税收的征收方式范文

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篇1

中型及以上企业跨省开展施工业务，多是以总公司(法人单位)名义与建设方(甲方)签订建筑安装合同，而具体从事施工组织的部门类型有三种：一是总公司下属的在施工地设立的分公司，其已在施工地办理了工商和税务登记，有较固定的营业机构。单独设账核算，二是总公司下属分公司所设立的项目经理部，其有非法人营业执照，但不是在施工地工商局办理，不单独设账核算，由分公司设账核算；三是总公司直属的临时项目经理部，其没有非法人营业执照，不单独设账核算，由公司设账核算。

一、当前跨省施了企业所得税的征收方式及依据

当前，跨省施工企业征收所得税的具体方式大致分为两类。

第一类征税方式：部分省市地税局根据企业规模及历年核算情况区别对待，对财会制度健全，核算规范的跨省施工企业，实行总分机构间企业所得税按比例分摊，就地预缴；对核算不规范的小型跨省施工企业，实行核定征收企业所得税方式。执行依据包括：财预[2008]10号文件《关于印发(跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法)的通知》，国税发[2008]28号文件《关于印发(跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法的通知》，国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。

第二类征税方式 部分省市地税局对所有外地施工企业，无论大小，均实行核定应税所得率方式征收企业所得税，执行依据是国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。

二、当前跨省施了企业所得税征收方式存在的问题及原因

第一类征收方式明显比第二类征收方式科学合理，它对不同规模企业实行区别对待，尤其是对小型，核算不规范企业核定征收是比较合理的，但两类征税方式都存在明显的缺点和问题。

(一)第一类征收方式在实际征纳工作中不方便操作

1　纳税主体地位的不确定性。由于跨省施工企业多以项目经理部在异地组织施工，税务局按第 种方式征收所得税，就是把项目经理部视同施工企业的分支机构了，但是，国税发[2008]28号文件并没有明确项目经理部是税法规定的分支机构，项目经理部一般不属于严格法律意义上的分支机构，也不单独进行核算。因此，把项目经理部作为分支机构和纳税主体，笔者认为不太合适，项目经理部不单独核算盈亏，所得税不应就地预缴，项目经理部只有领取非法人营业执照，才能成为法律上的分支机构，才能就地预缴企业所得税。

2 纳税形式的不确定性，项目经理部如果被判定为分支机构，把它作为二级分支机构，还是三级分支机构，国税发[2008]28号文件没有明确，从项目经理部的职能、法律地位、账务核算形式来看，充其量也只能是三级分支机构，而二级分支机构与三级分支机构的纳税形式，即是否就地预缴企业所得税，在国税发[2008]28号文件中是有一定区别的。

(1)《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》第九条规定，对总机构的二级分支机构及其下属机构均由二级分支机构集中就地预缴企业所得税：三级及以下分支机构不就地预缴企业所得税，其经营收入。职工工资和资产总额统一计入二级分支机构。因此，笔者认为，跨省施工企业中，总公司下属分公司在施工地成立的项目经理部，如果判定为分支机构应属于三级分支机构，无需在施工地就地预缴企业所得税，应并入分公司，在分公司所在地核算盈亏后。适用税法其他规定计征所得税。

(2)根据国税发[2008]28号文件规定，总机构设立具有独立生产经营职能部门，该部门经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将其视同一个分支机构，就地预缴企业所得税；与管理职能部门的经营收入、职工工资和资产总额不能分开核算的，具有独立生产经营职能的部门，不得视同一个分支机构，不就地预缴企业所得税。笔者认为，跨省施工企业中，总公司设立的直属的临时项目部(没有非法人营业执照)，不能视同为一个分支机构，也无须就地预缴企业所得税。

3　总分支机构所得税分摊比例的难确定性，所得税分摊比例的难确定性表现在两方面：一是各分支机构的经营收入，职工工资和资产总额的数据难以确定，因为项目经理部不单独设账核算收入成本，无经营权，没有取得收入的权利：单个项目的职工工资和资产总额，与分公司或公司的职工工资和资产总额也无法分开核算。因此，所得税分摊比例难以准确确定，二是出于维护地方利益，不愿意转移税源，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税款比例时，有可能不按实际情况计算，会把分支机构分摊所得税比例定得偏低，从国税发[2008]28号文件第二十八条规定可以看出，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税比例时，有绝对主动权。

(二)第二类征收方式违反企业所得税核定征收原则，加重了纳税人负担

现举例说明如下：甲大型国有施工企业(下称“甲公司”)在乙省承揽了几项工程，全部是设立项目经理部组织施工，在施工地没有固定的营业机构，实行项目登记备案，无施工地的税务登记证，所得税历年来实行总公司汇总缴纳、查账征收。假如甲公司在2008年需要开发票收款5000万元，其中2000万元是2008年以前已完工的工程拖欠款，3000万元是2008年新建项目的进度款，按照乙省地税局目前规定。除流转税外，甲公司还需要按8％的应税所得率，就地预缴5000万元×8％×25％=100万元企业所得税，倘如此，则存在四个问题：

1　对实行查账征收所得税的企业执行核定征收政策，违反核定征收原则。“核定征收”是对建账建制不健全，核算不规范或不能正确核算盈亏的企业实行的征税办法，对本例中的甲公司实行核定征收所得税，就属于违规扩大核定征收企业范围，违反了核定征收办法的原则。

2　核定的应税所得率偏高，甲公司属于老国营企业，各项社会负担重，管理费用高，到外地施工，本来不可预料的额外费用就多，利润就很低，再加上这两年物价上涨严重，到工程完工时，能不赔本就已属难得。即使实行定率征收，乙省税务局核定的8％的应税所得率，也比企业实际盈利水平高出数

倍，使纳税人面临税负不合理和税负过重的双重压力。

3　重复征税。即使采用较低的，适当的应税所得率，对2008年前已完工的工程拖欠款再征收企业所得税也不合理。因为甲公司是按完工百分比法核算收入和成本，已完工项目的收入是按进度报量核算的，在实际工作中，进度报量远远大干工程收款，由于完工项目的全部收入，成本都已在2008年前入账，该完工项目产生的利润在2008年以前已经由公司汇总缴纳过企业所得税，若再对完工项目的2000万元拖欠款按收款金额计算征收企业所得税，就是重复征税。

4　额外增加企业资金负担和退税麻烦，假如甲公司所有外地在建施工项目都按照乙省的办法交纳所得税，将会占用巨额企业资金，比如2008年甲公司预计收入10亿元，其中外省施工项目收入5亿元，则需要先预缴所得税5亿元×8％×25％＝1000万元，而按1％的收入利润率计算，甲公司2008年利润也就是10亿元×1％=1000万元左右。这就等于让甲公司把全部利润额都拿出来预缴所得税，这让任何一个公司都承受不起，此外，对预缴的1000万元所得税，怎样处理入账。将来如何退税返还，都没有具体规定。有待各地税务部门制定出具体办法。

三、关于改进跨省施工企业所得税征收方式的建议

鉴于跨省施工企业以上两种征收所得税方式各自存在问题和缺点，笔者建议，本着简便易行、方便纳税人、降低征税成本，科学合理的原则，可采用以下措施：

1　对核算不规范的小型跨省施工企业，可以继续实行核定征收企业所得税的方式。

篇2

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02

税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。我国住房税收制度尚待完善，美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。应结合我国国情和现状，有选择地吸收借鉴。

1美国住房税收政策的主要做法

1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率

一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息。从1997年起，允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息。对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一，2010财政年度约减免税收908亿美元。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。三是实行低的住房交易税率。美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等。有5个州不征收房地产交易税。四是对住房出售资本利得税进行减免。1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。

1.2打击房产投机：征收房地产税和限制课税减免范围

一是对土地和房屋征收房地产税，又称不动产税。这项税收需每年缴纳，95%由地方政府征收，税法由各州制定。目前美国的50个州都征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例，税率在1%～3%。房地产税是地方政府财政收入的重要来源，对住房过度消费和投机也具有显著的抑制作用。二是限制税收减免政策的适用范围。比如，在征收联邦个人所得税时，住房抵押贷款利息扣除只适用于基本住房和第二套住房，房地产税扣除则只适用于基本住房。各州通过发行免息债券，给中低收入家庭提供的低息抵押贷款，这也仅适用于首次购房，并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。出售住房资本利得税的豁免仅适用于基本住房，而且每两年只能享受1次。若购入卖出间隔超过一年，则资本利得税适用的税率较低。若购入卖出间隔不超过一年，则与一般所得税的税率相同。

1.3为中低收入者提供住房保障：对供需双方的课税减免

一是通过债券收益免税，为中低收入者购房提供通过债券融资的低息抵押贷款。各州为给首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115%）提供低息抵押贷款而发行了抵押贷款收益债券，购买收益债券所赚取的利息免征所得税。以债券收入提供的低息贷款，可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。二是通过债券收益免税，为多户住房项目开发商提供低息抵押贷款。能够获得这类贷款的出租房项目中必须有一定比例的“廉租房”，如至少应有20%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。三是为低收入住房的开发商提供税收补贴。该政策允许建设“廉租房”的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”的计算与项目中低收入住户单元所占的比例、项目是否位于房价相对收入偏高的“困难开发区”及低收入家庭集中的“合格人口普查区”等有关，主要是鼓励在某些特定地区为低收入家庭提供出租房。用于计算税收补贴占“资格基数”的比例，则向新建项目和重大修缮项目倾斜，最高可达70%，而对于修缮费用较低的不动产则税收补贴的比例也较低。政府对享受补贴的住房单元规定最高房租，一般为地区平均户收入的15%左右。

2对美国住房税收政策效果的评价

2.1普惠式住房消费税收优惠对于减轻购房负担、刺激住房消费起到了较好效果，但存在受益不公平问题

由于美国等发达国家以直接税为主，个人所得税占财政总收入的比例达到55%左右，因此运用个税杠杆刺激房地产业非常有效。但是，高收入家庭从中获得的收益远高于低收入家庭；同样收入的有房户和租房户，有房户享受的收益更多。因为美国所得税采用的是累进税率，对于同样的扣除额，高收入家庭所产生的免税效应更大。另外，收入越低的家庭，课税减免兑现的可能性越小。针对此问题，全国低收入住房联盟（NLIHC）就明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免，降低税收帮助低收入人群”。

2.2房地产税和其他税收政策工具对房地产投机行为起到了显著抑制作用

对于很多有房户来说，每年征收的房地产税是一笔不小的开支，而且，房价越高，房地产税赋越重。这就使得很多家庭作出购房决定时不仅要考虑购房成本，而且要考虑保有住房的税收成本。因而，大多数家庭购买和拥有住房时会从自己的真实需要和承受能力出发。房地产税也是州政府调控土地资源配置的主要手段，能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生，有利于从源头上防止住房开发的投机。住房税收减免也主要是针对基本住房即“一套房”，这种对自住房和投资性购房的区别对待政策，进一步强化了税收对房地产市场的调控作用。

