不动产登记相关法律范文

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一般来讲，不动产登记程序按申请-受理-审核-登簿-发证的环节依次进行，但在各地不动产登记工作实践中，咨询服务环节一直客观存在且日常接待量时或很大，并贯穿于不动产登记的事前、事中、事后。咨询服务质量的优劣与否直接影响到不动产登记的质量和效率，不动产登记当事人或关系人的首要需求通常是“登记咨询服务”，但各地不动产登记机构对提供咨询服务的重视程度不一，有的还未专设咨询窗口。随着不动产统一登记管理逐步法制化与规范化，不动产登记当事人或关系人必将对不动产登记机构业务人员的综合素质提出更高要求，而要求提供准确全面、通俗易懂、文明礼貌、耐心细致的优质咨询服务更是首当其冲并日益迫切。

国家已全面推行“首问负责制”，即“有问必答、有疑必释”，各级地方政府对行政窗口咨询服务的要求也越来越严格，在此形势下，各地不动产登记机构都应高度重视并倾力提供优质咨询服务，为不动产统一登记工作夯实服务基础。

二、不动产登记优质咨询服务的作用

除极少数不动产登记当事人或关系人外，绝大多数不动产登记当事人或关系人对相关法律法规以及不动产登记的办理程序与相关知识知之甚少，甚至根本不懂，即不动产登记当事人或关系人与不动产登记机构之间实际存在着严重的信息不对称，而不动产登记优质咨询服务是消除两者间信息不对称的重要手段，也是不动产登记机构提高窗口服务质量、提升服务效能以及提高登记效率、优化登记质量的首要措施，更是绝大多数不动产登记当事人或关系人不断增长的需求和愿望。

三、实现不动产登记优质咨询服务的路径

不动产登记机构应着重从三个方面来实现，即要求不动产登记机构业务人员做到以下三个必须：（1）必须学习、了解、熟悉、掌握、理会、贯通相关法律、法规、规章、规程、不动产登记管理及其相关专业技术知识；（2）必须在接待上下苦功夫，多说业务俗语口语，少说专业术语，最好能用形象的比喻解答提问，消除疑虑、迷惑、歧义、误解、讹传等，让不动产登记当事人或关系人了解和理解；（3）必须灵活接待不动产登记当事人或关系人，对不同性格类型、不同文化层次、不同地域、不同要求的不动产登记当事人或关系人最好能采取个性化、细节化的咨询服务方式。

四、不动产登记优质咨询服务的延伸

不动产登记机构常常会面临登记高峰时人声鼎沸、窗口拥挤的延时服务局面，对此如何有效控制并优质保量地完成不动产登记服务，是摆在不动产登记机构面前的难题，而延伸不动产登记优质咨询服务应是破解之道。

由此可设计一种不动产登记受理式咨询服务模式。这种模式特指不动产登记机构在应对登记高峰时，采取增设平行受理窗口，增加人手人力，统一为申请人或其人边提供咨询服务边指点填写相关表格、帮忙复印相关材料，随后即进行受理环节中的如查验、核对、询问等操作，将余下的如录入相关信息、签署受理意见、出具受理凭证等操作另行加班加点及时完成的灵活变通处理方法。

五、不动产登记咨询顾问服务

1.不动产登记咨询顾问服务的定义

所谓不动产登记咨询顾问服务，是指不动产登记机构委任具备较强的不动产登记管理法律法规、专业技术等知识且具有较长实际从业经验的专家，解答不动产登记当事人或关系人主要就不动产登记的复杂疑难、历史遗留等问题在现行相关法律体系内能否解决或如何解决的智力活动。在提供不动产登记优质咨询服务的基础上创建高度负责、逻辑清晰、善于聆听、言语得体的不动产登记咨询顾问服务制度应是不动产登记咨询服务的科学发展之路。

