商务用地规划条件范文

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1.项目规划背景

1.1 规划范围与规模

观音山片区规划范围；东至环岛路后退50米绿带，西至五石路，南至观音山南路，北至鸡山，规划用地130.7公顷，扣除安置用地、思明区企业发展用地、公交公司停车场用地和观音山山体等，实际可开发用地面积为919716平方米，规划范围总建筑面积控制在2200909平方米，其中办公总建筑面积（包括配套）1384442平方米，居住总建筑面积587400平方米，其他建筑面积229067平方米，总容积率为2.39，建筑密度为25%，绿地率为35%。

1.2 规划定位和原则

观音山片区开发定位为国际商务营运办公区，功能定位为商务办公区及其服务配套、居住。在“城市整合”、“显山露水”、“分期开发”、“实施可能”原则下，通过规划合理布局，在保证良好环境条件的前提下，整合村庄的拆迁安置及已建用地，充分考虑环岛路沿线城市滨海建筑景观和观音山、虎仔山、海岸风景重要元素的相容，通过完善道路系统组织片区交通、分割各功能区块、便于地块的分期开发，同时通过经济估算寻求片区规划建设的可操作性和实施性。

1.3 规划平面布局划分

片区实际规划用地按开发性质分成四个功能区，分别位于片区东部滨海地带总用地43.3公顷的国际商务营运区，位于片区西北部总用地23公顷的配套生活区，位于片区中部结合观音山总用地19.5公顷的山体公园区，位于片区西南侧紧邻现状的软件园二期、总用地12.66公顷的软件园二期拓展区。规划区内设一所中、小学一体化学校，占地6.77公顷,建筑面积46574平方米，班级数按照本岛中小学专项规划有关标准予以明确，设二所幼儿园，建筑面积4050平方米，区内公共设施包括金融邮电、社区服务、市政公用等建筑面积6000平方米。

2.规划概念及构思

依据项目“厦门领先、国内一流”的定位及优越的地理环境，设计中提出了“同享山海自然景色，共建和谐商务社区”的概念，在原总体规划的基础上，进行了进一步的优化和创新（见图1）。

2.1 规划布置

规划设计中将地块A1作三幢点式高层布置，单体布局呈放射形态开敞向海，宽敞的间距不仅带来自身的景观价值，更为内部地块留有充分的景观资源。设计中增设中型的会议中心，提升其商务价值。

A2地块的围和形布局不但为其中的商业形成较强的凝聚力，而且改善了与周边地块的界面关系，结合东南部的开放式形态，充分体现了地块承下启下的地理位置。

A3地块的板式对称布局，为其两面的景观提供了良好的面宽，高度形体的变化强调了“海—山”的轴线关系；在充分提升其商务价值的同时，与其东部将来的地标建筑形成整体的建筑形态。

A3地块东侧与地标间的规划路，设计中考虑其特殊的位置及交通状况，将原有的两条9米路改为一条24米路，并在路段中央设立环形道，不但为两地块的车行出入留有缓充地带，更增加了临街的用地进深，结合空中廊道的设立，有效改善人车间的关系，缓解路段的交通压力。

三块地的设计既符合观音山商务区的整体规划原则，又深化了其规划思想。融入城市设计的手法，赋于滨海社区开放和交流的空间和场所，突出了其山海自然景色的地域性特点。同时，改善其与周边地块的城市关系；更好的实现景观资源共享的理念。

2.2 交通、竖向及广场设计

A1地块三面环路，东侧为城市绿化带，基地东低西高，高差约为6m。以地块西侧规划路为基准确定首层标高。场地结合东侧城市绿化统一设计为坡形园林带，与各幢单体间共同形成了人行办公前广场。面向东侧海岸，环境优异。基地西侧为办公楼落客区及线性地面停车。人车分流，互不干扰，提供优良的商务办公环境品质。

A2地块四面环路，基地西北高、东南低。最高点为西南角。围合的办公建筑出入口周边向外布局，与外部道路平缓相接。地块内部的环形车道既提供了便捷的交通流线，又提供了可观的室外停车数量。中心广场抬高处理，在保证应急车辆进入的同时，提供了一个纯人行的绿化休闲场所。其东南部与A3地块和A1地块开口相望，西北角开口通向生活配套区。空间形态最大化的吸引人群的汇集和交往，形成浓厚的商业气氛。

A3地块南北方向超过300m，东西向狭长，南北高差接近10m。改造后的东侧规划路为基地提供更大临街面进深，结合地形和裙房逐级缓和相接，为商业提供良好的条件。办公入口广场位于西侧，与商业入口互不干扰，动静分明。

