关于契税的法律法规范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的13篇关于契税的法律法规范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

2015年3月31日，财政部针对企业事业单位改革重组的契税政策下发《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，主要内容包括：

1、企业改制、事业单位改制免征契税

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

2、公司合并、分立免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税;公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

3、债权人承受破产企业的免征契税

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

4、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税;同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税;以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

二、所得税政策

2015年1月8日，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，主要内容包括：

1、股权收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

该文件将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%的规定调整为50%。即股权收购达到这一比例时：（1）被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（2）收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（3）收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2、资产收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%规定调整为50%，即资产收购达到这一比例时，转让企业取得受让企业股权或受让企业取得转让企业资产的计税基础，可选择以被转让资产的原有计税基础确定。

3、股权、资产划转可进行特殊性税务处理。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得;（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定;（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

三、土地增值税政策

2015年2月2日，财政部和国家税务总局针对企业在改制重组过程中涉及的土地增值税的有关问题《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，主要内容包括：

1、整体改建暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、企业合并、分立暂不征收土地增值税

篇2

分析产生未批先用违法用地的原因，首先要看到未批先用违法用地的行为主体主要是地方政府。这个问题实际上是核心问题，地方政府承担着经济发展巨大压力，GDP是考核地方政府的重要指标，因此，地方政府以发展是硬道理为理由，不惜违反国家的土地法律和政策，或默许企业违法占地，或怂恿企业和个人规避法律，甚至直接出面招商引资，开出零地价的优惠条件吸引投资。行政不作为甚至非法作为，给耕地保护带来的危害更大。很多未批先用从表面来看是个人或企业违法占地，但本质上却是地方政府违法。由于地方政府作为当地的最高行政机关，拥有至高无上的权力，为了局部经济发展，很方便强令企业或下级政府违反土地管理法律法规。

土地系统垂直管理体制改革不彻底，土地行政管理部门难以履行职责。目前我们表面上看实行了垂直管理，但仅是省以下垂直，市、县国土部门必须看市、县政府的脸色行事，在这种管理体制下要想制止以当地政府为主体的违法行为，可以说是很难完成的任务。实践证明，在一定程度上，只有中央政府能真正从全国的、长远的利益出发，考虑保护耕地问题，而各级地方政府优先考虑的是发展本地经济。如果现行体制不能有大的改变，就无法解决这个问题。

违法用地查处缺乏法律支撑和强有力的手段。按现行法律法规有关规定，国土部门查处案件要经过下达通知书、立案、调查取证、下达处罚决定以及听证、告知等一系列程序。如果当事人不服，依《行政许可法》还要进行行政复议、行政诉讼等程序，而国土部门并没有拆除权，只能申请法院强制执行。走完了这一系列程序，此时违法占地已由小变大甚至建成投入使用了。长此以往，很容易形成恶性循环，使违法用地者形成一种能奈我何的心态，其他单位与个人也会效仿。

办理农转用、征收手续周期长、程序费用高。目前，办理一个批次的农用地转用及土地征收手续，从造地开始一直到组卷报批拿到审批文件一般都需要三至五个月，而且要求上报的材料繁杂，程序繁多，各种费用也呈逐年上涨趋势。这也客观上促成了未批先用现象的频繁发生。

(辽宁省阜新市国土资源局细河分局 苏　岩)

警惕!股权转让是假，土地转让是真

随着经济的发展和股份制企业的增多，企业股权转让也越来越多。一个企业要想取得另一个股份制企业的土地使用权，目前有两种可以选择的方式：一是直接转让该企业土地使用权；二是间接收购有土地使用权的股份制企业。前者依照国家税法，土地使用权转让过程中要缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、契税等，并且《土地管理法》等法律规定，要具备一定的条件：一是支付清土地出让金，并取得土地使用权证书；二是必须完成一定的投资开发额度，形成用地条件。而后一种股权转让则只需缴纳营业税、企业所得税，不需缴纳土地增值税、契税，同时不受土地管理法律的限制性规定。正是这种立法上的盲点，使得很多企业采取了后一种形式，名义上是转让企业股权，其实质则是转让土地使用权，造成国有资产的流失。

篇3

《房屋登记办法》第32条规定，发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(一)买卖；(二)互换；(三)赠与；(四)继承、受遗赠；(五)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；(六)以房屋出资入股；(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；(八)法律、法规规定的其他情形。

第36条规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(三)房屋面积增加或者减少的；(四)同一所有权人分割、合并房屋的；(五)法律、法规规定的其他情形。

从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。根据《民法通则》，民事主体包括公民(自然人)和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。

对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。

对于企业改制如何缴交契税，财政部和国家税务总局先后出台了几个规定进行规范。2001年10月31日，颁布了财税[2001]161号文件《财政部、国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》，其中规定，本通知前，属免征事项的应纳税款不再追缴，已征税款不予退还。2003年8月20日，颁布了财税[2003]184号文件《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》，该通知的有效期为2003年10月1日起至2005年12月31日止执行，同时将[2001]161号文停止执行。2006年3月29日，颁布了《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》，将该通知的执行期限延长为2006年1月1日至2008年12月31日。2006年8月28日，国家税务总局单独颁布了国税函[2006]844号文件《国家税务总局关于企业重组改制契税政策有关问题解释的通知》。2008年12月29日，财政部国家税务总局又联合颁布了财税[2008]175号文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》，执行期限从2009年1月1日至2011年12月31日。

从上述规定看，财政部和国家税务总局对企业改制的各种情形进行了详细规定，将企业改制所引起的房屋登记的几种情形分别规定为不征契税、免征契税和应征契税。其中，规定为不征契税的企业改制，应理解为不属于应缴纳契税的情形，因为根据《契税暂行条例》，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的就应缴纳契税，所以不征收契税的企业改制的所引起的房屋所有权登记本来应该不属于转移登记。但由于财政部和国家税务总局规定是否属于转移土地、房屋权属更多的是从判别是否为同一投资主体方面出发，与房屋登记中判断是否为转移登记是以登记前后房屋所有权人是否为同一民事主体有着明显的区别，所以规定为不征契税的企业改制引起的房屋登记有可能是转移登记，也有可能是变更登记。比如，甲公司分别投资设立了乙、丙两个子公司，甲、乙、丙三家公司应为三个不同的民事主体，若土地、房屋权属在这三家公司之间转移。根据相关的契税政策，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。但土地、房屋权属在各不同的民事主体之间转移，在办理房屋登记时仍应按转移登记办理。认定为免征契税的企业改制，应理解为根据相关的契税管理规定属于本来应该征收契税的情形，但由于国家给了优惠政策而在一定的时期内免予征收，在优惠政策失效或取消后，仍应征收契税。因此，该文件规定中认为免征收契税和应征收契税的企业改制所引起的房屋所有权登记，应按转移登记办理。

根据以上思路，我们认为企业改制由于其复杂性和多样性，其引起的房屋所有权登记可能是转移登记，也可能是变更登记。下面根据房屋登记前后的房屋所有权人是否为同一民事主体以及财政部和国家税务总局的相关文件规定，将企业改制引起的房屋登记进行逐一分析。

一、股权重组。股权重组是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为，主要包括股权转让和增资扩股两种形式。

1.股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分或全部转让给他人。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，应按变更登记办理。这里所说的股权转让包括单位、个人承受企业股权，同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在办理相关的房屋登记时，可以根据工商管理部门进行的企业登记认定，即：企业办理变更登记的，按变更登记办理；企业办理新设登记的，新设企业承受原企业的土地、房屋权属的应按转移登记办理。

2.增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集出资、发行股票。在增资扩股中，对

以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，应按转移登记办理。

二、企业分立。企业分立是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业的行为，有存续分立和新设分立两种形式。

1.原企业存续，而其一部分分出、派生设立为一个或数个新企业的，为存续分立。对存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而对派生设立的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。这里所指的“企业分立’，仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为，若不完全相同则都应按转移登记办理。

2.原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。对派生新设方承受原企业土地、房屋权属的，应按转移登记办理。

三、企业合并。企业合并是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为，有吸收合并和新设合并两种形式。

1.一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并，对吸收合并中存续的企业承受原企业的土地、房屋权属的，应按变更登记办理，而承受被解散企业的土地、房屋权属的，应按转移登记办理。

2.设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。企业合并引起的房屋登记，应按转移登记办理。

四、国有资产划转。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，资产在不同国有主体之间转移虽然不征收契税，但仍应按转移登记办理。

