物业管理税收风险范文

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随着社会经济的快速发展，国家财政收入也在不断增加，在税收管理方面也出现了较大压力，其中税收风险性增加。我国部分地方税务机关也认识到改善税务征管质量、提升纳税人税法遵从度的方式之一就是管理税收风险。本文首先阐述了企业税务风险管理的基本内容与要素，其次明确基于审计角度上的企业税收风险管理的问题，最后提出基于审计角度上的企业税收风险管理措施。

一、企业税收风险管理与税务审计

（一）企业税务风险管理基本内容与相关要素

企业税务风险管理可以理解为，企业将税务风险特征与自身经营的状况进行考虑，防止税务风险带来不必要的损失而构建的税务风险管理制度，其中囊括了税务风险管理的组织机构、管理目标、风险识别机制、风险评估与应对机制以及风险信息沟通与改进机制等。

企业税务风险管理需要遵循一定原则，包括纳税遵从原则、系统化原则与制度化原则。纳税遵从原则，企业根据相关税收法律计算和缴纳税收，并遵从税务机关的合理管理。企业税务风险管理需要结合税务学习制度，收集税务信息，熟悉和掌握税收程序法与实体法，将企业所有的税务事务规范在国家税收法律中。系统化原则包括了两个层面，系统规划层面与系统控制层面。前者是企业税务风险管理工作的前提条件，需要从企业整体角度出发，降低税务，规划与企业战略相符的方案，实现企业持续经营。后者是在系统规划基础上，执行各种现实冲突问题与偏差，做到有效的系统控制，及时校正偏差。制度化原则中包括了企业涉税事项管理制度化和处理流程制度化，健全制度体系和程序体系来管理企业的涉税事务。

（二）税务审计

税务审计指的是税务机关依法稽查和处理扣税义务、纳税人、扣缴义务、纳税义务等情况的总称。在税务审计角度下，可以对企业的税务账目进行全方位的合法性审计，差错防漏，提出税务补救措施，防止用户或者企业被承担刑事责任或处以税务处罚的风险。

二、企业税收风险分析

企业在生产经营过程中出现了税收风险，其原因包括企业内部控制不到位、相关管理制度不完善、企业的税务风险防范意识不够。其中税务法风险意识不够具体体现在筹资、生产、订立合同与营销等环节中。企业内控制度及内部控制工作的不到位也会造成各种经营性风险，如税务风险、财务风险等。

（一）企业税务风险意识不够

在企业中普遍存在一个误区，即企业税款产生于时间是财务部门核算过程，这忽视了其他业务部门的管理。在生产经营环节中，其他业务部门若也欠缺税务风险意识，造成税务及税务风险的管理控制混乱，影响着公司的长远发展。实际上，企业纳税义务在业务经营过程中就已经产生，因此企业的经营活动、经营决策管理都会影响企业税负的产生，见图1.

企业资金的来源有两种，债权人借入与股东资本投入。企业利用债权人借入的渠道相对较少，有较大的融资难度，尤其是中小型企业。因此，多数企业更加倾向股东资本投入。股东资本投入又有两种不同形式，资本公积与资本金投入资本投入形式不同，其税收待遇也不同，对企业税负会产生不同的影响。部分小型企业主要是自有资金经营为主，所以根本没有认识到资金流入形式会影响税收，因此增加了企业税收负担。

（二）企业内部管理制度不完善

我国部分企业的财务管理制度有待完善，尤其是财务核算制度。真实可靠的会计信息才能确保财务信息的价值。部分企业中，尤其是中小型企业在财务核算上存在较大的随意性，没有完善的财务核算机制，也没有进行账证核对与账实核对等基本程序。部分企业中的财经纪律强制性与严肃性不够，导致财经信息不准确。信息不能反映出企业当前存在的税务问题与财务问题，既影响企业的发展，也会影响员工的工作激情。

（三）税务管理被财务管理代替

财务管理是对理财事务的管理，而企业理财事务又不能缺少税务管理。作为财政收入的重要来源，税务管理也是财政管理的组成部分。企业在筹资、投资与经营环节中都离不开财务核算，也会涉及到税收问题，但税收问题往往被忽略或者被财务管理代替。税务管理被财务管理代替会给企业经营信息的反馈造成阻碍。如财务管理不当增加了企业税负，财务部门会想方设法掩盖问题，那么企业面临的税务风险更大。