3.规划的特点

3.1 对总体环境进行必要的整合

原有现状建筑或规划的周边建筑，多为居住建筑，由于种种原因尺度都比较近人和多变，缺乏整体的大气，难与大海的恢宏相和谐。为此，尽可能使三个地块（A1、A2、A3）的建筑规整,统一在一个秩序中。建筑轮廓线对位，建筑形式统一，建筑天际轮廓线起伏明确，以达到建筑的群体美感，克服个体建筑各自为政、表情多变、松散琐碎的建筑形态。同时在细节上又有得体的变化，使之不失之于过分规整，带来单调感。

3.2 建筑平面设计、形图和定位的依据

三个地段的建筑平面设计、图形和定位是根据最大限度的观望海面而确定保证了新建筑观海的均好性，提升了新建筑的品质。海洋景观资源得到充分利用，开发价值得到提高。同时也充分发挥了滨海办公建筑丰富、活泼个性。这种自然且从功能摇要为前提的体形变化完全摒弃了有些设计的为了变化而变化的“矫柔造做”，是功能为前提的自然流露。

3.3 利用地形

充分考虑了保留原有地貌,力争最少的挖方和填方工程各地段均采用独立的高层建筑，便于利用地形，见缝插针。有些地段利用东西的高差形成错层，自然形成海景平台。如地下室设计①平面规整剖面结合地形以便于施工；②结合地形现状起伏合理设皿标高和局部标高变异，协调整体标高差异,既满足地下室、停车、机房等功能的需要，又减少了土方开挖和与地表道路广场的标高矛盾，同时为广场，植被的设置提供充分条件；③特殊高度需求房间单独分析，特殊处理以减少对整体地下室工程的影响；④对于地下室停车条件先天不足的地块，合理调整地下室层高，留出建设双层停车车库的条件, 以解决施工周期与工程多期开发的需求。

3.4 交通组织

尊重原总体规划的路网，没有变动。在每个地块都尽量增加了内部环路，尽量少占用城市道路做内部环行。地下车库的出入口安排位方便出入，每座办公楼设楼前广场,合理解决了机动车上落的必要空间。

3.5 单体建筑设计

本建筑按厦门领先，国内一流的高档写字楼设计，建筑平面布局采用两种基本形式：一是内核心筒的塔式建筑,一是双核心筒的板式建筑。原因如下：

①结合用地形状，考虑不同的建筑平面。

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1、规划背景

文登市地处北温带，位于山东半岛东部，隶属威海市。文登撤县设市虽晚，但随着经济的迅速发展，城市建设日新月异。文登市工业制造业发达，在我国的县域经济中处于领先地位，不但成为威海市的支柱之一，而且在全省工业总产值销售收入、利税、利润均保持在前列。

目前文登市城市新区建设正如火如荼的开展，其中世纪大道西侧区域的政府行政办公中心已日渐成形,但面临世纪大道东侧区域发展滞后、大量城中村聚集等现状问题，影响文登市整体城市化进程的推进。从发展角度看，随着行政中心的东移、文登市体育中心、职教学院等大型公共服务设施的规划建设，一个新的城市文化行政区正在崛起。新区行政中心的建设与辐射带动对本地区发展起到推波助澜的作用，是本地区发展的利好机遇。

因此，本次控规编制主要针对该区域21个村庄搬迁改造，结合产业区现状，充分利用山清水秀的自然资源，提出该区域更为具体的发展方向及规划更为合理的用地布局，切合自身发展特点的完成职能定位的细化，强调规划的可实施性，并提出相应建设模式与管理控制手段，使之成为新城建设又一新的发展动力源。

区位分析图

2、规划范围

本次控制性详细规划范围：东起虎山路东侧1公里，西至登云路，南起秀山路，北至珠海路，总用地23.4平方公里。

3、本次控规编制特点

以往传统控规，主要通过指标、用地性质、开发强度、控制线等内容为城市建设管理服务，其工作方法与编制手段存在简单化，缺乏灵活性、弹性差等问题，难以适应城市经济发展的动态要求。

因此，本次控规编制不仅要从系统的控制要素内容予以规划控制，更注重从特色环境营造、综合素质提升等方面切入，力求切合自身发展特点的建设模式与管理控制手段，最大限度能体现文登地域特色、人文精神内涵。

4、现状情况分析

本次规划总用地23.4平方公里，以世纪大道为界，西部区域以现状建成区与已批项目为主，占地6.2平方公里，其道路网骨架已比较完善；东部现状以村庄居住及南北两片工业用地为主，其道路网主体骨架已基本形成。

4.1 地形地貌条件分析

文登市东北西三面环山，全境象一簸箕，口向南伸向黄海，地形总趋势是两侧高、中间低、北部高、南部低。

规划范围内地形复杂，地貌景观以低山、丘陵地形为主。丘陵起伏，沟壑纵横，周围有铺子顶、火石山、双顶山、三岐山、四角山等山，群山峻岭、三面环山，地势东高西低、南北高中间低，中西部为平地，平原沿河谷两岸呈带状展布，海拔44米至165米，大部分地段海拔在40米至80米之间，占到总用地82.1%。

