房地产行业如何融资范文

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中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）04-0009-02

随着国内经济发展进入新常态，作为国民经济增长的支柱产业，我国房地产业告别了十年的黄金时期，也进入了其行业发展新常态，面临投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降、市场分化突出的不利局面。面对着新常态的机遇和挑战，我国房地产业未来发展充满了不确定性。从资本结构上看，国内房地产企业抵御金融风险的能力普遍明显不足，大部分企业存在着资本结构不合理、对银行贷款融资依存度高、短期借款融资比重大、偿债风险高等一系列问题。因此，我国房地产业如何在国内经济进入新常态的大环境下，如何生存发展、如何降低行业风险、优化资本结构并保持较好成长态势是房地产企业需要思考的问题。

一、国内房地产业发展现状

近年来，国内房地产业在经历长达十年的井喷式增长期后，行业增长势头趋缓，楼市逐渐降温，发展增速放慢。以2014年房地产行业数据为例，国内房地产上市公司资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产主营业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。尽管2014年国内房地产上市公司各项关键性财务指标仍呈现上升趋势，但从增速上看，除净资产均值外，其余三项指标增速同比均有不同程度的下降。2015年，全国整体楼市销售业绩在国家相关利好政策的刺激下，市鲂星橹鸩交嘏。1―5月份全国商品房销售面积累计35 996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24 409亿元，同比增长3.1%。

总体来看，房地产行业整体销售业绩增幅收窄，尽管上市公司规模仍保持稳步增长的势头，但国内房地产开发整体投资增速下行趋势已成必然，各项产业发展的关键性指标增速已经步入下降通道。

二、国内房地产企业资本结构存在的问题

企业资本结构通常是指企业权益资本和债务资本同企业总资本之间的比例关系，通常用财务指标资产负债率（总负债/总资产）来表示。企业资产负债率越低，则财务风险越小，债权人资本保障程度越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务风险。就资本结构而言，国内房地产行业内部充斥着资本结构失衡、融资渠道单一的问题。

（一）资本结构失衡，整体资产负债率偏高

根据Wind数据显示，2016年国内上市公司有132家资产负债率高于70%，其中23家属于房地产行业，这23家公司中甚至有12家的负债率超过80%，即便是行业龙头万科A和新城控股的负债率也分别达到80.6%和82.81%。2016年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，直逼80%关口。目前，国际上房地产行业资产负债率通行标准为50%，由于国内市场差异，国内房地产业平均负债率的正常范围也在60%～70%之间。可见，国内房地产业资产负债率整体过高，且上涨势头不减，财务风险日益加大。

国内房地产业资产负债率过高，究其原因主要是房地产业本身是非常典型的资金密集型行业，资金杠杆在企业发展过程中扮演重要的角色。房地产企业在生产经营过程中尤其是前期投入阶段对资金需求量大、流转周期长，而鉴于目前我国金融体系的不完善，可供企业选择的融资渠道过少，股权融资、自筹资金等方式又存在一定局限性，相对而言，企业更倾向采用银行贷款的方式进行资金筹措以维持正常生产经营活动。正是企业对债务融资方式的偏好和依赖，进一步加大了企业的财务杠杆，从而导致负债率整体偏高，其潜在的金融负债风险为我国经济稳定发展埋下隐患。

（二）融资渠道单一，对银行贷款依存度高

目前，国内房地产企业的资金来源主要由银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金和预收款）三个部分构成。房地产业属于资金密集型企业，总体资金投入需求量大，其自有资金相对不足，主要资金投入源于银行贷款。根据央行和银监会的调查数据显示，国内房地产企业的55%资金直接来源于银行系统，而房地产业的自筹资金基本上来源于商品房销售收入，绝大部分购房者采用银行按揭贷款方式支付总房款，若按首付30%计算，则企业自筹资金中的70%同样来自银行贷款；其他资金包括购房定金、预收款和建筑施工方的工程垫付款等，而施工承包商垫付款中大部分资金来源于银行贷款，这实质上构成了房地产业的间接银行信贷。通过以上分析，保守估计国内房地产业直接或间接通过银行贷款方式所筹措资金已占企业融资总额的七成以上。可见，国内房地产企业对银行贷款的依赖程度明显过高，财务杠杆过大。一旦房地产行业发生经济波动，其经营风险和财务风险将直接传导给银行，导致金融风险爆发，进而影响国家金融市场的安全和稳定。

我国房地产业过高的资产负债率以及单一的融资模式加大了企业的财务杠杆和经营风险，严重阻碍了企业的持续稳定发展和资本结构优化进程。因此，当前国内房地产企业共同面临的问题是如何促使其过高的资产负债率下降至合理区间，拓宽融资渠道，从而优化自身资本结构，降低财务风险。

三、资本结构优化具体途径和方式

（一）降低资产负债率，合理控制负债规模，优化资本结构

根据我国房地产行业负债为主的融资特点，应把降低资产负债率作为资本结构优化的切入点。前文所示，国内房地产企业财务杠杆过大的问题非常突出。正常情况下，对于成长迅速、盈利空间较大的企业而言，适度的财务杠杆能够增加资本投入，激活企业的创造能力，扩大企业规模，提升盈利能力。同时，适债务利息可以抵税，有助于企业减轻税负。但财务杠杆在帮助企业增加盈利的同时，也在累积风险。高负债产生的利息会导致企业现金流紧张，过度增加财务费用，吞噬税前利润，一旦投资项目无法实现预期盈利甚至亏损，财务杠杆会成倍放大财务风险，导致资金链濒临断裂，使企业陷入财务困境。目前，我国房地产上市公司整体资本负债率已接近80%，资金链条过于紧张，偿债压力大，将资产负债率降至合理区间将有助于产业结构调整，优化企业资本结构，促进房地产行业长期稳定发展。

（二）增强长期偿债能力，合理调整融资结构，实现融资渠道多元化

国内房地产企业债务结构普遍以中短期负债为主，长期负债比例较低。“短为主、长为辅”的债务结构要求企业要具有较强的短期偿债能力，但短期偿债能力的强弱并不能代表企业的成长性和可持续性，也无法衡量企业抵御市场风险的能力。短期负债比例偏高，企业财务风险增加的同时，短期偿债压力骤增，一旦资金不足，企业会被迫做出非理性决策，以高息借贷方式筹措资金，填补短期债务漏洞，而这些短期行为对企业长期持续发展造成不利影响。对于房地产行业而言，长期负债利率相对较低，提高长期负债比例，将有助于减轻企业债务利息负担，促进企业不断增强自身持续盈利能力和现金流创造能力。企业只有持续产生稳定可靠的现金流，才能增强长期偿债和抵御风险的能力，从而降低企业投资经营风险。

目前，我国房地产行业融资结构不合理，长期融资比例偏低，其主要原因是融资渠道过于单一，企业融资来源主要依靠银行贷款。因此，要解决融资结构失衡问题，应当采取信托融资、房地产证券化等方式拓展融资空间，实现融资渠道多元化。

1.信托融资，一般是指信托公司针对有较好盈利空间的房地产投Y项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，信托融资优势在于融资成本低，财务费用少，融资期限弹性大，可以在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。

2.房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，可以促使房地产行业经营管理更专业、资源配置更合理，其最常见的表现形式是上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹集巨额股权资金并作为注册资本长期使用，并无偿债压力，同时还可以达到扩大企业规模、分散经营风险、降低融资成本、改善资本结构的效果。

（三）加速行业资源整合，扩大企业经营规模，实现规模产出效应

由于我国房地产企业个体经营规模所限，除银行贷款融资外，大多数企业还无法满足债券融资、上市融资等外部融资方式的条件。因此，扩大房地产企业经营规模是打破其他外部融资方式限制条件、开辟融资渠道的重要途径。

1.房地产企业若想染指大型开发项目，整体实力必须过硬，要具有相当的经营规模和行业资质，同等市场机遇面前小规模企业往往被忽略，所以要着重扩大企业规模，提升市场影响力和抵御风险能力，实现经营规模化。

2.小规模企业融资相对困难，限制较多，融资规模有限，以中短期资金为主，而大规模企业则更容易获得资金的支持。因此，扩大企业规模就要加大行业整合力度，通过整合减少企业数量，提升经营规模，实现房地产行业整体规模化发展。

四、结语

在市场经济条件下，我国房地产业尚处在发展阶段，企业整体资产负债率偏高，资本结构不合理，融资渠道单一，对于银行贷款有严重的依赖性，这些问题都阻碍了房地产行业正常发展。因此，合理控制企业资产负债率，改善内外融资结构，实现融资渠道多元化，成为房地产业实现资本结构优化的有效途径。合理的资本结构直接关系到房地产企业自身的生存和发展，同时也对行业整体的持续健康发展起到决定性的作用。

参考文献：

[1] 李远慧，郝宇欣.试析我国上市公司资本结构的效应[J].会计研究，2007，（10）：181-198.

[2] 陈维云，张宗益.对资本结构财务影响因素的实证研究[J].财经理论与实践，2009，（1）：47-55.

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目前，在我国的国民经济体制中，房地产业一直扮演着“大佬”的角色。但近年来我国经济在改革浪潮大趋势下逐步开始转型，在转型过程中房地产企业所面临的风险开始逐渐变大，主要基于以下问题：第一，我国一、二线城市中，房价过高导致大部分工薪阶层买房难的问题逐渐显现;第二，目前我国中小城市中产业缺乏导致人力流失，造成人口不断涌入能够提供更好工作岗位的大中型城市，这造成我国中小城市中房地产行业面临着更大的去库存压力。由此可知，房地产企业在一、二线城市中面临着高房价带来的风险，在三、四线城市中面临着高库存所带来的风险。总之，这些问题的存在都将房地产企业面临的风险不断放大。因此，积极探求能够有效控制房地产企业财务风险的一套行之有效的方法，就成为目前帮助我国房地产企业摆脱困境、走向繁荣的重要策略①。

一、我国房地产企业所面临的财务风险

资金投入大、资金回收缓慢、回报丰厚是房地产领域的特点，但房地产资产负债率高、生产周期长，资金风险高也随之而来。高利润相伴的是高风险，其实是在企业加速扩张的过程中，其面临的风险愈加明显，因此，如何深入分析其面临的财务风险并严格加以管控是房地产企业的主要工作。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面：

（一）政策不易把握，投资决策难

房地产业投资回报率虽高，但相伴而来的是同样较高的投资风险。所谓房地产投资风险是指在进行房地产投资过程中可能存在的回报率远低于预期，尤其是投资失败的情况。投资房地产行业的投资者只有通过更多的调研，对投资可能带来的风险进行更多的事先准备，以能够及时把握其风险动向及变化规律，这样才能够及时地掌控风险，将风险问题降至最低，才能够实现更多的投资回报。房地产企业面临的投资风险涉及面较广，但大体上有以下方面：第一，投资比重失调，造成最终的投资决策失误；第二，国家在针对房地产方面采取的政策不稳定，容易因国内市场环境的变化而变化。近年来，虽然国家多次对房地产市场进行调控，但却仍未能够阻止房地产行业发展的凶猛势头，这带来了房地产业的投资额不断飙升，却存在着投资项目分配不合理的现象。为了尽快获得高利润回报得这个机会，房地产企业会将项目更多分配到那些能够及时获得高回报的商业住宅上，而降低在其他商业用房方面的投资金额。例如，将资金大部分用在高档公寓的投资建设上，而疏忽或根本不投资在能够改善民生的经济适用房的建设上。不管我国房地产行业如何发展迅速，不可否认的是我国仍处于以工薪阶层为主的阶层结构框架中，而我国的工薪阶层家庭大多收入不高，这部分人群是难以购买高档公寓的，与他们需求最接近的是价格较低的经济适用房。对房地产商而言，不可否认的是高档小区的确能够获得更多的利润，但基于目前我国房价疯狂上涨的形势，工薪阶层家庭难以购买，这会导致房地产商建设的高档小区公寓难以及时卖出，这种情况就可能会造成投资资金难以及时回笼，最终导致不能及时偿还银行的贷款，从而可能造成企业面临着严重的财务风险。房地产开发与国家的宏观经济政策密切相关，政府所颁发的任何一个政策法规都可能让企业陷入巨大的财务风险中。在经济调控过程中，政府所采取的调控是难以预测的，企业也同样无法预见。对于政府的不可预见的政策变动，企业只能参考市场的动向及行业发展特点及政府的最新策略进行预估，但预计结果却不能成为有力的参考，这无疑给房地产企业带来了隐形风险②。近年来，国家为了遏制房地产市场发展太快，政府逐步颁布了一系列的宏观调控政策，这些政策的颁布从多方面对房地产行业进行了限制，例如，降低资金供求、监控房地产价格波动等。这无形中影响了房地产行业的投资决策，也提高了房地产企业的投资风险。可以说，我国房地产企业的发展历程与国家宏观调控是密切相关的，国家平均间隔几年便会采取一次有力的调控措施，而在历次调控后房地产行业都会受到明显的抑制。一般情况下，实力强大的房地产公司会十分关注国家政策的动向，而大多数中小型房地产企业更注重成本预算与控制，这样其实隐藏了更多的危机，对企业的长期发展不利③。

（二）融资渠道少，资本结构不协调

房地产业是属于资金投入较多的行业，故其对资金的依赖性较强。房地产企业为获得资金主要采取融资手段，目前房地产行业常用的融资手段有内外部融资、债务性融资、权益性融资等等。其中债务性融资是我国房地产最常用的融资手段。目前我国房地产行业进行的债务性筹资利息部分是能够获得税收方面的优惠，这在一定程度上降低了房地产行业的负担，摊薄了其综合成本，但由于债务性融资除了需要定期支付利息外，还应当在融资周期到达时归还本金，这也给房地产行业带来了财务压力④。一方面，房地产企业的融资渠道较少，融资规模不够大，这不利于房地产行业的长足发展；另一方面，房地产企业资本结构不够科学，其中资产负债率过高的现象可能带来重大的财务风险。近年来国内的房价攀升较快，加速了房地产企业规模的扩张，也刺激了地价的快速上涨，最终造成房地产企业不得不高负债的现状形成，这对房地产市场的健康发展不利。自2000年以来，我国房地产企业的资产负债率大多都在80%左右，这远远高出了银监会的要求比例。因此导致房地产市场一旦有风吹草动，就可能给房地产企业造成严重的财务风险，甚至可能造成部分小规模房地产企业的灭亡⑤。

（三）资金回笼不易，资金链难续截至

目前，我国的房地产行业仍处于一个较为活跃的阶段，大多数房地产企业在成功推出房产项目后一般都会继续购进地皮，以保证新项目的连续性。但在工程项目快结束时，市场行情可能会存在急剧逆转的情况，此情况的出现带来的是房子难以再卖出、企业无法及时回笼资金的情况，这样资金周转势必出现问题，最终引发拖欠工程款及无法偿还贷款的情况，从而引发财务问题。对一个房地产企业来说，资金续不上意味着“生命的终结”，造成资金续不上的主要原因是因为目前我国房地产融资的主体是银行贷款，一旦发生不能及时偿还贷款的情况，银行便可能限制贷款甚至停止放贷，因此可能导致企业资金缺口产生。虽然近年来房地产市场热度一直未减，但是从国家近年所采取的一些政策可知国家并不希望房地产市场过快地发展，各地政府遵照国家意见陆续颁布了基于限价、限售、限外的“限购令”，一定程度遏制了市场炒房现象，有效地遏制了人们的购买欲，这些措施的颁布一定程度上降低了房地产企业的营业收入。现在大多数人购房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的购房者并不多见，这也增加了房地产企业的财务风险。同时，按揭贷款在还款阶段，也存在可能无法偿还贷款的购房者，这也会降低房地产企业的应收款项，最终造成坏账损失⑥。

二、房产企业财务风险应对措施

（一）加强项目验证，采取科学化决策

房地产投资包含多方面的知识，因此在不具备多面性准备的情况下贸然进行投资风险性极大，其可能造成的后果也极其严重。因此，在做出房地产投资决策前，投资方应当加强项目的验证，必须强化项目的论证，深入分析投资项目的可行性，让投资决策更具有科学性。对投资项目进行多方验证分析是投资项目前的关键所在，也是是否能够进行项目立项的主要依据。一个项目的好坏直接影响到企业的利润水平，因此，企业应当在进行项目投资前做好科学化分析验证工作，及时制定出风险防范方案，以切实保障房地产企业的权益⑦。

（二）拓宽融资渠道，实现多渠道融资

房地产企业之所以能够拥有雄厚的实力，其中很关键的一点在于其强大的融资能力，这也是房地产企业能够有较强竞争力的原因之一。强大的融资能力能够改善财务结构、维持企业的生命力，而且能够为企业完成结构转型提供资本支持。但是，当前我国的房地产企业的融资渠道较为单一、资本结构合理性不足，这已逐渐成为危及到房地产企业的生存问题。因此，我国的房地产企业应当积极需求多元化融资，不断拓宽融资渠道，整合优化原有的资本结构，最终实现多渠道融资，为企业注入新鲜血液。

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（一）一定程度上能够减小房地产行业的融资风险

由于经济的飞速发展，人民生活水平快速提高，房地产行业也随之迅速发展起来。房地产行业是一个资金密集型行业，在其发展的过程中需要筹集大量资金，所以，要想合理的计划、分配和使用这些资金，没有相应的财务管理工作是万万不行的。房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过科学规范的管理方法对融资进行管理，使所筹融资能够有目的、有计划的使用，一定程度上能够减小房地产行业的融资风险。

（二）实施科学的融资决策的需要

房地产行业的经营发展需要进行融资，在融资过程中，融资决策是最重要的一个环节。财务管理在房地产行业的融资过程中，根据所做的财务预算能够正确的评估融资规模，从而制定合理可行的融资方案，实施科学的融资决策。这样以来，房地产行业在融资过程中，就能够根据实际需要进行融资，避免出现融资不足或者融资过剩的现象，给房地产行业的经营发展造成困扰，提高了融资决策的科学性和透明性。

（三）减少房地产行业融资成本、提高资金使用效率的重要措施

房地产行业融资过程中的财务管理工作，通过对市场不同融资成本的考虑，评估融资额度的可能性，然后根据行业自身发展的需要，以年度财务预算为标准，结合企业的资金现状，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在较低水平，降低房地产行业的融资成本。财务管理对所筹集的资金还能够有计划、有原则的进行使用，这就有效的提高了资金的使用效率。

二、我国房地产行业融资过程中财务管理工作中的若干问题

（一）财务管理人员缺乏管理意识

目前，由于房地产行业十分火热，使得房地产企业集团迅速发展和扩张，所以，相应的融资活动也越来越频繁。由于对房地产行业融资过程中的财务管理工作还没有正确的认识，得不到人员的高度重视，所以，财务管理人员的管理意识普遍比较淡薄，无法对融资进行规范化、科学化的管理，也就没办法规避融资过程中存在的财务风险，财务管理效果不明显。

（二）财务管理方法不完整

方法是实现目标的重要保证。在房地产行业融资过程中的财务管理工作中，由于财务管理方法过于单一，对于融资的筹集、使用甚至出现的各种风险，无法根据不同情况的需要进行有效的管理，财务管理方法不能与房地产行业的发展相适应。这样一来，由于财务管理方法的不完整，使得财务管理工作质量得不到保证，房地产行业融资过程中的风险也就会大大增加。

（三）财务预算不合理

财务预算是房地产行业融资过程中财务管理首先要进行的工作。合理的财务预算能够对市场经济进行正确的评估和预测，从而确定融资规模，根据预算进行科学、合理的融资，避免出现判断与实际相差甚远的情况，造成资本的浪费。但是，在实际财务管理中，由于对财务管理的不重视，没有专业的财务管理人员进行融资前的财务预算，使得财务预算不合理，与市场状况、房地产行业自身发展不相适应，无法实现财务管理的积极作用。

（四）缺乏对财务成本的管理

财务管理工作中一个重要环节就是对财务成本的管理。然而，目前大多数房地产企业都忽略了对财务成本的管理，在对材料成本和设备成本的管理中，没有形成系统的管理体系和相关奖惩制度，使财务管理人员在工作中缺乏积极性，严重影响了财务管理质量。

三、加强房地产行业融资过程中财务管理的有效措施

（一）加强对财务管理人员的素质培养

提高房地产行业融资过程中财务管理水平的首要任务，就是要提高财务管理人员素质。在实际工作中，可以定期开设专业技术培训班，通过对财务管理人员进行专业技术培训，使其明确施财务管理要点，提高对财务管理重要性的认识，加强责任心，学习更加有效的融资方法和相关融资知识。在对财务管理人员专业技术培养的同时也要注重道德教育，强化法律意识和法制观念，用道德和法律来约束自己的行为，督促自己，在房地产行业融资过程中保证财务管理工作科学、规范的进行。通过加强对财务管理人员的素质培养，从源头上解决房地产行业融资过程中的财务管理问题。

