房地产行业如何融资范文

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中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）04-0009-02

随着国内经济发展进入新常态，作为国民经济增长的支柱产业，我国房地产业告别了十年的黄金时期，也进入了其行业发展新常态，面临投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降、市场分化突出的不利局面。面对着新常态的机遇和挑战，我国房地产业未来发展充满了不确定性。从资本结构上看，国内房地产企业抵御金融风险的能力普遍明显不足，大部分企业存在着资本结构不合理、对银行贷款融资依存度高、短期借款融资比重大、偿债风险高等一系列问题。因此，我国房地产业如何在国内经济进入新常态的大环境下，如何生存发展、如何降低行业风险、优化资本结构并保持较好成长态势是房地产企业需要思考的问题。

一、国内房地产业发展现状

近年来，国内房地产业在经历长达十年的井喷式增长期后，行业增长势头趋缓，楼市逐渐降温，发展增速放慢。以2014年房地产行业数据为例，国内房地产上市公司资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产主营业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。尽管2014年国内房地产上市公司各项关键性财务指标仍呈现上升趋势，但从增速上看，除净资产均值外，其余三项指标增速同比均有不同程度的下降。2015年，全国整体楼市销售业绩在国家相关利好政策的刺激下，市鲂星橹鸩交嘏。1―5月份全国商品房销售面积累计35 996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24 409亿元，同比增长3.1%。

总体来看，房地产行业整体销售业绩增幅收窄，尽管上市公司规模仍保持稳步增长的势头，但国内房地产开发整体投资增速下行趋势已成必然，各项产业发展的关键性指标增速已经步入下降通道。

二、国内房地产企业资本结构存在的问题

企业资本结构通常是指企业权益资本和债务资本同企业总资本之间的比例关系，通常用财务指标资产负债率（总负债/总资产）来表示。企业资产负债率越低，则财务风险越小，债权人资本保障程度越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务风险。就资本结构而言，国内房地产行业内部充斥着资本结构失衡、融资渠道单一的问题。

（一）资本结构失衡，整体资产负债率偏高

根据Wind数据显示，2016年国内上市公司有132家资产负债率高于70%，其中23家属于房地产行业，这23家公司中甚至有12家的负债率超过80%，即便是行业龙头万科A和新城控股的负债率也分别达到80.6%和82.81%。2016年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，直逼80%关口。目前，国际上房地产行业资产负债率通行标准为50%，由于国内市场差异，国内房地产业平均负债率的正常范围也在60%～70%之间。可见，国内房地产业资产负债率整体过高，且上涨势头不减，财务风险日益加大。

国内房地产业资产负债率过高，究其原因主要是房地产业本身是非常典型的资金密集型行业，资金杠杆在企业发展过程中扮演重要的角色。房地产企业在生产经营过程中尤其是前期投入阶段对资金需求量大、流转周期长，而鉴于目前我国金融体系的不完善，可供企业选择的融资渠道过少，股权融资、自筹资金等方式又存在一定局限性，相对而言，企业更倾向采用银行贷款的方式进行资金筹措以维持正常生产经营活动。正是企业对债务融资方式的偏好和依赖，进一步加大了企业的财务杠杆，从而导致负债率整体偏高，其潜在的金融负债风险为我国经济稳定发展埋下隐患。

（二）融资渠道单一，对银行贷款依存度高

目前，国内房地产企业的资金来源主要由银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金和预收款）三个部分构成。房地产业属于资金密集型企业，总体资金投入需求量大，其自有资金相对不足，主要资金投入源于银行贷款。根据央行和银监会的调查数据显示，国内房地产企业的55%资金直接来源于银行系统，而房地产业的自筹资金基本上来源于商品房销售收入，绝大部分购房者采用银行按揭贷款方式支付总房款，若按首付30%计算，则企业自筹资金中的70%同样来自银行贷款；其他资金包括购房定金、预收款和建筑施工方的工程垫付款等，而施工承包商垫付款中大部分资金来源于银行贷款，这实质上构成了房地产业的间接银行信贷。通过以上分析，保守估计国内房地产业直接或间接通过银行贷款方式所筹措资金已占企业融资总额的七成以上。可见，国内房地产企业对银行贷款的依赖程度明显过高，财务杠杆过大。一旦房地产行业发生经济波动，其经营风险和财务风险将直接传导给银行，导致金融风险爆发，进而影响国家金融市场的安全和稳定。

我国房地产业过高的资产负债率以及单一的融资模式加大了企业的财务杠杆和经营风险，严重阻碍了企业的持续稳定发展和资本结构优化进程。因此，当前国内房地产企业共同面临的问题是如何促使其过高的资产负债率下降至合理区间，拓宽融资渠道，从而优化自身资本结构，降低财务风险。

三、资本结构优化具体途径和方式

（一）降低资产负债率，合理控制负债规模，优化资本结构

根据我国房地产行业负债为主的融资特点，应把降低资产负债率作为资本结构优化的切入点。前文所示，国内房地产企业财务杠杆过大的问题非常突出。正常情况下，对于成长迅速、盈利空间较大的企业而言，适度的财务杠杆能够增加资本投入，激活企业的创造能力，扩大企业规模，提升盈利能力。同时，适债务利息可以抵税，有助于企业减轻税负。但财务杠杆在帮助企业增加盈利的同时，也在累积风险。高负债产生的利息会导致企业现金流紧张，过度增加财务费用，吞噬税前利润，一旦投资项目无法实现预期盈利甚至亏损，财务杠杆会成倍放大财务风险，导致资金链濒临断裂，使企业陷入财务困境。目前，我国房地产上市公司整体资本负债率已接近80%，资金链条过于紧张，偿债压力大，将资产负债率降至合理区间将有助于产业结构调整，优化企业资本结构，促进房地产行业长期稳定发展。

（二）增强长期偿债能力，合理调整融资结构，实现融资渠道多元化

国内房地产企业债务结构普遍以中短期负债为主，长期负债比例较低。“短为主、长为辅”的债务结构要求企业要具有较强的短期偿债能力，但短期偿债能力的强弱并不能代表企业的成长性和可持续性，也无法衡量企业抵御市场风险的能力。短期负债比例偏高，企业财务风险增加的同时，短期偿债压力骤增，一旦资金不足，企业会被迫做出非理性决策，以高息借贷方式筹措资金，填补短期债务漏洞，而这些短期行为对企业长期持续发展造成不利影响。对于房地产行业而言，长期负债利率相对较低，提高长期负债比例，将有助于减轻企业债务利息负担，促进企业不断增强自身持续盈利能力和现金流创造能力。企业只有持续产生稳定可靠的现金流，才能增强长期偿债和抵御风险的能力，从而降低企业投资经营风险。

目前，我国房地产行业融资结构不合理，长期融资比例偏低，其主要原因是融资渠道过于单一，企业融资来源主要依靠银行贷款。因此，要解决融资结构失衡问题，应当采取信托融资、房地产证券化等方式拓展融资空间，实现融资渠道多元化。

1.信托融资，一般是指信托公司针对有较好盈利空间的房地产投Y项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，信托融资优势在于融资成本低，财务费用少，融资期限弹性大，可以在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。

2.房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，可以促使房地产行业经营管理更专业、资源配置更合理，其最常见的表现形式是上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹集巨额股权资金并作为注册资本长期使用，并无偿债压力，同时还可以达到扩大企业规模、分散经营风险、降低融资成本、改善资本结构的效果。

（三）加速行业资源整合，扩大企业经营规模，实现规模产出效应

由于我国房地产企业个体经营规模所限，除银行贷款融资外，大多数企业还无法满足债券融资、上市融资等外部融资方式的条件。因此，扩大房地产企业经营规模是打破其他外部融资方式限制条件、开辟融资渠道的重要途径。

1.房地产企业若想染指大型开发项目，整体实力必须过硬，要具有相当的经营规模和行业资质，同等市场机遇面前小规模企业往往被忽略，所以要着重扩大企业规模，提升市场影响力和抵御风险能力，实现经营规模化。

2.小规模企业融资相对困难，限制较多，融资规模有限，以中短期资金为主，而大规模企业则更容易获得资金的支持。因此，扩大企业规模就要加大行业整合力度，通过整合减少企业数量，提升经营规模，实现房地产行业整体规模化发展。

四、结语

在市场经济条件下，我国房地产业尚处在发展阶段，企业整体资产负债率偏高，资本结构不合理，融资渠道单一，对于银行贷款有严重的依赖性，这些问题都阻碍了房地产行业正常发展。因此，合理控制企业资产负债率，改善内外融资结构，实现融资渠道多元化，成为房地产业实现资本结构优化的有效途径。合理的资本结构直接关系到房地产企业自身的生存和发展，同时也对行业整体的持续健康发展起到决定性的作用。

参考文献：

[1] 李远慧，郝宇欣.试析我国上市公司资本结构的效应[J].会计研究，2007，（10）：181-198.

