土地开发市场分析范文

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篇1

投资开发该项目的中坤集团董事长黄怒波说：“国际广场是一个土地一级开发和二级开发联动的项目。”

上海五合智库总经理邹毅对本报记者表示，在一般的情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。“在这种情况下，大家都争着做土地市场一二级联动开发是很正常的。”

政策联姻

“其实，在北京像大钟寺国际广场这样由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目并不鲜见。” 中坤集团董事长黄怒波介绍。

除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等，这些有名的楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。

所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。

为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，加快土地上市速度。北京等城市对土地开发一级和二级市场进行了区隔。

事实上，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。

2004年8月31日之后，土地走向了市场化。过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。土地一二级市场被政府清晰划界。

虽也有“生地”直接进入土地市场交易的情况，但主流市场，尤其是 8月31日大限后，必须先进行一级开发，然后才能进入土地市场。

不过，5月北京土地市场以首批限价地的交易为焦点，本月北京共成交11幅地块，其中有6幅含居住地块，其中石景山金顶街限价地和丰台花乡限价地以及石景山鲁谷居住用地三幅居住地块出现激烈争夺。

最后，占地21.1万平米，规划建面42.7万平方米的石景山金顶街限价地以及占地12.8万平米、规划建面22万平米的丰台花乡限价地均以非最高报价被原土地的一级开发商获得，楼面地价分别达到2921元/平米和3473元/平米。

近日，华高莱斯市场研究中心的《5月份土地市场分析报告》强调：“该月北京土地交易结果预示，北京土地市场新格局的形成，本地国企在获取土地方面具有先天优势，而土地一级开发商也大多能实现项目的一二级联动开发。”

“创造”一二级联动

上海五合智库总经理邹毅称，一二级联动能节省时间、提高效率，减少成本约10%。“对于土地一级开发商来说，只要土地手续齐全，除非它没钱，否则都会想要开发二级市场。”

“土地出让实行“招拍挂”后，很多开发商通过虚增土地成本、设置遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权。实施招标制后，土地一、二级开发市场虽各自独立。不过，通过一级开发实现一二级联动的可能也是不小。”上海五合智库总经理邹毅称。

在采访中，记者发现即使土地一二级市场分开，对一心想要土地一二级开发一起做的开发商来说也并非没有操作的空间。

北京市国际投资发展公司总裁杜猛曾表示，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，是可以通过一定手段来达到目的的。

篇2

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象.本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导.在对__市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌.

第一节市场分析

一、__市房地产市产基本状况

（一）20__年以来房地产开发投资大幅__.

20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来__较快的.

（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步__.

1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米.

2、开发规模扩大，开发投资高速__.2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%.全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长

87.4%，对全市国有及其它经济投资__贡献率为2.1%.从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍.

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好.20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金__最快，企业自筹资金最多.1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍.

4、住房销售高速__.今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高__势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍.

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，__区内集中了14家，__县3家，__县2家，__市1家.

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加.今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%.从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例__，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响.

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差.近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小.20__年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%.就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%.房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力.

三是物业管理落后，配套设施不全.房地产的开发应该__配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发.

四是外部因素制约.银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展.

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大.

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速__期，20__年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大.2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展.

三、__市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦.现将__市__开发区，__市__区及__区进行大体对比分析如下：

1、__开发区.

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势.总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境.

__大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好；

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；

其定位为社会高薪阶层.

2、__地带.以新开发的项目-城西农贸综合市场为主.

__农贸综合市场：

核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的__区唯一农贸综合市场.

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位.

住房均价718元每平方米.门面2580元至4380元每平方米.

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场.

2、__城区地带.

__商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；2.原__批发市场，主楼统一经营，超大规模优势.

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米.门面2000元至11000元每平方米.

定位：__地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区.

__商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势.

四、消费者分析

根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：

1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋_室等；

3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜.而且以后的管理费用也相对较低.有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通.

第二节“站前广场”项目分析

一、项目优势分析

1环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势.__、__铁路在这里呈十字交汇，东至__、__，南至__、__、西去__、__，北达首都.__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的.

2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以__商业步行街、__商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度.临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈.

3发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展.

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题.更是目标消费者着重考虑的主题.

4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置.更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰.

6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）.

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择.

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少.

二、项目劣势分析

1）品牌__力：__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成.现在以__、__为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑.定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌__力.

