不动产基金投资范文

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医药产业是中国最具投资价值的产业之一。我国国民的医疗健康支出已成为继食品支出、教育支出之后的第三大消费支出，但医疗健康产业总体规模占国内生产总值的比例却仍然很低，与发达国家相比还有很大差距，这给了投资者非常广阔的发展空间。这是目前很多投资者看好医药行业的主要原因。同时，中国的医药企业本身也对资本有着较强的需求。

国外投资巨头早已盯住了中国医疗领域的发展机会，中国投资机构也开始跃跃欲试。目前一些投资者比如风司早已在中国医疗市场布局，医药、医疗器械、医疗服务业都存在投资机会。另外，医疗保险和医疗IT是目前值得关注的领域。

2008年末，GE医疗集团宣布与山东的新华医疗共同出资成立公司，新公司的主要任务是开发普及型医疗科技产品，重点开拓基础医疗市场。之后，GE还宣布将加大中国农村基础医疗市场的投资规模。此前，飞利浦、西门子等企业也有类似计划。

在医疗服务领域，国外风投也频频涉足。作为中国健康医疗界迄今为止最大的一笔风险投资，爱康国宾公司在2007年底获得华登国际、美国中经合集团等6家全球知名投资机构的战略投资，共计2500万美元。2008年，佳美口腔医院连锁管理有限责任公司日前获得英国马丁可利投资管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美国海纳亚洲创投基金(SIG)联合投资1000万美元。

那么，资本市场对于中国医药产业链条的哪个环节最感兴趣呢?生物医药领域历来是资本青睐的对象，而对于化学新药的研发，投资基金保持着比较谨慎的态度。其中一个重要原因是，整个产业结构不健全、不完整。而对于原来一直被忽视的药品营销环节，投资基金也表现出一定的兴趣。几家主营在医院终端安装显示屏以帮助制药企业进行营销的公司的融资活动都进行得非常顺利。而医疗器械领域无论是在资金需求还是在投资周期上，都比制药领域更符合投资运作特点。近年来，我国医疗器械产业发展较快，已从单纯的诊断、治疗、化验，向诊断、治疗、分析、康复等多方面转化。对于资本介入的方向，兰馨亚洲投资集团投资总监杨瑞荣认为，一是家用医疗产品行业有很大的潜力。这是因为患者到医院做一个检测经常需要很长的时间，在家里做又快又省钱。第二是进口产品替代。中国的医疗器械和医疗产品，尤其是大型的医疗器械产品，过去基本上是像GE、西门子这样的公司占市场的绝大部分。现在，一些国内企业开始抢占这个市场的份额。

相比之下，我国虽然有数千家制药企业，且不少企业每年也有研发投资，也有对外投资部，但其投资水平还难以与国外那种大规模、专业的企业创投行为相提并论。如果本土的制药企业能够认真学习跨国企业的经验，除了投资自身的研发项目外，还注意逐步建立起项目投资和股权投资队伍，在有条件的时候，对国内外中小企业和创新项目进行投资，这无疑将有力地促进本土制药企业的快速发展。

中医药产业投资基金投资方向

海外大型制药公司和投资机构的投资方向对于中医药产业投资基金的运作和投资方向有着重要的借鉴意义。礼来亚洲风投主要针对生物科学领域、医疗器械和诊断、医疗服务领域的中小企业。除礼来以外，辉瑞、诺华等不少跨国制药企业也纷纷加入在中国医药领域进行风险投资的行列。毫无疑问，风险投资将对中国医药产业的格局演变、企业生存和竞争态势产生重要影响。

根据中医药产业发展的基础和现状，投资基金的主要投资方向在如下几个方面：

――投资构建以中医药医疗为基础，以现代医疗健康服务为支撑的健康产业体系。

根据国家发改委的《重点中医医院建设与发展规划》，我国将不断完善中医医疗机构补偿机制，充实和调整中医诊疗项目，合理调整中医技术劳务价格。逐步完善更加符合中医药、民族医药实际情况的医疗机构和从业人员准入制度。在政府对公共卫生专项投入中，增加中医专项补助经费。在制定重大疾病防治规划时，应充分发挥中医药的作用，合理增加中医药防治项目份额。

