房地产企业经营分析范文

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房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。

一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式

主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。

（一）双重管理

1.价值链管理

企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。

2.利益链管理

利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。

（二）双重管理的作用

1.适应市场竞争

我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。

2.企业发展的必然趋势

每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。

二、现阶段房地产企业双重管理策略

2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。

（一）国际平衡计分卡的应用

不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。

1.内外部指标的双重设定

平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。

2.财务指标与非财务指标的双重管理

平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。

3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准

这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。

（二）双重内部控制

1.不相容职务分离

房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。

2.资金管理流程的完善

房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。

三、结语

房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。

作者:李茜囡 单位:中国人民大学

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中图分类号： F235 文献标识码： A

房地产经营是从事房地产业的人对房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系.而房地产管理是房地产从业者对房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和整合.其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理,有效的房地产经营与管理以达到房地产企业利润最大化,风险最小化,资源整合最优化,最终实现社会责任化。

1、成功经营房地产企业所需要的核心竞争力

房地产企业的核心竞争能力就是指可以给企业带来巨额利润,并且是在企业开发、经营过程中形成的、很难被竞争对手模仿的那种独特的资源、知识和能力。它是房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租过程中形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力,是企业的文化、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产企业非常重要的核心竞争力包括三大资源、三大能力和四种意识。三大资源是指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力是指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识是指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。房地产企业必须具有创新的品牌意识,重视自己的品牌,维护自己的品牌。培养品牌意识,树立自己的品牌,是房地产企业核心竞争力的重要方面。品牌经营是房地产企业核心经营的核心,它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义,对提高房地产企业的核心竞争能力,要求转变企业的经营机制,强化企业人才培养机制和人力资源管理机制,提升企业的融资能力,提高企业营销策划能力,建立企业文化和诚信机制,增强企业的团体凝聚力,进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

2、房地产企业经营基本要素

2.1房地产企业的内部管理

优秀的上进的企业内部经营管理素质是房地产企业的第一基

本素质。房地产企业的内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上,房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

2.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神,更要尊重人性,尽可能多地考虑企业员工和客户的利益,为社会做尽可能多的益事,并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则,也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

2.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的,它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结,并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

2.1.3房地产企业要取得成功,就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设,这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

2.2外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展,企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外,必需不断培养自己的专业化经营,把更多的优势资源配置在自己专业化的领域,发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作,如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等,以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想,应在充分发挥自身优势的基础上,通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理,从而达到提高生产效率、降低成本,增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面,从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

3、房地产企业经营管理方式

3.1建立风险预警体系

建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。

3.2创新营销方法

3.2.1实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。

3.2.3预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。

3.3建立健全企业的财务管理体系

从企业的高管到普通的财务人员都要深刻地认识到财务工作的重要性和对企业的深远影响。从而企业要重视财务管理工作，突出财务工作在企业日常管理中的重要位置。在企业管理体系的建设当中首先要严格遵守国家相关的制度，从企业财管管理工作的特点出发，根据企业自身的规模等特色，建立健全符合本企业的现代企业财务管理体系。要强化财务管理工作的预算和反应机能，以财务预算作为重要手段，及时反馈出企业的经营现状。实现财务信息的时时分析与管理，为企业的经营决策提供准确而又科学的参考依据。

3.4竖立良好的企业形象和自身品牌

对自己的企业要有个正确的市场定位，有合理而又有前瞻性的市场定位。这就要求企业要对细分自己的市场，根据现有的资金实力，业务能力和资金募集能力寺确定企业发展的方向。房地产与质量是息息相关，因为它的产品需要轻受长时间的考验。加强对质量的控制，从设计到施工直到最后的验收与售后工作，都要保证质量第一的理念贯彻到底。品牌不是固定的，它需要不断地创新。因此，房地产企业必须有创新的意识与观念，掌握核心竞争力，改变产品单一，特色不突出的缺点。突出企业自己的优势，创造出既符合时代的潮流，又有底蕴的房地产产品。培养和创造出突出的企业文化，一个特点鲜明的企业文化，可以凝聚起员工的向心力，还可以感染到消费者，让消费者增加对些企业的认可程度，增加潜大消费者的规模。

3.5加强资金管理

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2014年3月31日

2014年初，中国大量三四线城市房价下滑信息充斥着整个房地产市场，很多人坚定认为三四线城市房价会进一步下降。2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产，从而引发了国内对房企、商业银行甚至是整个国家经济的担忧。