2）市场承受能力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现.是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素.

3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难.

三、竞争对手分析

第三节推广策略界定

一、目标消费群界定

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层.

2年龄：年龄大约在35到55岁，

篇3

农业、农民和农村问题(简称“三农”问题)是我国现代化进程中的一个关键问题。从已经实现现代化国家的发展历史看，一个国家要实现现代化，一般都是从农业和农村取得原始积累，开办工业企业，发展城市；与此同时，农村的劳动力大批进人工厂。这样，城市的商业、服务业发展起来，城市也逐步发展起来了。因此，工业化、城市化的过程不仅是人类生产方式由农业转向工业的过程，也是农业人口转移为城市人口的过程，两者是同时进行的。等工业化、城市化发展到一定的程度，工业反哺农业，用现代化的农业生产资料武装农业，使农业现代化；国家财政积累多了，城市再反哺农村，对农村进行道路、水利、电力、电信等方面的基础设施建设，促进农村现代化，最终实现城乡一体化。但是，由于我国的特殊国情，虽然农业总产值现在占国民总产值的比重于2008年底已经降到了11.3％，但是我国的农业、农民和农村问题并没有从根本上解决好，主要体现在：

（一）农业问题现

阶段的农业问题主要表现为：农业投入不足、基础脆弱的面貌并没有改变；粮食增产、农民增收的长效机制并没有建立；制约农业和农村发展的深层次矛盾并没有消除。就粮食生产来讲，一方面粮食生产受市场的约束，粮食主产区农民收入低于全国平均水平。许多纯农户的收入持续徘徊甚至下降，城乡居民收入差距仍在不断扩大。农民收入长期上不去，不仅影响农民生活水平提高，而且影响粮食生产和农产品供给。另一方面受耕地资源和水资源短缺的约束，粮食增产难度越来越大，特别是市场的约束使得包括资金等生产要素离开了粮食生产，离开了农村。所以，从一定意义上说，资金供给是包括粮食生产在内的农业进一步发展的关键环节。

（二）农民问题

“三农”问题的核心是农民收入增长问题。与城镇居民收入相比，农户收入增长缓慢。制约农民收入增长的因素很多，可从农业收入和非农业收入来源方面来分析。从农业方面来讲，因为我国人多地少，农民人均土地也少，农业产量有限，制约了农民收入水平的进一步增长。而且，农村的人口远远超过城市的人口，造成农产品市场小，农产品价格上不去，农民的收入增长放缓。从非农方面来讲，农民收入增长的另一个来源是从事工业和服务业。随着工业化和城市化进程的加快，这成为农民增加收入的主要来源。但由于农民的文化素质较低以及户籍管理制度和就业社会保障制度不合理等因素的制约，农民的非农业收入也较低。从总体上来看，无论农民收入增长的绝对量还是增长率，都低于城镇居民，两者的收入差距一直在扩大。要提高农民的收入增长水平，有两条基本的思路：第一是做好农产品深加工，延长农产品加工链，提高农产品的附加值；第二是发展中小企业，解决农民的就业问题，从而解决农民的收入问题。然而，要实现这两条发展思路，就要求有为农产品加工企业和其他中小企业发展提供金融服务的金融机构。从实践中看，农村信用社在这方面大有可为。

（三）农村问题

我国农村问题是一个经济社会发展中的系统性问题。从工业化角度看，现阶段我国农村的经济社会发展滞后于城市发展。解决这一问题的关键就是在加速推进现代化的过程中妥善处理好工农、城乡关系问题。当前，农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础脆弱，农村教育卫生事业等社会事业发展落后，农民收入增长相对较慢。因此，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制，这种长效机制不仅包括国家财政反哺农村，也包括真正促进农村经济发展的市场机制。在这个市场机制中，农村金融市场的健康发展非常重要。

二、三农问题产生的金融原因分析

三农问题之所以产生和存在，其原因是错综复杂的，甚至是根深蒂固的，从不同的角度可以做出不同的分析，从金融角度进行分析，我们认为主要原因是我国农村金融市场的发展水平严重脱节，农民的金融需求很难得到满足或满足程度很低。当前我国农村金融资源缺乏主要表现在以下三方面。