五、同一投资主体内部的划转。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转。此类企业改制引起的房屋权属转移虽然不征收契税，但由于划转前后的民事主体不同，应按转移登记办理。

六、企业公司制改造。非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的。此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

七、企业注销、破产。此类企业改制引起的房屋权属转移由于原房屋所有权人法人主体资格已灭失，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

八、债权转股权。对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属的，此类企业改制引起的房屋登记应按转移登记办理。

在实际操作中，不少地方房屋登记过程中需要缴交的相关税收是由登记机构工作人员进行代征的。在房屋登记工作中，登记机构如何更好地完成房屋登记过程中的税收代征工作?本人认为，若相关文件规定不征契税的业务，可以不征收契税，若规定免征契税，登记机构工作人员还是应该要求申请人到税务征收部门开具免税证明后予以办理。这是因为企业改制的情况较为复杂，是否符合相关的税收优惠政策，需要较为专业的知识。比如[2008]175号文规定，对于企业注销、破产引起的企业改制，企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30％以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。就此规定而言，要判断非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属过程中是否按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工等，需要对企业改制过程进行更深入的了解、审查和判断。因此，对于一个具体的企业改制行为而言，要由房屋登记机构工作人员来判断该企业改制形式是否符合减免税的相关规定，无疑存在着较大困难，不仅需要较高程度的专业水平，而且需要投入较多的人力、物力。因此，判断企业改制是否符合减免税的规定，建议由税务征收部门予以核定并出具证明后，房屋登记机构工作人员直接根据完税或减免税证明予以办理房屋登记为妥。

综上所述，企业改制引起的房屋登记大部分应按转移登记办理，仅企业分立中的存续分立过程中存续方、企业合并中的吸收合并过程中的存续方承受原企业的土地、房屋权属引起的房屋登记及股权重组中的股权转让引起的房屋登记应按变更登记办理。对于企业改制引起的房屋登记，可根据以下两个标准进行判别：

篇4

【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。

一、土地使用权转让概念内涵及程序

1.1土地使用权转让的法定特定涵义。

出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。

1.2土地使用权转让特定概念的例外。

1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。

1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。

1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。

1.3集体划拨土地使用权的转让。

1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。

1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。

1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。

二、对应土地使用权转让程序的计税依据

2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。

根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。

2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。

根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。

2.3集体土地使用权转让中的计税依据。

集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。

三、结论。

在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。

参考文献

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 [5] (美)雷利・巴洛维. 土地经济学[M]. 谷树忠译. 北京：农业大学出版社，1989

篇5

以上出资建房的自然人、个体工商户及个人合伙各方统称为建房人。

第三条为建房人提供建筑劳务（包括包工包料、包工不包料、按日计酬等各种形式）的单位和个人为本办法所规定的建筑业纳税人，依法负有纳税义务。

建房人雇请未办理税务登记或临时税务登记的建筑业纳税人施工，建房人为扣缴义务人，依法负有扣缴税款义务。

第四条建房人存在销售、转让或承受土地房屋权属行为均应依照本办法缴纳与房地产有关的各项税收。

第五条项目报建过程中，建房人应向主管地税机关提供如下资料：

（一）个人居民身份证或户口簿的原件及复印件；

（二）合作建房协议的原件及复印件；

（三）取得国有土地使用权转让合同的原件及复印件；

（四）取得国有土地使用权缴纳契税、耕地占用税的原件及复印件；

（五）国有土地使用权证的原件及复印件；

（六）主管地税机关要求提供的其他资料。

项目报建后，建房人应向主管地税机关提供相关房屋建设审批文件的原件及复印件。房屋竣工验收后，建房人应向主管地税机关提供房屋验收单原件及复印件。

上述资料经主管地税机关认定后，原件退还给建房人，备案资料将作为征税依据。

第六条建房人占用耕地新建房屋的，按以下规定缴纳耕地占用税，计税依据以建房人实际占用的耕地面积为准，其中，农村居民住宅为10.50元∕㎡，城镇居民住宅为21.00元∕㎡，新建非住宅为21.00元∕㎡。

第七条从事私人建房的营业税计税依据为纳税人取得的营业额，包括收取的价款及价款以外的各种费用，其营业额具体为实际建房全部造价(包括材料、水电费用、人工工资等)。

未提供本条第一款规定的建房造价或虽提供但明显偏低且无正当理由的，建筑业营业税计税依据由主管地税机关按《征管法》的有关规定参照市场价格进行核定。

第八条销售不动产(房屋等)的营业税计税依据为出卖人向买受人收取的全部价款和价外费用，包括销售建筑物或构筑物的收入和销售其他土地附着物的收入。

建房人未提供以上收入或虽提供但明显偏低且无正当理由的，其销售不动产营业税计税依据（销售单价）由主管地税机关按《征管法》的有关规定参照市场价格进行核定。

第九条转让土地的营业税计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

第十条在县城规划区内新建房屋用于自己居住的，按10.00元∕㎡代扣施工方应缴纳的建筑业地方税收，在县城规划区外新建房屋用于自己居住的，按5.00元∕㎡执行。

第十一条私人建设非自用房屋，相应的纳税人应当依法缴纳下列税费。

（一）营业税

1、建筑业营业税的纳税人取得营业收入时，按3％的税率计算缴纳；

2、销售不动产营业税的纳税人取得销售不动产收入时，按5％的税率计算缴纳；

3、转让土地使用权营业税的纳税人取得转让土地使用权收入时，按5％的税率计算缴纳。

（二）城建税

1、县城规划区、建制镇、工矿区按营业税税额的5％计算缴纳；

2、农村按营业税税额的1％计算缴纳。

（三）教育费附加及地方教育附加费：

1、教育费附加按营业税税额的3％计算缴纳；

2、地方教育附加费按营业税税额的1.5％计算缴纳。

（四）个人所得税

建筑业营业税纳税人、销售不动产营业税纳税人、转让无形资产营业税纳税人，按计税营业额的2％附征。

（五）土地增值税

1、销售普通标准住宅按计税营业额的5%进行附征；

2、销售非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等按计税营业额的6%进行附征；

3、单纯转让土地使用权按计税营业额的6％进行附征。

（六）印花税

1、建筑工程承包合同印花税按承包金额的0.3‰计征；

2、销售不动产、转让土地使用权的，依据产权转移书据税目按销售（转让）收入的0.5‰计征；

3、购销合同印花税依据购料金额的70％按0.3‰计征。

（七）资源税

提供建筑应税劳务的纳税人，在建筑过程中使用未税矿产品的，按建筑面积0.8元∕㎡计征。

第十二条建房人销售房屋时，应积极协助地税机关征收购房人缴纳契税的工作。

购房人应缴纳的契税按实际成交价格的4％计算缴纳。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1％的税率征收契税。

本条所称的成交价格是指房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

第十三条建房人应凭纳税人在县地方税务局开具的建筑安装业发票支付工程价款。凡为纳税人提供方便，导致纳税人未缴、少缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十三条的规定，对建房人处未缴、少缴税款一倍以下的罚款，并向纳税人追缴该项目应缴纳的税款。

第十四条纳税人或建房人采取隐瞒实际房价、少报销售收入等方式未如实申报缴纳房地产转让税收，违反税收法律、法规的，由地税机关依照《征管法》及实施细则的有关规定进行处理。

第十五条地税机关应对个人建房者的资料进行归类、保管并登记台帐，在建房的各个环节进行全过程跟踪，对个人建房者提交资料要与各部门进行交叉核对，发现有不一致的地方，应及时通知纳税人进行处理。

第十六条县地税机关负责私人建房地方税收的征收管理，县国土、建设、房产等部门协助地税机关做好私人建房地方税收征收管理工作。为确保税收征收到位，相关部门应坚持“先税后证”原则，即未见地税机关出具的《完税证明单》，县国土、建设、房产等部门不得发放相关审批或验收手续（含证件）。

第十七条地税机关应严格依法征税，国土、房产部门及其他单位应恪守职责，协助和配合地税机关做好房地产转让税收的征收管理工作。对、弄虚作假、，造成税收流失的，依照相关法律法规予以处理。

篇6

纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税价值，依法计算应纳税款。

二、有下列情形之一的，可以享受税收优惠政策：

自年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

自年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

纳税人未提供完整准确的房屋原始凭证的，按住房转让收入的3%征收个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的3%征收个人所得税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税、印花税。