2.不动产登记咨询顾问服务的主要作用

（1）为不动产登记当事人或关系人提供高效满意的服务

各地不动产登记机构在其工作变化发展过程中，至今或多或少地存在情形各异的不动产权属历史遗留问题以及不时出现的新情况，涉及此类问题的不动产登记当事人或关系人渴望得到高效满意的定性、评估、分析、厘清等解答服务，进而以期获准登记。目前，唯有不动产登记咨询顾问服务才能担此重任。

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随着不动产登记在全国大范围开展的同时，《不动产登记暂行条例》中存在的一些问题引起广泛关注和讨论，其中有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议更是此起彼伏，问题的焦点就在于国土资源部制订的《不动产权证书》内页中有一栏“使用期限”的设置，证书表述的模糊不清，很有可能使得房子的无期限所有权被视为有时间期限的使用权。许多人表示用“使用期限”登记所有权，会让业主失去房屋所有权，让“全国业主变房客”。基于此，有必要对《不动产权证书》的相关问题进行探析，以便更好地保护权利人合法权益以及规范登记行为。

一、《不动产权证书》的概念、作用及意义

所谓不动产权属证书是指权利人享有该不动产物权的证明。权利人通过申请登记，领取《不动产权证书》，对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的作用和意义。首先，对于权利人而言，不动产权证书权利人享有该不动产物权的证明，它能够清晰地展现不动产的权利变动状况，当不动产权利人的权利受到侵害或者某项不动产发生权属争议时，不动产权属证书可以用来作为要求法律帮助的依据，确定真正的权利人，这对于保护不动产权利人的合法权益的非常重要的。其次，对于国家而言，不动产权属证书也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。并且，也便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。最后，对于第三人而言，不动产权证书是对权利归属的真实记录，是对财产拥有或交易的确认，因而它具有公信力，能够维护不动产交易秩序和交易安全。

二、对不动产权证书使用期限的质疑

2015年3月1日，国土部公布《不动产登记暂行条例》实施，随即了新版《不动产权证书》样本。该证书按照“房地合一”思路来设计，关键内页所设计的表格中设定了“使用期限”一项。在不动产权证书使用和填写说明第九条中，对“使用期限”做了说明：“使用期限是指填写具体不动产权利的使用起止时间，如××××年××月××日起××××年××月××日止。涉及地上房屋、构筑物的，填写土地使用权的起止日期；涉及海上构（建）筑物的，填写海域使用权的起止日期；土地承包经营权填写土地承包合同起止日期。土地所有权以及未明确权利期限的可以不填。至此，有关《不动产权证书》内页中的“使用期限”的争议此起彼伏，问题的焦点在于不动产产权“使用期限”一栏的设置和表述存在问题和漏洞。

（一）从词义上看“使用期限”的设置是模糊不清，存在歧义

封面上是不动产权证书，不动产系产权概念，不动产的核心权利是拥有而非使用；另外，房屋作为完整物权，理应归业主“所有”，而不是“使用”。不动产包括土地和房屋，土地只有使用权，所以只能用“使用期限”，但是房屋是所有权，所有权是没有期限的，所以，一个不动产权证书，内页里不该出现使用期限，表格里的一栏“使用期限”就把不动产改成使用权，因此，封面“不动产”是用内页的动词“使用”来修饰是不准确、不完整和不清晰的，存在歧义的。现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。

