项目投资后续管理内容范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇项目投资后续管理内容范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

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房地产企业是一个对资金高需求的行业，从项目初期的土地取得、产品研发设计、建安装到产品策划销售等一系列制作销售过程都需求大量的资金投入。企业不仅需要投入初始资金，还需要将后续的预售款继续投入到开发中，这与一般的生产型企业是有本质区别的。作为房地产投资人首先需要取得几亿甚至数十亿的资金用于土地款的支付，对于项目开发的资金可以通过金融机构的贷款筹集。根据央行2003年121号的规定，“对于未取得土地所有权的房地产开发企业不得取得房地产开发贷款”。因此筹集一笔巨款用于购买土地已成为众多房地产企业的头等大事，目前我国中小房地产企业由于缺乏资金已逐步淘汰或被大型企业兼并。

二、介绍房地产企业的资金管理内容及建立健全资金管理制度的必要性

房地产企业资金管理主要内容包括资金的筹集、资金的安排和使用、资金安全管理及结余资金的再投资管理四部分。

1.资金的筹集。房地产企业的融资主要分为三个阶段，第一阶段为筹集初始投入资本，第二阶段筹集开发建设期的资金，第三阶段筹集完工后的营销管理资金。大型集团化的企业对于首期投入资金多通过集团公司的授信贷款或企业之间的股权合作资本筹集。后续的开发资金主要通过银行的开发贷款、流动性贷款，以及通过证券市场取得的信托、债券或股权资金，还可以向非银行其他金融机构或民间资本。总之筹资对于房地产企业而言是重中之重的大事，不能筹集到资金企业就面临着淘汰或项目停滞，因此筹集资金是房地产企业资金管理工作的头等大事，是资管理工作的关键工作。房地产企业的资金管理制度中应明确规定筹资渠道、资金成本率、资本结构和抵押担保要求，防止违规融资给企业带来风险。

2.资金的安排和使用。房地产企业的资金使用，房地产企业取得了各期的资金需要按规定用途使用，比如第一阶段的资金主要用于支付土地款、税费及各项市政配套费用等；第二阶段资金主要用于建设期的建筑安装费、管网配套、景观园林、公配建设等制造成本的支出；第三阶段资金主要用于营销广告、物业客服及售后维护等到支出。各阶段资金必需严格按用途使用，不得串用否则会给项目开发带来严重后果。开发建设阶段的资金安排和使用是保障房企稳步成长的关键工作，是资金管理工作的主要内容，贯穿整个开发过程。资金管理制度中应包含预算、结算、对外提保、货币资金管理、资金安全等制度，明确工作流程、建立授权审批制度和内部控制制度，只有健全了管理体制才能实现资金的合理使用，实现降低成本的目标。

3.房地产结余利润资金的管理及使用，一般而言当项目全部竣工并销售过70%左右，企业基本上已收回了全部投资款，后续的支出主要为营销和管理费用支出时，企业资金开始有盈余，后续的销售多为利润产生阶段。销售回笼资金用于支付各类税款、管理费用和营销费用后再用于归还在建工程贷款和利息后的余额后为投资回报资金，房地产企业应合理规划利润资金主要用于项目的再投资，方能使企业生生不息、否则一旦利润消蚀殆尽企业也就走向了灭亡。后续资金的管理对房企来说具有承前启后的意义，是资金管理工作的标志性工作具有很重要的指导意义。因此在资金管理体制中应包含建立合理的利润分配制度、再投资决算制度，明确利润的再投资使用管理，提高利润资金的效益防止利润流失。大多数中小房地产由于缺乏利润再投资管理导致资金流失或低效益化，已无力再继续新项目的开发企业只能被市场淘汰，所以再投资管理作为资金管理的重要内容正是能够很好解决这一问题的方案，是资金管理的一项重要内容。

总之，加强中小型房地产企业的资金管理，是企业自身发展的需要更是国民经济稳定增长的要求，健全的资金管理制度势必让中小房企稳步发展，对社会安定创建和谐社会起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]2003年央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》.

篇2

工程项目建设离不开管理，工程项目管理代指利用系统工程观点以及对应理论方法等，对工程项目建设周期当中所有工作进行有组织、有计划的调控。该工作的核心任务，就是利用各种手段来控制项目造价、项目质量以及项目施工进度，保证项目可以满足使用者日常需求。造价管理贯穿了工程项目管理的全过程，不论是筹建还是验收、交付、使用都离不开工程项目管理。站在业主的角度来看相关问题，可以将项目建设大致上分成五个完全不同的阶段，分别为项目决策阶段、项目准备阶段以及项目后期交付验收阶段等，还要对项目进行后评价。若将不同阶段造价管理内容以及不同阶段的造价管理特点当成工作的基本依据，则可以将项目正式建设与项目竣工验收这两个环节作为基准点，划分工作流程，下文将对相关问题进行阐述。

