和大力开发。

二、贵州屯堡文化旅游地产的投融资博弈与金融风险管理的政策选择

为了促进中国西部大开发在西南民族地区的腹地贵州省屯堡文化旅游地产建设中加强投融资博弈的因子，促进贵州省金融效率的提升，建议试行如下的金融服务政策和金融风险管理措施。

（一）建议设立贵州省屯堡文化旅游地产风险基金（Venture Capital）

贵州省屯堡文化旅游产业风险基金的资金来源，可以申请文物保护单位资助的资金，例如，申请乡村旅游的资金，申请旅游小城镇的建设资金，申请旅游国债等等。贵州省和安顺市应运用好贵州省屯堡文化旅游地产风险基金的示范带动功能，加强对旅游地产投资的宏观调控，遵循科学规划，合理发展，循序渐进的原则，吸引多种民间资金投入，建设好贵州屯堡文化旅游区。

（二）贵州省旅游业金融服务业集中投入贵州三大旅游品牌的建设

贵州省近年来旅游地产主要突出了三大品牌：第一品牌是夏季贵阳避暑，广告用语是爽爽的贵阳。第二品牌是冬季贵州的温泉旅游。第三大品牌更加突出了贵州独一性的特色：贵州是中国唯一保存完好的明代屯堡之都。贵州省要加大对三大旅游品牌的地产开发，利用金融制度的完善及管理，严格控制贵州三大旅游品牌外的大项目的旅游地产投资。

（三）银行对贵州屯堡文化旅游投融资要与绿色碳基金挂钩

贵州屯堡文化旅游业是绿色产业，银行对屯堡文化旅游地产的信贷符合低碳金融的要求。银行等金融主体对旅游地产投资和融资应循序渐进，合理投放，贷前审慎，贷后监控，强化绿化面积和造林固碳的要求，确保旅游贷款的安全和质量，银行对贵州屯堡文化旅游投融资要与绿色碳基金挂钩，增加碳信用，利用国际国内碳交易市场套利避险。

（四）加强银行等金融机构与贵州各乡镇基层政府的金融等信息沟通

贵州屯堡文化旅游地产金融博弈的风险管理需要加强与地方乡镇政府的联系与沟通，保证银行信贷资金的安全。加强贵州屯堡文化旅游市场分析，指导投资决策。为了保证投资安全，保证贷款资金的如期收回，金融机构应注重加强市场分析，用以指导投资人的决策，防范金融风险。一是各级银行要切实落实贷款抵押担保手续，并密切关注借款人和担保人的经营状况，贷款一旦出现风险，应及时采取相应措施保证资金回收。二是严格执行项目资本金制度，对在建旅游工程不得随意追加投资。最后，对已经形成的不良贷款项目，银行要认真分析贵州旅游业不良贷款的形成原因，加强与政府有关职能部门的沟通，取得政府部门积极协助银行等金融主体对屯堡文化旅游贷款项目的管理。在内控上，要制订具体的回收、盘活或处置方案，适时跟踪，注意监控，逐步压缩不良贷款存量。

（五） 开展贵州屯堡文化旅游地产的资产证券化

篇5

随着经济的发展和城市化进程的发展，传统的旅游式也在悄然发生改变。首先，城市人口的增长和生存环境的变化使得人们对于旅游的兴趣更高；另一方面，随着经济能力的提高，消费者的旅游方式也在发生变化，不在以普通的观光旅游为主，对以休闲、自然、健康为理念，集娱乐、养生和度假等多功能于一体的休闲式旅游更感兴趣。作为度假式旅游的最佳载体――旅游地产应运而生。这里所指的“旅游地产”，以旅游作为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发，同时，旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。目前国内的旅游地产，通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务。与此同时，由于国内大型区域开发经常遇到障碍，产业布局也在不断地发生调整和升级，旅游地产通过自身以及通过旅游而衍生的相关产业也在不断地影响着着地区开况，而其与房地产和旅游业之间，也是相辅相成，我们称之为大旅游地产。

一、烟台市城郊旅游地产发展的必要性与可行性

烟台市城市发展战略定位：连通中日韩经济的前沿，环渤海湾地区的核心城市之一，山东半岛地区的中心城市之一。作为“山东半岛蓝色经济圈”的核心成员，烟台的战略定位将促进其从单一的制造基地，向制造业、服务业兼具的综合型城市转型。烟台历来是我国北方重要的海滨旅游度假胜地，通过进一步完善交通基础设施建设，其作为山东省东部海滨旅游带和环渤海旅游协作区交通枢纽和客流集散地的功能将得到进一步强化。烟台在未来的发展中应形成以山、海、城、文化和历史为特色的国内外知名的旅游度假中心。

由于受城市规划区范围的限制且缺少对自然景观资源合理利用的专项规划，对此方面的管理出现了空白和漏洞，导致了近几年一些单位和企业家大规模的以租赁方式为主的圈山、圈地运动，城市建设也在模糊的管理中吞噬和破坏着这些不可再生的自然生态资源。如芝罘岛上大规模的纯商业性的地产开发和一些机关企事业单位的办公征地运动，很多山体、沿海河湖岸线被不合法或不合理占用等。

发展城郊旅游地产对促进大烟台城市圈的形成和繁荣具有重要的战略意义，其必要性表现在以下两个方面：首先，发展城郊旅游地产，是运用市场手段来促进烟台市建设的有效途径。烟台市在实现城乡一体化过程中存在一些障碍，例如：过分使用行政手段，造成同一地区内城市化程度的差异，形成“城中村”现象；由于人们留恋中心城区的“都市情结”，导致热门地段过分拥挤；郊区还有不少发展比较滞后的农村地区，制约了中心城区的进一步发展等。利用旅游地产的产业聚集效应能够消除或者减少这些障碍。旅游地产是旅游业与房地产业的结合体，旅游业的发展能聚集多种产业，吸引人气，缩小城乡收入差距，而房地产建设则能迅速改变郊区面貌，加快郊区城市化建设进程。其次，发展旅游地产是提升城市的国际形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，烟台尚缺成熟的、高品质的、大规模综合性旅游地产项目，大多数的风景区仅仅能满足人们观光式旅游的需求，而未能满足人们吃、住、行、游、娱、购为一体的度假休闲的需求。因此，打造一个具有区域影响力的旅游地产新亮点是提升烟台城市形象的有效途径。

烟台发展城郊旅游地产是可行的。烟台拥有重要的地理位置，濒临大海、海岸线曲折绵长、历史悠久、文化丰富，是中国北方重要的海滨旅游胜地。低山丘陵为主的地貌特征与海洋、海岛风光相辅相映，冬无严寒、夏无酷暑、风光秀丽、气候宜人，拥有良好的自然生态环境，使烟台具有开展海滨、山地休闲度假的先天条件。

烟台市地处山东半岛中部，海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。泽山、艾山、罗山、牙山、昆嵛山等构成，山体100-300岩组成，海拔在500米交鲨丘陵区分布于低山区周围及其延伸部分，山坡平缓，沟谷浅宽，沟谷内冲洪积物发育，土层较厚。烟台市域降水较充沛，空气湿润，气候温和，低山丘陵自然植被生长良好，形成优越的生态基础。

烟台市作为山东半岛与辽东半岛的交流门户和港口城市，烟台与经济圈中各成员之间经济交流与合作不断加强，实现优势互补，良好的合作氛围与大区域的发展机遇，为烟台市提供了良好的发展环境。另外，烟台是山东省东部海滨旅游带中（青岛、烟台、威海、日照）的重要城市之一，在环渤海旅游区中的地位和作用也是十分重要的。

经济方面，2010年全市实现生产总值（GDP）4358.46亿元，按可比价格计算，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。第一产业增加值占生产总值的比重为7.7%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为58.9%，下降1.2个百分点；第三产业增加值比重为33.4%，上升1.3个百分点。人均生产总值62264元，增长14.5%。从经济实力上讲，烟台市完全有能力发展旅游地产，为全市的发展作出新的贡献。

可以看出，烟台市城郊旅游地产发展是具备必要性与可行性的。

二、以解甲庄项目为代表的烟台城郊旅游地产发展及其存在的主要问题

旅游地产在烟台的发展还处于起步阶段，解甲庄项目作为烟台较早开展的旅游地产项目，其发展现状和存在的问题很具有代表性。本文选取解甲庄项目为例，通过对其发展中主要存在问题的剖析来引出对烟台旅游地产发展的思考。

解甲庄项目位于烟台市东南方向，规划范围北临山路，东至莱山区行政边界，西依规划烟海高速，南至辛安河，规划总占地面积约26.66平方公里。约7平方公里用于原生态保护，8平方公里用作城乡统筹，建设用地仅5平方公里，仅占规划范围的25%。

按项目南北两山夹一河的谷地地形，以辛安河为界，分为南北两大片区。

北片区：约10平方公里，以解甲庄街道所在地为中心，构建新型城镇化示范区、打造度假目的地型新市镇。

南片区：约10平方公里，依托辛安河、围子山、朱柳河等生态资源，打造生态保护示范区、高端养生度假目的地。

项目的功能布局由“一心两片五大组团”即西北部的运动休闲组团、中部的城市中心组团、西南部的渡假休闲组团、西北部的渡假休闲组团、南部的商务休闲组团构成。

整个项目开发周期需6年，分为三阶段。

第一阶段：首先开发中心区的居民安置房，进行道路建设、景观打造等，开发运动小镇一期。

第二阶段：启动中心区尚书府主题酒店、尚书府博物馆、中国院子等，提升中心区价值。打造北片区运动小镇二期，开发南片区山地休闲运动公园一期、打造野奢酒店和生态型企业休闲会所群一期、休闲农庄群。

第三阶段：开发世界葡萄酒品鉴中心、世界葡萄酒庄群，打造葡萄河谷，酒庄群及商业及配套住宅。

最终，将解甲庄项目的各类资源整合，与政府共同打造论坛、节庆、活动以及建设尚书府酒店、世界葡萄酒品鉴中心等文化项目，通过持续不断的营销活动，提升区域价值。

然而，存在的问题也比较突出，主要在以下几个方面：

1、文化主题不够突出，个性不够鲜明

项目开发的在过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。解甲庄项目在主题定位上，有其独到之处，但是文化主题上略显杂乱，尚书府为代表的中国传统文化主题与以葡萄酒庄为代表的西方文化并置，使得项目有大杂烩的嫌疑。