[2] 陈维云，张宗益.对资本结构财务影响因素的实证研究[J].财经理论与实践，2009，（1）：47-55.

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目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

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（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险

由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。

（二）实施科学的融资决策的需要

房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。

（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施

房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。

二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题

（一）财务管理人员缺乏管理意识

目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。

（二）财务管理方法不完整

方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。

（三）财务预算不合理

财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。

（四）缺乏对财务成本的管理

财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施

（一）加强对财务管理人员的素质培养

提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。

（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理

针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策

在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。

四、结束语

总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。

参考文献：

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中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

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一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来,国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显着,面对房地产行业的跌宕起伏,国家也适时进行宏观调控,综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,击碎了房地产泡沫,使中国经济实现“软着陆”,房地产市场在迎接美好前景的同时,也面临巨大的挑战。

(一) 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎,土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中,土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年,房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年,国家为了应对金融危机,稳定经济制定并投入实施了四万亿计划,使得房地产行业土地供应量呈上升趋势;而2010年以后,政府出台了严格的土地调控政策,使得政府在对土地出让的过程中,对房地产行业也提出了严格的要求,包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等,这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外,2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》,防止地方政府为谋求经济增长急功近利,加强了对用地规模的整体调控,力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策,使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎,2014年1-6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点,部分城市土地出现供过于求现象[1]。

2. 房地产市场主要面向大中城市,对小城及以下关注不够。2014年,国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策,即:全面放开城镇及小城市户籍限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整,为农民“农转非”提供了便利的条件,同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大,平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看,我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中,并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中,市场的全面建立还需要一段过程。

3. 保障性住房建设力度加大,地产商劳动需求增大。2014年,我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部,这一部门的建立,有助于减轻中低收入者购房压力,强化了社会保障体系,力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上,十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施,对于扩大房地产市场有积极的作用,刺激了房地产市场的需求,也刺激了地产商的建设欲望,促使各企业积极响应国家政策,也使得行业内对劳动力的需求扩大。

4. 房地产商资金获取压力大,资金来源单一。2003年开始,国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控,文件一出,增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力,有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来,对于消费者买房,乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态,使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺,大部分资金来自于银行贷款,以及国家对贷款政策的严格把控,使得地产商面临资金危机,甚至出现垫资建设的情况,严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。

(二)宏观调控政策下房地产行业存在的问题

1.地产商土地获得资金压力大,土地获得难度增大。一方面,国家改挂牌出让为招标出让,房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格,这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面,国家对土地出让的限制,使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布,虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象,但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是,如果开发的产品为住宅,其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。

2.目标市场范围小,建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障,但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外,在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅,产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平,受限严重,无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响,因此,市场规模亟待扩大,市场开发及产品建设重心亟待转移。

3.地产商开发资金储备不足,过于依赖银行贷款。目前来看,整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设,过多的依赖外力,是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足,开发与建设产品的资金都要依靠外力,而主要的方式是银行贷款,除了这种方式,对于其他融资手段的应用还比较少,过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一,也成为宏观调控政策下,阻碍房地产行业发展的重要原因。 4.行业发展不够灵活,缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远,缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下,房地产市场依旧走老路,未能及时灵活的调整发展战略,对政策变化反应不灵敏,没有制定有效的应对限制的策略,缺乏灵活变通的能力。另外,行

业内没有发掘新的房地产行业利润增长点,过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型,实施高房价。但是,就宏观调控政策而言,国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松,因此,此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。 2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%;2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看,房地产行业整体发展台式良好,但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁,整个行业需要有针对性的进行战略调整。

二、当前政策下房地产行业战略调整策略

针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题,整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力,逐步进行战略调整,灵活市场策略,调整经营理念和经营方式,寻求新的利润增长点和市场机遇,以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。

(一)调整经营观念

发展初期的房地产行业,经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售,不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下,商品化的程度也大大加深,越来越多的房地产企业进入行业内,导致行业内竞争越发激烈。因此,注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化,将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下,也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时,也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。

(二)调整土地开发模式

发展初期的地产商,把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看,过于注重开发新的土地来发展经营,建设产品已经不适应当前发展,因此,房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用,对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同,指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式,在其他国家已经初具雏形,并产生了很好的效果。开发方式的转变,不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力,也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力,也从另一个侧面,为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础,为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下,成为房地产行业新的利润增长点。

(三)调整目标市场

随着户籍政策的变化,房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小,中、小城市户籍政策的放开,无疑会打开中小城市的房地产市场。因此,房地产行业应该审时度势,将市场眼光扩大,更加重视中小城市的市场。另外,国家住房保障制度的实行,使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋,拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场,房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。

(四)调整产品多样性

目标市场范围的扩大,相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性,需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来,依据国家政策、根据目标市场定位,有针对性的开发商品,力图准确预测市场需求,抓住机遇,更好发展。针对住宅用地,合理规划中小户型的设计,实现精细化、标准化;对于商业地产的开发需谨慎,对于繁华商圈,避免重复建设商业地产,造成地区商业虚假繁华,应针对具体需求,在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产;对于工业地产的开发与选址,要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设,尽量与政府合作,实现工业地产开发的有序化与合理化;就目前形势看,我国房交量处于萎缩状态,因此,继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态,因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是,对旧楼的选择也要格外慎重,被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的,对于年久危楼不建议采取改造措施,在改造过程中,可以对楼体外观进行重新装潢,对内部格局进行改造,使之符合当代消费者的需求,成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求,缓解交易萎缩的态势。

(五)调整开发融资模式

就当前我国的形式来看,各房地产企业的资金多来源于银行贷款,国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此,房地产行业调整开发融资的模式,也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式,诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道,获得产品开发资金,解决当前资金短缺,垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测,合理安排、选择合作机构,安排企业开发资金来源,不断拓宽企业融资渠道,从而降低企业的融资成本以及融资风险。

(六)调整供应商与购买者之间的关系

M/:请记住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现,市场信息不对称,对房地产行业的供求关系造成很大影响,他们建议政府在进行宏观调控过程中,通过政策措施乃至法律手段,要求供应商完全的产品信息,实现供应商与购买者之间的信息平衡,实现行业一级市场的有序发展[4]。因此,房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系,全面的产品信息,包括附加产品信息,使得消费者能够全面了解产品,实现交易公平。另外,房地产商应该多站在消费的角度思考问题,进而可以更加准确的预测消费者需求,更好的销售商品,同时打破传统的供需关系,实现经营-服务-售后-关怀的模式,拉近供应商和消费者之间的关系,获取更多消费者的信任,促进产业的持续健康发展。

(七)制定新的应对税制改革的战略

房地产行业税制改革已成为大势所趋,而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高,因此,企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先,企业应该提高技术水平以减少原料的浪费;其次,房地产企业可以采取前向一体化经营模式,形成供建一体化,节约成本;另外,房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度,结合国家有力的价格调控,使产品价格到达消费者可接受范围,保障产品成交量,使得行业在税制改革的压力下,也能稳定发展。

篇6

2008年，次贷危机引爆全球金融危机，给全球金融体系带来了巨大的冲击，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在金融危机爆发后，其所处的市场环境也随之发生了巨大的变化。

外资金融机构在金融危机中遭受巨大损失，为了保存自身力量不得不将大部分资金撤离出我国楼市。我国宏观经济的发展也因遭受金融危机的冲击出现了减速，国内失业率上升，职工薪酬下降，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民对房地产信贷业务的消费意愿下降。

房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。房地产市场是我国经济增长的重要支柱，房市的起伏与房地产融资以及相关政策的变动密不可分。因此，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。

一、我国房地产行业的融资现状

目前我国房地产行业的主要融资方式有借款、发行股票债券、预收定金以及吸收投资等。本文选取我国房地产板块112家公司作为样本，通过采集相关数据对其融资模式与结构进行分析，计算得出整个房地产板块07年至09年的资金来源见表1，以及房地产板块上市公司的财务数据统计分析见表2。

