商业前期策划范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇商业前期策划范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究

2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。

二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析

营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。

此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。

在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。

三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议

商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。

第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。

第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。

第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。

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上市融资是现代企业融资的重要方式，随着我国资本市场的日渐完善，越来越多的文化企业选择利用资本市场进行融资。但与此同时一些问题也逐渐的凸显，已严重地阻碍了我国文化企业，特别是中小文化企业的上市融资步伐。

一、我国文化企业上市融资的现状

据中国证监会公布的有关数据显示，截止到2012年末，在沪深两地上市的文化企业累计已超过60家。其中仅2011和2012年两年就有21家文化企业实现境内上市。从上市的类型来看，主要有三类：

第一类是由原有的国有文化事业单位转企改制而来的国有文化企业。如浙报集团，通过整合省内多家报业单位后改制上市。我国绝大部分国有文化企业的上市之路与浙报集团相似，都是从转制到集团化，从集团化到股份制，最终完成上市的。

第二类是经历了国有资产股份制改造后上市的国有资本控股文化企业。如人民网，由人民日报社、环球时报社、京华时报社等7家报社联合发起创立的国有控股文化企业，股份制改造后成功上市。

第三类则是资产规模偏小，但创新能力强，成长性较好的中小民营企业。如天舟文化等具有良好的业绩和成长性的中小文化企业。

从境内文化企业上市的方式来看，目前主要有两种，即借壳上市和IPO（首次公开募股）。而其中主要以IPO手段上市的居多，但同时也存在诸如博瑞传播、长江传媒等借壳上市的典型。国内企业选择借壳方式上市的主要原因是为了规避IPO上市中对企业财务、历史沿革以及公司治理等方面的严格审查。这种方式虽然一时奏效，但作为借壳企业上市融资的深层次问题，如公司治理体制是否规范、是否具有稳定增长的现金流等问题还亟待解决，若解决不好，就盲目上市，必然会影响到企业未来的可持续发展。

二、我国文化企业上市融资存在的问题

利用资本市场进行融资既丰富了文化企业的融资渠道，又帮助文化企业建立了现代企业制度。从未来的发展来看，会有更多的文化企业通过股票市场进行融资。但我国的二级资本市场还存在着一些问题亟待解决，已成为文化企业特别是中小文化企业上市融资的桎梏：

一是我国资本市场上市门槛过高，不利于中小文化企业上市融资。我国的主板市场主要定位于为发展成熟的国有大中型企业提供融资服务的，对于中小文化企业而言，只能望尘莫及。而近年推出的创业板虽然在一定程度上缓解了中小文化企业上市融资难的问题。但由于创业板对于首次公开发行股票仍然提出了较为苛刻的条件，还是有很大一部分中小文化企业是无法满足要求的。

二是上市审批程序复杂，审批内容过于严格。我国企业境内上市不仅程序复杂，而且时间较长，作为中小文化企业一般比较灵活、效率较高，这种漫长的上市等待期及审批的不确定性在一定程度上降低了中小文化企业上市的积极性。

三、促进我国中小文化企业与资本市场有效对接的政策选择

从国外的发展经验来看，构建一个多层次的、全方位的资本市场，是满足中小文化企业融资需求的重要途径，这也是我国资本市场发展的方向和必然的选择。

（一）加快场外交易市场的建设

场外交易市场是指在交易所外由证券买卖双方当面议价成交的市场，它以未能在证券交易所批准上市的，以及退市后的股票和债券为主，因此从功能上来看它是对现有资本市场的一个补充。从美国的发展经验来看，场外交易市场是中小企业重要的融资渠道。因此，急需加快我国场外交易市场体系建设：

一方面，应进一步完善低端市场的建设，继续扩大现有低端市场的范围，逐步实现各低端市场操作标准的渐进统一。同时还应加快对低端市场向高端市场转板制度的建设，以尽快实现优质企业的转板行为。

另一方面，逐步推进高端市场的建设。应积极引入风险承担能力较强的机构投资者作为投资主体；构建完善的股权和私募基金的流转机制，加快完善股权交易标准和交易制度；进一步深化高端市场的有关产品的更新和有关制度的完善，以提高高端市场的融资功能。

（二）进一步完善创业板市场建设

创业板市场是专门协助高成长的新兴创新公司筹资并进行资本运作的市场，是多层次资本市场的重要组成部分，但我国的创业板市场门槛较高，使得大量高成长性企业达不到上市标准。因此，需进一步完善我国创业板市场的融资机制，为中小文化企业提供融资服务。

首先，需要完善新股发行制度。新股高溢价发行已经成为较为常见的现象，高溢价发行不仅不利于保护投资者利益，同时也会由于募集资金过多而影响到资金的使用效率。因此应通过加强监管来进一步理顺二级市场股票价格，以实现新股的合理定价，完善新股发行制度。

其次，需要进一步完善上市公司退市制度。一要尽快完善上市公司的退市标准；二要积极进行制度改革，以防止上述规避退市行为的发生；三要进一步健全责任追究机制，以构建有利于化解矛盾和平稳退市的局面。

参考文献：

[1]卜凡婕，夏爽.中国文化企业上市融资分析及模式比较.管理世界，2010（11）：180-181

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二、人力资源整合优化的意义

上大压小发电企业实施人力资源整合优化，对盘活企业人力资源存量，提高人员配置效率，解决结构性缺员矛盾，有着重要的促进作用。也是建立和完善适应公司集团化运作的人力资源管理体系，加强劳动组织管理标准化建设，夯实人力资源管理基础，构建统一规范、管控有效、支撑有力的人力资源管理平台，为企业实现各种业务目标，增强企业盈利能力提供人才保障的重要途径。

三、人力资源整合优化中的注意事项及对策

人力资源工作要为各类公司业务的发展提供有效的人才保障，通过合理控制用工总量和人员结构，促进劳动效率的稳步提升。

1.岗位设置做到与三定工作相结合

为合理确定发电企业用工规模、全面提升公司生产经营效率。今年，国信集团公司下发了“三定”指意见，对下属发电厂按‘三定’组织生产，在实施过程中运用了设备定额定员等多种技术，结合自身生产性质，分析各类员工的工作对象与特点，制定了火力发电厂各专业的定员新标准。通过实施定员标准对盘活企业人力资源存量，提高人员配置效率，解决结构性缺员矛盾，起到重要的促进作用。公司作为上大压小类发电企业，在做好人力资源现状分析的基础上，通过引进培养应届大学生来优化员工知识结构，适度拓展后勤服务、外部检修市场来消化结构性超员，采取点检模式、维护模式、检修模式等3种检维护模式中的维护模式来合理调节定员上限。从公司新老机组稳定运行来看岗位设置和劳动定员是比较适当的。

2.方案形成做到与民主合法相结合

为确保整合方案出台后更好地指导具体工作，公司运用现代企业人力资源管理方法，对发电企业原有的岗位分类方式进行了系统梳理和设计，充分考虑了上大压小发电企业生产经营业务的特点、人员年龄、知识结构，从开展人力资源规划、优化劳动用工策略、促进人力资源合理配置、加快员工职业通道建设等方面进行整合方案设置。采取自下而上与自上而下相结合的方法让当事各方广泛参与，让各种利益群体都有表达诉求的机会，在方案中岗位设置与调整，薪酬差距确定、操作程序等方面定充分征询公司工会意见。在劳动用工岗位调整、特殊劳动关系解除等方面主动征得职工和政府劳动保障部门的同意，做到方案公正、透明、民主、合法。

3.特殊安置做到与以人为本相结合

上大压小发电企业，一般都是老国企，或多或少的存在着工伤、职业病、长病假、人员临近退休等特殊情况职工，依据劳动合同法第四十二条，在人力资源整过程中要充分考虑到这些人员企业不得单方面解除劳动合同的特殊性，加之发电企业一般都是国有企业，承担着部分社会责任，不能轻易把员工推向社会。这样在人力资源整合过程中需要提供一些门卫、绿化、库管员等他们力所能及的工作岗位；配套出台职工内部退养、协议离岗、鼓励病退、特殊工种提前退休等一些解决人员出口的措施，妥善安置好这类人群。

4.操作实施做到与稳定有序相结合

近年来，随着发电行业监控技术的广泛应用和企业信息管理水平的不断提高，使发电企业在生产技术、设备装备水平和现代化管理手段等方面，整体上有了显著提高。制定科学的方案只是第一步，在具体实施过程中，要结合企业的生产建设进度，员工的接受程度，电力市场人才需求变化、社会环境变化等因素及时对方案进行修正和完善，以确保企业不因操作不当造成关键人才流失，及时做好劳动合同的变更工作。在实施过程中要主动让工会、纪检监察、职工代表、用工部门提前介入，做到操作过程的公开、公正、公平。通过优化人力资源结构， 改善劳动组织和形式，实现既满足生产需要，又精简机构，避免人员的窝工浪费。

5.员工情绪管控做到与有效相结合

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一、从“商业微电影”到“商业定制微电影”