（一）资金缺失

农村经济的全面发展，一靠政策，二靠科技，三靠资金投入。在实施了支农政策，农业科技水平得到提高之后，资金就是最关键的要素。在我国现阶段，国家优先支持基础工业行业，农村哺育城市，农村的大部分资金需求被大量调往城市，用于支持城市和工业发展。国有商业银行大量资金上存和邮政储蓄的“吸储器”作用，加剧了农村资金的外流。据统计，2007年底农业银行虽有涉农贷款余额高达1.36万亿元，但仍有1万亿元左右的资金从农村流向城市；邮政储蓄机构2007年底存款余额1.6万亿元，其中超过一半的资金来自农村，但回流农村的资金却微乎其微。商业性银行利润最大化的经营目的决定其定位在城市，而非农村中分散的农户和小规模的乡村集体经济组织。2008年我国农业增加值占GDP的比重是11.3％，但农业在整个金融机构中占用贷款余额只有5％左右。加上农村政策性银行机构改革和业务调整，以及农村直接融资渠道少，造成支农资金供不应求的局面，“三农”面临资金紧缺的现状在我国农村还将长期存在。

（二）机构缺失

随着金融体制改革的不断深入，农村金融机构日趋缩减。1997年中央金融工作会议确定各国有商业银行收缩县及县以下机构和发展中小金融机构的基本策略，其后国有商业银行日渐收缩县及县以下机构。1999年农村合作基金会被国务院清理取缔后，农村信用社在农村信贷市场上占据了准垄断地位，成为农村正规金融机构中向农村和农业经济提供金融服务的核心力量。2008年年末，全国农村信用社的各项贷款为3.7万亿元，其中农业贷款为1.7万亿元，农村信用社农业贷款余额占全部金融机构农业贷款余额的比重超过90%。农村地区金融机构单一化、金融市场垄断化的趋势日益明显。

(三)服务方式缺失

首先是信贷服务缺失。近几年，随着农发行农业综合开发、扶贫和粮棉加工企业等农业信贷职能的剥离和农业银行经营战略的调整转移，农村金融机构的农业贷款增长速度放慢，有的年度甚至呈现负增长。在农村中，银行和农村信用社提供的贷款约占农村资金需求25％，70％左右的资金需求不能得到满足，或者是只能通过非法的民间金融渠道得以满足。其次是金融产品简单，只有传统的存贷款业务，没有可供广大农户选择的新的金融产品。

三、金融在解决三农问题中的重要性理论

农村金融政策理论主要有三大代表性理论：农业融资理论、农村金融市场论以及不完全竞争市场论。

（一）农业融资理论

20世纪80年代以前，农业融资或信贷补贴论是处于主导地位的农村金融理论，强调政府对农业的支持。农业融资论主张通过从农村外部注入政策性资金，增加农业生产和缓解农村贫困，并建立非营利性的专门金融机构来进行资金分配。政府控制农业融资利率较其他产业低，以缩小农业与其他产业之间的结构性收入差距。然而实践表明，这种过分依赖外部资金的农村金融政策，引发了资金回收率低、使用效率低下等一系列矛盾，加之对农村金融市场机制的忽视，致使农村金融循环发展的长效机制难以建立。这主要表现在：

1.可以持续得到政策性低息资金以及利率上限的持续存在，使得专门的农业信贷机构和正规的贷款者无法获取农村储蓄以建立起自己的资金来源，无法成为储户和借款人之间有力的金融中介(Avishay和Huppi，1991)。

2.低息资金的主要受益人并非农村贫困居民，低息贷款的补贴被集中并转移至进行大笔贷款的较富有的农户身上。低息贷款利率不反映资本的真实成本，导致信用需求的夸大，对非目标受益人形成贷款的激励，从而信贷计划的初衷无法得到实现。

3.农村信贷机构监督机制和可持续发展能力的缺乏。Gulli(1998)认为，对消除贫困贡献最大的既不是贷款也不是储蓄，而是可持续发展的金融机制的建立。首先，政府支持存在的道德风险使得农村信贷机构缺乏有效地监督其借款者投资决策和偿债行为的能力，补贴性的农村信贷体系中大都伴随着较高的拖欠率。其次，农业信贷补贴政策缺乏可持续发展的金融机制。

