房地产经济与管理范文

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一、当前房地产经济管理过程中存在的问题

（一）大多是短期性的，缺乏连续性

最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在平衡供需上，然而出台的大多数是短时间内的、缺乏连续性的，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期和长期时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场从而获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。如国家相继的经济适用房、房产税收、“国五条”都暴露出我国管理目标模糊的事实。

（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度

出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多流于形式，执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理都无法有效地发挥其作用。此外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的和地方出台的会有一定的冲突之处，同时管理职责和管理范围等的确定模糊不清，使得我国房地产行业出现“上有，下有对策”的恶性循环。房地产业属于高回报产业，房地产业也是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，这在一定程度上影响了中央政府的经济管理效果。

（三）相关法律、法规体系的不健全

法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提。虽然我国房地产行业较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并滋生了不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或大多由国务院，但是这些文件和缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。

二、解决我国房地产经济管理过程中存在的问题的建议和对策

（一）制定连续性，进行长期管理

首先，我们对城市要进行合理定位。从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略。然后，政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，针对我国长期存在的人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。

（二）建立健全管理机制

健全的管理机制可以使房地产业良性发展。政府要发挥经济管理在房地产行业中的作用，使房地产行业本身和国家宏观调控都能促进房地产行业健康、稳定地发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况进行严厉打击，挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。

（三）完善法律、法规体系

目前，我国出台的与房地产有关的法律、法规只有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《建筑法》等几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的房地产法。因此，相关部门应快速推动房地产法的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时能够有法可依。过去几次国家的调控，效果不是很理想，没有一部专门的行业法规来加以规范，也是原因之一。

（四）开展实际勘察，了解土地利用和住房居住情况

地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程的出现，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区内的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。

（五）转换经济补偿方式，满足对房地产的实际需求

虽然我国的GDP总量较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。要解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者经济状况的不同制定相应的补偿标准，缩小低收入与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房，执行的效果不是很理想，而且存在大量的现象，还有不少低收入人群没有真正享受这一福利。

（六）提高环保意识，增强生态观念

房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康发展。在开发投资项目时，要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间，绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程的始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。

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近年来，我国经济发生翻天覆地的变化，各行各业飞速发展，尤其在房地产行业，发展更为迅速。现阶段，我国一直存在炒房热的现象，房地产开发商不断加大对房地产项目的开发，在促进我国经济发展的同时，房地产在经济管理方面存在着许多问题。基于此，本文首先对我国房地产经济管理的重要性进行了简要阐述，接着分析了我国房地产经济管理中存在的问题，最后重点探讨了房地产经济管理策略，以期为房地产经济管理者提供一些有价值的理论参考。

一、房地产经济管理的重要性

经济管理，即经济管理者对经济活动实施管理的过程。通过对经济活动实施有效管理，促进预期目标的进一步实现。对于房地产行业而言，经济管理通过提供生产力，促进生产潜力的发挥，进而创造更多的经济价值。房地产经济管理工作是一项长期而复杂的工程，其整个工作流程形成科学的管理系统，不仅能够有效激发工作人员的工作热情，提高工作积极性，而且能够将个人与企业的发展目标紧密地联系起来，进而促进企业发展目标的实现。同时，房地产经济管理对经济活动具有一定的监督作用，对房地产企业运行过程中存在的问题及时发现，找出问题存在的根源，尽早采取有效应对措施，将房地产企业经济损失降至最低。另外，房地产经济管理能够对各部门工作进行全面协调，强化部门沟通，在保证部门职能得以充分体现的同时，进一步实现资源的有效利用，为企业带来更大的经济效益。

二、房地产经济管理中存在的问题

(一)管理目标不明确

就房地产经济管理现状而言，虽然在政策上做出相应调整，但在管理目标与长期规划方面不够明确，对经济管理工作认识不足，导致企业在运行过程中缺乏具有前瞻性的政策目标。当前，房地产行业缺乏连续性的管理政策，使得管理目标模糊不清，短期政策的制定与长期政策的控制目标不一致，甚至存在相互矛盾的现象。如此一来，就会引起房地产行业的管理动荡，削弱经济管理效果，不利于房地产行业的长远发展。

(二)经济管理停留于表面

为了进一步规范房地产行业发展，政府短时间内出台了若干政策规定，且进行了密集推行。但就发展现状来看，许多房地产经济管理政策只是停留于表面，难以有效落实，相关部门执行不力，影响相关政策的贯彻效果。另外，还有许多经济管理政策缺乏可实施性，政策细则与实施原则不相符，落实起来容易出现问题，再加上管理部门管理职责不明确，一旦出现问题就会出现相互推诿的现象，使经济管理政策难以发挥其作用。

(三)房地产市场的泡沫经济现象

在我国，房地产行业竞争非常激烈，且会占用大量资源、资金等，容易导致泡沫经济现象的产生。近几年，我国各地房地产市场交易量不断下降，而交易价格却不断上升，许多购房者都在持观望态度，这就给房地产开发商带来巨大的降价压力，导致房地产交易价格急剧下降，进而导致资金链断裂。部分地方政府通过提升交易价格短期内促进地方经济增长，但一旦出现“硬着陆”现象，就会对经济的健康发展产生严重影响。

三、房地产经济管理策略

在我国，房地产经济在国民经济的发展中占据着至关重要的地位，因此，在经济管理方面必须正视其存在的问题，经全面分析采取有效措施予以解决，以进一步促进房地产行业的健康发展。

(一)明确发展目标

房地产行业要想实现健康长远发展，首先应明确其发展方向，树立长远的发展目标。在制定发展目标时，应首先分析自身发展情况，与社会发展需求相结合，保证发展目标的正确性与科学性。而在房地产管理政策的制定上，应树立长远的发展规划，通过对当前经济的发展现状、居民的住房需要及生活水平等各方面的综合考量，制定相应的政策法规。

(二)控制开发成本

房地产开发成本对房地产经济效益及使用价值均产生重要影响，因此，必须对开发成本加以控制与管理。首先，作为经济管理者，应增强成本控制意识，减少资金浪费，最大限度地发挥各项资金的使用价值；其次，通过相关制度的规定，对经济漏洞予以制止；最后，针对工程实施情况，制定成本控制制度，通过责任分包制的实施，促进相关制度的有效落实。

(三)转变经济补偿方式

第一，房地产补贴形式的转变。当前，我国采用经济适用房与廉租房两种方式给予低收入居民经济补贴，但现实是分配不合理，大部分被房地产投资者所占有，导致该方式的补贴功能并未得到有效发挥。因此，可采用资金补贴的形式，将房地产补贴资金直接与低收入人群对接，提高其购买力。第二，强化房地产经济管理。房地产行业的发展对居民生活水平产生直接的影响，因此，应在完善住房补贴政策法规的同时，适当增加对房地产的经济管理力度，通过房地产调控细则的科学制定，确保经济管理政策的有效落实。

四、结束语

综上所述，房地产事业的不断发展对我国国民经济的增长起到重要作用，一方面明显提升了人们的居住水平，改善了居住质量，另一方面，促进了社会的不断进步与发展。因此，在房地产经济发展过程中，应不断提升经济管理水平，更新管理理念，正确面对经济管理问题，通过对相关问题的全面分析，有针对性的采取有效的应对策略，在提升房地产经济管理水平的同时，促进国民经济的健康可持续发展。

作者:厉保全 单位:山东省日照市五莲县房地产管理中心

参考文献：

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一、国内房地产经济管理中存在的问题

1.个别地方政府的调控行为失当

目前，我国房地产市场仍处于垄断地位，如土地所有权垄断、土地经营权垄断、房地产经济发展形式的垄断等。国家控制了土地一级市场，而房屋开发只有遵循开发商模式，政府严禁城市居民或者企业以其他方式开发房屋建筑。出于掠取垄断利润的角度，房地产商以各种各样的手段压缩住房的供给数量，加大供求差距，造成房价的持续升高。另外，随着我国城市化进程的加快，对住房需求急剧增加，城市土地体现出巨大的商业价值。于是，城市自身也成为政府投资的最大资源，政府为了获得高额税收，增大了土地成本，必然带来房价的飙升。反过来，房价的上涨，地方政府将从土地中获得更多效益，因此国家的房地产调控政策很难在地方落实。

