投资性房地产核算方法范文

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中图分类号： F293.3文献标识码： A

1 引言

蚁群优化算法是模仿蚂蚁工作方式的一种新的启发式算法。蚂蚁算法已广泛应用于求解旅行商问题、指派问题、以及物流管理和施工管理中的最短路径问题等。生物学研究表明一群相互协作的蚂蚁能够找到食物源和巢之间的最短路径。蚂蚁间相互协作的方法是他们在所经过的路上留下一定数量的信息素，该信息素能被其它蚂蚁检测出来，一条路径的信息素越多，其它蚂蚁将以越高的概率选择此路径，从而该路径上的信息素会被加强。

2 动态模型的建立及求解

设房地产市场上有n项投资项目，则第i种投资组合在第t时期内投资额的收益率βit为

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i项房地产项目在t时期的市场价格，p0it表示相应的房地产项目投资额，dit表示相应的投资方在该项投资过程中所获得的收益。显然βit为一随机变量。

假设房地产投资者在第t时期的投资金额为mt，mt为外生变量，令xit表示投资者投资到第i种房地产项目第t时期的投资额，xit为内生变量。

2.1 以方差作为风险度量指标的房地产投资动态模型

我们采用房地产收益率的数学期望作为房地产投资收益大小的度量指标，用

房地产收益率的方差作为风险度指标，记

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i种房地产投资收益率与第j种房地产收益率在第t时期的协方差。

在上述记号条件下，第t时期内的房地产组合投资总的期望收益bt为：

bt=，t=1，2…，N

第t时期n种房地产组合投资总的风险σ2t为：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地产组合投资的动态模型：minσ2= (1—4)

也可表示为如下矩阵形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一个动态优化问题，Kuhn-tucker条件是该问题最优点存在的充要条件，其K-T条件可表示为为满足K-T条件的解，可考虑如下动态优化问题的解，记为模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W为人工变量组成的N维向量。若能求出模型(1-4b)的最优解，且最优值J为0，则模型(1-4b)最优解中部分向量X*即为模型(1—4a)的最优解。

3计算实例

某房地产开发公司在某市有A、B、C、D、E、F六处可供选择的地段，可进行(1)高层住宅、(2)普通住宅、(3)商业写字楼、(4)大型商场、(5)商业步行街等五种类型的房地产开发项目建设。各项目类型在不同地段经济评价指标见表1。该公司在一地段只投资一种类型。试确定房地产开发项目投资组合方案。

表l各投资方案各项指标评价情况

基于方差作为风险度量指标的蚁群算法，计算结果如表2所示表2

如果引入静态下的基本蚁群算法则得到如表3所示结果表3

4 二种算法的计算结果比较表4

从表4可以看出，利用方差作为风险度量指标的蚁群算法在计算速度略慢但收益率比基本蚁群算法有了较大提高，投入相同的资金，获得的利润也比较大。可以说本文提出的以方差做为度量指标并随时间变化的蚁群算法，在解决房地产开发项目投资组合问题上是优于基本蚁群算法的。

参考文献

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第三条、发行人在主要会计政策中披露如下内容：

（一）在合并会计报表编制方法中说明对合作开发项目编制合并报表时采用的方法。

（二）在存货的核算方法中增加披露：

开发用土地的核算方法；

披露公共配套设施费用的核算方法；

披露出租开发产品、周转房的摊销方法；

对不同类别存货（如：库存设备、开发成本、开发产品、出租开发产品、周转房）计提跌价准备的比例及依据。

（三）披露维修基金的核算方法。

（四）披露质量保证金的核算方法。

（五）披露各类型业务收入的确认原则及方法：

房地产销售收入的确认原则及方法。应根据行业特点确定具体的确认标准。对采用分期收款方式销售、出售自用房屋、代建房屋和工程业务，应单独披露有关收入确认方法。

出租物业收入的确认原则及方法。

建筑施工收入的确认原则及方法。

物业管理收入的确认原则及方法。

其他业务收入的确认原则及方法。

（六）为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法。

第四条、发行人在存货项目注释应披露：

（一）按性质（如：库存设备、开发成本、开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品、周转房）分类列示存货余额。

（二）按下列格式分项目披露“开发成本”：

项目名称开工时间预计竣工时间预计总投资期初余额期末余额合计注：对尚未开发的土地，应披露预计开工时间。

（三）按下列格式分项目披露“开发产品”：

项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额合计（四）按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额合计（五）应按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：对于开发中项目，可以合并列示。对“停工”、“烂尾”“空置”项目，如果不计提或计提跌价比例较低，应详细说明理由。

项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额备注合计

第五条、发行人在预收帐款项目注释中，除按账龄列示余额外，对预售房产收款，应按下列格式分项目披露。

项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例合计

第六条、发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。

第七条、发行人的经营业务涉及不同行业和地区时，应按行业和地区披露收入、营业利润、资产的分部资料。行业可以按照房地产、施工、物业管理、商业等分类；地区可以按境内、境外披露，对经营环境存在差异的省、直辖市，也应分别披露。

第八条、发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。

第九条、本规则由中国证监会负责解释。

第十条、本规则自之日起施行。

证监会关于《公开发行证券公司信息披露编报规则》第10号、第11号的通知

通知

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一、引言

企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。

二、房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：

（一）土地的开发与经营

房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。

（二）房屋的开发与经营

房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。

（三）城市基础建设与公共配套设施的开发

每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。

（四）代建工程的开发

有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。

三、房地产开发企业的经营特点

（一）开发经营的计划性

房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。

（二）开发产品的商品性

要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。

（三）开发建设周期长，投资数额较大

对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。

（四）经营风险大

所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。

四、房地产开发成本核算

（一）开发成本

1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。

（二）期间费用

1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。

五、房地产开发企业会计核算特点

（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。

（二）产品成本的核算复杂

与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。

（三）经营收入及其相关税金的核算不同

对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。

六、结束语

现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。

参考文献

[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.

[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.

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与它类型的企业相比，房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方，如有着较为复杂的产品成本核算，相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中容易出现许多问题，如不对出现的问题加以解决，则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响，也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益。因此，对房地产开发企业会计核算问题进行研究，并找出相关的弊病，提出针对性的解决方法，有着十分重要的意义。

一、房地产开发企业会计核算中的突出问题

我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业，具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点，所以，必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作，从而有效的配合项目的成功开发。另外，就产品角度而言，房地产开发企业产品的特点是价值高，在销售方面，一般采用预售和分期付款的销售办法，与此同时，房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性。一旦其业绩浮动变化比较大，加之信息披露不足时，就会采用不同的业绩评价指标，来误导投资者，这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性。随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来。

（一）不全面的现金信息

房地产开发企业中现金的流量与其他类型的企业存在显著性的差异，其特殊现金流量主要表现为因经营时间的不同，现金流量单位也不相同。当投资与筹措资金时，现金流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时，现金流量的单位则成为了开发项目。在完成产品的开发期后，销售建设项目流入的资金即为现金流入；而进行项目建设时，所需物资、工资的费用则为现金流出。因为房地产开发企业的资金周转时间很长，造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长。所以目前，大部分企业的现金流量单位都会以企业为主，但就房地产开发企业来说，缺乏足够完整的信息，会对其本身长期经营的能力影响很大，并且也法给投资者提供完整的现金流量信息。所以，房地产开发企业的现金流量状况无法全面反映，这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一。

（二）收入确认随意性

房地产企业的开发时间比较长，其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式，由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入，因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润，进而达到少纳税或推迟纳税的目的。甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”，其实只是挂在“其他应付款”科目内，还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式，把售房收入存放在其他公司的账目上，然后假借其他项目来进行资金周转，进而达到收入较为隐秘的目的。还有部分的房地产企业竣工之后，房屋也已经全部售出，由于某些方面的问题的制约，不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作，以上种种现象，造成房地产企业的收入比较随意。