按照该规划，实施完成后地市级以上中医医院设置10个以上中医临床科室的由2005年的12％上升到65％，设有针灸科的由2005年的37％上升到90％，设有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中药收入占药品收入达到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中医药在解决人民群众看病难、看病贵问题上的作用也将更加显著。3年内，我国将基本形成以中医临床研究基地为龙头，地市级以上中医医院为骨干的中医药事业发展的新局面，中医医院年诊疗人次预计由2005年的2.34亿人次上升到3.4亿人次。

一投资建设依托药品分销、物流配送与连锁零售药店相结合的营销网络。医疗服务服务的发展必将带动分销和物流业的发展，投资建设药品分销、物流配送与连锁药店相结合的营销网络有利于促进中医药产业的发展。

篇2

作者简介：商丽景（1979-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融投融资；

贾瑞峰（1973-），河北金融学院经济贸易系讲师，研究方向：金融计量。

中图分类号：F842 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.18 文章编号：1672-3309（2013）06-38-03

我国社保基金数额庞大，截止2011年底，我国五项社会保险基金累计结余总额2.87万亿元，其中养老保险累计结余1.92万亿元。由于我国当前的社保基金投资运营存在着投资结构单一、运作方式不健全等问题，导致了社保基金收益低，甚至有些地方若考虑通货膨胀后出现了负收益，这也是我国社保基金难以实现保值、增值的重要原因。因此，需要对社保基金的投资运营路径进行新的探讨和尝试。

一、社保基金投资运营的特点

社保基金与一般资金的投资相比具有自身的特点：

（一）投资的限定性

国家关于社保基金的投资方向、投资规模、投资结构、投资区域等都有一定的政策或法律限制。如有的国家规定社保基金只能存入银行和购买政府债券，不能用于投资股票、不动产等，有些国家还对社保基金的投资数额或比例作出了明确的限制。

（二）投资的长期性

社保基金的收支是相分离的：职工在职期间由职工本人和单位按规定缴纳一定的社会保障费，等到若干年后符合条件时才能享受社会保障待遇，因此，导致了社保基金收支之间存在着较大的时间差。尤其是在养老保险实行部分积累制或完全积累制的情况下，其基金储存积累期最多可长达近40年。社保基金的长期沉淀决定了社保基金需要通过长期的投资来获得较高的收益，以达到社保基金保值、增值的目的，从而确保参保人的收益不受损害。

（三）税收优惠性

社保基金通过投资运营产生的收益并不直接用于分配，而是累加到社保基金中去，以增加基金的总体数量，一方面使其不断的通过投资实现更多的收益，另一方面也可减轻国家在社会保障方面的支出负担。与一般基金投资收益不同，国家对社保基金投资收益是免征所得税的。

二、社保基金投资运营的原则

根据对社保基金在投资运营中的特点分析可知，社保基金投资的原则主要有以下四个：

（一）安全性原则

安全性是社会保险基金投资时必须遵循的首要原则。由于社保基金的特殊性，要求社会保险基金投资的本金必须要及时、足额的能收回，如果投资导致社保基金投资的本金无法收回，就会影响到社会保险基金正常的支付需要，从而影响投保者的正常生活。因此对社会保险基金来说，安全性是投资时考虑的首要问题。

（二）收益性原则

通过对社保基金进行投资获得一定的收益，在达到保值的前提下实现社保基金的增值。由于存在通货膨胀因素，只有社保基金的投资收益率大于通货膨胀率才真正实现了社保基金的保值增值。因此社保基金的投资在注重投资安全的前提下还要注重投资的收益率，应注重投资于收益率较高的项目。

（三）流动性原则

社保基金的流通性是指为了满足随时可以支付参保人对社保基金的需要，社保基金在投资中不发生价值损失的前提下可以随时变现。如果社保基金投资时间过长，投资项目无法变现，那么将严重的影响社保基金随时支付的需要。因此要求社保基金在投资中要对投资项目安全性、收益率和变现能力等进行综合考虑，选择适合的投资项目。