2.3运用税收政策保障中低收入住房起到了“四两拨千斤”的作用

美国的税收减免政策在为给中低收入家庭提供住房保障方面发挥着十分重要和独特的作用。提供给中低收入购房者和住房开发商的低息抵押贷款，都是通过免除收益税的债券进行融资的。政府对低收入出租房（“廉租房”）最大的一项支出并不是通过直接资助联邦公共住房项目，而是低收入住房税收补贴项目。这一政策吸引了大量私人资本参与中低收入住房建设，有效扩大了廉租房供给，起到了“四两拨千斤”的作用。它虽然起步较晚，但发展速度很快，到2007年，平均每年完成项目1500个，累计完成1.9万个廉租房项目，建设了140多万个住房单元。税收补贴的方式也非常灵活，地方住房管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权，可以有选择地鼓励开发商提供针对老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有选择地将廉租房建在市区或郊区。

3对我国的启示

3.1税收政策要严格区分自住性需求和投资性需求

美国的住房税收政策最大的特点是区分自住性需求和投资性需求，对其实施不同的税收政策，从而在保证人们基本住房需求、刺激房地产业发展的基础上，有效抑制了房地产投机行为，使房地产市场在健康轨道上运行。各类税收的减免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易环节的税负，方便消费者根据自己的财务情况和居住需求动态调整自己的住房状况。我国目前住房税收政策的设计，也应借鉴这一点，使税收作为一种基本工具，能够起到既保障基本住房需求、促进房地产业的发展，又打击房地产投机、避免房地产泡沫的重要作用。

3.2通过税收优惠减轻自住性需求购房负担

我国目前商品住房价格过高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通过住房抵押贷款利息个人所得税的减免来降低消费者的负担、进一步繁荣住房市场是一种有益的选择。目前，我国已经实施了公积金贷款利息免除个人所得税的政策，可进一步扩大到商业贷款。但要看到的是，美国是以直接税为主的，个税占财政总收入比例55%左右，运用个税杠杆刺激房地产业容易见效。而我国目前个税收入占税收总收入的比重仅25%，缴纳个税的居民比例也仅有30%，即便我国采取住房消费方面的税收优惠，对房地产市场的影响作用也不能与美国相比。另外，课税减免政策应精心设计，平衡好租房户、购房户之间以及不同收入阶层人群之间的关系。

3.3房地产税是非常有效的调控手段，应尽快开征

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中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03

房地产行业是地方经济的重要支柱产业，房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源。加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义。

近年来，我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长，2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整，2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但与此同时，由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入，投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给区域经济的稳定增长带来了隐患。对此，近年来，国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施，有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展。当前，深化房地产行业税收调控政策的研究，保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要。

一、近几年来有关房地产税收调控政策简述

税收是调节经济的杠杆，是财政政策得以实行的有力工具。政府通过制定不同的税收政策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或者限制措施，以此来影响纳税人的经济行为，进而影响房地产市场。为了稳定房地产市场与抑制房价，近年来，政府多次出台了较大力度的税收调控政策：

一是2010年4月的“国十条”和“京十二条”规定：加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；对不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二是2010年9月的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

三是2011年1至2月期间的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房，对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

总的来讲，这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机。一方面，加重了房地产交易环节的税收，对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面，联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析

税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种，对房地产收益分配产生影响，从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收。不同环节课征的税收，由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析。

（一）房地产开发经营环节

1.税收政策调控机理

房地产开发经营环节是指开发商取得土地后，将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”)，而后将建成后的房地产投入市场销售的过程。在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业。税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场的供求状况。如果房地产供给小于需求，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是供给大于需求，房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地，那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升。

从目前开发环节税收调控政策力度看，主要体现在预征土地增值税。“京十五条”中最“严厉”的措施，即实行差别化土地增值税预征率，它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘，具有很强的调控力。差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务机关核定，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率。“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期，对不够实力的小开发商来说，对资金链的考验无疑是加大了。在拿地持有后，根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度。例如，一个房地产项目的开发，在预征阶段，销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元，如果预计定价高于所在区域上一年度均价，按照预征率2%的标准，要预先缴纳200万元的预收款，预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款。征收大规模的土地增值税预征款项，再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势，这种财政政策与货币政策的“组合拳”，对房地产企业的资金链的冲击是巨大的。对现金流良好的大型房地产企业来讲，在同样的利润预期下，前期“预征”后也会加大前期资金投入，而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用。通过增加开放商的成本，对其资金链造成压力，促使其为了回笼资金，尽快出清房产，短期之内，可以抑制开发商的捂盘惜售行为，增加房地产市场的供给量。

2.政策效果分析

图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况

（资料来源：北京市统计局网站）

从图1中可以明显看出，自2010年6月份以来，北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落。2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%，而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看，12月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看，12月份下降0.2%，连续3个月环比下降。二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看，12月份下降0.8%，连续4个月环比下降。

表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表

（资料来源：北京市统计年鉴2011年）

从房地产投资来看（表1），2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%，2011年回落至同比增长10.1%，涨幅下降了14个百分点。其中土地开发投资一直保持负增长态势，而土地购置价款的降幅较大，涨幅由120%下降到仅有5.7%。这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期。

（二）房地产转让环节

1.税收政策调控机理

房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税。由于北京市房地产市场需求量较大，而供应相对滞后的情况，以及重点区域房地产的稀缺性，导致卖方市场长期存在，极易发生税负由卖方向买方转嫁。据房地产中介部门反映，二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担。因此，在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下，税收调控对房屋交易卖方影响较小，买方影响较大。

2.政策效果分析

二手房交易量持续下降。以二手房交易量较大的丰台区为例，如图2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初开始，二手房交易量一直处于持续走低，直到年末才有所升高。

图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量

（资料来源：北京市丰台区地方税务局）

从房价的角度来看，2011年北京二手房成交均价为24318元每平米，同比上涨12%。与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点。2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降，至12月份成交均价为22027元每平米，与1月份相比降幅达10.4%，目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平，但这种价格回落远未触底，有持续走低的趋势。

三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响

（一）房地产开发市场结构出现新变化

随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入，由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响，同时金融信贷紧缩，造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变。同时，有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为，有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置。

（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面

一是房地产中介机构显现新一轮大调整。根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计，依赖于二手房市场的房地产中介机构，在房地产市场调控政策下，2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业，仅6月份就有400多家中介门店关闭，整个房产中介行业都面临考验，多家房产中介机构正在酝酿转型。二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面。随着限购令的出台，尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制，出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象。

（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势

2011年上半年，“京十五条”这一重磅政策的出台，不仅对交易市场产生了巨大的影响，对租赁市场也同样催生出一些新的现象。传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌，租金水平出现明显跃升，整体的租赁需求明显增长。

四、完善税收调控政策的相关建议

（一）房地产行业政策应持续、科学、规范

随着房地产行业的迅速发展，国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策，房地产政策前后变动较大，房地产市场波动剧烈。房地产行业作为国民经济重要支柱之一，关系到各行各业与人民群众的切身利益。因此，房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下，制定房地产发展长远规划，研究科学规范的房地产制度，国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策，以保证和促进房地产市场的健康发展。

（二）完善房地产保有环节税收制度，促进税负公平

短期税收调控政策应该慎用，根据房地产市场发展情况，适时进行调整，以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生。目前，我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机，在加大交易环节税收的同时，难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担，使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高。应该不失时机地完善房地产保有税的改革，从根本上促进税负平衡，引导房地产业健康发展。

参考文献：

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一、引言

我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。

二、房产税目前的概况

房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。

世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。

三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革

房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。

1.降低征税成本，保证税收收入

房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。

因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。

2.分析房地产市场的需求与供给

房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。

四、总结

我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。

参考文献：

[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.

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1.产业投资结构不合理

经济的增长不仅需要依靠资本、劳动力的投入，还需要产业结构的调整和优化，因为只有优化产业结构，才能更好的对资源进行配置。投资结构合理，就会带来产业结构合理，进而对经济资源能够实现有效的配置，促进经济的持续稳定增长。当前，我国产业投资结构存在着不合理的地方，主要表现为：第一产业劳动力过剩，第二产业比重过大，第三产业发展不足。产业结构不合理，不仅影响投资的合理流向，还制约了经济社会的发展。以第二产业为例，工人的平均水平不高，制造出来的产品质量较低，不能很好的满足工业生产和人们的实际需要。大多数产品是供大于求，导致第二产业在国民经济发展中没有充分发挥潜力。

2.经济体制改革阻碍投资结构升级

近些年来，我国经济出现了持续稳定的增长趋势，在这种情况下，国民经济更多的是关注经济结构的调整，优化和升级产业结构。然而，经济体制改革滞后于经济的发展，第二产业出现产品过剩现象，第三产业的开放力度不够，价格出现一再上涨的情况，经济结构性过剩特征明显，影响了产业投资结构的调整和升级。

3.第二产业投资结构存在不平衡现象

第二产业自身投资结构就存在着不明显现象，一些部门的价格存在着不合理情况，在很大程度上必须依赖于财政的支持。但国家财政在其它方面需要支出，而在原材料建设，大型基础设施建设的预算支出不足。资金投入的不足，加剧了第二产业结构不平衡现象。

二、优化投资结构的财政税收政策的建议与展望

为了应对当前投资结构方面存在的问题，优化投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用，笔者认为将来在实际工作中可以采取以下策略。

1.合理利用财政直接投资并加大对基础部门的投资力度

一方面，应该加大对基础部门投入的力度，推动相关机构的深化改革，优化财政支持力度，合理运用补贴、税收、价格等手段支持基础部门的发展，同时政府应该加强引导，促使财政税收在基础部门发挥更大的作用。另一方面，制定节能技术和节能产品的优惠政策，引导企业加快节能技术的改造，并给与税收方面的优惠，推动节能产业的发展。此外，还应该优化政府的投资结构，政府投资需要全面关注，重点突出，对于经济发达地区和不发达地区都应该支持，重点关注西部开发投资项目，支持在建项目尽快投产，推动技术升级，支持高新技术产业和新兴主导产业的发展。

2.促进地区和产业投资结构的有效协调

由于受到地区差异，原来产业结构，经济基础等因素影响，各地经济发展水平不可能完全一致。所以，在完善投资结构的时候，应该应该考虑各地经济发展水平的差异，促进地区经济发展和产业投资结构有效协调。应该充分发挥地方政府的作用，优化地区投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用。东部地区应该加快产业结构升级，发展外向型经济，充分发挥自己的科技、经济、区位优势，转变经济增长方式，拓展国外市场，提高产品的国际竞争力。中部地区应该加大经济结构的调整力度，注重培育新的经济增长点。发挥该地区的农业优势，发展高产、优质、高效的农业，提升工业的科技含量。西部地区应该充分利用国家在财政、税收等方面的优惠，把握好发展的机遇，不断完善产业投资结构，发展自己的特色产业，提高产业的竞争力。

3.建立科学的税收优惠运行机制并加强税收管理

由政府根据实际情况，制定合理的税收优惠政策，发挥市场的引导和企业的选择作用，使得企业在享受这些优惠政策的同时也提升自己的规模和效益。同时，还应该加强对税收的管理力度，避免偷税、漏税现象的发生，以充分发挥税收的作用。

4.完善相关税收政策并严格投资的使用方向

在完善投资结构和财政税收政策方面，应该考虑我国创业投资的实际情况，对创业投资在机构和税收上提供支持，对参与投资活动的主体进行税收激励，逐渐减轻和避免投资企业双重纳税问题，以更好的促进这些企业发展和进步，优化这些企业的投资结构。同时，还应该严格投资的使用方向，对于技术优化升级、高新技术部门、公共产品服务部门等，应该给与投资上的倾斜，促进投资在这些行业发挥更大的作用，达到优化投资结构，促进产业升级的目的。

