房地产行业投资策略范文

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一、引言

随着我国经济的不断发展和进步，众多行业已经进入成熟阶段。房地产业作为我国近些年来发展速度较快、发展势头较好的行业，为我国经济发展和城镇化建设进度的推进起到了关键性作用。但是随着我国经济建设进入新阶段，房地产业必须意识到其发展已经步入新常态阶段，供给侧改革给房地产企业带来了风险同时也带来了极大的机遇。在这种情况下，房地产企业必须要加强企业内部控制，提升对资金风险的分析和控制能力，促进房地产企业在保持平稳发展的同时获得新的利润增长点。资金风险的控制和分析主要包括对外界因素造成的实际资金收益率的不确定性的控制和分析。房地产企业可以采取多种措施来提升控制能力，屏蔽相关风险。

二、房地产行业所面临的资金风险

（一）初期投资风险――房地产项目开发阶段面临的资金风险

房地产行业属于复合型行业，企业需要实现资金融通、投资项目选择、房地产项目设计、房地产项目建筑和房产出售或出租等业务内容，同时由于其所需资金数量极大，因此属于传统的资金密集型企业。而房地产企业在项目选择初期就面临着极高的投资风险即在房地产项目开发阶段出现一定的资金风险。房地产项目在开发前期需要对项目所在地和宏观经济政策等进行全面衡量和把控，通过数量模型分析等方式定性定量的对投资收益进行预判。同时对如何进行房地产项目开发规划及后期出售价位确定等都需要在项目投资初期进行详细规划。但是，在投资初期由于宏观经济的不确定性、政策的变动性及来自同行业竞争者的压力，使得房地产行业的初期投资风险仍然巨大。

（二）中期建设风险――房地产项目施工建设阶段面临的资金风险

房地产行业主要通过房地产项目建设的方式生产出该行业特有的商品――房屋，因此建设施工阶段实质上是一个典型的生产过程。在这个生产过程中，房地产行业也面临着来自方方面面的资金风险。在房地产企业外部，面临着原材料产品价格波动带来的资金风险，原材料价格上涨意味着企业未来所需采购原材料成本增加，企业成本增加，可能造成企业的利润减少甚至亏损；原材料价格下降意味着企业如果当期库存较多，则企业从长远角度看，企业成本超过同行业其他企业，也会造成企业的利润减少甚至亏损。在房地产内部，对于所融通的闲置资金的投资方式安排会直接影响到企业整体的盈利水平和风险状况，在建设施工过程中企业面临的资金风险对房地产项目能否顺利落地起到了重要作用。

（三）后期处置风险――房地产项目建成完工后出售、出租阶段面临的资金风险

房地产企业项目开发建设完工之后，就进入到房地产企业项目后期处置阶段。在这一阶段，大多数房地产企业都会采用出售的方式进行处置，少部分企业采取长期出租或自用的方式进行处置。不同置方式也给企业带来了不同的风险。而处置实质上是给企业带来最大资金风险的方式。处置过程需要企业具有强大的营销能力和营销策略，营销策略的制定及政府政策的引导都会影响到房地产项目的处置时间和资金回收的速度。

三、控制房地产资金风险的方法和策略

（一）提升前期调研效果，增强投资策略的准确性和可靠性

房地产企业在项目开发初期需要对行业环境进行全面评估，除此之外还需要对项目所在区位等进行全面宏观了解以最终完成项目投资初期的评价，实现提升前期调研效果，增强投资策略准确性和可靠性的作用。首先，房地产企业需要牢牢把握政府政策导向，对于大力发展区域经济的地区可以加大投资力度，对于严格控制开发购房的地区，房地产开发企业在进行房地产项目开发时就需要保持谨慎的态度，严格控制企业可能面临的资金风险。其次，在制定投资策略时可以通过经济数学模型的构建进行定量分析，提升决策的准确性和可靠性。准确的经济预测模型和风险控制模型可以从收益和风险两个维度对项目进行评价，最终决定是否对项目进行可靠投资。

（二）善用金融工具、加强监督管理，降低在建设施工过程中的资金风险

随着我国金融市场的不断完善和开放，其在各行各业的资金融通、风险规避方面都起到了重要作用。在这种情况下，房地产企业可以利用当前金融市场上具有的一定作用来降低自身在建设施工过程中存在的资金风险。首先，企业可以通过宏观预测方式推测未来原材料的价格涨跌情况，之后通过使用期权、期货、套期保值等方式来进行风险的置换或者规避，实现企业的平稳发展和有效运营。其次，企业需要在建设施工过程中加强对项目施工内容的监督管理，通过完善的内部控制避免不合规现象的出现，也可以避免资金的浪费，提升资金的使用效率，促进资金有效周转，降低建设施工过程中的资金风险。