一、浙江兴润置业事件概述

2014年3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布破产。浙江兴润置业前身为奉化市城镇建设开发公司，1987年成立，于2005年更名为浙江兴润置业，并获得国家房地产壹级资质。1998年以来，该公司相继开发了十多个楼盘，为当地最大房企，可以说兴润置业是一个典型的三四线城市的房地产公司。在辉煌时期，该公司营业收入高达25亿元。近几年，国内政府大力打压房地产市场，三四线城市房价出现较大跌幅，如兴润置业2010年1月11日拍下桃源府邸项目所在地块，楼面价是7，853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3，204元/平方米，跌幅达59.2%。如果按照自身拿地价格销售房屋，很难吸引消费者；如果紧随市场价格，又很难收回成本。2014年3月，浙江兴润置业最终由于资金链断裂，宣布破产，负债总额高达35亿元，其资产总额约为27～30亿元，负债额约为5～7亿元。其中，24亿元资金来源于商业银行贷款，共有19家商业银行涉及此案，贷款额度最大的是中国建设银行，约12亿元资金。

二、中小房地产企业危机

浙江兴润置业房地产企业代表着中国三四线城市的中小房地产企业的生存状况。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，房企的市场集中度逐渐加强。《2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50》显示，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，较上年全年增加了2.45个百分点；销售面积集中度方面，TOP10企业市场份额从上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中国三四线城市房价大幅上涨，很多房地产企业预期房价会进一步上升，宁愿高价拿地建房。但十后中国政府调控房地产的政策较为紧密，由于一二线城市的房屋需求仍然很大，其房价还在上升，但是三四线城市房屋需求有限，国家房地产政策的出台，抑制了三四线城市的房价过快上涨，曾经高价地皮正在建设中，还没完工就开始遭遇降价贬值的风险，甚至很多三四线城市房价下跌40%，已完工的房屋价格竟低于地皮价格，成本很难收回。三四线城市房价正在逐步下降，未来下降预期更为强烈，众多投机资金快速撤离三四线城市，引发中国众多鬼城相继出现，如鄂尔多斯、唐山。

三、房企破产的经济效应分析

面对目前的个别三四线房地产企业破产，我们不难预测随着国家对房价的调控，未来可能会出现更多的房地产企业破产倒闭，其对社会带来的影响分析如下：

1、对商业银行的冲击。中国很长一段时间，房价快速上升，房地产企业利润高涨，整个行业利润率较高，加上未来房价上涨预期，房企利润空间持续看好，在这样的情况下，房企成了商业银行最大客户，和房地产开发有关的贷款占到商业银行所有贷款的大部分。银监会的数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，约占2013年末银行业贷款余额的33%。2013年9月末，20家主要银行房地产贷款及以房地产为抵押的贷款占各项贷款比重高达37.9%。所以，社会有种说法是，商业银行被房地产企业绑架。正是因为商业银行贷款中与房地产相关的贷款比重较高，依赖较强，一旦房企由于房价下跌破产，银行会直接遭受牵连，带来不良资产增加，资金回收缓慢甚至无法回收。如，浙江的兴润置业破产后，涉及19家商业银行的24亿元贷款会在不同程度上遭受损失，给商业银行带来经营风险。

2、对房地产相关行业的冲击。三四线城市房价的下跌，压缩了房地产企业的利润空间，甚至触碰了房地产企业的成本线，房地产市场有价无市或者无价无市导致房企资金无法按期回收，资金链断裂导致其上下游相关行业的相关款项资金也无法正常收回。同时，未来开工建设的房产数量减少，房地产相关行业的产品需求下降，企业利润下滑，从2014年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1～2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%。国家住建部数据显示：房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，减少钢材需求2万吨，减少门窗需求8万套，减少卫生洁具需求2万套。再加上正建或已经完工的房地产相关费用不能按期回收，导致房地产上下游行业也面临资金困境。

3、对一二线城市房地产的冲击。随着三四线城市房价的下跌，一二线城市房价下跌预期更为强烈，越来越多的资金会选择观望等待。在经历了19个月的连续上涨后，全国重点城市房价涨幅出现大幅回落。2014年1月1日，据相关数据显示，去年12月中国城市住房（一手房）价格为1，088.9点，较上月上升5.6点，环比上涨0.37%，涨幅较上月缩小了0.40个百分点。一二线城市房价上涨速度减缓甚至停滞，房企资金回笼过慢，或者最终资金链断裂破产。中小型房产公司的破产倒闭终会牵连到大型房产公司。

4、房地产企业、商业银行及房地产相关行业相互恶性影响。房地产企业破产倒闭，促使银行不良贷款和经营风险增加。商业银行为控制风险，谨慎、看紧对房企的贷款，加剧房企的资金周转，从而进一步加大其破产风险。同时，由于房企破产，影响相关行业业绩，加剧其生存的空间，也使得商业银行同样对相关行业惜贷。最终导致整个产业链资金紧张，拖累地方经济。2013年，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。

通过以上分析不难看出，现今的中小房地产企业正在夹缝中生存，自身筹集资金困难，资金回笼较慢，宏观经济形势又不利于其发展，所以破产风险在2014年急剧上升，从而引发整个国家经济风险发生概率增大。