表1 2007―2009年我国房地产板块资金来源

年

份 合计

（万元） 对外借款* 股票筹资 定金预收款 其他*

金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例

2007 35899432.6 16975200.3 47.29% 6929780.0 19% 11799648.5 33% 194803。8 1%

2008 44200154.3 19581115.6 44% 9755988.4 22% 12429453.8 28% 2433596.4 6%

2009 65204945.5 26002743.0 40% 10905818.2 17% 23365355.6 36% 4931028.7 8%

对外借款*：包括短期借款与长期借款。

其他*：包括债券以及吸收投资。

从表1中可以发现，对外借款是房地产企业募集资金的主要渠道，三年在房企的资金募集总额中对外借款所占据的比重均在40%以上，其次是定金预收款，连续三年的比重平均值也在30%以上，股票筹资也是房地产企业募集资金的一个重要渠道。

表2 我国房地产板块上市公司财务数据统计分析

N 均值 最大值 最小值 中值

对外借款融资百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38%

2008 112 42% 86% 0% 46%

2009 112 37% 86% 0% 37%

股票筹资融资百分比 2007 112 40% 100% 5% 33%

2008 112 39% 100% 7% 34%

2009 112 33% 100% 6% 24%

定金预收款融资百分比 2007 112 19% 66% 0% 12%

2008 112 18% 70% 0% 11%

2009 112 26% 69% 0% 24

其他融资百分比 2007 112 1% 12% 0% 0%

2008 112 1% 19% 0% 0%

2009 112 4% 51% 0% 0%

112家上市公司股票筹资的融资百分比呈逐年下降趋势，下降幅度较小。同时连续三年均存在股票筹资融资百分比为100%的上市公司，这就说明有企业的融资额全部来自于股票的发行。

从表2中可以看出，112家上市企业的定金预收款在企业的融资结构中的地位有所上升，同时在某些企业内，定金预收款已成为其主要的资金来源。

二、我国房地产行业融资存在的问题

1、融资市场格局朝多元化发展，但主要来源仍是银行信贷资金。

近几年为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，我国政府采取了一系列宏观调控措施，一些房地产金融创新迅速发展起来，但房地产项目的开发和资金运转大部分仍然来自于银行信贷，如此一来房地产行业的风险轻易转嫁到银行系统。

2、完备的房地产融资体系尚未形成，融资多方面受限。

与成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系存在着不完备性。就一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，仅有的数家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。二级市场也还处在萌芽阶段，中国的房地产金融体系并不完备。

房地产行业的融资在多方面受到了限制。首先是银行信贷，央行不断调整房地产的信贷政策以求规范房地产信贷市场，并要求商业银行防范房地产贷款风险。其次是房地产信托，由于信托的私密性要求受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务，同时信托的私募性要求不得公开宣传，使得这种融资方式目前并未被普遍接受。第三是房地产开发企业股权融资，许多房地产企业受国内上市的高门槛阻拦不可能在证券市场上进行股权融资和公开交易。其他房地产金融创新的融资渠道像信贷资产证券化、固定贷款利率等房贷产品目前发展也尚未成熟，无法弥补主要由银行贷款的限制带来的资金缺口。

3、部分房地产商投机运作，利用炒房团规避高额税收。

在房地产整体信贷政策紧张的背景下，为了迅速融通资金房企不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。一方面炒房团以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。另一方面部分房地产企业通过与炒房团操盘手签署工程承包合同，再以建筑安装费用收回垫付的首付在开发施工中进行转包，做高建筑安装成本借以逃避高额税收。

遭遇全球金融危机的冲击，目前我国房地产行业普遍面临资金短缺的困境，如果不能更好地借助于各种房地产金融工具，广开筹资渠道，则时刻都会面临财务危机可能。如何合理有效地融资并适度降低融资风险，已是我国房地产行业迫在眉睫的一大课题。

三、目前房地产行业融资的主要战略

房地产行业是一个资金高度密集性的行业，如果不借助于各种融资手段，房地产企业将寸步难行。在融资渠道多元化的建设上，需要进行大胆的路径探索，除传统的方法(自有资金、银行贷款、定金与预收款) 外，还可以通过以下途径进行资金筹集：

1、卖方信贷

卖方信贷也称开发商委托贴息委托贷款，是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办金融机构而言，能够有效地规避金融风险，即风险承担者由银行变成了开发商。同时，开发商的这种行为是对金融投资工具多元化的一种尝试。[1]这种融资模式下开发商投入一定的预定资金做委托贷款便可获得几乎没有成本的销售融资。

2、房地产信托

房地产信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 [2]

房地产信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，在不同层次上为房地产企业服务，解决其他渠道难以解决的一些问题。不但可以降低整体的运营成本，还有利于房地产资金的持续运用。同时可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，扩大市场供需双方的选择空间。相对于其他任何方式，信托只需备案而不需要央行的批准，简洁方便。

3、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的一种方式。它不会增加负债率，但也有其缺陷，股东较多的情况未因为管理权的争夺使得项目操作的难度增大，在不具备管理权权威投资者情况下会因为需要由第三方专业公司运作增加成本。

4、IPO(首次公开募股)

IPO对房地产企业而言是发展机遇，上市已经成为房地产企业的一条重要的融资之道，但是房地产公司的上市之路并不如理想的简单。对于未上市的房地产企业而言，从表面上看虽然是一种最为经济的选择，但正是因为上市的门槛高，道路坎坷，只有少数房产巨头才具备走上IPO之路的能力，而剩下的大部分企业必须另觅途径，借壳上市成为了他们的最佳选择。

借壳上市程序相比IPO要简单得多，它避开了IPO 对产业政策的苛刻要求，也避开了IPO排队等待审批的程序，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，而一个完整的IPO 上市计划预计最快也要耗3～5年的时间，在这种情况下，借壳上市成为了欠缺IPO能力的房地产商们的首选。[3]虽然借壳上市比IPO要简单很多，但是从买壳到实现融资也有一个过程，不可急于求成，房企要在经营中规范自己的企业行为，为自身树立良好的市场形象。

5、房地产抵押贷款证券化

房地产抵押贷款证券化是指以住房抵押贷款债权为基础，由金融机构或特别目的证券机构SPV对住房等房地产抵押贷款进行包装组合和信用增级后，将在贷款期限、利率、抵押范围类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者。它的意在于彻底改变了传统的金融中介方式，在借贷者之间建立了更有效的融资渠道和经济关系。[4]

我国的房地产抵押贷款证券化尚处于初级阶段，存在巨大风险，需要谨慎对待，要想达到发达国家完善的融资环境，还需要经历一段漫长的时间。在借鉴国外经验的同时，应该创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，为住房抵押贷款的证券化创造一个宽松的宏观政策环境，充分发挥市场的调节作用，完善相应的房地产金融法律法规，并建立相应的房地产贷款证券保险制度，使以房地产贷款债权为基础的证券资产风险得到最大程度的合理控制。

除了上述的卖方信贷、房地产信托、IPO、借壳上市以及房地产抵押贷款证券化的融资方式外，还有合作开发、回租回买融资、租赁融资等多种方式，同时通过合理定价，加快销售、加速资金周转以改善资金链，对大多数企业而言也是一种较为明智的做法。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业必须对比融资成本和可行性，认真研究策略，实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。

参考文献：

[1]孙兆东.解读开发商“买方信贷”[J].中国房地产金融，2004，4.

[2]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略[J].时代经贸，2008，10.

[3]张晓明.论目前房地产行业融资现状及策略[J].科技创新导读，2008，30.

[4]曹建元.房地产金融教程[M].上海:上海财经大学出版社，2003.