2、管理经营模式不善

在旅游地产开发的过程中，旅游地产开发者通常要平衡三方关系，一是政府，二是民众，三是自身。各个主体的利益点不同，对于政府而言，关注的是土地资源的有效整合与利用；对于民众而言，关注的是旅游区域娱乐、休闲和配套设施，而对于开发商自身而言，重点是项目盈利和品牌塑造的问题。解甲庄项目至今仍未表现出实现“三赢”的实际行动，面对巨大的经济压力，仅在纸面上做文章，是不可行的。

3、缺乏有效的资源利用率且仍未完全摆脱传统的观光的模式

解甲庄项目的开发主体依然是地产开发，核心盈利依然是房地产项目。旅游资源更多的只是作为概念存在于项目的整体开发过程中，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而且，真正做到观光旅游到休闲旅游的进步，解甲庄项目仍然只停留在概念上。

三、烟台市城郊旅游地产发展的影响

首先，烟台市城郊旅游地产发展对烟台自然地理环境以及旅游资源具有整合意义。

烟台市青建解甲庄项目总体策划与概念性规划整理利用了该地段生态休闲旅游度假资源，形成整体平台，提供一个生态可持续的旅游发展计划。通过尚书文化之旅、浪漫葡萄之旅、会议节庆之旅等等项目的设立，综合利用了本地的自然环境因素以及旅游资源，同时对于文物古迹的保护和开发利用进行科学的规划，减少对文物的破坏，并达到保护的作用。该项目对环境及文化遗产保护规划有着具体的措施，如辛安河水源地保护、尚书府文化遗产保护等。

第二，烟台市城郊旅游地产发展对烟台社会经济发展有积极地推动作用。

解甲庄项目不仅仅是作为烟台第三产业中的重要一环出现，而且直接影响着烟台市的第一产业和第二产业的发展。推动了旅游业的发展，提高了当地的消费水平，从而促进产业结构的进一步升级。该产业中包含的部分房地产项目也带动了当地经济的发展，同时又该产业引发的失地农民职业安排等方面对城市的经济结构有重要的影响。

第三，烟台市城郊旅游地产发展对烟台市城市文化特色的影响。

烟台的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“产业历史文化”等特色文化复合形式是烟台的宝贵财富。青建解甲庄项目整合了在该区块的生产习俗、等方面有方面的文化因素，并使之焕发新的色彩，形成特色休闲度假场所。在沿袭烟台市本土文化的基础上，完善了烟台市城市文化的发展和烟台市文化产业的构成。如尚书府文化遗产保护成为烟台市文化产业的重要一环。

第四，烟台市城郊旅游地产发展积极响应国家发展政策，为烟台市城乡统筹和城市化进程作出贡献。

解甲庄项目从组织开发，到制定赔偿方案，该项目都积极考虑到当地失地农民问题。在城市化进程中，解决城市化进程带来的负面影响，如失地农民的就业问题等等。从城乡统筹角度出发，探索城乡二元经济结构转换，通过发展高附加值的休闲农业、多元安置、集资入股、就业培训、社会保障等多渠道，确保农民失地不失业、失地不失权、失地不失利，完成撤村并居和农民市民化工程，成为新型城镇化示范区。

该项目是一个系统性的项目，从基础策划到设计构思，再到运作过程，我们可以看出这是一个十分复杂的大系统。这一系统内要关注的问题是生态保护、城乡统筹、休闲度假、文化旅游等方面。我们可以看出，这一项目是一个典型的生态休闲旅游度假项目，关注生态，体现休闲旅游度假的特色，同时又关注城市形态建设，考虑到城乡统筹、城市化进程、社会主义新农村建设等各个方面。

通过对这些问题的关注和解决，解甲庄项目实际上完成了对烟台市城市形态发展的积极响应。不仅成为烟台市城市形态的重要组成部分，同时也为我们的城市发展，特别是城乡结合部的发展带来了一个新的模式。

【参考文献】

篇6

随着人们生活水平的提高，旅游已成为人们生活的必需内容。追求与城市不一样的生活环境，跳出钢筋水泥的森林，亲近大自然，回归乡土味，享受绿色清凉世界。可以说，旅游地产成为人们的第二居所，是房地产的第。重庆的旅游地产是近五年才迅速发展起来的，在发展过程中有经验也有问题。

一、重庆旅游地产发展现状和优势

便捷的交通环境。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。公路铁路已实现“四小时周边，八小时出海”的目标。这为全国各地高端人士到重庆休闲度假创造了便利的交通条件。

丰富的生态旅游资源。旅游地产首先是要有旅游，而且是生态旅游最重要，没有旅游的房地产，只能称作传统住宅。选择旅游地产时首先看重的是生态环境，其次是完备的配套设施和便捷的交通条件。例如，武隆旅游地产之所以发展得如此之快，一个重要的因素就是武隆是全国十个同时拥有世界自然遗产和国家5A级景区两个品牌的区县之一。

独特的文化资源。文化是旅游的灵魂，使旅游更有魄力；同时文化以旅游为平台得以传播和发展；旅游也为文化的繁荣和发展提供保障。重庆区县都有丰富的民族、民俗、红色文化。这为旅游地产所提倡的养生、养老、养心的“三养”休闲旅游度假奠定了基础。

富足的山区特色绿色产品。良好的生态环境，优良的森林植被，造就了丰富的原生态绿色农产品和珍稀山货。据不完全统计，全市动植物资源有800种。同时，中低山水资源丰富，也有利于发展观光农业、体验农业和休闲农业。丰富的农产品也为旅游的菜篮子、果盘子和餐桌子提供保障。

有广阔的市场需求。成渝经济带的建设，使成都一千多万人口和重庆“一圈”内的两千多万人口将成为各区县休闲度假的主要客源市场。其次，国务院在《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》中鼓励实行两天半周末制，这为旅游度假创造了更好的条件。再次，大城市群的支撑。周边100万人口左右的中等区县城市，是重庆旅游地产强大的客源市场。

二、推动重庆旅游地产发展的要素

从旅游地产的核心吸引物来看，可以分为八个吸引要素。

第一，高品质的旅游景区。一个高品质的旅游景区可以聚集很多人气，因为人生活的公共环境需要热闹，私人环境却需要安静。同时也能享受高品质旅游景区的一些公共设施和服务。

第二，稳定的租金收入。有30%左右的本地购房者购房动机是出租和自住两用。在一个成熟的旅游度假区，房屋租赁是很发达的，并且比一般住房租金要高得多。同时，也可以自住，休闲假度、享受生活。

第三，休闲清爽的气候环境。旅游房产的主要用途就是休闲度假，享受与城市不一样的生活。走出空调室，呼吸森林里的空气和泥土的芳香，听鸟儿的声音，与小鸟草虫牛羊为伴，看雨后的彩虹和旭日夕阳。这个环境对城里人来说是具有吸引力的。

第四，完善的配套设施。旅游地产一定要有完备的配套设施，人行步道，文化广场，独具特色的文化活动，户外休闲设施，方便的购物、通讯、教育、医疗、娱乐、运动、体验等场所和设施。

第五，潜在的升值空间。旅游地产在重庆还处于发展阶段，有较大的潜力。特别是旅游热点区域，旅游地产发展不充分的区县，离主城1-2小时车程的景区，是有潜力的。但目前受金融危机和房地产大环境的影响，重庆的旅游地产处于正常的稳定阶段。

第六，便捷的交通条件。距离的远近取决于交通条件，同时也要在可承受的交通成本内，这是绝大多数购房者必须考虑的因素。武隆仙女山度假区离主城2小时车程，介于周末度假与小长假度假之间，所以有许多主城中老年人选择在此购房。

第七，可接受的总价格。度假房一般都比较小，总价低，一般在15-30万元以内，对于大多数中等收入家庭而言，是能够承受的。城里住房大多数都在50-100万元左右的总价，因此，相对于15-30万元就可以拥有一个休闲度假的第二居所，也是容易接受的。

第八，低容积率和高品质内涵的完美结合。旅游地产就是要求低容积率，介于乡村与城市之间的密度，同时，带有独特的乡村风格或欧美风格以及完美的配套设施。

三、重庆旅游地产开发可能面临的风险及应对策略

（一）旅游地产面临的风险

第一，来自市场的风险。重庆的经济社会发展在国内处于中等水平，还无法与发达国家的情况作比较，以免陷入误区。无论在经济发展水平上、居民消费意识和能力上还是在文化取向上，都有明显的差距，如果用东部发达城市或发达国家的情况来评判重庆旅游地产的发展走势，也可能发生偏差。规避市场风险的最好办法就是在项目开发前期，对本项目目标市场所对应的大城市居民的旅游出行意识和行为、置业意识和行为进行周密的市场调研，最大限度地降低项目开发的盲目性和风险性。

第二，来自开发地段条件的风险。旅游地产主要是为满足大城市居民休闲度假的需要，因此，开发地段的基本条件应该首先看其生态价值。从这个意义上说，项目开发的前景与地段的基础条件关系很大。一是，有些地段的生态条件利用受到特定的限制，可能给当地的生态资源造成难以恢复的破坏，也给投资商带来非常不利的影响。二是，有些地段的生态环境非常不好，或是被工业项目和城市建设项目破坏得较厉害，这对投资商来说很可能是难以承受的。三是，最佳地段是那些拥有较好品质的山水农田乡村景观，但又一般不受自然和人文条件限制的地段。

第三，来自政策的风险。一是项目开发与现有政策相冲突；二是项目开发过程中遭遇到突发性的政策干预。有可能对大城市地带的旅游地产项目开发带来直接或间接的影响。同时，旅游度假地产受国家宏观调控的影响，如有刚性需求的购房人群会有再等一等、看一看的等待观望心态；开发商因销售市场低迷，资金压力越来越大、利润空间下降、放缓建设进度，最后导致旅游地产市场疲软现象。