（二）从法律上看“使用期限”的设置与《宪法》、《物权法》等法律是相互抵触的

第一，根据我国《宪法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。”房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《宪法》的保护的。第二，根据《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所有人享有的权利不受他人的限制，只受法律的限制。房屋所有权在取得以后，非因房屋所有权的转让、房屋的灭失等引起所有权消灭的原因，房屋所有权不发生消灭，而是永远存在。也就是说，所有人除法律规定的原因外，对该房屋永远享有所有权，也就是说房屋所有权为无期物权，不存在期限限制。根据现行的土地制度，城市住宅用地的使用期限是70年，但在这块土地上的房子作为私有财产，理应归业主永久所有。另外，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”物权法规定的土地续期，是以房子的永久产权为基础的，现在两证合一，因证书表述的模糊不清，房子的无期限所有权，就可能被视为有时间期限的使用权。第三，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”对于权利人来说，《不动产权证书》是不动产权利人的唯一法律凭证，政府存档的不动产登记簿和《不动产权证书》内容需一致，如果不一致，一般情况下将以政府存档的登记簿为准，如果围绕证书出现法律纠纷，那么对不动产权的判定将依照现有相关法律，参照相关政策法规，但是国土资源部对于“使用期限”的解释只能视为“填写指南”，并未在任何法律法规中进行明确规范。这种设置和表述极大可能在未来造成法律上的一些麻烦，甚至纠纷和诉讼，这是应该慎重对待的。

三、《不动产权证书》使用期限问题的根源分析

新不动产权证书引发争议并且存在上述问题的根源其实就在于“房地分离”制度。按照我国《物权法》规定的权利结构，土地使用权和房屋所有权是分开的。这种法律关系下，房、地权属一直是分开记载的，或分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上，或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上。因为分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题一直没有明显地暴露出来。现在两证合一，那么其下设选项理应照顾到房屋和土地两部分，但现在的证书中笼统设定一个“使用期限”选项，使得长期存在的“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾突显出来。根据2007 年颁布的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理。另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条的规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。”据此，随着“房随地走”，土地使用期限届满后地上建筑物和附着物都将被国家无偿取得，原所有权实际上将发生消灭。由此可见，我国目前房屋所有权受到土地使用权期限的限制，因为房屋必须附着于特定的土地上，正所谓，“皮之不存，毛将焉附”。这两者之间的矛盾昭然若揭。所以归根到底，使用期限之争，暴露的仍是“有年限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”构成的潜在矛盾，而这一矛盾的背后深层次的原因则是相关法律制度的约束。如现有《物权法》及其他相关法律中，并没有对于土地使用权续期期限、续期方式等相关细节作出明确规定，以及城市住宅70后产权的归属问题也没有作出明确规定。所以要解决《不动产权证书》使用期限的问题，必须得破解“有限的土地使用权”与“永久性房屋所有权”之间的矛盾这一难题，而这一难题的解决首先必须通过法律的修改和完善，其次才是登记簿册的设计。下面将在对策建议中对这两个方面进行论述。

四、完善《不动产权证书》的对策建议

（一）修改相关上位法，并对其他相关法规范予以“一揽子”式协调完善

作为物权的公示形式，不动产登记簿册是不动产物权的法律根据，交易者据此减少交易风险，降低交易成本。因此，首先，《物权法》这部确认、利用和保护公民财产的基本法律，应该对如何续期、续期费用等相关问题提供明确的可操作性的规定。其次，《土地管理法》应该对住宅用地70年后续期有偿还是无偿的问题以及收取出让金数额的问题作出具体、清晰的规定。再次，尽快起草制定专门的《不动产登记法》，通过新法优于旧法的原则，直接对旧法的内容做出修改和完善。

（二）对《不动产权证书》重新进行设计

综上所述，通过理顺不动产权证书的概念、意义和作用，使用期限存在的问题及其根源分析，这对于不动产权证书设计，其思路也就清晰可见了。在设计统一的不动产权证书时，首先，必须坚持“房地一致”的原则，坚持两者在归属关系上的一致性。即凡是涉及建筑物所有权和建设用地使用权其中一个登记簿的权利登记时，必须同时反映并记载于另一登记簿之中；其次，必须以“所有权”为核心，即必须承认或成立作为母权的不动产所有权，以解决不动产这一有体物之本体的归属关系，然后借助所有权权能之分离，派生出各种不动产他物权。通俗点说，就是把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础；再次，必须遵循“物的编成”体例来对不动产权证书的名称、各登记栏目及名称、各登记栏目内可登记的权利和事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等进行设计。最后，要注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础。