本文为教育厅课题《经济危机、自由现金流量与企业投资行为研究》（课题编号：09C537）。

篇7

如果有哪家企业在房地产行业跋山涉水20年以上，一定会对这个行业的发展有比较直观和切身的认识。房地产，这个从无到有的行业，最初只是拿到一块地盖上房子这么简单。于是，很多企业加入到这个以粗放模式发展的行业之中，而且获得了不菲的回报。经过了几十年的成长，房地产行业一方面突飞猛进，成为事关国民经济和百姓生活的重要行业，另一方面也暴露出野蛮生长的各种痼疾。

当房地产的调控趋紧之时，当行业自身的发展急需突破之时，房地产行业的转型就成为必然选择和未来方向。言其必然，有几重原因。首先是产业大环境的改变。在我国，经过前些年的经济快速增长，整体经济得到了很快的发展，当前和今后需要稳步前进。今后经济发展的目标是以稳增长为前提的中速发展。在这个大背景下，房地产行业也不可能再持续快速发展，也需要减速慢行。其次是宏观调控的持续深入也使房地产行业被迫进行调整。从2008年开始国家针对房地产行业的宏观调控，目前已进入深水区，在调控手段的运用和调控效果的体现上，都迫使房地产企业要密切关注政策的变化，并作出相应调整。

如果从房地产行业的发展轨迹来看，毫无疑问，整个行业的转型是未来方向。从利润角度来看，整个行业的利润空间在不断缩小，以前获得高额回报的时代一去不返。而且，行业的门槛也在不断抬高，资金和融资能力成为进入这个行业的试金石。在今天，没有强大的资金实力做支撑，无论如何也难在这个行业争得一席之地。因此，当下的房地产行业不可能再沿袭过去的粗放模式。借调控之机，行业和企业进行转型是现实需要，也是未来趋势。

如何转型呢？按照国外房地产行业的发展经验，房地产行业在未来应该从重资产向轻资产转型，也就是说从土地和房产的所有者向整合者转型。在很大程度上，房地产商担当着整合建筑商、投资商等资源的功能，起着联通和中介的作用。此外，房地产行业也逐渐会接受泛地产的概念，更多地进行多元与跨界的合作，比如商业地产、旅游地产、养生地产、教育地产，这些内涵更丰富的模式也是未来房地产行业的方向。

作为一家房地产企业，无论选择何种发展路径，有一点应该明确，那就是整个行业的转型，需要每一家企业从最初的“野蛮生长”转变到“精耕细作”，需要为社会提供更优质的产品和更专业的服务。

篇8

2011年，国家对房地产行业宏观调控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上调存款准备金率，信贷日益紧缩，致使房地产行业资金压力不断上升，开发商资金回笼较难。　房企的债偿还高峰也将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

在此情况下，2012年房地产行业面临着转型契机，房地产行业是资本密集型行业，资金是关乎行业发展和企业生存的重要因素，如何处理好房地产金融资本问题？如何化挑战为机遇？

房地产信贷受限

银行信贷一直是房地产业的传统融资主渠道，我国改革开放30多年来，特别是住房制度改革以来，银行已发放了大量的住房按揭贷款，由于住房贷款的期限普遍很长，最长可达到30年，而金融机构吸收存款又具有短期性，对于商业银行来说，规模超过数万亿元的住房信贷，无疑是金融资源的巨大占压。

由于房地产所具备的金融属性，银行为了防范风险着力限制杠杆率。相比之下，我国银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在次贷危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

因此，为了抑制购房的投机需求，在　2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，与此相配套的限购、限贷政策抑制住了富裕群体的买房需求，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，房贷一族还贷压力越来越大，相当程度上抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业依靠自有资金，而按揭利率上升堵住了自有资金的来源。调控不放松的情况下，开发商只有两条路可走，一是变卖资产，二是高价融资。

拓展直接融资渠道促进行业发展

除了银行信贷，房地产的融资方式还有信托方式、私募股权方式、政府发债方式等几个直接融资渠道。

中国的房地产金融的一个鲜明的特点，行业高峰时选择上市融资，行业低谷时则转向民间资本，融资渠道的选择既是中国房地产市场起伏的风向标，又是促动整个行业变局的重要推手。

由于房地产资金链已经发生了根本性的逆转，监管层要求金融机构不得再向增量房地产项目输血，这就在金融机构与房地产之间竖起一道防火墙，迫使房企远离金融机构。如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话，对整体房地产业健康发展是有积极意义的。

首先，可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端，大大有利于缓解供求矛盾。过去是激化供求矛盾，现在是缓解供求矛盾；原来在需求端增加投资，现在在供给端增加投资。其次，增加房地产企业直接融资渠道客观分散了银行的风险。过去整个产业链资金来源，对银行贷款依赖度超过70%，这就导致房地产开发的投资和信贷的紧松紧密相联，也使房地产行业风险和金融银行的风险紧密相联。如果增加直接融资渠道，让开发企业直接承担投资风险，这样大大降低银行风险。再次，发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔，引导民间资本进行长期化投资，来缓解通胀压力。最后，有利于房地产企业转型升级。

信托助力房地产融资

在银根收紧的情况下，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。

我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上日趋重要，已经从替补角色演变成为房地产公司筹资的重要渠道。

据统计，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

房地产信托尤其对于中小房企来说更加具有吸引力。中小房地产企业的融资渠道狭窄，“银根”紧缩必定先影响中小企业融资。而利用直接融资渠道对于中小企业来说更是困难重重，因此，中小企业寻求信托融资比大的房地产企业更迫切一些。

值得关注的是，以往房地产信托模式比较简单，主要是对某个房地产开发项目进行信托贷款，但现在一些房地产信托越来越表现出类基金化操作的模式。这些举动都表明信托机构正在积极行动，试图在房地产领域拥有更多话语权。在未来的一段时间内信托公司将成为许多房地产企业重要的融资服务提供商。

借道房地产私募

房地产私募基金出现并发展的最大意义在于，它能够为社会大众寻找投资渠道；对房地产市场投资形成有效分流，将投资从需求端引向供给端，增加了住房的有效供给；同时，令房地产行业较高的利润大众化。

在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。

从中国房地产行业私募股权投资地域分布来看，从2006年到2009年上半年，私募股权基金投资房地产行业的案例主要分布在17个省市地区。主要聚焦在上海北京，长三角，珠三角，环渤海等经济较发达地区，上海，北京投资金额分别达22.76亿美元、21.24亿美元。同时，私募股权有向二三线城市扩展的趋势。

2010年可说是国内房地产基金元年，而2011年则是房地产基金蓬勃发展的一年。2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，国内房地产基金有近500家。

由于人民币房地产私募基金大多以投项目为主，并且只介入项目运作周期的部分环节，比如，仅在拿地环节、仅在开发环节，或者仅在销售环节，所以基金存续期相对较短。一般1～3年左右。同时，这也与所募资金属性相关，符合投资者快进快出的要求。相对而言，外资基金周期较长。

房企并购提速

随着楼市调控的深化，预期非主营房地产企业可能抛售房地产行业资产、股权市值。

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中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)03-0046-03

2008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。

2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。

一、我国房地产企业融资的现状

房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。

众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。

(一)融资方式

我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:

1.以银行信贷为主

在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示:

其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因:

(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。

(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险:

第一,呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。

第二,成本增加风险。在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。

(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。

总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。

2.企业上市融资为辅

我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地产开发企业相继上市融资。之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资――用融来的钱买地――再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。

房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。

3.个别企业能够涉及到其他融资方式

除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。

(二)中小企业融资困难

随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。

二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向

鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。

1.房地产信托投资基金(REITs)

房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势:

第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。

第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。

2.债券

长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。

债券的优点主要有:(1)不会有失去公司控制权的危险。(2)债券利息可以在税前扣除,节省成本。(3)债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。

三、结束语

改革开放30多年来,我国经济增长取得了显著成效,人民生活质量大幅提高。特别是近十年来,随着改革开放的不断深入,工业化、城镇化水平不断提高。我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期,房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。但是我们也应该清醒地认识到,在机遇的背后,房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾,融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发,克服困难,了解成熟市场的发展状况,学习外国的先进经验,抓住政策调整的有利时机,不断创新,努力突破这一发展瓶颈,为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。

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【关键词】

房地产企业；融资渠道；多元化

1 房地产企业融资的含义和渠道

（1）房地产企业融资的含义

房地产融资，是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的业务活动。

（2）房地产企业融资的渠道

房地产企业的资金来源除了企业自有资金外，房屋预收款、债券融资、上市融资、投资基金、信贷融资和其他融资途径等共同构成了我国目前商品房建设融资渠道的主要格局，其中自有资金和房屋预收款构成了企业内源性融资，其余的为企业的外源性融资。

1.1 自有资金

企业的自有资金包含企业成立时的实收资本、经营所得的盈余公积和资本公积金。作为企业的原始积累，这一部分资金可以由企业自由支配，是企业得以开展业务的前提和基础。

1.2 房屋预收款

房屋预售款是指房地产开发商将准备筹建或者在建的房屋提前出售给购买者，并由购买者提前预支的部分或全部价款。这种方式类似于金融行业的期货买卖，是房地产企业筹措资金的一项非常重要手段。