基地地形坡度起伏较小，坡度小于3%的用地占总用地的41.3%，坡度在3%-8%之间用地占27.8%，坡度在8%-15%的用地占16.3%，坡度在15%-25%的用地占8.9%，坡度大于25%的用地仅占总用地面积5.7%。

表：规划区地貌结构统计表

坡度 小于3% 3%-8% 8%-15% 大于15%

面积（公顷） 965.7 651 380.4 341.3

百分比（%） 41.3 27.8 16.3 16.6

4.2 建设用地适宜性评价

通过对该地区进行GIS地理信息分析，可以看出规划区域丘陵起伏，整体坡度不大，只有南端受山体影响坡度较大，其余腹地基本为适宜建设用地。

规划区内相对平缓的用地为1616.8公顷，占总面积的69.1%。地形坡度超过25%的地区仅占总用地的5.7%。

本规划区域内适宜建设的土地（坡度小于8%的用地）共1616.8公顷，刨除杜营河、渠格河及其支流等不可建设水系用地99.4公顷，以及现状已建设用地（主要指两片工业园区及部分公共服务用地）260.68公顷，剩余适宜建设的用地为1256.7公顷。

用地适宜性

4.3 水文条件

（1）水系

由于规划范围内地势东高西低，规划范围内汇有两条贯穿东西的河流，分别为：杜营河、渠格河，水质适宜人畜生活用水和工农业生产用水。杜营河自东向西流经文登营村、营前村、七里村等地，河床宽14-98米不等。渠格河自东向西流经东渠格、中渠格、松坡、埠后等地，与杜营河与世纪大道东侧汇于一起，河床宽10-67米不等，其中部分河道经过环境整治，河道景观较好。

（2）地下水及降水

境内水资源主要来源于大气降水，雨季多大雨、暴雨、雷震雨和台风，降雪多为涡动低云造成的阵性降雪，风越猛、雪越大，多年平均降雨量803.8毫米，地表水资源、地下水资源多年平均资源量5.03亿立方米，水资源较为丰富。

4.4 问题总结

（1）优势条件

优势一：现状大量的未开发用地为地区建设提供足够的用地空间

东部新区目前尚有大片土地未开发建设，区内地形地质条件较好，用地开阔，为城市发展提供较大的可建设用地拓展空间。

优势二：两大工业园区的稳固发展为新区建设提供经济保障

新区目前已经形成以家纺、曲轴为代表两大工业园区，成为文登具有一定规模的产业基地，第二产业的迅猛发展将极大地带动第三产业发展，为新区建设提供强大的支撑。

优势三：便捷的道路交通网络，为地区发展提供交流保障

新区建设不能孤立开发，本区域与老城区之间有珠海路、天润路-香水路、文山东路、米山东路、秀山路等多条主干路连接，便于利用老城区较为成熟的城市配套设施带动自身发展。另一方面，本规划区区域交通优势同样明显，包括多条区域干道及长途汽车站等，往来人群同样能够提升人气、促进地方经济发展。

优势四：区域内重山叠嶂、碧水映饶，优美的自然环境为地区发展提供品质保障

该区域三面环山，重峦叠嶂，西侧有峰山公园，区内自然植被良好，水系蜿蜒。

（2）不足之处

问题一：土地利用的现实问题――存在城市建设用地量小与人均指标过高之间的矛盾

现状大量用地尚未开发，但已出现人均建设用地过量的现象，究其原因是因为该区域人口规模过小，缺少土地开发支撑源。

缺少片区级综合服务中心功能，与城市综合组团职能有差距。

因此，本次用地规划调整应重点研究不同产业发展模式和城市职能定位下，土地利用的合理规模、合理布局、合理控制方式。

问题二：道路交通的现实问题――基础建设条件较好，但存在结构不完善问题

现状区域对外交通联系便捷，优势明显。城市道路基础建设较为完善，道路状况较好，但仍存在缺少低等级道路，路网体系欠完善，交通设施发展滞后，难以满足长远发展需求等现实问题。

问题三：公共设施的现实问题――总量不足，尚未形成完善体系

现状公共服务设施总量不足、内容缺项、商业设施水平较低、尚未形成完善的公共服务设施体系，同时缺少公共绿地等问题，难以营造良好的城市环境，并引发后期建设因弥补公共设施欠账而带来的多方利益难以平衡、规划实施不利等诸多问题。

问题四：绿化景观的现实问题――缺少供以休憩的公共绿地，丰富的山水景观未充分利用

规划区及其周边自然山水资源丰富，渠格河、杜营河沿河景观条件较好，但区域内公共绿地面积较少，仅为总用地面积的2.58%。绿化主要以道路绿化为主，缺乏层次感，视觉效果较单一。

