商品房投资技巧范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇商品房投资技巧范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

售房市场和工作人员

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

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三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。

十

一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十

二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十

三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

合同的签订与管理

十

四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十

五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十

六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

十

七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。

十

篇3

［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0047-02

伴随着我国政府对房地产市场的宏观调控力度的增强,目前该市场环境呈现出明显的紧缩态势。这一态势不仅表现在商品房售卖受阻,还表现在经济适用房售卖被廉租房所抑制。在此背景下,作为笔者所在的某基建管理单位,其如何在新形势下来提升商品房和经济适用房的销售业绩,便成为本部门急需解决的课题。正因如此,笔者以“商品房与经济适用房的产品组合的构建”为题,便成了应有之义。

根据市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同,即前者完全在于商业目的,需要满足经济效益目标；而后者则属于公益性目的,体现了政府对其社会效益目标的实现。

由此可见,本文在构建商品房与经济适用房的产品组合时,将从“民生扶持”的角度来理解。

1 目前房地产市场营销面临的挑战

无论是商品房还是经济适用房,二者所具有的价格特征决定了其属于奢侈品类型。由该类型商品的价格量占消费者收入总量的比重极大,因此此类商品的需求弹性较大,即Ed＞1。在此经济特征下,房地产市场营销面临着以下几个方面的挑战。

1.1 价格因素方面的挑战

Ed＞1意味着,消费者对房地产商品的价格敏感度很高,当房产价格发生变动时,消费者购买量的变化幅度大于价格变动速度。具体到房地产市场营销可得：若商品房价格和经济适用房的价格逐渐低于消费者的心理预期,理论上消费者群体会增加商品的购买数量；反之亦然。然而,正因为房地产商品属于奢侈品,因此消费者普遍存在着“买涨不买跌”的心态。目前消费者所呈现出的观望情绪,就直接来源于这种心态。因此,“加速购买和观望”这两种经济行为同时存在的条件下,就增大了房地产商品营销的难度。从而,也为产品组合的构建带来了挑战。

1.2 政策因素方面的挑战

不管是商品房还是经济适用房都关系到民生问题,这就使政府所出台的一系列关乎房地产市场的政策,备受消费者关注。其中,针对商品房领域的政策成为了关注的重点(对于经济适用房来说,由于在近年来出现的区位不理想、户型不合理、配套设施不全等尴尬现象,已导致诸多消费者将目光聚焦到了商品房领域)。这样一来,各地针对当地的房地产政策,必然影响到该市场营销的功能效果。即使在遵循经济效益和社会效益目标相统一的产品组合,在客观的政策安排下也往往会成为基建管理单位的“一相情愿”。

1.3 舆论因素方面的挑战

基价管理单位在构建商品房与经济适用房的产品组合时,如何让组合所包含的政府目标被消费者所理解并接受,这是目前面临的挑战之一。诸多地方政府在划拨土地给开发商时,往往提出了必须按一定比例修建经济适用房的刚性条件。其中的用意这里不再详述,然而能否让消费者根据自身收入状况分类进行房产购置,则完全在于其自身的消费偏好与社会环境使然。这里的社会环境主要是指“舆论环境”,而舆论主要指向政府针对商品房和经济适应房不同的政策安排。

可见,唯有在应对挑战的同时来构建产品组合,才具有可操作性。这也为下文“内在要求”的探讨提供了前提。

2 当前房地产市场营销的内在要求

不可否认,各地由于经济发展状况不同；房地产政策安排不同,以及消费者购买力不同,其对于房地产市场营销的内在要求也呈现出诸多差异性。然而,面对以上三方面的挑战则几乎是统一的。

2.1 谨慎进行产品组合的价格调整

针对商品房和经济适用房作为整体的价格因素挑战,上文已进行了阐述。就该挑战而言,谨慎进行产品组合的价格调整则显而易见。不过,笔者这里所强调的“内在要求”主要指向：商品房与经济适用房之间的价格调整。需要强调的是,产品组合中品项之间不应形成竞争关系,而须成为互补关联性。这就意味着,在同一地区的商品房和经济适用房在搭售中,应严格设计之间的价格匹配度。