以上是社保基金投资运营中需遵循的三项基本原则。而在实际运营中很难三项原则同时兼顾。比如投资收益和风险往往是呈正相关的，过度的追求高收益必会面临着较大的风险，而过度的注重安全又会影响收益。因此，在实际对社保基金进行投资运营时，在考虑社保基金投资原则的同时还要结合实际情况需要，灵活选择投资方式和项目。

三、社保基金投资运营路径选择分析

社会保险基金实现保值增值的途径主要包括两个：一是进行金融活动投资，包括银行储蓄、购买国债和金融债券等；二是进行经济活动投资，如投资国有大型项目建设等。根据社保基金投资的特点及所需遵循的原则，社保基金投资的路径主要有：银行存款、购买国库券和其他各种债券、参与股票经营、投资基金、抵押贷款和投资不动产。

（一）银行存款

银行存款也被看做为一种投资，而且这种投资是投资风险最小的投资方式，同时这种投资的变现能力也最强，尤其是活期存款可以根据需要随时支取。银行存款的收益率稳定但是较低，尤其是存在较高的通货膨胀下，存款收益率往往低于通货膨胀率，社保基金不但不能实现保值增值的目的，还在不断的贬值，严重了损害了参保人的利益。

社保基金在投资运营的初级阶段，由于没有经验，各种制度、法律建设还有待完善，在投资上还是要更多的考虑投资的安全性。而尽管银行存款的收益率低，但其是各种投资路径中安全性最高、变现能力最强的投资方式。因此，我们可根据银行存款的存款利率选择存款的种类。如果银行长期存款利率能抵消通货膨胀造成的贬值影响，可以对一定比例的社保基金用于该种投资，以保证社保基金随时支付的需要。

（二）国债

1、国库券。国库券是由国家发行的债券，以国家财政作担保，投资收益率高于同期银行存款，由于发行者是政府，几乎不存在信用违约风险，所以国债被认为是一种风险小但收益高的投资工具。我国国库券的期限最短的为一年，投资收益和投资时间呈正相关。同时由于国库券采用的不记名形式，可以迅速的流通转让，满足社保基金投资安全性、收益性和流动性的原则。在实际投资中，可选择不同期限的国库债进行购买投资。

2、其他国债。当前我国国债除了国库券外还有六种其他债券：专业银行发行的金融债券、专业银行发行的国家建设债券、地方企业发行的地方企业债券、国家重点企业发行的重点企业债券、基本建设债券、财政债券。由于六种债券存在着特殊性，现阶段还不太适合社保基金进行投资。比如基本建设债券只对专业银行发行，其他机构或个人不能购买；财政债券只对金融机构发行，只有社会保险基金管理部门成立了相关的金融投资机构才能购买。

（三）抵押贷款

抵押贷款是借款者凭借一定的抵押品作为物品保证而取得贷款的一种融资方式。因为借款者有抵押品作为保证，抵押品一般有房地产、国债券、有价证券、各种股票或货物的提单等等，如果贷款到期，借款者不能如数归还贷款，则贷款者有权处理抵押品作为补偿，所以从事抵押贷款的风险小。同时抵押贷款的收益相对较高，满足社保基金投资的收益要求。

由于当前我国金融市场普遍存在资金短缺的现象，一方面众多企业很难从银行机构获得资金支持，另一方面随着国有企业经营机制的转变，国有企业投资渠道越来越多样化，这些无疑为社保基金进入金融市场进行贷款业务提供了有力的条件。

（四）不动产

不动产投资是为了取得一定的收益而将现金转为不动产的行为。其中不动产是指土地或土地上的定着物，具体包括：各种建筑物，比如房屋、桥梁、铁路、公路、地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、花草、农作物等等。

不动产投资存在投资数额大、投资期限长、投资风险大、收益率高的特点。因此，社保基金在进行不动产投资时需要对投资项目进行综合分析和评价，比如建筑物投资和植物投资相比，植物的投资风险大于建筑物，不适合进行投资，所以社保基金的投资重点应放在各种建筑物不动产上，比如房屋、桥梁、铁路、公路等；在不动产投资中，可根据我国目前买房难、买房贵的特点，社保基金可以投资建设职工住宅，在获得适当收益的前提下将住宅出租或出售给投保人。