（二）农村金融市场论

20世纪80年代以来，农业融资理论的不足促使农村金融市场理论发展。农村金融市场理论实际上是金融抑制理论和金融深化理论在农村金融领域的发展。金融抑制和金融深化理论认为，人为地压低利率和汇率，将使两者不能真实地反映资金和外汇的供求，而政府又不能有效地控制通货膨胀，会造成金融和经济发展的恶性循环；金融制度的落后阻碍经济发展，而经济停滞或落后又制约着金融制度的发展。要解除“金融抑制”，就必须“金融深化”，减少政府对金融的过度干预，利用市场调动人们的储蓄与投资积极性。其途径是放松对利率和汇率的管制，放宽对金融体系和市场的限制，使民间金融机构能够适应对金融服务需求的增长和发展，促使金融和经济发展之间形成良性循环。以此为基础的农村金融市场理论认为，农村金融资金的缺乏，并不是因为农民没有储蓄能力，而是由于农村金融体系中不合理的金融安排(如政府管制、利率控制等)抑制了其发展。农村居民是拥有储蓄能力的。对各类发展中国家的农村地区的研究表明，只要提供存款的机会，即使贫困地区的小农户也可以储蓄相当大数量的存款(Adams，Brunner和Raymond，2002)。市场金融论主张完全依赖市场机制，极力反对政策性金融对市场的干预和扭曲，特别强调利率的市场化。该理论认为农业贷款的利率自由化可以使农村金融中介机构能够补偿它们的经营成本，这样就可以要求它们像金融实体那样运行，承担适当的利润限额；实行市场利率可以鼓励金融中介机构有效地吸收农村储蓄，降低其对外部资金来源的依赖感，同时使它们有责任去管理自己的资金；实行市场利率可以减少发放人情贷款和随意作出决策，并由此有助于改进补贴信贷计划的资金不能有效利用的特点(Avishay和Hup-pi，1991)。其主要政策主张有：发挥金融市场作用，减少政府干预，实现利率市场化，实现农村储蓄和资金供求的平衡；取消专项特定目标贷款制度，适当发展非正规金融市场，等等。但是，这种完全放弃政府介入和干预的利率自由化也受到质疑，如利率自由化能否使小农户充分地得到正式金融市场的贷款。自由化的利率可能会减少对信贷的总需求，从而可以在一定程度上改善小农户获得资金的状况。但是，高成本和缺少附属担保品，可能仍会使他们借到他们所期望的那么多的资金，所以，仍然需要政府的介入以照顾小农户的利益。因此，完全依靠市场机制可能无法真正培育出一个社会所需要的有效的金融市场。

（三）不完全竞争市场论

20世纪90年代，人们认识到为培育有效率的金融市场，仍需要非市场的要素提供支持。斯蒂格利茨的不完全竞争市场论就是其中之一。不完全竞争市场理论为农村金融的研究提供了新的视角。由于农村金融市场不是一个完全竞争的市场，尤其是金融机构对于借款人的情况没有办法充分掌握，很难控制农村系统风险，即存在不完全信息，正如农村金融市场理论的缺陷意味着完全依靠市场这只“看不见”的手可能无法培育出一个社会所需要的金融市场。因此，如果完全按照市场机制就可能难以培育农村所需的金融市场。为此，要弥补市场的失效，就有必要采用诸如政府适当介入以及借款人的组织化等非市场措施（Stigliz和Weiss,1981；Stigliz，1989）。不完全竞争市场埋论强调，借款人的组织化等非市场要素组织形式对解决农村金融的重要性。Stigliz等人在不完全竞争市场、信息不对称问题方面的研究成果具有非常大的原创性，研究所采用的信息经济学分析工具也成为金融市场分析中的重要工具。具体而言，不完全竞争市场理论的主要政策建议有：1.金融市场发展的前提条件是低通货膨胀及宏观经济的稳定。2.在金融市场发育到一定程度之前，相比利率自由化，更应当注意将实际存款利率保持在正数范围内，并同时抑制存款利率的增长，若因此而产生信用分配和过度信用需求问题，可由政府在不损害金融机构储畜激励的同时从外部提供资金。3.在不损害银行最基本利益的范围内，政策性金融(面向特定部门的低息融资)是有效的。4.政府应鼓励并利用借款人联保小组以及组织借款人互助合作形式，以避免农村金融市场存在的不完全信息所导致的贷款回收率低下的问题。5.利用担保融资、使用权担保以及互助储金会等手段，改善信息的非对称性。6.融资与实物买卖(如肥料、作物等)相结合，以确保贷款的回收。7.促进金融机构的发展，给予其一定的特殊政策，如限制新参与者等保护措施。不完全竞争市场理论为政府介入农村金融市场提供了理论基础。它认为，尽管农村金融市场可能存在的市场缺陷要求政府和提供贷款机构介入其中，但必须认识到，任何形式的介入，如果要能够有效地克服由于市场缺陷所带来的问题，都必须要求具有完善的体制结构。因此，对发展中国家农村金融市场的非市场要素介入，首先应该关注改革和加强农村金融机构，排除阻碍农村金融市场有效运行的障碍。这包括消除获得政府优惠贷款方面的垄断局面，随着逐步取消补贴而越来越使优惠贷款集中面向小农户，以及放开利率后使农村金融机构可以完全补偿成本。尽管外部资金对于改革金融机构并帮助其起步是必需的，但政府和提供贷款的单位所提供的资金首先应用于机构建设的目的，这包括培训管理人员、监督人员和贷款人员，以及建立完善的会计、审计和管理信息系统。不完全竞争市场理论强调，借款人的组织化等非市场要素对解决农村金融问题是相当重要的，为小额信贷模式提供了理论基础。

