房地产技术创新范文

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篇1

随着我国经济改革的不断深入，转方式、调结构成为当前及未来一段时期内我国经济发展的主旋律。山东省经济水平一直处于全国上游，但是由于缺乏创新、传统产业比重大、高新技术产业贡献不足，山东省经济增速也开始放缓。同时，保障资源环境的生态平衡也是区域经济发展的重要考虑因素，省内传统的高耗能高污染的产业亟须调整，因此转换经济增长动能是实现可持续发展的必然选择。产业结构是经济结构的重要组成部分，产业结构的升级优化是实现经济高质量发展的首要问题，从推动经济增长诸多要素看，如资本、劳动力、技术等，技术创新是关键。在此背景下，文章借助2007—2017年的时间序列数据，通过格兰杰检验验证技术创新与产业结构之间因果关系，并建立二者间的回归模型，说明技术创新在产业结构演进中的影响，旨在为山东省的新旧动能转换、转变经济发展方式提供相关参考。

1文献综述

从国外来看，“创新”这一词汇首先出现在约瑟夫熊彼特[1]的《经济发展理论》中，书中阐述了技术进步与经济发展的关系；随后英国经济学家Freeman[2]对技术创新加以定义并强调技术创新在应用方面的转化，指出：“技术创新指的是新系统、新过程、新产品以及新服务在商业中的首次转化”。国内方面，丁家丽[3]运用省际面板数据测度了自主创新对产业升级的作用程度，并指出自主创新的溢出效应具有地区差异性；高素英等[4]研究了省级地区的创新投入效果，发现省级创新投入影响本地及其他省产业结构优化升级的一条直接路径和三条间接路径。陈福中等[5]采用京津冀1985—2016年面板数据进行实证分析，研究发现技术创新对京津冀地区产业结构升级调整具有正向促进作用，其中科技水平促进服务业生产率的效果尤为突出。综合国内外研究而言，国外对技术创新对产业结构影响的研究时间较早，提出了很多概念、定义，为国内的相关研究奠定了理论基础。国内方面，早期相关研究集中于省际层面的技术创新对产业结构的促进作用的分析，大多是定性的分析，缺少量化的深度。近年来，我国学者充分结合我国实际情况，针对不同省域开展了技术创新与产业结构优化之间关系的研究，同时也利用大量的数据进行了计量层面的实证分析，取得了丰富的研究成果。

2实证分析

2.1变量及指标选取

产业结构是指各产业的构成以及产业之间的关系和比例。由于技术创新不断推动三次产业的比重排序由“一二三”向“三二一”转变，第二、第三产业增加值在GDP中所占的比重，可以反映产业发展的形势和产业间比例的变化。单位GDP的能源能耗是指某国家或地区在一定时间内生产的单位GDP所耗费的能源数量，随着产业内创新技术不断得到应用，以及环保技术、节能技术的增强势必会减少能源的消耗。同时与第一、第二产业比较，第三产业具有潜力大、能耗低、贡献率高等优势，因此单位GDP能耗可以衡量地区产业结构向第三产业不断升级的变化。考虑到技术创新的产出具有滞后性和不可控性，文章分别选择第二、第三产业增加值占GDP比重（y1）和（y2）以及单位GDP能耗（y3）三个指标说明产业结构的演进状况。文章从人力和资金投入方面选取了RD人员全时当量（x1）、RD内部经费支出（x2）两个指标来反映技术创新的强度。RD人员全时当量是指某个地区研发全时人员数的总和，反映地区内技术创新的人力投入；RD经费内部支出是指企业在与产品相关的研究、开发过程中发生的费用总和，反映了技术创新中的资金投入。文章数据来自山东省2009—2018年统计年鉴。

2.2格兰杰因果检验

对反映产业结构优化程度和技术创新强度的上述指标，根据收集的原始数据进行格兰杰因果分析，检验结果如表1所示。根据格兰杰检验的结果，可以得到以下结论：第一，RD人员全时当量x1是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因；第二，RD人员全时当量x1是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因；第三，RD人员全时当量x1是单位GDP能耗y3的双向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是单位GDP能耗y3的单向格兰杰原因。

2.3回归分析

篇2

中图分类号：F061.5 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2007)01-0069-08

大量实地观测和深入调查表明，我国多数地方产业集群内创新行为普遍呈现出一种低端化、模仿化、个体化、偶然化共性特征。从产业创新动态角度来看，显现产品创新与工艺创新分离过程，呈现典型模仿过度进入再模仿循环特征；从创新活动动机来看，无论是技术创新、管理创新或市场创新，多聚焦于成本降低型能力和同质性生产规模扩张能力的获取，产品差异化创新能力缺失；从创新合作角度来看，追求“小而全”的单打独斗式创新活动，集群内创新分工合作网络缺乏；从创新战略角度来看，普遍采取市场前景明确或风险锁定状态下的跟随和模仿战略，主动适应市场需求的原创性或突破性创新远远不足，而且缺乏高效创新流程管理和整合能力，不能构建企业内专业研发部门而导致常规性创新能力的缺失。然而，推本求源来看，所有创新活动都必须借助于企业的连续或部分活动来实现，微观企业是创新活动的真正主体。产业集群层面的创新动力实质上可转化为集群内微观企业层面的创新动力问题，转化为集群内产业技术轨道的生成与衍化机制问题。基于该思路，本文试图构建产业技术轨道的相关分析框架，从影响我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化机制的激励或抑制因素分析入手，为理解我国地方产业集群内自主创新动力获得、产业技术轨道升级以及集群持续发展的关键因素提供若干基于中国实践的独特视角。

一、产业技术轨道：相关特性与基本类型

产业技术轨道，即在产业集群范畴内，以微观企业为主体的技术创新过程中，基于共性产业链或价值链企业普遍采用的技术选择方法、技术解决方法(包括技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准)、专利策略、技术研发联盟以及与此相应的装备设备与工艺流程，既包括共有技术解决方法和技术标准所形成的产业或产品标准，更包含技术创新、知识整合的联系规则和协作模块界面的兼容规则。在产业集群从价值链低端到高端升级进程中，由劳动密集型要素依赖跃迁到资本密集型、技术密集型、知识密集型产业路径中，产业技术轨道不仅引致了集群组织创新、管理创新与市场创新的协同过程，更主要直接导致了产业经济秩序、技术秩序乃至创新秩序的形成，而且呈现生产技术标准产业或产品标准模块界面兼容标准的动态转移过程。在模块化网络条件下，一个重要现象是，集群竞争优势由单个企业技术垄断和单纯技术创新能力的争夺转化为对产业技术轨道主导权和控制权的争夺，转化为对主导或控制集群产业技术轨道的核心企业的核心竞争力的争夺。

1. 产业链、产业技术轨道与自主创新动力三者的互动关系

产业集群内的技术发展路径是与产业技术轨道紧密联系的，产业链建筑于产业技术轨道之上。技术链中的产业技术轨道既是产业链衍化与升级的基础，也是集群内自主创新动力形成的必要载体。集群产业链单个环节的技术创新、组织创新、市场创新必须纳入到产业技术轨道的技术秩序与经济秩序中去，成为产业技术轨道创新网络的一份子，才可能获得技术创新成本补偿乃至创新垄断租金创造。

从产业链的技术衍化路径与产业链结构体系来看，技术既是任何企业组织存在的基础，同时也是任何产业集群持续存在与发展的核心基础。产业链的模块分化和纵向非一体化趋势并未改变技术创新对集群生产组织体系结构和技术发展路径的根本作用机制；相反，在产业模块化和纵向非一体化条件下，成为创新竞争、组织竞争和市场竞争的源泉，成为联结集群产业链、价值体系和技术体系的主导力量。在大规模生产方式下，技术创新的垄断形成了单个规模企业的竞争优势来源，单独规模企业内的技术创新、技术整合和技术标准，以及相对应的工艺流程方式具有在企业边界内技术发展路径“内部化”特征。因此，产业技术轨道的衍化路径多表现于在企业间的转移、断层和迭代；而在集群生产体系和产业链分工网络条件下，技术创新的垄断性体现在对产业技术轨道的主导设计和控制能力上。产业链和价值链通常具有内在的不一致性，但价值链与技术链通常具有内在一致性，只有掌握产业价值链中高附加值核心环节的核心企业才能获取产业链技术创新的“垄断利润”，进而掌控集群产业技术轨道的主导设计权和控制权。但这种掌控权随着技术创新性质发生着变化，当集群技术创新是确定性的，产业技术链内部和外部需求环境变动较为缓慢，集群系统内核心企业对产业技术轨道的主导权和控制权就相对集中；当集群技术创新面临高不确定性，且产业技术链与外部需求环境变动剧烈，产业技术轨道的主导权和控制权就相对分散，此时，核心企业主要起着网络中间联络者、协调者、规制者作用。

从自主创新的主体与动力角度来看，产业技术轨道的承担主体并不是单一企业，而是具有核心技术研发能力或技术商业化能力的核心企业、供应商、多层外包协作企业群与专业化研发或交易中介、政府公共部门、大学和研发中心甚至竞争者的合作网络。因而，作为产业技术轨道生成与衍化的自主创新能力行为主体也应该是产业链协作生产体系以及外部“利益相关者”的共同行为，但这并不排斥核心企业对集群产业技术轨道的主导作用。产业技术轨道一方面推动集群内企业单纯由规模与成本的竞争转向技术自主创新能力的竞争，另一方面规制着集群内企业的技术竞争方向、创新溢出效应与技术转移的渠道和利益分配机制。一个明显趋势是，技术创新和知识整合已由企业内部扩展到企业组织之间，技术和知识的创新和共享开始在产业链和价值链层面上广泛发生，资产关联日益服从技术创新与知识整合的关联，而作为产业链内外技术创新和知识整合集中体现的产业技术轨道也成为了柔性生产体系和模块界面兼容规则二者融合的必要平台。

2. 自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道

产业技术轨道一般有两种基本形式：自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道。前者是指产业技术轨道能力来源于产业链内企业的自我抉择、自我投入和自我创造，后者是指产业技术轨道能力来自于全球产业链或价值链分工，以跨国公司为主要核心的要素资源垂直分工体系和价值链网络体系。二者的本质区别在于对产业内企业自主创新能力和产业技术轨道的设计权、控制权主体要求有所不同。自有式产业技术轨道内在地要求产业内核主导企业具有技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准以及与此相应的工艺流程方面的自我研发能力和产业主导权控制能力，一方面能够对产业集群内外其他核心企业产生竞争效应、示范效应以及合作效应，同时也能对产业集群内其他非核心企业或上下游协作企业形成技术溢出和技术转移扩散效应；另一方面能够掌控产业价值链中的关键技术高端环节和价值收益高端环节，实现技术创新投入和收益补偿有效循环机制，进而构建产业持续的技术创新能力和技术提升能力，最终实现创新成果在企业之间、行业之间、区域之间全面转移扩散、提高产业整体技术层次，缩短产业创新周期，完成创新――转移扩散――再创新的良性螺旋产业技术轨道。相反，外来式产业技术轨道的形成是跨国公司在全球价值链分工格局视野下，将基于不同要素禀赋的全球各国或地区的企业纳入到自己技术轨道，从产业链或价值链的低端环节接入跨国资本的国际循环，吸附低端国家的特定要素或资源禀赋来完成全球产业竞争格局的布置。然而，外来式产业技术轨道对企业的自我技术创新能力极容易形成低端化“锁定”状态。产业集群内企业如果简单接受跨国公司的技术轨道，在自我技术研发能力上处于相对弱势的本土企业只能凭借非技术研发能力低端接入，按照跨国公司的技术方式和技术标准加工组装。这样，既无法构建自有技术创新能力，也无法获取技术创新租金，还会形成产业技术轨道的“路径依赖”，丧失原有技术积累能力，破坏原有产业技术轨道，最终固化于全球产业链和价值链分工体系中高新技术产业低端化、传统产业低技术化的“双低”产业路径。一旦形成了这种“双低”产业锁定路径，所造成的直接结果就是我国地方产业集群中处于全球产业链分工的企业或产业不能自主进行技术选择，不能主导设计模式、技术整合方式、技术标准，更不可能进行自我研发活动或产业结构调整与转换。即使是对产品或工艺细微创新改进空间都在跨国公司技术轨道的控制与限制之下，只能依赖于引进国外生产设备――淘汰――再引进的路径来完成与跨国公司产业布局匹配。需要说明的是，自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道并不是完全隔离或对立的两种状态，自有式产业技术轨道生成与衍化的过程必须有来自外部合作者或竞争者(如跨国公司)的模仿再创新效应、学习效应和创新联盟效应的协同。

二、产业技术轨道的生成与衍化动因

1.“3力”模型与主因素分解

实践规律揭示，地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化路径既与产业结构内的一般因素有关，也与其所根植于的地域特定因素相关。因此，为了锲合我国转型时期的现实背景，我们构建如图1的“3力”模型，力求提炼出影响我国多数地方产业集群产业技术轨道生成与衍化机制中不失一般性的关键因素，同时又具有中国实践视角的独特因素。一般来看，激励或抑制产业技术轨道生成与衍化的驱动力可归纳为三种：拉动力、推动力与催化力。拉动力和推动力是产业技术轨道生成与衍化的原动力，源自技术变革频率，技术选择的多样性、企业能力差异化是最主要的推动力量；而产业持续竞争优势、产业结构优化和价值链的梯度转移则是最直接的拉动力；同时，竞争结构、制度激励相容条件、技术交易条件是产业技术轨道演变重要的催化力。而这三种驱动力必须通过集群内相互依存、相互竞合状态微观企业内的具体行为决策和创新活动传导、实施、作用。

