房地产行业税务筹划思路范文

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我国房地产行业的飞速发展我为我国国民经济的发展起到促进作用。由于建筑安装企业存在施工时间长、投资大的特点，在具体操作中，存在着较大的税收筹划空间。然而近年来，我国的税收法律法规日趋完善，虽然税收利率的差别依然存在，但是纳税筹划的空间逐渐降低。在全面税收约束下的市场经济的竞争环境中，如何通过税务筹划，达到最大限度地降低税收成本以及提高资金的使用效益，成为摆在企业面前的一道难题。部分企业使用违法违规的手段进行税务筹划，因此，必须要加强房地产以及建安企业的税收征管。

一、我国建安企业税收征管存在的问题

受到金融危机的冲击，我国的税收征管的矛盾日益突出。近些年来强势发展的房地产业和建筑安装业的企业所得税征收却十分困难，在各行业税收管理中，基本处于末项的位置。如何在金融危机的形势下引导房地产以及建安企业持续、健康、稳定地发展，依法进行纳税，是亟待解决的重大难题。我国房地产与建安企业在税收征管中存在的问题如下：

（一）隐瞒预售收入

部分房地产及建安企业将预售购房的金额挂名在其他金额往来上，或者记录在短期借贷项目中，在账面上没有真是的反应。不仅如此，部分企业私下制作凭证，预售房屋，将金额存入其他账户中，故意隐瞒预售收入，企图逃脱所得税。

（二）隐瞒销售收入

由于 目前的国内经济形势处于低迷状态，各地的房地产销售量大幅下降，销售价格也降低，导致销售收入的减少。在经济势头较差的情况下，部分房地产及建安企业故意隐瞒销售收入，偷逃所得税。

（三）混淆应税收入

部分房地产及建安企业将视同销售收入的部分金额故意隐瞒，不作为应税收入，不主动向税务部门申报。如果被税务部门发现，再确认联系。

（四）属地纳税意识低

建安企业的流动性较强，由于部分注册的企业实际施工地址与注册地址并不一致，多数企业的属地纳税意识薄弱，拖欠税款或者直接在注册地纳税的事件屡见不鲜。

二、强化房地产及建安企业实施税收征管的意义

随着我国国民经济的快速增长，我国的房地产以及建安行业得到了快速的发展，与此同时，房地产的行业税收也随之增加。目前，税收在房地产行业的宏观调控作用日益显现，房地产的税收已经成为我国的财政税收的一个重要的来源部分。

自从新的《营业税条例》、《增值税条例》等相关法律法规的颁布和实施以来，关于预收款项、甲供材等政策的变化较大，确定我国的房地产以及建安企业中关于预收款项以及自产货物的纳税义务，以及其税款的计算成为了重点和难点所在，在相关业务处理中，应该保持高度的重视。在此基础上，深入研究探析我国的房地产以及建安企业的税收征管问题，提出进一步强化房地产行业的税收征管的政策与措施，有着至关重要的意义。

（一）深入探析房地产行业的税收征管问题，有利于分析影响税收收入的因素

房地产业和建安企业历来是税收管理的重点，同时也是十分棘手的难点。由于影响税收的主要因素是经济因素、政治因素以及税收征管因素。通过对于房地产以及建安企业的税收征收问题的研究，可以为税收征管因素虽与税收的影响提供有力的参考，用实例分析税收征管因素的影响力。

（二）加强税收征管问题的研究探析，有利于完善税收政策

随着我国的社会主义市场经济的不断深入发展，人民的生活水平有了显著的提高。房地产行业在国家产业结构中的突出位置日益显现。通过对于房地产行业的税收征管问题的深入研究，尤其归纳整理是针对开发环节、销售环节等税款征收管理方面的建议，对于完善我国的房地产以及建安企业的税收政策有着重要的意义。

（三）加强税收征管问题的研究探析，有利于开展同业税负分析

税收负担作为纳税人缴纳的税款占营业收入的比重，在同同一行业中，数值相差不大。税务机关通过开展同行业的税负分析研究，根据各个地区的不同情况，确定出房地产行业的平均税负，根据税负企业进行纳税评估，开展监督活动，有利于提高税收的征管水平。

（四）加强税收征管问题的研究探析，有利于考核税收征管力度

通过对于房地产以及建安企业的税收征管问题的研究分析，在考核评价税收征管力度、测算地区的房地产行业的平均税负之后，可以从税务机关的另一个角度去分析研究各类税种的税收负担情况，考核税收征管力度，不断改进税收征管的措施方法，进一步提高税收征管的水平。

（五）加强税收征管问题的研究探析，有利于建立税收预警机制

由于近年来国家实行住房制度和用地制度的改革，我国房地产行业的发展对于国民经济的促进作用日益体现出来。根据房地产行业的各项经济指标，加强研究探讨房地产行业税收征管的问题，对房地产及建安企业与税收有关的数据统计分析，有利于税收机关掌握房地产相关行业的税收收入的变化情况，对于加强房地产行业的税收监控、避免税收漏洞、建立税收预警机制、促进税收征管水平有着积极的意义。

强化房地产以及建安企业的税收征管，有利于分析影响税收收入的因素，完善税收政策，开展同行业税负分析，考核评价税收征管力度，建立相应的税收预警机制，对于促进我国的经济发展有着重要的现实意义。

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2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。

一、房地产行业的财务特点

房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。

二、房地产行业纳税筹划的意义

1、有利于提高企业的经营管理水平

对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。

2、有利于完善企业的财务管理制度

在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。

3、可以直接给企业带来经济利益

对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。

三、房地产行业主要税种的纳税筹划

房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。

1、营业税纳税筹划

按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》

2、土地增值税纳税筹划

根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。

3、企业所得税纳税筹划

目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。

(1)对企业固定资产的纳税筹划。

最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。

(2)对于销售环节进行纳税筹划。

根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。

综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。

【参考文献】

［1］华贵生，谷颖．新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换［J］．吉林工商学院学报．2009(05)

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一、前言

“营改增”属于税收改革措施，自试点方案下发以来，试点范围一直在不断扩大。在这样的改革背景下，房地产企业也不可避免的受到了波及。为了自身的发展考虑，房地产企业有必要结合“营改增”后的形势变化，科学进行税收筹划，以减轻此项政策带来的不利影响。

二、“营改增”给房地产企业带来的影响

结合房地产行业的特点来讲，“营改增”给房地产企业带来的影响可分为两个方面：其一，正面影响。在“营改增”后，房地产企业原本普遍面临的重复征收营业税等问题显著减轻，在增值税方面也在逐渐实现“道道征税”，税收的规范程度有所提升。另外，“营改增”带来的正面影响还体现在：价格体系发生变化后，“价外税”正逐步取代“价内税”，增值税的进、销项抵扣关系得以形成，促进了企业内部架构的优化；市场调控作用更加显著，优胜略汰加剧，不能及时调整管理模式推行精细化管理的企业将被淘汰，如此一来，房地产行业也将进入新的发展时期。

其二，消极影响。“营改增”给房地产企业带来的消极影响主要体现在4个方面：（1）过渡时期，房地产业蒙受损失的可能性较高，尤其是项目完工但销售未结束的情况下，原因在于已签合同无法与税率的突然变化相适应。（2）建筑企业出现的税负增加问题会波及到房地产企业，这一点主要是两个行业关联密切导致的，很难完全避免。（3）企业负担增大。这是因为在“营改增”之后，对房地产企业负担影响较大的材料费以及劳务费抵扣将十分有限（甚至无法再开发票）。（4）联营风险进一步加大。这主要是因为“营改增”的推行使得联营项目难以获得专用发票，受此影响，缴纳税款将大幅增多，企业需承担的税负很有可能大于其利润率。

三、“营改增”后房地产的税收筹划策略

1.结合“营改增”带来的变化调整营销思路

在定价不发生改变的基础上，“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用，对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时，此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况，房地产企业就要对企业种类进行合理划分，并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化，有目的的对自身的营销思路作出调整，借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级，建立不同以往的业务增长点，比如投资保障住房等。

2.加强与税务机关的沟通，并在企业内部开展业务培训

为了尽快适应“营改增”后的税收模式，房地产企业就要一方面加强与税务机关的沟通；另一方面加强业务培训，帮助涉税人员尽快了解新规。在与税务机关沟通方面，房地产企业需保持虚心学习和请教的态度，为自身更快适应新形势打下基础。比如，房地产企业可通过全面了解“营改增”政策及增值税的计税原理、政策信息，来明确自身在过渡时期及改革之后需注意哪些问题，如此一来，企业调整纳税行为时就会更有针对性。而在业务培训方面，企业则需注意将了解新规及增强涉税人员的责任意识及创新意识作为重点，以提升他们业务的熟练程度，为自身的正常经营与成本费用的节约提供保障。