（三）会计信息的风险披露不完善

伴随着信息技术的高速发展，房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险，其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险。这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出。因此，房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法，按时披露还未结清的担保金额，并注明风险程度，保证会计信息风险披露的完善性。

二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施

（一）建立房地产开发企业会计核算规范体系

现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力，因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算，因为标准的不统一，不仅对会计核算质量造成了影响，也给企业之间的比较造成了不便。建立房地产开发企业会计核算规范体系，使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理，可将决策力度提高，并提供更准确的财务信息给财务报告机构。我国的会计法中明确规定，权责发生应作为会计核算的基础，但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量，则是存在一定的缺陷。因其容易发生人为的利润调节，导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符，因此，在其开发成本中统一现金收付与权责发生是很有必要的。

（二）借款费用合理化

房地产企业一般发生的借款费用问题，归属于符合资本化条件的资产购建或生产，符合资本化条件，应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用，则必须要在发生时按照发生额来确认为费用，并要归于当期损益。但如果要符合资本化条件的资产，则需要经过长时间的购建或生产活动，从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产。房地产商品的要求非常严格，预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到，一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，一起计入开发成本。不仅如此，全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大，新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款，而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。因此，必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比。一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按照实际占用金额计算房地产项目成本，也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象，合理有效地处理借款费用。

（三）收入确认完善化

在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时，必须同时满足一些条件方可得到充分的确认。首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言，采取单独计量和售出进行会计核算，就会使房地产的产权进行单独划分和交割。与此同时，企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况，企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产，企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使是根据市场价格来收取房租租金，一样也不属于投资性房地产。但是如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租，这样就被称之为投资性房地产。这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产，而在会计核算的过程中，应当作为企业的自用型房地产。

（四）提高信息披露质量

会计核算中的信息披露问题也是重点问题，为了保证信息披露质量的完善性，必须增加土地储备量和成本构成信息。由于房地产开发公司的土地成本占有量较大，无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状，对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性，因此，必须严格要求披露土地质量和储备量。通过增加房地产项目现金流量信息披露的方法，以开发项目作为企业的基本单位，客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有现金流量，其中包括销售房地产商品所取得的现金和购买工程物资及支付工人工资所支出的现金等等。最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露。使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示，这样在很大程度上提高了现金流量信息的实用性。

三、结语

综上所述，房地产企业做好会计核算的工作，完善信息披露质量，对于房产企业的深入改革意义重大。而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算，是我国现代企业经济的市场需求，随着市场经济体制的逐渐完善，全新的会计制度和准则也得到了广泛的与应用，受房地产开发企业特殊性的制约，现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求，因此，只有充分的发挥会计职能，才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行。

参考文献：

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一、房地产企业会计核算的特殊性

房地产企业的生产周期长，涉及的生产开发部门较多，加之近年来房地产的投资风险较大，由此决定房地产企业的会计核算工作也具有一定的特殊性。主要表现在以下三个方面：

（一）会计核算业务的特殊性

会计核算业务的特殊之处体现在其核算对象的复杂与多样化，房地产企业开发经营的是房地产这一商品或者说是产品，这意味着，房地产企业不仅仅要开发建设房屋，还要负责房屋周边的基础设施的建设，包括支撑所建设房屋的水、电、网络等必备设施的铺设与开发建设。另外，再加上房地产开发建设前的种种勘测考察项目，以及一系列不可预知的耗费资金的项目，这些均要客观、全面、系统的进行会计核算。

（二）会计核算周期的特殊性

房地产企业这一方面的特别之处主要表现为其核算周期长，跨度大。从土地的勘测考察开始到最终一处房地产建设完毕完成销售，这期间还要经过房屋的设计与规划、房屋周边配套设施的设计规划、房地产的施工建设、房屋的装修等一系列的程序与环节，耗时较长，需要一至两年甚至更长的时间。房地产开发建设的环节多样性还意味着在一处房地产的整个开发过程中需要与多个相关的部门进行业务往来，需要大量、充足的资金支持以维持房地产开发各个环节的顺利进行，有序、适当的资金调度显得尤为重要，所以房地产企业会计核算工作周期较长，工作任务重要且艰巨。

（三）房地产企业收入的特殊性

收入的特殊点主要体现在房地产企业的收入的确认存在一定的难度。根据国家的相关政策，只要能够取得预售许可的相关证明，房地产企业就可以对其开发的房屋以及相关的地产根据企业的意愿进行处理，也就是说在房地产未竣工之前可以通过预售的形式销售房屋。期间所收入的定金、分期付款等房款，均应按照规定缴纳税金。另一方面，按照房地产企业相关的会计准则，房地产竣工验收之后，才能确认收入，两项规定之间的矛盾导致房地产企业会计核算中收入的确认存在一定的难度。

二、房地产企业会计核算的重点

（一）收入、成本核算

从前文叙述中我们了解到房地产企业的收入核算与成本核算工作都存在一定的难度，这两项内容的核算既是房地产企业核算的难点同时也是其核算的重点工作。对于收入核算而言，房屋在预售过程中收受的预收款项计入收受预售款项的当期还是计入签订正式合同的会计核算周期，在收入核算周期的确认问题上存在实际操作过程中难点突出。一方面国家税收法律与相关会计准则同时制约房地产收入核算，同时各个房地产企业在实际操作过程中操作各异，未形成统一标准。

另外，成本核算是房地产会计核算的重点内容，文章反复提到，房地产的开发与建设涉及环节较多，项目繁多，与多种单位存在业务往来，如何确定其成本核算对象是成本核算工作的重点与难点工作。目前，合理地确认成本核算的对象以保证房地产会计核算的全面性、正确性是房地产企业应该关注的重点问题。

（二）借款费用核算

房地产开发项目较大，一般均要涉及房屋的开发以及周边设施的配套建设，并且可能会在不同的区域同时开展，源源不断的资金供应是必不可少的，此外，房地产从开始筹建到完全竣工横跨的事件长，企业自有资金回笼缓慢，这就意味着房地产企业在开发建设房地产项目时，银行借款成为其资金的主要来源，并且借款的期限一般较长，这又必将带来巨大的借款利息。与此同时，新会计准则对企业的借款费用提出了更为细致和详尽的要求，因此，房地产企业在进行会计核算工作时，应注重分析企业借款的性质，以实现房地产开发资金使用效率的最大化，同时应使企业的实际核算工作满足国家相关会计核算的要求。

（三）预交税费的处理

房地产企业在一项项目中便要面临种类繁多的税费，并且各种税费的上交时间存在差异。所以，税费的问题应当作为房地产企业重点关注的问题之一。房地产企业除了要上交企业所得税之外，还要上交土地增值税、房产税等税种，所以企业在处理税费的过程中，一方面要确保对当期的税费进行准确的核算，同时也要对税款的使用做合理的安排与规划，尽可能保证有限的资金能够发挥最大的使用价值。

三、房地产企业会计核算方法的优化分析

（一）收入核算方法

首先，明确收入的核算内容。确保房地产企业会计核算工作中收入核算的准确性，首要的工作就是要明确收入的核算内容。房地产企业在房地产开发建设的各个环节所获得的销售收入均应算作收入核算的内容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相关的房屋配套设施的收入，还包括在开发建设过程中一些非常规情况获得的收入，包括拆迁旧址、出售周转房等情况获得的收入均应该算作收入核算的内容。