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中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1007-2101（2012）04-0030-04随着税收制度的改革和税制结构的不断完善，我国税收征管模式也适应时代的要求不断地发展变化。“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收、重点稽查、强化管理”的现行模式提高了征管的专业化、规范化程度，形成了征收、管理、稽查相互制约的机制，强化了税务机关的廉政建设。但随着经济社会的发展和税收管理理念的更新，现行征管模式逐渐暴露出一些税收风险。

一、现行税收征管模式存在的风险

（一）未完全依法治税的风险

税收征管活动必须依据法律规定进行，即税务机关征税、纳税人纳税都应以法律规定为准绳和依据。但我国现行税收征管模式是一个以完成“税收收入计划数”为中心的征管模式，从而在实际工作中造成了一定的负面影响：首先它使相当一部分税务机关主要以完成税收计划数为考核整体税收工作的重要指标，以完成或超额完成上级下达的计划为最终目标。其次，它使“任务治税”凌驾于“依法治税”之上，常常是完成计划指标时少征少查，达不到计划指标时多征多查，从而对纳税人难以实现依法征收、依率计征。

（二）税源管理的风险

现行税源管理采取的是属地管理原则。属地管理中的税源管理没有对税源进行分类管理，也没有对行业实行专业化管理，管而不精造成了税收风险。表现在：第一，容易造成漏征漏管现象。一些地区的税务部门不从实际出发，片面按照行政区域进行税源管理，各种性质、各种类型、各种规模的企业一并管理，眉毛胡子一把抓，导致管而不精，税源管理出现空档。第二，征管能力不匹配。不管是大企业集团，还是个体工商户，均由属地税务机关负责征收管理，尤其表现在对大企业的管理上，不能形成以强对强、以优对优的格局，以致不能做到应收尽收。

（三）信息化的风险

1. 信息化水平不高带来的风险。我国现行税收征管模式虽然要求以计算机网络为依托，但税务系统的计算机网络应用水平不高，表现在：第一，由于我国目前的税收征管手段和业务流程主要是针对传统的经济交易方式作出的，忽视了信息化对税收工作的规范、简化作用，制约了税收管理的科学性和合理性。第二，税收征管的软件科技含量不高，兼容性较差，不能满足各个管理层次的需要。第三，数据管理质量不高，忽视原始数据收集的全面性和准确性，缺乏数据及时传递和规范存储的机制，造成数据管理混乱。第四，没有在全面了解各环节工作的基础上开发业务软件，致使办事环节多、重复劳动多，信息传输衰减，在一定程度上造成资源的损失和浪费[1]。

2. 信息共享机制尚未建立存在的风险。我国税收“信息割据”现象比较突出，表现在税务机构内部和外部两个方面：第一，在税务机构内部尚未建立统一的信息平台。由于纳税人的经营行为可能涉及到中央税、共享税和（或）地方税的缴纳，而国税和地税系统之间尚未建立起统一的信息平台。国税、地税部门各自均是从自身的工作出发，采集和使用纳税信息，没有完全形成共享机制，造成税源监控信息分散，执法成本增加，同时也造成纳税人重复报送数据资料，增加纳税成本。第二，税务机关与政府其他相关部门之间信息共享机制尚未实现。税务机关与财政、海关、工商、银行等部门未建立横向联网的税源监控体系，以致税务机关难以全面掌握纳税人相关信息，容易造成纳税人逃税行为的发生。

（四）纳税申报制度的风险

按时申报、如实申报是纳税人应尽的义务，但现行申报制度暴露出税收流失的风险：第一，一些纳税人不申报或拒不申报。例如，一些地区的增值税一般纳税人零、负申报率高达46%，小规模纳税人的零申报率近40%，且存在大量低税负申报现象，造成了大量税款的流失[2]。第二，不按期申报。特别是一些新办的小型企业，往往是等到税务机关多次催促申报甚至给予处罚时，才进行申报，导致了税收征管效率的降低。第三，申报数据的真实性难以甄别。税务服务厅窗口人员在受理申报时，只能就申报表中的数据进行逻辑审核，并通过发票验旧模块将申报数据与发票使用情况进行比对，对纳税申报的真实性无法延伸审核，使纳税人利用造假账、账外账等手段进行偷税、逃税有了可乘之机。

（五）纳税服务的风险

在现行税收征管模式中将纳税服务放在了基础地位，但在实践中纳税服务制度还不够完善。一是为纳税人服务的观念不到位，没有真正树立起“以纳税人为中心”的服务理念，没有将“以纳税人满意为目标”作为征管工作的出发点，在要求纳税人“诚信纳税”的同时，税务机关“诚信征税”的评价机制也不完善，没有形成和谐的征纳关系[3]。二是纳税服务的形式陈旧。例如，税法“告知”服务的主要途径，依然是通过在服务大厅看公告和询问窗口工作人员，但随着电子申报等多种申报方式的推行，原有的告知服务方式已经不适应新的税收征管方式的要求。

（六）执法人员素质不高的风险

执法人员素质的高低对征管质量具有十分重要的影响。目前我国税务人员的综合素质参差不齐，造成了以下执法风险：第一，由于一些税务人员的文化素质不高，对财税知识掌握不透、业务水平低，造成在纳税检查时难以查深、查透，无法保证税收执法检查的效果，削弱了税务稽查的力度。第二，部分税务人员工作效率低下，无形中增加了税收成本。第三，有些税务人员不严格执法，不能廉洁从政，公正执法。

二、国外防范税收征管风险的经验

（一）美国

美国防范税收征管风险的主要做法：（1）设立纳税人识别号。美国每个纳税人均拥有不同的纳税人识别号码，纳税人识别号码是美国税收征管工作的基础。（2）计算机技术的普遍应用。一方面，征管网络贯穿于纳税申报、税源监控、纳税评估、税款征收、违法处罚等全过程，比如，计算机征管系统能够及时地自动检索出未按期纳税的纳税人。对于这类人国税局将发出催缴通知，限定纳税人在10日缴清税款和罚款或向国税局陈述理由，否则国税局的“自动征收系统”将把违法信息传递给大区的国税局，随即采取各种法定的强制执行措施。另一方面，计算机网络不仅涵盖了征纳双方的信息，而且还涵盖了工商、海关、财政、金融等政府公共部门的信息，实现了社会信息资源的共享，有力地监控了税源[4]。（3）对纳税人按不同类型、行业进行专业化管理。美国根据纳税人的不同类型，设置了大中型企业局、小型和私营企业局、工资和投资局、免税与政府实体局；其中大中型企业局按照主要行业又划分为通讯技术和媒体分局、金融和财务服务分局、重工业、建筑和交通分局、自然资源分局、零售食品和医药分局，以便根据不同类型和行业的特点负责税款的征收、稽查和审计等。（4）强化纳税评估。美国在加强政府部门信息沟通并获取了可靠信息的基础上，依托计算机系统，利用业务能力特别强的审计力量，评估纳税人的纳税情况，分析税收流失的可能性，由此增强了税务机关的税源控管能力[5]。（5）重视税务审计。由于纳税人自行申报纳税和现代化征管手段的应用，税务机关得以将主要力量放在了税务审计上，其审计人员占到了全体税务人员的50%。税务审计人员均具有优质的专业化水平，审计过程、事后处理、司法等环节高度专业化协作分工，从而最大程度地保证了税务审计的质量和公正性。对审计发现的逃税处罚非常严厉，起到了极大的震慑力，有效遏制了逃税行为[6]的发生。

（二）加拿大

加拿大防范税收征管风险的主要做法：（1）建立纳税人税务登记号。加拿大为便于对纳税人的税务信息资料进行归类管理，而给每个纳税人都设立了税务登记号。对于个人而言，由联邦政府人力资源部发放的终身号码——社会保险号即为税务登记号。（2）实行“纳税人自我评估，自行缴纳税款”的税收征收形式。加拿大税法要求纳税人主动向税务部门申报收入种类和数目，并自行计算应缴税款。对于不按时报送纳税资料的行为，税务部门有权进行处罚；此外还对纳税资料保留有6年的审查权利，并规定纳税人对税务部门提出的纳税异议负有举证责任。（3）建立了信息共享机制。税务部门与政府其他职能部门以及公司之间建立了严密的全国共享的网络体系，实现了资源共享和部门间信息交换，加强了对纳税申报、税款缴纳等纳税义务履行情况的管理，提高了纳税评估的准确性，也保证了决策的科学性和可行性。（4）具有先进的风险评估系统。加拿大案头审计对象的选择主要来源于风险评估系统，该系统通过计算机可以从成千上万的纳税申报数据中筛选出需要审计的申报表，审计人员运用专业判断完成风险分析，从而确定审计对象的范围和步骤。加拿大税务审计人员占了税务人员总数的30%左右，其审计的重点是公司，尤其是大公司[7]。（5）实施完善的纳税服务。加拿大税务部门非常重视纳税服务建设，设置了以客户满意为核心的服务体系，先后提出了41项服务标准，且其达标情况每年要在递交给议会的年度报告中逐项汇报，以提高纳税积极性。

（三）日本

日本防范税收征管风险的主要做法：（1）进行分类纳税申报。日本为了贯彻落实自行申报纳税制度，采取了白色申报制度和蓝色申报制度。对一般的纳税人使用白色纳税申报表，并加强对其建账建制的宣传指导和监督；而对纳税意识强、账册健全、无偷逃税等违法行为的纳税人使用蓝色纳税申报表，并给予这类纳税人各种各样的税收优惠，以资引导和鼓励。这种申报制度的实施对引导纳税人自觉申报纳税起到了十分有效的作用，其法人蓝色申报的普及率达到了90%以上，大大提高了纳税人的纳税意愿和税收征管的效率[8]。（2）严密的税务稽查。日本实行严密的税务调查与稽查制度，主要分为任意调查和强制调查。任意调查是对规模较大的纳税人进行的常规性调查，主要是通过计算机手段，根据概率和收集的信息，对申报纳税的真实性进行调查，纠正不实申报，实现公平课税。这种调查须征得纳税人的同意，是非强制性的，是税务稽查的主要工作。强制调查是对故意偷逃税的纳税人，并且随机调查不能掌握其真实情况的纳税人采用的方式。这种调查的稽查官虽然占比较小，但其调查效率非常高[9]。（3）高效的计算机管理系统。在国税厅，各国税局以及税务署形成了完整、全面的计算机管理网络系统，该系统根据征管工作需要统一开发运行；并且税务署根据工作需要经常对职员进行计算机知识和操作的培训，保证工作人员能够适应税收征管现代化的需要。（4）良好的税务协助体系。为了优化对各类纳税人的服务，日本在国税局设立了税务咨询室，由专人负责纳税人的咨询和处理纳税人反映的意见。为提高纳税人纳税意识，建立纳税人与税务局的信赖关系，税务局在各种宣传媒体上常常播报与日常生活密切相关的税收题材短片[10]。

从上述国家的税收征管措施来看，他们都有一套成功的经验值得我们借鉴，比如，注重依法治税、自行纳税申报规范、征管手段的现代化与信息化、强化纳税评估、以查代管和以查促征、具有良好的纳税服务体系等，由此不但降低了税收成本，而且提高了依法纳税率，降低了税收流失的风险。