四、金融支持三农发展的作用机理

一般而言，金融对农业和农村经济发展的作用主要有以下方面：（一）资本积累随着农村经济的发展，农村金融组织会逐渐地增加对资本市场的依赖程度，农村金融发展的市场化程度也会大提高。农村金融组织能够提供农村生产的流动资本，相应提高农村企业和个人固定资本利用率。一般认为，农村固定资本与流动资本之间总是保持固定的比例关系，但由于固定资本投资在技术上的不可分割性，因而在农村经济中一般总存在着未被使用的固定资本。在农村固定资本一定时，它的利用程度就决定于农村流动资本的供给。因此，农村生产企业能获得多少流动资本，是决定产出水平的关键性因素。农村流动资本的重置部分可能由农村企业内部筹集，也可能通过农村金融机构借款筹集，而农村流动资本的净投资则一般大部分通过农村金融机构借款筹集。因此，农村金融组织成了农村企业和个人向外部筹集流动资本和积累资本的主要来源。（二）储蓄向投资的转移农村金融资源的有效配置和开发可以提高农民的储蓄率，由于存在谨慎性和投机性的货币需求，在既定国民收入水平下，农村消费与储蓄之间存在着一个待币的弹性区间，弹性区间使真实的消费储蓄比例会因多种原因而改变。农村金融资源的存在和有效开发配置可以使该弹性区间变小，农村储蓄份额增大，这就促进了农村社会储蓄率的上升，为农村投资的增长提供了来源。农村金融组织使农村储蓄转化为农村投资，从根本上来说，农村资本来源于农村居民储蓄，但在动员众多分散的农村居民将储蓄转化为农村投资的过程中，农村金融体系需要吸收一部分资源，这包括从分散的个体农民那里集中储蓄时发生的交易成本和为克服信息不对称使储户放心地放弃对其储蓄的控制权而支付的信息成本。农村金融体系吸收了部分储蓄资源，一方面与农村金融体系提供了金融服务又收取了相应报酬有关；另一方面与农村金融体系的市场效率有关，一个效率的农村金融安排能够大减少在动员储蓄过程中的交易成本和信息成本。（三）农村经济增长农村经济增长与农村金融组织的活动直接相关，且资本是经济增长的必要(或决定性)条件。由于资本与经济增长的重要作用，以至于在发展经济学发展的最初阶段人们认为，经济发展过程就是一个“搬掉资本障碍的过程”。发展中国家普遍具有“二元经济”结构的特点，城乡金融发展水平差距很大。比较而言，金融二元结构的特点更为突出，城乡金融发展极不协调且呈逐步加剧之势，农村金融抵制现象十分严重。20世纪70年代初，以爱德华•肖(E.S.shaw)和罗纳德•麦金农(R.I.Mckinnon)为代表的经济学家以广大发展中国家为研究的样本，在对金融与经济发展之间关系进行潜心研究的基础上提出了“金融市场抑制与金融深化”理论。所谓金融抑制，是指一国的金融体系不完善，金融市场机制不健全，金融运行中存在过多的金融管制措施，金融与经济发展之间处于互相掣肘、双落后的恶性循环状态。他们认为，造成金融抑制的最主要原因是经济的分割性。在众多的发展中国家，资金、技术、土地、劳动力等生产要素分散于零散的经济单位之中，国内市场也处在割裂状态，无法发挥其合理配置要素的功能。这种分割性经济的存在客观上就决定了金融体制的割裂与脆弱。主要表现：一是金融市场不健全。在政府规定的低利率水平下，资金很难通过统一的金融市场来流通，有限金融机构不能充分发挥“导管”作用。在资金严重短缺的情况下，得到资金的往往是某些“特殊部门和行业”，而急需资金的中小工商业者和农民的资金需要很难得到满足，造成资金使用效益下降。二是金融工具单调。即银行等储蓄机构仅仅开办存贷款业务，而且期限单一，利率僵硬，无法满足储蓄和借贷双方对金融资产流动性、安全性、效益性的需要。要解决发展的问题，必须依靠金融的强力支持，实施“金融深化”战略，这不仅是因为金融对经济具有反作用，更由于农村经济基础较为薄弱，对金融具有广泛的需求和较强的依赖性。主要思路是：对农村政策金融、商业金融、合作金融的功能进行重新定位和调整，强化政策性金融职能，发挥利率和市场机制的作用，改革农村正规金融机制，引导和开放农村非正规金融市场，提升农村金融体系的整体功能。