3.结合各个经营环节的特点，提高税收筹划的合理性

在“营改增”之后，经营环节对企业税负的影响更加显著，所以，要想尽可能的减轻自身负担，企业就必须重视结合不同经营环节的特点，来提高税收筹划的合理性。在具体做法上，房地产企业可参考下述措施：首先，以开出的价格及具备的资格为依据，借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑，企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票，这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣，企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次，对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的，也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中，可以依据税率差异，在不违反相关政策及法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整，将此种差异合理的利用起来，以达到减税目的。最后，适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措，实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划，才有可能真正达到减轻税负的目的。

四、结语

总体来看，“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面，也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下，房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响，还要尝试利用其积极影响壮大自己。

参考文献：

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截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。

二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨

1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。

房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。

按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。

再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。

2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。

对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。

3、 期间费用转移到房地产开发成本。

房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。

4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%

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近年来，房地产企业面临空前严重的来自税收的压力。一方面，国家税务总局配合宏观调控的政策要求出台了多项针对房地产业的税收政策，房地产企业已成为各地税务部门征管工作的重点；另一方面，购房者的维权意识在国家着力规范房地产业的背景下普遍有了提高，向税务部门举报开发商开票不规范的越来越多。于是，我们在媒体上看到，一些房地产企业上了欠税的“黑名单”，其中不乏知名度较高的大企业。房地产企业的税收工作，既有会计记帐、税收申报、税款缴纳等工作，还有税务参与企业经营决策的工作。这些工作要求企业的负责人对企业的税收管理工作有准确、科学的认识。

一、偷逃税款的危害

北京市地税局早在2005年对全市1103家房地产注册企业的税务稽查中，发现有965家企业存在偷税漏税100万元以上的情况。情况越演越烈，到2010年税务稽查全市房地产企业罚款4301万元。企业偷漏税收的行为一旦被查实，补交税款之余，可能还要接受处罚，企业名称还可能被媒体曝光。偷税情节严重的企业，甚至会有灭顶之灾降临：总经理坐牢，项目停顿，甚或被迫转让项目以补交税款和罚款。如果企业面临偷税漏税的不法行为，税务局查证其税收问题将涉及企业开发的每一个环节，渗透到了企业内部的每一个毛孔。情节严重的将追究其刑事责任。

二、纳税遵从，防范风险

税收是房地产企业经营中不可避免的一项支出。作为企业的经营者，希望尽量降低经营成本，但违法逃税显然不是一条正路。企业应杜绝无意识的少申报税收行为的发生。在企业完成各项经济交易活动后的纳税登记计算和申报等一系列工作中，应严格遵从税收法律。纳税遵从主要是为了降低企业的纳税风险。这种风险既有少申报带来的处罚风险，也有多申报带来的效益流失风险。纳税遵从的核心内容是纳税申报，企业的办税人员必须准确理解和掌握税法所规定的各项税款的计算方法，准确、按期、完整地填写有关的纳税申报表。

另外，税务人员的业务水平对于能否有效降低纳税风险至关重要。在房地产企业的漏税行为中，就有相当数量的案例是非主观的，是由于企业的财税人员对税法不够精通造成的少申报。然而在现实中，这种行为经常被税务部门当作偷税处理，企业形象也因此受到不必要的伤害。企业的财税人员不精通税法同样会导致多申报税收。纳税申报既检验着一个企业办税人员的税收政策水平，也检验着企业对纳税工作的重视程度。企业应组建与财务部并行的税务部，重视纳税行为，建立防范风险发生的机制，防范纳税风险，减少因人为操作不当而造成的损失。

三、税务筹划，减轻负担

房地产行业的政策近两年发生了很大的变化，行业的平均利润在变薄，而税收征管却变得严格了；并且，相当多的企业在政策调控下出现资金紧张，因此研究企业依法、合理在税收上的减负，成为房地产企业关注的焦点。企业应做好“纳税筹划”等工作，减轻税收负担和不当操作带来的风险损失。

纳税筹划是指纳税人在发生各项经济交易活动之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列工作的总称。它是纳税人为达到减轻税收负担和实现涉税零风险目的，在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。纳税筹划与偷税、漏税、抗税、骗税、欠税和避税最大的不同，是具有合法性。一方面，纳税筹划应交由企业的股东会、董事会及其领导下的部门经理们完成，而不是如处理纳税遵从问题一样由企业的财务人员和税务人员负责；另一方面，纳税遵从与纳税筹划以企业的经济交易活动是否发生作为分水岭：如果发生了，企业处理相应的纳税事务就应该依照纳税遵从的原则；如果未发生，企业处理相应的纳税事务就可以依照纳税筹划的原则。现实中，很多企业的负责人把纳税遵从和纳税筹划二者混为一谈或搞颠倒了。当然，纳税遵从和纳税筹划之间也有紧密的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了这个前提和基础，纳税筹划就无从谈起。假设一个企业只想赚钱，而不想交任何税收，纳税筹划无法满足它的要求。纳税筹划所能做到的，是不交或少交某项税收。

四、纳税筹划的必要性

对房地产企业而言，其面临着复杂的市场环境，因此建立纳税筹划概念、进行必要的纳税筹划是十分必要的。房地产企业的经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，应该把税收作为影响企业最终经营成果的一个重要因素来设计和安排。

第一，房地产企业整体税收负担较重。根据一项权威统计，中国房地产企业的平均税负率是10-15%。美国《福布斯》杂志公布的2010年“税负痛苦指数”中，中国内地的水平高居全球第二，仅次于法国。这个评价是否公允，难以给出简单的回答，不过客观地说，中国纳税人的税收负担确实比较重。在很多行业具有普遍性的逃税行为与此有密切的关系[4]；第二，税务征管逐步规范化的需要。从政府的角度看，房地产业是国民经济的支柱产业，它为地方财政贡献着不小的税收收入；房地产企业面临的税收大环境正在从宽松走向严谨；第三，政府间歇性打击富人逃税的需要。从建设和谐社会的角度看，这个行业迅速制造着富翁，从业者却声誉不高，民众的不满反过来给执政者造成了压力；最后，这是摒弃无税经营决策模式的需要。很多人在开办公司时没有想过税收问题，或者在经营决策的过程中没有考虑过税收问题。这种无税经营决策模式必须改变，要先考虑税收，然后考虑经营方式，最后考虑风险。

五、结论

总之，企业要处理好纳税事务，既防范税务风险，又节约税收成本，企业经营者就应该有这样的认识：企业的财税人员要掌握好国家的税收政策和精神，在做纳税遵从的工作时尽可能地降低企业的税务风险；企业的决策层则要挖掘企业的经营资源、调整企业的经营思路和经营方式，通过纳税筹划尽可能地降低企业的税收负担。

参考文献：

[1]周叶.企业家纳税行为的经济学分析.上海：上海财经大学出版社，2009

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【中图分类号】TU119【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴随着市场经济的发展，我国房地产业也突飞猛进，已经成为了经济发展中成为提升国民经济指数的重要一份子，极大地推动着我国国民税收收入，具有很广泛的产业关联性，也推动了多个产业部门的进步，并且房地产行业己经发展为地方税收的基本来源和主要增长点，根据有关部门统计，2010年房地产业保持较快增长，全年地产商投资开发48267亿元，比以往增长33.2%。但房地产行业也逐步成为税收征管工作的大难点，由于开发项目时间周期长、工程预算结构复杂，涉及多种税收，所以税收征管的难度相对就较大，税源征收就存在许多的漏洞，税收流失问题很是严重[1]。房地产税收制度已经成为了调节各地房地产各经济主体利益关系的重要手段。认真剖析探讨地产界的税收制度可以保持各地GDP持续稳定增长，也可以保障人民群众的生活福利。本文总结了房地产业界存在的常见的税收问题，并深入探讨审计对策，来共同提高地产业税收监管效果。

一、目前房地产税收中存在的常见问题

即使我国近几年房地产税收增长幅度较大，但是基于地产行业特殊的经营和复杂的会计核算，以及涉及众多的房地产税税种，征管的难度比较大，再有地产开发企业比较严重的偷逃税情况，税源控管方面存在很多漏洞，所以给税收征管工作带来了极大的难度，以致严重流失的房地产行业税收，也就推乱了税收制度，并且影响了公平竞争[2]。以上客观原因已经成为税务部门常见的难点和社会关注的焦点。地产业界存在的问题主要表现在以下几个方面：