2.缺乏金融基础体系

虽然我国房地产经济已经过了十几年的发展，基本形成制度建设与良好的发展趋势，但是仍存在一些问题亟待解决：一是需要进一步调整房地产信贷结构，而我国房地产贷款仍过多倾向于开发贷款；二是住房消费信贷发展的问题，住房消费贷款的大量发放给银行资产带来一定风险；三是住房公积金的缴纳范围及比率进一步扩大，受到宏观经济环境的制约，

“低进低出”的运营方式造成资金使用率的降低，失去了公平。

3.房地产经济法律不健全

当前，我国房地产正处于快速发展的初级阶段，但是房地产相关法律法规仍有待进一步完善。房地产经济的市场管理作为一个从开发、建设到交易、后期管理的系统性过程，在我国还没有一部可以覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律、法规的建设落后，带来很多法律漏洞，不利于房地产业与社会经济的健康发展。

二、改善房地产经济的有效对策

1.进一步强调政府职能

一方面，强调政府的经济职能，促进市场成熟化发展。以当前房地产投资增长过快现象来看，当前我国房地产投资还在繁荣期，房市处于有利上升阶段。但是从市场发展规律来看，近期我国在科学发展观的指导下加强了房地产调控，这种调控的目标并不是让楼市崩溃，而是引导房地产市场步入成熟、理性、稳定的发展阶段，并投入更多性价比优越的房地产产品。另一方面，完善政府的宏观调控，确保地价的合理发展。房地产作为国民经济的重要产业，对GDP的增长具有带动作用，同时房地产经济依赖于市场需求的发展，应与居民住房支付能力相适应。由于房地产业是一个土地和金融相结合的特殊产业，其中，土地是极度缺乏供给弹性的因素，而金融资源则是可以无限供给、具备流动性的因素。如果房地产业过于深入投机要素，就会在短时间内产生经济泡沫，而房地产市场如果资金链断裂，泡沫经济也会随之崩溃，必然会对关联产业产生致命影响。

2.完善房地产金融体系

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中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0159-01

近年来，房地产产业被公认为是我国国民经济发展的支柱性、先导性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济是我国社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系中的重要有机组成部分。由此看来，房地产经济的重要性是不言而喻的，对国家社会经济的发展影响深远。

一、房地产经济管理的概念

一般而言，房地产经济管理就是指房地产企业内部对某一项开发项目实施经营和管理的所有制度、措施和方法的统称。房地产企业内部有效地进行经济管理，通过明确各部门的经济关系，以及高效率的运作，一促进企业获得最大的盈利目标。

二、目前我国房地产经济管理中存在的一些问题

（一）经济管理的目标模糊不清，缺乏连续稳定的相关政策。近年来，我国房地产行业一直以控制房屋供需平衡、抑制房价过快上涨为目标，然而缺乏相关的长期规划，甚至在对一些问题的认识上模糊不清，缺乏长远目光。在国家政策方面，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了漏洞。

（二）缺乏系统的管理机制，某些管理政策流于形式。最近几年，我国政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，纷纷出台了一系列政策和规定，但是某些政策执行不到位、流于形式，某些规定缺乏可操作性，难以实施到位而不能起到真正效果。这在某种程度上，是因为房地产市场中的各个环节之间协调度不够，各自间的政策出现脱节的造成的。

（三）缺乏健全的法律法规体现。纵观其他先进国家的房地产经济管理经验可以看出，建立完善的法律法规体系是房地产市场得以健康运行的重要前提。由于我国的房地产行业正处于发展的初始阶段，还缺乏一套完善的法律法规体系，还没有一个能涵盖整个房地产市场管理的法律，而我国的房地产管理法律法规的完善明显落后于我国房地产的发展速度。

三、房地产经济管理中应该坚持的原则

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，在其具体管理中应坚持一定的原则，以促进房地产经济的健康、有序发展。

（一）在房地产经济管理中，坚持土地所有权国有的原则。国家有权占有、使用、收益和处分属于全民所有的土地，这是我国宪法赋予国家的权利，这种所有权是以获得收益为目的的。作为土地所有者的国家在房地产经济管理的过程中，应注重在土地用途规划、建筑规模以及环境保护的各个方面做出相关法律规定，并确保这些规定的严格、有效执行。

（二）在房地产经济管理中，坚持房地产所有权与使用权、经营权分离的原则。在土地所有权方面，我国的土地是公有的，国家代表全体人民对土地掌有所有权。但是，全体人民不可能同时直接经营或者使用全国的土地。

（三）在房地产经济管理中，坚持土地使用权与房屋所有权相关原则。土地使用权与房屋所有权相关原则，即地权与物业相关原则。从物质关系方面来看，房屋以土地为承载物；同时，在经济关系方面，房屋所有权是实现土地价值、获得土地利润的主要手段和具体对象。房屋所有权和土地使用权之间是密不可分的关系，在房地产经济管理的具体过程中，必须自始至终的贯彻二者相结合的原则。

（四）在房地产经济管理中，坚持房地产经济行政管理机构统一的原则。房地产经济行政管理机构的统一原则是在土地使用权与房屋所有权相关原则的基础上衍生出来的，这一原则要求作为房地产经济管理的行政机构必须实行全行业管理。

四、对策分析

在充分调查目前我国房地产经济管理现状、分析现有问题的基础上，经过总结、归纳，在文章结尾处对房地产经济管理提出一些建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。

（一）制定房地产发展的长期规划。政府有关部门应在体制改革的背景下，在充分认识社会主义初级阶段基本国情的基础上，明确房地产市场发展的长远规划，确定房地产经济管理的长期目标，以满足广大居民的住房需求，促进我国国民经济的和谐、稳定、有序发展。同时，以长期发展规划为指导，科学实现房地产管理的短期发展目标。

（二）健全完善的管理机制，促使各项管理工作得以确切落实。在我国目前的房地产市场管理中，存在着许多难以靠行政命令解决的问题。因此，应正确认识政府部门在房地产经济管理中的职能，充分发挥市场的调节机制，建立健全便于房地产市场发展的相关管理机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。

（三）注重相关法律法规体系的完善。目前，要实现我国房地产市场的良好发展，必须要完善相关的法律法规，建立起一套基于我国国情的具有中国特色的房地产法律体系，以便促进我国房地产市场的合理、合法运行。这套法律体系，既要有效约束政府的经济管理手段，避免政府过度的行政干预；又要能保障我国房地产多层次、全方位宏观调控体系的建立和实施；还要确保我国的房地产市场经济管理得以实现有法可依、执法必严、违法必究。

总之，对于我国的房地产行业来说，二十一世纪这一知识经济时代的到来，既是一个绝好的不可错过的历史机遇，又是一个高难度的时代性挑战。因此，我们必须正确认识和把握新形势下的房地产经济管理，既要看到发展中存在的困难阻碍，又要看到时代所提供的良好条件和机会；做到既不消极等待，也不盲目乐观。应在充分认识我国现有国情的基础上，大胆吸取国外先进经验，通过不断创新来提高我国房地产经济管理的总体水平，使我们的房地产产业逐步壮大起来。

作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司

参考文献：

[1]王学秀.中国房地产管理问题[J].城市,1994,(02).

[2]曾祥瑞.房地产开发与再开发经济分析[J].中国房地产,1995,(02).

