商业前期策划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇商业前期策划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究

2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。

二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析

营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。

此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。

在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。

三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议

商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。

第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。

第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。

第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。

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上市融资是现代企业融资的重要方式，随着我国资本市场的日渐完善，越来越多的文化企业选择利用资本市场进行融资。但与此同时一些问题也逐渐的凸显，已严重地阻碍了我国文化企业，特别是中小文化企业的上市融资步伐。

一、我国文化企业上市融资的现状

据中国证监会公布的有关数据显示，截止到2012年末，在沪深两地上市的文化企业累计已超过60家。其中仅2011和2012年两年就有21家文化企业实现境内上市。从上市的类型来看，主要有三类：

第一类是由原有的国有文化事业单位转企改制而来的国有文化企业。如浙报集团，通过整合省内多家报业单位后改制上市。我国绝大部分国有文化企业的上市之路与浙报集团相似，都是从转制到集团化，从集团化到股份制，最终完成上市的。

第二类是经历了国有资产股份制改造后上市的国有资本控股文化企业。如人民网，由人民日报社、环球时报社、京华时报社等7家报社联合发起创立的国有控股文化企业，股份制改造后成功上市。

第三类则是资产规模偏小，但创新能力强，成长性较好的中小民营企业。如天舟文化等具有良好的业绩和成长性的中小文化企业。

从境内文化企业上市的方式来看，目前主要有两种，即借壳上市和IPO（首次公开募股）。而其中主要以IPO手段上市的居多，但同时也存在诸如博瑞传播、长江传媒等借壳上市的典型。国内企业选择借壳方式上市的主要原因是为了规避IPO上市中对企业财务、历史沿革以及公司治理等方面的严格审查。这种方式虽然一时奏效，但作为借壳企业上市融资的深层次问题，如公司治理体制是否规范、是否具有稳定增长的现金流等问题还亟待解决，若解决不好，就盲目上市，必然会影响到企业未来的可持续发展。

二、我国文化企业上市融资存在的问题

利用资本市场进行融资既丰富了文化企业的融资渠道，又帮助文化企业建立了现代企业制度。从未来的发展来看，会有更多的文化企业通过股票市场进行融资。但我国的二级资本市场还存在着一些问题亟待解决，已成为文化企业特别是中小文化企业上市融资的桎梏：

一是我国资本市场上市门槛过高，不利于中小文化企业上市融资。我国的主板市场主要定位于为发展成熟的国有大中型企业提供融资服务的，对于中小文化企业而言，只能望尘莫及。而近年推出的创业板虽然在一定程度上缓解了中小文化企业上市融资难的问题。但由于创业板对于首次公开发行股票仍然提出了较为苛刻的条件，还是有很大一部分中小文化企业是无法满足要求的。

二是上市审批程序复杂，审批内容过于严格。我国企业境内上市不仅程序复杂，而且时间较长，作为中小文化企业一般比较灵活、效率较高，这种漫长的上市等待期及审批的不确定性在一定程度上降低了中小文化企业上市的积极性。

三、促进我国中小文化企业与资本市场有效对接的政策选择

从国外的发展经验来看，构建一个多层次的、全方位的资本市场，是满足中小文化企业融资需求的重要途径，这也是我国资本市场发展的方向和必然的选择。

（一）加快场外交易市场的建设

场外交易市场是指在交易所外由证券买卖双方当面议价成交的市场，它以未能在证券交易所批准上市的，以及退市后的股票和债券为主，因此从功能上来看它是对现有资本市场的一个补充。从美国的发展经验来看，场外交易市场是中小企业重要的融资渠道。因此，急需加快我国场外交易市场体系建设：

一方面，应进一步完善低端市场的建设，继续扩大现有低端市场的范围，逐步实现各低端市场操作标准的渐进统一。同时还应加快对低端市场向高端市场转板制度的建设，以尽快实现优质企业的转板行为。