三、政府相关部门各负其责，共同规范存量房交易的税收管理。

地税部门负责存量房交易过程中的税（费）款征收、争议处理、减免税管理和税收政策咨询、宣传等工作。

房产部门负责落实“先税后证”政策。在办理房产权属转移登记手续时，当事人未能提供销售不动产统一发票及契税完税凭证的，一律不得办理权属转移登记手续。

国土、房管部门要与地税部门共同建立存量房信息传递机制，实现信息互通共享。

四、纳税人发生存量房交易时，应严格按照纳税程序申报纳税。纳税程序如下：先到地税部门的征收窗口申报评估存量房交易价格，按照规定计算缴纳税款后，凭销售不动产统一发票及契税完税凭证到房产部门办理房产权属转移登记手续。

五、契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定办理。

六、发生存量房交易行为，纳税人未按规定缴纳税款的，由税务机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并按规定给予行政处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

七、纳税人对税务机关的处理有异议的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

八、本通告自之日起施行。此前有关存量房交易税收政策规定与本通告有抵触的，一律按本通告的规定执行。

篇7

[作者简介]陆中宝，南京工程学院经济管理学院讲师，南京师范大学法学院博士研究生，江苏南京211167

[中图分类号]D922.58　[文献标识码]A　[文章编号]1672-2728(2011)01-0142-04

面对慈善事业的蓬勃发展和慈善法律法规相对滞后之间的落差，慈善立法日益成为众多有识之士讨论和吁求的共同话题。这些话题集中反映在慈善立法的方方面面，占主导地位的意见认为先制定一部慈善基本法，为整个慈善领域的法律规范奠定基石，理顺慈善领域相关法律法规之间的关系，构筑理想的法律体系；但也有许多学者提出当前制定慈善基本法条件不够成熟，应先制定一些单行法条规制慈善事业，再考虑制定一部慈善基本法。立法模式的选择不但决定框架下慈善事业和慈善组织的合理定位，也影响到与慈善组织相关的其他法律制度的协调。

一、慈善立法现有的主要模式

立法模式在不同的部门法可以从不同的角度进行分类。我国民事立法中就曾经出现集中立法模式(法典模式)和分散立法模式(单行法模式)的争论，在法典模式之下又出现过德国模式和法国模式的争论…。国际私法学者认为各国国际私法立法的主要模式有三种：分散立法模式(将冲突规范分散规定在民法典和其他单行法规的有关章节中)；专篇专章模式(在民法典或其他法典中以专篇或专章形式较为系统地规定冲突规范的立法模式)；单行立法模式(或称法典模式，采用专门法典或单行法规的形式系统规定冲突规范)。所谓慈善立法的模式，是指在慈善立法过程中，立法机关所采取的方法、结构、体例及形态的总称，一般是指慈善法以何种形态作为其表现方式。借鉴其他部门法学对立法模式的分类，本课题将国际慈善立法的模式在学理上归纳为集中立法模式和分散立法模式两类。

(一)　集中立法模式

集中立法模式，又称综合立法模式或统一立法模式，是指国家或地区立法机关制定一部内容全面的慈善法作为慈善基本法，全面规定关于慈善组织和慈善活动各项制度的模式。

集中立法模式的特点在于：集中在一部法律中综合规定慈善组织和慈善活动各种制度。慈善基本法内容比较全面，一般包括了定义、登记注册制度、慈善组织的权利义务、内部治理结构、慈善管理机构、税收优惠、法律责任和罚则等内容。其法律名称一般为“慈善法”、“慈善事业法”、“慈善活动和慈善组织法”、“慈善与慈善组织法”、“慈善事业和慈善活动法”等。

在慈善基本法之下，还可能存在几部单行法律法规予以辅助。因为慈善基本法是最近几十年才发展起来的，学术研究和立法技术尚不够成熟，还不可能制定得细致到无需其他法律予以辅助的地步，更何况即使是历经几千年发展而高度全面的民法典也不可能巨细无遗。例如，新西兰除制定有统一的《慈善法》外，还辅以《关于慈善收费、表格及其他事项的管理办法》《慈善法案生效法令2006》《宗教、慈善及教育信托法》《慈善拨款法》《医疗和慈善机构法》《慈善信托法》等；新加坡除制定有统一的《慈善法》外，还辅以《慈善事业收费管理办法》《惠益外国的捐赠管理办法》《募捐申请管理办法》《大型慈善事业管理办法》《慈善机构注册管理办法》等。

(二)　分散立法模式

分散立法模式又称分别立法模式、单项立法模式，是指在多部法律中分别规定慈善组织和慈善活动各方面制度的立法模式。

分散立法模式的特点在于：没有一部比较全面的法律作为慈善基本法，存在规定慈善组织和慈善活动不同内容的多部法律。每部法律的内容均不够全面，一般一部法律只涉及对慈善法某一个方面或几个方面制度的规定。只有把多部法律的内容综合起来，才能够得到关于慈善法比较全面的制度。分散立法模式下慈善法可以首先分为慈善组织法和税法两大类，慈善组织法和税法又分别由多部法律组成。

相关内容一般被分别规定于或适用于以诸如“社团登记法”、“基金法”、“非营利组织法”、“财团法”、“个人所得税法”、“企业所得税法”、“增值税法”、“遗产与赠与税法”、“不动产税法”、“信托法”等名称命名的法律中。

目前采取分散立法模式的国家或地区在数量上仍占据优势，如美国、加拿大、日本、德国等。但采取集中立法模式的国家在逐步增长之中。如英国、俄罗斯、新加坡、新西兰等国家都有自己的慈善基本法。综合性的慈善基本法都是20世纪90年代以后产生的，而且大多数是在2l世纪制定的，这说明集中立法模式正被越来越多的国家采用是一个趋势。

二、我国慈善事业立法模式的现状及问题

现阶段我国并无慈善领域的统一法律，相关规定散见于特别法和行政法规规章之中，主要有《公益事业捐赠法》《民办教育促进法》《红十字会法》等特别法，《社会团体登记管理条例》《民办非企业单位登记管理暂行条例》《基金会管理条例》等行政法规，以及财政部、民政部、国家税务总局等制定的政府规章。这些法律法规在一定程度上明确了包括基金会在内的慈善组织的设立变更和终止的相关程序，提出了鼓励公益事业捐赠的有关措施，规范了捐赠、受赠行为和对慈善组织的监管，促进了近年来中国慈善事业的发展。但毋庸讳言的是，从整体上来看，我国有关慈善事业的法律法规仍然滞后于慈善事业的迫切需要，已经成为制约慈善事业更好更快发展的重要因素。

(一)　慈善事业领域的法律法规之间存在一定的冲突

理想的慈善法律体系必须具备效力等级明确、法律规范协调、配套制度到位等特征。但遗憾的是，目前慈善领域的立法与此尚存在距离。一者，现有的慈善事业方面的法律法规，例如特别法和行政法规之间、行政法规和地方法规之间存在不少矛盾和冲突，导致适用法律困难；最为典型的就是《民办教育促进法》中“合理回报”的规定与《民办非企业单位登记管理暂行条例》之间存在冲突。二者，从目前的慈善组织的法律体系的位阶来看，从位阶最高的宪法直接跳到行政法规、部门规章和地方性法规，出现了法律位阶的空缺，应该有一部基础性法律相衔接，以实现宪法的规定与政府对社团管理之间、立法逻辑与监管逻辑之间的合理安排。三者，相关的配套措施尚未到位。例如法律法规中所规定的税收优惠政策、公益信托制度中的公益事业主管机关等没有具体的配套制度予以落实。

(二)　《公益事业捐赠法》无法通过修改满足立法需求

在现有与慈善相关的立法中，《公益事业捐赠

法》被视为慈善领域有代表意义的法律。其考量主要在于捐赠环节，关注赠与人与受赠人之间的法律关系，对于其他问题尽管稍有涉及，但是毕竟未能毕其功于一役，恐难以适应公益或慈善事业发展的需要。

1.《公益事业捐赠法》的调整范围局限于公益捐赠环节。如果仅仅在此基础上进行修改，依然无法适应现实需要；如果通过修改将慈善领域目前所欠缺的制度都予以涵盖，那么就必须对此法的调整范围进行调整，而这会使《公益事业捐赠法》名不副实，需要考虑易名问题。

2.公益事业捐赠法中使用“公益事业”的表述并予以明确界定。但是“公益”这一概念无法将政府置身事外，因为“公益”概念是相对于私益而言，政府在公益中要承担有关责任，依然会导致政府在社会事务上的角色错位。换之以“慈善”的表述，凸显慈善的民间职能，将使政府的职能更为明确。