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一、国内房地产经济管理现状

从表面上来看，我国房地产行业发展较为繁荣，但是探究到行业内部，其实还是存在较多问题，而且这些问题严重威胁到我国房地产行业的可持续发展，不能忽视。

为了加大对房地产行业的管控，国家先后出台了诸多管理政策以遏制房价的快速增长，但是从实际效果来看，成效不大，无法从根本上解决问题，反而加大了租房者的负担。土地、原材料、人工、机械等房地产行业所需要的物质成本不断上涨，造成房地产行业的成本上升，间接推动了房地产价格的上涨。另一方面，一是消费需求还在增加，使得房地产的交易量也不断增加，二是我国实施城镇化的发展战略，也将推动房地产行业的发展。当前我国房地产经济管理的原则是实行土地国有化，将土地所有权、使用权和经营权相互分离，这样有助于国家对土地进行整体规划，也有助于相关政策的顺利执行。

二、当前房地产经济管理过程中存在的问题

（一）政策大多为短期政策，缺乏连续性

最近几年，我国将房地产市场的调控重点放在供需平衡上，但是大多数政策都是短时间内的，缺乏连续性的政策，没有从本质上认识房地产经济管理方面的问题，无法进行长期有效的管理。同时，政府在制定短期政策和长期政策时，所控制的目标会有差异，使得管理效果不好，这给部分投机者提供了扰乱市场获利的机会，不利于我国房地产行业的稳定发展。国家相继经济适用房、房产税收、国五条政策都暴露出我国对管理目标模糊的事实。

（二）经济管理流于形式，缺乏完善的监督制度

政策出台的目的在于加强市场管理，促进房地产行业健康发展，但是当前诸多政策流于形式，政策的执行缺乏相应的监督体系。一方面房价持续上涨，使得购房者的压力进一步增大；另一方面民间出现了大批的炒房者，进一步抬高了房屋价格，导致我国出台的诸多房地产经济管理政策都无法有效地发挥其效果。另外，中央政府和地方政府实行两级监管，导致中央出台的政策和地方出台的政策会有一定的冲突之处，同时对于管理的职责和管理的范围等确定迷糊不清，使得我国房地产行业出现“上有政策，下有对策”的恶性循环体系。房地产属于高回报产业，房地产是不少地方政府的主要财政来源，很容易出现权钱交易等腐败情况，影响中央政府的经济管理效果。

（三）相关法律、法规体系的不健全

法律、法规体系的健全是进行有效房地产经济管理的前提，虽然我国房地产行业发展较为繁荣，但是法律体系的建设严重滞后，导致房地产行业有不少漏洞并诞生不少投机者扰乱市场。当前我国房地产经济管理的文件或政策大多由国务院，但是这些文件和政策缺乏法律性、严肃性、稳定性和长期性，使得房地产行业经常出现无法可依、有法不依、执法不严的局面。

三、解决我国房地产经济管理过程中问题的建议和对策

（一）制定连续性政策，做到长期管理

首先，我们对城市要进行合理定位，从区域位置、实地观摩、资料调查和历史情况这四方面来对城市进行定位，根据城市的定位确定相应的发展战略，然后政府制定连续性发展规划，明确房地产经济管理的目标，缓解需求与建设之间存在的差距和矛盾，维护社会和谐稳定，促进经济持续发展。最后，我国长期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明确规定房地产经济管理的目标和自己的角色，发挥自身的作用，引导国民进行健康的住房消费。

（二）建立健全管理机制

健全的管理机制可以使房地产良性发展，政府要发挥经济管理在房地产行业的作用，使房地产行业本身和国家调控都能促进房地产行业健康、稳定的发展。另外，中央政府需要调整财税制度，降低地方政府财政对房地产行业的依赖性，并对的情况严厉打击，并挑选典型案例对地方政府进行教育，维护市场环境，促进房地产行业健康发展。

（三）完善法律、法规体系

目前，我国出台与房地产相关的法律法规只有《土地管理法》《城市房地产管理法》和《建筑法》几部，数量比较少，而且缺乏具有行业针对性的《房地产法》，相关部门应快速推动《房地产法》的出台，使我国在进行房地产经济管理和出现房地产经济纠纷时做到有法可依。从过去几次国家的调控政策来看，效果不是很理想。

（四）开展实际勘察，了解土地住房居住情况

地方政府为了提高财政收入，对土地审批程序管控不严，导致不少违建工程，另外有些开发商在取得土地审批之后，由于种种原因导致工程建设无法正常进行，造成土地资源的闲置浪费。对于这种情况，各级政府应定期对辖区的土地使用情况进行调查，对闲置土地要回收或重新规划，严厉打击土地囤积等行为。对于住房，应定期统计闲置房屋数量，结合实际购房需求，从而判断房地产行业是否处在健康状态，建立房地产市场预警系统，帮助政府制定长期的房地产经济管理规划。

（五）转换经济补偿方式，满足房地产的实际需求

虽然我国总GDP较高，但是人均GDP还是较低，而且贫富差距较大，不少居民对于房价还是望而却步。就如何解决房价高这一民生问题，可以采取经济补偿的形式，对于购房者，可以对其经济状况进行调查和评估，根据地区的不同和购房者的经济状况不同制定相应的补偿标准，缩小低收入人群与高房价之间的差距。当前我国采取的廉租房和经济适用房政策，执行的效果不是很理想，而且存在大量的行为，真正享受这一福利的低收入人群很少。

（六）提高环保意识，增强生态观念

房地产经济的开发理应与环境的发展相协调，房地产开发商必须不断增强环境保护意识，只有这样，房地产经济才能持续健康长远发展。在开发投资项目时要对当地的生态环境进行调查，认真听取专家意见，开发建设过程中更要科学规划，合理利用土地，提高开发土地的生态经济效益，积极发展园林绿化，建立房地产开发与环境保护协调发展的综合决策机制和协调机制，将“绿色空间、绿色家园”的开发设计理念贯穿于开发建设过程始终，使房地产经济成为生态环境的有机组成部分。

四、结束语

由于社会的日益发展，居民对于居住条件的要求越来越高，过去的老房子无法满足使用需求，从而给房地产行业的快速发展提供了先决条件。但是由于房地产行业发展得过快过热，在发展过程中出现了很多问题，虽然国家紧急出台了一系列的政策进行调控，但是成效有限。我国需要准确、客观地了解房地产行业的发展现状，借鉴国外先进管理经验，在提高我国房地产经济管理水平的前提下，促进我国房地产行业健康稳定的发展。

（作者单位为巢湖市白蚁防治研究所）

参考文献

[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.

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二、主要社会兼职。国家住房与建设部住房政策专家委员会副主任委员，湖北省人民政府咨询委员，湖北省政府特邀土地监察专员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家组成员，湖北省经济学会副会长，湖北省房地产经济学会副会长，武汉市房地产估价师学会专家组成员，武汉市土地招标委员会成员，湖北省工程本文由收集整理建设专家委员会委员、房地产与建筑经济组组长，深圳房地产和物业管理学院兼职教授、客座研究员。

三、研究领域。城市经济、房地产经济。

四、主要学术成果。承担了《中国财政主体财源问题研究》等4项国家社会科学基金项目，其中承担国家社科基金重大项目《我国住房保障问题与改革创新研究》；承担省部科研项目9项，横向合作项目10多项。先后在《经济学动态》、《财政研究》、《经济体制改革》、《江海学刊》、《开放时代》、《中国房地产》等核心刊物上发表学术论文50多篇。出版著作多部，主要有：

1、《中国城市房地产收益分配》，华中师范大学出版社，1998年。

2、《中国房地产税制研究》，华中师范大学出版社，2000年。

3、《房地产金融》，华中科技大学出版社，2004年。

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中图分类号： TU986 文献标识码： A

在进行房地产园林景观设计的时候，必须要把开发商、设计公司以及施工单位等等的意见进行充分的融合，并结合项目所在地的自然环境、文化特色等众多因素而创造出完美的作品；在进行施工管理的时候，充分认识设计存在的不足以外，还应在此基础上不断的改进和完善，从而把房地产园林景观设计以和施工管理工作有效的结合，做到井然有序。

一、房地产景观设计中存在的问题

1、设计理念认识不足

社会经济发展改变人们对居住环境的选择，当前的消费者除了考虑住房的建筑质量与风格、户型、区位等要素外，还将房地产园林景观与周边配套设施纳入选房的重要要素之一。

房地产开发企业在此市场背景下，不得不加大对开发房地产园林景观的投入。然而，大多数房地产企业并没有从以人为本的角度来进行房地产景观规划设计，在园林景观设计理念上认识不足，只是单纯受到利益驱使而进行房地产开发房地产园林景观绿化建设。为此，市场上出现了一些不良现象，诸如在彰显富贵、过分追求奢华或即时效果等急功近利的设计思想影响下，园林景观设计作品存在很大的盲目性、局限性与功利性。房地产园林景观设计若缺乏正确理念引导，则会劳民伤财，违背环境景观的功能需求，同时阻碍房地产企业可持续性发展。