产业技术轨道作为产业持续竞争优势的有机载体形式，其实质是通过构建网络模块系统下经济秩序与技术秩序的形成，实现包含技术、组织、市场创新知识整合与模块协作界面和内隐规则的协调。产业集群内竞争优势的关键方面不仅仅取决于关联资产专业化网络所内涵的柔性生产体系所带来的生产成本低端化效率方面，更主要体现在包容于网络价值创新与技术创新的产业技术轨道所体现出的高端创新能力方面，而作为产业结构优化转移(低端产业高端产业)与价值链的梯度转移(工艺流程升级产品升级功能升级产业链升级)的产业核心竞争能力也就内在体现于产业技术轨道的生成与衍化路径。由此可见，体现于产业集群生存与升级能力的产业持续竞争优势、产业结构优化与价值链的梯度转移三方面因素是决定产业技术轨道生成与衍化机制的主要拉动力。

产业集群所面临产业或产品技术路径的不确定性与风险系数对于集群内产业技术轨道的形成和衍化路径具有不可忽略的复杂作用力。在高变化频率、多变动路径的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化可能呈现“跳跃式”非平稳增长衍化路径；在变化频率可预测、变动路径明确产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化呈现平稳连续增长路径；而在变化路径固化的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道面临整体缺失或呈现循环锁定状态。之所以出现这种在不同技术环境下集群产业技术轨道的多样衍化路径形式，究其原因在于：技术变化频率与变动路径所带来的不确定性，形成了集群内对产业技术轨道主导权与掌控权“创造性毁灭”的竞争风险和在不同企业间的动态转移，进而造成了产业技术轨道衍化路径的动态不确定性。特别要指出的是，企业能力差异化对产业技术轨道的生成和衍化有着独特影响。企业能力的同质化会阻碍集群内产业集群轨道的生成与衍化，相反，企业能力的多层次差别化有利于主导企业对产业技术轨道的建构与协调作用发挥。

在技术增长和可转移扩散成为经济增长源泉情形下，常规性、专业化的创新能力取代价格机制成为市场竞争的“原动力”，而这种常规性专业化的创新能力更直接体现于处于垄断竞争或寡头竞争市场结构内的规模企业(Baumol，2002)[1]，不可消除的竞争压力驱使相互依存的企业将创新过程常规化、系统化、模块化，成为企业内一种“惯例性”和“可预测”的正反馈性基本生产活动。同时，其又能通过对关键技术的研发，对产业技术轨道的设计与掌控，形成极为重要的产品差异化定价能力，进而产生进行持续创新投入有效补偿的良性循环机制。在企业集群化、网络化与模块化条件下，这种常规性专业化创新能力转变为具有垄断竞争或寡头竞争结构的产业链体系之间与企业网络群落之间的竞争手段，转变为掌握产业链产业技术轨道的核心企业之间的主要竞争方式。在企业网络模块化形态下，垄断竞争结构与产业技术轨道的这种内在互动机制并未得到削弱；相反，在以企业网络群落或生产链体系为基本竞争单元的新产业表达形式下得到了强化[2]。

转型背景下，制度设计与实施不完全性对产业技术轨道的生成与衍化机制产生广泛影响。技术变化路径是容纳于制度变化所蕴含的交易成本变化中，技术创新的动力机制也就与制度结构中的激励因素具有内在一致性。集群条件下，嵌入于制度层面内的网络协作因素、外溢效应错配与损益因素、相互“状态依存”状态差异对创新投入的补偿机制产生交互影响，企业创新动力出现多种状态。而这些制度层面因素在我国现阶段集中体现于知识产权保护制度、专利制度和非生产性寻利行为的制度空间两方面[3]。

综上所述，集群内外影响产业技术轨道的拉动力、推动力与催化力并不是孤立发挥自身作用，而是交互地对产业技术轨道生成和衍化产生多维效应。同时，这些因素皆必须通过影响微观企业内企业家的决策动机和行为选择来发挥其作用。因此，解读我国地方产业集群产业技术轨道的生成与衍化机制，必然要从各主因素实施于集群内不同企业规模、生命周期、价值偏好、能力差异、企业家决策动机和行为选择的激励或抑制作用机制入手，从企业持续创新投入和创新收益的权衡视角入手。

2. 自有式产业技术轨道的两种可能状态：循环锁定或螺旋上升

从系统动力学角度来看，集群内产业技术轨道生成和运行状态的关键影响因素以控制参数类型可分为：外部控制参数(如技术、制度与技术交易条件因素)；系统中行为主体的关联程度(如竞争结构)和行为主体模式内部的差异水平(企业差别能力)。随着这些关键控制参数的变化、消涨、转移，表现为系统动力的集群内产业技术轨道会呈现复杂生成机制与衍化状态。

在技术创新变化路径相对较为缓慢，技术创新变化所带来不确定性能够通过集群生产链的纵向变动来缓解的情况下，制度结构中所蕴含的不确定性就成为影响微观企业创新动机和产业技术轨道生成与衍化机制的关键因素。而在现阶段我国地方产业集群内，这种制度层面的不确定性首要体现在知识产权保护与专利制度、非生产性寻利行为的制度空间两方面。微观企业能够进行创新投入的首要动机是创新投入的预期补偿或收回。在创新的跨期预期收益大于持续投入的形态下，企业才存在持续创新行为的动力机制，进而才能促使产生集群产业技术轨道主体和载体形成的可能。然而，基于无介质的技术溢出；以产品为介质的技术溢出(反向工程)；以人力资本流动为介质的知识或技术诀窍溢出渠道的集群“外溢效应”，使得单个企业的创新信息很快就会在集群内传播，技术诀窍迅速就会被其他企业低成本地获知，单个企业创新效益很快也就在集群内均匀分散。虽然存在集群创新收益大于单个企业创新收益的社会福利增进情形，但是，在缺乏知识产权保护和专利制度情形下，单个企业的创新投入极有可能就会小于其创新收益。因此，对单个微观企业来说其最理就是不首先进行创新行为，而是采取跟随或模仿战略。这就在我国地方产业集群内产生了微观创新动力和宏观外溢效应的普遍两难冲突。特别对于集群中产业链的关键共性技术和决定产业技术轨道的基础创新活动，这种两难冲突所引起的矛盾更为显著。这就从根本上揭示了我国多数地方产业集群内，特别对于产业技术轨道内辐射范围大、上下游关联度强、关键共性技术创新的缺位，对整体产业集群自主创新能力和产业技术轨道升级能力产生的“低端循环锁定”负面效应。

从非生产性寻利的制度空间角度来看，其对现阶段我国地方产业集群内微观企业创新动力和产业技术轨道生成衍化机制的负面影响也不容忽视。对经营权和所有权合二为一的多数地方产业集群内企业来说，企业主的关系网络能力和个人多重目标的成本利益决策决定了企业的发展或创新能力。如果社会经济空间中广泛存在非生产性寻利或关系型寻租的制度空间，如房地产投机泡沫、股市泡沫、矿产开发等，出于多数地方企业家对关系性独特能力依赖和对技术创新制度风险的理性规避，削弱了企业家创新投入的动机，进而限制了企业通过发展自主创新能力和建构产业技术轨道来获得成长发展机会的内在动力，这既解释了多数企业主把企业盈余资金首先用于购置房地产的普遍现象，又一定程度真实揭示了我国地方产业集群内普遍企业规模偏小、企业能力趋同、产业过度进入、缺乏技术创新主导企业和产业技术轨道核心控制企业的基本特征，极容易形成集群产业技术轨道的低端化“循环锁定”状态。

在技术创新路径发生重大变化情形下，创新速度加快，且技术不确定性显著增大，产品生命周期缩短，大规模、低成本的信息交换成为可能。快速的技术创新与变化既增大了产业技术轨道的不确定性，同时也促使企业以外包、虚拟组织、战略联盟等非一体化中间组织来应对技术高度不确定性所带来的影响。在高制度不确定性环境中，集群内微观企业既面临技术高速变化对企业内部创新体系的分解冲击，同时也面临集群内普遍模仿行为所带来的创新投入有效补偿问题。此时，基于创新分工网络和专业模块化创新行为就成为可能的集群内微观企业“共赢”理。但是，这种模块化创新网络不能是基于简单“均匀化”或“同质化”的创新分工模式，而是必须要有主导核心创新能力的控制型企业存在，使得各分工模块的集成创新在集群宏观层面收益的相当部分能够又聚集到主企业手中，从而为其积累“熊彼特式”的持续垄断创新利润，形成集群层面与微观企业层面创新投入和收益补偿的协同稳定博弈均衡，进而集群可能进入持续创新和产业技术轨道螺旋式升级的良性循环轨道。

三、我国地方产业集群内三种基本企业网络形态产业技术轨道的形成差异

上文一系列分析只是对我国地方产业集群内产业技术轨道的生成与衍化机制提供了一个分析框架，实践表明，我们提炼出影响我国地方产业集群产业技术轨道生成与衍化的关键因素和控制参数，在不同价值链与技术链状态依存、分工架构的地方产业集群类型中呈现差别化、非一致性的激励或抑制作用机制，由此形成了产业技术轨道螺旋上升或循环锁定分化状态。借鉴对我国地方产业集群“蜂窝型”、“专业市场依托型”与“主企业领导型”三种基本形态划分思路(张杰等，2006)[4]，可深入探析出我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化的一般内在特征。

1. 分工网络架构视角下产业技术轨道特性比较：三种基本形态

在蜂窝型分工网络内各企业或生产单元皆处于产业、产品生产链或价值链分工协作网络的一个专业化生产环节，嵌入且依附于关系型契约网络内的各企业必须相互衔接、紧密合作、相互依存才能维持生产系统运转。关系型网络治理机制管制着技术链和价值链的协调，技术链环节上的创新收益能够被网络内所有分工模块企业近乎均匀共享，这种创新收益的共享机制决定于蜂窝型分工网络的相互依赖状态与相互“连环质押”性质组织架构。因此，一方面，创新就被这种紧密衔接、相互依赖的分工网络所锁定，产品或工艺创新转化为企业网络的集体行动；另一方面，突破性创新因需要所有或关键模块企业的“颠覆性”共同行动而成为不可能，相反，渐进性创新在外部需求推动和内部模块间竞争拉动下，通过网络中模块的局部更新或价值链单元环节的利益微调成为一种在锁定风险和预期收益状态下的可行行为。但是，技术链和价值链中的内在冲突只是在关系型网络治理机制作用下得到了特定范围内的缓解，并未得到根本协调。因此，在技术链变化较为稳定，价值链收益不是来源于技术链升级，而是来源于特定要素禀赋优势(如低成本劳动力)和专业化经济下规模收益递增的结合，这种情形下只要仍然存在产业或产品的增长空间，蜂窝型地方产业集群的发展空间就继续存在。由此观之，蜂窝型形态企业网络因其资产关联和技术关联的“连锁质押”性质，造成网络内具有控制能力的核心企业缺失和技术创新动力普遍缺失，存在产业技术轨道生成与衍化动力机制障碍效应，容易形成产业技术轨道锁定状态。

从实践来看，专业化贸易市场的出现对我国多数地方产业集群的形成具有不可替代的“拉拨效应”。贸易机会和贸易网络的存在不仅对缓解资本、技术和企业家才能等稀缺要素累积效应的不足起到弥补作用，而且对集群形成起到“孵化器”作用。在贸易收益激发生产收益状态下，依附于专业化销售市场或销售网络的生产网络体系得以建立。与纵向分工的蜂窝型地方产业集群所不同的是，专业市场依托型地方产业集群的产业链组织架构偏向于横向分工结构，即以生产同类型或同质产品为主的生产体系。在该类型生产体系中，技术链和价值链处于不相容非对称状态，产业技术轨道生成与衍化机制呈现复杂状态。首先，单个企业有着追逐工艺创新和产品创新的内在动力。一方面，通过工艺创新来达到成本领先型战略。因为专业化市场所辐射的市场范围局限于同类型或相关产品，成本降低能力对单个企业的生存能力和竞争优势至关重要，但是，工艺创新投入的补偿一般必须通过产量扩大所形成的规模经济来实现，而不能通过产品价格的提高来补偿；另一方面，同类产品扎堆式过度竞争又激发了单个企业采取产品差异化创新战略动机。适度产品创新和产品差异化行为可短暂避开集群内的过度低成本竞争，从而为自己赢得适度创新利润空间和发展机会。然而，集群内快速外溢效应很快使这种单个企业的产品创新收益分散化，使得单个企业产品创新投入无法得到补偿，削弱单个企业进行产品创新型战略的行动动机，使得模仿和跟随战略成为共同理性抉择，甚至陷入创新“集体无效率”博弈均衡稳态。产品创新风险越高，对集群整体收益越大，单个企业进行产品创新的动机越弱。而且，集群内企业的规模越接近、越均匀，集群整体创新“集体行动陷阱”锁定效应越强，集群产业技术轨道就越难生成。但是，如果此时集群中已出现不同规模企业的分层化结构，则技术链与价值链不相容状态会发生一定程度转化。规模大的企业可以通过工艺创新与产品创新的收益匹配组合，通过产量规模所蕴含的工艺创新成本优势来弥补产品创新投入的回收，进而确立自己的竞争优势。因此，进行适度产品创新和工艺创新是其理性选择行为；规模小的企业由于对工艺创新的投入相对不存在产量规模成本优势，从而无法实行产品创新和工艺创新收益的匹配组合(Cohen and Klepper，1996)[5]，因而模仿和跟随战略就不再有效，进而才有可能形成集群创新分工网络的良性互动格局，从而改变专业市场依托型地方产业集群内技术链和价值链不相容所引起的创新动力缺失问题，进而产生产业技术轨道的内在动力可能。

