物业管理税收风险范文

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随着社会经济的快速发展，国家财政收入也在不断增加，在税收管理方面也出现了较大压力，其中税收风险性增加。我国部分地方税务机关也认识到改善税务征管质量、提升纳税人税法遵从度的方式之一就是管理税收风险。本文首先阐述了企业税务风险管理的基本内容与要素，其次明确基于审计角度上的企业税收风险管理的问题，最后提出基于审计角度上的企业税收风险管理措施。

一、企业税收风险管理与税务审计

（一）企业税务风险管理基本内容与相关要素

企业税务风险管理可以理解为，企业将税务风险特征与自身经营的状况进行考虑，防止税务风险带来不必要的损失而构建的税务风险管理制度，其中囊括了税务风险管理的组织机构、管理目标、风险识别机制、风险评估与应对机制以及风险信息沟通与改进机制等。

企业税务风险管理需要遵循一定原则，包括纳税遵从原则、系统化原则与制度化原则。纳税遵从原则，企业根据相关税收法律计算和缴纳税收，并遵从税务机关的合理管理。企业税务风险管理需要结合税务学习制度，收集税务信息，熟悉和掌握税收程序法与实体法，将企业所有的税务事务规范在国家税收法律中。系统化原则包括了两个层面，系统规划层面与系统控制层面。前者是企业税务风险管理工作的前提条件，需要从企业整体角度出发，降低税务，规划与企业战略相符的方案，实现企业持续经营。后者是在系统规划基础上，执行各种现实冲突问题与偏差，做到有效的系统控制，及时校正偏差。制度化原则中包括了企业涉税事项管理制度化和处理流程制度化，健全制度体系和程序体系来管理企业的涉税事务。

（二）税务审计

税务审计指的是税务机关依法稽查和处理扣税义务、纳税人、扣缴义务、纳税义务等情况的总称。在税务审计角度下，可以对企业的税务账目进行全方位的合法性审计，差错防漏，提出税务补救措施，防止用户或者企业被承担刑事责任或处以税务处罚的风险。

二、企业税收风险分析

企业在生产经营过程中出现了税收风险，其原因包括企业内部控制不到位、相关管理制度不完善、企业的税务风险防范意识不够。其中税务法风险意识不够具体体现在筹资、生产、订立合同与营销等环节中。企业内控制度及内部控制工作的不到位也会造成各种经营性风险，如税务风险、财务风险等。

（一）企业税务风险意识不够

在企业中普遍存在一个误区，即企业税款产生于时间是财务部门核算过程，这忽视了其他业务部门的管理。在生产经营环节中，其他业务部门若也欠缺税务风险意识，造成税务及税务风险的管理控制混乱，影响着公司的长远发展。实际上，企业纳税义务在业务经营过程中就已经产生，因此企业的经营活动、经营决策管理都会影响企业税负的产生，见图1.

企业资金的来源有两种，债权人借入与股东资本投入。企业利用债权人借入的渠道相对较少，有较大的融资难度，尤其是中小型企业。因此，多数企业更加倾向股东资本投入。股东资本投入又有两种不同形式，资本公积与资本金投入资本投入形式不同，其税收待遇也不同，对企业税负会产生不同的影响。部分小型企业主要是自有资金经营为主，所以根本没有认识到资金流入形式会影响税收，因此增加了企业税收负担。

（二）企业内部管理制度不完善

我国部分企业的财务管理制度有待完善，尤其是财务核算制度。真实可靠的会计信息才能确保财务信息的价值。部分企业中，尤其是中小型企业在财务核算上存在较大的随意性，没有完善的财务核算机制，也没有进行账证核对与账实核对等基本程序。部分企业中的财经纪律强制性与严肃性不够，导致财经信息不准确。信息不能反映出企业当前存在的税务问题与财务问题，既影响企业的发展，也会影响员工的工作激情。

（三）税务管理被财务管理代替

财务管理是对理财事务的管理，而企业理财事务又不能缺少税务管理。作为财政收入的重要来源，税务管理也是财政管理的组成部分。企业在筹资、投资与经营环节中都离不开财务核算，也会涉及到税收问题，但税收问题往往被忽略或者被财务管理代替。税务管理被财务管理代替会给企业经营信息的反馈造成阻碍。如财务管理不当增加了企业税负，财务部门会想方设法掩盖问题，那么企业面临的税务风险更大。

三、基于税务审计视角的企业税收风险管理措施

（一）提高内部职员的综合素质

在运营管理过程中，企业必须意识到加强税收风险管理的重要性，要以税务审计为切入点，从不同角度入手，定期对内部职员进行全面、系统化培训，对其进行再教育学习，学习相关的审计知识，特别是税审知识，学习法律知识、计算机基础知识等，使其具备扎实的理论知识，逐渐他们的审计能力、税审能力等，提高他们的综合素质，有效规避税收风险，提高企业运营效益。

（二）构建信息沟通机制，避免信息不对称

企业税务风险管理过程中，建立信息沟通机制，内容包括企业管理层如监事会与董事会的沟通形式、涉税信息的反馈与收集、税务风险信息系统的建立等，通过利用网络技术、计算机系统等实现税务申报、数据管理、信息收集的自动控制工作。按照COSO-ERM框架识别信息控制目标，反馈控制效果。通过该框架建构税务风险信息控制体系，主要包括以下几种措施。第一，内部信息反馈制。企业各部门根据自己日常工作与销售、损失等的情况进行定期反馈，管理层收集与统计好信息，报送给企业财务部。税务管理组织进行信息汇总分析，按照批准意见实施税务处理。第二，外部信息征询制。生产经营部分按照业务情况和供应商客户沟通，做好信息汇总后上交给企业管理人员。第三，信息汇总制。企业各个部门的意见征询与反馈需要税务组织的审核，再传递给企业管理部门，管理部门的决策与意见也需要税务管理审核后才能转发实施。企业的涉税业务均要经过税务组织的管控，才能掌握企业税务风险，针对性的采取措施降低风险。第四，信息处理制。根据税务管理部门反映的内外部税务信息处理的建议，管理层及时拟定处理意见，并下达组织实施执行。

（三）建立健全监督机制与改进机制

多数企业的风险管理制度、内控制度等均浮于表面，实际上并没有按照制度实施执行，这也是缺乏审计监督的结果。企业为保证税务风险管理制度能够健康运行，需要制定一套行之有效的税务风险监督改进机制。坚持以成本效益、风险导向为基本原则，设置监督岗位进行促专项监督，及时发现及改进风险管理体系中的缺陷，保证企业税务管理体系的正常运行，实现税务审计角度下的风险控制目标。

（四）建构税务风险预警机制

站在税务风险角度评估企业内部的税务风险，构建一套税务风险的预警机制是非常必要的。在运营过程中，企业要结合自身运营情况，采用先进的技术，借助信息化手段，优化利用互联网技术、大数据技术，构建全新的税收风险预警机制，要明确税收风险相关的预警指标，比如，资产管理、税务情况、偿债能力，合理设置权重分析，动态监督各个方面，准确判断企业的税务风险程度，促使企业及时发现税务风险，合理分析与评估存在的税务风险，有效解决存在的税务风险。

四、结束语

国家财政收入在不断增加的同时，企业的税收负担以及税务风险也在不断增加，影响着企业尤其是中小型企业的健康可持续发展。在税收审计角度下，企业的税收风险管理需要建立税务风险预警机制、风险监督与改进机制、部门沟通机制等，以应对税收风险给企业带来的发展障碍。

参考文献：

[1]罗威.中小企业税务风险管理研究[D].导师：刘昆.暨南大学，2012.