1、漏征漏管现象较为严重

少数就职于管理房地产税源的税管员信奉“坐等”、“坐看”的工作信条。现在普遍存在的现象是，他们仅仅坐在办公室等着纳税人将税送上门，或者下户简单翻阅纳税人账目或者申报数据，形象的催催税款，对经营情况却撒手不管，也不去核实申报数据的真实性；而新增的纳税人，办理税务登记也是坐等纳税人来办，下户时发掘纳税人不在，就发份限期改正通知书，至于纳税人来不来办理纳税手续，那些则留到以后再说，至于那些隐藏式的纳税人，就是户籍管理中的“黑户”与“游击队”，因为平日他们就在与税务管理员玩游击战，所以什么时候能纳入正常的税源管理轨道，我们也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客观上造成了漏征税款的严重后果[3]。

2、利用模糊科目隐瞒收入，偷逃税款

根据《房地产企业所得税管理哲行办法》的有关规定，房地产企业的收入总额应当涵盖了生产经营收入情况和其他收入。其中，其他收入应当包括：商品房售后收入、建筑材料销售收入、资产转让收入、固定资产收入以及其他相关部门代收的费用等。审计过程中发现，企业经常往来款核算其他收入，来逃避纳税义务。除此之外，不少企业也在银行按揭款上做手脚、根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现、”某些不法房地产公司利用按揭贷款售房方式的特有的性质，用银行按揭款项的方式记入其他应付款，不作预售收入的方式，从而瞒天过海偷逃税款。

3、信息管税程度不高、获取信息渠道单一，部门配合缺乏合力

房地产行业涉及的部门很多，有城建、规划、国土、物价、房管等。税务部门对地产界的税收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部门的协调配合，这样掌握房地产企业的税收源泉，但实际在工作过程中，由于很多部门之间还没有建立起完善的沟通协调往来款核算机制，导致各部门之间掌握的税收信息并不有效共享，而我国也没有相关法律或者规章来约束有关部门对房地产业界的护税行为，导致房地产在税收管理过程中基础差、资料采集不够，很多房地产企业纳税人普遍纳税意识淡薄，没有法制观念，纳税人所提供的资料根本不齐全，可信度也存在着很大的问题，并且这些企业开发环节很多、周期长、预算核算过程复杂，因此房地产涉税低、管理不到位，不能接受税收掌控的制约，难以实现国家对房地产行业税收源泉的控制，影响大量税款的入库，造成国家税款流失。

二、针对于目前房地产税收一些问题的对策

纵观当前我国房地产税收征管中存在的普遍问题及房地产业的特点，想要从根本上来解决日前房地产业的税款征收问题，只有通过协调各部门的联系，联合整理征管资源，改变征管方式，严格加强环节控制，全面的实施房地产税收夫人一体化管理，用科学化、专业化、精细化、社会化管理来征收房地产税收，从而提升房地产税收征管水平[4]。

1、要加强管理税源户籍，根除税收漏征漏管现象

地税部门要加强与相关部门的合作，主动掌握纳税人登记的各种信息，提倡掌握多个部门之间的信息，整合综合运用的多部门之间的户籍信息交流互动平台。地税机关要按照户籍信息平台，建立管理税源分布电子图与纳税人的详细电子档案，使税务管理员能够定期普查工作目标更为明确。税管员要根除“坐等”、“坐看”的工作信条，要脚踏实地深入调查，扎扎实实地工作，及时掌握第一手重要资料，主动出击掌控税源的详细信息，根除接受税源信息的被动行为。

2、清理房地产业流转环节不必要的税费

合并印花税契税，取消不合理的税收收费项目，适当减轻房产环节的负担。使土地增值税简化，直到条件成熟时取消。土地增值税计算征收方面与其他税收来说过于复杂，基于基层税务干部的业务水平低的情况，很难精确的计算纳税总额。在目前的这个阶段，应该确定适度的税务征收率和适当的减少税率级数，还有使房地产增值额的计算办法简化等，从而降低税务部门课税成本以及义务纳税人的纳税成本， 要为投资者土地投资中的优质投资回报充分考虑，并适当扣除通货膨胀因素，这样避免因赋税过重而因为正常的土地投资报酬降低而引发逃税行为。可以考虑房地产业的逐步规范化，行业利润逐渐步入平均化，并且考虑下取消土地增值税。

3、强化部门间配合，健全护税网络信息化技术一体化管理

房地产开发所运行的每一环节，都必须到有关部门将手续办理齐全，因此税务部门要尽力争取全面的支持与配合，切实加强协调与土地、房产管理、规划局、银行等相关部门的联系，定期与这些部门进行交流，信息共享，这样可以及时掌握各方面的情况，仔细严格的实施税务征收一体化的管理、还要请有关部门积极配合，执行“先税后征”的原则，凡没有税务部门监制的发票和不办理税票，房产、土地等相关部门的相关证照，把握住税收源泉的控管的关键，从根本上补救税收漏洞、及时清算达到土地增值税清算条件的企业，有效管理相关税收实施政策，这样才能不断提高税收管理的质量和治理税收管理上的漏洞。

三、结论

综上所述，房地产快发的税收政策有普遍性又有其特殊性，我们应该把国家的钱一分不让的交上，然而也不损害企业的利益，把好财务的关口，促进房地产税收的健康稳定的发展，实现企业的价值最优化。

参考文献

[1]欧继红.《税收筹划中的房价策略》，《经济师》，2005年第5期

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    一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状

土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。

（一） 土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响

1、 土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一

房地产开发企业所涉及的主要税种如下：

房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。

从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。

2、 土地增值税预征率不断提高

2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》（天津市地方税务局公告2011年第1号），明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含2万元）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含3万元）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。

（二） 土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力

例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元（售价均未超过20000元/平方米）；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元（含营业税金及附加），总成本10亿元。

按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表：                                      单位：万元

 

从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。

由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。

（三） 税收筹划过程中的实际问题

  1、扣除项目计算繁琐，重复征税

由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。

其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。

2、可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异

根据土地增值税清算管理办法的要求，房地产开发企业符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：第一，已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；第二，取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；第三，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；第四，纳税人涉嫌重大税收违法行为的；其它需要清算的情况。

    在项目的实际开发过程中，项目开发周期时间长，合作方众多，房地产开发企业为了保证工程质量以及便于管理会按照合同规定预留一定比例的质保金，比例或高或低，但通常不会超过工程款的10%，在工程竣工验收一年后支付。而这就引发了一个问题，当房地产开发企业按上述清算条件第一、第二款达到清算要求的时候，通常这部分质保金未支付，未取得承建方开具的发票而不能计入成本，而土地增值税清算的要求是不能计提未能提供发票的工程尾款，从而造成项目开发成本不能如实被扣除的现象，使土地增值税的预测及账务处理都更加复杂。

二、合理进行税收筹划的几点建议

（一）完善税制，合理征收

按照目前土地增值税的税率，房地产开发企业面临30-60%的高税率，税务较重 ，是征收阻力大及逃避清算的主要原因。如果将整体税率降低至50%以下并减少累进的级别，将提高房地产开发企业的经济效益，提高主动应税的积极性，对增加国家财政收入和支持房地产开发行业健康规范发展都具有积极意义。

另一方面，应更加深入的完善征收方法，对可扣除项目的确认应更符合房地产开发行业的特点。房地产开发企业对承建方工程款尾款的支付在清算时间之后是个普遍存在的问题，如果开发商能够提供合法、有效的经双方盖章确认的工程款结算证明且将这部分款项控制在合理的比例范围下，应准予计提列支、确认为可扣除项目，这样才能合理确认开发项目的真实成本，准确认定土地增值税额。

目前，各地区的商品房销售价格远远高于土地增值税清算中对普通住宅的认定价格，而此价格与实际情况的严重偏离使房地产开发企业实际上无法真正得到税收优惠，因而应加快对普通住宅价格指数的更新速度，使土地增值税的征收更加公平、合理。

（二）开发项目及产品的准确定位

土地增值税的清算有利于房地产行业的规范化，使行业内良性竞争，更加健康的发展。

    实行土地增值税清算，有力的打击了部分开发商囤积土地的行为，使之不能长时间压制开发进度，迫使这样的房地产企业通过让盘以得到较好的现金流支撑现有项目的开发运作，加快项目开发速度，使土地尽快的转化为商品房，从而增加商品房的供给，达到市场上的供求平衡，这也是宏观调控的一个重要目的。