产业创新体系中技术链和价值链的不对称性在主企业领导型企业网络内得到了完全意义上的解决，技术外溢边界和创新动力边界得以在成本收益内实现了充分叠合。主企业领导型企业网络本质上是以在专利、标准、研发、品牌或营销渠道等方面具有控制能力的核心企业作为分工协作生产体系的中心，作为各种供应商小企业以多层外包，分包协作体系构成的具有柔性能力的模块化生产体系。在技术链上投入最多、具有核心研发能力或商业化能力的主企业在企业网络价值链中占据着高端环节，能够利用其在企业网络中的控制地位来实现创新投入和沉没成本的充分补偿。一方面，主核心企业能够利用其控制地位获取创新活动所创造整体集群收益中的最大份额；另一方面，通过对外包、下包供应商的等级评估淘汰赛竞争制度和提供设计、制造技术的“指导”型支持协作，来尽可能地要求供应商持续地降低生产成本，从而侵占其多层外包商的部分生产利润，最大限度地为可持续高投入创新活动投入进行补偿，这就从根本上解决了产业创新体系中源于技术链和价值链的内在不对称所引发的创新动力缺失两难冲突。在需求因素快速动态变化和技术变化路径不确定复杂化趋势条件下，追求技术持续领先地位的企业面临着内部组织复杂化、规模化所带来的创新行为“惰性”和外部竞争压力所要求的创新灵活化与商业化行动优势之间的两难抉择，企业内部的规模化一方面降低了对引导产品开发的外界技术和市场因素的敏感和反应能力；另一方面多层级官僚型内部组织结构的僵化也阻碍了跨部门的合作和技术融合，而这些对于建构产业技术轨道能力是必不可少的。主企业领导型企业网络较好地解决了这个两难冲突，一方面，主企业将非关键生产环节外包给多层供应商体系，解决了企业内部规模化对核心创新活动过程的负面影响效应，使得主企业得以集中所有有效资源，集中用于捕捉外部创新机会进行研发和建构产业技术轨道的活动。当然，产业技术轨道的建构很多情形下必须有协作外包供应商、顾客、公共部门、大学研发机构乃至竞争者的共同参与，而主核心企业则聚焦于标准的掌控和界面连接规则的制定；另一方面，非关键创新活动可通过外包供应商的“黑箱设计”方式来合作分担完成。主企业只需提出功能接口指标，其余的研发、设计、制造环节皆由外包供应商独立完成。这种模式极大减轻了主核心企业的创新成本和创新时间，使得主企业主导下的产业技术轨道更具有柔性和效率，更能适应外部竞争环境的急剧变化。

2. 我国地方产业集群产业技术轨道的可行路径

主企业领导型企业网络对地方产业集群内创新动力机制和产业技术轨道的建构具有在高度不确定环境下特定优势。一方面，主企业所控制的技术链和价值链体系协同解决了集群内创新投入和补偿的根本性两难冲突，构建了相匹配的创新分工协作网络，解决了创新动力内生问题；另一方面，主企业领导型分工网络较为完善地解决了集群内技术外溢与知识产权保护的两难困境。在制度缺位所造成的知识产权保护制度失效集群环境中，只要模仿收益大于模仿成本(通常集群外溢效应使得模仿成本极低)，所有微观企业的最优理都是采取模仿和跟随战略，这在我国多数专业化市场依托型和蜂窝型地方产业集群内表现得更为显著。而在主核心企业领导型企业网络内，处于价值链和技术链控制地位的主核心企业实质上也处于制度设计、“竞合”规则和利益分配机制制定和维护的中心地位。表面上看，主企业领导型企业网络内并不存在层级式产权内涵上的权威治理机制，但从深层次来看，价值链或技术链上协作网络效应和合作预期利益的存在形成了基于超市场契约的柔性关系型网络治理机制，使得外在缺失的知识产权制度转化为企业网络内部的知识共享和知识共创制度，集群内原先单纯的创新模仿或追随战略就转变为创新的优势互补协同战略。主核心企业的创新知识成为其多层的外包、下包协作体系企业的公共知识和共同创新行为，产生的整体创新收益是由主核心企业控制，而且多数情形下通过主核心企业活动来最终实现，同时也就赋予了主核心企业对整体创新收益进行分配的掌控权，通过各创新模块在技术链和价值链环节的分工地位进行创新收益分配，实现了创新外溢效应和知识产权保护制度在网络内利益边界的充分叠合和协调，同时也就实现了网络外强知识产权保护要求和网络内弱知识产权保护要求的协调统一。

四、构建面向我国传统产业型地方产业集群的产业技术轨道

从我国产业技术轨道及产业创新动力形成机制来看，当前一个突出问题是，高新技术产业与传统产业间的技术转移扩散通道机制处于一个“分离”状态，而且存在显著的“木桶效应”。现实情形是，一方面，高端产业本身不“高”，陷于加工贴牌境地，无力惠及低端；另一方面，我国多数高端技术产业部门皆参与国际资本的全球循环链条，与地方产业集群传统产业部门基本上不发生衔接和循环，直接导致我国高新技术产业部门对传统产业部门的技术溢出效应和技术转移扩散渠道缺失。而我国地方产业集群传统产业部门中中小企业由于规模、人力资本积累、融资能力限制，无法建立企业内常规性、专业化创新部门，建立独立技术研发能力既不现实，也不可能，又不容易受到高新技术产业部门的技术溢出和转移扩散，再加上技术低下所带来的“低门槛”效应与“拥挤”效应，导致产业同构和过度竞争势态，形成产业技术轨道的低端“路径锁定”或多数情形下产业技术轨道的缺失状态。对应于我们上文分析地方产业集群的三种基本企业网络类型，建立与传统产业结构特征相匹配的技术扩散体系有如下三种可行平台模式(郭铁成，2006)[6]。

⑴雁阵式转移扩散平台。这是指在产业集群内分工网络的企业之间或技术相关联产业链之间，具有核心技术创新能力的领导企业或产业，借助产业技术轨道所内涵的技术标准、产业标准的辐射力以及集群内社会网络、产业网络与技术网络的三大联结纽带，进行各种有偿或无偿的技术转移扩散，进而带动集群内其他企业技术进步的平台。这种模式技术转移平台的关键因素在于必须有具备核心技术创新能力和产业主导能力的核心企业的存在，而且，产业集群内核心企业与配套企业间的多层式技术转移扩散是雁阵式转移扩散平台基本形态。一个基本事实是，以产业集群为载体的技术转移扩散效率和技术升级能力最高，原因在于：集群内基于产业链或技术链分工协作的企业网络间技术、设备关联度高，标准、工艺兼容性强，技术溢出与转移扩散路径中技术阻抗小；产业集群内人才关联程度高，内隐技术经验与技术诀窍及各种隐性知识、信息具有相似性，技术转移扩散和技术溢出不存在消化吸收阻抗，不仅可通过设计图纸、数据资料、生产设备、产品装配等进行技术转移扩散，更为重要的是可以直接派遣、交流技术研发人员，开展各种技术培训或展示会来达到技术转移扩散效应。此外，产业集群内技术梯度、产业梯度、市场梯度吻合性好，产业技术轨道、产业链、交易配套网络配套性强，创新领先者、产业配套者及跟进使用者衔接顺畅，技术转移扩散路径没有市场阻抗。

⑵辐射式转移扩散平台。上述雁行式转移扩散平台模式要求产业集群内必须有具备自主创新能力和掌控产业主导权的核心企业存在为前提条件，但是，在我国大多数地方传统产业集群内缺乏的正是具有这些核心能力的核心企业，即使存在也属于单打独斗型，很少能够承担产业集群内产业技术轨道中的技术转移和扩散网络中的来源功能。我国多数地方产业集群的现实情形是(以内生型地方产业集群的原发地浙江省为例)：占浙江企业绝对多数的为中小微型企业，企业规模普遍偏小，其产品主要依靠模仿。全省80%的中小企业没有进行新产品开发，也没有专门的研发部门。绝大多数中小企业的产品模仿国内外大企业，来料加工业务比重高达50%以上。由此可看出，依赖这些小规模企业进行技术创新研发或进行技术转移扩散不符合我国实际情形。因此，建立由国家或区域政府主导、推动、扶持，根据企业、产业和国民经济发展的现实需要，以技术创新研发和转移扩散为目的的公共研发平台，就成为在我国现实经济环境下必须且有效的技术转移扩散模式。辐射式转移扩散平台的核心功能是，根据产业集群内中小企业及产业提升中的普遍共性技术短板缺口，集中研发企业核心技术、产业共性技术及关键技术，以补偿成本方式，形成与企业或产业现实需求相匹配的技术转移扩散源。可提供的服务范畴既包括研发、中试及产业化，也包含技术咨询、评估、市场预测、技术培训、甚至投融资和国内外市场开拓。具体来说就是，平台机构根据具体服务对象的研发需求，充分考虑国家技术战略，制定技术路线图，形成核心技术、共性技术、关键技术研究成果，开展能够补偿成本的技术经营，进行一对多的技术服务，形成点辐射状的技术转移扩散路径。

⑶中介式转移扩散平台。辐射式转移扩散平台针对产业集群内某些辐射范围广泛，对具有公共品性质的共性关键技术研发与转移扩散具有一定推动作用。然而，对于多数作为商品的技术来说，由政府力主推动的辐射式转移扩散平台在激励机制、动力机制与分配机制上存在内在缺陷，建立市场主体间进行的多边、交互转移扩散的市场交易平台就显得极为必要。在我国现阶段的技术结构中，短缺与过剩共存。一方面技术短缺，不能满足经济社会发展需求；另一方面技术存量、专利存量过剩，无法转移扩散，形成有效的现实科技生产力。而且，这些沉没技术专利中相当一部分是先进适用技术，通过中介式平台向传统产业进行转移扩散先进适用技术，是我国当前技术创新体系与产业技术轨道建构的重要方面。特别要指出的是，中介式平台转移扩散方式不仅是文本意义上的技术转移，更为重要的是嵌套于专利技术中的生产流程、技术诀窍及隐性知识的传递，因此，建立综合性全方位中介式转移扩散平台是必然之路。

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参考文献：

[1]Baumol， W. 资本主义增长奇迹：自由市场创新机器[M]. 北京：中信出版社，2003.

[2]冯丽，李海舰. 从竞争范式到垄断范式[J]. 中国工业经济，2004，(9).

[3]刘东，张杰. 社会资本视野中我国地方产业集群升级困境的制度解析[J]. 江西社会科学，2006，(3).

[4]张杰，刘东.我国地方产业集群的升级路径：基于组织分工架构的一个初步分析[J].中国工业经济，2006，(5).

[5]Cohen， W.M. and S. Klepper， Firm Size and the Nature of Innovation within Industries： The Case of Process and Product R&D[J]， The Review of Economics and Statistics，1996，78(2)：232~243.

[6]郭铁成. 关于自主技术创新的对话[N]. 科学时报，2006-7-28-A4.

责任编校：一诺

Study on Forming and Evolving Mechanism of Innovation Dynamics in China’s LICs： From a Industrial Technology Track Perspective

ZHANGJie，ZHANG Shao-jun，LIU Dong

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基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。

2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。

央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。

二、房地产批量评估技术的应用机遇

中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。

在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。

困境1：房产评估和市场监管的缺陷。

市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。

困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。

银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。

综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。

三、批量评估技术对房地产估价业务的影响

传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。

从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：

1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。

其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。

2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：

（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。

（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。

（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。

（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。

3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。

4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。

四、总结

随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。

参考文献：

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前言

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。

一、进行房地产开发与经营创新的必要性

（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。

（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。

（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。

二、房地产开发与经营的创新内容

（1）房地产开发与经营的观念创新。

房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。

（2）房地产开发与经营的技术创新

技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。

（3）房地产开发与经营的管理创新

房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。

（4）技术创新必须和体制创新相辅相成

创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。

总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。

三、房地产开发与经营如何创新

（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。

（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。

（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。

（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。

（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。

四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理

主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

篇5

在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品房市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。

1 房地产企业应在变革中求发展

从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极应对，充分调动内生动力，通过机制大调整，在市场大洗牌中获得“新生”。

1.1 机制大调整

当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制大调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。

1.1.1 法律是转型的推力

法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行提供法律保障，又能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全面提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的重视。此外，还需用法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。

1.1.2 制度是转型的合力

法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在未来发展中做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记等方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。

1.1.3 产权是转型的动力

产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其品牌和信誉，会用自己的诚信对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生人利益，出现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。

1.2 市场大洗牌

伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方面并购潮已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜天出售旗下地产公司全部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒店、写字楼；爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。

1.2.1 金融倒逼

在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。与此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。目前，我国房地产行业80%中小房企都面临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%，这无疑倒逼房企转型加速，大企业扩张和小企业被兼并将成为常态。

1.2.2 环保倒逼

一方面，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑面积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%～25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方面，环境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%～10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期中排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。

1.2.3 内生倒逼

地产创新是未来城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍将卧龙湖打造成为休闲度假的绝佳胜地。

2 房地产企业应创新产品品牌

通过这次楼市调控，房地产市场将面临由低端到高端的转折，创产品品牌将越来越被重视。住房不再是“钢筋+混凝土”的避风遮雨的陋室，而是价值和品质的体现。开发商必须在品牌建设与技术开发方面下功夫。

2.1 品牌大比拼

树百年品牌，做百年企业，取决房地产企业是否将核心竞争力的品牌价值予以充分发挥，将更多的精力投入到产品品质的提升上。

2.1.1 舍得投资

房地产企业在打造品牌方面要舍得投资，精于投资，既包括工程质量，也包括规划设计质量、环境质量、配套质量和物业管理服务质量。

2.1.2 追求百年

“树百年建筑”应成为推进住宅产业化发展的动力。我国的住宅产业化进展比较缓慢，原因在于粗放式的建设长期得不到改变。许多耗资巨额的建筑寿命不过十几年，“保量不保质”，很难创造百年建筑，更谈不上企业自身的百年大业。