（二）完善财务管理方法，对融资进行规范管理

针对目前我国房地产行业融资过程中的财务管理方法过于单一这一现象，必须完善财务管理方法，在融资的筹集、分配和使用等各个环节，结合实际情况，根据不同的需要使用相适应的管理办法，切实提高财务管理水平，对融资进行管控管理，以提高资金的使用效率。应当适当引进国外先进的金融工具和操作手段，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（三）合理编制财务预算，制订科学的融资决策

在房地产行业融资过程的财务管理中，财务管理人员要运用自己的专业知识，结合实践经验和房地产行业的具体发展情况，准确把握企业内部资金收入和支出的情况，根据实际情况进行合理的财务预算，充分利用有利的筹资条件，综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等，从企业的资本来源和资本结构出发，在不同阶段选择不同的筹资方式，逐步加强企业财务管理，实施科学的融资决策，并按照预算进行融资，提高财务管理水平。

（四）加强对财务成本的管理，运用多元化的融资模式

建立健全财务成本管理体系，加强对房地产行业财务成本的管理，这是房地产行业融资过程中财务管理的需要，也是整个房地产行业发展的需要。在房地产行业的融资过程中，只有充分考虑到融资过程中各环节的成本需要，注意收入与支出间的关系，通过合理的管理方法加强对财务成本的有效管理，才能保证融资过程中的[dylW.NETT专业提供教学和医学写作的服 务，欢迎光临DYlW.NeT]财务管理水平，切实提高房地产行业的融资效果。以目前中国最大的住宅开发企业万科股份有限公司为例，万科的融资模式选择主要是根据国内外环境的变化及时作出调整，运用多元化的融资模式应对外部环境的变化，通过加强融资成本的管理，形成了较为稳定的资本结构。万科通过银行贷款、经营性负债等多元化的融资模式融得资金，摆脱了资金来源的限制，拓宽了融资渠道，改变了外部筹资过于依赖银行贷款的融资模式，在上市期间，万科还使用了除权证以外的几乎所有可用的股权融资模式，形成了自身雄厚的实力。

四、结束语

总之，市场经济的改革，要求我们要加大对房地产行业融资过程中财务管理问题的关注，通过提高财务管理水平，以保证融资的质量，这是国家经济发展的要求，更是房地产行业长久发展的重要保障。

参考文献：

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中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

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一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来,国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显着,面对房地产行业的跌宕起伏,国家也适时进行宏观调控,综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,击碎了房地产泡沫,使中国经济实现“软着陆”,房地产市场在迎接美好前景的同时,也面临巨大的挑战。

(一) 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎,土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中,土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年,房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年,国家为了应对金融危机,稳定经济制定并投入实施了四万亿计划,使得房地产行业土地供应量呈上升趋势;而2010年以后,政府出台了严格的土地调控政策,使得政府在对土地出让的过程中,对房地产行业也提出了严格的要求,包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等,这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外,2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》,防止地方政府为谋求经济增长急功近利,加强了对用地规模的整体调控,力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策,使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎,2014年1-6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点,部分城市土地出现供过于求现象[1]。

2. 房地产市场主要面向大中城市,对小城及以下关注不够。2014年,国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策,即:全面放开城镇及小城市户籍限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整,为农民“农转非”提供了便利的条件,同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大,平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看,我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中,并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中,市场的全面建立还需要一段过程。

3. 保障性住房建设力度加大,地产商劳动需求增大。2014年,我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部,这一部门的建立,有助于减轻中低收入者购房压力,强化了社会保障体系,力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上,十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施,对于扩大房地产市场有积极的作用,刺激了房地产市场的需求,也刺激了地产商的建设欲望,促使各企业积极响应国家政策,也使得行业内对劳动力的需求扩大。

4. 房地产商资金获取压力大,资金来源单一。2003年开始,国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控,文件一出,增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力,有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来,对于消费者买房,乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态,使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺,大部分资金来自于银行贷款,以及国家对贷款政策的严格把控,使得地产商面临资金危机,甚至出现垫资建设的情况,严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。

(二)宏观调控政策下房地产行业存在的问题

1.地产商土地获得资金压力大,土地获得难度增大。一方面,国家改挂牌出让为招标出让,房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格,这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面,国家对土地出让的限制,使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布,虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象,但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是,如果开发的产品为住宅,其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。

2.目标市场范围小,建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障,但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外,在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅,产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平,受限严重,无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响,因此,市场规模亟待扩大,市场开发及产品建设重心亟待转移。