（三）完善营销策略，提升营销能力，降低处置阶段的资金风险

房地产企业的营销策略应该具有较强的可操作性和可识别性，同时营销策略的制定也需要符合国家政策的基本规划，切不可通过虚假营销等方式进行房地产项目处置，不合理的营销策略会增大企业的法律合规风险，使得企业面临行政处罚甚至冻结资金等资金风险。而企业只有结合市场情况和社会现状制定的营销策略，才能被目标人群所接受，也只有通过强有力的营销能力和品牌能力，才能在最合适的周期内完成房地产项目的变现和处置。

四、结语

随着国家供给侧改革战略的不断深化和实现，房地产企业也进入了改革的关键期。房地产企业必须对企业项目选择、项目建设和项目处置等环节进行全面控制，促使企业有效把控资金风险，最终实现房地产企业平稳有效增长，实现企业的二次腾飞。

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不可否认的是，日益深入的经济全球化趋势与中国内地投资环境的改善，以及由于中国不断的宏观调控使得越来越多的房地产企业或项目在资金上捉襟见肘，从而使得越来越多的外资私募股权投资进入中国房地产市场成为可能；另一方面，中国内地庞大的人口基数所孕育的巨大消费市场与快速稳定发展的经济，也为外资私募股权投资中国房地产市场提供了巨大的投资机会。

根据我们调查统计的数据显示，2006年私募股权投资在中国房地产行业有31起投资案例，投资金额达30.37亿美元，分别占2006年传统行业案例总数和投资总额的42.5%和46.6%，也分别占了2006年中国私募股权投资市场整个案例总数（129个）的24%和投资总额（129.73亿美元）的23.4%。从房地产行业投资案例总数与投资总额来看，房地产行业在2006年我国私募股权投资中占有举足轻重的地位。

此外，根据我们的统计，在2007年第一季度私募股权投资对传统行业的投资案例中，无论从投资案例数还是从投资金额来看，房地产行业的投资都居各行业之首。统计范围内，2007年第一季度私募股权投资在中国房地产行业共有9起投资案例，投资总额高达9.66亿美元，分别占第一季度传统行业案例总数和投资总额的39.1%和51.6%。

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一、2013年宏观经济及武汉市房地产市场背景

（一）宏观经济

房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看，它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。

2011年我国国内生产总值达到471564亿元，比上年增长9.2%，经济增速放缓，“保增长、调结构”再次成为政府2012年的首要目标。虽然房地产行业在短期内受到调控，但从长期来看，仍将是支持中国经济发展的重要力量。房地产固定资产投资在GDP中的占比逐年上升，2007年以来占比均在10%以上，2011年达到了17%左右的水平，出于保增长和地方财政压力的考虑，房地产行业仍将长期向上看好。武汉市2011年GDP6536.81亿，人均GDP约10000美元，尽管经济增长速度放缓，但绝对值依然较高，为房地产发展提供了良好的发展平台。

（二）武汉房地产市场

1. 供求走势

从房地产（住房）的需求方面来看，城市原有居民住房改善的需要，城市年轻人组建新家庭以及进入城市的新兴群体都构成对住房的需求；另外，某些对外开放度大的城市还有境外人士的流入，他们也需要购买住房，至少需要租赁住房；城市改造过程中的动拆迁居民更是成为最直接最现实的住房需求者。在一定的时期中，城市土地的供给总是有限的，房地产开发商建造住房的总量也是有限的，一旦需求量增长过快，房价就会有上升的趋势。因此，2011年房地产市场供应持续增加，市场成交总体呈现前高后低的走势，2011年上半年价格仍然在大幅上涨，居于高位，导致全年成交价格相比去年走高，但目前成交量逐步萎缩，价格开始松动。2011年全年新增供应房源为1192万㎡，相比于去年增加了17.9%；成交量为 825万㎡，相比于去年下降8.6%；成交价格7236元/㎡，相比于去年上升5.9%；

2. 存量

目前存量将近840万方，较去年同期新增近200万方，目前存销比接近12。库存居于高位，2011年底至2012年上半年特别是3-4月份，房企将面临资金压力不断加剧、存货继续增加，销售持续低迷的多重考验，将带来房价的进一步下行。