1.3 债券融资

房地产企业通过发行债券，与投资者约定还款日期和利率，进而建立起债权债务关系。房地产企业通过发行债券，需要相关部门对其企业背景、效益高低、发行数量及方式进行审核，在当前银行收紧贷款的情况下，可以通过债券融资为企业输送资金。

1.4 上市融资

上市融资可以为房地产企业长期地筹措大量资金，作为最有效的方式之一，通过股权融资是房地产与资本结合的理想渠道。纵观发达国家房地产企业上市情况，越来越多的适格房地产企业通过上市途径获得了较为理想的资金支持，为企业的发展奠定了良好的基础，我国的一些大型房地产企业也纷纷通过上市获得了大量的资金补给。

1.5 投资基金

投资基金是房地产企业融资的一种新兴渠道，它运用信托机制，采取共同投资、共享收益、共担风险的原则，将分散的资金统一纳入到一个由专门机构运作的基金内，进而将这些资金进行在投资获得投资收益。

2 我国房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业自有资金比例较低

自有资金是房地产企业进行开发的基础，它是我们通常称的内部融资的一种，即房地产企业将自身的留存收益和折旧转化为投资，这其中包括从税后利润提取的盈余公积金、资本公积金和未分配利润。按照我国的相关规定，房地产开发企业的自有资金必须达到35%，但相关数据显示我国房地产企业自有资金的比例仅为21.6%，远远低于国家行业最低标准，许多房地产企业负债比率偏高，假若银行紧缩银根，这些高负债的房地产企业会出现资金链断裂甚至破产的情况。

2.2 房地产企业外部融资过于依赖银行

从当前的政治、经济体制来看，房地产企业的发展无论如何都拜托不掉银行业的支持，也可以说，如果没有当前银行业的扶持，就不会有房地产行业蓬勃发展的今天。作为资金密集型的行业，房地产企业日产运作所涉及到的资金运动都直接或者间接地与银行相关联。例如，土地储备贷款、流动资金贷款以及工程流动款在内的多重款项归根结底大多数资金是间接来自于银行。

2.3 房地产企业债券融资比例不高

我们都知道，发行股票和债券是一种比较理想的融资方式，它可以使房地产企业获得大额资金支持。但是，就我国企业上市要求来看，一直处于僧多粥少的局面，等待IPO的企业更是排起了长龙。因为上市审核周期较长、程序较为繁琐、对企业经营管理及业绩要求较高，很多房地产企业只能望而却步。例如，我国证券相关条例规定，房地产企业上市的门槛之一是资产负债率必须低于70%，而我国房地产企业因大量资金来源不畅，负债率一般都在 75%以上，造成了我国房地产企业在利用债券融资和股票市场融资的比例很低。

3 拓宽我国房地产企业融资渠道的对策

3.1 完善企业自身融资条件

从多方面来看，房地产企业融资难的主要原因之一是因为自身规模较小、体制不完善、资信较低、品牌效应不强等因素。因此，房地产企业必须要不断改善经营管理，降低自身经营管理成本，灵活调整市场策略，提高企业整体效益，进而增强自身吸收资金的能力。同时，企业自身还要以诚信换市场，提高自身资信度，凭借良好的企业信誉获得银行等出资方的信赖和支持。

3.2 加快推进多元化融资方式

纵观整个房地产行业的发展趋势，多元化的融资模式将是企业未来发展的必然选择。想要解决当前房地产行业的融资问题，一个重要的手段便是利用更加丰富的金融产品，并结合企业自身的实际情况进行组合，例如，房地产企业可以将自有资金和机构投资者资金组合；将自有资金与银行借贷组合；将股权融资与银行借款组合；将投资基金与信托计划组合；将自有资金与混合基金组合等。这种组合的优势在于避免房地产企业过度依赖单一资金来源，进而寻找更加多元化的渠道。

3.3 完善房地产融资市场体系

良好的外部融资环境对房地产企业来说非常重要。首先，国家相关部门要不断地完善房地产融资市场体系，完善法律法规建设；其次，强化政府在调控房地产金融的主导地位，有利于降低房地产行业风险，避免行业泡沫产生；最后，国家也要时刻关注市场利率及价格走势，进而采取积极有效的调控措施，用“无形的手”来对整个市场进行监控，从而不断完善房地产企业融资环境，帮助更多的房地产企业走出融资难的困境。

4 结论

笔者通过列举我国房地产企业的融资渠道并在此基础上分析当前融资现状，指出房地产企业想要获得持续快速发展，必须要摆脱资金不足对自身发展的束缚，大力拓展融资渠道，这需要房地产企业自身和政府部分共同努力。

【参考文献】

[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2008

[2]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2007（02）

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房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发。并且在市场经济条件下,单纯依靠自有资金进行项目开发的办法也是违背市场竞争规律的,对于房地产企业的健康发展企业价值最大化目标的实现都没有好处,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。从目前房地产企业的实际情况来看,大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资,因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。

一、房地产企业的融资渠道分析

房地产业作为资金密集型产业,其融资活动对企业生产和发展具有至关重要的意义。目前,房地产企业主要还可以通过以下几类融资渠道来进行融资活动。

1.房地产信托投资

房地产信托投资是基于商业信托组织形式,它是通过聚集多个投资者的资金,来收购和持有房地产或者为房地产项目进行融资的一种投资方式。现阶段我国的信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种是债权融资。信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产企业,信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到要求,而信托投资公司作为股东获得投资回报。对于资金相对紧张的房地产企业来说,信托投资公司通常以一次性购买其部分资产的方式向其提供后续开发资金,并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回。房地产信托投资主要针对一些自有资金已达到较高水平的企业,这类企业往往是因政策、市场等原因导致其面临短期资金困难,在这种情况下,信托公司向房地产企业提供一笔定向征信贷款,使其能够快速弥补资金缺口,继续进行项目开发。

从信托资金的使用情况来看,其已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道,特别是在银行信贷紧缩的政策环境下,房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要,但是目前国家对于信托产品的限制还比较多,这在一定程度上影响了房地产信托的发展速度和质量,并且也在一定程度上促使房地产企业去寻求其他的融资渠道。

2.企业上市融资

通过上市来融资是房地产企业一个较为有效的融资渠道。企业上市之后不仅可以有效化解金融风险,还可以在很大程度上降低项目的融资成本。但是,国家处于对金融体系安全性的考虑,对房地产企业上市的审批十分严格。而从房地产行业的整体情况来看,短期内大多数房地产企业还不具备上市资格,因此利用上市进行融资的方式还难以在房地产行业广泛应用。

3.房地产基金融资

随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,当前很多房地产企业都面临巨大的资金压力,在这种情况下,很多海外房地产投资基金进入了中国市场,为房地产企业提供了又一新型的融资渠道,目前,摩根士丹利、盛阳地产基金等国际地产基金都已进入我国房地产市场。海外房地产基金的进驻对于我国房地产行业是具有一定好处的。基金投资主要有两种基本形式:一类是股权投资形式,即基金直接注入房地产项目进行投资,待项目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利润。另一类是债权基金,即基金将资金借给房地产企业用于开发,带项目建成之后,如期向借方收回债权。从目前情况来看,无论采取哪一种方式进行融资都对房地产企业具有很大的好处。一方面,房地产基金可以有效缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,促进房地产市场的持续健康发展。另一方面,多种融资渠道能够有效分散金融体系的风险。但是不可否认的是,目前海外房产基金在我国发展还存在一定的障碍,要使得充分发挥作用还有待时日。

二、房地产企业融资中存在的问题

近年来,虽然我国房地产融资渠道不断多样化,企业整体融资能力有所增强,但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。相关资料显示,目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一,过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在,加之一些地方市场监管不利,很多房地产企业盲目扩张,长此以往,将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。目前,我国房地产企业在融资方面主要存在以下几个方面的问题:第一,房地产企业对于风险缺乏预期。目前,我国房地产企业大多对经营风险缺乏足够的预期,很多企业依靠短期贷款来进行长期投资使企业资金链条薄弱,极易出现资金短缺问题。第二,我国房地产资金从来源上来说过于依赖商业银行,从融资方式上来看也较为单一,这严重加大了银行方面需要承担的风险。第三,从银行方面来看,很多银行看好房地产市场,而盲目房贷给房地产企业,很多中小银行一再降低贷款标准,这严重加大了银行的贷款回收风险。