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关键词 新会计准则 企业会计制度 公允价值 会计报表

无论是企业的内部管理，还是企业的投资者、债权人和政府各部门，会计信息都是信息利用者们重要的决策信息之一。会计报表是会计信息中重要的组成部分，也是会计信息外部使用者经常所能看到的重要决策依据。2006年2月15日，财政部了一套新的会计准则，包括基本准则和38个具体准则。2006年上市公司的年报由于处在新旧会计准则交接之际而备受信息使用者的关注。随着2007年第一季度的中期财务报告的披露，新准则的影响开始显现，人们对报表数据的一些热点预测也将受到检验。为了更好地理解和分析新准则下的财务报表，笔者根据学习心得，从以下几个方面进行论述

一、新会计准则增加了投资性房地产、金融资产和应付职工薪酬三项内容

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对投资性房地产可以选用成本模式或公允价值模式进行后续计量。而统一企业企业会计制度对土地使用权在“无形资产”科目核算，且采用直线法摊销，直接冲减“无形 资产”账面价值。建筑物则在“固定资产”科目核算，一般按使用年限法摊销。投资性房地产计量有成本模式和公允价值模式。投资性房地产如采用成本模式进行后续计量，与统一企业企业会计制度核算方法相比，比较相似，均需计提折旧或摊销，但会计科目发生了变化，新增了投资性房地产累计折旧（摊销）科目，计提折旧 或摊销方法未发生变化；若采用公允价值模式进行后续计量，与统一企业会计制度核算方法相比，会产生较大的差异。在公允价值模式下，投资性房地产无须计提折旧或摊销，在资产负债表日按其公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新会计准则在“交易性金融资产”、“持有至到期投资”、“可供出售金融资产”三个会计科目核算。新的会计准则保留了长期股权投资，取消了短期投资和长期债权投资。“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”两个会计科目均以公允价值进行核算，与统一企业会计制度核算差异较大，新的核算方法更能反映资产的市场价值。应付职工薪酬是将原计入应付工资、应付福利费、工会经费、教育经费内容并入其中，对会计报表影响不大。

二、新会计准则对营业利润分析的影响

资产减值损失内容有变化。按照新会计准则的要求，上市公司不得利用计提资产减值准备人为调节各期利润，或在前期巨额计提后大额转回，随意调节利润，也不得随意变更计提方法和计提比例。除了存货、应收款项、可供出售的权益性工具等有确凿证据证明能够收回的资产减值允许转回外，固定资产、摊销期限明确的无形资产等非流动资产减值不允许转回。因此，上市公司通过上述手法实现“一次亏足”将成为历史。公允价值变动损益的不确定性。如投资性房地产若采用公允价值模式进行后续计量，对利润的影响将是不确定的。但这种模式不需要计提折旧和摊销，从而减少成本，对利润的影响是积极的。新会计准则规定，凡交易性证券的投资必须在期末按交易所公布的市价计算价值，变动部分计入损益。上市公司所持有的股票即使没有转让或出售，也应以公允价值来计量，并将结果确认为当期损益。根据今年披露的年报来看，投资收益总额 同比增长速度很快，甚至有些公司业绩完全由投资收益支撑。其中，短期投资获利丰厚是投资收益增长的主要来源之一。2006年股票市场行情火爆，使得以公允价值计量的上市公司股票投资收益大幅增长。

三、新会计准则对非同一控制下的企业合并，规范了会计处理方法

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1.备用金。应用指南（征求意见稿）将备用金作为现金核算（也可单设“备用金”科目核算,但应仍属现金），《企业会计制度》规定在 “其他应收款”或者单设“备用金”科目核算（但仍属于其他应收款）。

2.存货进货费用。行业制度、《企业会计制度》以及存货准则均规定，商品流通企业的进货运杂费用，包括运输费、保险费等，不计入进货成本，单独在经营费用中核算，这也是商品流通企业存货成本核算与工业企业显著的不同。此次应用指南（征求意见稿）不再作此区分，即执行新准则后，商品流通企业应执行和其他企业一样的进货成本核算办法。

3.短期投资科目取消。“短期投资”科目和报表项目均取消，代之以“交易性金融资产”。由于交易性金融资产以公允价值计量，公允价值变动之差计入“投资收益”，因此，短期投资跌价准备也不复存在。

4.委托贷款、长期债权投资取消。“委托贷款”、“长期债权投资”科目和报表项目均取消，代之以“持有至到期投资”。按摊余成本计量，会计期末需要按照实际利率法调整其账面价值，调整计入当期财务费用。

5.坏账收回的处理。坏账收回的处理一直是先恢复坏帐准备和应收帐款，再冲销应收账款增加银行存款。此次应用指南（征求意见稿）在保留这一传统做法以外，又规定，坏账收回也可直接冲销应收账款增加银行存款。

6.资产减值准备。《企业会计制度》规定要计提八项资产减值准备，由于已经引入公允价值计量属性，所以在新会计准则中有些减值准备已经取消，同时又增加了一些新的项目。具体对比如表1。

除以上科目差异外，新准则设置了“资产减值损失”损益类科目，集中核算计提的资产减值损失，不再是目前的分散处理模式（通过管理费用、投资收益、营业外支出等科目），在利润表中也单独列示。

7.固定资产清理。现行制度规定固定资产的减少，除投资、盘亏外，都通过“固定资产清理”核算。此次应用指南（征求意见稿）规定以固定资产对外投资，也通过“固定资产清理”核算。

8.股权投资差额取消。借差（溢价收购，成本大于权益份额）保留在账面不动，贷差（折价收购，成本小于权益份额）计入当期投资收益。

9.无形资产核算方法改变。无形资产摊销一直采用直接冲销无形资产账面余额的方法，应用指南（征求意见稿）单独设置“累计摊销”科目，作为无形资产的抵减科目，这和固定资产折旧一样了。另外，单独设置“商誉”科目，在资产负债表上也单独列示。

10．投资性房地产。根据新准则，出租以及投资增值性的房产、土地，从固定资产、无形资产中单独分出，计入“投资性房地产”科目。投资性房地产可以选择采用公允价值模式或者成本模式计量。应用指南（征求意见稿）规定，采用成本模式计量的已出租建筑物，仍在“固定资产”科目核算，计提折旧也在“累计折旧”科目核算；采用成本模式计量的已出租土地，在“投资性房地产”科目核算，但摊销在“累计摊销”核算。

11．无法支付债务计入营业外收入。应用指南（征求意见稿）规定无法支付债务计入营业外收入，这实际上是改回了行业制度的做法，也和税法一致了。

12．应付职工工资、福利费取消。“应付工资”、“应付福利费”科目和报表项目取消，代之以“应付职工薪酬”，该科目除核算工资、福利费外，还包括工会经费、职工教育经费、社会保险、住房公积金等。相应地，职工教育经费不再在“其他应付款”科目核算、工会经费和住房公积金也不再在“其他应交款”核算。

13．其他应交款取消。“其他应交款”和“应交税金”合并成“应交税费”，教育费附加、矿产资源补偿费都不再在“其他应交款”核算。

14．代销、委托代销商品。像代销商品、受托理财等业务，单独设置“业务资产”、“业务负债”核算。

15．在预计负债中核算超额投资亏损。应用指南（征求意见稿）规定对按约定需要承担的对被投资企业形成的超额投资亏损，在预计负债中核算。借：投资收益，贷：预计负债。

16．在预计负债中核算重组义务。在企业重组、改制过程中要承担的解除职工劳动补偿支出，在预计负债核算。借：管理费用，贷：预计负债。

17．分期收款销售商品核算方法改变。分期收款销售商品（合同期限3年以上）不再按合同约定核算的收款日期分期确认收入，改为在发出商品时一次确认收入，且按收入现值计量。合同应收款计入“长期应收款”科目，现值和合同价款差额计入“未实现融资收益”科目以后分期摊入财务费用。相应地，“分期收款发出商品”科目取消，采购方未付分期货款计入“长期应付款”（按现值，现值和协议价款差额计入“未确认融资费用”科目以后分期摊入财务费用）。这里需要探讨的是，以上方法的改变如何与现行税法相协调（现行税法与现行会计制度均按合同收款日分期确认收入，由此带来应交所得税、增值税的处理差异）。