    更重要的是，使房地产业尽快走上规范而稳定发展的轨道，减少一些房地产企业的投机行为，降低对整个行业发展的不良影响。同时，随着土地增值税的清算，开发商项目利润中的一部分上交国库，利润被压缩及资金的要求使那些不重视内部管理，盈利能力弱的企业逐渐退出市场，行业中必然会有一些企业被合并、兼并，只有做大做强才能生存，这样开发企业的质量将会得到整体性提高。由于，房地产开发企业的土地增值税可以在企业所得税前扣除，所需缴纳的企业所得税额就会减少，从而开发企业并不会因土地增值税的清算受到致命打击，更不可能出现行业性的瘫痪。由此可见，土地增值税的清算鼓励了企业中低利润率的操作模式，在防止暴利及哄抬物价方面都起到了一定的作用。

    同时，土地增值税的清算也在产品规划及房地产开发企业管理方面产生了一定的积极影响，符合国家鼓励发展中小户型、中低价位商品房的政策引导。在产品种类上，开发商应该会推出一些带装修的精品楼盘，或者交楼标准更高的楼盘。这样一方面可以达到开发商加大项目成本的目的，另一方面也迎合了市场的需求，开拓了产品开发及销售推广的一个新的思路，对开发项目产品的去化起到积极的作用。

（三）加强财务管理预警机制

如前例，若将收入调整为10亿元，在不改变规划和设计方案的前提下，如果在清算时不缴纳土地增值税，该如何确定收入呢？

由上表可以看出，降低售价减少收入就可达到合理、合法避税的要求，也使项目利润达到比较好的水平，在这里税收筹划就显得尤为重要。房地产开发企业应在项目开发的过程中定期对土地增值税的清税情况进行预测，做好预提账务处理及现金流平衡，及时做出风险预警，为成本控制及销售价格体系的合理确定提供数据支持。

（四）加强成本控制，改善工程结算管理

为了获取充分并且合理的成本，房地产开发企业应对钢筋、水泥、建材、建筑公司等众多合作方让利，以达到将增值额降到最低的可能性，同时减少拖欠民工工资之类的现象。

规范合同管理对于房地产开发企业土地增值税清算工作是非常重要的，基本资料、结算数据的收集整理对于可扣除项目成本的确认及产品成本分摊都是至关重要的，所以在日常的成本管理中要对合同的情况及时进行梳理，做好成本归集的基础工作。

三、结束语

    综上所述，在不断的宏观调控政策影响下，房地产市场已经开始发生了一些变化。市场的低迷使房地产开发企业对项目现金流量控制的要求更加严格，土地增值税的清算增加了房地产企业开发成本，但宏观调控政策不断强化和市场主体态度谨慎的环境下，房地产价格保持稳定，部分高价楼盘有可能会出现降价，牺牲部分利润以求得企业的生存和正常运作。同时更多的房地产企业将依靠规模取胜，实力不济的中、小型开发商势必会在这场大浪淘沙的过程中被淹没。充分证明了房地产开发行业是一个对财务管理要求非常高的行业，对账务处理操作及税收筹划管理水平，特别是风险控制水平提出了更高的要求。

做为房地产开发企业，在前期要做好产品的规划，保持多样性最大限度的降低市场风险;制定合理的利润指标，通过更加合理而规范的管理，财务风险预测、控制及调整，相信房地产行业一定会迎来健康发展的局面，成为国民经济中表里如一的巨人。

参考文献

1、 陈义荣，《我国土地增值税存在的问题及对策》，《物流与采购研究》，2009年第41期，第92-94页

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中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

房地产企业税务管理是指房地产企业在遵守国家税法的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，进行纳税申报、控制税务风险、进行纳税筹划、降低税收成本的税务管理活动，它是房地产企业经营管理活动的重要组成部分。

一、房地产企业筹资中的税收筹划

（一）债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。

（二）利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。对承租人来说，经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担。

二、房地产企业会计核算中的税收筹划

（一）固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑所得税税率的变化影响、通货膨胀因素的影响、货币时间价值因素的影响等。

（二）费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除，充分发挥其抵税作用。

（三）营业费用筹划。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2%的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2%的子公司承担。

（四）管理费用筹划。企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。

（五）财务费用筹划。如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

三、税收筹划实例

（一）营业税筹划思路。根据营业税计算公式：应纳营业税税额=营业额×适用税率。

营业税筹划有两个思路：一是降低计税营业额；二是将部分营业额转为低税率。降低计税营业额通常有以下几种方式，一是尽量减少代收款项的发生，以免混淆为价外费用；二是促销中如有实物赠送或价格折扣选择时尽量采用价格折扣方式。将部分营业额转为低税率通常有以下几种方式，一是精装修费用从房款中分离出来适用3%的营业税；二是利用营业税免税政策，如合作建房建成后分房自用方式、用房产投资入股再转让股权方式等免征营业税。

（二）企业所得税筹划思路。企业所得税核算相对复杂，涉及的成本费用面很广，需关注以下几个方面：

第一，平衡收入与成本发生额的配比关系，按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条第一款规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。所以当工程项目的发票金额缺口较大时，不要过早办理竣工备案和交楼手续。第二，尽量减少税法中不得扣除的费用发生，对于有扣除比例限额的费用尽量控制不超标，以减少纳税调整增加额。例如：①赞助支出时加入一些广告宣传内容，将其变成广告宣传费支出。②业务招待费支出经测算年度发生额临界点为当年营业收入的8.33‰，超过部分将会涉及双重纳税调整。

（三）土地增值税筹划思路。第一，费用移位法。为加强项目管理，经董事会决议，可以将一部分管理人员编制到开发项目中，从而减少管理费用，增加开发间接费用。第二，巧用利息扣除规定。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明有利，如果没有超过5%，则不提供证明有利。 第三，利用税收免税政策。如变转让房地产开发项目为转让股权、代建房行为、一方出地一方出资金的双方合作建房行为且建成后按比例分房自用等暂免征收土地增值税。

篇9

一、问题的提出

无论何种企业类型，税务筹划都具有着积极意义，是企业的一项重要的财务管理活动。良好的税务筹划手段，能够提高企业的财务管理能力，降低企业的税务成本。现阶段，税收筹划已成为企业发展中不可忽略的一项重要因素。税收筹划起步于西方，但在我国的发展较晚，很多方式方法还需进一步探索。但是，随着市场经济的发展，越来越多的财务人员和企业管理者都已深刻认识到税务筹划的重要性。

房地产行业不仅是我国的一项基础性产业，还是国民经济的支柱。我国财政收入的很大一部分都来自于房地产业。一直以来，房地产业都被视作一种“暴利行业”。然而，我国房地产业在实际中面临着诸多税种，税收负担较重。不仅拥有一般企业的企业所得税、印花税、增值税，还涉及土地使用税、土地增值税等各项税负。在此其中，土地增值税的税收负担最重。

研究房地产企业合理避税的途径，对土地增值说进行税收筹划，不失为一种有利于对房地产企业发展与运营的有效措施。

二、土地增值税概述

（一）土地增值税的内涵

土地增值税的征税主体是国家地税局。征税对象主要是针对房地产（地上建筑物及其附着物）的转让行为。征税客体是具有转让行为的单位和个人，并能从该转让行为中获利。转让行为不包括以继承、赠与等无偿转让行为。计算依据是征税客体转让房地产所取得的增值额。

（二）土地增值税的计算

纳税人所缴纳的土地增值税是增值额套用适用税率所计算的数值。该数值不包含可扣除项目金额的速算扣除数。增值额是增值数额（收入额）与可扣除项目金额的差值，不仅包括货币收入，还包含实物收入和其他收入等。用公式可表达为：

应纳土地增值税=增值额*适用税率-可扣除项目金额*速算扣除数；

增值额=增值数额（收入额）-可扣除项目金额；

（三）其他

1、土地增值税的可扣除项目

土地增值税的可扣除项目共包含五种，详见表1。

2、土地增值税税率

我国土地增值税根据增值额与速算扣除数的比率不同而执行不同的税率和速算扣除系数。目前，土地增值税税率实行四级超率累进税率。分别为：增值额与扣除项目金额的比率Q50%的，执行30%的税率，速算扣除系数为0；在50%-100%区间内的，执行40%税率，速算扣除系数为5%；在100%-200%区间内的，执行50%税率，速算扣除系数为15%；超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为20%。

3、税收优惠政策

目前，我国政府对土地增值税规定了免税政策。免税政策适用于两种情形：建造的房地产为普通标准住宅，对外出售时增值额未超过扣除项目金额20%的；宏观经济建设中需依法收回、征收的房地产。