（五）基金

基金投资是一种间接、社会化的证券投资方式，投资效益高、流通性强，同时基金也是境外的投资者向异地证券市场进行间接投资的理想渠道。但是基金投资也存在较大的风险：投资人和信托公司存在的委托——关系致使道德风险的发生，委托机构在各业务环节的操作过程中，可能由于某种原因进行违法或违规操作而引发风险，致使投资人的利益受损；未来市场的不确定性加大了投资风险，比如投资者在购买基金后，如果市场出现加大的波动，使投资者对价格难以进行预测，投资者将会面临被套牢的风险；投资债券收益还会受到利率的影响，导致投资收益的不稳定性。

根据基金投资的特点，结合社保基金投资的特点和原则，社保基金可以进行适量的基金投资，但由于风险较大，投资应该控制在一定比率内，不适合大规模、高比率的投入。

（六）股票

股票投资是一种高收益、高风险的投资。股票的投资收益不像债券利息是预先就确定的，（下转第35页）而是随着企业的经营状况进行变化的，随着企业经营的不断壮大，股票的价值就越高。同时由于企业未来的经营是不可确定和预知的，无疑加大了股票投资的风险。因此在进行股票投资时需要结合实际情况，制定出可行的投资方案。出于安全考虑，社保基金不应投资股票，但由于股票的收益率高，不但能实现社保基金的保值还能实现增值的目的。因此，建议社保基金在兼顾安全的前提下，进行股票投资。在股票投资中应掌握好分散风险的原则：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，投资时进行投资组合、购买经营状况好的企业股票来达到降低风险、获取收益的目的。

上述六种投资途径中，各种投资途径都有自身的优缺点。社保基金在投资运营中需要结合自身特点和实际情况，通过合理、科学的选择投资路径，尽可能地回避风险和实现收益最大化，实现保值、增值的目标。

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参考文献：

[1] 吕超、 段洪成、 刘海燕.全国社保基金投资组合绩效评价理论综述[J]，金融理论与教学，2010，（01） .

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国投瑞银新兴市场是这个月最牛的基金，收益率达到13 73％。它是一只专注于全球新兴市场的QDII基金，成立于2010年6月。虽然去年出现不小的亏损，不过由于今年全球新兴市场大反弹，国投瑞银新兴市场跟着受益，基本已经将亏损挽回。

海富通大中华精选：今年最牛基金

虽然这个月收益排名第二，但是海富通大中华精选却是今年最牛的基金，2012年以来(截至2月15日)收益率达到19.12％。这只QDII基金投资特点是通过积极主动的投资，精选海外具有“大中华概念”的优质股票进行投资，分享大中华区域经济发展增长的成果。大摩多因子策略：量化基金傲视国内市场

大摩多因子策略基金这个月收益率为10.92％，在所有基金中排名第三，仅次于两只QDII，是今年涨幅最大的A股基金。该基金是一只量化基金，投资目标是通过多因子量化模型方法，精选股票进行投资，在充分控制风险的前提下，力争获取超越比较基准的投资回报。

后三名基金点评

除了部分债券基金亏损，本月股票方向基金多取得不错收益，只有小部分基金错过行情，业绩不理想。排名后三位的基金分别是诺安全球收益不动产、申万菱信盛利配置和汇丰晋信2016。诺安全球收益不动产：创新基金有待观察

诺安全球收益不动产基金这个月微跌0.10％，是除了债券型基金之外唯一下跌的产品。它是国内首只QDII型房地产信托投资基金，主要投资REITs。那是一种在证券交易所上市，以标的不动产租金收入为主要收入来源，每年通常会将90％净收益分配的金融工具。从理论上说，该产品长期回报稳定，安全性较高，类似于固定收益类产品，其长期业绩有待观察。

