房地产经济知识范文

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［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）27-0151-01

目前房地产业方面的管理要求不断提高,从而也增强了对经济师的要求,经济师的角色对于房地产行业的发展有着十分重要的作用。在大中型房地产企业中,工程师、会计师等职位的设置较为普遍,而经济师的设置却相对较少。这种现象反映了房地产企业经营管理人才的缺乏,同时在一定程度上也反映了企业管理制度的不完善,说明了房地产企业长期所存在的重技术、轻管理,重生产、轻经济的问题尚未较好地予以解决,这严重影响了房地产企业的改革发展以及管理的现代化进程,不利于房地产企业经济效益的提高,与当前深化房地产企业改革,“大力发展建筑业,使其逐步成为国民经济一大支柱”的要求有相当大的差距。本文针对目前的这种现状,就企业经济师的设置问题作了相关探讨。所谓房地产经济师,就是在企业管理者的领导下,统一组织、全面负责企业的经营决策和计划管理,以行政副职的身份直接组织和领导企业产、供、销等工作,全面负责该企业经营管理的高层领导者。

1 房地产企业经济师的主要任务

（1）根据党和国家有关方针政策及本企业的内部情况,制定企业的经营战略,规划企业的发展方向,制定经营目标,组织编制企业近期的发展计划和年度经营计划；以提高经济效益为中心,开展目标管理和成本预测及预控；建立健全计划管理制度及指标体系,把企业各项管理工作纳入统一计划轨道,提高企业的自我发展、自我改造能力。

（2）负责企业内部经济立法,主持经济模式设计,审定修改各项管理制度；设计企业管理层及组织机构的调整方案,健全各级机构人员的经营责任制；主持工资改革、资金分配方案等相关工作,正确处理其相互间的关系；负责投标承包工作,审查合同预算以及外部横向联系等。

（3）从实现企业总体目标出发,加强企业各项基础工作,建立内外信息情报中心；加强企业的综合平衡、宏观调控；主持企业经济活动分析,努力实现抓管理、上等级,全面提高企业素质。

（4）做好企业内部各管理系统和部门间横向协调和牵头联系工作。

（5）组织发展企业内外各项相关工作,推进企业现代化进程。

2 房地产企业经济师设置所存在的主要问题

一是缺额。改革开放以来,我国虽然有一部分房地产企业实现了“一师三长”的领导体制,但是仍有许多企业的经济师一职空缺,依据相关资料调查结果显示,有的省经济师缺额率达73.5%,有的缺额率可高达97.5%,就连我国重要的工业基地――上海市,缺额率也达90%。二是错位。进入21世纪以来,管理工作特别强调职责分明、责权对等,但是在需要设置经济师的企业中,经济师的职责不明,权责失衡问题较为突出。在分工问题上,有的企业规定经济师主管后勤工作,有的规定主管某科或某几项业务,有的则以“主管全企业经济工作”等来“明确”分工,有的甚至出现有职无权的现象。三是少利。责权利有效结合是管理的法宝,在“一师三长”中经济师的专业特点决定其业务相对比较多,工作量也相对比较大,尽管经济师们在企业的经营管理方面发挥着重要作用,但是由于在企业中所处的经济地位较不适当,其利益往往未得到充分的保障,在晋级、享受各种津贴、学术交流、进修等各方面的优势远不如工程师和会计师,造成权责与利不对应的现象,较大地挫伤了经济师工作的积极主动性。

3 房地产经济师的设置问题相关建议

（1）领导应对经济师的地位给予高度重视和认可。房地产企业领导必须充分认识到经济师对企业经营战略目标的制定和实施所发挥的重大作用。经济师不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期的可行性研究等相关决策信息,同时还要通过实践去反复证明所提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员通常较难以解决的问题,必须针对具体的相关工作,及时做好总体设想,认真部署,严格检查监督,并予以全面落实。

（2）经济师要进行科学搭配。发挥参谋助手作用的经济师是房地产企业战略的主要谋划者,同时又是经理决策的直接实施者,任务重,涉及的范围广。要想更好的提高企业的经济效益,就必须按一定的知识结构和各类人员比例对经济师进行科学的搭配。首先,在知识结构方面,要以建筑经济管理专业为主,多学科相结合,多数人应精通建筑企业经营管理相关知识,有一定的政策水平和管理技能,富有实践经验,熟悉本企业历史和现状,对企业存在问题能提出某些意见和改进措施,有一定的思维分析能力、系统概括能力、组织协调能力、写作演讲能力、外交活动能力,思想要开放,观念要更新,具有改革创新精神,以此才能更好的满足对内规划设计、宏观调控、综合平衡以及协调管理的需要。

（3）充实经济师的力量,加强经济师之间的协调与联系。经济师所担负的大部分工作通常是涉及面相对比较广,并且政策性强、工作量大的复杂性工作。所以要充实经济师的力量,适当增加专业人员予以辅助,并定期给经济师予以培训、学习及外出从事学术交流及研讨的机会,使其能跟上企业经济形势的发展。

（4）完善机制,强化对经济师的激励。建立一套行之有效的激励制度,有效地调动经济师的积极性。经济师是企业的“领头羊”,是企业的骨干与中坚,应强化对经济师的激励和约束机制,保证经济研究项目责任的落实。

（5）加强经济师对项目的管理。房地产前期开发项目,是经济师工作管理的重要对象,同时也是每年工作扩展的主要目标和方向,要进一步改进和加强该项目的管理工作,同时房地产开发可变性大,这就要求经济师们做好多项、多方位的准备,建立起相应的项目库,如遇突况,也能够进行适当的调整,从而为企业可持续发展提供可靠的保证。

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1.认识不足,重视不够。有些领导,仅把其作为“花瓶”设置,在有人访问或工作汇报时,用以说明企业专业水平高、知识含量大,领导对经济活动是建立在充分调查研究的基础上,并不是盲目拍板。或者,遇到作为临时性任务的急事和麻烦事,则召集总经室“参谋”们来“议一议、谈一谈”,做些表面文章,并没有真正上升到为企业发展真正使其发挥作用的高度认识。

2.力量单薄、协调不够。当前福州市国企房地产总经济师室一般编制3—5人,而总经济师室工作若是全面有效地开展起来,像企业的近远期发展规划、市场变化发展动态、政策变动对策、项目前期可行性研究等等,工作量相当大,加上这些工作还牵涉到工程施工、工程预决算、财务等诸多部门协调、配合问题,由于缺乏权威性,协调十分困难。

3.措施乏力,落实较难。目前福州各国企房地产总经济师室还没有较为系统规范的管理办法,总经理往往只是凭经验进行工作。其工作往往是在每年一两次会议中进行布置,检查、督促尚欠后劲,以致无法真正落实,或是有落实,其质量也成问题。如有的单位,在总经济师室人员有限的情况下,也搞了一些项目的前期调查,由于局面无法展开,只好采取有关部门送材料搞组装的办法,进行“闭门造车”,结果生命力不强,实用价值低。

4.激励不明,奖罚无方。据调查,迄今为止福州市国企房地产尚未建立一套行之有效的对总经济师室工作好坏作鉴定标准的激励机制。这不利于人才的培育、发展,无法形成积极向上的工作氛围。

5.管理陈旧,形式单一。目前国企房地产最大的弊病是政企不分。由于国企房地产受制于诸多政府部门管理约束,管理制度十分陈旧、单一。即使是企业主动性强,使用新的科学管理办法,去进行某些经济项目的前期可行性研究,而由于实施起来受多方面因素的制约,有时也难免令人泄气。如某大型国企房地产,在拆迁旧城区某一黄金地块时,先后经过十多次的反复调研、论证、审批、再论证,时间一直拖了七年有余,经济损失难以估算。

二、加强与改进总经济师室工作的几点建议

若要充分发挥国企房地产总经济师室在企业中的参谋部作用,首先应关注政府对其实施改革与改制的大背景,离开这个大前提,去谈论总经济师室的存在问题与发展,则是毫无意义的。所以,近来很多研究房地产业发展的专家、学者反复强调:国企房地产企业发展关键看政府。其改组改革与政府机构改革是相辅相成的,必须通过全面改革来推动解决政企不分、体制不明的积弊。只有这样,才能具体地谈及国企房地产尽快建立现代企业制度,实施战略整合,引入新机制,迎接加入世贸挑战等问题。根据我们的工作实践,特对总经济师室工作提出如下建议:

1.领导应予重视,切实摆上重要议事日程。企业领导必须充分认识总经济师室对于企业经营战略目标的制订和实施所发挥的重大作用。他们不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期可行性研究等信息,作为决策依据,而且还要通过实践去反复证明每次提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员所难以办到的事情,必须针对其工作,年初就得有总体设想,认真部署,严格检查监督,全面落实。

2.充实力量,加强协调。总经济师室所担负的大部分工作是一个涉及面广、政策性强、工作量大的复杂工程。一要充实该处室的力量,适当增加专业人员并注重人员素质的提高,定期给予培训、学习及出外从事学术交流研讨的机会,使其更能跟上形势发展。二要通过总经理办公室建立起协调机制,对事关大局发展的项目要专题研究、探讨,要坚持定期协调,通过办公会议交换意见等形式,及时解决难题。

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10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我国房地产经纪行业从业人员存在的问题

1. 1 房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗

相关条例严格规定，我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试，并且取得《房地产经纪人资格证》。如果没有取得《房地产经纪人资格证》，是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国，房地产经纪业务起步较晚，是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展，房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是，有些房地产经纪机构规模较小，管理力度不够，缺乏必要的行业监管机构。因此，对从业人员的要求并不高，导致从业人员的无证上岗。

