房地产市场的特点范文

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为加快推进不良资产风险化解工作，2012年2月2日财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，随后，2013年11月28日银监会《关于地方资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》，允许各省设立或授权一家地方AMC，参与本省范围内金融企业不良资产批量收购和处置业务。2014年7月末，中国银监会正式公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方AMC名单，包括江苏、浙江、安徽、广东、上海等五地。2014年11月底，继第一批试点成立之后，地方AMC名单再次扩容，银监会批复并允许北京、天津、重庆、福建和辽宁五地设立资产管理公司参与本省（市）范围内不良资产批量转让工作。至此，正式获准开展批量收购不良资产的地方AMC增至十家。综合来看，监管部门正式批准的地方AMC大部分在不良贷款分布较多的区域。从多家上市银行三季度报可看到，不良贷款集中爆发地从长三角蔓延至华北地区和珠三角，这与第二批地方版AMC试点范围相符合。从银监会2013年年报数据看，北京、天津、重庆、福建、辽宁五地不良贷款余额规模在全国分列第8、14、24、6、7位，此次批准设立试点的省份仍是饱受不良资产困扰的地区。同时，地方政府推动处置不良资产的意愿较强，这些省市的地方AMC开展业务的基础较好。截至当前，十家地方AMC的具体情况如下表所示：

由于地方AMC尚处在探索起步阶段，未披露太多运营、监管信息。根据全国已设立具有不良资产处置功能的省级AMC或经营公司经营情况，十家地方AMC具体情况，以及监管制度设计及相关文件规定，可将以地方性金融机构不良资产处置为主业的地方AMC特点归纳为以下几个方面。

资质认可条件出台后，地方AMC“本地化”优势明显。随着银监会45号文，以及宏观经济下行区间地方金融机构风险加大，为维护地区稳定，地方政府对设立地方AMC开展不良资产业务态度趋向积极，支持力度加大，如地方财政扶持，地方金融机构资金支持等，使其在处置行政区域内的不良资产时，具有更多的便利条件和更强的沟通能力，有利于提高不良资产处置效率和效益。如广东粤财依托广东省政府，截止2014年底累计业务规模达842亿元，累计创造利润54亿元，有效化解了地方金融风险。

具备处置金融企业不良资产功能的省级资产管理或经营公司数量增多，单体与总体注册资本显著提高。截至2013年2月末，全国共有18个省（区、市）已设立具有不良资产处置功能的省级资产管理或经营公司21家，其中13家曾参与金融企业不良资产处置。注册资本普遍提高，其中上海国有资产经营有限公司和重庆渝富资产经营管理集团有限公司注册资本分别高达50亿元和100亿元，十家获取资质的地方AMC总资本规模为296亿元，相比牌照发放前单体最低0.2亿元和总体173.48亿元，资本规模显著提高。

地方AMC不良资产业务范围和处置手段受限，行业和客户集中度较高，受宏观周期和区域经济影响更大。受监管政策约束，地方AMC只能参与本省范围内不良资产的批量转让，且只有债权重组一种处置途径，增加了地方AMC的资金压力和运营风险，且面临行业和客户集中度较高的风险。如经济环境不景气下“一煤独大”的山西经济出现“断崖式”下滑，不良资产主要集中于与煤炭行业相关领域，客观上不利于资产管理或运营公司开展不良资产处置业务。

地方AMC在人才、管理经验和资金来源等方面总体上实力欠缺，但部分地方AMC发展迅速，竞争实力快速提升。地方AMC由于成立时间较短，业务产品和经营模式不稳定，相对全国性的四大金融资产管理公司（以下简称四大AMC），在人才队伍、资产规模、专业实力与经营管理等方面存在差距，总体来看，在当前的竞争中尚不具备竞争优势。但随着部分地区金融牌照的获取，产品创新和业务拓展成绩显著。如重庆渝富，在战略规划、人才培养（设立博士后工作站）、资金来源（成功发行5亿元离岸人民币债券 ）、产融结合等方面，已成为地方AMC集团化发展的领先者。

地方AMC为独立法人，经营决策链条短，业务网点延伸能够深入到基层和现场。相对四大AMC在全国主要省市设立的分公司或办事处，在地区不良资产领域的竞争中，地方AMC作为独立法人，自主经营管理灵活，能够快速做出反应和决策，更能适应市场化要求。同时，地方AMC可以在本省不同地区设立网点，业务拓展深入基层和现场，对于不良资产的合理定价、尽调等，具有潜在优势。如江苏资产管理有限公司已设立南京办事处，借助省级各金融机构集聚及省会城市优势，大力拓展业务渠道，深化资产管理业务。

地方资产管理公司对不良资产管理行业的影响分析

在当前经济增速放缓的背景下，地方AMC的陆续设立将改变我国不良资产经营管理行业的竞争格局，对于缓释金融机构不良资产风险，化解和降低地方金融风险，保障金融业持续、健康发展，将发挥一定作用。

降低不良资产行业壁垒，市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。虽然目前正式获批的地方AMC数量有限，但却向市场传达出强烈的信号，预示着不良资产市场参与主体日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持紧密关系、熟悉当地情况、协调处置地区产业群、提升产能过剩资产质量、化解地方债务风险等方面具有一定优势，可能给四大AMC带来分流市场份额、提高收购竞价水平、压缩利润空间等方面的挑战。

在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化，加剧不良资产市场竞争。在不良资产处置端上，经济下滑压力加大以及不良资产持续增加的背景下，市场普遍看好不良资产管理行业前景，而成立地方AMC在客观上形成行业准入有可能逐步放开这一预期，从长期来看将带来示范效应，投资银行、PE等市场化程度较高的金融机构以及部分规范化程度不高的民营机构，直接或间接进入不良资产经营管理领域的现象增加。2014年以来，各地金融资产交易所不良资产交易服务业务的活跃从侧面证明了不良资产投资需求的增加。

受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。当前在处置压力加大的背景下，商业银行对清收、核销等内部消化方式的关注度提升。在外部处置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC转让不良资产的规模逐渐加大。同时，商业银行也在探索更多的转让渠道，如通过金融资产交易所直接面向广大普通投资者的方式有所增加，且创新力度进一步加大。例如，江浙地区部分银行紧跟互联网金融创新热潮，在淘宝司法平台拍卖不良贷款中的抵押房产、土地、抵押物，创新资产回收新渠道，从侧面反映出商业银行对向外转让不良贷款这一传统方式的依赖性有可能降低。