申万菱信盛利配置：股票接近空仓

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1.1 国外养老保险基金的管理模式

养老保险基金管理模式的选择是对养老保险基金实施有效管理的关键。从世界各国通行的做法来看，养老保险基金管理模式主要有三种：

（1）政府机构直接管理。政府成立专门机构直接负责养老保险基金的管理。如新加坡的养老保险基金，由政府的中央公积金局(Central Provincial Fund Board)直接管理。

（2）由独立的养老保险基金会进行管理。这种方式在美、英等发达国家被广泛应用于企业补充养老保险基金管理。

（3）由专门的养老保险基金管理公司管理。智利等拉美国家一般成立专门的私人养老保险基金管理公司(Pension Fund Administrators，AFP)负责养老保险基金的运营。

1.2 国外养老保险基金投资运营

养老保险基金的投资运营是指通过实施与资产配置政策相一致的资本市场投资组合，实现养老保险基金保值增值目标。如何在市场经济条件下，实现养老保险基金的保值增值，本文分别从养老保险基金的投资政策、投资渠道及投资收益方面进行探讨。

(1)养老保险基金的资产配置政策?

投资政策的基本内容是指投资方向、数量与结构的协调和合理处置。英国和美国的养老保险基金大多用于购买蓝筹股；政府没有对某些特定行业最低或最高的投资水平采取任何强制性限制。

近年来一些发展中国家的养老保险基金投资运作也逐渐加快了投资股市的步伐。到2001年2月，智利养老保险基金资产中36.45%投资于政府证券，13.79%投资于公司股票和债券，35.39%投资于金融机构发行的各种投资工具，2.41%投资于投资基金，投资国外的比例为11.73%。

(2)国外养老保险基金投资渠道及投资收益

完善养老保险基金的投资管理有助于养老保险基金的保值增值，有助于投资结构的合理化与分散投资风险。由于西方各国养老保险基金的投资组合坚持了分散化、多元化投资原则，而且股票在养老保险基金资产组合中占有较为重要地位，因此多数国家养老保险基金营运状况良好，主要发达国家养老保险基金年平均实际收益率约在8.3%左右。

2.我国养老保险基金管理模式评价及设计

2.1 单一的投资渠道不具备规避风险和增值的能力

我国养老保险体制在经历了筹资方式、管理模式的改革之后，逐渐形成了社会统筹和个人账户相结合的养老保险体制,基本养老保险滚存资金也形成一定结余，2002年我国企业职工基本养老保险基金本年结余328.6亿元，滚存结余1608.0亿元。但我国目前统筹基金绝大部分还局限于银行存款和购买国债。但从以下分析可以看出,这两种方式都难以使基金保值增值。

（1）存入银行看保值。1993～2002年银行存款利率与全国零售物价指数的对比关系,可以分析基金在银行的保值增值情况。养老保险基金实际收益率(这里取2001年三年期银行存款利率)仅略高于通货膨胀率,远低于工资上涨率，远低于8.35%国外养老基金年平均收益率，更无法与智利等国家高达10%以上的养老保险基金年平均收益率相比。

（2）购买国债看保值。比较而言,国家债券的年利率要高于同期银行存款利率,以2001年来说,以国债形式存在的养老保险基金的年平均收益率约为2.8 %左右,国债名义收益率仅高于同期银行存款利率0.19个百分点,由于我国国债二级市场还不够完善,最终养老保险基金投资于国债的实际收益率甚至可能低于银行存款利率。投资于国库券实际还不如存入银行。同样养老保险基金购买国债也难以增值。

2.2 我国养老保险基金管理模式的设计

我国通常所说的养老保险基金主要包括：（1）基本养老保险体系社会统筹账户上的基金。社会统筹基金实行现收现付制，没有积累，因此对安全性的要求非常高，这类养老保险基金都不可能入市。（2）基本养老保险体系个人账户上的基，资金实行完全积累制。针对做实之后形成一定积累的个人账户基金，本文认为现阶段应实行由若干受托人管理，具有中国特色的多个受托人制度；采用由养老保险基金受托人选择投资管理人，进行养老保险基金投资组合的全部委托投资方式。

