不动产基金投资范文

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医药产业是中国最具投资价值的产业之一。我国国民的医疗健康支出已成为继食品支出、教育支出之后的第三大消费支出，但医疗健康产业总体规模占国内生产总值的比例却仍然很低，与发达国家相比还有很大差距，这给了投资者非常广阔的发展空间。这是目前很多投资者看好医药行业的主要原因。同时，中国的医药企业本身也对资本有着较强的需求。

国外投资巨头早已盯住了中国医疗领域的发展机会，中国投资机构也开始跃跃欲试。目前一些投资者比如风司早已在中国医疗市场布局，医药、医疗器械、医疗服务业都存在投资机会。另外，医疗保险和医疗IT是目前值得关注的领域。

2008年末，GE医疗集团宣布与山东的新华医疗共同出资成立公司，新公司的主要任务是开发普及型医疗科技产品，重点开拓基础医疗市场。之后，GE还宣布将加大中国农村基础医疗市场的投资规模。此前，飞利浦、西门子等企业也有类似计划。

在医疗服务领域，国外风投也频频涉足。作为中国健康医疗界迄今为止最大的一笔风险投资，爱康国宾公司在2007年底获得华登国际、美国中经合集团等6家全球知名投资机构的战略投资，共计2500万美元。2008年，佳美口腔医院连锁管理有限责任公司日前获得英国马丁可利投资管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美国海纳亚洲创投基金(SIG)联合投资1000万美元。

那么，资本市场对于中国医药产业链条的哪个环节最感兴趣呢?生物医药领域历来是资本青睐的对象，而对于化学新药的研发，投资基金保持着比较谨慎的态度。其中一个重要原因是，整个产业结构不健全、不完整。而对于原来一直被忽视的药品营销环节，投资基金也表现出一定的兴趣。几家主营在医院终端安装显示屏以帮助制药企业进行营销的公司的融资活动都进行得非常顺利。而医疗器械领域无论是在资金需求还是在投资周期上，都比制药领域更符合投资运作特点。近年来，我国医疗器械产业发展较快，已从单纯的诊断、治疗、化验，向诊断、治疗、分析、康复等多方面转化。对于资本介入的方向，兰馨亚洲投资集团投资总监杨瑞荣认为，一是家用医疗产品行业有很大的潜力。这是因为患者到医院做一个检测经常需要很长的时间，在家里做又快又省钱。第二是进口产品替代。中国的医疗器械和医疗产品，尤其是大型的医疗器械产品，过去基本上是像GE、西门子这样的公司占市场的绝大部分。现在，一些国内企业开始抢占这个市场的份额。

相比之下，我国虽然有数千家制药企业，且不少企业每年也有研发投资，也有对外投资部，但其投资水平还难以与国外那种大规模、专业的企业创投行为相提并论。如果本土的制药企业能够认真学习跨国企业的经验，除了投资自身的研发项目外，还注意逐步建立起项目投资和股权投资队伍，在有条件的时候，对国内外中小企业和创新项目进行投资，这无疑将有力地促进本土制药企业的快速发展。

中医药产业投资基金投资方向

海外大型制药公司和投资机构的投资方向对于中医药产业投资基金的运作和投资方向有着重要的借鉴意义。礼来亚洲风投主要针对生物科学领域、医疗器械和诊断、医疗服务领域的中小企业。除礼来以外，辉瑞、诺华等不少跨国制药企业也纷纷加入在中国医药领域进行风险投资的行列。毫无疑问，风险投资将对中国医药产业的格局演变、企业生存和竞争态势产生重要影响。

根据中医药产业发展的基础和现状，投资基金的主要投资方向在如下几个方面：

――投资构建以中医药医疗为基础，以现代医疗健康服务为支撑的健康产业体系。

根据国家发改委的《重点中医医院建设与发展规划》，我国将不断完善中医医疗机构补偿机制，充实和调整中医诊疗项目，合理调整中医技术劳务价格。逐步完善更加符合中医药、民族医药实际情况的医疗机构和从业人员准入制度。在政府对公共卫生专项投入中，增加中医专项补助经费。在制定重大疾病防治规划时，应充分发挥中医药的作用，合理增加中医药防治项目份额。

按照该规划，实施完成后地市级以上中医医院设置10个以上中医临床科室的由2005年的12％上升到65％，设有针灸科的由2005年的37％上升到90％，设有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中药收入占药品收入达到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中医药在解决人民群众看病难、看病贵问题上的作用也将更加显著。3年内，我国将基本形成以中医临床研究基地为龙头，地市级以上中医医院为骨干的中医药事业发展的新局面，中医医院年诊疗人次预计由2005年的2.34亿人次上升到3.4亿人次。

一投资建设依托药品分销、物流配送与连锁零售药店相结合的营销网络。医疗服务服务的发展必将带动分销和物流业的发展，投资建设药品分销、物流配送与连锁药店相结合的营销网络有利于促进中医药产业的发展。

篇2

作者简介：商丽景（1979-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融投融资；

贾瑞峰（1973-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融计量。

中图分类号：F842 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.18 文章编号：1672-3309（2013）06-38-03

我国社保基金数额庞大，截止2011年底，我国五项社会保险基金累计结余总额2.87万亿元，其中养老保险累计结余1.92万亿元。由于我国当前的社保基金投资运营存在着投资结构单一、运作方式不健全等问题，导致了社保基金收益低，甚至有些地方若考虑通货膨胀后出现了负收益，这也是我国社保基金难以实现保值、增值的重要原因。因此，需要对社保基金的投资运营路径进行新的探讨和尝试。

一、社保基金投资运营的特点

社保基金与一般资金的投资相比具有自身的特点：

（一）投资的限定性

国家关于社保基金的投资方向、投资规模、投资结构、投资区域等都有一定的政策或法律限制。如有的国家规定社保基金只能存入银行和购买政府债券，不能用于投资股票、不动产等，有些国家还对社保基金的投资数额或比例作出了明确的限制。

（二）投资的长期性

社保基金的收支是相分离的：职工在职期间由职工本人和单位按规定缴纳一定的社会保障费，等到若干年后符合条件时才能享受社会保障待遇，因此，导致了社保基金收支之间存在着较大的时间差。尤其是在养老保险实行部分积累制或完全积累制的情况下，其基金储存积累期最多可长达近40年。社保基金的长期沉淀决定了社保基金需要通过长期的投资来获得较高的收益，以达到社保基金保值、增值的目的，从而确保参保人的收益不受损害。

（三）税收优惠性

社保基金通过投资运营产生的收益并不直接用于分配，而是累加到社保基金中去，以增加基金的总体数量，一方面使其不断的通过投资实现更多的收益，另一方面也可减轻国家在社会保障方面的支出负担。与一般基金投资收益不同，国家对社保基金投资收益是免征所得税的。

二、社保基金投资运营的原则

根据对社保基金在投资运营中的特点分析可知，社保基金投资的原则主要有以下四个：

（一）安全性原则

安全性是社会保险基金投资时必须遵循的首要原则。由于社保基金的特殊性，要求社会保险基金投资的本金必须要及时、足额的能收回，如果投资导致社保基金投资的本金无法收回，就会影响到社会保险基金正常的支付需要，从而影响投保者的正常生活。因此对社会保险基金来说，安全性是投资时考虑的首要问题。

（二）收益性原则

通过对社保基金进行投资获得一定的收益，在达到保值的前提下实现社保基金的增值。由于存在通货膨胀因素，只有社保基金的投资收益率大于通货膨胀率才真正实现了社保基金的保值增值。因此社保基金的投资在注重投资安全的前提下还要注重投资的收益率，应注重投资于收益率较高的项目。

（三）流动性原则

社保基金的流通性是指为了满足随时可以支付参保人对社保基金的需要，社保基金在投资中不发生价值损失的前提下可以随时变现。如果社保基金投资时间过长，投资项目无法变现，那么将严重的影响社保基金随时支付的需要。因此要求社保基金在投资中要对投资项目安全性、收益率和变现能力等进行综合考虑，选择适合的投资项目。

以上是社保基金投资运营中需遵循的三项基本原则。而在实际运营中很难三项原则同时兼顾。比如投资收益和风险往往是呈正相关的，过度的追求高收益必会面临着较大的风险，而过度的注重安全又会影响收益。因此，在实际对社保基金进行投资运营时，在考虑社保基金投资原则的同时还要结合实际情况需要，灵活选择投资方式和项目。

三、社保基金投资运营路径选择分析

社会保险基金实现保值增值的途径主要包括两个：一是进行金融活动投资，包括银行储蓄、购买国债和金融债券等；二是进行经济活动投资，如投资国有大型项目建设等。根据社保基金投资的特点及所需遵循的原则，社保基金投资的路径主要有：银行存款、购买国库券和其他各种债券、参与股票经营、投资基金、抵押贷款和投资不动产。

（一）银行存款

银行存款也被看做为一种投资，而且这种投资是投资风险最小的投资方式，同时这种投资的变现能力也最强，尤其是活期存款可以根据需要随时支取。银行存款的收益率稳定但是较低，尤其是存在较高的通货膨胀下，存款收益率往往低于通货膨胀率，社保基金不但不能实现保值增值的目的，还在不断的贬值，严重了损害了参保人的利益。

社保基金在投资运营的初级阶段，由于没有经验，各种制度、法律建设还有待完善，在投资上还是要更多的考虑投资的安全性。而尽管银行存款的收益率低，但其是各种投资路径中安全性最高、变现能力最强的投资方式。因此，我们可根据银行存款的存款利率选择存款的种类。如果银行长期存款利率能抵消通货膨胀造成的贬值影响，可以对一定比例的社保基金用于该种投资，以保证社保基金随时支付的需要。

（二）国债

1、国库券。国库券是由国家发行的债券，以国家财政作担保，投资收益率高于同期银行存款，由于发行者是政府，几乎不存在信用违约风险，所以国债被认为是一种风险小但收益高的投资工具。我国国库券的期限最短的为一年，投资收益和投资时间呈正相关。同时由于国库券采用的不记名形式，可以迅速的流通转让，满足社保基金投资安全性、收益性和流动性的原则。在实际投资中，可选择不同期限的国库债进行购买投资。

2、其他国债。当前我国国债除了国库券外还有六种其他债券：专业银行发行的金融债券、专业银行发行的国家建设债券、地方企业发行的地方企业债券、国家重点企业发行的重点企业债券、基本建设债券、财政债券。由于六种债券存在着特殊性，现阶段还不太适合社保基金进行投资。比如基本建设债券只对专业银行发行，其他机构或个人不能购买；财政债券只对金融机构发行，只有社会保险基金管理部门成立了相关的金融投资机构才能购买。

