房地产市场的特点范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇房地产市场的特点范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

为加快推进不良资产风险化解工作，2012年2月2日财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，随后，2013年11月28日银监会《关于地方资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》，允许各省设立或授权一家地方AMC，参与本省范围内金融企业不良资产批量收购和处置业务。2014年7月末，中国银监会正式公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方AMC名单，包括江苏、浙江、安徽、广东、上海等五地。2014年11月底，继第一批试点成立之后，地方AMC名单再次扩容，银监会批复并允许北京、天津、重庆、福建和辽宁五地设立资产管理公司参与本省（市）范围内不良资产批量转让工作。至此，正式获准开展批量收购不良资产的地方AMC增至十家。综合来看，监管部门正式批准的地方AMC大部分在不良贷款分布较多的区域。从多家上市银行三季度报可看到，不良贷款集中爆发地从长三角蔓延至华北地区和珠三角，这与第二批地方版AMC试点范围相符合。从银监会2013年年报数据看，北京、天津、重庆、福建、辽宁五地不良贷款余额规模在全国分列第8、14、24、6、7位，此次批准设立试点的省份仍是饱受不良资产困扰的地区。同时，地方政府推动处置不良资产的意愿较强，这些省市的地方AMC开展业务的基础较好。截至当前，十家地方AMC的具体情况如下表所示：

由于地方AMC尚处在探索起步阶段，未披露太多运营、监管信息。根据全国已设立具有不良资产处置功能的省级AMC或经营公司经营情况，十家地方AMC具体情况，以及监管制度设计及相关文件规定，可将以地方性金融机构不良资产处置为主业的地方AMC特点归纳为以下几个方面。

资质认可条件出台后，地方AMC“本地化”优势明显。随着银监会45号文，以及宏观经济下行区间地方金融机构风险加大，为维护地区稳定，地方政府对设立地方AMC开展不良资产业务态度趋向积极，支持力度加大，如地方财政扶持，地方金融机构资金支持等，使其在处置行政区域内的不良资产时，具有更多的便利条件和更强的沟通能力，有利于提高不良资产处置效率和效益。如广东粤财依托广东省政府，截止2014年底累计业务规模达842亿元，累计创造利润54亿元，有效化解了地方金融风险。

具备处置金融企业不良资产功能的省级资产管理或经营公司数量增多，单体与总体注册资本显著提高。截至2013年2月末，全国共有18个省（区、市）已设立具有不良资产处置功能的省级资产管理或经营公司21家，其中13家曾参与金融企业不良资产处置。注册资本普遍提高，其中上海国有资产经营有限公司和重庆渝富资产经营管理集团有限公司注册资本分别高达50亿元和100亿元，十家获取资质的地方AMC总资本规模为296亿元，相比牌照发放前单体最低0.2亿元和总体173.48亿元，资本规模显著提高。

地方AMC不良资产业务范围和处置手段受限，行业和客户集中度较高，受宏观周期和区域经济影响更大。受监管政策约束，地方AMC只能参与本省范围内不良资产的批量转让，且只有债权重组一种处置途径，增加了地方AMC的资金压力和运营风险，且面临行业和客户集中度较高的风险。如经济环境不景气下“一煤独大”的山西经济出现“断崖式”下滑，不良资产主要集中于与煤炭行业相关领域，客观上不利于资产管理或运营公司开展不良资产处置业务。

地方AMC在人才、管理经验和资金来源等方面总体上实力欠缺，但部分地方AMC发展迅速，竞争实力快速提升。地方AMC由于成立时间较短，业务产品和经营模式不稳定，相对全国性的四大金融资产管理公司（以下简称四大AMC），在人才队伍、资产规模、专业实力与经营管理等方面存在差距，总体来看，在当前的竞争中尚不具备竞争优势。但随着部分地区金融牌照的获取，产品创新和业务拓展成绩显著。如重庆渝富，在战略规划、人才培养（设立博士后工作站）、资金来源（成功发行5亿元离岸人民币债券 ）、产融结合等方面，已成为地方AMC集团化发展的领先者。

地方AMC为独立法人，经营决策链条短，业务网点延伸能够深入到基层和现场。相对四大AMC在全国主要省市设立的分公司或办事处，在地区不良资产领域的竞争中，地方AMC作为独立法人，自主经营管理灵活，能够快速做出反应和决策，更能适应市场化要求。同时，地方AMC可以在本省不同地区设立网点，业务拓展深入基层和现场，对于不良资产的合理定价、尽调等，具有潜在优势。如江苏资产管理有限公司已设立南京办事处，借助省级各金融机构集聚及省会城市优势，大力拓展业务渠道，深化资产管理业务。