3.地产商开发资金储备不足,过于依赖银行贷款。目前来看,整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设,过多的依赖外力,是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足,开发与建设产品的资金都要依靠外力,而主要的方式是银行贷款,除了这种方式,对于其他融资手段的应用还比较少,过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一,也成为宏观调控政策下,阻碍房地产行业发展的重要原因。 4.行业发展不够灵活,缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远,缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下,房地产市场依旧走老路,未能及时灵活的调整发展战略,对政策变化反应不灵敏,没有制定有效的应对限制的策略,缺乏灵活变通的能力。另外,行

业内没有发掘新的房地产行业利润增长点,过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型,实施高房价。但是,就宏观调控政策而言,国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松,因此,此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。 2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%;2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看,房地产行业整体发展台式良好,但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁,整个行业需要有针对性的进行战略调整。

二、当前政策下房地产行业战略调整策略

针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题,整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力,逐步进行战略调整,灵活市场策略,调整经营理念和经营方式,寻求新的利润增长点和市场机遇,以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。

(一)调整经营观念

发展初期的房地产行业,经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售,不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下,商品化的程度也大大加深,越来越多的房地产企业进入行业内,导致行业内竞争越发激烈。因此,注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化,将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下,也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时,也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。

(二)调整土地开发模式

发展初期的地产商,把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看,过于注重开发新的土地来发展经营,建设产品已经不适应当前发展,因此,房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用,对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同,指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式,在其他国家已经初具雏形,并产生了很好的效果。开发方式的转变,不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力,也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力,也从另一个侧面,为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础,为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下,成为房地产行业新的利润增长点。

(三)调整目标市场

随着户籍政策的变化,房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小,中、小城市户籍政策的放开,无疑会打开中小城市的房地产市场。因此,房地产行业应该审时度势,将市场眼光扩大,更加重视中小城市的市场。另外,国家住房保障制度的实行,使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋,拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场,房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。

(四)调整产品多样性

目标市场范围的扩大,相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性,需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来,依据国家政策、根据目标市场定位,有针对性的开发商品,力图准确预测市场需求,抓住机遇,更好发展。针对住宅用地,合理规划中小户型的设计,实现精细化、标准化;对于商业地产的开发需谨慎,对于繁华商圈,避免重复建设商业地产,造成地区商业虚假繁华,应针对具体需求,在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产;对于工业地产的开发与选址,要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设,尽量与政府合作,实现工业地产开发的有序化与合理化;就目前形势看,我国房交量处于萎缩状态,因此,继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态,因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是,对旧楼的选择也要格外慎重,被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的,对于年久危楼不建议采取改造措施,在改造过程中,可以对楼体外观进行重新装潢,对内部格局进行改造,使之符合当代消费者的需求,成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求,缓解交易萎缩的态势。

(五)调整开发融资模式

就当前我国的形式来看,各房地产企业的资金多来源于银行贷款,国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此,房地产行业调整开发融资的模式,也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式,诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道,获得产品开发资金,解决当前资金短缺,垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测,合理安排、选择合作机构,安排企业开发资金来源,不断拓宽企业融资渠道,从而降低企业的融资成本以及融资风险。

(六)调整供应商与购买者之间的关系

M/:请记住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现,市场信息不对称,对房地产行业的供求关系造成很大影响,他们建议政府在进行宏观调控过程中,通过政策措施乃至法律手段,要求供应商完全的产品信息,实现供应商与购买者之间的信息平衡,实现行业一级市场的有序发展[4]。因此,房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系,全面的产品信息,包括附加产品信息,使得消费者能够全面了解产品,实现交易公平。另外,房地产商应该多站在消费的角度思考问题,进而可以更加准确的预测消费者需求,更好的销售商品,同时打破传统的供需关系,实现经营-服务-售后-关怀的模式,拉近供应商和消费者之间的关系,获取更多消费者的信任,促进产业的持续健康发展。

(七)制定新的应对税制改革的战略

房地产行业税制改革已成为大势所趋,而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高,因此,企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先,企业应该提高技术水平以减少原料的浪费;其次,房地产企业可以采取前向一体化经营模式,形成供建一体化,节约成本;另外,房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度,结合国家有力的价格调控,使产品价格到达消费者可接受范围,保障产品成交量,使得行业在税制改革的压力下,也能稳定发展。