1. 2 从业人员整体素质不高，缺乏专业人员

我国房地产行业发展的步伐开始加快，一大批房地产公司在这种背景之下成立起来，社会各类人员开始涉足房地产行业，成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务，导致从业人员的整体素质不高，并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多，不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德，并且没有经过专门的专业技能的培训。

1. 3 房地产经纪机构在经营中信誉较差

在我国，房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益，把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视，导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益，利用自己掌握的信息，钻相关法律的空子，致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象，房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养，造成房地产经纪机构的诚信缺失，必然会影响企业未来的生存与发展。

2 房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向

2. 1 考察房地产经纪人知识素质

2. 1. 1 加强经济学基础知识的考察

作为一个合格的房地产经纪人，一定要具备相关的专业素养，掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中，要加强对报考人员经济学基础知识的考察，尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。

房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法，会进行市场预测，对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状，了解房地产市场供求变化，找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。

为了可以实现无障碍交流与沟通，更好地为外国人士服务，房地产经纪人要具备一定的外语水平，同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。

2. 1. 2 加大专业知识的考察力度

房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识，房地产专业知识包括的范围很广，主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中，一定要加大专业知识的考察力度。同时，掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。在考试命题时，要结合各类房地产知识，综合全面的考察报考人员的能力。

随着社会的不断进步，一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多，计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此，房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力，可以熟练的应用各种办公室软件，了解掌握数据库技术以及网络技术等。

在我国，从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识，在房地产经济活动中，要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中，要加强对法律知识的考察。

2. 1. 3 加强对其他辅助知识的考察

与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容，因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时，演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅知识。掌握这些知识，可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此，在房地产经纪行业的考试中，要对这些辅知识进行考察。

房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。作为一个合格的房地产经纪人，不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法，同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面，要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等，这样才能得心应手的应对各色的当事人。

2. 2 考察房地产经纪人能力素质

2. 2. 1 对房地产经纪人的一般能力进行考察

房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中，当房地产经纪人面临特殊问题时，可以对以往的经验进行概括，并创造出新的解决方法，具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时，房地产经纪人要有冷静思考的能力，要根据自己掌握的各种情报以及各种信息，冷静地对形势作出思考，客观、全面的分析所面临的环境，从而做出正确的判断，并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此，在对房地产经纪人进行考试时，要加强对这些能力的考察。

2. 2. 2 加强处理房地产业务能力的考察力度

房地产商品与其他的商品不同，每一宗房地产都是不同的。因此，房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握，为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中，房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会，在较短的时间内完成合理的供需搭配。

3 结 论

近年来，房地产经纪行业得到快速的发展，但是房地产经纪人无证上岗、专业素质能力较低等现象普遍存在，这对房地产行业的发展造成不良的影响。因此，必须对房地产经纪人考试制度进行改革，为房地产经纪行业提供高素质的人才。

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在市场经济体制不断健全和完善的背景下，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，房地产价格不断增加，导致房地产泡沫问题出现，影响了房地产行业的可持续发展。对于我国房地产泡沫而言，其在一定程度上能够对多度的货币扩张加以有效吸收，温和有效推动经济的发展。当然在治理房地产泡沫问题时，需要政府通过宏观调控政策来平抑市场供求关系的过大波动，保证房地产市场的健康有序发展，实现我国国民经济的安全稳定发展。

一、房地产泡沫概述

房地产泡沫作为一种“泡沫经济”，其主要是指房地产资产在交易过程中突然涨价，房屋和土地具有极高的价格，导致房地产价值与价格相背离，商品供求关系失衡，出现无法真实反映物质财富的货币泡沫。由于资产价格上涨幅度过大，市场的价格与使用者的实际支撑情况不相符合，出现价格暴跌等情况，导致市场经济衰退，使其向气泡一样破灭。值得注意的是，房地产泡沫作为价格波动的一种形态，其与一般价格波动存在本质差异，房地产价格波动幅度相对较大，属于突然下跌或上涨，不具有连续性。

二、国民经济安全视角下房地产泡沫治理问题分析

1.原因

随着城市化进程的加快，经济的发展以及人口的增加使得我国面临着更为严峻的土地资源紧缺问题，房地产商品出现供求关系失衡等情况，并且部分投机经营者为了谋取自身的利益，通过不正当手段获取土地权益，导致房地产与土地实际价值相脱离，产生房地产泡沫。同时，由于土地资源的资产价格与其价格缺乏一致性，实际市场地价与预期的不合理土地利用收益贴现值之间存在较大的偏差，这种偏差如果越大，则房地产泡沫越多。当前我国政府积极鼓励投资，金融机构和银行也相继发放房地产贷款，而由于住房抵押贷款存在不规范性操作，并且盲目投资与大量发放信贷等致使房地产价格过高，也可能造成房地产泡沫。例如经济萧条时期，购房者违约后会导致银行产生不良资产，出现大量的坏账与呆账，并且房地产实际地价远低于担保价格，金融机构则难以及时收回利息和贷款，出现金融危机。

此外，在市场经济快速发展的情况下，市场结构缺乏合理性，房地产开发商囤积房源与土地，投机炒作，导致虚假宣传与交易产生，对市场预期造成误导，影响房地产市场的有序性。如开发商为了谋求自身最大化利益，对商业用房、别墅和高档住宅加以大力开发，导致高档房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不应求。土地要素市场的缺失会在很大程度上导致土地价格垄断，我国房地产市场则是如此，房地产价格与其实际价值相脱离，呈现虚高的情况，并且受地方保护意识和巨额资金等因素的影响，房地产行业的竞争相对弱化，导致开发商的市场行政垄断与局域性垄断。

2.对策

要想有效控制与治理房地产泡沫问题，保证国民经济的安全稳定发展，首先应加强政府的宏观调控，对经济适用房加以推行。政府可结合房地产市场的实际需求，建立住房供应体系，对住宅的供应模式加以改进，形成租赁市场，大力推出公租房、保障性住房和经济适用房。同时对商品房的价格加以有效控制，保证中低收入家庭能够购房居住，有区别性与针对性销售基本居住需求住房和高档商品房，并给予公租房、保障性住房与经济适用房等政策优惠，使其能够进行抵押贷款与公积金贷款等。

其次应对土地资源管理加以强化，完善宏观监测体系。建立健全宏观监测而体系，对土地资源的用地比例与供应量进行合理调整，对城市形象工程和高档住宅的开发利用规模加以有效控制，从而保证房地产行业的有序发展。同时加强市场调研，对房地产市场的实际需求进行正确预测与评估，严厉打击投机炒作与虚假宣传，对市场分析报告进行定期，合理引导市场。此外，可对购房实名制加以积极推行，加强管理住房开放贷款，对房屋贷款业务和个人商业用房贷款加以规范管理，严格控制贷款发放的条件，合理审查开发商的信用等级与开发资质。当然，政府可采用土地出让公开招投标制度，对城市大规模建设与高档住宅盲目开发加以监管与控制，合理调控土地的预售、税收和供应等，保证土地供应量的合理性，实现房地产行业的长远发展。

三、结束语

综上所述，房地产价格的暴跌暴涨会严重影响国民经济的安全平稳运行，需要加强政府的宏观调控和土地资源管理，完善宏观监测体系，合理管理房地产市场。只有这样，才能保证我国房地产行业的健康有序发展，使其成为新的经济增长点，推动国民经济可持续发展。

参考文献：

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目前社会进程一体化不断加深，各个经济体之间的联系也日趋紧密。对于房地产行业的管理要求是不断增强同时也要求管理的人的管理水平需要不断的加强提升，以便更好的管理，适应目前形势的变化。这就增强了对房地产经济师的要求。房地产经济师在对于房地产行业的管理中起着重要的不可磨灭的作用的。所谓房地产经济师，就是在企业管理者的领导下，统一组织、全面负责企业的经营决策和计划管理，以行政副职的身份直接组织和领导企业产、供、销等工作，全面负责该企业经营管理的高层领导者。

一个普遍的现象是：在当今企业中，大型企业中对于经济师的职位设置是寥寥无几的，与此行成强烈对比的是，大型企业中的工程师、会计师的岗位设置是蛮多的。这个现象也说明了，管理层当局没有意思到经济师的重要作用，在对于企业的组织结构管理中是存在缺陷的；或者说是，由于专业经济师人才的稀缺，造成企业无法物色到与之相关的经济师。与之相对应的是，房地产行业也是长期存在着轻管理、重技术的，这对于行业发展初期是没多大影响的，但是随着房地产企业不断发展、壮大，每次投资涉及的金额数量较大的时候，这样的管理逐步凸显其困境，且深深的影响制约着着企业的快速发展。本文针对目前的这种现状，就企业经济师的设置问题以房地产企业为切入，作了相关探讨。

一、房地产企业经济师的主要任务

（1）房地产经济师的主要任务就是配合、协助企业的总体战略目标的完成与实施。为了更好的完成组织的战略目标，加强企业内部的基础管理工作，完善内外沟通交流的信息平台，为企业的战略目标制定、实施，提供可靠的经济数据分析，主持企业内外部日常的经济活动分析。

（2）为了房地产企业取得更好的经济效益，不断提升自身的科学管理水平提供可靠有效的经济数据分析；同时也需要配合企业高层根据国家相关的法律法规，以及各个地方省市的行政规章制度制定相应的企业发展战略，谋划企业的未来发展，不断的提高企业内部自我发展、自我改造、自我完善的能力。