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中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

中国铁路总公司的成立，使铁路走向市场成为现实，伴随着公司全力推进货运组织改革的同时，我们财务系统也将面临新的挑战，如何适应改革需要，如何适应市场发展，对于我们来讲，都是新的课题。随着我国税务政策的日趋完善，所有企业都希望能在遵守国家税法的前提下，合法地减轻自己的税收，显然加强企业税务管理是达到企业经济效益利润最大化目的的根本途径。同时，世界经济一体化的发展则使更多国外企业进入国内市场，加入原本就相对激烈的市场竞争当中。铁路企业在求生存谋发展的过程中，除了要应对原有的竞争对手，还需要与实力强大的外资企业相抗衡。如此条件下，要解决企业融资困难，提升企业资金的整体活力，税收筹划成为一种有效的选择途径。但作为一种降低企业税负的管理手段，税收筹划是一把双刃剑，在降低企业税负成本的同时，也有可能使企业陷入税收筹划风险。何为税收筹划风险？企业税收筹划主要特点有哪些？而铁路企业又该如何针对税收筹划的特点对其进行防范与控制呢？以下主要从这几个方面对企业税收筹划风险的防范与控制问题进行简单分析。

一、加强企业税务管理进行税收筹划的重要性

加强企业税务管理进行合理的税收筹划，可以有利于提高企业财务管理水平，有助于实现企业的各项财务目标，实现企业资源的合理配置。

（一）加强企业税务管理进行税收筹划有利于提高企业财务管理水平

企业在遵守税法和相关会计法规有关规定的基础之上，明确企业的业务流程和财务政策的规定，做好会计核算工作，进一步加强企业税务管理，这样才能有效降低企业的涉税风险。如果企业没能做好税务管理的相关工作的话，一旦被税务机关查到有偷税或漏税现象的话，将会受到严厉的制裁。因此，加强企业税务管理有利于企业财务管理水平的提高。

（二）加强企业税务管理进行税收筹划有助于实现企业的各项财务目标

企业作为市场经济主体，需要在市场环境的公平竞争机制下取得发展，无论是工业企业还是商业企业，其经营的最终目标就是为了盈利，所以企业的各项财务目标的制定也都是围绕如何让企业获得更大的经济效益进行的。而税务管理工作作为一项可以有效降低企业的成本支出、增加企业盈利的方式。因此，加强企业税务管理将有助于企业的各项财务目标的顺利实现。

（三）加强企业税务管理进行合理的税收筹划有助于实现企业资源合理配置

企业在精通和掌握以及正确理解国家的各项税收政策的基础上，通过加强企业税务管理，可以进行合理的投资，通过科学的筹资和先进的技术改造，进而实现企业资源的优化和合理配置，进而提升企业的核心竞争力。因此，加强企业税务管理有助于实现企业资源的合理配置和优化。

二、现代企业税收筹划风险概述

（一）现代企业税收筹划风险

税收筹划风险，就是现代企业税收筹划工作在未来所存在的一种不确定性。主要指纳税人在采用各种方式进行企业税收筹划的过程中可能出现的可能因筹划方案失败、筹划目标落空等而造成的企业现金流出的风险。当然，这种风险所造成的不确定性同时包含正反两面。从风险发生的具体情况来看，现代企业税收筹划风险包含多方面的内容。

1.合规性税收筹划风险。这种风险又称为法律风险，主要指纳税人在进行税收筹划的过程中所面临的因筹划结果的不确定性而使其承担补缴税款或承受偷逃税法律处罚的风险。

2.经营性税收筹划风险。经营性的税收筹划风险是纳税人进行日常税收筹划活动而面临的风险。

3.效益性税收筹划风险。效益性税收筹划风险是因企业筹划成本与收益之间的不对等而引发的风险。

4.操作性税收筹划风险。操作性税收筹划风险是指因企业税收筹划工作在操作上的不规范性而引发的造成税收效益存在不确定性的风险。

5.环境性税收筹划风险。环境性风险则是因企业税收筹划所处的宏观及微观环境的变化而造成的企业税收筹划失效的风险。

（二）现代企业税收筹划风险的主要特点

根据从现代企业税收筹划风险现有的研究成果，结合近几年所发生的各种具体案件可知，我国现代企业税收筹划风险主要具备以下几方面的特点。

1.系统性与综合性。税收筹划风险是企业经营活动中各种风险的一种综合与转化，因而具备系统性与综合性的特点。

2.时效性与可变性。税收筹划活动都是在一定的经济条件下发生的，这些条件既包含企业内部环境，又包含政策及社会环境，当环境发生变化时候，税收筹划效果也发生变化，因而税收筹划风险也存在一定的时效性与可变性。

3.多样性与层次性。所谓多样性与层次性是指因税收筹划的规模较大、周期较长、涉及的范围较广，因而所面临的风险也是层次各异，种类多样。

4.客观性与普遍性。税收筹划风险是一种客观性的存在，是不以人的意识为转移的，而同时，在一定的经济环境下，税收筹划风险也普遍存在于企业的税收筹划活动中。

5.理念性与文化性。税收筹划中，对于风险的计量具有较大难度，与其将税收筹划看做一种衡量的标准或工具，倒不如将其看做是一种税收筹划活动的文化性和理念性的指导。

三、现代企业税收筹划风险的防范与控制

针对以上对税收筹划风险的介绍，结合税收筹划风险的基本特点，现代企业税收筹划份的防范与控制应当从以下几个方面着手进行。

（一）树立对风险的防范意识

思想意识上的重视是保证企业税收筹划工作有序开展的必要条件。对很多企业而言，由于思想意识上的不足，往往使其对税收筹划的普遍性、客观性及危害性了解不足。但作为一项同时涉及税收、金融、法律、管理及会计等众多领域的系统性工作，税收筹划的处理相对复杂，稍不注意便有可能使企业陷入税收筹划的风险之中。因而，企业要合理且有效地对税收筹划这一管理手段进行利用，就必须积极主动且及时地树立起风险意识，以风险防范与控制的理念，对税收筹划的弹性、空间及时间等进行科学性与艺术性的选择。

（二）严守底线，保证税收筹划的合法性

合法性是企业税收筹划的基本准则，也是企业防范税收筹划风险的基本要求。因而，企业在进行税收筹划的过程中，必须严守底线，严格遵守我国相关法律法规及制度规范的要求，保障税筹划活动的合法性；其次，企业应该对国际相关法规以及行业准则的约束进行考虑；另外，企业税收筹划还必须对国家法律环境的变化进行密切的关注。总之，企业税收筹划要避免各种风险的发生，就必须严格遵守法律的基本底线，决不跨越雷池半步，摒弃侥幸的心理，尽量将税收筹划工作与法律靠拢，进而保证企业税收筹划工作的合法性。

（三）提升对筹划环境的变化的敏锐性

基于企业管理系统风险的存在以及信息上的不对称，使其对整个税收环境缺乏必要的敏感性，这很容易使企业陷入环境性税收筹划风险。从宏观上来讲，企业税收筹划所处的宏观环境保护政策环境、经济环境、法律环境、资源环境以及文化环境，所以企业要对税收筹划风险进行有效防范与控制，就必须对税法的变动、宏观经济的走向、行业管理准则的调整、宏观政策的导向等各种与税收筹划工作相关的因素的变动情况进行关注，以较强的敏锐性提高对环境的洞察力。