18．资本公积核算内容改变。“资本公积”科目现行7个子科目减为2个：资本溢价、其他资本公积。原来的股权投资准备内容转入“其他资本公积”。其他诸如接受捐赠非现金资产准备等如何核算尚没有明确，但按照新准则的精神，接受捐赠应该直接计入当期损益，因而也就没有资本公积的问题了。对应地，核算接受捐赠的“待转资产价值”科目在应用指南（征求意见稿）中也取消了。

19．投资处置核算方法改变。按现行制度，长期股权处置时原计入“资本公积――股权投资准备”的金额转入“资本公积－其他资本公积”并可转增资本，应用指南（征求意见稿）规定将其一次性转出计入当期投资收益。这一改变相当于把处置时账面留存股权投资准备从资本公积转入当期未分配利润，对当期期末权益没有影响，但对当期损益有影响。

20．取消补贴收入科目。应用指南（征求意见稿）没有明确相应业务，比如增值税返还如何核算，但按其精神，应可以通过“营业外收入”核算。对应地，“应收补贴款”科目在应用指南（征求意见稿）中也取消了。

21．其他业务税金核算方法改变。由于销售原材料产生的税金及附加，现行制度规定通过“其他业务支出”核算，应用指南（征求意见稿）规定其他业务税金和主营业务税金一样通过“营业税金及附加”科目核算，相应地，取消“主营业务税金及附加”科目。

22．公允价值变动损益。应用指南（征求意见稿）单独设置了“公允价值变动损益”科目，单独反映按照规定以公允价值计量且公允价值变动计入当期损益的项目，比如交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等。利润表上也单独列示“公允价值变动净损益”。需要注意的是，按照应用指南（征求意见稿），在出售处置相应资产时，除将出售收入和资产账面价值的差额计入当期投资收益外，还要将前期累计公允价值变动全部结转计入当期投资收益。

23．取消营业费用科目。应用指南（征求意见稿）改“营业费用”科目为“销售费用”科目，核算内容没有变化。

24．开办费核算方法改变。应用指南（征求意见稿）规定开办费直接计入管理费用。现行制度规定先在“长期待摊费用”中归集，再于生产经营之日一次性计入管理费用。

25．存货非货币易确认收入。对于以库存商品抵债、投资等非货币易，现行制度规定除“实物投资”、“对股东实物分配”两种情况在交易时确认收入外，其余情况按存货成本结转，不确认收入。应用指南（征求意见稿）规定，只要交易具有商业实质的，全部确认收入。改变后和税法规定一致了。

26．研发费用核算方法改变。根据新准则，无形资产开发费用可以资本化，研究费用费用化。应用指南（征求意见稿）设置“研发支出”科目，分“费用化支出”、“资本化支出”明细，期末费用化支出计入当期管理费，资本化支出在账面保留。

27．按费用性质法编制利润表补充资料。由于利润表是按费用功能划分的，应用指南（征求意见稿）要求在财务报表附注中另外单独编制按费用性质法列示的当期成本费用支出明细，并和上期数对比。

一些仍然保留的现行重要会计处理方法

1.短期投资（已改为“交易性金融资产”）核算中，持有期间收到现金股利或利息时冲减投资成本。

2.出售无形资产计入营业外收入。

3.收到的营业税、消费税及附加的返还，仍按原渠道冲回，只是按现行制度冲减的是“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”，而按新准则冲减“营业税金及附加”。

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我国城镇化建设的步伐现已不断向前推进，房地产行业也自然成为了我国国民经济的一个支柱型行业，因为它带动了相关几十个行业的发展。但相对于其它成熟行业而言，房地产行业的会计从业人员的经验显得相对缺乏很多，远远不能满足当前发国内地产企业的需要。众所周知，房企要想获得利润，除了需要销售顺利之外，还应减少房产本身开发所需的成本。

一、房产开发的成本核算的主要内容

企业会计在对项目开发成本的核算时，按照所发生的费用归集，主要从土地征用及房屋拆迁时的补偿款、房企开工前的工程费、用于基础建设的设施费、建筑工程安装费、工程配套设施费和工程开发时所产生的间接费用等几个方面进行核算的。就拿工程开发时所产生的间接费用为例，当前我国的房地产行业还很不完善，滋生出来的腐败也是习以为常，就拿政府官员的打理来说那也是一项开支相当大的灰色成本，这种间接费用的核算就是比较麻烦的一件事，因为必须的把这笔灰色开支通过账目的转嫁方式进行抹平，否则难以健全的手续去进行报账和报税。

二、房产开发的成本核算方法

众所周知，所有企业会计核算方法都是反映与监督企业所进行的相关经济生产，为企业内部的经营管理提供完善的核算资料，并且通过特定的组织程序去设置会计账簿，会计凭证以及会计报表的专门方法。在这里我就以房地产企业的建筑工程费核算为例，我们会计人员要对不同施工方式而采用相应的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，会计核算时应依照承包企业对房产企业所提交的“工程价款结算单”列出的承付工程款计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如施工方式应用自营方式的，则所产生的各项建筑工程安装费用要直接计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；再如房地产企业自身直接完成施工的，会计在建筑工程核算时采用创建账户的方式核算和归集自身企业完成工程的建筑安装费用，在每月月未把实际成本转入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中；又如工程设备的领用，它本隶属于工程本身实体的，成本会计核算时应根据隶属对象，在领用设备交付安装的时候，要按其实际成本计入到“开发成本―――房屋开发”的对应成本项目中。

三、房地产开发企业特殊业务的核算

房地产领域有很多特殊业务方面的会计工作需要会计人员进行核算，常出现的特殊业务有合作建房、以土地使用权投资开发项目、“买一送一”的赠送业务、售楼处（接待处）处理、“拆一还一”的处理等，下面我就以“买一送一”的赠送业务为例：

我们的房产在售楼的时候常常打出这样的促销广告，“买第五层送第六层”，其中第五层的面积有100平方米，第六层也有40平方米，经过成本计算后核算出单位成本2000元平方米，单位售价3000元平方米。这时，我们会计人员在进行成本核算时，对卖五层的账务处理应做如下处理：

又如会计在核算时对售楼处的处理如下：

1.如果房产公司的售楼处有专门的工程概预算，而且在将来打算要单独转让出去的，可专门作为会计成本核算时成本计算对象来进行相应的核算；

2.假如房产公司在楼房售完后要把售楼处作为物业方面的管理用房，而产权又使其归全体业主所拥有，则我们会计在进行成本核算的时候，可将其作为“开发成本―――公共配套设施”来进行核算；

3.倘若售楼处是一处临时用房，而且将来必须要拆除的，则我们会计人员可预先将其计入“在建工程”，然后将其再转作“固定资产”来进行预定核算，将来在拆除售楼处时，可将其通过固定资产清理来进行相应处理。

综上所述，我们房地产企业的财务会计相比其它成熟行业的会计来说，业务要复杂许多，我们的会计人员不仅要熟悉房地产领域的一些建筑知识，还要懂得各种情况下的会计核算，所以从事房地产行业的会计学习的东西要比传统会计要多得多。能准确和科学的为房产公司核算出其相应的成本，为企业利润的获得提供切实可行的理论依据，这对我们的会计人员提出了严峻的挑战，我们这些工作在房地产行业的会计从业人员化压力为动力，力争让该行业会计工作的实效性在会计领域中得到填补。