（3）做好企业内部各管理系统和部门间横向协调和牵头联系工作。

（4）负责设计规划好企业内部的经济模式，主持企业内部员工的薪资设计工作，尤其是企业资金的分配方案等，同时需要积极正确的处理好招投标工程的实施，审查合同的方案预算以及加强企业与外部经济体的横向联系工作。

（5）组织协调好企业内外的相关工作，推进企业现代化进程，做好企业内外部的经济数据分析，为企业制定短、中、长期的目标提供数据支撑。

二、房地产企业经济师设置所存在的主要问题

（1）首先是错位。在现代的企业内部管理中，有序的管理是强调各个岗位各司其职，职责与责权是相对独立、对等的。但是目前，由于发展速度过快，管理素质跟不上等问题，在设置经济师的各个企业中，经济师的职责是不明确的，权责失衡问题比较突出。如：经济师的设置如同虚设，有职无相对应的权利；有的则规定经济师协助处理好企业的后勤工作等。

（2）其次是缺额。目前我国虽然有一部分房地产企业实现了“一师三长”的领导体制，但是仍有许多企业的经济师一职空缺，依据相关资料调查结果显示，有的省经济师缺额率达73.5%，有的缺额率可高达97.5%，就连我国重要的工业基地——上海市，缺额率也达90%；这不得不说是专业的经济师的稀缺，而引发了经济师岗位设置的稀缺。

（3）再次是少利。责权利有效结合是管理的法宝，在“一师三长”中经济师的专业特点决定其业务相对比较多，工作量也相对比较大，尽管经济师们在企业的经营管理方面发挥着重要作用，但是目前大多数的企业管理高层们没有意识到经济师的重要作用，因此在相对对于经济师的福利待遇上是很不好的，尤其是企业内部的晋升岗位，享有各种津贴、学习培训的机会、各种进修等各个方面的待遇都相对不如会计师和工程师。其实待遇、福利的相对落差，就会使得经济师们的工作积极性大大的降低，也会挫伤他们的创造性。

三、房地产经济师的设置问题相关建议

（1）注重激励和约束。要重视对经济师的激励，重视经济师的岗位设置。为了更好的激励其努力积极的工作，需要建立一套行之有效的激励制度，只岗位的薪资设计中，在企业内部设置的各项福利中，都要对经济师设计相应的比例和区别，这样才能让他们觉得工作有所值，自己的工作才被重视和认可，从而更加积极的工作。在一个方面，需要注重对于经济师的激励是一个方面也要注重约束机制的构建，以便更好的规范经济师的工作和经济研究项目责任的落实。

（2）经济师要进行科学搭配。经济师对于房地产企业高层的战略谋划起参谋作用，同时又是执行层直接的实施者，任务繁重，设计的范围广，职责重大，需要合理科学的配比经济师。如：在年龄上，可以年老的和年轻的搭配，年老的经验丰富，年轻的更富有创造性；性别上，可以男女经济师这样搭配，男女搭配干活不累；在个人特性和特质上也要注重每个人性格特质的互补，如：性格外向的经济师可以负责企业对外的经济活动，性格沉稳的则适宜做企业经济策划等细致的工作等。同时，不同的行业对应的经济师在知识结构的构成中是不一样的，应该注重多学科的相结合，具体根据不同的行业特性，匹配对应的经济师，这样才能做到人与岗位的相匹配，工作也更有效率。

（3）充实经济师的力量，加强经济师之间的协调与联系。经济师所要负责的工作都是关于企业战略目标，内部经济结构的设置等至关重要的，因此这就要求经济师们的综合能力需要不断的强化和不断的学习提升自我。经济师做分析工作时，既要考虑国家相应的法律法规的政策影响，也要考虑到企业未来的发展战略方向，同时还要考虑到企业内部现有资源的匹配和充裕情况（如：资金、人员、设备等）。经济师的工作是重要且复杂的，这就需要加强经济师的不断学习，以便更好的提升经济师自身的能力和技能，这样才能更好的处理这些复杂的工作，也才能更有效率和效果的处理好这些事情。因此还要注重为经济师们提供互相交流和学习的机会，让他们相互之间更好的认识更多的汲取到先进的见解和理念，这也是所谓的“三人行，必有我师焉”在经济师之间的践行。

（4）领导应对经济师的地位给予高度重视和认可。不管一个员工所在的岗位是否重要，一个员工的能力是否突出，无一例外的，每个员工的内心深处都渴望得到别人的认可，尤其是自家领导的认可与赞扬、因此房地产企业的领导者们也应该充分认识到对于经济师工作认可的肯定是对于他们很大的激励和鼓舞的。房地产企业领导也需要充分的认识到经济师们对于企业的短、中、长期目标制定和实施的重要作用，要充分肯定他们工作的难度和重要性，在适当的时机要给予高度的认可和肯定。在内部的薪资待遇，福利保障上面也需要有所区别对待。

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前言：中国房地产历经20余年又余的高效发展，特别是21世纪初到21世纪中期，房地产已成为国家财政收入的重要来源及增长点和消费点，从而拉动国家经济的快速增长。近年来，房地产业普遍呈现“高房价和高空置率并存”的经济现状，“双高现象”就成本和需求上已经很难从科学的角度进行明确分析和判断，如此一来，房地产业下的市场结构以及这一结构下的其他产业都将受到严重冲击和垄断，使整个房地产业的开发企业和实施企业内部结构都受到其他因素的影响。因此，为了使我国国民经济能有序、健康、快速、和谐的发展，2003年下半年期间，中央正式提出，针对房地产行业进行全面的宏观调控，在土地、贸易、金融、证劵等方面做出了进一步的重大改革措施，使房地产企业在合理的情况下运行；市场经济、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式上都发生了重大改观，从而不断的推动我国房地产业与时俱进达到另一个历史的新起点。也是此现状下，使得中国房地产业在市场结构和市场竞争中处于一个互动的关系，并相互牵制与前进，也使得中央政府及地方政府都高度重视房地产业，对此进行规划和布局，提高房地产业在市场中可实施性和可竞争性，从而充分发挥市场潜质。

一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题

（一）、房地产开发企业对内控的认识不足

当前形势下的房地产业不同于其他行业，它需要大量的资金注入和维持，言下之意就是在可持续发展的情况下合理的利用和规划资金的合理周转和使用，从而获得最大效益。如此一来，房地产开发企业会计内控中存在的问题也将减少，但是，往往不是如此。由于房地产属于特殊管理范畴，在计划和实施中都需要有精密的规划，由此可见，与其他行业相比房地产在会计核算和内容上都有自己独到的见解，但是，就目前形势而言核算仍为摆脱计划经济的模式，导致会计核算滞后于市场经济，直接影响了企业经济效益的发展，妨碍了房地产企业的制度的完善度。据数据显示，房地产在核算过程中最为常见的问题就是不够深入仔细，粗心大意，造成成本费用不实，当期收支不平衡，更不能真实的反应出当期的收支结余和当期预算，再者就是，某些事业单位的资产和负债反应不够完善还存在不真实情况，企业财产和个人财产混合使用。很多房地产企业对内会计控制目标体系不明确，协调会计内部控制水平要求不高，会计内部控制环境差又低，由于对会计内部的重要性认识不足，容易影响会计内部人员的积极性导致不断下降，由于经验不足及市场经济不稳定性，然而，很多房产公司在管理上业缺乏管理能力间接导致公司运作不协调，程序混乱，资源分配不合理得不到充分展现发挥不到积极作用，财务方面的信息统计不符合章程导致公司内部通货膨胀或通货紧缩适应不了市场固有的差异化，抵御风险的能力下降。

（二）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化

所谓的内部控制环境是指：是指被审计单位为了保证该业务活动的所有权进行的保护资产安全和完整，防止出现意外，在保证会计资料的真实性、合法性、完整性而制定的政策及章法。当前，中国房地产企业内部控制环境还较为薄弱存在很多问题，如；相关法律法规不够明确也不统一，对内没有真实的涵盖控制的全部内容，房地产业、金融业及其他行业的会计信息不详而失真，法制化与法制化之间的配合以及权衡还待加强，行业内部人员应在自我约束的前提下统筹规划企业经营活动。其次，建立企业事后监督，在会计部门常规的核算基础上建立以防为主的监控路线，各机关人员从事业务时，必须明确业务处理权限和承担事后的相应责任，在适当的基础上对会计部门进行进行内部控制，以查为主的监督防线，防止一切不实情况的发生。房地产企业的信息沟通减少，企业内外信息不统一不畅通，信息的手采集、收集、存储、加工、输出等各项程序不够完整。信息的传递不够迅速，准确度不高，从而降低企业的收益和名声。因此，要充分发挥房地产董事会的作用，加强董事会的建设，履行其监督和和引导的作用。企业文化建设，员工思想道德文化素质也是内部控制的重要元素之一，但是，价值观的建设必须脱离盈利高于一切的思想，认真考虑道德问题，企业在社会中的责任即是公平、公开、公正、合法的关系