五、金融支持三农发展的国际经验

国外农村金融已有近200年的发展历史，它在提高农民组织化程度、保护农民利益、增加农民收入、促进农业发展、加速农业现代化进程等方面起着举足轻重的作用。

(一)发达国家农村金融发展与经验

1.美国农业发展的金融支持

美国农业金融机构在20世纪初才开始建立。经过几十年的发展，己形成了比较完备的农业金融体系，它主要由政府农业信贷机构、农场主合作金融的农业信贷系统、商业金融机构及私人信贷组成。这些金融机构分工协作，互相配合，共同为美国农业的发展提代资金支持及其它服务。政府农业信贷机构由政府所有，专门为农业发展服务，如农民家计局、商品信贷公司、小企业管理局、农村电气化管理局等。农民家计局的贷款以中长期为主，利率明显低于市场利率，因此，大部分贷款均有贴息。农民家计局的资金主要用于贷款、担保和向农村公益性项目提供资金支持，它不直接向农民发放贷款。商品信贷公司的任务是对农产品进行价格支持或对农业生产给予经济补贴，其资金主要是提供贷款和支持补贴，主要包括向执行休耕计划的农场提供农产品抵押贷款，这是一种“无追索权贷款”。另外，它还对遭受洪水、干旱等自然灾害而造成种植面积减少或较大减少给予灾害补贴，对市场价格低于目标价格的差价给予差价补贴，为购买仓储、干燥和其他处理设备提供贷款等。农村电气化管理局主要对农村电业合作社和农场等借款人发放贷款，用于组建农村电网、购买发电设备等。小企业管理局是1953年为了针对小企业提供贷款而设，其主要职能是向那些不能从私人信贷机构获得贷款的小企业提供贷款。

美国的合作金融是在20世纪初经济大萧条时期由政府倡导建立的，它主要包括联邦中期信贷银行、合作社银行、联邦土地银行，由农业信用管理局管理。联邦土地银行的贷款业务经过联邦土地银行合作社直接面向借款人。借款人要想向土地银行借款，必须向联邦土地银行合社认购至少相当于本人贷款额5％的有投票权的股票，成为合作社社员，取得一人一票权。偿还全部借款后，社员自愿决定是否退回股金。而合作社必须认购同等数额的股票，而成为该区联邦土地银行的股东。联邦土地银行的资金主要是提供长期不动产抵押贷款，其贷款对象主要是本地区的农场主、农业生产者、与农业有关的借款人。联邦中期信贷银行的建立在于沟通都市商业金融与农村的农业金融，以吸取都市资金用于农村。因此它主要是提供中短期的动产农业抵押贷款，但它不是直接贷款给农户，而是贷给农民的合作社及其他各种农民的营业组织，以贷给生产信用社为主，以促进农牧业的生产与经营。合作社银行的资金主要用于贷款，目的是为了帮助合作社扩大农产品销售、储存、包装、加工农产品，保证农业生产资料供应和其他与农业有关的活动。合作社银行主要提供三种贷款：一是设备贷款，二是经营贷款，三是商品贷款。除这三种贷款外，合作社银行还开展国际银行业务，为农业合作社农产品出口提供便利。

