税收的征收方式范文

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中型及以上企业跨省开展施工业务，多是以总公司(法人单位)名义与建设方(甲方)签订建筑安装合同，而具体从事施工组织的部门类型有三种：一是总公司下属的在施工地设立的分公司，其已在施工地办理了工商和税务登记，有较固定的营业机构。单独设账核算，二是总公司下属分公司所设立的项目经理部，其有非法人营业执照，但不是在施工地工商局办理，不单独设账核算，由分公司设账核算；三是总公司直属的临时项目经理部，其没有非法人营业执照，不单独设账核算，由公司设账核算。

一、当前跨省施了企业所得税的征收方式及依据

当前，跨省施工企业征收所得税的具体方式大致分为两类。

第一类征税方式：部分省市地税局根据企业规模及历年核算情况区别对待，对财会制度健全，核算规范的跨省施工企业，实行总分机构间企业所得税按比例分摊，就地预缴；对核算不规范的小型跨省施工企业，实行核定征收企业所得税方式。执行依据包括：财预[2008]10号文件《关于印发(跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法)的通知》，国税发[2008]28号文件《关于印发(跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法的通知》，国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。

第二类征税方式 部分省市地税局对所有外地施工企业，无论大小，均实行核定应税所得率方式征收企业所得税，执行依据是国税发[2008]30号文件《企业所得税核定征收办法(试行)》。

二、当前跨省施了企业所得税征收方式存在的问题及原因

第一类征收方式明显比第二类征收方式科学合理，它对不同规模企业实行区别对待，尤其是对小型，核算不规范企业核定征收是比较合理的，但两类征税方式都存在明显的缺点和问题。

(一)第一类征收方式在实际征纳工作中不方便操作

1　纳税主体地位的不确定性。由于跨省施工企业多以项目经理部在异地组织施工，税务局按第 种方式征收所得税，就是把项目经理部视同施工企业的分支机构了，但是，国税发[2008]28号文件并没有明确项目经理部是税法规定的分支机构，项目经理部一般不属于严格法律意义上的分支机构，也不单独进行核算。因此，把项目经理部作为分支机构和纳税主体，笔者认为不太合适，项目经理部不单独核算盈亏，所得税不应就地预缴，项目经理部只有领取非法人营业执照，才能成为法律上的分支机构，才能就地预缴企业所得税。

2 纳税形式的不确定性，项目经理部如果被判定为分支机构，把它作为二级分支机构，还是三级分支机构，国税发[2008]28号文件没有明确，从项目经理部的职能、法律地位、账务核算形式来看，充其量也只能是三级分支机构，而二级分支机构与三级分支机构的纳税形式，即是否就地预缴企业所得税，在国税发[2008]28号文件中是有一定区别的。

(1)《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》第九条规定，对总机构的二级分支机构及其下属机构均由二级分支机构集中就地预缴企业所得税：三级及以下分支机构不就地预缴企业所得税，其经营收入。职工工资和资产总额统一计入二级分支机构。因此，笔者认为，跨省施工企业中，总公司下属分公司在施工地成立的项目经理部，如果判定为分支机构应属于三级分支机构，无需在施工地就地预缴企业所得税，应并入分公司，在分公司所在地核算盈亏后。适用税法其他规定计征所得税。

(2)根据国税发[2008]28号文件规定，总机构设立具有独立生产经营职能部门，该部门经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将其视同一个分支机构，就地预缴企业所得税；与管理职能部门的经营收入、职工工资和资产总额不能分开核算的，具有独立生产经营职能的部门，不得视同一个分支机构，不就地预缴企业所得税。笔者认为，跨省施工企业中，总公司设立的直属的临时项目部(没有非法人营业执照)，不能视同为一个分支机构，也无须就地预缴企业所得税。

3　总分支机构所得税分摊比例的难确定性，所得税分摊比例的难确定性表现在两方面：一是各分支机构的经营收入，职工工资和资产总额的数据难以确定，因为项目经理部不单独设账核算收入成本，无经营权，没有取得收入的权利：单个项目的职工工资和资产总额，与分公司或公司的职工工资和资产总额也无法分开核算。因此，所得税分摊比例难以准确确定，二是出于维护地方利益，不愿意转移税源，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税款比例时，有可能不按实际情况计算，会把分支机构分摊所得税比例定得偏低，从国税发[2008]28号文件第二十八条规定可以看出，总机构所在地税务局在计算确定分摊所得税比例时，有绝对主动权。