另一方面，逐步推进高端市场的建设。应积极引入风险承担能力较强的机构投资者作为投资主体；构建完善的股权和私募基金的流转机制，加快完善股权交易标准和交易制度；进一步深化高端市场的有关产品的更新和有关制度的完善，以提高高端市场的融资功能。

（二）进一步完善创业板市场建设

创业板市场是专门协助高成长的新兴创新公司筹资并进行资本运作的市场，是多层次资本市场的重要组成部分，但我国的创业板市场门槛较高，使得大量高成长性企业达不到上市标准。因此，需进一步完善我国创业板市场的融资机制，为中小文化企业提供融资服务。

首先，需要完善新股发行制度。新股高溢价发行已经成为较为常见的现象，高溢价发行不仅不利于保护投资者利益，同时也会由于募集资金过多而影响到资金的使用效率。因此应通过加强监管来进一步理顺二级市场股票价格，以实现新股的合理定价，完善新股发行制度。

其次，需要进一步完善上市公司退市制度。一要尽快完善上市公司的退市标准；二要积极进行制度改革，以防止上述规避退市行为的发生；三要进一步健全责任追究机制，以构建有利于化解矛盾和平稳退市的局面。

参考文献：

[1]卜凡婕，夏爽.中国文化企业上市融资分析及模式比较.管理世界，2010（11）：180-181

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二、人力资源整合优化的意义

上大压小发电企业实施人力资源整合优化，对盘活企业人力资源存量，提高人员配置效率，解决结构性缺员矛盾，有着重要的促进作用。也是建立和完善适应公司集团化运作的人力资源管理体系，加强劳动组织管理标准化建设，夯实人力资源管理基础，构建统一规范、管控有效、支撑有力的人力资源管理平台，为企业实现各种业务目标，增强企业盈利能力提供人才保障的重要途径。

三、人力资源整合优化中的注意事项及对策

人力资源工作要为各类公司业务的发展提供有效的人才保障，通过合理控制用工总量和人员结构，促进劳动效率的稳步提升。

1.岗位设置做到与三定工作相结合

为合理确定发电企业用工规模、全面提升公司生产经营效率。今年，国信集团公司下发了“三定”指意见，对下属发电厂按‘三定’组织生产，在实施过程中运用了设备定额定员等多种技术，结合自身生产性质，分析各类员工的工作对象与特点，制定了火力发电厂各专业的定员新标准。通过实施定员标准对盘活企业人力资源存量，提高人员配置效率，解决结构性缺员矛盾，起到重要的促进作用。公司作为上大压小类发电企业，在做好人力资源现状分析的基础上，通过引进培养应届大学生来优化员工知识结构，适度拓展后勤服务、外部检修市场来消化结构性超员，采取点检模式、维护模式、检修模式等3种检维护模式中的维护模式来合理调节定员上限。从公司新老机组稳定运行来看岗位设置和劳动定员是比较适当的。

2.方案形成做到与民主合法相结合

为确保整合方案出台后更好地指导具体工作，公司运用现代企业人力资源管理方法，对发电企业原有的岗位分类方式进行了系统梳理和设计，充分考虑了上大压小发电企业生产经营业务的特点、人员年龄、知识结构，从开展人力资源规划、优化劳动用工策略、促进人力资源合理配置、加快员工职业通道建设等方面进行整合方案设置。采取自下而上与自上而下相结合的方法让当事各方广泛参与，让各种利益群体都有表达诉求的机会，在方案中岗位设置与调整，薪酬差距确定、操作程序等方面定充分征询公司工会意见。在劳动用工岗位调整、特殊劳动关系解除等方面主动征得职工和政府劳动保障部门的同意，做到方案公正、透明、民主、合法。