三、征管风险的防范措施

（一）坚持依法治税原则

坚持依法治税，第一，要完善税收征管的相关法律制度。国外发达国家在实践中不断完善税收法律、法规，形成了较为全面的税收征管法律制度，为实现应收尽收提供了基本条件。我国目前的税收法律层次较低，多数税收法律规范是以规范性文件、规章的形式零散出台，不具有统一性，影响了税法的权威性。第二，坚持依法治税。即要严格按照税收法律、法规的规定，完善税收征收、管理、稽查等工作，正确行使税收执法权。一是各级税务机关要严格按照税收法律、法规的规定，开展税收征管工作。要严格按照法定权限和法定程序开展税收征管活动，规范使用税务执法文书，加强税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理等征管工作。二是要坚持依法征税，不以“税收计划数”为考核目标。一方面要做到应收尽收，坚决防止和制止越权减免税的现象，杜绝人情税，严格按照税法规定，将该收的税收上来；另一方面要坚决不收过头税，不该收的税坚决不收。

（二）实行税源分类分级管理

目前我国的税收征管主要是属地化管理，忽略了税源的分类管理，而要想解决税收应收尽收的问题，就必须对税源进行合理分类。我国可以参考美国的做法，结合我国实际，对纳税人按不同类型、行业进行专业化管理。在坚持属地管理的基础上，加强税源的分级分类管理，抓住重点，建立和完善重点税源监控机制，以做到应收尽收。实行分类分级管理就是根据税收风险发生的规律和类型，依据纳税人行业地位、规模、跨域经营、税收贡献等，对税源进行科学分类，实施专业化管理。例如，对企业的税源管理，可以根据企业的大小、类型将企业分为大企业、中小企业及个体工商户等零散税源。大企业具有税源大、管理内容多、适用政策复杂以及对税务人员管理水平和管理技能要求高等特点，对大企业的管理应当体现出专业化。因此，大企业或跨国企业多、税收规模大的省、市，可以设立大企业税收管理局或者各市直属分局，专司大企业的税收管理，大企业局应承担60%以上的税源管理。对于中小企业，应当由区（县）级税务部门承担税收管理工作。在城市市区、县城区设立重点税源税收管理局（分局）对中小企业的税源实行管理。对于个体工商户等零散税源，由于其规模较小、税收贡献少，由基层税务所征收更为方便。总之，对企业的税源管理要做到“抓大、控中、管小”，将税源管理职责在不同层级、部门和岗位间进行科学分解、合理分工，实行分级管理。

（三）加强信息化建设

针对我国征管中的信息化风险，我们可以借鉴发达国家的经验，采取以下措施：

第一，针对信息化水平不高的问题，一是要加大计算机硬件设施的投入，加强硬件建设，不断提高计算机设备和各类网络设备购置完善率，同时效仿日本做法，不断地对税务人员的计算机应用技能进行更新式的培训；二是要在全面了解各环节工作内容的前提下，利用计算机，简化、规范业务流程，同时开发适用于征管各环节、各层次的应用软件，借鉴美国等国家的做法，将计算机技术运用于征管各环节，提高征管效率；三是要强化原始数据的收集、整理和分析，加强对问题的跟踪、分析和处理，提高问题解决的效率。

第二，针对信息不共享的问题，可以建设一个国税、地税互相连接的网络，同时该网络又如美国、加拿大一样，能与工商、海关、财政、银行等其他相关部门相互连接，保证各地各级税务机关真实、完整地获取各种征管信息。为此，首先可以借鉴美国、加拿大等国家的经验，对纳税人建立统一的纳税人识别号，这是依托计算机监控管理的前提，是归集、处理、交换、查询税务信息的先决条件[11]。其次，利用网管业务平台，对纳税人建立信息数据库，及时采集、整理和录入纳税人的数据信息，为纳税人建立档案，实现数据的集中处理、分析和应用。再次，规定第三方纳税协助义务，以便税务机关能够确切掌握纳税人的各类税务信息，提高税务机关税源管理的质量和效率。

（四）强化纳税评估

美国税务机关在获取了纳税人全面、可靠信息的基础上，依托计算机系统，评估纳税人的纳税情况，分析税收流失的可能性，由此增强了税务机关的税源控管能力。针对我国纳税申报制度存在的各种问题，借鉴先进国家的做法，我国税务机关应进一步完善纳税评估制度：第一，明确分工。总局和省级税务机关应主要侧重税源总量和税负变化的宏观分析与监控，分析宏观税负、地区税负、行业税负，定期税负情况，为基层税负机关纳税评估提供依据。基层税务机关及其税源管理部门则是纳税评估工作的主要承担者，负责对税负异常的纳税人进行纳税评估[12]。第二，组建专业纳税评估队伍，编写行业纳税评估指引，认真测算行业预警值，科学设置评估指标，建立评估模型，拓展评估方法。第三，根据企业规模和税源的大小，对各类企业采取不同的评估方法。对于评估后的同类企业进行比较并进行信用等级评定，其后借鉴日本的蓝色申报制度，引导纳税人自觉自愿地履行纳税义务。

（五）突出并加强税务稽查

发达国家95%以上的纳税人都能自觉申报纳税，再加之现代化征管技术手段的普遍应用，致使诸如美国税务机关将50%的征管力量放在了税务审计上，加拿大税务审计人员占到了税务人员总数的30%，日本也具有高效而严密的税务稽查系统。从我国目前的实际情况看，纳税人纳税意识普遍不强，税收违法案件时有发生，因此在现行征管模式中更需要突出并加强税务稽查，以形成稽查的震慑效应。首先，应明确税务稽查部门的职责，充实税务稽查队伍，提高稽核人员业务素质；其次，在总结经验、研究新的稽查方法的基础上，突出税务审计重点，将稽查力量主要投放在一些大企业和偷漏税较多的行业上；再次，严格处罚措施，改变浅查、轻处的一贯做法，让纳税人感到申报纳税是一种法律义务，草率和侥幸往往会遭受法律的严惩，以保证现行税收征管模式的运行；最后，加强税务机关内部审计监督，促使税务人员执法守法，使税务稽查健康发展。

（六）优化纳税服务体系

国外发达国家均十分重视征纳双方的关系，重视对纳税人的服务态度和服务质量。我国现行的税收征管模式虽然将纳税服务作为基础，但纳税服务意识相比国外还很淡薄。为了提高纳税人的纳税遵从度，降低税收流失的风险，必须强化纳税服务。第一，树立服务理念。对于促使征纳双方法律关系平等的理念已经不能完全体现服务意识，要想提高服务意识，就必须树立“纳税人至尊”的理念，学习加拿大将纳税人做为“顾客”、称为“客户”的做法，努力打造“服务型税务”，并借鉴加拿大的做法确立一套以客户满意为核心的服务指标体系，以打造税务人员的服务意识。第二，创新服务方式，改进服务手段。一是精简办税程序，实行限时办理，采取方便纳税人的“一站式”服务办税方式；二是推进国税、地税联合办税服务制度化，最大限度地方便各类纳税人；三是建立健全上门办税、网上办税等多元化办税服务方式，最大限度地满足纳税人多样化的办税需求。第三，加强宣传咨询。一方面依托现代信息网络拓展税法宣传渠道，按照不同的受众群体，明确不同的宣传重点和宣传策略，通过在线访谈、留言回访、编制手机报等形式提高宣传时效；另一方面可以借鉴日本的经验，在税务机关设立专门的税务咨询室，由专人负责纳税人的咨询并处理纳税人反映的意见，以形成良好的互动关系，建立纳税人与税务人员的信赖关系。

参考文献：

［1］刘恩华.进一步强化我国税收征管的对策建议［J］.边疆经济与文化，2007，（5）：64.

［2］陈红卫.关于税收征管问题的几点思考［J］.中国税务教育，2005，（5）：193.

［3］韦宁卫.关于完善我国税收征管模式的思考［J］.学术论坛，2006，（7）：122.

［4］孙承.美国现行税务管理体制特点及启示［J］.税务研究，2008，（2）：89.

［5］李方旺.美国税制和税收征管的特点及启示［J］.税务研究，2007，（8）：78-80.

［6］孙承.美国现行税务管理体制特点及启示［J］.税务研究，2008，（2）：89.

［7］财政部税收制度国际比较课题组.加拿大税制［M］.北京：中国财政经济出版社，2003：14-53.

［8］高庆杰，赵健.日本的税收管理［J］.税务，2001，（10）：54.

［9］财政部税收制度国际比较课题组.日本税制［M］.北京：中国财政经济出版社，2004：13-68.

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一、文献综述

中国房地产市场可以追溯于1996年左右，于深圳、广州等发达地区领先。1998年全国正式实行“房改”后，为了摆脱经济危机同时也是拉动内需，政府出台了一系列政策为个人房贷进行支持，因此中国房地产进入了高速发展时期。在2006年之前，房价一直保持平稳，而06年之后则开始显现出持续、快速上涨的势头，虽然房价在2008年普遍有所回落，但紧接的上升又给人们带来了巨大的购房压力。为此，政府采取了一系列的税收政策打击投机购房行为、控制房价过快过高上涨。从这些政策中，在看到政府加大控制房价的决心的同时也可以观察到，真实的房地产市场价格变化也并非都如政府的预期。

国外关于税收对房价的影响的研究中，比较有代表性的主要为受益论和新论两类。受益论的研究认为，房地产税是中性的，不具有扭曲效应，即对房地产征税不会影响房地产资源配置效率。受益论的代表是Tiebout（1956），他发现政府会根据公共服务能给人们带来的受益程度而进行税负的分摊，同时社区内的公共服务和房价的情况会相应地影响购房消费者的选择。而在Oates（1969）[2]的进一步研究中，他通过分析美国新泽西州53份城镇的数据资料，发现房价与地方公共支出呈正相关，与财产税呈负相关，并且发现很多居民愿意选择税负较高但公共服务更好的社区居住。新论的观点最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的税负归宿模型而提出。相比于受益论，新论认为房地产税是非中性的，对资产征税会扭曲地方政府的财政政策和房地产市场的供求状况。其他学者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相继对此进行了拓展。

国内相关学者也对税收对房价的效应做出了分析。陈多长、踪家峰（2004）认为，房地产税收在短期内基于住宅服务供给有限弹性的假设，房租将会提高，税负由交易双方共同承担；而在长期，由于租金税使住宅资产价格下降，且降低了投资住宅的预期出售价值，因此使得住宅资产的均衡价格低于税前水平。谭章禄、兰君（2008）运用供求理论，针对消费者需求、开发商供给以及投机者的供需三方面，从定性的角度分析了税收对房价的可能影响结果。杜雪君、吴次芳、黄忠华利用VAR模型，进行了协整分析、向量自回归、误差修正和Granner因果检验，分别从长期与短期研究了房地产税对房价的影响，发现二者之间有着长期的均衡关系，且房价与房地产税正相关。

投资——消费模型可分为两部分：一部分是“消费——储蓄”决策，即决定将财富中的多少用于消费，又有多少用于投资；另一部分是“组合选择”决策，即分配消费剩余后的财富，确定各种证券的购买量。在这一领域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他认为投资者的唯一目标就是最大化期末财富（或消费）的期望效用。而投资——消费模型也经历了由最初对均衡的存在性的初级研究到最终理论趋于丰富完善、方法更加多样化的成熟阶段。