地方资产管理公司对不良资产管理行业的影响分析

在当前经济增速放缓的背景下，地方AMC的陆续设立将改变我国不良资产经营管理行业的竞争格局，对于缓释金融机构不良资产风险，化解和降低地方金融风险，保障金融业持续、健康发展，将发挥一定作用。

降低不良资产行业壁垒，市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。虽然目前正式获批的地方AMC数量有限，但却向市场传达出强烈的信号，预示着不良资产市场参与主体日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持紧密关系、熟悉当地情况、协调处置地区产业群、提升产能过剩资产质量、化解地方债务风险等方面具有一定优势，可能给四大AMC带来分流市场份额、提高收购竞价水平、压缩利润空间等方面的挑战。

在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化，加剧不良资产市场竞争。在不良资产处置端上，经济下滑压力加大以及不良资产持续增加的背景下，市场普遍看好不良资产管理行业前景，而成立地方AMC在客观上形成行业准入有可能逐步放开这一预期，从长期来看将带来示范效应，投资银行、PE等市场化程度较高的金融机构以及部分规范化程度不高的民营机构，直接或间接进入不良资产经营管理领域的现象增加。2014年以来，各地金融资产交易所不良资产交易服务业务的活跃从侧面证明了不良资产投资需求的增加。

受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。当前在处置压力加大的背景下，商业银行对清收、核销等内部消化方式的关注度提升。在外部处置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC转让不良资产的规模逐渐加大。同时，商业银行也在探索更多的转让渠道，如通过金融资产交易所直接面向广大普通投资者的方式有所增加，且创新力度进一步加大。例如，江浙地区部分银行紧跟互联网金融创新热潮，在淘宝司法平台拍卖不良贷款中的抵押房产、土地、抵押物，创新资产回收新渠道，从侧面反映出商业银行对向外转让不良贷款这一传统方式的依赖性有可能降低。

政策建议

为有效发挥地方AMC在化解地方不良资产风险和资源再配置中的作用，相关政策建议如下：

地方AMC在发起、设立或增资过程中，可积极与四大AMC展开合作，发挥各自优势，实现互动发展，做好不良资产风险化解和存量调整工作。着重加强与四大AMC的交流与沟通，利用其在不良资产处置技术与经验，人才培养、产品创新、业务模式等方面的优势，为打造地方AMC核心竞争力积累和借鉴先进经验。如中国长城资产管理公司在通过更加宽泛的综合金融服务和解决方案服务中小企业方面具有特色，在中小企业数量较多且服务需求旺盛的地区，地方AMC可通过共同发起等多种途径与中国长城资产管理公司及其所在地办事处建立合作关系，更好满足当地企业在金融服务方面的需求。

篇2

地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给——高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置，无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36—60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均价，30—60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护——住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

篇3

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

一、引言

近年来，房地产市场发展先后经历了城镇住房消费的快速发展时期（2005 ～2007年）、全球金融危机的调整期（2008年）、金融危机后的泡沫膨胀期（2009～2012年）和房地产市场理性回归的去库存期（2012～2015年）和持续增长期（2016年以后）。房地产是国民经济的支柱产业，又具有商品属性、土地公有制等社会属性。我国政府在房地产市场中发挥着较大的影响力和作用，通过金融、政策、制度等多种手段参与房地产市场调控，却仍然造成了调控方向与实际房价走向不吻合等现象。

对房地产调控市场而言，目前国内外研究方法较多，但对房地产市场调控的研究仍然薄弱，特别是房地产市场调控的有效性、绩效方面的研究相对较少，对房地产市场作为公共经济市场的认识不够，特别是国内对房地产调控绩效方面的分析较为薄弱，应用计量方法阐述调控效果，分析调控方向的研究较少。

DEA方法即Data Envelopment Analysis，是针对单个评价单元，从生产效率的角度评估投入产出效率，是多数据决策评价的重要方法。本文采用DEA方法研究房地产市场调控效率，避免主观因素影响，并通过简化计算、减少误差来克服评价过程中出现的不确定性；同时就房地产市场调控评价而言，作为公共调控手段的房地产市场调控措施，就本身而言评价其调控效果涉及层面较多，很难明确指出其调控方向，但使用DEA方法，可以在探索投入产出效率的同时，比较不同DMU在调控基调相近情况下所反映出的调控效率。

有鉴于此，在以往文献的基础上，本文尝试如下创新：从房地产市场调控的研究背景出发，利用DEA分析方法，选取合适的投入产出数据，分析典型地区房地产市场调控效率，并为下一步房地产市场的调控提出意见与建议。