根据上述原则和要求，具有来说，大的方面有三项：第一，对不动产权证书的名称进行修改。《不动产暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法规制度层面上实现了登记簿册的统一，但是仍然存在一个问题，笔者建议将“不动产权证书”改为“不动产产权证书”。不动产产权证书，顾名思义，就是为“不动产”所编制的产权证书，就如旧版房地产权证一样，是为“房地”所编制的产权证书。第二，将登记栏目设置成三部分。第一部分，对一宗土地或数宗土地或房屋的自然属性与状况进行登记，比如权利人、不动产单元号、坐落、用途、面积以及共有情况进行登记，以使得该项不动产特定化；第二部分，将“权利其他状况”更名为“不动产权利状况”，再在这个部分分设两个栏目，即“不动产所有权栏”和“不动产使用权栏”。“不动产所有权栏”对不动产的所有权进行登记，登记土地或房屋的所有权状况等等，如所有权来源、所有权性质。“不动产使用权栏”登记土地使用权的权利来源、权利性质、使用期限；第三部分，将“附记”更名为“他项权利状况”，对不动产他项权利事项以及被限制事项进行登记。登记抵押权、地役权、查封等设置情况。

五、结论

不动产统一登记的核心在于更好地发挥物权的公示作用，明晰不动产权利，定分止争。统一登记簿册不仅有利于提高国家治理效率，更有利于维护权利人合法权益和保护不动产交易安全。新版《不动产权证书》存在的问题莫不在这“房地分离”以及法律法规上找到其根源，只有对现行法律进行修改和完善，唯有如此的法律前提，才能最终达到更好地发挥登记的物权公示功能，从而保护和稳定物权，保障交易安全，为完善市场经济体制和建立现代市场体系奠定坚实基础的目的。

参考文献：

[1]张双根.论房地关系与统一不动产登记薄册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学，2014（04）.

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关键词：不动产、登记、效力

一、 问题的提出

某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。

原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。

被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方也就无从谈分割。在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。

这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。也就是不动产登记的效力问题。具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。

二、 我国不动产登记效力的现行规定

不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。

可以说我国在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。

虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”

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中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有权转移登记面临的困境

近年来，随着城乡一体化进程的不断加快，城市区域范围的快速扩张，新建商品房的数量也在急剧增长。而随着2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的正式施行，标志着房屋所有权等相关不动产权利的统一登记工作正式进入落实阶段，同时，也给产权登记申请人和不动产登记机构带来不小的挑战。

对于产权登记申请人来说，办理商品房的房屋转移登记程序繁琐而复杂，粗略估算，至少涉及办理房屋核档手续、领取核档证明、查询首套房证明以供税务机关减免税收使用、房屋测绘、税务登记、与开发商共同申请产权转移登记、交纳相关税费、交纳维修资金及相关费用、领取产权证书、贷款的购房人进行抵押权登记，然后再次领取产权证书等10余个程序。而且，上述事项的办理除了要消耗申请人大量的时间和精力，有时还需要申请人及其配偶共同办理，有些甚至需要银行和开发商协助购房人办理，等等。繁琐的程序、办理过程的兴师动众、严格的审核让申请人精疲力竭，望而却步，要求登记机构简化程序、提供便利、提高效率的呼声日渐高涨。

对于不动产登记机构来说，成千上万套新建商品房产权转移登记工作对其来说无异是个巨大的挑战：一方面面临着新建商品房数量大、购房者人数多、登记程序复杂等情况；另一方面面临着房产登记机构工作人员数量有限、法律素养欠缺、机构运转能力不足等问题。而且，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律规定的施行，虽然给房产登记机构履职行为提供了完善的法律依据，但同时也规定了严格的法律责任，如：根据《物权法》的相关规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这表明登记行为的准确性、合法性已成为房产登记机构在登记工作中应当慎重考虑的重要问题。而实践中，房产登记中心的普通工作人员有些并不具备专业的法律素养，对相关法律知识理解不深，如果遇到购房人婚姻发生变更或家庭情况比较复杂等情况，如何依法确定房产的产权登记人确实给他们提出更为严格苛刻的要求。