参考文献：

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关键词：

保障房；会计核算；方法

前言

保障房建设项目的开展具有比较高的社会效益，可在一定程度上缓解中低收入人群的住房难问题，同时，建设企业也可以获得经济效益。由于保障房的特殊性，在建设过程中，其会计核算工作与普通住房建设项目的会计核算存在比较多的区别，需要在实际会计核算的过程中格外的注意，以便于保证会计核算工作开展时的正确性。

一、当前保障房建设项目会计核算存在的问题

与普通的房产建筑项目相比，保障房建成后出售的价格比较低，而且采用出租的方式时，租金也比较低。保障房的建设由政府来主导，类型包含廉租房、经济适用房、公租房、限价房及棚户区改造五种，这五种类型的保障房销售或出租时，严格的要求购房者或租房者的要求，如不符合要求，不具备申请资格，此外，申请对象的条件也会存在差别，依据申请对象的具体条件，对户型和面积进行限定[1]。此外，保障房在建设的过程中，政府会制定相应的扶持政策，其中包含资金扶持，使得保障房的建设成本降低，进而使被保障对象使用保障房时，支出减少。这一系列特殊的特征决定了保障房建设项目会计核算工作的复杂性，当前，由于保障房项目会计核算工作发展的还不成熟，因此，会计核算工作中还存在一定的问题，主要体现在三个方面，一是分摊系数问题，而是建设核算制度问题，三是资产负债率问题。现阶段，建设企业在开展会计核算工作时，方法主要包含三种，第一种是政府管理与开发一体，各自采用核算方法进行核算；第二种是建立平台公司，在平台中完成会计核算工作；第三种代建制。核算过程中，责权发生制、收付实现制是该项工作开展的基础性保障。现阶段，在房价一直升高的背景下，为了解决中低收入者的住房问题，主要采用建设保障房的方法，建设过程中，资金紧张是突出性的问题，由此，必须要加大财政投入，在此影响下，会大量的增加企业的账套，造成制度过度复杂，不但提升核算工作的复杂性，也降低了核算工作的准确性，影响了核算工作的顺利开展。

二、做好保障房建设项目会计核算工作的方法

(一)合理的选择会计核算方式

保障房建设过程中，营利并不包含在建设目的中，因此与房地产开发项目存在较大的差别，其所采用的会计核算工作必然会存在一定的差别，但实际情况是保障房所采用的会计核算方式基本与房地产开发企业相同，影响会计核算工作的准确性。保障房项目并非局限于某一个城市中，而是在全国范围内展开，由此一来，具体的承建部门不同，选择会计核算方式时，也应该与实际情况相符合[2]。通常来说，可供选择的会计核算方式包含三种，第一，承建部门即具备政府的管理职能，同时，也具备开发的职能，开展会计核算工作时，应采用两种方法，成都就是使用此种方式的典型城市；第二，建立平台公司，建立的方式有两种，一种是在房管局的组织下，设置平台公司，其与住房保障服务中心平行，具备投资和融资的功能，是一个住房投资公司，黄石为典型的城市，一种是由住房保障局出资，建立子公司，保障房的建设由该子公司来进行，融资工作由住房保障局承担，重庆建设保障房时采用的为此种核算方式；第三，代建制，保障房的建设由房地产开发企业来进行，开展会计核算时，按照企业现有的会计制度和方式核算。

(二)密切注意会计核算中的关键性问题

保障房建设的过程中，承担的建设单位包含房地产开发公司和事业单位两种，第一种模式中，由于企业自身具备清晰的会计核算制度，因此，核算工作只需按照企业原有的制度来开展即可，而在第二种模式中，会计核算工作需要分项目单独建账来进行，实际操作中，繁琐性非常强。通常，保障房建设项目由事业单位承建的例子比较少，而且即使由事业单位承建，建设资金均来源于财政部门或上级单位，不同于住房保障局承建项目时的实际情况。对于事业单位承建的保障房会计核算，国家尚未形成专门的制度，从而导致其会计核算工作的规范性比较差，基于此，本文主要对房地产开发公司承建时的关键性问题进行分析和阐述。保障房建设过程中，财政部门会拨付一部分的资金，会计核算工作中，还需要考虑财政部门的需要、完善会计信息质量两方面的问题，核算的项目包含保障房分项目和各个支出大类，促使审计部门有效的进行监督与审计工作，保证核算工作的准确性[3]。保障房的建设资金来源比较多，会计核算处理时，应按照具体的来源采取恰当的核算方法，来源为财政资金时，核算的项目中，财政补助收入和支出项目应设置在账目中，同时，非流动资产基金也应该加入其中，来源为自有资金时，财政资金来源所增加的项目都应该撤销。通过不同的核算项目，保证核算的有效性。

三、结论

保障房建设的主要目的在于满足中低收入人群的住房需求，开展会计核算工作中，基于特殊性的存在，应合理的选择具体的核算方式，并在核算工作实施的过程中注意其中的关键性问题，从而保证会计核算工作的准确性及合理性，提升会计信息的质量。

作者：张丽 单位：易门县基础设施建设投资管理中心

参考文献：

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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、前言

目前，我国房产建筑业成本核算的方法还不够的科学合理，影响了核算的准确度和效率，同时，对于降低成本的方法也没有进行科学的探析，因此，分析成本核算和降低成本的方法很有意义。

二、房产建筑业投资开发中的成本核算特点

房地产企业作为一个特殊的行业又有着与别的传统行业不一样的特征，主要体现在以下几个方面:

首先，跟传统行业比较起来，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，大概需要经过土地使用权取得、规划设计、工程施工、销售、竣工验收和物业管理移交等六个阶段，这六个阶段的总计时间大约需要三年左右。因而，作为房地产企业而言如何在这么长的时间内进行工程项目的预算计划、成本核算、以及成本决算成为很多房地产企业不得不面对的一个难题。

其次，成本核算方法和费用分配方式也存在差异。一般的制造类企业成本核算方法可以分为品种法、分批法以及分步法等，而房地产企业的开发组织方式只分为自营和发包两种，并且在具体成本核算时只能够根据具体单个项目设计图纸进行施工;费用分配方式传统上制造类企业一般有约旦产量法、定额成本法、定额比例法等，这些方法的共同特点是生产成本在一次会计时点上分摊至每个品项的产品，而房地产企业则不行，基本上不存在一个时点上分摊所有费用的问题。

最后，房地产企业投资开发中具有巨大的经营风险性和业务复杂性。房地产开发的特点决定了房地产企业经营上不确定因素相对于一般企业而言会比较多，一旦房地产开发的产品滞销，房地产企业的经营必然面临着生死抉择。所以做好房地产企业的事前成本核算具有十分重要的意义，可以从原则上帮助房地产企业规避不必要的经营风险，同时降低其经营业务的复杂性。

三、熟悉开发流程并了解成本组成

1、房地产开发流程

一个完整的房地产开发应经历以下5个阶段：前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段、售后服务阶段。

在前期规划阶段中，主要任务是分析土地出让信息并进行实地调研，研究该地块的投资价值，从企业的战略发展高度确定是否拿地，如果拿地则同时进行项目立项；在项目立项后则进入项目设计阶段，该阶段应根据前期的市场定位，运用技术经济方法及工程技术理论，按标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行技术经济分析，合理地设计，形成设计文件并绘制建筑图纸。通过合理的设计实现房地产产品价值最大化，并利用设计的科学性和独特性激发消费者的购买欲；设计完成后，进入工程管理阶段，房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务；市场营销阶段是对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程，这一阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现利润最大化或市场占有率最大化；交房后售后进入服务阶段，应利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的经济效益。