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.完善房地产融资相关法律法规

近年来,随着我国金融法规体系度不断完善和住房市场不断规范,房地产企业所处的金融制度环境已经大为改观。但是国家鉴于房地产行业的高风险性,对于房地产融资的宏观调控政策还较为严格,对许多金融产品的引入都采取较为保守的态度,这就导致很多房地产融资相关的政策还没有完善起来。如,对于房地产投资基金、债券融资的法律法规就很不完善,融资过程中的很多细节问题都没有在法律法规中予以规定,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的拓宽和创新,因此,未来我国有必要不断完善房地产融资法律制度体系,以法律的形式规范好房地产企业的融资活动,在为房地产企业提供充足的项目开发资金的同时最大限度的降低金融风险,确保整个行业的持续稳定发展。

2.灵活运用多种金融工具进行融资

上文我们已经提过,融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性,巨大的资金需求使其与金融体系保持着很强的依赖性,在这种情况下,由自有资金和银行贷款构成的融资组合式我国大多数房地产企业的融资形态。但是国家处于对宏观经济调控的考虑,银行贷款门槛相对较高,房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。在这种大环境下,房地产企业必须不断拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用更为灵活多样的融资方式,选择多种融资方法。如,企业可以根据自身资金状况和项目资金需求情况自主选择多种融资方式。具体的可以采用自有资金和银行贷款相结合、自有资金和机构投资相结合、自有资金与基金相结合等方式来进行融资,通过运用多种金融工具,能够充分利用房地产企业自身的优势,利用好外部各类资金更好的为企业项目开发服务,在确保企业融资计划顺利进行的基础上最大限度的降低企业自身的融资风险。

3.住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产,并以其产生的现金流作为担保,通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。实施住房抵押贷款证券化对于房地产项目开发各方来说都具有积极的意义。首先,购房者可以通过购买有价证券来实现对房地产的保值。根据经济学原理,实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高资产的流动性,进一步为房地产企业提供充足的资金来源。其次,住房抵押贷款证券化有利于将商业银行的风险分散到多家机构和投资者身上,从而能够有效的降低金融风险,提高金融体系的稳定性。从目前的情况来看,我国政府对于个人及机构投资者介入抵押贷款二级市场还有诸多限制,但是随着房地产市场日趋成熟,国家必然会根据市场情况适当放宽政策,到那时房地产企业进行融资将更为便捷和安全。

4.在房地产行业引入瑞茨模式

实践证明,单纯靠财政和银行贷款来发展房地产业是不现实的,房地产业所需的大量资金应更多的利用金融手段来筹集,我国可以借鉴国外经验,引入瑞茨的办法来收购和经营廉租房。瑞茨的基本模式类似于个人出资购买房产来出租赚取租金,不过不同的是它是由社会公众集结起来的,通常购买的是个人无力购买的大型住宅区,然后通过出租在实现住宅在社会上的流通。目前,韩国、日本、马来西亚等地都已在房地产行业引入了这种模式。我国目前还没有正常采用这种模式,因为政府考虑到该种方式会在一定程度上影响楼市的价格,对房价产生进一步的推高作用。但是如果灵活的引入这种方式,对于房地产行业来说还是十分可行的。

参考文献:

[1]葛建国.房地产市场和谐发展的模型分析[J].吉林师范大学学报,2007(02)

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Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏观审慎管理的空间维度主要关注的是在某个给定的时间点上，由于金融机构之间共同的风险敞口以及资产的深度关联而形成的系统性风险隐患。目前，国外研究关注的重点有两个方面：一是所谓“大而不能倒”的系统重要性金融机构；二是以结构性投资机构①（SIVs）为代表，游离于金融监管之外的“影子银行”体系。对于我国金融体系而言，这两个问题都或多或少存在，但并不突出。首先，工、农、中、建、交等系统重要性金融机构经过不良贷款的剥离和股份制改革后，资产质量和抗风险能力大幅提升，在经营机制上也更趋稳健。其次，我国直接融资市场发展相对滞后，资产证券化等跨市场、交叉性金融工具尚处于探索阶段。尽管也有学者将担保公司、私募基金等非银行金融机构，以及民间金融掮客、地下钱庄等融资性组织等归入中国的“影子银行”，但是，总体来看，这些机构规模较小，与正规金融机构的联系还不十分密切，一旦出现问题只会造成局部性风险，尚不足以产生系统性风险。

就当前的实际情况来看，我国空间维度宏观审慎管理需要重点关注金融机构共同风险敞口过度集中于房地产行业和地方融资平台的风险。据统计，截至2011年6月末，全国房地产贷款余额10.26万亿元，占同期人民币贷款余额（51.4万亿元）的约20%；另据银监会统计，截至2010年6月，全国地方性投融资平台贷款高达7.66万亿元，占同期人民币贷款余额（44.6万亿元）的约17%。中国银监会原主席刘明康在2011年银监会第三次经济金融形势通报分析会上指出，各银行业金融机构要加强对地方融资平台贷款和房地产信贷的风险防控。经济学家巴曙松在2011年8月份召开的第五届中国银行家高峰论坛上也指出，中国银行业面临的系统性风险更多地集中在地方融资平台和房地产市场中。在本文中，我们将结合房地产、地方融资平台的信贷风险现状，兼顾理论与实证，深入分析金融业、房地产行业和地方融资平台三者之间风险传导的机制和路径，并最终给出我国空间维度宏观审慎管理机制构建的相关政策建议，希望为完善我国宏观审慎管理机制提供一些参考。

二、房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制

近年来，随着我国市场化改革的推进和城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速发展的态势，已经成为拉动我国经济增长的支柱性产业。然而，在肯定房地产行业积极作用的同时，我们也必须清醒地认识到，我国的房地产行业发展过热，房地产信贷规模过度扩张，金融体系在支撑房地产行业迅速发展的同时也积聚了大量来自房地产信贷的风险。一旦房地产行业出现剧烈波动，将对银行信贷安全构成威胁，严重影响金融体系的稳定性。除了房地产行业之外，在银行信贷过度投放的主体中，地方政府投融资平台也须重点关注。自2008年底以来，地方融资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势。而在地方政府投融资平台的融资结构中，银行信贷所占的比重较大。由于地方政府主要依靠土地收入等来偿还这些地方融资平台的负债，因此房地产行业的波动，直接关系到地方政府清偿债务的能力，从而进一步影响银行信贷的安全性。

（一）房地产信贷风险现状

当前，我国的房地产信贷主要由两部分组成，即房地产开发贷款和个人购房贷款。近几年，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产开发投资增速大幅提高，大量资金纷纷涌向房地产行业。在这样的宏观环境下，我国的房地产信贷迅速扩张，各个商业银行都将房地产贷款作为一个重要的经营领域。图1综合反映了房地产信贷增速与金融机构贷款余额增速以及名义GDP增速之间的对比结果。可以看出，房地产信贷增速的平均水平，要远高于金融机构贷款余额增速和名义GDP增速的平均水平（均值分别为17.69%和16.38%），这在一定程度上反映出，近几年我国房地产信贷增速已经超出了合理的范围，房地产信贷规模存在过度扩张的现象。从金融机构贷款余额中房地产信贷所占的比重来看（见图2），我国金融机构在房地产行业的信贷投放比重不断上升，到2010年末已高达19.51%，比2004年末上升了6个百分点左右。2010年我国金融机构新增贷款7.95万亿，其中商业性房地产贷款新增2.02万亿，所占比重为25%。