2.1.3 人性为本

房产企业的产品规划必须优先考虑人性为本。现代人买房是购买一种生活方式，一种人居文化，满足对住所的物质文化和精神需求。企业应针对不同群体，根据他们的生活习惯、功能需求、空间需求，创造提供小区环境的文化、教育等条件，做到人、自然和社会的和谐统一。

2.2 技术大转换

在当前宏观调控下，粗放式的房地产开发模式终将终结，绿色人居将登上市场舞台，未来房企的盈利模式将更趋向于高端化、科技化；更偏向于技术、品质、人文、环保的复合化。

2.2.1 品质要独创

目前，国内的住房“千城一面、千房一面”，产品同质化严重。因此企业应注重打造独具企业特色的产品，与企业品牌相辅相成！

2.2.2 技术要适宜

要因地制宜、因时制宜。不同的时间和地点，对创新的需求是不同的，正如前工业时代与后工业时代对房地产产品的技术支持有很大差异一样。处在一定的历史时期，不能超前也不能滞后，在不同的时间和空间应对房地产的技术创新有不同要求。

2.2.3 应用要客观

目前，开发商对于住宅新技术的利用和推广仍停留在主观层面上，改变这种状况，需要技术创新，更需要客观应用，防止应用只是技术的简单叠加。

2.2.4 内外要大气

过去，有些开发商过于强调容积率和外在的形式美。随着消费观念越来越趋于理性，企业想要生存下去，必须对住宅的“销量”和“品质”做出抉择，做到以品质及舒适度赢得销量。

2.2.5 创新要全面

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1.引言

当前很多房地产企业已经是融入了全球化经营，跨国企业也逐渐新兴起来。我国的房地产企业财务管理普遍存在被动反映型的现象。很多房地产企业随着楼价的上涨以及房产泡沫经济的，房地产企业的财务管理创新符合当前房地产企业的需求和实际情况，适应新的市场经济，击败其日益增加的竞争对手，从而更好提高房地产企业的经济收入以及经济发展。然而，财务管理创新 顺势而为，实现房地产的财务管理创新，也成为了当前人们探讨的重点问题。

2.当前房地产企业的财务管理创新存在的不足之处

2.1房地产财务管理创新意识薄弱，风险控制存在漏洞。

当前，我国的房地产企业财务管理的管理层没有很强的创新意识，很多房地产企业都存在财务管理创新的漏洞。管理人员在对房地产的经济收益进行预测、控制、分析过程中依然遵循以往的管理方法，没有把财务管理创新的工作落到实处。而在开发经营过程中，房地产企业的很多资金并未进行合理利用，风险控制存在严重的安全漏洞，财务管理创新意识的薄弱也导致到很多投资者以及内部员工情绪受到波动，使得房地产企业投资项目的经济利润无法得到保证，出现流动资金短缺的问题。与此同时，而房地产企业财务关系较为复杂，涉及到的财务管理控制以及分析问题多种多样，很多房地产企业未能够较好地实现财务管理的风险控制，也因此导致到房地产的财务管理创新也受到遏制。

2.2财务管理的系统不完善，缺乏科学、规范的管理体制。

财务管理系统不够完善，缺乏科学的管理体制也是当前房地产企业的财务管理创新存在不足之一。房地产企业财务实现有效管理的难度不断增加，使到很多房地产企业自身的发展因为负债等问题而遭到严重的阻碍。不够完善的管理系统，使到很多财务管理人员自身内部的矛盾非常严重。房地产企业没有在遇到财务难题的时候运用较为合理的策略来整顿财务管理的方式，未能够几时地满足企业持续发展的需要，缺乏科学、规范的管理体制使到房地产企业未能够较好地实现财务管理的创新。同时，不完善的财务管理系统严重影响到整个房地产企业的经济收益，也直接影响到整个房地产企业的未来发展。

3.房地产企业的财务管理创新的出路与对策

3.1财务管理的观念创新

财务管理的观念创新是实现房地产财务管理创新的首要内容。在市场经济条件下，财务管理的观念创新是实现带动房地产企业走向更好更快的发展的重要前提。把对人的激励与约束放在首位，积极参与到房地产企业的全过程经济管理，建立责、权、利相结合的财务运行机制，为科学决策服务，起到出谋献策的作用。与此同时，要善于对环境变化带来的不确定性因素进行科学的预测，运用理财艺术，能够完善房地产企业的自身不足之处，并同时能够在调动管理人员积极性的同时，挖掘财务管理层管理者的潜能，实现更大一步的财务管理创新工作。同时，房地产企业可以通过对其财务管理人员树立正确的风险观，有预见性地采取各种措施，使可能遭受的风险损失尽可能最低。通过树立以财务管理为中心的观念来全面提高经济效益，财会部门要充分发挥起财会信息的作用，在观念创新的同时，大大地提高财务管理的成效，来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，进一步提高房地产企业财务管理方面的技术创新能力，推动企业经济的发展。

3.2财务管理的运营创新

在房地产企业运营过程中，应加强企业社会信用的宣传，考虑客观条件和现实要求，在财务管理的营运过程中大幅度创新，提高收益。同时，市场经济下企业竞争成败的关键已不再是单单的自主理财，对房地产企业的营运成果以及经营管理工作进行评估、分析以及决策等重大的工作事项十分之重要。因此，加强房地产企业管理，必须对公司的盈利能力与发展前景进行披露。通过在财务管理中应树立融资第一的新观念，对改善房地产企业的生存条件有着重要的影响，同时也能够让一批质地真正好的公司受到投资者或潜在投资者青睐，实现房地产企业的经济收益最大化。在营运的过程中公开财务信息，能够使到房地产企业具有良好信用的氛围，推动房地产企业的发展，对房地产实行预算控制的制度起着重大的作用。在运营的过程中，编制合理的财务计划，能够克服房地产企业在经济管理过程中的盲目性，减少风险，求得发展。

3.3财务管理目标的创新

房地产企业的财务管理创新最为之重要的内容莫过于管理目标的创新。当前很多房地产企业在实现企业自身的财务管理创新方面还存在很大的问题。一个房地产企业的经营目标很重要。在追求财务管理创新的时候，管理目标的创新扮演着一个十分重要的角色。房地产企业财务管理的目标考虑到的首要问题就是如何尽可能地实现企业经济收益的最大化。也就是说一个房地产企业财务管理目标的创新无疑就是以提高企业自身经济收益为前提，再进一步创新，力争更大的一个经济收益。为了使到财务管理目标创新，房地产企业的各个管理层人员、股东都应该积极参与房地产企业的重大投资、经营的决策，定期对房地产企业进行财务管理的社会化监督管理，维护契约的公平和有效性，通过自身的理论知识，对房地产企业的财务内容进行行业性的财务分析，加强财务管理的目标创新工作。除此之外，房地产企业还应该要改变传统的管理目标理念，把单一的管理目标面向股东转为面向多元利益主体，提出财务管理方面的建议和方案。房地产企业要实现其自身的可持续发展，就理应由股东财富最大化目标转为满足多元主体利益目标，使“集合体”中的各主体的利益最大化。

3.险管理方法创新

风险是影响财务管理目标实现的重要因素。房地产企业也应该要立足未来，根据市场信息及企业实际不断比较、分析和选择，从而实现在根本上提高房地产在高新技术的发展产品寿命周期，减少房地产的风险，巧妙地规避房地产的经济泡沫现象。通过运用现代管理手段加强风险管理，保证到自身的财务管理产品设计、开发的风险，建立风险的计量、分析、报告和监督系统，确定风险管理目标，分析房地产企业当前各个时间段的财务收益波动情况，利用创新方法降低风险，提高企业收益。除此之外，房地产企业还应该要明确自己的风险管理目标，在财务管理创新的同时，灵活、巧妙地分析当前市场的波动情况，在房地产企业的市场经济中采取恰当的风险管理政策，提高房地产的经济收益，推动房地产企业的进一步发展。

4.结束语

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一、房地产品牌的内涵

菲利普·科特勒认为，品牌从本质上说，是销售者向购买者长期提供的一组特定的特点、利益和服务的允诺。品牌是指一种术语、名称、符号、设计或标记，或是这些的综合运用，得以辨认某个企业的产品或服务，并使之与竞争对手的产品和服务区别开来；品牌也反映出消费者对企业的产品或服务的判断、认同和反馈，产品或服务是消费者购买并期盼得到实际功用的载体。

所谓房地产品牌，是房地产开发商在进行房地产产品开发经营的同时， 有计划、有目的地设计、塑造， 并由社会公众通过房地产开发企业及其产品的品质和价值的认知而确定的商号或商标，是公众对房地产开发企业及其产品的理性认识和感性认识的总和。

二、房地产品牌建设现状

1、房地产企业主体对品牌认识不准确，品牌意识薄弱

我国大多数房地产企业对发展房地产品牌不够重视，近几年来，随着房地产行业竞争的日益加剧，虽然房地产企业中的主体逐步发现品牌的重要性，但真正能利用品牌扩大企业知名度，并使消费者接受且认可的房地产品牌还为数不多。从房地产企业的管理者角度来说，他们普遍认为房地产产品是一种特殊的商品，产品所处的地块、区位是最重要的，应致力于争取优质土地资源，无暇顾及品牌宣传，更不愿意花费大量的人力、物力、财力投入到品牌建设中；从房地产企业的员工角度来说，他们对创建、维护公司品牌漠不关心，认为只要把自己岗位要求的工作完成即可，无法努力将正向的品牌影响力融入到工作细节中，更不会积极将所属房地产企业品牌在社交网络中进行推广。

2、在注重品牌的同时，忽略了产品品质

目前，众多房地产企业将品牌建设等同于广告包装，实施名牌战略的过程中， 在注重广告包装的同时， 忽略了产品品质，不把主要精力用在工程项目质量上。品牌是企业综合水平的体现，基于优质产品，通过营销、推广等各种宣传手段，品牌地位得以巩固、提升。但是产品才是品牌的根基，不注重产品品质，品牌即使在传播通路上高频次出现，也难以使消费者产生对品牌的认同感。

3、缺乏对于品牌的战略规划

多数房地产企业重视产品宣传，但是对于品牌建设的重要性与实施方法认识不足，对于品牌建设没有长期的规划。在品牌建设实践中，往往更加注重房地产产品品牌的建设，试图通过对产品的宣传推广，达到良好的销售效果，迅速回笼资金，获得利润。但是，房地产产品品牌并不能等同于房地产企业品牌。房地产产品品牌是短效的，当产品销售完毕后，产品品牌的影响力迅速降低，前期投入的巨额品牌建设费用，却很难随着产品售罄后继续积累；房地产企业品牌是长效的，在建设产品品牌的同时建设企业品牌，会形成长远的品牌效应，应充分规划品牌建设战略，不断积累、扩大品牌的影响力。

三、房地产品牌建设的路径

1、确立品牌定位

品牌定位就是企业通过对目标市场进行研究，从而对市场、价值、文化取向及独特性进行商业性决策，达到在消费者心中建立产品和品牌的特有价值地位。任何一个品牌的定位无外乎受到以下几点因素的影响：一是消费者的状况是品牌定位的出发点。企业经营者要不断挖掘消费者需求，结合品牌自身的情况，寻找最佳结合点，尽量抓住消费者的消费心理；二是考量竞争品牌的定位，根据竞争品牌定位，全面完善自身品牌，进行重新定位；三是综合考虑品牌自身企业的资源、能力，确保企业能够完成预期目标并获利。

2、塑造优良的品牌形象

房地产的品牌形象是房地产企业经过包装，展示给外界的一个总体印象，它包括了这个房地产品牌各方面的信息。塑造品牌形象的主要目的是为了让消费者对房地产产品产生良好的印象。最重要的就是要建立起品牌提供者的良好形象，品牌提供者包括房地产企业的领导者、企业员工等。品牌提供者的形象中最重要的组成部分就是企业领导者的形象。众所周知的包括万科地产的王石、华远地产的任志强等企业领导者，经常出现在电视、网络、报刊等主流媒体上，通过个人的知名度直接影响到了企业的品牌形象。通过对企业领导者的包装和展示，以及企业员工形象、素质的加强，直接影响到企业销售的成绩。

3、确保房地产的良好质量

房地产作为一种特殊的商品，质量问题尤其关键。房地产的品质不仅仅包括工程的质量，还包括工程周边生态环境、整体规划布局、房产结构、配套设施、物业管理等多个方面。只有综合品质有保障，房地产品牌才能受到消费者的认可，让消费者与企业之间构建起一种联系，从而达成共识，使品牌得到认可。把好质量关应重点做好以下几点：一是规划设计要以人为中心，处处体现以人为本的原则。满足消费者对于生活舒适、便捷、经济等方面的需求，同时也应创造社交、沟通的环境，使消费者在和谐的环境中生活；二是严格控制质量管理，以国家关于房地产开发的相关规定和法律法规为标准和原则进行开发，竣工验收环节严格把关，切实保证工程质量。

4、加强品牌创新，保持持续发展

房地产企业如果要确保品牌长青不衰，需要加强品牌的创新能力。企业可以通过外在包装和企业文化的宣传对消费者的心理造成影响，使消费者心灵产生震撼，从而对品牌的形象留下深深地印象。企业的创新能力可以从以下几个方面得到加强：一是制度创新。一个优秀的、赋有活力的企业必须有一个好的企业制度与之匹配。但好的企业制度应该是与时俱进的，并不存在一成不变的先进制度。要想企业长久稳步发展，就必须在制度上改革创新，不能简单的模仿和复制；二是理念创新。房地产开发是一个发展的行业，与社会环境、自然环境等因素密切相关。从消费者的角度出发，综合各方面因素，具体问题，具体分析，才能适应消费者的生活方式、满足消费者的具体要求，在此基础上实现开发理念的创新；三是技术创新。一个寻求长久发展的企业，必定具有一套完备的技术创新体系。只有企业坚持对技术执著的创新，才能不断提高产品的市场占有率，才能得到更多消费者的认可。同时，企业也可以获得更好的市场竞争力；四是服务创新。房地产开发企业要通过物业管理、基础设施建设、绿化建设等一系列配套的服务提升服务管理质量，从某种意义上讲，房地产配套服务水平的高低，直接关系着房地产开发企业品牌战略的实施。

【参考文献】

[1]建华，戚振强.中国建设信息[J].产品牌作用分析，2005（5）.