5、规划定位与结构

结合现状空间地貌、用地空间、交通条件、城市职能导向以及城市景观等各方面影响因素，规划本区域总体定位为：建设成以行政商务办公为核心,以生活居住、商业服务为支撑，山水文化特色突出，城市功能高度复合的文登市未来水岸新城，是服务功能完善、高层建筑林立、生态水系环绕、生活创业两宜，集金融行政中心、商务中心、休闲娱乐中心于一体的城市文化商务区。

规划主要结构为：米山路以北、世纪大道以西、通和路以东、文山路两侧区域形成新区市级行政商务办公中心，并与渠格河、杜营河两河流域交汇处形成新区综合服务中心，最终形成“两河绕城、青山环抱、组团分明”的城市结构。

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2、生态城启动区城市设计进入方案深化阶段

生态城启动区城市设计进入方案深化阶段，英国jtp公司对投标方案进行进一步的修改和完善，将重点从道路交通、结构布局、生态技术应用、景观概念规划等方面对方案进行调整，真正将苏州独有的城市、人文魅力与精致有趣的城市空间结合，融入生态设计理念，打造独特的、精致的宜居生态城。

3、完成苏州科技城核心商务区城市设计中间成果

此次城市设计范围位于苏州高新区科技城内, 龙山路东、锦峰路西、科普路北、科研路南，总面积约为1.3 平方公里。规划以原《苏州科技城中心区城市设计》为基础，以“建设苏州市全市范围的中心商务区”为总体目标，以“打造高强度开发的包含商业、办公、商住、高档公寓、酒店、文化娱乐等功能在内的现代商务集聚区和城市副中心”为总体功能定位，形成“两条轴线、五个节点、五个片区”的城市空间结构。下一步的重点工作将是对规划区域进行交通分析和开发总量评估，并根据结果对城市设计进行进一步的修改和完善，形成最终的设计成果。

4、开展大阳山森林公园及周边地块功能策划

大阳山位于高新区中心地带，衔接了高新区各功能组团，为使大阳山的开发在更具可实施性的规划指导下进行，对大阳山区域进行整体功能策划，将大阳山打造成集生态保护、旅游度假、养生康体、宜居宜业于一体的活力绿心，以功能策划指导下一步的城市规划和开发建设。本次策划范围包括了大阳山森林公园及周边区域，总面积约20平方公里。目前已完成规划任务书的编制。

5、完成苏州高新区有轨电车线网规划最终成果 6、太湖大道景观改造

完成供电通道及新增管线规划位置的确定，与交通、城管等部门确定新增公交站台的位置及管线预埋。

7、重点项目服务

南庄新苑南区通过方案审查；白马涧理想商业项目通过方案审查；艾维克大厦项目通过方案审查，进入施工阶段；昂内-b-126地块住宅进入施工阶段。

8、完成度文书档案归档 9、日常规划管理工作

(2)核发规划用地许可证8份，用地面积20.9万平方米；

(3)审查建筑设计方案19份，用地总面积78.3万平方米；

(4)核发建设工程规划许可证35份，建筑总面积45万平方米；

(5)核发规划验收合格证16份，竣工面积16.9万平方米；

(6)核发市政管线规划许可证4份，总长度达1.8 公里；

(7)市政日常规划审批25份；

(8)规划审批办文回复函17份 二）4月份工作计划

一、规划编制

1、完善苏州科技城核心商务区城市设计。完成规划范围内交通承载力评估以及开发总量的测算，确定规划区域的总体开发规模。

2、完成大阳山森林公园及周边地块功能策划的设计委托。

3、完成生态城启动区城市设计中期方案。

二、市政规划

4、完成苏州高新区有轨电车一号线项目建议书，尽早具备立项条件。

5、完成苏州高新区35kv以上变电站选址及高压通道的规划初步成果。

为满足高新区发展用电需求，保证高新区规划变电站建设用地，落实各变电站之间高压通道的用地，近期委托设单位对《高新区35kv以上变电站选址及高压通道规划》的设计工作，4月底将完成初步成果。

三、重点项目

6、对城际站周边城市绿地景观设计方案进行会审。

7、完成锦峰国际商务综合体设计方案深化。

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中图分类号：TU984

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2006)04-0019-03

收稿日期：2006-04-11

作者简介：吕毅(1978-)，女(汉族)，中南大学土木建筑学院建筑与城市规划系助教；现主要担任城市开发与房地产、场地设计、城市规划原理等课程的教学任务和城市规划设计研究。

1 背景

中央商务区(CBD)是城市经济最有活力的中枢，是以商务为主体，商业、旅游、娱乐等多功能混合的中心地区。芙蓉区是长沙市交通、技术条件和地方传统因素综合形成的中心区位，长株潭一体化的发展，也将为该区的发展打造良好的平台。

