物业公司采购管理范文

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企业的筹资活动对企业资金的周转和相关公关活动的影响都是巨大的。同时，融资是企业在发展过程中筹集资金的主要手段。通常来说，企业的资金来源有两种划分，分别是内部资金来源和外部资金来源，而一般筹资活动则属于外部资金来源。充足的资金能够让企业在市场经济竞争异常激烈的氛围中抢得先机。比如，当有一个非常好的投资机会出现在企业的面前，而企业这时却没有充足的资金进行项目投资，从而失去了投资的机会，对企业的发展就会产生很大影响，所以，当企业感觉自身发展的自己不足时，就会向外部筹集资金。同时，企业为了向投资者证明自己偿还能力，通常会用资产进行抵押或者说放弃一部分对企业资产的控制权。不管是哪一种方式，都会对公司治理结构的安排产生影响。以上两种融资的条件都要以“公司治理结构的制度安排”作为融资的基本前提，对应的公司治理结构是“目标性治理”和“干预性治理”。

1.保持距离型融资

保持距离型融资所对应的公司治理结构是“目标性公司治理”。是指投资者只能是对企业进行经济的投资，对于企业的其它事物，比如经营策略、发展规划等不能进行干预。同时，只能根据合同的规定得到相应的回报。这种投资方式的信任度是由于企业进行了资产抵押，所以对企业资产的流动性、产权能力的大小以及商业环境的依赖程度会比较大，且根据市场价值规律的不断变化，其企业的资产也会随着变化，从而企业的控制权不能及时有效的转移到投资者手中。

2.控制导向型融资

控制导向型融资对应的公司治理结构是“干预性公司治理”。这种融资方式，投资者就有权要求监督企业的各项投资决策，同时对公司的发展方向和重大决策都可以进行干预。比如对一些决策进行否定，制约管理层对有效的决策进行实施等。这两种融资方式一般是以其中的一个方式为主，两种融资方式也可以共存，但是他们之间并不能相互转换。所以在实际操作中要进行严格的区分。总的来说，不管是哪一种融资方式，对企业的治理结构安排都会产生一定的影响，同时，只要能够内生出既具有监控动力又具有监控能力的监控者，公司治理结构的安排就能促进企业的发展。比如引进战略投资者改善公司治理，同时也借新股东的先进管理经验、技术、人才等各方面的资源优势，提升公司管理能力，财务管理方面，改善了公司资本结构，解决企业发展资金难题。

二、公司治理结构对企业投资活动的影响

公司治理结构对企业的投资和融资都具有一定的整合关系。就现代企业来说，财务管理通常表现在对投资的控制上，而企业用于投资的资本绝大多数都属于企业股东。虽然说，股东进行投资是个人行为，但是想要让股东对某一个企业进行投资，这个企业必须要具备一定的投资吸引力才可以。比如，这个企业的产权交易、公司的发展前景等。所以，按照这样的思路，足可以说明，企业的投资决策与股东的个人投资行为相互吸引才是形成企业资产的主要方式。在西方发达国家，公司的治理主要是通过外部市场进行的，因此，管理者的投资策略受到资本市场的影响。在东南亚的一些国家，企业的投资更注重家族的利益，通常会遵循长者的意愿。通过以上不一样的公司治理结构表明，企业的投资活动是和公司治理结构相互依存的，所以，必须要以掌握着企业财务决策权的利益主体的利益要求为取向，严格按照财务控制权进行执行权利的配置。

三、公司治理结构对企业利润分配活动的影响

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从企业内控的实现形式来看，往往将财务管理部门作为各部门信息传输的中心，即做财务管理作为圆心，各部门活动处于圆周的同心圆运动。从中不难看出，企业财务管理需要适应组织结构的内在要求。关于这一点，也同样使用于公司制组织。

众所周知，公司制组织内含有完善的治理结构，这本身就成为了该组织的结构性状。如何根据股东大会—董事会—经理局的治理逻辑，有效完成财务管理活动，则关系到公司内部各利益主体权益的保障。实践表明，董事会与经理局时常存在利益博弈，从而构成了财务管理与公司结构相契合的关键环节。从董事会角度建立有效的财务监管机制，并授予经理局适度的财务支配权利，则是目前需要认真思考的问题。本文将以第三方视角，对文章主题展开讨论。