三、我国房地产企业土地增值税税收筹划策略

（一）从寻求税收优惠政策入手，实施税务筹划

目前，我国《税法》对土地增值税规定了免税政策。其中要求：“纳税人建造普通标准住宅且用于对外出售的，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，则可对该纳税人免征土地增值税”。同时规定：“纳税人建造普通标准住宅之外，还进行其他房地产开发，则应将普通标准住宅与其他房地产分开核算土地增值税。未分开核算的，不享受免税优惠，统一征收土地增值税”。

对此，我国房地产企业可以采取增加可扣除项目金额或者降低增值额（销售收入）的手段，将普通标准住宅的增值额与可扣除项目金额的比率控制在20%以内。这样做，实际对房地产企业和购房者都有好处。既能实现房地产企业免缴土地增值税，又能通过增加可扣除项目金额而使房屋质量、配套设施等有所提升和改善，并最终实现房地产企业在激烈的市场竞争中占据优势地位。该税收筹划方式下，房地产企业需控制好普通住宅的增值率，并计算出销售收入的降低额与免缴的土地增值税之间的平衡点。

（二）结合市场环境，综合制定合宜价格

房地产的销售价格不仅影响企业的房产收入，还影响着土地增值税的高低。房地产企业若要做好税收筹划，便应结合市场环境，综合考虑土地增值税各类影响因素，综合制定出合宜的价格。作为销售一方的房地产企业，都想制定较高的销售价格。然而，在价格制定过程中，房地产企业不能一味追求高定价，除了要结合市场行情，还应充分考虑价格提高的收益是否能够完全抵消无法享受土地增值税优惠政策而增加的税收负担，做好二者之间的平衡，找出临界点。倘若房地产企业的产品只是普通标准住宅，则房地产企业可以在收益增值额与可扣除项目金额的比率不足20%的情况下适当提高房价。倘若房地产企业的产品为豪华住宅或者其他非普通标准住宅，则无论增值率高低，都无法享受免税政策。这种情况下，只要市场刚性需求旺盛，房地产企业还是具有涨价的空间。该涨价空间除了考虑市场的刚性需求，还应结合人们的购买力，防止价格过高造成房产空置。

（三）有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入

目前我国的房地产市场，大多数车位和车库都没有“产权证”。很多房地产销售企业在销售普通标准住宅之外，还会将小区内的车位/车库销售给业主。但是，由于这些车位/车库并没有相应的产权证，因此，房地产企业销售的实际只是一种有限期内的“使用权”，严格来说只是一种“出租行为”，并不符合我国《土地增值税暂行条例》中所规定的土地增值税的征税行为。所以，房地产销售企业对外销售车位/车库的收入不需考虑增值额和扣除项目等问题，不需缴纳土地增值税。

对此，房地产企业在税收筹划中，不妨将普通标准住宅的销售行为与车位/车库的销售行为区分对待。在清算土地增值税时，应将车位/车库的销售收入从销售总收入中扣除。间接也能够实现增值额和增值率的降低。

（四）将销售收入与装修收入相区分

在当前的房地产市场中，越来越多的房地产企业倾向于在房产正式销售前，进行维护和装修。而且，越来越多的房地产企业倾向于将房产进行精装修之后再行销售。倘若将装修费用并入房产销售价格，无疑会大大增加土地增值税计算中的增值额和增值率。对此，房地产企业不妨将房屋的销售收入与装修收入分开核算。可以将房产的装修、维护、设备安装等作为企业的独立业务，各业务间独立核算和计税。如此一来，不仅能够大大降低房屋的销售价格，还能有效控制房屋的增值率，降低房地产企业的土地增值税的税收负担。

四、结束语

随着市场经济的发展和企业间竞争力的日益加剧，越来越多的企业都希望通过有效的税收筹划手段实现降低税务成本的目的。一直以来，房地产企业不仅是我国的一项基础性行业，其还一直都是我国国民经济的支柱。然而，房地产业面临的税种较多，税负也较重。在众多的税种税负中，土地增值税最为严重。对此，笔者围绕目前我国的房地产市场和企业现状，提出我国房地产企业若要实施有效的税收筹划，需积极利用目前的税收优惠政策；结合市场环境，综合制定合宜价格；有效划分车位、车库销售收入和普通标准住宅销售收入；将销售收入与装修收入相区分。这些手段的实施能够有效帮助房地产企业降低土地增值税的税收负担。然而，上述行为只是笔者围绕土地增值税的内涵和计算要求，结合目前我国的房地产市场所提出的相关建议。房地产企业在实际运营中还应结合房屋性质、实际情况等进行灵活分析，有效运用税收优惠等相关政策，在合理合法的范围内为企业节省税收负担、有效规避纳税风险。

参考文献：

[1]庄粉荣. 房地产企业财税筹划实务[M ].北京：中国经济出版社，2011.1

[2]李文，李畅. 土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J]. 会计之友，2014（11）

[3]张美中. 合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略[J]. 财会学习，2013（6）

[4]石红红. 基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2015.（7）

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【关键词】 政策调控 房地产公司 财务风险 应对策略

房地产业是我国一个非常有代表性的资金密集型的行业，房地产公司具有资金投入大、回收期长、变现能力弱等明显特点。就当下而言受全球经济变动以及我国政策调控的影响，暗藏在房地产业的财务风险隐患已经成为很多房地产公司稳定发展乃至生存首要解决的大问题。

 

一、近年来房价持续走高及社会资源过度集中于房产的成因

1、目前我国房产市场需求占主导地位

在十六大关于建设小康社会的目标当中提出：城镇人均住房由19平米升至30平米、城镇化由百分之三十涨到百分之五十。在实现这两个目标的框架内，截止到2020年，我国城镇居民需要增加住房面积50亿平米。由此可见，在相当长的时期，房产市场的主流是需求占主导地位。而根据我国国情，由于人多地少的条件限制，能作为房地产开发的土地就相对太少，而且我国提出13亿耕地的红线，各种因素导致住房供应无法满足人们预想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我国近年来经济发展迅速，国民经济水平得到很大提高，从而人们开始注重生活质量的改善和提高，对住房条件提高的需求只是人们改善生活水平的其中一个方式。

3、不正确的住房消费理念促使房价一路走高

很多购房者不客观不理性的购房理念也推动了我国房价的暴涨局面，互相攀比、买了房以后倒卖等现象使许多购房者成为不理性消费大军中的一员，这些不正确的消费观念催动了房价持续上涨而不下跌的局面。

 

4、地价上涨与房价上涨相辅相成

地价是房价的根源，我国房产市场一度出现地价涨高房价也随着涨高，再出现地价跟着房价继续涨高的恶性循环，凡树必有根，主要原因就是地方政府的高地价以及开发商囤积土地所造成的。

 

5、开发商的哄抬炒作促使房价居高不下

房产开发商抓住了百姓买涨不买跌的心理，去散布一些信息，用坐地起价等方式哄抬房价。这是房产商追求高暴利的一种投机行为。 

二、我国房地产在宏观调控下的环境分析

在房价上涨过快、房产泡沫日渐增加的背景下，政府为保证房地产行业和经济的健康发展，出台了一系列宏观调控政策，包括上调存款准备金率、上浮利息率、紧缩信贷、限购、税收调节和土地供应调整等。2010年4月27日史上最严厉的“国十条”出台，但由于政策实施的时滞性和房地产行业的复杂性，房地产调控的威力直到2010年底才开始释放，在开发停贷、销售观望的大背景下，开发商资金回笼变慢，融资无渠道，而很多开发项目是箭在弦上不得不发，如果不加强风险应对，很多房地产企业一旦资金链断裂，项目就会形成烂尾楼，企业会有倒闭或被兼并的危险。

 

三、政策调控期房地产公司财务风险以及风险出现的原因

1、资金结构失衡，负债比率过高，资金链断裂的风险

近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升，远高于其他行业平均负债水平，对信贷资金的依赖性超强。房地产开发企业一般是以土地或是在建工程抵押获取银行信贷资金。而随着国家调控政策的出台，存款准备金率的提高和利息率的上浮，使信贷成本不断增高，而住宅开发的限贷又使到期的信贷资金很难再次流入住宅开发项目。另外调控政策的出台，使购房者观望情绪日渐增加，使销售资金回笼变慢。以上因素致使房地产企业面临大的资金压力，甚至有资金链断裂的危险。

 

2、财务人员素质参差不齐，风险意识淡薄，财务制度不健全

部分企业财务主管人员观念老化，知识陈旧，认为财务管理只是简单的记账、报账，认为房地产开发就是人力、物力、财力的简单组合，根本没有意识到财务预算管理、监督管理的重要性。如果没有对人力、物力、财力的事前详细预算，就不能进行开发中的成本控制，起不到有效的监督功能，会造成成本增加，更难预测日后的偿债能力，容易造成高层管理者决策失误，以至于诱发财务风险。