(二)第二类征收方式违反企业所得税核定征收原则，加重了纳税人负担

现举例说明如下：甲大型国有施工企业(下称“甲公司”)在乙省承揽了几项工程，全部是设立项目经理部组织施工，在施工地没有固定的营业机构，实行项目登记备案，无施工地的税务登记证，所得税历年来实行总公司汇总缴纳、查账征收。假如甲公司在2008年需要开发票收款5000万元，其中2000万元是2008年以前已完工的工程拖欠款，3000万元是2008年新建项目的进度款，按照乙省地税局目前规定。除流转税外，甲公司还需要按8％的应税所得率，就地预缴5000万元×8％×25％=100万元企业所得税，倘如此，则存在四个问题：

1　对实行查账征收所得税的企业执行核定征收政策，违反核定征收原则。“核定征收”是对建账建制不健全，核算不规范或不能正确核算盈亏的企业实行的征税办法，对本例中的甲公司实行核定征收所得税，就属于违规扩大核定征收企业范围，违反了核定征收办法的原则。

2　核定的应税所得率偏高，甲公司属于老国营企业，各项社会负担重，管理费用高，到外地施工，本来不可预料的额外费用就多，利润就很低，再加上这两年物价上涨严重，到工程完工时，能不赔本就已属难得。即使实行定率征收，乙省税务局核定的8％的应税所得率，也比企业实际盈利水平高出数

倍，使纳税人面临税负不合理和税负过重的双重压力。

3　重复征税。即使采用较低的，适当的应税所得率，对2008年前已完工的工程拖欠款再征收企业所得税也不合理。因为甲公司是按完工百分比法核算收入和成本，已完工项目的收入是按进度报量核算的，在实际工作中，进度报量远远大干工程收款，由于完工项目的全部收入，成本都已在2008年前入账，该完工项目产生的利润在2008年以前已经由公司汇总缴纳过企业所得税，若再对完工项目的2000万元拖欠款按收款金额计算征收企业所得税，就是重复征税。

4　额外增加企业资金负担和退税麻烦，假如甲公司所有外地在建施工项目都按照乙省的办法交纳所得税，将会占用巨额企业资金，比如2008年甲公司预计收入10亿元，其中外省施工项目收入5亿元，则需要先预缴所得税5亿元×8％×25％＝1000万元，而按1％的收入利润率计算，甲公司2008年利润也就是10亿元×1％=1000万元左右。这就等于让甲公司把全部利润额都拿出来预缴所得税，这让任何一个公司都承受不起，此外，对预缴的1000万元所得税，怎样处理入账。将来如何退税返还，都没有具体规定。有待各地税务部门制定出具体办法。

三、关于改进跨省施工企业所得税征收方式的建议

鉴于跨省施工企业以上两种征收所得税方式各自存在问题和缺点，笔者建议，本着简便易行、方便纳税人、降低征税成本，科学合理的原则，可采用以下措施：

1　对核算不规范的小型跨省施工企业，可以继续实行核定征收企业所得税的方式。

篇2

[中图分类号]F275[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0027-02

税收政策在美国住房体系中发挥着非常重要的作用。目前，美国政府每年在住房税收方面的支出大大超过财政资金的直接投入力度。我国住房税收制度尚待完善，美国住房税收政策的经验教训对我国具有重要的参考价值。应结合我国国情和现状，有选择地吸收借鉴。