3.《公益事业捐赠法》无法涵盖慈善组织法的相关规定。《公益事业捐赠法》中对基金会等公益或慈善组织的监管问题也作了一些规定，明显超越了“捐赠”的框架。对于慈善组织的监管问题完全应该是组织法的问题，放在“捐赠”的框架下不合逻辑。更进一步的就是，由于无法涵盖组织法的内容，相关支持扶持政策也只能及于捐赠人，而无法惠及受赠的慈善组织。这既不能与现在已经颁布实施的《企业所得税法》及其实施条例相衔接，也将在很大程度上挫伤广大慈善组织的积极性。

通过分析，《公益事业捐赠法》存在诸多难以修订为一部覆盖整个慈善或公益事业的基础性法律的问题，因此必须采取集中立法模式制定一部新法一《慈善事业法》。

三、国际慈善立法模式对我国之启示

(一)　制定综合性慈善基本法符合国际慈善立法趋势

德国、日本由于其民法典统领下的民事主体制度相对完善和发达，有关税法对慈善组织、慈善捐助活动的税收优惠措施规定较为具体，能够从慈善活动主体、活动规则、引导措施等方面为慈善活动提供最基本的法律保障。例如，德国慈善立法主要有三部分：涉及慈善机构的组织立法(组织法)；涉及慈善机构税收优惠的立法(税法)；涉及其他具体问题的立法，如筹款、群众集会、福利组织等。1998年之前的日本慈善立法分为组织法和税法两部分，《日本民法典》规定的法人制度和特别法对特别公益法人的专门规定为慈善组织奠定了法律基础；日本的税法则规定了对慈善组织和慈善活动的各种税收优惠措施。

但这种传统的非综合慈善立法模式为慈善活动提供最基本的法律规范的局限性是否需要变革，则完全是一个政策问题，需要综合考虑到一国的特定经济、文化、政治、历史传统等国情，而非一个纯粹的立法技术判断问题。因而，是否继续保留这一立法模式，在大陆法系的传统国家也有所反思和变革。例如，日本过去没有关于慈善的统一立法，属于分散立法模式，但1998年《日本特定非营利活动促进法》的出台，专门详细规定了慈善组织、慈善活动、税收优惠等问题，弥补了分散立法模式的不足，使日本慈善立法的模式开始逐步走向综合立法模式。

就英美法系而言，应该说制定综合性慈善法已是一种共识和呼声。从根本上分析，这是因为作为英美法发祥地的英国采用了这一立法模式，而影响到其他普通法系国家。可以举较多受到儒家文化影响因而更具参考意义的新加坡为例。21世纪之前的新加坡慈善立法，被认为存在立法不足、立法滞后及管理过严，不能适应现代社会组织的发展需要，改革势在必行。但从20世纪下半叶开始，成文法的地位日渐突出，以《慈善法》为主、配套《惠益外国的捐赠管理办法》(1995年)、《慈善事业收费管理办法》(1996年)、《慈善机构注册管理办法》(2007年)、《大型慈善事业管理办法》(2007年)、《募捐申请管理办法》(2008年修订)等下位法的制定法已成为规制慈善活动的主要法律渊源。

但就当代英美法系的法治强国美国和加拿大而言，其未采用综合立法的模式则与上述两个联邦制有根本关联，也主要受到了其税法较为发达的立法传统的影响。例如，美国没有专门的和独立的关于慈善事业的联邦制定法，有关慈善的规定和条款散见于税法、公司法、雇佣法等联邦和州的法律法规中，税法对美国慈善的发展至关重要，主要涉及慈善事业的范围、慈善组织的认定、慈善事业的外部激励和监督等。如“慈善”定义是由其《国内税收法典》的第501条来界定的。在加拿大，以《宪法》第92(7)条为依据，形成了各省分别规范各自辖区内慈善活动的格局，未制定联邦层面的专门立法，联邦层面形成了主要以《所得税》法第149条为主，以《公司法》《个人信息保护和电子文件法》等法的相关条款为辅的制定法立法模式。但这种非综合的立法模式也时常受到非议。例如，加拿大著名的慈善法和非营利组织法专家Donald Bour-geois在批评加拿大现行慈善立法时认为：规范慈善和非营利组织的法律非常令人困惑和总体上发展不完全，在许多问题上法律不够清晰，包括有关管理者、官员、成员的法律责任。联邦和州的制定法是过时的，它们已经几十年未被修改，而这不同于商业组织法。

而当下的中国尚未制定《民法典》，现行《民法通则》关于法人的分类未采用大陆法系传统的社团法人、财团法人的分类法，因而没有关于财团法人的完整规定。1989年的《社会团体登记管理条例》(1998年修订)、1989年的《外国商会管理暂行规定》、2004年的《基金会管理条例》、1998年的《民办非企业单位登记管理暂行条例》、1998年的《事业单位登记管理暂行条例》(2004年修订)、1993年的《工会法》(2001年修正)、1993年的《红十字会法》、2006年的《农民专业合作社法》等现行法无法为慈善事业发展提供足够有保障、体系完整统一的主体法律制度，因而无法适应我国慈善事业发展对主体制度的基本要求。

在我国，通过税收制度引导、加强对非营利组织的管理，是在近年来才逐渐意识觉醒，并付诸立法实践的。我国目前是按税种设置税收制度的，对民间组织没有设立专门的税收制度，民间组织作为法人实体，与其他法人实体一样，统一适用国家各项税收制度。中国税收制度共设有20个税种，按课税对象不同分为四大类：货物和劳务税；所得税；财产税；其他税种。目前，根据《企业所得税法》《个人所得税法》及其实施条例的规定，企业、个人向非营利组织捐赠或者发生其他业务的，可以享受所得税优惠。根据2008年1月1日起施行的《企业所得税》及其实施条例的有关规定，社会团体、基金会和民办非企业单位基本上均属于“符合条件的非营利组织”范畴，但一个授权规定和一个例外规定，则给非营利组织的认定以及“非营利组织从事营利性活动取得的收人”是否能够免税带来了很大的弹性空间。除了企业所得税外，非营利组织在营业税、增值税、关税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等方面都有享受减免税的政

策优惠。但稍加研究我们便可发现，慈善组织和慈善捐赠行为若要适用我国现行税法，减少了类似美国、加拿大税法对慈善定义、慈善组织种类等的基本规定，而使得税法虽有慈善事业适用的可能性但无法与美国、加拿大以税法为主导的慈善制定法法制环境相提并论。

综上所述，制定一部综合性慈善基本法更符合中国的实际情况，而这一选择将也符合国际慈善立法趋势。

(二)　综合性《慈善事业法》的建议框架

如果采用综合性慈善立法的立法方案，我们可以从俄罗斯、英国托国家现行慈善立法的立法框架中得到一些启示。结合我国过去的立法传统，将来的慈善基本法可以采用如下基本框架。

总则：立法目的；法律适用范围；慈善、慈善目的的定义；慈善活动的种类；法律原则；慈善事业的基本管理体制等。

慈善委员会：慈善委员会的地位和设立目的；基本职权和职责；组织机构；主要官员的任职资格和任职程序；议事规则等。

慈善组织：慈善组织的定义(或判断标准)；慈善组织的组织形态；设立条件及程序；内部治理机构；议事规则；财产制度、审计等外部监管制度；档案制度；信息公开；慈善组织的变更、撤销和终止等

慈善资金募集：公开募集制度(主体资格、公募人的拳路和义务、活动范围、行政许可、审计、监督、信息公开等)；私募慈善基金制度；其他慈善捐助制度；实物捐赠制度(价值评估，税收优惠限度)等。

慈善基金运营：慈善基金管理资质制度；慈善基金运营的原则；慈善基金的商业运营限制；慈善基金的特别监督制度；慈善基金信息公开的特别规定；慈善基金会接管特别规定；其他法律适用等。

慈善信托：慈善信托的定义；受托人任职资格等的特别规定；受托人的特别权利和义务；慈善信托监察；慈善信托终止时的财产处分等。

慈善事业扶持：税收优惠措施(慈善组织的税收优惠措施、慈善捐款人的税收优惠措施、其他税收优惠措施的原则性规定)；政府财政扶持措施；政府购买制度；政府引导和表彰措施；小型慈善活动的辅助措施等。

法律责任。其他规定：生效、实施、授权条款等。

当然，本课题的研究旨在论证何种慈善立法模式符合国际立法趋势，而是否制定一部综合性的慈善基本法并非是全然的总结国际经验就可以作出的立法技术性课题，其实它更多地受到立法政策的影响，这种对策结论必须综合评价国内立法的现状和可预见的将来，比如应充分考虑与现行《公益事业捐赠法》《信托法》的关系问题，还必须研究如何与《公司法》协调，以及公司法的修改问题。此外，还应考虑有关税法配套或修改问题，以及拟议中的民法典相关章节的将来的制度统一问题。