政策建议

为有效发挥地方AMC在化解地方不良资产风险和资源再配置中的作用，相关政策建议如下：

地方AMC在发起、设立或增资过程中，可积极与四大AMC展开合作，发挥各自优势，实现互动发展，做好不良资产风险化解和存量调整工作。着重加强与四大AMC的交流与沟通，利用其在不良资产处置技术与经验，人才培养、产品创新、业务模式等方面的优势，为打造地方AMC核心竞争力积累和借鉴先进经验。如中国长城资产管理公司在通过更加宽泛的综合金融服务和解决方案服务中小企业方面具有特色，在中小企业数量较多且服务需求旺盛的地区，地方AMC可通过共同发起等多种途径与中国长城资产管理公司及其所在地办事处建立合作关系，更好满足当地企业在金融服务方面的需求。

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地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给——高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置，无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36—60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均价，30—60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护——住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。

对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。

有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。

二、研究方法

（一）DEA方法

尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：

假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：

其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。

就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。

（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建

DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：

DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。

房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。

三、华东典型地区实例研究

本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。

（一）数据描述

根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。

（二）数据预处理

由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。

将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。

根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。

上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。

（三）数据结果

收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。

四、结论与建议

（一）结论

由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。

从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。

从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。

从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。

（二）建议

从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。

参考文献：

[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.

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中图分类号：D922.22 文献标识码:A

1 房产税的基本理论

1.1 房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2 房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

2 房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

3 房产税对房地产市场的影响

房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

3.1 房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。

3.2 伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。

3.3 这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。

3.4 房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。

参考文献

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伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。

一、当前房地产市场营销现状分析

（一）市场调研不足且缺乏真实性

开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。

（二）目标市场的定位模糊

随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。

（三）市场营销渠道陈旧

当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。

（四）价格营销策略单一

价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。

二、房地产市场营销策略分析

（一）产品策略

房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。

（二）价格策略

价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。

（三）促销策略

促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。

三、房地产市场营销策略的创新发展

社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。

（一）人文营销

由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。

（二）社会营销

社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。

（三）知识营销

篇6

在我国当前的经济结构中，房地产是不可替代的重要组成部分，房地产市场的发展不仅带动了国民经济，还改善了人民的住房条件，地方政府财政收入也因此得到了很大程度的提高。然而，房地产市场的发展速度过快也导致了很多问题，抑制了房地产市场的未来发展。因此，有必要对我国房地产的现状、问题以及未来发展进行研究。

一、我国房地产市场的现状

我国的房地产市场近年来的发展势头迅猛，在很大程度上促进了我国国民经济的增长，与建筑、家装、家电等行业的发展也都息息相关，具有关联性强、设计范围广等特点。

但过快的发展速度也让很多问题逐渐凸显出来，在繁荣发展的表面之下，制度的不健全、市场的不完善、发展的不均衡都使得各方面矛盾愈发尖锐起来。房地产市场的暴利与长期居高不下的房价使市场中的投机行为越来越多，很多房产已经严重超出了其实际价值，居民也越来越难以承受，房地产泡沫也因此产生。在这种情况下，很多想要买房的人对房子望而却步，如果长此以往，就会在一定程度上使房地产市场的投资条件降低，随之而来的便是房地产市场的走低，供求关系也在此基础上发生了一些变化。

我国政府为了解决房地产市场中存在的问题，强化了行政管理力度，也出台了一些相关的宏观管理政策，但这些手段却并没有从根本上改善我国房地产市场的运行状况，房价依然居高不下。加之建筑材料，土地等物资价格的逐年上涨，使房地产运行的成本提升，也导致了我国房价上升。

二、我国房地产市场的发展前景

房地产是国民经济不可或缺的重要发展动力，对经济增长有着非常重要的影响。房地产泡沫虽然是当前主要的发展问题，但房地产的振兴依然是主要的发展方向。想要房地产市场在未来稳定健康的发展，政府就需要更加理性的对待市场，充分了解并分析市场信息，构建起长效机制对房地产市场进行调控。

（一）房地产市场的改善方式

在现阶段的经济形势下，政府需要更加重视房地产市场的稳定性。在最大程度上使房地产交易成本降低，迎合普通公民的经济能力与住房需求，加大廉租房与经济适用房建设，运用民生手段，将当期房地产供需问题解决。银行也可以为房地产市场创造一个相对宽松的金融环境，提供更多的贷款，转变传统区别对待的方式。另外，科学合理的规范房价也是当前必须要解决的主要问题，可以运用减免税费、低补高加等方式实现。与此同时，构建起信息披露机制，将房地产开发商、房屋实际情况等信息公开，提升消费者对这些信息的了解程度，以促进购房。

实际上，解决房地产市场的问题并不是片面的拯救开发商，而是在保障我国国民经济体系，让普通群众了解这一本质，就能够在一定程度上转变当前持币观房的现象。如果房地产市场崩溃，我国工业必然会面临着经济滑坡，失业率也会随之增加，这些问题都会对国民经济的发展产生严重影响。

随着央行连续降息，我国整体性的经济环境也因此得到了有效刺激，房地产市场快速升温，并逐渐平稳下来。从近一阶段的楼市成交信息来看，我国的房地产市场会面临新一波的增长。资金链紧张的问题也随着贷款利率下调得到了缓解，我国房地产市场的瓶颈已经过去。

（二）政府提出的调整政策

从2015年政府工作报告中我们不难发现，政府对房地产市场的态度是积极且平稳的，运用了很多“促进”、“支持”、“稳定”等词汇，这也表明国家对房地产市场正在积极进行调整，房地产市场的未来发展也更加趋于健康与稳定。具体表现在以下几方面：