二、研究方法

（一）DEA方法

尽管DEA方法有较多改进模型，基本上是在原模型基础上对计算方法等进行的改进，其基本模型如下：

假设n个DMU，每个都有m种类型的输入和s种类型的输出，输入用Xj表示，输出用Yj表示，评价第j0决策单元DMUj0有效性的DEA模型为：

其中Xj、Yj分别表示投入、产出指标；λ、j表示单位组合系数，θ、S+、S-等作为评价DMU相对有效性的判断标准。

就本研究而言，上述DMU就是各房地产市场系统，Xj，Yj针对不同政府、银行等对房地产市场系统的投入、产出的量化结果，进而确定相对有效性。

（二）基于DEA分析的房地产市场调控评价模型构建

DEA方法是将各个评价单元视为DMU，并根据DEA模型的特点调整投入、产出的因素，应用DEA来分析房地产市场调控问题，也是将各地区房地产市场视为DMU，选取指标如下：

DEA模型的效率计算方式测算的就是投入与产出的比值，将DMI的综合输入与综合输出比的最小值作为该DMU的相对效率值。在实际计算过程中，由于一般DEA模型在计算效率评价时就是按照上述指标体系，对每个DMU单元收集有关数据，然后按照DEA模型的基本思路选取DEA中CCR和BCC模型进行测算，比较DMU之间的相对有效性。

房地产市场调控评价的基本模型如下：假设n个房地产市场DMU，每个都有上述9个输入类型和6个输出类型，输入中的各项数据用Xj表示，输出的各项数据用Yj表示，按照模型对第j0房地产市场DMUj0有效性进行评价。在选择DEA模型的具体模型时，应当注意：由于DEA方法主要是测算相对有效性的，DMU的相对效率高低并非只取决于投入或产出水平，而是与两种水平都相关，所以在实际测算过程中，考虑到资源的有限性，常常限定总输入量最少时达到总输出最大；同时，由于就无效的DMU而言，其生产前沿面不变，会导致其效率值与传统DEA方法测定相同，但从有效程度讲，它是无效的，而对有效的DMU而言，在效率值不变的前提下，投入按比例增加，将投入增加的比例作为超效率值，在不考虑其自身的前提下，由于生产前沿面移动，测定的效率值会与传统DEA测定的效率值不一致，也就可以看出其效率本身是否真的相对有效。因此，在房地产市场调控评价分析过程中，需对上述数据进行处理，尽量采用增速等相对指标以避免数值对DEA的影响；同时，对无效DMU测算时进行考虑。

三、华东典型地区实例研究

本文选取了华东典型地区为研究对象，华东典型地区主要是集中于长江三角洲的以上海为中心的区域。在房地产市场发展过程中，华东典型地区为全国经济发展较快的地区，是城镇化推进、房地产市场发展较快的地区，也是房地产市场交易较为频繁、房地产市场发展相对完善的地区。因此，x择华东典型地区研究房地产市场调控的合理性与有效性，能对国内房地产市场发展调控研究做出合理评价，并根据房地产调控思路变化体现出各地在房地产市场调控中的地方利益问题。

（一）数据描述

根据前文所述，本文将利用DEA方法对房地产市场调控进行分析，因此数据准备主要是根据上述因素查找相关数据。由于本文主要研究华东典型地区房地产市场调控有关问题，且上文提到实质上我国房地产调控发展主要是在2005年之后，因此本文的数据收集阶段为2005年，研究时段为2005―2015年。

（二）数据预处理

由于DEA分析涉及到的数据预处理整体过程相似，因此本文仅以2014年为例，详细阐述房地产市场调控评价的DEA数据预处理分析过程。

将华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州视为本次房地产市场调控评价分析的五个DMU即研究单元，以上海市数据为例，根据指标体系得到以下数据表。

根据DEA分析的要求将上述有关指标转换为增量数据，并根据投入产出指标体系进行更改，得到下表。

上述表为华东典型地区上海、杭州、南京、宁波、苏州的2014年的有关数据，将整理好的该数据进行DEA分析，需要特殊说明，在数据具体处理时，针对所有投入指标都需进行相对度量，也就是采取相对指标进行投入运算，对产出指标进行标准化，对房地产价格指数以稳定为主要产出目的，因此采用模糊判定的方式进行标准化。

（三）数据结果

收集华东典型地区2005至2015年的有关数据，并将华东典型地区2005至2015年所有数据进行整合，统一视为数据集合，进入DEA分析，本次DEA计算为避免CCR模型与BBC模型的冲突，也避免输入模型与输出模型对结果的影响，在使用MaxDEA计算过程中，取四种模型的均值作为此次DEA分析的结果。