在WEB3.0信息技术的推动下，我们来不及思考就被抛向了“融媒时代”，各大行业商家在视频领域的广告投放竞争异常激烈。一方面，高昂的广告费导致了巨大的运营成本，另一方面，网络视频广告同质化竞争严重，很多商家只是一味要求增加品牌LOGO的出镜次数，这种强迫性的灌输广告对于商家自身产品的宣传起不到很好的效果，甚至会触发观众的抵触心理，起到反作用。品牌商家需要寻找差异化、个性化、特色化的视频广告路线，提升品牌影响力和认同感。随着新媒体时代的到来，越来越多的品牌商家把营销重点从品牌秀、产品目录升华到情绪体验跟精神认同上，“微电影广告”、“商业微电影”、“微电影营销”等概念应运而生。2011年堪称微电影元年，这一年微电影得到了井喷式发展。从Chanel的《巴黎-上海狂想曲》、 宝马的《微旅行》，再到科鲁兹的“老男孩系列”、凯迪拉克的《一触即发》，甚至到近期腾讯推出的《弹指间》，我们都不难发现，要发挥新媒体的“蔓延”效应，让这些活在新媒体上的顾客用交互网站、微博、电邮等方式帮助品牌传播，扩大品牌影响力，提升品牌形象，为品牌量身定做一部能够代表其品牌精神，传达品牌背后的文化内涵的微电影是最行之有效的一个选择，由此也就引出了“商业定制微电影”这一概念。而传统意义上的电影前期制片流程的弱化性已经无法满足商业定制微电影的策划制作要求，在考虑影像传播和影响力的同时，需要去挖掘品牌背后的人文价值和精神闪光点，前期的创作目标定位更加的精准化，比如从“草根”代表跟“精英阶层”的碰撞与不同偏好出发，利用自媒体广泛传播的模式，从整体和战略角度出发进行市场定位，能够更充分阐释其品牌的价值意义，而且在今后的相关推广运营中享有更多的主动权和话语权。如何通过有效的介入规制性管理前期制片流程使得商业定制微电影的制作更有针对性，强调品质化，从而提高品牌的忠诚度和品牌形象。

二、关于商业定制微电影前期制作模式的思考

目前，商业微电影的制作模式是以定制和系列为主导。电影制作环节是整个电影流程的核心环节，这一环节主要包括剧本的创作、演员的筛选、导演的控制和制作团队的后期制作。在内容为王的数字化时代，电影制作是最为重要的，尤其是电影公司失去院线的控制权之后，只有生产出更好的电影作品才能更多地吸引观众的眼球。虽然微电影比之正常的电影长度缩短，但是制作要求和流程是不变的，特别是商业定制微电影因为背后代表的强有力的品牌推动性使得对于整个片子的制作有更为严苛的要求，商业定制微电影如何建立自己的独特运作模式和制作模式对于它的成功有很大的影响。目前在我国，商业定制微电影主要分为两种，一种是有完整的故事情节、以宣传某一产品为主要目的的商业定制微电影，另一种是概念化的，以宣传品牌形象为主要目的的商业定制微电影。在制作过程中，软性的情感共鸣要比单纯的LOGO广告植入更能让用户记忆深刻，寻找一个打动人的故事能在这样一个社会化媒体中持久的存活于观众心中，从而增强品牌印象、提升品牌形象，这才是最重要的品牌价值的有效传达。

前期制片阶段需要从剧本、拍摄成本、电影类型、目标观众群、市场营销等方面对于整个片子进行评估，对于商业定制微电影来说，拥有一个好的策划书是最为重要的，“商业定制”——最重要的就是了解品牌背后的经营核心价值理念，深入挖掘品牌意义和文化闪光点，在讲好一个故事吸引观众的同时，还要建立品牌情感，这需要前期制片阶段进行大量的市场比对分析和调研工作， 在品牌宣传和电影艺术表现力上找到一个契合点，达到完美的平衡。再者，对于导演和整个拍摄团队的实力（包括导、摄、美、录、服、化、道等部门）考量也是极为重要的，前期制片需要将拍摄精确到天数的每一场，提高拍摄效率，还要协调整个团队的运作，考虑后期制作的要求，这样才能确保拍摄质量和进度。此外，数字化信息技术时代的飞速发展，要求前期制片阶段的工作要尽可能的考虑到制作技术的数字化变革，美国好莱坞调查发现，大数据入侵了好莱坞，有很多社交软件可以通过大数据修改剧本，决定演员、导演等等，因此，前期制片阶段的介入和思路要围绕数字时代的观影变化相应作出调整和对策，多描写现实的、普通的、平民的题材和生活，播出时间的限制以短镜头、多切换角度为主，注意节奏的把握和电影语言的叙事等等制作模式的转变，还有从传播链上的改变，微电影已经形成了整个传播链条以视频网站为中心，过去电影是以院线、电视等等大的传统大媒体为中心，而且以视频网站为中心来建立，它有一个很好的传播媒介的通道，包括整合娱乐媒体资源为载体，它已经形成了从编剧到导演、到传播、到娱乐营销的链条一体化。以商业定制微电影的“定制”为核心，将不同资源的优势配置实现整个产业的价值最大化，新媒介下的商业定制微电影的制作模式也为电影产业的发展提供了一个全新的思维方式和研究视角，它的内容上的广“众”传播，也给微电影的制作模式提供了全新的分析视角。

三、关于商业定制微电影前期营销思路的拓展

企业品牌应该在商业定制微电影的前期策划案准备和前期制片阶段就确定产品的营销思路和产品推广方向，确定商业定制微电影的营销传播重点并不在于产品，而在于打造品牌和受众体验。商业定制微电影在前期制片和策划阶段要根据目标受众群的生活习惯、消费爱好等方面进行调研分析，年轻观众占微电影受众群很大一部分，他们对于新兴事物和新媒体具有高度敏感度，对新生网络事物具有强烈观注度，因此，在商业定制微电影的前期制片阶段务必考虑到整个商业品牌的营销推广模式的变化，引入互动、介入、参与、沉浸式概念，改变传统观影模式的被动地位，将观众（也就是目标客户群）变为主角，改变传统电影营销中点对面的单向宣传模式，采用双向式交互式的传播模式，用户可以自由点播、定制剧情，对于微电影具有很强的操控度和影响力，主要制胜点在于量身定做的故事吸引受众，唤醒观众某种未被触及的情愫，产生关联性，引起观众精神上的认同感和愉悦感，并考虑受众日常生活中碎片化观赏时间的应用，帮助品牌建立与观众的情感纽带，令后者产生对品牌价值的强烈认同感。

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地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

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随着我国经济的不断发展，地产经济成为中国经济增长的新亮点。近几年来，商业地产投资也逐渐成为房地产投资者关注的新方向，并将成为未来几年内我国房地产开发的新趋势。在商业地产的开发过程中进行有效的成本控制是提高商业地产投资回报的关键。

一、商业地产的投资特点、运作模式及其开发程序

商业地产指的是专门用于商业发展的非住宅性房地产，比如写字楼、饭店、酒店、旅馆、商铺商店、购物中心、大卖场、商业街、ShoppingMALL等专属于特定商业用途的房地产。

从根本上来讲，商业地产是一个国家第三产业发展状况的重要反映，是社会经济发展状况的重要体现，它是城市住宅结构发展变化的结果，也是一个城市从分散、单一向集中化、现代化转变的重要体现。

(一)商业地产的投资特点及其运作模式

区别于一般房地产的开发，商业地产有其特定的投资特点和投资环境，也有着特定的高收益、高风险的特点。商业地产的开发过程十分复杂，投入极为巨大，投资回收期很长，从而决定了商业地产的开发具有很大的挑战性。

商业地产开发一般有三种运作模式：一是只租不售，其优点是：开发商始终掌握招商的主导权，能提升物业的价值，能很好的进行融资；其缺点是：完全靠租赁收入来盈利，投资回收期长，面临的资金压力大。二是只售不租，其优点是：投资回收较快，风险较小；其缺点是：开发商失去招商主导权，招商难度加大，不利于物业升值。三是又售又租，即部分销售部分出租，它综合了前两种模式的优点，克服了前两种模式的缺点，是现在比较流行的商业地产运作模式。

(二)商业地产项目的开发程序

1、项目开发前的综合分析和整体规划

根据商业地产的投资特点，在进行商业地产开发前，进行全面、细致的前期市场调研和综合分析，并作出专业、成熟的项目开发策划是非常必要的。任何投资都需要一个详尽的投资策划，作为商业地产投资，更需要进行专业的投资策划和成熟的项目策划，并做好开发后期的营销策划。在进行项目策划中，要进行投资环境、投资风险以及投资效益的综合分析，并做出准确的项目目标市场定位、项目主题概念定位、项目总体形象定位、项目开发过程综合安排以及目标客户的精准定位和价格定位等。

2、商业地产项目的营销策划

房地产投资从根本上来说是一项大型营销活动，商业地产的投资更需要进行专业的营销策划方能达到良好的投资回报。根据商业地产的投资特点，商业地产的营销策划主要包括商业地产产品的策略、广告宣传策略、产品销售策略、地产招商策略等，商业地产的营销策划是进行地产投资做进一步项目策划的基础，是制定有效地商业地产销售目标和项目开发过程安排的重要依据，也是保障商业地产投资项目成功的重要前提。

众所周知：市场=人口+购买力+购买欲望，其中具有决定意义的是购买力，但只有三者结合才能构成现实的市场，故无论是选址，还是定目标客户、规模大小、运营模式，都须同时考虑这三个因素，缺一不可。

3、商业地产项目的市场定位

商业地产开发的最终目的是盈利，因此，精准确定商业地产所面对的目标客户，并作出准确的市场定位是进行商业地产开发的重中之重。一般来讲，商业地产所面对的客户分两个层次：销售阶段的商业投资经营者；物业经营阶段的最终购买者（消费者）。

针对商业地产面临客户的具体状况，在进行项目投资策划时，就要周全考虑商业投资经营者的需求特点和最终购买者的需求特性，并分析其不同的消费心理和消费行为，为所投资的商业地产项目做出准确的市场定位。

4、项目开发要进行有效的资源整合

在商业地产项目的开发过程中，要特别注重对客观资源的有效整合，把松散的、分离的资源经过有效整合，使其为整个项目开发服务。通常来讲，这些客观资源都是隐性的、需要深入挖掘才能发现的，项目投资者要善于发现挖掘，并积极提炼，使之整合在一起的，最大程度的为项目开发服务。

5、项目开发要以人为本，努力挖掘人文亮点

在商业地产的项目开发中，项目投资者的目的都是投资回报，然而，在进行项目操作过程中，要以人为本，注重挖掘传统文化、区域特点、民族特色等文化因素，使项目投资更富有人文性，把传统的空间及现代的文明元素相结合，建设舒适宜人、极具特色、富有人文性的现代商业空间，以满足现代人对经济生活的需要。