 

3、房地产企业税收成本的提高

提高房地产企业的土地增值税和企业所得税预征率是国家房地产调控政策之一，预征率的提高导致企业提前多交税款，使企业流动资金雪上加霜；另外国家对房地产企业的调控致使税务部门更加关注房地产企业财务，税务管理部门依据当地平均水平制定出建安成本线，加大了企业的财务管理成本。

 

四、房地产企业财务风险防范及控制措施

1、改变经营策略，多渠道融资，增强企业抗风险能力

房地产开发企业的行业特点决定了短期内无法脱离对信贷资金的依赖，在住宅开发资金限贷的严峻形势下，有条件的房地产企业，或说是有商业用地储备的房地产企业，适时开发商业地产，以商业地产融资，同时将商业地产进行出售或出租，尽最大可能回收资金。2013年土地、金融政策继续向保障房倾斜，房地产企业应充分把握保障房政策的契机，通过积极创新保障房融资形式，来补充企业现金流。房地产企业还应降低收益预期，改变公司经营策略，适应调控大环境下住宅刚需的要求，适时调整户型结构，推出小户型，适当降低售价，以价换量，快速回笼资金，坚持“高周转”的销售策略，保持快速的市场应变能力，以增强企业抗风险能力，化解企业资金链断裂的危险。

2、执行严格的财务预决算制度，严格资金管理，严控成本

很多房地产企业往往注重工程工期和质量，而忽略财务管理的重要性，致使很多项目达不到预期盈利要求。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为大的框架，对公司资金的收入、支出及分配做出一系列的安排。对项目建设的可行性做出科学的分析，合理测算开发成本，开发费用，经营效益等，从而提高开发投资的准确性，减少投资方案的错误。同时对资金需求和运用计划进行安排，确保按年度投资计划及时间节点执行，杜绝资金使用的随意性。一些费用的支出要有严格的管理控制，杜绝费用超出预算的情况发生，一定要安全、合理地去运用资金，注重资金的管理，最大限度发挥财务的监督功能。

 

3、加强税收筹划，减少企业税收负担

房地产开发企业主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税三大税种，在实际开发建设中财务部门应在

不触及税务红线的前提下合理筹划，以减轻企业的税收负担。比如土地增值税，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，具体可以进行如下筹划：合理定价，以20%的增值额临界点进行筹划；分散收入，将可以单独分开处理的部分单独签订合同；销售筹划，通过独立核算的销售公司将销售与装修分开核算，或是先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售；制定合理的利息扣除方式，如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用；代收费用筹划，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。以此类推房地产企业营业税也可通过分散收入、捆绑销售、合作建房等进行筹划。企业所得税也可从税基、税率、优惠政策利用等各个方面进行筹划，在此不再一一列举。

 

4、提高财务人员的责任意识和业务水平，完善内部审计

财务人员的综合素质决定了企业的财务管理水平，现阶段高素质财务人员应具备以下职业能力：一定的政策理论水平，会计政策的职业判断能力，实施内部控制的能力，综合运用财务会计信息为管理决策提供意见和建议的能力。这就要求房地产企业要充分认识人才的重要性，在引进高素质、高层次人才的同时，加强内部财务人员的培训，将继续教育工作做到经常化、制度化，切实帮助会计人员提升业务素质、积累经验、更新知识；同时加强内部审计，强调过程控制和主动控制，最大限度发挥内部审计的风险估算以及防范作用，尽早消除隐患，保护公司的权益，发挥经营效益。

 

五、结论

我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产企业必须清醒认识到调控大环境下自身存在的问题、面临的风险，并积极应对，以使我国的房地产业步入健康、良性的发展轨道，保持经济的可持续发展。

 

【参考文献】

[1] 王希迎：房地产企业融资新解[m].中国经济出版社，2005.

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税收筹划,对于提高企业的经济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作用。针对新企业会计准则对房地产行业税收及税收筹划的影响,本文立足于税收环境的变化,通过多视角挖掘宏观调控政策下房地产企业税收筹划的空间及关注点,在其基础上建立具体背景下的筹划方案,旨在为房地产企业提供有效、具有实践意义的税收筹划思路。

二、房地产企业税收筹划策略

1.房地产企业前期准备阶段的税收筹划

房地产企业前期准备工作包括规划审批、设计施工、土地出让或转让等,此阶段是房地产项目运作的首要环节,也是税收筹划的关键。首先是子公司和母公司的选择,前者具有独立法人资格,可以进行独立核算,后者则不具备此条件,也即子公司可以独立承担纳税风险,而分公司与总公司则是共同承担纳税风险。但一般情况下,选择分公司具有以下优点:税务部门对分公司的监管相对要松,且项目初期分公司往往处于亏损状态,可以抵消总公司利润,减轻企业税负,分公司与总公司之间的资产转移不必承担纳税义务,可以减少房地产企业的成本;其次,新建和并购的选择,房地产企业取得土地的来源有两个:国家购买和从其他单位购买,从其他单位购买具体的操作方式可以是成立新公司购买土地或是并购出售土地企业的股权,从税法上来看,第二种操作方式的土地使用权没有发生转移,因此无需缴纳契税,利于企业节税,降低企业成本;再次,筹资方式的税收筹划,资金占用大是房地产企业的主要特点,而房地产企业的筹资方式可以分为负债筹资和权益筹资,前者的利息可以在税前扣除,后者的股息不能作为费用列支。

2.房地产企业建设环节的税收筹划

一是,借款费用资本化,根据相关税法规定,在当期企业所得税中无法扣除资本化的借款费用,而对于成本对象完工后的借款费用则可以作为财务费用直接扣除,因此对于不同时期完工的开发产品,房地产企业应独立核算,这样可以相应的减少企业所得税支出;二是,利息扣除方式,计算企业所得税和土地增值税时的利息费用在会计处理上市不同的,前者在开发完工前计入成本,在开发完工后计入期间费用,而计入成本的利息费用只有当房产出售时才能抵扣,同时对于土地增值税,根据税法规定,当利息费用较大时应提供证明据实扣除,而当利息费用较少时,则可不计入分摊的利息,且可多扣除相关开发费用,降低房地产企业开发成本;三是,按照开发种类分别核算增值额,即分别核算不同开发种类的增值税,以减少税负;四是,税前扣除项目,新企业所得税法的税前扣除项目较多,包括可全额扣除的项目,如折旧、交通费等,按照税收标准列支的费用,如业务招待费,可以递延到下期扣除的项目,如广告费,不能扣除的项目,如罚款;五是,预提费用处理,税法与会计核算对预提费用的处理方式是不同的,虽然房地产产品开发完工后可以合理地将预售收入确认为实际销售收入,并按规定结转相应的计税成本,但实际中还未完工的相关基础设施和配套设施在税法上是不允许列支的,这可能增加企业税收支出。

3.销售环节税收筹划

一是,销售价格税收筹划,当前土地增值税实行四级累进税率,同时为鼓励普通标准住宅的开发,规定其相关增值税率为超过20%的暂不征收土地增值税,此时不同的售价可能增加或减少房地产企业的利润,在此情况下,房地产企业应利用起征临界点进行定价,以减轻企业税负,增加企业净利润;二是,销售收入分解税收筹划,例如通过设立专门的房产销售公司来减轻土地增值税和企业所得税,通过签订装修合同分解销售收入以合理规避装修部分的土地增值税和营业税,给企业带来节税利益,通过区分代收收入以减少销售收入,降低企业所得税负,通过折扣销售,将销售价款与折扣额开在同一发票上,以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。

4.保有环节税收筹划

房地产企业未出售的房屋常以出租的方式进行经营,而房屋租赁行为中涉及的税种主要包括营业税(5%)、个人所得税(20%)、房产税(12%),以及城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税以及教育费附加等,从租赁方或承租方的角度来看,房屋租赁名义税负较重,税负水平占全部租赁收入的30%-40%。因此需要对保有环节进行税收筹划。首先,变房屋出租为投资业务,对尚未出售的房产以出租形式赚钱租金,具有较大的税负,而将这部分房产以投资入股的形式来参与被投资方的利润分配则可以有效降低企业税负;其次,先租后售的税收筹划,房地产企业都存在大量的银行贷款,会有大量的费用需要在税前扣除,因此企业可以以先租后售的形式持有房产,期间企业所得税较少,总体来说对企业是有利的。