三、基于税务审计视角的企业税收风险管理措施

（一）提高内部职员的综合素质

在运营管理过程中，企业必须意识到加强税收风险管理的重要性，要以税务审计为切入点，从不同角度入手，定期对内部职员进行全面、系统化培训，对其进行再教育学习，学习相关的审计知识，特别是税审知识，学习法律知识、计算机基础知识等，使其具备扎实的理论知识，逐渐他们的审计能力、税审能力等，提高他们的综合素质，有效规避税收风险，提高企业运营效益。

（二）构建信息沟通机制，避免信息不对称

企业税务风险管理过程中，建立信息沟通机制，内容包括企业管理层如监事会与董事会的沟通形式、涉税信息的反馈与收集、税务风险信息系统的建立等，通过利用网络技术、计算机系统等实现税务申报、数据管理、信息收集的自动控制工作。按照COSO-ERM框架识别信息控制目标，反馈控制效果。通过该框架建构税务风险信息控制体系，主要包括以下几种措施。第一，内部信息反馈制。企业各部门根据自己日常工作与销售、损失等的情况进行定期反馈，管理层收集与统计好信息，报送给企业财务部。税务管理组织进行信息汇总分析，按照批准意见实施税务处理。第二，外部信息征询制。生产经营部分按照业务情况和供应商客户沟通，做好信息汇总后上交给企业管理人员。第三，信息汇总制。企业各个部门的意见征询与反馈需要税务组织的审核，再传递给企业管理部门，管理部门的决策与意见也需要税务管理审核后才能转发实施。企业的涉税业务均要经过税务组织的管控，才能掌握企业税务风险，针对性的采取措施降低风险。第四，信息处理制。根据税务管理部门反映的内外部税务信息处理的建议，管理层及时拟定处理意见，并下达组织实施执行。

（三）建立健全监督机制与改进机制

多数企业的风险管理制度、内控制度等均浮于表面，实际上并没有按照制度实施执行，这也是缺乏审计监督的结果。企业为保证税务风险管理制度能够健康运行，需要制定一套行之有效的税务风险监督改进机制。坚持以成本效益、风险导向为基本原则，设置监督岗位进行促专项监督，及时发现及改进风险管理体系中的缺陷，保证企业税务管理体系的正常运行，实现税务审计角度下的风险控制目标。

（四）建构税务风险预警机制

站在税务风险角度评估企业内部的税务风险，构建一套税务风险的预警机制是非常必要的。在运营过程中，企业要结合自身运营情况，采用先进的技术，借助信息化手段，优化利用互联网技术、大数据技术，构建全新的税收风险预警机制，要明确税收风险相关的预警指标，比如，资产管理、税务情况、偿债能力，合理设置权重分析，动态监督各个方面，准确判断企业的税务风险程度，促使企业及时发现税务风险，合理分析与评估存在的税务风险，有效解决存在的税务风险。

四、结束语

国家财政收入在不断增加的同时，企业的税收负担以及税务风险也在不断增加，影响着企业尤其是中小型企业的健康可持续发展。在税收审计角度下，企业的税收风险管理需要建立税务风险预警机制、风险监督与改进机制、部门沟通机制等，以应对税收风险给企业带来的发展障碍。

参考文献：

[1]罗威.中小企业税务风险管理研究[D].导师：刘昆.暨南大学，2012.

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中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01

中国铁路总公司的成立，使铁路走向市场成为现实，伴随着公司全力推进货运组织改革的同时，我们财务系统也将面临新的挑战，如何适应改革需要，如何适应市场发展，对于我们来讲，都是新的课题。随着我国税务政策的日趋完善，所有企业都希望能在遵守国家税法的前提下，合法地减轻自己的税收，显然加强企业税务管理是达到企业经济效益利润最大化目的的根本途径。同时，世界经济一体化的发展则使更多国外企业进入国内市场，加入原本就相对激烈的市场竞争当中。铁路企业在求生存谋发展的过程中，除了要应对原有的竞争对手，还需要与实力强大的外资企业相抗衡。如此条件下，要解决企业融资困难，提升企业资金的整体活力，税收筹划成为一种有效的选择途径。但作为一种降低企业税负的管理手段，税收筹划是一把双刃剑，在降低企业税负成本的同时，也有可能使企业陷入税收筹划风险。何为税收筹划风险？企业税收筹划主要特点有哪些？而铁路企业又该如何针对税收筹划的特点对其进行防范与控制呢？以下主要从这几个方面对企业税收筹划风险的防范与控制问题进行简单分析。