主要参考文献：

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一、引言

我国的房地产行业在经过二十多年的发展之后，有了蓬勃的进步，在我国的经济发展中占有举足轻重的地位。但是这种增长主要是以数量扩张为主的粗放型增长方式，如果发展规模经济的作用，房地产企业可以更有效的组织各类人才，形成完善的经营管理体系，使人力成本下降，提高劳动生产率，从而大大提高企业的运行效率。房地产企业如何利用规模经济效应，尽量减少国家宏观调控及市场的变化对企业的冲击，是关乎我国经济发展的重要问题。在此通过对我国几个比较有代表性的房地产开发企业的规模效应的分析，探索适合我国房地产可持续发展的最优规模。

规模经济及其效率的探讨多集中在工业企业、金融业、医疗业以及教育业，对房地产业规模经济的探讨比较少。国外对房地产规模经济的研究主要集中在三方面。首先是对房地产信托规模经济的研究[1]，二是对房地产企业的影响[2]，第三方面房地产企业与其他行业的联合规模经济[3]。国内对于房地产规模经济效应的研究还处在一个起步阶段。主要讨论的还是规模经济效应的如何实现以及定性的研究房地产产业是否可以具有规模经济效应。少部分做定量分析的有周颐和陈艳丽应用数据包络分析法对我国的房地产企业的规模经济效应进行评估，得出我国房地产企业存在规模不经济现象的结论[4]。张巍则将产业组织理论与计量经济学方法相结合，探讨了促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路[5]。

二、理论基础

马歇尔规模经济理论认为： 生产规模和经济效益之间有着极其重要的函数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模的扩张而被开发和利用[6]。目前研究房地产企业效率方法应用最多的分析方法主要为传统的超对数成本函数法及数据包络分析法（DEA法）。在信息不透明、部分数据难以获得的情况下，应用DEA方法对规模经济进行研究也就成为首选的最为有效的方法[7]

三、数据分析

（一）DEA 步骤

本文选取的决策单元是2011年中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合的2011年中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单上的比较有代表性的四家公司。分别为第一名万科企业股份有限公司、第二名恒大地产、第五十名花样年控股和第一百名同济科技。

第二步是确定各个投入产出因素。房地产企业规模主要体现在资产投入及人员投入上。而营业成本直接反映到企业的经营效率。因此，把员工数（S）、营业成本（M）及总资产（C）作为系统的输入指标。资本收益水平和获利能力是衡量企业是否具有规模经济效应的重要依据。因此，引入企业的净利润（R）作为系统的一项产出指标。另外，资本市场讲究的每股资本都能带来最大的收益，所以利润率（V）也属于本文研究的产出因素。

第三步是确定决策变量。企业投入与产出的权重；DEA方法要求权重之和为1。运用C2R模型来建立目标数求解（E为效率指数）

（二）求解DEA模型

以万科地产为例，根据表一数据代入（1）式。应用EMS-DEA模型求解软件解出结果得E=1，则DEA有效。说明了万科地产的企业规模已经实现了规模经济效应。依次把其余三家企业的数据带入到（1）式中得到各自的效率值E，恒大地产为0.975223；花样年控股为0.772341；同济科技为0.825049。其余三家企业中都DEA无效。

四、结论

应用DEA模型对我国四家上市房地产企业的效率进行分析，得到了如下个结论。（1）我国的房地产企业普遍存在利润产出不足的情况。在投入合理的情况下，存在利润过小及风险过大的情况。（2）我国房地产企业整体属于风险厌恶型。在利润与风险不能兼得时，企业多选择降低风险为主，这也是利润产出不足的一个重要原因。在此为探讨房地产企业最适规模提出了新的着眼点，尤其将风险纳入考虑范围。对于企业自身，应该在实践中综合考虑企业自身特点及宏观经济环境，探索适合自身发展的适当规模。

参考文献：

[1]Brent W. Ambrose， Michael J. Highfield and Peter DLinneman.Real Estate Economics [J]. Real Estate and Economies of Scale：The Case of REITs，2005， 33，（2）：323-350.

[2] Michael Decaney .DEVANEY.Econmic efficiency multi-productstructure： the evidence from Koreanhousebuilding firms[J].Journal of Housing of Economics，2002，31（3）： 301-317.

[3]Danielle Lewis，James R. Webb.Potential cost synergies from banks acquiring real estate brokerage services [J].J ournal of Banking & Finance，2007，（31）：2347-2363.

[4]周颐，陈艳丽.房地产企业的规模经济效应分析[J].改革与战略，2009，（3）：165-167.

[5]张巍，赵彦辉，陈伟.中国房地产业市场集中度影响因素的实证研究[J].房地经济，2009，（5），48-51.

[6]威廉・博伊斯，李自杰.新管理经济学[M].北京：中国市场出版社，2011.

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1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献