1项目实施之前的造价管理工作方法阐述

1.1项目决策阶段造价控制研究。项目投资决策的本质，是一种选择与决定投资方案的基本流程，而且项目投资是否正确，会对项目建设产生直接影响，同时也会影响到工程项目造价，是保证工程造价控制的基本前提条件。如果项目决策出现错误，不仅会影响到项目投资以及项目人力物力的使用效果，情况严重时还有可能会导致项目施工质量产生问题。所以从该角度来看，在对项目造价进行管理之前，必须要先保证项目决策工作的正确性，避免出现决策失误等问题。对项目决策阶段进行造价管理。分别讨论拟建项目必要性与拟建项目可行性等，从不同的角度对建设方案进行必选，选择性价比最高的方案。项目建设方案设计到的范围比较广，不仅包含了项目建设规模以及项目建设地点等方面的问题，同时也包含了项目占地面积以及项目建设工艺、项目装备选型等诸多方面的内容。所有的项目造价管理工作人员，都要尽量在该阶段对项目整体投资情况进行估算，估算的内容包含了项目固定资产投资估算以及项目流动资产估算这两个环节。1.2项目设计过程中的造价控制内容。投资方给出的方案在决策阶段获准之后，便可以进入到后续的项目设计阶段。通常情况下工程项目都会经历初步设计、项目施工图设计这两个环节，初步设计比较重要，承载着设计整体构思。项目施工图设计的基本理念，就是利用图纸来表达出设计者基本设计意图，并将设计意图当成项目施工作业基本依据来看待。项目设计结果还可以对工程控制造价起到辅助作用，如果设计结果不合理，则设计内容无法通过强制性审查，有时虽然设计结果比较安全、可靠，但是却存在一定的资源浪费问题。比如在对桥梁工程进行设计时，如果目标桥梁工程是钢结构桥梁，不同的设计和施工方案会导致造价的差异，如果不进行方案对比、优化，制定出科学、合理的施工方案，不仅提升了项目造价，同时资源浪费问题也比较严重。和传统审查预算结果相比较，利用优化与比选的方法来确定项目设计方案，可以有效降低造价，使用效果理想。要在项目设计阶段对造价进行控制，最关键的步骤就是做好限额设计。根据批准投资估算的额度先进行初次设计，之后分别按照不同的步骤来对限额情况进行计算，并设计项目施工图。限额设计工作开展的过程中，项目设计人员必须要时刻与造价管理工作人员相互配合，保证项目技术与经济可以相互结合。项目设计人员需要考虑经济支出方面的问题，而且造价管理工作者也要及时做好项目文件中涉及到的造价计算内容，为后续项目设计人员日常工作的开展提供基本信息。做好文件经济选比，在满足设计对象基本功能的条件下，尽量的控制项目造价。将限额设计融入到项目设计阶段，可以有效克服项目施工技术与项目经济相脱轨的情况，真正意义上实现了主动控制项目造价。项目限额设计最关键的部分在于项目设计单位，相关的业主要做好奖惩措施，在保证了项目设计单位工程安全性的基本条件下，使用一些全新的材料与全新的项目施工工艺来节约项目投资金额，按照项目投资具体情况来给项目设计单位一些奖励。材料的价格占到项目建设总价格的65%左右，如果项目设计单位的设计成果有错误或者存在漏项等问题，导致投资标准提升、资金投入量超标，可以按照具体的超支比例情况来减免设计款项，情况严重时甚至可以考虑放弃设计。1.3对项目招投标阶段造价进行控制。招投标在工程项目造价控制中起到的作用不容忽视，最关键的环节在于选择何种招投标方式，以及拟定何种评标方法。根据国家出台的工程项目建设施工招投标管理工作办法中提出的细节，如果没有极为特殊的情况，必须要公开招标。因为公开招标可以让业主方接触到更多的施工单位，扩张业主方的可选择范围，使其能在所有招投标目标中，选择性价比最高的承包商。这种工作模式可以帮助打破行业垄断，真正的实现行业内公平竞争，项目实施之前的造价管理工作情况如图1所示。