一、加强企业税务管理进行税收筹划的重要性

加强企业税务管理进行合理的税收筹划，可以有利于提高企业财务管理水平，有助于实现企业的各项财务目标，实现企业资源的合理配置。

（一）加强企业税务管理进行税收筹划有利于提高企业财务管理水平

企业在遵守税法和相关会计法规有关规定的基础之上，明确企业的业务流程和财务政策的规定，做好会计核算工作，进一步加强企业税务管理，这样才能有效降低企业的涉税风险。如果企业没能做好税务管理的相关工作的话，一旦被税务机关查到有偷税或漏税现象的话，将会受到严厉的制裁。因此，加强企业税务管理有利于企业财务管理水平的提高。

（二）加强企业税务管理进行税收筹划有助于实现企业的各项财务目标

企业作为市场经济主体，需要在市场环境的公平竞争机制下取得发展，无论是工业企业还是商业企业，其经营的最终目标就是为了盈利，所以企业的各项财务目标的制定也都是围绕如何让企业获得更大的经济效益进行的。而税务管理工作作为一项可以有效降低企业的成本支出、增加企业盈利的方式。因此，加强企业税务管理将有助于企业的各项财务目标的顺利实现。

（三）加强企业税务管理进行合理的税收筹划有助于实现企业资源合理配置

企业在精通和掌握以及正确理解国家的各项税收政策的基础上，通过加强企业税务管理，可以进行合理的投资，通过科学的筹资和先进的技术改造，进而实现企业资源的优化和合理配置，进而提升企业的核心竞争力。因此，加强企业税务管理有助于实现企业资源的合理配置和优化。

二、现代企业税收筹划风险概述

（一）现代企业税收筹划风险

税收筹划风险，就是现代企业税收筹划工作在未来所存在的一种不确定性。主要指纳税人在采用各种方式进行企业税收筹划的过程中可能出现的可能因筹划方案失败、筹划目标落空等而造成的企业现金流出的风险。当然，这种风险所造成的不确定性同时包含正反两面。从风险发生的具体情况来看，现代企业税收筹划风险包含多方面的内容。

1.合规性税收筹划风险。这种风险又称为法律风险，主要指纳税人在进行税收筹划的过程中所面临的因筹划结果的不确定性而使其承担补缴税款或承受偷逃税法律处罚的风险。

2.经营性税收筹划风险。经营性的税收筹划风险是纳税人进行日常税收筹划活动而面临的风险。

3.效益性税收筹划风险。效益性税收筹划风险是因企业筹划成本与收益之间的不对等而引发的风险。

4.操作性税收筹划风险。操作性税收筹划风险是指因企业税收筹划工作在操作上的不规范性而引发的造成税收效益存在不确定性的风险。

5.环境性税收筹划风险。环境性风险则是因企业税收筹划所处的宏观及微观环境的变化而造成的企业税收筹划失效的风险。

（二）现代企业税收筹划风险的主要特点

根据从现代企业税收筹划风险现有的研究成果，结合近几年所发生的各种具体案件可知，我国现代企业税收筹划风险主要具备以下几方面的特点。

1.系统性与综合性。税收筹划风险是企业经营活动中各种风险的一种综合与转化，因而具备系统性与综合性的特点。

2.时效性与可变性。税收筹划活动都是在一定的经济条件下发生的，这些条件既包含企业内部环境，又包含政策及社会环境，当环境发生变化时候，税收筹划效果也发生变化，因而税收筹划风险也存在一定的时效性与可变性。

3.多样性与层次性。所谓多样性与层次性是指因税收筹划的规模较大、周期较长、涉及的范围较广，因而所面临的风险也是层次各异，种类多样。

4.客观性与普遍性。税收筹划风险是一种客观性的存在，是不以人的意识为转移的，而同时，在一定的经济环境下，税收筹划风险也普遍存在于企业的税收筹划活动中。

5.理念性与文化性。税收筹划中，对于风险的计量具有较大难度，与其将税收筹划看做一种衡量的标准或工具，倒不如将其看做是一种税收筹划活动的文化性和理念性的指导。

三、现代企业税收筹划风险的防范与控制

针对以上对税收筹划风险的介绍，结合税收筹划风险的基本特点，现代企业税收筹划份的防范与控制应当从以下几个方面着手进行。

（一）树立对风险的防范意识

思想意识上的重视是保证企业税收筹划工作有序开展的必要条件。对很多企业而言，由于思想意识上的不足，往往使其对税收筹划的普遍性、客观性及危害性了解不足。但作为一项同时涉及税收、金融、法律、管理及会计等众多领域的系统性工作，税收筹划的处理相对复杂，稍不注意便有可能使企业陷入税收筹划的风险之中。因而，企业要合理且有效地对税收筹划这一管理手段进行利用，就必须积极主动且及时地树立起风险意识，以风险防范与控制的理念，对税收筹划的弹性、空间及时间等进行科学性与艺术性的选择。