2.2 政策安排应与产品组合相配套

以基建管理单位为主体来开展房产营销,本身就体现为政府行为。在目前房地产市场的萎靡状态下,如何有效提升房产商品的销售业绩,不仅是基建管理单位的经济目标,更是其的社会目标。而社会目标则在于,满足民生和金融稳定等诸多方面。因此,政府主管部门应给予产品组合配套的政策安排。不难理解,适度、常态的政策安排能给予消费者一种稳定的预期,从而可在一定程度上打消他们的观望情绪。那么,政策安排的具体设计,下文将从一般性层面给予阐述。

2.3 舆论引导须与产品组合相适应

消费者所释放的舆论环境不仅能给房产营销以契机,也能给之以危机。因此,作为基建管理单位的上级主管部门,应及时通过信息平台洞察相关舆论走向,并借助该平台给予及时的引导。这样一来,便在政策安排的配合下,使得舆论环境与产品组合的构建相适应。从而,增大了房产商品的市场公信度。

不难看出,以下在具体的产品组合设计中,应贯彻以上的内在要求。

3 商品房与经济适用房的效用分析

3.1 商品房的效用分析

商品房作为住房货币化的产物,本身是对房改的延续。因此,其在售卖功能上主要针对那些具有刚性住房需求的消费者；当然,不排除部分的投资性消费者。考察这些消费者的生活与工作特征,体现为：工作强度较大、空闲时间较少；并且,家庭结构以三口之家为主,孩子的年龄普遍不大。为此,该类型消费者对于商品房的购买偏好,除了受到房价因素的影响,还受到区位和配套设施等因素的影响。

3.2 经济适用房的效用分析

众所周知,经济适用房属于政策性住房。该类型房产尽管房价相对较低,但在购买权利和房产转卖的规定上,远比商品房苛刻。因此,这样的政策安排实则已经分流了消费者群体。具体考察购买经济适用房的消费者,他们的生活与工作特征与商品房购买者有明显区别,从整体上看他们大都工作不稳定,并伴有一定的健康问题；而且,他们的年龄大都处于中年阶段,其子女或在读书或已参加工作。为此,在经济适用房的营销策略上,就应突出该房产外部环境的清新与出门方便性。

3.3 二者差异性的提炼

二者存在政策上的差异性,因而不能简单地以互补性特征出现。这也就意味着,二者之间不可能构成竞争关系,也难以使消费者通过“二选一”的方式来获得购买权利。因此,二者差异性的提炼着重在于,针对二者分别针对的目标消费者,客观地阐述各自的优势。其产品组合实则在于,借助经济适用房的销售,来推动商品房的销售。关于这一点,笔者须在这里加以强调。

4 商品房与经济适用房的产品组合设计

4.1 建立同一品牌下的共识

一般而言,当地消费者在购买房产时存在着品牌意识,即该房产是由哪家房地产商开发的；同时,房地产商的品牌建立,往往又是通过商品房来实现的,因此,在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭,能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息,来预测该房产的购买价值。需要明白,对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

4.2 在同一品牌下突出二者的优势

上文已经指出：因政策性使然,二者不会出现相互竞争的态势。然而,如何使二者联系在一起,减少各自的营销成本；则需要在同一品牌下突出二者的优势。关于这一点,需要基建管理单位在售房大厅的布置上给予考虑。这里须把握一个原则,即应使消费者认识到二者属于房产商共同开发的项目；而不能出现“商品房为主、经济适用房为辅”的理解。

4.3 产品组合中的价格调整

产品组合中的价格调整,主要针对商品房销售而言的。根据目前走势在不影响合理利润的前提下,调整商品房的价格。与此同时,在销售经济适用房的过程中,向消费者突出商品房的优势。从而,期望分流部分的消费者。

不可否认,商品房与经济适用房的产品组合还是一个新鲜事物。笔者在学识有限的情况下,仅根据自身的工作实践和思考,就该问题做了一定的讨论。此文,权当抛砖引玉之用。

5 结 论

由市场营销学理论可知,两种商品若要构成产品组合,则需要二者具备不同的效用。考察商品房和经济适用房的效用发现,二者在使用价值方面具有同一性,而在政府的民生扶持上却存在着明显不同。二者产品组合,应植根于目前的房地产市场大环境之中。为此,在产品组合的目标导向上,规定为：借助经济适用房的售卖来推动商品房的销售；并通过商品房开放商的品牌,支撑经济适用房的售卖。而目前的重点在于,提升商品房的销售业绩。具体包括：建立同一品牌下的共识；在同一品牌下突出二者的优势；产品组合中的价格调整。