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一、TH相关理论

自20世纪80年代末以来，官产学合作所形成的创新发展模式在国际上一直备受科技政策部门与学术界的青睐。为确切、有效地整合国家或区域的科技资源，官、产、学的伙伴关系提升成为关键因素。所谓伙伴关系（Partnerships）指的是，大学、产业、政府之间透过组织结构性的安排，制度性的设计等机制，以加强三者资源的分享与信息的沟通，达到科技资源的协同运用与效能整合，其理想的境界即：大学、产业、政府建立起策略性互动机制。

官产学“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先见于Etzkowitz&Leydesdorff（1995）。在这篇具有奠基意义的文献中，Etzkowitz&Leydesdorff认为大学和产业的触角己开始伸向了先前属于对方的领域。胡恩华和郭秀丽（2002）在其针对“产学研”问题对策研究中均挑明了“官产学研合作”之说，对官产学（研）合作中的产业界、学术界和政府各自职能进行了相应界定，并指出应逐步形成以国内外市场需求为导向，企业为主体，政府、高校和科研机构为纽带的新型合作机制。在这种合作机制中，要充分发挥政府的政策指导作用，发挥企业主力军作用，发挥高校和科研机构的科研先导作用，真正建立起以企业为“龙头”，高校和科研机构为“躯干”，政府为“尾翼”的系统结构，实现“科学技术面向经济建设主战场”的战略转变。在这种合作机制中，政府的职能是制定合作发展的战略规划、重大政策，协调重大合作项目等；高校和科研机构的职能是着眼高技术的基础研发工

作，提供先进技术和研究成果；企业的职能是着重应用技术的研究开发和工艺创新，并将科技成果商品化。

二、房地产业与政府、大学之间的关系

房地产业作为我国现阶段经济发展的支柱产业，因其旺盛的市场需求、较高的产业关联效应以及其在我国现阶段工业化、现代化和城镇化进程中的基础作用而倍受关注。房地产业的健康持续发展成为国民经济持续稳定发展的关键因素。

（一）房地产业与政府的关系

房地产业在国民经济中的地位举足轻重。首先，当前房地产业作为我国的支柱产业之一，正继续保持着快速的发展势头，其在整个国民经济中所起到的作用和所处的地位也越来越重要和显著。但同时在房地产业的发展过程中，也存在不少“市场失灵”现象，非市场因素的投资过热、结构性失调和泡沫凸现等弊端非市场机制能诊治和化解，因此需要有政府运用政策措施手段介入其中，以弥补“市场失灵”的缺陷。其次，由于房地产业与金融系统具有高度的相关性，一旦发生房地产泡沫，则很容易导致金融危机。大量经验事实已经证明，地产投机和泡沫是金融危机的前奏，因此需要政府对房地产业的发展给予足够的重视，并通过政策手段实施有效的预防和适当的干预。再次，房地产业具有社会保障功能。为了实现社会公平，政府应向低收入者和穷人提供经济性住房，保证所有的社会大众“居者有其屋”，而仅凭市场是无法做到这一点的，需要政府制定相应的产业政策实施干预。最后，作为房地产业发展所必需的基本要素之一的土地属于一种稀缺性资源。为了实现资源配置效率的最大化，需要以市场机制的配置为主导再辅之以必要的政府政策措施。

因此，无论是从房地产业在国民经济中的作用和地位，还是从其本身所具有的特点来看，要使其得以快速、持续、健康发展，政府引导、规范、调控的作用都是非常关键和必要的。

（二）房地产业与大学的关系

1、大学科研为国家出台产业政策提供理论支持。产业政策是国家关于产业发展趋势的战略目标和实现这一战略目标的措施和手段。房地产产业政策是城市住宅产业的生产和开发的政策，是国家部门产业政策的一项重要的政策。根据城市房地产产业特征和我国经济发展水平的具体情况及市场经济发育的状况，城市房地产产业政策的内容设计主要包括：投资导向政策、市场行为规范政策、产品质量管理政策、产业技术开发政策、产业规模政策、产业金融扶植政策、房地产开发成本和产品价格管理、政府行为等。这些政策都必须围绕国家有关房地产开发的目标协调运作。同时，作为一种部门的产业政策的贯彻与实施，还必须在国家经济发展总体计划和体制改革的总体布局中进行，它必须配合其他的改革如工资分配、社会保障、金融管理等体制的改革和市场发育的进程同步协调地加以实施，并在实践中日臻完善。大学科研方向和内容就是要建立在学科基础上围绕社会的重点和难点展开，在不同的环境下探讨相应的解决办法，为政府出台相关政策提供理论支持。

2、大学科研为房地产经营企业提供技术创新、管理创新。高校高层人才密集，学科领先且综合性强。由于拥有一批科研视野开阔、理论功底扎实的学术带头人，在本学科领域辛勤耕耘，不断获取新的知识，提出新的思想，力求站在本学科领域的最前沿，并且拥有学科综合的优势，学科门类齐全，便于学科交叉融合。在学术自由、学术自治的宽松氛围下，易于产生新理论、新方法、新技术，是思想创新、知识创新的生力军。在房地产业发展的过程中，由于社会进步、市场化不断深入、客户需求提高、管理法制化等因素要求房地产企业不断创新，既包括技术创新、管理创新，又包括商业模式的创新。房地产开发企业可以通过合作的方式与相关高校建立联系，汲取高校的新思想、新技术、新知识，推动企业持续创新性地发展。

三、新时期我国房地产业发展的现状与趋势

从1998年我国停止住房实物分配，大力培育发展住房市场。从2003年起，我国宏观经济偏“热”，出现了房地产投资过热、房价上涨过高过快、产品结构失衡、供需矛盾突出、投机炒房过旺、中低收入人群住房困难等一系列问题，我国的住房产业政策也经历了一系列的调整。

2004年，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策，控制房地产投资和开发规模。2005年初，根据房地产市场房价涨幅过大、投机炒作和被动需求增长过快等市场新问题，中央政府在3个月内连续出台了一系列调控政策，调控的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。2006年，国家新出台了部分调控政策，发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题。2007年10月15日召开的党的“十七大”，将“住有所居”与学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养并列为加快推进以改善民生为重点的社会建设的重要目标。

从我国的国情出发，进一步明确城市住房发展目标，完善城市住房市场体系，提高市场机制配置城市住房资源的效率，同时准确定位并充份发挥政府在城市住房资源配置中的公平保障职能，对于我国房地产业持续健康发展具有重要的理论和现实意义。

四、基于TH视角的房地产业发展战略

我国正处于社会转型期，市场经济正在逐步建立与完善，所以政府更应发挥主导和引导作用。随着社会的进步，大学的功能也发生变化，由原先的单一知识传授到知识传授和知识创造，到现在的由知识的传授、知识创造和知识应用这三个方面的和谐统一。技术创新和应用已经成为大学的一个重要环节和主要功能。发掘大学知识创新、传播和应用的集成功能，走产、学、研结合的道路，对于我国产业结构调整和构建创新型国家具有重要作用。

（一）高校要真正面向社会经济发展主战场

教学、科研、社会服务是高校的三大功能，高校的发展基于这三大功能的有效发挥。一方面，高校和科研院所要形成服务社会经济的共识，并将其视为指导自身发展的指针；另一方面，高校要不断拓展产学研合作的途径，逐渐提升产学研合作的层次，切实转变高校的办学模式，积极引进科研院所和企业的力量，将高校、科研院所和企业间的合作形式由单纯的项目合作转向人才联合培养、人员相互流动乃至企业、科研院所直接参与高校共同办学，真正形成能够自我运转的“利益共同体”，形成产学研战略联盟。

就房地产业而言，高校针对于其发展过程中出现的种种问题，结合国民经济具体情况和行业特性所进行的深入研究，无论是从政府管理和行业发展的角度，还是从房地产企业的战略创新、制度创新、管理创新、产品和技术创新及未来发展趋势的角度，对于推动房地产业的持续健康发展都是非常有益和必要的。

（二）政府要致力于建立适合我国国情的住房政策体系

1、建立思路清晰、目标明确的住房发展战略。一是我国房地产发展战略应注重从单纯的产业政策向公共政策适度转型。我国城市居民住房问题的解决关键是依靠住房市场和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地产业应重点开发面向广大群众的普通商品住房，要通过土地、信贷、税收、行政等相互配合的多种政策，引导开发商积极开发普通商品住房，优化商品房供应结构，改变目前住房市场中普遍存在的住房结构不合理的问题。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有我国特点的城市住房建设和消费模式。

2、建立目标相对一致的政策执行体系。为有效实现所确定的住房发展战略，还需要建立目标相对一致的政策执行体系，包括土地政策、信贷政策和税收政策等。在土地政策方面，进一步调整土地供应结构，提高普通商品住房和经济适用住房的比例；严格执行土地回收规定，遏制开发商囤积土地、人为扰乱市场的行为。在信贷政策方面，在严格控制房地产开发信贷规模、防范房地产过热的同时，适时适当调整个人住房贷款利率，积极支持居民合理的自住型住房消费，同时抑制过度的住房投资和投机需求。在税收政策方面，逐步完善各项税收制度，促进城市存量土地流转、开发利用；通过税率调整闲置高档住房、大户型住房的消费，鼓励引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费，并积极推动二手住房市场和房屋租赁市场的发展。

3、促进房地产市场信息公开。房地产市场管理和宏观调控的重要目标之一就是建立运作规范和透明公开的房地产市场，使信息得到合理传导，引导各经济主体形成合理预期并采取理性的经济行为。政府应该积极发挥作用，建立房地产市场公共信息机制，提供必要的房地产公共信息服务，弥补住房市场信息“失灵”，引导市场主体形成合理预期，调控市场主体采取理性经济行为。同时通过对市场信息的采集和数据分析，加强对市场的监测，准确判断广大民众主体住房需求和各地房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现市场运行中存在的问题，分类提出调控对策，把问题解决在萌芽和初发状态，促进房地产市场的健康发展，保证普通民众的基本住房消费需求得到满足。

（三）房地产企业要积极创新商务模式，勇于承担社会责任

1、积极创新商务模式，从容应对行业转型期。在过去十多年的快速发展阶段，我国多数房地产企业的典型商务模式是“拿地-开发-销售-再拿地”。由于每块土地的差异很大，企业基本上是以“土地运营”为中心，对土地量体裁衣，设计适合土地条件的房子，然后推向市场销售。所以，大家把房地产企业称为“开发商”，其主要工作是“做项目、卖房子”。然而做一个项目，换一个地方，变一种房子，不利于房地产企业核心能力的积累和提升。随着2005年国家对房地产市场调控的开展，依靠政策培育和市场需求数量扩展的房地产行业发展阶段接近尾声，行业转型问题已经无法回避。部分企业进入了快速扩张和规模化经营的发展阶段，现有的“开发商模式”已不能适应企业发展的需要，房地产企业竞争的焦点将逐步转向产品和服务的品质。标准化产品、高效率生产、品牌化推广、快速运营等就成为房地产企业的首要任务。这样的房地产企业更像一个“制造商”，核心业务是“做产品、卖商品”，或者是“做品牌、卖价值”。根据自己的产品特点和运营能力，寻找合适的区域、城市、区位和地块，形成“产品-土地-产品”的商务循环，这就是商务模式的创新。这将有利于形成企业的核心产品、独特品牌和核心能力，促进企业做大做强。如果房地产企业从“制造商”的角色再进一步向“投资商”转化，形成“资本-产品-品牌-资本”的商务循环，就能够加快企业扩张和持续成长的动力，这反映了未来房地产企业的发展方向。因此，商务模式的创新对房地产行业和房地产企业的影响是革命性的，相当于重新定义产业标准和游戏规则，重新分配产业链的价值结构，足以引起房地产企业的高度重视。

2、树立科学发展观，勇于承担社会责任。在现代市场经济社会中，社会是企业的依托，企业是社会的细胞。企业承担社会责任，维护利害关系人的利益，保护环境，是贯彻科学发展观、构建和谐社会的要求。房地产行业的“暴利”现象，在收入分配差距日渐拉大的背景下，对社会和谐已造成重大冲击。面对国际和国内的企业社会责任运动浪潮，我国的房地产业应逐步找出企业发展与承担社会责任的契合点，达到双赢和互惠，以保证企业长效持续发展。

3、以知识创新的机制，促进产业升级。在知识经济的影响下，传统产业要发展必须依靠科技进步，而不是依赖保护性政策。强化科技与经济结合的纽带，营造科技创新和应用的环境，以企业为主体建立起产、学、研相结合的科技开发体系。为此，一方面房地产企业应主动走进校门，及时引进高等院校最新科研成果，使之尽快投入生产和应用，加快实现知识向直接生产力的转换；另一方面房地产企业应邀请专家、教授深入企业，共同投入到建筑节材、节能、节地、有利于环境保护及提高工程质量、劳动生产率和综合效益的重大科技项目的开发研究之中，力争以科技优势占领市场、开拓市场。只有这样，房地产业在新的世纪中才会大有作为。

参考文献：

1、王成军.官产学三重螺旋研究[M].社会科学文献出版社,2005(12).

2、周静珍.我国产学研合作创新的模式探讨[D].南京工业大学,2004.

3、吕明元.产业政策、制度创新与具有国际竞争力的产业成长[J].经济社会体制比较,2007(1).