完全规避风险是很难的，尽量规避政策风险的最好办法就是培育信誉型企业，与政策环境实施长期良性对接，与此同时，养成关注宏观经济走势，增强抵御突发性政策干预可能带来的负面影响。

第四，来自定位策划的风险。以往的经验表明，一个项目开发的失败，究其原因，并不是缺乏好的资源，也不是缺钱、缺管理，而是缺乏准确的项目定位和策划思路。

第五，来自投资开发和经营过程的风险。一是在投资、开发和运营等任何一个方面缺乏对项目大思路的准确把握，或几个方面缺乏正确的沟通，出现比较严重执行偏差。二是不恰当地介入了尚未成熟或尚未规则化的运营项目而产生的风险。例如，分时度假在我国还是新事物，目前这种经营的潜在风险很大。

（二）应对这些风险的策略

第一，注重项目主题的深度化。重庆主城地带早期的旅游地产项目其主题相对简单，例如丰都南天湖的旅游地产主要就是高山纳凉型度假村，万盛黑山谷定位为生态休闲、养生避暑度假，把“度假”当作主题。这种主题定位在今天看来显然是远远不够的。还有一种比较普遍使用的主题定位是 “生态”。然而，各区县众多的生态旅游地产项目都开始启动时，生态已内化为这些旅游地产项目共同的价值底蕴，任何一个项目已经很难直接依赖“生态”这个普遍化的主题在市场上展开竞争了。

事实上，上述的主题定位在竞争的条件下，也已显得不够了。所以，仙女山旅游地产定位为生态环保之城、户外运动之城、休闲养生之城就更加充实独特。

第二，注重消费主体的两分化趋势。现在的大都市的旅游地产消费主体呈现出明显的大众型和高端型两分化趋势。大众型旅游地产项目是为普通市民自驾游出行而准备的。相应的度假居住产品包括二、三星级的度假酒店、农家乐旅馆、野营帐篷等。这类项目最大的好处就是满足了广大市民周末外出休闲度假的广泛需要，提升人气。高端型旅游地产项目是为具有较高消费能力和较强度假意识的阶层准备的。相应的度假产品包括高星级的度假酒店、度假别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部、会所、作为第二居所的度假地公寓等。这一类消费者可能在数量上偏少，但消费能力很强，是旅游地产项目实现赢利的主要依托消费群。

第三，注重投资主体的专业化。近年来，重庆旅游地产项目主要参与开发的有以下一些类型。

本地农村能人办的私人企业。这类企业开发的项目规模偏小，投资额也不大，比较偏重与三农有关联的项目，如农家乐、休闲农庄、观光果园等等。比如：武隆双河、天池坪一带的“小产权”旅游地产，此类投资项目在休闲旅游刚起步的时候，曾经产生过十分积极的影响，但这些项目具有明显的初级性，缺乏系统的规划，也缺乏产品更新的创意和资金动力，在随后休闲度假旅游地产的大发展中，很容易被更高水平的投资所替代。

本地较大型的企业。曾经创办过一些较大型的度假村项目，当郊外休闲度假趋势真正到来的时候，他们又在寻求产品改造或投资新的休闲度假项目。

具有实力和品牌的旅游企业。这些企业是由旅游业向房地产业扩张的类型。他们是旅游业的品牌企业，从大城市向地带扩张，开发休闲度假旅游地产，比如：隆鑫地产集团，金科地产集团，新华报业集团等。

大型房地产企业。这类企业是由房地产业向旅游业扩张的类型。在大城市地带，这些企业所占的地盘一般较大，所做的项目配套完备齐全，但容积率偏高。

无论哪一类投资主体，旅游地产都表现出更加专业化的趋势。相比之下，原来的旅游企业和房地产企业做得更加得心应手，这就迫使那些由经营其他行业转入开发旅游地产的企业必须加快专业化转变的过程，否则将面临被淘汰的风险。

第四，注重投资方式的市场化。近年来此类项目的主要投资方式有如下几类。

由项目所在地政府所属的国有企业独家投资。政府把项目用地的经营权通过国有资产管理部门转到某国有企业手中，由该企业通过自筹资金和银行贷款等方式进行项目投资。这类全资国有类的投资方式由于经营体制问题，难以确保国有资产的保值增值，因此，范围正在缩小，不是主要的投资方式。

由本地国有企业与外来投资企业进行合资开发。其中，本地国有企业以土地及其他实物资本入股，外来投资商以货币资本入股。在这种合资运作中，国有企业通常是控股方，或绝对控股，或相对控股。也有一些项目开发中，国有企业采取了参股的方式。

由外来投资商独立运作的方式。在这种投资方式中，政府或者采取有价出让的方式完全转让投资经营权，或者采取保留一部分股权但不参与具体运作的方式。大城市旅游地产的最佳投资方式已经明显地表现出市场化的趋势和力量，民营企业和外资企业将扮演更加重要的角色。

篇7

一、旅游地产定义

国内外学者对旅游地产的定义有多种，国外旅游地产源于上世纪六十年代欧洲的分时度假概念，我国旅游地产观念起于上世纪八、九十年代，观点不一。2010年1月4日，国务院在《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中首次出现“与旅游业相适应的房地产业”的表述，对我国旅游地产的定义有指导意义。

结合国内学者的观点，本文中的旅游地产是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅、旅游投资、养生养心等产业为依托，以游客（即旅游观光和旅游度假的人）及投资者作为主要消费者而进行的房地产开发项目，其开发经营特点是以旅游业为依托，辐射生活、休闲、养生、娱乐、购物、投资等各方面，从而刺激消费、带动经济增长。

二、丽江市旅游地产发展情况

1.丽江旅游地产的类型

丽江市以休闲生活、民族文化、自然景观、环境气候为旅游业的品牌，经过二十年的发展，随着丽江旅游品牌的不断提高，年接待游客量不断攀升，2011年-2014年丽江市接待国内外旅游总人数分别为1184.05万、1599.10万、2079.58万、2663.81万，年均增长达30%以上，预计2015年接待游客总数会突破3000万人次1。

近几年，丽江市政府也有意将旅游与地产业相结合，引进了一批具有国际品牌的企业，也建设了几个旅游地产项目。根据实地调研，结合国内外对旅游地产类别的界定，将丽江旅游地产分为旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产等四类。

（1）旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间，游客一般只是驻足停留、短暂参观，通常不租赁也不购买。该地产作为旅游景观的伴生资源，一般就是作为景观的一个有机组成部分。也是形成一个地区旅游地产的基础条件。

（2）旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产，包括星级酒店、特色客栈、主题酒店、度假村、家庭旅馆等。丽江以特色客栈作为旅游度假地产的主要依托，单古城内就有几千家各具特色的客栈，为丽江古城增添了浓重的历史文化气息，来丽江旅游不住客栈是被视为一种遗憾。

（3）旅游商业投资地产。旅游商业投资地产是指为游客提供商业会议会展、培训、公务出差及投资经营的旅游地产，如丽江258家星级酒店，依托丽江这个旅游品牌，既对一般游客提供住宿餐饮服务，也为省内外企业提供会议会展及培训业务。另外，古城里很多客栈、商铺都是被新疆、福建、山东、江浙一带的外地人租赁经营。

（4）旅游生活居住地产，是指开发以供游客购买或长期租赁，以便长期居住或者分时段居住的房地产，借助于丽江近年来不断上升的旅游品牌，不少开发商将目光放到高端旅游地产项目，如“金茂雪山语”“雪山艺术小镇”等别墅及商业住宅项目。以丽江优越的环境优势作为卖点，吸引全国各地的投资者来此，或长期居住，或时段性度假。

2.丽江市房地产价格变动情况。本世纪初到现在，丽江旅游人数急剧增长，随之带来房价也不断攀升。可见，前二十年丽江的房价与游客数量增长是同方向的，可以预见，随着旅游人数的进一步增长，丽江旅游地产对投资者依然会具有相当的吸引力。

三、丽江旅游地产存在的问题

1.整体旅游、投资环境不理想。近年来，丽江旅游人数暴增，经济水平更是有显著提高，但随之而来的城市管理问题以及人口素质问题日益严峻。2015年10月9日，国家旅游局对5A景区“丽江古城”提出严重警告，“欺客载客、餐饮价格虚高、商铺无明码标价、环境卫生差”等现象严重影响丽江旅游品牌。可想而知，该事件会严重打击游客的旅游热情和投资者的投资热情。

2.旅游地产发展不均衡，缺少统一规划和整体监督。丽江各类型的旅游地产，除了古城内的“客栈、商铺”之外，基本都是个人申请、政府审批。政府更多的是考虑经济发展和招商引资的成果，而忽略了项目本身在地理位置、行业竞争、社会资源上的统一性。另外，丽江古城内有近5000家商铺、酒吧、客栈，其中三分之一为无证、无照经营，致使恶意竞争、社会资源浪费以及投资环境恶化等现象2。

3.营销模式单一，缺乏创新。多数旅游地产的营销模式依然停留在传单营销、电视广告等传统媒体营销方式下，或者举办认筹会、或者一些促销活动展开。其中也不乏一些富有创意的策划，如“雪山艺术小镇”在营销中融入了音乐、绘画、表演等艺术元素以及利用明星效应促销，但是销售效果依然不太理想。

4.本地人口少，流动人口多。丽江市2011年-2014年常住人口分别为121万、119万、120万、127万，相对较稳定，与接待旅游人数之比为1：16.3，本地常住人口少，而古城区更是才十几万的常住人口，投资需求小，再加上经济相对落后，购买能力较低，不可能消化整个丽江旅游地产，而旅游地产的需求主要依赖于有长期居住或者长期投资意愿的人，所以要将丽江的旅游地产推销到全国范围去，如何吸引游客、留住游客是丽江市要考虑的一个难题。

四、丽江市旅游地产发展模式的思考

1.整顿旅游行业，改善投资环境

旅游业作为丽江旅游地产的根本，稍有波动即会对旅游地产产生重大影响。皮之不存，毛将焉附，所以丽江市政府必须花大力气、大成本千方百计维护好这一来之不易的旅游品牌，针对今年黄金周国家旅游局的严重警告，要严肃对待，及时、充分的做好整改措施，坚决肃清一切有碍丽江旅游品牌的行为，还丽江一个健康、清明、和谐的旅游环境，重拾丽江旅游业发展信心，在此基础上进一步带动旅游地产的发展。