（三）房地产开发企业会计内控制度并不完备

内控制度就是指：企业内部对会计业务活动的组织进行约束和管理，并且两者之间紧密联系相互协调和控制。房地产中的会计内控制度并不完善，房地产企业的内控制度必须符合国家的法律法规，及政府和相关机构的监督管理要求，内控制度也包含了房地产企业的所有财务活动及活动的决策权、执行权、监督权等权利。对于经济建设中的核算、会计等进行有效的改革，作为领导者应该把握好会计的记录和计算方法使内部建设能在正确的会计活动带领下有效改善。对于违反职业道德基准者给予严惩处罚，尤其是针对事业单位的非法活动进行严格控制，掌权者采取全面的、透明的监督和说明，促使他们在业务活动上站在法律的基准上办事，将政治腐败现象降到最低，将经济活动建立在正确的轨道中全面开展。企业在组织和完善过程中一定要遵循“不相容职务相分离的原则” 防止一切弄虚作假影响内部控制作用的发挥。预算控制也是会计内控制的一项原则，他是通过单位各项经济业务来编排详细的预算和计划，再通过授权相关关部门提出建议和意见进行控制和监督，并明确责任和符合实际情况。

二、房地产开发企业实施会计内部控制具体途径

（一）加强房地产开发企业的治理结构

由于近年来受到经济危机的影响，全球经济缓慢恢复切未能完全走出低谷，国家积极实施宏观政策拉动积极的全面复苏，导致各行各业都受到行业政策变化频繁，企业筹资、融资、土地购买压力的增大，产品单一化、项目分散化，直接导致成本控制复杂，销售形势不容乐观，收益和资金流通没把握性，风险应对和机会把握难以取舍，从而业间接影响房地产在市场经济配置中的地位。因此，根据房地产的区域发展水平、城市化进程，我们要保证企业在积极稳健的财政措施下正常运行并降低风险，也必须正确识别和评估企业经营管理的风险，合理的扩张及灵活运用，实现企业与人力资源合理配置和收益。开发企业的治理结构就必须完善企业内部的控制结构，这两者是息息相关相互牵制的关系，只有内部控制机构设置和审计人员的职责都具有独到性时对外才能合理的行使相关权利和履行相关义务。房地产的外部影响直接受国际经济形势及周边经济的走向和形势所影响，再者就是国家重点发展方向和区域性城市化进程对企业投资影响、经济转型或税收政策的变化。所以，根据内外部环境的影响及房地产企业和其他产业来看，实施内控目标时需结合管理目标对各项目标与实现目标进行资源整合与分析并分析潜在的风险做出正确的评估和应对措施。信息与沟通也是房地产结构中的一项重要指标之一，内部与外部的沟通都必须以一定的规定和时间间隔进行审核与确认无误，方便捕捉和传递，使公司员工能各司其职，这是由责任部门和内控部门之间以多种方式实现。总之，房地产业是根据内部控制的摹本理论来实现的，只有加强内部管理和保持企业稳定、持续、健康发展才能形成良好的企业治理结构系统。

（二）加强构建“以人为本”的企业文化建设

企业要生存，就需要构建一个优秀的企业文化“以人文本”的企业文化。随着科学经济的迅速发展，经济信息化、网络信息化、知识信息化的不断扩展，企业间的竞争日益增长，人民的物质文化需求也日益提高，文化和文化之间相互渗透、相互促进、相互融合，与此同时，企业间的竞争也不仅仅取决于企业的设施、设备、资金更多的是思想道德素质和人文精神或是人的知识结构、信息技术、文化修养等无形资产在中起决定性因素。而且，很多企业管理者也渐渐从片面的最初追求物质文化管理转向物质生产管理与企业文化并进的管理范畴内。一个企业需要有该企业的企业精神，这样才具备企业的凝聚力和竞争优势，良好的企业文化是企业之魂，动力之源，是企业生存与发展的精神支柱和精神源泉。所谓“民为邦本，本固邦宁”这道理是众所皆知的。由此可见，“以人为本”是企业文化发展的必然要求，是组成企业生存与发展的根本指标，从而构建和谐社会。再者“以人为本”是建造企业文化的基石，认知是企业知识资源的驾驭者，是企业发展的原动力，企业的主观能动性受人的牵制而合理发挥它的主观能动性，并且人也是主动性、积极性和创造性的调动者，这也是直接决定着此企业的创新力和与时俱进的最终生存之道，企业的竞争归根结底是人与人之间的竞争，以人为中心通过调动员工的积极性和创造性提高员工的素质，进而提升企业在行业中的凝聚力和创造力。目前，随着中国经济的飞速发展，房地产行业已在各企业中占据部分优势，这个长期依附着资金而运转的行业在企业领导的带领下，一方面：积极开阔市场，扩大规模化，吸收社会中各个阶层的资金壮大自己，另一方面：面临严峻的挑战，积极进取，寻找机会挑战自我能力使企业对内对外都充满的强大的战斗力和精气神。在众多竞争者中，房地产企业也寻求出了一条属于自己的企业文化之路，使自己在残酷的市场经济竞争中占有一席之地。

（三）加强完善房地产开发企业的会计内控制度

现当下，我们该如何加强完善房地产开发企业的会计内控制度：首先，我们应该重组构建和完善企业的内部会计控制制度，提高企业的科学管理章法，提高经济效益，把企业经营风险和信息流通升级化。由于企业内部控制制度的建立和完善必须从实际出发，而且必须符合企业原则性和具体性的措施两方面思考，还要着重对内部控制架构的各要素进行剖析和说明，这也是衡量一个上市公司管理制度的重要标志。然后，随着社会主义市场经济的发展，越来愈越多的上市公司对内部控制管理制度要求也越来越重要，就目前的中国上市公司而言，理论和实践的发展历程长而久远，内部控制认识上也不一致还处于较混乱状态，这主要原因还是市场经济不稳定，控制力不强。因此，我们需要高度重视和加强完善房地产业在市场竞争的的优胜虐汰，建立一套同意符合标准的房地产企业会计内控制度的指导和规范模本，从而全面建设新型房地产企业，实现资源的优化配置和经济最大化。

三、结束语

总而言之，由上述可知：经济全球化直接关系到企业的生存与发展，而房地产的开发和管理都建立在企业的会计内控制度之下，企业的一切决策权都应取决于内控制度是否合理化和人文化，不能游离于内控制度之外，因此，内控的五大环节；内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督在内控中起主体作用，他们只有在环环相扣的情况下才能发挥它的最大功能。（作者单位：天津华厦建设发展股份有限公司）

参考文献

[1]李国运.中国企业内部控制体系评论.财会通讯：学术版.

[2]杨有红. 胡燕.试论公司治理与内部控制的对接IJ.会计研究.

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中国房地产业从20世纪80年代末开始兴起，经过20多年的发展取得了令人瞩目的成就，已经发展成为国民经济的支柱产业。随着房地产行业的迅猛发展，企业对于房地产经纪人的需求也在日益增加，同时企业对于人才的职业技能的要求也在不断的提高。《房地产经纪实务》是针对培养符合企业要求的房地产经纪人而设立的课程，通过项目化的教学方式可以更好使学生能够建立符合市场要求的职业能力。

一、课程简介

《房地产经纪实务》课程开设的主要目的是培养学生掌握房地产经纪工作的核心职业能力，能从事房地产居间、、行纪等主要业务，能进行房地产营销策划工作，具备房地产企业的基本管理能力。其主要就业岗位群为：房地产销售员、房产置业顾问、房地产估价员、房地产经纪人、会展策划员等。

二、课程项目式教学的改革思路

本课程以理论+实践的模式，在系统培养学生掌握房地产经纪主要业务的技能的基础上，按照工作流程分解为一个个的工作项目，以项目为模块，通过实际的操作和联系来掌握房地产经纪的业务流程和工作方法。

第一，进行房地产经纪人才的社会需求调查与分析，建立房地产经纪人才的就业岗位群

第二，根据房地产经纪人才的主要职业工作岗位确定典型工作任务。

第三，对房地产工作岗位的典型工作任务进行分解，确定其需要具备的相应的技术能力。

第四，根据具备相应的技术能力所需要的职业能力进行分析相应的知识体系，确定学习领域和课程内容。

第五，设计学习情境，以学习情境为核心，通过任务分解与归纳，将知识模块重新组合形成教学模块，并对每个学习情境再进行分解形成若干个学习任务单元。

第六，以任务为模块，过程为导向，实施课程教学。

第七，以完成每个模块所必需的知识、技能作为考核评价点进行教学成果评价。

第八，对教学成果进行反思和改进。

三、教学实施

（一）教学方法和手段

以工作项目为依托，以任务为驱动来进行教学的实施，并在教学中模拟真实的企业场景，缩短课堂与企业的差距，学生按照小组进行活动的实施。

在整个教学项目的实施中，采用多种教学手段相结合。教师在教学过程中主要采取引导和启发的方式，比如案例导入法、引导文发等，学生以小组为单位主要通过参与的方式来进行学习，比如说角色扮演、分组讨论、典型发言、情境模拟等并且聘请行业的专家对学生作专题的讲座，开拓学生的视野，同时还要综合运用多种现代化教学手段，充分利用多种教学资源，使学生的专业技能和综合素质都能得到明显提高。

（二）教学程序设计

教学程序依据典型工作任务完成过程分为：第一步、提出工作任务；第二步、将工作任务分解到每个小组；第三步、对工作任务涉及的基本知识点进行讲解；第四步、以小组为单位开展项目的完成工作；第五步、小组进行项目的最终成果展示；第六步、对各小组的完成情况进行评价；第七步、各小组对项目完成中的问题进行反思和整改；第八步、最终完成整个项目的实施，开始进行下一项目。

（三）教学评价方法

1.过程化评价

教师参与到小组活动过程中去评价，每次的小组讨论或小组活动，教师站在小组的旁边进行观察，主要观察学生在小组活动过程中的表现，改变传统的以最终结果为评价依据的方式。

2.多元化评价体系

在学生的评价中要形成多元化的评价体系，不仅要对学生最终掌握专业知识的情况进行评价，还要对学习积极性、学习参与度、学习能力等方面进行评价，要通过学生日常学习中的表现形成一种综合的多元的评价体系。