第一，稳定住房消费，实行因地制宜的政策，将地方政府的主体作用充分落实，满足普通公民的正常住房需求，从而稳定房地产市场，政府政策的着力点则主要放在金融机构等部门，为房地产市场提供更多的消费支持。第二，加大保障性住房建设力度，实行物质保障与资金补贴双管齐下的住房保障政策，将一部分存量房转变为保障房。第三，改革住房公积金政策，提升其利用效率。第四，将城市危房改造计划提上了日程，与棚改计划的资金政策一样。第五，明确的路径，强化确权、登记、颁证等实际工作，保证不占用耕地，保障农民的实际利益。除上述五点以外，还有特大镇扩权增能、促进信贷证券化等诸多政策，都是房地产未来的主要发展指导。

房地产行业对我国经济发展的意义十分重大，在经济条件的压力下，房地产对国民经济的作用愈发凸显出来。随着城市化进程的不断加快，我国将会有4亿左右的农民转移到城市中来，房屋的需求量是非常大的，因此，房地产市场在我国未来的发展空间仍然非常巨大，对国民经济的作用也是不容忽视的。

三、结束语

房地产一直以来都是我国国民经济的重要支柱。当前，面对房地产市场中存在的问题，政府和市场都在积极面对，并提出一系列方法，用以缓解房地产市场中的泡沫现象，促进房地产市场的稳定健康发展。从当前形式来看，我国房地产市场的发展潜力仍然非常巨大，发展前景也相当可观。

参考文献：

[1]赵杨，张屹山，赵文胜等.房地产市场与居民消费、经济增长之间的关系研究――基于1994―2011年房地产市场财富效应的实证分析[J].经济科学，2011，06：30―41

篇7

关键词:房地产 投机泡沫 形成机理 测度指标 指标合成

房地产业是国民经济的主导性、支柱性产业,因其产业本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而对国民经济产生较大影响。随着我国GDP增长对房地产业依赖程度的提高,房地产业在国民经济的基础性地位愈显重要。与此同时,房地产业也是最容易滋生泡沫的行业之一,由于过度投机而导致的恶性投机性房地产泡沫是房地产交易中最常见、威胁最大且最难以防范和控制的泡沫。因此,构建房地产投机泡沫的预警指标并对其进行测度,可以据此估量房地产市场的热度,判断投机泡沫引发的可能性,并可以果断采取相应的措施抑制投机资本的进一步渗透,防止和减轻房地产投机泡沫所造成的危害。

房地产投机泡沫的形成机理

房地产市场之所以能够产生泡沫经济,原因在于房地产商品既是消费品,又是投机品。房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点,这决定了房地产商品的供给曲线弹性较小,需求曲线弹性较大。由此可以判定,房地产商品价格预期形成的主要决定因素并非供给条件的改变,而是未来需求变化的预期。随着价格上涨,投机者预期未来的价格会更高,如果投资者在(价格较低时)购进房地产,在将来卖出(预期价格更高),则将获得数额为价格差的利润。在此系统性预期下,投机者的行为具有“跟涨不跟跌”的特点,从而形成了房地产价格越高、需求越大的现象。在这期间如果判断错误,投资者将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式,主要是因为他预期市场上拥有充足的供给。然而,在正反馈效应下,全部投资者都采取这种投机方式,就会造成房地产市场上只存在买者而缺少卖者的情况,从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种情况下,追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格,最终形成房地产投机泡沫。本文用图1表示房地产投机泡沫生成机制。

在正常情况下,房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线,需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线,表示随着房地产价格的上升,供给增加,需求减少,供给与需求数量在Q0达到均衡,此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求,则需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1,这表明价格越高,投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点,它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期,投机者继续买进房地产,在图1中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2,并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者,继续获取差价利润,而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场,如此循环下去,直至泡沫破灭。

房地产投机泡沫测度指标的选取

(一)房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标为房地产投机泡沫的预示指标,可据此预测房地产价格走势及产生房地产投机泡沫的可能性。该指标主要衡量房地产业与实体经济的偏离程度。由于房价的增长是以GDP的增长为基础的,而且房地产业具有经济增长点的作用,所以其增长速度应适度高于整体经济增长速度。当房价的增长显著高于GDP的增长时,意味着房地产业的发展超出了国民经济的有效支撑,虚高的房价会引发投机浪潮,造成空置率上升,引发房地产泡沫。该指标值越大,说明房地产业相对实体经济发展的偏离就越大,即房地产业已超越一国经济的发展速度,房地产市场开发过热,存在房地产投机泡沫的可能性。该指标公式为:

(1)

该指标的临界值在国际上并无严格标准。一般认为,若房价增长幅度是GDP增长幅度的2倍以上时,则可判定房价不正常,泡沫存在的可能性较大。以我国香港为例,1986年至1996年期间,香港该项指标的平均值为2.4,处于较高水平,1997年8月是我国香港楼市的最高峰期,该项指标达到了5.0,印证了当时楼市投机泡沫的严重性。

(二)房地产实际价格/内在价值

房地产投机泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。根据这一定义,判断房地产是否存在投机泡沫,就是对房地产实际交易价格与其市场基础价值即内在价值进行比较。当实际价格持续大幅偏离其内在价值时,就可判定存在较为严重的房地产投机泡沫。房地产商品具有两重属性,既可以作为消费品满足人们的居住需求,又可以作为投资品提供租金收益和资本利得。理论上,对于作为收益资产而持有或交易的商品,其内在价值是由它所带来的未来收益的资本化价值所决定的。对于房地产产品来说,其内在价值就是其租金的资本化价值,计算公式如下:

(2)

当房地产实际交易价格偏离其内在价值达到一定时间、一定幅度时,就可以判定房地产市场存在投机泡沫。一般认为,房地产实际价格与其内在价值的比值应控制在1.05以内,否则便容易通过乘数带动效应,导致经济过热,引发严重的房地产投机泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依据房地产投机泡沫的外在表现设计的指标。房地产市场是否有“泡沫”,空置率是最具备说服力的指标(周方明,2006)。根据一般经济学原理,判断一个商品市场的状况,主要考察该商品市场供给与需求双方力量的变化情况。房地产市场的空置状况,是反映需求强度的指标,它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断,并根据新的预期修正其在市场中的行为方式。当市场中的商品房空置面积持续上升,房屋空置率居高不下时,说明房地产市场处于供大于求的状态,为典型的买方市场,市场力量将不利于房地产市场上的供给者。在这种情况下,房地产价格必然会受到较大的向下压力,这样投资者将不得不承受由于价格下降而带来的资金紧张的困境,其中一部分投资者将不得不破产退出市场,从而减少市场供给,并恢复市场的均衡,反之亦然。然而,如果市场状况是供大于求,房屋空置面积和空置率一直高居不下,但市场价格却保持稳定,甚至不降反升,并伴之以投资膨胀,那市场运行必然酝酿着越来越大的泡沫。该指标计算公式如下:

(3)

该指标的国际公认警戒线为10%。投资者过度的投机需求,会使房地产投资过热,加上投资者频繁转手,就会导致市场上有许多的房产空置,从而使该指标变大,因此本指标能很好地反映房地产投机泡沫的形成过程,该指标越大,房地产投机泡沫形成的可能性就越大。

(四)房价收入比

选用房价收入比指标可以在很大程度上反映房地产价格的合理程度和是否存在房地产投机泡沫。房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值,该比值越高,说明居民家庭购买住房的承受能力越低。该指标计算公式为:

(4)

根据国际经验,房价收入比的合理取值区间为3~6,超过该区间,则说明房地产价格的上涨超过了居民家庭对住房的实际支付能力。若某特定房地产市场的房价收入比一直处于上升趋势,且没有存在市场萎缩的迹象,则说明该房地产市场中有较多的投机需求,房地产投机泡沫存在的可能性较大。

(五)房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比

在房地产市场中,房地产开发商通过金融市场获取资金进行开发,购房者通过金融市场获取资金购买房地产,完成居住、投资或投机活动,资金在金融市场与房地产市场之间形成“闭环”循环,金融市场推动着房地产市场的发展和膨胀。房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比反映了信贷对房地产需求的支持程度,该指标值越大,说明信贷对房地产投资的支持程度越大,投资者投入房地产消费的程度越高,产生房地产投机泡沫的基础条件就越好。该指标计算公式如下:

(5)

参照日本出现房地产投机泡沫的经验教训,结合我国现实,从国家金融安全和房地产业的持续发展两个方面考虑,房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比的临界值为0.2。该比值越大,说明金融市场对房地产市场支持过度,引发房地产投机泡沫的可能性就越大。

房地产投机泡沫测度指标的整合

本文基于以上五个指标建立了一个度量房地产投机泡沫是否存在的综合指标,其表达式如下:

(6)

公式中各指标的权重值可借助德尔菲法和层次分析法(AHP)确定,前者通过对专家评分结果进行统计整理获得权重系数,后者则通过指标的两两成对的重要性建立判断矩阵,从矩阵特征根得出指标的权重值。

对于通过上述表达式得到的房地产投机泡沫综合指标值,还需进一步确定其临界区间,通过综合指标实际值与其临界区间的比较,才能判断某一市场是否存在房地产投机泡沫,若实际值超出临界区间,还可根据实际值偏离临界区间的幅度判断房地产市场存在投机泡沫的严重性。确定综合指标的临界区间可采用德尔菲法,先以世界各国和各地区房地产市场为参照对象,考察这些市场房地产投机泡沫发生期间积累的历史数据,通过公式(6)计算出这些市场的综合指标值,得出综合指标值的取值区间,然后用得到的综合指标值取值区间验证发生过房地产投机泡沫的各参照对象房地产市场的历史综合指标实际值,据此检验综合指标取值区间的可靠程度,然后根据可靠性的大小考虑收窄或放宽综合指标的取值区间,从而最终得到综合指标的临界区间。综合指标值的临界区间一旦确定,就可拿某一区域房地产市场计算出来的投机泡沫综合指标值与之比较,判断其投机泡沫的有无及严重程度。

结论

构建一个理论依据充分、合理有效的房地产投机泡沫测度指标体系,有助于客观、准确地考察房地产市场的热度和投机泡沫的演化程度。以房价增长率/GDP增长率、房地产实际价格/内在价值、商品房空置率、房价收入比和房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比五个指标建立的房地产投机泡沫测度指标体系具有较强的实践针对性,其合成后的综合指标指示性较强,能够用以判定房地产投机泡沫程度的大小。合理运用该套指标体系可以为政府有效管理房地产市场、成功处理房地产投机泡沫提供依据,可以协助政府把握最佳的宏观调控政策入市时机,及时扭转房地产市场发展的不良势头,从而引导房地产市场稳定、健康地发展。

参考文献:

1.邱强.我国房地产泡沫的实证分析[J].社会科学家,2005(1)

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【关键词】

菏泽市；房地产市场；对策建议

一、房地产市场的相关理论

（一）房地产的概念

房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。

房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

（二）房地产市场的概念

市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。

二、菏泽市房地产市场发展的现状分析

菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。

由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。

三、菏泽市房地产发展中存在的问题

（一）房地产市场产品需求不足

现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，

（二）房地产价格与居民收入不协调

2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。

（三）房地产开发模式单一

菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。

四、对菏泽市发地产发展的建议

（一）加强对房地产市场的宏观调控

依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）促进发展房地产市场多元化发展

切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。

（三）扩大房地产投资融资渠道

菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。

参考文献：

[1]杜凤霞，杨占昌，陈立文.房地产市场区域性特征探索[J].企业经济，2013，02：127132

[2]刘金娥.我国房地产市场泡沫的成因分析[J].山西财经大学学报，2010，02：6267

[3]刘丽.广州市房地产市场投机度实证分析[J].特区经济，2010，08：4243

篇9

在市场经济成熟的发达国家，房地产业属于传统产业；在这些发达国家政府对房地产业的管理，主要是通过经济和法律等手段来实现的。在我国，房地产业只有三十年的发展历程， 国家对房地产行业的管理，也只处在一个探索的阶段。在2002年以来，我国房地产市场繁荣，给经济发展带来了活力；但房价上涨迅速、空置率上升、住房结构矛盾突出、投资增长快等现象，严重阻碍了经济的健康发展。在经济学看来，这显然是一种“市场失灵”的现象。为此，从2003年开始，中央政府制定了一系列的土地政策，期待通过法律的手段，来实现对房地产市场的宏观调控。这些土地政策对理性分析房地产市场的发展，有着很大的意义。为此，本文就研究国家制定的土地政策对房地产市场的影响，以便能给市场的发展提供参考意义。