2项目实施过程中的造价管理问题阐述

当工程项目合同协议书签订，且确定了具体的开工日期之后，项目便会进入到正式施工阶段。该阶段需要在保证项目基本使用功能以及项目后期建设质量的条件下，尽量降低工程项目造价水平。和已经确定的计划投资额度相比较来看，项目在实施阶段业主需要合理调控计划，并执行计划。若可以保证项目设计规模与项目设计方案基本相同，则该阶段很难降低造价，所以从该角度来看想要降低工程项目造价，最关键的环节依旧集中在项目正式实施之前的一段时间内。在项目实施阶段，基本造价管理任务，就是避免出现任何合同内容之外的价款、费用，让工程项目建设可以正常进行。尽量避免出现工程项目变更或者项目承包人索赔等问题。部分工作需要在项目开工之前就进行，比如场地勘察工作、项目设计工作等，避免出现设计错误或者出现漏项等问题。项目施工场地与项目施工图纸也必须要保证完好无损，在项目正式开工之后，相关业主需要与项目承包方保持良好的联系，并按照承包方的请示，给出对应的答复。严格按照合同中签订的内容来支付工程款项，业主方不能影响到项目承包方的日常施工，避免承包人因为等待指令或者等待资金等原因向业主进行索赔。除了上述环节之外，业主方还要在接到项目承包人提交的工程量报告、合适工程量之后，将所有的依据当成工程项目进度款项结算依据来使用。

3项目正式实施后造价管理工作研究

在建设项目完工之后，对项目进行验收并交付项目，这代表了项目实施阶段正式结束，作为业主方要做好项目造价管理工作，并对项目的整体投资情况进行高度总结。项目正式开始实施之前，其造价管理的内容是计划项目需要花费的款项，项目正式实施之后的造价管理就是对项目建设已经花费的款项进行总结。在项目实施之后，业主造价管理主要工作内容，就是对项目的内容进行编制，并做好项目日常竣工结算工作。项目竣工结算可以全面综合、反应出项目从开始建设到后期交付使用的全部资金使用情况，且竣工决算还可以反应出交付资产价值。项目竣工决算的结果可以和项目投资、项目建设成本进行比较，掌握具体化的项目建设情况，并对项目投资效果进行深度分析，为后续工程项目建设提供基本参考意见。在条件允许的情况下，还可以将已经完成的项目对比结果进行备案处理，为后续工作积攒经验。

4结束语

上文首先从项目决策阶段造价控制研究、项目设计过程中的造价控制内容、对项目招投标阶段造价进行控制等方面，对项目实施之前的造价管理工作方法进行了阐述。之后讨论了项目实施过程中的造价管理问题以及项目正式实施后造价管理工作，希望可以为后续工作的开展奠定基础，提升工作质量。

参考文献

[1]马伟，许国平，杜成海，水长春.基于业主视角的建设项目施工阶段的工程造价风险管理研究[J].工程经济，2016（08）：17~19.

[2]蒋莉.新形势背景下从业主的角度如何对工程造价进行管理和控制[J].建材与装饰，2016（29）：134~135.

[3]唐应钦.浅谈业主方在建设项目设计阶段工程造价控制的策略与方法[J].建材与装饰，2016（01）：204~205.

[4]吴桃英.谈建设项目施工阶段业主方对工程造价的动态管理[J].安徽建筑，2014（01）：161~163.

篇3

中图分类号： TL372+.3文献标识码：A 文章编号：

Abstract: in this paper, PDSA Deming cycle, illustrates and analyzes how to improve the management of government investment project level, and to put forward some personal suggestions, in order to promote the government investment project management level rise, cogent safeguard government investment projects with high quality, high level of completion.

Key words: Deming cycle；Cost control；Schedule control；Quality control；Circulation；Improvement

一、政府投资项目

政府投资项目是一个在我国改革开放中出现的新的概念，是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展，为了满足社会的文化、生活需要，以及出于政治、国防等因素的考虑，由政府通过财政投资，发行国债或地方财政债券，利用外国政府赠款以及国家财政担保的国内外金融组织贷款等方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。政府投资工程有别于其他民间投资项目。它是“取之于民、用之于民”并且对于落实国家政策、调整地方经济结构、引导区域经济的发展起着非常重要的作用。自改革开放以来，尤其我国在确立已经济建设为核心的政策方针之后，我国各级政府每年都会有数以千亿的资金用于道路、桥梁、保障房等基础性设施和公益性项目建设上。这对于我国的经济发展和国民生活保障有着不可估量的作用。尤其近几年我国各级政府在保障性安居住房工程的建设方面，既确保了国家关于保障民生居住相关政策，又拉动了国民经济的有序增长。因此，政府投资工程有着非比寻常的作用和意义。与此同时，随着政府投资工程规模和范围的不断扩大，专业性和综合性的要求也随之加强，我们在工程管理上的要求也相应的不断提高，从而使政府投资工程真正做到“取之于民，用之于民”发挥其预期的投资效益及社会效益。

二、政府投资项目管理的建议

政府投资项目管理有：建设程序管理制度、政府采购制度、项目法人负责制、工程合同管理制、建设监理制、财政基本建设资金评审与财务管理制度等内容。随着国家经济体制改革的不断深入和发展，政府投资项目管理的内容也在不断变得更加科学化、更加严密化和更加系统化。因此本人借用PDSA循环理论就如何提高项目管理水平，提出几点小的建议。PDSA循环又叫戴明循环，是一个质量持续改进的模型。它包括P一计划，D一实施，S一研究，A一行动四项循环是日常的生产管理领域中极为常用和有效的工具。它在政府投资工程项目管理中的应用主要体现在以下方面：