3.特殊安置做到与以人为本相结合

上大压小发电企业，一般都是老国企，或多或少的存在着工伤、职业病、长病假、人员临近退休等特殊情况职工，依据劳动合同法第四十二条，在人力资源整过程中要充分考虑到这些人员企业不得单方面解除劳动合同的特殊性，加之发电企业一般都是国有企业，承担着部分社会责任，不能轻易把员工推向社会。这样在人力资源整合过程中需要提供一些门卫、绿化、库管员等他们力所能及的工作岗位；配套出台职工内部退养、协议离岗、鼓励病退、特殊工种提前退休等一些解决人员出口的措施，妥善安置好这类人群。

4.操作实施做到与稳定有序相结合

近年来，随着发电行业监控技术的广泛应用和企业信息管理水平的不断提高，使发电企业在生产技术、设备装备水平和现代化管理手段等方面，整体上有了显著提高。制定科学的方案只是第一步，在具体实施过程中，要结合企业的生产建设进度，员工的接受程度，电力市场人才需求变化、社会环境变化等因素及时对方案进行修正和完善，以确保企业不因操作不当造成关键人才流失，及时做好劳动合同的变更工作。在实施过程中要主动让工会、纪检监察、职工代表、用工部门提前介入，做到操作过程的公开、公正、公平。通过优化人力资源结构， 改善劳动组织和形式，实现既满足生产需要，又精简机构，避免人员的窝工浪费。

5.员工情绪管控做到与有效相结合

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一、从“商业微电影”到“商业定制微电影”

在WEB3.0信息技术的推动下，我们来不及思考就被抛向了“融媒时代”，各大行业商家在视频领域的广告投放竞争异常激烈。一方面，高昂的广告费导致了巨大的运营成本，另一方面，网络视频广告同质化竞争严重，很多商家只是一味要求增加品牌LOGO的出镜次数，这种强迫性的灌输广告对于商家自身产品的宣传起不到很好的效果，甚至会触发观众的抵触心理，起到反作用。品牌商家需要寻找差异化、个性化、特色化的视频广告路线，提升品牌影响力和认同感。随着新媒体时代的到来，越来越多的品牌商家把营销重点从品牌秀、产品目录升华到情绪体验跟精神认同上，“微电影广告”、“商业微电影”、“微电影营销”等概念应运而生。2011年堪称微电影元年，这一年微电影得到了井喷式发展。从Chanel的《巴黎-上海狂想曲》、 宝马的《微旅行》，再到科鲁兹的“老男孩系列”、凯迪拉克的《一触即发》，甚至到近期腾讯推出的《弹指间》，我们都不难发现，要发挥新媒体的“蔓延”效应，让这些活在新媒体上的顾客用交互网站、微博、电邮等方式帮助品牌传播，扩大品牌影响力，提升品牌形象，为品牌量身定做一部能够代表其品牌精神，传达品牌背后的文化内涵的微电影是最行之有效的一个选择，由此也就引出了“商业定制微电影”这一概念。而传统意义上的电影前期制片流程的弱化性已经无法满足商业定制微电影的策划制作要求，在考虑影像传播和影响力的同时，需要去挖掘品牌背后的人文价值和精神闪光点，前期的创作目标定位更加的精准化，比如从“草根”代表跟“精英阶层”的碰撞与不同偏好出发，利用自媒体广泛传播的模式，从整体和战略角度出发进行市场定位，能够更充分阐释其品牌的价值意义，而且在今后的相关推广运营中享有更多的主动权和话语权。如何通过有效的介入规制性管理前期制片流程使得商业定制微电影的制作更有针对性，强调品质化，从而提高品牌的忠诚度和品牌形象。