一、国家土地政策对房地产市场影响的体现

国家土地政策对房地产市场的影响，第一体现在土地供应的结构上。一个国家房地产市场的健康发展，体现在普通居民能够买得住宅。但目前房价的飞涨，令普通居民无法购买。居高的房价，市场是无法进行调节，所以只能由国家宏观调控政策来主导。因此，为了控制房价，国家出台一系列的土地政策，实现了严格的土地制度。 如国家近年来相继出台的“8.13大限”、“新国八条”等土地政策，其主要目的是为了控制土地的供应总量。

虽然国家的土地政策，在一定程度上达到减少土地供应总量的目的；对土地的控制，从总量控制变成了结构的控制；这变化主要体现在土地供应结构向中低价位的商品住宅倾斜；这是从目前和长远满足中低收入的普通居民的住房需要。但现在我国70%还没有完全实行廉租住房的制度，住房保障面积还不到4%，所以国家的土地政策还是达不到满足广大居民的住房需要。很多专家也指出，只有加大经济适用房的投入，才能起到降低房价，实现房地产健康稳定的发展。

国家土地政策对房地产市场的影响，第二体现在土地价格上。在以前，很多企业靠着银行等金融行业的支持，可以低价圈地，拿着成本很低的土地。但是新的土地政策出来后，土地供给总量的减少和土地规则也跟着改变；在规定日期之前，一些没有按照规定交纳土地出让金的项目，政府就有权强制收回，之后通过土地交易市场上的“招、拍、挂”的途径，重新进行上市交易；这样，在严格的土地政策下，必然导致了土地价格的上涨，再加上银根紧缩的影响，房地产企业的资金来源就少了，引起了房开商的开发成本增加，给予他们提高房价的理由。在这严格的土地政策管制下，房开商等微观企业主体就实行“炒作房价”，导致了房地产市场的非理性发展。

国家土地政策对房地产市场的影响，第三体现在对消费者的影响上。政府出台的严格土地供应政策，对消费购买心理产生影响。因为严格的土地供应政策，消费者会预感未来房产的减少；作为普通居民，消费房子是为了住宅，所以关心近期投入的最小化，而不是收益的远期最大化，就会着急购买房子，造成了供给和需求之间的矛盾，房产市场上出现了供不应求的现象。因而，国家严格的土地政策，造成了即期消费的出现，这也是房价增长过快的一个原因。

二、国家政策土地需要考虑的因素

从现在土地政策对房地产的影响可以分析到，制定土地政策需要考虑到这一些因素：

1．土地资源的因素

国家在制定土地政策的时候，必需要目前国内的土地资源。人多地少，乃是我国的一个基本国情，而且我国的大片国土是不适宜耕作和定居的高原、沙漠等等；所以，这就决定了我国在土地政策制定上，不应该和世界上的其他国家进行相比较。经济的发展离不开土地，但现实的国情却不允许土地的开发上占用过多的耕地。这就需要房地产的发展，要节约和合理地利用土地资源；而且土地的有限性，决定了土地供应的相对不足；因而，在市场对房产需要上涨的情况下，房地产开发的供需矛盾是不可避免的。土地资源的现实状况，决定了国家土地政策的宏观调控上，只能综合平衡各种因素，尽量把矛盾缩小的一个范围之内，使土地价格保持在一个合理的范围。

2．房地产的特点

我们知道，房地产业的运转具有长期性，从土地购置的开始，一直到市场上商品房的供给增加，都要经历一个较长的周期。土地供应对房地产市场价格的影响，有一个比较滞后的过程。所以，严格的土地供应政策，对商品房的价格具有刺激作用，对人们的消费心理必然产生影响，必然引起非理性消费现象的产生。在制定土地供给的政策上，需要考虑房地产市场的发展特点，适当增减房地产的用地量，才能避免房地产市场的大起大落，达到稳定房地产价格的目的。

3．国家经济形势

房地产业的发展，和整个国家的经济形势是分不开的的。国家经济的发展，人们收入的增加，必然有能购买商品房的经济能力。所以，国家在土地政策制定上，需要和整个国家经济形势相协调。为此，在对房地产宏观调控上，应该把好土地审批和信贷投放这两个关，严格控制好固定资产的投资规模，和整个社会的经济发展形势相适应。

三、制定有效调控房地产市场的土地政策

篇10

Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects the future development direction of real estate economy.

Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

改革开放以来，我国经济发展的主要依靠增加资源消耗和扩大资金投入来维持高速的经济增长，这一点在房地产行业上的表现尤其明显。国土资源部于2002年和2004年分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用杈招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令)两个文件后，房地产经济的发展成了社会关注的焦点。房地产经济经过十年的发展，呈现出明显的特点，并暴露出诸多问题，国内外很多学者在这一领域进行了大量研究，以期通过国家的政策干预使房地产经济健康、稳定发展。

1 房地产经济发展特点分析

房地产经济在发展过程中，受到投资环境、国家政策、市场结构等的影响，呈现出了不同的特点。

1.1投资波动大

尽管当前房地产行业的投资收益前景看好，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，相应的，在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求的拉动，从而引起房地产经济衰退，最终导致房地产经济剧烈的波动。另外，由于投资结构的不合理，从而导致产品结构不合理，进而严重影响了房地产市场的需求。同时，投资效益过低是我国房地产经济的一大软肋，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低下，连续的投资扩张不能持续，行业增长不可避免地下降。

1.2 政策周期性波动明显

转型期间我国房地产经济出现了明显政策性的周期特征。近几年来，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，对房地产开发贷款以及个人住房抵押贷款等信贷业务进行严格把关，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。

1.3 市场结构合理性不高

目前我国房地产市场结构存在着诸多不合理的方面，尤其是保障性住房供给短缺。从现行的住房保障政策干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而呈逐年下降，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制压制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设，地方政府为增加土地出让的收益也不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。

2 房地产经济发展中存在的问题及其原因

伴随着房地产业的快速发展,房地产经济发展中出现了一些非理,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面：

2.1经济泡沫和金融风险

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则对国家经济发展具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