（四）加强对筹划收益与成本的权衡

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一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

参考文献：

[1]张新泽.中国宏观经济形势[M]. 北京：经济科学出版社，2003

[2]岳松,陈昌龙.财政与税收[M]. 北京：清华大学出版社，2010

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（二）代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报纳税。物业公司代其他部门收取的水电费、垃圾清运费等，一般挂在“其他应付款”科目，但这些代收的费用经常会有结余，实际是收费的手续费，一些物业公司一般会长期挂账而不结转营业收入，导致少申报纳税。

（三）账证不健全，物管区域分散，税务控管力度较弱。一些物管公司存在账证不健全现象，账面难于体现实际经营情况，很多的物业管理公司管理多个小区或单位，其范围广、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同的入住率。这些情况都导致税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。

二、加强物业管理行业税收征管的建议

（一）加强税法宣传力度，提高依法纳税意识。税务机关应组织多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。辅导物业公司财会人员规范财务核算，针对物业管理的不同收入项目，严格分清物业管理费收入、物业经营收入等，帮助和引导纳税人自觉按实申报纳税。同时，通过多途径充分宣传,让广大业主主动索取发票，提高他们的协税护税意识，堵住物业管理公司逃税“通道”。

（二）发挥“以票控税”功能，加强发票管理。一方面，对物业管理公司严格要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主，以达到“以票控税”的目的。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检理强物业管加的税收征管查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）加强物业信息采集，促进规范管理。一方面以房地产开发项目为抓手，在房地产开发企业土地增值税清算环节，要求开发企业报送楼盘销售明细以及相关物业入驻的资料等，从源头上准确掌握物业户籍信息和物业公司财产登记信息。另一方面辅导并要求物业公司按期向主管税务机关报送物管收费标准、所承接管理对象的办公楼、住宅、店面、写字楼和车库车位面积等资料，便于主管税务机关随时掌握物业管理公司的经营情况。

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所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。

1 房地产企业主要的税收风险

从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。

1.1 房地产企业内部管理不完善。

通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。

1.2 房地产企业办税人员的综合素质不高。

在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。

1.3 房地产企业内部财务核算问题。

我国的房地产企业和一些发达国家相比发展起步的比较晚，因此在内部财务核算存在不少的问题，表现最为明显的就是财务核算混乱。比如在申报企业所得税的时候无法保证真实性，在做账时，为了自身利益，给银行提供的账目所反映的是企业处于良好的盈利状态，这样方便企业筹备资金，而给税务部门所提供的账目所反应的是企业处于亏损或者是盈利较少的状态。这样就无法保证账目的真实性。而且房地产企业的内部核算通常将收入少计，而对成本则多计。账目极为混乱。

1.4 房地产企业在政策的掌握和执行方面存在的问题。房地产企业涉及的税种多，且相关法律法规更新快，这就要求房地产企业及时学习、掌握才能实现正确的运用。

例如：

关于房地产企业的所得税预缴的税收法规近几年已做过几次修改。国税发（2003）83号规定“房地产企业应按照营业利润率预缴企业所得税。” 国税发（2006）31号规定“房地产企业应按照预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再调整。”很多房地产企业没有及时的掌握最新的房地产企业所得税的政策，导致多缴了企业所得税。前后两个文件中所得税预缴金额的计算已发生了巨大的变化。计税的主要依据分别是原规定为：预计营业利润率=（预售收入-计税成本-税金及附加-期间费用）÷营业收入；新规定为：计税毛利率=（营业收入-计税成本）÷预售收入。两种办法的区别是显著地：采用计税毛利率法更加科学、合理、合法。营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，在完工后还应当对以前期间发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整带来很多麻烦。计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加、已于当期在企业所得税前扣除，待开发产品完工后仅仅只需要考虑产品的计税成本问题。这也导致二者在预缴企业所得税时计算出的金额老规定要大于新规定。

预缴企业所得税时是否可以扣除以前年度亏损。《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）文件规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。

根据上述规定，从表间关系看，企业符合条件的以前年度未弥补完的亏损额，在季度预缴时可以减除。但在实践工作中很多企业计算预缴金额时由于对法规掌握不透彻导致没有扣除以前年度亏损使企业多缴了企业所得税。

2 房地产企业应对税收风险的对策

近些年来，房地产企业得到了快速的发展，我国地方政府财政收入的主要来源之一就是房地产行业。然而，由于上述房地产企业的各种问题，也就是税收的风险委托，企业在应对税收风险方面还有待加强，所以想要确保房地产企业拥有一定的市场竞争力的关键因素之一就是要提高应对税收风险的能力使其处于稳定健康的发展状态中。

2.1 要建立健全完善的内部税法防控制度。

对房地产企业来说，应对税收风险的关键就是建立和完善内部税收防控制度。企业内部税收防控制度和企业内部的方方面面各个部门都有直接的关系，无论是企业经营，还是财务控制，其也作为企业健康发展的重要保证。

2.2 不断提高企业领导和办税人员的综合素质。

由于房地产企业通常都有很大的业务量，而且交易复杂。所以就更需要做好税收风险的防控。在房地产企业中，通常会涉及税收的除了办税人员之外就是企业的领导，为了规避税收风险，他们必须要具有较高的综合素质，要全面掌握相关的法律法规，否则就谈不上规避税收风险，一切都是空谈。房地产办税人员应该不断学习相关的法律法规和新知识，促使其能更好的使用法律武器来规避税收风险。

2.3 提高房地产企业税收筹划能力。

企业进行税收筹划需要建立在企业经营决策层具有依法纳税观念的基础上，合理的税后筹划可以在很大程度使得企业的经营业绩得到提高。所以企业进行税收筹划的前提和基础就是要保证所有财务账目和报表的规范性和真实性，进而不断增强税收筹划能力，规避税收风险。

2.4 要加大涉税业务自查力度以防出现违法行为。

在房地产企业中，相关的信息和税务征收都十分复杂，企业应该依据自身的实际情况，要对相关的税务票价进行对比分析，要坚决做到依法纳税，防止有违法行为出现。除此之外，企业要严格贯彻和落实税法政策，并全面理解掌握相关税法法规，使得自身防控税务风险的能力得到有效提高，为企业综合实力的提高奠定基础。

3 结束语

房地产企业和我们日常的生产和生活息息相关，为了保证房地产企业得到稳定健康的发展，就必须要明白企业的税收风险，同时要懂得如何应对，这样才能不断提高企业的竞争实力，在竞争日益激烈的市场中长期立足。

参考文献

[1] 孙会军.浅谈房地产企业税收风险的防控[J].财经界.2011（24）.

[2] 赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展.2011（2）.