2、房地产开发成本构成

土地、土建、设备费用是开发成本的主体，大致占总成本的80%。土地费用又是其中最重要的一块，拿地成本大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，管理费用和筹资成本在开发成本中的地位也很重要。房地产开发企业往往是通过银行贷款来解决资金的需要，这样就产生数额较大的利息支出，构成了成本的增加。房地产开发为了吸引业主来购买居住，必须施工相关的配套，这一部分成本支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。另外，还有一些其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等。

四、房地产开发成本的核算

1.房地产开发成本归集对象。归集对象不能过细，不能以单栋为单位，因为以单栋为单位进行核算势必会增加工作量，使核算工作繁琐化、复杂化。相反，也不能简单地以整个小区为归集对象进行核算，因为建设一个小区从开始到完全建成往往需要几年甚至更长的时间，这样做势必会使成本核算资料滞后，失去其在房地产开发过程管理上的作用。科学、合理的作法应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度做为确定成本核算归集对象的主要依据。对比较大的开发项目进行分块核算，便于费用的归集和成本核算，这样才能充分发挥成本核算在房地产开发中的作用。

2.房地产开发成本项目的设立。在房地产开发过程中，为了客观反映成本结构，寻找降低成本的途径，就必须正确划分成本项目。在进行成本的核算时，首先选择的成本项目不能太多，其次对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用的支出，可专门设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对于陆续发生的金额较大的费用应单独设立科目进行核算。如土地费用、土建费用以及大的设备费用，特别是土建费用。同时还可根据合同发包进行明细核算，以便随时了解工程进度情况及付款情况，并为工程的决算提供资料做好准备。

3.房地产开发间接费用的核算。房地产开发企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。房地产企业的资金来源主要是三种渠道，一是房地产企业自有资金，二是收受的部分预购房款，三是从银行贷款。从银行贷款要支付相当数额的利息，同时楼房销售策划、广告费用也占有一定比例，为了客观地反映房地产企业的经营状况，将贷款利息列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分，销售费用列入“递延资产”科目下进行核算，待开发项目实现销售后，再转入“销售费用”科目。

4.房地产企业项目的竣工决算。为了计算出开发企业的经营利润，房地产开发企业要通过项目成本核算计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本。项目决算有所不同，有可能由于种种原因变得摇摇无期，比如没有按期完成小区个别配套，小区的工建设施暂时不能按计划实施，或暂时收不回来各种押金等，开发项目的完全建成都将受到影响，进而影响项目决算。

五、降低工程成本的方法

1、推行三级收料及限额领料

材料成本的节约，是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。

2、组织材料合理进出场

为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样材料用量上都与经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本。

3、节约现场管理费

施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化，它的支出主要由项目部自己来支配。

六、结束语

在今后房产建筑业中，进行成本核算的过程中，要明确合理的核算方式，另一方面，要积极的使用降低成本的方法来节约成本的支出，提高经济效益。

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（二）“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目

新准则没有设置“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目，而设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目，并要求分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。调账时，企业应当根据新准则的划分标准将原制度中的短期投资重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。

企业应当按照首次执行日的公允价值自“短期投资”和“短期投资跌价准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

（三）“应收补贴款”科目

新准则没有设置“应收补贴款”科目。调账时，企业应“应收补贴款”科目的余额转至“其他应收款”科目。

（四）“物资采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目

新准则设置了“材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“包装物及低值易耗品”、“材料成本差异”、“库存商品”、“商品进销差价”、“委托加工物资”、“受托代销商品”、“待摊费用”和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度相同。

调账时，应将“物资采购”科目的余额转入“材料采购”科目；将“包装物”科目和“低值易耗品”科目的余额一并转入“包装物及低值易耗品”科目；将“库存商品”科目的余额转入“库存商品”科目，对于房地产开发企业的开发产品也可以将其金额转入“开发产品”科目，对于农业企业收获的农产品也可以将其金额转入“农产品”科目；其他科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

另外，新准则还增设了“投资性房地产”科目，对农业企业专设了“消耗性生物资产”科目，对建造承包商专设了“周转材料”科目。调账时，应将原存货项目中属于投资性房地产、消耗性生物资产或周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产”、“消耗性生物资产”或“周转材料”科目。

（五）“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目

新准则没有设置“自制半成品”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。

调账时，应将“自制半成品”科目的余额转入“生产成本”科目；将“委托代销商品”科目的余额转入“发出商品”科目；对“分期收款发出商品”科目的余额进行分析，其中尚未满足收入确认条件的发出商品部分转入“发出商品”科目，已经满足收入确认条件的发出商品部分转入“主营业务成本”科目。企业也可沿用“委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。

（六）“长期股权投资”科目

新准则设置了“长期股权投资”科目，但其核算内容和核算方法与原制度相比有所变化，另外新准则还设置了“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应对“长期股权投资”科目的余额进行分析。

1.对于同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。

2.对于非同一控制下企业合并产生的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；“长期股权投资——投资成本、损益调整、股权投资准备”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目。

3.对合营企业、联营企业的长期股权投资，“长期股权投资——股权投资差额”科目的贷方余额全额冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目； “长期股权投资——投资成本”科目余额以及“长期股权投资——股权投资差额”科目的借方余额一并转入“长期股权投资——投资成本”科目、“长期股权投资——损益调整、股权投资准备”科目余额。

投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，应将“长期股权投资”科目直接转至新账，也可沿用旧账。

企业应当将上述三类投资相对应的长期股权投资减值准备金额自“长期投资减值准备”科目转入“长期股权投资减值准备”科目。

投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且能够可靠计量其公允价值的长期股权投资，应当根据新准则的划分标准重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。按照其首次执行日公允价值自“长期股权投资”和“长期股权投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

（七）“长期债权投资”科目

新准则没有设置“长期债权投资”科目，而设置了“交易性金融资产”、“持有至到期投资”和“可供出售金融资产”科目。调账时，企业应当按照新准则的划分标准，将原制度中的长期债权投资重新划分为交易性金融资产、持有至到期投资和可供出售金融资产。

1.属于交易性金融资产或可供出售金融资产的部分，按照其首次执行日的公允价值自“长期债权投资”和“长期投资减值准备”科目转入“交易性金融资产（或可供出售金融资产）——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

2.属于持有至到期投资的部分，将“长期债权投资——面值（或本金）、溢折价、应计利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，自首次执行日改按实际利率法计算确定利息收入。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“长期投资减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。

（八）“委托贷款”科目

新准则没有设置“委托贷款”科目。调账时，应将“委托贷款——本金、利息”科目的余额分别转入“持有至到期投资——投资成本、应计利息”科目。已计提减值准备的，将相应减值准备的金额自“委托贷款——减值准备”科目转入“持有至到期投资减值准备”科目。

（九）“应收融资租赁款”、“融资租赁资产”和“未实现融资收益”科目

新准则没有设置“应收融资租赁款”科目，而设置了“长期应收款”和“未实现融资收益”科目，另外对租赁企业专设了“融资租赁资产”科目。调账时，应将“应收融资租赁款”科目的余额转入“长期应收款”科目；一般企业将“融资租赁资产”科目的余额转入“固定资产清理”科目，租赁企业则将“融资租赁资产”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“未实现融资收益”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

企业采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的经营活动，

调账时已满足收入确认条件的，应按应收合同或协议余款借记“长期应收款”科目，按其公允价值贷记“主营业务收入”等科目，按差额贷记“未实现融资收益”科目。

（十）“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“在建工程减值准备”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目

新准则设置了“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”、“无形资产”和“无形资产减值准备”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。

新准则没有设置“在建工程减值准备”科目，而增设了“投资性房地产”和“累计摊销”科目，对农业企业专设了“生产性生物资产”、“生产性生物资产累计折旧”和“公益性生物资产”科目，对石油天然气开采企业专设了“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。

调账时，应将“固定资产”（投资性房地产、石油天然气开采企业的油气资产除外）、“累计折旧”（采用公允价值模式计量的投资性房地产、油气资产已计提的折旧除外）、“固定资产减值准备”、“工程物资”、“在建工程”、“固定资产清理”、“无形资产”（投资性房地产、商誉除外）和“无形资产减值准备”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“在建工程减值准备”科目的余额转入“在建工程”科目贷方。

存在投资性房地产并且按照新准则采用成本模式计量的，应将投资性房地产的账面余额自“固定资产”或“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目；投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当按照首次执行日投资性房地产的公允价值自“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”或“无形资产”、“无形资产减值准备”科目转入“投资性房地产——成本”科目，原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

农业企业应将“生产性生物资产”和“生产性生物资产累计折旧”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账；将“公益林”科目的余额转入“公益性生物资产”科目。

石油天然气开采企业应将油气资产及其累计折旧金额、减值准备金额自有关科目转入“油气资产”、“累计折耗”和“油气资产减值准备”科目。对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应增加该项资产成本，并计入预计负债；同时，将应补提的折旧（折耗）计入“累计折耗”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。

（十一）“商誉”科目

原制度中商誉项目在“无形资产”科目中核算，新准则增设了“商誉”科目，并且核算内容和核算方法有所改变。调账时，对于同一控制下企业合并，原已确认商誉的摊余价值应全额从“无形资产”科目中冲销，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

对于非同一控制下企业合并，原已确认商誉的摊余价值应从“无形资产”科目转入“商誉”科目；原合并合同或协议中约定根据未来事项的发生对合并成本进行调整的，如果首次执行日预计未来事项很可能发生并对合并成本的影响金额能够可靠计量的，应当按照该影响金额调整已确认商誉的账面价值；首次执行日，还应对商誉进行减值测试，发生减值的，则以计提减值准备后的金额确认。

（十二）“长期待摊费用”和“待处理财产损溢”科目

新准则设置了“长期待摊费用”和“待处理财产损溢”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（十四）“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目

原制度要求采用纳税影响会计法进行所得税会计处理的企业设置“递延税款”科目，而新准则设置了“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目，其核算方法与原制度相比有所变化。

调账时，企业应计算首次执行日资产、负债的账面价值与计税基础不同形成的暂时性差异的所得税影响，并计入“递延所得税资产”或“递延所得税负债”科目，同时追溯调整“年初未分配利润”和“盈余公积”科目金额。

（十五）“短期借款”、“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“代销商品款”、“应付股利”、“应付利息”、“其他应付款”和“预提费用”科目

以上会计科目新制度均有设置，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将上述科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（十六）“应付短期债券”科目

新准则没有设置“应付短期债券”科目，而设置了“交易性金融负债”科目。调账时，对于企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，应按其首次执行日公允价值自“应付短期债券”等科目转入“交易性金融负债——成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目金额。

（十七）“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”和“其他应交款”

新准则设置了“应付职工薪酬”和“应交税费”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“应付工资”和“应付福利费”科目的余额转入“应付职工薪酬”科目，将“应交税金”和“其他应交款”科目的余额转入“应交税费”科目。对于首次执行日存在的解除与职工的劳动关系计划，满足预计负债确认条件的，应将因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债计入“应付职工薪酬”科目，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目。

（十八）“待转资产价值”科目

新准则没有设置“待转资产价值”科目。调账时，应将“待转资产价值”科目余额扣除应交所得税后的金额转入“营业外收入”科目，将应交所得税金额转入“递延所得税负债”科目。

（十九）“预计负债”科目

新准则设置了“预计负债”科目，但核算方法与原制度相比有所变化。调账时，应将“预计负债”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。对于首次执行日满足预计负债确认条件的重组义务，应计入预计负债，并相应调整“盈余公积”和“年初未分配利润”科目；对于首次执行日满足预计负债确认条件且该日之前尚未计入资产成本的弃置费用，应计入预计负债，并增加资产成本。

（二十）“长期借款”、“应付债券”、“长期应付款”、“未确认融资费用”和“专项应付款”科目

新准则设置了“长期借款”、“长期债券”、“长期应付款”、“未确认融资费用”、“专项应付款”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“应付债券”科目的余额转入“长期债券”科目；其他科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（二十一）“实收资本”科目

新准则设置了“实收资本”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“实收资本”科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（二十二）“资本公积”科目

新准则“资本公积”科目的核算内容较原制度有所增加。调账时，应将“资本公积——资本（或股本）溢价”科目的余额直接转入“资本公积——资本（或股本）溢价”科目，将“资本公积”科目下其他明细科目的余额一并转入“资本公积——其他资本公积”科目。

（二十三）“盈余公积”科目

新准则设置了“盈余公积”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。调账时，应将“盈余公积”科目金额经有关调整后的余额直接转至新账，也可沿用旧账。

（二十四）“本年利润”科目

新准则设置了“本年利润”科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容相同。由于“本年利润”科目年末无余额，不需要进行调账处理。

（二十五）“利润分配”科目

篇12

保障房建设项目的开展具有比较高的社会效益，可在一定程度上缓解中低收入人群的住房难问题，同时，建设企业也可以获得经济效益。

 

由于保障房的特殊性，在建设过程中，其会计核算工作与普通住房建设项目的会计核算存在比较多的区别，需要在实际会计核算的过程中格外的注意，以便于保证会计审计核算工作开展时的正确性。

 

一、当前保障房建设项目会计核算存在的问题

 

与普通的房产建筑项目相比，保障房建成后出售的价格比较低，而且采用出租的方式时，租金也比较低。保障房的建设由政府来主导，类型包含廉租房、经济适用房、公租房、限价房及棚户区改造五种，这五种类型的保障房销售或出租时，严格的要求购房者或租房者的要求，如不符合要求，不具备申请资格，此外，申请对象的条件也会存在差别，依据申请对象的具体条件，对户型和面积进行限定[1]。

 

此外，保障房在建设的过程中，政府会制定相应的扶持政策，其中包含资金扶持，使得保障房的建设成本降低，进而使被保障对象使用保障房时，支出减少。这一系列特殊的特征决定了保障房建设项目会计核算工作的复杂性，当前，由于保障房项目会计核算工作发展的还不成熟，因此，会计核算工作中还存在一定的问题，主要体现在三个方面，一是分摊系数问题，而是建设核算制度问题，三是资产负债率问题。

 

现阶段，建设企业在开展会计核算工作时，方法主要包含三种，第一种是政府管理与开发一体，各自采用核算方法进行核算;第二种是建立平台公司，在平台中完成会计核算工作;第三种代建制。核算过程中，责权发生制、收付实现制是该项工作开展的基础性保障。现阶段，在房价一直升高的背景下，为了解决中低收入者的住房问题，主要采用建设保障房的方法，建设过程中，资金紧张是突出性的问题，由此，必须要加大财政投入，在此影响下，会大量的增加企业的账套，造成制度过度复杂，不但提升核算工作的复杂性，也降低了核算工作的准确性，影响了核算工作的顺利开展。

 

二、做好保障房建设项目会计核算工作的方法

 

(一)合理的选择会计核算方式

 