1美国住房税收政策的主要做法

1.1刺激住房消费和交易：各类税收减免和实行低税率

一是对购房的抵押贷款利息免征个人所得税。即允许购房者在计算联邦个人所得税时在应纳税收入中减去该年度中支付抵押贷款的利息。从1997年起，允许有房户从其应纳税收入中减去基本住房（也即“一套房”）和价值不超过100万美元的第二套住房的住房抵押贷款利息。对房贷利息的税收减免是联邦政府最大的税务支出项目之一，2010财政年度约减免税收908亿美元。二是对基本住房缴纳的房地产税免征个人所得税。即允许有房户从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为基本住房缴纳的房地产税。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。三是实行低的住房交易税率。美国的房屋交易税率大大低于我国的营业税率。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的001%到德拉瓦尔州的2%不等。有5个州不征收房地产交易税。四是对住房出售资本利得税进行减免。1997年《纳税者负担减轻法案》统一了减免标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5年内居住满2年（可以是不连续的）的基本住房的（部分）获益可免缴联邦资本所得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50万美元。通过该项政策，2010财政年度约减免税收150亿美元。

1.2打击房产投机：征收房地产税和限制课税减免范围

一是对土地和房屋征收房地产税，又称不动产税。这项税收需每年缴纳，95%由地方政府征收，税法由各州制定。目前美国的50个州都征收房地产税，税基是房地产评估值的一定比例，税率在1%～3%。房地产税是地方政府财政收入的重要来源，对住房过度消费和投机也具有显著的抑制作用。二是限制税收减免政策的适用范围。比如，在征收联邦个人所得税时，住房抵押贷款利息扣除只适用于基本住房和第二套住房，房地产税扣除则只适用于基本住房。各州通过发行免息债券，给中低收入家庭提供的低息抵押贷款，这也仅适用于首次购房，并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。出售住房资本利得税的豁免仅适用于基本住房，而且每两年只能享受1次。若购入卖出间隔超过一年，则资本利得税适用的税率较低。若购入卖出间隔不超过一年，则与一般所得税的税率相同。

1.3为中低收入者提供住房保障：对供需双方的课税减免

一是通过债券收益免税，为中低收入者购房提供通过债券融资的低息抵押贷款。各州为给首次购房的中低收入住户（收入不高于当地收入平均水平的115%）提供低息抵押贷款而发行了抵押贷款收益债券，购买收益债券所赚取的利息免征所得税。以债券收入提供的低息贷款，可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。二是通过债券收益免税，为多户住房项目开发商提供低息抵押贷款。能够获得这类贷款的出租房项目中必须有一定比例的“廉租房”，如至少应有20%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。三是为低收入住房的开发商提供税收补贴。该政策允许建设“廉租房”的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”的计算与项目中低收入住户单元所占的比例、项目是否位于房价相对收入偏高的“困难开发区”及低收入家庭集中的“合格人口普查区”等有关，主要是鼓励在某些特定地区为低收入家庭提供出租房。用于计算税收补贴占“资格基数”的比例，则向新建项目和重大修缮项目倾斜，最高可达70%，而对于修缮费用较低的不动产则税收补贴的比例也较低。政府对享受补贴的住房单元规定最高房租，一般为地区平均户收入的15%左右。

2对美国住房税收政策效果的评价

2.1普惠式住房消费税收优惠对于减轻购房负担、刺激住房消费起到了较好效果，但存在受益不公平问题

由于美国等发达国家以直接税为主，个人所得税占财政总收入的比例达到55%左右，因此运用个税杠杆刺激房地产业非常有效。但是，高收入家庭从中获得的收益远高于低收入家庭；同样收入的有房户和租房户，有房户享受的收益更多。因为美国所得税采用的是累进税率，对于同样的扣除额，高收入家庭所产生的免税效应更大。另外，收入越低的家庭，课税减免兑现的可能性越小。针对此问题，全国低收入住房联盟（NLIHC）就明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免，降低税收帮助低收入人群”。

2.2房地产税和其他税收政策工具对房地产投机行为起到了显著抑制作用

对于很多有房户来说，每年征收的房地产税是一笔不小的开支，而且，房价越高，房地产税赋越重。这就使得很多家庭作出购房决定时不仅要考虑购房成本，而且要考虑保有住房的税收成本。因而，大多数家庭购买和拥有住房时会从自己的真实需要和承受能力出发。房地产税也是州政府调控土地资源配置的主要手段，能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生，有利于从源头上防止住房开发的投机。住房税收减免也主要是针对基本住房即“一套房”，这种对自住房和投资性购房的区别对待政策，进一步强化了税收对房地产市场的调控作用。