（三）抵押贷款

抵押贷款是借款者凭借一定的抵押品作为物品保证而取得贷款的一种融资方式。因为借款者有抵押品作为保证，抵押品一般有房地产、国债券、有价证券、各种股票或货物的提单等等，如果贷款到期，借款者不能如数归还贷款，则贷款者有权处理抵押品作为补偿，所以从事抵押贷款的风险小。同时抵押贷款的收益相对较高，满足社保基金投资的收益要求。

由于当前我国金融市场普遍存在资金短缺的现象，一方面众多企业很难从银行机构获得资金支持，另一方面随着国有企业经营机制的转变，国有企业投资渠道越来越多样化，这些无疑为社保基金进入金融市场进行贷款业务提供了有力的条件。

（四）不动产

不动产投资是为了取得一定的收益而将现金转为不动产的行为。其中不动产是指土地或土地上的定着物，具体包括：各种建筑物，比如房屋、桥梁、铁路、公路、地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、花草、农作物等等。

不动产投资存在投资数额大、投资期限长、投资风险大、收益率高的特点。因此，社保基金在进行不动产投资时需要对投资项目进行综合分析和评价，比如建筑物投资和植物投资相比，植物的投资风险大于建筑物，不适合进行投资，所以社保基金的投资重点应放在各种建筑物不动产上，比如房屋、桥梁、铁路、公路等；在不动产投资中，可根据我国目前买房难、买房贵的特点，社保基金可以投资建设职工住宅，在获得适当收益的前提下将住宅出租或出售给投保人。

（五）基金

基金投资是一种间接、社会化的证券投资方式，投资效益高、流通性强，同时基金也是境外的投资者向异地证券市场进行间接投资的理想渠道。但是基金投资也存在较大的风险：投资人和信托公司存在的委托——关系致使道德风险的发生，委托机构在各业务环节的操作过程中，可能由于某种原因进行违法或违规操作而引发风险，致使投资人的利益受损；未来市场的不确定性加大了投资风险，比如投资者在购买基金后，如果市场出现加大的波动，使投资者对价格难以进行预测，投资者将会面临被套牢的风险；投资债券收益还会受到利率的影响，导致投资收益的不稳定性。

根据基金投资的特点，结合社保基金投资的特点和原则，社保基金可以进行适量的基金投资，但由于风险较大，投资应该控制在一定比率内，不适合大规模、高比率的投入。

（六）股票

股票投资是一种高收益、高风险的投资。股票的投资收益不像债券利息是预先就确定的，（下转第35页）而是随着企业的经营状况进行变化的，随着企业经营的不断壮大，股票的价值就越高。同时由于企业未来的经营是不可确定和预知的，无疑加大了股票投资的风险。因此在进行股票投资时需要结合实际情况，制定出可行的投资方案。出于安全考虑，社保基金不应投资股票，但由于股票的收益率高，不但能实现社保基金的保值还能实现增值的目的。因此，建议社保基金在兼顾安全的前提下，进行股票投资。在股票投资中应掌握好分散风险的原则：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，投资时进行投资组合、购买经营状况好的企业股票来达到降低风险、获取收益的目的。

上述六种投资途径中，各种投资途径都有自身的优缺点。社保基金在投资运营中需要结合自身特点和实际情况，通过合理、科学的选择投资路径，尽可能地回避风险和实现收益最大化，实现保值、增值的目标。

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参考文献：

[1] 吕超、 段洪成、 刘海燕.全国社保基金投资组合绩效评价理论综述[J]，金融理论与教学，2010，（01） .

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国投瑞银新兴市场是这个月最牛的基金，收益率达到13 73％。它是一只专注于全球新兴市场的QDII基金，成立于2010年6月。虽然去年出现不小的亏损，不过由于今年全球新兴市场大反弹，国投瑞银新兴市场跟着受益，基本已经将亏损挽回。

海富通大中华精选：今年最牛基金

虽然这个月收益排名第二，但是海富通大中华精选却是今年最牛的基金，2012年以来(截至2月15日)收益率达到19.12％。这只QDII基金投资特点是通过积极主动的投资，精选海外具有“大中华概念”的优质股票进行投资，分享大中华区域经济发展增长的成果。大摩多因子策略：量化基金傲视国内市场

大摩多因子策略基金这个月收益率为10.92％，在所有基金中排名第三，仅次于两只QDII，是今年涨幅最大的A股基金。该基金是一只量化基金，投资目标是通过多因子量化模型方法，精选股票进行投资，在充分控制风险的前提下，力争获取超越比较基准的投资回报。

后三名基金点评

除了部分债券基金亏损，本月股票方向基金多取得不错收益，只有小部分基金错过行情，业绩不理想。排名后三位的基金分别是诺安全球收益不动产、申万菱信盛利配置和汇丰晋信2016。诺安全球收益不动产：创新基金有待观察

诺安全球收益不动产基金这个月微跌0.10％，是除了债券型基金之外唯一下跌的产品。它是国内首只QDII型房地产信托投资基金，主要投资REITs。那是一种在证券交易所上市，以标的不动产租金收入为主要收入来源，每年通常会将90％净收益分配的金融工具。从理论上说，该产品长期回报稳定，安全性较高，类似于固定收益类产品，其长期业绩有待观察。

申万菱信盛利配置：股票接近空仓

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1.1 国外养老保险基金的管理模式

养老保险基金管理模式的选择是对养老保险基金实施有效管理的关键。从世界各国通行的做法来看，养老保险基金管理模式主要有三种：

（1）政府机构直接管理。政府成立专门机构直接负责养老保险基金的管理。如新加坡的养老保险基金，由政府的中央公积金局(Central Provincial Fund Board)直接管理。

（2）由独立的养老保险基金会进行管理。这种方式在美、英等发达国家被广泛应用于企业补充养老保险基金管理。

（3）由专门的养老保险基金管理公司管理。智利等拉美国家一般成立专门的私人养老保险基金管理公司(Pension Fund Administrators，AFP)负责养老保险基金的运营。

1.2 国外养老保险基金投资运营

养老保险基金的投资运营是指通过实施与资产配置政策相一致的资本市场投资组合，实现养老保险基金保值增值目标。如何在市场经济条件下，实现养老保险基金的保值增值，本文分别从养老保险基金的投资政策、投资渠道及投资收益方面进行探讨。

(1)养老保险基金的资产配置政策?

投资政策的基本内容是指投资方向、数量与结构的协调和合理处置。英国和美国的养老保险基金大多用于购买蓝筹股；政府没有对某些特定行业最低或最高的投资水平采取任何强制性限制。

近年来一些发展中国家的养老保险基金投资运作也逐渐加快了投资股市的步伐。到2001年2月，智利养老保险基金资产中36.45%投资于政府证券，13.79%投资于公司股票和债券，35.39%投资于金融机构发行的各种投资工具，2.41%投资于投资基金，投资国外的比例为11.73%。

(2)国外养老保险基金投资渠道及投资收益

完善养老保险基金的投资管理有助于养老保险基金的保值增值，有助于投资结构的合理化与分散投资风险。由于西方各国养老保险基金的投资组合坚持了分散化、多元化投资原则，而且股票在养老保险基金资产组合中占有较为重要地位，因此多数国家养老保险基金营运状况良好，主要发达国家养老保险基金年平均实际收益率约在8.3%左右。

2.我国养老保险基金管理模式评价及设计

2.1 单一的投资渠道不具备规避风险和增值的能力

我国养老保险体制在经历了筹资方式、管理模式的改革之后，逐渐形成了社会统筹和个人账户相结合的养老保险体制,基本养老保险滚存资金也形成一定结余，2002年我国企业职工基本养老保险基金本年结余328.6亿元，滚存结余1608.0亿元。但我国目前统筹基金绝大部分还局限于银行存款和购买国债。但从以下分析可以看出,这两种方式都难以使基金保值增值。

（1）存入银行看保值。1993～2002年银行存款利率与全国零售物价指数的对比关系,可以分析基金在银行的保值增值情况。养老保险基金实际收益率(这里取2001年三年期银行存款利率)仅略高于通货膨胀率,远低于工资上涨率，远低于8.35%国外养老基金年平均收益率，更无法与智利等国家高达10%以上的养老保险基金年平均收益率相比。

（2）购买国债看保值。比较而言,国家债券的年利率要高于同期银行存款利率,以2001年来说,以国债形式存在的养老保险基金的年平均收益率约为2.8 %左右,国债名义收益率仅高于同期银行存款利率0.19个百分点,由于我国国债二级市场还不够完善,最终养老保险基金投资于国债的实际收益率甚至可能低于银行存款利率。投资于国库券实际还不如存入银行。同样养老保险基金购买国债也难以增值。

2.2 我国养老保险基金管理模式的设计

我国通常所说的养老保险基金主要包括：（1）基本养老保险体系社会统筹账户上的基金。社会统筹基金实行现收现付制，没有积累，因此对安全性的要求非常高，这类养老保险基金都不可能入市。（2）基本养老保险体系个人账户上的基，资金实行完全积累制。针对做实之后形成一定积累的个人账户基金，本文认为现阶段应实行由若干受托人管理，具有中国特色的多个受托人制度；采用由养老保险基金受托人选择投资管理人，进行养老保险基金投资组合的全部委托投资方式。

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金融证券化的发展可追溯至20世纪60年代的美国。广义而言,证券化包括金融资产证券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不动产证券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的标的是各类金钱债权,即金融资产;后者则是资本市场与房地产市场融合发展的产物,其标的是土地所有权和相关权利,即不动产物权。目前,不动产证券化最为成功的首推美国的房地产投资信托制度(REITs),这一先进的融资工具先后为欧亚多个国家和地区所继受。以亚洲为例,在仅约7年内就积聚了80个以上的房地产信托投资基金,总值超过770亿美元[2]。我国台湾地区亦不例外。20世纪90年代后期,台湾房市持续低迷,政、商、学三界形成共识,应引进不动产证券化制度以解决不动产流动性不足的问题,促进金融商品多元化,以复苏房地产市场。为此,我国台湾地区于2002年7月先行颁布《金融资产证券化条例》。未几,“行政院”完成“不动产证券化条例”草案,由“立法院”于2003年7月三读通过,其后“财政部”又于2003年12月实施《不动产证券化条例细则》。笔者以为,剖析我国台湾地区不动产证券化的制度构造对于内地开展房地产信托投资基金试点颇具启发意义。