美国的农业保险体系是经过不断摸索、发展而形成的。1938年《联邦农作物保险法》颁布以来，美国农业保险经过近70年的发展，形成了比较完备的农作物保险业务，保障水平和农民参与率不断提高，对稳定农业生产、提高国民福利水平起到了重要作用。早期美国农业保险是由私营保险公司提供的，但由于农业保险的风险巨大，其经营的农作物保险均以失败而告终。为了帮助农民对付农业生产面临的购险，美国政府积极参与了农作物保险计划。现行的美国农业保险完全由商业保险公司经营和，政府在经营管理费和保险费补贴等方面给予了有力支持。美国农作物保险的运行主要分三个层次，第一层为联邦农作物保险公司(风险管理局)，主要负责全国性险种条款的制定、风险的控制和向私营保险公司提供再保险支持等；第二层为有经营农险资格的私营保险公司，它们与风险管理局签订协议，并承诺执行风险管理局的各项规定；第三层是农作物保险的人和查勘核损人，美国农作物保险主要通过人销售，他们负责具体业务的实施。

2.日本农业发展的金融支持

在日本，既有政府办的政策性金融，又有强大的合作金融来支持农业的发展，还有一部分其他金融机构，这对第二次世界大战后日本农业的发展起到了极为重要的作用。也正因为如此，虽然日本人多地少，自然环境又比较差，但是它的农业生产和农业现代化却得到了很好的发展。日本支持农业发展的政策性金融机构是农林渔业金融公库(简称农林公库)。它建立的目的是在农林渔业者向中央金库和其它金融机构筹资发生困难时，给它们提供利率较低、偿还期较长的资金。农林渔业金融公库主要是把资金用于土地改良、造林、建设渔港等基础设施的融资，同时用于农业现代化投资、农业改良资金的融资、对国内大型农产品批发市场及交易市场提供市场设施贷款等。农林公库的代款一般不直接办理，而是委托农协组织代办，并会给一定的委托费。农林公库的贷款利率虽会因贷款种类和工程性质有不同的规定，但总的说，要比民间金融机构优惠，而且贷款的偿还期限10～45年不等。

日本支持农业发展的合作金融主要是农协系统。农协系统是按照农民自愿、自主的原则登记成立的。它主要由三级组成：最基层的是农业协同组合，为市町村一级。直接与农户发生信贷关系，不以盈利为目的，它可以为农户办理吸收存款、贷款和结算性贷款。这也是基层农协的主要任务。除此之外，农协还兼营保险、供销等其他业务；中间层是信用农业协同组合联合会，简称信农联，为都道府县一级，帮助基层农协进行资金管理，并在全县范围内组织农业资金的结算、调剂和运用。信农联作为农协系统的中层机构，在基层农协和农林中央金库之间起桥梁和纽带作用。以它的会员即基层农协为服务对象，吸收基层农协的剩余资金，并在基层农协需要时提供融资服务。信农联的资金首先应该用于支持辖区内部的基层农协的资金需求，其次才能用于支持其他的贷款、农业企业的发展所需资金等。信农联不能兼营保险、营销等业务。最高层的是农林中央金库，为中央一级，是各级农协内部以及农协组织与其他金融机构融通资金的渠道。农林中央金库是农协系统的最高机构，它在全国范围内对系统内资金进行融通、调剂、清算，并按国家法令营运资金。同时，它还指导信农联的工作，并为它提供咨询。农林中央金库可对会员办理存款、放款、汇兑业务，并且可农林渔业金库的委托放款和粮食收购款，后又增加了外汇业务。它的资金主要用于信农联，同时也贷款给关联的大型企业。农林中央金库除了向基层和中间机构提供服务、发行农林债券外，还从事资金划拨周转、部分证券投资业务等。另外，日本于1966年建立了全国性的农业信用保险协会，各都道府县一级的农业信用基金协会是其会员，农业信用基金协会是都道府县一级的债务保证的专门机构。

（二）发展中国家农村金融探索与实践