芙蓉CBD规划区东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路一中山路，以五一路为东西轴线，以芙蓉路为南北轴线，形成以芙蓉绿化广场为中心的”金十字”区域，总规划面积为2．7km2(图1)。目前与金融业密切相关的中介、法律、咨询等专业服务机构已在此汇聚，初步形成了商务区的功能“骨架”。

2　现状

2．1用地构成现状

规划区内居住用地占总用地的47．52％，公共设施用地占27．82％，绿地占2．6％，居住用地比例偏高，绿地率严重偏低。

2．2建筑分布现状

区内现状总建筑面积大约为395万m2，有大片不同层次的居住区及沿主干道表皮建设的商业、办公、商住功能的高层建筑，还有部分高层在建，地块内部分布了大量质量较差的低层建筑。芙蓉CBD的建设也为长沙老城区城市更新提供了契机。

2．3道路交通现状

区域城市交通条件良好，内部已形成了方格网状城市道路格局，局部地段已修建了立体交叉口及人行过街设施，但尚未解决好公共交通、步行交通以及停车场、车库分布等问题，缺乏严格的交通管制措施。

2．4城市设计现状

规划区内高层建筑较多，但缺乏标志性建筑物、系统的绿色生态设计以及优美的天际线，建筑造型彼此间也缺乏必要的呼应，难以突出城市CBD的整体形象。

3　芙蓉CBD概念规划方案

3．1中心区类型的CBD

按区位对CBD进行分类，主要有位于城市中心部位、偏心部位、城市发展轴延伸线及城市交通环路的CBD。

位于城市中心部位的CBD，也称中心区类型的CBD，是传统CBD的典型形态，这是由于现代CBD的早期发展通常依赖传统商业中心形成。这种类型的CBD在我国数量较多，有上海、重庆、南京和成都等城市的CBD。

在当今全球化进程中，有的城市相关设施在以往开发中已具有相当水平，存量较大，相对需求压力较小，因此，CBD的发展大多在中心区原有设施基础上，进行补充调整来达到CBD建设目标，其发展带有城市更新性质，只有当城市中心区内CBD发展至”饱和”状态时，才出现副中心、甚至多中心发展形式，如伦敦、巴黎和东京等城市。

芙蓉CBD依托于城市传统中心区，属于中心区类型的CBD。本次主要规划主要从城市设计、道路交通和用地布局等方面提出改进完善的重点。

3．2城市设计主要特色

3．2．1体现历史文脉，促进生态环境建设。

土地开发将不可避免地改变原有地理环境特征，其中首先要考虑的是自然地理要素的保留，以塑造独特的地域空间脉络。

我们设想保留并利用区内古城墙遗址建设成为古城墙公园，并作为南北“历史”轴线，作为城市记忆的载体，使之成为联系芙蓉广场和天心阁的南北向景观走廊。在五一路与解放路之间，结合一条宽80m的生态绿带，打造一条东西向的“现代”轴线，形成聚集现代化行政管理、办公、住宅等多种城市功能的现代特色城市空间，创造出舒适的步行空间和充满活力的城市空间同时，形成代表性的城市景观，一个联络生态、信息的生态廊道(图2，3)。

一条历史的南北轴线和一条现代的东西轴线相交之处构成了整个区域的核心所在――“绿十字”区域。“绿十字”构架了整个区域的结构性控制线，达到了城市新生空间和地段历史文脉的撞击融合。

3．2．2强烈的城市空间意向

沿着古城墙公园的印记，我们可以找寻区域中心变迁的痕迹，由五一路与芙蓉路相交的“金十字”芙蓉广场向南发展，最后，在“绿十字”处，诞生了芙蓉CBD的灵魂建筑――商务中心大厦。

中心的南移，不仅有效舒缓了“金十字”路口的交通压力，也在东西向轴线上形成新的，形成了强烈的构图中心，具有强烈的向心性，就像罗兰・巴特说过的“我们所向往的那种城市需要任何市区空间都有一个中心好去，好回”。

3．3完善道路交通系统

两条轴线与城市道路格局为规划区组构了棋盘式路网的构架，形成整体方格网为主的路网结构。规划对部分道路和路口进行调整，局部采用立交，加大了路网密度；调整轨道交通规划，使地铁线路在商务中心大厦附近相交，形成地铁枢纽站。

道路交通规划中主要坚持以下原则：

3．3．1行人优先

规划绿化系统、空中走廊、道路两侧人行道的有机结合构成步行系统。由中央公园步行轴线、古城墙公园步行带构成主体，向周围用地呈枝状发散。针对高层建筑行人横向交通的需要，设置建筑间的空中步行走廊，通过走廊与建筑之间的整合来努力营造舒适安全的步行环境。

3．3．2公交优先

局部地区设置公交专线，结合人流集中的公共设施，设置换乘枢纽站，结合交通管制确保畅通。

3．3．3规划混合立体式交通

从现状地形出发考虑，同时也为了缓解超高层建筑带来的交通压力，规划把”绿十字”区域架空，形成地上、地下结合的交通体系，机动车交通主要通过地下解决，地面一层解决行人步行交通。