二、我国台湾地区不动产证券化法制之组织架构

《不动产证券化条例》(以下简称《条例》)设计的不动产证券化类型包括不动产投资信托(REITs)和不动产资产信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不动产投资信托是参考美国房地产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及《金融资产证券化条例》部分规定;不动产资产信托是借镜日本模式之“资产流动型”制度[3]。前者先发行证券获取资金,再用筹集的资金投资不动产项目;后者则先有不动产项目,再以此为支撑发行证券获取资金。一般国际间所称之REITs,并不包括后者。我国台湾地区将此二者涵纳于《条例》内的理由在于:其一,REATs有投资信托无法取代的某些优点,故须以资产信托为推动主力,以免资金募集不足而致证券化无法展开的窘境;其二,REATs能迅速创造不动产的附加价值,同时规定两种模式能给予金融机构及投资者更多样化的选择。

(一)不动产投资信托

依《条例》第4条第一项第三款,不动产投资信托系指“向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产证券化投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托”。换言之,受托机构通过公募或私募的方式发行受益证券,以所筹集的价款设立不动产投资信托基金,并把基金投资于法律规定的范围。不动产投资信托基金以封闭型为主,辅以开放型基金。其原因在于不动产投资信托之标的为不动产,若为封闭型的房产基金,则有固定配息,投资门槛较低,一般公众投资者均可入场投资,但其流动性相对较低,无法提供投资者随时购回的要求。因此,为保留一定的弹性,《条例》又规定了经主管机关核准,可得募集附买回时间、数量或其他限制的开放型基金①。我国台湾地区资产证券化市场与大陆金融市场类似,亦处于初创阶段,故立法者态度谨慎,对不动产投资信托基金的投资标的、闲置资金运用方式、受托机构价款事项等方面均作了详细规定,以期在维持不动产信托基金之流动性、效益性的同时,确保基金之安全性。《条例》在制度设计上的一个亮点是估价报告书的制作和公告。受托机构运用不动产投资信托基金进行主管机关规定的一定金额之上的不动产或不动产相关权利交易前,应洽请专业估价师依《不动产估价师法》规定出具估价报告书。精致的制度设计旨在引入中介机构,借助社会中介力量,保障投资者的权利,这也是公开、公平、公正市场交易原则的具体运用和体现。

(二)不动产资产信托

依《条例》第4条第一项第四款,不动产资产信托系指“委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托”。换言之,先有不动产,再进行证券化,通过将不动产移转予受托机构并发行受益证券,使受益人(受益证券持有人)间接享受不动产或相关权利的收益。不动产资产信托与台湾地区金融资产证券化中的特殊目的信托制度最大不同之处在于:金融资产证券化的信托财产是各种金钱债权,而不动产资产信托的信托财产是不动产物权。因此,在立法技术上,《条例》仅就与不动产相关的特殊规则做了规定,其他适用《金融资产证券化条例》相关规定。

(三)不动产资产信托与不动产投资信托之异同

不动产资产信托与不动产投资信托作为我国台湾地区不动产证券化的两种组织形态,必然具有一些共同的运作机制,如受托人、受益人、受益分配、业务风险承担等。因此,《条例》第36条特别允许不动产资产信托援用不动产投资信托的部分规定。不过,两者的差异亦十分明显[4]。

1.不动产投资信托的委托人为不特定的投资大众,即认购不动产投资信托受益证券的投资者。而不动产资产信托的委托人为不动产所有人或不动产相关权利人。

2.不动产资产信托中的信托财产仅以不动产、不动产相关权利为限,较之于不动产投资信托的投资范围为小。不动产投资信托的投资标的除不动产、不动产相关权利之外,还包括受托机构或特殊目的公司依不动产证券化条例或金融资产证券化条例发行或交付的受益证券或资产基础证券以及银行存款、政府债券、金融债券、国库券、银行可转让定期存单以及其他具有较高信用等级的商业票据等金融商品。

3.不动产投资信托的信托财产是金钱,即认购不动产投资信托受益证券的投资者向受托机构缴纳的价款。不动产资产信托的信托财产是发起人移转于受托机构的不动产所有权及相关权利。

4.从受益证券的募集流程来看,不动产投资信托系以先募集资金作为信托财产,再进行资金运用,因此,投资人认购受益证券时资金运用对象可能尚未确定;而不动产资产信托以不动产作为信托财产,就已经确定的不动产及其相关权利进行证券化,然后再发行受益证券,筹集资金。

5.不动产投资信托是仿照美国共同基金(MutualFund)的运作机制设计的,具有融资功能。不动产资产信托则是通过受托机构专业化的经营对不动产为有效开发利用与营运。

三、我国台湾地区解决不动产证券化中若干问题之路径选择

(一)不动产证券化之组织形态

是否仅以信托制为选择?我国台湾地区虽继受美、日制度,却又与两者之制度设计不同:我国台湾地区不动产证券化的组织形态采信托制,日本不动产证券化则兼采信托和公司制双轨并行,美国的房地产投资信托在实务中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三种形态。此外,我国台湾地区金融资产证券化法制虽对其不动产证券化实践具有较大影响,但前者同时涵纳公司制和信托制两种组织形态,故也不同于不动产证券化之单一的信托架构。对此之合理解释在于,我国台湾地区不动产证券化市场处于初创和发育时期,导入公司制必然牵涉过多之立法调整,而且可能引致证券化与公司制度之协调问题。我国台湾地区《不动产证券化条例草案》在立法理由中就指明其仅采信托制的目的在于“避免本条例草案内容过于复杂,以及影响公司法制之契合”[5]。不过,须注意的是,鉴于公司制在不动产证券化中的组织架构优势,晚近的发展趋势是以公司制度推动证券化。韩国、日本在推行不动产证券化时,亦先引进信托制,然后再导入公司制。证券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牵涉公司法制之协调配合,故无法一蹴而就,只能在进一步发展证券化市场和完善法律制度的基础上方可引入公司制以推行证券化。

(二)受托机构之资质

《条例》通过后,学界之歧见最为集中的莫过于受托机构的资质问题。《条例》规定受托机构以《信托业法》所称之信托业为限,设立满三年以上,并经主管机关认可的信用评等机构评等达一定等级以上,此同《金融资产证券化条例》对受托机构之资质要求。依不动产证券化原理,受托机构应为专业性机构,体现在两方面:一是独立经营,寻求投资对象,开发、管理、营运不动产,以产生效益;二是客观评估不动产的价值,披露不动产的有关信息。换言之,受托机构应是经营、管理不动产的行家里手,是不动产专业机构。然而,《信托业法》规定的信托机构是专门的信托机构和银行的信托业务部门,其性质是专业的金融机构。毋庸置疑,信托机构(部门)具有较强的运营金融资产的业务能力,但其是否具有经营不动产的理论知识和实务经验却值得怀疑。如果受托机构委托专业的不动产公司营运不动产,则须支付数目不菲的费用,而且会产生成本问题。如此一来,无形中减少了投资者的投资收益,这对社会公众而言是不公平的。无怪乎《不动产证券化条例》通过后,各界对受托机构之相关规定异议甚多;而《金融资产证券化条例》中之类似规定,却几乎没有批评的声音。在房地产金融证券化市场极为发达的美国,受托机构并不仅限于金融机构,一般的专业性房地产公司反而成为受托机构的典型形态。事实上,受托机构采何种形式取决于房地产市场的发达程度,在发达的房地产市场可采取专业的房地产公司,而在市场的初创阶段,则应采取金融机构为受托机构。

(三)受益人会议与信托监察人制度

在不动产证券化市场中,如何充分保护投资者的权利,一直备受政、商、学三界之关注。《条例》创设了受益人会议和信托监察人制度以保护投资者的利益。受益人有权参加受益人会议并行使表决权,但受托机构以自有财产持有受益权时,无表决权。受益权的行使方式有两种:一是直接行使,但仅以受托机构基于特殊目的信托契约所负债务之清偿和其他仅为受益人自身利益事项为限;二是间接行使,通过受益人会议或信托监察人行使。换言之,仅涉及自益权的由受益人个别直接行使,涉及共益权的须由受益人会议或信托监察人为之,且以后者为原则。这是由不动产投资信托和不动产资产信托的信托性质决定的,不动产证券化中的信托是商事信托,具有营业性和集团性的特征,受益人作为投资者人数众多且具有流动性,各个受益人基本持分相同,即基本单位权利相同,只是持分数目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可个别行使,共同行使反而为例外。受托机构为保护受益人权利,依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任一人或数人为信托监察人。信托监察人不得为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。可见,信托监察人之设计初衷是有益的,但效果是否必然理想,笔者以为却不尽然。其原因在于,信托监察人设立之目的是保护投资者(受益人)的利益,信托监察人的职责是监督受托机构对受托财产的有效营运。而《条例》规定之信托监察人却由受托机构选任,这岂非矛盾?其实,由受益人选任信托监察人才是合理的制度设计。四、镜鉴与建议房地产金融证券化这一复杂的融资过程,涉及多部门法律,除专门的证券化立法外,还涉及公司法、证券法、信托法、税法等,如何协调各部门间关系,成为制度设计的重要考量因素。我国台湾地区在制定《不动产证券化条例》时,先行修订了相关法律,并参酌《金融资产证券化条例》之成功经验,其稳健的立法进路值得学习。事实上,现行《条例》也只是过渡性的,台湾地区立法部门仍在积极探索引进公司制可能引致之问题与相关对策。最终,其不动产证券化立法必然会和发达国家的法律接轨,采信托和公司双轨制。不过,我国台湾地区在引进不动产证券化的过程中,也有不足之处。例如,据《条例》,投资或运用的标的必须是“已有稳定收入之不动产”或“已有稳定收入之不动产相关权利”。如此,“开发型”REITs因不具备“已有稳定收入”之要件,就不得成为资金运用之标的。笔者以为类似规定无法满足我国内地的需求,故而建议应附条件开放“开发型”REITs①。在我国内地房产开发商用高财务杠杆进行开发的情况未有根本改善之前,为避免发生开发商利用RE-ITs筹集资金却将风险转嫁予投资者的情形,应禁止其投资尚待开发的项目;至于投资已开发而尚未完成的开发项目,则须订定投资时的完工比例,以利于风险评估。此外,应对投资占REITs总资产的比例有所明定,避免投资风险过高,确保受益者的权益。尽管存在或多或少不足,我国台湾地区之《不动产证券化条例》及相关规定对我国内地“开展房地产信托投资基金试点”依然极具建设性意义。目前,借力“双中心”获批东风,上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹,争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样,天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭[6]。然而,如前文所述,在国家层面资产的证券化立法上,我国仅有关于金融资产证券化的法规,尚无关于不动产证券化之法律规定。因此,内地可借鉴台湾地区之经验做法,从以下几个方面做出规定:

篇6

（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。

根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。

（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在

三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。

（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。

（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。

二、拓宽社保基金投资领域的模式选择

笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：

——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。

——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。

——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。

笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。

三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析

选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。

——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。

综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。

——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。

——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。

四、拓宽社保基金投资领域的意见

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（一）社保基金存量有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年初余额为24428万元，年末余额为44912万元（其资金分布情况为：经办机构支出户银行存款13139万元，财政专户存款28405万元，暂付款563万元，债券投资3888万元）。从年度社会保险基金存款余额的变化情况看，市本级社会保险基金存款余额已经走出了前几年的下降趋势，并逐年在增加。

根据浙江省财政厅《2001年度养老、失业基金决算情况》通报反映，嘉兴市本级养老保险基金支撑能力为15．1个月，高于全省9．9个月和全市13．4个月的水平。从市本级2001年社会保障基金收支情况分析，在社会保险扩覆不开展的前提下，如果从2001年存量资金中留出15000万元作为2002年的收不抵支部分，留出投资国债和定期存款未到期部分10000万元，还有20000万元可以用于其他投资。

（二）社保基金增值有必要拓宽投资领域。根据2001年度嘉兴市本级社会保障基金决算反映，市本级五项社会保险基金年度利息收入774万元，年综合利率2．23％。从目前我国经济形势分析，在积极的财政政策完全淡出前，银行储蓄存款利率的走势预计在三、五年内仍将维持现有水平，目前存货款利率差在加大。

（三）政府资金经营需要拓宽投资领域。目前，政府一方面要通过建立投资性公司向商业银行贷款并以贷款利率支付利息，另一方面则将大量的社会保障基金存入银行，以银行存款利率得到利息。按照现行存贷款三年期年利率进行测算，存款利率3．24％、贷款利率5．76％、差额2．52％，如按5亿元社会保障基金存款进行测算，年基金少收入利息1250万元。

（四）依法参保意识的提高和行政推动力度的加大有必要拓宽投资领域。近年来，省市人大、政府加大了对社会保险工作的领导，地方政府、职能部门对社会保险工作的管理，用人单位参加社会保险的法制意识，劳动者的维权意识和社会的监督力度，参保单位、参保职工、缴费基数三个不到位的状况正在加强或改善。社会保险参保扩覆工作的开展，从根本上解决目前存在的参保企业不到位的状况，使当年社会保险基金达到收支平衡并有结余，使存量资金增加。这就有必要考虑社会保障的投资方向和较大限度增值的问题。

二、拓宽社保基金投资领域的模式选择

笔者认为：社会保障基金投资对中央政府而言，选择适宜的模式入市至关重要。从允许将社会保障基金投资于股市的国家看，社会保障基金入市的途径为社会保障基金——基金公司——证券市场，即将社会保障基金投资于基金公司，再通过基金公司投资于股市。而对地方政府而言，将社会保障基金拓宽投资领域，除按照规定安排好支出所需的资金和购买分配的国债以外，投资于地方政府承担最终兜底责任的社会公益事业发展项目和基础设施建设项目是切实可行的。一方面，可以增加社会保障基金的增值率；另一方面，可以加快地方社会事业的发展速度，减缓对银行贷款的依赖程度。投资方向可以确定为：市本级的高速公路、杭州湾跨海大桥的建设出资部分，高等教育、高中教育的基础性发展项目，以及城市基础设施的建设。社会保障基金投资模式，在现行政策制度不作调整的前提下，地方政府可以从以下三种形式中选择：

——委托贷款项目模式。根据商业银行当前的委托贷款制度规定，资金所有者将银行存款指定对象和项目，由商业银行根据规定手续与贷款方和委托方签订三方合同，并由商业银行办理贷款和结算手续，按规定收取手续费，但不承担委托贷款资金风险。这种模式的优点是从社保基盘管理本身来说，其资金反映在银行存款科目中，因而不违反国家现行对社保基金管理的制度，同时有利于基金的增值；缺点是银行不承担风险，同时要向银行支付手续费。

——直接投资项目模式。这种模式是指在众多社会公益事业和基础设施项目中。选出发展潜力较大且稳定的项目作为社会保险基金的投资对象，由政府组织对项目的政府责任的论证。对于必须由地方政府承担最后兜底责任的项目，可以确定为社保基金投资方向，由市财政（社保基金管理中心）办理基金投资手续。这种模式的优点是在基金增值的同时节约了手续费；缺点是超越了国家现行社保基金投资的范围。

——投资开放式基金模式。开放式基金是指基金规模不固定，基金单位可随时向投资者出售，也可按投资者要求买回的运作方式。这种模式的优点是投资收益高于国债和储蓄、低于股票；缺点是投资风险高于国债和储蓄，同时需支付手续费，而且国家至今末规定可以作为社会保障基金的投资范围。

笔者认为，上述三种模式比较，选择委托银行贷款模式较为合适。在确保社会保障基金安全的前提下增加了利息收入，同时又不违保障基金管理制度。

三、拓宽社保基金投资领域的可行性分析

选择委托银行贷款方式拓宽社会保障基金投资领域，笔者分析是可行的。

——从政策角度分析具有拓宽投资领域的可能。（1）综观世界各国社会保障基金管理政策，其基金结余的投资方式除储蓄和购买债券外，还有以下几种：一是投资于国家基础设施和基础产业。将社会保障基金投资于交通、电力、通讯等社会基础设施和基础产业，其回收期稍长但收益较稳定可靠，既有经济效益，又能兼顾社会效益。二是投资于股票市场。将社会保障基金投资于国内或国外股票，以获取股息收益或股票增值。三是投资于不动产及各类贷款，如抵押贷款、商业贷款、住房贷款、个人贷款等。（2）在我国，根据财政部、劳动和社会保障部《关于印发<社会保险基金财务制度>的通知》规定，“基金结余除根据财政和劳动保险部门商定的、最高不超过国家规定预留的支付费用外，全部用于购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券”。而在按照规定购买国家发行的特种定向债券和其他种类的国家债券后，剩余资金则存入银行。

综观上述社会保障基金的投资方式，按照风险和收益由小到大的顺序排列是储蓄、政府债券、基础设施、公司债券、股票和不动产。总的来看，各国对社会保障基余的投资营运都控制得非常严格。储蓄和购买政府债券是所有国家都认可的投资方式，而对基础设施、股票、不动产和贷款等风险大的项目，有的国家是严格禁止的。不过，从一些国家的统计分析来看，社会保障基金投资于股票市场的回报率在各项投资项目中是最高的，因此，不少国家对社会保障基金投资于股票市场解开禁令。

——从投资对象分析具有拓宽投资领域的空间。“九五”期间，政府对本级范围内通过向商业银行贷款形式，投入40多亿元兴建了大量的社会公益事业和城市、交通等基础设施项目。“十五”期间，还投入巨资兴建文化中心、体育中心、杭州湾跨海大桥等社会公益事业和城市、交通基础设施项目。这些项目的建设，均将逐步到达还贷期和贷款期，而已经建成项目目前尚未具备还贷能力，需由政府财政给予支撑，待建项目需要大量的资金投入才能启动，这些因素均给社会保障基金投资渠道的拓宽提供了方向。

——按投资项目分析具有较好的安全性和较高的投资收益。将社会保障基金投资于政府承担最后兜底职能的社会公益事业和城市基础设施、交通设施项目，可确保社会保障基金的安全性。同时，可以增加较多的利息收入，如按照三年期存货款年利率计算，社会保障基金年利率可在目前2．52％的基础上提高到5．58％．如按3亿元资金量进行测算，年度利息收入可从存款的756万元提高到委托贷款的1674万元。

四、拓宽社保基金投资领域的意见

篇8

富有的人躲国税局，一般人躲配偶

投资除了讲求获利外，为什么还要追求隐密性呢？许志文点出其中的奥妙所在，因为富有的人要躲国税局，一般中产阶级要躲配偶的视线。

投资所形成的财富，牵涉到的不仅是所得税的问题，还会有后续的遗产税问题，而按所得税法的规定，个人的境外所得免税（民国九十八年以后，个人境外所得有可能须列入最低税负），因为此项免税的关系，会连带使得投资海外基金的报酬率上升。另外，投资海外基金若有获利，属于个人境外所得，为免税项目，因此也没有扣缴凭单，这就形成隐密的效果。

先讲对一般人的效果，现在个人申报综所税时，各税捐机关都有提供一项服务，即纳税人可以向税捐机关查询本人、配偶以及未成年子女的各项所得资料，但必须注意的是，各地国税局提供的查询，是以有扣缴凭单的所得资料为主，至于没有扣缴的所得资料则不在其中，所以就产生隐密的效果。

至于海外基金的免税特征，许志文说，这其中还有一个幻觉的效果，主要是海外基金是免课我国的所得税，而非免课外国的所得税，除非是连结到特定的标的，否则就孳息部分，有可能仍须缴纳外国的所得税，可是这一部分，投资人感受不到。

举例来说，投资人透过基金投资国外有价证券，以美国为例，若是赚取股票交易的差价资本利得是不用课税的，但若是领取股利，则美国政府就要课税。当投资人投资美国股票领取股利100元，若被课了30元扣缴税款（Withholding Tax），投资人实拿70元净额，这70元属于境外所得，就不必再并入个人所得在我国课税。

另外，由于这项免税原因，也连带使得报酬率会有提高的效果，因为富有者将资金投资在国内的股票，股票的差价也是免课证券交易所得税，但是就领取股利而言，就要并入个人的综合所得累进课税了，最高税率达40％，而投资到境外的获利，在国外获利通常低于40％，加上不用再缴国内的税负，报酬率相对就比较高了。

投资不动产，可兼做遗赠税规划

至于不动产的投资，除了赚差价外，也是遗赠税规划的重要项目，因为在资产行情大涨时，公告现值通常并没有马上跟着调涨，因此，在不动产上涨时，投资不动产除了理财需要外，在遗赠税的租税规划上，也有相当的功用。

这中间的差异在于，遗赠税法中规定，遗赠的财产中，土地以公告现值计算，而房屋则以房屋评定现值为准。这两项现值，一般来说，与市价仍有一段差距，因此，当纳税人名下有1亿元的财产时，若以现金形式留下做为遗产，则须全部列为遗产课税。但如果先把这1亿元购买不动产，而不动产的房屋以及土地公告现值合计只有6000万元，则计入遗产的总金额，就由1亿元降为6000万元，其中就省了四成的金额。