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金融证券化的发展可追溯至20世纪60年代的美国。广义而言,证券化包括金融资产证券化(SecuritizationofFi-nancialAssets)和不动产证券化(SecuritizationofRealEs-tate):前者的标的是各类金钱债权,即金融资产;后者则是资本市场与房地产市场融合发展的产物,其标的是土地所有权和相关权利,即不动产物权。目前,不动产证券化最为成功的首推美国的房地产投资信托制度(REITs),这一先进的融资工具先后为欧亚多个国家和地区所继受。以亚洲为例,在仅约7年内就积聚了80个以上的房地产信托投资基金,总值超过770亿美元[2]。我国台湾地区亦不例外。20世纪90年代后期,台湾房市持续低迷,政、商、学三界形成共识,应引进不动产证券化制度以解决不动产流动性不足的问题,促进金融商品多元化,以复苏房地产市场。为此,我国台湾地区于2002年7月先行颁布《金融资产证券化条例》。未几,“行政院”完成“不动产证券化条例”草案,由“立法院”于2003年7月三读通过,其后“财政部”又于2003年12月实施《不动产证券化条例细则》。笔者以为,剖析我国台湾地区不动产证券化的制度构造对于内地开展房地产信托投资基金试点颇具启发意义。

二、我国台湾地区不动产证券化法制之组织架构

《不动产证券化条例》(以下简称《条例》)设计的不动产证券化类型包括不动产投资信托(REITs)和不动产资产信托(RealEstateAssetsTrusts,REATs)。不动产投资信托是参考美国房地产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及《金融资产证券化条例》部分规定;不动产资产信托是借镜日本模式之“资产流动型”制度[3]。前者先发行证券获取资金,再用筹集的资金投资不动产项目;后者则先有不动产项目,再以此为支撑发行证券获取资金。一般国际间所称之REITs,并不包括后者。我国台湾地区将此二者涵纳于《条例》内的理由在于:其一,REATs有投资信托无法取代的某些优点,故须以资产信托为推动主力,以免资金募集不足而致证券化无法展开的窘境;其二,REATs能迅速创造不动产的附加价值,同时规定两种模式能给予金融机构及投资者更多样化的选择。

(一)不动产投资信托

依《条例》第4条第一项第三款,不动产投资信托系指“向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产证券化投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托”。换言之,受托机构通过公募或私募的方式发行受益证券,以所筹集的价款设立不动产投资信托基金,并把基金投资于法律规定的范围。不动产投资信托基金以封闭型为主,辅以开放型基金。其原因在于不动产投资信托之标的为不动产,若为封闭型的房产基金,则有固定配息,投资门槛较低,一般公众投资者均可入场投资,但其流动性相对较低,无法提供投资者随时购回的要求。因此,为保留一定的弹性,《条例》又规定了经主管机关核准,可得募集附买回时间、数量或其他限制的开放型基金①。我国台湾地区资产证券化市场与大陆金融市场类似,亦处于初创阶段,故立法者态度谨慎,对不动产投资信托基金的投资标的、闲置资金运用方式、受托机构价款事项等方面均作了详细规定,以期在维持不动产信托基金之流动性、效益性的同时,确保基金之安全性。《条例》在制度设计上的一个亮点是估价报告书的制作和公告。受托机构运用不动产投资信托基金进行主管机关规定的一定金额之上的不动产或不动产相关权利交易前,应洽请专业估价师依《不动产估价师法》规定出具估价报告书。精致的制度设计旨在引入中介机构,借助社会中介力量,保障投资者的权利,这也是公开、公平、公正市场交易原则的具体运用和体现。

(二)不动产资产信托

依《条例》第4条第一项第四款,不动产资产信托系指“委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托”。换言之,先有不动产,再进行证券化,通过将不动产移转予受托机构并发行受益证券,使受益人(受益证券持有人)间接享受不动产或相关权利的收益。不动产资产信托与台湾地区金融资产证券化中的特殊目的信托制度最大不同之处在于:金融资产证券化的信托财产是各种金钱债权,而不动产资产信托的信托财产是不动产物权。因此,在立法技术上,《条例》仅就与不动产相关的特殊规则做了规定,其他适用《金融资产证券化条例》相关规定。