2.政府引导，完善旅游地产环境

政府要将旅游地产作为丽江的一个战略新兴行业来扶持，作为丽江经济发展的一个新引擎，可以带动建筑业、家电家装、生活服务业甚至旅游、金融行业的发展。政府职能不能仅局限于招商引资、审批盖章，要事先做好旅游地产发展规划，结合丽江市的经济发展和城市规划，考虑社会资源的集群效应、优化配置，围绕大研古城以及到束河古镇区域作为旅游地产的主要聚集区。既方便游客居住、消费、休闲，又可以集中建设、集中管理，同时还可形成规模效应。

3.创新旅游地产发展模式，多模式协调发展

在完善深挖现有的旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商业投资地产、旅游生活居住地产的基础上探索新的发展模式，以旅游引导地产，以地产带动旅游行业的发展。

（1）丽江旅游地产种类较多，但发展不够成熟，如祥和商业广场、古城口商业步行街，规划建设了两三年，开业日期一推再推。这方面，可以考虑西双版纳万达商场成功的例子，考虑在丽江引入万达广场等知名企业，一方面可以招商引资，其次带来品牌效应，另外还可以引入先进的服务理念和管理经验，增加本地企业的竞争压力，最终带动地区的经济发展。另外，丽江市应该打造一个更有特点的特色区域，也就是目前悦榕庄、铂尔曼、安缦、希尔顿、瑞吉、君悦等酒店集中进驻的丽江束河东区。北京第二外国语大学闲暇经济研究中心主任魏翔表示，“高端酒店所吸引的高消费能力的人群，除了旅游之外，还有诸如餐饮、社交、购物等一系列的连带需求，这些需求对于当地经济的发展，有较大的拉动作用。”该理念已经在海南三亚亚龙湾被证实。

（2）进一步创新旅游地产发展模式

一是引入养身养老地产。2015年底，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将达到16%，丽江市风景秀丽、气候宜人、空气清新、民族多样、冬暖夏凉以及浓厚的历史人文气息和壮美的自然景观无不吸引着来自国内外的游客，很多人都有“来了就不想走”的想法。丽江应当借助自己的旅游品牌优势，打养生养身牌，PM2.5常年在30左右，再加上丽江本地植物的多样性，玛卡、螺旋藻、虫草、人参、天马、辣木等中草药使丽江成为最适合养身养老的旅游地区。丽江市现在缺少一个养身养老的高端品牌，把丽江的知名度进一步推广到国内外。像广西的巴马“长寿之乡”，以及绿城的养老养身地产标杆项目“乌镇雅园”已经具备了相当的知名度。

二是进一步推动分时度假酒店的建设与运营，中国目前的财富阶层依然还处于一个规模化的上升期，根据国际经验，人均GDP超过5000美元，将进入旅游度假的快速增长期。中国人均GDP为7575美元（2014年），预测2015年将突破8000美元，国人旅游的热情必然会快速增长。与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，造成空置率较高，分时度假模式传入中国后，面临很多问题，发展一直不温不火，丽江可以与海南、四川、湖南等类似省市地区签订分时度假网络协议。另外，丽江政府可以考虑将白沙、束河的部分村落建成大型的养老养身养心地产项目，该地区地处丽江古城与玉龙雪山的中段，环境宜人、交通便利，可以由政府出资或者引入民间资本进行建设，对于原有居民可以采用买断或者租赁粉红的形式进行安置，一方面提高居民收入，也可以充分利用社会、地理及环境资源拓展丽江旅游渠道。

三是鼓励特色旅游地产的建设。

（3）实时改变营销策略

丽江这城市知名度很高，丽江本身旅游资源很丰富。让丽江的旅游地产品牌提上去，还是要走出去。需要充分准备一套从产品规划，行销渠道选择，及产品/区域说明的营销组合。从政府到企业，各个层面应该保持一致，应当在报纸、杂志、电视等传统的营销方式下，积极采用新型媒体营销，如微信营销、名人效应、细分市场等营销方式，积极结合时事话题，把握营销时机，如金茂集团借助“双11”的时机，将双十一概念代入地产圈，开创“双十一光盘节”取得一天销售41.88亿元的骄人成绩。

（作者单位：云南大学旅游文化学院）

注释

1丽江统计年鉴

2丽江市长张泽军接受《丽江读本》访谈

基金项目

篇8

一、 为什么要更加突出旅游产业的战略地位

（一）我县拥有得天独厚的旅游资源优势

1、有山有水，山水相依。旅游资源遍布于山水之间，有山有水的地方就有旅游，这是我县旅游的一大显著特点。山、山、南山、北山、石篆山、石门山，湖水库、化龙湖水库、上游水库、跃进水库等山水之地都有众多的旅游资源。特别是山国家级森林公园与湖国家级水利风景名胜区紧紧连在一起，有山有水，山水相依，这在国内外也不多见。

2、人文自然，交相辉映。旅游资源富集，人文与自然俱佳。人文景观最著名的是以山、北山为代表的石刻，它与敦煌、云岗、龙门齐名，是我国晚期石窟艺术最杰出的代表，也是重庆市唯一的世界文化遗产，有很高的国际知名度和影响力。自然风光方面不但有山、湖两个国家级风景区，还有其他各具特色且有潜力可挖的景区、景点，发展休闲、度假旅游的前景非常广阔。厚重的人文景观与美丽的自然风光交相辉映，相得益彰，共同构成我县独特的旅游资源优势。

3、文化传承，积淀深厚。文化是旅游的灵魂，没有文化的旅游是没有生命力的旅游。儿女在这片丰饶的土地上创造了灿烂的文化，其中最绚丽的奇葩有万古的鲫鱼灯、中敖的火烧龙、的西山神歌、的狮子舞等，他们都传承久远，为的旅游发展积淀了深厚的文化基础。

4、湖畔温泉，极具价值。现代旅游，温泉是最富吸引力和最具开发价值的资源之一。我县湖温泉不仅水量大、水温高、水质优，而且座落于山下、湖畔，这种“温泉依湖畔，泡泉观山水”的湖畔温泉举世罕见，具有很强的唯一性和不可复制性，特色鲜明，开发价值巨大。

(二)旅游产业具有无限美好的发展前景

1、旅游消费市场非常广阔。旅游消费是有钱人的消费，随着经济的发展和人们收入的增加，参加旅游消费的人必然会越来越多。从我国目前的情况看，旅游已和住房、汽车、美容一样，成为四大消费时尚。在今年国庆中秋旅游黄金周期间，全国共接待游客2.28亿人次，比的“十一”黄金周增长28.5%；实现旅游收入1007亿元，比“十一”黄金周增长26.4%。就我国而言，旅游消费市场还有很大空间可待挖掘，据权威杂志数据分析：全国有近15亿人，现有旅游消费市场不足6亿人，也就是说有9亿人是潜在市场。

2、旅游休闲时间更加宽裕。当今世界，科技发展突飞猛进，人们的劳动强度大大减轻，劳动时间大大减少，从而使人们又更多的时间去从事旅游休闲。据不完全统计，我国公职人员的休闲时间除了周末外，加上春节、清明、“五一”、中秋、国庆、元旦、公休假等节假日，全年大约有150天左右，外出旅游休闲的时间相当宽裕。

3、旅游交通条件大大改善。改革开放六十年来的蓬勃发展，特别是近年来国家对基础建设的大力投入，使旅游交通也取得巨大成绩。“五纵七横”的12条国道主干线，覆盖全国10多亿人口，铁路的5次提速，使旅途时间大大变短，加上原有的水路固定航线和航空运输的日益兴盛，使人们的出行变得更加方便，咫尺天涯已变成现实。

4、旅游带动能力特别强劲。旅游产业又称“朝阳产业”、“无烟产业”，除本身具有的旺盛生命力和美好发展前景外，对其他产业的带动能力也特别强。一般来说，旅游业的发展往往会刺激和带动交通运输业、餐饮业、旅馆业、商贸业、娱乐业等多个行业的发展，真正起到一业带动百业的作用。

二、怎样进一步加快旅游经济大发展

(一)坚持大项目带动不动摇。当今旅游业的一大发展趋势就是大进大快，快进快出。远的不说，单说离我们较近的四川省大英“死海”、云南省水富“西部大峡温泉”就是旅游项目大进大出、快进快出的成功典范。这几年，我县成功引进重庆市广电集团，全力打造湖影视文化基地。目前，这一大项目已经完成景区资源整合、第一期工程征地拆迁等工作，正在加紧实施农民还房工程、大门改造及酒吧一条街等建设，明年将要启动大型室内滑雪馆、5星级酒店等具体项目建设，整个项目正在有序推行，且成效明显，前景看好。我县的旅游发展一定要坚持大项目带动，不能因为县委、县政府班子换届而动摇，不能因为县委、县政府主要领导的变动而动摇。只有大项目抓好了，做成我县旅游发展的“月亮”，然后发展相关的小项目，才能形成“众星拱月”的旅游发展局面。

篇9

文化名义圈地卖房不值得提倡

检察风云：据一项最新统计数字显示，目前国内90%以上房企已进入旅游地产市场。催生旅游地产于短时间内进入黄金启动期的原因有哪些？

陈少峰：首先，在政策支持层面，国家“十二五”规划提出加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业。由此我预计从2011年到2020年，我国将迎来文化产业发展的黄金十年。近两年国家出台的一系列扶持措施，有专项规划，也有对文化企业的税收优惠和金融支持。文化产业和旅游产业同属国家重点发展产业，均可为旅游地产注入源源不断的活力。相比在“限购、限贷、限外、限价”为特点的国家房地产宏观调控背景下，当前房地产市场发展进入阶段性低迷期。在此大环境下，将地产和文化“联姻”成了房地产下一个方向和目标。

其次，某些国内大型房企本身包括一部分文化产业项目，经营中发现并总结了依靠文化产业改善环境和拉动销售的利好。尤其是房企在继续做大、做强后发现，利用文化产业可有效规避或降低经营风险。

