关于契税的法律法规范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇关于契税的法律法规范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

2015年3月31日，财政部针对企业事业单位改革重组的契税政策下发《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，主要内容包括：

1、企业改制、事业单位改制免征契税

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

2、公司合并、分立免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税;公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

3、债权人承受破产企业的免征契税

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

4、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税;同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税;以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

二、所得税政策

2015年1月8日，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，主要内容包括：

1、股权收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

该文件将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%的规定调整为50%。即股权收购达到这一比例时：（1）被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（2）收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（3）收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2、资产收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%规定调整为50%，即资产收购达到这一比例时，转让企业取得受让企业股权或受让企业取得转让企业资产的计税基础，可选择以被转让资产的原有计税基础确定。

3、股权、资产划转可进行特殊性税务处理。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得;（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定;（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

三、土地增值税政策

2015年2月2日，财政部和国家税务总局针对企业在改制重组过程中涉及的土地增值税的有关问题《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，主要内容包括：

1、整体改建暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、企业合并、分立暂不征收土地增值税

篇2

分析产生未批先用违法用地的原因，首先要看到未批先用违法用地的行为主体主要是地方政府。这个问题实际上是核心问题，地方政府承担着经济发展巨大压力，GDP是考核地方政府的重要指标，因此，地方政府以发展是硬道理为理由，不惜违反国家的土地法律和政策，或默许企业违法占地，或怂恿企业和个人规避法律，甚至直接出面招商引资，开出零地价的优惠条件吸引投资。行政不作为甚至非法作为，给耕地保护带来的危害更大。很多未批先用从表面来看是个人或企业违法占地，但本质上却是地方政府违法。由于地方政府作为当地的最高行政机关，拥有至高无上的权力，为了局部经济发展，很方便强令企业或下级政府违反土地管理法律法规。

土地系统垂直管理体制改革不彻底，土地行政管理部门难以履行职责。目前我们表面上看实行了垂直管理，但仅是省以下垂直，市、县国土部门必须看市、县政府的脸色行事，在这种管理体制下要想制止以当地政府为主体的违法行为，可以说是很难完成的任务。实践证明，在一定程度上，只有中央政府能真正从全国的、长远的利益出发，考虑保护耕地问题，而各级地方政府优先考虑的是发展本地经济。如果现行体制不能有大的改变，就无法解决这个问题。

违法用地查处缺乏法律支撑和强有力的手段。按现行法律法规有关规定，国土部门查处案件要经过下达通知书、立案、调查取证、下达处罚决定以及听证、告知等一系列程序。如果当事人不服，依《行政许可法》还要进行行政复议、行政诉讼等程序，而国土部门并没有拆除权，只能申请法院强制执行。走完了这一系列程序，此时违法占地已由小变大甚至建成投入使用了。长此以往，很容易形成恶性循环，使违法用地者形成一种能奈我何的心态，其他单位与个人也会效仿。

办理农转用、征收手续周期长、程序费用高。目前，办理一个批次的农用地转用及土地征收手续，从造地开始一直到组卷报批拿到审批文件一般都需要三至五个月，而且要求上报的材料繁杂，程序繁多，各种费用也呈逐年上涨趋势。这也客观上促成了未批先用现象的频繁发生。

(辽宁省阜新市国土资源局细河分局 苏　岩)

警惕!股权转让是假，土地转让是真

随着经济的发展和股份制企业的增多，企业股权转让也越来越多。一个企业要想取得另一个股份制企业的土地使用权，目前有两种可以选择的方式：一是直接转让该企业土地使用权；二是间接收购有土地使用权的股份制企业。前者依照国家税法，土地使用权转让过程中要缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税等，并且《土地管理法》等法律规定，要具备一定的条件：一是支付清土地出让金，并取得土地使用权证书；二是必须完成一定的投资开发额度，形成用地条件。而后一种股权转让则只需缴纳营业税、企业所得税，不需缴纳土地增值税、契税，同时不受土地管理法律的限制性规定。正是这种立法上的盲点，使得很多企业采取了后一种形式，名义上是转让企业股权，其实质则是转让土地使用权，造成国有资产的流失。

篇3

《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(一)买卖；(二)互换；(三)赠与；(四)继承、受遗赠；(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(六)以房屋出资入股；(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(八)法律、法规规定的其他情形。

第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(三)房屋面积增加或者减少的；(四)同一所有权人分割、合并房屋的；(五)法律、法规规定的其他情形。

从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《民法通则》，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。

对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。

对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。2001年10月31日，颁布了财税[2001]161号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。2003年8月20日，颁布了财税[2003]184号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为2003年10月1日起至2005年12月31日止执行，同时将[2001]161号文停止执行。2006年3月29日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，国家税务总局单独颁布了国税函[2006]844号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。2008年12月29日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[2008]175号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从2009年1月1日至2011年12月31日。

从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴纳契税的情形，因为根据《契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别，所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。

根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。

一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。

1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理；企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。

2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对

以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。

二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。

1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立’，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。

2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。

三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。

1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。

2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。

四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。

五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。

六、企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[2008]175号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30％以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。

综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：

篇4

【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。

一、土地使用权转让概念内涵及程序

1.1土地使用权转让的法定特定涵义。

出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。

1.2土地使用权转让特定概念的例外。

1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。

1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。

1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。

1.3集体划拨土地使用权的转让。

1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。

1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。

1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。

二、对应土地使用权转让程序的计税依据

2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。

根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。

2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。

根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。

2.3集体土地使用权转让中的计税依据。

集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。

三、结论。

在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。

参考文献

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 [3]罗杨东. 划拨土地使用权有关法律问题研究[J]. 新时代论坛，2003(4)