本文共安排了四个部分，第一部分是对本文的引述；第二部分对比了国内外关于税收对房价影响的研究方法结果及投资--消费模型的概念；在第三部分运用两个模型：在模型一中采用VAR模型研究税收对北京市房价的影响；在模型二中运用投资——消费理论并结合倒向随机微分方程，探究在满足投机者、普通购房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房转让税税收比例。在第四部分笔者将给出一些具有实际意义的有效措施和政策建议。

二、实证分析

（一）模型一

1、模型的建立

为了研究税收对北京房价的影响，笔者选用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房销售价格指数、二手房租赁价格指数以及新建住房价格指数的月度数据，数据来源于搜房网（），二手房销售价格指数以北京2004年12月为基期，基期指数1000点；二手房租赁价格指数样本以北京2005年12月为基期，以基期指数1000点为基准。

利用原始数据进行单位根检验后，发现数据是平稳的，再利用AIC准则选出了2阶滞后，因此可以建立如下VAR模型：

■

其中X1t为二手房销售价格指数，X2t为二手房租赁价格指数，X3t为新建住房价格指数，D1、D2、D3为虚拟变量，虚拟变量具体的赋值内容及对应的税收政策如表1。

2、估计结果

用Eviews对以上数据做VAR模型，结果如下：（表所示）

三个回归方程的相关系数分别为0.998317、0.993258和0.998186，很好的拟合了原数据的线性关系。从结果可以看出，二手房的销售价格与自身滞后一、二阶显著相关，说明它的当期价格会受前期的预期影响。同时它还与新住宅的一、二阶滞后价格显著相关，这说明二手房的售价与新商品房的售价之间有着明显关系；再观察第二列数据，表明二手房租赁价格与自身一阶滞后价格、以及新住房一阶滞后价格显著相关；第三列数据表明新建住房价格受自身之后一、二期影响明显。由此可见，无论是二手房价格还是新建住房价格，都会在不同程度上受到前几期预期的影响。

进一步来看税收与房价的关系。首先，二手房销售价格与D2显著相关，且呈负向关系，也即当向二手房转让所得征收20%所得税后，促进了二手房销售价格的小幅度下降；其次，二手房价格与D1显著相关，也呈负向关系，即对住房营业税免征年限由2年改为5年后，二手房租赁价格也显现了较小幅度的下降；最后，笔者发现，新建住房价格并没有收到任何税收政策的影响。

3、结果分析

由以上观察结果可知，二手房价格只在某阶段与特定的税收政策有关，即不是所有的税收政策都会对二手房房价产生影响；同时，税收对房价的短期影响均是使其小幅度下降；而新住房价格并不受税收政策的影响。下面笔者对以上结果进行分析：

2006年6月营业税免征年限由2年上调为5年后，由于政策出台的较突然，因而使得大部分购房者持观望态度。一方面，对购买住房不超过5年转手的要按全额交税的规定给购房者带来了一定程度上的消费负担；但同时，购房者也预期部分开发商会适当降低房价以提升买房需求。这两者的权衡使得部分购房者选择驻足观望。而从卖房者方面来看，市场的真实情况是北京市大部分卖房者仍然保持信心坚挺，他们并不愿意在较短的时间内就把房价降低，而是选择进一步看形势发展而定，因此可以认为卖房者也在观望之中。从买卖双方观望中可以看到，短期内二手房销售价格并没有由于此税收政策的实施而发生明显的改变。

而对于租房业来说，由于房价短期没有大幅降低趋势，而买房者虽然多处于观望，但是刚性需求使得购房后劲十分明显。租房者为了吸引更多亟待满足住房需要但仍在观望的人群，因此他们在短期内小幅度降低价格以吸引那些买不起房的消费者将需求转移到租房界，因此短期内，这一税收政策使得二手房租赁价格有小幅度下降。

2006年8月实施向二手房转让所得强制征收20%所得税。由于征税是按销售价格与原价格的差额征收，因此卖房者可能会因此比平常多付高达十倍以上的税额，如果按供求理论分析，由于交易成本的扩大，卖房者会提高房价。但事实上这是卖方市场与买方市场的双方博弈，卖房者会尽量将税收压力转嫁给购房者，但购房者的信心极大下降，会导致短期内需求量骤减，因此也会给卖房者带来房源积压的压力。最终的结果显示二手房的销售还是有小幅度下降的。

短期内的新建住宅价格不受税收政策压力影响，但长期来看，一手房、二手房价格均有回暖趋势。由于交易成本的增加，要想真正把房价控制在较低水平无疑是对开发商的巨大考验，而随着更多的税收负担被转嫁给了购房者，而住房的刚性需求形势也十分明显，因此购房者也开始寻找新的契点转移需求方向，由此推动二手房租赁价格上涨。

对于北京市，政府在之后又多次进一步上调了二手房交易的计税价格，大力打压投机者的投机购房行为，同时普遍下调了商品房的价格，数据显示，从月度走势来看，2012年1月份的成交额受传统淡季和市场环境影响，再加上上一年12月初刚开始执行的加税令，二手房市由此创下24.5万方的历史新低。因此基本实现了二手房与一手房价格的一致、稳定，使得效果较为明显。

（二）模型二

2006年8月1日起，向二手房转让所得征收20%所得税的政策正式开始实施，但是从各省市的实际情况来看，调控结果并不是十分理想，这极可能是由于税率过高或过低。因此在模型二中，采用投资——消费模型进行研究。与一般的投资——消费模型的应用不同的是，本文将股票市场转变为房屋市场，从而研究房屋价格的变化；同时研究要满足投机者、普通购房者以及政府的期望效用最大化时，当期合理的二手房转让税税率应该定为多少。这是与以往投资——消费模型不同的创新之处。

1、二手房租赁价格公式的建立

首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60个二手房租赁价格指数月度数据， 令他们分别为■， 设想二手房的租赁价格满足一个随机微分方程，即：

■，

其中St是t时刻二手房的租赁价格，Wt是d维布朗运动，代表了d个相互独立的干扰源，b是估计漂移率，σ是波动率。将此随机微分方程转化为离散形式，有：

■

对两边同时除以■，得到：

■， 其中Ri可以看做是二手房租赁的收益率。利用参数估计的矩方法可知有：

■

其中■是Ri样本的均值，M是样本数量。于是将查得的实际历史数据代入上式，即得到拟合后的关于二手房租赁价格的随机微分方程：

■

当考虑向二手房转让环节征税时，引入参数c，并令c为实际税率值0.2，则满足：

■

其中■， 因此■。因此该模型的目的就是探究在满足最大效用的前提下最优的二手房转让税税率值，即利用已知的■，引入c*，使满足：

■. （1）

2、效用函数的建立

假设房市上有两种购房者，分别是投机者和普通购房者，对于投机者而言，他们在面临房价上涨时更加“冲动”，往往房价越高，对他们来说效用也就越大，因此假设他们在投资过程中的效用函数为■此时税费越高，效用越小，并且注意到税率对效用是反向的边际递增，也即每增加1%的税率，效用的减少是越来越大的。而相应地，对于普通消费者来说则比较保守，房价则越低越好，并且假设每增加1%的税率，效用的减少是递减的，因此对于普通消费者在投资过程中的效用函数为■。

对于选定的终止时期T，也有一个相应的效用函数■，那么研究结果要满足投资过程中与投资终期效用的最大化，也即：

■（2）

3、模型的推导

根据随机最大值原理，定义：

■（3）

那么同时满足（1）、（2）的情况就转化为：求最优税率■，使其满足（3）式达最大值。因此我们用H对c求偏导，有：■，令■则：■。

由此得出对于投机者与普通购房者的最佳税率表示：

（1） 对于投机者：■， 则■。

（2） 对于普通购房者：■，则■。

为了求解Yt，引入倒向随机微分方程：

■

其中■那么：■

为了求解上式，令Xt满足■ （5）

由■公式对XtYt积分即得到：

■（6）

因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不难发现，令■，由■公式有：■， 因此于是我们得到：

■（7）

对（6）式两边积分，得到：■，由于■因此有：

■ （8）

将■带入，最终得到：■（9）

又由（8）式可知，■（10）

又因为St与Xt独立因此（6）式中：

■（11）

最后将（9）、（10）、（11）带入（6）式，即得到：

■ （12）

4、模型求解

（1）对投机者：■（13）

利用已经查得的数据，并令ESt为49个北京二手房租赁价格指数的平均值，T=49，并且考虑到，为了控制投机者的投机购房行为，政府应该希望投机者期终的效用与房价呈负相关，也即我们取■。利用Matlab2012，我们对（13）式里的c进行求解，得到■，所以，对于投机者来说，最佳税率应该定在26.5%左右，与实际税率相比，政府定的税率略有偏低。

（2）对普通购房者：由于政府对他们并没有实行很强的打压措施，因此可以认为■，则有：

■（14）

同样用matlab2012对（14）中的c求解得到■，可见，对普通购房者来说，税率基本为零。

5、结果分析

从结果中可以看到，对投机者与普通消费者来说，他们的效用函数并不是相同的。投机者更倾向于利用较高房价进行投机行为，而普通购房者则仅希望能买得起住房。如果将政府对两种人群的期终效用函数分开来看，会发现政府的目的实质上是向投机者征收更多的税以打击投机行为，而普通购房者则不是政府进行税收政策的主要目标。

事实上，由于营业税以及转让税的征收都是以实际成交额与原购买额的差额计算，因此对于普通购房者来说，相比于全额征税，这更使得他们有能力购买住房；而对于投机者，由于他们往往在几个月内就会把购买的房屋卖掉以获取巨额利润，因此差额征税实际上还是比较有力地打击了投机者的投机行为。但同时也观察到，这些税收政策由于覆盖人群较广，所以仍旧会给部分普通购房者带来压力。

三、结论与建议

在本文中，笔者利用VAR模型研究了相关税收政策对北京市二手房销售价格、二手房租赁价格以及新建住房价格的影响，并利用投资--消费理论建立模型，采用倒向随机微分方程的方法，研究了在满足投机者与普通消费者的最大效用、以及政府对二者的期终最大效用的基础上，最佳的税收比例值。这既是对投资——消费模型的推广，也是本文的创新之一。

基于我们的研究结果以及中国的国情现状，我们提出以下几点建议：

（一）从税收政策的角度考虑

由于房价的上涨主要是投机行为的结果，因此对投机者的有力打击才是税收的真正目的。然而，现有的税收政策针对的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上会损害部分普通购房者的利益。而从我们的研究结果中也可看到，只要适当提高针对于投机者的税率，房价就可以较为有效地控制在一定范围内，并且无论是投机者、普通购房者或是政府，均达到了最大的期望效用。因此，建议政府建立相关体系，适当提高向投机者征收的税率，同时可以采取相关措施保护小户型住房；并针对不同的需求和购房情况，对投机者和普通购房者差别对待。

（二）从投资渠道多样性的角度考虑

中国是一个大市场，然而民间的资本投资渠道的多样性却没得到充分体现。据福州经纪商兴业证券的数据显示，中国人的投资基本局限于两种：一种是传统的投资，例如黄金、股票、国债、银行存款以及住房；另一种则是另类的投资，如红酒、艺术品、药材等。由于这些投资渠道过于狭窄，而一些企业和实体公司又往往归为国有，因而大部分人就将目光转向短期的房市，逐渐将房价炒了起来，进而形成了投机过热的局面。因此，政府应该适当放宽一部分投资渠道，而不仅仅是着力于打击房价上，因为人们的根本投资需求没有得到充分解决，从长期来看房价还是可能会继续提高。