3．4用地调整重点

3．4．1切实保证商务办公用地需求

城市用地相互混杂，各种功能相互干扰，会造成CBD运作的低效率。因此把规划区从功能结构上划分为商务办公、商业零售、文化休闲、居住生活和绿化用地等(见图4)，降低居住用地比例。

3．4．2完善服务设施与配套设施用地

在规划区域东南部，尊重现状，规划部分居住生活用地，配置学校、保留医院等设施。

3．4．3严格控制商业零售用地

对于中心区类型的CBD，商务区依傍商业中心区，其交界处可能出现大型商业的扩张，其服务对象势必超出CBD区。CBD与商业过分混杂将削弱其高效性，商业也可能借助CBD区位优势，而出现不适当的用地扩张，因此，要严格控制商业零售用地的范围。

3．4．4完善绿化用地与开敞空间布局

规划区建设目标是生态型的高效商务基地，通过两条绿轴线、各个地块内部围合空间、架空平台多层次营造舒适的办公生活空间。

4　结语

中心区类型的CBD在我国具有一定的普遍性，在发展的过程中容易带来用地比例失衡、交通拥挤、环境质量恶化、城市效率下降等问题。根据目前长沙社会经济发展的现状，规划区已形成了CBD的雏形，因此不适宜大规模的商务办公空间的开发活动，倾向于以商务扩展为核心，兼有城市更新性质的规划建设来提高城市中心区的环境质量和运行效率。

参考文献：

[1]李沛．当代全球性城市中央商务区(CBD)规划理论初探[M]．北京：中国建筑工业出版社，1999(09)：第31-32，86-87页．

[2]赵和生．城市规划与城市发展[M]．南京：东南大学出版社，1999(08)：120．

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1、概述

1.1灰色用地概念及意义

某些地区由于外部环境不够成熟、未来发展的不确定性等因素，使其具备灰色的特性，不能按照正常的总体规划将土地利用规划一步落实到位，可以先赋予其将来易置换的用地功能，待时机成熟，再将其转换成其它用地性质，此类地块统称为“灰色用地”。灰色用地不是不去确定地块的性质，而是让它在市场经济的调控下来转变自身的用地性质，使其更好地适应市场经济，使土地在各个阶段都能发挥最大的经济效益。

灰色用地是社会发展与经济增长导致的必然产物，是适应市场经济条件下理性规划的产出，它的出现适应了土地可持续发展的要求，在考虑当地人文和市场的条件下，以较短的时间（10-20年）作为灰色用地的限期，以适应当地当时的规划背景，保持土地价值的最优。

1.2灰色用地与二次城市规划

灰色用地的出现推进了城市规划创新，要求城市规划必须适应市场经济发展，要求城市用地在不同发展阶段效益最大化且功能多样化，以动态的思想来规划，适应城市社会经济可持续发展的要求。

二次规划是为了保持土地的使用价值与社会经济水平相平衡，在一次规划时超前考虑与二次规划的衔接，避免重复开发的浪费，同时盘活土地存量，以此适应市场经济条件下的城市规划。用二次规划的方法来实践灰色用地的理论，以此达到土地利益最大化和经济的可持续发展的目标。

图1灰色用地与二次规划关系图

1.3灰色用地开发案例分析

1.3.1案例一：南京1912特色街区&上海新天地----被动性灰色用地规划

南京1912特色街区是由民国总统府遗址建筑群转换为目前南京的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的展示地。上海新天地是由上海石库门居住区转换为了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

对于这类处于城市地价较高的地段，由于当时规划未能预见其未来发展潜力，土地使用效益往往不是很高，为了充分发挥其潜力，一般用建筑功能置换的方式来改变其用地性质。

1.3.2案例二：苏州工业园区----主动性灰色用地规划

为了实现中国-新加坡苏州工业园区向苏州新城区的转变，《苏州工业园区（苏州东部新城）分区规划（2007－2020）》时提出了灰色用地的概念来协调工业园区在近远期对工业用地需求的矛盾。园区从1994 年启动，经历了十几年的发展，已成为中国规划的楷模，它用发展的速度、协调程度、经济效应来证明灰色用地理念实践的成功。

苏州工业园区对灰色用地的开发方式进行研究探索，在第一次规划中，主要是将零散工业集中化，形成工业坊，同时配备宿舍区，配套基础设施；第二次规划中通过弹性绿地控制来适应后期开发需求，并严格控制工业土地使用期限（不超过2020年），采用工业用地退出和部分“退二进三”的方式进行用地置换。

1.3.3小结

实践证明，灰色用地的实践与推广使用地的开发控制始终处于一种最优状态，保证城市在不同阶段和现有多种约束条件下的快速发展，满足了市场环境、政策背景等因素变化对用地的动态需求；对灰色用地置换方式的研究与实践也为城市建设的可持续发展提供了宝贵的经验。