6、商业地产项目的规划设计

经过上述几个方面的可行性研究分析，接下来就是进行项目的规划设计。工程规划设计十分重要，有研究表明，规划设计对工程造价的影响达75%以上。一个商业地产项目，经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店，也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频度，也有效地控制了项目成本和工程造价。工程规划设计完成后，建造成本就已基本确定，要更改是很难的了。

此外，在商业地产的规划设计中，尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上下要方便，卸货区域的安排；高度、荷载要根据业态需求确定；此外，在规划设计时还要尽可能留有余地，以供变化之需。

工程招投标、工程施工、工程监理、竣工验收、交付使用、物业管理、开业经营等等，在此不再赘述。

二、商业地产开发过程中的成本控制

商业地产的开发成本包括：土地征用费用、拆迁补偿费用、前期策划费用、基础设施费用、工程施工费用、建筑安装费用、公共配套设施费用、销售费用、财务费用等等。在商业地产开发过程中，进行有效的成本控制是降低开发成本，提高开发效益的重中之重。本文从项目开发的不同阶段及开发商内部管理机制的完善两个角度，阐述商业地产开发过程中的成本控制措施。

(一)项目开发不同阶段成本控制的措施

1、项目开发前期的成本控制

在项目开发前期，当投资决策已然确定项目开发的地点以后，首先要做好项目的市场分析以及项目的财务评估，如项目的征地、拆迁、补偿、安置；开发项目的规划设计以及建设方案的设计制定；项目投资的机会成本以及资金的筹措等。

工程规划设计阶段是商业地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

同时，在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，如开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。

此外，商业地产开发企业还应该做好开发项目的报建工作。要积极整合资源，争取有利的规划条件，以有效进行成本费用的控制。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。

2、项目设计阶段的成本控制

商业地产开发项目是高风险、高挑战性的投资，地产项目的设计阶段对有效进行成本控制也显得格外重要。在商业地产项目的设计过程中，要全盘考虑项目开发的综合因素，既不片面强调节约，也不能只重视采用新技术而忽视成本的控制。这就要求在设计商业地产项目时，要通过项目设计招标、项目施工预算、设计概算等方式，把项目的方案设计进行优化选择，从各个环节降低建筑安装费用、工程施工费用、投资企业的支出成本等，以达到有效的降低项目开发成本的目的，最终实现预期的经济效益。

3、项目开发实施阶段的成本控制

在商业地产的项目开发过程中，项目实施阶段的成本控制是最具体、最繁杂的，也是影响项目开发成本的关键时期。

(二)严格进行项目施工的招标

在商业地产的开发实施阶段，要严格按照工程量的清单报价进行招标，不要不切实际的增加工程量或减少工程量，更不能脱离严格设计的工程量报价去乱招标。

(三)加强施工现场的控制和管理

在地产项目的施工过程中，要严格执行施工现场的规章制度，加强管理和控制，要确保尽可能地减少设计变更，切切实实的保障施工设备和建筑材料的质量，把好价格关。这个阶段的控制和管理是直接影响到项目工程质量以及使用价值的关键时期，对商业地产开发项目的投资成本控制起着举足轻重的作用。

(四)做好开发项目市场营销环节的成本控制

商业地产投资的最终目的是创造盈利，使投资回报最大化。因此，市场营销环节的成本控制是商业地产项目开发过程的后期阶段。该阶段的成本控制主要包括营销管理的费用、销售操作费用、销售税金、财务费用等方面。

对于商业地产的销售，为有效控制销售成本，投资企业就要针对具体的销售情况，做出最优的决策以有效降低销售阶段的成本费用。一般来讲，投资企业在销售阶段初期，都会制定出科学合理的投资成本目标体系，这样就比较明确的划分了经济责任，做到各个销售环节的权责明确，易于计算经济效果。

对于商业地产的租赁，应该做好营销推广工作，充分利用企业内外部资源，挖掘企业内外部潜力，制定一套切实可行的租赁方案，尽力采用性价比高的营销方式，提高营销推广费用的使用效果，从而，达到合理有效降低营销环节成本的目的。

(五)商业地产投资企业自身的完善对成本控制的影响

1、强化企业内部管理，构建完善的内部控制体系

商业地产投资企业的内部管理是做好成本控制的基本因素，通过强化企业内部管理，以完善的内部控制体系来有效推动项目成本的控制是降低项目成本的有效途径。同时，投资企业要加强和完善监督机制，加强企业内部各部分之间的监督的同时，也要加大企业外部专业机构的监督，加大施工管理力度，加强施工监理和投资监理等。

2、树立成本的系统管理理念

商业地产投资企业应该积极树立正确的成本系统管理理念，把企业的成本管理看做是一项需要彻底执行的系统性工程。投资企业要树立整体和全局观念，切切实实的系统研究关于成本管理的内容、对象、方法等各项因素。从整体来看，投资企业的成本管理涉及到企业的管理层以及企业的每一个部门、每一个员工，因此，企业所有人员都是成本控制的参与者和执行者，每个人都应该明确自身所负的责任，都要有成本控制的观念，实时对整个项目的成本进行控制。

3、注重对项目成本资料和信息的管理。

在商业地产的开发过程中，所涉及的商业项目复杂多变，而且关系到许多利益主体，因此，及时将项目过程中的施工图纸、招标图、招标文件、合同文件、来往信函、指令单、报价表、水电费用、奖惩通知单等资料进行归档整理，可以为整个项目的操作打下良好的资料基础，为成本的控制提供有利依据。

同时，也要注重建立并完善商业地产投资过程中所涉及到的成本资料的电子信息管理，通过电子信息资料的管理，可以减少重复工作，提高工作效率。

三、结束语

商业地产开发投资的特点决定了对其成本控制的特殊性。投资企业要根据自身的经营状况和项目的实际情况，采取适合企业自身的措施，对项目开发成本进行控制，实现良好的企业效益和社会效益。

参考文献：

[1]尹贻岳.建设工程项目价值管理[M].天津：天津人民出版社,2005

[2]刘华.城市综合体―商业地产项目开发中的成本控制[J].宁波工程学院学报,2009；21(3)

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二是完全竞标模式。国企往往会要求采取招投标模式选择咨询顾问单位，但由于咨询领域没有硬性的资质要求和评选标准，定标过程中可人为操作的空间较大，完全依靠技术中标的几率相对较小。此外，一些开发商常常利用此模式套取咨询顾问单位的方案，因此很多咨询顾问单位在无一定把握下不愿意通过此种模式承接项目。

三是定向协议模式。开发商定向选定几家咨询顾问单位甚至针对某一家咨询顾问单位进行重点洽谈，以西安为例，开发商通常在一些重大前期咨询顾问项目上邀请世联行和易居克尔瑞两家进行简单的比选确定。而绝大多数咨询顾问单位都愿意以此种方式承接项目，开发商和意向的顾问单位谈定合作基本条件即可进入合同及服务环节。

无论以上哪种模式，实际操作中也都有大量的关系营销，非品牌的小型咨询顾问单位要拿到咨询顾问服务项目都颇为艰难。

不仅承接策划顾问项目较难，随着房地产行业的步伐放缓，咨询顾问领域出现的“新常态”也使得与开发商的合作更加艰难，具体的行业“新常态”表现在以下几个方面。

一是行业整体性的成熟。行业经过近20年的发展，已经沉淀了大量经典的策划顾问思路和规划建筑产品，行业的高度成熟使得开发商无论是开发质量还是开发速度都上了全新的台阶，住宅类品牌开发商如万科已形成自有成熟的产品品类体系，从拿地到销售周期甚至可以控制到6个月左右。商业类品牌开发商如万达更是形成了从定位、销售、招商纵向一体化的项目营销体系，从拿地到开业的开发周期为20-24个月。产业园区类品牌开发商如华夏幸福基业已形成前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理等全周期的成熟开发模式。这类品牌开发商在土地获取后经过土地价值的研判即可从自身产品品类库筛选适合地块的定位、产品及开发模式。而非品牌类的开发商在容积率、日照等的规划限制下、贴近市场主流需求（高周转的刚需刚改类产品）的自身战略驱动下、客户对高性价比产品的理性化追求下，前期咨询顾问项目的颠覆性创新已无太大可能，只能追求贴近市场和客户需求的微创新。因此，在行业日益成熟的大前提下，咨询顾问机构和单纯的策划报告自身的技术价值相比之前已大打折扣。

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1．设计策划的重要性

近年来, 我国房地产业取得了突飞猛进的发展，房地产开发企业迫于资金压力，总是被压缩开发周期，很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品，又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔，无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后，理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值，甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此，房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作，其长期发展利益必然受到局限。

对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发，如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计，那么，施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈，不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果，商业设想无法实现，商业利益无法保障，物业价值得不到提升，从而留下永久遗憾。

房地产开发企业在项目设计策划阶段，应该站在城市长期有序发展的高度， 目光放长远些，在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力，避免急功近利的心态，不论是出售的物业还是持有的物业，都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需耍的品牌创建之路。

2．设计策划的内容

建筑设计，在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发，它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产，对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。以住宅项目为例具体来讲，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求，然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境，调研生态环境，确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向；引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。

对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下，需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群，继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中，从客流、物流动线安排，到店铺形态和组合布置、面积分配，到公共空间设施的策划，开发企业在整个过程中都需要用心策划，组织和引导设计单位进行设计。

随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题，房地产企业还应承担起社会责任，努力响应这一主题，不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务，而且主动创新，研究提升开发产品的科技含量，努力实现绿色环保人居环境。

3．设计阶段的成本管理和措施

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节，其中，实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。

成本管理的过程，首先需要根据产品定位所确定的成本指标，拆分到建筑的各专业内容分项中。然后，根据分项成本指导设计策划，对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析，确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程，需自始至终结合成本的概念，在设计由浅人深的同时，成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。