2.3运用税收政策保障中低收入住房起到了“四两拨千斤”的作用

美国的税收减免政策在为给中低收入家庭提供住房保障方面发挥着十分重要和独特的作用。提供给中低收入购房者和住房开发商的低息抵押贷款，都是通过免除收益税的债券进行融资的。政府对低收入出租房（“廉租房”）最大的一项支出并不是通过直接资助联邦公共住房项目，而是低收入住房税收补贴项目。这一政策吸引了大量私人资本参与中低收入住房建设，有效扩大了廉租房供给，起到了“四两拨千斤”的作用。它虽然起步较晚，但发展速度很快，到2007年，平均每年完成项目1500个，累计完成1.9万个廉租房项目，建设了140多万个住房单元。税收补贴的方式也非常灵活，地方住房管理机构在决定符合补贴条件的住房类型时有很大的裁量权，可以有选择地鼓励开发商提供针对老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有选择地将廉租房建在市区或郊区。

3对我国的启示

3.1税收政策要严格区分自住性需求和投资性需求

美国的住房税收政策最大的特点是区分自住性需求和投资性需求，对其实施不同的税收政策，从而在保证人们基本住房需求、刺激房地产业发展的基础上，有效抑制了房地产投机行为，使房地产市场在健康轨道上运行。各类税收的减免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易环节的税负，方便消费者根据自己的财务情况和居住需求动态调整自己的住房状况。我国目前住房税收政策的设计，也应借鉴这一点，使税收作为一种基本工具，能够起到既保障基本住房需求、促进房地产业的发展，又打击房地产投机、避免房地产泡沫的重要作用。

3.2通过税收优惠减轻自住性需求购房负担

我国目前商品住房价格过高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通过住房抵押贷款利息个人所得税的减免来降低消费者的负担、进一步繁荣住房市场是一种有益的选择。目前，我国已经实施了公积金贷款利息免除个人所得税的政策，可进一步扩大到商业贷款。但要看到的是，美国是以直接税为主的，个税占财政总收入比例55%左右，运用个税杠杆刺激房地产业容易见效。而我国目前个税收入占税收总收入的比重仅25%，缴纳个税的居民比例也仅有30%，即便我国采取住房消费方面的税收优惠，对房地产市场的影响作用也不能与美国相比。另外，课税减免政策应精心设计，平衡好租房户、购房户之间以及不同收入阶层人群之间的关系。

3.3房地产税是非常有效的调控手段，应尽快开征

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中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.02.06 文章编号：1672-3309（2012）02-12-03

房地产行业是地方经济的重要支柱产业，房地产税收也是地方政府财政收入的主要来源。加强对房地产税收与房地产市场发展的相关研究对于服务首都经济社会发展、促进区域房地产市场健康发展具有重要意义。

近年来，我国房地产业和房地产市场经历了剧烈的震荡：2005―2008年初高速增长，2008年中―2009年初金融危机形成短暂的调整，2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房地产供求呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但与此同时，由于经济体制和房地产管理制度不健全,也造成了房地产发展中的一系列矛盾和问题：地方财政过分依赖土地收入，投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长，不仅加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给区域经济的稳定增长带来了隐患。对此，近年来，国家先后几次出台比较严厉的房地产调控政策和措施，有力地促进了房地产价格稳定和房地产市场健康有序发展。当前，深化房地产行业税收调控政策的研究，保障房地产及相关产业链条持续健康发展显得尤为迫切和重要。

一、近几年来有关房地产税收调控政策简述

税收是调节经济的杠杆，是财政政策得以实行的有力工具。政府通过制定不同的税收政策，建立相应的税收制度，规定不同的税收鼓励措施或者限制措施，以此来影响纳税人的经济行为，进而影响房地产市场。为了稳定房地产市场与抑制房价，近年来，政府多次出台了较大力度的税收调控政策：

一是2010年4月的“国十条”和“京十二条”规定：加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；对不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二是2010年9月的“新国五条”规定：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

三是2011年1至2月期间的“新国八条”和“京十五条”规定：实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；对持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房，对无法提供个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

总的来讲，这些房地产宏观调控政策的重点是抑制投机。一方面，加重了房地产交易环节的税收，对短期内买卖住房的行为课以重税；另一方面，联合相关部门采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