3.考评结合

对基本知识点的掌握进行考核，对基本技能的掌握进行评价，建立起双向的完整的考评体系，而不单单只依靠教师的个人判断为依据，而是用多种方式从各个方面对学生的学习效果进行评价。

四、《房地产经纪实务》教学效果评价

（一）学生的参与性提高。通过项目式的教学，使学生的学习情境与企业工作环境基本相似，学生的学习积极性得到了调动。

（二）教学过程秩序好。学生的学习氛围浓厚，能完成教师教学的所有任务。

（三）教师教学过程对学生的考核材料完整。出勤记录、项目完成情况、课堂学习情况、个人实训情况、项目制作情况、回答问题情况均能形成完整记录体系。

五、对项目式教学的思考

《房地产经纪实务》课程采用项目式教学方式具有开放性和能动性，能激发学生的自我学习热情，在教学中，教师扮演了过程的策划者，组织动员者和咨询者的角色，学生从被动的接受到主动参与，增强了团队的合作能力，成为了课堂的主角，理论和技能的结合在项目式教学中得到了最大限度的契合，符合高职院校培养懂技术、有技能、具备可持续发展空间的高素质综合型人才的要求。

【参考文献】

[1]张艳军.浅谈项目教学法在数学课中的应用[J].新课程研究（下旬刊），2010.3

[2]赵玉芹.教学难点在合作探究中“柳暗花明”—项目教学中难点突破初探明[J]新课程研究（中旬刊），2010.3

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截至2011年，我们全面完成异地备份系统架构，实现了系统和数据的异地镜像同步和专业的备份软件（每日自动进行增量备份，每周进行差异备份，定期进行全面备份）两套备份系统同步运行，从根本上保证了系统和数据的安全。到目前为止，我市是安徽省第一个也是唯一一个建成异地备份系统的城市，这标志着我中心率先在省内开展了数据融灾及安全管理工作。

大力推进档案分形工程

档案分形工作是一项复杂的系统性工作，工作量巨大，作业任务繁重，不可预见性问题较多。我中心敢为人先，从2008年开始，连续3年将其列入年度工作重点。2011年，已全面完成了历史产籍档案的整理、扫描、录入、分形质量检查等工作，档案分形成果已由临时服务器导入利用服务器，与房产登记权属交易系统挂接进行利用。档案分形成果在服务房屋登记、个人住房信息查询、服务廉租房分配和住房补贴发放、服务大建设拆迁查档、提高档案利用效率过程中发挥着越来越显著的作用，产籍档案的服务能力与服务水平实现历史性突破，我市的房地产产籍档案管理水平也从此跃居全省先进行列。

全面推行房产登记“不能办”事项登记报告制度

要求工作人员在受理登记申请时，不能说“不知道、不清楚、不能办”，杜绝作出“不行”等简单口头答复或无理由拒办。该制度的施行，有效限制了行政权力的滥用，压缩前台和窗口工作人员自由裁量权，避免了行政行为的随意性和不作为、乱作为等现象，让企业、群众放心，对登记机关的服务态度感到满意。为打造“阳光房产、效能房产、法治房产、和谐房产、创新型房产”的房产行政新形象，塑造和谐文明、亲商近民的投资环境和发展环境起到了积极促进作用。

房地产登记实现“一站式服务”

按住建部房地产交易与权属登记规范化管理考核标准，建成房地产登记服务大厅，税务、银行、公共维修资金、资金监管等相关职能窗口全部进驻大厅，实现集中办公，房地产登记真正实现了“一站式服务”，让群众在办理房产登记业务时 ，进一个门即可办结所有登记事项，大幅提高了我单位的效能建设、政风行风建设，降低了行政成本，促进了房地产登记工作的规范开展和房地产交易与权属登记规范化管理水平的提升。

进一步延伸了房地产登记服务范围

利用现代技术手段，不断创新服务举措、丰富服务模式。通过与全市6个乡镇房管所（分局）之间建立互联网VPN虚拟通道，设立数字拍照、录入及信息数据上传等终端设备，实现了房屋登记服务重心下移、登记受理窗口前移，全面形成了覆盖全市乡镇的登记服务体系。乡镇居民申请办理房屋登记和进行个人住房信息查询等，不用再亲自前往市房产局交易中心登记服务大厅，而只需至所属乡镇房管所（分局）就可申请办理房屋登记，不仅为乡镇居民办理房屋登记提供了方便、减轻了群众的经济负担，也大幅提高了乡镇房屋登记效率，受到乡镇居民的普遍好评与欢迎。

开展特色服务，打造登记服务闪光点

不断优化办证程序，精简业务流程，坚持把麻烦留给自己、把便捷让给群众，数次对房地产登记发证进行提速，将房地产登记业务办理时限缩短至法定时限一半以上，部分房屋登记的办理时限仅为法定时限的1/6（如国有土地上房屋所有权转移登记由法定登记时限30个工作日缩短为5个工作日；抵押权登记由法定时限10个工作日缩短为3个工作日）。不仅实现了房屋登记的再提速、切实方便了群众办事，也极大地节约了群众的办事成本，有效地提升了房地产登记服务的行业形象。

在坚持快捷做好日常登记服务工作的基础上，持续开展延时服务、预约服务、短信平台服务、上门服务、绿色通道服务、特事特办、急事急办等各种“特色”服务。只要办事群众需要，只要为了方便群众办事、解决企业困难，都会根据实际需要，积极开辟绿色通道，使便民服务真正落到实处。

全力做好历史遗留安置房登记发证工作

巢湖市自20世纪90年代开始，拆迁回迁建设的安置房以及厂矿、企业等建造的房屋，因诸多历史遗留问题，一直不能办理房屋登记，广大回迁户和购房者多次集体上访。在市委、市政府的高度重视下，多次召开了专题协调会，最终在我局意见与建议的基础上，对近240万平方米25000多套房屋实行集中登记发证。目前，属于历史遗留问题的登记发证工作正在有条不紊地进行中。

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在城巿的最繁华的地带，土地的资金是最高的，而且大家对这部分的土地需求大。该部分的利用率也大，尽管城市的土地利用率在向郊区转变，但是这种转变形式在减弱，主要原因是因为房地产市场存在的摩擦，而且我国的土地资源有限。这是正常的趋势，本篇文章主要是探讨了土地利用以及房地产租赁市场调节的技术以及经济评价。土地具有利用价值，但是土地的利用价值主要是在利用土地之后活动的经济利益。这种价值还体现在土地的类型上，被利用的土地是用于当做住宅还是用于商业又或者是被用作于工业等其他的领域。房地产竞争使获得利润少的企业将原本属于自己的土地让出去，甚至是被迫转让，这也是一种趋势，在竞争中，往往获利的是投资最高的一方。如果对某一块土地的需要大，那么这块土地的价格会很高，包括租金。

一、土地利用的区位决策

1.商业区位决策

中心商务区是城市里最受欢迎的区域，而且这个区域的顾客非常多，因此在选择区位的时候，这一部分是最先选择的，但是除此之外，还有一部分的区位也需要决策，例如中心区周围的零售业，在选择零售业的时候，可以有两种选择方式，一种是在交通便利的位置，或者是道路的两旁设立商业区，因为这个位置人流量；大，可以保证获利；第二种是在各个企业聚集的位置上设立商业区，这个位置大型的企业多，通过彼此的地理位置，加强交流，从而获益。以上的两种方法是使用最多的决策方法。

2.工业区位决策

不在考虑地租差价的情况下，每一个工业企业都希望找到一块能使克服“空间”成本达到最小的区位。"空间摩擦"的成本可用关联度来衡量。关联度是指不同区位之间人和人、物品和物品的运行关系。相互之间发生移动的区位称为关联位址.要使"空间庫擦"的成本达到最小，即要使关联位址之间的转移成本达到最小。工业区位决策不仅受关联位址之间转移成本的影响，还受到工业企业生产成本和加工成本的影响。在加工成本受工业区位的影响很大时，企业就可以考虑通过适当增加转运成本来降低加工成本。

二、房地产租赁市场调节的技术经济分析

如果土地的使用情况不同，那么房地产对土地的配置也有很大的不同，这一点可以从土地的区位上看出来。因为房地产有供给与需求的关系，所以，房地产的产权最终会向价格最高的移动。而业主对这块土地出价也是对土地的为了收益所估价而房地产将经营的目标转移到可能获利的一方。产业首先占有一个位置，使得自身能够在该位置上获得利益，不管是空间还是区位的利益。最受欢迎的位置价格最高，而租金也从这个位置开始下降，可租空间的大小，以及需求都会影响价格，而且对于物业的供给等方面也造成影响。

1.租金水平及其调节过程

在稍短的时间内，无论是在哪个区位的可租空间变化都不会太大，都是相对区域稳定的，而这种变化趋势可以通过租金来实现，由于变化并不是特别大，因此房地产市场在短期内没有弹性。一般来说既是租金由于市场的变化在不断的降低，而且人们也不会因为这种变化就不销售房屋。出现销售停止的前提是因为房地产市场失灵，而且支付的资金巳经不能承担起建设的费用。及时地停止租赁但是停止的时间不会太长。如果租金的价格一直处于高水平状态，资金的增长并不使物业价格上升。业主在建立完整的物业是要有大量的时间的，只有资金非常高，一部分受利益影响，将还没有履行完合同义务的房屋转租出去。可是如果房价变得特别低，业主就会将房子转租出去，宁愿让房子空着。尽管房子在供给上有弹性，但是变化并不明显，而且对于房地产的而影响也很弱。如果因为某些原因，人们对于办公楼的需求减弱，而租赁办公楼的租户数量也在减少，这是租金就会发生变化，价格会有明显的下降，需求直接影响资金。在价格发生变化的时候，房地产行业就好对当前的物业进行重新配置，在这个时候如果出现了某一个用户可以支付大量的资金，那么说明这位用于可以在物业中获得利益。