参考文献：

篇4

网友 令胡葱

《第三财政》

“投”模式说白了不还是在土地上翻云覆雨么。过去政府拿走土地出让金，现在“投”坐享土地未来市场增值。存量土地用完后万事如意好说，运转后继不能就是八张嗷嗷待哺的嘴。

网友 Spiral爱软妹

《民族证券神秘竞购者》

民族证券神秘竞购者是谁？国有独资企业非金融机构，企业实收资本不低于500亿元人民币，净资产不低于人民币2000亿元，意向受让方在递交受让申请时在境内没有直接或间接控股的证券公司。此次每股1.88元，且是控股权转让；远低于2009年10月3.07元的挂牌价。3-4家 央企符合。交易所还是公开公平交易平台吗？

网友 潜在暗处围观

《“苹果”有毒？》

苹果当然有责任，但是他是不可能主动站出来说：“好吧，我要负责。”我认为更多的责任在加工企业本身，用什么材料加工生产，企业自身就应该有判断、挑选的义务。谁负责？国家、苹果和企业自身都逃不了干系。

网友 立扬

苹果、富士康繁荣的背后不仅仅是工人们的血汗，工人们还要付出健康的代价！

网友 新华微波

《黄光裕家族体外扩张》

没有人才，不懂管理，靠手段上位的草莽，还真敢拿杠杆撬地球！看来苏宁要笑了！

网友 金牛贺岁

2011年：

房价会走向何方？

在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场可能在一定时期内出现观望局面，甚至变相降价的现象。预测2011年房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。

从土地来说，基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，商品房供应应该是基本充足。

从开发商的资金链来看，2010年上市房企三季报的数据统计显示，国内上市房企平均负债率超过70%，且有消息称，2011年银行信贷计划普遍缩减10%-20%，对开发商的资金链无疑是个考验。此时，对开发商实行非常强硬信贷政策和严苛的公开资本市场融资政策，并严厉控制外资对开发商的渗透，在资金链的压力之下，房价回归合理价位就是顺利成章的事情了。疑问是国家相关部门会采取什么样的姿态？如果像2010年一样，银行信贷的总量压缩了，房地产行业月均所获得的贷款额却增加了，如此而言，开发商的资金压力就不大了。

其实中央到现在也没有说要让房价下跌，加以我国经济现实不允许房地产行业崩盘，所以2011年的房价趋势关键在于对“合理价位”的理解。

湖北 贱言献车

关于国家读书节的思考

篇5

【关键词】房地产；运营；技巧

1、项目可行性研究

1.1 项目信息筛选

各类土地招商，我们只能选择适合自身条件的项目，房地产开发类土地一般实行挂牌公开拍卖，最高价中标。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地产项目土地拍卖，我们是否参与，必须进行项目可行性研究论证。

具有决策作用的《可行性研究论证报告》，编制单位必须到现场、周边、辐射圈等对客户源进行走访调查、统计分析，这样才能准确定位。

1.2.2 该出手时就出手

经过快速准确的可行性论证，若财务可行、效益可观，则我们应积极参与该宗土地的竞买，按规定程序报名、参加土地拍卖会。

1.2.3 理性报价，合理控制损益平衡点

有的土地拍卖会，竞争激烈、情绪高涨，但我们必须时刻保持冷静的头脑，理性报价，始终控制在损益平衡点以下。

2、规划与设计

2.1 前期筹建工作

《规划图》宜委托发达先进地区的甲级规划设计院，这样建成的小区有超前意识、时尚有品味、几十年不落后。施工图设计应委托技术力量强、专业综合全面、经验丰富的甲级建筑设计院，虽然设计费较贵，但设计的建筑产品造价较低。节约投资关键是设计。