2.2供不应求抬高住房价格

经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之大量资金涌向房地产行业,使得对住房的需求在短期内出现局部过热的现象,同时,当前我国房地产地块的规模、选址等都是以政府行政指令为主导,忽视了市场的作用,这些因素都导致了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行及时的反应,而只能以高房价表现出来。

2.3 房地产市场不成熟

房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。

2.4政府政策干预影响房地产业

市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府部分不合理的干预政策的出台,还会造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。

2.5房地产开发商融资渠道单一 商业银行监督管理机制不健全

房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。

3 我国房地产经济未来的发展方向

鉴于目前我国房地产经济发展中存在诸多的情况，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定科学合理的房地产政策。

3.1 政府加强对房地产市场的宏观调控

房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。 历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需处于动态的平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场供需矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。 鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。

3.2 加速完善房地产市场

首先,政府应该重视房地产经济中税收的调节作用,理顺各种税收与政策的关系,根据房地产市场的具体情况来调整的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。

3.3 创新体制和制度 促进房地产市场公平竞争

政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。

3.4 拓宽房地产业融资渠道 加大商业银行的监管力度

房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,只有通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控下,房地产经济才会走上健康的发展道路。

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市场运行机制 政府宏观调控

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。

研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。

(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究

赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。

(二)从政府层面对房地产市场调控的研究

目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。

综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。

二、市场在房地产运行中的作用机制

市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。

(一)市场机制在房地产运行中的作用分析

我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身

的特点。

1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。

2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。

3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。

(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现

我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：

1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。

2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。

3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。

4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。

三、政府在房地产运行中的责任

我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。

(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析

在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。

1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。

2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。

3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。

4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。

(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析

针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。

1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财

政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。

2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。

3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。

4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。

四、完善我国房地产市场发展的对策建议

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随着我国房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问题，如房价持续上涨、宏观调控、中低收入者住房等，这些问题的出现让我们开始怀疑房地产市场运行的健康状况。因此有必要从更广阔的视角来分析我国的房地产市场。房地产行业是国民经济的一个重要组成部分，它的发展必然是国民经济发展的有力反映。在当前全球经济遭受次贷危机的背景下，对我国房地产市场所呈现出来的发展特点进行深入的分析，有助于更真切地观察房地产市场内在的运行规律，以便对其未来发展趋势作出判断。

一、中国房地产市场的宏观背景

1、次贷危机的蔓延

2007年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身，房地产业与其他市场尤其是资本市场联系得越紧密，泡沫破裂后所波及的范围就越大。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。至今，次贷危机的影响已经从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延。

2、我国宏观经济发展趋势

从全球经济的角度来看，中国被公认为是快速发展的亚洲新兴国家之一，对全球经济的稳定和繁荣起着越来越重要的作用。据国家统计局公布的报告显示，2003―2006年，中国经济年均增速较世界平均水平高出5.5个百分点，较印度高出2个百分点，比俄罗斯高出3.5个百分点。中国GDP居世界的位次亦由2002年的第六位上升到2006年的第四位。随着中国综合国力的大大增强，中国经济正成为世界经济增长的重要驱动力之一。虽然在2008年中国遭受了地震等自然灾害以及其他突发事件，经济增长的发展速度会低于前几年，但是总体经济的发展态势依然良好。

3、房地产业的市场化进程

我国房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，一系列的国务院文件及国家法规、法律规定正逐步将各个层面上不同程度的非市场化因素剔除出去。从土地出让、住房供应、金融监管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。“十一五”期间，房地产业将迎来巨大的变化，伴随着财税改革、市场完善、区域协调发展，房地产的利益分配机制、竞争格局、区域分配格局将会面临改变，房地产行业将变得更规范、市场化程度会更高。

二、我国房地产市场的问题分析

1、区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异

我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，也表现在城乡之间、大中小城市之间存在着的巨大经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。因为房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异决定了城市的价值，城市的价值又进一步决定着房地产的价值以及房地产市场的兴衰与走向。

随着我国区域发展政策的调整以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会逐步缓和。我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推动欠发达地区发展，在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。

2、供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市带来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由房地产供给自身弹性较小和存在滞后性所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。

2003―2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

3、商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题

在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产调控政策中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民住房条件有了较大改善。建设部的最新统计数字显示，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。

住房的商品性主要体现在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要体现在政府的扶持方面，但两者是紧密关联的。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当住房的时候，政府要采取措施来保障中低收入者的居住权；当政府提供的住房保障品不充分的时候，一些中低收入者不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。

三、房地产市场的未来发展判断

1、刺激内需与减税政策博弈“下滑”，重振房地产市场的活力尚需时日

自2007年底以来，我国一些城市的房地产市场出现了“滞胀”乃至“下滑”的态势。根据国家统计局公布的数据，2008年10月，全国70个大中城市房屋销售价格环比指数小于100.0的城市共37个，等于100.0的有11个，大于100.0的有22个，全国70城市平均为99.7。为保证我国经济的稳定发展，克服世界金融危机对我国的不利影响，我国政府推出了十项旨在拉动内需的措施，加上之前财政部出台的对房地产交易环节的减税政策，可以看做是对疲软的房地产市场的一种拯救。但是房地产市场中的观望气氛一旦形成，在短时间内很难有很大转变，当前的交易一般是前面几个月洽谈的结果，在一定的降价刺激下促成的。因此可以判定后面一段时间的交易状况仍会减少，一个充满活力的房地产市场的再现还需要一定的时日。

2、政策性住房建设速度加快，房地产市场商品房累积现象加重

如前文所述，在房地产市场高度繁荣的几年里，住房保障工作的滞后加剧了住房价格的上涨。当政府将主要精力放在保障性住房建设的时候，却遭遇到当前的房地产市场的下滑期。当前政府和城乡建设部门正在逐步加大廉租住房和经济适用住房的建设规模，各地建设和住房保障部门正按照规定条件开展工作，各地区已经开工的廉租住房建设项目也正在加快工程进度。这不仅体现了房地产产品建设的滞后性，同时也显示了政策反应的迟缓。

统计数据表明，从1999年到2008年8月末，累计商品房新开工面积共54.93亿立方米，商品房竣工面积36.8亿立方米，商品房销售面积37.38亿立方米。截至目前，商品房竣工面积和销售面积基本平衡，但已开工未竣工的商品房面积超过了17.55亿立方米，并将在今后两年陆续竣工投放市场，在房地产市场持续低迷的情况下，可能出现阶段性供应过剩的问题。数据显示，截至2008年8月末，全国商品房空置面积达到1.3亿立方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。在后续的时间里，逐渐竣工的商品房项目可能会出现较大量的累积。

结合以上分析，在保障性住房大量建设和商品房大量积压并存的局面下，可以尝试将两者进行结合，即由政府提供购房补贴直接支持中低收入者购买商品房。

（注：本文系天津商业大学青年科研培育基金项目，项目编号071107。）

【参考文献】

[1] 王达琪、王秀艳：房地产市场对国民经济协调发展的影响[J].哈尔滨商业大学学报 2008（1）.