1.认真做好政府投资工程前期工作

从项目审批流程上来讲，涵盖了项目批准阶段、规划和初步设计阶段及施工许可阶段全方位的内容。作为一个工程项目来讲，前期工作是整个项目实施的开始也是基础。工程前期工作为整个项目的建立提供了必要的技术和物质条件，为整个项目的安排提供了有序和系统的规划。由于工程项目各项内容的关联性和整体性特征，工程前期工作的好坏直接影响到整个项目的未来走向和成败。因此，抓好投资前期工作便显得尤为重要。以工程规划和设计阶段为例，前期工作中方案设计与初步设计阶段是建设工程造价控制的第一步，是工程造价的基础，是各阶段投资控制中最基础、最关键的一环。方案的比选、设计水平的优劣，对工程实物的投资、工程进度和建筑质量有着重要的影响。当一个工程设计完成以后，基本上已完成了工程规模、建筑布局、结构形式、形成了建筑产品的雏形，构成了投资方案的轮廓。只要设计工作尚未完成，我们就能在工程投资控制的第一关，发挥主动控制的功能，做到事前控制，有利于后续概算编制工作的准确、完善与细化，对于后续施工过程控制中的成本控制有着很重要的作用。而前期工程概算的编制，是后续施工过程成本控制的一个依据和参照，同时也为整个工程项目的成本做一个系统和整体的计算。

2.注重施工过程控制

施工过程控制也就是所谓PDSA中的D（实施）。注重施工过程控制，是提高工程质量的最为直接的途径。作为政府投资项目，因为其所蕴含的历史意义和地位更要注重对其施工过程的控制。而在具体的实施过程当中又包括：进度控制、质量控制、成本控制三方面。

作为政府投资项目，因为其所担负的特殊用途和功效就注定在项目的进度方面有不同于其他民间投资项目的要求。在项目的起、始、节点等各个方面都有着严格的要求，并且因为工程项目各个环节和工序是相互连接一步步实施的，任何单一环节在进度上的问题都会对后续环节和整个项目造成十分被动的影响。因此在工程进度上要严格按照工程前期准备计划日期节点实施，保证工程项目合理有序的实施。

3.抓不足求改善，完善工程管理

众所周知，任何工程项目的管理模式都不是完美无瑕，毫无漏洞的。由于政府投资工程的特殊性、不确定性和各种突发因素的影响，在工程施工管理上有些环节并不能完全按照计划实施开来，或者按计划实施时会存在各种各样的问题。正是如此，在施工管理中我们才提出抓不足、求改善从而完善施工管理的方针。也就是所谓PDSA中的S（研究）和A（行动）。通过在施工中发现问题、分析并提出切实有效的改进方案从而解决问题，最终保证整个工程项目能够合格顺利的完成。

三、总结

管理是一种方法，也是一个过程。在经济建设日益发展的今天，政府投资工程项目由于其特殊的意义和功效在工程管理水平上就需要更为严格和更高的要求。因此在提高和完善项目工程管理上我们就要做好施工前期准备工作、抓好施工过程中进度、成本和质量控制，并且在施工管理中随时发现问题、找出管理上的漏洞并分析解决实施最终目的使得政府投资工程能够顺利完成，从而发挥其应有作用和功效。

参考文献：

[1]胡建辉 细化项目过程管理提高施工管理水平[J].中国科技博览，2009（28）:86-88

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军队基建项目投资管理作为一项系统工程，不少问题存在时间久，背景原因复杂，解决难度大，有的大中型基建项目的管理还不规范，缺乏系统性，各种内部控制手段还处于摸索和积累经验阶段，理论建设仅散见于各有关部门下达的文件法规。如何结合军队当前基建项目投资管理的实际情况，使军队基建项目投资管理系统化、规范化，已是当务之急。

一、军队基建项目投资管理的概念及特点

军队基建项目投资管理就是军队单位以实现投资效益最大化为目标，应用项目管理的理论和方法，对基建项目决策、实施、进行的全过程和全方位的管理，是军队项目业主运用系统工程的理论和方法，对基建项目进行全过程、全方位的管理，以达到成本低、质量高、进度快的目的。