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税收的无偿性及强制性决定了税法的执行结果总是偏向于国家税收。企业所得税等法律法规在企业涉及税务处理时，如果会计制度、会计准则的规定与税法不一致，要以税法的规定为准。企业的财务人员对会计制度和会计准则的熟悉程度远远高于税法，而两者的处理方式存在冲突，致使很多企业在缴纳税款上出现偏差，增加了企业的企业的税款、罚款、滞纳金等经济风险，情节严重的还可能被追究刑事责任。因而会计人员在会计核算时严格按照会计制度和会计准则的规定，提供真实反映企业财务状况、经营成果和现金流量的会计信息，供利益攸关者决策使用；但当会计与税收规定不一致时，应以税法规定为准处理涉税事宜。

我所在的企业是一个国有中型工业企业，为增值税一般纳税人。企业历史较长、负担较重，企业办社会现象严重，产品销路还可以。财税处理的差异很多，集中体现在价外费用的处理，居民用水、煤气、电的处理，非生产经营单位管理，进项税发票的管理，废旧物资管理，关联企业交易的税收管理，税收优惠政策的利用，混合销售与兼营非应税劳务的划分，税务稽查的应对等方面。本人结合在实际工作中的具体做法，与同行分享，不当之处，敬请指正。

一、价外费用的处理

价外费用是指在货物销售之外向购买方收取的手续费、补贴、基金、返还利润、奖励费、违约金、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其各种性质的价外费用。税法规定：价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算交纳增值税。

我公司日常产品销售火车发运较多，客户把产品运送到站所需款项全部转到公司，发生的一切费用由该公司支付。火车发货涉及主产品外的其他费用，有本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费以及车间人员装车费，由附近农村装车队提供的装车费，由个人提供的送蓬布费，有保险公司的保险费，有火车站车务段收取位的费。会计核算时把本单位提供的麻绳费、蓬布租金全部随主产品缴纳增值税。对所有代收的款项均计入“其他应付款”科目，并全额支付给了各单位。

按税法规定，这样处理的结果，不仅本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费以及车间人员装车费要全部随主产品缴纳增值税，而且所有代收的款项均应随同主产品缴纳增值税。

针对上述情况，本人的建议做法是：

（一）将本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费由子公司-物流公司负责，我公司只负责主产品的销售与货款收取。这样一来，我公司只缴纳主产品的增值税，物流公司的麻绳款缴纳增值税，蓬布租赁费、铁路过轨费缴纳营业税。

（二）车间人员装车费单独注册个装车队，领取装卸费发票，只需按3%的税率交纳营业税即可。

（三）取消代收款项，和客户签订合同时只包含主产品，其他费用可以代为办理，但必须由客户单独付款、单独取得发票。

二、居民用水、煤气、电的处理

我公司远离市区，不仅要生产经营，还要兼管职工的生活。职工生活区的一切服务都由企业负责，再向职工收取费用。

税法规定：纳税人将外购货物用于非应税部门的应转出进项税额，将自产产品用于非应税部门的应视同销售，交纳增值税。我公司将非生产用用水、煤气、电均记入了管理费用，收取款项时直接冲减了管理费用。税务稽查时往往认为外购的水电气在计入管理费用时就应该作进项税额转出或提取销项税额处理，实际上计入管理费用的水电气不仅是职工用的，而且还有办公用的。

针对这种情况，建议将职工生活区用的水电气一律计入“其他业务支出”科目，待按表收取水电气后再计入“其他业务收入”科目，并提取销项税额，水、煤气按13%的税率提取，电按17%税率提取，因收取的职工款项为含税收入，应换算成不含税收入计算。

三、非生产经营单位管理

我公司有职工食堂、幼儿园、宾馆、物业管理，全部在一个帐套核算，这样就造成了原始发票混乱，如职工食堂、幼儿园采购的东西大都是二联单、白条，在计算企业所得税时不允许扣除；另外象幼儿园、职工食堂免企业所得税的也都并入收入交纳了企业所得税。物业管理所需材料又领用企业仓库材料，进行税额转出较多。

针对上述情况，建议作如下处理：

（一）职工食堂单独设帐套管理，和企业以往来账联系，职工食堂免税，相对来说单独核算。

（二）幼儿园、物业管理的收付款等业务也从企业脱离，让他们自主经营、自负盈亏，按约定需付给他们的工资或其他补助可从企业福利费支出。

（三）企业的宾馆单独办理营业执照及税务登记帐，和企业的一切往来规范运行，宾馆只缴纳营业税。

四、进项税发票的管理

进项税是构成增值税的重要部分，也是历次税务机关稽查的重点。企业挣钱不容易，但进项税发票的管理不善往往就给企业带来了资金损失。经办会计往往只重视进项税发票的认证，认为认证即可抵扣。而忽略了对进项税发票管理，财务记账的进项税往往和认证抵扣的进项税不相符，发票传递不及时，材料入库较慢，有的进项税发票超过了认证期限。

针对上述情况，建议作如下处理：

（一）要强调对进项税发票的取得，要求采购所有物资都从增值税一般纳税人单位采购，应取得增值税专用发票必须取得增值税发票。

（二）要加强对进项税发票的审核，坚持发票开具方与货款挂账名称、货款支付名称一致，杜绝不合格、不合理的发票流入。

（三）对税法规定的免税商品，或者购进用于消费的商品，即使开具增值税专用发票也不得抵扣。

（四）把好材料的出库关，对已抵扣税款的材料，出库时用于外销、职工福利、个人消费或如幼儿园等非生产经营性部门的一律要视同销售，按市场价格计算销项税。

（五）严格增值税发票的传递程序，从业务员取得发票办理入库，到审计人员进行价格审计，再到各级领导签字审批，最终到财务部记账、送交税务会计抵扣，都要有时限要求，并且有台账记录、经办人员签字。

（六）加强进项税发票的核对，财务账面和已抵扣发票税额不相符时不要急于结账，一定要找清原因后再结账。

五、废旧物资管理

我公司废品收入较多，一个月就有二百余万元，废品品种也较多。企业成立了废旧物资管理部门，专门负责企业的下脚料、废油、煤灰、废旧固定资产的收集与销售，在对外开具普通发票时，销货名称一律写成了“废品”，会计人员按17%的税率计提了销项税额。

根据财税[2009]9号文件，一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。于是建议要求企业今后应当分别核算废品收入，对报废的固定资产或转让的旧固定资产，收到款项时应记入“固定资产清理”科目的贷方，并按4%征收率减半计算交纳增值税，销售煤灰、煤渣等废旧物资一律按17%的税率计提销项税额。

六、关联企业交易的税收管理

我公司将生产过程中的一部分水煤气、蒸汽直接销售给了关联企业，水煤气、蒸汽市场价格不明显，虽然当时双方确定价格并不低，但长时间价格未进行调整，且企业处于行业亏损状态，成本高于销售价格。税务机关往往就此事进行评估、稽查，企业虽认为没有少缴纳增值税，但依照税法就得补税、罚款。

针对上述情况，建议企业与税务机关达成预约定价安排。按税法规定，企业在同时满足年度发生的关联交易金额在4000万元人民币以上、依法履行关联申报义务和按规定准备、保存和提供同期资料三个条件时，可以与税务机关就未来年度关联交易的定价原则和计算方法通过预备会谈、正式申请、审核评估、磋商、签订安排和监控执行等程序达成包括单边、双边和多边等形式的预约定价安排。预约定价安排自企业提交正式书面申请年度的次年起3至5个连续年度有效，在此期间，只要企业遵守安排的全部条款及其要求，各地国家税务局、地方税务局均按照安排内容执行。既然我公司存在金额较大的关联交易，且该项关联交易已引起税务机关的注意，就应努力与税务机关达成预约定价安排，避免企业关联交易税收风险。

七、税收优惠政策的利用

我公司生产有免税产品，在经营方面，免税产品销售方法和应税产品一样，没有充分利用优惠政策来为企业服务。税务会计师从和客户签订销售合同时筹划，要求以产品送到价格“一票制”结算，即只给客户开具一张产品发票，运杂费等由企业承担并加到产品销售价格内。这样企业发生的运杂费等不用缴纳任何税款，将该费用计入“营业费用”，虽然价格提高了，但相应的“营业费用”也增加了，不影响企业所得税。