三、房地产企业税收筹划实务

1.营业税的税收筹划

从自建和代建模式选择的角度来看营业税的税收筹划。案例:某企业以1亿元的价格购得一块土地,拟建一栋酒店,成本为2亿元,建成后转让给乙酒店管理公司,价格为3.45亿元,其中土地增值税为2%的预征率。(1)自建模式,某企业的营业税34500*5%=1725万元,土地增值税34500*2%=690万元,乙公司契税=34500*5%=1725万元;(2)代建模式,某企业的营业税为0,代建营业税=4500%5%=225万元,土地增值税=10000*2%=200万元,契税=1000*5%=500万元。从以上两种开发模式来看,自建的营业税税额大,挤占企业资金,而代建模式的税负较轻,但应避免税收征管上可能的风险。

2.土地增值税税收筹划

某开发项目共分为两部分,一是普通住宅项目,销售收入18000万元,一是洋房项目,收入为91000万元,而开发总成本为62000万元,包括支付土地价款20000万元,前期工程费1200万元,建造安装支出30000万元,基础设施支出8000万元,公共配套设施支出1500万元,开发间接支出1300万元。筹划前土地增值税情况为:应税收入:109000万元;扣除项目金额总计=开发成本+房地产开发费用+与转让房产有关的税金+其他扣除项目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595万元,则土地增值额=109000-86595=22405万元;因此土地增值税税额=22405*30%=6721.5万元,税负高达6.17%。筹划后的土地增值税税收情况,将项目总成本划分为普通项目和非普通项目,(1)普通项目的测算:应税收入为18000万元,扣除项目的金额=10820+1082+990+2164=15056万元,土地项目增值额=18000-15056=2944万元,增值额与扣除项目金额的比为19.55%,未超过20%,因此免征土地增值税;(2)非普通项目的测算:应税收入为91000万元,扣除项目金额=51180+5118+5005+10236=71539万元,土地项目增值额=91000-71539=19461万元,增值额与扣除项目的金额之比为27.2%,因此土地增值税税额=19461*30%=5838.3万元,比进行土地增值税税收筹划前节税883.3万元。

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0 前言

为了推动我国国民经济的进一步发展，我国在“十二五”期间实行了财税体制改革，即营业税改征增值税，这是我国结构性减税的关键性措施，试图促进我国经济的稳步增长与顺利实现我国经济结构的转型发展。营改增试点在各个行业推展开来，其中，建筑房地产业也会纳入到试点范围。而笔者所在的重庆市利百旺房地产开发有限公司是经过重庆市工商行政管理局江北区分局批准的建筑房地产企业，并力图打造成一家集团化运作的房地产企业。由于建筑房地产企业涉及的资金量庞大，其所需缴纳的税收也是较为繁重的，因此，建筑房地产企业有效利用营改增政策也是应该的，必须的。它不仅可以解决当前重复征税的问题，还能够通过税收筹划等方式来大大降低建筑房地产企业的综合税负，从而真正提高建筑房地产企业的经济效益，为我国国民经济的稳定且健康的发展提供重要的经济保障。

1 建筑房地产业实施“营改增”政策的必要性

（1）现行的营业税政策制定尚早，不利于当前建筑房地产业的发展。

我国现行的营业税政策体系一共经历了四个主要的发展阶段，基本上处于我国计划经济向市场经济转型的关键时期，税制主要是根据当时的实际情况制定出来的，与现在的情况有所脱节。随着我国建筑房地产业的快速发展，它们的发展规模不断扩大，经营方式也呈现出多元化的趋势，这就造成了它们的纳税义务变得更为复杂多变，税务机关对建筑房地产业的税收征管工作也变得更为复杂化与多样化。在当前的情形下，建筑房地产企业与税务机关都面临着巨大的挑战，因为税务机关需要根据时代的变化而不断修订相关税收法律法规，建筑房地产企业作为纳税人也需要不断调整自己的经营方略来更好的应对新税收政策。尤其是当前建筑房地产企业的税收流转环节中存在着重复征税问题，因此，我们必须尽快实施营改增税改政策，对增值税与营业税的征收范围进行严格且明确的划分，并对房地产项目开发过程中所涉及到的建筑业与不动产销售进行征税。尽管说还存在着一定的问题，但是，比起原先的税收体制来说，已经在很大程度上实现了某种突破与创新；

（2）营改增可以更好的反映出不同税目的计税依据。

建筑房地产企业所需要缴纳的税目主要就是与上游增值税应税行为有关，还需要提供营业税应税服务。这就会涉及到营业税与增值税范围的界定问题。根据现行的营业税税制，建筑房地产企业的增值税与营业税缴纳存在着两种税目范围划分不彻底的问题。这就会引发建筑房地产企业在进行建筑材料外购的时候，往往要负担增值税与营业税两种税目，这就是所谓的重复征税问题。而增值税主要是由国税局征管，营业税由地税局征管，建筑房地产企业在进行混合销售与兼营的时候，也会形成征管权限的冲突问题，使得税收征管效率大为降低。那么，当建筑房地产业也实施营改增税改之后，就可以把税制大大简化，有利于增值税抵扣链条的延续。从这个角度来分析的话，建筑房地产业进行营改增税制优化，具有很大的必要性。

2 营改增对建筑房地产业的综合税负影响

根据我国《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税〔2011〕110号），以销售不动产回流资金为主的建筑房地产企业，也适用于销项减进项的税款抵扣方法。这就是说，建筑房地产企业的设计服务等所缴纳的增值税税额都可以作为进项税额予以抵扣。但是，该方案并没有对建筑房地产业的税率进行明确的界定。尽管如此，营改增税制改革政策仍然对建筑房地产业的综合税负产生了不容小觑的巨大影响。在此，我们主要从三个方面进行具体分析，即名义税负、税负转嫁以及实际税负。

（1）名义税负方面的影响。

从理论上来说，增值税只是针对生产环节上的增值额进行征税，这就可以彻底解决营业税征管过程中的重复征税问题，还可以通过进一步完善抵扣链条来推进专业化细分，推动我国产业结构的调整。然而，当我们把营改增政策实际推行到各个不同行业中去的时候，就会因为各个行业不同的税率与可抵扣进项税额也出现一些不良的负面效应。因此，我们可以把营改增税改对建筑房地产业的影响划分为增税效应和减税效应两种不同的情况。从根本上来说，建筑房地产企业当然希望营改增可以帮助其带来减税效应。而这并不是随意实现的，主要取决于增值税能够建筑房地产企业抵扣外购产品与服务价款的价值，同时还取决于行业的投入产出水平。首先，我们分析下建筑房地产业外购产品与服务的可抵扣程度。我国建筑房地产业的发展有待进一步实现产业升级与服务化。在当前十大行业中，建筑房地产业可以直接抵扣17%的进项税，而对建筑房地产业影响最大的金融业与建筑业却无法进行抵扣。我们对建筑房地产业实施营改增的前提条件应该是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业。从长期来看，建筑房地产业的大部分外购产品与服务所含税款都可以进行抵扣。

（2）税负转嫁方面的影响。

建筑房地产企业要想从营改增政策中获得更多的经济效益，就需要探寻出一些积极有效的税负转嫁思路。具体来说，我们应该首先推导出一个与税负转嫁相关的公式，然后再列出一系列的假设，比如说，建筑房地产企业把所有商品房进行销售，名义税负为企业自身负担的税负与转出税负之和，实际税负则为企业自身负担的税负与转入企业税负之和。那么，我们在此先探究下税负后转效应。建筑房地产企业属于资金密集型企业与资源密集型企业。鉴于当前供给弹性较大而需求弹性缩小的情况，建筑房地产企业的营改增税负很难转嫁到政府及银行、信托公司等金融机构。我们可以根据建筑房地产企业与建筑业的密切关系，把部分税负变相转嫁给建筑工程企业。其次，我们再分析下税负前转效应。建筑房地产企业向下游转嫁增值税税负的主要对象就是购房者。只要房价并未超过购房者的支付能力上限，建筑房地产企业就可以把税负转嫁给消费者。总的来说，建筑房地产企业营改增后，建筑业税负明显增加，税负转嫁的难度有所提升。但是，在与购房者的博弈之中，只要购房者存在着巨大的自主需求与投资需求，建筑房地产企业还是可以把税负转嫁过去的。

（3）实际税负方面的影响。

由于营改增对于建筑房地产企业的税负影响，还与税务机关对营改增税制执行和监管的程度有关。因此，我们对其实际税负影响进行分析。从当前开征的增值税情况来看，增值税税务成本并不低。因此，我们应该根据建筑房地产企业的实际情况，对其实行四级超率累进税率，这样，就可以让企业享受到加计扣除20%的税收优惠。然而，由于我国服务业的进项大多属于零星分散与价值较低的情况，税收征管成本较高，加之我国不少纳税人纳税意识不够强，偷逃税现象明显。这就需要我们在现有征管体系下继续推行房地产业“营改增”，让建筑房地产企业的实际税负在经历了税负转嫁之后，实现进一步减轻的可能。那么，我们需要在实施营改增的同时，进一步简化税制，统一税率，减少对营业税的过分依赖。