军队基建项目投资管理的特点主要有以下六点：一是目标的明确性。任何基建项目都要有明确的建设目的；明确的工期和投资限额要求；明确的质量和功能标准。二是责任的明确性。任何基建项目的实施，都要签订各种严密、合理的工程建设合同，明确各参与方的责任和义务。三是建设目标的约束性。基建项目实现其建设目标，要受到多方面条件的制约，包括时间约束、资源约束、质量约束和空间约束。四是管理的复杂性。建设项目投资管理是对项目生命周期的管理，参与和涉及的主体是多方面的，现代基建项目技术和管理内容的复杂性，工程项目的一次性和固定性以及客观环境和上级错误指令等主观因素都构成了军队基建项目投资管理的综合性和复杂性。五是影响的长期性。工程项目一般建设周期长，投资回收期长，工程寿命周期长，过程质量好坏影响面大，作用时间长。六是管理的科学性。军队基建项目投资管理是管理思想、管理组织、管理手段和管理方法的科学化相结合。

二、军队基建项目投资管理存在的问题

近年来，总部加大了对军队工程建设的投入，然而，在工程建设中，形象工程、超财力建设、军队基建项目效益水平低下等问题还不同程度地存在，制约部队长远建设和发展。

（一）决策失误导致投资损失

基建项目投资决策是投资行为的前提，正确的项目投资行为来源于正确的投资决策。项目决策正确，意味着对项目建设作出了科学的判断，选出了最佳的投资方案，达到了资源的合理配置。反之，会直接带来不必要的人力、物力、财力的浪费，甚至影响军队基建项目效益的发挥。

1.决策不科学

个别单位和部门领导缺乏财务法规意识，官僚作风严重，资金控制管理不严。在急功近利、短期行为的驱使下，花钱办事比较随便，擅自扩大基建投资规模，盲目搞建设，不顾本单位财力的承受能力，在执行上级下达的工程计划时，打“球”，超违规面积建设和超标准装修。

2.投资计划不合理

投资计划不合理有三种情况，一是有的单位上报计划考虑不周全，造成投资计划不合理。二是有的单位为了工程项目能够立项，计划能够下达，故意少报概算。上级审批时又对“计划投入资金能否满足项目需要”的可行研究不够，等计划下达后，实际开支远远超过计划。三是有的单位不按科学程序行事，前期论证不够充分，不仅造成前期工程费用高，还导致工程建设投资总量增加，甚至造成工程项目变更。

3.管理缺乏，监督失控

项目投资效益水平的高低，主要取决于组织领导（组织、指挥者）及具体组织实施者的综合素质和管理水平。军队基建项目投资管理主要涉及机关财务、审计、营房等部门，组织领导者的素质、管理部门的人员素质对投资管理好坏有着直接的影响。而目前部队基建项目投资管理人员的能力参差不齐，管理水平普遍不高。懂基建的领导干部、财务干部和审计干部不多，精通的更少。

（二）设计、合同把关不严格

1.工程设计阶段前期准备不充分

有些军队基建项目在工程设计阶段前期准备不充分。比如地质勘探不准确，地质状况不明，导致在施工过程中出现许多设计内容以外的项目，增加了工程计价的难度。有些单位缺乏全局规划的眼光和观念，很少在设计阶段成本控制。

2.施工组织设计方案不合理

施工组织设计是由施工单位编制，军方业主审定的。不合理的施工组织设计方案影响工程计价的合理性，会给军队工程建设造成巨大损失。

3.施工合同不规范

订立合同时，条款不严肃，不认真规范，给施工单位留下许多漏洞，特别是在军队包干工程项目中，对包干范围及调整条件和调整方式等没有明确规定，结果包干项目包不死，合同等于没定，成为按实结算工程。

（三）施工、结算阶段成本控制混乱

1.施工合同条款不完善

施工双方随意签订包干价合同，合同其他条款签订也不严肃，而且内容含混不清、价格过高。尤其是在签订工程承包合同确定合同价款时，有的军方业主在施工企业不规范的报价基础上，同施工企业讨价还价后，确定合同价款；有的在几家施工企业不规范的报价基础上，简单加以比较，确定合同价款。

2.施工现场管理不严格

从目前来看，现代化工程管理模式在军队推行较晚，现场管理经验和对现场签证审核把关的能力还较弱。主要表现在：一是部分师团单位基建管理人员匮乏，临时抽调一部分缺乏基建知识的“门外汉”来施工现场管理。二是有些现场管理人员缺乏责任心，不能经常深入现场了解实际情况，监理单位与施工单位关系过于“密切”，失去了监督职能。三是有些现场管理人员不重视学习，对工程建设中的新材料、新工艺不了解，对施工现场不敢管、不会管，让施工单位瞧不起。

3.定额套用不准确

工程建设项目通过招投标选择的施工单位，虽然利用承包合同的办法对工程质量、工期和费用加以限定，但是在实际施工时，一些施工单位人为地调整工程类型，导致高套、多套定额的现象时有发生。