（三）从征管、监督体系的角度考虑

由于我国相应的征税环节还存在疏漏和不足，因此在税收效果上不能完全实现。同时，没有成立相关的评估机构对购房者的购房情况、自身信用等方面进行具体的了解，使得投机行为得不到良好的控制。因此政府应该建立高效的评估体系，对个人住房信息进行记录；同时尽快严格征收管理环节，避免逃税漏税情况。

参考文献：

[1]Tiebout C.M.A Pure Thooy of Local Expenditores.Joumal of Political Economy，October1956（64），416-424

[2]Wallce E.Oates 编著：财产税与地方财政[M].丁成日译.中国财务出版社，2005

[3]李筱.我国房地产税收与住房价格的关系研究，华中师范大学，2011年

[4]Mieszkowsei.Peter.1972.The Property Tax.An Excise Tax or A Profits Tax？J.Public Econ.J.PP.73-96

[5]杜雪君.房地产税对房价的影响机理与实证分析，浙江大学，2009年

[6]陈多长，踪家峰，房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价，2004年

[7]谭章禄，兰君.税收因素对房地产价格形成的影响分析，2008年

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因为《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2005]129号）第五条规定：“纳税人享受报批类减免税，应提交相应资料，提出申请，经按本办法规定具有审批权限的税务机关审批确认后执行。未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。纳税人享受备案类减免税，应提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。纳税人未按规定备案的，一律不得减免税。”

一、案例分析：某企业的环保、节能、节水项目所得税收筹划案

（1）公司案情介绍： A公司是一家2008年新办的从事节能节水项目的公司。2008年12月开业，2008年应纳税所得额为-500万元。2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为-100万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。假设该公司2009年提供申报资料，于2010年获得有关政府部门的资格确认，认定为该公司是从事节能节水项目的公司。

（2）税收规划前的涉税分析：本案例中的公司自2008年到2010年的应纳税额为0万元。（2010年的应纳税所得额为-500+-100+600=0万元）

2011年到2014年各年的应纳税额分别为

2000×25%×50%=250万元

3000×25%×50%=375万元

4000×25%×50%=500万元

5000×25%=1250万元。

总的应纳税额为：250+375+500+1250=2375（万元）。

（3）税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析：根据中华人民共和国主席令第63号第二十七条第二款、第三款：“从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得和从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得可以免征、减征企业所得税：”和中华人民共和国国务院令第512号第八十七条：企业从事前款规定的环境保护、节能节水项目的所得自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。”（三免三减半）。

（4）税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析：和第八十八条：“企业所得税法第二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。

二、税收规划的法律依据、技巧及规划后的涉税分析

基于以上税收法律政策的规定，应进行如下税收规划：

第一，选择好第一笔生产经营收入的时间。新办企业减免税优惠的几个要素中，减免税期限长度，时间长度是政策法规规定好的，基本没有筹划余地；减征比例或完全免税也是政策法规规定好的，视企业达到相关条件的程度而定，有筹划之处，而享受优惠的起止时间大可筹划。因为一旦优惠期限开始，那么不管企业盈亏，优惠固定期限都得连续计算，不得更改。通常而言，企业在初创阶段，投入比较大，亏损多盈利少，几乎没有应税所得，如果急忙享受优惠政策，恐怕就白享优惠之名而无优惠之实。因此，什么时候取得第一笔收入，是企业应当认真思考的问题。

在本案例中，如果公司变选在2009年开始营业，假设2008年的亏损金额在转移到2009年后，其它条件不变的情况下，2009年到2014年弥补亏损前的应纳税所得额分别为-600万元、600万元、2000万元、3000万元、4000万元、5000万元。根据吉祥公司2009年2011年免税。则根据以上税法优惠政策规定，该公司2012年到2014年的应纳税额为：

3000×25%×50%=375万元

4000×25%×50%=500万元

5000×25%×50%=625万元。

总的应纳税额为：375+500+625=1500（万元）。

通过税收规划，规划后的税负比规划前的税负节约了2375-1500=875万元。

根据中华人民共和国主席令第63号第五十三条：“企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度中间开业，或者终止经营活动，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。”规定可知：企业在一个纳税年度中间开业，使该纳税年度的实际经营期不足十二个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。上述A公司2008年12月开业，吉祥公司2008年实际经营期为1个月，但还是要作为一个纳税年度，损失了11个月的税收优惠。如果开业时间是下半年，尽量延迟到第二年开始销售，如此第二年才能完全享受税收优惠！

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（一）经济因素。不同的生产力发展水平，不同的经济发展阶段，其增长方式都是以生产力发展水平、经济增长为基础的。在不同的阶段，各种生产要素会出现不同的特征，技术、市场及组合方式有着较大的差异。加上当前经济增长仍是粗放型增长，影响了技术、文化及资本等。

（二）制度因素。我国城市经济增长方式与体制、制度相关，与高度集权的社会主义计划经济相适应；但当前属于民主的社会主义时期，若还釆用行政命令来安排经济，将制约经济增长方式的转变。

（三）科技因素。我国的科技水平不断提高，但科技自主创新能力不足，使得经济增长中出现重污染、能耗高的产业，制约了经济增长方式的转变。

（四）人口因素。我国属于农业大国，劳动者的文化素质整体不高，领导干部的综合素质也有待提高。但城市经济增长中需要业务。素质与道德素质高的劳动者，这样一来，就造成就业结构的矛盾，不利于经济发展。

二、城市经济增长方式转变和财政税收政策之间的关系

城市经济增长由粗放型向集约型转变是一个涉及到多个学科、需要多方配合的复杂工程，其中国家经济政策的调整具有特殊的意义。其关键性在于物质利益、利润动机是对经济发展产生影响的原动力，而财政税收则是国民收入再分配的手段，对于经济格局的调整具有重大影响。财政税收政策和经济增长方式之间首先互制约和相互影响的关系，从总体上而言，经济增长方式是财政税收政策执行基础，也是执行对象；而财政税收政策作为政府调控手段，对于优化经济结构、经济稳步发展具有重要意义，尤其是在城市经济增长方式转变过程中发挥出积极作用。

三、促进城市经济增长方式转变的财政税收政策

（一）提高城市经济发展的潜力。面对大量的挑战因素，要想维持城市经济增长方式的转变以及经济的平稳发展，应当充分发挥出财政税收政策在城市经济发展、需求扩大等方面的重要作用。逐步扩大城市范围内的投资，保持平稳的增长状态。在部分城市中，外需进展的情况并不乐观，面对这样的现象可以增大赤字，并发行一定比例的建设性国债。同时还可以增加预算内投资，地方政府加大建设项目进程，确保资金到位。此外，资金的投入应集中在城市环境的改造、居民日常生活的保证以及企业产业技术的革新等，以此增加城市的经济发展潜力D还应当加大对高新技术产业的投资，加快高新服务产业的发展步伐。尤其是现代服务业是人才密集型产业，需要高技能与高素质的人才。所以政府还需要增加对服务性人才队伍的投入，强化培训和教育工作，发展形成科技投入、人才培养长效机制，增加城市的内在竞争力。

（二）优化财政投资政策。就当前来看，增加投资力度，能够确保城市居民收入的稳定性及长期性D按照国家的预算安排，财政投资在每年的财政支出中占有较高比重。我国地方政府财力有限，要扩大财政投资，可考虑增加相应的燃油税、遗产税等，加强税收的监管与稽查，建立相应的收入申报制度，防止偷税漏税现象的发生。同时，还应完善分税制，尤其是地方县级以下的分税制，明确各个地方政府单位的分工及职责。科技进步是转变城市经济增长方式的重要手段，因此，除了加强投资力度外，还应加强对城市企业科技的投资，创新城市企业科技体制，支持龙头企业走产学研相结合的道路，构建科技承包创新的主体，让产业科研机构走向高校，发展技术。加强技术推广队伍的人员建设，提高其服务水平，确保城市科技推广技术的先进性。创新财政投资机制。拓宽财政投资融资渠道，增加其资金量，调整政策性金融投资结构。当前，我国的财政投资参股经营农业综合开发项目作为创新投资机制的突破口，可与企业建立“利益共享、风险共担”的机制，引进民营资本、外资及其他资金，使财政资金起到“四两拨千斤”的效果，最终促进城市经济方式的转变。

（三）完善税收政策。首先，改进税收优惠政策。可扶持地方重点企业，提高城市产业化经营程度，将优惠政策的范围扩充到所有产业化经营企业中，并把民用企业纳入到税收政策中。支持企业产品加工，尤其是深加工，加大其优惠力度。注意各项优惠税收政策之间的内在关系，如：营业税、消费税、增值税、对外贸易税等，有效避免各种税收政策所带来的弊端。其次，完善增值税制度。可借鉴国外的先进经验，对出口产品实行零税率政策调节流转税额；在企业产品加工过程中，引进先进技术及设备，实施减税优惠，增强企业产品的国际竞争力。最后，优化税收管理服务。清理、归纳及总结各个不同时期、不同条件下的税收优惠政策，并制作成宣传手册，扩大宣传范围，使更多的城市居民了解到税收优惠政策，并对新的政策规定加以公示及解释。完善相应的税务机制及行为，确保税务透明、公开，从而为税务创造良好的环境，确保税收的公平性、科学性。

（四）建立健全绩效考评体系。我国当前的绩效考评方法较为单一，应当在对现有考评方法进行改进的基础上，结合国内外经验，对财政部门资金分配项目审定的评价体系进行完善与创新。建立对应的约束机制，了解地方的真实情况，还应当透过现象看到本质，在分析财政税收取得成绩的基础上，了解城市发展的潜在能力、个人的努力等。结合监察单位的意见，对考核与评价信息进行补充。就是日常考核与集中考核的有机结合，通过定期抽查、专项调查等多种手段掌握财政支持经济增长方式转变的实情，提高信息真实性。利用现代统计学、数学以及管理学等知识全方位多角度的考核财政税收政策，增加结果的客观性。此外还应当建立绩效评价公示制度，发挥出考评结果的作用。通过书面形式，对测评结果所表现出的问题进行分析，并提出针对性的意见。强化反馈后的跟踪调查机制，实时对考核评价内容进行改进，并将整改内容作为下一次考核内容，以保证评价结果连贯。综合分析考核评价结果，发现其中存在的问题，加大惩处的力度，及时对违规行为进行纠正。

（五）提升经济发展潜力。对各种不利的挑战因素，要想维持平稳的城市经济，应发挥财税政策在城市需求扩大、经济快速发展中的重要作用。扩大城区投资，保持稳定的增长状态。部分城市，外需的进展并不乐观。因此，要确保城市政府在居民投资中的作用，可增大赤字，发行适当比例的建设性国债。此外，增大预算内的投资，地方性政府也需要完成相关的建设项目，保证各项资金到位。政府资金的投入应集中于城K环境改造、居民区的保障及产业技术的改造等，提升城市经济发展潜力。最后，应加大财政对新技术产业的投资，建设高新服务产业。现代服务，都是人才密集型产业，需要大量的高素质及高技能人才。因此，政府应加大服务人才队伍的建设，加强培训，形成科技投入及人才培养的长效机制，从而提高城市竞争力。