八、混合销售与兼营非应税劳务的划分

增值税暂行条例规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；纳税人兼营非应税劳务的，应分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。

我公司有一个建安分厂，该厂除为本企业提供检修服务外，还对外进行机加工、吊装等业务，并且到外地提供安装、维护设备劳务。会计人员将其全部收入计入了“其他业务收入-建安分厂收入”，虽然建安分厂提供的有非应税劳务，但按规定不能分别核算，就得计征增值税。

为减少税收支出、合理纳税，建议企业对建安分厂实行单独核算，将其变成独立法人的子公司。这样不仅方便了建安分厂对外业务发展，而且建安分厂提供的业务主要是设备维护、吊装等，为营业税纳税人，只需交纳营业税，不用缴纳增值税。

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土地增值税的征收是为了调节土地增值收益。目前，土地增值税已经成为企业所得税并列的三大税种之一，是国家财政收入的重要组成部分。增值税直接关系着企业的经营成本和持续发展，对于房地产行业土地增值税企业，如何通过会计处理来进行合理的纳税筹划是值得研究和探讨的问题。

一、房地产行业土地增值税概述

作为我国国民经济的重要产业支柱，房地产行业每年会产生巨大的税款，随着社会经济的迅速发展，房地产行业的土地增值税成本不断升高。在我国，房地产增值税的税率通常以超额累进形式来计征，一般在30%～60%之间。企业通过采取有效的措施来进行土地增值税纳税筹划，可以有效地提高企业利润，降低企业税负，有利于企业实现长期稳定的发展。房地产企业最关心的问题就是规避纳税风险，最大限度地延长抵押税额缴纳时间。在实际的纳税过程中，许多企业都选择且采用1%～3%的预征率，这样一来需要在项目结束时对它们进行汇集清算，进而实现了缴纳税款时间的递延，对企业十分有利。此外，房地产企业还应充分利用国家关于税收的优惠政策，通过调整销售价格和增值额等手段来使企业缴纳的增值税率得到进一步降低，实现节省税费的目的。不仅如此，企业应提高税务风险的防范意识，做好税收风险的防范和规避，对于增值税缴纳做好合理安排和筹划。

二、土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理直接关系着企业的经济利益，从会计核算的角度考虑，房地产开发企业土地增值税成本具有明显的特点。主要表现为：首先，会计中的责权发生制是土地增值税成本计提的基础；其次，在确定土地增值税的支出时，应该严格按照税法中的相关规定来进行，房地产企业应设置必要的营业税及附加、应交税费、待摊费用等账户，利用这些账户对土地增值税的成本进行详细核算。在房地产企业需要多个项目同时开发的情况下，要对不同的项目进行分别的核算。房地产行业与其他行业相比具有一定的特殊性，通常房地产开发商都采用预售制度，所以在项目建设过程中会先收到客户的预售收入，等到建设项目完工后再结算收入。我国的税法中有明确的规定，预售收入增值税的征收是按照一定的比例进行的，当项目全部清算完成后根据实际金额进行多退少补。

第一，在取得预售收入的情况下，房地产企业应该按照一定的比例预缴土地增值税。具体的处理过程为：先借记待摊费用，再贷记应交税费，最后核算应交土地增值税，到了实际缴纳税款阶段，借记应交税费，贷记银行存款。

第二，当建设项目竣工验收合格后，如果符合收入_认条件，则按照当期的结算收入和成本的计算方式来进行，借记“营业税金及附加――土地增值税”，贷记“待摊费用――预缴土地增值税”。

第三，当项目办理结算后清算土地增值税时，要根据实际情况来合理调整前期的土地增值税款和计提的增值税费，税务局签发增值税清算报告后，有明确的清算金额，借记“营业税金及附加――土地增值税”“待摊费用――预缴土地增值税”。贷记“应缴会费――应交土地增值税”在进行补交时，应借记“应交税费――前期积累已预缴的土地增值税款”。

三、房地产企业土地增值税税收策略

（一）利用国家税收优惠政策

近年来，国家提高了对房地产增值税收的重视程度，出台了一系列税收优惠政策。房地产企业应充分利用国家税收优惠政策进行税收筹划，在准确核算增值额的基础上，通过合理调整增值额与扣除项目金额的比例，实现税费缴纳的优惠，减轻企业的纳税负担。此外，企业还应结合企业实际情况和国家相关的法规政策来制定税收筹划方案，尽量实现总税收最低。对于合作开发房地产的税收优惠，需要合作双方商定按照一定的比例来分配，双方中一方负责资金，另一方负责土地。对于这种形式的合作，企业可以暂时减免土地增值税，使双方企业以较低的成本取得房地产，有利于双方的合作共赢。对于代建房，由于税收中只收取一定的代建费，而且代建房的营业税率只有3%，所以代建房是房地产企业开发的一个很好的选择。

（二）利用税收临界点进行纳税策划

房地产增值税有等级之分，房地产企业在进行纳税筹划时，应对临界点进行控制，在进行充分的测算后，衡量税收优惠与收入之间的关系，对房产销售价格进行合理控制，使房产增值率趋向理想值，尽量使增值额在起征点的优惠范围内。在房地产项目的两种不同利息支出计算方式中，应该选择较高者。此外，装修和费用转移也是实现扣除项目金额增加的有效手段，可以使增值额控制在目标范围内，但是要保证严格遵守税法规定，严禁出现偷税漏税行为。

（三）其他方式

根据项目的实际情况来确定项目的核算方式，即分开核算或合并核算，这是降低土地增值税的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房选择分开核算时，能够享受到的增值额小于扣除项目金额之和的20%的税收优惠政策。物业管理基金、公建维修基金、公共设施尚未建造的报批报建费用、出包工程还没有办理最终结算的都属于税法允许的三项预提项目，利用预提费用的税前扣除政策，有利于企业实现纳税优惠。

四、结语

我国的房地产行业具有广阔的发展前景，房地产土地增值税的会计处理对房地产企业的可持续发展具有重要的作用。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业应认清发展形势，掌握税务处理方法，在遵守税法规定的前提下，通过合理的土地增值税税收筹划来降低企业的税负。通过利用国家税收优惠政策、对税收临界点进行纳税策划等手段，规避税收风险，使企业得到优质发展。

（作者单位为宁夏万耀生物科技有限公司）

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目前对纳税筹划的定义并不统一，但是其内涵是基本一致的，纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税去所允许的范围，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项行动进行事先安排的过程。

纳税筹划有以下两个特点：减轻税收负担和实现税收零风险。如果企业开展纳税筹划行动后，没有减轻税收负担，或者在减轻税收负担的同时，税收风险却大幅度提升，其纳税筹划活动都是不成功的。

二、企业税收筹划应当遵循的基本原则

(一)合法性原则

合去性是指税收筹划只能在法律许可的范畴内进行。

(二)合理性原则

合理性指的是纳税筹划方案要合理。

(三)事前筹划原则

事前筹划是指必须在经济业务发生之前，准确把握纳税业务的过程和环节，法律条文规范及筹划空间，为纳税筹划作好充足的准备。

(四)成本效益原则

效益原则是纳税筹划的根本目的，企业通过实施筹划来节约税收成本、实现减轻企业税负和谋求企业的最大效益。

(五)风险防范原则

税收筹划的风险是指实施纳税筹划方案时，我们不能确定其效益，但可能要承担其失败风险。

三、纳税筹划的主要内容

1　采用合法方式进行节税筹划。

节税筹划是指企业充分利用税法中的优惠政策、起征点等有关规定，对自身的筹资、投资、经营等经济行动进行合理、适当安排，达到减轻税负的目的。

2　采用非违法的方式进行避税筹划。

避税筹划是指企业在充分了解现行税法的基础上，通过掌握相关会计知识，在不触犯税法的前提下，对自身的筹资、投资、经营等经济活动进行合理、适当安排，达到减轻税负的目的。