4.建筑材料计价不规范

三材及贵重材料的市场价差调整不规范。目前建筑工程大多为包料，而三材及贵重材料市场价又随着市场行情而波动产生价差。有的军方业主在材料认价时忽略了时间这一关键因素，根据施工单位提供的税务发票就给予调差，但是有的施工单位提供的却是不在施工期间发生的高价票据，据此要求军方业主给予调差。有的施工单位采购材料时，没有与军方业主协商或者一同采购，致使有的材料质量不过关，或者是以次充优，或者是开虚假发票；有的采购单位提供不出主材及特种材品牌，结果结算时与市场价、信息指导价相差较大，使有些采购单位和人员钻了材料采购的空子。

（四）后续评价阶段管理薄弱

基建项目后续评价是工程项目竣工投产、运营使用一段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、运营使用等全工程进行系统评价的一种技术经济活动，是固定资产投资管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节。建设项目后续评价的目的是：肯定成绩，总结经验，研究问题，吸取教训，提出建议，改进工作，不断提高项目决策水平和投资效果。在建设项目竣工后，对项目进行造价分析及投资效果评价，是军方业主管理者的主要职责。而目前我军基建项目建设中基本没有实施后续评价，可以说这一阶段的工作是整个项目控制最薄弱的环节。因为后续评价缺乏而造成资金管理的漏洞大，这在一些维修改造项目中体现得尤为突出。

三、加强军队基建项目投资管理的措施

（一）搞好项目研究论证，建立专项评估机制

军队基建项目在立项、可行性研究、初步设计等阶段应力求做到更准确、更科学，为以后项目建设打下良好的基础。军队基建项目更关系到军事效益的发挥，所以必须严格，对投资的科学论证和决策程序，要坚持“先评估，后决策”的原则，加强项目可行性研究和论证工作。尤其是大中型的工程项目，应广泛听取军内外专家和工程技术人员的意见，对纳入建设规划、专项建设任务的单位，依据建设规划、专项建设任务和经费指标，组织有关事业部门的技术人员，对建设项目进行论证和测算，努力减少和避免决策失误的发生。本着“总体规划，分步实施”的原则，处理好需求与可能的关系，以提高部队的战斗力为出发点和目标，区分轻重缓急，合理确定建设项目。

（二）搞好预算，严格成本控制

一是向专家请教，掌握标底性预算。对工程的总量和价格进行测算，掌握预算总额，然后对施工中涉及到的土建工程、建筑材料等具体项目的开支基数进行研究、测算，掌握工程建设的最低“标底”。二是与施工单位协商，拿出评估性预算。向准备参加竞标的单位、施工单位和施工队明确他们制定的经费指标、造型设计、质量标准、完成期限和施工队资质等条件，在各单位做好充分准备的基础上分别进行项目协商，制定出评估性预算。三是搞好比较性预算。在各竞标单位指定出预算后，组织人员进行市场调查，了解掌握施工建材的市场价格，以及工时费和管理费等。四是要严控材料采购。材料是工程项目成本的关键内容，必须加强材料在预算―计划―采购―签收―领用―使用―监督―回收等各个环节的责任制，落实到人，采购前应掌握材料、设备的投标报价和用量，要及时认真地分析材料市场价的走势，对混凝土、钢材、砂石料等大宗材料的采购应多家比选。材料设备进入施工现场要有严格的验收制度，对其数量和质量进行签收，不符合要求的，坚决拒签。材料在使用过程中，要严格按照施工材料、消耗定额和工程进度安排用料。

（三）运用市场机制，强化合同管理

市场是军队基建项目投资管理机构实施外部管理的载体与环境，经济利益是建设单位与施工单位互相联系、互相制约的纽带。市场经济条件下，双方的利益关系是对立统一的。军队基建项目投资管理机构作为甲方利益的维护者，应在不违反有关法律法规的前提下最大限度地维护本单位利益。通过运用市场机制，军方业主可以选择能满足自己最大利益的施工单位和物资供应单位。市场经济从意义上来说也是法制经济。军方业主获取最具有法律效力的合同来保障。合同应将造价、工期、质量、标准目标统一起来，明确各方的责、权、利，成为双方履行的最高行为准则。建设过程中的一切活动，都是为了履行合同，都必须按合同办事，双方的行为主要靠合同来约束。因此，军方业主应高度重视合同管理，把合同作为管理和监督施工单位行为的最主要手段。

（四）严格监管管理人员，避免“寻租”行为

在对施工单位合同管理期间，管理人员要时刻保持清醒的头脑，在思想上牢牢筑起一道防腐防线，不吃一顿饭，不收一件礼，避免“吃人家的嘴软、拿人家的手短”，受制于人。一旦发现管理人员有索贿、受贿的行为，要严厉查处，决不姑息。堡垒最容易从内部攻破。目前建筑领域里的种种腐败行为，都是由于管理人员为了自己利益而不惜牺牲工程质量、不惜出卖国家资产造成的。因此，军方业主要引起高度警惕，在制度上保证他们不能贪，在惩处上使他们不敢贪。