2、急功近利、模仿之风盛行

近年来，园林景观设计已经成为房地产开发的重要组成部分，园林景观设计的质量影响着开发商的经济效益。首先，景观设计是小区主题及风格定位的展现，是房地产开发设计的基础。园林景观设计不仅仅是简单的绿化设计，而是对小区周围环境的整体考虑与规划，房地产开发设计要通过园林景观景观设计来实现。其次，良好的景观设计是房地产营销的筹码，户外景观设计和户外活动空间可以提升居民的归属感和认同感。因而大多数景观设计仅仅考虑房地产开发商的经济效益，没有充分考虑居住区内老年、儿童等人群的行为特点、活动方式；没有考虑房地产内景观与外部景观的协调性，导致房地产的园林景观缺乏文化气息，严重脱离实际、缺乏人性化及实用性和持续性的设计无法满足人们精神需求。单纯追求异域风情，一时间欧式风格泛滥，房地产小区中充斥着欧式广场、罗马柱和喷泉；追求急速绿化率，有很多开发商为了提升品位，盲目购买大批名贵植物和百年老树来堆砌成林。有的南方树种种到北部地区，植物适应不了当地气候，导致苗木大量死亡，造成经济浪费严重。

二、房地产园林景观设计

1、遵循地域性原则和历史性原则

地域性原则，就是住区景观设计应体现所在地域的自然环境特征，因地制宜的创造出具有时代特点地域特征的空间环境。所谓历史性原则，就要尊重历史，保护和利用历史性景观。对于历史保护地区的住区景观设计可结合实际情况综合调节。

2、因地制宜，注重与周边环境的融合

房地产园林景观设计的过程中，要对建筑周边环境以及地形条件进行充分的调查，在景观设计中，要重视房地产园林景观于周边景观的融合性，根据施工场地原地形进行设计，充分利用当地植被多样性，保留原有群落类型和本土植被，对名贵古树进行充分保护，设计中要掌握科学性、灵活性和可操作性，营造适用合理的房地产园林景观.目前越来越多的房地产开发商开始注重于房地产价值的重要性，通过园林景观提升房地产价值。可是却仍旧忽略了外部环境协调，只是单纯简历内部园林景观，对于周围大环境的关注极少，所以，房地产价值并没有得到真正的提升。因此，在景观设计中不仅要注重内部景观设计的协调，而且还要加强外部景观的协调，使得景观设计与当地的人文特色、历史文化以及周围的水景、山势相互融合，进而创造出更加和谐美丽的景观。

3、提高园林景观的观赏性和实用性。

房地产园林景观即要满足大多数居民视觉审美要求；又要在统一中寻求变化，力求反映出自身特色，避免盲从俗套；还要应顺市场经济发展需求及地方经济现状，结合地方实情，注重节能和合理利用土地资源，尽可能地采用新技术，新方法。植物栽植要疏密有致，变化有度，体现韵律感和层次感。景观不仅要具备美感，还要体现景观的功能性与参与性。随着城市节奏的加快，城市居民的工作压力较大，小区要为业主提供身心娱乐的地方，园林景观工程要适当的设置相应的健身设施，体现园林景观的多功能性。总之，房地产园林景观工程景观设计要以人为本，打造生态节约型的园林景观，提高景观的实用性和观赏性，对植物的季节性进行充分考虑，做到四季有景可赏，水景和雕塑设计要遵循精而少的原则，减少成本的浪费。

4、在有限的空间内重注立体绿化的发展。

在现代化的城市当中，人口稠密，高楼成群，房屋毗连，寸土难寻，如何在有限的空间里营造出更美的环境，增加绿化覆盖率而不多占用土地，就需要设计者们另辟蹊径转向高空发展，提高立体绿化水平，开拓小区立体绿化空间。立体绿化是一个整体的概念，它可以是攀援植物绿化、墙面绿化、阳台绿化、门庭绿化、花架、棚架绿化、栅栏绿化、坡面绿化、假山与枯树绿化、屋顶绿化等等。它能加强景观与建筑的相互作用与相互结合。增加人与自然的紧密度，很好地保持建筑物与周围环境的协调。

三、房地产园林景观工程施工管理

1、严格把控设计交底

设计交底是建设成果与设计效果能否达成一致所迈出的关键一步。设计交底不仅需要设计方对设计定位、设计理念、设计意图等进行详细介绍，更重要的是让设计方、施工方、业主方三方采取互动式交底来达到对作品认识、理解的一致性。施工方、业主方根据自己对作品的理解做详细的阐述，设计方再根据他们的描述判断他们的理解，对存在的偏差进行纠正，最终达到共识。

2、施工组织设计审查，工程质量、进度、造价和安全文明得到保障

施工组织设计师工程项目管理的技术经济文件。审查施工阶段的实施性施工组织设计方案正确与否，直接影响工程项目进度控制、质量控制、造价控制。审查好施工组织设计，对于现场管理能够起到事半功倍的作用。

3、提升管理人员的素质。

管理人员是园林景观管理的主体，管理人员的素质直接影响着园林景观工程的施工质量和呈现效果。景观工程强调追求工程的艺术，要达到给人以“移步换景”的美感，要达到这一点，在某些部位仅凭设计可能难以体现要达到的效果，需要通过工程管理人员及技术人员创造性的劳动，去实现设计的最佳理念与境界，比如假山堆叠、黄石驳岸、微地形处理等，这些都需要对其组织设计的详尽性、整体性进行严格的审查。通过管理人员对施工组织机构的人配备进行审查，重点审查项目经理和施工人员的管理、技术能力等，对工程质量和工程效果是非常重要的。管理管理人员要充分配合设计人员的工作，管理人员要深入现场，对植被种植中出现的问题进行及时的协商和解决，充分听取施工人员的意见，打造优质的园林景观。

4、严格控制景观材料的质量是工程质量和效果的重要保障。

景观工程涉及的原材料比较多，如种植土、苗木规格、各种管线、铺装材料、灯光亮化设施、控制设备等的质量都对工程质量和效果影响很大，因此，严格控制材料的质量是确保工程质量和效果的前提。

5、提高管理人员对房地产景观中绿化的认知。

积极合理的园林景观不仅可以美化居住环境，改善人们的居住条件，还可以提升居住环境的品位，提高整座城市的绿化率，为小区居民提供娱乐休闲的场所，房地产园林景观工程具有深刻的社会意义以及生态环境效益。

房地产景观的主角是植物，设计者要充分利用原有的本土物种，减少选用不适应当地种植的品种。相关人员对购进的苗木质量要进行严格的检查，切忌以次充好，破坏小区景观的密度感和立体感。只有严格规范苗木质量规格，才能确保苗木质量和设计规范的结合。只有施工人员深刻理解设计和现场进行施工，景观施工才能达到预期的设计的效果。

此外，园林景观工程完成后还需要有精心的后期养护工作。加强园林景观工程后期养护管理是园林景观工程质量管理的保证，要聘请专业的技术人员和养护人员做好后期的养护工作，针对不同的品种采取适宜的养护方法，以保证能长期的体现良好的设计效果，为业主提供良好的居住环境，提高开发商的经济收益，实现经济效益和环境效益的统一。

结语：

随着经济的发展和城市建设进程的加快，房地产开发成为经济发展的一大热点， 小区生态环境质量影响着人们的购房选择。优雅的住宅区园林景观和性能完备的健身设施也成为房地产开发商的卖点，园林景观设计关系着开发商房地产项目经济效益和综合竞争力。房地产生产商要加强对园林景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的房地产园林景观。

参考文献：

[1]郭晓辉.住宅小区园林设计的探讨[J]. 现代园艺. 2012（04）

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［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路径理论的介绍