四、结论与建议

（一）结论

由上表可以看出，从相对效率上看，上海市多次在DEA评价中位于效率前列，这就意味着上海在整个房地产市场调控DEA分析中相对效率较高，即用较少的投入换到了较大的效果，而苏南地区与浙北地区则呈现出相互交替的趋势，在金融危机期间，杭州、宁波相对反映速度较快，给房地产市场调控予以较大支撑，但同时也带来了负面影响，也就是在2012～2013年，杭州、宁波在房地产市场上所反映出的疲态，特别是2013年后半年开始，杭州、宁波的房价在华东地区领跌，这也与前期房地产调控过度有关。

从分时段的相对效率来讲，房地产市场调控DEA分析结果可以将房地产市场四个阶段的特点展现得更为明显：2005～2007年，房地产快速上涨时期，其DMU的相对效率均处于较高阶段，显示出投入明显小于产出，也就是房地产价格快速上涨得益于经济增速；2008年，由于金融危机影响，但政府反应速度较快，房地产调控投入加大，但房地产市场价格开始下跌但跌幅不大，这就意味着我国房地产调控主要紧跟宏观经济形势；2010年则出现了大多数的DEA效率下跌，这与当时加大房地产投入等不无关系，房地产投入加大非但未带来预期性的房地产大涨，反而导致当年效率较低；2009、2011～2012年，房地产调控投入加大，趋于稳定，房地产市场价格又进入上涨通道，期间限购等政策层出不穷，但房地产市场价格仍在上涨，也就意味着限购等投入从某种意义上讲影响不大，房地产调控政策的制定有所偏差；从2013年末开始，随着经济下行及限购政策的取消，整个房地产市场调控DEA有所下降，限购取消对房地产市场有正向作用。2015年开始，房地产市场进入持续增长期，受益于经济复苏而持续增长，加上5次降息、4次降省⑾碌饔业税、下调二套房首付比例、提高公积金贷款额度等连环组合拳，各地房地产市场出现了大幅价格上涨，政策效率较高。

从调控手法来讲，上海对于华东地区而言，一直在房地产市场调控DEA分析中位于前列，除了上海经济发达等原因外，极有可能与上海开征房地产税有关系，尽管该项税收额度不高，但房地产税从税收角度增加了房地产持有成本，从而影响房地产交易。同时，上海作为国内银行较为成熟的大城市，其购房贷款的首付比例与执行利率相对较为稳定，对房地产市场调控而言可能也有重要作用。

从房地产市场调控的DEA分析结果可以看出，从华东典型地区房地产市场调控而言，不论是房地产市场调控的相对效率还是房地产市场调控的主要影响因素，最为关键的是经济导向，房地产市场更多地随着经济的变化发生改变，主动调控的手段和方式在整个房地产市场中未能起到较好的作用。随着房地产市场进入到去行政化的2014年之后，利率等金融调控起到了较好的效果，但从房地产调控政策而言，并未根本上改变房地产跟随经济发展的步伐的情形。

（二）建议

从我国房地产市场发展规律、我国房地产市场调控过程及上述华东典型地区的房地产市场调控评价来看，过去我国房地产市场调控主要采取政策导向为主的手段进行，但其实质调控效果却并未达到预期的调控目的，不仅出现了房价奇高不下等问题，还给实体经济发展埋下了极大的隐患。近两年来，配合采用了金融等其他调控手段，对房价的调控作用明显，但在调控力度的把握上，仍需要进一步探索。为此，建议减少部分不合理的税收，开征房地产保有阶段的税收，完善房地产市场健全金融调控手段，合理确定房地产市场贷款额度，确保房地产市场投资有序过渡，改革房地产利率执行权，利用利率调控房地产市场；规范房地产市场行为，进一步完善房地产中介市场，为房地产租赁、买卖提供良好的市场平台，赋予房地产以更多的金融属性；推进房地产市场税制改革，确保房地产市场评估的独立化和客观化。

参考文献：

[1] 张红利.中国房地产市场调控绩效研究[M].长春：吉林大学出版社，2012：3- 4.