除了导致行业集中度风险外，我国的房地产信贷在具体的投放过程中，还存在着多个方面的集中度风险。首先，房地产信贷投放具有明显的区域集征。由于房地产的开发投资容易受到地理环境、经济水平等因素的制约，因此不同地区的房地产行业发展水平有所不同。我国的房地产行业具有明显的板块特征，房地产贷款主要投向珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾三大板块地区。从2010年末我国各省（直辖市）房地产贷款余额分布来看，排名前五的省（直辖市）均来自上述三大板快（见表1），而且这五个省（直辖市）的房地产贷款余额之和占全国房地产贷款总量的57.1%。进一步，从地域划分来看（见图3），涵盖三大板块的我国东部地区吸收了大部分的房地产贷款，贷款余额占全国总量的比重高达71%。房地产贷款在区域上的集中投放，容易造成局部地区房地产行业的过度投资，导致房地产泡沫膨胀。而且，一旦风险爆发，房地产行业区域集中的特点容易造成风险的迅速蔓延和扩散，对房地产贷款的安全性极为不利。其次，在房地产信贷投放的结构上，个人购房贷款的比重不断上升。到2010年末，我国购房贷款占房地产贷款的比重已高达66.43%。购房贷款具有还款期限长、受经济波动影响大等特点，具有很强的不确定性。而且，近几年我国的住房消费中很大一部分是投资性的购房行为。一旦经济下行，房价大幅下跌，金融机构将面临着个人购房贷款违约行为集中爆发的风险。最后，在信贷投放对象的选择上，房地产信贷存在着客户授信集中的趋势。各商业银行在房地产信贷盈利和控险的双重压力下，纷纷将贷款投向房地产行业中的优质企业和优质项目。一些全国性的大型房地产企业，以及各省综合排名靠前的房地产企业成为各商业银行贷款营销的重点目标，客户授信集中度风险日益显现。

（二）地方融资平台贷款风险状况

近几年来，随着各项改革力度不断加大，以及在经济建设中的投入不断增加，地方政府财政支出的增长速度远远超过了财政收入的增速，地方政府债务问题逐渐显现。特别是在金融危机之后，为了加大投资，以促进经济复苏，各级政府纷纷通过成立投融资平台来满足融资需求，地方政府负债规模更是急剧膨胀。中央银行在《2011年中国金融稳定报告》别指出，地方政府隐性负债问题不容忽视，地方融资平台风险值得关注。

作为地方政府债务形成中最重要的主体，地方政府投融资平台的数量和融资规模十分庞大。据审计署对地方政府债务的审计结果，至2010年底，全国省、市、县三级政府共设立融资平台公司6576家，其中县级平台约占72%，有3个省级、29个市级、44个县级政府设立的融资平台公司多达10家以上。地方政府投融资平台的资金来源与银行信贷密切相关。一方面，投融资平台自身的融资渠道比较单一，主要通过抵押、政府担保等方式从银行获取信贷；另一方面，在银行看来，投融资平台贷款具有融资规模大、政府财力作支撑、收益稳定性高等特点，是信贷营销的理想目标，因此盲目地加大对投融资平台的信贷投放，缺乏风险意识。来自银监会的统计数据显示，截至2010年11月全国地方融资平台贷款约9.1万亿，占全部人民币贷款的比重为19.16%。地方融资平台贷款的大幅增长及其比重的不断上升，在一定程度上加剧了银行业共同风险敞口过度集中的风险，使得地方融资平台的风险被大量地转嫁到金融体系中，对金融体系的稳定性构成严重威胁。

随着地方政府和地方政府投融资平台债务的不断积累，地方财政的偿还压力也日益增大。巨额的负债使地方政府负担着沉重的利息压力；同时，自2011年开始，大量的地方政府债务将进入偿还期，地方政府在未来5年内的年均还款额将在1万亿元以上。然而，面对如此严峻的债务偿还形势，地方政府的还款能力却仍扑朔迷离。地方融资平台经营项目的低收益性，以及地方财政收入的不确定性，在一定程度上制约了地方政府的清偿能力，使得地方政府负债面临着严重的违约风险。一方面，地方政府投融资平台经营的项目普遍具有投资规模大、开发周期长、公益性强、盈利能力低的特点，因此很难通过项目收益直接偿还平台贷款，部分或者全部需要依靠地方政府的财力来偿还。另一方面，地方政府财政收入存在着过度依赖土地出让收入的现象。随着未来经济周期的波动，土地出让收益的稳定性和持续性势必会受到影响，这将大大增加地方财政收入的不确定性。特别是在当前国家收紧土地供应闸门的政策下，地方政府土地出让的预期收入不能实现，地方政府投融资平台贷款的违约风险将进一步上升。

（三）房地产贷款、地方融资平台与系统性风险的潜在传导机制

从上述房地产信贷以及地方融资平台贷款风险状况的分析中不难看出，我国的金融体系（尤其是银行业）与房地产行业以及地方融资平台之间已有着很深的关联性。各主要金融机构都通过大比重的信贷投放，深度参与到房地产行业以及地方融资平台债务之中，并逐渐形成以房地产行业、地方融资平台为中心的复杂的信贷网络结构（见图3）。金融机构之间通过银行间市场相互关联，并且共同风险敞口过度集中于房地产行业、地方融资平台两个中心点。

进一步，作为该信贷网络结构的两个中心，地方融资平台的运作与房地产行业息息相关，地方融资平台贷款能否及时清偿在一定程度上取决于房地产行业能否持续快速地发展。地方政府投融资平台贷款中很大一部分为土地储备贷款。地方政府作为土地储备的主导者，其目的是希望通过土地储备，提升土地的出让价值来提高土地收益，为城市建设提供强大的资金支持。此外，土地出让收益也是包括土地储备贷款在内的所有地方政府投融资平台贷款的主要还款来源。依据国家审计署的审计结果，到2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为2.55万亿，占所有负有偿还责任债务余额的38.0%。因此，土地出让价格的波动直接影响着地方政府的土地出让收益，以及清偿投融资平台贷款的能力。而从另一层面来看，土地价值的波动又与房地产经济的波动相关联。房地产行业的持续快速发展是土地价值得以维持并且不断提升的重要保障。一旦房地产行业进入低迷时期，土地需求锐减，势必会影响到土地价值，导致土地出让价格的大幅回落。因此，地方政府往往在推动房地产业的快速发展中扮演着重要的角色，希望通过推高房地产价格来实现储备土地的升值，从而获得巨额的土地收益。反过来，土地价格的提高，将进一步推动房地产价格的上涨，滋生并加剧房地产泡沫。正是这种地方政府“土地财政”与房地产价格之间相互推动、相互捆绑的关系，使得地方融资平台贷款的风险状况与房地产行业密切相关，房地产行业的波动将对地方融资平台贷款的安全性构成威胁。

因此，房地产经济的波动将直接影响我国当前信贷网络结构中的两个中心主体――房地产行业和地方融资平台――的贷款质量，进而影响我国金融体系的稳定性。在房地产经济上行时，随着市场信心的增长以及投资规模的扩大，房地产信贷需求不断扩张。由于房地产抵押价值的上升以及信贷风险的下降，各金融机构也都将房地产贷款作为优质贷款进行重点投放，房地产信贷比重不断上升。与此同时，房价的上涨推动土地价格的上升，促使地方政府不断通过地方融资平台，利用土地出让收益获得资金，来支持城市建设。地方投融资平台的数量和融资规模不断膨胀。反过来，房地产信贷以及地方融资平台贷款的过度投放，进一步拉动了房地产价格的上涨，造成房地产行业的过热发展。随着金融体系参与房地产经济的不断深入，金融机构的共同风险敞口过于集中，逐渐形成如图3所示的信贷网络结构，房地产行业和地方融资平台作为信贷网络结构中具有系统重要性的两个主体，其风险状况一旦恶化，将对各金融机构产生风险溢出效应。金融体系的系统性风险隐患逐步形成（图4左半部分）。然而，房地产经济很容易受到宏观经济波动、国家宏观调控政策等因素的影响。当宏观经济下行或者政策因素对房地产经济不利时，房地产需求会发生变化，市场预期和信心将出现波动，房地产经济面临着逆转的危险。一旦房地产经济进入下行期，市场需求的锐减将导致房地产价格的大幅回落，房地产抵押品价值大幅缩水，房地产信贷和地方融资平台贷款的违约率迅速上升。又由于共同风险敞口过度集中于房地产及地方融资平台贷款，各金融机构将受到不同程度的冲击，资产质量严重下滑，资产总值大幅受损。更可怕的是，如果所有的金融机构都设法掩盖自己的风险暴露，形成“拥挤交易”，则问题资产的流动性和融资流动性将会面临断裂的风险，金融市场将出现流动性严重不足的局面，整个金融体系面临崩溃，并极有可能爆发系统性风险（图4右半部分）。

综上所述，通过对我国房地产经济波动与系统性风险之间传导机制的分析可以看出，当前我国空间维度宏观审慎管理机制构建的关键点在于如何对金融体系的共同风险暴露加强监管，即如何设计有效的政策工具，对具有系统重要性的信贷主体――房地产行业及地方融资平台――的贷款投放实施更加严格的监管，以防范和化解可能因房地产经济波动而引发的系统性风险。