3. 新盘成交走势

2011年共计375个楼盘开盘（包括一个项目多次开盘及加推的情况），5月为新盘市场分水岭，在品牌开发商低价开盘的带动下，整体成交率高达65%，而之后政策效应持续发威，投资及改善型需求均受到了抑制，以及受制于年度销售目标不得不增加的推盘量，尽管开发商基本选择低价入市，加大推广力度，却难以改变成交率持续下滑的趋势。

4. 土地市场

相比于2010年武汉土地市场“地王频现”的疯狂，2011年表现相对冷清，土地成交面积与成交金额均有大幅下滑，底价成交、流拍、延期现象增多，调控背景下开发商拿地越发谨慎。从土地成交一般影响2年后的供求关系这一规律来看， 08年土地成交规模大幅萎缩使得2010年供应量极为紧张，而加上之前累计的需求集中释放，使得2010年成交量出现井喷现象，房价大幅飙升，开发商资金量充裕，大幅拿地扩张，如此也必将大大增加2012年的供应量，使得供过于求的态势有可能加剧。

二、房地产市场走势预测

1. 政策方面

2011年年底召开的中央经济工作会议表明中央未来对房地产行业调控的方向不会动摇， 尽管“三限”政策带有明显的政治干预色彩，但在“促进房价合理回归”的目标下，2014 年政策整体放松无望，更多可能是政策微调。保障房的建设将稳步推进，弥补商品房投资下滑对经济的负面影响。房产税或采取扩大试点城市的方式渐进推进，长期看将逐步替代限购令。

2. 信贷资金方面

房地产开发是一种投资行为，离不开金融支持。从发达国家的经历可以看出房地产金融发展的状况，很大程度上左右着房地产投资的状况。为了控制房地产投资过快增长，改变固定资产投资过热的状况，国家出台了一系列综合措施，包括提高存款准备金率、控制房地产贷款规模、提高房地产开发项目资本金比例等金融政策和清理整顿开发区、限制高档物业用地等新的土地政策等。但是，在国家“保增长”的主题下，之前一直紧缩的信贷资金可能会逐步宽松，我国货币政策将从紧缩走向中性，预计2014年将有多次存准率的下调，资金流充足，但是对于信贷资金的流向暂时难以判断，是否对房地产有大幅利好尚难以定论。

三、房地产投资策略建议

中国房地产市场的调控已经进入短周期或者持续调整期，目的是保证房地产买卖双方健康稳定有序发展。未来中国房地产市场即使取消限购，也不会像2010年一样快速反弹，未来房地产市场应该放在国家经济结构调整的大背景中来看，应后续房地产政策将会是断断续续，不断出台不但调整，因此房地产投资者和开发商在自己的战略目标及开发策略上必须走价值开发和重深化拓宽盈利模式的策略。

1. 增强风险防范意识，以战略防守为主，收缩战线，快速销售，最大程度的持有现金，为即将可能到临的低价抄底拿地做好准备；

2. 营销策略上，做好淡市营销专题，强化以客户为中心的营销方式，同时追求营销渠道的创新和精细化；

3. 产品策略上，目前房地产市场开发水平已经颇为成熟，单纯的从立面、园林、户型等方面去突破显得较为薄弱，必须增加产品内涵和人文诉求，带来客户生活方式的全新体验，杜绝产品的裸奔；

4. 从战略领域看，应该着眼于未来经济结构的转型，加大商业地产的投资力度，重视商业物业持有，同时可考虑与内需相关的地产服务行业，如旅游地产、养老地产等；

5. 从战略布局看，房地产行业已经步入下半场，未来三四线城市将是发展的重点和亮点，在资金充裕的情况下，可适当考虑布局拓展三四线城市。

参考文献

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REITs是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。国外的REITs具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。

2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，LP是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过IPO方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。

鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。（本文作者：乔娟单位：复旦大学经济学院）

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一、引言

2013年2月国务院公布调控房价的新五项措施无疑在中国房市掀起了轩然大波，自2003年国务院出台 “18号文件”至今，恰是中国房地产宏观调控10周年，且不论政府调控效果如何，对房地产行业而言，调控政策频出银根一再收紧，其传统的单一依靠银行贷款融资途径受到严峻考验。地产行业资金高度密集、金融属性强，但目前存在的客观问题是房地产开发过度依赖银行贷款这种间接融资模式，市场缺乏其它金融工具。早在2005年行业商会会长聂梅生就曾经提出房地产行业主要向银行借贷这种间接融资模式要转变，应该动员社会上闲散资金通过各种形式投入进来，分享行业发展红利、稳定市场。