2.2 设计优选

2.2.1 套型大小

商品房套型大约在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型组合

套型组合，有整幢楼都是同一套型的，也有大套型与小套型组合成一个单元的。后者更合理，这样大套型的朝阳卧室挤入小套型旁，大套型和小套型的卧室都可以朝阳。

3、施工图审查

施工图设计完成后，连同《建筑节能报审表》及节能计算书应先送往建设行政主管部门进行“节能专项审查”，再送往审图中心进行审查。

4、招标

4.1 招标程序

可委托招标机构办理招标事宜。

4.2 市场现状与对策

4.2.1 委托招标，编制实物工程量清单或预算书，制定《施工合同》，确定付款方式。房地产开发的资金流是:购买土地花出大量资金；商品房主体结构层数达一半时才可取得《商品房预售许可证》，客户预定商品房交纳首付款。如果便于市场化运营，利用预售房款来支付施工进度款，则第一笔施工进度款比例不能太大，否则就要借贷款来支付施工进度款。

4.2.2 评标规则：不宜搞最低价中标，否则偷工减料不可避免。可以采用合理低价中标，即设最低控制红线：所有有效投标价的平均值的96﹪为最低控制红线，低于该控制红线的为废标。也可以在开标时从94﹪至100﹪中当场随机抽取，解破了一人以几家公司名义来围标的现象。也可以所有投标价去掉一个最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、监理

5.1 合同管理

本人认为施工合同应尽可能详细，施工中将来可能发生的问题在施工合同中都要有所体现，否则，发生问题时，甲乙双方反复谈判、请示、汇报、审批等，耗用较多精力和时间，不利于工程的顺利进展。这就要求我们具有丰富的工程管理经验，既精通专业技术知识，又熟悉法律法规，这样制定的施工合同才能针对本工程特点做出全面而严谨的约定。

5.2 安全管理

认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针。

5.3 信息管理

负责本工程各类信息及文档的收集、整理、保存。

5.4 质量控制

督促施工单位加强自检、互检、交接班检查，从根源上确保工程质量。

5.5 投资控制

严格控制设计变更，继续寻找通过设计挖潜节约投资的可能性。

5.6 进度控制

保证关键控制节点进度和总进度计划的实现。

5.7 组织协调

加强与各方的协调。尽量少行使处罚权，应强调各方利益的一致性；双方沟通越深刻，工作中的对抗和争执就越少，越有利于共同目标的实现。对可能发生的问题或处罚可事前口头提醒，督促改进。

总之，监理单位是受建设单位委托，对施工全过程进行专业化管理，建设单位对监理工作要加强督促、鼓励、支持。

6、销售

6.1 商品房预售许可证办理。

6.2 商品房销售

6.2.1 做广告、做模型沙盘；全方位收集客户源，对购房潜在客户加强引导。

6.2.2 已有购房意向的客户加强动员、促成签约。

6.2.3 已签约的客户催收房款，一次足房款有优惠政策。

6.2.4 制定优惠政策，统一优惠幅度。优惠幅度应高于存款利率，让客户知道与其存在银行拿利息不如交房款更合算；优惠幅度可低于贷款利率，向客户让利比借贷款合算。优惠政策不宜有大的改动，防止已购房客户反悔退房。

6.2.5 加大销售力度，任何有一线希望的客户都尽力争取。销售业绩与销售人员工资、奖金、提成等挂钩。

6.2.6 如销售确实有难度可委托专业的销售公司来营销策划。

6.2.7 没有哪家公司能轻易完成销售。不要总是等待客户上门，要走出去寻找客户。

6.2.8 确实难以攻克的问题，提出想法，可以请求政府扶持。

7、物业管理

选定物业管理公司，了解其正在管理的小区现状、治安情况、卫生情况、住户反映等；对物业管理公司日常工作动态抽查考核；物业管理团队对住户反映的问题应及时解决。

8、结束语

总之，房地产业——以人为本，本人作为房地产浪潮中的一员，为居高仍涨的房价而深感内疚，房价成本构成上述不难看出，房价的宏观调控任重而道远……我国基本是按上述房地产运营模式，一步一步走过来的，与大家交流望能共勉！

参考文献

[1]毛建，跨区域房地产开发的成本控制[D]，华东师范大学,2010年。

[2]胡大淳、孙青、赵红英，中国商业地产售后返租模式探究[J]，《金融经济》，2011年，第06期。