同时二次城市规划方法增加了规划弹性，减少规划修改的频率；根据市场需求对用地的整理、用地性质的调整，提高土地的使用价值和利用效率，保证城市土地使用良性循环，进一步实现土地开发的可持续发展。

2、苏州运河路沿线地块现状分析

苏州过去十多年的经济增长主要依靠制造业（非常依赖土地资源），近年来土地使用效率已有降低的趋势，土地资源的减少成为制约苏州发展的瓶颈，外延式发展难以为继，选择一种新的土地开发模式，盘活存量土地和提高使用土地使用效率，以此来保障经济的增长，已成为解决苏州发展的当务之急。

2.1目标地块区位分析

地块位于苏州高新区中心位置，紧邻运河，原来处于城市边缘，随着高新区近几年的高速发展，现在已经处在高新区价值较高的中心位置。

2.2目标地块的现状分析

2.2.1现状分析

由于政治、历史等原因，以及当时的经济发展水平等因素，目标地块工业用地所占比例最高，虽然现有的工业污染相对较小，但是土地使用不经济，基础设施不完善，居住用地配备较少且质量较差。

2.2.2 SWOT分析

目标地块SWOT分析表

由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。

苏州运河路灰色用地二次城市规划的实践

根据已有的灰色用地实践，本次运河路沿线地块的二次城市规划采用以下方法，以保证规划的可操作性。

由于地快所处的大环境在高度动态发展，加之，地铁线路的开发和周边商圈的发展模式使得地块发展的不确定因素增多。

2. 3灰色用地概念的引入

现状地块众多不确定因素，促使地块不能按照常规城市规划的方法一步落实到位。用地性质的不确定性使其具备灰色用地的特性。因此，借用灰色用地二次城市规划的方法，在规划设计中我们可以先赋予其将来易置换的用地功能，以便用地性质的调整（在高度动态发展的过程，第二次规划也不必将其完全置换为最终土地使用的状态）。

由于灰色用地的规划重点在解决高动态发展下的城市用地的布局，所以规划期限应根据当地当时的发展状况做出相应的调整，但是一次规划时间不宜超过20年，二次规划的期限应与上位规划相对应。

3.1第一次规划

3.1.1第一次土地使用规划构思

在第一次土地使用规划中，首先要考虑在法定规划期限内用地性质永久性不变的地块，这类地块基本都是会以发展商业商务等服务业为主，追求中高密度高容积率，以此符合该地块未来发展趋势和整体形态，以及上位规划和设计理念对该地块未来作为苏州高新区商业商务中心的定位。

除了永久性不改地块，一次规划是以整治现状为主，对于建筑、道路基本维持原有形态，不做大变动但在主要道路两侧进行绿地防护，修缮路面环境。

3.1.2规划重点

1、用地性质的调整

 （1）工业用地调整。

扩大X2范围，调整部分工业用地，形成2.5产业特色区域；

将一些靠近人才市场的工业建筑改建为培训中心，适应地块特色；而原来的大工业厂房，依据其现有的特征，改造成体育学校，原有的丝绸厂改造成服装培训学校，为人才市场输送人才；

（2）其他用地调整。将已经不适应当地经济发展的仓储用地改为商贸区，建立一些卖场，商业百货等场所，增加地块的商业氛围，适应上位规划；

（3）新增公交首末站。配合在建地铁站和即将通行的地铁1号线2号线，使整个地区的交通更加便捷，出行效率提高。

（4）新增绿化用地。沿运河公园绿化建设，将运河的景观引入地块，加强沿路绿化的建造，为建造步行系统做好准备。建造广场公园，辐射周边地块，做好节点绿化，提升区块品质，点线面结合，将绿化作为一个系统来提升整个地块的可用性。为地块整体维持绿色平衡的大面积绿化，优化环境的同时也给整个区块优良的休息场所。

 2、道路系统――第一次规划道路分析

一次规划道路调整的主要原则：在没有调整用地性质的地块，保持大路网不变的情况下，局部调整了内部路网，使整个道路体系更加完善。在城市道路和区内主要干道基本保持现状的前提下，为了提高运河景观的利用率，沿河增加绿化和道路，调整区内次要道路，合理组织道路出入口与建筑的关系，疏通道路；根据建筑和地铁出入口合理组织路网。

道路动态变化：

（ 1）延伸区域内道路，与主干道相连，使整个道路系统趋于连贯；

（2）沿河边绿化（包括运河公园）增加道路，拓展到路沿岸景观，增加沿河绿化带使用性；

（3）紧密联系各地块，联通区域内道路；

（4）增加路网密度，提升地块活力。

3、建筑改造――第一次规划工业厂房改造

对地块内一些建筑进行质量评估，对一些原来结构有良好的承重体系的建筑进行改造，一次规划中将原来的一座工业厂房改变为体育学校，在保留其原有建筑结构的同时，也进行一定的调整，同时将工业建筑的大空间分割成小空间以适应功能的需要。