路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。

第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。

第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。

第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。

路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。

2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现

第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。

第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。

第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。

第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。

第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。

在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。

3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析

3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题

(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。

(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。

(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。

(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。

3.2 问题原因分析

(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。

(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。

(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。

(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。

4 我国房地产产业宏观调控可行路径

(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。

(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。

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随着国家限购令的出台，房地产的经济效益一度下降，再加上近几年的金融危机，整个房地产的行情都不容乐观，随着政府的相关作为，经济开始复苏，房地产的有一个春天也随之而来，但是，房地产行业的竞争压力却也一直没有减少，在巨大的竞争压力下，房地产商要如何做，才能够以最小的消耗获取最大的经济利益呢？

一、以政府的经济政策为导向

政府的政策是房地产商必须要关注的问题，不管是国家政策还是地区政府的政策变动，都会决定着一个地区经济发展的重心，有政策的地方会有限制，但是也是有政策的地方也才会有商机。例如，2010年国家“限购令”的紧急出台，限制一户多购的现象，遏制房地产价格的疯涨，对于房地产商来说，这既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地产的价格将会受到很大的限制，利润空间会有所下降，但是另一方面来说，这次政策的出台无疑也对房地产运行市场起到了规范作用，这也为房地产商的经营创造了良好的市场环境，为此，房地产就要在具体的开发与管理过程中，进一步精简自身的组织机构，规范自身的经营管理行为，为自身树立良好的社会形象，从而促使自己开发和管理更加规范化，更加精简高效化。

此外，政府为了鼓励地区经济发展，减少地区差异，一方面会增加地区政策支持力度，增加财政支出，积极建设地区基础设施，另一方面，政府也会出台地区的鼓励政策，为民间企业放低进入门槛，鼓励民间资本进入，参与地区经济建设与发展，针对这样的支持和鼓励政策，房地产就要积极参与，到政府优惠的地方去开发，到政府支持的地方去开发，才能够拥有良好的区域市场。

二、做好风险评估体系的建设

不管国家政策如何，房地产要获取良好的经济效益，也必须加强自身的规划和建设，增强自身的实力，只有这样，才能够在变幻莫测的市场中稳如泰山，才能够在激烈的市场竞争当中生存和发展。

“股市有风险，入市须谨慎”，在市场中也一样，风险无处不在，房地产商想要获取良好的经济效益，就必须要做好风险评估体系的建设，积极评估风险、预测风险以及应对风险，只有这样，房地产商才能够尽量减少风险所带来的损失，才能够实现稳步的增长。

建设风险评估体系，首先要进行市场精细化调查，了解国家政策方针，分析经济走向，解剖行业动态，从而明确风险防范标准，例如，在进行开发之前，要明确通过开发该处地产必须要获取的经济利益范围，，并将其进行数字化，只要在这个数字范围之内，风险都不予以过度计较。

其次，在确定防范数字化标准之后，按照已有的相关责任人进行分配，将总体的目标分发落实到每个部门每个责任人身上，并将最终落实的数字标准进行公开，鼓励大家参与监督和举报，而对于合作者则要通过订立合同的方式，明确双方的责任和义务，在合同当中也要尽量避免概念性的词汇，尽量精确化，方便双方相互监督，并建设网络交流平台，鼓励社会人员参与监督工作。

第三，房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。如何准确地测算项目成本，可以结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别进行研究。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定等。

最后，建立并完善风险应对机制，尽管前期已经做好了风险评估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些风险我们也是无法预估和防范的，例如自然灾害，针对这种无法进行人为控制的风险，房地产就要从自身的实际情况出发进行风险应对机制的建设。建立风险应对机制，房地产商要进行行业风险信息收集和分析，归纳总结出以往的非人为控制风险项目，并进行经验总结，形成可参考性的明文风险应对措施，如果出现类似的风险，就可以参考已有的应对措施在进行开发和管理的过程中采取相关措施进行预防，或者风险当时快速组织人员进行风险应对，减少风险所能造成的损失，也可以进行保险投资，将一些非人为控制因素的风险所造成的损失减少的最小。

三、做好服务管理工作

服务管理工作主要是指房地产开发的咨询服务工作，以及房地产建设完成之后的小区物管服务管理工作；不管是何种服务工作，都直接关系着房地产的销售业绩，关系着房地产商的经济利益，所以，房地产商必须要做好服务管理工作。

房地产商做好服务管理工作，首先，要做好咨询服务工作，咨询服务工作主要面对的人群是购买者，购买者在进行选择购买之前，肯定会进行广泛的参考和选择，货比三家，才能够最终确定购买，在这个过程中，咨询服务人员的服务态度和服务质量直接决定着购买者的最终决定，因此，作为咨询服务人员，必须要耐心、细心而又富有热情，在咨询服务的过程中，能够热情、耐心地回答客户的问题，并细心观察用户的需求，及时进行推销，促使顾客产生购买欲望，同时，要建立方便快捷的咨询服务平台，这可以借助电话以及网络等方式来进行搭建；其次，要做好物管服务工作，必须要选取有责任心的物管人员从事服务管理工作，对物管人员的日常行为进行严格的规范，建设网络举报和电话举报系统，鼓励小区住户积极参与监督和举报工作。

结论

21世纪是高速经济时代，房地产商面临着巨大的竞争压力，要在竞争中求发展，房地产商必须要能够精确解读国家政策，并能够通过不断地努力，加强自身的实力，强身健体，做好风险评估体系建设，减少风险所能带来的损失，也要做好服务管理工作，为自己树立良好的社会形象，提升销售业绩，只有这样，房地产商才能够真正实现自身的经济效益最大化，实现自身的可持续发展。

参考文献：

[1]王剑 我国房地产市场存在的问题与对策[J] 北方经贸 2008（09）

[2]齐惠霞 房地产调控政策评析[J] 经营管理者 2011（15）

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1 问题提出

早在1970年，人们就开始着手研究胜任力的问题，总体上经历了概念提出、概念拓展及实证研究三个阶段。随着胜任力理论研究的不断深入，胜任力模型大量应用到实际当中，其研究对象、范围、适用群体也在逐步扩大。如今，胜任力理论、模型的应用已经不仅仅局限于外国企业，国内企业也在大量应用胜任力模型来帮助企业找到最适合企业的人才，不仅应用于民企，也应用于国企、事业单位，甚至非盈利性组织也多有涉及。相对而言，国内对胜任力的研究比国外迟一些，我们在胜任力概念及模型构建等理论上的研究可以借鉴或参照外国的相关书籍或文献，在已有的研究基础上进行更深层次的探讨，但针对我国各行业、领域、具体职位的岗位胜任力研究亟待深入，需要结合国情、行情、企业真实、具体的现状进行研究，并且还有待于进一步应用到具体的实践中去。

同时，从宏观的角度分析，住房是城镇居民安居乐业，社会和谐发展的根本。只有结合国情处理好住房交易问题，才能让人们有家可归，有所可居，才能使社会生活更加融洽，实现国泰民安，进而实现社会主义和谐社会的伟大构想。在现实生活中，各种买房需求充斥着房地产市场：改善性需求、投资性需求、也有刚性需求如结婚用房，需求方如果仅依靠自己的能力，往往由于信息不畅、专业性不强等诸多原因导致没有闲暇时间，无法满足购房的愿望，买卖房屋的交易不能顺利完成，造成供需双方浪费了大量时间、精力，资源得不到优化配置。

房地产经纪人这一角色正是适应市场需求的产物，是调节供需矛盾、为满足居民对房屋这一特殊商品的交易需求的产物。房地产经纪人在国家法律法规及政策的引导下，缓解或解决了居民买卖房屋的矛盾，使房屋这一资源在买卖与租赁中实现了优化配置。同时，在这一领域专业化分工的出现，降低了买卖双方的交易成本，为双方节省了大量的时间、精力、金钱。而第三方的介入与担保行为，对交易安全也起到了保障作用。房地产中介行业的良性发展，意味着更多的资源能够得到更多的机会重新匹配，达到资源优化配置的目的，在买卖双方能够承受的范围之内，达成交易，实现了双方利益最大化。

所以，结合我国国情研究房地产经纪人的胜任力模型，从中提炼出作为优秀房地产经纪人的必备能力，对房地产行业、从事房地产中介的企业的下一步优化发展必然有一定的指导意义。