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七 大 机 遇

机遇一：消化空置，盘活存量。入世后大批国外机构纷纷进驻中国，势必会为目前低迷的外销物业带来一股暖流。

机遇二：降低建造成本。此前高档物业所需的高档建材均需进口，价格昂贵。入世后关税将由22.5%降至17%，甚至更低。大幅下调的关税会使建材、食品、日用品等进口商品价格出现明显下降，对国内同类产品造成强大的竞争压力，迫使国内产品降低成本、降低销售价格。建材价格的下降会带动房地产建设成本的下降。

机遇三：促进产业重组。目前国内开发企业多达2.5万余家，1998年行业平均利润率仅为3.7%。入世有利于加速产业重组，铸造“品牌效应”。

机遇四：加速住房金融成熟。国外金融业的进驻，将有助于促进房地产证券化以及担保行业的日趋完善。

机遇五：推进住宅科技进步。国外的新技术、新工艺涌入中国，中国的房地产业将实现由劳动密集型向科技密集型的快速转变。

机遇六：扩大利用外资。中国房地产业是经济增长的重要拉动力，也势必吸引更多的外资投入。

机遇七：加速城市化进程。入世会促进中国的农村人口大量拥入城市，从而使住房租赁市场空前活跃，最终刺激城市化进程的加速。

八 大 挑 战

挑战一：土地出让制度。我国的土地出让制度不透明，90%以上属于协议出让，而国外普遍采取的是市场化的招标出让方式。入世后中国现行的土地出让方式会面临冲击与挑战。

挑战二：管理落后。目前批一个项目需盖100多个公章，办产权证要等几年时间。行业管理部门的办事效率太低，难以适应入世的需要。

挑战三：规划设计部门。我国的规划设计部门与国外的规划设计部门相比，无论是技术能力还是运作方式，都存在巨大差距。

挑战四：中介机构压力。我国的中介服务业刚刚兴起，良莠不齐。目前的服务水平与国际大环境的要求相去甚远。

挑战五：金融机构。金融机构面临的压力很大，而房地产行业的发展又与金融业密不可分。

挑战六：开发企业。目前国内开发企业的平均净资产只有1000多万元，最高的也不过几十亿元，而境外开发企业的净资产动辄几亿甚至几十亿美元。

挑战七：物业管理。物业管理企业刚刚兴起，而且多数还带有依附性，尚无法适应入世的形势。加速推进企业进入市场是必由之路。

挑战八：城市基础设施。中国的城市基础设施水平不高，人均道路面积8.2平方米，而发达国家已达15平方米～25平方米。

建议与对策

1.加强人力资本的投入与引进，健全人力资源管理

我国加入WTO所面临的最大挑战不是国外的资金技术和材料的竞争，而是人才的竞争。基于体制的原因，中国直到90年代才开始按照市场机制进行房地产方面的市场运作，因此，具有丰富的房地产市场运作经验、熟悉房地产开发环节、掌握一定房地产理论、具有创新精神的专业人才，是房地产市场开发的关键，也是未来中外房地产开发企业争夺的焦点。然而目前我国在房地产专业人才的培养上、在人力资本投入上，主要集中在建筑设计、规划设计、建筑材料等方面，而急需的房地产开发经营人才却极为短缺，这在很大程度上制约了房地产企业整体素质的提升。因此，在面对国外企业通过薪金待遇、职务、国外进修、个人发展等手段争夺房地产开发人才的情况下，国内企业应通过多种途径和手段，培训、选拔、吸引、留住人才，加强人力资本的投入，建立健全人力资源管理。

2.积极进行战略创新，培养核心竞争力，提高公司价值

国内房地产企业必须改变传统经营观念，树立永续经营的企业理念，积极进行战略创新、管理创新、技术创新和营销创新，塑造企业的核心竞争能力。

(1)管理创新。积极吸收国内外先进的管理思想，在合理的治理结构约束下，不断进行管理创新，避免不必要的委托现象，降低交易费用；促进信息传递，加强上下级沟通；树立创新理念，并对各种创新作组织上的保证。

(2)技术创新。依靠项目策划技术和整体设计技术的创新，利用信息技术在环境设计、建筑外观、房型设计、功能、设施等方面实现科技与房地产业的完美结合。

(3)营销创新。积极吸引国内外先进的营销思想，尤其要树立品牌竞争的意识。谁的品牌在消费者心目中具有更高知名度和美誉度，谁就会在未来的市场竞争中赢得更多的优势。针对发展住房网络营销，建立以信息为纽带的网络营销市场。

3.充分利用社会权益资本，扩大融资渠道

加快房地产证券化步伐，房地产业是对巨额资金高度依赖性的产业，过去主要是通过金融机构进行融资，然而由于银行贷款中存在的大量呆帐、坏帐，要想通过银行来扩大融资难上加难。在这种情况下，通过上市更容易募集到企业发展所需的资金。同时“上市企业”的强大品牌效应也会有助于提高企业资信，使企业能够在资本市场上获得支持，有利于企业做大、做强战略的实施。

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房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。这也使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路，房地产企业对成本的管理控制的关注将越来越重视。

一、房地产企业实施战略成本动因分析方法的适用性

传统的国内房地产成本管理着眼于基于房地产项目的全生命周期、以过程管控、聚焦合同、全员参与主旨的成本管理理念，以此来减少建筑材料和人工成本等各类成本浪费，高效实现成本管理的充分“节流”。而房地产战略成本管理是成本管理与战略管理有机结合的产物，是传统成本管理对竞争环境变化所做出的一种适应性变革，它更多是立足企业战略高度、审视所有成本产生原因，力图站在房地产整个产业链条之上跳出成本看成本，以此在更高视野和战略高度优化企业的成本管理模式。而为了保证成本管理战略的有效性，需要找出成本的驱动因素供决策者参考，战略成本动因分析因此产生。它又可以分为结构性成本动因（structural cost driver）与执行性成本动因（executional cost driver）。通过战略成本动因分析可以对房地产企业成本进行有效控制，并可以获得长久的竞争优势。

二、房地产企业结构性成本动因分析

结构性成本动因是指决定企业基础经济结构如长期投资等相关的成本动因。其形成常需要较长时间；而且一经确定往往很难变动；同时，这些因素往往发生在生产开始之前。因此必须慎重行事站，在支出前进行充分评估与分析。另外，这些因素既决定了企业的产品成本，也会对企业的产品质量、人力资源、财务、生产经营等方面产生极其重要的影响。因此，对结构性成本动因的选择可以决定企业的成本态势。房地产企业的结构性成本动因主要有：

1、规模经济：所谓规模经济是指在价值链活动规模较大时，活动的效率提高或活动成本因可分摊于较大规模的业务量而使单位成本降低。对于不同的企业，对其最有利的规模类型是不同的。企业应该选择敏感性最强的规模类型充分发挥其规模优势。

房地产业进行开发可以通过多重渠道实现规模经济：比如房地产企业购并，通过低价收购资产，实现低成本扩张。使购并企业获得的资产大大超过购并成本和购并价格，或超过新建企业的投资。这在一定程度上刺激了企业实施购并的积极性和主动性。实现优势互补、提高企业国际竞争力的动机。获取土地等生产要素的动机。企业购并可能以直接实现规模经济；另外房地产规模经济也可以在政府统一运作下完成。各级地方政府通过统一规划、合理布局，完成前期土地的规模开发。然后通过土地招投标市场，按照规划片区由各开发企业在竞标所得的地块上进行组团式或居住小区式开发；还可以通过企业战略同盟。战略同盟可以克服较大型房地产开发企业双方招投标大型土地项目资金不足的劣势，在大型国有土地招投标中避免残酷竞争，哄抬地价，提高土地投资成本，达到规模经济，战略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述规模经济与水平一体化相关联，而整合程度指的是垂直一体化程度。整合（integrate）是指企业为了为自己所负责的业务领域更广泛更直接，在本企业业务流中向两端延伸至直接销售、零部件内制和原材料提供等。

房地产开发企业可以利用自己在房地产主业开发过程中形成的晶牌、管理经验、人才储备、技术水平、企业形象及其良好的公共关系等资源，把与房地产业密切相关的、与房地产经营活动呈纵向社会分工关系的行业或部门(如建筑材料的生产、流通；装修材料的生产或流通；装潢设计与施工；利用自营房地产进入商业、旅游、餐饮、信息服务等领域)纳入其生产经营范围，分散单一产品生产经营的风险，扩展利润生长点的经济效果。

3、学习（learning）与溢出：企业价值链活动可以经过学习的过程提高作业效率从而使成本下降。为了适应入世后国际大型房地产企业的竞争，刚刚成长的房地产开发企业可以采取积极的应对措施通过不断学习来增强竞争力，主要应体现以下特点： （1）企业员工都是为各种“不同目标”走到一起来的，企业必须创造一个大多数员工都赞同的核心价值，激发其共同愿望； （2）房地产开发本身的特点决定了开发过程必须是一个系统过程，各部门人员不能再通过“契约”方式联合，而是通过“心灵”的结合组成一个整体； （3）房地产业是一个各类科学交叉的综合体，全体员工要善于不断学习，在定性学习基础上向定量学习转变； （4）房地产业又贵在创新站，通过学习，摈弃传统的思维方式和常规的开发程序，创造有自身特色的开发模式。 总之，房地产企业学习型组织能充分发挥员工的创造力，个人价值得到充分体现，企业效益得以提高。房地产企业可以能保持较快的学习速度或保持专业的学习，就能获得相应的成本优势。

4、技术。技术在企业价值链的各项活动（作业）中应用水平是决定其成本高低的关键因素之一。在科技创新日益频繁与快速发展的大环境下，房地产企业建立健全技术创新机制是房地产开发企业建立现代企业制度的重点，提高技术创新能力和经营管理水平是企业发展壮大的关键措施，这样的企业才会拥有技术创新的主体。房地产企业可以围绕以下方面展开：（1）推广信息技术；（2）开发新品精品；（3）应用科技成果。总之，只有那些房地产企业才能保持其成本领先地位的技术变革能为企业带来持久的成本优势。

5、多样性。国内的房地产开发企业由于我们处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化。在此情况下，房地产商应利用建筑业'建材业'设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品。这就要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。房地产企业可以从多方面努力：首先，追求设计的独特性。其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势。要满足细分群体的多元化的需求，房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性。总之，房地产企业实现产品的多样性这样不仅能够满足客户的要求，还能有效地降低成本。

三、房地产企业执行性成本动因分析

执行性成本动因是指决定企业作业程序的成本动因。它是在结构性成本动因决定以后才成立的。而且这些成本动因多属非量化的成本动因，其它成本的影响因企业而异。执行性成本动因主要有：

1、生产能力运用模式：生产能力运用模式主要通过固定成本影响企业的成本水平。

由于固定成本在相关的范围内不随产量的增加而改变，当企业的生产能力利用率提高，产量上升时站，单位产品所分担的固定成本相对较少，从而引起企业单位成本的降低。

房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。这其中包括如土地成本、房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费等都属固定成本。对于房地产企业来说，为了应对企业的持续发展，公司都保持着一定的规模，而维持这个规模的沉没成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危机时代，房地产企业可以考虑通过承担保障性住房建设来分担和消化固定成本，从而更好地维持企业的生存。

2、联系：所谓联系，是指各种价值活动之间彼此的相互关联。这种关联可分为两类：一类是企业内部联系；另一类是企业与供应商（上游）、客户（下游）间的垂直联系。

在纵向的价值链上，房地产企业可以通过在房地产市场中的优势资源积累，通过业务整合和良好的资金链，逐步向复合性地产企业发展。以房地产开发为核心，业务范围逐渐向房地产产业链的相关行业延伸，成为集开发、建材、装饰、销售、物业管理、资产管理等为一体的新型复合地产公司。与此同时，在横向上，房地产企业发展到一定程度应通过与其他房地产企业在战略性资源与核心竞争力上的整合,以谋求更长远的发展，走战略联盟之路是房地产企业发展的必然趋势。

3、全面质量管理：与传统质量管理不同的是，全面质量管理强调质量管理的范围应是全过程的质量控制，企业的每一名员工都要承担质量责任。全面质量管理的宗旨是以最少的质量成本获得最优的产品质量。由于房地产行业的特殊性,房地产企业的全面质量管理也必定具有的一般特点，即全面性、全过程性、全员性。

（1）内容与方法的全面性。也就是要强化工作质量对产品质量重要性的认识，在紧抓开发项目质量的同时，还要注意和不断提高房地产开发环节中各项工作的质量。

（2）全过程性。房地产企业而言，也就是不仅要抓好建筑施工阶段含房屋的预售工作的质量管理工作，还要做好前期准备阶段包括项目决策与策划、各种行政申请和审批、设计和施工的招标等、房屋销售阶段以及售后服务阶段等影响房地产项目开发整体质量的各阶段的质量管理工作。

（3）全员性。对于房地产企业而言，就是要求通过加强教育和培训培养全体职员从高层决策人员到一线售楼人员的质量主体意识，谋取全体员工对质量的承诺，与此同时还要将质量目标层层分解到个人，从而形成质量管理人人关心、人人有责、共同努力、全员参与的局面。

4、员工对企业的向心力：房地产企业各部门的每一名员工都与成本直接相关站，只有依靠全体员工的互相配合，共同努力，房地产企业才能将成本置于真正的控制中，才能实现成本管理目标。

从以上分析可以看出，执行性成本动因与结构性成本动因有着不同性质：结构性成本动因分析主要是解决决策层问题，因而，其所要求的战略性选择是怎样才是“最优”问题；而执行性成本动因分析是在企业基础经济结构既定的情况下，提高各种生产执行性因素的能动性及优化它们之间的组合，从而降低价值链总成本，因而，其所要求的战略性强化是“最佳”的效果目标。前者解决资源优化问题，是前提；而后者解决绩效提高问题，是其持续。二者缺一不可。战略成本动因分析为房地产企业改变成本地位，增强竞争力提供了契机。房地产企业的成本是由一组独特的成本动因来控制，而每一个成本动因都可能成为企业独特的竞争优势来源，选择于已有利的成本动因作为成本竞争的突破口是房地产企业竞争的一项策略，应引起管理者的足够重视。