为了落实成本控制，在各阶段设计中，需精心研究建筑每一个部件的设计，研究材料和施工条件，进行多方案经济比较。降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资，还需要考虑运行费用和设备维护费用，因而需要进行综合技术经济评价，正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外，还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理，避免因设计图纸的不协调、不完善带人施工阶段而造成返工。在招标阶段，尤其是机电设备招标阶段，设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级，明确规定各类材料设备的品牌档次，将有限的投资合理分配到各种材料设备中，力求保证建筑品质的同时做到经济合理。限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后，设计管理部门应根据批准的投资估算限额，提出限额设计指标。

在方案设计阶段，可按可行性研究成本目标的80％提出估算目标；在扩初设计阶段，可按方案估算成本的90％提出概算成本目标；施工图设计阶段，可按概算成本的90％值提出预算成本目标；预留10％供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后，都应确认限额设计要求是否得到有效落实。

在管理机制上，可考虑加强限额设计的经济责任制管理，在设计合同中，制定相应的措施条款，凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支，可扣减设计费。对于确有必要调整预算指标的情况，须严格按权限进行逐级审批。对于节约投资限额的给予奖励，超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性，鼓励设计单位在限额内提供最优设计。

4．设计阶段的技术质量管理措施

4．1设计质量全过程管理的重要性

建筑设计随机性大，需要全过程精心策划和控制，才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣，确切地说是一个目标范围的界定，符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍，不断完善完美。因此，设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制，只会浪费时间和造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终，由组织管理到专业技术管理，由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施，由形象思维到逻辑思维，由方案到施工图，进行细化、优化和筛选。它是积极主动、极具挑战性的动态质量管理。

4．2设计组织框架的构建

建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计，还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容，甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计，还包含室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计，有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确，还需考虑能源科技项目的专项设计。另外，业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此，在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。

如此繁杂的设计工作内容，没有一家设计单位能够独立完成。因此，开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段，必须清晰地确立全部设计内容，将其合理地分解成多个工作包，对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间，并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系，使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作，围绕设计策划所确定的艺术主题和技术标准，最终完成高质量的设计成果。

建筑设计市场鱼龙混杂，层次、水平差异较大。但并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成。不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同，例如有些设计公司擅长大型公共建筑，有些擅长居住区规划和住宅设计，有些擅长购物中心设计。因此，对于项目中的每一项设计内容，都需要在庞杂的设计市场中，挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队，并确定其收费是否在可接受范围内，然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

4．3编制各阶段设计任务书

开发项目在前期策划阶段，在商业策略策划完成后，设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件，收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料，结合商业策划要求，编制方案设计任务书，将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，避免让设计工作走弯路。在扩初设计阶段，设计管理部门应安排各专业进行系统和技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见，形成策戈U设计要求，编制扩初设计任务书。在施工图设计阶段，结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求，以及其他相关专业提出的设计条件，编制施工图设计任务书，进一步细化业主在使用功能、交房标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

4．4分阶段进行设计成果评审和确认

设计工作是一个循序渐进的过程，因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。

在扩初设计阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外，还应详细研究建筑的各个细部和材料，评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求；结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较，确认最经济合理的基础形式，对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认；机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证，确认系统形式、主要设备，确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。

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关键词：房地产开发；房地产前期定位策划；成本分析；目标人群；产品定位策划

中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：

1 房地产开发项目前期定位策划的意义

房地产项目的前期定位策划是项目开发的重要一步，它为项目的发展指明了方向。合理的定位策划有助于开发商快速有效地进行商业运作，保证项目的顺利进行，而一味的“拍脑门”、找感觉，则可能会出现一招失而全盘输的局面。因此，房地产项目开发的前期定位策划是一个房地产项目开发成功的重要一步。

2 房地产开发项目前期定位策划的内容和过程

2.1 房地产开发项目前期定位策划的内容

房地产开发项目前期定位策划是对房地产项目决策的一种辅助分析，就是根据项目的目标，通过对各种相关因素的综合分析，为决策提供理论依据，帮助企业确定开发的方式、方法、品质、数量以及销售和管理等方面的问题，以减少企业项目开发的风险。实现企业的效益目标一般包括三个方面的措施：尽可能地用足规划指标保证合理的体量、最大限度提升产品价值最后达到对企业价值贡献最大化、尽可能控制成本减少无效支出。房地产产品定位策划的市场目标主要包括创造品质优良的品牌产品，利用项目品牌完善企业品牌的目的；创造有购买能力的产品；创造有核心竞争力的产品，达到产品核心竞争力和企业竞争力完美的结合。

2.2 房地产开发项目前期定位策划的过程

房地产项目开发前期定位策划是一个系统工程，其内容主要包括市场调研、市场细分、目标市场确定、市场定位、产品类型定位、价格定位和产品推广。

2.2.1 市场调研

房地产市场调研就是有计划、有目的的对当前房地产市场中某种特定类型产品的信息进行收集、整理和分析，为决策者提品的供需变化趋势，以帮助决策者进行项目产品定位决策。

2.2.2 市场细分

简单的说，市场细分就是对房地产市场产品按照一定的标准进行分类，如住宅类、酒店类、商务办公类等等，使整个市场产品类型清晰可见。

2.2.3 目标市场确定

根据市场细分的内容以及市场调研的结果，对目标市场进行确定。

2.2.4 市场定位

市场定位就是通过各种媒体和渠道向消费者传达组织或品牌的特定信息，使差异性清楚地呈现在消费者面前，从而引起消费者的注意。

2.2.5 产品类型定位

在市场定位的基础上，借助市场趋势分析，对将来要开发的产品类型进行合理定位开发。

2.2.6 产品推广

确定产品销售目标，销售手段，将产品推向市场等，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。

3 房地产开发项目前期定位策划的影响因素

3.1 市场环境因素

指产品市场的各组成部分对产品开发的影响，主要包括市场中产品的保有量、竞争对手的优势等方面。并结合这几个方面进行开发的成本分析和供需分析。

3.1.1 市场中产品的保有量

市场保有量通常用在耐久消费品或工业产品上，指某一时间段内在市场上还能正常使用的产品数量。对于房地产业来说，指市场中某种类型住房的存在数量，它会影响到项目产品类型的定位。

3.1.2 竞争对手优势

市场是存在竞争的，目前，房地产市场火热，每个企业都想在市场中获利，在同一地区，往往存在多个相似企业，彼此之间处于激烈的竞争状态。此时，熟悉竞争对手的产品优势显得尤其重要，对于大企业来说，通过自己的产品优势来获得市场，而对于小型企业，则需根据对手的产品优势，避其锋芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 项目产品供求关系

供求关系指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，是生产和消费之间的关系在市场上的反映。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他的因素通过影响供给或需求来影响价格。在一定时期里，供应、需求不是固定不变的，它们的变化也会影响到整个系统的平衡。

3.1.4 企业项目成本影响

成本分析是利用成本核算及其他有关资料，分析成本水平与构成的变动情况，研究影响成本升降的各种因素及其变动原因，寻找降低成本的途径的分析方法。

3.2 企业自身开发能力

企业自身开发能力是指企业所具有的完成某项目的综合能力，它是完成企业项目的必要条件。它包括企业的开发资质、企业的资金状况、企业的项目运转能力、企业在地区中的号召力等多方面因素。在房地产开发项目的前期定位策划中，策划人必须首要考虑的就是其本身的开发能力，因为只有企业有能力开发，才能保证项目的顺利进行。否则，可能会在项目的开发过程中发生断裂现象，后果严重。

3.3 目标人群因素

目标人群因素主要是指由于目标人群不同对企业项目开发产生的影响。

3.3.1 目标人群层次

目标人群层次主要依据区域种类需求即确定区域中主流人群需求，例如在一个老龄化比较严重的区域，老年人公寓就是需求种类，而在有大量刚毕业的夹心层区域，则需要青年公寓，两者在住房要求上有本质的区别，前者要求舒适，各种功能齐全，尽量减少上楼高度等，而后者则对面积、舒适度要求很低，更多的是满足居住的需要。由此可见，区域需求种类对项目产品的定位起到很大的影响作用。

3.3.2 地理区位

地理区位不仅表示某地在自然空间中的位置，而且反应其和周围重要要素之间的联系，如商业、绿地、交通设施等，它与区域是密切相关的。

3.3.3 区域消费水平

从宏观上看，消费水平就是一定时期内整个社会用于生活消费和服务的规模和水平；从微观上看，消费水平就是单个消费者在一定时期所能接受的商品和服务消费所达到的规模与水平。区域环境内的整体消费水平影响着目标人群的数量以及产品的定价。

3.3.4 区域生活偏好

生活方式是一个内容较广泛的概念，在不同的区域，居民有着不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民对住房的类型需求不同，因此，在选择目标人群之前，必须对区域的生活方式进行认真合理地分析。

结束语

随着我国市场体系的完善和成熟，房地产前期定位策划得到快速的发展，认同度也得到不断提高。本文主要介绍了房地产项目前期定位策划的一般内容、方法，并对相关因素进行了重点分析。房地产开发项目前期定位策划是房地产开发的重要一步.而房地产前期定位策划的核心内容还是对房地产市场研究，对市场的认识决定了房地产策划的质量。本文通过房地产开发项目前期定位策划的各影响因素进行重点分析，找出项目开发的敏感性因素,使开发商与消费者之间产生相互认同关系，建立合理顺畅的销售渠道,才能保证项目的成功运行。

参考文献

[1]张丽娜,田倩,汪萍芳.房地产开发项目前期定位策划研究[J] .决策＆信息, 2009, 57(9):98-99

[2]王瑞玲,王建辉.房地产前期定位策划中应注意的问题[N] .重庆科技学院学报,2008, (8) :80-81

[3]李虹.房地产开发项目前期定位策划研究[D] .重庆大学,2005.05:52-56

[4]魏美苓.房地产开发项目成本控制研究[D] .天津大学,2007.12: 12-18

[5]李秋菊, 程松林.基于灰色关联度分析模型的房价影响因素比较[J] .中国外资, 2009.6,8(2):46-50

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Abstract: The pre- planning stage of the project is an important part of the entire construction phase of the project, and rigorous , scientific pre-planning and decision-makingprovidea solid foundation and strong protection for the follow-up work ,can effectively control costs, to achieve the project 's value-added. Butat the practice ofprojectconstruction in our country, the pre-investment and attention is not enough, leadingto pre-planning inadequately, decision-making unscientificly, and then the later engineering changes , rework and construction costs increase significantly. Therefore, a good pre-planning and decision-making is the areas which the construction industry to focus on for improvement to achieve the goal of low-cost, high-quality , and enhance the competitiveness of the industry .