当然要采取这种方式，必须注意到所购买的不动产必须具有流动性，也就是比较容易脱手，则在申报完遗产税后，继承人可以顺利再将这项不动产变卖出去，并取回现金。

按所得税法规定，由于土地是课土地增值税，不课所得税，若土地在交易期间，公告现值尚未调整（公告现值每年调整一次），就没有土增税或所得税的问题；但出售房屋的部分，就要举证成本，若无法举证，则须按财政部规定的标准，按照一定的比例，去计算纳税人出售房屋的财产交易所得，并入个人所得课税。

至于股票投资，今年在最低税负制实施下，就比以前要讲究了，股票投资和过去最大的改变，就是对于上市柜股票，要改为以个人名义投资，而不要成立投资公司去投资，如果硬要用法人名义投资，就要在国外绕一圈才行。

投资股票要用个人，用法人要绕道国外才能免税

在最低税负制下，个人投资未上市柜股票的所得，要纳入最低税负制，但是个人投资上市柜股票的所得，则不须列入最低税负制。

于是投资股票的哲学和过去就有很大的改变了，即过去富人多半会成立投资公司在股市从事投资，甚至有设立多层投资公司，因为这样会有递延课税的效果，而且按照所得税法的规定，在两税合一后，企业投资国内其他公司所获得的股利，可以完全免税，而过去公司买卖股票差价的证券交易所得也免税，但是在最低税负制下，若以公司名义投资股市，则相关的获利须列入最低税负税基，课10％的最低税负，具个人名义投资才可免税。

如果富人还是想用公司名义在股市投资，那就只有一个办法，绕道到国外，在国外成立公司，再以外资的名义返回国内股市投资，因为在最低税负制中，对于在我国无分支机构的外资投资我国股市所得，不列入最低税负课税。

篇9

社会保障基金对于社会保障服务而言，犹如血液对于人体，如果血液供应不足，将会导致人体的贫血甚至其它严重后果。被老百姓俗称作“养命钱”的养老保险基金和被称作“救命钱”医疗保险基金都属于社会保障基金的范畴，由此可见社会保障基金在人们心中的重要程度。社会保障基金的构成见表（1）。

表(1) 社会保障基金的构成

基本养老保险基金

基本医疗保险基金

社会保险基金

失业保险基金

（由和个人缴费组成）

工伤保险基金

生育保险基金

中央财政拨入资金

国有股减持和股权划拨资产

社会保障基金

全国社会保障基金

投资收益所形成的基金

（由中央政府集中管理，

经国务院批准以其它方式

统一使用）

筹集的基金

补充保障基金

企业年金

（由企业和个人缴费形成）

企业补充医疗保险基金

(资料的整理源自：张左己.《领导干部社会保障知识读本》[M].中国劳动社会保障出版社，2002)

2004年06月28日， 全国社会保障基金理事会理事长项怀诚指出“目前中国社会保障面临的最大就是资金缺口太大”，他认为，现在养老基金只有1447亿元，每年来源于企业和职工上缴的养老保险基金也仅仅40亿元左右。因此要面临两个难题，一是基金数量太少，二是国家财政拨不了钱，补不了这个缺口。尽管这一结论主要针对的是养老保险基金，但医保基金同样存在很大的压力。从客观现实来看，我国已经在2000年成为人口老龄化社会，并且下岗和失业人员以及进城农民工的数量逐渐增多；从主观意愿来看，存在着参保主体在缴费中的诈行为、医疗费用的支出难以控制等问题。上述因素都对社保基金的存量带来了巨大压力，其增值欲望也越来越强烈。

针对这一宏观背景，本文分别从“实行新的社保基金筹资政策”和“尝试新的社保基金投资渠道”这两个方面来探讨这一问题，前者是筹资方式，特点是资金聚集时间快，但缺乏稳定性，后者是投资方式，特点与前者正好相反。

二 筹资方式：实行新的社保基金筹资政策

（一）划拨部分国有资产

在过去的很长一段时间里，我国实行的是“现收现付”的低工资政策，职工的工资收入中没有包括补偿劳动力所需要的医疗保险费用。这一块费用首先直接进入企业利润，全部上交给国家之后，再由国家通过“统收统支”方式，将其中的一部分变为固定资产或其他有形资产的投资资金，并以此建立起了一大批国有企业。

从国有资产的本质来看，它来源于人民的长期劳动积累，即“国有资产属于全体人民”，因此，变现部分国有资产，用于防止和弥补社保基金的缺口，是“取之于民，用之于民”的合情合理举措。在具体操作上，可以按照现行的“统帐结合”的基本社会保险制度，原有的国企职工可从国有资产(或国有股东权益)中得到对应于自己之前付出的那一份社保补偿金，并根据他们在工作时期中的已扣费年限，以及职工本人在扣费年限中的最高工资（或平均工资等，具体可参照国有资产的存量大小来选择）记入他们的个人账户。另外，对于医疗保险而言，可以按照同样的划拨标准来充实他们的大病统筹基金，以防止他们在患大病时“因病致贫”。

此外，对于国企而言，将部分国有经营资产拨付给老职工（或已退休职工）的社保基金，有助于解决国有股“一股独大”窘境，在有效推进国企改革的同时，也有利于解决目前的股市之困。还需注意的是，我国沪市的股指从2001年6月14日达到2245点的颠峰期，直至2005年6月份的1000－1100点左右（曾经在2005年6月份瞬间跌破1000点大关），长达4年的熊市使很多投资基金公司感到生存维艰，有的甚至已经转向或破产。因此，剥离部分国有资产，改善非流通股“一股独大”的局面，可以繁荣股市，从而有利于发展投资基金组织，最终使资本市场得以健康发展和壮大。

（二）开征以社会保障税（或费改税）为主的新税种

首当其冲应该考虑开征社会保障税（或费改税），这将给社保基金提供巨大而稳定的资金来源。

从上，首先从经济运行角度来看，社会保障基金是社会生产、社会稳定的必要成本，属于公共物品，因此它的来源最好是通过纳税而不是通过缴费，以消除“搭便车”行为。再从法学角度来看，“缴费”是权利，而“纳税”是义务，费改税后，可以纠正人们以往的观念，使人人都把它视作义务而非权利，从而减少和杜绝逃费现象。

从国外的实际情况来看，社会保障税起源于美国。美国早在1935年就通过了上第一部社会保障法典——《社会保障法》。虽然社会保障税是一个年轻的税种，但在许多经济发达国家已经成为头号税种。并且社会保障税占税收总额的比重在不断攀升。据统计，在经济合作和发展组织（OECD）成员国中，社会保障税占税收总额的比重，从1965年的18%迅速增长到1995年的25%，发达国家社会保障税比重的增长更是迅猛。以美国为例，社会保障税占税收总额的比重，由1986年的37％跃居到1993年的41%，成为该国联邦税收中的头号税种。众多发展中国家社会保障税占税收总额的比重也高达25％－35％。在巴西、阿根廷等发展中国家，社会保障税也已经成为第一大税种。据国际货币基金组织（IMF）统计，目前实行社会保障税的国家已经达到132个。

再回顾我国的实际情况，我国及许多转型国家一直没有开征社会保障税，仍采用政府统筹社保基金的形式，这类似于准社会保障税，缺乏强制性和公平性，导致我国在社保基金管理方面不如税收管理那样严格和规范。据资料显示，从1986年到1998年间，全国有上百亿元的社会保障基金被违规挪用，至今仍有几十亿元的资金尚未收回。这种现象必然会严重损害社会保障的体系和投保人的信心，使社会保障费收缴困难。我国第十届全国政协会议上，许多政协委员也纷纷提议，尽快开征社会保障税。鉴于社会保障基金筹集和支付的方式、范围和标准直接国民收入的分配和再分配，进而影响国民的收入差距，政府可以在结合我国实际情况的前提下，借鉴国外相关经验。

除了考虑开征社会保障税外，随着我国经济不断发展，可以考虑开征遗产税和赠与税，并加大个人收入调节税和利息税的征收力度，从而在调节国民收入的再分配、缩小贫富差距的同时，把这些税收所得的一部分纳入社保基金。

（三）打通民间筹资渠道

截至2003年底，我国居民的银行存款已突破人民币11万亿元，占全国75%的人口已经达到小康水平，其中18%的人口已经进入富裕阶层。由此可见，通过民间筹资来补充医保基金已经有了一定的经济基础。

1、创建并发行“社保国债”债券

由于我国股市目前面临“股权分置”的难题，该问题解决之前，股市行情极有可能持续低迷，再加上中央银行利率从1996年5月1日至2002年的连续八次降息，国债已经成为城市居民供不应求的最受欢迎投资品种。据统计，2002年我国的国债负债率（国债余额/GDP）仅为10%~12%，离国际通行的60%警戒线相隔很远；财政赤字负担率（财政赤字/GDP）也只有1%~2%，同样远离3%的国际警戒线。因此，我国的国债发行空间较大，在今后的若干年内，可以在防止通货膨胀的前提下分批增发一定数额的社保国债。

2、创建并发行“社保福利彩票”

随着国民经济的发展，社会财富也在日趋增加。我国可以借鉴国外相关经验，尝试发行“社保福利彩票”，通过积聚社会闲散资金来筹集社会保障资金。

根据我国已有的福利彩票政策，自2001年开始，国务院将福利彩票发行费用比例从不高于20%下调到不高于15%，公益金比例从不低于30%上调到不低于35%，对于彩票公益金的分配，民政部以福利彩票2000年的实际所得为基数，以后年度公益金超过该基数部分，80%上缴财政部用于支持社会保障基金，其余的20%则划入民政部。由此可知，改进后的福彩相关政策对于福彩资金的提留而言，已经越来越多，因此，“医保福利彩票”的发行、购买数量大小和由此产生的医保基金增加额呈正相关。

再换一个角度来看，我国的社会保障体系构成中，社会救济和社会福利是惟一被纳入财政预算（即完全由政府负担）的支出项目，对此，我国已经成功地发行了诸如“中华风采”以及一些省份的“地方风采”等福利彩票，这种“取之于民，用之于民”的筹资特征符合大众心态，因此，人们已经普遍认同了投资购买福利彩票的想法。既然社会救济和社会福利可以依靠发行彩票进行筹资，社会保险本身就强调个人需要承担一定责任，因此也可以采用同样的方式进行医保基金的筹资。