参考文献

[1]王光生.浅议战略成本管理中的成本动因分析[J].江苏商论,2003(1)

[2]焦跃华,袁天荣.论战略成本管理的基本思想与方法[J].会计研究, 2001(2)

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利益相关者理论的发展已经相当成熟，而将利益相关者理论引入到房地产开发企业的绩效评价中的研究较少。国内外学者对企业利益相关者的定义不尽相同，主要是从广义和狭义的角度，以及从专用性投资和与企业的关联性进行定义[1][2][3]。本文对利益相关者的定义总结如下：利益相关者是指那些对企业进行专用性投资，并且承担一定风险的人、组织群体或企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响企业目标的实现，或者被企业目标的实现过程所影响。由此引伸出房地产开发企业的利益相关者的定义：房地产开发企业的利益相关者是指那些对房地产开发企业进行专用性的投资，并且承担一定风险的人、组织群体或房地产开发企业所处的环境，他们的活动或变化能够影响房地产开发企业目标的实现，或者被房地产开发企业目标的实现过程所影响。

2房地产开发企业绩效评价指标的设计原则

房地产开发企业绩效评价的关键是指标的选择，指标选择的适合度直接影响绩效评价的水平。在实际操作中，指标的选取必须要遵循以下标准：

2.1系统性原则

房地产开发企业绩效评价指标体系是一个系统，通过这个系统可以反映房地产开发企业的绩效水平。在指标选择的时候要考虑局部指标是否与整体系统相融合，指标之间是否逻辑关联。通过指标的合理取舍，可以使整个系统既能达到均衡统一，又能突出重点，这样才能实现整个指标体系的最优化。

2.2科学合理性原则

选取的指标能够反映房地产开发企业的本质特征和质量水平，而且每个指标必须概念清晰、科学涵义明确，指标之间既有内在的逻辑联系，又要避免重复。另外，指标子系统的设计应与所采用的评价方法相协调，指标子系统应能反映房地产开发企业经营绩效的各个方面，从而能够综合反映房地产开发企业的绩效水平。

2.3可比性和可操作性原则

所选取的指标因具有普遍的统计意义，评价的结果能够做企业间的横向比较和时间上的纵向比较。而且所选择的指标应能够在实际中应用，指标的数量尽量少而精，使得所需的数据容易被获取，便于实际操作和实施。

2.4动态性原则

房地产开发企业外部环境以及自身经营状况的不断变化，使得企业的经营绩效也不断变化，因此，指标的选择也要保持一定的动态性。所谓的动态性是指，指标值的变化是在一定的区间内变化，而不是固定不变，依据企业的外部环境及自身的经营状况确定指标值的大小，从而可以使评价出来的绩效结果能更加准确的反应企业的经营状况。

2.5反映企业特征及发展需要原则

指标的选取应符合房地产开发企业的特征，不同企业设置不同的指标子系统，突出企业的特色，反映房地产开发企业的战略规划，将企业的短期利益与长期利益相结合，满足企业不断发展的需求。

2.6利益相关者理论与房地产开发企业绩效评价相融合原则

指标的设置应该与利益相关者相结合，应该体现出房地产开发企业绩效与不同利益相关者的关联，不同的利益相关者对房地产开发企业的绩效产生不同的影响，管理者可以依据评价结果作出相应的对策调整。

3房地产开发企业绩效评价指标的设计思路

利益相关者理论认为，企业有很多的利益相关者，但是，不同的利益相关者对企业绩效有不同的影响，企业的利益相关者分为核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者[4]，不同类型企业的核心利益相关者、蛰伏利益相关者和边缘利益相关者有所不同。房地产开发企业，应该深入分析这三类利益相关者，将他们纳入房地产开发企业的绩效评价指标体系之中，这样才能根据绩效的变化，准确判断各利益相关者的变化。

3.1利益相关者与财务指标的融合。

财务指标数据是绩效评价的基础，企业所有的活动最后都是通过财务数据来反映，从财务数据可以直接看出企业运营绩效的好坏。与企业财务指标直接挂钩的利益相关者分为：内部利益相关者和外部利益相关者。

内部的利益相关者主要有投资者和会计经济师，投资者希望看到的良好的财务数据，包括净资产收益率、销售净利率、销售增长率以及每股收益等。而会计经济师则负责对企业各项经营活动所产生的财务数据进行统计和分析，让投资人或者股东清楚的了解当前企业的经营绩效如何。外部的利益相关者主要有银行。企业的财务数据不良，银行一般不会放贷给企业，企业会因为资金链的断裂而导致破产。因此，绩效评价的财务指标应该是利益相关者所关注的指标，并且能够显示企业财务状况。

3.2利益相关者与企业成长能力指标的融合。

企业成长能力是企业发展的重要因素，只有企业具有很强的成长能力，企业才能够快速发展，才具有很强的竞争力，企业的成长能力是企业绩效评价的重要部分。衡量企业成长能力指标的选取，也要参考企业利益相关者的关注点。

与企业成长能力挂钩的内部利益相关者主要有投资开发部人员、设计部人员、营销部人员以及人力资源部人员。投资开发人员，寻求市场机会，作出可行性分析，对合适项目进行投资，开拓企业市场，相应的指标如市场占有率、投资适当比率等可以反映。设计人员依据消费者的要求及本企业的特色，设计出好的产品，提升企业的竞争力和企业的形象，相应的指标如产品竞争力等可以反映。营销人员，对建成以及在建的项目进行宣传和促销，提高产品的销售量，加速资金的周转，相应的指标如市场覆盖率、资本加速周转率、经营现金流量增长率等。人事部门主要的任务为企业吸纳有用的人才，提升企业实力，相应的指标如企业人才竞争力等可以反映。与企业成长能力相对应的外部利益相关者主要有政府和人才。政府可以为企业提供良好的发展空间，促进企业的快速发展，相应的指标如政府政策利好度等可以反映。成长能力强的企业可以吸引很多人才加入，不断提升企业的竞争力和美誉度，相应的指标如企业知名度以及美誉度等可以反映。

3.3利益相关者与企业创新能力指标的融合。

企业创新能力是企业长期发展的重要因素，可以凸显企业自身的特色，树立企业的形象，提供企业向前发展的动力，也是衡量企业绩效的重要方面。企业创新分为两部分，一部分为技术创新，另一部分为非技术创新。

技术创新主要包括新技术推广、新产品的开发以及新工艺的应用等。这就需要技术人员以及产品设计人员的努力，引入新技术或者开发新技术，提升建筑产品的质量，同时降低建筑成本，并且迎合消费者的需求，设计出适合消费市场需求的建筑产品，凸显企业特色，打破市场常规，引领消费，成为市场的主导者。要做到这一点，企业必须要进行必要的技术投资，提高研发经费，引入技术人才。相应的绩效评价指标如创新资金投入量、创新人员的研发水平、信息的获取能力、科技活动经费占产品销售收入比重、申请专利数量占全国专利申请量比例以及新建筑产品销售收入占总建筑产品销售收入比重等可以反映。

非技术创新主要包括市场策略创新、管理创新以及融资创新[5][6]等。市场策略创新需要企业依据消费市场的环境和自有产品的特性，突破原有营销策略的框架，设计特有的营销策略，达到增加销售、增加市场份额以及树立企业品牌的目的。相应的绩效评价指标如市场占有率、企业知名度以及建筑产品销售额可以反映。管理创新是管理者依据企业自身的特点，建立合适的制度，使得企业的营运水平达到最佳。这不仅需要高水平的管理者，还需要企业有合适的规章制度（既能够保持企业的稳定，又能够发挥企业的创新性），以及一套成熟的育人机制，保证企业的人才竞争力。相应的指标如管理创新水平等可以反映。融资是房地产开发企业的血液，旧有的融资方式已经不能适应企业的发展，需要企业探寻新的融资方式，保证企业的资金链不断裂，促进发展。这需要财务部门分析企业自身条件，对各种融资方式进行可行性分析，吸纳投入资金，保证企业不断发展，同时还要保持与融资机构以及投资人的稳定合作。相应的指标如融资稳定性、可持续发展性以及资本积累率等可以反映。

3.4利益相关者与社会绩效指标的融合。

房地产企业的发展离不开社会的支持，如果企业得到社会的认同，在人们心中的企业形象良好，知名度和美誉度高，那么企业将会长期稳定发展。因此，企业的社会绩效是房地产开发企业绩效评价的重要部分。企业社会绩效的提高需要履行一定的社会责任，分为内部责任和外部责任。内部责任包括对房地产企业的投资者和员工的责任。外部责任包括对消费者的责任，对承建商、营销商以及咨询机构的责任，对社区的社会责任，对政府的社会责任和对环境的责任[7][8]。

对企业内部投资者，企业应该获取利润，保障投资者的回报，对于内部员工，应该保护企业员工的合法权益，让其具有很强的企业归属感，相应的绩效评价指标如每股收益、已获利息倍数、总资产报酬率以及企业员工归属程度等可以反映。

对于消费者，企业应该提供高品质的建筑产品和完善的售后服务，让购房者购房后无后顾之忧。对于承建商、营销商以及咨询机构等，企业应该及时履行与他们的合同，诚实守信，与他们建立长期合作关系，降低成本。对于社区，企业应该改善所在社区的基础设施，为社区居民提供尽可能多的岗位，为社区居民谋福利，树立企业良好的形象。对于政府，企业应该以政府的宏观调控政策为导向，促进房地产市场的稳定发展。对于环境，企业应该在建筑产品中融入绿色环保理念，与周围环境保持和谐。这样房地产开发企业才能够可持续发展下去。相应的绩效评价指标如顾客满意度、顾客美誉度、企业知名度、企业美誉度、社区居民满意度、社区绿化面积、社区基础设施状况、建筑产品绿化度以及政府支持度等可以反映。

3.5.利益相关者与顾客绩效指标的融合。

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一、引言

房地产企业的核心竞争力是企业在经营过程中形成的、能持续有效的利用资源，适应变化如云的外部市场环境，保持竞争优势并处于领先地位，从而创造出企业价值的主要能力。与一般企业相比，房地产企业应考虑其行业和企业自身的特点，如受国家政策导向强，产业联动性强，在开发经营过程中受资金、外部市场环境、目标控制等问题影响较大，需要房地产企业有很强的企业优势和竞争能力。随着越来越激烈的市场环境竞争，房地产企业的核心竞争力要不断的提升和优化，才能使其在强手如林的企业中立于不败之地，实现可持续发展。

二、核心竞争力因素分析

核心竞争力理论是企业战略管理研究的最重要的理论之一。目前很多企业把核心竞争力当做企业保持特有的、持续的竞争优势的重要工具。鉴于此，文章对房地产企业的核心竞争力要素做了简要的分析。

（一）资源整合要素

资源整合要素包含房地产企业对土地资源的整合和对企业人力资源的整合。土地资源和人力资源是房地产企业所必须具备的资源。土地资源是房地产企业发展壮大的物质基础，人力资源是企业持续发展的战略保障。

土地资源包括土地资源利用情况和土地质量两个方面。土地的利用情况是指企业对土地的开发是否合理，是否实现了土地的使用价值，为企业创造了收益。土地的质量，指房地产企业所开发地块的地理位置，好的地块可以促使更好的销售，使房地产企业持续蓬勃发展。土地资源是房地产开发的核心生产资料，能否获得优质低价的土地直接决定了房地产企业的运营成本[1]。人力资源包含员工素质技能和员工对企业的忠实程度两个方面。高价值、稀缺、不能模仿复制的高标准人才是房地产企业的长期竞争优势，更是企业潜在的生产力。员工的技能素质是指员工的工作能力、工作态度、合作精神和创新精神的综合集成。员工忠诚度指员工对企业的认同感，这决定了他是否能够在工作中投入全部的热情以及是否能在公司长久的工作。

（二）创新能力要素

房地产企业的创新能力要素包含技术创新、产品创新和营销创新。房地产企业生产经营涉及到规划、设计、施工、监理、建筑、管理以及成本控制、营销策划、销售与物业等多个层面知识，所以企业必须拥有技能型人才，才能推动企业进步和发展。创新是企业生命的源泉，是房地产企业摆脱现有观念的约束、进行多样化整合、满足顾客需求导向等的重要保证。技术创新包括研发、转化、使用新工艺、新技术及应用能力创新等。产品创新是指设计出更多满足客户需求和新颖的产品。营销创新是指以顾客满意、以人为本的营销，并延伸到从理念上满足顾客、从视觉上满足顾客以及服务上满足顾客需求的营销。

（三）品牌建设要素

房地产企业的品牌建设要素包含品牌认识度、品牌建设能力、企业形象和顾客满意度。房地产企业的产品质量构成因素与其他商品相比具有无法直接掌握和观测的特点。企业的品牌作为一种信息传递的方式可以使企业具有相对持久的竞争优势。房地产企业要把握住顾客对产品综合的需求和消费心理，力求将先进的设计理念和顾客需求融合进企业产品中，从而形成自己的品牌效应。对于房地产企业形象而言，在企业自身发展之外，要积极参与社会的公益活动，支持社会公益事业，从而给公众以良好的社会形象。顾客满意度是指购买者对房地产企业知名度、楼盘设计、物业管理等方面的认同度。