Key words: pre-project，the cost of construction project ， plan，decision making

中图分类号： TL372+.3文献标识码：A 文章编号：

1.引言

在当前日益强调性价比的市场中，一味的追求高质量好品质已不再是房地产开发商之间竞争的有力武器，而性价比才是大众关注的焦点。因此，在保证质量的前提下，尽可能地降低成本，也就成了开发商争夺市场的唯一法宝。建筑行业发展至今，降低成本的方法从最初的减少材料和人工的消耗量到后来合理组织流水施工，正确的选择施工方案，加强工期管理等科学手段。但这些方法也都只停留在建设施工阶段，而之前的项目前期策划和决策阶段似乎被忽略掉了。

1.1 项目前期策划的作用

一个完整的工程项目全寿命周期大体上包括项目的策划与决策阶段、项目的实施与控制阶段以及项目的完工与使用阶段。而工程项目前期也就是项目的策划与决策阶段，其核心工作就是充分地调查、研究、收集市场资料，针对项目决策和施工过程中出现的某个问题，进行科学的论证和分析，并加以策划，回答为什么建，要建什么以及怎样建的问题[1]，使建设项目有明确的方向，确保业主的建设目的得以完美的实现。

项目前期的管理是项目管理的重要组成部分，在项目前期，做好系统的策划，为项目建设创造完善的工作条件和设施，使技术上趋于合理，在资金和经济方面进行周密安排和有序调控，组织管理方面能够在一定弹性范围内灵活计划，这样一来不仅能保证建设项目的充分可行性，也能在很大程度上缩短建设周期，减少建设经营成本，提升项目的使用功能和建设质量，有效地提高项目的经济效益和社会效益。

1.2 现状分析

目前在中国，由于国家对项目前期策划的内容和工作程序没有明确的规定，业主也相应地将建设项目前期的重要性忽略掉，形成前期的调查一般都是草草了事，找几个人做做调查问卷即可的局面，同时随后分析的深度和广度也远远不够，而可行研究报告的编制往往也是为了立项和报批而做，其真实性、可靠性和科学性很值得怀疑[1]。这就导致了在项目的决策和设计阶段无据可依，设计结果偏离目标，工程后期出现大量的工程变更和返工，决算价款普遍高于预算价款。而这与国外对项目前期的重视情况却大相径庭，在国外前期的策划设计中，甚至可以细致到项目所用水泥钉的规格，型号，而至于项目的变更，在美国一般只有发生以下事项时，才可能进行工程造价的变更：合同变更、工程内部调整以及重新安排项目计划。而这些情况一旦发生，也就意味着项目的重新开始。所以在美国，随处可见那种高层建筑的上层还在施工，底层已经开始投入使用的局面。可见，他们在前期的投入以及策划之仔细，也只有做好充分地准备，才能保证施工过程中没有意外的出现，才会出现那种随建随用的场景，正所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。

依据相关的调查分析，一般的工程中前期投入虽然只占到总投资1‰~2‰，但它对项目建设过程的影响程度却高达70%~90%。同时根据著名的“二八定律”，影响整体百分之八十往往只占到总体的百分之二十，即最微不足道的部分却是最有决定权的。那么工程项目前期又会对工程成本产生怎样的影响呢？下面也将从项目前期策划和决策的不同任务来阐述其影响。

2.前期投入的内容

2.1环境调查和分析

环境调查和分析是项目前期工作的第一步，具体调查内容包括项目的周边自然环境、开发时期的宏观经济政策、所在地的政策环境、市场环境、建设条件环境以及周边的历史文化环境、建筑环境等等。但由于其过程收集信息的艰难，环境调查的工作成果价值也就明显降低，甚至有的业主都不会设置专门人员去调查，但在工程成本很多方面都与环境息息相关。比如对于建材市场有波动的，要考虑何时进购原材料最划算；在建设政府工程或者大型公共服务工程时，我们要考虑到当地的政策，比如对优质工程的奖励实施等，以及周边环境的配套设施，避免出现功能重复，资源浪费的情况。上述情形，归根到底就是对造价的一个削减。

2.2项目的定义与论证

项目定义主要解决两个问题：一是明确项目定位，其中包括项目的功能、建设内容、规模、组成等；二是明确项目的建设目标，包括质量目标、投资目标和进度目标[1]。假设有一块土地需要建设，我们首先想到的就是这块土地是用来建设什么的，住房，写字楼，公共设施或者其他等等。一般普通多层住宅建造成本大约在1200―1500元／平方米，30层以上的写字楼成本大约是1500―2000元／平方米，而别墅的土建造价则在1000元／平方米左右。 其次，是建筑规模，其中包括建筑面积，容积率，以及面积的分配。众所周知，容积率越高，土地的单位成本就减少，单位面积的造价成本就降低。但一般容积率都被政府控制在一定范围内，其可调的空间不大，此时面积分配就显得十分重要，商业面积越大可能收益越大，但投资回收期可能相对比较大，风险也相应提高，同时一味地提高商业面积也会导致目前许多城市出现的商场大楼的空置化以及利用率低的局面。因此，合理的分配商业面积、住宅面积、绿化面积以及公共活动面积是一项成功的房地产开发的首要前提，也对造价产生决定性的影响。

2.3组织和管理策划

组织策划需要进行项目组织结构分析，明确决策期的组织结构、任务分工和管理职能分工，确定决策期的工作流程等[2]。一个项目可以视做一个系统，在建设项目的过程中，采取合理的直线型或矩阵型的组织结构模式以及明确人员的任务、职能分工的策划，可以保证项目建设中人员达到最精简的状态，各部门高效地运作，任务和目标精确地传达，进而缩短工期，减少不必要的人工费、管理费，一定范围内缩减成本。

同时我国多数大中型项目还是传统的工程指挥部的模式，而这种工程指挥部往往是临时性的组织，待工程建设结束后，指挥部的寿命也将结束。也正是因为这种模式使得很多工程指挥部一般只有一次的工程管理的经历，而无法形成系统的经验，随之导致在决策过程中缺少专业的意见和指导，决策的专制和盲目，使得成本资金得不到有效地利用。

2.4合同策划

合同策划主要明确建设期的合同总体结构方案，合同的内容和文本。由于合同是建设参与方之间的责任和义务的最高行为准则，是形成法律关系的纽带，也是后期出现争议时进行索赔、责任追究的依据，具有强制性，是项目控制的可靠保障。但目前在我国，建设双方在签署合同时，很少按照建设部和国家工商局制定的《建设工程施工合同示范文本》或“FIDIC合同条款”进行签约，订立合同往往流于形式，对合同条款不仔细推敲，权、责和利不明，以及在合同履行期间，合同管理工作不规范，工程签证缺乏必要的记录和保管，发生问题后扯皮不断，相互推诿。同时又由于建筑市场中的买方优势，使得合同中过多地强调承包方的责任和义务，对业主的制约条件相对较少，特别是对业主违约赔偿等方面的约定不具体、不明确，缺少对工程保险责任和索赔的计算原则，以致于后期索赔工作无法有效地进行，承包商利益受损，盲目地通过偷工减料来缩减成本，可最终受损的却是项目双方。

2.5经济策划

一个项目能够持续有效地开展必定少不了源源不断的资金支持，又由于项目所涉及到的资金之庞大，往往需要对项目进行融资方案的策划，既保证资金的供应充足，又要保证所融资的成本最低化，这样才能保证项目的利润率。融资的方式有很多种，比如：银行贷款、股票筹资、债券筹资、融资租赁等等。银行贷款的利率虽然相对较低，但其贷款金额较低且门槛较高，比如项目公司需要在该银行有相应的信用保证，有的银行甚至规定项目方必须到该银行开一个账户，将指定金额存进账户，并承诺在规定时间内不得挪用等，同时企业需要负担固定利息，到期必须还本归息，如果企业不能合理安排还贷资金可能会引起企业财务状况的恶化。债券融资的利率可能相对银行贷款的利率要高一点，但来源更广，筹集资金的余地也更大，但目前的约束也较多，比如股份有限公司净资产额不低于人民币3000万，有限责任公司的净资产不低于6000万，且累计债券总额不超过公司净资产的40%等。股票融资具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力，因此筹资风险较小，但由于我国金融证券领域和房地产市场发展尚未成熟阶段，国家对上市房企的要求较高，其规定上市企业必须为股份有限公司：股本为5000万元人民币以上，且公司在最近三年连续盈利，并可向股东支付股利；前三年平均净资产收益率不低于10%等一系列严格的规定。

随着房地产市场的不断改革和发展，一些新型的融资模式也在悄然兴起，比如BOT融资、TOT融资、PPP融资、产品支付融资、租赁融资等等，合理地利用这些融资模式可以有效地降低融资成本，并且增大融资的数额。而杭州湾跨海大桥项目正采用的是BOT融资模式，筹资118亿人民币，将民资引入到大型基础设施中，保证项目有力的资金支持。