二、税收调控政策对区域房地产市场各环节的调控机理及效果分析

税收调控政策对区域房地产市场影响的作用机理主要是通过在房地产市场的不同环节设置不同的税种，对房地产收益分配产生影响，从而达到促使土地收益合理分配、土地资源有效利用、调控房地产价格、抑制房地产投机、促进房地产业及社会经济可持续发展的目的。房地产税收体系主要包括房地产开发经营、房地产交易环节（指二手房交易）的税收。不同环节课征的税收，由于纳税人、计税依据、征收方式等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度也不相同。下面从房地产市场不同环节的税收政策对房地产市场所产生的影响进行分析。

（一）房地产开发经营环节

1.税收政策调控机理

房地产开发经营环节是指开发商取得土地后，将土地进行一级开发(俗称“生地变熟地”)，而后将建成后的房地产投入市场销售的过程。在这一环节税收所涉及的纳税主体主要是房地产开发企业。税种包括房地产开发企业销售房产应缴纳的营业税及附加、企业所得税预征及清算、土地增值税的预征等。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场的供求状况。如果房地产供给小于需求，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是供给大于需求，房地产市场上买方相对于卖方更有讨价还价的余地，那么增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”， 难以使房地产价格上升。

从目前开发环节税收调控政策力度看，主要体现在预征土地增值税。“京十五条”中最“严厉”的措施，即实行差别化土地增值税预征率，它对于楼市调控中逆市大幅涨价或者定价过高的楼盘，具有很强的调控力。差别化土地增值税预征率是指房地产开发企业应在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务机关核定，对定价过高、预计增值额过大的开发项目提高预征率。“预征”掐定在开发商资金还没有完全回笼的经营阶段初期，对不够实力的小开发商来说，对资金链的考验无疑是加大了。在拿地持有后，根据开发商开发产品类型大致就可以确定预征额度。例如，一个房地产项目的开发，在预征阶段，销售额与拿地开发的成本费用之间的差额达到了一亿元，如果预计定价高于所在区域上一年度均价，按照预征率2%的标准，要预先缴纳200万元的预收款，预计销售均价超过一倍的要先期缴纳500万元的预收款。征收大规模的土地增值税预征款项，再结合2010年调控政策中商业银行贷款全面收紧的趋势，这种财政政策与货币政策的“组合拳”，对房地产企业的资金链的冲击是巨大的。对现金流良好的大型房地产企业来讲，在同样的利润预期下，前期“预征”后也会加大前期资金投入，而对于一些规模较小的房地产开发企业甚至可以起到“提前清场”的作用。通过增加开放商的成本，对其资金链造成压力，促使其为了回笼资金，尽快出清房产，短期之内，可以抑制开发商的捂盘惜售行为，增加房地产市场的供给量。

2.政策效果分析

图1 2010-2011年北京市房地产价格变动情况

（资料来源：北京市统计局网站）

从图1中可以明显看出，自2010年6月份以来，北京市全市新建住宅销售价格同比涨幅持续回落。2011年1月份新建商品房价格同比上涨6.8%，而后逐步回落至12月份上涨1%；从环比看，12月份下降0.1%，连续两个月环比下降。其中，新建商品住宅销售价格由1月份同比上涨9.1%回落到12月份上涨1.3%；从环比看，12月份下降0.2%，连续3个月环比下降。二手住宅价格由1月份同比上涨2.6%转为12月份下降2%；从环比看，12月份下降0.8%，连续4个月环比下降。

表1 2010-2011年北京市房地产开发投资情况表

（资料来源：北京市统计年鉴2011年）

从房地产投资来看（表1），2010年全年房地产开发投资同比增长24.1%，2011年回落至同比增长10.1%，涨幅下降了14个百分点。其中土地开发投资一直保持负增长态势，而土地购置价款的降幅较大，涨幅由120%下降到仅有5.7%。这充分证明2011年是房地产税收调控政策的显效期。