3、建立社会保障捐赠基金

从国外的经验来看，许多大机构、大企业和富裕人士每年都会捐赠一笔固定的款项进行慈善活动，以提高其企业及个人的知名度和美誉度。再看我国，据相关资料记载，《福布斯》中文版日前公布了2005年中国慈善榜，入选的100家国内企业总捐赠额近5亿元人民币，其中来自北京的世纪金源投资集团以8432万元位居榜首，上海的福禧投资控股有限公司以1124万元名列第八，并且，国外的汇丰银行和花旗集团也分别捐赠了2258万元和2043万元。

国内外的捐赠行动，不仅可以增加我国社保基金的存量，又可以提高捐赠企业社会知名度和和捐赠人士的公众美誉度，还可以通过资金的二次分配来调整我国的贫富差距，可谓“一举三得”，因此，政府应该通过地通过舆论力量，大力宣传社保基金对广大人民群众的重要性，以获得更多的捐赠资金。三 投资方式：尝试新的社保基金投资渠道

依据我国2001年12月20日颁布的《全国保障基金投资管理暂行办法》第29条，划入社保基金的货币资产的投资，按成本，应符合下列规定：1.银行存款和国债投资的比例不得低于50%。其中银行存款的比例不得低于10%。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%。2.债、债投资的比例不得高于10%。3.证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。

从上述政策规定来看，社保基金参与资本市场运作的方式还存在一些不足之处。首先，银行存储和投资国债的收益率均偏低，不能满足弥补社保基金的缺口；其次，金融投资工具的结构失衡，使国债投资成为重中之重，导致政府还款压力过大；再者，由于国内股市尚需规范，导致社保基金的投资选择过少。综上所述，社保基金目前在资本市场上的运行效率，总体上处于低绩效状态，因此，除了上述政策提及的那些金融投资工具外，还可以尝试如下选择。

（一）指数化投资

指数化投资是一种试图完全复制某一证券价格指数，或者按照证券价格指数编制原理构建投资组合而进行的证券投资，具有风险分散、费用低廉、选择性强、透明度高等方面的优势。按此种方式投资的基金称为指数基金。

从国外来看，指数化基金起源地——美国的股票市场上，超过90％的股票基金收益增长率都低于著名的“标准普尔500指数”（即“标普500”）的增长率，而以“标普500”作为目标指数的指数基金投资收益，远远超过了一般类型的股票基金投资收益，这就使得指数化投资策略备受市场关注，促使指数基金得到了迅猛，到2001年4月，美国的指数基金总数已经高达510个，发展非常迅猛。

再结合我国的实际情况来看，指数基金主要投资于深沪股两市的大盘指数。如前文所述，我国沪市的股指从2001年6月份的2245点降低至2005年6月份的1000－1100点左右，完全有悖于社保基金的“高收益性、高安全性、低风险性、高流动性”要求，但是从长期来看，国家在妥善解决“股权分置”、“一股独大”等痼疾之后，深沪两市的股指应该会呈长期上涨趋势，因此，长期投资于该品种将能产生比较稳定的收益。并且，不久前我国深沪交易所联合推出的“深沪300指数” 为我国证券市场的指数化投资奠定了坚实基础，因此，我国在适当的时候可以建立社保指数基金，并分批、有步骤、稳健地进行指数化投资。

（二）投资于抵押贷款

抵押贷款是指银行在发放贷款时，要求借款人以自己的资产作为抵押。一方面，由于借方有财产作为借款抵押，因此风险较小；另一方面，贷款收益相对较高，因此可将其作为医保基金的一种投资选择工具。

在实际操作上，首先，从社保基金投资的社会效益角度出发，应该把关系国计民生的行业和企业作为贷款对象，以保证投资安全和收益的稳定。再从企业的角度出发，一方面，多年来金融市场的资金短缺，企业难以从银行获得信贷资金；另一方面，随着国家金融体制改革的深化和国企经营机制的转换，国企投资渠道将多样化。这两方面都为社保基金选择贷款对象提供了标准。

其次，从社保基金的服务属性而言，可以考虑采取如下的抵押贷款方式，例如借给被保险人用于购买住房，同时以所购房产作为抵押。这样做，不仅可以满足社保基金的保值增值需要，而且可以提高被保险人的购房支付能力。这对于缓解人们住房的紧张局势、促进住房制度改革以及拉动内需等方面都将发挥重要作用。

（三）投资于不动产

不动产是指土地、住宅、厂房、办公楼等财产。投资于不动产不仅需要巨额资金，而且其流动性比较差。但出现通货膨胀时，不动产的货币价格也会随着通货膨胀率的比例增加，因此，在膨胀时期，它可以作为达到保值效果的一种投资方式。

在新加坡，大量公积金投资于机场、港口、通讯、电力等基础设施。近几年来，尤其是随着西部大开发的进行，我国通过发行国债借入的资金，大部分都用来投资到基础设施建设上，但限于国力，仍然不能全部缓解发展经济的障碍。医保基金如果能参与投资基础设施建设，就可在一定程度上帮助缓解该瓶颈限制，促进国家经济更快发展，同时也可使自身保值增值。

投资不动产的收益也主要来自两个方面，一是通过出租获取租金，二是获取买卖不动产时的增额价差。联系目前我国职工住房紧张和住房制度改革的紧迫性和长期性，我国社保基金对不动产的投资时，一方面可以以住宅建设为主，在取得适当收益的前提下，将住宅出售或出租给被保险人。另一方面， 由于电力、石化、等国家基础设施建设项目风险小，有稳定的未来收入现金流，而且这些项目一般回报率较高，并且具有巨大的增长潜力，因此也可作为投资对象。

另外，优势产业也可作为我国的不动产投资对象。一方面，可使社保基金获得稳定安全的收益，另一方面，优势产业也急需大量资金来支持和壮大自身的发展。因此，对社保基金和投资接受方而言，是一个双赢的投资行为，即“占优博弈”。

随着国外的各种金融衍生工具不断推陈出新，我国社保基金的投资方式也要随之不断进行调整，在时机成熟时可以推出更多的金融投资工具，例如，投资于回购协议（笔者认为，在具体操作上有点类似于买卖期货），并充分运用投资组合、套利定价理论等投资理念。

四

综上所述，笔者针对我国实际情况，分别从“筹资”和“投资”两个角度各提出三点建议，希望在确保社保基金低风险的情况下，能够实现较高的回报率。

:

[1] 张左己：《领导干部保障知识读本》[M] .北京：劳动社会保障出版社，2002..

[2] 项怀诚：“社保基金缺口太大， 养老困扰”《国际报》[N].2004-6-28.

[3] 国务院新闻办公室：《中国的劳动和社会保障状况白皮书》[M] .北京：中国劳动社会保障出版社，2002.

[4] 刘震，胡凯：“医保基金存量的不利因素”《当代经济》[J].2004.6.

[5] 杨绍杰，商秀娟：“关于扩大我国社会保障基金来源的”《东北大学学报》(社会版) ，2004.5.

[6] 蔡敏敏：“百家大捐款五亿元”《劳动报》[N].2005-5-11.

篇10

美欧债务危机再次爆发之际，国内房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）基金正式破局，将借道QDII基金率先在海外试水。获悉，鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金昨天正式获得批文。所谓REITS，简单地说就是投资房地产的信托凭证。

资料显示，上述两只REITs基金均在今年5月19日上报，作为创新产品，在区域范围上有所区别。其中，诺安收益不动产基金瞄准了海外商业地产及收益型不动产，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的REITS。相比较而言，鹏华美国房地产证券投资基金则相对集中。它投资的主要是在美国上市的REITS，此外还会投资加拿大上市的REITS。

盘点“最败家”基金经理

2010年6月4日张媚钗任职交银蓝筹基金经理以来，共亏损2.00%，落后基准回报2.21%（任职以来超越基准的年化收益率为-1.87%）。同期上证指数下跌了1.04%，沪深300指数上涨了2.27%。股票型基金则平均上涨了1.72%。这就是交银蓝筹的基金经理张媚钗，在其任职的四个季度里，连续三个季度跑输业绩比较基准。

基金人士表示，作为一只蓝筹股票基金，交银蓝筹定位于投资业绩优良、发展稳定、在行业内占有支配性地位、分红稳定的蓝筹上市公司股票。在中小市值股票表现明显优于大市值股票的2010年，主题投资为主的板块，比如新兴产业、大消费等实现了持续的上涨，而蓝筹股全年均缺乏表现。因此风格偏向大盘股的交银蓝筹表现欠佳似乎也能理解。然而2011年，市场风格迅速切换，去年表现优异的中小市值股票和大消费股票下跌明显，而去年表现较差的低估值、周期类大市值股票则呈现上涨的局面。但定位于投资大蓝筹的交银蓝筹却依然在这样有利的市场环境下，排到股票型基金后50%的位置。这令人费解。

基金论市

招商基金：通胀压力逐渐舒缓

尽管短期内通胀压力依然较大，但是如果把考察的时间放长一点看到明年，就会发现，通胀同比涨幅不可能继续维持目前的高水平。这一判断主要是基于对影响通胀的三个重要因素的分析。

首先是粮食价格。过去一年中累计涨幅巨大，主要是由于美国滥发货币导致通货膨胀，大宗商品炒作，而未来即便美国推出QE3，粮食价格也难以出现这样高的涨幅。其次是猪肉价格。下半年生猪供给增多，猪肉价格不可能再快速上涨。另外是居住类价格，未来居住类价格要出现过去那样的大幅上涨也比较困难。从这三方面来看，预计未来通胀压力会逐渐舒缓，加息或已进入尾声。

新华基金：市况动荡 精选超跌

受美国信用评级遭遇调降影响，市场风雨飘摇中，后市的投资策略成为投资者关注的焦点。对此，新华基金投资总监王卫东表示，股市加速探底，并不能改变今年下半年震荡向上的趋势，市场筑底过程中反而蕴藏着投资机会。

王卫东认为，由于大家对全球经济的担忧，股市持续调整。不过，经过深幅下跌后，市场估值越来越合理，甚至出现低估，投资机会正逐步显现，精选超跌个股仍是制胜法宝。

篇11

为什么这样说？美国远吧，欧美经济复苏的趋势年初就明朗了吧？但如果你不是一个真正做投资的有心人，估计你很难想到这与自己赚钱有“半毛钱”的关系。

但事实胜于雄辩。如果你留心了，如果你知道在基金行业还有一个叫做“REITs产品”的东东，并及时大胆地介入，那么要恭喜你，从年初至今，你至少获得了10%以上的收益。

据Wind数据统计，截至5月30日，全市场一共5只REITs产品，均取得了超过10%的净值增长率。其中鹏华美国房地产今年来的净值增长率为17.15%，在5只REITs产品中排在首位。然而与净值均大幅增长形成鲜明对比的是，这5只REITs产品的份额变化率全在-17%以上，叫好不叫座现象仍然严重。