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篇8

二、加大依法治税力度，严格执行“先税后证”的政策规定。财政部门必须依照房产管理和国土资源部门提供的房地产交易合同确定的成交价格计征契税；对二手房的交易，不能正确提供成交价格的，要依据市场行情进行合理评估，按评估价格计征契税。根据有关法律法规规定，没有财政、地税部门出具的完税或免税凭证，国土资源和房产管理部门不得办理土地使用权属、房产权属登记手续。国土资源、房产管理部门要依法履行职责，严格把关,切实执行“先税后证”的政策，积极配合财政、地税部门做好土地、房地产税收征管工作,防止国家税收流失。

篇9

关键词：已购公有住房、土地法律制度、土地使用权、土地收益、国有资产流失

自1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始实施，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制和住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式。实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象、具有保障性质的适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房的问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地的土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。这种对城镇职工家庭购买公有住房的土地法律制度，从立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正确的。但是，由于这种针对城镇职工家庭的已购公有住房的土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中，是存在着一定的漏洞的。本文仅对已购公有住房土地法律制度在实施的过程中出现的弊端及需要完善的问题进行一定的探讨。

一 已购公有住房土地法律制度及土地使用权的归属

已购公有住房的土地法律制度，是指关于调整对已购公有住房用地进行配置，占有、使用、收益和处分的法律法规等有关规定。他包括现行的1994年7月18日国务院颁发实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年7月3日国务院颁发实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的通知》、1999年5月1日建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》、1990年5月19日国务院实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一系列法律法规等规定。

国家对已购公有住房实行的是政策优惠制度。除对已购公有住房实行按工龄折扣、税收减免等优惠的法律制度外，这种优惠的法律制度主要体现在已购公有住房的用地法律制度方面。这种住房的用地主要是行政划拨的方式供应的土地和由职工所在单位经出让方式取得的公有住房使用的土地① 。对于实行行政划拨和由所在单位经出让方式取得的供应土地的优惠法律制度，在已购公有住房的优惠法律制度中占主要成分。国家对已购公有住房实行的土地法律制度的实质，是在城镇土地归属国家所有和职工所在单位享有土地使用权的基础上，将占有、使用、有限收益和有限的处分的权利从土地所有权和所在单位享有的土地使用权中分离出来，让渡于城镇职工家庭。也就是说主要是国家土地收益利益的让渡。这种利益的让渡也就是形成这类房屋与普通的商品住房在价格方面明显区别的主要原因。

对于已购公有住房土地的使用权从法律层面释义的性质来看，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用人的这种权利因是根据法律规定或合同约定产生（1），必须在法律规定或合同约定的范围内行使该权利。所以，土地使用权他是派生于土地所有权的，是具有物权特性的。而物权是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利（2）。但是，国家不可能亲自使用全部土地，有必要设立用益物权的方式，使公民或法人取得对国有土地的使用权（3）。可见，这种土地使用的价值是设定在国家土地所有权之上而实现的，属于民法中他物权性质。这种土地使用权权能的目的是为实现土地的使用和收益的价值的，此又为用益物权性质（4）。从这方面来讲，国家土地所有权中的土地使用及其收益是应当归属国家的，所在单位享有土地使用权及其收益是应当归属单位的。但是，国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，将土地使用的收益让渡给城镇职工家庭，是从社会的整体利益方面考虑而实施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已购公有住房的成本内，是含有国家让渡给城镇职工家庭的应当由国家享有的，因土地所有权派生的使用、收益等利益和所在单位经出让方式享有的土地使用收益的。所以，已购公有住房的成本中，不是不含与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的，而是同样含有与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的。只是国家为了解决城镇职工以及中低收入家庭住房的问题，通过住房法律制度的规定，将其中的土地使用权和收益的利益让渡给了城镇职工的家庭而已。这就是已购公有住房的价格与普通商品住房的价格从外观上出现明显差异的内在原因。为什么已购公有住房的价格具有巨大的吸引力，能驱使相当的一部分人想方设法去争取，主要原因就在于此。在这种情况下，对城镇职工家庭实施的已购公有住房法律制度的过程中，在行使土地使用权的占有、使用、收益和处分的权利时，尤其是行使有限收益权和有限的处分权利② 的过程中，就明显的出现了所存在的弊端。

二 已购公有住房土地法律制度的弊端

（一）对弄虚作假骗购公有住房用土地的行为没有有效的控制和处罚机制。

1已购公有住房价格明显低于已购公有住房本身的价值和普通商品住房的价格，这就促使相当一部分人想方设法创设条件去购买。如权力者利用权力、有关系的利用关系、夫妻感情未破裂的夫妇通过假离婚等等创设条件去购买公有住房。造成这些实际上不应当享受优惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面积。甚至出现远远超出了不应当享受法律制度优惠人群水平的现象。这些人员在占用大面积住房的同时，又享受了与他们住房面积相同，人口较多的职工家庭所享受一样的土地优惠利益。这就形成了他们这些人享受的土地优惠利益，与人口较多的职工家庭和购买普通商品住房的人享受的土地优惠利益之间就出现了明显不平等的情况。这类人通过骗购公有住房而获得的土地优惠利益，实质上是在损害国家土地收益利益上取得的。他们这种行为本质就是一种损害国家利益的行为。但是，从国家对已购公有住房的土地法律制度的规定上来看，对这种行为是没有明确有效的控制机制和处罚机制进行控制和处罚的。

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为促进我市契税收入持续增长，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《安徽省契税暂行办法》的规定和《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[*4]137号）、《安徽省人民政府办公厅关于进一步加强契税和耕地占用税征管工作的通知》（皖政办明电[*4]99号）精神，结合我市实际，现就进一步做好契税征管工作特作如下通知：

一、全面推行契税直接征收制度

我市多年来的契税征管实践证明，实行契税直接征收，有利于及时掌握税源情况，有利于严格执行税收政策，有利于强化税收管理，有利于提高征收效率，是保障契税收入持续快速增长的必要措施。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发〔*4〕137号）的规定，自*5年1月1日起，停止委托代征，全面实行由各级人民政府财政机关直接征收。按照方便纳税人缴税、有利于控制税源、有利于规范征管的原则，我市契税的具体管辖权为：*市城市规划区范围内的契税由市财政部门直接征收；各县、市辖区内的契税由各县、市财政部门直接征收。各级财政征收机关要按照要求，抓紧做好终止契税委托代征的各项后续工作，通知代征单位及时办理票款结报手续,收回委托代征证书。

二、规范契税征管程序

要严格实行“先征税、后发证”制度，加强对契税的源头控管。纳税人必须按规定缴纳契税，取得契税完税凭证，或按规定程序办理免税证后，国土资源和房产管理部门方可办理国有土地使用权出让、转让或房屋权属变更登记手续。对未按照“先征税、后发证”的程序办理土地、房屋权属变更登记手续，造成税款流失的，要依据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的规定，予以严肃处理，追究有关责任人的责任。

各级财政部门要与国土资源和房产管理部门加强协作，密切配合，共同做好契税征管工作。财政部门要严把政策关，并定期向国土资源和房产管理部门通报征收情况，及时协调解决征收中出现的问题。国土资源和房产管理部门要与财政部门建立土地、房屋权属登记情况的网络互联体系，实行信息共享，并根据征收工作的需要，及时提供与征收有关的土地、房屋权属变更的详细资料。财政征收机关对查询的土地房屋相关资料应严格保密。

三、严格执行契税政策

各级财政征收机关要严格执行《安徽省耕地占用税、契税减（免）管理实施办法》，加强契税减（免）管理，按规定程序办理政策性减（免）契税手续。纳税人符合契税减征或免征条件的，应当在办理土地、房屋权属证之前向财政征收机关递交减（免）税申请报告，办理减（免）税手续。各级财政征收机关按规定批准后，必须每季度将减（免）情况上报市财政部门备案。各级政府、有关部门、单位和个人不得擅自决定契税的减税、免税。征收机关和征管人员也不得违反规定擅自受理、审核减（免）契税申报。对纳税人采取伪造、变造、隐匿计税依据、资料（销售合同或协议及销售发票等）进行虚假纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，由契税征收机关追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、加大契税执法检查力度