（五）实施项目后续评价，建立量化指标体系

做好军队基建项目投资管理的后续评价工作，军队基建项目的立项决策、设计施工、竣工结算等全过程以及项目的经济效益，军事效益的全面评价。我军当前迫切需要建立一套客观、准确、公正衡量军队基建项目投资、投资行为和军事效益的量化指标体系。通过建立军队基建项目绩效评价制度，可以在建设项目竣工后，对项目进行造价分析及投资效果评价，对军队基建项目投资的科学性、投资管理水平、投入风险、军事效益等方面进行综合评判，找出项目运行中存在的问题及形成原因，明确相关责任方应该承担的责任，发挥更好的军事作用。

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基于增长期权的房地产投资决策模型

（一）模型的假设

假设在不确定的环境下，房地产项目价值属于随机过程范畴，并且服从几何布朗运动：

dv=αVdt+σVdW

同时，W也属于随机过程，服从维纳过程，即：

ε是从标准正态分布中随机抽取的值，则dW为均值是0、标准差是的正态分布，因此dW～（0，dt）。dV为均值是αVdt、标准差是σVdW的正态分布，即dV～ （αVdt，（σVdW）2）。α为投资者一年内的预期收益率，α的具体取值可以根据投资者的实力和具体项目面临的风险获取，若投资者的实力强或者实施项目面临的风险较大，则α取值较大。σ是项目的波动率。简化处理，可以将α假设为常数，αV为房地产项目价值的瞬间期望漂移率，σ2S2为瞬时方差。

（二）模型的参数

由于房地产关联项目之间存在的增长期权与金融期权定价理论中的看涨期权相类似，所以可以采用布莱克提出的B-S期权定价模型对关联项目的增长期权进行定价。房地产项目增长期权定价的主要影响因素包括标的资产目前的价值、标的资产的执行价格、增长期权的有效期限、标的资产价格的波动率以及无风险利率，为简化模型参数，本文主要选取这五个关键因素作为分析对象。

（三）模型的构建

若投资者在t0=0对初次开发项目投入资金为I时，具有在T1时期投入M进行后期项目开发的权力，则投资者就拥有了一个简单的增长期权S。那么该期权就可以看作是以标的资产价值为V、标的资产执行价格为M、期权有效期限为T1、期权费用为I的欧式看涨期权。

可以结合投资节点将开发项目分为两个投资阶段，投资示意图如图1所示，t0-T1为项目一的投资阶段，T1-T2为项目二的投资阶段。在t0-T1阶段，在t0点投资I就拥有了在T1时期投资M的权力。根据B-S期权定价模型可知，项目的增长期权必须服从偏微分方程：

约束条件：S=max{V-M，0}

其中：

由此可以得到增长期权的定价公式为：

其中：，τ=T1，V为标的资产的价值，N1（l）为单变量累计标准正态分布函数，M为标的资产的执行价格，r为无风险利率，即增长期权的价值为S。

由于该方程不包含投资者风险偏好的相关参数，可以避免人为等其他因素对项目价值产生的影响，因此增长期权的价值S能够客观公正地反映初次开发项目给企业发展所带来的战略价值，提高了房地产企业投资决策的准确性。

（四）房地产开发项目的期权评价规则

房地产开发项目整体的价值等于传统DCP-NPV法得出的项目的内在价值加上潜在的增长期权的价值，即ENPV=NPV+S。所以房地产开发项目的期权评价规则为：当ENPV≥0时，项目可以投资；当ENPV

（五）房地产开发项目期权的敏感性分析

敏感性分析能够在一定程度上就各种不确定因素的变动对投资项目的经济效益的影响作了定量描述，不仅可以反映投资项目经济效益的不确定程度，还可以引导投资者对相对较敏感因素进行特殊关注，有助于投资者对项目进行过程控制，便于投资者科学决策。本文主要关注的是标的资产目前的价值V、标的资产的执行价格M、增长期权的有效期限τ、标的资产价格的波动率σ、无风险利率r对增长期权的价值S的影响程度。可以通过比较各影响因素在相应变动幅度所引起增长期权价值的变动情况来确定敏感性较强的因素。

实证分析

（一）项目概况

某房地产开发有限公司是某建设集团有限公司的控股公司，2002年4月注册成立，注册资本金3000万元，二级开发资质，为中国建设银行AA级资信单位，该企业于2003年以425万元在陕西省一个中等城市取得了一块居住用地为50年的使用权，根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）的要求，该地块的拟建设规模为4500m2。通过市场调查了解到还有一集团公司有意出价3900元/m2购买该用地；在融资方面，银行考虑到该企业是初次开发地产项目，愿意提供17%的银行贷款利率，通过计算得出融资产生费用为贷款利息的十分之一。建造成本为1000元/m2，专业人员的费用为建造成本的12.5%，项目其他费用为60万元，管理费用为建造成本、其他费用土地成本、专业人员费用之和的4%，销售费用、销售税费分别占销售收入的2%、6.5%，项目总工期为1.5年。在与双方洽谈中得知，由于市场的需求，该项目的实施可以得到后续项目的开发，且后续项目规模为该项目的3倍。