最后，需厘清的一个概念是，单纯以旅游为概念的圈地卖房模式不值得提倡，地方政府和相关部门为此要加强行业监管。

文化地产主要分为三种形态：第一种是实实在在的文化地产，比较典型的是文化产业园，有真正的文化企业入驻。例如，北京尚8文化创意产业园，将旧厂房、园区进行改造，入驻企业大多是文化公司、传媒公司；第二种是混搭型，用文化带动地产，典型代表是华侨城，通过建设主题公园，在周围搞房地产开发；第三种是打着文化的名义做地产，但实际并没有文化产品和文化服务，只是借文化地产之名，行圈地之实。

第三种是最值得担心的，真正的文化地产，文化是创造收入的，要占到其总收入的三分之一甚至更多。我曾到某城市考察，某开发商租下了一座城市公园，办了几次文化活动，并借着文化的名义，炒作公司在公园周围开发的住宅项目。这类房企用文化的名义拿到资源项目，占用了政府对文化产业的资源支持，却没有实质的文化项目，文化也不为其创造收入，是伪文化地产。

检察风云：房产界曾流传“不学东部华侨城，就不懂旅游地产”的说法，如何看待当下旅游地产克隆“华侨城模式”“迪斯尼概念”频发的现象？

陈少峰：自从1990年深圳华侨城投资创建的“锦绣中华”景区建成开业，十多年来陆续建设开业的“世界之窗”“欢乐谷”等大型文化主题公园许多都相继取得了成功。同时，北京“世界公园”、苏州“苏州乐园”等也已达到较高水平。尤其是哈尔滨市在冰雪节期间创建的“松花江冰雪大世界”，可称为特定时间段内的大型主题公园，其策划和经营管理水平也已大体与国际接轨。主题公园作为一种人造旅游资源，一个基本特征是创意性，它围绕一个或几个主题创造一系列有特点的环境与气氛来吸引游客。

迪斯尼乐园作为世界上第一个现代意义上的主题公园，已成为世界主题公园行业内的巨无霸跨国公司，由此引申出的“迪斯尼概念”也逐渐被我国房企所采纳，并形成一种新型的景区模式——城市旅游主题地产。加之各地政府对旅游地产政策支持力度的不断加大，也对房企学习“华侨城模式”“迪斯尼概念”起到了推波助澜的作用。但是，从主题公园和地产的集约经营的角度说，华侨城也要继续学习迪斯尼。

古迹保护开发不应脱离民本

检察风云：如何看待当下风起云涌的古城再造项目？它们是否真正做到了对优秀传统文化的传承？

陈少峰：单纯依靠古城改造方式不仅不会对拉动当地旅游产生太大影响，还将耗费大量人力、物力、财力且不具商业价值与推广价值。

我国部分城市中不断涌现的古城改造项目并不成功。他们在古城内大兴土木以图利用极富当地特色的传统文化和古典文化以发展旅游地产，但他们并未意识到当今古城早已因掺杂民居、商业等现代元素而丧失了其古朴典雅的原汁原味。古城改造不是对传统文化的传承，而演变为一种建筑样式的仿古。由此我建议地产开发商不妨多采用现代元素开发旅游地产，或融入现代设计理念以达到与古城的和谐共生，并非一定要重建一个缺少文化内涵又不具实用价值“空城”，要知道在我国对古城的最好保护方式就是保持它的历史原貌不变。

检察风云：文化旅游地产大发展背景下，如何看待在保护前提下通过合理开发以让历史遗迹“活化”的命题，对此有何建议？

陈少峰：历史遗迹承载着丰富的历史信息和文化内涵，具有极高的科学文化价值和旅游观赏价值，但近年来屡屡遭到破坏，失去了其固有的历史文化传承功能。我提倡以保护有历史文化遗存的形态为主，但不提倡对历史遗迹的泛化保护。如对待各地涌现出的“土疙瘩”，可先通过考古挖掘以及时清走有价值的历史文物和遗存再进行文化旅游地产开发的形式。

此外，要把历史遗迹保护与改善周边生态和人居环境，提高当地经济发展水平和居民生活水平相结合，实现历史文化与现代城市建设的和谐共生。对古建遗址进行“全面保护、拒绝开发”的时代已经过去，取而代之的是以保护为前提的适度开发时代的到来。目前许多地方政府都把历史遗迹的开发利用作为支柱产业来抓，取得的成功经验为破解历史遗迹“活化”命题树立了典范。

文化地产不应沦为景观地产

检察风云：当前商业地产界涌现出的“商旅文综合体”模式对发展旅游地产的独特优势有哪些？

陈少峰：“商旅文联合综合体”开发模式可以上海城隍庙作为代表。它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，如豫园园林景观，中国传统表演和美食文化街；也与国际时尚接轨，如引进国际服饰及餐饮品牌。

然而，开发商在推广“商旅文综合体”模式时也要正视如今网络经济的快速发展给传统商业业态和传统营销模式带来的挑战和冲击。在此种冲击下，不仅分流出了部分顾客群体直接选择网购，而且催生出部分顾客群体仅将商场作为商品陈列室，如先到商场或专卖店去试，记下商品货号后再到购物网上的正品代购店购买。为应对此种挑战，开发商在商场建设时可适当增加配合现场互动体验和数字化服务内容的设施，还要为配合日后品牌商在商场不定期驻场演出的需要，在商场空间利用上做好规划。

检察风云：国内地产界在融合文化、旅游、地产的实践中，怎样打好“文化”牌才能做到既利于文化产业发展，又能让旅游业在转型升级中少一些阵痛？

篇10

摘要：在阐述大城市近郊旅游地产缘起和开发模式的基础上，以昆明近郊温泉旅游地产为例，分析了“旅游景区依托型房地产模式”和“度假房地产主导型旅游模式”，并对其运营模式的关键要素、产品类型及互动发展模型进行比较分析，提出大城市近郊旅游地与旅游地产可持续发展的建议。

关键词：大城市近郊；旅游地产运营模式；比较研究

中图分类号：F5927文献标识码：A文章编号：1006-723X（2014）06-0070-05

大城市是人类经济活动的集聚地，其对城市边缘区、城乡结合部、城乡交错带和城市区等近郊地区的辐射带动作用非常明显；[1]（P1～5）随着我国城市化水平的不断提高，大城市经济圈的逐步形成。大城市近郊是指以中心城区为核心的一小时车程所包含的区域，2010年国家宏观调控房地产限购令的出台，使得大城市近郊区因交通、区位及生态环境等优势，推动了旅游地产的迅速发展，形成了不同的旅游地产开发或运营模式，也为我国的城市化、城镇化发展提供了参考依据。

一、大城市近郊旅游地产的缘起

（一）城市经济圈的迅速发展

法国学者戈特曼1957年提出“大都市经济圈”概念以来，城市经济圈已成为衡量一个国家或地区社会经济发展水平的重要标志。[2]（P19～21）我国城市化和地区经济发展的一个主要趋势，就是以大城市或特大城市为核心而形成的城市经济圈或城市群，其中最著名的就是长三角城市群、珠三角城市群和环渤海城市群。随着城市化进程的逐步推进，我国的城市化水平逐年增长，各省都提出了以省会城市为核心的城市经济圈或以省际的几个中心城市构成城市群，它们以中心城市为核心，与周边地区呈环状、点状或带状的空间布局。为推进城市经济圈一体化进程，各省纷纷加快城市“大交通”的建设，拉近城际的空间距离，并提出半小时、一小时和两小时城市经济圈的发展格局，因此成为近郊旅游地产缘起的外部客观条件。

（二）国民休假制度的调整

2008年国务院修改《全国年节及纪念日放假办法》，调整“五一”、增加清明、端午、中秋等传统节日为国家法定节假日，这次调整使得人们闲暇时间分配多集中为2～3天。同时城市居民收入的增加、私家车的快速发展、快节奏的生活压力和信息时代的刺激等诸多因素的影响，再加上2013年《国民旅游休闲纲要》的正式，国家对国民休闲计划的倡导，使得城市近郊地区成为人们周末游、短途游的首先之地，而这些区域也借此契机，纷纷以良好的生态环境、优美的田园风光和完善的度假休闲项目吸引城市居民前去。

（三）房地产限购令的出台

随着近年来我国旅游业的快速发展，游客消费的日益成熟，旅游产业也逐渐由观光型向休闲度假型过渡，使得一些房地产企业介入旅游产业发展项目，一时以旅游为主题的房地产项目开发热潮兴起，并成为中国新一轮经济的增长点和房地产投资的新时尚。[3]（P1）2010年大城市限购令的出台，在一定程度上抑制了城市房地产项目的快速扩张，但是近郊的非限购优势，这种城市化催生的“挤出”效应，又使得其成为近郊旅游地产和近郊置业迅猛发展的催化剂。

（四）旅游地产的投资低回报稳定

旅游地产的优势就在于它是旅游业与房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。由于这些优势，使得旅游地产成为投资低、回报率高，具有较好发展前景的朝阳产业，也迅速成为市场新宠。大城市近郊的旅游地产由于受城市经济圈发展的良好预期影响，优美的生态资源、偏低的楼盘单价，使得近郊置业成为城市居民的投资新动向。

二、大城市近郊旅游地产的开发模式

由于旅游地产的开发模式决定了其主题定位、产品策划及运营管理等要素，因此一直成为学者们关注的重点，他们从不同视角对旅游地产开发模式进行梳理和研究。陈卫东（1996）最早依据组织方式的不同，将其分为随意型、规划型和混合型三种基本模式。[4]（P86～90）胡浩、汪宇明（2004）依据其功能将旅游房地产开发分为娱乐类旅游房地产开发、观光类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种模式。[5]（P5～9）吴必虎、徐小波（2010）根据土地利用总体特征，认为TOLD模式可划分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发、市场导向型多元开发三个类型。[6]（P34～38）陶敏、李万莲（2013）系统地对我国旅游房地产开发模式进行梳理和归纳，提出按不同功能划分旅游地产的开发模式为以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假、旅游接待为目的地开发以及综合性旅游房地产开发等四种开发模式。[7]（P26～30）纵观学者们对旅游地产开发模式的研究，主要是针对其功能研究者居多。本文在此探讨的大城市近郊旅游地产开发模式，是依据旅游地产介入的时间顺序来划分，即旅游景区依托型房地产模式和度假房地产主导型旅游模式。旅游景区依托型房地产模式是指依托大城市近郊的旅游景区，凭借其成熟的基础设施、良好的知名度和稳步增长的旅游消费人数而发展起来的房地产开发模式，从时间顺序来看，主要是先旅游后地产的开发模式。而度假房地产主导型旅游模式则是以便捷的交通、良好的生态环境为导向，以旅游休闲为前提的一种旅游综合体开发模式，它与旅游导向型土地综合开发、生态导向型旅游地产开发模式有着相似之处，按时间顺序划分，是一种先有地产后旅游的开发模式。