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[3] 刘保奎、冯长春：我国房地产调控的政策演变与趋势展望[J].中国房地产，2007（11）.

[4] 徐蜚、任宏：房地产市场中的博弈分析[J].生产力研究，2007(14）.

[5] 刘丽荣：保障性住房的合理供给与梯度消费模型的构建[J].建筑经济，2008（10）.

篇13

随着我国经济体制的不断改革以及城市化建设的实施，很大程度上提高了房地产市场的需求，促进房地产价格呈逐年上升的趋势。虽然，我国目前已经颁布了相关的政策，并从税收调节、土地供给、信贷政策、行政管理等方面对房地产市场进行控制，以期能够平衡房地产市场的供求关系，调整房地产价格，但是收到的效果却不尽如人意。因此，房地产行业需要调整营销策略，从而保障自身的良好发展。

一、房地产市场营销概述

市场营销主要是指以市场为中心、营销为手段，满足市场需求，实现经济利润。随着我国社会经济的快速发展，房地产市场得到了快速壮大，促使市场营销逐渐与房地产有效结合在一起，这是我国商品经济发展的必然趋势。从狭义的角度上来说，房地产市场营销主要是指房地产企业将相关的产品销售给用户的一个过程中。从广义上的角度来说，房地产市场营销主要是指在遵守相关营销的原则以及房地产企业制定的营销制度条件下，运用各种科学合理的营销策略，对房地产产品进行销售，满足市场需求，实现企业经营目标的过程。

二、房地产市场营销环境的分析

（一）人口环境分析

人是市场的重要组成部分，而人口环境与人之间有着密切的联系，因此人口环境对房地产市场有着重要的影响。人口环境主要是通过人口的流动迁移、数量的增长、家庭结构、收入、年龄等方面的因素影响着房地产市场的需求。由于房地产企业的营销对象主要是人，因此房地产企业可以根据人口环境的实际情况，详细分析营销市场，满足消费者的各种需求，从而促进我国房地产市场的良好发展。首先，房地产是人们生活工作的重要场所，人口数量的多少直接决定着房地产营销市场的发展潜力；其次，房地产的居住用房主要是由家庭数量和结构而决定的，家庭数量和结构对房地产市场的需求结构和需求量产生直接的影响；再次，人口的流动和迁移必然会对消费带来极大的影响，例如当一个城市移入大量的人口时，需要解决的首要问题便是住房问题；最后，在不同年龄、收入等因素的影响下，人的价值观和消费需求也有所不同，这在一定程度上也会对房地产的市场营销产生影响。

（二）经济环境分析

随着我国社会经济的发展，市场经济体制的改革，经济环境发生了巨大的变化，这对房地产必然会产生直接的影响。首先，国民经济发展水平的高低直接决定着房地产市场是否能够得到快速的发展。近年以来，我国房地产市场发展之所以迅猛，主要是建立在国民经济发展的基础之上，房地产市场能够提高国民经济，而国民经济能够为房地产市场的发展提供重要的资金保障条件，这两者相互促进，相互发展，从而促进了房地产市场的繁荣发展；其次，房地产的开发、建设、消费、流通等，需要大量的资金作为保障，因此比较容易受到金融货币政策的影响。当宏观经济发展过快时，便会导致通货膨胀的现象出现，政府便会采取紧缩的货币政策，利润减少货币投放量、提高利率等，降低宏观经济的发展速度；当宏观经济发展速度过慢时，会出现通货紧缩的现象，政府便会采取宽松的货币政策，例如降低利率、降低金融机构存款准备金率等，刺激宏观经济的发展。因此，金融货币政策能够对房地产短期的供求关系进行调整，进而促进房地产市场营销。

（三）政治环境

政治环境主要是指能够对房地产企业的营销活动进行制约和影响的政府机构和政策法规。政府机构主要利用制定一系列政策对房地产的经济活动进行制约和影响，保障房地产的产品和服务在一个公平竞争的环境中得到发展，保护房地产企业和消费者的共同利益。政策法规主要是对房地产经济关系的变更进行规定，使人们在变更房地产经济关系过程中所必须遵守的行为规范。政策法规能够促进房地产市场的有序发展，在最大限度上满足消费者的需求。政治环境对房地产市场的影响主要包括有：首先，在土地方面，我国先后颁布了《土地储备管理办法》、《关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等多部土地政策，其主要目的通过房地产政策的制定，对房地产开发用地的供用进行规范和整顿；其次，在住房保障体系方面，我国在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确指出了需要建立完善的社会住房福利保障体系，提高经济适用房和廉租房的供应，扩大政策的覆盖范围，改善住房困难的局面；最后，在房价控制方面，我国根据目前房价上涨过快的现状，制定了一系列以平抑房价为主的房地产政策，其主要目的在于通过政策法规的指导，保证房价价格波动合理。

三、房地产市场营销现状

（一）市场调查前期工作不充分

一个有效的营销策略，必然离不开市场调查。而房地产商品与其他商品不同之处在于，如果市场调查不够深入，规划方案便会失去一定的合理性。一旦规划设计方案批下来后，想要在施工过程中修改方案，那几乎是不可能实现的。可是在实际中，很多房地产开发商宁愿冒着投资风险，花费大量的资金开发一个房地产项目，也不愿意花少量的钱进行市场调查。在项目的确定、选址、定位、规划的过程中，几乎是全凭着自己的直觉和经验进行的，无法从根本上满足市场的需求。