（二）房地产转让环节

1.税收政策调控机理

房地产转让环节的税收主要指二手房交易过程中的营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。目前税收调控的主要手段是加重对转让所得的课税。由于北京市房地产市场需求量较大，而供应相对滞后的情况，以及重点区域房地产的稀缺性，导致卖方市场长期存在，极易发生税负由卖方向买方转嫁。据房地产中介部门反映，二级市场交易环节中所得与转让环节所缴纳税款绝大部分均由买方负担。因此，在房地产保有环节税收征管制度不健全的情况下，税收调控对房屋交易卖方影响较小，买方影响较大。

2.政策效果分析

二手房交易量持续下降。以二手房交易量较大的丰台区为例，如图2所示，2010年4月之后，二手房交易量大幅下降，2011年全年年初开始，二手房交易量一直处于持续走低，直到年末才有所升高。

图2 2010年-2011年丰台区二手房交易量

（资料来源：北京市丰台区地方税务局）

从房价的角度来看，2011年北京二手房成交均价为24318元每平米，同比上涨12%。与2010年41%的涨幅相比回落29个百分点。2011年北京二手房房价自8月份开始连续5个月下降，至12月份成交均价为22027元每平米，与1月份相比降幅达10.4%，目前全市二手房价处于2010年8月份价格水平，但这种价格回落远未触底，有持续走低的趋势。

三、税收调控政策对区域房地产市场体系的影响

（一）房地产开发市场结构出现新变化

随着经济的发展和税收调控政策的逐步深入，由于土地增值税征收量大、税率高等因素的影响，同时金融信贷紧缩，造成房地产开发企业逐渐从数量分散型向规模集中型转变。同时，有效抑制了房地产开发商“囤地”及“捂盘惜售”行为，有利于房地产市场的公平竞争和资源的合理配置。

（二）房地产中介市场显现大调整与持币待购局面

一是房地产中介机构显现新一轮大调整。根据对北京市房地产中介机构的有关数据统计，依赖于二手房市场的房地产中介机构，在房地产市场调控政策下，2011年以来已有超过20%的中介门店关门歇业，仅6月份就有400多家中介门店关闭，整个房产中介行业都面临考验，多家房产中介机构正在酝酿转型。二是房地产买方市场总体呈现持币待购局面。随着限购令的出台，尤其是“京十五条”对本市居民与非本市居民购房的限制，出现房地产买方想买房而不具备条件、房价下跌持续观望、买房向租房转变等现象。

（三）房地产租赁市场显现活跃上升趋势

2011年上半年，“京十五条”这一重磅政策的出台，不仅对交易市场产生了巨大的影响，对租赁市场也同样催生出一些新的现象。传统的节后租赁高峰较以往更加汹涌，租金水平出现明显跃升，整体的租赁需求明显增长。

四、完善税收调控政策的相关建议

（一）房地产行业政策应持续、科学、规范

随着房地产行业的迅速发展，国家各部委先后出台了鼓励房地产发展措施与调控发展政策，房地产政策前后变动较大，房地产市场波动剧烈。房地产行业作为国民经济重要支柱之一，关系到各行各业与人民群众的切身利益。因此，房地产行业应在贯彻科学发展观的指导下，制定房地产发展长远规划，研究科学规范的房地产制度，国家应适时出台促进房地产市场持续稳定健康发展的政策，以保证和促进房地产市场的健康发展。

（二）完善房地产保有环节税收制度，促进税负公平

短期税收调控政策应该慎用，根据房地产市场发展情况，适时进行调整，以防由于政策应用不当导致损害经济发展的情况产生。目前，我国抑制房价的主要手段侧重于抑制房地产投机，在加大交易环节税收的同时，难以避免地会由于税收转嫁效应增加纳税人的负担，使一些“刚性需求”的购房者的税负水平提高。应该不失时机地完善房地产保有税的改革，从根本上促进税负平衡，引导房地产业健康发展。

参考文献：

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一、引言

我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。

二、房产税目前的概况

房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。

世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。

三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革

房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。

1.降低征税成本，保证税收收入

房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。

因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。

2.分析房地产市场的需求与供给

房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。

四、总结

我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。

参考文献：

[1]安徽省财政厅财政科学研究所课题组，程丹润. 房产税改革及对地方财政的影响[J]. 经济研究参考，2013，21：38-49.