（二）严守底线，保证税收筹划的合法性

合法性是企业税收筹划的基本准则，也是企业防范税收筹划风险的基本要求。因而，企业在进行税收筹划的过程中，必须严守底线，严格遵守我国相关法律法规及制度规范的要求，保障税筹划活动的合法性；其次，企业应该对国际相关法规以及行业准则的约束进行考虑；另外，企业税收筹划还必须对国家法律环境的变化进行密切的关注。总之，企业税收筹划要避免各种风险的发生，就必须严格遵守法律的基本底线，决不跨越雷池半步，摒弃侥幸的心理，尽量将税收筹划工作与法律靠拢，进而保证企业税收筹划工作的合法性。

（三）提升对筹划环境的变化的敏锐性

基于企业管理系统风险的存在以及信息上的不对称，使其对整个税收环境缺乏必要的敏感性，这很容易使企业陷入环境性税收筹划风险。从宏观上来讲，企业税收筹划所处的宏观环境保护政策环境、经济环境、法律环境、资源环境以及文化环境，所以企业要对税收筹划风险进行有效防范与控制，就必须对税法的变动、宏观经济的走向、行业管理准则的调整、宏观政策的导向等各种与税收筹划工作相关的因素的变动情况进行关注，以较强的敏锐性提高对环境的洞察力。

（四）加强对筹划收益与成本的权衡

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一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

参考文献：

[1]张新泽.中国宏观经济形势[M]. 北京：经济科学出版社，2003

[2]岳松,陈昌龙.财政与税收[M]. 北京：清华大学出版社，2010

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（二）代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报纳税。物业公司代其他部门收取的水电费、垃圾清运费等，一般挂在“其他应付款”科目，但这些代收的费用经常会有结余，实际是收费的手续费，一些物业公司一般会长期挂账而不结转营业收入，导致少申报纳税。

（三）账证不健全，物管区域分散，税务控管力度较弱。一些物管公司存在账证不健全现象，账面难于体现实际经营情况，很多的物业管理公司管理多个小区或单位，其范围广、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同的入住率。这些情况都导致税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。

二、加强物业管理行业税收征管的建议

（一）加强税法宣传力度，提高依法纳税意识。税务机关应组织多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。辅导物业公司财会人员规范财务核算，针对物业管理的不同收入项目，严格分清物业管理费收入、物业经营收入等，帮助和引导纳税人自觉按实申报纳税。同时，通过多途径充分宣传,让广大业主主动索取发票，提高他们的协税护税意识，堵住物业管理公司逃税“通道”。

（二）发挥“以票控税”功能，加强发票管理。一方面，对物业管理公司严格要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主，以达到“以票控税”的目的。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检理强物业管加的税收征管查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）加强物业信息采集，促进规范管理。一方面以房地产开发项目为抓手，在房地产开发企业土地增值税清算环节，要求开发企业报送楼盘销售明细以及相关物业入驻的资料等，从源头上准确掌握物业户籍信息和物业公司财产登记信息。另一方面辅导并要求物业公司按期向主管税务机关报送物管收费标准、所承接管理对象的办公楼、住宅、店面、写字楼和车库车位面积等资料，便于主管税务机关随时掌握物业管理公司的经营情况。

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所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。

1 房地产企业主要的税收风险

从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。

1.1 房地产企业内部管理不完善。

通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。

1.2 房地产企业办税人员的综合素质不高。

在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。

1.3 房地产企业内部财务核算问题。

我国的房地产企业和一些发达国家相比发展起步的比较晚，因此在内部财务核算存在不少的问题，表现最为明显的就是财务核算混乱。比如在申报企业所得税的时候无法保证真实性，在做账时，为了自身利益，给银行提供的账目所反映的是企业处于良好的盈利状态，这样方便企业筹备资金，而给税务部门所提供的账目所反应的是企业处于亏损或者是盈利较少的状态。这样就无法保证账目的真实性。而且房地产企业的内部核算通常将收入少计，而对成本则多计。账目极为混乱。