一、公司结构对企业财务管理的影响分析

根据资本循环公式G—W—G`可知，财务管理的主要工作在于对企业资金进行动态监管，其目的在于增强资金的使用效率。但在纵向内部治理结构下，实施企业资金监管任务的便存在两个主体，董事长、总经理。为了将二者的监管功能进行区分，分别将前者监管定义为审计，而后者的监管定义为管控。

从而，公司结构对企业财务管理的影响可从以下两个方面进行分析：

（一）审计活动对财务管理的影响

传统视阈下的审计活动，一般理解为对财务管理效能的一种评价。从中可以看出，它对于财务管理具有很强的约束效应。存在着资产所有权与经营权相分离的公司结构下，董事长所实施的审计活动在于评价总经理的工作业绩，也在于保障公司的所有者权益。

（二）管控活动对财务管理的影响

作为直接履行公司经营的总经理，其所开展的管控活动则在于提升公司经营绩效，而这种绩效的获得不但需要财务管理所释放的成本控制来实现，也需要对资金的有效配置来获得。

以上两个方面告诉我们，企业财务部门在开展财务管理活动时，将先后受到经理局和董事会的影响。两个层级所追求的价值取向如何整合，则成为财务管理者需要思考的问题。

二、分析引导下的契合模式定位

财务部门在整合两个层级的价值取向时应明确，建立在董事会的审计活动和建立在经理局的管控活动，二者间是能够融合的。即，审计活动的整体视角，能为财务管理活动提供优化信息，而优化措施的实施则能满足经理局的管控要求。

为此，契合模式可定位于以下两个方面：

（一）正确面对审计活动的约束

董事会必然追求所有者权益最大化，从而其所开展的审计活动在于对经理局工作绩效的评价。由于审计活动不仅关注公司资金循环，也将公司整体经营状况纳入到考察内容之中。这样一来，审计活动必然能全面反映出财务管理工作的水平，从而就能获得以财务部门为核心的各部门运营形态的好坏来。从这一点出发，其在客观上有助于公司的健康发展。

（二）合理转化审计活动的结论

在正确面对审计活动约束的同时，还应改变传统意识上审计与财务管理相对立的观点。在审计中所提出的问题，都应成为财务管理部门优化自身工作的切入点。借助审计整体视野的优势，便能促进自身在资金管控业务上的良性开展。

以上两个方面的模式定位，就为我们整合两个层级的价值目标提供了思路。归根结底就在于，在资金监管上应形成审计与财务管理间的融合机制，这是对审计功能的重新解读。

三、定位驱动下的契合模式构建

根据上文所述并在定位驱动下，财务管理的契合模式模式可从以下三个方面展开构建。

（一）全流程契合

全流程融合是针对审计的监管职能而言的。所谓“全流程融合”可理解为，公司在资金筹措、资金预算、资金配置、资金使用、资金回笼等5个环节都应建立起二者的融合态势。事实证明，懂事会只是在各节点引入审计职能，将难以有效识别经理局的财务管理绩效信息。毕竟，以会计报表为主的审计对象只是一种形式要件，而要件背后经济事件的真实与合理性却很难识别。

（二）结构性契合

结合性融合是针对审计的辅助职能而言的。具体是指，在二者融合的过程中，应充分保证财务管理工作的先行、先导地位；审计则以辅助财务管理的角色而存在。之所以强调这一点，可归因于两点考虑：经理局执行公司的实际经营职责，其必然须根据公司所处的内外环境适时制定和调整经营策略。这样一来，针对财务流程的动态管理也就成为应有之义；我国公司制组织内仍存在着“一股独大”局面，这必然导致职业经理无法实质性的开展工作。因此，应在内部治理机制下，对经理下放财务管理权限。

（三）多主体契合

多元主体融合主要体现为二者融合下的机构组成。“多元”这一原则已经表明，在引入审计机构时不仅应充分发挥公司内部审计部门的职能，还应考虑引入第三方审计机构。不难理解，引入第三方审计机构参与其中，可以在提升审计公信力和客观性上发挥重要职能。关于这一点，对于那些上市公司尤为关键。