（四）其他要素

房地产企业的其他因素包含销售管理、物业管理、企业文化、资本运作和企业整体管理水平。

房地产企业的产品是长期使用的高价值商品，对其使用需要长期规范的管理与服务，企业应尽可能地提高其服务程度和水平。由于房地产销售是一个时间较长的购买行为，而且影响购买的因素也比较复杂，因此要想从竞争激烈的市场中脱颖而出，房地产企业必须不断构建新颖的销售理念。房地产企业除了要在区位选择、产品设计等方面力求使客户满意，还要着力打造物业管理服务品质，使其成为市场竞争中新的制胜点。房地产是一个复杂且投入成本较高的的行业，所以要注重企业文化的建设和企业的资本运作 [2]。企业文化是企业所独有的、不能被模仿复制的，并且是在企业经营发展过程中形成的价值体系、行为准则和与之相符合的制度等的总和。房地产企业的资本运作是企业进行长期战略部署的重要组成部分。在资本运作过程中房地产企业要具有审时度势的能力、预见风险的能力、准确识别机遇和风险并适时调整战略方案的能力等，合理的运用资本为企业带来收益。此外，房地产企业的整体管理水平也决定了其是否能够持续有效的发展，是否能保持竞争优势。

三、结构方程模型简介

（一）结构方程的基本概念

结构方程模型（structural equation model，常用SEM表示）是针对传统因果模型和路径分析的不足，将因子分析引入路径分析后提出来的[3]。结构方程模型中常涉及三种变量：观察变量、潜在变量和残差变量。结构方程有测量模型和结构模型两种表达形式[4]。简述如下：

1、测量模型，表示观察变量与潜在变量之间的关系。方程的表达式为：

X、Y为观察变量，ξ为外生的潜在变量，η为内生的潜在变量，Λx、Λy为X、Y的因素负荷量，δ、ε为显性变量的测量误差。

2、结构模型，表示潜在变量之间的因果关系。结构方程变量之间的关系可以有直接的也可以有间接的。方程的表达式为：

内生潜在变量又称为因变量，外生潜在变量又称为自变量，外生潜在变量与内生潜在变量之间的关系由B、τ及ζ连接起来，B、τ分别代表外生变量和内生变量的负荷矩阵，误差ζ为方程中没有被解释的部分。

（二）结构方程模型的构建过程

根据结构方程模型的构建过程，可建立如图1所示的过程示意图。

图1 结构方程构建过程示意图

四、实例验证

通过对房地产企业核心竞争力和结构方程模型构建过程的分析，文章对某几家房地产公司以及对相应的客户群体进行了问卷调查，从而进行具体的实例验证。调查问卷的指标都是采用5级李克特量表。受访者对每一个影响核心竞争力的因素表示的不同态度，文章采用 5级：非常同意、同意、中立、部分同意和不同意。由于问卷调查的局限性，以及房地产企业本身的独有特点，此结果可能仅适用于调查范围内的部分房地产企业。具体过程如下。

（一）指标体系构建

根据上述对房地产企业核心竞争力要素的分析，结合结构方程的应用，得出房地产企业核心竞争力的指标体系如下。鉴于结构方程软件的应用，此处资源整合要素用RESOUR表示，创新能力要素用 CREAT表示，品牌建设要素用 BRAND表示，其他因素用 OTHER表示，详见表1。

表1 房地产企业核心竞争力指标评价体系

潜在变量 显在变量

资源整合要素（RESOUR） 土地利用情况（RESOUR1）、土地质量（RESOUR2）、员工素质（RESOUR3）、员工忠诚度（RESOUR4）

创新能力要素（CREAT） 技术创新（CREAT1）、产品创新（CREAT2）、营销创新（CREAT3）

品牌建设要素（BRAND） 品牌认识度（BRAND1）、品牌建设能力（BRAND2）、企业形象（BRAND3）、顾客满意度（BRAND4）

其他因素（OTHER） 物业管理（OTHER1）、销售管理（OTHER2）、资本运作（OTHER3）、企业文化（OTHER4）、整体管理水平（OTHER5）

（二）信度分析

首先对所获得的数据进行信度的分析，利用SPSS软件进行信度分析得出克朗巴哈（Cronbach）α系数，α系数是在测量信度时最常用到的工具之一。一般有当α系数大于0.9时，认为信度较高；α系数大于0.8（小于0.9）时，认为信度是可接受的；α系数大于0.7（小于0.8）时，认为量表存在问题但有一定参考价值；α系数小于等于 0.7时，认为量表存在很大问题需要重新设计。

本问卷调查的信度分析结果为：Cronbach's Alpha为0.848，则此次的信度分析可以接受。.

（三）探索性因素分析

探索性因子分析法是一种用来找出多元观测变量的本质结构、并进行降维处理的技术。一般常利用 SPSS软件中的工具进行数据的因子分析得出KMO检验和 Bartlett球度检验结果。KMO一般的的标准：若 KMO>0.9，则认为数据非常适合做因子分析；若 0.8

本问卷调查的信度分析结果为：Kaiser- Meyer-Olkin 度量为0.810，Bartlett 的球形度检验符合探索性因素分析的结果.

（四）验证性因素分析

验证性因子分析是对社会调查数据进行的一种统计分析，通过测试一个因子与想对应的测度项之间的关系，来确认是否符合研究者所设计的理论模型。验证性因子分析一般是定义因子模型、收集观测值、获得相关系数矩阵、根据数据拟合模型、评价模型是否恰当以及与其他模型比较。根据比较结果找出最优的模型。

文章中的四个潜在变量中资源整合要素、创新能力要素和品牌建设要素为外生变量；其他要素为内生变量。根据上述内容及lisrel8.8的应用，经过模型评价、模型优化、模型修正等过程，最后得出房地产企业核心竞争力的基本模型和结构模型的路径图，详见图2和图3。

图2 房地产企业核心竞争力的基本模型

图3 房地产企业核心竞争力的结构模型

此外，在验证过程中各拟合指数等都符合相应的要求。其中：RMSEA 为0.14，NFI为 0.94，NNFI为 0.94，CFI为 0.95等都符合模型构建的要求，该模型构建是与数据相吻合。

（五）小结

从上述分析结果中可看出：创新能力要素的三个因素都对其影响很大，尤其是产品创新；资源整合要素中土地的利用情况和员工对公司的忠实度对其影响较大；品牌建设要素中的品牌建设程度对其影响较大；在其他因素中销售管理和资本运作对企业的影响较大。对于结构模型中，创新能力对品牌建设、资本运作、销售管理等的其他因素影响较大，可见要加强企业的创新能力管理，从技术、产品以及营销等方面进行不断创新、不断改造使产品能满足顾客需求，提升企业的竞争力。

五、结论

房地产企业核心竞争力作为企业能力中最根本的力量，是企业成长最有力、最主要的驱动力，是企业竞争优势的源泉。对核心竞争力来说，它是一组企业能力和企业技术的集合体而非单个分散的能力或技术，它是企业在不断的竞争中形成和整体优化的结果，它的主体是整个企业。拥有最具优势的核心竞争力，企业才可能不断的蓬勃发展、不断的创新、不断的满足顾客的需求、不断的提升企业效益。通过结构方程模型能够找出各因素对房地产企业核心竞争力的影响程度，进而采取有效的措施来提高房地产企业的核心竞争力，从而使其在竞争激烈的市场环境下仍能实现可持续的发展。

参考文献

[1]朱丽夏，胡芳.论房地产企业核心竞争力的构建[J].经济研究，2011（14）：139-140.

[2]孟尖滨.我国房地产企业文化建设初探[J].知识经济，2011（11）：129-130.

[3]周旭武，结构方程模型方法的实现与应用[D].大连理工大学毕业论文，2009

[4]侯杰泰，温忠麟，成子娟.结构方程模型[M].北京：教育科学出版社，2004.

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一、房地产开发成本控制的内容

房价是受成本影响的，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。“所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分”。房地产成本控制的内容包括项目策划阶段、项目设计阶段、发包施工阶段、项目销售阶段、技术创新与工艺调整阶段。

（1）项目策划阶段

这一阶段成本控制的内容是寻找项目、市场调查和投资评估。

（2）项目设计阶段

设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，因此开发商应该注意此阶段的成本控制。

（3）发包、施工阶段房地产项目

发包包括项目总发包、建安工程及设备材料采购发包。项目发包阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款一般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。

施工阶段的成本控制工作主要包括：

①编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。

②熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象。

③对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更。

④详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证。

⑤做好工程施工记录，保存好各种文件图纸特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。

⑥定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施。

⑦及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化。

⑧注重合同签定。修改和补充工作着重考虑对项目成本的影响。

（4）项目销售阶段

这一阶段的成本控制主要是销售费用。一般情况下，房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%，费用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响。

（5）技术创新与工艺调整阶段

在工程施工中，进行技术创新和可持续创新，包括新材料、新技术、新工艺“三新”的运用，对于企业在市场经济的竞争中取得有利地位非常重要。

二、我国房地产企业成本管理落后的原因分析及措施

（一）我国房地产企业成本管理落后的原因

第一，房地产企业普遍都是“重开发，轻成本”。

第二，忽视了事前的成本控制

目前许多房地产企业对事前管理抓的力度还不够，其重心大多还是在事中和事后。

第三，多数房地产企业在成本管理中的执行力度不够。

再好的成本管理，如果没有好的执行力将毫无意义。一些房地产企业虽然也建立了一套比较完整的成本管理制度，但在实际执行过程中却是形同虚设。

第四，部分房地产企业的管理者的素质不高。

在传统的计划经济体制下，企业缺乏主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为自主经营、自负盈亏的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，缺乏创新，这也是造成目前有许多房地产企业成本管理相对落后的原因。

第五，没有实行全面成本控制。

目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然成本管理的重点在设计阶段，其他阶段的成本不管理也影响不大；有些房地产企业认为成本管理是成本管理部门的事情，与企业的普通员工扯不上关系；有些房地产企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要；其实这些都是错误的观念，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

（二）我国房地产开发成本控制的措施

我们看到目前我国房地产企业在成本管理方面有不少的欠缺，对房地产以后的发展造成不利的影响，这就需要采取有效的管理办法和措施。

1、成本控制总体上应注意的问题

第一，成本控制控制的过程中要综合考虑各方面目标

成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现，在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制，合同控制同步进行。

第二，成本控制要全面。

房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中，要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制，防止只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制；要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。

2、设计是成本控制的关键

从国内外实践和数据来看，影响开发成本的是约占开发项目建设周期四分之一的设计前期阶段，在初步设计阶段影响成本的可能性为75-95%，在方案设计阶段影响成本的可能性为35-75%，在施工图设计阶段影响成本的可能性为5-35%。由此我认为成本控制的关键在设计。

第一，开发商要有自己的设计思路，并在各个设计阶段的审查中严格把关。一个产品要体现出本企业所要达到的目的，而不能只是由设计单位设计出来后再审核，这样开发商的思路将受到牵制，很难实现开发商自己的目的。因此，设计阶段应该遵循的途径是开发商的构思--研讨--咨询--决策，只有这样才能使产品适应市场或者可以说是创造市场。

第二，抓好设计中的新技术应用以满足创作需求。经济在发展，生活水平在提高，需求在变化。如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究，掌握并应用新技术新产品提高科技含量，以满足市场需要，创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。不过，那些过分豪华、超前的新技术或者与产品定位不协调的新技术应用不是开发商应追求的目标。

第三，严格控制设计中装饰性设计。一些没有必要的异形结构，装饰性柱和梁及外架等，其费用往往很高，施工难度也大，对工期也造成影响，应进行严格控制，对确有必要的也应有一个投入与效益的分析和预测。

第四，优选设计单位。这是一个至关重要的问题，设计力量不仅体现在建筑学结构力学及各专业设计的水平，还要有相关法律法规知识，更要有设计经验甚至是施工经验。在设计委托是要选择优秀的设计单位，不能因节约设计费用或其他原因而选择小的设计单位，决不可因小失大，设计出一些残次品甚至垃圾。

3、采购是成本控制的重点

这里的采购是指完成项目开发意图，从开发商外部来获取货物或服务所需的过程，包括开发项目建安工程、材料设备、各类中介服务（如勘察，设计，销售等）及咨询等业务的发包或委托。很多都不是由开发商直接去控制成本。作好采购这个成本控制应该考虑以下几个方面。

第一，要抓好招标工作。在招标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员。

第二，组织好合同签定。合同是责任双方责任义务及解决问题的基本依据，合同签定好坏直接决定开发项目的进展与效益。合同条款应尽量的全面和细致，在合同履行过程中要对容易发生争议或出现问题的事项在合同中应规定定性定量的解决方法，不能用模糊用词，合同条款必须只有一种解释，以免在合同履行过程中扯皮，耽误工程进展，使目标成本失控。

4、实施成本控制的动态管理

在完成了项目设计、采购之后，成本控制那就是开发过程中各阶段目标成本的实现问题，主要是一个跟踪分析、动态管理，这里以施工过程中较多发生的工程变更管理为例说明动态管理。

工程变更可以分为三类，第一类是属于完善设计中的不足而形成的变更，第二类是开发商在项目实施过程中对原有设想、看法的变化而形成的变更，第三类是属于现场施工管理协调而形成的变更。明确了这三类工程变更的原因，工程变更的成本控制就可以“对症下药”。

对于第一类的成本动态控制可以从三个方面进行。首先在规划设计阶段，要把本项目的作法、要达到的效果、设计人员对市场的研究、市场的亮点等内容一并体现在规划方案中。二是在单体设计及施工图设计中要由工程技术人员与设计院设计人员紧密沟通，将强制性的设计要求、技术规范、配套系统、质量标准、新材料等在设计过程中予以充分论证，最大限度的减少各专业之间的设计矛盾和控制复杂工艺。三是认真进行图纸会审，会审不能流于形式。上述三个方面看起来是开工前的一个设计的动态控制，其实更是一个成本的动态控制，如果设计定位准确、各专业协调、则会大大减少在工程实施过程中的变更洽商，成本自然容易控制。