三、我国空间维度宏观审慎管理的政策建议

近年来，为了保持房地产市场的持续健康发展，我国政府出台了多种政策措施，希望通过加强房地产的宏观调控来防范房地产经济波动的潜在风险。在信贷政策方面，运用了贷款价值比（LTV）、最低资本金比例等措施来进行信贷调控，但是缺乏整体性和连续性，尤其是对金融机构的共同风险敞口缺乏有效的审慎监管。结合房地产信贷和地方融资平台贷款的风险现状，我们给出如下政策建议。

（一）进一步加强对房地产金融支持的严格监管，重点防控房地产信贷的集中度风险

由房地产信贷规模膨胀导致的金融机构共同风险敞口过度集中俨然成为我国当前空间维度系统性风险防范的首要目标。在已有金融监管措施的基础上，我们认为，我国金融当局应该从以下四个方面进一步强化对房地产金融支持的宏观审慎管理：

1. 建立和完善房地产信贷的审慎监测指标体系，合理评估房地产信贷风险，并构建我国房地产信贷风险的预警机制。拥有完备的信贷监测体系，是有效防控房地产信贷风险的根本前提。房地产信贷监测指标的选择，应遵循完备性、可行性、前瞻性等原则，并考虑信贷指标与宏观经济指标相结合；在监测过程中，注重总体监测与区域监测并举，多层次全方位地掌握房地产信贷的变化情况。在此基础上，采用科学的工具和方法，有效识别和评估房地产信贷面临的各种风险。目前，我国金融监管部门主要通过压力测试来评估房地产信贷的风险状况。在不断改进的过程中，测试风险因素更加全面，测试内容更加广泛，且更加关注测试过程的科学严谨。然而，压力测试中的情景假设仅仅是对未来某种极端情况的假定，并不是对宏观因素变化趋势的预测。因此，我国金融当局应积极构建有效的房地产信贷风险预警机制，充分利用房地产信贷监测数据来判断未来风险的发展趋势，根据预警结果合理制定并实施抵御风险的各种应急方案和行动计划。

2. 依据房地产信贷风险现状及房地产价格的走势，及时、动态地调整贷款价值比（LTV）。LTV是一个非常重要的参数，往往在确定贷款总额及控制信贷风险中发挥着关键作用。较高的LTV会助长房地产信贷的扩张，进一步加剧房地产泡沫的膨胀。在准确判断房地产信贷风险变化趋势的前提下，通过动态地、具有前瞻性地调整LTV，能够有效地抑制信贷规模的膨胀，促进房地产市场平稳健康地发展。目前我国已重视对LTV的监管和调整，在此基础上，应进一步完善LTV的调整机制，提高LTV调整的科学性、灵活性和前瞻性。根据房地产价格变动及房地产信贷增长的形势，及时调整LTV上限，对具有投资、投机性质的房地产贷款制定更为严格的LTV上限。

3. 动态调整房地产贷款对总贷款的比率以及区域房地产贷款比重的上限，并依据金融机构的运营状况及抗风险水平，有差别地实行房地产贷款比重上限。在房地产信贷敞口增长过快、金融机构风险敞口趋于集中的形势下，应及时设置合理的房地产贷款比重上限，直接调控房地产贷款的增速，有效地防范房地产贷款集中度风险。在具体实施过程中，应注重从整体、区域和个体三个层面出发，有差别地进行调整。在控制总量的基础上，根据不同区域房地产贷款的风险状况以及金融机构的运营质量来确定各层面房地产贷款比重的上限。

4. 严格执行差别化的房地产开发贷款及住房贷款政策，降低房地产投资的杠杆效应。严格控制房地产开发贷款的发放。根据资质、信用、资本金充足率等条件，对房地产开发商进行评级分类，通过保守估计和较为稳妥的审慎做法来动态确定各级开发商的贷款成数，以控制信贷风险，严防大额授信集中度风险，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发及保障性安居工程建设的贷款需求。在住房贷款方面，对于不同性质的购房贷款，实施不同的资本要求及利率浮动机制，并对分期付款期限进行动态调整。严格要求商业银行对非自住商品房实施较高的首付比例和更加严格的利率风险定价，并适当缩短分期付款期限。通过运用上述差别化的房地产贷款政策，能够在满足合理需求的基础上，有效地抑制房地产贷款冲动，降低房地产投资的杠杆效应。

（二）深入推进地方政府投融资平台贷款的风险防控，不断弱化投融资平台与金融体系之间的风险关联度

地方政府投融资平台贷款的风险防控是我国空间维度系统性风险防范的另一紧迫任务，也是我国金融当局空间维度宏观审慎管理必须面对的重要内容。在对地方政府投融资平台贷款进行清理、规范的基础上，需要进一步强化宏观审慎管理，以促进金融业的审慎经营，并推动投融资平台主体的规范和可持续运营。

1. 尽快建立地方政府投融资平台贷款的数据库及风险监测指标体系，提高平台贷款的透明度，在此基础上，加快构建平台贷款风险的早期预警机制。地方融资平台贷款数据库的建立，一方面有利于金融当局准确地掌握平台贷款的规模和质量，为贷款风险的监测和分析提供数据支持；另一方面，也有利于银行等信贷部门更好地掌握各个投融资平台贷款的基本状况，准确把握投融资平台跨银行的资金流向，从而有效控制平台授信额度，避免多头授信和过度融资的问题。进一步，为了切实有效地防范地方融资平台贷款风险，实时掌握风险动态，应当根据我国地方融资平台运行的现状，建立一套相对完备的监控指标体系，准确地反映地方融资平台的风险程度和未来发展变化趋势，切实打造地方融资平台风险的预警系统。依据预警结果，制定相应的风险防范措施，利用前瞻性拨备的思想，提前做好拨备计提增减的准备。

2. 适时调整平台贷款占贷款总额的比重，以及储备土地、资产收费权等抵（质）押资产的贷款价值比（LTV）等指标，强化对地方融资平台金融杠杆的动态调控。依据投融资平台贷款风险预警的结果，合理地调整平台贷款占贷款总额的比重，控制平台贷款的增速。进一步，在控制授信总量的前提下，依据不同区域的经济发展状况，合理地分配授信比例。此外，抵押资产的贷款价值比具有较好的可控可测性质，是地方融资平台金融杠杆调控的有效手段。尤其是储备土地的贷款价值比，通过降低该比重的上限，不仅能够有效地抑制地方政府投融资平台的贷款需求，而且有助于减轻地方融资平台对土地金融、土地财政的高度依赖，缓解周期性风险。

3. 建立地方政府投融资平台评估分类体系，实行差别化的平台信贷政策。建立对政府融资平台的外部信用评级制度，不仅考察融资平台自身的财务指标，还应重点评估主管政府部门的信誉以及财政实力，将当地GDP规模、财政收支结余情况、财政负债情况、预计经济增长速度等因素一并纳入评价体系。根据不同的信用等级，实行差别化的平台信贷政策。对信用等级较高、偿债能力稳定的地方融资平台，设置宽松的授信总量、还款期限、最低资本金比例、资产负债率等指标；相反，对于信用等级较低、还款来源不明确的地方融资平台，实行严格的信贷政策，并禁止新增贷款的发放。在此基础上，可以依据平台项目的盈利性、投资回收期限等指标，进一步细化差别化的信贷支持政策，强化对平台项目贷款的风险控制。

注：

①结构性投资机构主要指，通过销售商业票据筹资，投资于MBS、CDO等长期债券，套取长短期利差的金融机构。

参考文献：

[1]巴曙松. 地方政府投融资平台的风险评估[J]. 经济， 2009，（9）.

[2]白鹤祥. 强化对地方融资平台金融杠杆的调控[J]. 中国金融. 2011，（14）.

[3]毛永斌，杨兵，李加. 房地产贷款集中度风险与防范[J]. 现代金融. 2007，（12）.

篇13

中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02

在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。

一､金融危机下房地产行业困境分析

当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。

(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩

虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。

(三)房地产行业依然面临资金压力

尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。

(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转

当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。

二､金融危机下发展房地产行业策略建议

为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：

(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展

在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。

(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展

结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。

(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响

房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。

在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。

在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。

参考文献：