2 房地产经纪人的界定及其特殊性

房地产经纪是指在房地产市场中专门提供房地产信息、技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估和业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续，从而收取佣金的自然人和法人1。他们的工作具备一个特殊点，这个特殊点在行业中被称为“一手托两家”。也就是说，房地产经纪人不同于一般的销售人员——隶属于某一特定公司，以销售该公司特有的产品并与其他公司竞争的人员。由于信息的相对公开，往往多家公司都掌握同一信息，这就导致了作为一名房地产经纪人，不仅在与其他公司的房地产经纪人竞争，甚至也在与自己公司内部的同事竞争，不仅在竞争买房客户，也在竞争卖房业主即房屋这一特定商品的拥有者。

土地资源的稀缺性，导致房产资源的稀缺，各种需求不断膨胀，供需矛盾逐渐突出。由于房产产品具有排他性和唯一性，即任何一座房产由于地理位置、楼层、布局以及价格等等具有唯一性；在合法的范畴内，没有任何两家客户可以同时买到或租到同一处房产，具有排他性。同时，房地产经纪人交易的目的只在提供服务、搜集信息进行匹配，最终促成双方交易。他们起到了沟通桥梁的作用，直接实现了房产买卖或租赁双方的利益，间接实现了房地产公司、经纪人的利益。这些都造就了房地产经纪人工作方式的独特性。

3 房地产经纪人胜任力调查问卷

3.1 房地产经纪人胜任力调查问卷的设计

本调查问卷的主要目的在于搜集胜任力数据进行分析、构建胜任力素质模型，所以将此前总结整理出的34个胜任力特征词条分别用一句话来描述，形成了房地产经纪人胜任力模型调查问卷的主要部分。

本调查问卷分为两大部分，第一部分为背景信息，主要包括：性别、年龄、学历、婚姻状况、在本行业的工作年限、在本单位的工作年限及职级。第二部分为胜任素质问题，由43个胜任力特征词条所形成的描述性语句组成。

3.2 房地产经纪人胜任力调查问卷的发放与回收

本次调查问卷的调查对象为某房地产公司的北京地区的房地产经纪人，职级从见习经纪人至主任，采取随机抽取的形式进行调查。

本次调查问卷共发放了258份，收回212份，回收率为82.17%。此次调查问卷是否有效的判别标准为：如果一份问卷有某题没有作答，或者所有题目的做答均为同一个答案的，则此份调查问卷为无效。根据以上的标准，在收回的调查问卷中，无效问卷为56份，有效问卷为156。调查问卷回收的有效率为73.58%。

3.3 数据的录入

舍去56份无效问卷，将剩余的156份有效问卷逐条录入EXCEL表格《房地产经纪人胜任力模型调查问卷数据》中，并最终导入SPSS文件《房地产经纪人胜任力模型调查问卷数据分析》。

3.4 信度分析

在数据真实、准确、完整录入的基础上，本研究使用SPSS软件“scale”中的Reliability Analysis命令来进行Cronbach’s Alpha信度分析，分析显示Cronbach’s Alpha系数为.936（≥.8），说明通过《房地产经纪人胜任力模型调查问卷》整理所得的问卷达到了可接受的水平，即该测量达到了足够的信度。

4 房地产经纪人胜任力模型构建流程概述

房地产经纪人胜任力模型的构建将大体分为两个部分：房地产经纪人胜任力数据t检验分析及房地产经纪人胜任力数据因子分析。前者目的在于，在所有的胜任素质词条中，排除对胜任力无显著影响的胜任素质词条，精简胜任素质词条，使整体研究更加科学、合理。后者目的在于，把精简后的胜任素质词条根据因子进行分类，形成房地产经纪人胜任力维度，从而构建房地产经纪人胜任力模型。

4.1 定义总体标识的标识变量

根据之前的优秀绩效组与普通绩效组的分类标准，定义一个标识变量为绩效，如为优秀绩效组则标识“1”，如为普通绩效组则标识为“2”，以区分样本组别。

4.2 房地产经纪人胜任力模型的统计软件分析

4.2.1 房地产经纪人胜任力数据t检验分析

本研究采用t检验分析中的两独立样本t检验分析，以确定34个胜任素质词条是否对优秀绩效组样本及普通绩效组样本有显著影响。

经过两独立样本t检验分析，共有5个检验变量不能显著区别两独立样本的检验变量，分别为责任感、适应能力、灵活性、冲突管理、主动性、余下29个变量。如表1所示，能够显著区别两独立样本的变量为信息挖掘与获取、焦点引导、细节分析、果断力、突发事件处理、服务意识、协调能力、需求导向、倾听能力、影响力、进程引导、心理素质、应变能力、追求卓越、成功欲、热切激情、自我发展能力、获取信任、关系建立与维系、人际敏感、自我信任、诚实守信、房地产政策法规、营销知识与技能、房地产产品知识、房地产金融知识、理解力、预见力、判断力。

4.2.2 房地产经纪人胜任力数据因子分析

对得到的29个胜任力素质词条进行因子分析，目的在于将29个胜任力素质词条进一步分类，形成房地产经纪人胜任力素质维度，搭建胜任力框架，构建胜任力模型。

旋转后的因子分析结果如表1所示：

表1 旋转后的因子分析结果表

如表所示，通过对29个胜任力素质进行因子分析，共提取出6个公因子，结合各公因子中所包含的胜任力素质，分别命名为问题解决能力、沟通能力、成就欲、人际能力、知识技能及洞察力。所以，房地产经纪人胜任力模型由问题解决能力、沟通能力、成就欲、人际能力、知识技能及洞察力这6个维度构成，各维度又由若干胜任力素质组成，具体如下：

(1) 问题解决能力包括信息挖掘与获取、焦点引导、细节分析、果断力、突发事件处理、服务意识、协调能力、需求导向；

(2) 沟通能力包括倾听能力、说服力、进程引导、心理素质及应变能力；

(3) 成就欲包括追求卓越、成功欲、热切激情及自我发展能力；

(4) 人际能力包括获取信任、关系建立与维系、人际敏感、自我信任及诚实守信；

(5) 知识技能包括房地产政策法规、营销知识与技能、房地产产品知识、房地产金融知识；

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中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1674-3954（2013）21-0250-02

在房地产行业竞争越来越激烈的背景下，怎样运用科学的手段引导房地产行业发展，怎样根据房地产企业的实际情况，使用先进的计算机网络技术，建立经济管理体系，使经济管理体系更加系统全面，从而提升房地产企业的竞争力，使房地产企业在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，已经是我们首要的研究课题。

1 房地产经济发展的未来走向

在经济水平不断发展的背景下，房地产行业之间的竞争也越演越烈。房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，对国民经济的兴起以及发展都起着至关重要的作用，运用科学的手段引导房地产行业发展将会是我国房地产经济发展的未来方向。

1.1 合理规划建设用地。搞好“城市经营”

在很多人的心目中，“城市经营”与“炒地皮”是等同的。其实并不是完全都是这样。房地产企业大多是通过接手建筑施工项目，转手出售直接获利。但是房地产企业也会建造大型商场、娱乐用房等建筑用来长期出租，这些建筑可以在一定程度上提升所在城市的审美观，吸引游人前来观光，甚至是外资前来投资，在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入。总而言之，运用科学手段，合理规划建设用地，搞好“城市经营”，可以在增加建筑企业经济收入的同时也增加城市的经济收入，一举两得。

1.2 强化政府经济职能。市场将逐渐走向成熟化

根据我国现今房地产的增资速度可以看出，我国的房地产行业十分繁荣，但是单纯从市场方面看，房市仍处在向成熟过度时期。在未来的日子里房地产市场会渐渐回落。根据居民的实际经济水平及购买能力，楼市依然会经久不衰。目前，我国运用科学手段，加强了对房地产市场的调节，这种调节可以帮助房地产行业迅速向成熟逼近，使房地产市场越来越成熟，从而促进房地产企业的经济收入。