3.2第二次规划

3.2.1第二次土地使用规划构思

二次规划依据土地利用性质，将运河路地块定位为一个商业、商务为主的综合用地，辅助住宅区和教育用地。在第一次规划的基础上，根据上位规划对用地进行了深入的规划设计，对土地利用性质进行了大幅度的改变，对原有建筑进行了更新改造，目标把运河路地区打造成以商业商务为主的城市综合体。在保留一次规划的基础上，调整了路网，临近狮山路的地块基本保持现状，以高容积率为目标打造该地块,在绿化方面，继续开发运河边上的公园，也抓紧开发沿狮山路的高新广场。

3.2.2规划重点

1、对一次规划的延续与调整

（1）变更一次规划公交首末站位置，将公交首末站转移到地铁出入口处，打造交通节点；

（2）将上位规划中要拆除的行政用地调整为商业文娱用地；

（3）根据上位规划将工业拆除，调整为商业、教育用地。将地块整合，其中工业厂房改造部分，对一次规划中改造成体育学校的建筑进行二次改造，在不改变其结构的基础上对其建筑细部如门窗、立面等进行二次改造，将其改造成娱乐功能的健身房。

（4）延续一次规划的X2项目，并继续扩建，将其作为新区的特色街区，成为文化或商业标志。对一次规划中的功能和布局进行承接和改造的同时，满足新功能和二次规划的环境以及经济状况的相互适应。

2、道路系统――第二次规划道路分析

二次规划道路调整的主要原则：延用一次规划调整的大部分道路，对于一次规划新增的道路，必须改变用途的，也以调整为主。

道路动态变化：

（1）城市道路和区内主要干道基本与第一次规划保持一致；

（2）调整部分路网为步行道，将原有次要道路根据用地变更变成步行道，使区块趣味性和连通性增加。

3、地块详细设计要求

（1）平面布局方式

地块再开发以延续原有城市肌理，采用大街坊的形式，重点考虑内部路网对外的衔接性与安全性要求。

（2）现有建筑改造要求

通过对地块内建筑的采取保留、整治、开发三种方式来布置。保留南部商务办公区的小部分地块内建筑：这些建筑质量和环境都比较好，与用地性质、周边建筑风貌、环境、规划道路没有冲突；整治分布在混合用地和创业产业园区域内的大部分地块：这些地块与规划用地性质基本一致，建筑质量尚可，但配套设施不齐全、环境风貌欠佳或建筑风格不协调；开发重建与规划用地性质不一致，建筑质量很差或不符合功能要求，与周边建筑风貌和环境冲突较大的建筑。

（3）整体环境控制

按照从狮山路到金山路变低，从金山路到金山浜变高，到润捷广场附近又出现一高点，呈现出波浪形；新建的建筑形式则要呼应运河，以流线型居多；临近运河的建筑以透明的低层建筑为主，满足观景需求，同时给后面的建筑留有余地；在大型建筑入口设置入口广场或绿化用地，提高绿化使用率，同时加强广场绿化与整块地的衔接；地块内的绿化应以点带动面、面连成线的形式布局，以绿心作为集中点扩散开来，服务整个区块，使之充满生机。

3.3小结

二次规划考虑到经济发展对用地布局的影响，统筹考虑用地近远期的衔接，以可持续发展的理念适应市场经济条件下的用地发展。依据上位规划，结合目标地块现状的发展情况，从功能定位、用地性质、各项功能、道路系统、空间组织等方面考虑，将城市规划动态化，衔接各层次规划，满足用地发展需求。

而这两次规划中都考虑所处区位已经由边缘转变为中心，用灰色用地的理论进行改造，“以旧貌换新颜”，在尽量保持其原有结构及形态的基础上，考虑其周围环境的影响，通过渐进式的改造，改变建筑细部和整体环境来完成功能的衔接，充分考虑其可持续发展。

结语

在如今土地已成为制约城市发展的主导因素。经济高速发展和市场高度动态的条件下，用灰色用地理论和二次规划的方法，以动态的理念看待规划，处理好土地远期发展与近期使用的矛盾，具有避免土地闲置、挖掘存量用地、保持土地使用效率最优化的特点，是破解土地瓶颈、适应市场变化的有效手段。灰色用地如同“白地”、“弹性绿地”等概念一样以动态性和适应性的土地开发模式适应快速城市化地区发展，使土地使用效率尽量达到最高，满足城市发展不同阶段土地高效和集约的利用模式。

参考文献

1、 杨忠伟，殷景文．城市“灰色用地””规划方法研究．城市规划．2009（08）

2、 杨忠伟，臧慧怡．灰色用地在苏州工业园区的规划探索．规划设计．2009（05）