2.6技术策划

在前期需要做的技术策划没有设计施工阶段的那么精细，不需要制定精简的流水施工图、施工组织方案以及施工工艺流程，需要做的主要包括技术方案分析和论证、关键技术分析和论证、技术标准和规范等等。但这一阶段往往被很多业主、施工单位忽视，一味地凭经验施工，方法技术一成不变，不与时俱进，这样当工程中不确定因素出现时，就会变得无所适从，甚至停工整顿。

在随着科学技术的不断发展进步的过程中，建筑行业的先进技术也随之应运而生，比如BIM。BIM主要以计算机技术为依托，通过输入建筑信息参数集成三维可视化的建筑模型，从而在模型上进行综合管道碰撞检查和设计修改、综合结构留洞设计、节能模拟、日照模拟、紧急疏散模拟、甚至包括可以根据施工组织设计模拟实际施工，确定合理的施工方案等等，由此可见，在前期引入BIM技术，可以在早期设计阶段就能发现后期真正施工阶段会出现的各种问题，为后期施工提供实际指导，不断优化设计方案，且提供合理的施工方案和人员、材料使用的合理配置，最大范围内实现资源的合理运用，明显的缩短施工工期和降低成本，这也是湖南省长沙市新方舟宾馆15层楼可以在6天内建成的根本原因所在。

2.7风险分析

建设过程中不确定的风险很多，比如战争、自然灾害、施工人员的意外伤亡等等，一旦风险实际发生，则必然带来惨痛的经济损失，而如何有效地将风险规避掉则是我们前期风险分析的主要任务。风险规避的方法有很多种，但运用最广泛最有效的还是利用工程保险来规避风险。但在很多项目建设中，业主和施工单位都会对风险分析不彻底不仔细，更有甚者连施工人员的意外伤害保险都不购买，因此当风险真正发生后，各单位之间相互推责任，拒绝承担费用，进而工程停滞，损失将持续地扩张。所以在前期加强对风险分析的强度和投入也是降低成本的必不可少的一项措施。

3.小结

综上所述，项目前期的重视程度和投入的多少，直接或间接地影响到整个项目的成本投入。正所谓“博观而约取，厚积而薄发”，只有做好项目前期的策划和决策，才能保证后期施工合理高效地进行，同时规避风险，减少返工，最优化地降低工期，缩减成本，将成本控制在合理的范围内，而不是将降低成本停留在偷工减料的阶段，真正实现成本、质量两手抓，两手都要硬！

参考文献：

篇11

电话：

传真：

法定代表人：

乙方：___房地产经纪有限公司

地址：

电话：

传真：

法定代表人：

甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原­则下，经­友好协­商，就甲方委托乙方为全程设计、策划、销售、招商运营、项目经营管理昆明市白塔路昆明市中医学院地块（以下简称该项目）事宜，达成本合同。

第一条招商及经营管理的项目及地址

甲方委托乙方商业策划、招商及商业运营管理的物业为：，地点位于：，项目总建筑面积为平方米。

第二条双方共识

（1）甲方委托乙方向土地使用权方____提供该项目全套的竞标、设计方案。

（2）甲方与___达成战略合作协议后向乙方一次性支付该项目前期策划款人民币50万元整。（人民幣伍拾萬元整）

（3）甲方与____达成战略合作协议后，乙方即成为该项目唯一的机构，负责该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理，甲方不得以任何理由更换、撤销或中止乙方在该项目中的以上权。

（4）乙方对该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理有绝对的主体权利。若项目开展过程中，甲方需要对委托的事项进行修改的，应与乙方协商并经乙方书面同意。

第三条甲乙双方义务与权利

3.1甲方权利：

（1）负责审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见并和乙方进行磋商，确定其方案得到法定机关的批准后实施；

（2）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；

（3）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，及时向乙方提出改进意见；

（4）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；

（5）在所有的招商、销售、商业运营确定后，所有客户缴纳的定金由甲方负责该项目点的财务主管收取并办理相关手续。

3.2甲方义务：

（1）甲方保证本项目经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该项目的相关合法文件证明；

（2）承担该项目各种广告宣传费用和乙方实施该项目的相应办公费用，并向乙方提供固定的办公场所和相应办公设备；

（3）甲方应书面授权指派专业人员作为联系人与乙方协调该项目工作。

（4）根据本合同约定，甲方按时支付乙方服务费用；

（5）承担乙方招商过程中相关公关、物料、宣传品及各类设计费用；

（6）不干涉乙方的日常业务及人事管理工作，只对乙方周期性的工作指标进行考评；

（7）负责该项目对外一切政府机关等手续的办理工作；

（8）有义务协调乙方与工作相关机构（如:广告公司、设计院、施工方等）的工作。

3.3乙方权利

（1）按合同约定按时收取相关服务费用；

（2）乙方可以用书面、电子邮件、电话形式向甲方报告方案或提出相关建议，甲方应在24小时内给予回复，否则视为对该建议或报告的同意；

（3）乙方辅助开发商达成项目合作之后，乙方即成为唯一此项目的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营方；

（4）甲方承诺获取项目后不得以任何理由更换、撤销和中止乙方的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营的公司；

（5）乙方承诺，策划机构、设计机构、招商、销售、商业、策划费和设计费用低于同行业收费百分之十。

3.4乙方义务：

（1）按法规进行招商及商业顾问；

（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经­甲方确认后予以实施；

（3）未经­甲方书面承诺，对项目关系人和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；

（4）对所涉及的甲方商业机密予以严格

保密，未经­甲方书面同意，乙方不得对外公布；不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经­济指标。 第四条服务费用和支付方式

4.1服务费用

（1）销售费用的收取标准；

销售费用为甲方客户签订的销售合同总额的%（百分之貳点伍）

（2）主力店招商费的收取标准；

主力店招商费按照人民币万__万/个收取。（人民幣元整每個）

（3）次主力店招商费的收取标准；

次主力店招商费按照三个月租金每个收取。

（4）规划设计费用的收取标准；

规划设计费按照政府批准的人民币收取。（人民幣元整每平方米）

（5）商场经营管理费用的收取标准。

商场经营管理费按照5元/㎡一个收取。（每平方米人民币五元每个）

4.2支付方式

（1）乙方与甲方签订此协议后，在3个工作日内，甲方支付乙方人民币50万元整（人民币元整）为前期费用；

（2）销售费和招商费的支付在每月10日前结算上一月度的款额。若甲方不能在规定日期内支付服务费，甲方需提前5天以书面形式与乙方达成共识；

（3）销售费的支付公式为：上一月度销售面积乘以百分之二点五为销售费；（上一月度销售面积X每平米售价X2.5%＝销售费）

（4）招商费单价为主力店支付人民币100万每个，（人民币壹佰萬元整每个）在甲方与主力店商家签订协议后的三个工作日内甲方必须支付乙方主力店费用；

（5）普通商铺的支付公式为：招商面积X每月每平米租金X3个月＝招商费用；

（6）商业运营费为甲方收到每个商户租金的15个工作日内必须支付乙方；

第五条违约责任

（1）除本合同约定的条款外，合同履行期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。如在期间因甲方延误支付费用或因甲方责任施工延期形成甲方违约，以及乙方在期间未经甲方同意撤出工作导致合同终止，违约方必须支付守约方违约金。

（2）甲方违约赔付标准：如甲方违约，将赔付乙方全额费用。

（3）乙方违约赔付标准：如乙方违约，将退还甲方前期支付的所有费用。

（4）甲方应及时支付乙方费用，支付日期不得超过约定日期的5个工作日内，逾期则每日按应付款0.3%向乙方支付滞纳金。如甲方支付时间延期超过60天，则视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，在乙方依法解除合同10日内，甲方应赔付费用，并向乙方承担其他违约赔偿责任。

（5）若甲方无故违反委托乙方独家的约定，在本合同期内委托任何第三家销售公司，甲方需支付乙方一切损失，作为违约赔偿金，乙方并有权提前解除本合同。

（6）乙方人员未通过书面同意或超越权限，对外所做的一切承诺或签认的法律文书，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，如产生纠纷，乙方负责处理，并赔偿因此给甲方造成的实际损失，概由乙方负责处理及承担相应的经济责任。

第六条合同延续或终止

（1）合同期满或乙方提前完成本合同约定的销售指标，双方完全履行义务后，合同自动终止。

（2）如遇不可抗力而影响合同履行，双方均不承担违约责任，合同可由双方共同协商选择顺延或终止。

第七条双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同的附件。

第八条其它

1、本合同自双方签字盖章后生效。

2、本合同一式四份,甲乙双方各执两份。

甲方（盖章） 乙方（盖章）

代表人： 代表人：

篇12

谢英涛 广州汤物臣•肯文设计事务所 董事

“人家叫低调的奢华,我叫低调的嚣张,你尽管把要求提出来,我总有办法解决,何等嚣张,我绝对不会说这句话,这样一来设计没了。”

高峰:我们这个活动这是第六期了,本期的主题是室内设计与商业策划之间的迷思。两位可以从自身的经验和实际接项目的经历谈谈看法。

高远:看了议题我就写下了甲方的职业深度,这个就是所有问题的症结。设计师是被现状逼的要去了解定位、策划、经营方面的东西,这个不是我主动想做的,愿意做的,实际上最初的出发点是为了通过方案,我这个方案要得到业主和顾问团队的认可。一般顾问团方应该是属于职业经理人,对相关的管理模式是非常熟悉的,但是我们经常会碰到甲方是没有顾问团队的,或者是个蒙事的顾问团队,一个貌似职业的管理团队,可能只知道一样东西,或者他们是跟这个老板出来的,只知一不知二的,而我们设计师经常面对不同的行业,相对经验丰富些,在这个过程中我们就可以把我们的经验拿出来分享。