2.市场的调节作用

如果房地产市场内的所有房屋都是可以租赁的，而且甚至是可以相互取代的，这时租赁的人员在选择物业的时候，就要排队，因为大家都有着同样的霜求，所以竞争激烈.而我们可以在房地产市场上看到有关的信息变化，例如房地产、物业的供给以及需求等等。需求越多价格就会越高，因此这时就需要市场的调节，但是在实际中，我国的房地产市场并没有一个竞争机制，例如在对房屋进行租赁谈判的时候，是在一个比较机密的情况下进行的，及时出现了分歧在私下的时候，也会和解，因此租赁合同在反映房地产的供给以及需求的时候，还需要考量。所有的业主也都要关注行业的变化，知道房地产的营销以及资金通过什么样的方式反映出房地产的地位，而且也关心与房地产有关的信息。参与到房地产有关活动的人，在购买或者是销售物业对的时候，可以用不同的价格完成购买或者销售，而且业主是希望能够将资金提髙，在房地产已经趋于饱和的时候，如果在这个基础上在增加房地产的面积，那么该项目的维修费用就会相对增多，而且该位置的租金也会上涨，在业主能够获得更多的利益时，利益的驱使也会让业主积极的融入到巿场中。在利用土地的时候，不能盲目的利用，而是应该采用分：析的方法，综合考虑土地的使用价值，同时结合房地产市场，控制开发的力度。根据房地产的需求尤其是租赁需要，调节房地产市场上的房屋供给。在利用土地的时候，还要采用区位决策的方式。

参考文献：

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中图分类号：F014.31 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0022-05

一、引言

中国被认为是世界上经济发展最快的国家之一，居民对各种商品基本上都有着巨大需求，中国许多商品与服务市场需求的增率较高。巨大的市场需求吸引了世界各国的厂商，厂商之间为了出售货物而进行激烈的竞争。厂商经常在市场需求增的背景下进行价格战，以获取较高的市场份额。随着中国经济的增、居民收入水平的提高，中国房地产市场需求以极快的速度增，万科与中海地产被认为是中国房地产市场最有影响的两个地产商，2007年万科的品牌价值为91.78亿元，中海地产的品牌价值为86.23亿元，分居中国房地产市场品牌价值的第一、第二位[1]。作为中国房地产市场的领导者，万科与中海地产都采用了低价格策略以获取较高的市场份额。2007年末，万科率先降价促销。

当万科采用了低价竞争策略时，中海地产的价格策略是不确定的。如果中海地产也采用降价竞争策略，那么两家厂商将进行一场价格战，各自的利润都会减少，一直到价格等于他们的成本，他们都将陷入囚徒困境。因此可以采用有限次重复的囚徒困境模型讨论在一个需求增的市场环境下，中海地产在面对万科降价竞争时应该采用的应对策略。

Lambertini与Rossini 用囚徒困境模型分析了质量竞争与数量竞争下的投资问题，他们发现无论是质量竞争还是数量竞争，产品的研发都能增加囚徒困境的局中人的选择[2]。Axelrcd指出通过假设囚徒困境中的一方是“以牙还牙”型的局中人，困境中合作行为是能够出现的[3]。Fudenberg and Tirole指出囚徒困境中以牙还牙的均衡并不是上策均衡策略[4]。在重复的囚徒困境模型中，人们已经证明合作行为是可行的。囚徒困境中的合作行为是“互惠的”。Axelrod指出如果只能从以牙还牙策略与“一直背叛”策略中选择一个，那么以牙还牙是最有利的策略[5]。Feinberg，R.M. and Husted， T.A.用实验数据支持了Axelrod的关于以牙还牙策略是最优策略的观点[6]。Dobson与 Donald Sinclair证明了厂商通过使用以牙还牙策略能够降低价格战发生的频率[7]。

Weimann与Isaac等指出从局中人使用策略特征视角分析，认为至少存在三种类型的局中人：合作型、免费乘车型与弱免费乘车型[8-9]。Andreoni与Miller指出许多局中人并不能简单地归于某种类型，而是多种类型的混合[10]。Roth，Rapoport， Chammach，Cooper等分别用实验支持了上述关于局中人类型的观点[11-13]。从心理学的观点而言，由于人们的价值观念不同，必然存在不同的局中人，通过观察可以将人分为：竞争型、个人主义型、合作型、利他型或攻击型几种。一般说来，如果某种行为受到奖励，那么该行为出现的频率就会上升，如果某种行为受到惩罚，那么该行为出现的频率就会下降。Mueller从心理学的视角解释了囚徒困境模型中合作行为发生的背景[14]。

进化的囚徒困境模型经常被用来分析在不同背景下机械策略与理性策略的相互作用。Hirshleifer，Maynard Smith分别指出进化的囚徒困境模型中机械策略的假设与真实世界相矛盾。Kreps假设在一个有限重复的囚徒困境中的两个局中人都是纯粹理性的，但每一个局中人都不知道另外一个局中人的类型，每一个局中人会假设其竞争对手在一定的概率上是以牙还牙型的，得出在囚徒困境的开始一段时期每个局中人都使用合作策略，理性的局中人终于发现通过改变策略，他的处境会变得更好，所以在游戏结束之前，两个局中人都会选择背叛策略[15]。Kreps等的发现意味着只要持续的时间足够，以牙还牙型的局中人将会获得成功。Conlinsk在其模型中讨论了“最优化的成本（costly optimizers）”与“廉价的模仿（“cheap imitators）”问题[16]，Guttman通过概率的方式将Kreps模型中局中人类型的外生变量内生化，这能够解释有限次重复的囚徒困境中局中人选择合作行为的动机。Guttman的模型实际上综合了两种理论，一种是合作的演进理论，另一种是Kreps等提出的理论，他的主要结论是：如果最优化行为是需要成本的，那么只要囚徒困境的持续时间足够得，以牙还牙型的局中人就能获得成功[17]。

二、模型的建构

假设市场上只有两家房地产商，厂商1与厂商2，这两家厂商生产的是同质的无差别产品，在t期厂商i的产品价格为pti（i=1，2；t=0，……，n），对于厂商的产品需求函数为qti=f（pt1，pt2），厂商i的产品成本为Cti=ctiqti>0，此处Cti为厂商i在t期的边际成本。为了回应竞争者的策略，每个厂商所能选择的战略空间中只有两种策略，即先发制人策略与等待策略。其中先发制人策略指的是当所有的竞争者在前期都采用合作（不降价）策略的前提下，采用背叛（降价）策略；等待策略指的是当前期有竞争者采用背叛（降价）策略时，也采用背叛（降价）策略。

为了简化分析，假设在0期市场对厂商1与厂商2的产品需求量为q01=q02 =；市场需求的增率为?姿>0；利润与成本的贴现率为1。如果两家厂商在t期开始参与价格竞争，那么有pt1=pt2=cti，两家厂商的利润皆为0。如果一家厂商降价而另一家厂商不降价，那么消费者将从降价厂商那里购买产品，降价厂商将获得整个市场，而不降价厂商将失去整个市场，降价厂商的利润为（1+?姿t）（pti-cti）>0，不降价厂商的利润为-ctiqti。如果两家厂商都不降价，那么他们将分享整个市场并获得同样的利润（1/2）（1+?姿t）（pti-cti）>0。可以得到如表1所示的支付矩阵：

表1的括号中第一个数字代表的是厂商1的利润，括号中第二个数字代表的是厂商2的利润。均衡策略是（降价，降价），均衡利润是（0，0）。支付矩阵满足传统的囚徒困境模型的假设。

在这个模型中有两种类型的局中人：一种是冲动型的，一种是以牙还牙型的。冲动型的局中人随时自主地决定采用合作或背叛策略；以牙还牙型的局中人一开始采用合作策略，而随后采用的是其对手的前期所采用的策略。假设厂商1是一个冲动型的局中人，厂商1不知道厂商2的类型，但是厂商1认为厂商2是机会冲动型地产商的概率为p，认为厂商2是以牙还牙型地产商的概率为1-p，可以运用贝叶斯模型对这种囚徒困境进行分析。

三、策略分析

在这一部分将解决均衡策略问题。如果厂商1采用先发制人策略，不管厂商2的类型是什么，只要厂商1认为厂商2将在t期采用先发制人策略，那么厂商1将在t-1期采用背叛（降价）策略。因此从0期至t-2期两家厂商将采用合作策略，并获取利润［（1/2）（1+?姿k）（p1t-2-c1t-2）］。在t-1期，厂商1将获得利润［1+?姿（t-1）］（p1t-2-c1t-2）。由于在t-1期厂商2遭遇了厂商1的惩罚，所以厂商1在t期也将改变策略，执行背叛（降价）策略。所以从t期至n期（游戏结束），两家厂商都只能获得0利润。因此厂商1执行先发制人策略的利润函数是：

?装pmt=［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+［1+?姿（t-1）］（p1t-1-c1t-1）＋0（1）