(三)不动产资产信托与不动产投资信托之异同

不动产资产信托与不动产投资信托作为我国台湾地区不动产证券化的两种组织形态,必然具有一些共同的运作机制,如受托人、受益人、受益分配、业务风险承担等。因此,《条例》第36条特别允许不动产资产信托援用不动产投资信托的部分规定。不过,两者的差异亦十分明显[4]。

1.不动产投资信托的委托人为不特定的投资大众,即认购不动产投资信托受益证券的投资者。而不动产资产信托的委托人为不动产所有人或不动产相关权利人。

2.不动产资产信托中的信托财产仅以不动产、不动产相关权利为限,较之于不动产投资信托的投资范围为小。不动产投资信托的投资标的除不动产、不动产相关权利之外,还包括受托机构或特殊目的公司依不动产证券化条例或金融资产证券化条例发行或交付的受益证券或资产基础证券以及银行存款、政府债券、金融债券、国库券、银行可转让定期存单以及其他具有较高信用等级的商业票据等金融商品。

3.不动产投资信托的信托财产是金钱,即认购不动产投资信托受益证券的投资者向受托机构缴纳的价款。不动产资产信托的信托财产是发起人移转于受托机构的不动产所有权及相关权利。

4.从受益证券的募集流程来看,不动产投资信托系以先募集资金作为信托财产,再进行资金运用,因此,投资人认购受益证券时资金运用对象可能尚未确定;而不动产资产信托以不动产作为信托财产,就已经确定的不动产及其相关权利进行证券化,然后再发行受益证券,筹集资金。

5.不动产投资信托是仿照美国共同基金(MutualFund)的运作机制设计的,具有融资功能。不动产资产信托则是通过受托机构专业化的经营对不动产为有效开发利用与营运。

三、我国台湾地区解决不动产证券化中若干问题之路径选择

(一)不动产证券化之组织形态

是否仅以信托制为选择?我国台湾地区虽继受美、日制度,却又与两者之制度设计不同:我国台湾地区不动产证券化的组织形态采信托制,日本不动产证券化则兼采信托和公司制双轨并行,美国的房地产投资信托在实务中亦不限于信托制,而是包括信托、公司、合伙三种形态。此外,我国台湾地区金融资产证券化法制虽对其不动产证券化实践具有较大影响,但前者同时涵纳公司制和信托制两种组织形态,故也不同于不动产证券化之单一的信托架构。对此之合理解释在于,我国台湾地区不动产证券化市场处于初创和发育时期,导入公司制必然牵涉过多之立法调整,而且可能引致证券化与公司制度之协调问题。我国台湾地区《不动产证券化条例草案》在立法理由中就指明其仅采信托制的目的在于“避免本条例草案内容过于复杂,以及影响公司法制之契合”[5]。不过,须注意的是,鉴于公司制在不动产证券化中的组织架构优势,晚近的发展趋势是以公司制度推动证券化。韩国、日本在推行不动产证券化时,亦先引进信托制,然后再导入公司制。证券化所要求之特殊目的公司(SpecialPurposeCompany,SPC)牵涉公司法制之协调配合,故无法一蹴而就,只能在进一步发展证券化市场和完善法律制度的基础上方可引入公司制以推行证券化。

(二)受托机构之资质

《条例》通过后,学界之歧见最为集中的莫过于受托机构的资质问题。《条例》规定受托机构以《信托业法》所称之信托业为限,设立满三年以上,并经主管机关认可的信用评等机构评等达一定等级以上,此同《金融资产证券化条例》对受托机构之资质要求。依不动产证券化原理,受托机构应为专业性机构,体现在两方面:一是独立经营,寻求投资对象,开发、管理、营运不动产,以产生效益;二是客观评估不动产的价值,披露不动产的有关信息。换言之,受托机构应是经营、管理不动产的行家里手,是不动产专业机构。然而,《信托业法》规定的信托机构是专门的信托机构和银行的信托业务部门,其性质是专业的金融机构。毋庸置疑,信托机构(部门)具有较强的运营金融资产的业务能力,但其是否具有经营不动产的理论知识和实务经验却值得怀疑。如果受托机构委托专业的不动产公司营运不动产,则须支付数目不菲的费用,而且会产生成本问题。如此一来,无形中减少了投资者的投资收益,这对社会公众而言是不公平的。无怪乎《不动产证券化条例》通过后,各界对受托机构之相关规定异议甚多;而《金融资产证券化条例》中之类似规定,却几乎没有批评的声音。在房地产金融证券化市场极为发达的美国,受托机构并不仅限于金融机构,一般的专业性房地产公司反而成为受托机构的典型形态。事实上,受托机构采何种形式取决于房地产市场的发达程度,在发达的房地产市场可采取专业的房地产公司,而在市场的初创阶段,则应采取金融机构为受托机构。