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一、导言

中国香港地区人地关系紧张，与大陆一样实行土地国有制度和土地批租制度。香港的房地产税制是在适应本地区情况的基础上发展起来的，覆盖了房地产取得、保有和流转环节。在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征利得税，在取得环节开征印花税。取得环节税负较轻，如印花税税率仅为0.25%-3.75%，利得税只针对房地产投机行为征税，较轻的税负鼓励了房地产的流通，并刺激土地的供给和交易；保有环节税种多，税负也较重，其在税收收入中所占比例也很高。保有环节较重的税负不但可以限制不动产的闲置和低效使用，促进不动产的优化配置，也为政府提供了稳定的税收收入。研究香港房地产税收对房价的影响，对大陆地区房地产税收制度的改革具有重要的参考价值。

二、文献述评

（一）国外学者关于房地产交易与保有环节税收对房价影响的研究

国外对房地产转让环节征收房地产转让税。房地产转让税是对房地产的出售、赠予、继承等环节所征的税。国外学者对房地产转让税的经济效应研究主要集中在房地产转让税对房地产交易量和交易价格的影响两个方面。房地产转让税对房价的影响主要是通过增加交易成本来影响房价，交易成本的增加会产生闭锁效应。Ben-jamin，Coulson和Yang（1993）研究了费城提高房地产转让税对居民住房价格的影响，结果发现提高房地产转让税使房价降低，且房地产转让税的税负由房屋转让者承担。Lundborg和Skedinger（1999）采用房地产市场搜索模型研究了房地产转让税对房价的影响，发现房价是内生的，征收房地产转让税形成闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。National Association of Realtors（2003）的研究也发现征收房地产转让税会导致房地产交易成本的增加，从而影响房地产的交易量、交易价格以及买房者的购房决策和卖房者的持有期限。

国外学者对保有环节房地产税与房价关系做了大量的研究，从研究结论来看，可分为两类：一类是受益论，认为保有环节的房地产税仅是一种使用费，对资本和资源配置没有产生任何扭曲，因此对住房价值也没有任何影响。Hamilton（1975）研究发现房产税、房地产价值和地方公共服务之间存在显著相关性，从而论证了房产税是一种受益税。Fischel（2005）论证了房产税因土地区划和用脚投票机制提高了房价。另一类是新论，认为房地产税会改变资本和土地的相对价格，扭曲资本与土地的替代关系，从而对房地产价格产生影响。Mieszkowski&Zodrow（1986）认为保有环节房地产税是对辖区内资本使用的一种扭曲税，会降低资本总体收益，对房地产价格产生影响。Rosen&Fullerton（1977）发现，房产税对房价有显著负向影响，但至少75%的公共服务被资本化为房价。

（二）国内学者关于房产交易与保有环节税收对房价影响的研究

国内学者对交易环节税收对房价影响的研究结论不一，一类认为增加交易环节税负对房价有抑制作用。欧阳敏（2013）将31个省市平均房价的面板数据代入一个计量模型来估测沪渝两市如果没有实施房产税试点的潜在房价水平。通过对比潜在房价水平和实际房价水平，研究发现房产税试点使上海房价水平降低了15%，却使重庆房价水平上升了11%。另一类认为交易环节税收政策对调控房价没有影响甚至会推高房价。邓菊秋等（2011）利用全国2005年7月-2009年12月的月度数据，运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响，研究表明增加交易环节的税收对调控房价几乎没有影响。

学者们对保有环节税收对房价影响也持不同的观点。部分学者认为，开征保有环节的房产税能够降低房价。况伟大、朱勇等（2012）的研究表明房产税对房价具有显著负向作用。尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税税率来实现，因此，房产税对房价的抑制作用有限。贾康（2012）认为，从供需角度分析，房地产税的征收能够使房产市场供需更接近于平衡点，从而令房价更平稳，泡沫变少。并且他认为只要保障房供给到位同时大量空置房进入租房市场，房地产税是不会转嫁给住房消费者。

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二、建立模型

（一）数据来源和模型建立

由于房地产税收对房地产价格的影响不仅仅时直接的影响关系，因此本文在研究房地产税收对房地产价格影响的过程中，同时选取经济发展水平、居民收入水平和商品房建设成本作为影响因子。考虑到市政分析过程中异方差问题的存在，以及数据的可得性和运用的可靠性，本文对相关数据采用对数形式，模型建立如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP

其中，price：商品房平均价格；

tax：房地产税收；

cost：商品房建设成本；

income：居民收入水平；

GDP：经济发展水平；

？鄣：常数项；

βi：待估参数

ui：随机误差项。

本文所用数据主要来自《中国统计年鉴》（2000-2013）。

（二）模型结果输出

通过运行计量软件Eviews13.0，得到结果如下：

lnprice=2.341+0.235lntax+0.034lncost+0.145lnincome+ 0.203lnGDP

其中，在10%的置信水平下，模型各个变量均显著，拟合优度R2为0.97，且模型也都通过了T检验和F检验，回归方程是显著的，即说明该模型所研究的房地产税收与房地产价格之间的关系是显著的。

三、模型结果分析

现阶段房地产税收对商品房价格有显著的正向影响关系。由输出结果可知，房地产税收每增加1%，房价将上升0.235左右。从经济学的角度解释这个现象，房价主要受供求关系的影响，征收房地产税实际上增加了房产保有环节成本，因此，商品房的投资性需求随之降低，因此随着投资的减少，商品房的供给也会下降，所以房地产房价会逐步升高。

建设成本对商品房价格的相对较小，因此，并不是当前房地产市场价格持续攀升的主要原因。但是，地区的经济发展水平和居民收入水平却对商品房的价格有显著的影响，是当前房地产市场普遍上涨的原因之一。因为地区的经济发展水平直接影响着居民收入水平的高低，而居民收入水平的高低是影响商品房需求的重要因素，因此地区经济发展水平是影响其房地产行业价格水平的最根本因素。

此外，购买者的消费预期也是不容忽视的因素，对商品房价格起着决定性的影响。这说明，当前房地产市场价格水平的发展与我国的宏观经济基本情况之间的联系在逐步减弱，对房地产价格上涨预期这一心理作用成为决定我国房地产价格走势的主要因素，这也间接表明当前房地产市场中存在大量投机购房行为，严重影响房地产市场健康平稳发展。

四、政策建议

（一）完善房地产税收立法层次

现阶段，我国还没有专门的房地产税法，对房地产行业进行税收管理的依据大部分是地方性法律法规和规章制度，因此立法层级较低，调整机制不健全。房地产税作为一种重要的地方主体税种，逐步从法律层面上对房地产市场行为进行科学规范、制定合理的税收制度从而提高其立法层级，应是当前政府工作的重中之重。但是也应该看到，由于房地产行业的发展具有较强的区域性和差异性，因此，在中央统一房地产税法的体制下，地方各级政府根据其实际情况，在不违背主体税法的情况下，制定出台符合其地方特色的房地产税收规章制度也显得尤为重要。这样既可以保证房地产税法的立法层次的完善，又能够充分放权给地方政府，从而调动其调控经济的积极性和时效性，从而同时实现税收调节房地产市场的灵活性和适用性，充分发挥房地产税的税收功能。

（二）适当简化税种，降低房地产行业的总体税负

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四、发达国家征收社会保障税的实践经验对我国的启示

通过上文对德国社会保障税发展模式的介绍，并结合我国社会保障体系的现状以及对社会保障税返还性的要求，笔者认为以承保项目分项设置社会保障税的德国模式更适合移植到我国，同时从社会公平的角度对其做部分调整。由于历史和现实原因，我国经济发展呈现出不均匀的状态，二元性特征突出，城乡差异较大，因此应分层次逐步开展社会保障税的征收，首先选取大中经济发达的城市进行试点，再逐渐扩大范围。即便是在经济发达的城市，也存在贫富差距，社会保障本身的特点和目的是照顾和保障低收入者，因此，在设计我国社会保障税的税制要素时，必须考虑到社会保障税调节社会公平的功能。

从发达国家一百多年的社会保障制度经验中，我们可以看到所谓社会保障不是全部由国家和社会或雇主履行纳税义务，个人如果要得到充分的养老、医疗、失业、生育保障和各项社会福利，只有在有劳动能力时及时履行个人部分的纳税义务，才能在遇到风险或丧失劳动能力时，要求获得充足经济补偿的权利。所以说，完善的社会保障应由国家、社会和个人共同承担责任。

[注释]

①李捷枚：社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征，北京：经济科学出版社，2009.12。

②马青牧：我国开征社会保障税问题研究，硕士学位论文，东北师范大学，2008年。

③李捷枚：社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征，北京：经济科学出版社，2009.12，第86页。

④雷明瑜：论我国社会保障税法律制度的构建，西南政法大学，2011年法学硕士学位论文，第6页。

⑤杨伟伟：国外社会保障税的比较与借鉴一基于六国的研究，重庆理工大学硕士学位论文，2011年，第6页。

⑥刘蓉，康楠：社会保障税的国际比较及借鉴，税收经济研究，2011年第4期。

[参考文献]

[1]李捷枚.社会保障税研究兼论我国社会保障税的开征[M].北京：经济科学出版社，2009.

[2]马青牧.我国开征社会保障税问题研究[D].硕士学位论文.东北师范大学，2008.

[3]雷明瑜.论我国社会保障税法律制度的构建[D].西南政法大学，2011年法学硕士学位论文，第6页.

[4]杨伟伟.国外社会保障税的比较与借鉴一基于六国的研究[D].重庆理工大学硕士学位论文，2011.

[5]刘蓉，康楠.社会保障税的国际比较及借鉴[J].税收经济研究，2011，（4）.