3 结语

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当前的企业机构模式已经发展到由中心到的网络组织模式结构。企业自身经营战略特征突出，并且要求的更高。在经营模式网络组织中的企业在分工协作的同时。仍须在组织资源的优化基础上实现经济效益目标。那么也就是说有效审时度势建设企业内部控制机制关系到整个房地产行业以及各类个别公司发展前途。然而面对企业内部控制的问题，财务资源能否合理安排的问题也就越加的显露出来。房地产企业财务资本市场主体缺位或短缺。外加有限的资源不能合理有效的发挥最大的能源。

一、我国房地产行业现状

自《关于进一步深化住房体制改革，加快住宅建设的通知》于1998年出台以后，我国房地产行业步入了快速发展的阶段。国家对住房体制进行了改革，将原本的住房分配制度推向了市场，使住房逐步商品化、市场化。在住房市场的需求拉动下，中国房地产行业进入了快速发展阶段。除了住房体制改革之外，土地使用权的改革，也在一定程度上促进了房地产行业的快速发展。我国在20世纪90年代开展了，国有土地逐步面向市场。之后又推行了土地使用的招投标制度。为房地产行业发展提供了便利。在《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》未颁布之前，我国个人贷款余额不到两百亿，而在颁布的4年后，我国个人贷款余额便达到了八千余亿元。这足以证明房地产行业和金融行业有着紧密的联系。建设部刘志峰在2003年国务院新闻办的记者招待会中指出，金融行业支持了房地产行业的发展。截止2010年，地产行业中的商业银行贷款占了10%的全国信贷总量，房地产行业有着充足宽裕的资金来源。

二、房地产企业的内部升级

行业内部冰火两重天，一面是标杆房企在销售金额、净利润、土地储备等方面都扩大优势，并已具备新一轮的发展条件；另一面是不少房企仍处水深火热之中，产品难以被市场接受，在销售困难、债务偿还的双重压力下为现金流苦苦挣扎。标杆房企的成功很大原因在于其深厚的内功，精湛的业务能力；而大部分处境困难的房企较大原因在于自身综合实力不济。标杆房企在人才储备、土地储备、产品标准化、工程成本控制、工程建设、营销、税务筹划、费用管控等方面都具有很强的能力；而大部分普通房企在这些方面都具有随意性，业务环节处处落后于标杆房企。以土地获取时点至达到可预售时点的跨度来看，标杆房企节点控制能力远远领先于普通房企。标杆房企一般都有关键节点管理制度，以保证土地获取后能够以最快的速度达到可售节点从而达到减少资金成本的目的，也可以保证项目及时交付，达到项目利润结算的目的等。而大部分普通房企在开发中没有计划性，不重视这些关键节点的意义，或有普通房企已意识到关键节点管控的必要性，但又迫于自身各流程的业务内功不足无法达成。以标杆房企在土地获取时点至达到可售时点平均比普通房企节省半年以上时间计算，按一般规律，项目的融资成本可能导致项目销售净利率下降约两三个点。类似上述方面的涉及房企自身内功因素的情况不在少数，大部分房企需要在未来的经营过程中着力解决企业内功问题。

三、对房地产行业发展的合理性建议

（一）健全我国房地产行业的政策与体系

首先，要构建可以为房地产行业融资服务的各类金融机构，并完善好网络与体系。其次，构建与金融市场制度相关的法律法规，并且对房地产行业加强监管力度，营造安全性强的投资环境和优越的市场氛围。同时，在不断进行融资方式创新和增加市场流通手段时，把市场变得更有活力。目前，整个房地产行业的监管力度依旧不够，需加强政府监督力度，提升企业融资的效率。企业的财务章程制度需要严格规范，并定时定期的提供全面准确性的财务报表。房地产企业经营者需认真学习好法律知识，遵守经济法内容，注重信用，完成履约。

（二）使用多种融资手段降低风险和成本

经济全球化以后，市场竞争更为激烈。房地产企业也有了更多的融资渠道和融资方法。在这样的市场趋势之下，房地产行业特别关注融资成本的低廉问题，怎样将融资成本进行降低。债务融资方式进行相应的改变，改变成为银行贷款为主，企业债券、商业票据为辅的融资方式。这种融资方式，可以减少资金占用率，加快企业资金的流转，提高资金的使用率。以项目融资的方式，具有风险分担和多元融资的优点，部分有限财力公司也可以参加该项目投资，获得更多的经济收益。整体来看，多种的融资工具，彼此之间便能达到功能互补的作用，能够优化资源的配置。而这些都对房地产企业的融资成本降低有利，能够由减少风险。

四、企业管理加强财务管理的意义

（一）以现代企业管理的角度分析财务管理的意义

现代企业制度构建之后，企业经营权和所有权产生了分离，企业自负盈亏、自主经营、自主发展。企业渐渐成为市场活动的主体。分析现代企业目前的状况，企业兼并和企业收购持续升温，企业的国际化和规模化也在不断推进。现代企业管理，早已告别了以往的作坊式经营方式。企业规模较小时，财务管理就有了明显的重要性。而随着企业规模的扩大、发展速度的加快，财务管理必须要跟进企业发展步伐。当今竞争环境日益加剧，企业若要取得长足性的进展，便要在有限资源的市场中站稳脚跟，不断增加市场份额。此举要求企业提高自身的管理水平，以全局的立场处理财务问题。其中包括投资问题、融资问题和营运资金管理问题。

（二）以现代企业产权制度分析财务管理的意义

现代企业产权制度规定，企业发展需以财务管理为核心。现代企业制度是权责明确、产权清晰的。所谓的产权清晰，主要是指产权责任和关系的清晰。它改变了以往企业资产管理上的遇事推诿、权责不清的情况。产权制度的健全，确定了企业法人的财产权。产权关系的完整意义，能清晰表明实际占有权、财产所有权、使用权、收益权和处置权。现代企业制度的主要形式是公司制。公司制能够让企业集中人力、财力、物力办大事，扩大企业的经营规模，提高企业的经营效益。现代企业制度已经将经营权和所有权分离开，所有者把财产给管理者进行经营。管理者有着资产增值责任，所有者以出资额的限制清算企业承担的责任。企业日常经营还是以资本营运效益为主。因此，现代企业的经营，属于资本上的经营。现代企业的财务管理核心，在于资本营运效益。由此可以看出，在现代企业的产权制度方面，现代企业管理核心在于财务管理，财务管理在企业管理中有着核心化的作用。

五、企业财务资源合理配置的良好政策

（一）健全结算中心制度，集中管理资金使用

健全结算中心制度，控制好资金帐外循环和外头开户，达到内部资金的统一调度、集中管理、有效监控。其下属单位除了保存日常必需的账户和费用使用情况，还要在计算中心统一开设结算账户。如此，便严密的监管了下属单位的资金使用状况。

（二）分析预测现金流量，控制现金的流出与流入，保证偿债能力和支付能力

企业需构建管理随流动资金的理念，把现金流量管理融入企业管理各个环节之内，高度重视资产的流动性风险和企业支付风险。现金流量出入关口要严格把关，严格管理投资活动、经营活动、筹资活动中的现金流量。

（三）借助于先进计算机技术，实现资金高效的信息化管理

企业需结合实际情况，引进和开发统一化财务和一体化业务的管理软件。该管理软件可称之为ERP软件。ERP软件可逐步实现经营管理的物流、信息流、资金流的数据共享和集成，确保企业监控、预算、结算等财务工作更加高效化和规范化。以企业的内部局域网来利用国际互联，企业可随时获取财务会计的信息，对子公司的资金流向进行查询，改变了传统化的手工填表缺点。以此保证了财务会计信息传递有更快的效率，更高的质量，提升了管理决策水平。

六、结束语

有效的内部控制制度能够缓解企业信息的不对称问题和道德风险问题，由此有效控制好企业的投资过度和投资不足行为，进而提升企业资本的配置效率。在我国的市场背景下，公司资本配置效率和内部控制制度成正相关。经济全球化的趋势在不断发展，中小型企业市场环境中注入了很多不确定因素，但也有更多的选择。企业网络模式的包含范围不断扩大，只有构建房地产企业的内部控制机构，才能提高其应对风险的能力。

参考文献：

[1]牛锐.中国房地产行业融资状况分析[J].商情，2013