保障房建设过程中，营利并不包含在建设目的中，因此与房地产开发项目存在较大的差别，其所采用的会计核算工作必然会存在一定的差别，但实际情况是保障房所采用的会计核算方式基本与房地产开发企业相同，影响会计核算工作的准确性。保障房项目并非局限于某一个城市中，而是在全国范围内展开，由此一来，具体的承建部门不同，选择会计核算方式时，也应该与实际情况相符合[2]。

 

通常来说，可供选择的会计核算方式包含三种，第一，承建部门即具备政府的管理职能，同时，也具备开发的职能，开展会计核算工作时，应采用两种方法，成都就是使用此种方式的典型城市;第二，建立平台公司，建立的方式有两种，一种是在房管局的组织下，设置平台公司，其与住房保障服务中心平行，具备投资和融资的功能，是一个住房投资公司，黄石为典型的城市，一种是由住房保障局出资，建立子公司，保障房的建设由该子公司来进行，融资工作由住房保障局承担，重庆建设保障房时采用的为此种核算方式;第三，代建制，保障房的建设由房地产开发企业来进行，开展会计核算时，按照企业现有的会计制度和方式核算。

 

(二)密切注意会计核算中的关键性问题

 

保障房建设的过程中，承担的建设单位包含房地产开发公司和事业单位两种，第一种模式中，由于企业自身具备清晰的会计核算制度，因此，核算工作只需按照企业原有的制度来开展即可，而在第二种模式中，会计核算工作需要分项目单独建账来进行，实际操作中，繁琐性非常强。通常，保障房建设项目由事业单位承建的例子比较少，而且即使由事业单位承建，建设资金均来源于财政部门或上级单位，不同于住房保障局承建项目时的实际情况。

 

对于事业单位承建的保障房会计核算，国家尚未形成专门的制度，从而导致其会计核算工作的规范性比较差，基于此，本文主要对房地产开发公司承建时的关键性问题进行分析和阐述。保障房建设过程中，财政部门会拨付一部分的资金，会计核算工作中，还需要考虑财政部门的需要、完善会计信息质量两方面的问题，核算的项目包含保障房分项目和各个支出大类，促使审计部门有效的进行监督与审计工作，保证核算工作的准确性[3]。保障房的建设资金来源比较多，会计核算处理时，应按照具体的来源采取恰当的核算方法，来源为财政资金时，核算的项目中，财政补助收入和支出项目应设置在账目中，同时，非流动资产基金也应该加入其中，来源为自有资金时，财政资金来源所增加的项目都应该撤销。通过不同的核算项目，保证核算的有效性。

 

三、结论

 

篇13

国家财政部于 2006 年 2 月 15 日出台了新的会计准则体系，其中《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。该准则中指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念，也规范了投资性房地产的核算方法。和企业的其他资产相比，投资性房地产的核算内容有相同的地方，也有不同之处，分为四个部分：①投资性房地产的确认；②投资性房地产的计量；③投资性房地产的转换④投资性房地产的处置。本文将对讨论投资性房地产的确认、计量及转换等会计核算处理方法，并对存在的问题进行分析。

1 投资性房地产会计核算内容

1.1 投资性房地产的确认

《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：①符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。②与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。③该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。

1.2 投资性房地产的计量

投资性房地产的计量包括初始计量和后继计量。初始计量又包括两种情况：外购或者自建。根据准则规定，可归纳总结如下：①外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。②自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种：

1.2.1 采用成本计量模式

在成本计量模式下，投资性房地产应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定进行会计处理。后继支出，也按照固定资产的有关规定，如果为资本化支出，则将投资性房地产科目的余额，包括“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目余额转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入 “在建工程”，待工程完工时，将 “在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的后继支出会计处理计入“其他业务成本”。

1.2.2 采用公允价值模式计量

首先要明确准则对公允价值计量模式的使用条件进行了严格的界定，比如同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。以公允价值模式计量的会计处理原则有三点：①不计提折旧或进行摊销。②不计提减值准备。差额计入当期损益。③资产负债表日按公允价值为基础调整账面价值，差额分别计入“投资性房地产――公允价值变动”和“公允价值变动损益”科目。其后继支出也和以成本模式计量类似。发生资本性支出时，将投资性房地产的科目余额，包括“投资性房地产――公允价值变动”转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入“在建工程”，待工程完工时，将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的支出只需计入“其他业务支出”。

1.3 公允价值计量模式与成本计量模式的变更

首先，明确两个计量模式的变更原则，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。而成本计量模式转为公允价值计量模式的，应作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初分配利润和盈余公积。

2 投资性房地产的转换

2.1 投资性房地产转换为自用资产

在成本模式下，应将转换前的账面价值作为转换后的入账价值；在公允价值模式下，应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值差额计入公允价值变动损益。

2.2 自用或其他资产转换为投资性房地产

采用成本模式计量的，将转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。采用公允价值模式计量的，该项投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。不过差额处理根据具体情况有所不同。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积――其他资本公积”。处置该项投资性房地产时，再将原计入“资本公积”的部分转入“其他业务收入”。也就说，存在贷差时计入“资本公积――其他资本公积”，借差计入“公允价值变动损益”。

3 投资性房地产的处置

投资性房地产的处置包括出售 、报废 、毁损、对外投资转出、非货币性资产交换、债务重组等。投资性房地产对外投资转出、非货币性资产交换、债务重组分别适用企业会计准则中的《投资》、《非货币性资产交换》、《债务重组》准则，在这里着重探讨出售、报废、毁损情况。

《投资性房地产》准则规定出售、报废、毁损的投资性房地产其收入计入“其他业务收入”，相关的成本费用等计入“其他业务成本”。因为：出租房地产属于一种让渡资产使用权行为，是一种日常经济活动，其经济利益的流入应归属于收入范畴。对此笔者却不敢苟同。

理由一：出租与处置分属不同的经济业务类型。企业持有投资性房地产的主要目的是为了出租，以赚取租金，出租行为当属于让渡资产使用权，其所有权并未发生转移。处置投资性房地产是转移所有权或永久退出使用。

理由二：投资性房地产是长期资产。长期资产是企业长期拥有，为企业提供长期服务的资产。一般情况下，企业是不会轻易处置长期资产的。即处置长期资产不属于经常性的经济活动，也不属于与经常性活动相关的其他活动，其处置收益应当不属于收入范畴。

理由三：投资性房地产从其本质上讲仍属于企业的房地产范畴。投资性房地产是从原来的固定资产和无形资产中分离出来的资产。从形态上讲，投资性房地产与固定资产、无形资产并无本质上的区别。只不过用途不同罢了。在持有期间，投资性房地产的现金流量与固定资产和无形资产的现金流量确有不同，因此在持有期间的核算理应有所区别。但在出售、报废、毁损时，投资性房地产与固定资产和无形资产在现金流量上却无区别。

工业企业在处置固定资产、无形资产过程中形成的经济利益的总流入计入了营业外收入，经济利益的总流出计入了营业外收出，而处置投资性房地产却计入了其他业务收入与其他业务成本。同样是企业的房地产，一个自用、一个出租，在处置时却存在如此大的差异。因此，笔者认为工业企业在处置投资性房地产时，应比照固定资产与无形资产的处置进行，增设“投资性房地产清理”科目，通过该科目核算在清理过程中取得的收入、收益与成本、费用和税金支出等。清理完毕，通过计价对比计算出是清理净收益还是清理净损失，最后将清理净收益转入营业外收入，清理净损失计入营业外支出。对于房地产开发企业将投资性房地产出售的，应视为销售自产产品，收入计入主营业务收入，投资性房地产的成本转入主营业务成本。房地产开发企业的投资性房地产发生报废和毁损的，比照工业企业处理即可。