三、大城市近郊旅游地产运营模式及比较

从2012年城市GDP排行50强来看，我国经济较发达的长三角、珠三角城市群经济发展增速放缓，而一些中西部省会城市则发展迅猛，以云南的省会城市昆明为例，2012年昆明的GDP为3011.14亿元，排名45位，比上年增长14.1%，增长速度居第二位。基于此，依据时间顺序划分的大城市近郊旅游地产开发模式，结合房地产与旅游资源的融合程度以及两者之间的互动发展关系，本文选昆明近郊温泉旅游地产发展较好的安宁、寻甸为实证案例。

（一）安宁：旅游景区依托型房地产模式

1. 安宁温泉旅游地产的现状

安宁温泉位于安宁市玉泉山麓，螳螂川畔，距昆明市区38公里，是云南著名的温泉地之一，有“天下第一汤”之誉，现为云南著名的温泉休闲旅游、疗养风景名胜区。这里的温泉旅游经历了原始型发展期――扩张型发展期――跳跃型发展期三个阶段，最终使得温泉旅游影响力成为近郊旅游地产的原动力。[8]（P40～43）尤其是2005年以来，安宁开始全面启动和实施“大项目带动大发展”战略，安宁温泉管委会积极发挥政府、旅游相关部门的力量，大力招商引资，吸引大批旅游地产开发商进驻，成为昆明近郊旅游地产发展的热区，截止到2011年，安宁温泉旅游地产已有温泉心景、龙山别墅、温泉山谷、温泉半岛等多个项目陆续推出，既迎合了人们对休闲度假旅游的置业需求，又使得安宁温泉旅游保持稳定快速增长。因此，安宁温泉旅游地产开发模式是典型的先旅游后地产的开发模式，即旅游景区依托型房地产模式。

2. 运营模式的关键要素

（1）温泉旅游的知名度。安宁温泉历史悠久，最早史书记载见于元代，明代嘉靖年间杨慎题碧玉泉为“天下第一汤”，在温泉的南面、螳螂川畔汇聚了历代文人的石刻文化，温泉镇也成为名人、富贾和社会名流荟萃的旅游胜地。随着改革开放及旅游业的迅速发展，温泉镇从著名的疗养胜地开始向休闲度假、康体SPA和泛温泉旅游的模式发展，温泉镇也获得一系列殊荣，如“全国100家生态示范镇”“全国环境优美镇”“2009年中国冬季温泉旅游目的地城市”等。安宁凭借高品质的温泉资源和长期旅游开发的积淀而成为云南温泉旅游的示范区。

（2）休闲度假旅游兴起。自2005年开始，云南旅游业实施了“二次创业”战略，加快旅游业的转型升级，大力推进休闲度假型旅游产品建设；《国民旅游休闲纲要》的出台，从政府层面促进了我国的全民旅游休闲计划，同时十精神的解读其中一条就是收入倍增；这一系列利好政策推动旅游业向高层次、多元化的方向发展。另外大数据时代的来临和激烈竞争的快节奏，使得人们的价值观和生活方式发生了很大的变化[9]。人们寻求休闲行为的动机增强，旅游取向逐步从观光型旅游向休闲度假、商务、文化、运动及城郊等休闲型旅游转变，同时也促进了休闲、度假与旅游的融合，使得休闲度假旅游成为目前最受欢迎的新型旅游方式。

（3）温泉镇的城镇发展规划。随着中国现代化进程的加快，推进城镇化建设刻不容缓，尤其是特色镇、古镇、旅游文化镇建设。安宁温泉镇以温泉为特色，休闲度假旅游为卖点，形成以“温泉休闲度假名镇”为目标的旅游小镇发展总体思路，其规划的主线是两条，一条是以温泉资源旅游开发为核心，推出康体养生、郊野运动、宗教朝觐、生态休闲、会议会展、乡村旅游等休闲度假产品，打造温泉主题休闲度假旅游目的地；另一条是挖掘温泉镇的历史资源、螳螂川沿岸景观，以旅游小镇居住和城市化发展为目标，打造温泉旅游特色中心小镇[10]。温泉镇以“高起点、高标准”的规划，指导了温泉旅游功能及产品转型升级。

（4）企业自身的商业运营。全民旅游休闲时代的到来，城市限购令的出台，很大程度刺激了近郊旅游地产的快速发展，具体表现为安宁温泉镇的系列地产项目落地。从地产企业的商业营运角度分析，他们更多地注重安宁温泉旅游的未来发展方向，深信旅游业能带动相关产业的发展，并且认为旅游地产比商业、住宅地产更具有价值，能给企业丰厚的投资回报。这些分析主要是从经济效益的角度考虑旅游地产开发的投资回报率、投资风险、开发附加值。

3. 产品的类型

（1）旅游度假地产。依托温泉核心旅游资源，打造温泉高端SPA型酒店，并在此基础上建设环境优美、交通便利的度假型旅游产品，主要以小户型为主的第二居所，如：温泉心景。（2）旅游别墅地产。借助温泉镇成熟的旅游配套设施、优美的生态环境及高品质的温泉资源，投巨资修建具有高端、稀有和尊贵特征的旅游产品，如：龙山别墅。（3）旅游综合体地产。借助温泉镇现有的温泉旅游品牌，在自我营造旅游景区的同时，形成集温泉、森林公园、运动康体、会议中心、星级酒店为一体的综合性旅游产品，如：温泉山谷。（4）旅游产权式地产。借助温泉镇成熟的旅游业态，打造以红土网球为主题的高端运动休闲度假社区，其旅游产品是具有休闲娱乐、温泉养生特征的酒店式托管花园洋房，如：温泉半岛。

4. 运营模式的互动发展模型

安宁温泉旅游凭借高品质的温泉资源、丰富的历史古迹、优美的生态环境、成熟的配套设施及便捷交通区位，形成了昆明近郊重要的核心旅游区。在此基础上，安宁温泉旅游带动了旅游地产的蓬勃发展。旅游地产的建设发展，借助自身的优势，丰富旅游产品、提升温泉品质、改善生态环境及完善配套设施；促进了安宁温泉旅游的发展。最终形成较好的良性互动，共同打造安宁“天下第一汤”品牌和安宁温泉镇“水名片”，如图1所示。

（二）寻甸：度假房地产主导型旅游模式

1. 寻甸温泉旅游地产的现状

寻甸虽然具有得天独厚的温泉资源，而且植被丰富、山地资源充裕，但由于政府在营销方面的意识不够强，导致寻甸旅游业发展相对滞后。但随着丹彤地产的进驻，使得寻甸的旅游形象、旅游产品都出现了前所未有的改变。从2005年开始依托原云南农业大学校址的红树溪谷一期、二期和三期陆续开盘，形成以旅游、采摘、餐饮、会议、娱乐、休闲、度假为一体的红色庄园生态区，较好地宣传了寻甸度假置业的品牌。2009年星河温泉小镇地产的开盘，奠定了寻甸“温泉旅游、生态旅游、红色旅游”三大旅游品牌的基础。2012年开始建设的凤龙湾国际旅游生态城，近期规划建设一个伊斯兰风情主题生态旅游城，远期规划建设成为一个大型综合性生态旅游城市。这系列地产项目的落地，促进了寻甸旅游业的跨越式发展，温泉旅游地的培育也迅速完成。因此，寻甸旅游地产的开发模式是典型的先有地产后旅游的开发模式，即度假房地产主导型旅游模式。包括寻甸的温泉旅游项目，它是旅游地产依托热水塘的硫黄温泉，以“温泉天堂”概念开发水文化SPA疗养保健的一个温泉项目，由于占地面积大，配套设施好，很快就跻身为昆明知名的温泉旅游地。

2. 运营模式的关键要素

（1）旅游地产的商业运营。丹彤地产是一个集文化旅游产业、绿色食品产业、建筑房地产产业及教育产业为一体的综合性股份制集团公司。在寻甸旅游业尚未形成气候，地产开发缺少旅游依托的情况下，企业就一直坚持按“千年规划、百年建筑”的理念打造旅游项目，树立“休闲度假、生态旅游和第二居所”的品牌。从最初的红色庄园项目开发，确定休闲度假会议培训娱乐健身安居养老等功能，同时开发红树溪谷一期、二期、三期等地产，建成一个集旅游、采摘、餐饮、会议、娱乐、休闲、度假为一体的自然生态度假庄园，成为昆明居民首选的第二居所。随后开发的“汤天下”星河温泉小镇旅游项目、凤龙湾国际旅游生态城又被列为云南省重大旅游项目，丹桂红色旅游项目被列为云南省重点旅游项目；以上项目的成功运作奠定了丹彤地产在文化旅游产业的地位，同时也促进寻甸旅游业的跨越式发展。

（2）政府政策的支持。昆明旅游二次创业的深入推进，寻甸县政府坚持“大项目带动大发展”的战略，积极招商引资，给予政策上的支持，开发了星河温泉小镇、北大营天湖岛、红色庄园、柯渡丹桂、凤龙湾国际旅游生态城等景区，并被列为昆明部分旅行社的常规线路。通过政府、企业的整合营销，寻甸逐渐成为昆明北部旅游圈的新亮点；其中寻甸旅游业快速发展，形成品牌的核心项目就是星河温泉旅游小镇。