3　采用经济手段，特别是价格手段进行税负转嫁筹划。

税负转嫁是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格的调整和变动，将税负转嫁给他人的经济行为。税负转嫁筹划的特点是依靠价格变动来实现。税负转嫁方法很多，通常有成本转嫁避税法、税基转嫁避税法、供求弹性调节法等。

4　对企业账目进行归整、筹划，实现涉税零风险。

该类筹划主要是使企业达到账目清楚、各项涉税财务处理得当，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何关于税务方面的处罚。该类筹划结合企业的其他纳税筹划，使企业在降低税负的同时买现涉税零风险。

四、进行纳税筹划的基本方去

1　筹划税率。

税率是决定企业税负高低的主要因素之一。一般情况下，税率低，高纳税额少，税后利润就多。对税率进行筹划，可以寻求税后利润最大化的最低税负点或最佳税负点。

2　筹划税基。

税基是决定纳税人税负高低的另一主要因素。对税基进行筹划既可以实现税基的最小化，也可以通过对税基进行时间安排，从而在纳税期间、适用税率、减免税等方面获取利益。

3　筹划产品定价。

筹划产品定价主要是对产品的转让定价进行筹划。转让定价是指在经济活动中，企业间根据自身的共同利益进行产品转让，产品的转让价格可高于或低于市场上由供求关系决定的价格。其意图是将利润从高税区转到低税区，从而达到少纳税甚至不纳税的目的。企业间进行转让定价的方式很多，通过原材料、设备、劳务、无形资产、贷款、管理费用的分摊等方式，都可以达到转移利润的目的。

对产品转让定价进行纳税筹划要注意以下几点：(1)要进行成本效益分析；(2)价格的波动应在一定的范围。

4　筹划税收优惠。

税收优惠政策是国家为了一定的调控目的，对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。这种筹划既不会成为税务稽查的对象，又符合国家立法精神，所以企业进行纳税筹划，对税收优惠政策的筹划是必须要首先考虑的。

企业利用税收优惠政策进行纳税筹划时间注意以下问题：(1)注意税收优惠政策的信息搜集；(2)在法规允许的范围，采用各种合法的或者非违法的手段，创造条件利用税收优惠政策。

5　筹划纳税人

我国有些税种对纳税人的界定有一定差异，所以对纳税人进行筹划，在一定条件下可以避免成为纳税人，免除纳税义务。

6　筹划不同经济业务的税负结构。

对税负结构进行筹划，有利于实现税后利润的最大化。一般情况下，应当将缴纳税种少、总体税负最低的经营业务作为纳税筹划的具体目标。

7　利用国家税去的漏洞和空白进行纳税筹划。

一个国家的税制在立法、执法等环节中总有其漏洞和空白。税法漏洞是指税法对某项内容有文字规定，但因为语法或字词有歧义导致对税法理解的多样性，不利于征税，从而为避税开了绿灯。税法的空白是指税法文字规定中对较大部分容的忽略，但在总规定中却有所体现。两者共同点是进行筹划涉税的风险都低。

无论对税法的漏洞或空白进行纳税筹划都要注意以下几点：(1)对税法的了解要准确、及时；(2)注意筹划过程中的隐蔽性；(3)筹划过程的合法性；(4)对执法环节的筹划要慎重。

8　筹划会计政策。

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安装企业营业额的确立

对施工企业来说，无论材料由谁来购买，施工企业都必须按照工程总造价交纳3%的营业税。而安装企业则不同，无论要安装的设备由谁来购买，其价值都可以从安装企业的计税营业额中扣除。

财税[2003]16号文件《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定：

通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。

其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

因此，安装企业应按照扣除所安装的设备价值后的余额缴纳营业税。但目前很多企业由于对上述政策的不了解，在交税的过程中基本上都是按照发票金额直接交税，给企业造成了不必要的损失。例如，某企业专业为移动公司铺设管道，工程总额为3000万元，但是合同为总包合同，即施工过程中的设备（管道、管件等）价值2000万元由施工方购买，施工方与移动公司是按照全额3000万元结算，施工企业给移动公司开具的发票为3000万元，因此造成了施工企业按照3000万元缴纳3%营业税，即90万元。

实际上，根据税法的规定，该施工企业的营业额为3000万元，设备费用为2000万元，安装企业只需按照两项的差额1000万元交纳3%的营业税，即30万元。如果财务人员不认真研究税收政策，盲目按照发票缴税，将给企业造成60万元的损失。

【案例3】不同业务模式的纳税分析

某企业（甲方）要安装一部电梯，委托安装公司（乙方）来安装。设备由甲方购买，价值700万元，甲方取得了购买发票，并将其入在工程核算中。安装公司完成安装后，向甲方收取100万元的安装费，并给甲方开具了100万元的安装发票，这时安装公司该怎样缴纳营业税？

按照税法的规定：安装公司所缴纳的营业税是不包括设备款项的。因此，乙方应按100万元来交纳3%的营业税。

而假如甲方不购买设备，而由乙方购买，乙方用700万元购买设备后，发票是由销售方开给乙方的，并入在工程成本中。乙方和甲方签订总安装合同，并在合同中规定：工程总造价800万元，其中设备700万元，安装费100万元。这时，乙方又该怎样缴税呢？

按照财税[2003]16号文件的规定：安装公司购买设备取得的发票，国家称其为“营业额减除项目凭证”，并在《关于营业额减除项目凭证管理问题》中对该凭证的账务处理方式都做了明确的规定：

营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

根据以上规定可以看出，即便安装公司购买了设备进入工程成本，在缴纳营业税时也可以从营业额中扣除。因此，安装公司虽然开具了800万元的工程发票，但是仍然可以按照100万元缴纳营业税（注意：购买设备时必须取得正式设备销售发票）。

房地产开发企业营业额的确立

销售不动产的营业额为收取对方的所有价款和价外费用。其中，“价款”是指不动产价格。而“价外费用”指的是向客户收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项等费用。无论会计制度怎样规定，都应合并营业额缴纳5%的营业税。

单位和个人转让在建项目时，不管是否办理了立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

1．转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

2．转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

财法[1993]40号《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:

(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

(三)按下列公式核定计税价格:

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

财税[2003]16号《关于营业税若干政策问题的通知》规定：

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

国税发[2005]89号《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定：

各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。对个人购买的非普通住房超过两年（含两年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

财税[2006]75号《财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》规定：

2006年6月1日后，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

【案例4】销售房地产价格设定的涉税问题

某房地产公司为了销售开发的不动产，推出了一系列的促销方式：凡购买A户型房屋（价值60万元），客户将得到全套家具（价值3万元）。

站在销售部门的角度来分析，这不过是一种促销手段，应该不会出现其他问题：送3万元的家具，房屋就可以卖到60万元；而如果不送3万元的家具，房屋就只能卖到57万元。所以说，公司没有任何损失，“送出”的3万元是向客户收取的，实际上是将房屋价格提高了。

【分析】虽然从经营角度来看公司没有什么损失，但是如果从税的角度来看问题就出现了。企业按照60万元销售房屋就应该给客户开具60万元的发票，应该按照60万元来缴税。而由于公司多开具了3万元的发票，因此要为这3万元多缴营业税、城建税、教育费附加等一系列税金。

【筹划】其实公司完全可以换一种促销方式。比如购买房屋原价60万元，优惠价格为57万元。这样公司所开具的发票就是57万元，就避免了为这3万元多缴一系列的税。

所以，定价对税收会产生很大影响，销售部门在营销的过程中不要忽视了税的问题，不仅要站在经营的角度分析问题，还要学会从税收的角度综合地分析问题，这样才能使企业的利润最大化，并可避免税收风险的发生。

其他行业营业额的确立

根据财税[2003]16号《关于营业税若干政策问题的通知》规定:

（一）运输企业

经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。

（二）旅游企业

旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的全部旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。

（三）广告企业

从事广告业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者（包括媒体、载体）的广告费后的余额为营业额。

（四）邮政电信企业

邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后的余额为营业额。

（五）物业公司

从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

（六）租赁公司

融资租赁业务，经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准租赁业务的单位从事融资租赁业务的，其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。

以上称出租货物的实际成本包括：购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款利息等。

（七）金融行业

1.金融企业（包括银行和非银行金融机构）从事股票、债券买卖业务，以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。其中买入价为购买股票的价格减去股票持有期间取得的红利后的余额。

2.金融企业买卖金融商品（包括股票、债券、外汇及其他金融商品），可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的营业税税额，可以向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下年。

3.金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水费、电费、煤气费、电信费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款和税款等，以全部收入减去支付给委托方价款后的余额为营业额。

（八）销售不动产与土地使用权

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

（九）承包、租赁经营

双方签订承包、租赁合同（协议，下同），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：

1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；

2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；

3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础的。

（十）劳务公司

劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上缴的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。

（十一）其他规定

单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

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房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，

一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析

（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。

（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。

二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析

（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。

（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。

（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。

（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。

三、商业类房地产企业税务筹划的对策

（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。

（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。

（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。

（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。

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中图分类号: F812.42文献标识码：A文章编号：

1税率变化

目前会计师事务所行业统一执行营业税率5%，“营改增”后一般纳税人增值税税率6%，税率提高了1%；小规模纳税人按简易计税方法计征增值税，征收率为3%，远低于营业税5%的税率。

2税前扣除项目

2.1部分费用项目不能扣除

作为智力密集型行业，会计师事务所的主要成本为人工费、差旅费、房屋租金和物业管理费等，这部分支出无法抵扣。可抵扣项目只有汽油、办公用品、固定资产等，但此类项目在事务所支出中所占比例极小。

2.2可扣除的流转税减少

“营改增”之前，会计师事务所缴纳的营业税可以在企业所得税税前全额扣除。“营改增”之后，缴纳增值税不能在税前扣除，应纳税所得额增加。这是“营改增”对会计师事务所所得税最明显，也是最直接的影响。

3购进固定资产计税基础的变化

“营改增”还会带来购进固定资产计税基础的变化，购进的运输汽车、汽油等生产工具和原料可以抵扣进项税额，同样价格的汽车，在“营改增”前后确认的计税基础是不同的，“营改增”之后的计税基础要小于“营改增”之前的计税基础，从而折旧金额也要小于“营改增”之前的折旧金额。

4收入确认的变化

“营改增”之前，会计师事务所按照含税价格确认收入。“营改增”之后，按照不含税价格确认收入，比“营改增”之前收入减少。同时以营业收入为扣除基数的广告费和业务宣传费、业务招待费的税前扣除限额也相应减少。

5纳税成本加大

目前的财政体制中，增值税由国税机关征收，实行中央和地方按75：25的比例分享；营业税则为地税机关征收，全部归属地方。“营改增”后，相关增值税继续由国税机关统一负责征收，但收入则归属地方。这一设计考虑到了地方财政的现实状况，是对现有分税体制的一种完善。然而在“营改增”的税改过渡期，会计师事务所需要同时接受国税与地税两个税务机关的管理与稽查。两个税收征管机构的重复配置，提高了征税成本，造成了社会资源的大量浪费，会计师事务所难免为此疲于奔波应付。国税、地税征管是两套系统，对会计师事务所来说涉税事项操作起来很麻烦。

6会计税务核算难度加大

传统营业税为主的会计师事务所行业，会计核算比较简单，改成增值税以后，会计核算相对比较复杂，难度也随之增大。日前，财政部了《关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》（财会[2012]13号）。对“营改增”试点企业的会计处理问题作了明确。范围包括试点纳税人差额征税的会计处理、增值税期末留抵税额的会计处理、取得过渡性财政扶持资金的会计处理、税控专用设备和技术维护费抵减税额的会计处理等内容。并在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录一般纳税人试点企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额。财税人员在调整和和运用会计处理规定时，还需要培训和适应，这也给会计师事务所纳税核算带来较大的工作量。

7协作服务项目重复纳税

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中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。与此同时，由于我国房地产市场的起步较晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整个房地产行业较为混乱，而市场上存在的很多中小企业又使得市场集中度过低，不能有效的配置市场资源，而这些管理不完善的企业本身又会加大整个行业面临的财务风险。因此，我们需要对目前我国房地产行业面临的财务风险管理现状进行研究和分析，并从中寻找出防范财务风险的措施，来达到完善整个地产行业的目的。

1财务风险的概念

1.1狭义的财务风险

我们一般将狭义的财务风险称作筹资风险，企业的财务风险一般是由企业的负债所导致的，具体来说就是企业由于欠缺资金，不得不向外界借款，导致企业产生负债，从而使得企业未来的发展具有一定的不确定性，企业存在着一定的经营风险，如果企业不存在负债，它的财务状况相对就比较稳定，因此我们可以说企业不存在财务风险。

1.2广义的财务风险

广义的财务风险一般是企业所面临的各种各样的风险通过货币化来表现出来，能够更加全面地反映企业当前所面临的风险，企业在经营过程中，面临着复杂的外部环境，存在着很多不确定性，有很多企业并不能够控制的因素，种种原因状况的存在导致企业在经营过程中面临着各种财务损失的可能性，这些都会对企业的进一步发展带来巨大的影响。因此我们一般认为广义的财务风险更加能够反映企业的生产经营状况，让外界能够更加清楚其面临的财务风险状况，这也更符合市场经济的实际状况。因此综上所述，本文认为财务风险的主要含义是：企业在生产和经营过程中，由于各种不可预料因素以及不可控制状况的存在，使得企I的生产经营存在着巨大的不确定性，从而进一步导致企业出现财务损失的可能。

2房地产企业财务风险的类型

房地产行业需要的投资数额巨大，回收周期较长，而且变现能力不足，这些都使得房地产企业面临着较高的财务风险。理论界对其面临的财务风险类型也有多种不同的分类方法。本文根据对房地产企业影响范围的不同，将其面临的财务风险分为系统风险和非系统风险。而系统风险和非系统风险又主要有以下几种风险。

2.1政策风险

在房地产行业，政府政策主要有：土地拍卖政策、住房供给政策、金融政策、税收政策、房产价格政策、环护政策和结构调整政策等。这些政策都会对房地产的经营发展产生影响，继而影响到房地产企业的财务情况，影响其进一步的发展。众所周知，房地产投资是一个周期很长的过程，在这个过程，很多房地产商都可能经历不同的政策变动，而对于很多中小企业来说，他们资金本身就不雄厚，抵抗风险的能力很弱，很容易成为国家政策的牺牲品。例如：在2010年1月10日，为了稳定房地产市场和促进房地产行业的良性发展，我国政府出台了促进房地产行业健康发展的五条措施，也就是我们熟知的“国五条”。2011年1月26日，我国政府又出台了“国八条”，紧接着的是“新国八条”，从而直接导致“金九银十”的房地产神话破灭，众多开发商不得不纷纷降价。从以上内容我们可以看出，政府政策对房地产行业的发展起到重要的作用，一般我们认为这种风险属于系统风险。这种风险是个别企业不能控制和消除的，所以为了避免这种风险，降低企业的损失，就需要选择那些收益具有保障且国家支持的项目进行投资，而且资金的周转周期也不能过长，比如可以投资国家保障性住房建设项目。

2.2社会风险

社会风险则指的是一个社会的人文、社会、环境等因素给房地产企业投资带来的不确定性，从而导致其产生财务损失的可能。近年来，我国房地产价格居高不下，给民生带来了极大问题，也让房地产行业显得有些混乱，加上一些房地产开发商的不文明行为，导致了很多社会问题，从而产生了极大的社会风险。一些房地产商在开发过程中，违背了城市发展的长远规划和区域发展趋势，损害了广大人民的利益，这些项目会很容易受到大多数人的反对。当房地产企业在扩大投资，将项目投资到不同区域时，由于地域环境和文化的不同，导致水土不服，让房地产商在开发过程中面临着极大地社会风险。例如，昆明市在城市化扩张中（2010-2011），大量拆迁城中村，对当地居民的生活带来了极大的影响，导致后来的房地产开发集中放量，对昆明的房地产市场产生了极大的影响。

2.3筹资风险

筹资风险是指在房地产厂商在投资、经营、开发过程中，由于房地产商资金不能及时供应导致项目失败，给开发商带来财务损失而产生的风险。众所周知，房地产开发资金投入巨大，基本上每个环节都需要充足资金的保证才能正常运营下去，一旦资金链断裂，很可能导致投资项目失败，给房地产开发商带来无法估计的损失。在房地产开发过程中，企业一般都会向银行贷款，当企业面临着高额的债务时，就会存在着到期不能够还款的巨大风险。如果房地产企业出现了这种风险，将会对房地产商接下来的运作产生影响，如企业不能及时处理这个问题，很可能造成房地产企业开发的项目资不抵债，最后经营失败，出现巨大财务损失。在当前开放的市场环境下，如何通过风险最低、费用最少的方式筹到资金成为每个房地产企业投资经营的目标。虽然民间筹集资金的方式和流程简单，但是潜在风险巨大，企业一定要慎用这种筹集资金的方式。比如2011年的温州跑路事件就产生了恶劣的影响，给房地产行业带来了巨大的冲击，严重影响国民经济的发展。

2.4投资风险

投资风险一般指的是在房地产商在进行投资过程中，面临着复杂的外部经济环境，存在着各种不可预知的状况，导致投资结果不能够达到预期，影响房地产企业的盈利水平，给企业的财务状况带来损失。与其他行业相比，房地产行业面临的外部环境更加复杂，首先，它和政府、银行以及市场都有着极为密切的联系，如果政府政策出现变化，市场环境发生改变都会导致房地产企业投资的失败，从而导致其投资达不到预期收益，因此，我们认为房地产企业相比其他行业面临着更为严峻的投资风险状况。

2.5资金回收风险

房地产投资数额巨大，在企业实际经营销售过程中，企业难以短时间内回收全部资金，这种情况使得房地产企业存在一定的资金回收风险，虽然企业的销售收入可以记到应收账款项目上，并给企业的财务带来利润，但这些可能并未增加企业的现在流，可能反而会使企业用有限的现金流去垫支尚未实现的利税开支，给企业带来极大的负担。资金回收风险一方面会受到国家宏观政策和财政金融政策的影响，也取决于企业决策和管理水平的高低。

3房地产企业财务风险的防范措施

3.1培养房地产企业核心管理团队

不管任何行业，取得成功的关键都在于人，在于企业的管理者们，任何一个企业的成功都离不开一个优秀的管理团队。目前国内房地产商的利润趋于下降，在这种环境下，一个企业想要健康的发展和壮大必备的条件就是需要职业化的经理人管理团队，在他们的带领下。为企业的发展营造一个和谐、良好的氛围，让员工们能够更加愉快地、有效率地去工作，并帮助企业实现经营目标。

3.2加强房地产企业成本管理和控制

房地产行业投入资金巨大，对成本的控制就显得尤为重要了，在企业投资一个项目前，一定要做好可行性分析、财务经济评价及不确定性分析，从土地到物业管理这一整套经营过程，都要严格控制它们的成本，减少成本的关键就是加强对原材料和供应商的管理，大力倡导节价意思，实行成本责任制。而且，企业应该努力减少不必要的经营活动，尽可能的减少非生产性支出，努力降低管理费用从而达到控制成本的目的。

3.3善于利用市场机遇

虽然我国房地产行业存在着很大的泡沫，但是城市化进程、居民的刚性需求、人口结构和中国居民的财富性结构调整都表明我国房地产行业有进一步扩张和发展的潜力，在这种有利的环境下，房地产企业应该善于把握住机会，充分利用市场环境，争取进一步发展和扩张的机会。

3.4提高资金使用效率

减少现金流出以及增加能够控制的现金能够提高企业的资金使用效率。房地产企业需要从经营过程的每个环节入手，要和房地产企业相关的行业建立长久的合作关系，使得房地产商能够在各个经营环节充分利用合作方式，让资金在采购环节尽可能实现间接融资，动态追踪应收账款的情况，谨慎估计坏账的额度，改善企业的经营投资模式，促进企业的现金周转效率，通过这些措施来保证房地产商现金流的充足，从而保证企业的正常运行和发展。

4对未来的展望

从宏观经济上看，我国人均GDP超过2000美元、城市化进程的加深、消费结构的变化都表明未来我国房地产行业有很大的发展潜力，虽然近期我国经济处于下行压力、银行收紧信贷、大多数投资者持观望态度给短期内的房地产行业带来一定的冲击，给很多房地产企业带来巨大的资金和销售压力，也让大多数人对房地产市场的发展持悲观情绪。但是，在本文看来，我国经济正处于结构转型过程，短期内的市场低迷不可避免，这也是为经济转型付出代价，但同时我们应该看到房地产市场低迷背后的机遇。在当下的资金和融资渠道的压力之下，很有可能就会产生新的融资渠道，房地产市场的融资渠道也会呈现专业化和多样化。就未来房地产市场的投资方向而言，保障性住房将是一个非常重要的项目，结合当下我国国情，我国的房地产政策不可避免将会向保障性住房倾斜，保障性住房将成为我国多层次供房体系重要的组成部分，结构性的调整会主要通过土地、税收和信贷政策实现，未来我国房地产行业的利润率会逐渐回落到合理水平，开发商也会更多的涉及保障性住房方面。

总而言之，在当下我国房地产市场环境下，房地产企业应该积极采取各种有效措施，改变经营理念，提高企业的责任意识，提高财务风险的抵抗能力，总之，一个完善的财务控制体系是房地产企业长久发展下去的关键，同时也是我国经济可持续发展不可或缺的一环。

参考文献

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篇13

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。