二、关于商业定制微电影前期制作模式的思考

目前，商业微电影的制作模式是以定制和系列为主导。电影制作环节是整个电影流程的核心环节，这一环节主要包括剧本的创作、演员的筛选、导演的控制和制作团队的后期制作。在内容为王的数字化时代，电影制作是最为重要的，尤其是电影公司失去院线的控制权之后，只有生产出更好的电影作品才能更多地吸引观众的眼球。虽然微电影比之正常的电影长度缩短，但是制作要求和流程是不变的，特别是商业定制微电影因为背后代表的强有力的品牌推动性使得对于整个片子的制作有更为严苛的要求，商业定制微电影如何建立自己的独特运作模式和制作模式对于它的成功有很大的影响。目前在我国，商业定制微电影主要分为两种，一种是有完整的故事情节、以宣传某一产品为主要目的的商业定制微电影，另一种是概念化的，以宣传品牌形象为主要目的的商业定制微电影。在制作过程中，软性的情感共鸣要比单纯的LOGO广告植入更能让用户记忆深刻，寻找一个打动人的故事能在这样一个社会化媒体中持久的存活于观众心中，从而增强品牌印象、提升品牌形象，这才是最重要的品牌价值的有效传达。

前期制片阶段需要从剧本、拍摄成本、电影类型、目标观众群、市场营销等方面对于整个片子进行评估，对于商业定制微电影来说，拥有一个好的策划书是最为重要的，“商业定制”——最重要的就是了解品牌背后的经营核心价值理念，深入挖掘品牌意义和文化闪光点，在讲好一个故事吸引观众的同时，还要建立品牌情感，这需要前期制片阶段进行大量的市场比对分析和调研工作， 在品牌宣传和电影艺术表现力上找到一个契合点，达到完美的平衡。再者，对于导演和整个拍摄团队的实力（包括导、摄、美、录、服、化、道等部门）考量也是极为重要的，前期制片需要将拍摄精确到天数的每一场，提高拍摄效率，还要协调整个团队的运作，考虑后期制作的要求，这样才能确保拍摄质量和进度。此外，数字化信息技术时代的飞速发展，要求前期制片阶段的工作要尽可能的考虑到制作技术的数字化变革，美国好莱坞调查发现，大数据入侵了好莱坞，有很多社交软件可以通过大数据修改剧本，决定演员、导演等等，因此，前期制片阶段的介入和思路要围绕数字时代的观影变化相应作出调整和对策，多描写现实的、普通的、平民的题材和生活，播出时间的限制以短镜头、多切换角度为主，注意节奏的把握和电影语言的叙事等等制作模式的转变，还有从传播链上的改变，微电影已经形成了整个传播链条以视频网站为中心，过去电影是以院线、电视等等大的传统大媒体为中心，而且以视频网站为中心来建立，它有一个很好的传播媒介的通道，包括整合娱乐媒体资源为载体，它已经形成了从编剧到导演、到传播、到娱乐营销的链条一体化。以商业定制微电影的“定制”为核心，将不同资源的优势配置实现整个产业的价值最大化，新媒介下的商业定制微电影的制作模式也为电影产业的发展提供了一个全新的思维方式和研究视角，它的内容上的广“众”传播，也给微电影的制作模式提供了全新的分析视角。

三、关于商业定制微电影前期营销思路的拓展

企业品牌应该在商业定制微电影的前期策划案准备和前期制片阶段就确定产品的营销思路和产品推广方向，确定商业定制微电影的营销传播重点并不在于产品，而在于打造品牌和受众体验。商业定制微电影在前期制片和策划阶段要根据目标受众群的生活习惯、消费爱好等方面进行调研分析，年轻观众占微电影受众群很大一部分，他们对于新兴事物和新媒体具有高度敏感度，对新生网络事物具有强烈观注度，因此，在商业定制微电影的前期制片阶段务必考虑到整个商业品牌的营销推广模式的变化，引入互动、介入、参与、沉浸式概念，改变传统观影模式的被动地位，将观众（也就是目标客户群）变为主角，改变传统电影营销中点对面的单向宣传模式，采用双向式交互式的传播模式，用户可以自由点播、定制剧情，对于微电影具有很强的操控度和影响力，主要制胜点在于量身定做的故事吸引受众，唤醒观众某种未被触及的情愫，产生关联性，引起观众精神上的认同感和愉悦感，并考虑受众日常生活中碎片化观赏时间的应用，帮助品牌建立与观众的情感纽带，令后者产生对品牌价值的强烈认同感。

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地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。