（3）生态度假型旅游业发展的导向。休闲度假旅游的兴起，度假型第二居所的运营主要借助寻甸现有云南农大原校址的优美生态环境，打造自然生态度假庄园。同时整合寻甸已有的旅游资源，如：塘子温泉资源、柯渡红色旅游，以及凤龙湾和北大营草场的生态旅游资源，在完善交通相关配套设施的情况下，加大政府的政策支持和资金投入力度，促进了寻甸旅游业的跨越式发展。

3. 产品的类型

（1）旅游度假第二居所地产。依托寻甸云南农大原校址的优美生态环境，便捷的交通优势，打造度假型第二居所旅游地产，产品类型以庄园和别墅为主，地产企业还采用灵活的土地出让形式，住户可自行设计建设或企业统一建设出售等措施，吸引了大批的购房者，如：红树溪谷。（2）旅游度假综合体地产。借助寻甸已有的旅游资源，如温泉资源和生态旅游资源，在景区开发的基础上，不仅完成景区的产品升级，同时还兼有地产项目开发，形成集养生、旅游、度假、地产为一体的综合性旅游产品，如：星河温泉小镇和凤龙湾国际旅游生态城。

4. 运营模式的互动发展模型

寻甸旅游地产借助良好的生态环境，打造度假型第二居所，在昆明市场上获得了较好的口碑效应，随后寻甸星河温泉小镇、丹桂村及凤龙湾国际旅游生态城等系列项目的成功落地，使得寻甸旅游业进入快速发展阶段。同时寻甸本身具有的高品质温泉资源、优美的自然风光、独具特色的民族风情和乡野气息的田园风光，在旅游地产的成功开发下，以“高起点、高标准、高品位”的建设理念，迅速实现旅游产品的转型升级，一跃成为昆明周边温泉旅游的新型目的地。由此以温泉旅游为核心的寻甸旅游业反过来促进了旅游地产的继续推进，两者之间实现了良好的互动发展，共同打造了寻甸“寻找心中的伊甸园”旅游形象和“温泉旅游、生态旅游、红色旅游”三大品牌，如图2所示。

（三）昆明近郊温泉旅游地产运营模式的比较

随着昆明城市核心竞争力的增强、近郊温泉旅游和旅游地产的不断发展，以温泉旅游、地产开发的先后顺序为特点的近郊温泉旅游地产运营模式是否成功，取决于两种产业是否互为优势、互动发展。依托温泉旅游的地产和依托旅游地产的温泉旅游两者之间的最大区别就是旅游地产开发的顺序，其运营模式从时间阶段上存在着差异性和共同性，时间节点就是互动发展期。

1. 互动发展期以前的比较――差异性

安宁温泉作为昆明市、安宁市的重点旅游发展区域，有着较好的基础设施，提供了良好的投资环境，同时旅游人数、旅游收入的持续增长，为旅游地产企业发展提供了潜在的消费客户。虽然成熟的旅游环境使旅游地产投资风险较小，但也为他们提供了较高的土地运营成本。地产企业依托温泉旅游品牌，实现旅游地产的泛温泉多元化发展，既提升了温泉旅游的品质，又丰富了区域旅游产品结构。丹彤地产在寻甸先有地产后旅游的运营模式是利用天然景观资源，打造休闲度假型旅游，实现第二居所的功能需求。它是企业多元化进入旅游业领域的最好切入点，投资小，回报率高，对企业自身管理运营水平要求不高，但是投资风险大。丹彤地产系列项目的成功开发，形成了休闲度假、生态旅游的良好氛围，吸引大批游客，市场消费潜力巨大，为企业创造了良好的经济效益和社会效益，促进了企业的集团化、多元化发展，也带动了寻甸旅游业的快速发展。

2. 互动发展期的比较――共同性

旅游地产将旅游与地产紧密结合，形成良性互动发展。地产企业从旅游开发入手，获得优质的旅游资源和廉价的土地资源，以地产开发的高收益回报加大对旅游开发的投入，实现两种产业双赢。这种格局不仅提高了景区的知名度和土地价值，实现了旅游业向多元化产业的延伸，形成良性发展的循环产业链。安宁温泉和寻甸星河温泉两地在温泉旅游与旅游地产良性互动发展期，共同实现了旅游品牌的整合，完善了品牌战略的整体营销，形成了各自的温泉品牌（安宁的“天下第一汤”品牌、星河的“温泉天堂”品牌）。同时还增强了温泉旅游地的核心品牌竞争力，有效提升了温泉旅游地的景区、企业知名度。

结 语

旅游地产作为一种融合旅游元素的新型地产模式，在中国的发展已逐步走向成熟，其发展态势出现从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的格局。旅游地产的核心竞争力就是旅游资源，为确保旅游地和旅游地产的良性互动发展，提出促进大城市近郊旅游地与旅游地产可持续发展的建议：一是科学制定合理的旅游发展规划，前瞻性地定位旅游形象，整合地产业、旅游业，实现目的地的统一营销，打造共同品牌，建立旅游地与旅游地产的良性互动发展模式。二是加强区域合作，将近郊旅游地纳入大城市休闲旅游的发展空间格局，实现旅游业、地产业与区域经济的协调发展，为创建大城市近郊旅游休闲度假区营造良好的发展环境。

[参考文献]

[1]陈述彭，陆锋. 大都市圈的凝聚力与竞争力[J].地球信息科学，2006，（2） .

[2]梁启东，杨旭涛. 我国城市经济圈发展中存在的问题与对策[J].经济纵横，2007，（8）.

[3]胡浩. 大都市旅游房地产发展与布局[D].上海：华东师范大学，2005.

[4]陈卫东.区域旅游房地产开发研究[J].经济地理，1996，16（3）.

[5]胡浩，汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究[J]. 桂林旅游高等专科学校学报，2004，（4）.

[6]吴必虎，徐小波. 旅游导向型土地综合开发（TOLD）：一种旅游――房地产模式[J].旅游学刊，2010，（8）.

[7]陶敏，李万莲. 我国旅游房地产开发模式评析[J].厦门广播电视大学学报，2013，（1）.

[8]刘云.温泉旅游与城郊旅游地产的耦合发展研究[J].华东经济管理，2012，（12）.

[9]梁强.面向体验经济的休闲旅游需求开发与营销创新[D].天津：天津财经大学，2008.

[10]北京绿维创景规划设计院.安宁市温泉旅游小镇保护和开发利用规划（2006―2020）[R].安宁市政府委托.2006.

Analysis of Tourism Real Estate Operation Modes in the Suburb of Big Cities

―― A Case Study of Kunming City

LIU Yun

（School of Tourism and Service Trade， Yunnan University of Finance and

篇11

一、旅游房地产概述

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。

二、成都旅游房地产开发现状

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。

三、成都旅游房地产发展对策

1.树立正确的旅游房地产的观念。旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。成都市在旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。同时房地产开发商应转变观念，正确看待旅游房地产。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，找出新的开发题材。

2.开发与原有旅游资源保护相得益彰。旅游开发的前提必须是加强对作为旅游业基础的旅游资源的保护，特别是对那些具有不可替代性的旅游资源的保护。旅游资源进行相关开发时，如措施不当，易遭受到不同程度的破坏。在资源遭受破坏后，有些资源如植被，经过相当长的时间，付出相当大的代价后，可以自然恢复，但有些资源，一经破坏便根本不可能恢复。比如说人文资源，即使重建，往往其历史价值已不复存在。因此，在进行旅游地产开发时，不能只顾眼前的经济利益，只注重开发不注重保护。

3.培养高素质的旅游房地产项目管理人才。成都旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只关联房地产商。房地产开发商虽然熟悉房地产项目的开发与运作，但缺乏旅游业的相关专业知识，没有把其作为一种旅游产业来经营和管理，未能积极参与旅游规划。为了成都市旅游房地产的健康发展，要大力加强对人才的培养。培养目标主要为旅游房地产的管理人才、策划人才和营销人才

4.完善旅游房地产市场监管体系。要完善宏观的旅游房地产市场监管体系。就必须明确政府及旅游主管部门的职责，摆正其地位，将原来的政府部门全包全管改交为政企分开，宏观调控，权责明确“政府宏观监管调控，市场主导开发经营”的新模式。政府部门主要不是通过直接参与的方式，而是通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。

参考文献

篇12

我国于20世纪80年代中叶开始引进CIS理论进行企业形象设计，并且很快引起实业界和理论界的广泛关注。受国内企业形象设计异常活跃的影响，部分学者开始将企业形象设计的相关理论运用于区域研究和旅游研究。随后出现了有关旅游形象设计的实践探索，陆续有浙江省金华市、广东省花都市、广东省兴宁市、四川省成都市等等纷纷尝试形象设计，并作为区域整体战略发展规划的一部分。旅游形象已经越来越引起人们的关注，探讨旅游形象策划和设计的研究成果也不断涌现。

我国对旅游形象的研究内容，较为偏重于实证研究，更为关注旅游形象的策划和设计。从现有的研究成果来看，对旅游目的地形象的理论探索，基本上直接来源于旅游目的地形象设计的实践，或者直接为实践服务。关于特定城市（宁夏、大连、成都、武汉、香港、上海、深圳等）旅游形象的探讨较多。旅游形象定位和旅游产品建设是旅游形象塑造的两个重要内容，二者具有密不可分的关系。目前关于旅游地形象定位和旅游产品建设的研究成果都很多；但是，对旅游形象定位和旅游产品建设的研究是分割的。旅游地形象定位是旅游形象塑造的核心。关于旅游地形象定位的研究成果很多，这些成果基本上集中于选取某个城市，分析城市旅游形象定位的基础、定位口号设计以及定位方法等，缺乏理论上的深入探讨。旅游产品是旅游地形象的载体和直接体现者，是旅游形象塑造的一部分。已有的研究成果主要是从旅游产品的定义、旅游产品的特点、旅游产品结构的优化等方面进行探讨，或是针对某一城市进行旅游产品的更新与提升。近两年来，有学者从旅游产品结构的角度分析了我国旅游产品处于不良状况的原因，并且提出了优化旅游产品结构的一些具体措施。但是，这些研究成果对造成我国旅游产品不良状况的深层次原因分析不够。目前，将旅游形象定位与旅游产品建设相结合进行深入研究的理论成果还未发现，有个别学者已经注意到旅游形象定位与旅游产品建设二者之间的联系，提出旅游开发中要注意“先创造概念，再以产品支撑”。但是并没有对二者之间的关系做进一步的分析与研究。现有的理论研究不能很好地指导旅游产品的构建和旅游地旅游业的快速、健康发展。事实上，旅游形象定位和旅游产品体系建设二者之间具有密不可分的关系。