还有一种情况,甲方只是一个投资商,只是有这么个机会拿到这么个资源要做这么件事,但是对操作这件事完全没有经验。我们刚刚签了一个江西的项目,这个甲方本身是做船的,他拿到一块非常好的地,可以发展房地产,县城政府的条件是要建一间好的五星级的酒店。我们介入谈五星级酒店室内设计合约的时候,我发现了一个最大的问题,本来应该先有大的企划案,然后再一步一步往下,到最后一个环节的室内设计,我们再做合适的事情就好了。结果是我们发现没有办法做,由室内设计倒推产生建筑公共大堂的位置,客房的定位也没有,最后导致这个酒店是不成立的。而且他们做了一个喇叭状的建筑形态,又是一个错误,这个建筑如果设置500间客房,会有250间客房没有景观变成坏房,度假酒店应该每间房都是景观好房。另外250间所谓好房有一大半离大堂很远,到最后只剩75间是好房。这样搞法,设计师你生意想做多一点还是想做少一点。

高峰:肯定是想做多一点。

高远:所以原来300万的合约最后变成800万的合约,我最后连整个规划、建筑、园林、室内一块拿下来了,原来的设计全部掉了。这个是相辅相成的,我不是说要把设计师打造成一个全才,但是在目前这种市场这种环境,发展商又不成熟的前提之下,要想做好的话,必须你的知识面要广,你可以做强做精,我只做这个行业,专做样板房,专做夜场、酒店的,这是一种。另外一种是看你自身能力,你有这个能力把控的话,可以规划、建筑什么都做,不同的项目请不同的团队来应对,只要公司的体量大人才够多。

实际上这个领域我们接触得太多了,在目前这个市场,先不从理论上评价,对于我来说我因此受益匪浅。如果我不懂这些,说这部分不是我的事,你觉得我这样能拿到这些项目吗?拿不到。如果你不参与,不了解这些东西,那才是本末倒置。你做设计是为什么,肯定要收钱,既然收钱就是商品,就有技术服务和软性的服务,软就是我们的服务态度,跟进的贴切程度,技术服务就是我们的设计,而我们所有商业设计一切向经营需要看齐,一切服从经营需要。人家叫低调的奢华,我叫低调的嚣张,你尽管把要求提出来,我总有办法解决,何等嚣张,我绝对不会说这句话,这样一来设计没了。我是这么看的,也是这么要求我的同事,不要轻易告诉别人你没有办法,你会不会跟人说我是一个笨蛋,我搞不定,如果这样说相当于你不想做了。如果甲方要造一个空中楼阁,完全悬在空中的,那就没办法,不过,也不是不可以,看你花多少银子,大不了整一个喷气的气垫撑,总有办法解决,只是解决的办法优势不大,或者是缺点变多了。设计和商业的要求是不矛盾的,我们不应该把它矛盾化,应该是解决化。

“设计师因为职业关系,跨行的见识比较多,在很多不同行业里可以碰撞一些新的思路,令甲方的项目增值,有经营噱头、卖点,能维持他继续走下去。”

高峰:阿Ken,介绍一下你们公司的情况。

谢英涛:刚才高总说的很好,很系统。增值服务就好象高总说的,很多情况是有阶段的,我们公司也曾经是为了提升自己的价值和竞争能力去做这一方面的东西,是一个半自主的环境,更多的是前期策划的阶段深度参与,如果一点都不懂的话根本没办法去做,也没办法进行,做出来的东西肯定是和经营理念完全不一样,背道而驰。因为我们在这6、7年悟到一个道理,再好的设计最终服务的是商业目的,是我们甲方的甲方,是以赚钱为目的的。

高远:这句话很精辟。

谢英涛:如果设计离开了抓住顾客消费心理这一目的的话,这个肯定是一个不成功的项目,所以前期的介入了解市场的竞争力、经营定位、经营的理念、成本、人流动线这些都是最基本的。我觉得设计师参与这个层面是最基本的一个环节,到现在我们公司也会主动去参与策划。其实没有设计师愿意跨行专门去研究这一方面,说起来很多项目,我们设计师比策划公司懂得还要多,好多所谓前期策划公司还算不上什么,参次不齐,而且真的是似懂非懂的状况,有时候我们不介入根本是不行的。

高峰:这个很正常,你已经做了几十家娱乐,有的发展商才做第一个,什么都不懂。

谢英涛:而且因为市场多样化,机会多了,竞争多了,顾客选择的机会也多了,所以现在很多商业项目都在走差异化的设计和经营理念,差异化的竞争才能保证经营长久。但是好多的策划公司和经营管理公司,因为在一行里面待太久了,做来做去都是老套路,你有的别人也有,他们在这方面经验是比较少的。设计师因为职业关系,跨行的见识比较多,在很多不同行业里可以碰撞一些新的思路,令甲方的项目增值,有经营噱头、卖点,能维持他继续走下去。

现在我们公司很自主做这方面,特别是在度假村方面,度假村看起来是酒店,很多设计公司在酒店方面做得很好,但真正能达到运营和利润最高的利润率,是要考虑整个综合体,而且度假村很少有成功的东西,要借鉴很难。度假村这种旅游规划现在很少这方面的策划公司,很多时候接到这样的项目,我们设计公司会和甲方、管理公司一起商讨这方面的东西,基于我们队商业设计方面一些的敏感度会提出很多的要求和想法,比如说高总刚才提到度假酒店好房坏房的情况,怎么把不好的房间提升成为好的,而且比之前还有吸引力,这就是我们该做的。

我们现在在做王子山的4个酒店群,2个别墅群,希望每个地方都有自己的卖点和特色,在这个设计过程中,要引入很多休闲、娱乐项目的经验。我们从很多成功的夜场案例中总结出一点,销售能力很重要,但是把顾客留住也是一个关键点。我们把这种理念用在我们休闲、娱乐、度假村方面设计当中,比如一个度假村要把个人消费提升起来的话,必须要想办法把客人留住,这就谈到度假村的停留时间的设计,是1.5天还是2天,这和开房率和二次消费有莫大关联。来度假村住一晚是为什么?

高峰:享受这边的环境,享受外边没有的东西。

谢英涛:所以谈着谈着就会牵扯到所谓的增值服务,策划的东西,现在很多发展度假村的景区有很好的背景可以说故事,还有很多地方政府的支持,令很多人关注,但是我们发现让普通顾客来一个新型的度假村,必须要给他一个理由,还要照顾他身边所有的人,包括他的爸爸妈妈,要让他们达到充分休闲度假的体验,我们就要考虑老人需要什么,年轻人需要什么,一个家庭需要什么,以什么为中心。

“我知道这些事情不应该由我们来做,在策划、管理方面我们就是“半桶水”,但是有时候没办法,本身没水,半桶已经算水了。”

高峰:你们的意见是这种做法可以为设计争取到合理的主导位置,也能在协助的过程中促进投资商的成熟。但也有设计师认为,设计师的专业是设计,而不是投资顾问、商业咨询策划师。在现实中,我们也有看到设计师不考虑项目特点,玩创意,玩造型给客户带来损害,你们怎么看?

谢英涛:因为现在市场的机会很多,有很多设计师也是考虑搞点创意,吹一下水拿一些单子,社会慢慢会对一些不成功的案例进行淘汰的,这也是验证过程,因为发展是有风险的,不可能你想到的东西是100分肯定是100分,需要不断地创新,不断地被否定再创新,再被否定再创新,最终拿到一个积累出来的结果和成果。现在很多管理公司、策划公司也没有背后的理论支撑,我相信管理公司和策划公司也会经过很多磨炼锤打出标准来。

我觉得参与前期的策划可以让设计师更好完善整个项目的设计,很多情况下,可以减少概念很好,但是不符合经营需要的这种作品的出现。我觉得所有的行业包括国家,都是一步一步发展起来的,它需要经过一个阶段,在这个阶段有很多公司和策划公司没有成熟,当然他们可以参与,我不反对,而且我很希望有更多的专业公司加入,可以一起碰撞出火花。中国的市场和外国市场是很不一样的,就算请到很好的外国策划大师未必适合中国消费者的消费心理,所以有很多时候我们也是摸着石头过河。

高远:作为一个成熟的设计者一定要掂自己的份量,说出来的东西不要盲目为了快速拿下项目,心态一定要平衡,要平和。我的观点跟谢总的观点没有矛盾,甲方有专业的管理团队,我们有很多这方面的经验,我们可以拿出来共享,你有自己的管理体系,但是我也会告诉你一些我在别的地方看到的经验,你觉得合适可以拿去用,你觉得不合适就要按部就班没有问题,我们也会很专业地配合。

我觉得前期策划不叫“增值服务”,说法本身就不对,提这个观点的人就想捞过界,歪门邪道,实际上这是我们作为设计师应该做的,我把我的经验跟你共享,但是你的事情还是你来决定,我分享的目的是为了告诉你我们是合拍的,是没有矛盾的,你告诉我决定是为了不让我走弯路,这没有矛盾。但是现在的情况是很多甲方的职业成熟度不够,还有大量的所谓管理公司的成熟度不够,所以导致了我们被逼做专家,我也不是专家,我知道这些事情不应该由我们来做,在策划、管理方面我们就是“半桶水”,但是有时候没办法,本身没水,半桶已经算水了。

谢英涛:我认为所有的进步是要分阶段性的,这种进步需要社会和市场变化发展来推动,在这个过程中因为竞争激烈,慢慢会出现差异化,这种差异化也逼着投资者提升他的视野和他的高度。我刚才所说的不是要得罪策划界或者管理界,我只是通过我们休闲娱乐和度假村项目这些经验来谈这个问题。有很多策划行业其实是挺规范的,比如说酒店策划是最规范的,尤其是国外酒店进来之后促进了优化。

高峰:要抢市场份额,你想做好也必须要规范。

“其实没有必要说将来的发展方向是什么,市场自然会调节。总之一句话,林子大了,什么鸟都有,没有必要去猜什么鸟多,什么鸟少。”

高峰:从企业角度,在未来的发展中,你们觉得前期策划服务会纳入企业中吗?设计师真的需要将注意力分散至其他领域吗?