1.3 加强政府宏观调控。地价将趋于合理水平

房地产行业主要涉及了金融和土地两大产业，并且将这两大产业紧紧连在一起。土地本身就是不可再生资源，现今可供使用的土地资源又十分的缺乏，而金融资源在一定层面上讲，是可以无限使用的。如果房地产市场的经济突然中断，将会带来不可预计的损失。因此，在市场经济背景下，政府加强宏观调控是十分必要的，政府应该运用各种科学手段，根据各地区的实际情况，对各地区的房价进行一定的调节，使房价更为合理。

2 房地产企业经济管理体系建立的必要性

2.1 有效降低房地产企业项目投资决策的风险

房地产行业是我国国民经济发展的支柱行业之一，房地产行业具有生产周期长、拥有大量资金、受环境等因素影响大等特点。结合房地产行业自身的特征，项目投资决策是否有效将会是保证房地产行业持续、稳定及健康发展的首要问题。建立经济管理体系及有效地实施，提前做好投资评估测试，对投资的风险进行一定的控制，可以尽最大可能减少房地产企业投资的风险，避免房地产企业因此而陷入经济危机中。

2.2 实现以成本管理和成本控制为中心的项目运作管理

想要使企业发展并且生存下去，就必须要遵循现代企业管理技术理论进行有效的成本管控。房地产企业想要发展并且生存下去，也要遵循以上理论。因此，从建立房地产经济体系方面出发，将成本的管理和控制手段作为核心，将合同性的成本管理定为主线，建立一个完整的成本管理和成本控制体系，成本管理和成本控制体系中包括项目的设计、项目的施工等，十分全面并且系统地显现出在项目运营建设过程中核算对象的成本构成情况以及预警经济管理信息系统，最终完成预期中房地产企业成本核算和成本控制的目标，达到项目运营管理目的。建筑经济管理体系的建立，可以使房地产企业的管理层在控制成本变动以及掌控投资进度时有依据可依，保证了房地产企业管理层对项目实施过程的成本管理和成本控制。

2.3 实现客户价值最大化，大大增加企业的效益

建立房地产企业经济管理体系，不仅可以实现以成本管理和成本控制为中心的项目运营管理，还可以实现客户价值最大化，大大增加企业的效益。房地产企业经济管理体系的构建可以通过客户关系管理体系，十分高效并且全面的对客户以及潜在客户资料的管理和控制。房地产企业经济管理体系的构建可以更好地做到以客户为上帝的宗旨，进一步使房地产项目运行的效率得到提高，使房地产也销售人员对销售业务流程的掌握更加熟练，在很大程度上增加了企业的经济收入水平，并且使企业的品牌效益得到提升。

3 房地产企业经济管理体系建立的思路

3.1 房地产企业经济管理体系实施的宣传动员及物资保障

3.1.1 确保房地产企业经济管理体系实施的宣传动员力度

房地产企业经济管理体系的建立需要有先进管理知识的配合，将各个零散的小型系统整合为一个连贯且全面的管理体系。企业经济管理体系的建立是对企业内部管理体系直接进行调整，会引起企业内部大量变动，需要企业管理层的领导以及员工的高度配合才可以实施，需要企业全体人员参加，严重的说，缺少任意人员都有可能会影响企业经济管理体系的成功实施。因此，在企业经济管理体系实施前，有必要加大企业经济管理体系实施的宣传，使企业中的每一个都可以顺利的投入到企业经济管理体系的实施中，从而使企业经济管理体系顺利实施。

3.1.2 确保房地产企业经济管理体系实施的人员、物资条件

充足的物质资源是经济管理体系实施的首要条件，在经济管理体系实施前，人员和资金提前的合理调动是至关重要的。在企业管理层的许诺下，确保企业充足自己的运行，并且建立起一个经济管理体系实施小组，经济管理体系实施小组组要由熟练运用软件和精通管理学知识的员工组成，该小组可以在经济管理体系实施过程中，协调企业各个部门之间的矛盾，督促各部门完成经济管理体系的相关任务，协助经济管理体系的实施。除此之外，该小组还应该及时做好经济管理体系维护人员的培训工作，为经济管理体系提供充足的人员。

3.2 加强系统日常维护，保证系统安全平稳地正常运行

房地产企业经济管理体系的建立是一个循序渐进的过程，在建立企业经济管理体系的过程中，需要不断地对以建立的企业经济管理体系进行分析，并且不断更正、完善。因此，企业经济管理体系的日常维护工作看起来虽小，但也是不容忽视的。在企业经济管理体系建立过程中，通过日常对企业经济管理体系的维护工作，使企业经济管理体系不断完善，从而形成符合企业特色的经济管理体系。

3.3 通过培训和制定制度。提高员工素质

想要使企业经济管理体系有效的实施并且不断地完善，根据企业的情况制定相关企业经济管理体系的相关制度是必不可少的。在企业经济管理体系实施且正式进入管理的过程中，为了使企业经济管理体系实施的更有效果，根据企业的实际情况，为企业员工制定相应的企业经济管理体系规范制度，将企业经济管理体系的实施过程分解成每一个细小的任务，具体分配到每一个员工的身上，是每一个都是任务去实施企业经济管理体系，这样可以调动员工的积极性，从而使员工尽最大可能性实施企业经济管理体系，最终使企业经济管理体系实施更加顺利，更加完善。除此之外，在企业经济管理体系实施的过程中，还应该组织员工进行企业经济管理体系的相关培训，只有通过一定程度的培训后，员工才可以对企业经济管理体系更加了解，便于企业经济管理体系的实施，在培训的过程中，员工还可以掌握计算机技术以及管理方面的相关知识，使计算机技术在企业经济管理体系中更好地得到应用，弥补企业经济管理体系的一些漏洞，使企业经济管理体系更有利的实施。

4 总结

综上所述，房地产企业经济管理体系建立的具体实施过程中，需要结合企业的实际情况，考虑很多因素，包括人力因素、经济因素、环境因素等。企业经济管理体系的建立，可以帮助企业更快速、便捷地收集相关经济数据，并及时进行处理，及时了解客户的需求，及时面对市场的挑战，降低项目所隐藏的危机，使房地长行业在竞争日益激励的市场竞争中占据更大的优势，总之，企业经济管理体系的建立，百利而无一害。最后希望本文的相关理论，可以实践于房地产企业经济管理中，并发挥一定实效。

参考文献

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近年来，社会经济不断发展，人们对物质生活要求水平越来越高，小区生态环境质量影响着人们的购房选择。房地产开发商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的园林景观，提升房地产价值，推动房地产发展，实现地产开发和景观设计的有效结合。

一、房地产景观设计中存在的问题

1、园林绿化工程景观设计与房地产开发的关系。近年来，园林绿化景观设计已经成为房地产开发的重要组成部分，园林景观设计的质量影响着开发商的经济效益。首先，景观设计是小区主题及风格定位的展现，是房地产开发设计的基础。园林绿化景观设计不仅仅是简单的绿化设计，而是对小区周围环境的整体考虑与规划，房地产开发设计要通过园林绿化景观设计来实现。其次，良好的景观设计是房地产营销的筹码，户外景观设计和户外活动空间可以提升居民的归属感和认同感。

2、房地产园林绿化工程景观设计中存在的问题。首先，模仿之风盛行，欧式风格泛滥。城市景观设计要遵循因地制宜的原则，园林绿化要把握本土文化和人们的精神需求，但是很多城市的景观设计人员都误读了现代化概念，小区中充斥着欧式广场、罗马柱和喷泉。中国作为世界园林之母，应更多地注重自身的特点发掘，建筑小品、景观设施要突出城市特色，要与周围环境相协调，充分展示历史文件风貌。其次，植物配置盲目。居住区园林绿化景观设计要尊重当地的地形和气候特征，要遵循植物生理特性。有很多开发商为了提升品位，盲目购买大批名贵植物和百年老树来堆砌成林。有的南方树种种要北部地区，植物适应不了当地气候，导致苗木大量死亡，造成经济浪费严重。