去年8月已开始走牛

尽管REITs产品今年来表现较好，但总有人爱翻去年的旧账，然后得出“QDII2013年全部负收益”的结论。表面上看这个结论似乎没有错，以REITs产品为例，尽管跌幅较小，但3只有2013年全年投资业绩的产品仍亏损0.65%到4.32%之间。

然而这个结论并不能真实反映REITs产品自去年8月以来的慢牛行情，最终只能误导投资人。这其中，特别要申冤的是广发基金公司，其旗下两只于2013年8月9日成立的QDII-REITs产品（广发美国房地产人民币、广发美国房地产美元），自成立之日起截至2013年12月31日的净值增长率分别为8.6%与9.09%。今年以来截至5月30日的净值增长率分别为15.89%与14.57%。

事实上，不光是广发基金旗下的REITs产品在上涨，其他3只REITs产品也进入了上升通道。据Wind数据，自2013年8月9日起截至2013年12月31日，包括嘉实全球房地产、鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产在内的3只REITs产品的净值增长率分别为6%、7.76%和7%。今年以来截至5月30日的净值增长率分别为12.72%、17.15%和16.97%。

显然，随着美国经济的进一步向好，5只REITs产品的净值增长率的涨速也在明显加快。

净赎回困局有待破解

按理说，在当下凄风苦雨的市场，作为最赚钱的品种之一，应该成为热钱追逐的洼地。然而，不知是否是相关基金公司对该类产品宣传得少，以及选择范围也少（全市场就只有5只REITs产品）的缘故，叫好不叫座的现象极为严重。

据Wind数据，自2014年1月1日起，截至5月30日，5只REITs产品的份额变化率全为负数，并且幅度不少。具体来看，广发美国房地产人民币与广发美国房地产美元的份额收缩幅度最大，为-35.29%，鹏华美国房地产次之，为-31.46%，诺安全球收益不动产与嘉实全球房地产分别为-18.55%和-17.68%。

上海一位资深基金业内人士刘梅告诉《投资者报》记者，美国新经济周期已经拉开序幕，2014年应是其加速复苏期。在美元走强、美元利率升高的背景下，美元资产的投资价值也水涨船高，特别是在美国房地产市场、美国股市复苏态势已经较为明确的情况下，挂钩美国资本市场的QDII基金尤其是REITs产品必然会受到越来越多的投资者关注。

“目前的净值快速增长和遭遇净赎回同时并存，其实也是一种极为怪异的倒挂现象。随着相关基金公司在这方面的宣传力度的加大，以及赚钱效应的出现，REITs产品净赎回困局可能很快就会结束。”刘梅说。

国金证券近期报告也指出，新近公布的美国就业数据堪称惊人，非农就业数据达到28.8万人，失业率下降到6.3%，非农就业数据预示了2 季度美国经济将大幅度改善，这有助于美国房地产市场的表现。

相关基金公司积极应对

面对于REITs产品叫好不叫座的困局，相关基金公司正在积极应对。

篇12

[中图分类号]F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2012）8-0007-02

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）指从事房地产买卖、开发、管理等活动的投资信托公司，通过发行股份或收益单位，吸引社会公众投资者的资金，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行多元化的组合投资，并将经营活动中所得收入以派息形式按比例分配给股东的一种信托基金制度。

一、REITs的优势

REITs普遍被认为具有以下几点优势：

1.具有高流动性。作为一种典型的房地产证券化产品，REITs主要通过受益凭证交易的形式使房地产流动起来。基金份额持有者可在证券市场上，通过买卖和转让实现基金份额的变现来实现自己的投资需求。在国外，大多数REITs能在二级市场上市交易、变现，具有较高的流动性。所以说，高流动性是REITs优于目前其他投资方式的主要优势。

2.具有高收益。REITs不仅给房地产业提供了有效的融资渠道，它还给广大投资者提供了一种较高收益的投资模式。它通过对房地产业投资来获益，尤其是在经济快速增长的国家和地区，房地产业作为国民经济支柱型行业,将会为投资者带来十分可观的收益。从美国REITs的统计数据来看，一般而言REITs的收益率水平要高于固定收益证券和资本市场综合指数。1976年至2001年间,美国REITs的平均收益率为15.2%,高于S&P500指数（14%）和美国公司债指数（9.8%）,更远高于美国政府债券收益率。[1]

3.具有高稳定性。由于人口自然增长和土地资源稀缺，作为不动产中最重要的内容，房地产有一定的保值增值功能。而房地产作为投资对象，有较稳定的回报率。因REITs拥有房地产收益稳定的特点，其特殊组织结构、资产、税收等法律规范设计也决定了REITs的投资活动有较稳定的回报，所以说REITs是房地产投资与信托基金的完美结合。

4.分散风险。REITs可通过集中化专业管理和多元化投资组合，投资于不同地区和类型的房地产项目及业务来回避风险，从事多样化投资亦可在法令规定范围内从事公债和股票等有价证券投资来分散投资风险。另外，REITs也将为养老基金及保险公司等机构投资者提供新的投资渠道，这也是建立多元投资组合、分散投资风险的重要途径。REITs抗外界因素干扰能力较强，与其他金融资产的相关性较弱。经美国资本市场统计证明，如果在投资组合中设计5%～15%的REITs资产，就能在降低投资组合风险的同时提高投资收益率。

5.更适合中小投资者。由于房地产领域所需资金量大、周期长，对大部分中小投资者来说进入该领域投资难度较大。由于中小投资者抗风险能力较差，对投资回报的期望较高，REITs将投资者的资金集合起来投资房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可用很少的资金参与其中，REITs为其指引了一个风险较低而收益较高、回报稳健的投资路径。在美国，REITs必须将每年应税收入的90%以上用于分红，对中小投资者有着极大的吸引力。

二、REITs在中国发展所面临的挑战

REITs有如此多的优势，将来必定会在中国如火如荼的发展，但当前在我国REITs仍属新生事物，因此中国在发展REITs过程中仍面临一定的挑战，主要体现在以下几个方面：

1.相关法律和政策不完善。REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就已通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，但产业基金投资方面法规尚未出台。此外监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。这些都对监管提出了更高的要求，需要进一步完善现有法律监管体系，以保证REITs健康运行。

2.中国房地产开发市场落后。我国房地产开发市场经过20多年的发展，取得了相当辉煌的成就，但从整体市场来看

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市场发展程度十分落后。受宏观经济、国家产业政策、利率水平等因素的影响，房地产投资在中国常常演变为投机，短期炒作取代了稳定的中长期投资，会产生投机风险，并影响到REITs的运行。

3.面临一些风险。尽管REITs投资理念一直都以稳定的股息回报率为亮点，但投资者更多看中REITs不断攀升的股价。如果收益率达不到基金经理的预期值，他们就会立即把资金抽出，REITs股价就会下跌，届时那些以投机为目的的投资者会遭受很大的损失。此外基金投资不动产存在道德风险。运用共有资金购买谁的物业存在巨大的问题，且不动产属非标准化产品，价格如何确定也很难知晓。

4.税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税，使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。

5.专业人才的缺乏。REITs注重房地产资产的运作，要求经营管理人员具有很强的投资理财能力和战略投资眼光。而我国的REITs实际管理人员以房地产专业人士居多，金融操作能力普遍较弱。[2]此外，我国部分信托从业人员综合素质不高，适应市场能力较低，缺乏既精通信托投资又熟悉房地产的人才。

篇13

股票、证券、不动产和货币等四种投资方式在获得的收益上不尽相同，例如一笔10000澳元在十年内对不同资产投资的收益情况：海外股票44800澳元；本地股票36700澳元；

不动产32700澳元；政府债券27600澳元；国际债券27100澳元；货币18800澳元。

诚然，任何一种投资都是风险与收益并存，风险越大，回报越高。因此投资时必须考虑某种投资方式所附带的风险，并充分估量承担这种风险的能力。对风险的评估通常考虑两个主要因素，一是投资期限，二是在投资期限内每一阶段的投资回报，比如一个5年期投资，最终将会盈利，但也许当投资一年的时候，其利润率可能是负数。有经验的管理基金通常会在其所规定的投资期间获得较好的回报。

那么，管理基金是如何保证获得最好的投资回报呢？

最主要的手段是进行分散风险投资，这样可以克服一种投资方式固有的风险几率，通过不同产品如股票、债券、不动产、货币投资的组合搭配，达到减少风险最终获取最大收益的目的。

如何进行搭配是对每家管理基金的技巧、经验与能力的考验，通常来说，股票投资风险最高、收益也最大，但对管理基金来说，对股票的投资不会超过一笔信托基金投资总额的50-60%，其余40%左右的资金要采取与其他投资方式搭配的方法。分散投资的最大特点是每年的投资回报率都有不同，但取得投资期限内的预期目标是管理基金所追求最终结果。

分散投资的另外一种形式是实现对投资行业和证券种类的多样化。例如对固定资产投资，可以同时选择投资期限短、风险小、回报率也小的办公楼、酒店、商业中心以及期限长、风险高、回报率相对也较高的矿业、交通、电讯行业的有价证券。管理基金通过其丰富的市场经验以及具有商业头脑的精算师和训练有素的专业队伍，为投资者进行最好的选择。他们将个人零散投资聚集成庞大的基金，巧妙地经过他们的安排，投入到各种行业领域以及各种金融票据之中。即使对投资人个体来说，其投入的资金很少，但可能这笔钱已经被管理基金投入到若干公司的股票、政府国债、矿山、酒店等等不同的产品中去了。

为了分散投资风险，进行海外投资也是管理基金投资分散化的一种手段。澳大利亚股市成交量不足全球股市的2%，因此世界证券投资市场为澳大利亚投资人提供了98%的获利机会。进行海外投资的好处包括：

一是更大程度地分散投资，不仅对不同行业部门也可对不同国家的有价证券投资；

二是可对世界一些知名跨国公司投资，如微软、雀巢、佳能、麦当劳等，从而获得更大的资金回报；

三是可以对一些经济高速发展的新兴国家投资，其投资回报率要远高于市场相对比较成熟的发达国家。

对于个体投资者来说，由于缺乏对海外市场的了解以及各种原因，直接购买海外有价证券有很大难度。而通过管理基金就是这种操作变成可能。因为管理基金对国际市场有专业研究和监测，长期关注股票和货币走势，可以随时提出各种不同的投资机会以及降低投资风险的方法。