[摘要]近年我国对社会保障费改税的呼声不断，文章通过对比发达国家筹集社会保障资金的模式，进而提出假设，即使不改变现有缴费制的模式，通过对现有模式的改革和完善，同样可以达到征收社会保障税的目的。

[关键词]社会保障体系；社会保障税；社会保险费；国际比较

社会保障资金充足是保证社会保障制度正常运行的基础，是社会保障制度得以有效维持的“血液”。因此合理选择和确定我国现有社会保障资金筹集模式，是我国社会保障制度改革必须解决的关键问题，亦是市场经济体制中社会保障制度安排的重要内容之一。我国目前的社会保障筹资模式采取社会统筹与个人账户相结合的方式。主要项目包括养老、医疗、失业、工伤、生育等保险制度，实行统筹管理。然而，我国在上个世纪末已经步入人口老龄化社会并与发达国家相比呈现未富先老状态，据统计，到本世纪30年代我国将步入老龄化社会的高峰期，人口老龄化危机将至。随着老龄化危机的加重，我国对社会保障尤其是养老、医疗保障的要求日益提高，国家对社会保障资金的财政支出压力巨大，养老金缺口以惊人速度增加，据业界估算2010年我国养老金缺口达到16.48万亿。为此应充分预计养老金缺口带来的财政压力。为了缓解社保基金出现的财政缺口，只有构建合理公平的社会保障机制并配合科学有效的社会保障资金筹资方式才能缓解这一现实问题。

一、社会保障与社会保障税的关系问题

社会保障最初出现在美国1935年社会保障法中，现代意义的社会保障是指国家以立法和行政措施确立的对遇到疾病、伤残、生育、年老、死亡、失业、灾害或其他风险的社会成员给予相应的经济、物质和服务的帮助，以保障其基本生活需要的一种社会经济制度。

在我国，社会保障大体分为三个部分，即社会保险、社会救济和社会福利。最低层次的社会保障表现形式是社会救济，国家无偿对丧失劳动能力的社会成员提供最低生存保障。中间一层是社会保险，目前包括养老、医疗、失业、工伤、生育等保险制度。最高一层是社会福利，这三个层级构成完整的社会保障“安全网”。

社会保障税是伴随着社会保障制度而发展起来的，社会保障持续运转需要依赖充足的社会保障资金支持，而社会保障税是社会保障筹资的有效方式。所以说社会保障税是社会保障制度的必要筹资手段。由于社会保障的公平性质，使得社会保障成为收入再分配的手段，所以社会保障筹资方式必须具备公正和效率原则，只有以税收的方式建立起来的筹资渠道能够满足这样的要求，由此可见，社会保障筹资以税收的形式确立能有效保证整个社会保障制度的持续运行。

二、社会保障税的一般理论

社会保障税在一些国家又称为社会保险税或薪给税，其征税目的是为社会保障资金筹资并用于再分配的特定目的税，社会保障税的实质是劳动产品剩余价值的再分配。社会保障税的征税对象一般为雇主、雇员就其支付、取得的薪资报酬。从目前来看，国际上为公共事业筹集资金最规范、最高效的方式就是征税，而由此产生的新税种――社会保障税就属于社会保障筹资的范畴。在世界范围内已建立社会保障制度的170多个国家中，有132个国家的社会保障缴款采取社会保障专门税和社会保障缴费的形式。社会保障税在各国财政收入中占有重要地位，美国是最早实行社会保障税收制度的国家之一，目前美国的社会保障收入比重占财政收入总额的30%，成为仅次于个税的第二大税种。

社会保障税既有一般税收的共性特征，也有不同于其他税收的个体特征。社会保障税作为专为社会保障筹资的特定目的税，与一般税收相比，具有以下三方面特点：

第一，社会保障税具有专款专用性。社会保障税作为一种直接目的税，其税收收入与用途直接相关，社会保障税被税务部门征收后应设立专门的部门管理该部分基金，只能用于社会保障支出，不得用于其它方面的财政支出。

第二，社会保障税具有较强的累退性。所谓累退性是指纳税人的税负随着收入的绝对增加而相对负担变小，社会保障税的税制设计采用免征额及超额累进或最高额下比例税率的方式，并且课税对象不包括工薪收入以外的其他所得，即违反了一般税收绝对公平的原则，这样在一定程度上保护社会弱势群体，调节收入分配差距，这就导致了总体上随收入的绝对增加而实际纳税负担相对减小的特性，即累退性。

第三，社会保障税具有有偿性。现有社会保障税制要求该项税收收入一般由政府设立的专门基金委员会管理，由于社会保障税的专款专用性，所以社会保障税区别于其他税收，在国家财政出现危机时，纳税人依然有权要求领取保险金，这是与普通税收不同的特殊性质。社会保障税法律制度对全体受保者缴纳社会保障税，在全国范围内进行统筹和协调，使高收入者与低收入者所享有的社会保障水平趋于平等，这也是贝弗里奇“补偿原则”的运用，是公平性的体现。

三、社会保障税的国际比较与借鉴

（一）国际征收社会保障税概况

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中图分类号：F810 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）09-0019-02

一、中国居民财产性收入分配现状分析

（一）中国居民财产性收入的发展趋势分析

全国人均居民财产性收入占居民可支配收入比重从1999年的2.2%到2010年的2.72%，提高了0.52个百分点。其中东部地区自2002年之后有显著提高，到2010年该比重已达到2.81%，为各经济区域中占比最高的；中部与西部地区从1999年的较大差距发展为2003年之后的并行增长态势；东北地区在2004年之前一直处在较低的区段。

1999—2010年人均居民财产性收入变动情况的折线图，从总体上看，五条分别代表全国、东部、中部、西部、东北的折线走势基本一致，以2002年为结点呈现出先减后增的变动趋势。全国人均居民财产性收入从1999年的128.65元，以年均2.95%的速度增加到2010年的177.13元，其中东部地区4.37%的强劲增速是拉动全国均值增长的重要因素。

（二）中国居民财产性收入的泰尔指数分析

1.指标及数据选取。本文以城镇居民人均财产性收入为主要测度指标，数据选取区间为1999—2010年，来源于历年《中国统计年鉴》。由于指标分析需要，对各省（包含直辖市、自治区）作区域划分界定，分为东部、中部、西部、东北四大经济区域。

2.泰尔指数测算结果。通过泰尔指数测算与分解，以人口和GDP为权重的泰尔指数及组间、组内差异。人口为权重的泰尔指数结果，可以清晰地看到近十一年来中国居民人均财产性收入差异的动态变化过程，该指数的波动变化与指数大小在一定程度上体现出各经济区域财产性收入分布所存在的差距。从1999—2009年，中国财产性收入的泰尔指数值除个别年份有一定幅度下降外（2001年泰尔指数为0.100009，

2002年下跌至0.090539），其余各年呈平稳上升趋势，尤其在2002—2003年和2007—2009年这两个时段的上升较为明显，并在2009年达到历年最高的0.160334，接近历年最低值（2000年泰尔指数值0.089116）的2倍。2009—2010年，泰尔指数值从0.160334降至0.140710，降幅达到12.24%。而以GDP为权重的泰尔指数变化幅度不大：2001—2002年间泰尔指数从0.122927跌至0.085760，是历年中最大的一次变动；2002—2007年，泰尔指数稳中有升；2007—2009年，差异增长明显，从0.095890拉大到0.115884；2010年，差异有所缩小。

3.全国财产性收入的差异分解。通过将泰尔指数的分解为组内差距和组间差距，可以进一步求解出各区域内部差异和区域间差异对总体差异的贡献率，进而达到细化分析的目的，明确产生差异的具体原因，为作出更有效的政策建议提供依据。全国人均财产性收入总体分布差异由区域内差异和区域间差异共同形成。不难看出，东部地区的贡献率最高，占四到五成的比重，其内部差异是导致区域内差异的主要原因，也是造成全国人均财产性收入差异的重要来源之一；西部地区的贡献率仅次于东部，是各区域中贡献率波动最大的，2001—2002年经历了一次大跳水，从0.318960骤降到0.116169，但随后几年中又逐渐增大，并维持在22%～24%附近；相反地，中部和东北地区的贡献率则较低，且表现平稳，在大多数年份中分别稳定在8%和1%上下。

二、房产税改革对财产性收入分配影响的实证分析

（一）作用机理

首先，由于初始财富禀赋的存在与差异，房地产价格波动造成居民直接的财产性收入发生变动，这是一种不利于分配格局合理化的马太效应；其次，房产价格波动影响居民的房产购置计划，进而对不同收入群体的财产拥有格局及财产结构作出调整，导致居民财产性收入差距的扩大；再次，从居民收入预期的角度看，房地产价格的变动必然对其构成影响，产生财富效应，并具体表现为耐用消费品（特别是房产）消费增加的居民消费结构调整。

（二）实证分析

有资料显示，在目前中国城市住房产权归属结构中，居民住房私有化比例已达到80%，在新建商品房销售中个人购置的比例更是连续多年保持在在95%上下的水平。这样一种变化所带来的新契机，为个人住房开征房地产税提供了有利的税收征收环境。

以一套建筑面积为120平方米的商品房为例，不考虑房产的增值因素，依据以上假定的征税规则，计算购入后房屋产权所有者每年所需要承担的房产税。其中住宅均价选取的是五个不同的一、二线城市2011年5月的统计数据。一线城市代表：北京：（120-100）×18 479.4×0.5% = 1 847.94元/年；上海：（120-100）×14 708.0×0.5% = 1 470.8元/年。二线城市代表：天津：（120-100）×14 425.4×0.5% = 1 442.54元/年；成都：（120-100）×9 816.52×0.5% = 981.652元/年；南昌：（120-100）×7 757.74×0.5% = 775.774元/年（搜房网数据监测中心）。

根据上述测算可见，对个人住宅征收房产税将增加房产保有环节的成本，且随着住宅面积的大小与税收的多少呈正比关系。

房产税的这一改革无疑会增加房屋购置后的持有成本，假定该住宅的使用年限为15年，则在北京、上海、天津、成都、南昌购入一套建筑面积为120平方米的商品房住宅后的15年使用期期间，忽略房产的增值空间和贴现因素，分别需要承担房产税27 719.1元、22 062元、21 638.1元、14 724.78元、1 1636.61元；基于此，部分购房者可能会延缓或搁置原有购房计划。

三、对中国房产税改革的政策建议

（一）征收环节

中国现行税制中，财产税体系不完善，亟需优化重构，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节。就目前来看，除试点城市外，中国房产税现行制度中的房产税征收环节只限于房地产交易环节，对房地产保有环节的税收征管存在漏缺。只有将房地产保有环节纳入到房产税的征收环节中，才能从根本上起到税收对个人财富存量的调节作用，对财产性收入的马太效应从源头上予以遏制。

（二）征税范围

房子的价值来源于公共投入，房屋的价值与其附近的公共配套设施，如医院学校交通设施等有着密不可分的关系，房屋所有人因公共投入得到了利益，因此，房屋所有人按房屋价值纳税符合税收受益与公平原则，故而房产税征税范围应扩大至所有的存量住宅，而不仅仅只是新建住宅，这样才能全面覆盖到房产所有者。政府可以通过使用房产税收入帮助穷人建造廉价住房和加大不同地区公共设施建设投入等手段，房产税调节不同收入层次和不同地区的居民财产性收入差距。

（三）计税依据

笔者建议选择房地产评估价值的一定比例作为计税依据。之所以在房地产评估价值的基础上附加一定比例，是出于对中国地区差异的考虑，希望将可控比例作为平衡差异的一个有效杠杆。对于评估的周期，鉴于中国房地产市场房价变化快的特点，现阶段以一至二年作为一个评估周期为宜。

（四）税率

房产税要实现财富的再分配功能，可以选择实行累进税率。累进税率这一税率形式是随税基的增加而按其级距提高的税率。累进税率的确定是把征税对象的数额划分等级再规定不同等级的税率。征税对象数额等级越大，税率越高。采用累进税率时，表现为税额增长速度大于征税对象数量的增长速度。

（五）税收优惠及税收惩罚

对居民自用房地产有必要设定房产税免征面积和标准，本着照顾低收入群体的原则，以家庭为单位征收，对于低收入者应给予恰当的税收减免，引导居民对房地产的合理消费，调控个人财富分配。而针对中国投机性住宅较为普遍并对房地产市场价格造成波动的现象，应对投资性住宅给予惩罚性的税收以从一定程度上遏制房地产市场的不稳定因素。在此可以借鉴法国关于空置住宅的经验，法国对二年内每次连续居住时间小于30天的住宅所有人从空置第三年起开始征收累进的住宅空置税，税率根据空置年限不同而不同，空置第三年税率为10%，第四年为12.5%，第五年为15%。此外，还要加税额9%的管理费。住宅空置税的纳税人主要是收入高、房产多又无暇居住，造成资源浪费的人，税收的全部纯收入将由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。

参考文献：

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