假设厂商1采用等待策略并认为厂商2在t期采用先发制人策略。如果厂商2是一个机会冲动型的房地产商，那么厂商1在t期将受到厂商2的惩罚，厂商1在t期的利润为-c1tq1t；从0期至t-1期，厂商1与厂商2都将采用合作策略，厂商1的利润为［（1+?姿k）（p1k-c1k）］；从t+1期至n期（游戏结束），两家厂商的利润都为0。如果厂商2是以牙还牙型的局中人，那么厂商1将在n期惩罚厂商2，同时厂商1在n期的利润为（1+?姿n）（p1n-c1n），从0期至n-1期两家厂商都采用合作策略，每家厂商的利润是［（1+?姿k）（p1k-c1k）］。因此当厂商1执行等待策略时，其利润函数是：

?装w=p［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+（-c1tq1t）＋0＋

（1－p）［（1/2）（1+?姿k）（p1k-c1k）+［（1+?姿n）（p1n-c1n）］（2）

假设?装tw-?装tpmt=0，可以得到p关于t与?姿的函数：

p(t，?姿)=1-（3）

考虑厂商1与厂商2都是混合策略的执行者，当?装tw-?装tpmt

当?姿固定不变时，通过方程（3）所确定的t与p的对应关系就是使得厂商1执行等待策略与先发制人策略，获得相同利润的t与p。

方程（4）意味着竞争对手执行背叛（降价）策略的概率与其执行背叛（降价）策略的时间呈反向变动关系。

定理1：如果竞争对手是冲动型房地产商的概率很高，那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很早；如果竞争对手是以牙还牙型房地产商的概率很高，那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很迟。

在t确定的情形下，通过方程（3）求p对?姿的导数：

方程（5）意味着竞争对手执行背叛（降价）策略的概率与市场需求的增率呈反向变动关系。

定理2：巨大的市场需求的增率，使得房地产商之间增加采取合作策略的概率。

四、机会冲动型房地产商与以牙还牙型房地产商的理性进化利润分析

假设厂商1是一个冲动型局中人，那么当考虑冲动型局中人的策略选择与实施成本时，厂商1是否可获得进化利润？此处将策略的选择与执行成本分为可变成本与固定成本，其中固定成本又可以分为两部分：第一部分是用来获取竞争对手所采用策略的信息成本，定义为c0；第二部分是厂商1为估计厂商2为冲动型局中人的概率p所支付的成本，定义为c1，这两部分成本与囚徒困境模型持续的期限n无关。

执行成本是可变成本，它受模型的期限n的影响，可以用c2来表示假设。假设每期的执行成本是相同的，那么总的执行成本与模型的时间数的关系是线性的。换句话说，模型的持续时间越，执行成本将会越大。

假设厂商1是机会冲动型局中人，厂商1在T（T＜n）期开始采用背叛（降价）策略，那么厂商1的利润函数是：

∏1R=p0+（1-p）（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿T）（p1T-c1T）-（c0+c1+Tc2）（6）

方程（6）右边第一项代表的是厂商1面对着机会冲动型的局中人时的期望利润，方程（6）右边的第二项代表的是厂商1的竞争对手是以牙还牙型的局中人时，厂商1的期望利润。方程（6）右边第三项代表的是机会冲动型局中人0至T期的策略选择与执行成本。如果厂商1是一个以牙还牙型的局中人，那么厂商1的利润函数是：

∏1TFT=p（1+?姿k）（p1k-c1k）-c1Tq1T+（1-p）（1+?姿k）（p1k-c1k）-Tc2（7）

方程（7）右边第一项是厂商1面对机会冲动型竞争对手时所能够获取的期望利润，方程（7）右边第二项是当厂商1面对以牙还牙型竞争对手时的期望利润。方程（7）右边第三项是以牙还牙型局中人从0期至T期的策略执行成本。

用?驻∏1表示厂商1为机会冲动型与以牙还牙型局中人时的利润差额，即?驻∏1=?驻∏1R-?驻∏1TFT，?驻∏1意味着厂商1的理性进化利润，可用下式表达：

?驻∏1=-p（1+?姿k）（p1k-c1k）-c1Tq1T+（1-p）-（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿T）（p1T-c1T）-（c0+c1）（8）

为了简化分析，假设c1k=1/2q1k，p1k=c1k+1。分析市场需求的增率对理性进化利润的影响，求理性进化利润对市场需求增率的导数，结果如下：

=-pk+（1-p）（-k+T）（9）

方程（9）右边的第一项很明显小于或等于0；由于T＜n，有（1-p）（-k+T）≤0，所以≤0（10）

方程（10）意味着理性的演进利润与市场需求的增率成反向变动关系。

定理3： 在需求高增率的市场中，机会冲动型的地产商将无法获得进化利润。

在市场需求高增率的背景下，机会冲动型的决策人无法获得演进利润，这意味着在需求增率较高的市场中，获得成功的商家是以牙还牙型的。以牙还牙型的局中人在每一期都会获得一小部分利润，这种小的利润通过时间的积累就会变成一个很大的利润；然而，机会冲动型的局中人在采取背叛（降价）策略之后只能获得0利润。如果两者都是机会冲动型局中人，那么他们只能获得非常小的利润。

方程（7）显示机会冲动型局中人的演进利润受到信息成本与探测成本的影响，通过方程（7）对c0与c1求偏导数有：

?鄣?驻∏1/?鄣c0=-1＜0，?鄣?驻∏1/?鄣c1=-1＜0（11）

定理4： 如果信息成本或探测成本足够大，那么机会冲动型的地产商就无法获得理性的进化利润。

随着信息成本与探测成本的上升，机会冲动型地产商的理性进化利润会减少，如果信息成本与探测成本足够大，那么机会冲动型局中人的理性演进利润会是一个负数。也就是说随着信息成本与探测成本的上升，机会冲动型地厂商将会无法生存。

根据方程（8）可知，理性的演进利润?驻∏1受到时间变量n的影响。

=-（1-p）［1+?姿（n+1）］（p1n+1-c1n+1）

＜0（12）

定理5： 随着时间变量n的增加，机会冲动型地产商的理性进化利润将会减少。

当时间变量足够大时，机会冲动型局中人的演进利润将为负数。也就是说在一个重复的期的囚徒困境竞争格局中，机会冲动型的局中人是无法生存的，这一点与Guttman（1996）的机会冲动型的局中人将会消失[18]的观点是一致的。

五、面对万科的低价促销，中海地产理性的价格策略

由于万科先进行了降价促销，可以认为万科是机会冲动型的地厂商，在未来的竞争中会采取先发制人策略。在这种情形下，中海地产将如何决策才能使自己的利润最大化？根据第三部分的分析，可知中海地产实施先发制人策略与等待策略的利润函数分别为：

∏pmt=［（1+?姿k）（p1k-c1k）］+［（1+?姿t-1）］（p1t-1-c1t-1）+0与∏w=p（1+?姿k）（p1k-c1k）+（-c1tq1t）+0+

（1-p）（1/2）（1+?姿k）（p1k-c1k）+（1+?姿n）（p1n-c1n）

很明显，在不考虑理性的进化利润的情形下，中海地产实施先发制人策略所获取的利润要大于等待策略所获取的利润。但是考虑到市场竞争可重复性，根据前文关于对地厂商的理性进化利润的分析，中海地产应该执行等待策略，扮演以牙还牙型的地产商角色。

参考文献：

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The Economy Analysis of the Market Price System in China's Real Estate

Cui Wei

篇11

2013年上半年盘锦市完成房地产开发投资84．18亿元，同比增长7．4%。其中，6月份完成房地产开发投资额26．81亿元，同比增加20.9%，环比增长近一倍。在2013年前5个月出现单月房地产投资较2012年同期个别月份显现负增长，并出现投资乏力预警之后，6月份投资增长明显，有改善年度投资向好发展的态势。

2.房地产销售分析

2013年上半年盘锦市新建商品房销售额64．13亿元，同比增长17．4%。上半年商品房销售面积157．27万m2，同比增长11．1%。其中住宅销售面积140．12万m2，占商品房销售的89.10%，占绝对主导地位。上半年期末待售面积140．19万m2，较2012年同期增加46．9%，市场待售面积呈现负增长的良好表现，与2012年同期存量明显正增长的情况不同，本年度房地产市场去库存能力提高明显。

3.房地产价格分析

2013年上半年盘锦市商品房销售均价维持在4075元/m2，房地产市场均价较2012年底上涨3.48%，较一季度上涨1．04%，整体价格保持平稳。其中住宅类地产均价3875元/m2，价格同比上涨2．18%。商业营业用房均价为5969元/m2，涨幅明显，较2012年底上涨13．26%。

二、盘锦市房地产市场三大经济指标短期预测

近4年盘锦市的房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大指标数据呈上升趋势，且具有非线性的特征，若采用传统的线性回归模型预测，准确度不高。灰色GM(1，1)模型是以原始数据一次累加后生成的1－AGO序列为基础而建立的。1－AGO序列经过了数据光滑度的处理，更准确地描绘了短期内指标数据的变化规律。因此笔者采用灰色GM(1，1)模型对盘锦市2013年年度指标值进行预测。选取2009—2012年盘锦市房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额年度数据作为原始数据序列，代入预测模型，分别得到三个指标的预测模型为^x(1)(n+1)=163．7769e0．3899696n－105．7121195、珋x(1)(n+1)=373．786e(0．22735n)－323．2663、^x(1)(n+1)=1424．447e0．1744n－1270．49。代入参数n值后，得到2013年盘锦市房地产市场三大经济指标预测值。将2013年整年的三大经济预测指标值，减去上半年已有的实际完成值，从而得到2013年下半年三大指标预测值。