篇4

中图分类号：D922.22 文献标识码:A

1 房产税的基本理论

1.1 房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2 房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

2 房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

3 房产税对房地产市场的影响

房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

3.1 房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。

3.2 伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。

3.3 这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。

3.4 房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。

参考文献

篇5

伴随着经济社会的快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要支柱产业，并且推动了国民经济的发展和壮大。市场营销是房地产企业面向社会的注意窗口，是房地产企业运营生产的重要手段。只有正确合理的市场营销手段才能促进房地产事业的蓬勃发展，推动社会经济的进步。市场营销策略是房地产企业向社会获取经济利益的有效途径，市场营销决定了房地产开发的增长速度。

一、当前房地产市场营销现状分析

（一）市场调研不足且缺乏真实性

开展房地产市场营销策略的重要依据就是进行市场调查，获取第一手资料。当前，有些企业对市场调视力度不够，市场调研不足，缺乏真实有效性。致使企业在制定营销策略时，仅仅是理论性的判断，没有实际生活调研数据作为依据。忽略了社会需求的状况，导致理论与实际出现了偏差，使制定的市场营销策略失去了时效性，制约了市场营销策略的效果，影响了企业的发展和经济利益。

（二）目标市场的定位模糊

随着社会经济的发展，人们生活水平出现了两级分化的情况，导致了在收入和思想意识形态的差异，使社会的整体消费人群之间存在着对产品需求的差异，需要的房地产产品也不相同。当前，有些房地产开发商忽略了这一特点，将房地产建设成高端大气的高档小区，使得中低收入人群无法承受高档的房价。这种目标市场定位的模糊状态，影响了整体的房地产市场。

（三）市场营销渠道陈旧

当前的房地产市场影响渠道采用的是以电视营销和平面广告设计为主。随着网络的兴起，大中规模的房地产企业的市场营销渠道比较广泛，获得的经济效益更好，一些小的房地产企业由于资金和品牌知名度都不到位，所以限制了市场营销渠道的发展，使得受益低，导致房地产企业减少了在营销方面投入的资金。

（四）价格营销策略单一

价格营销包括市场定价和调价，是房地产市场营销的重要策略。当前的房地产企业都采用了降低价格开盘的策略，在楼盘销售过程中，逐渐的调节房价，没有合理的调节机制制约。有些房地产企业甚至是盲从的进行价格的调整，促使价格营销策略的单一性。

二、房地产市场营销策略分析

（一）产品策略

房地产营销包括的内容有房地产实体项目产品和有关项目的服务设施。所以，房地产市场营销策略要从基础、核心、产品等方面考虑，将房地产市场营销策略的重点放在打造品牌战略和特色战略上。特色战略就是突出房地产项目的实体产品特征、周边环境、相关的配套设施等方面的特点和不同与别家的优势，将房地产项目的优势充分的展现出来，用建筑的风格、户型设计、质量、服务等作为抢占市场的依据，满足消费者的需求。打造房地产品牌战略就是将房地产企业的形象鲜明化。品牌的竞争是房地产市场竞争的核心，是将企业的无形资产变成企业竞争的附加值，将企业向多元化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展实现营销目标。

（二）价格策略

价格策略是房地产市场营销的重要策略，直接影响房地产的发展。价格关系到房地产经营的成本和利润，和消费者的购买支付行为，影响着销售的情况和企业利益目标的最终实现。价格策略的制定要考虑企业成本利润核算和消费人群的实际购买情况，运用科学的定价方法，制定出合理的价格。

（三）促销策略

促销策略就是运用合理的传递方法将房地产企业的产品和服务的知名度扩大化，包括人员促销和非人员促销两种。人员促销就是房地产企业的销售人员直接与楼盘消费人员进行有效的沟通、接洽，建立良性的关系，用产品和服务质量说话，加强消费者的信任度。人员销售的行为受到人员自身素质的影响，而且人员销售的成本比较高，具有一定的局限性。非人员销售指的就是房地产的各种广告，树立的品牌形象，进行中的营业推广技术等，运用到房地产产品销售和服务质量中进行的促销活动。将人员促销和非人员促销结合在一起，就形成了促销策略。

三、房地产市场营销策略的创新发展

社会经济的发展，必然带动房地产市场经济的发展，所以传统的房地产市场营销策略和组成营销策略就无法满足经济市场的发展和壮大，为了在社会市场竞争中立于不败之地，房地产企业只有改变已有的思想理念，创新市场营销策略，使房地产企业长久的发展下去。

（一）人文营销

由于现在社会的发展和进步，影响着消费水平的发展，所以消费者对居住环境的要求越来越高，这就要求房地产的产品和服务质量要具备人文理念。在进行市场销售时，将产品的项目特点和服务的人文理念充分的体现出来，将项目营销变环境，提升房地产企业文化的内涵。

（二）社会营销

社会营销是从社会发展的角度出发，因为房地产企业是社生产力的重要组成部分。以经济实体的形式，获取社会群众的经济利益。在做房地产企业营销策略时，以品牌形象承担社会应尽的职责，与人们群众搞好关系，建立口碑式营销，树立社会良好形象，获取经济利益。

（三）知识营销