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1.产业投资结构不合理

经济的增长不仅需要依靠资本、劳动力的投入，还需要产业结构的调整和优化，因为只有优化产业结构，才能更好的对资源进行配置。投资结构合理，就会带来产业结构合理，进而对经济资源能够实现有效的配置，促进经济的持续稳定增长。当前，我国产业投资结构存在着不合理的地方，主要表现为：第一产业劳动力过剩，第二产业比重过大，第三产业发展不足。产业结构不合理，不仅影响投资的合理流向，还制约了经济社会的发展。以第二产业为例，工人的平均水平不高，制造出来的产品质量较低，不能很好的满足工业生产和人们的实际需要。大多数产品是供大于求，导致第二产业在国民经济发展中没有充分发挥潜力。

2.经济体制改革阻碍投资结构升级

近些年来，我国经济出现了持续稳定的增长趋势，在这种情况下，国民经济更多的是关注经济结构的调整，优化和升级产业结构。然而，经济体制改革滞后于经济的发展，第二产业出现产品过剩现象，第三产业的开放力度不够，价格出现一再上涨的情况，经济结构性过剩特征明显，影响了产业投资结构的调整和升级。

3.第二产业投资结构存在不平衡现象

第二产业自身投资结构就存在着不明显现象，一些部门的价格存在着不合理情况，在很大程度上必须依赖于财政的支持。但国家财政在其它方面需要支出，而在原材料建设，大型基础设施建设的预算支出不足。资金投入的不足，加剧了第二产业结构不平衡现象。

二、优化投资结构的财政税收政策的建议与展望

为了应对当前投资结构方面存在的问题，优化投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用，笔者认为将来在实际工作中可以采取以下策略。

1.合理利用财政直接投资并加大对基础部门的投资力度

一方面，应该加大对基础部门投入的力度，推动相关机构的深化改革，优化财政支持力度，合理运用补贴、税收、价格等手段支持基础部门的发展，同时政府应该加强引导，促使财政税收在基础部门发挥更大的作用。另一方面，制定节能技术和节能产品的优惠政策，引导企业加快节能技术的改造，并给与税收方面的优惠，推动节能产业的发展。此外，还应该优化政府的投资结构，政府投资需要全面关注，重点突出，对于经济发达地区和不发达地区都应该支持，重点关注西部开发投资项目，支持在建项目尽快投产，推动技术升级，支持高新技术产业和新兴主导产业的发展。

2.促进地区和产业投资结构的有效协调

由于受到地区差异，原来产业结构，经济基础等因素影响，各地经济发展水平不可能完全一致。所以，在完善投资结构的时候，应该应该考虑各地经济发展水平的差异，促进地区经济发展和产业投资结构有效协调。应该充分发挥地方政府的作用，优化地区投资结构，更好的发挥财政税收政策的作用。东部地区应该加快产业结构升级，发展外向型经济，充分发挥自己的科技、经济、区位优势，转变经济增长方式，拓展国外市场，提高产品的国际竞争力。中部地区应该加大经济结构的调整力度，注重培育新的经济增长点。发挥该地区的农业优势，发展高产、优质、高效的农业，提升工业的科技含量。西部地区应该充分利用国家在财政、税收等方面的优惠，把握好发展的机遇，不断完善产业投资结构，发展自己的特色产业，提高产业的竞争力。

3.建立科学的税收优惠运行机制并加强税收管理

由政府根据实际情况，制定合理的税收优惠政策，发挥市场的引导和企业的选择作用，使得企业在享受这些优惠政策的同时也提升自己的规模和效益。同时，还应该加强对税收的管理力度，避免偷税、漏税现象的发生，以充分发挥税收的作用。

4.完善相关税收政策并严格投资的使用方向

在完善投资结构和财政税收政策方面，应该考虑我国创业投资的实际情况，对创业投资在机构和税收上提供支持，对参与投资活动的主体进行税收激励，逐渐减轻和避免投资企业双重纳税问题，以更好的促进这些企业发展和进步，优化这些企业的投资结构。同时，还应该严格投资的使用方向，对于技术优化升级、高新技术部门、公共产品服务部门等，应该给与投资上的倾斜，促进投资在这些行业发挥更大的作用，达到优化投资结构，促进产业升级的目的。