二、委托公证，为新建商品房所有权转移登记提供一站式服务

（一）委托公证的法律适用

公证，顾名思义，公而证之。公证处是我国唯一的法定证明机构，公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能，在经济社会发展进程中，始终扮演着积极主动适应社会需求，不断创新服务方式的经济发展方向指引者、经济民事关系协调者和公共服务供给者的角色。《公证法》第36条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据”。《民事诉讼法》第69条也规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。《不动产登记暂行条例实施细则》中，包含公证内容的条款多次出现，尤其是在继承、受遗赠、委托方面更为明显。可见，公证制度对于保障不动产在市场的安全流转、维护买卖双方的合法权益具有重要作用。

（二）委托公证的司法实践

针对前面所述新建商品房所有权转移登记面临的困境，着眼公证业务的科学发展和为经济社会发展添砖加瓦、保驾护航的目的，近两年来，公证人逐渐从足不出户、坐等上门，高高在上的被动式公共服务供给者位置上走下来，逐步走向积极主动适应群众和社会需求，不断创新服务方式，变更服务理念，为人民群众提供更便民法律服务的轨道。其中，不动产产权转移登记委托公证就是公证人众多有益探索中的一项：当一处楼盘五证齐全具备售房条件又能办理产权转移登记时，公证处便指派了解税务政策、熟悉产权登记流程并精通法律知识的公证员入驻商品房开发楼盘，向购房人进行与产权转移登记相关的法律宣传，并告知购房者相关的办理流程和程序、所需要提交的相关材料及所交纳的税费及其他相关费用。同时征求购房人的意见，根据其个人情况是否愿意办理委托公证，对购房者逐一讲解委托书中所涉事项并告诉其法律后果。自愿办理公证的，公证员现场为购房者根据其本人的购房情况及家庭情况起草一份涵盖所有委托事项的委托书，并现场为其办理公证。事实证明，公证员每到一处，成百上千的小区业主们会将公证员团团围拢，向公证员询问办理产权转移登记的流程及相关法律规定，公证员均会耐心地为小区群众一一解答。据不完全统计，仅太原市三家公证处2015年办理的委托办理所有权转移登记的委托公证就有上万件。

（三）委托公证的社会意义

对购房者来说，只需到一趟售楼处，签署一份委托书，银行、房产局各部门、税务局及其他部门的所有手续即可全部办完，只等领房屋所有权证书即可。通过办理委托公证，既让他们了解了《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》等法律知识和银行、房产管理部门的办证程序和流程，也让他们用最短的时间、花最少的钱，办了最繁琐的事。对于不动产登记机构来说，不动产申请人在申请办理不动产登记业务中的许多法律问题可以在办理委托公证的过程中得到公证工作人员专业的法律咨询和解答，同时公证委托书的办理也使他们不用再面对成百上千的购房业主，仅仅形式审查一下由公证处已严格审查过的《委托公证书》即可，给他们的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，规避了风险，又节省了时间，提高了工作效率，使得产权登记机构及其工作人员可以心无旁鹜地投入不动产登记工作。对公证处来说，担负着调整民事关系与经济关系，建立社会主义的民事和经济法律关系，预防纠纷，减少诉讼，促进社会安定团结的重任，通过办理业务，有效地宣传了法律，宣传了自己，并将公证工作用到了社会的需要之处。这种一举三得的举措，充分发挥了公证工作的职能作用，对推进经济建设，维护社会主义市场经济秩序、维护社会稳定、维护国家利益和公民、法人及其他经济组织的合法权益都产生了积极影响，发挥了不可替代的重要意义。