高远:我觉得这个问题有点小无聊,没有必要这么去想,刚刚我已经解释完了,这是一个现状,这两个肯定不会合并在一起。最终是会越来越细分,越来越专业,你做你的事情,我做我的事情。

在这个过程当中,我和你在各自事情上的经验值是互补的,而不是互相箝制,你的管理必须要考虑设计,而我的设计也必须是贴合管理得,一定是良性的循环。

谢英涛:我觉得商业策划公司和设计顾问公司,到最后两种行业应该会并存,但是最终估计还是一个分开专业化的角度,真正纯专业化的,我相信现在国外很多地方还没达到。

高峰:实际上美国也未必做到,完全的独立也不太可能。

谢英涛:没错,我觉得可能在某一个发展阶段,会出现像“青蛙设计”一样的设计策划公司。社会发展,业态也发展,在完全没有达到各自专业化的时候,肯定有一些是涵盖两种能力的公司存在,而且这种公司还会存活比较长的一段时间,这是发展必须经历的过程。

篇13

客户需求的特殊性 商业房地产的客户包括两级：初级客户――商业运营商，终级客户――消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。

开发赢利模式的不确定性 商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；对于大型商业房地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。

经营管理的复杂性 以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及Shopping Mall，业态种类丰富，对于不同业态类型要采取相异的经营管理模式，增加了后期经营管理工作的困难，使其面临巨大的压力与挑战。

在前期决策中，商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是从投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，存在许多不可预见因素，具有更大的风险；在后期的运营中，商业房地产业态种类丰富，不利于后期的经营管理，从国内商业地产发展现状来看，后期经营管理水平有待进一步提高和完善.为了提高前期决策与后期经营管理水平、检验前期决策的正确性、总结经验教训指导其他在建或新建项目的顺利进行、完善项目管理水平，就要积极地开展商业房地产项目后评价。

商业房地产项目后评价是在商业房地产项目建设完成并到达一定设计能力之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实施结果与计划目标的差距，以确定项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。

众所周知，商业房地产具有可观的投资收益率，因此倍受房地产市场的关注，但其风险之巨大也是不容忽视的。积极开展EECRE，合理有效地规避风险，指导在建或新建项目的顺利进行，提高开发建设与经营管理水平，促进商业房地产健康、持续、快速发展，势在必行。

商业房地产项目后评价作用

检验前期决策的正确性 在前期决策中，项目的市场定位、规划设计、投资分析等前期工作对项目的运作实施及成败起着决定性作用，然而在这些分析过程中，选用的参数大多都是预测值，存在许多不确定性因素，决策结果有待进一步检验。EECRE是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，许多评价参数来源于实际，评价结果更为真实。项目实施的效果如何、是否达到项目预期目标、规划设计是否合理、项目的主要经济效益指标是否得到实现等问题都可以通过项目后评价得到检验。因此EECRE对项目的实施与投资决策起着重要的监督作用。

指导其它在建或新建项目顺利进行 商业房地产的开发要经过一个复杂的过程：土地使用权的获得、前期咨询、资金筹措、规划设计、建筑施工、营销推广、招商租售、经营管理等等。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。EECRE可以通过分析项目实施的实际效果，反映项目在决策、设计、建设和经营管理各个环节中出现的问题，提出相应改进措施和解决方法，减少同一问题在不同项目或同一项目不同阶段的重复出现。若是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，督促他们在主观上认真作好项目决策工作，同时采取可行的再决策；若是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和发展。通过项目后评价，对已建成项目的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反馈信息、提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行，实现项目预期目标，降低风险

完善商业房地产项目管理水平 一个商业房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，经过了许多环节，涉及到城市土地经营管理部门，金融服务机构，设计单位，建材生产与流通企业，施工及监理单位，房地产咨询、经纪、估价、物业管理、法律服务、信息服务等专业机构。项目的顺利完成，依赖于这些部门间的密切合作。通过EECRE，分析这种协作间的成功、失败之处，可以加强部门间的交流沟通，减少不必要的工作程序，提高工作效率，完善项目管理水平，使项目的建设与经营更加顺利的进行。

提高项目决策与经营管理水平 商业房地产项目不仅需要前期的建设，更需要后期的经营，其运营周期比较长。在这个过程中，参与人员不计其数，但大多数人都只是这条产业链的一个点，没能全面的了解与参与项目建设与经营的全过程。通过EECRE，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到项目开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高项目预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来项目决策与经营管理的科学化水平。

商业房地产项目后评价内容

EECRE的基础是项目实际实施的结果与项目前期所确定的目标和各方面指标的对比，因此，EECRE的内容应与前评价（即前期决策分析）的内容大体相似。

策划与决策 拓展报建工作的总结评价、项目可行性研究的总结评价、项目总体策划的总结评价、项目前期策划与决策的经验教训等。

准备阶段 项目勘察设计的总结与评价、对项目投融资方案的评价、采购招投标工作评价、开工准备的评价等。

建设实施阶段 合同执行的分析评价、工程实施及管理评价、项目资金使用的分析评价、项目竣工评价等。

运营阶段 项目经营管理状况小结、项目效益预测等。

技术方案评价 工艺技术和设备评价、技术效果调查评价等。

经济效益评价 财务效益分析评价、经济效益分析评价等。

环境效益评价 项目的污染控制评价、区域的环境质量评价、自然资源的利用评价、环境管理能力评价等。

社会效益评价 就业影响评价、居民的生活条件和生活质量评价、地方社区的发展评价等。

管理效果评价 组织结构形式的评价、对人员的评价、组织内部沟通、交流机制的评价、对激励机制及员工满意度的评价、组织机构的环境适应性评价等。

目标评价 项目宏观目标评价、项目建设的直接目标评价等。

持续性评价 项目可持续的制约因素分析、项目可持续的必要措施和建议等。即项目持续性评价是要分析项目在建设投入完成之后，项目的既定目标是否还可以继续；项目是否可以顺利地延续进行下去；项目是否具有可重复性，是否可在未来以同样的方式建设同类项目等。项目的持续性评价应在分析的基础上提出项目持续的具体条件并预测其风险。

商业房地产项目后评价方法

EECRE的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，具体地说，常用的基本方法有以下几种：

对比法 包括前后对比和有无对比。前后对比法是指将项目实施之前与项目完成之后的情况加以对比，以确定项目效益的一种方法。这种对比主要用于揭示商业房地产项目计划、决策和实施的质量；有无对比法是指将商业房地产项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。

逻辑框架法 它是一种概念化论述项目的方法，即用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，使之更易理解。

成功度评价法 是依靠评价专家或专家组的经验，综合EECRE各项指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的结论。

建立和完善EECRE体系建议

近年来，EECRE发展较快，但和发达国家相比，仍有一定差距。美国是国际上后评价设计和方法的领导者，加拿大、英国、丹麦、澳大利亚、马来西亚、韩国等国家都十分重视后评价工作。他们有项目后评价的系统规则、明确的管理机构、科学的方法和程序等。借鉴国外发达国家后评价的发展经验，结合我国商业房地产发展的实际情况，应建立和完善房地产企业EECRE体系。

加强对项目后评价工作的重视 在商业房地产发展尚不成熟的今天，任何项目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在着缺陷，决策部门不愿意开展EECRE，其最大心理障碍就是担心项目在整个建设、经营过程中的问题暴露出来，并追究其相应的责任。因此在进行EECRE的过程中，部门之间总是相互推卸责任，使EECRE的工作人员不能充分了解项目建设和经营的实际情况，给EECRE带来了诸多不便，同时也大大降低了EECRE的可信度。同时，有相当数量的人认为，投入很多的精力和经费进行EECRE是不值得的。这些人没有看到EECRE带来的长期经济效益。

在开展EECRE工作中，涉及到与项目相关的部门众多，EECRE能否顺利地完成，很大程度上取决于与各部门间的沟通与协作，因此，必须提高各部门工作人员对EECRE工作的重视，消除其心理障碍及片面认识，保障EECRE的顺利进行。

正确选择EECRE评价时机 时机不同，EECRE的结果也不同。正确选择EECRE的时机，对EECRE的结果具有决定性的作用。时间选得过早，项目效益和目标难以达到，项目所产生的影响不清晰；时间拖得太久，熟悉项目的人员难免有所变动，项目的经验和教训不能及时总结和推广，不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。因此，EECRE应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1-2年内进行。此时项目已经过竣工验收，投资决策已明确，并经历了几年的生产经营活动，初步取得了经营效益和社会、环境影响，基本具备了后评价的条件。在这个时期开展EECRE，评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况，还能及时总结经验教训，指导在建和未来新建项目的顺利进行。

建立EECRE结果使用机制 EECRE体系中的一个决定性环节就是EECRE结果的使用。EECRE作用的关键取决于所总结的经验教训在投资项目和开发活动中被采纳和应用的效果。这些经验教训可以在项目周期内不同阶段的管理中借鉴和应用。如立项阶段的项目选定、项目准备阶段的设计改进、在建项目实施中问题的预防和对策、完工项目运营中管理的完善和改进等。建立EECRE结果的使用机制，提供和传送已完成项目的执行记录，可增强项目管理的责任制和透明度，使EECRE的评价结果得到广泛的运用，在其他在建或新建项目中，发挥重要的指导作用。

建立EECRE人员培训机制 EECRE是一项极其复杂的工作，对评价人员素质要求很高，要求后评价人员既懂投资、又懂得经营，既懂技术、又懂经济。因此，只有加强EECRE人才的培训工作，形成比较完善的培训体系，培训出大批的优秀人才，才能为更好的EECRE奠定坚实的基础。

建立EECRE工作人员的道德规范 要求评价人员在整个评价过程中必须坚持公正的立场，排除各方的干扰，客观地进行评价。同时还应熟悉与项目建设有关的法律法规、标准规范的相关知识和对有关专家意见的判别能力，并不偏不倚地提出客观的评价结论。