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-02

随着社会经济的不断发展，我国当前的税收体制也逐步的健全与完善，同时在各行各业企业的经营管理过程中，税务管理工作也越来越重要，公司中的税务会计也成为其科学的管理手段之一。税务会计师就是在这样的背景下孕育而生，它是以国家当前的税收政策与法律法规作为前提，基本形式是货币计量，他们针对各项税务活动引发的资金行为给予监督与核算，而对于税务会计师的认识需要全方位的分析，要想使其在公司内的作用发挥到最大化，务必要准确把握税务会计师的作用与工作职能。

一、税务会计师的概述

（一）税务会计师概念

税务会计师即以国家最新的税收政策与法律法规为基础，从事企业内部的税务相关活动，对于税务资金展开监督与核算活动，专业从事纳税筹划、税务检查、统筹管理等税务工作，从而有效对纳税人权益与国家利益进行保障的专业性税务会计岗位上的人才。税务会计师作为公司内部专业管理税务责任人及直接代表人，是公司内部具备税务管理能力、经验与知识的专业性人员，也是包括房地产行业在内的各行各业单位财税管理工作往职业化、专业化方向发展的体现。

（二）税务会计师在企业中职务

依照国家税法及相关法律程序的规定，企业内部的全部税务申报与计算工作均由税务会计师负责办理，督促在规定时间内进行足额纳税，以保证国家及公司的利益不受侵害，税务会计师的日常综合工作包括以下方面：其一，往上级相关部门录入、填写并报送相关账务报表，同时往地方财政局或税务局报送当月、季度的利润表、资产负债表等相关报表，再收集、整理并填写企业外部使用的统计台账等月底报表，还要往上级主管单位报送即时的财务报表与统计报表等；其二，协助人力资源部门核算劳动工资，即配合进行员工保险基金、加班费、奖金及工资的校核，以便能够按时发放工资；其三，负责向上申报公司税务，主要包括计算印花税、缴纳防洪费、申报车船税、企业房产税、代扣代缴员工个人所得税及企业所得税、外销增值税的退税等；其四，负责核销企业的进出口相关业务，按照企业进出口的实际情况来审核进出口相关业务，同时要领取企业进出口需要的专用业务单据。

（三）税务会计特点

税务会计是会计学里面相对独立的一个分支，它不仅具备了其他相关会计专业的共有特征，而且还带有一定的特殊性，表现为以下方面：

1.统一性。国家税法具备适用性、普遍性和统一性的特点，即同一种税针对不同的纳税人会表现出规范性与统一性，这种一致性也使得税务会计在监督与核算各类纳税行为时表现出统一性。

2.法定性。税务会计实施的基础是目前国家税收法律法规，因而其受到税收相关法律的制约与规范，这也成为了税务会计能够与其他专业会计相区别的最大特点。

3.广泛性。任何企业无论是行业不同、部门不同、组织形式不同还是所有制结构不同，只要其被明确是纳税人，那么在进行税务行为时则需要遵守税法规定，同时要结合专业会计核算方案监督与核算相关生产经营活动，因而法定纳税人的广泛性也决定了整个税务会计的广泛性。

（四）财务会计和税务会计的差异

1.计算损益的内容不同。财务会计计算损益内容为会计所得，而税务会计则为纳税所得。

2.核算原则不一样。财务会计和税务会计在收益确认以及费用 扣减事项方面有所不同。

3.目标不一样。财务会计的目标即使用人所提供的有效会计信息，而税务会计的目标即纳税、计税以及提供税务活动资料信息。

4.法律依据不一样。财务会计是以国家财政部颁布的会计准则作为法律依据，而税务会计是以按时足额纳税和相关税务法规作为法律依据。

二、税务会计师的作用

（一）实现最大限度经济价值

企业开展相关经济活动的出发点即实现最大限度的经济效益，并不是尽量少缴纳税款，而经济效益的最大化作为经济活动的目标，因而也就成为了税务会计师工作过程中的核心内容，那么他们在处理税务筹划与管理的时候，需要不断提高管理水平，并且强化生产经营管理，而在优化生产技术与增加科技投入的同时，还要努力探求规模经济，企业的制度得到了创新，则能够获得超额利润，以便实现最大限度的经济价值。

（二）降低税负成本

税收活动中的筹划过程是为了企业在缴纳税费之后还可以实现最大化，而筹划工作的规划人员即是税务会计师，，他们运用纳税筹划可以在遵守税法的前提下，科学进行节税与避税工作，这样就可以在利润增长的同时使得税收成本下降。

（三）降低涉税风险

税务会计师需要确保申报纳税的准确，公司账目全部清晰明了，这样就规避了相关税收活动方面的处罚，使得税务活动的为零风险，我国税务主管部门针对合法纳税人相关活动制定了纳税信用评级体系，即对高信用等级的纳税者进行各项奖励举措，包含对于纳税人可以减少或免除纳税检查环节。那么，企业中的税务会计师就务必要参考该企业的信用评级，可以在对自身企业信用级别不做影响的基础上，不会对公司的各项利益造成损害。

三、房地产企业中税务会计师的核心作用

（一）房地产行业的涉税现状分析

房地产公司即为进行房地产经营与开发的经济型组织，其是在国家、城市建筑商品化、城乡房建事业蓬勃发展的背景下正在快速发展的行业，我国目前在房地产市场内总共增收契税、印花税、城市房产税、房产税、土地增值税、耕地占用税、教育费附加、城市建设税、土地使用税、个人所得税、企业所得税与营业税等十二种税收。

江苏南京银河房地产开发有限公司于1997年成立，是具备二级开发资质的国家级房地产企业，其代表工程是高190米的银河国际广场工程项目，南京银河房地产开发有限公司中也聘请了专业的税务会计师处理税务相关问题，其在前期投资环节中，主要开展了与耕地占用税、印花税、土地增值税和建筑行业的营业税相关的税收活动，这些税收均是针对房地产项目的开发与建设所需要投入的税费。在其中期交易过程中，则由税务会计师处理与契税、城市维护建设税和营业税相关的活动，这样均以土地增值额或者是流转额当成是征收的对象。在其中期占用过程里面，税务会计师会负责土地资源占用课税与房产占有课税相关事宜，其中包括了城市房地产税、土地使用税、房产税等内容。在其后期的所得环节里面，税务会计师则主要处理个人所得税以及企业所得税相关问题，其均以个人或者房地产经营者能够获取的利润作为征收对象，并不会进行转嫁的。

（二）税务会计师在房地产公司工作实例

南京银河房地产开发有限公司开发了一个工业厂房项目，与总承包施工单位签订了总包合同为一亿元人民币，主材也都由总承包单位购买，总价占到了七千万元，在没有开展税务筹划工作时，该公司需要缴纳的营业税费是（10000+7000）*3%=510万元，而在南京银河房地产开发有限公司的税务会计师对当地建材市场进行询价与摸底后，只需要六千万元即可以配备原材料，其就购买建材同对方进行协调，结果就是相关材料有甲供，即业主方购买，这样得到税务筹划后的需要缴纳的营业额为（10000+6000）*3%=480万元，与此前相比，足足节约下了30万元人民币。所以说，南京银河房地产开发有限公司的税务会计师在其工程项目开发直到结束的整个过程中都扮演了重要角色，即通过分析从中选取最为有利能够降低总成本的方案，以此来节税，这样也使得该公司在税务筹划时可以全盘考虑，并且在整体水平上使国家针对房地产公司的总税额减少，以此实现了该公司在经济利润上的最大化。

（三）税务会计师的职责分析

1.强化房地产公司税务管理

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要结合当前房地产市场发展现状与税收形势的发展变化，有针对性的强化对于本公司相关税收政策、征管技巧、财务管理、生产经营、他国政策等一系列方面的管理知识培训，以便使自身的管理技能与理论水平不断提高。另外，南京银河房地产开发有限公司的财务会计与税务会计有机的联系在一起，而财务会计是作为税务会计的根本基础，那么就务必要加强收集与管理会计相关的基础文件资料，在该公司的工程项目中对于费用预算、成本收入等进行准确的核算。在房地产企业中的财务会计可以准确体现出企业现实运营成果，那么房地产企业的税务会计则需要根据实际成本与收入针对房地产工程的应缴税费进行结算，根据由此得出的项目利润和企业全年的应纳税所得额核算其房地产工程的应纳税额。