(三)受益人会议与信托监察人制度

在不动产证券化市场中,如何充分保护投资者的权利,一直备受政、商、学三界之关注。《条例》创设了受益人会议和信托监察人制度以保护投资者的利益。受益人有权参加受益人会议并行使表决权,但受托机构以自有财产持有受益权时,无表决权。受益权的行使方式有两种:一是直接行使,但仅以受托机构基于特殊目的信托契约所负债务之清偿和其他仅为受益人自身利益事项为限;二是间接行使,通过受益人会议或信托监察人行使。换言之,仅涉及自益权的由受益人个别直接行使,涉及共益权的须由受益人会议或信托监察人为之,且以后者为原则。这是由不动产投资信托和不动产资产信托的信托性质决定的,不动产证券化中的信托是商事信托,具有营业性和集团性的特征,受益人作为投资者人数众多且具有流动性,各个受益人基本持分相同,即基本单位权利相同,只是持分数目不同而已。故其不同于一般的民事信托,因民事信托的受益人可个别行使,共同行使反而为例外。受托机构为保护受益人权利,依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任一人或数人为信托监察人。信托监察人不得为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。可见,信托监察人之设计初衷是有益的,但效果是否必然理想,笔者以为却不尽然。其原因在于,信托监察人设立之目的是保护投资者(受益人)的利益,信托监察人的职责是监督受托机构对受托财产的有效营运。而《条例》规定之信托监察人却由受托机构选任,这岂非矛盾?其实,由受益人选任信托监察人才是合理的制度设计。四、镜鉴与建议房地产金融证券化这一复杂的融资过程,涉及多部门法律,除专门的证券化立法外,还涉及公司法、证券法、信托法、税法等,如何协调各部门间关系,成为制度设计的重要考量因素。我国台湾地区在制定《不动产证券化条例》时,先行修订了相关法律,并参酌《金融资产证券化条例》之成功经验,其稳健的立法进路值得学习。事实上,现行《条例》也只是过渡性的,台湾地区立法部门仍在积极探索引进公司制可能引致之问题与相关对策。最终,其不动产证券化立法必然会和发达国家的法律接轨,采信托和公司双轨制。不过,我国台湾地区在引进不动产证券化的过程中,也有不足之处。例如,据《条例》,投资或运用的标的必须是“已有稳定收入之不动产”或“已有稳定收入之不动产相关权利”。如此,“开发型”REITs因不具备“已有稳定收入”之要件,就不得成为资金运用之标的。笔者以为类似规定无法满足我国内地的需求,故而建议应附条件开放“开发型”REITs①。在我国内地房产开发商用高财务杠杆进行开发的情况未有根本改善之前,为避免发生开发商利用RE-ITs筹集资金却将风险转嫁予投资者的情形,应禁止其投资尚待开发的项目;至于投资已开发而尚未完成的开发项目,则须订定投资时的完工比例,以利于风险评估。此外,应对投资占REITs总资产的比例有所明定,避免投资风险过高,确保受益者的权益。尽管存在或多或少不足,我国台湾地区之《不动产证券化条例》及相关规定对我国内地“开展房地产信托投资基金试点”依然极具建设性意义。目前,借力“双中心”获批东风,上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹,争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样,天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭[6]。然而,如前文所述,在国家层面资产的证券化立法上,我国仅有关于金融资产证券化的法规,尚无关于不动产证券化之法律规定。因此,内地可借鉴台湾地区之经验做法,从以下几个方面做出规定: