房地产技术创新范文

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篇1

随着我国经济改革的不断深入，转方式、调结构成为当前及未来一段时期内我国经济发展的主旋律。山东省经济水平一直处于全国上游，但是由于缺乏创新、传统产业比重大、高新技术产业贡献不足，山东省经济增速也开始放缓。同时，保障资源环境的生态平衡也是区域经济发展的重要考虑因素，省内传统的高耗能高污染的产业亟须调整，因此转换经济增长动能是实现可持续发展的必然选择。产业结构是经济结构的重要组成部分，产业结构的升级优化是实现经济高质量发展的首要问题，从推动经济增长诸多要素看，如资本、劳动力、技术等，技术创新是关键。在此背景下，文章借助2007—2017年的时间序列数据，通过格兰杰检验验证技术创新与产业结构之间因果关系，并建立二者间的回归模型，说明技术创新在产业结构演进中的影响，旨在为山东省的新旧动能转换、转变经济发展方式提供相关参考。

1文献综述

从国外来看，“创新”这一词汇首先出现在约瑟夫熊彼特[1]的《经济发展理论》中，书中阐述了技术进步与经济发展的关系；随后英国经济学家Freeman[2]对技术创新加以定义并强调技术创新在应用方面的转化，指出：“技术创新指的是新系统、新过程、新产品以及新服务在商业中的首次转化”。国内方面，丁家丽[3]运用省际面板数据测度了自主创新对产业升级的作用程度，并指出自主创新的溢出效应具有地区差异性；高素英等[4]研究了省级地区的创新投入效果，发现省级创新投入影响本地及其他省产业结构优化升级的一条直接路径和三条间接路径。陈福中等[5]采用京津冀1985—2016年面板数据进行实证分析，研究发现技术创新对京津冀地区产业结构升级调整具有正向促进作用，其中科技水平促进服务业生产率的效果尤为突出。综合国内外研究而言，国外对技术创新对产业结构影响的研究时间较早，提出了很多概念、定义，为国内的相关研究奠定了理论基础。国内方面，早期相关研究集中于省际层面的技术创新对产业结构的促进作用的分析，大多是定性的分析，缺少量化的深度。近年来，我国学者充分结合我国实际情况，针对不同省域开展了技术创新与产业结构优化之间关系的研究，同时也利用大量的数据进行了计量层面的实证分析，取得了丰富的研究成果。

2实证分析

2.1变量及指标选取

产业结构是指各产业的构成以及产业之间的关系和比例。由于技术创新不断推动三次产业的比重排序由“一二三”向“三二一”转变，第二、第三产业增加值在GDP中所占的比重，可以反映产业发展的形势和产业间比例的变化。单位GDP的能源能耗是指某国家或地区在一定时间内生产的单位GDP所耗费的能源数量，随着产业内创新技术不断得到应用，以及环保技术、节能技术的增强势必会减少能源的消耗。同时与第一、第二产业比较，第三产业具有潜力大、能耗低、贡献率高等优势，因此单位GDP能耗可以衡量地区产业结构向第三产业不断升级的变化。考虑到技术创新的产出具有滞后性和不可控性，文章分别选择第二、第三产业增加值占GDP比重（y1）和（y2）以及单位GDP能耗（y3）三个指标说明产业结构的演进状况。文章从人力和资金投入方面选取了RD人员全时当量（x1）、RD内部经费支出（x2）两个指标来反映技术创新的强度。RD人员全时当量是指某个地区研发全时人员数的总和，反映地区内技术创新的人力投入；RD经费内部支出是指企业在与产品相关的研究、开发过程中发生的费用总和，反映了技术创新中的资金投入。文章数据来自山东省2009—2018年统计年鉴。

2.2格兰杰因果检验

对反映产业结构优化程度和技术创新强度的上述指标，根据收集的原始数据进行格兰杰因果分析，检验结果如表1所示。根据格兰杰检验的结果，可以得到以下结论：第一，RD人员全时当量x1是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因；第二，RD人员全时当量x1是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因；第三，RD人员全时当量x1是单位GDP能耗y3的双向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是单位GDP能耗y3的单向格兰杰原因。

2.3回归分析

篇2

中图分类号：F061.5 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2007)01-0069-08

大量实地观测和深入调查表明，我国多数地方产业集群内创新行为普遍呈现出一种低端化、模仿化、个体化、偶然化共性特征。从产业创新动态角度来看，显现产品创新与工艺创新分离过程，呈现典型模仿过度进入再模仿循环特征；从创新活动动机来看，无论是技术创新、管理创新或市场创新，多聚焦于成本降低型能力和同质性生产规模扩张能力的获取，产品差异化创新能力缺失；从创新合作角度来看，追求“小而全”的单打独斗式创新活动，集群内创新分工合作网络缺乏；从创新战略角度来看，普遍采取市场前景明确或风险锁定状态下的跟随和模仿战略，主动适应市场需求的原创性或突破性创新远远不足，而且缺乏高效创新流程管理和整合能力，不能构建企业内专业研发部门而导致常规性创新能力的缺失。然而，推本求源来看，所有创新活动都必须借助于企业的连续或部分活动来实现，微观企业是创新活动的真正主体。产业集群层面的创新动力实质上可转化为集群内微观企业层面的创新动力问题，转化为集群内产业技术轨道的生成与衍化机制问题。基于该思路，本文试图构建产业技术轨道的相关分析框架，从影响我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化机制的激励或抑制因素分析入手，为理解我国地方产业集群内自主创新动力获得、产业技术轨道升级以及集群持续发展的关键因素提供若干基于中国实践的独特视角。

一、产业技术轨道：相关特性与基本类型

产业技术轨道，即在产业集群范畴内，以微观企业为主体的技术创新过程中，基于共性产业链或价值链企业普遍采用的技术选择方法、技术解决方法(包括技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准)、专利策略、技术研发联盟以及与此相应的装备设备与工艺流程，既包括共有技术解决方法和技术标准所形成的产业或产品标准，更包含技术创新、知识整合的联系规则和协作模块界面的兼容规则。在产业集群从价值链低端到高端升级进程中，由劳动密集型要素依赖跃迁到资本密集型、技术密集型、知识密集型产业路径中，产业技术轨道不仅引致了集群组织创新、管理创新与市场创新的协同过程，更主要直接导致了产业经济秩序、技术秩序乃至创新秩序的形成，而且呈现生产技术标准产业或产品标准模块界面兼容标准的动态转移过程。在模块化网络条件下，一个重要现象是，集群竞争优势由单个企业技术垄断和单纯技术创新能力的争夺转化为对产业技术轨道主导权和控制权的争夺，转化为对主导或控制集群产业技术轨道的核心企业的核心竞争力的争夺。

1. 产业链、产业技术轨道与自主创新动力三者的互动关系

产业集群内的技术发展路径是与产业技术轨道紧密联系的，产业链建筑于产业技术轨道之上。技术链中的产业技术轨道既是产业链衍化与升级的基础，也是集群内自主创新动力形成的必要载体。集群产业链单个环节的技术创新、组织创新、市场创新必须纳入到产业技术轨道的技术秩序与经济秩序中去，成为产业技术轨道创新网络的一份子，才可能获得技术创新成本补偿乃至创新垄断租金创造。

从产业链的技术衍化路径与产业链结构体系来看，技术既是任何企业组织存在的基础，同时也是任何产业集群持续存在与发展的核心基础。产业链的模块分化和纵向非一体化趋势并未改变技术创新对集群生产组织体系结构和技术发展路径的根本作用机制；相反，在产业模块化和纵向非一体化条件下，成为创新竞争、组织竞争和市场竞争的源泉，成为联结集群产业链、价值体系和技术体系的主导力量。在大规模生产方式下，技术创新的垄断形成了单个规模企业的竞争优势来源，单独规模企业内的技术创新、技术整合和技术标准，以及相对应的工艺流程方式具有在企业边界内技术发展路径“内部化”特征。因此，产业技术轨道的衍化路径多表现于在企业间的转移、断层和迭代；而在集群生产体系和产业链分工网络条件下，技术创新的垄断性体现在对产业技术轨道的主导设计和控制能力上。产业链和价值链通常具有内在的不一致性，但价值链与技术链通常具有内在一致性，只有掌握产业价值链中高附加值核心环节的核心企业才能获取产业链技术创新的“垄断利润”，进而掌控集群产业技术轨道的主导设计权和控制权。但这种掌控权随着技术创新性质发生着变化，当集群技术创新是确定性的，产业技术链内部和外部需求环境变动较为缓慢，集群系统内核心企业对产业技术轨道的主导权和控制权就相对集中；当集群技术创新面临高不确定性，且产业技术链与外部需求环境变动剧烈，产业技术轨道的主导权和控制权就相对分散，此时，核心企业主要起着网络中间联络者、协调者、规制者作用。

从自主创新的主体与动力角度来看，产业技术轨道的承担主体并不是单一企业，而是具有核心技术研发能力或技术商业化能力的核心企业、供应商、多层外包协作企业群与专业化研发或交易中介、政府公共部门、大学和研发中心甚至竞争者的合作网络。因而，作为产业技术轨道生成与衍化的自主创新能力行为主体也应该是产业链协作生产体系以及外部“利益相关者”的共同行为，但这并不排斥核心企业对集群产业技术轨道的主导作用。产业技术轨道一方面推动集群内企业单纯由规模与成本的竞争转向技术自主创新能力的竞争，另一方面规制着集群内企业的技术竞争方向、创新溢出效应与技术转移的渠道和利益分配机制。一个明显趋势是，技术创新和知识整合已由企业内部扩展到企业组织之间，技术和知识的创新和共享开始在产业链和价值链层面上广泛发生，资产关联日益服从技术创新与知识整合的关联，而作为产业链内外技术创新和知识整合集中体现的产业技术轨道也成为了柔性生产体系和模块界面兼容规则二者融合的必要平台。

2. 自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道

产业技术轨道一般有两种基本形式：自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道。前者是指产业技术轨道能力来源于产业链内企业的自我抉择、自我投入和自我创造，后者是指产业技术轨道能力来自于全球产业链或价值链分工，以跨国公司为主要核心的要素资源垂直分工体系和价值链网络体系。二者的本质区别在于对产业内企业自主创新能力和产业技术轨道的设计权、控制权主体要求有所不同。自有式产业技术轨道内在地要求产业内核主导企业具有技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准以及与此相应的工艺流程方面的自我研发能力和产业主导权控制能力，一方面能够对产业集群内外其他核心企业产生竞争效应、示范效应以及合作效应，同时也能对产业集群内其他非核心企业或上下游协作企业形成技术溢出和技术转移扩散效应；另一方面能够掌控产业价值链中的关键技术高端环节和价值收益高端环节，实现技术创新投入和收益补偿有效循环机制，进而构建产业持续的技术创新能力和技术提升能力，最终实现创新成果在企业之间、行业之间、区域之间全面转移扩散、提高产业整体技术层次，缩短产业创新周期，完成创新――转移扩散――再创新的良性螺旋产业技术轨道。相反，外来式产业技术轨道的形成是跨国公司在全球价值链分工格局视野下，将基于不同要素禀赋的全球各国或地区的企业纳入到自己技术轨道，从产业链或价值链的低端环节接入跨国资本的国际循环，吸附低端国家的特定要素或资源禀赋来完成全球产业竞争格局的布置。然而，外来式产业技术轨道对企业的自我技术创新能力极容易形成低端化“锁定”状态。产业集群内企业如果简单接受跨国公司的技术轨道，在自我技术研发能力上处于相对弱势的本土企业只能凭借非技术研发能力低端接入，按照跨国公司的技术方式和技术标准加工组装。这样，既无法构建自有技术创新能力，也无法获取技术创新租金，还会形成产业技术轨道的“路径依赖”，丧失原有技术积累能力，破坏原有产业技术轨道，最终固化于全球产业链和价值链分工体系中高新技术产业低端化、传统产业低技术化的“双低”产业路径。一旦形成了这种“双低”产业锁定路径，所造成的直接结果就是我国地方产业集群中处于全球产业链分工的企业或产业不能自主进行技术选择，不能主导设计模式、技术整合方式、技术标准，更不可能进行自我研发活动或产业结构调整与转换。即使是对产品或工艺细微创新改进空间都在跨国公司技术轨道的控制与限制之下，只能依赖于引进国外生产设备――淘汰――再引进的路径来完成与跨国公司产业布局匹配。需要说明的是，自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道并不是完全隔离或对立的两种状态，自有式产业技术轨道生成与衍化的过程必须有来自外部合作者或竞争者(如跨国公司)的模仿再创新效应、学习效应和创新联盟效应的协同。

二、产业技术轨道的生成与衍化动因

1.“3力”模型与主因素分解

实践规律揭示，地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化路径既与产业结构内的一般因素有关，也与其所根植于的地域特定因素相关。因此，为了锲合我国转型时期的现实背景，我们构建如图1的“3力”模型，力求提炼出影响我国多数地方产业集群产业技术轨道生成与衍化机制中不失一般性的关键因素，同时又具有中国实践视角的独特因素。一般来看，激励或抑制产业技术轨道生成与衍化的驱动力可归纳为三种：拉动力、推动力与催化力。拉动力和推动力是产业技术轨道生成与衍化的原动力，源自技术变革频率，技术选择的多样性、企业能力差异化是最主要的推动力量；而产业持续竞争优势、产业结构优化和价值链的梯度转移则是最直接的拉动力；同时，竞争结构、制度激励相容条件、技术交易条件是产业技术轨道演变重要的催化力。而这三种驱动力必须通过集群内相互依存、相互竞合状态微观企业内的具体行为决策和创新活动传导、实施、作用。

产业技术轨道作为产业持续竞争优势的有机载体形式，其实质是通过构建网络模块系统下经济秩序与技术秩序的形成，实现包含技术、组织、市场创新知识整合与模块协作界面和内隐规则的协调。产业集群内竞争优势的关键方面不仅仅取决于关联资产专业化网络所内涵的柔性生产体系所带来的生产成本低端化效率方面，更主要体现在包容于网络价值创新与技术创新的产业技术轨道所体现出的高端创新能力方面，而作为产业结构优化转移(低端产业高端产业)与价值链的梯度转移(工艺流程升级产品升级功能升级产业链升级)的产业核心竞争能力也就内在体现于产业技术轨道的生成与衍化路径。由此可见，体现于产业集群生存与升级能力的产业持续竞争优势、产业结构优化与价值链的梯度转移三方面因素是决定产业技术轨道生成与衍化机制的主要拉动力。

产业集群所面临产业或产品技术路径的不确定性与风险系数对于集群内产业技术轨道的形成和衍化路径具有不可忽略的复杂作用力。在高变化频率、多变动路径的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化可能呈现“跳跃式”非平稳增长衍化路径；在变化频率可预测、变动路径明确产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化呈现平稳连续增长路径；而在变化路径固化的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道面临整体缺失或呈现循环锁定状态。之所以出现这种在不同技术环境下集群产业技术轨道的多样衍化路径形式，究其原因在于：技术变化频率与变动路径所带来的不确定性，形成了集群内对产业技术轨道主导权与掌控权“创造性毁灭”的竞争风险和在不同企业间的动态转移，进而造成了产业技术轨道衍化路径的动态不确定性。特别要指出的是，企业能力差异化对产业技术轨道的生成和衍化有着独特影响。企业能力的同质化会阻碍集群内产业集群轨道的生成与衍化，相反，企业能力的多层次差别化有利于主导企业对产业技术轨道的建构与协调作用发挥。

在技术增长和可转移扩散成为经济增长源泉情形下，常规性、专业化的创新能力取代价格机制成为市场竞争的“原动力”，而这种常规性专业化的创新能力更直接体现于处于垄断竞争或寡头竞争市场结构内的规模企业(Baumol，2002)[1]，不可消除的竞争压力驱使相互依存的企业将创新过程常规化、系统化、模块化，成为企业内一种“惯例性”和“可预测”的正反馈性基本生产活动。同时，其又能通过对关键技术的研发，对产业技术轨道的设计与掌控，形成极为重要的产品差异化定价能力，进而产生进行持续创新投入有效补偿的良性循环机制。在企业集群化、网络化与模块化条件下，这种常规性专业化创新能力转变为具有垄断竞争或寡头竞争结构的产业链体系之间与企业网络群落之间的竞争手段，转变为掌握产业链产业技术轨道的核心企业之间的主要竞争方式。在企业网络模块化形态下，垄断竞争结构与产业技术轨道的这种内在互动机制并未得到削弱；相反，在以企业网络群落或生产链体系为基本竞争单元的新产业表达形式下得到了强化[2]。

转型背景下，制度设计与实施不完全性对产业技术轨道的生成与衍化机制产生广泛影响。技术变化路径是容纳于制度变化所蕴含的交易成本变化中，技术创新的动力机制也就与制度结构中的激励因素具有内在一致性。集群条件下，嵌入于制度层面内的网络协作因素、外溢效应错配与损益因素、相互“状态依存”状态差异对创新投入的补偿机制产生交互影响，企业创新动力出现多种状态。而这些制度层面因素在我国现阶段集中体现于知识产权保护制度、专利制度和非生产性寻利行为的制度空间两方面[3]。

综上所述，集群内外影响产业技术轨道的拉动力、推动力与催化力并不是孤立发挥自身作用，而是交互地对产业技术轨道生成和衍化产生多维效应。同时，这些因素皆必须通过影响微观企业内企业家的决策动机和行为选择来发挥其作用。因此，解读我国地方产业集群产业技术轨道的生成与衍化机制，必然要从各主因素实施于集群内不同企业规模、生命周期、价值偏好、能力差异、企业家决策动机和行为选择的激励或抑制作用机制入手，从企业持续创新投入和创新收益的权衡视角入手。

2. 自有式产业技术轨道的两种可能状态：循环锁定或螺旋上升

从系统动力学角度来看，集群内产业技术轨道生成和运行状态的关键影响因素以控制参数类型可分为：外部控制参数(如技术、制度与技术交易条件因素)；系统中行为主体的关联程度(如竞争结构)和行为主体模式内部的差异水平(企业差别能力)。随着这些关键控制参数的变化、消涨、转移，表现为系统动力的集群内产业技术轨道会呈现复杂生成机制与衍化状态。

在技术创新变化路径相对较为缓慢，技术创新变化所带来不确定性能够通过集群生产链的纵向变动来缓解的情况下，制度结构中所蕴含的不确定性就成为影响微观企业创新动机和产业技术轨道生成与衍化机制的关键因素。而在现阶段我国地方产业集群内，这种制度层面的不确定性首要体现在知识产权保护与专利制度、非生产性寻利行为的制度空间两方面。微观企业能够进行创新投入的首要动机是创新投入的预期补偿或收回。在创新的跨期预期收益大于持续投入的形态下，企业才存在持续创新行为的动力机制，进而才能促使产生集群产业技术轨道主体和载体形成的可能。然而，基于无介质的技术溢出；以产品为介质的技术溢出(反向工程)；以人力资本流动为介质的知识或技术诀窍溢出渠道的集群“外溢效应”，使得单个企业的创新信息很快就会在集群内传播，技术诀窍迅速就会被其他企业低成本地获知，单个企业创新效益很快也就在集群内均匀分散。虽然存在集群创新收益大于单个企业创新收益的社会福利增进情形，但是，在缺乏知识产权保护和专利制度情形下，单个企业的创新投入极有可能就会小于其创新收益。因此，对单个微观企业来说其最理就是不首先进行创新行为，而是采取跟随或模仿战略。这就在我国地方产业集群内产生了微观创新动力和宏观外溢效应的普遍两难冲突。特别对于集群中产业链的关键共性技术和决定产业技术轨道的基础创新活动，这种两难冲突所引起的矛盾更为显著。这就从根本上揭示了我国多数地方产业集群内，特别对于产业技术轨道内辐射范围大、上下游关联度强、关键共性技术创新的缺位，对整体产业集群自主创新能力和产业技术轨道升级能力产生的“低端循环锁定”负面效应。

从非生产性寻利的制度空间角度来看，其对现阶段我国地方产业集群内微观企业创新动力和产业技术轨道生成衍化机制的负面影响也不容忽视。对经营权和所有权合二为一的多数地方产业集群内企业来说，企业主的关系网络能力和个人多重目标的成本利益决策决定了企业的发展或创新能力。如果社会经济空间中广泛存在非生产性寻利或关系型寻租的制度空间，如房地产投机泡沫、股市泡沫、矿产开发等，出于多数地方企业家对关系性独特能力依赖和对技术创新制度风险的理性规避，削弱了企业家创新投入的动机，进而限制了企业通过发展自主创新能力和建构产业技术轨道来获得成长发展机会的内在动力，这既解释了多数企业主把企业盈余资金首先用于购置房地产的普遍现象，又一定程度真实揭示了我国地方产业集群内普遍企业规模偏小、企业能力趋同、产业过度进入、缺乏技术创新主导企业和产业技术轨道核心控制企业的基本特征，极容易形成集群产业技术轨道的低端化“循环锁定”状态。

在技术创新路径发生重大变化情形下，创新速度加快，且技术不确定性显著增大，产品生命周期缩短，大规模、低成本的信息交换成为可能。快速的技术创新与变化既增大了产业技术轨道的不确定性，同时也促使企业以外包、虚拟组织、战略联盟等非一体化中间组织来应对技术高度不确定性所带来的影响。在高制度不确定性环境中，集群内微观企业既面临技术高速变化对企业内部创新体系的分解冲击，同时也面临集群内普遍模仿行为所带来的创新投入有效补偿问题。此时，基于创新分工网络和专业模块化创新行为就成为可能的集群内微观企业“共赢”理。但是，这种模块化创新网络不能是基于简单“均匀化”或“同质化”的创新分工模式，而是必须要有主导核心创新能力的控制型企业存在，使得各分工模块的集成创新在集群宏观层面收益的相当部分能够又聚集到主企业手中，从而为其积累“熊彼特式”的持续垄断创新利润，形成集群层面与微观企业层面创新投入和收益补偿的协同稳定博弈均衡，进而集群可能进入持续创新和产业技术轨道螺旋式升级的良性循环轨道。

三、我国地方产业集群内三种基本企业网络形态产业技术轨道的形成差异

上文一系列分析只是对我国地方产业集群内产业技术轨道的生成与衍化机制提供了一个分析框架，实践表明，我们提炼出影响我国地方产业集群产业技术轨道生成与衍化的关键因素和控制参数，在不同价值链与技术链状态依存、分工架构的地方产业集群类型中呈现差别化、非一致性的激励或抑制作用机制，由此形成了产业技术轨道螺旋上升或循环锁定分化状态。借鉴对我国地方产业集群“蜂窝型”、“专业市场依托型”与“主企业领导型”三种基本形态划分思路(张杰等，2006)[4]，可深入探析出我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化的一般内在特征。

1. 分工网络架构视角下产业技术轨道特性比较：三种基本形态

在蜂窝型分工网络内各企业或生产单元皆处于产业、产品生产链或价值链分工协作网络的一个专业化生产环节，嵌入且依附于关系型契约网络内的各企业必须相互衔接、紧密合作、相互依存才能维持生产系统运转。关系型网络治理机制管制着技术链和价值链的协调，技术链环节上的创新收益能够被网络内所有分工模块企业近乎均匀共享，这种创新收益的共享机制决定于蜂窝型分工网络的相互依赖状态与相互“连环质押”性质组织架构。因此，一方面，创新就被这种紧密衔接、相互依赖的分工网络所锁定，产品或工艺创新转化为企业网络的集体行动；另一方面，突破性创新因需要所有或关键模块企业的“颠覆性”共同行动而成为不可能，相反，渐进性创新在外部需求推动和内部模块间竞争拉动下，通过网络中模块的局部更新或价值链单元环节的利益微调成为一种在锁定风险和预期收益状态下的可行行为。但是，技术链和价值链中的内在冲突只是在关系型网络治理机制作用下得到了特定范围内的缓解，并未得到根本协调。因此，在技术链变化较为稳定，价值链收益不是来源于技术链升级，而是来源于特定要素禀赋优势(如低成本劳动力)和专业化经济下规模收益递增的结合，这种情形下只要仍然存在产业或产品的增长空间，蜂窝型地方产业集群的发展空间就继续存在。由此观之，蜂窝型形态企业网络因其资产关联和技术关联的“连锁质押”性质，造成网络内具有控制能力的核心企业缺失和技术创新动力普遍缺失，存在产业技术轨道生成与衍化动力机制障碍效应，容易形成产业技术轨道锁定状态。

从实践来看，专业化贸易市场的出现对我国多数地方产业集群的形成具有不可替代的“拉拨效应”。贸易机会和贸易网络的存在不仅对缓解资本、技术和企业家才能等稀缺要素累积效应的不足起到弥补作用，而且对集群形成起到“孵化器”作用。在贸易收益激发生产收益状态下，依附于专业化销售市场或销售网络的生产网络体系得以建立。与纵向分工的蜂窝型地方产业集群所不同的是，专业市场依托型地方产业集群的产业链组织架构偏向于横向分工结构，即以生产同类型或同质产品为主的生产体系。在该类型生产体系中，技术链和价值链处于不相容非对称状态，产业技术轨道生成与衍化机制呈现复杂状态。首先，单个企业有着追逐工艺创新和产品创新的内在动力。一方面，通过工艺创新来达到成本领先型战略。因为专业化市场所辐射的市场范围局限于同类型或相关产品，成本降低能力对单个企业的生存能力和竞争优势至关重要，但是，工艺创新投入的补偿一般必须通过产量扩大所形成的规模经济来实现，而不能通过产品价格的提高来补偿；另一方面，同类产品扎堆式过度竞争又激发了单个企业采取产品差异化创新战略动机。适度产品创新和产品差异化行为可短暂避开集群内的过度低成本竞争，从而为自己赢得适度创新利润空间和发展机会。然而，集群内快速外溢效应很快使这种单个企业的产品创新收益分散化，使得单个企业产品创新投入无法得到补偿，削弱单个企业进行产品创新型战略的行动动机，使得模仿和跟随战略成为共同理性抉择，甚至陷入创新“集体无效率”博弈均衡稳态。产品创新风险越高，对集群整体收益越大，单个企业进行产品创新的动机越弱。而且，集群内企业的规模越接近、越均匀，集群整体创新“集体行动陷阱”锁定效应越强，集群产业技术轨道就越难生成。但是，如果此时集群中已出现不同规模企业的分层化结构，则技术链与价值链不相容状态会发生一定程度转化。规模大的企业可以通过工艺创新与产品创新的收益匹配组合，通过产量规模所蕴含的工艺创新成本优势来弥补产品创新投入的回收，进而确立自己的竞争优势。因此，进行适度产品创新和工艺创新是其理性选择行为；规模小的企业由于对工艺创新的投入相对不存在产量规模成本优势，从而无法实行产品创新和工艺创新收益的匹配组合(Cohen and Klepper，1996)[5]，因而模仿和跟随战略就不再有效，进而才有可能形成集群创新分工网络的良性互动格局，从而改变专业市场依托型地方产业集群内技术链和价值链不相容所引起的创新动力缺失问题，进而产生产业技术轨道的内在动力可能。

产业创新体系中技术链和价值链的不对称性在主企业领导型企业网络内得到了完全意义上的解决，技术外溢边界和创新动力边界得以在成本收益内实现了充分叠合。主企业领导型企业网络本质上是以在专利、标准、研发、品牌或营销渠道等方面具有控制能力的核心企业作为分工协作生产体系的中心，作为各种供应商小企业以多层外包，分包协作体系构成的具有柔性能力的模块化生产体系。在技术链上投入最多、具有核心研发能力或商业化能力的主企业在企业网络价值链中占据着高端环节，能够利用其在企业网络中的控制地位来实现创新投入和沉没成本的充分补偿。一方面，主核心企业能够利用其控制地位获取创新活动所创造整体集群收益中的最大份额；另一方面，通过对外包、下包供应商的等级评估淘汰赛竞争制度和提供设计、制造技术的“指导”型支持协作，来尽可能地要求供应商持续地降低生产成本，从而侵占其多层外包商的部分生产利润，最大限度地为可持续高投入创新活动投入进行补偿，这就从根本上解决了产业创新体系中源于技术链和价值链的内在不对称所引发的创新动力缺失两难冲突。在需求因素快速动态变化和技术变化路径不确定复杂化趋势条件下，追求技术持续领先地位的企业面临着内部组织复杂化、规模化所带来的创新行为“惰性”和外部竞争压力所要求的创新灵活化与商业化行动优势之间的两难抉择，企业内部的规模化一方面降低了对引导产品开发的外界技术和市场因素的敏感和反应能力；另一方面多层级官僚型内部组织结构的僵化也阻碍了跨部门的合作和技术融合，而这些对于建构产业技术轨道能力是必不可少的。主企业领导型企业网络较好地解决了这个两难冲突，一方面，主企业将非关键生产环节外包给多层供应商体系，解决了企业内部规模化对核心创新活动过程的负面影响效应，使得主企业得以集中所有有效资源，集中用于捕捉外部创新机会进行研发和建构产业技术轨道的活动。当然，产业技术轨道的建构很多情形下必须有协作外包供应商、顾客、公共部门、大学研发机构乃至竞争者的共同参与，而主核心企业则聚焦于标准的掌控和界面连接规则的制定；另一方面，非关键创新活动可通过外包供应商的“黑箱设计”方式来合作分担完成。主企业只需提出功能接口指标，其余的研发、设计、制造环节皆由外包供应商独立完成。这种模式极大减轻了主核心企业的创新成本和创新时间，使得主企业主导下的产业技术轨道更具有柔性和效率，更能适应外部竞争环境的急剧变化。

2. 我国地方产业集群产业技术轨道的可行路径

主企业领导型企业网络对地方产业集群内创新动力机制和产业技术轨道的建构具有在高度不确定环境下特定优势。一方面，主企业所控制的技术链和价值链体系协同解决了集群内创新投入和补偿的根本性两难冲突，构建了相匹配的创新分工协作网络，解决了创新动力内生问题；另一方面，主企业领导型分工网络较为完善地解决了集群内技术外溢与知识产权保护的两难困境。在制度缺位所造成的知识产权保护制度失效集群环境中，只要模仿收益大于模仿成本(通常集群外溢效应使得模仿成本极低)，所有微观企业的最优理都是采取模仿和跟随战略，这在我国多数专业化市场依托型和蜂窝型地方产业集群内表现得更为显著。而在主核心企业领导型企业网络内，处于价值链和技术链控制地位的主核心企业实质上也处于制度设计、“竞合”规则和利益分配机制制定和维护的中心地位。表面上看，主企业领导型企业网络内并不存在层级式产权内涵上的权威治理机制，但从深层次来看，价值链或技术链上协作网络效应和合作预期利益的存在形成了基于超市场契约的柔性关系型网络治理机制，使得外在缺失的知识产权制度转化为企业网络内部的知识共享和知识共创制度，集群内原先单纯的创新模仿或追随战略就转变为创新的优势互补协同战略。主核心企业的创新知识成为其多层的外包、下包协作体系企业的公共知识和共同创新行为，产生的整体创新收益是由主核心企业控制，而且多数情形下通过主核心企业活动来最终实现，同时也就赋予了主核心企业对整体创新收益进行分配的掌控权，通过各创新模块在技术链和价值链环节的分工地位进行创新收益分配，实现了创新外溢效应和知识产权保护制度在网络内利益边界的充分叠合和协调，同时也就实现了网络外强知识产权保护要求和网络内弱知识产权保护要求的协调统一。

四、构建面向我国传统产业型地方产业集群的产业技术轨道

从我国产业技术轨道及产业创新动力形成机制来看，当前一个突出问题是，高新技术产业与传统产业间的技术转移扩散通道机制处于一个“分离”状态，而且存在显著的“木桶效应”。现实情形是，一方面，高端产业本身不“高”，陷于加工贴牌境地，无力惠及低端；另一方面，我国多数高端技术产业部门皆参与国际资本的全球循环链条，与地方产业集群传统产业部门基本上不发生衔接和循环，直接导致我国高新技术产业部门对传统产业部门的技术溢出效应和技术转移扩散渠道缺失。而我国地方产业集群传统产业部门中中小企业由于规模、人力资本积累、融资能力限制，无法建立企业内常规性、专业化创新部门，建立独立技术研发能力既不现实，也不可能，又不容易受到高新技术产业部门的技术溢出和转移扩散，再加上技术低下所带来的“低门槛”效应与“拥挤”效应，导致产业同构和过度竞争势态，形成产业技术轨道的低端“路径锁定”或多数情形下产业技术轨道的缺失状态。对应于我们上文分析地方产业集群的三种基本企业网络类型，建立与传统产业结构特征相匹配的技术扩散体系有如下三种可行平台模式(郭铁成，2006)[6]。

⑴雁阵式转移扩散平台。这是指在产业集群内分工网络的企业之间或技术相关联产业链之间，具有核心技术创新能力的领导企业或产业，借助产业技术轨道所内涵的技术标准、产业标准的辐射力以及集群内社会网络、产业网络与技术网络的三大联结纽带，进行各种有偿或无偿的技术转移扩散，进而带动集群内其他企业技术进步的平台。这种模式技术转移平台的关键因素在于必须有具备核心技术创新能力和产业主导能力的核心企业的存在，而且，产业集群内核心企业与配套企业间的多层式技术转移扩散是雁阵式转移扩散平台基本形态。一个基本事实是，以产业集群为载体的技术转移扩散效率和技术升级能力最高，原因在于：集群内基于产业链或技术链分工协作的企业网络间技术、设备关联度高，标准、工艺兼容性强，技术溢出与转移扩散路径中技术阻抗小；产业集群内人才关联程度高，内隐技术经验与技术诀窍及各种隐性知识、信息具有相似性，技术转移扩散和技术溢出不存在消化吸收阻抗，不仅可通过设计图纸、数据资料、生产设备、产品装配等进行技术转移扩散，更为重要的是可以直接派遣、交流技术研发人员，开展各种技术培训或展示会来达到技术转移扩散效应。此外，产业集群内技术梯度、产业梯度、市场梯度吻合性好，产业技术轨道、产业链、交易配套网络配套性强，创新领先者、产业配套者及跟进使用者衔接顺畅，技术转移扩散路径没有市场阻抗。