2.开展房地产企业的税务筹划

南京银河房地产开发有限公司开发的项目从前期开发到最后出售交房会历经许多不同环节，包括了物业管理、营销、资金、装修、采购、土建、设计、拆迁、拿地等一系列行为活动，而其中的任何一项经济活动均会产生税金，并且生成税收筹划的过程，由此可知，南京银河房地产开发有限公司中的税务会计师所开展的税收筹划工作需要贯穿于整个工程项目的经营与开发全过程。首先，是工程项目的报建阶段。会计税务师的筹划工作要体现出超前性，并且发生在应税行为之前，而房地产公司的税务筹划工作就是从公司筹建阶段开始实施，税务会计师即要通过选择出资方式、人员结构、组织形式、企业性质、注册地点等等，科学合理、并且有针对性的选择房地产公司在经营阶段中需要承担的各项税负。其次，南京银河房地产开发有限公司的筹资环节。由于建设工程项目的占用资金较多，开发周期较长，那么当一个房地产工程项目全部建完以后，若是长期的闲置那么就会产生许多新的成本，根据国家法律法规，房地产行业的纳税人要在经营与生产的过程中形成一定量的负债利息支出，这是方便能够在税前就扣除并且获取所得税相关利益，可是现金红利往往只是在南京银河房地产开发有限公司的税后利润里面再进行分配。因此，南京银河房地产开发有限公司进行财务相关决策的过程中，务必要准确分析公司内部股权资本与债务资本之间的分摊比例，这样才能从宏观上对整体利益与房地产公司税收的关系进行权衡，然后再对房地产开发过程中涉及到税收的决策与选择进行判定与优化，以实现公司价值最大化。再次，房地产建设工程项目的开发环节。由于建设工程项目中会涉及到各种各样的税费，那么房地产公司的税务会计师就需要首先明确国家颁布的有关于税法的法律法规，这样能够保证在法律控制的范围中从事税务工作，处理好公司的税收筹划工作，在房地产公司收益增大的同时使其税收成本降低。最后，南京银河房地产开发有限公司的卖房销售阶段。房地产公司的税务会计师能够提出在公司内部设置具备独立核算能力的二级法人机构，这样他们就可以处理和房地产公司日常经营活动不相关的各项业务活动，这也能够让代垫以及代收的资金由公司的应纳税营业额里面分离出来，让这一部分的房地产公司业务与相适应的税率进行匹配，以便有效的使税负下降。

（四）科学开展税务稽查工作

南京银河房地产开发有限公司的税务会计师需要对于自己所在公司的各项财务指标、财务发展情况进行深入并充分的了解，尤其是需要该公司税务会计师能够理解涉税工程项目的相关信息，这样才可以保证公司里面的财务情况真实的反映，同时也可以及时准确的进行税收缴纳。在南京银河房地产开发有限公司中对于相关税收风险需要开展评估工作，同时要设置与之对应的防范举措。与此同时，还要掌握税务机关稽查内容和程序，并且随时都可以接受上级领导的税务稽查准备，保证资料及其中的数据的完好性，积极配合所有的稽查工作，以便该公司各房地产项目的顺利开展。

参考文献：

[1]孟庆丽.浅谈对房地产企业税务会计师的认识[J].财会审计，2010，7.

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一、房地产纳税筹划案例分析

纳税筹划是指纳税人在对国家相关法律与法规熟练掌握的前提下，全面、综合地发挥自身的内在潜质，利用税法的各种优惠、减免和各税种的税率差异，通过合理安排经济事务，采用合法和非违法的手段对经营、理财活动进行筹划和安排，达到减轻税收负担和避免涉税风险的目的，尽可能取得经济效益最大化或纳税义务最小化的一项财务管理工作。下面通过举例来阐述纳税筹划的重要性。

例如A房地产开发公司，于2007年8月通过拍卖购得一块约56亩的土地，在交付土地出让金6 500万元并交纳契税260万元后，办理了土地使用证，该笔资金为自有资金，未从银行或其他企业借款。后期由于开发项目不成熟的原因，一直未开发。到2009年初，由于A公司资金紧张，需将该宗土地出售变现。由于该地段处于城市发展规划的中心地段，故有许多企业与A公司接洽愿意出资购买该土地，作为住宅项目开发。此时该土地市场价可售28 600万元。是将该土地直接出售变现还是采取合作建房的方式或是其他方式，公司领导要求财务人员拿出可行性研究报告供决策参考。

房地产开发公司主要涉及的税费是营业税及附加、土地增值税和企业所得税等。笔者对几种交易方式涉及的税费进行了深入细致的分析和比较：

方案一：直接出售土地

土地转让收入为286 000 000元。应当缴纳营业税：286 000 000×5%=14 300 000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：14 300 000×（7%+3%+1.5%+1%）=1 787 500（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67 600 000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。

允许扣除项目合计为：

67 600 000+14 300 000+1 787 500=83 687 500（元）。

增值额为：

286 000 000-83 687 500=202 312 500（元）。

增值率为：202 312 500÷83 687 500=241.75%。

应当缴纳土地增值税为：

202 312 500×60%-83 687 500×35%=92 096 875（元）。

企业税前利润为：286 000 000-67 600 000-14 300 000

-1 787 500-92 096 875=110 215 625（元）。

企业税后利润为：

110 215 625×（1-25%）=82 661 718.75 （元）。

方案二：合作建房

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）取消了这项免税政策，对于上述免征条款均不再适用暂免征收土地增值税的规定。走合作建房这条路也不可行，如何进行筹划才能促成这项合作，同时又使合作双方的利益均最大化呢？

方案三：自行开发住宅项目

按照有意合作的B企业要求，由A公司自行开发住宅项目，并将建好的商品房以4 800元/m2，全部出售给B企业员工，总计开发160 000m2 。同时A公司与B企业签订借款合同，将本来由B企业应支付给A公司地价款的资金286 000 000元以借款的形式先借给A公司，后期开发成本由B企业根据工程进度将款项分期借给A公司，涉及的相关税费全部由A公司负担。A公司再支付给B企业借款利息10 000 000元。

注明：房屋售价4 800元/m2依据是土地成本1 787.5元/m2（286 000 000/160 000），建筑安装及配套设施费2 400元/m2，税费528/m2（房地产行业按11%预缴税金），利息62.5元/m2（100 000 000/160 000），以上项目约计4 800元/m2，A公司除地价款外，在施工中不赚取B企业职工利润。

A公司住宅项目转让收入为4 800×160 000

=768 000 000（元）。应当缴纳营业税：768 000 000×5%=38 400 000（元）。应当缴纳城建税、教育费附加、价格调控基金和河道管理费：38 400 000×（7%+3%+1.5%+1%）=4 800 000（元）。根据实际施工情况，建筑安装及配套设施费2 400元/m2，则建筑安装及配套设施费总成本为：2 400×160 000=384 000 000（元）。该土地取得土地使用权支付成本是67 600 000元（土地出让金和契税），根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发［1995］110号）规定：对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

房地产加计扣除的费用为：（67 600 000+384 000 000）

×20%=90 320 000（元）。

根据《土地增值税实施细则》的规定，1.凡能按项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用一并计算扣除。该公司的借款利息为5 000 000元，如果按不能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67 600 000+384 000 000）×10%=45 160 000（元）；如果按能提供金融机构证明，则能扣除费用的最高额为（67 600 000+384 000 000）×5%+10 000 000

=32 580 000（元），故采取不提供金融机构证明的方式。

允许扣除项目合计为：

67 600 000+384 000 000+45 160 000+90 320 000+

38 400 000+4 800 000=630 280 000（元）。

增值额为：

768 000 000-630 280 000=137 720 000（元）。

增值率为：137 720 000÷630 280 000=21.85%。

应当缴纳土地增值税为：

137 720 000×30%=30 091 820（元）。

企业税前利润为：

768 000 000-67 600 000-384 000 000-10 000 000

-22 580 000-38 400 000-4 800 000-30 091 820

=210 528 180（元）。

企业税后利润为：

210 528 180×（1-25%）=157 896 135（元）。

通过方案调整，A公司可多获利为：157 896 135-

82 661 718.75=75 234 416.25（元）。

B企业则可以通过代收职工购房款，再代付给A公司，并不需要占用公司自身的经营资金，而且可以获得A公司支付的贷款利息10 000 000元，同时还可获得代收资金的存款利息。