三、新建商品房所有权转移登记委托公证带给公证事业的有益启示

办理新建商品房产权转移登记委托公证的办理给了公证事业一个重要启示：随着经济的飞速发展、社会的不断进步和法制的日臻完善，广大人民群众的法律意识日益提高，他们渴望得到行政部门和司法机关给予的法律层面的有效保护，更希望得到公证处等社会组织提供的亲情式服务。社会不是不需要公证处，只是还有许多陌生领域、众多的棘手问题亟待公证处去开拓和破解；人民群众不是不需要公证服务，只是还不知道能去哪里寻求帮助，更不知道公证处能提供哪些方面的服务。

作为法定的证明机构，公证处只要秉承“诚信”本色，紧跟时代节拍，切实把握社会主旋律，真正溶入到飞速发展的经济领域中，充分满足社会的需要，全面、正确地履行法律赋予的神圣职能，就能使司法为民理念和公证科学发展观念在实践中不断得到升华。实践带给公证事业的重要启示是：首先，公证处是法律服务部门，每一名公证员都是法律工作者。这就要求每一名公证员必须不断地学习新知识，钻研新领域，掌握更多、更新的法律知识，使自己成为名符其实的法律“专家”，并将这些知识和社会的实际情况联系并加以运用，才能真正体现出公证处及公证人的价值。其次，公证与经济社会发展密不可分。公证处必须密切关注经济的发展、社会的需要，并结合法律的新点、亮点，急人民群众之所急，想人民群众之所想，解人民群众之所难，才能有更广阔的发展前景。公证处只要乘势而上、把握先机，在市场经济浪潮中搏得一席之地，就能真正成为经济社会发展进程中一支不可或缺的生力军。

参考文献：

[1] 中华人民共和国物权法

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《不动产登记暂行条例》公开征求意见日前结束。自8月15日公开征求意见以来，社会各界特别是法学界，针对不动产登记员和登记制度、不动产登记类型、不动产登记机构及证书统一、不动产登记与公证、信息共享与保护等多方面问题，踊跃反馈意见。征求意见期间，不动产、法学、律师等领域专家和执业者从物权法、民商法等专业角度积极建言，认为不动产登记制度是程序性规定，要尽量具有可操作性、可执行性。

针对登记机构的统一，有专家提出，征求意见稿关于授权地方政府确定不动产登记机构的规定，科学合理，符合我国不动产登记实践，符合法律规定及党的十八届三中全会关于以法治方式审核改革的要求。条例不仅应推进登记机构统一，更应推进证书统一，在“不扰民”原则下取代种类繁杂的不动产登记证书，尤其要将房屋所有权证和建设用地使用权证“两证合一”。应当制定配套的不动产权属争议解决机制，如当事人自行协商、行政调解、仲裁或诉讼等解决方式，以保障不动产登记顺利进行。

“国家对不动产实行统一登记制度”是已经实施6年多的《物权法》中的一项规定。《物权法》同时规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由其他法律、行政法规另行规定。多年来，国内许多民法学者一直呼吁制定“不动产登记法”。

多名参加国土资源部不动产登记立法起草小组的学者表示，征求意见稿之所以一再延迟公布，原因在于“有些问题争议较大，短期内很难达成共识，为了尽快出台，只好回避争议，对于必须涉及的问题，只作原则性、模糊的规定，条例的名称也用了‘暂行’”。据了解，国土资源部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条，但公布的征求意见稿只有30条，对不动产登记类型的具体区分整章被删除，建议稿中对不动产登记的区分、建立不动产登记官制度、不动产登记机构的过错赔偿责任以及如何进行不动产登记信息查询等细化规定的内容，都未能出现在征求意见稿中。

虽然需要解决的问题还有很多，阻力较大，但社会各界对条例出台普遍表示支持。舆论普遍认为，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”行政管理的产物。社会公开大讨论，将促进相关法律法规修改，希望有关部门充分利用机遇，推进物权法落实及土地管理法等法律修改。