建设投资费用在项目建设期内的分季度投资计划如表1所示。

（二）传统DCP-NPV法分析

项目开发总价值现值：

（万元）

项目总开发成本现值：

（万元）

项目的净现值：

NPV=1282-1311=-29（万元）

在不考虑后续项目的情况下，得到该项目的净现值为-29万元，根据传统评价方法NPV≥0评价规则，应放弃投资该项目。

由于该项目的实施可以得到后续项目的开发，后续项目的开发规模为本项目的3倍。若考虑后续项目的开发的情况下，后续开发项目将产生怎样的效果呢？

后续开发项目投资计划表如表2所示，由于后续开发项目的建设规模是该项目的三倍，即后续开发项目的现金流为该项目的三倍，简化处理可以得到，后续项目的总成本现值为3933万元，总收益现值为3846万元，即后续项目的NPV为-87万元，根据NPV≥0的评价规则，后续项目的投资也应放弃。

由此得知，不论是初次开发项目还是后续项目，若采用传统DCP-NPV法进行分析，都应当放弃投资。传统DCP-NPV法是以孤立的、非动态的角度分析问题，未能考虑后续项目可能产生的战略柔性价值，若以期权思想分析该项目，采用增长期权法评价，就可以客观地反映初次开发项目所带来的战略价值。

（三）增长期权法评价

若投资者对该项目的决策与后续项目联合起来综合考虑，将该项目看作是后续项目的跳板，这样就会发现项目之间暗含了增长期权。

该项目的增长期权价值可以采用增长期权定价模型得出它的近似解。模型的相关参数设定如表3所示。

将参数代入增长期权模型，则该项目增长期权价值为823万元。即首次开发项目的总价值为ENPV=NPV+S=-29+823=794（万元）。

由此可知，增长期权考虑了关联项目的战略隐形价值，可以避免传统DCP-NPV法评价造成对项目价值的错误判断，提高房地产项目投资决策的科学性和准确性。

本文进一步对增长期权价值的敏感性进行分析。分别将各个参数变量在各自价值上下变动50%对增长期权价值S进行敏感性分析。经过计算，可以得到各个敏感性因素的变化幅度，计算结果如表4所示，通过该表可以提醒投资者需要重点关注标的资产价值V、期权执行价格M以及标的资产价格的波动率σ的变动情况，做好项目投资的过程控制。

（四）两种评价方法的比较

通过以上分析可以发现，采用增长期权评价项目的价值与传统评价方法相比相差794万元，评价结论也截然相反。原因在于对于新型房地产企业来讲，首次开发的项目对于建立企业品牌价值、积累后续开发项目的实践经验至关重要，首次项目的成功开发，同时还可以给提高企业的信用级别，从而尽可能降低项目的融资费用，同时还可能获得政府税收方面的优惠机会。而这正是期权思想的战略柔性和管理灵活性所在。而若采用传统投资评价法孤立地看待初次开发项目，投资者就无法获取关联项目的战略价值而错失良机。从企业后续项目的实施具体情况来看，也可以证明这一点。根据后续项目的相关信息得知，后续项目的银行贷款利率是13%，融资费用占到利息的9%，管理费用为建造成本、土地成本及其他费用的3%，相比首次开发项目可以得到较大的优惠条件，同时企业自身管理水平也得到很大的改善，这些效益都是传统评价方法所无法衡量的，但实物期权却可以实现。

但是，尽管实物期权评级方法是一种新的房地产开发项目的评价方法，然而由于实物期权评价方法数学形式的繁琐和计算复杂，大大降低了其应用。只有把实物期权评价方法与净现值评价方法相互结合，才能得到既有使用价值也有逻辑合理性的创新的房地产项目评价体系。

结论

在房地产开发项目评价中，由于传统评价方法不能很好地处理投资的不确定性、投资的可逆性、投资的灵活性和投资间的竞争性，会造成项目价值的错误判断，因此，构建房地产开发项目的实物期权评价方法对于提高房地产开发项目的评价质量是不可或缺的。对于一个具有多阶段开发特性的房地产项目来说，增长期权价值的存在可以使净现值为负值的项目也具有开发价值。然而，从实际运用角度来看，只有综合运用净现值法和实物期权法，综合考虑特定房地产项目的净现值和期权价值，才可以得到更合理和更准确的项目评价结论。

参考文献：

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5.孟力，孙威.期权博弈理论在房地产投资决策中的应用[J].沈阳工业大学学报，2006