1.4 房地产企业在政策的掌握和执行方面存在的问题。房地产企业涉及的税种多，且相关法律法规更新快，这就要求房地产企业及时学习、掌握才能实现正确的运用。

例如：

关于房地产企业的所得税预缴的税收法规近几年已做过几次修改。国税发（2003）83号规定“房地产企业应按照营业利润率预缴企业所得税。” 国税发（2006）31号规定“房地产企业应按照预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关期间费用、税金及附加后计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再调整。”很多房地产企业没有及时的掌握最新的房地产企业所得税的政策，导致多缴了企业所得税。前后两个文件中所得税预缴金额的计算已发生了巨大的变化。计税的主要依据分别是原规定为：预计营业利润率=（预售收入-计税成本-税金及附加-期间费用）÷营业收入；新规定为：计税毛利率=（营业收入-计税成本）÷预售收入。两种办法的区别是显著地：采用计税毛利率法更加科学、合理、合法。营业利润率法在取得预售收入的当期却不考虑纳税人实际发生的费用、税金及附加，一律实行统一比例，在完工后还应当对以前期间发生的费用、税金及附加进行“秋后算账”，从而给纳税调整带来很多麻烦。计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加、已于当期在企业所得税前扣除，待开发产品完工后仅仅只需要考虑产品的计税成本问题。这也导致二者在预缴企业所得税时计算出的金额老规定要大于新规定。

预缴企业所得税时是否可以扣除以前年度亏损。《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）文件规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。

根据上述规定，从表间关系看，企业符合条件的以前年度未弥补完的亏损额，在季度预缴时可以减除。但在实践工作中很多企业计算预缴金额时由于对法规掌握不透彻导致没有扣除以前年度亏损使企业多缴了企业所得税。

2 房地产企业应对税收风险的对策

近些年来，房地产企业得到了快速的发展，我国地方政府财政收入的主要来源之一就是房地产行业。然而，由于上述房地产企业的各种问题，也就是税收的风险委托，企业在应对税收风险方面还有待加强，所以想要确保房地产企业拥有一定的市场竞争力的关键因素之一就是要提高应对税收风险的能力使其处于稳定健康的发展状态中。

2.1 要建立健全完善的内部税法防控制度。

对房地产企业来说，应对税收风险的关键就是建立和完善内部税收防控制度。企业内部税收防控制度和企业内部的方方面面各个部门都有直接的关系，无论是企业经营，还是财务控制，其也作为企业健康发展的重要保证。

2.2 不断提高企业领导和办税人员的综合素质。

由于房地产企业通常都有很大的业务量，而且交易复杂。所以就更需要做好税收风险的防控。在房地产企业中，通常会涉及税收的除了办税人员之外就是企业的领导，为了规避税收风险，他们必须要具有较高的综合素质，要全面掌握相关的法律法规，否则就谈不上规避税收风险，一切都是空谈。房地产办税人员应该不断学习相关的法律法规和新知识，促使其能更好的使用法律武器来规避税收风险。

2.3 提高房地产企业税收筹划能力。

企业进行税收筹划需要建立在企业经营决策层具有依法纳税观念的基础上，合理的税后筹划可以在很大程度使得企业的经营业绩得到提高。所以企业进行税收筹划的前提和基础就是要保证所有财务账目和报表的规范性和真实性，进而不断增强税收筹划能力，规避税收风险。

2.4 要加大涉税业务自查力度以防出现违法行为。

在房地产企业中，相关的信息和税务征收都十分复杂，企业应该依据自身的实际情况，要对相关的税务票价进行对比分析，要坚决做到依法纳税，防止有违法行为出现。除此之外，企业要严格贯彻和落实税法政策，并全面理解掌握相关税法法规，使得自身防控税务风险的能力得到有效提高，为企业综合实力的提高奠定基础。

3 结束语

房地产企业和我们日常的生产和生活息息相关，为了保证房地产企业得到稳定健康的发展，就必须要明白企业的税收风险，同时要懂得如何应对，这样才能不断提高企业的竞争实力，在竞争日益激烈的市场中长期立足。

参考文献

[1] 孙会军.浅谈房地产企业税收风险的防控[J].财经界.2011（24）.

[2] 赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展.2011（2）.