 [4]于东，张继安. 浅议划拨土地的收益征收[J]. 北京房地产，2005(6)

 [5] (美)雷利・巴洛维. 土地经济学[M]. 谷树忠译. 北京：农业大学出版社，1989

篇5

以上出资建房的自然人、个体工商户及个人合伙各方统称为建房人。

第三条为建房人提供建筑劳务（包括包工包料、包工不包料、按日计酬等各种形式）的单位和个人为本办法所规定的建筑业纳税人，依法负有纳税义务。

建房人雇请未办理税务登记或临时税务登记的建筑业纳税人施工，建房人为扣缴义务人，依法负有扣缴税款义务。

第四条建房人存在销售、转让或承受土地房屋权属行为均应依照本办法缴纳与房地产有关的各项税收。

第五条项目报建过程中，建房人应向主管地税机关提供如下资料：

（一）个人居民身份证或户口簿的原件及复印件；

（二）合作建房协议的原件及复印件；

（三）取得国有土地使用权转让合同的原件及复印件；

（四）取得国有土地使用权缴纳契税、耕地占用税的原件及复印件；

（五）国有土地使用权证的原件及复印件；

（六）主管地税机关要求提供的其他资料。

项目报建后，建房人应向主管地税机关提供相关房屋建设审批文件的原件及复印件。房屋竣工验收后，建房人应向主管地税机关提供房屋验收单原件及复印件。

上述资料经主管地税机关认定后，原件退还给建房人，备案资料将作为征税依据。

第六条建房人占用耕地新建房屋的，按以下规定缴纳耕地占用税，计税依据以建房人实际占用的耕地面积为准，其中，农村居民住宅为10.50元∕㎡，城镇居民住宅为21.00元∕㎡，新建非住宅为21.00元∕㎡。

第七条从事私人建房的营业税计税依据为纳税人取得的营业额，包括收取的价款及价款以外的各种费用，其营业额具体为实际建房全部造价(包括材料、水电费用、人工工资等)。

未提供本条第一款规定的建房造价或虽提供但明显偏低且无正当理由的，建筑业营业税计税依据由主管地税机关按《征管法》的有关规定参照市场价格进行核定。

第八条销售不动产(房屋等)的营业税计税依据为出卖人向买受人收取的全部价款和价外费用，包括销售建筑物或构筑物的收入和销售其他土地附着物的收入。

建房人未提供以上收入或虽提供但明显偏低且无正当理由的，其销售不动产营业税计税依据（销售单价）由主管地税机关按《征管法》的有关规定参照市场价格进行核定。

第九条转让土地的营业税计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

第十条在县城规划区内新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方应缴纳的建筑业地方税收，在县城规划区外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡执行。

第十一条私人建设非自用房屋，相应的纳税人应当依法缴纳下列税费。

（一）营业税

1、建筑业营业税的纳税人取得营业收入时，按3％的税率计算缴纳；

2、销售不动产营业税的纳税人取得销售不动产收入时，按5％的税率计算缴纳；

3、转让土地使用权营业税的纳税人取得转让土地使用权收入时，按5％的税率计算缴纳。

（二）城建税

1、县城规划区、建制镇、工矿区按营业税税额的5％计算缴纳；

2、农村按营业税税额的1％计算缴纳。

（三）教育费附加及地方教育附加费：

1、教育费附加按营业税税额的3％计算缴纳；

2、地方教育附加费按营业税税额的1.5％计算缴纳。

（四）个人所得税

建筑业营业税纳税人、销售不动产营业税纳税人、转让无形资产营业税纳税人，按计税营业额的2％附征。

（五）土地增值税

1、销售普通标准住宅按计税营业额的5%进行附征；

2、销售非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等按计税营业额的6%进行附征；

3、单纯转让土地使用权按计税营业额的6％进行附征。

（六）印花税

1、建筑工程承包合同印花税按承包金额的0.3‰计征；

2、销售不动产、转让土地使用权的，依据产权转移书据税目按销售（转让）收入的0.5‰计征；

3、购销合同印花税依据购料金额的70％按0.3‰计征。

（七）资源税

提供建筑应税劳务的纳税人，在建筑过程中使用未税矿产品的，按建筑面积0.8元∕㎡计征。

第十二条建房人销售房屋时，应积极协助地税机关征收购房人缴纳契税的工作。

购房人应缴纳的契税按实际成交价格的4％计算缴纳。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1％的税率征收契税。

本条所称的成交价格是指房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

第十三条建房人应凭纳税人在县地方税务局开具的建筑安装业发票支付工程价款。凡为纳税人提供方便，导致纳税人未缴、少缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条的规定，对建房人处未缴、少缴税款一倍以下的罚款，并向纳税人追缴该项目应缴纳的税款。

第十四条纳税人或建房人采取隐瞒实际房价、少报销售收入等方式未如实申报缴纳房地产转让税收，违反税收法律、法规的，由地税机关依照《征管法》及实施细则的有关规定进行处理。

第十五条地税机关应对个人建房者的资料进行归类、保管并登记台帐，在建房的各个环节进行全过程跟踪，对个人建房者提交资料要与各部门进行交叉核对，发现有不一致的地方，应及时通知纳税人进行处理。

第十六条县地税机关负责私人建房地方税收的征收管理，县国土、建设、房产等部门协助地税机关做好私人建房地方税收征收管理工作。为确保税收征收到位，相关部门应坚持“先税后证”原则，即未见地税机关出具的《完税证明单》，县国土、建设、房产等部门不得发放相关审批或验收手续（含证件）。

第十七条地税机关应严格依法征税，国土、房产部门及其他单位应恪守职责，协助和配合地税机关做好房地产转让税收的征收管理工作。对、弄虚作假、，造成税收流失的，依照相关法律法规予以处理。