一、发展迅速规模庞大

投资管理基金在澳大利亚被称为单位信托基金（Unittrustfunds）。它和美国共同基金模式的主要区别在于独立信托人的概念不同。在澳大利亚由资产管理公司承担信托人的财务职责。其他的一些区别还有：资产类型，如投资于地产的信托基金很普遍；基金销售主要通过独立财务计划公司进行，几乎没有基金由经纪商销售；另外，基金费用较高。

从1996年6月到1997年6月，单位信托基金增长达到创记录的25%.其中30%来自于新入市资金。信托基金按资产类型分为四大类：固定收入基金，地产基金，证券基金，期货、期权和货币基金。

信托基金有上市基金和非上市基金之分。上市基金一般是封闭式基金；非上市基金亦即开放式基金，其基金资产由投资顾问评估，主要是由地产信托基金构成。非上市基金由基金公司回购，因此拥有较高的货币平衡水平。按规定，信托基金每周进行一次估值。不过，现在一般都是每天估值。基金卖出价和赎回价是相关的投资组合变现的假设成本。信托基金既可由基金公司直接销售，又可以通过财务顾问或经纪商销售。目前很少通过经纪商销售。在基金募集前，必须订立信托契约。对于养老金业的基金管理来说，作为集合工具的单位信托基金（未注册）越来越普及，这个趋势还将继续下去。澳大利亚证券委员会负责制定有关单位信托基金的监管法规。此外，1991年的《公司法》有关条例也适用基金业的相关活动。近年来基金资产的增长主要源于零售养老基金品种的扩大。

澳大利亚管理基金的发展大约有近二十年历史。上世纪80年代末期以来，由于高利率政策，资本增殖速度加快、股市兴旺，同时养老金制度在所有雇员中得到普及，澳大利亚基金规模迅速膨胀。管理基金最近几年来发展尤为迅速，尤其在1997-2001年间，行业产值的年增长率达到11%左右。公众对参与管理基金的意识不断增强、管理基金的新品种、新手段、新技术不断涌现，其行业发展的增长率已经超过澳大利亚国内生产总值的增长率水平。

澳大利亚基金是世界上最庞大的基金之一，也是除美国以外最复杂的基金。至2002年6月底，澳大利亚各基金管理公司共掌管大约7000亿澳元的基金资产，基金数量3000多支。其中养老保险基金大约3500亿澳元，人身保险基金约1700亿澳元，其他零散基金1800亿澳元左右。按资金来源不同，澳大利亚的基金可以分为零售基金（retailfunds）和批发基金（wholesalefunds）。

所谓零售基金，是指个人缴纳的资金形成投资基金，比如个人养老金和人身保险基金等。其他主要零售基金还包括：公共单位信托基金，约1500亿澳元；友好协会基金，60亿澳元；共同基金80亿澳元；货币管理基金300亿澳元。

批发基金则是指由单位、公司或组织机构的出资。批发基金的主要形式有：海外投资基金、政府基金、其他保险基金、捐助基金等。

在澳大利亚，零售基金约占基金总量的60%，批发基金大约为40%.零售基金近年来增长速度很快，主要是由于政府强制实施养老保险计划所致。到2002年政府要求所有雇员必须将9%的工资收入用于养老保险，客观上将大大增加养老基金的规模。预计2005年，澳大利亚养老金将突破5000亿澳元。

从投资方式来看，澳大利亚国内证券和期权投资增长最快，其次是短期国内债券、海外资产及国内不动产投资。

目前各种投资方式所占市场份额大致为：国际固定利率债券为0.4%、不动产投资2%、国际股票8%、澳大利亚固定利率债券12%、澳大利亚股票19%、复合投资49%.

二、集约化管理国际化经营

澳大利亚管理基金呈现出以下一些特点：

1、80%以上的零售基金由大型基金管理公司掌握，而这些公司绝大部分是银行或者保险公司。

目前，澳大利亚最大的基金管理公司是澳大利亚联邦银行，其掌管的基金占全部基金总量的13%左右；其次是安保集团，这是澳大利亚最大的保险公司，占市场份额的11%；澳大利亚国民银行，占8%；BT全球资产管理公司，占6%.

2、基金管理的集约化趋势加强

过去，澳大利亚基金管理机构非常之多，小而分散。而近年来，管理基金兼并重组异常活跃。通过大量的并购活动，分散的资金逐步并入到大银行集团或保险公司手中。目前90%左右的基金掌握在29家大型基金管理公司手中，其中10家大型基金公司掌握了52%的各类基金。

3、澳大利亚基金管理行业的国际化经营程度很高，这也是管理基金行业本身特点所决定的。

目前在澳大利亚，外国注册的管理公司大约35家左右，占基金管理公司的33%，基金总额的48%.

澳大利亚一些比较著名的国外基金管理公司有：AXA、BNPParibas、CreditSuisse、FidelityHSBC、Invesco、MerrillLynch、Schroders以及Vanguard等。

4、尽管澳大利亚基金以国内投资为主，但近几年海外投资不断增长。

澳大利亚基金国内市场的特点是市场平稳，风险较小。获利有把握。但毕竟由于市场太小，另外海外股票市场的利润率高于澳大利亚国内市场，由利益驱动，必然使一部分资金转向海外市场，这也是国际资本流动的必然规律。

1997年澳大利亚管理基金中大约只有5%左右的资金对海外投资，而去年这一比例提高到8%.预计随着养老金规模扩大，今年海外投资的比例将达到10%左右。在海外投资的方式上，主要以股票、期权、债券为主，而货币投资非常有限。在国家的选择上，澳大利亚基金主要以美国、英国、法国、德国等金融市场较为发达的国家为主。

亚洲金融危机后，一些金融市场相对比较完善的东亚国家和地区经济复苏加快，金融投机的利润率又大大高于欧美等国家，因此一部分澳大利亚基金开始关注亚太市场。目前澳大利亚基金在亚太地区投资最多的国家和地区是韩国，其次是中国大陆和台湾地区，以及新加坡、马来西亚等。

三、富有潜力可资利用

目前共有两支澳大利亚大型基金着手开拓中国市场业务。一是麦觉理银行的中国地产基金，另一支是安保集团的Henderson环球基金。这两只基金目前从事的主要是中国房地产业务，而安保环球基金也是与麦觉理银行合作在上海从事房地产开发。

针对上海住房市场的兴起和中国房贷规模扩大，这两支基金对中国房地产开发的前景充满信心。然而时至今日，中国证券市场仍未对外资开放，因此以麦觉理银行为先，独辟蹊径，希望籍向中国房贷市场证券化提供经验为先导，进入中国市场并为将来能够直接从事基金投资业务做准备。

1995年初，麦觉理银行在上海以25万美元注册成立麦觉理管理咨询（上海）有限公司，并与中国建行达成协议，从事房屋贷款前服务和产权登记服务业务，并成为首家经营此项业务的外资独资公司。双方达成协议，由麦觉理银行提供房贷证券化方面的经验，充当售房中介，并根据建行的个人住房贷款审核标准来收集核实贷款申请材料，从事房屋低压贷款登记等贷后服务等。而建行参照麦觉理银行进行房贷证券化的做法，在国内证券市场发行债券募集建房资金。由于双方的良好合作，以及上海住房市场兴旺，第一期3000套低造价住宅很快就销售完毕。这一成功，激励麦觉理再准备与建行合作继续通过房贷证券化集资，兴建第二期甚至第三期住房。

此外，麦觉理最近还准备与SchrodersAsiaPropertiesLP地产公司签订谅解备忘录，合资组建一个专门在上海开发住宅房的基金管理企业，运用上述方式，目标在今后5至10年内开发将近10个项目，共6000套公寓。麦觉理还与安保henderson环球基金合作，在中国证券市场集资，兴建上海澳丽花苑公寓住宅，并由麦觉理进行项目管理。

目前澳大利亚基金在中国开展的业务与其在世界其他地区开展的投资业务有很大不同。

澳大利亚基金对海外有形资产投资的通常做法是直接投资并控股一家或几家本地企业，获得该企业对某一项目，如房地产或基础设施项目的独家开发与经营权，之后在当地证券市场发行债券筹集项目资本。通过项目的直接经营偿还集资成本并获得利润。

例如麦觉理基建（MIG）最近在美国投资兴建的收费公路项目就是这种类型。麦觉理基建直接投资5480万美元收购美国圣地亚哥高速公司伙伴集团81.6%的股份，特许独家开发造价5.8亿美元的SR125号高速收费公路。麦觉理基建于今年3月在美国资本市场发行首期债券，用于工程的前期费用及营运开支。2006年将发行第二期债券筹措剩余工程资金。该收费公路工程是麦觉理首次涉足美国市场，其投资方式在澳大利亚基金海外投资中比较典型。

可以看出，麦觉理在中国和美国等国家的投资有共同之处，但也有差别。由于中国投资证券市场、人民币本币业务未向外资银行、保险公司开放，因此外资尚无法在中国资本市场从事发行债券为项目集资的业务，从而也不可能进行项目的直接经营管理。

澳大利亚管理基金是世界上最大的基金之一，也是亚太地区仅次于日本最大的基金来源。由于澳大利亚政府实行的强制养老金制度，使澳大利亚基金在近期的增长率之快，在世界上也属罕见。预计至2010年澳大利亚管理基金的规模将达到15000亿澳元，也就是说在现有基础上将翻一番。随着基金规模的增长，澳基金对海外投资也将呈不断增长之势。

海外投资必然要考虑投资对象国政治经济的稳定性，对于基金种特殊方式的投资，除上述因素以外，以下两个要素十分关键。

第一，所在国的法律与金融监管体系是否健全并与国际惯例接轨；

第二，所在国金融信息的公开性及与投资国金融合作的密切程度，比如所在国对投资公司所需要的银行系统资料进行保密，而且相关法律措施不健全，将使投资商无法进行合理索赔，势必造成投资者望而却步。

目前澳大利亚依据上述标准，对世界30个主要金融交易中心和37个次中心进行了评估，并按适宜投资的程度，将这些中心分为三大类。

第一类是具有良好法律保障和行为规范的国家和地区，其中包括中国香港特别行政区；第二类是比较满意的有9个，包括中国澳门特别行政区。

排在这两类之后的有40个。澳大利亚明确提出对第二类和第三类地区进行基金投资需要采取审慎的策略。

目前中国没有排在第一类国家和地区之内，因此澳大利亚基金大举投资中国尚有困难。然而这并非说明澳大利亚基金对中国没有兴趣，恰恰相反，近年来澳大利亚一些大银团、保险公司纷纷表现出愿意来华投资的热情有的还在中国设立了分支机构或代表处。