三、预测结果分析及房地产市场运行建议

1．预测结果分析

分析预测结果，2013年盘锦市房地产市场三大经济指标呈稳定增长趋势。截至2013年6月，盘锦市房地产市场房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额三大经济指标完成值分别为84．2亿元、157．3万㎡、64．2亿元。从上半年完成值来看，房地产市场三大经济指标相应完成预测值的34．95%、34．52%和34．26%，与2012年同期43．86%、37．60%和36．82%的完成率相比，上半年房地产投资速率明显有所减缓，商品房销售面积和销售额完成比率基本持平。为达成三大预测指标，下半年房地产投资额应达到156．72亿元，商品房销售面积达到298.31万m2，商品房销售额达到122．98亿元。但受到上半年国家政策变化和宏观经济不确定性的影响，大部分房地产企业资金链条开始收紧，资金缺口逐渐扩大，市场完成下半年房地产投资156．72亿元的任务稍显乏力。与此同时，下半年市场销售表现或与预计值有所偏离，销售减量趋势明显。

2．房地产市场运行建议

基于2013年下半年盘锦市房地产三大经济指标预测值预测和分析，2013年上半年盘锦市房地产市场三大经济指标完成情况较2012年有所下降，2013年下半年任务较重。为消除2013年下半年盘锦市房地产市场可能存在的不利因素，确保完成预测指标值，引导房地产市场健康、稳定发展，笔者对盘锦市2013年下半年的房地产市场运行提出以下三点建议:

(1)加大招商引资，实现市场供给和住房保障协调发展。继续加强招商引资，加强具有盘锦地域特色的品牌地产项目研发和扶持，引进养老地产、旅游地产等开发模式，吸引外埠房地产开发商来盘投资。完善包含廉租住房、公共租赁住房、棚户区(旧城)改造用房等住房的“多层次”住房保障体系，实现2013年新开工12026套(户)中当年基本完工9900套(户)的目标，加强保障性安居工程后续管理，做到分配对象、分配过程和分配结果阳光、透明。

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多年来，在理论和实践中，我们一直致力于知识产权保护制度的建立与完善，一方面要适应发达国家制定的标准，避免在国际竞争中受制于人，另一方面也要适应我国经济发展的速度和水平，充分发挥知识产权保护在经济发展中的重要作用。经济发展的事实证明，知识产权保护在济发展中一直发挥着举足轻重的重要作用，知识产权保护得好，能够促进经济发展，如果保护的不好，则会阻碍经济的发展。

一、知识产权保护在地方经济发展中的重要作用

知识产权是指人类对创造性智力劳动成果和识别性工商业显著标记依法享有的专有权利。知识产权制度发源于欧洲，是经济和科技发展的产物。知识产权制度从产生到现在，也就是三、四百年的时间，发达国家建立起了完善的知识产权制度，对于促进经济发展、推动科技进步、文化繁荣都起到了至关重要的作用。

我国自二十世纪八十年代以后开始全面建立知识产权保护制度，先后颁布并实施了专利法、商标法、著作权法等知识产权方面的法律法规以及相应的细则、条例等配套法规。同时相继加入了多个国际公约、条例、协定或议定书。辽宁省依据这些法律法规，先后出台了一些地方性的法律规章制度，并依据《国家知识产权战略纲要》制定了《辽宁省知识产权战略纲要》、《2010—2012年辽宁省知识产权战略实施推进计划》、《2010—2012年辽宁省知识产权战略实施推进计划》，成立了知识产权战略实施领导协调机构本文由收集整理，结合辽宁实际出台了一系列加强知识产权保护的政策措施，知识产权战略实施工作取得了阶段性成果，在加快辽宁老工业基地建设中发挥了积极作用。以辽宁省为例，2012年全省知识产权工作以“科学发展、创新发展、和谐发展”为主题，以加快经济发展方式转变为主线，围绕加快辽宁老工业基地振兴，在知识产权的创造、运用管理和保护等方面都取得了很大的进步，为辽宁省经济发展做出了突出贡献。2011年，全省申请专利为37142件，比2010年增长了8.6%，全省pct国际专利申请224件；全省注册商标申请为22896件，注册17688件；在新产品开发、版权、植物新品种、软件产品、软件著作权登记、地理标志产品等知识产权创造方面都有很大的进步。

二、发挥知识产权保护地方经济发展的建议

目前，辽宁在知识产权保护方面存在着很多的问题，多数企业没有知识产权管理制度，有的也是流于形式，知识产权的流失现象非常严重；企业申请专利的数量不多；科技创新、人才评价缺乏管理机制；侵犯知识产权现象严重；管理和服务体系不健全、知识产权保护意识淡漠等等，这些问题的存在严重制约和阻碍经济发展的速度和步伐。因此，必须进一步解决这些问题，以发挥知识产权保护在地方经济发展中的重要作用，用具有辽宁地方特色的知识产权战略为辽宁创造财富，自主创新，实现科学发展和建设富庶文明幸福新辽宁服务。

（一）全面提高知识产权保护意识

提高知识产权保护意识，我们喊了很多年，可一直以来由于多方面的原因，知识产权保护意识一直没有深入人心。当前，必须采取有效措施，全面提高知识产权保护意识，要在全省逐步形成保护和尊重知识产权的氛围。多数企业还没有认识到知识产权保护在企业发展中的重要作用，甚至认为没有知识产权制度企业一样能发展壮大，所以很多企业没有自主的知识产权，对知识产权了解很少。至于知识产权方面的法律法规，或者知识产权被侵犯了怎么办，都不知从何下手。《辽宁省知识产权战略纲要》、《2010—2012年辽宁省知识产权战略实施推进计划》和《2010—2012年辽宁省知识产权战略实施推进计划》提出了“创新为荣、剽窃为耻，以诚实守信为荣、假冒欺骗为耻”的理念。各有关单位要积极在全省广泛开展知识产权的普及宣传教育，使知识产权保护不仅成为一种制度，更要发展成为一种文化，逐步形成尊重和保护知识产权的良好氛围。

（二）完善法律法规

完善知识产权保护的法律法规是我们一直在努力推进的工作，可是由于知识产权的特殊性，我们仍然有许多工作要做。

十报告中指出，要完善中国特色社会主义法律体系，加强重点领域立法，坚持法律面前人人平等，保证有法必依、执法必严、违法必究。我们必须以此为契机，在地方立法工作中，尤其在知识产权地方立法工作中，以促进辽宁的经济发展为主要目标，不断完善知识产权方面的法律法规。在国家还没有出台统一的知识产权法典的情况下，我们应根据辽宁省经济发展的需要和特点，制定和完善知识产权方面的地方性法律规章制度。

（三）用知识产权保护助力经济结构调整

推进经济结构的战略性调整，是加快转变经济发展方式的主攻方向，也是党的十报告中提出的促进经济发展的重要举措之一。因此，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。而“高投入、高消耗、高污染、低收益”是全国很多地方经济发展的共同特点，已经成为制约经济发展的主要瓶颈。我国是目前世界上资源消耗量最大的国家之一，劳动力成本增加也非常快，如果不优化经济结构、转变经济发展方式、加快传统产业的转型升级，将逐步失去竞争优势。因此，经济发展的出路和机遇就在于创新，致力于产业结构调整和升级， 开发和利用知识资源，向高新技术产业和服务业倾斜，发展高附加值产业，做到“研发产权化、产权产品化、产品产业化”。尽管转变经济发展方式会在短时间内放慢经济发展的速度，但是从长远角度看，用知识产权保护助推经济结构调整，将会大大促进企业的成长和经济的发展。2011年，辽宁省一批知识产权优势企业，比如特变电工沈阳变压集团有限公司、中国有色（沈阳）冶金机械有限公司、丹东金丸集团、鞍山聚龙金融设备股份有限公司等以自主专利技术为依托，积极参与国家和行业标准的制定，完成了32个国家标准的制定。

篇13

中图分类号：F061.6 文献标识码：A 文章编号：1003-949X（2008）-03-0058- 02

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，房价成为最让政府头痛的经济问题。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

（一）短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

（二）长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%――60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。

二、 土地增值税的市场规模效应

（一）对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

（二）对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地增值税中的税收优惠条件的设定将有利于引导房地产企业合理调整投资开发结构。按照土地增值税条例的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。这将抑制高档商品房的盲目开发，引导房地产商开发普通住宅、微利商品房或经济适用房，合理调整商品房的供给结构,满足不同收入水平，特别是中低收入水平消费者的需要，对房地产市场的整体价格产生有利影响。房地产业也只有选择这一消费主体作为自己的服务方向,才能得以持续健康发展。

土地增值税正式开征后，将调节转让房地产的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴利行为，平衡房价，正确引导房地产投资开发方向，保护从事正常房地产开发的房地产商的合法权益，促进房地产开发和房地产市场的健康发展，此为正效应。当然，土地增值税开征后会引起房地产价格继续上升，会使一些行业成本费用大幅增加，特别是如果征管各项配套措施不到位的话，开发商在20％左右的范围内做大成本的可能性比较大，若开发商能在提价的同时将成本做上去，会进一步削弱土地增值税应有的效应，此为负效应。所以在开征土地增值税的同时，国家应继续采取科学的宏观调控政策，从而促进房地产业持续、快速、稳定、健康发展，实现国家总体的经济的发展方针，“房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚定不移的解决其发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳定发展”。

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