一、旅游形象定位与旅游产品体系建设关系的理论分析

旅游形象定位和旅游产品建设是旅游形象塑造的两项重要内容，二者具有密不可分的关系。只有处理好二者之间的关系，才能实现旅游地的快速、健康发展。旅游地形象定位是旅游形象策划的核心。旅游形象定位确定后，旅游形象塑造的各项工作都必须围绕旅游形象定位展开，旅游产品的建设也必须体现和围绕旅游形象定位；旅游产品是旅游者的直接消费对象，是旅游地形象定位的物质载体。

1.旅游地形象定位是旅游产品体系构建的灵魂和统帅

(1)旅游地形象定位决定了旅游产品开发的方向和重点

旅游产品的开发，往往是以旅游目的地的旅游资源作为基础和依托。在我国，只有少数旅游地拥有垄断性的、高品味的自然旅游资源或人文旅游资源。大多数旅游地都拥有相类似的旅游资源和旅游业发展环境。因此，如何将相类似的旅游资源加工成独特鲜明的旅游产品成为旅游地发展旅游业的关键。旅游形象定位就是“为了使旅游产品能在目标消费者心目中树立和造就某一与众不同或突出的地位”。“旅游地形象定位，实际上都是指旅游地产品特色定位”。旅游形象定位确定以后，旅游地产品的开发就有了明确的主题和方向。譬如，北京旅游形象定位为中华人民共和国首都和东方古都，提出的口号是“东方古都、长城之邦”。这一旅游形象定位决定了北京旅游产品开发的方向是观光旅游，重点是开发以长城、故宫、天安门为代表的历史文化观光旅游。

(2)旅游地形象定位决定了旅游产品体系的项目内容

旅游产品是个非常宽泛的概念体系，按其性质不同可以分为观光、度假、专项旅游产品三个大类。在三个大类下面又可以细分出几个亚类型。比如，观光旅游产品又可分为自然风光观光和人文景观观光两类。在亚类下面还可以继续划分类别。旅游地的旅游产品开发是一项庞杂的系统工程，一个旅游地只有有了明确的旅游形象定位，才能围绕旅游形象定位，对旅游资源进行筛选、加工，构建主题明确、特色鲜明的旅游项目内容。譬如，深圳的旅游形象定位为“中国对外开放的窗口”，这一旅游形象定位决定其旅游产品开发的项目内容必须紧紧围绕和体现“窗口”。深圳市主要通过开发人造微缩景观观光旅游来体现这一定位。针对中国人看世界这一旅游需求开发了“世界之窗”；针对外国人看中国这一旅游需求开发了“中华民俗村”、“锦锈中华”等。

(3)旅游地形象定位决定了旅游产品的特色

特色是旅游业的灵魂。只有特色鲜明的旅游产品才能受到旅游者的青睐。旅游地形象定位是在充分挖掘旅游地的文脉、深入调查客源市场需求和分析竞争替代性的基础之上，依据其地方特色、资源特色，结合旅游地的旅游业发展现状以及未来发展目标而进行的综合定位。旅游地形象定位确定以后，旅游产品的开发紧紧围绕旅游地形象定位展开。这样，旅游产品的主题与特色就非常突出。譬如，青岛被定位为海滨城市，海是其地区特色。旅游产品的开发主要围绕海山风光、海洋文化和海滨花园式城市展开，开发的旅游产品主要有：海滨观光、海洋休闲娱乐、购物和海鲜美食旅游，等等。

2.旅游产品是旅游形象定位的物质载体和支撑

旅游产品是旅游形象塑造的重要内容，旅游地的旅游形象定位必须有相应的旅游产品作为支撑。旅游产品应该是旅游地形象定位的文化、意念、功能的体现。有的旅游地形象看起来空泛，实际上有大量的特色旅游产品在支撑着它。如巴黎被定位为“花都”，艺术、服饰、浪漫的都市文化是“花都”形象的重要表现内容；泰国被定位为“远东旅游天堂”，美丽的海滨度假地、东方佛国等内容在支撑着这个定位。抽象的旅游形象定位只有物化为具体的旅游产品，成为旅游者的消费对象，满足旅游者的旅游消费需求，才能体现定位的价值。因为从旅游者的角度来看，旅游者花费一定的时间、金钱和精力去旅游的最终目的是消费旅游产品，而不是感受形象。旅游形象定位就是在目标消费者心目中树立旅游地独特、鲜明的旅游形象，吸引旅游者前来旅游。旅游者来到旅游地以后，直接消费的对象是旅游产品。在旅游的过程中，旅游者会密切关注旅游产品是否体现了旅游地的形象定位，即旅游地着力在旅游者心目中树立的旅游地形象是否有相应的旅游产品作为支撑。如果旅游产品体现了旅游地形象定位，与旅游者心目中的旅游地形象相符合，旅游者对旅游地则感到满意；相反，如果旅游地旅游产品与旅游地形象定位不相符，旅游者对旅游产品就会感到失望，并且会质疑旅游地的旅游形象定位。因此，旅游地的旅游产品应该是旅游地形象定位的文化、意念、功能的体现。譬如，香港在回归大陆以前，提出的旅游形象口号是“万象之都”，是一个国际公认的购物与美食天堂。

二、国内外成功案例分析

“旅游地形象是对客源市场产生吸引力的关键，是旅游地的象征，是召唤旅游者前往旅游地旅游的旗帜”，良好的旅游形象对外可以有效地进行旅游产品的营销推广，对内可以指导和促进区域旅游业的发展。

国内外旅游业发展较好的旅游目的地，基本上都拥有鲜明独特的旅游形象，并且有相应的旅游产品作为支撑。在这些目的地，旅游资源经过开发、建设，经由广告、口碑、文艺作品或新闻传媒的宣传，或者经由潮水般涌入的游客的旅游活动本身的传播，使得旅游地的形象已经扎根于旅游者心中。一提起海滨沙滩，人们便会想起地中海、夏威夷、北戴河；一提起文明古国，人们便会想起希腊和中国；一提起人类奇迹，人们便会想起金字塔和长城；一提起主题公园，人们便会想起迪斯尼……这些都是国内外知名、形象鲜明的旅游点。

以新加坡为例。城市国家新加坡是个旅游资源相对贫乏的国家，只有很少的自然景点和娱乐度假地。但是，新加坡也有众多吸引旅游者的因素。新加坡位于赤道地带，气候条件利于作物生长，终年花果不断。国土面积小，易于管理，治安状况良好。环境优美洁净。新加坡人待人礼貌。所有这些因素使得旅游资源并不丰富的新加坡成为世界性的旅游胜地之一。新加坡旅游业的成功离不开对地方文脉的充分挖掘和作为一个旅游目的地形象的准确定位。根据其资源状况，新加坡人创造性地将旅游形象定位为“花园城市”和“文明礼貌国度”。在发展旅游业的过程中，始终围绕旅游形象定位进行城市建设和环境美化，旅游产品的开发也紧紧围绕“花园城市”和“文明礼貌国度”展开，构建了体现新加坡旅游地形象的城市风貌、自然生态等观光类和休闲度假类旅游产品体系。

再以深圳为例。深圳本来是一个旅游资源并不丰富的城市。但是，自20世纪90年代以来，深圳的旅游业取得了巨大成功。这种成功离不开对城市形象的准确定位以及特色鲜明的旅游产品体系的构建。深圳是在改革开放的政策优势下，利用良好的区位优势发展起来的城市。因此，人们创造性地将城市形象定位为“中国对外开放窗口”。在对城市形象进行准确的定位之后，旅游形象塑造的各项工作都围绕形象定位展开，旅游产品的开发也在旅游形象定位的统帅下进行。深圳的旅游形象定位为“中国对外开放的窗口”，这一旅游形象定位决定其旅游产品开发的项目内容必须紧紧围绕和体现“窗口”。深圳市主要通过开发人造微缩景观观光旅游来体现这一定位。针对中国人看世界这一旅游需求开发了“世界之窗”；针对外国人看中国这一旅游需求开发了“中华民俗村”、“锦锈中华”等。准确的旅游形象定位为深圳旅游产品的建设指明了方向和重点；同时，在旅游形象定位的指导下构建的旅游产品，是深圳旅游形象定位文化、意念、功能的体现。

首先，“世界之窗”、“锦绣中华”、“中华民俗文化村”等旅游产品体现了深圳的旅游形象定位是追求文化差异性。“世界之窗”反映和体现了中国人通过深圳这个窗口了解世界文化的愿望；“锦绣中华”、“中华民俗文化村”等则为来华的旅游者提供了一个全面、快捷地了解中国文化的窗口。

其次，深圳旅游形象定位的意念是在众多的旅游地中树立“窗口”形象。“世界之窗”、“锦绣中华”、“中华民俗文化村”等旅游产品很好地反映了这一意念。“世界之窗”几乎将全世界著名的旅游景点和有代表性的建筑浓缩、荟萃于一地，让中国旅游者不出国门就可以了解世界；“锦绣中华”、“中华民俗文化村”等旅游产品则将中国56个民族具有代表性的民居、民俗风情集中，可以使来华的旅游者在短时间了解中国这个地大物博的国家。

最后，深圳的旅游产品也体现了旅游形象定位的功能。“世界之窗”、“锦绣中华”、“中华民俗文化村”等旅游产品主要是满足旅游者观光旅游的功能。

从以上对国内外成功案例的分析可以看出：旅游地旅游业的健康、快速发展必须对旅游地进行准确的旅游形象定位，并且围绕旅游形象定位构建主题鲜明的旅游产品体系。

参考文献:

篇13

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。

二、成都旅游房地产开发现状

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。

三、成都旅游房地产发展对策

1.树立正确的旅游房地产的观念。旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。成都市在旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。同时房地产开发商应转变观念，正确看待旅游房地产。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，找出新的开发题材。