根据国际房地产发展经验，促进融资多元化、发展地产融资市场必将是房地产行业健康发展之路。近几年国内市场正在积极探索地产融资新途径，房地产基金得到迅速发展。中国城镇化进程持续进行中，房地产市场需求仍强劲，发展房地产基金这一有效的融资工具既能减少银行和其它金融机构的风险又能推动房地产行业的进步，更能促进行业金融化进程。

二、房地产基金的优势

欧美等发达国家推出房地产基金较早，发展成熟亦有完善的法律体系支持。如美国地产业已形成房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商等为辅的格局，行业融资来源中银行仅占15%，房地产基金达35%的份额，其中房地产投资信托基金（REITs， Real Estate Investment Trusts）是主要形式。REITs是指由专业人员管理的房地产类资金集合计划，是标准的可流通的金融产品。

国外的REITs具有高收益、低波动、低税收、流动性强等优点，这既与当地市场的特点和政策密不可分，也是其内在优点所决定的。（1）房地产基金主要是股权投资，不会增加开发企业债务负担，相比之下银行借贷和发行债券都属于债务融资，不但会增加企业的债务成本，并且银行通常是嫌贫爱富，资金分配不平衡；企业发行债券则受到诸多法律法规的严格要求、程序复杂。（2）房地产基金的投资策略是分散投资以防范风险，因而对某个房地产企业的投资不会使得该企业丧失对项目的控制权和经营权。（3）房地产基金运作专业化，操作过程中容易积累丰富的经验，掌握灵活的融资策略，资金来源广泛。（4）房地产基金可以将高品质和较低品质的地产项目捆绑销售，获得理想的价格。（5）房地产基金是普通个人投资者参与地产投资的重要渠道，起到稳定市场的作用。近年来，我国房地产业发展迅速、利润可观，若早有成熟的房地产基金使得社会闲散资金可以分享行业红利，也许就不会有那么多炒房团了。

三、我国房地产基金的现状

2010年房地产宏观调控最为严厉，银行信贷一再紧缩，使得房地产基金迅速发展，不过房地产基金在国内还是一个新兴领域，加上政策环境不完善、专业人才缺乏等问题的制约，其发展模式与国外相比还有很大差别。

目前多数房地产基金以私募方式募集，通过金融机构委贷给房地产开发企业或以股权投资，与真正意义上的房地产基金有很大不同。私募股权基金由GP和LP组成，GP是普通合伙人，通常出资比例很少，主要负责基金管理，LP是有限合伙人，负责出资。国内的房地产基金主要还是以投资公司形式运作，投资公司的形式有诸多弊端：基金规模相对较小、股东容易操纵公司、投资利益得不到保障，还易陷入非法融资的风险。

另外，房地产基金的退出机制受限于国内市场环境也存在先天不足。由于国内房地产行业的特殊性，房地产基金通过IPO方式退出难以实现，因此多采用股权转让、股东回购和管理层收购等退出方式。投资人出于对风险的考虑以及管理人急于做出业绩等因素导致我国房地产基金通常追求短期回报，不利于基金的长期发展。根据国外成熟经验来看，房地产基金应该长期化甚至永续化，以投资人的退出而非基金的退出结束，这样房地产基金才能获得长远发展。

四、结论

鉴于成熟的国外房地产业发展经验来看，发展房地产基金既能实现我国房地产行业融资模式的转型，又能有效的防范金融风险，对促进我国房地产行业金融化进程起到举足轻重的作用。（1）中国政府应放眼长远，首先要建立健全法律环境，明确税收优惠政策，这对房地产基金的初期发展尤为重要；其次政府应引导规范房地产开发商的行为、培育房地产中介市场；另外，除了支持大型国有企业，政府还应鼓励民营房地产基金公司快速成长，做大做强国内房地产基金。（2）随着宏观调控的长期深入以及行业发展的逐渐成熟，房地产企业与房地产基金合作的需要越来越明显，房地产开发企业应主动加强与房地产基金公司的合作，防范风险，共同促进行业发展。（3）房地产基金公司要采取“引起来”和“走出去”的战略，加强与国际先进水平的专业化公司合作，这样才能提高自身的专业资产管理水平，尽快培养出专业化、了解市场又精通业务的管理队伍，促进我国房地产基金快速成长。

参考文献：