通过纳税筹划，方案三明显好于方案一和二，最终被A公司领导和B企业所采纳，促成项目的成功合作。

二、小结

通过对上述案例进行分析，我们可以发现纳税筹划是可以根据纳税人的需求事先设计与安排的，即纳税是可以设计的，做到依法纳税，准确履行纳税义务，既不少交税又不多交税，通过对企业的战略、经营、投资活动进行合理安排，事前筹划使税负最小化。当然，什么事情都不是一劳永逸或一成不变的，这就要求企业财税人员应具备良好的职业道德，及时掌握大量的知识信息，无论是税收法律法规方面的还是各项税收政策的，要熟悉各税种的会计处理，同时还必须准确把握相关经济业务的业务过程和业务环节所涉及的现行税种、相关的税收优惠、所涉及的税收法律法规中存在的可以利用的税收筹划空间，要具备逻辑思辨能力，灵活变通地进行筹划，善于总结和分类，同时要勇于创新，不要照搬。

其实纳税本身就是一种交易安排，通过对交易事项法律性质的规划、实现转换应税义务的目的，最终达到降低税负、符合纳税人长远发展目标。在对交易事项进行纳税筹划时，纳税人需要注意的是交易事项法律性质的变化必须满足“形式与交易实质的统一”和“有真实的商业交易目的”的基本原则，否则，容易被税务机关认定为恶意避税而遭到调查和否定，致使纳税筹划方案失败，给企业带来不必要的损失。

【参考文献】

篇13

住房商品化后，合作建房方式在我国也应运而生。所谓合作建房，是指一方提供土地使用权，一方提供资金，共同开发房地产的模式。与此相应，规范合作建房的税收文件也相继出台，涉及营业税、土地增值税、契税诸多方面。关于合作建房的营业税，到目前为止最重要的文件是国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（以下简称[1995]156号文件），该文在第十七条，将合作建房归纳为“以物易物”和“建立合营企业两种形式”，详细规定了不同情形营业税的征收方法。本文仅研究“以物易物”合作建房的营业税政策。笔者认为，随着房地产立法的不断完善，[1995]156号文件所例举的“以物易物”合作建房情形已越来越不可能存在了，应从全新的角度去理解该税收政策。

一、“以物易物”合作建房实践中难以操作，通说的“以物易物”合作在程序上表现为资金借贷

[1995]156号文件将“以物易物”分为两种情形，第一种情形是土地使用权和房屋所有权相互交换，第二种情形是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换的情形

假设甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方建立契约合作建房，约定房屋建成后按比例分配。[1995]156号文件认为，在合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税。

上述情形的存在须满足一个基本前提，就是在开发完成后，出地方和出资方能够分别取得按合建合同约定份额分得房屋的初始产权。但依目前的实际情况，乙方根本不可能获得房屋的初始产权。因为，无论是开发商品房，还是自建房，其一切报批手续，都必须以拥有土地使用权的一方为申请人。包括建设用地许可证，建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书的申请。相应地，商品房建成后的初始产权登记当然属于申请人，即提供土地使用权的甲方，不可能属于提供资金的乙方。笔者为此分别走访了当地的国土资源和房屋管理局，规划局及建设局，也证实了上述情况。既然整个报批过程中没有乙方参与，建成的房屋初始确权又归甲方所有，那么，出资方相约分得的房屋只能通过再过户手续处理。所以，根本不会出现[1995]156号文件所说的“甲乙双方都取得了部分房屋的所有权的情形”。乙方的房产，必须通过甲乙双方的再过户手续取得，此种情形也产生营业税纳税义务，不过是作为普通的房屋销售行为计征的营业税，已经不属于[1995]156号文件列举的情形了。上述行为从实质看，由于报批过程中无乙方参与，仅表现为甲方为开发主体，乙方向甲方提供资金的行为。所以，甲方出地，乙方出资的合作建房行为，不可能产生[1995]156号文件所称的营业税纳税义务。

根据国税局自身的文件，亦能证明上述事实。国税函[2005]第1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（以下简称[2005]第1003号文件）指出，一方提供土地使用权，一方提供所需资金，以出地方名义合作开发房地产项目的行为，土地使用权人和房屋所有权人均为出地方，未发生国税函发[1995]156号文件中的合作建房，不适用其中第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的情形

[1995]156号文件规定，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按"销售不动产"税目征营业税。

乙方是否发生了销售不动产的行为？上述文字对哪一方是建设方并未提及。如前所述，目前无论是自建房，还是开发商品房，必须以拥有土地使用权一方的名义申请立项及报建系列手续，即使是乙方租赁了土地并投资，亦不能以乙方为建设方。以甲方名义开发，建成的建筑物当然登记在甲方名下。由此，该种情形便演绎成甲方建设，乙方向甲方提供资金的建房行为，房屋建成后，乙方不能获得房屋的初始产权。该前提下，即使甲乙双方之间已建立了租赁契约，约定租赁期满乙方将土地使用权连同建筑物归还甲方，也不能按 [1995]156号文件对乙方按销售不动产征收营业税。因为根据前述 [2005]第1003号文件，“土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，不应征收销售不动产的营业税”。

二、“合建审批”不能产生“房地互换”的效果

既然只有土地使用权人才能申请报建系列手续，又不以建立合营企业的形式合作，合作建房便只剩一条途径：更改土地使用权权属人，使合作双方共同拥有土地使用权，从而以合建双方的名义共同办理合建审批手续。实践中，这种情形是存在的。但问题的关键是房屋建成后初始产权的归属，建成的房屋是由合作双方共同所有，还是可以分别确认到合作各方的名下，实现对房屋产权的各自所有。对此，相关的法律法规没有明确规定，实践中也操作不一。但不外两种情况，一是房屋初始确权便实现了各自拥有，甲乙双方都按合作合同的约定初始确权各自的房产。既是初始确权就属于甲乙各方了，便不可能存在[1995]156号文件所称的双方以各自的土地使用权和房屋产权互换的情形。因为房屋一旦建成，其产权便是房地合一的复合所有权，房屋所有权人不可能仅拥有土地使用权而没有地上建筑物的所有权，更不可能仅拥有地上建筑物的所有权而没有土地使用权。另一种情况是初始确权仍然是共同所有。既然是共同所有，便谈不上互换，合建双方若不销售房产，是没有营业税的纳税义务的。若销售房产，应视作房屋的普通销售缴纳营业税，而非[1995]156号文件所指的营业税。

可见，即使合建双方共同办理合建手续，其建成的房屋无论以何种所有权形式存在，都不可能构成[1995] 156号文件中缴纳营业税的情形。值得强调的是，该种操作方法下，因为办理合建审批的前提是土地使用权的权属变更，所以，由该权属变更产生的营业税、土地增值税等相关税费的纳税义务是不可避免的。

三、“以物易物”合作建房难以操作的原因

任何一个税收文件的出台，总是针对一些既存事实，有的放矢的。之所以出现上述结果，主要有两个原因。一是房地产的登记生效制度，二是房地产立法较税收文件的相对滞后。

我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。 土地使用权和房屋所有权都属于不动产物权，其权属变更必须通过登记机关的变更登记才能生效。反过来说，只要经过权属的变更登记，不论变更登记的双方实际上是否真正进行了买卖，都视作权属转移，承担相应的纳税义务，除非有个别免税的情形。所以，对于房屋及土地使用权的过户，要计征销售不动产的营业税。所以，由不动产权属变更产生的税收，是遵循形式重于实质原则的，这是由不动产物权的登记生效制度决定的。有了上述原则，就不难理解[2005]第1003号文件中所做的土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生转让无形资产的行为，不适用[1995] 156号文件第十七条有关合作建房征收营业税的规定了。

[1995]156号文件于1995年，之后，规范房地产运营的法律法规才相继出台。《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然是1994年，但在2007也经过了重要的修正。该法第六十一条规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。建设部2001年的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条也规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交相应的许可证件及证明文件。其中，许可证件就是以拥有土地使用权方为申请人的建设用地许可证，建筑工程规划许可证和建筑施工许可证等系列许可证书及证明文件。从上述两条规定可看出，房屋产权以土地使用权为基础，没有土地使用权，房屋产权无从谈起。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。即土地使用权及其地上建筑物所有权的主体必须是同一个人（包括公民和法人）。又一次充分表明了“房地一体”的原则。

不难发现，上述法律法规大部分在 [1995]156号文件之后。上世纪九十年代，我国房地产市场尚处于初级阶段，发育很不成熟，相关的法律法规不甚完善，各职能机构审批管理也不尽规范，[1995]156号文件所述情形是存在的。但截至目前，经过二十年的发展，房地产市场的运作程序渐趋完善， 该文件所述情形已经越来越不可能存在了。税务机关也应该与时俱进，对合作建房的税收政策进行新的修改和调整。

参考文献：

[1]《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》，国税函发[1995]156号

[2]《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》，国税函[2005]第1003号

[3]《中华人民共和国物权法》，2007年