⑵辐射式转移扩散平台。上述雁行式转移扩散平台模式要求产业集群内必须有具备自主创新能力和掌控产业主导权的核心企业存在为前提条件，但是，在我国大多数地方传统产业集群内缺乏的正是具有这些核心能力的核心企业，即使存在也属于单打独斗型，很少能够承担产业集群内产业技术轨道中的技术转移和扩散网络中的来源功能。我国多数地方产业集群的现实情形是(以内生型地方产业集群的原发地浙江省为例)：占浙江企业绝对多数的为中小微型企业，企业规模普遍偏小，其产品主要依靠模仿。全省80%的中小企业没有进行新产品开发，也没有专门的研发部门。绝大多数中小企业的产品模仿国内外大企业，来料加工业务比重高达50%以上。由此可看出，依赖这些小规模企业进行技术创新研发或进行技术转移扩散不符合我国实际情形。因此，建立由国家或区域政府主导、推动、扶持，根据企业、产业和国民经济发展的现实需要，以技术创新研发和转移扩散为目的的公共研发平台，就成为在我国现实经济环境下必须且有效的技术转移扩散模式。辐射式转移扩散平台的核心功能是，根据产业集群内中小企业及产业提升中的普遍共性技术短板缺口，集中研发企业核心技术、产业共性技术及关键技术，以补偿成本方式，形成与企业或产业现实需求相匹配的技术转移扩散源。可提供的服务范畴既包括研发、中试及产业化，也包含技术咨询、评估、市场预测、技术培训、甚至投融资和国内外市场开拓。具体来说就是，平台机构根据具体服务对象的研发需求，充分考虑国家技术战略，制定技术路线图，形成核心技术、共性技术、关键技术研究成果，开展能够补偿成本的技术经营，进行一对多的技术服务，形成点辐射状的技术转移扩散路径。

⑶中介式转移扩散平台。辐射式转移扩散平台针对产业集群内某些辐射范围广泛，对具有公共品性质的共性关键技术研发与转移扩散具有一定推动作用。然而，对于多数作为商品的技术来说，由政府力主推动的辐射式转移扩散平台在激励机制、动力机制与分配机制上存在内在缺陷，建立市场主体间进行的多边、交互转移扩散的市场交易平台就显得极为必要。在我国现阶段的技术结构中，短缺与过剩共存。一方面技术短缺，不能满足经济社会发展需求；另一方面技术存量、专利存量过剩，无法转移扩散，形成有效的现实科技生产力。而且，这些沉没技术专利中相当一部分是先进适用技术，通过中介式平台向传统产业进行转移扩散先进适用技术，是我国当前技术创新体系与产业技术轨道建构的重要方面。特别要指出的是，中介式平台转移扩散方式不仅是文本意义上的技术转移，更为重要的是嵌套于专利技术中的生产流程、技术诀窍及隐性知识的传递，因此，建立综合性全方位中介式转移扩散平台是必然之路。

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参考文献：

[1]Baumol， W. 资本主义增长奇迹：自由市场创新机器[M]. 北京：中信出版社，2003.

[2]冯丽，李海舰. 从竞争范式到垄断范式[J]. 中国工业经济，2004，(9).

[3]刘东，张杰. 社会资本视野中我国地方产业集群升级困境的制度解析[J]. 江西社会科学，2006，(3).

[4]张杰，刘东.我国地方产业集群的升级路径：基于组织分工架构的一个初步分析[J].中国工业经济，2006，(5).

[5]Cohen， W.M. and S. Klepper， Firm Size and the Nature of Innovation within Industries： The Case of Process and Product R&D[J]， The Review of Economics and Statistics，1996，78(2)：232~243.

[6]郭铁成. 关于自主技术创新的对话[N]. 科学时报，2006-7-28-A4.

责任编校：一诺

Study on Forming and Evolving Mechanism of Innovation Dynamics in China’s LICs： From a Industrial Technology Track Perspective

ZHANGJie，ZHANG Shao-jun，LIU Dong

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基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。

2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。

央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。

二、房地产批量评估技术的应用机遇

中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。

在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。

困境1：房产评估和市场监管的缺陷。

市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。

困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。

银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。

综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。

三、批量评估技术对房地产估价业务的影响

传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。

从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：

1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。

其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。

2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：

（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。

（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。

（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。

（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。

3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。

4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。

四、总结

随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。

参考文献：

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前言

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。

一、进行房地产开发与经营创新的必要性

（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。

（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。

（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。

二、房地产开发与经营的创新内容

（1）房地产开发与经营的观念创新。

房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。

（2）房地产开发与经营的技术创新

技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。

（3）房地产开发与经营的管理创新

房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。

（4）技术创新必须和体制创新相辅相成

创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。

总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。

三、房地产开发与经营如何创新

（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。

（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。

（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。

（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。

（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。

四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

篇5

在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。

1 房地产企业应在变革中求发展

从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。

1.1 机制大调整

当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。

1.1.1 法律是转型的推力

法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。

1.1.2 制度是转型的合力

法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。

1.1.3 产权是转型的动力

产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。

1.2 市场大洗牌

伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。

1.2.2 环保倒逼

一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。

1.2.3 内生倒逼

地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。

2 房地产企业应创新产品品牌

通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。

2.1.1 舍得投资

房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。

2.1.2 追求百年

“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。

2.1.3 人性为本

房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。

2.2 技术大转换

在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。

2.2.1 品质要独创

目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！

2.2.2 技术要适宜

要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。

2.2.3 应用要客观

目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。

2.2.4 内外要大气

过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。

2.2.5 创新要全面