二、房地产园林绿化工程景观设计

1、遵循因地制宜原则。房地产园林绿化景观设计人员在小区景观设计的过程中，要对建筑周边环境以及地形条件进行充分的调查，根据施工场地原地形进行设计，充分利用当地植被多样性，保留原有群落类型和本土植被，对名贵古树进行充分保护，设计中要掌握科学性、灵活性和可操作性，营造适用合理的房地产园林景观。与此同时，园林景观作品也要有自己的主题，北方地区多以白蜡和国槐作为行道树，岭南地区多注重庭院的精妙布局见长。园林绿化工程景观设计要具备地方特色。

2、园林景观要与周边环境相融合。目前我国房地产园林绿化工程设计中存在过度模仿的现象，园林景观没有地方特色。设计者景观设计要遵循当地环境和建筑周围环境，注意该住宅区小环境和周围大环境的协调，小区的景观要和周围的山形、地势、水景、城市街景、人文风俗以及历史文脉相协调，小区景观要进行自然式设计，使小区景观成为整座城市景观的一部分，做到师法自然，胜于自然。一般来说，城市的用地都是有限的，设计者要遵循成本最优化原则，对各种人工与自然材料进行充分的利用，在景观设计的过程中贯穿可持续发展的理念，充分发挥园林景观的环境效益和生态效益。

3、提高园林景观的观赏性和实用性。城市园林绿化工程景观设计要在统一中寻求变化，植物栽植要疏密有致，变化有度，体现韵律感和层次感。景观不仅要具备美感，还要体现景观的功能性与参与性。随着城市节奏的加快，城市居民的工作压力较大，小区要为业主提供身心娱乐的地方，园林绿化工程要适当的设置相应的健身设施，体现园林绿化的多功能性。总之，房地产园林绿化工程景观设计要以人为本，打造生态节约型的园林景观，提高景观的实用性和观赏性，对植物的季节性进行充分考虑，做到四季有景可赏，水景和雕塑设计要遵循精而少的原则，减少成本的浪费。

4、对于房地产开发商来说，一块建设用地是有限的。在现代化的城市当中，人口稠密，高楼成群，房屋毗连，寸土难寻，如何在有限的空间里营造出更美的环境，增加绿化覆盖率而不多占用土地，就需要设计者们另辟蹊径转向高空发展，提高立体绿化水平，开拓小区立体绿化空间。立体绿化是一个整体的概念，它可以是攀援植物绿化、墙面绿化、阳台绿化、门庭绿化、花架、棚架绿化、栅栏绿化、坡面绿化、假山与枯树绿化、屋顶绿化等等。它能加强景观与建筑的相互作用与相互结合。增加人与自然的紧密度，很好地保持建筑物与周围环境的协调。世界各地的许多城市十分重视立体绿化，垂直绿化和空中绿化，这已成为全世界绿色运动的一部分。

三、房地产园林绿化工程施工管理

1、人的因素：要提升管理人员的素质。管理人员是园林绿化管理的主体，管理人员的素质直接影响着园林绿化工程的施工质量。首先，房地产开发商要提升企业管理人员素质，对专业人员进行定期的培训和教育，通过经验交流活动的开展来促进管理者的交流。其次，提高管理人员的绿化养护技术，提升住宅区植被成活率和植被的观赏价值，增强小区植被间色彩的合理搭配。再次，施工管理人员要充分配合设计人员的工作，管理人员要深入现场，对植被种植中出现的问题进行及时的协商和解决，充分听取施工人员的意见，打造优质的园林景观。

2、物的因素：要提高苗木质量水平。住宅区园林绿化的主角是植物，设计者要充分利用原有的本土物种，减少选用不适应当地种植的品种，如南方的苗木品种多数是不耐寒，难于在华中及北部地区安全越冬。相关人员对购进的苗木质量要进行严格的检查，切忌以次充好，破坏住宅区景观的密度感和立体感。只有严格规范苗木质量规格，确保苗木质量和设计规范的结合。只有施工人员要按照设计方案进行施工，不能随便对苗木的数量和规格进行随便的增减，园林景观施工才能达到预期的设计的效果。

3、管理因素：要提高对园林绿化工程的认识。积极合理的园林绿化景观不仅可以美化居住环境，改善人们的居住条件，还可以提升居住环境的品位，提高整座城市的绿化率，为小区居民提供娱乐休闲的场所，房地产园林绿化工程具有深刻的社会意义以及生态环境效益。在园林绿化规划建设的过程中，要对园林绿化工程有清醒的认识，对住宅区园林绿化面积进行合理的规划，工程景观要由专业的设计单位和施工单位进行设计和施工，通过工程招投标来选择技术性和专业性过强的施工单位，做好施工管理工作，对施工中不符合设计方案的行为进行及时的纠正。此外，园林绿化工程完成后还需要有精心的后期养护工作。加强园林绿化工程后期养护管理是园林绿化工程质量管理的保证，要聘请专业的技术人员和养护人员做好后期的养护工作，针对不同的品种采取适宜的养护方法，以保证能长期的体现良好的设计效果，为业主提供良好的居住环境，提高开发商的经济收益，实现经济效益和环境效益的统一。

四、结语：

随着经济的发展和城市建设进程的加快，房地产开发成为经济发展的一大热点， 小区生态环境质量影响着人们的购房选择。优雅的住宅区园林景观和性能完备的健身设施也成为房地产开发商的卖点，园林绿化景观设计关系着开发商房地产项目经济效益和综合竞争力。房地产生产商要加强对园林绿化景观设计的重视，在设计的时候坚持因地制宜、和谐统一和可持续发展的原则，营造适用合理的房地产园林景观。

参考文献：

[1]郭晓辉.住宅小区园林设计的探讨[J]. 现代园艺. 2012（04）

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作者以经济学理论为基础，首先对我国房地产价格居高不下的原因进行了简单的分析，然后在原因分析的基础上，探索了如何解决我国房地产价高居高不下的现状。

一、房地产价格居高不下的原因

中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。是什么造就了中国房地产的居高不下?下面作者将从四个方面解释房地产价格居高不下的原因。

(一)需要与需求

1、理论分析

需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。

经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。

在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。

同时由于文化习惯等原因，中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的，即商品房是缺乏弹性的，需求量对于价格变动的反映欠敏感，需求量随价格的变动变化下。同时，对于缺乏弹性的商品，提高商品的价格会使厂商的销售收入增加，这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。

2、实际分析

我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。

通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。

按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。

(二)高基尼系数下的贫富差距

在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。

2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。

通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。

由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。

(三)土地的稀缺性

房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。

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同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。

(四)国际“热钱”的流入

热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高，在所有的商品房价格的影响因素中，热钱的流入是最可怕的，它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点，从去向上来看，部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场，推动房地产价格继续走高。

二、房地产价格居高不下的解决措施

认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。

1、认清房地产市场的需要与需求。需要是人的本能，需求才会创造市场。因此，应该分清房地产市场上的需要与需求，以需求为基础来对商品房进行定价，避免因高需要、低需求造成商品房市场价格的居高不下。

2、创造社会公平，避免两极分化。公平与效率的关系一直是专家学者探讨的重点，但也是众口难调，没有形成一致的结论。但是，我国的基尼系数太高，两极分化太严重似乎已成为不争的事实。因此，国家要进一步处理好效率与公平的关系，在注重效率的基础上也要注重公平的因素。

3、改变地方政府评价指标体系。中央政府在对地方政府的评价过程中，要改变“唯GDP论”的方法，更加注重地方政府的综合执政能力，防止地方政府为了追求高GDP而提高转让土地的价格。

4、抵制热钱，发展正常跨境资本流动。国家相关部门在发展正常的跨境资本流动过程中，也要严查热钱，抵制热钱对我国房地产市场甚至是整个经济体系的打击。发展正常的国际贸易，抵制不合理因素对我国经济体系的打击。

论文中，笔者从需要的推动、高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等四个方面分析了房地产价格居高不下的原因，并对如何解决房地产价格的居高不下提出了自己的意见和建议，希望能为推动房地产高价问题的解决提供参考。

参考文献

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[3]夏志琼.高价房终将损害经济平衡[J].北京：住宅产业北京，2010.

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[5]张道航.遏制“地王”频出必须变革制度[J].长沙：中国房地信息，2009.

[6]周绍新.对我国房地产价格的思考[J].太原：科技创业月刊，2009.

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