工程预付款的法律规定范文

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评标是招投标活动中的重要环节，首先应依法组建评标委员会，然后在严格保密的状态下，委员会成员根据法律规定和招标文件规定的科学评标方法和具体评标标准，客观、公正地对投标文件提出评审意见。评标过程中，评标委员会成员要严格遵守评标纪律，遵守职业道德，不得私下接触投标人，不得透露评审信息；招标文件没有规定的评标标准和方法不得作为评标的依据；评标过程不受任何单位和个人的非法干预和影响，即评标委员会实行“依法独立评审”。评标委员会对所有投标文件进行评审后，择优推荐出中标候选人，评标委员会成员签署评标报告，提交招标人。

双方合同的签订是招投标活动的最后重要环节。公路工程建设中的合同签订除遵守《合同法》平等、自愿、公平、诚实信用、合法性的基本原则外，还要遵循《招标投标法》及《招标投标条例》的一些规定。对于采取招标发包的建设工程，要将招标公告、投标邀请书和招标文件视为要约邀请，投标人递交投标文件为要约，招标人向中标人发出的中标通知书为承诺，承诺生效时合同即为成立。公路工程的建设合同要求采用书面形式订立。

二、公路工程建设中的计量支付及合同管理

施工承包合同中的计量与支付是合同主体经济利益的集中体现，是施工合同中的关键内容。计量支付的正常进行首先以合同为原则，以合同为依据，如双方在施工前签订的合同中所包含的合同条款、技术规范、图纸、工程量清单等均是计量与支付的重要依据。

在签订合同前，中标人首先按照“合同条款及格式”规定向招标人提交履约担保。在承包人签订了合同协议书后，可向其支付预付款，包括开工预付款和材料、设备预付款。发包单位应该在承包人提交预付款保函后，支付工程价款的70%，材料和设备预付款要提供相应的票据。施工过程中涉及的主要支付款项有工程款、暂定金额、计日工、保留金、工程变更费用、索赔费用、价格调整等。承包人首先要出具由监理工程师认可的中间交工证书，以证明所完工工程的质量合格，然后由承包人和监理工程师按照合同中约定的各结构、各部位、各类型项目的计量方法，依照计量程序，进行准确计量，经双方认可后，编制中间计量单、计量汇总表、计量支付申请表，中期支付证书等。自进度付款开始，发包人每期将按项目专用合同条款要求，扣留一定百分比的质量保证金（扣至总额达到合同条款规定限额为止），用于保证在缺陷责任期内履行缺陷修复义务。预付款将在发包人的进度付款中分期扣回。承包人提交的最终结清申请单中的总金额即是代表了根据合同规定应付给承包人的全部款项。

在合同管理的工程变更、索赔、工程转分包等方面，充分运用法治思维、法治方式的重要性体现在以下几点。（1）时间性：变更、索赔等事项发生的确定首先必须在合同规定的严格时间段内由承包人提出，由监理工程师确认，规定时间以外提出的事项将不予认可。（2）确定性：具体合同管理事项的确定，如何种变更是变更范围内的，索赔的确立要哪些基本条件，合法的分包条件如何等均要符合工程建设法律法规的相关规定。（3）标准性：如工程变更的单价确定和索赔费用计算中单价和费率的分析与确定，要依据合同的有关规定，按照特定的方法和标准来进行计算，以保证结果的合理性。

三、公路工程建设中农民工工资的支付

针对近几年各行各业的农民工工资支付的突出问题，在公路工程建设中要运用法治思维和法治方式的这一问题，做到高度重视、主动预防，化解矛盾，实现农民工工资支付的规范化、制度化，保障工程资金和项目建设的安全运行。作为项目法人，首先应在招标文件中明确劳务用工工资发放和建立农民工工资保障金制度的内容，并将施工单位拖欠农民工工资作为严重违约行为在合同中予以明确。施工单位一旦违约，

项目法人有权动用农民工工资保障金及履约担保金进行支付，并由施工单位承担相应的违约责任。在每期计量支付时暂扣应支付金额的1.5%~2%，作为农民工工资保障金，专项用于拖欠农民工工资的垫付。在每年年终（不足一年的在其完工时），对施工单位进行农民工工资发放专项检查，根据农民工和施工单位签订的用工协议、农民工工资发放表、发放工资的影像资料等，确认施工单位已支付农民工工资后，将本年度所扣的农民工工资保障金予以返还。若有农民工反映存在欠薪情况，经建设管理单位和监理单位确认属实，即责令施工单位予以支付，若不予支付，则将先期扣除的1.5%~2%的农民工工资保障金用以支付农民工工资，严防年终结算时拖欠农民工工资的情况发生。同时还要加强农民工工资的专项检查、公开机制、信用管理等，在单位工程完工时及春节等重大节假日前夕，进行重点检查，发现问题，及时处理；设立举报电话，受理相关投诉；对恶意拖欠农民工工资、造成社会不稳定因素或恶劣影响的施工单位，降低其信用评价。

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一、分包量的确定

分包量确定多大合适？是签订分包合同的关键问题之一，因为它关系到分包单价以及分包合同能否履行。分包量越小，发生的管理费等成本相对越高，合同价自然越高，这对降低工程成本不利。分包量越小，分包商数量就越多，增加了总包在管理上的困难。相反，分包量太大，而分包商在资金和施工技术设备上又不一定能满足进度和质量的要求，势必影响到工程质量和最终进度，可能引起经济纠纷。因此，分包量的确定，必须根据工程总进度的要求，根据分包成本和分包商的综合施工能力等因素来确定，然后决定采用大分包还是多头分包，具体情况具体对待。

二、工程范围要明确

分包合同的工程范围必须非常明确，如房屋基础工程的承包，是在±0.00标高处止，还是在地面垫层处止;是包括余土外运，还是只到回填为止，等等，都必须在回填中详细说明。同时，一些辅助工作，如测量放线、场内水电连接等也必须明确。分清各自的职责和义务，避免扯皮。

三、分包商之间的协调

大中型工程的施工现场一般有多家分包商。作为总包商，要在宏观上满足工程总进度的要求，在微观上对各自为政的分包商的施工工序、进度加强管理，进行协调，做到遍地开花但方寸不乱，保证总工期。因此，合同要规定分包商的计划都必须服从总包的总计划要求，一旦总包商指令分包商修改计划，加快进度，分包商必须服从，并无条件地采取相应措施，否则将被视为违约，要承担一切后果。

四、履约保函和质量保证金

分包合同必须要求分包商提供履约保函，并从进度款中扣除一定比例的质量保证金。履约保函许经总包认可的银行或保险公司开具有效期至合同终止的无条件保函。履约保函和质量保证金是总包管理分包有效的经济手段之一。

五、工期

合同的工期问题显得更为重要，特别是关键项工程的分包，其进度不仅影响分包者自己的进度而且会影响到其他分包商的进度，甚至整个工程的进度。所以，在确定各分包商合同的工期时，必须根据工程总施工计划工期的要求，留有一定余地，分别确定各分包工程的工期。同时，分包合同中还必须有详细的分批、分段、分项工期表，以随时掌握并控制分包商的进度。对一些经常计划脱期的分包商，要根据工期表，及时提出书面警告。一旦断定分包商确实无力履行合同，则应及时按合同有关条款，制裁分包商，包括没收履约保函、保证金、预付款保函，甚至处以必要的罚金。

六、对分包商无力履行合同的处理

在分包合同中应规定，总包商有权根据工期表判断分包商的进度及施工能力，若发现分包商无力履行合同，经两次警告仍无明显好转，则视为分包商无力履行合同，总包商有权单方宣布终止合同，并没收履约保函、保证金和预付款保函。还要根据当地法规和合同条款，对分包商延误工期进行罚款，罚款比例在分包合同中也应明确规定。

七、材料供应和材料预付款

分包合同的材料供应各不相同一种是由总包商提供，并规定损耗率，分包商只负责包工;另一种是总包商只提供几大主材的官价指标，有分包商负责购买、运输。这两种办法各有优点，前者对材料认可、成本核定有好处，后者总包商管理简单方便。

若分包商提供材料，总包商需支付一定比例的材料款。为防止分包商将本工程的材料用于其它工地，合同必须明确规定，预付款必须是在材料到现场盘点后，才能在每月的进度款中予以支付。

八、付款方式和时间

分包合同的付款方式，可根据实际情况规定。如总包合同中有外汇工程，分包合同则可因分包商为当地公司，少给甚至不给外汇，而全部支付当地货币。至于付款时间，只能在总包受到业主的工程款后，才能支付。对于拖欠工程款的利息补偿问题，可与总包合同一样，业主付总包就付，业主付多少总包就付多少，做到公平合理，既不占便宜也不吃亏。

九、索赔问题

分包合同在实施过程中，会遇到分包商提出索赔问题。为避免承担业主方面的原因而造成索赔的风险，分包合同中表现明确规定，除因总包失误造成分包的经济损失外，所有的施工索赔都应得到业主的认可，并只有在支付总包人以后才能支付分包商。

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建筑工程施工合同是建筑工程合同的一种主要合同类别，在实践中，由于工程施工是一种复杂的动态过程，合同当事人在合同履行中经常产生诸多纠纷，其中最为突出的是工程款拖欠问题。建筑市场“粥多僧少”的状况导致施工方始终处于弱势，而施工方与业主方这种先天的不平等关系在工程款纠纷中往往造成施工方权益受损，因此，在合同履行中如何充分利用法律法规赋予的权利维护自己的权益，防止业主方无理拖欠工程款，从而实现合同利益，对于施工方来说尤为重要。

工程款拖欠是不履行法律规定义务、侵犯合同权利的行为，我国合同法及相关的建筑法律法规有相应的规定，承包人可以运用法律规定的抗辩权和催告权以保障其合同利益的充分实现，因此如何正确使用这两大权利无疑成为承包人应高度重视的问题。

一、运用合同履行中的抗辩权预防工程款的拖欠

所谓抗辩权是指对抗双方请求或否认对方的权利主张的权利，又称异议权，与请求权相对。我国合同法特别规定了双务合同履行中的同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权三种抗辩制度。抗辩制度是公平原则的体现，旨在维持合同履行上的权利义务平衡。在建筑工程施工合同履行中，承包方正确利用抗辩权是预防发包方拖欠工程款的重要手段。

1. 同时履行抗辩权

《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”同时履行抗辩权制度旨在使双方所负债务同时履行，双方享有的债权同时实现，因此双方债务实际存在且履行上具有牵连性以及债务同时届清偿期时是同时履行抗辩权存在的法理基础。

就建筑工程施工合同的工程进度款而言，合同中往往约定了一定的支付期限，如在确认进度计量结果后14天内支付工程款，即承包方按时申报的月工作量经发包方审核确认后，发包方应及时支付工程进度款。发包方未支付经确认的进度款时，承包方可以援引同时履行抗辩。同样，如发包方未按时支付工程结算款或其他款项的，承包方也可以援引同时履行抗辩。

2.先履行抗辩权

先履行抗辩权是承包方对抗发包方延期支付工程款最常用的抗辩权。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

就建筑工程施工合同工程预付款而言，发包方支付预付款通常是承包方开工的前提条件，如发包方不支付预付款或没按约定足额支付预付款，承包方有权行使先履行抗辩权，拒绝开工。就工程进度款而言，如发包方没按约定支付进度款，则承包方有权拒绝开展后期工程施工。承包方通过行使先履行抗辩权，可中止履行自己债务，对抗发包方的履行请求，为此保护自己的期限利益。当然，先履行抗辩权的行使并不影响承包方对发包方主张违约责任。

3.不安履行抗辩权

不安履行抗辩权是指在异时履行的合同中，应当先履行的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或者提供担保以前，有权中止债务的履行。《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况恶化；（二）转移财产、抽逃资金以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

在建筑工程施工合同中，发包方支付工程结算款的前提条件是承包方已履行完毕施工义务，如承包方有确切证据证明发包方有丧失或可能丧失支付工程结算款的情形，有权中止履行继续施工的义务。承包方行使不安履行抗辩权时要慎重，因为在证据缺乏确切充分的情况下擅自中止履行，需承担违约责任，因此必须密切留意发包方的经营状况和收集相关的证据，而且行使时必须立即通知对方。

二、运用催告权预防工程款的拖欠

催告权是指建筑工程施工合同履行过程中，发包人未按合同约定支付工程款，承包人催告发包人在合理期限内支付工程款的权利。

（1）催告权的具体适用

1.承包人对工程进度款的催告权

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同，应予支持：（一）未按约定支付工程价款的；（二）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；（三）不履行合同约定的协助义务的。”GF―99―0201《建设工程合同》“通用条款”26.3条规定：“发包人超过约定的支付时间不支付工程款（进度款），承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人收到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付”；第26.4条规定“发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任”。上述《司法解释》以及《通用条款》的规定赋予了承包人在施工合同履行过程中，当工程款不能及时收回时向发包人行使催告的权利。发包人经催告后如果仍未支付工程款，并且这种拖欠工程款的行为已导致施工无法继续进行，承包人可以停止施工或者请求人民法院解除《建设工程施工合同》。

（2）承包人对工程结算款的催告权

按照《合同法》286条的规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”， GF―99―0201《建设工程合同》“通用条款” 33.4条规定：“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，在发包人未按照合同约定支付工程款的情况下，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，这是承包人的权利也是其行使优先权的前置程序。

承包人具体运用该法条行使催告权时应注意两个问题：第一、这种催告应以书面形式向发包人发出，如“催告函”、“催款函”等，而不是随口说说；第二、在书面催告中应明确具体的付款期限。

综上，在建筑工程施工合同的履行过程中，针对容易引发争议的工程款问题，处于弱势的承包方应当注重合同管理，把好合同履行的每一个重要环节，充分行使法律法规赋予的权利，特别是通过行使合同履行中的抗辩权和催告权预防和对抗发包人拖欠工程款，切实保障工程款如期如数收取，这样才能完全实现自身的合同利益，在严峻的利益博弈中争取更大的生存空间。

参考文献：

[1] 王长勇、林建伟主编.合同法原理与实务.法律出版社,2007.2

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    从九十年代初开始的全国性的大规模房地产开发热在经过两三年之后便骤然 降温。与此同时，一些刚圈起地皮还未来得及建设或工程尚未完工就被迫停工的 “烂尾工程”也随处可见。

    烂尾工程从主观上可分为恶意和非恶意两种，‘所谓恶意的是指房地产开发商 故意欺诈或见利忘义，在贷款未还，工程款未付，并收取了许多预付款后便卷款 而去。所谓非恶意的是指开发商在自有资金不足的情况下，盲目上房地产项目， 一旦资金来源不畅，工程便被迫停顿。

    烂尾工程不仅常常引发纠纷，而且所造成的损害波及面非常广。一般来说， 烂尾工程的受害者主要有：

    1.国家

    烂尾工程使国家土地常年闲置，不仅影响土地费用的及时回收，而且由于所建房屋不能进入正常的流通领域，也使国家的有关税收流失，直接造成国家土地资源和财富的巨大浪费。

    2.银行

    房地产项目投资大，如果离开银行的支持，仅凭开发商的自有资金，房地产开发是难以顺利进行的。而银行贷款的回收一般是在工程竣工并取得销售业绩 后。若工程不能按期竣工，银行贷款也就难以按期回归。我市目前几处大的烂尾 工程银行都是最大的债仅人。

    3.开发商

    房地产开发在国际上被公认为高利润、高风险的产业。房地产投资必须经过周密的市场分析和科学论证后方可实施。然而在高利润的诱惑下，一些开发商未经充分论证，便盲目上房地产项目，导致投资失误，身背巨额债务而使企业破产或停业。青岛市最多时房地产企业有四、五百家，而现在真正有项目又能正常运？转的也就是一百多家。

    4.建筑商 .

    尽管这几年国家有关部门三令五申严禁施工单位垫款承包。但为了承揽工？程，施工单位常以带资施工为条件参与工程招标。当施工单位无力继续垫资，建设单位后续资金又跟不上而出现烂尾工程时，施工单位不仅损失了垫付的资金，而且应得承包费也难以获得。

    5.消费者

    根据法律规定，投入的工程款按提供预售的商品房计算，达到工程总额的25％以上便可开始预售。一旦形成烂尾工程，消费者既得不到房子常常要不回预付款，所受损失可想而知。

    6.材料供应商

    近几年，建筑材料市场竞争激烈，为争取客户，许多供应商常采用赊销的办法促销。一旦房子盖不起来，开发商赔了本或携款而逃，所供应的建筑材料也就打了水漂。

    二、形成烂尾工作的原因

    造成烂尾工程的原因是多种多样的，既有宏观方面的，也有微观方面的，既有主观因素有客观因素，既有政策方面的原因也有法律方面的原因。本文主要从法律方面分析一下烂尾工程的原因。

    1.立法滞后

    全国性的规模较大的房地产开发是从一九九二年开始的，对如此大规模的房地产开发，立法上是缺乏准备的。对房地产开发中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施。以致在这股房地产开发热后期，一些矛盾纠纷便纷纷暴露出来。而我们却缺乏完善的法律规范房地产开发中的无序状况，解决房地产开发中的各种矛盾。比如因对房地产公司的审批、设立、资质条件、项目立项等缺乏严密的程序规定，以致房地产开发公司一哄而上盲目设立。一些新设立的公司虽无一分钱的资金，但靠玩“空手道”，炒地皮，炒项目，照样大发横财，而一些项目炒了七、八手之后仍然是空地一片。

    2.法律意识不强，执法欠缺力度

    本来我国房地产方面的立法就很不完善，但既便对已颁布的法律、法规，执行情况也很不理想。比如《土地管理法》在一九八六年便颁布实施。其中规定了较严格的土地使用权取得和审批程序。如第25条规定：“国家建设征用耕地1凹0亩以上，其他土地20阗亩以上的，由国务院批准”。但实际上，化整为零，越权批地，甚至以集体所有的土地搞商品房开发的现象仍很普遍。从九五年开始，为规范房地产市场，国家又颁布了不少新的法律、法规。如《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法等），其中严格规定了房地产开发公司的资质条件，设立程序，项目的立项审批程序等等。但在实践中这些规定执行的也并不太好，有些根本没有自有资金的也照样大搞房地产开发。未交齐土地使用权出让金就发给土地使用证，土地常年闲置也未按规定罚款或没收土地。如此“宽松”的执法环境，也难怪有人甘冒风险钻法律空子。

    3.对开发商的资质条件审查不严

    不管国家房地产开发的宏观政策如何调整，也无论房地产市场多么冷谈，那些资金实力雄厚，资质条件合法的房地产公司，可能在某一阶段的营销业绩会受到一些影响，但这样的公司一般都具有一定的“抗风浪”能力，很少会出现烂尾工程。可以说，开发商的资信情况如何是能否形成烂尾工程的关键。然而前几年，恰恰对这一关键问题，即对房地产公司设立时的资信情况缺乏严格而有效的审查。在高额利润的驱使下，房地产开发一哄而上，不管有无资金、有无项目，先注册个房地产公司再说。一时间虽然成立了不少房地产公司，但真正有项目的却不多，有项目而又有开发实力的就更少。这一资质审查上的漏洞，不能不说是形成烂尾工程的最直接原因。

    4.预售条件执行不严

    根据法律规定，商品房预售必须符合两个基本条件：一是必须交齐全部土地使用权出让金，取得土地使用证；二是按提交预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上。但在实践中对这一规定执行得并不好。许多房地产公司甚至连土地使用权出让金都交不起，但照样上房地产项目。前期开发的资金不足便靠提前预售筹集资金，很多根本就达不到25％的投资标准便开始预售。这样做一方面把风险转嫁给消费者，另一方面销售不畅便极易出现烂尾工程。

    5.对工程款监管不力，未能专款专用

    根据法律规定，无论从银行的贷款还是预售商品房的购房款，必须用于工程 建设，不得挪作它用。但由于缺乏具体的监管措施，开发商拆了东墙补西墙，随 意挪用工程款的情况相当普遍。工程款不能到位必然影响工程进度，工程进度上不去必然影响销售，一旦形成恶性循环，出现烂尾工程出就在所难免。

    6.房地产开发合同中的保证条款不明确，违约责任不严格

    房地产开发中包括一系列合同。如《土地使用权出让合同）、《工程建设承包 合同》、房地产贷款合同》、《商品房预售合同）等等。在这些合同的履行过程中 如果缺乏有效的担保措施，不仅使债权人的利益缺乏有效的保障，而且债务人在没有履约压力时，消极履约就很难避免。现在的一些格式合同要么对担保内容不加规定，要么规定得不明确，不具体，实践中难以操作。一旦开发商履约受挫， 而合同中又缺少有效的担保措施时，一些开发商可能在权衡利弊得失，认为一走了之或置之不管对自己更有利时，他就宁愿让工程烂尾。

    7.银行支持不力，短期行为

    房地产开发投资巨大，如果离开了银行的支持可以说寸步难行。然而在前几 年的房地产开发中，当开商出现暂时的困难，工程进度缓慢，销售不畅时，许多 银行不是积极为开发商供血，输氧，而常常是担心自己的投资收不回来而采取 “断奶”措施，不仅不继续提从贷款而且采用种种方法催还贷款。这样戏，常使 后续开发项目难以为继。而没有后续资金，项目完不成，不能取得销售收人，自然银行的贷款就还不上。实际上许多烂尾工程就是在银行采取“断奶”措施后出现的。

    三、烂尾工程的预防

    预防烂尾工程，除了在宏观上国家要加强房地产立法，注意产业政策的调 整，有关部门要加强房地产立法，注意产业政策的调整，有关部门要加强执法力 度外，笔者在此简述几种具体方法。

    1.注意资信审查

    这种审查既所括政府主管部门的审查，也包括有关当事人的自我审查。作为 政府主管部门的审查应将重点放在房地产公司的设立，项目的审批以及贷款条件 等方面。作为当事人则应将审查的重点放在合同的审查、合同的签订以及履行环 节。对开发商的资质、信誉、开发业绩，项目前景也应进行必要的调查，了解和 分析。

    2.加强用款监督，专款专用

    无论是银行贷款还是预售款，必须用于工程建设。而要做到这一点，仅凭开 发商的自我约束是远远不够的。在香港和一些发达国家常采用如下两种方法：

    （1）银行监管。即开发商在银行贷款时即设立专项资金帐户，对银行的贷款以及 买房者的预付款，银行仅凭自己委托的工程师及律师所提供的工程进度证明放 款。使放款进度与工程进度保持一致。这样可以有效地对工程进度进行监督，预 防款项流失或挪作他用。但这种方法受银行业务量，专业分工的影响较大，而且 对买房者的预付款往往难以监管。

    （2）律师监管。即将消费者的预付款打人律师事务所专用帐户，然后根据与律师事务所签有委托协议的监理工程师的通知拨 款。律师监管对消费者预售款的用途监督比较有效。采用这一监管措施应特别注 意与监理工程师的合作。这一监管方法既能使预售款专款专用，同时还能打消买 房者的顾虑，增强他们的购买信心。（在香港，预售楼花款必须进律师行的专户， 由律师行根据工程进度放款）当然采用这一方法对律师的专业要求极高，律师除了必须精通房地产法律方面的专业知识外，还应具备一定的建筑学常识和金融知识。

    3.严格预售条件

    法律之所以对商品房预售规定了较严格的条件，笔者认为其主要目的在于强调从事商品房开发必须量力而行，并且必须有足够的自有资金，以防止风险转移，避免风险扩大。一些开发商在远未达到这一标准时便开始预售，而这样做的开发商一般资金实力都较差。提前预售不仅增加了消费者的风险，而且也加重了开发商的债务负担。许多开发商就是债务负担不堪重负，工程建设遥遥无期的情况下破罐子破摔或逃之夭夭的。因此若想有效地控制风险，避免出现烂尾工程就必须严把预售条件。

    4.严禁垫款施工

    以垫款承包为条件争揽工程可以说是建筑业的一大痼疾。虽然国家有关部门三令五申严格禁止垫款承包，但由监督处罚措施不力。在僧多粥少的情况下，这种情况实难避免。而垫款施工经常出现的情况是：在工程量达到一定程度，如果开发商不追加工程款，建筑商就以停工给开发商施压，一旦后续工程款不能到位，而建筑商又无力继续垫款时，就会形成烂尾工程。因此，必须采取有效措施制止垫款承包，将垫款承包视为一种严重的不正当竞争行为加以禁止。只有这样，开发商在立项开发时才能量力而行，从而避免后劲不足而产生烂尾工。

    5.重视监理监督

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AXIMA纠纷案合约风险管理

针对与分包AXIMA的纠纷，总包方及时组建包括项目班子、相关专业骨干人员、欧洲顾问、中国银行顾问、法国和英国的两家律师事务所在内的专项管理团队，采取有效措施，有力管控住风险，取得了阶段性胜利。总包方对合同效力风险管理得当。AXIMA纠纷案中最为核心也是双方争论最多的就是合同效力问题。纠纷爆发早期，AXIMA以分包合同未得到业主批准为由，主张合同无效。对此，项目专项管理团队作出分析：分包合同为附生效条件的合同，在业主批准前处于成立未生效状态。若条件成就，合同自始有效；若条件确定不成就，合同无效。同时，由于分包合同中未约定业主审批时限，根据《法国民法典》第1176条规定“如未指定一定的期间，条件应认为可于任何时候成就”以及第1179条规定“条件成就时，其效力溯及至契约订立之日”，故而业主批准这个生效条件可于任何时候成就，其效力追溯至合同签订之日。基于以上分析，总包方积极推动业主审批各项事宜，并于7月7日获得业主有条件的非中止性批准。随后，AXIMA主张业主批准附有保留项，并非真正批准。总包方予以反驳：虽然业主批准是带有保留意见的，但其同时申明保留意见为非中止性，分包商可以继续履行合同义务，由此看出业主已对分包商资质进行了批准，并认可分包合同的履行效力。退一步讲，若业主批准因带有保留意见而不被认定为条件成就，但根据《法国民法典》第1178条“附条件之债的债务人阻止该条件的成就者，视为条件已成就”的规定，AXIMA若阻止条件成就，将视为条件已成就，合同生效。业主在保留意见中要求AXIMA承诺遵守主合同所附施工图纸及主合同工期。在分包合同中已约定：分包商应承担和履行主合同下与分包工程有关的责任和义务以及应在主合同列明的竣工期限内完成分包工程。因此，在方案变更得不到业主和监理批准的情况下，遵守主合同图纸和工期是AXIMA应有的合同义务。提供相关业绩介绍和法国的税号均是AXIMA的附随义务。业主已作出有保留的批准，而这三项保留意见均需由AXIMA来消除，因此条件能否成就更多地依赖于AXIMA，而不再是业主方。AXIMA不提供相关材料以消除保留项，属于阻止条件成就的行为，应视为条件已成就。