（二）忽视市场细分与定位

对市场进行合理的细分与定位有利于市场目标的实现，同时在很大程度上关系着开发商的经济利润。可是从目前的情形来看，我国房地产市场缺乏坚固的壁垒，投资时间较长，一旦市场出现空缺的时候，所有的竞争者蜂拥而至，从而忽略了对市场的合理细分与定位。

（三）营销策略与企业不符

在实际中，不难发现房地产采用最多的策略便是广告策略。部分的房地产商为了推销某个项目，而大肆做广告。虽然广告策略具有一定的效应，但是却会浪费许多资金。因此，不是每个企业都适合广告策略，例如针对于规模较小，正处于发展阶段房地产企业而言，如果大打广告战略，会造成企业陷入资金周转不灵的局面，阻碍企业的正常运行。

（四）对营销过程的管理与控制不够

很多房地产企业的营销效果不明显的时候，一般都会将注意力放在营销策略上，而忽略了营销过程的管理与控制。实际上，大多数都是由于房地产企业忽略了对营销过程的管理与控制，导致营销策略无法充分发挥出真正的作用。如果房地产企业没有充分认识到管理与控制在营销过程中的重要作用，仅仅只对营销策略进行修改，根本就无法提高营销效果。

（五）功利营销思想严重

很多房地产企业在营销过程中，具有严重的功利营销思想，一味地追求自身的经济利益。这主要表现在忽略规划设计，重视营销推广。有的开发商了为了节约资金，以低价购买规划设计方案，并在施工过程中发现了许多问题。

四、房地产市场营销策略

（一）深入市场调查

想要全面了解房地产行业所面临的市场环境，就需要对市场进行深入的调查。市场调查主要是房地产企业为了合理选择市场目标，采用一系列科学合理的方法，有针对性、目的性的对相关的房地产产品信息进行采集和分析，将调查的市场内部环境和外部环境以及相关行业其他企业的营销情况作为参考依据，从而制定出一个有效的营销计划，为房地产企业管理者的决策提供重要的信息资料。

（二）整合企业资源

房地产企业想要在竞争激烈的市场中站稳脚跟，首先就需要对本身的实际资源进行一个全面的了解和掌握，例如信息、财力、人力、物力等资源，同时还要合理的对这些资源进行整合。但是房地产企业必须要认识到整合不是简单的拼接，而是对整个企业的各种资源进行有序的组织，通过有效的规划设计，将各种资源的优势充分发挥出来，从而取得较好的营销效果，这是提高营销手段的前提条件。

（三）选择符合企业特点的营销策略

房地产企业需要根据市场环境、自身的资源、竞争对手以及企业本身的客户等，选择符合企业特点的营销策略。例如当企业无法在市场中占有较大的份额时，可以采用集中营销策略，针对于一部分的消费者群体，进行生产，将精力集中在少数的市场之中，“以小取大”，在小市场中取得较大的市场份额，这样不仅可以帮助企业在目标市场中占有优势地位，而且还可以提高企业的知名度，节约企业的营销费用。如果在有条件的情况下，企业已进行深入的发展，但是这需要企业的市场地位比较牢固的基础之上进行，避免企业承担不必要的损失。

（四）创新营销策略

房地产行业至今已有20多年的发展历史了，从物质领域延伸到人文关怀，这种关怀主要体现在文化方面，无论是建筑还是相应的基础设施，都是房地产行业在发展过程中的必然产物。由此可知，文化是房地产市场发展的总体趋势。随着我国社会各个方面的快速发展，消费者的需求日益成熟，但是文化地产的建设还正处于发展的初期，无法满足消费者的需求。现在，消费者从简单的追求建筑发展到功能以及景观的重视，表现出人们对精神方面的追求。对此，房地产企业应该在制定和运用营销策略的过程中，树立创新因素，加入创新元素。例如绿色营销、环保营销、经济营销、文化营销等，这样不仅可以提高房地产产品的知名度，而且还能提高企业的优势，帮助企业在房地产市场中占有更大的市场份额，从而促进房地产企业的健康发展。

（五）加强对营销过程的管理创新

随着房地产行业的市场竞争力日益加剧，以及房地产行业的理性化发展，加大了对民营机构的开放程度，并打破了行业垄断的现象，从而逐渐形成双重开放的局面。

五、房地产市场营销策略的创新发展

随着我国社会经济以及房地产市场的不断发展，传统的市场营销策略已经无法满足市场发展的特点以及消费群体的消费需求。为了能够在激烈的市场竞争中占有一席之地，房地产企业必须要根据时展，树立先进的营销观念，创新营销策略，促进房地产企业的可持续发展。

（一）绿色营销

随着发展与生态之间的矛盾加剧，加强了人们的环保意识，建筑的质量、价格、外观、构造等不再是影响消费群体的重要因素，消费者越来越注重居住环境的质量，同时生态环境也成了房地产企业的营销亮点。对此，房地产企业应该树立节能环保、绿色营销的理念，将绿色消费作为营销策略，提高房地产产品的生态效益，为消费者创造出绿色、环保的家园。

（二）人文营销

随着社会文明的进步，消费者需求的日益成熟，使得社会文化对现代消费产生了严重的影响，而房地产消费也不例外。在社会经济快速发展的背景下，要求居住环境不仅需要具备完善的功能，而且必须要具有文化的韵味。对此，这就要求房地产企业的产品和服务体现出文化理念。因此，房地产企业在制定和进行营销策略的时候，需要创造出人文特点，营造人文环境，提高房地产产品和服务的人文内涵。

（三）知识营销

21世纪是知识信息的时代，在知识信息大爆炸的背景下，消费群体在房地产消费过程中，对房地产的相关知识有了一个更深的了解，同时对于房地产相关知识的了解欲望也在逐步增强。因此，房地产企业在实施营销策略的过程中，可以为消费群体传输房地产相关的知识，并为其提供相应的服务，以此提高消费群体的信任度，从而有利于营销活动的顺利进行。

参考文献：

[1]郭大虎.基于体验营销理念的房地产营销策略的变革[J].商场现代化，2012（07）：28-29.