四、结束语

本文认为，从董事会角度建立有效的财务监管机制，并授予经理局适度的财务支配权利，则是目前需要认真思考的问题。针对财务管理与公司结构的契合模式，实则需要建立财务管理与审计之间的融合态势。最后，本文权当抛砖引玉之用。

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优化企业资源配是21世纪财务管理发展的新趋势，它是通过将资源配置理论（ERP）与企业全面流程管理（TPM）和供应链统筹管理（SCM）相结合，对企业实施的一种全新的、系统的科学管理技术和办法。

资源配置理论（ERP）是以预算来统领企业管理，同时辅以一套严密的管理体系来协调企业资源管理，提高企业在市场小的竞争地位。其在采购管理中的基本思路是：先估计采购金额，再拟定市场可能的价格行情，通过各种有效的企业内部分析和市场调查，确立相应的物资采购量，并制定与此相关的采购政策。企业预算是依据内部物资需求来估计采购金额，并由此编制各种物资供应预算，而企业资源配置系统个仅用于预算的编制，它还需要将每天的物资采购资料及时归关整理，使管理者随时掌握企业的物资采购状况，并通过拟定相应的策略来提高企业的竞争力。

全面流程管理（TPM）要求企业的每一项作业（包括采购作业）均应行有准和预定的目标，监控系统要及时、灵敏，对存在的问题要能迅速加以处理。全面流程管理导入企业资源配置系统，有助于提高企业经作管理的水平。从物资采购角度考察，全面流程管理在整个企业资源配置中居于核心地位，起着关键作用。它通过分析企业管理的现状，重新设计采购流程，并尽心能使这一流程简便、易懂。通常，物资采购流程再造分为两大块：

一是组织管理流程再造。即在坚持合理分工、相互制约、不相容职务分离，以及协调关系、明确责任原则的基础上，建立3个层次的企业流程再造组织体系。第一层是领导层。总经理是当然的最高组织者，日常工作可由总经理助理负责，我们称之为流程管理主持者，其次是中间管理层。应尽可能压缩机构数目，建立一套扁平的组织机构。最后是执行者，即配备具有定业务素质和思想品质的工作人员。

二是操作流程再造。主要分5个阶段，即计划、核价、质检、票审计与考评。下面以亚星公司为例分步说明。

1、计划制定阶段。即各分厂、车间，以及基建、供应部门根据各自所需的物资数量，向计划部门通批计划部门经过汇总、初审，由审计处物价科复核，报总经理批准，下达月度物资采购计划（以下图表均为亚星公司的操作步骤）。

2、价格比较阶段。采购员将自己确定的价格提交物价部门审核，物价部门根据最高物价控制表的规定，按不超过5%叫的幅度批准采购，并反馈给采购部门及业务员。

3、质量监督阶段。采购部门通知物管部门检验已购进的物资，物管部门通知质检部门对物资进行检验，质检部门将检验结果告之采购部门及物管处，同时报送审计部门。

4、票据审核阶段。采购部门将上述各种办完的手续凭证，交给物价管理部门，物价管理部门经过审核并认可后，交财务中心办理结算。

5、考核与奖惩阶段。主要考核计划完成、节约额、质量和采购费用4项指标。考核时，对实际采购价低于公司制定的最高控制价的部分按比例提奖对超过最高控制价的部分则全额扣罚。

供应链统筹管理（SCM）是与价值链管理相配合的一个概念，它与企业资源配置理论的共同点都是要满足顾客的需求。将这两者加以结合，可以实现整个价值链，即包括研制开发、设计、制造、销售、配送。售后服务等各环节得到通盘考虑，以发挥整体功效。从采购管理角度考察，此项管理体现在物资采购、验收入库和物资领用3个环节（主要是前两个环节）。

1、物资采购环节。该环节的管理以价格为中心，首先要规定最高控制价。这项工作按月进行，由物资采购部门提出建议价格，在公司调度会上讨论后，经总经理办公会确定，由总经理批准下达（一般采用“最高控制价格表”的形式），具体由采购部门（供应处）执行。其次，分物资种类制定具体的管理办法。

（1）对于主要生产消耗性原料，签订合同、标明质量标准，进厂时严格检验。上述最高限价也是对这种主要生产消耗性原料而言的。对达不到质量验收标准但可使用的，须按商定的下浮价格结算。

（2）对于生产消耗性辅助材料，因品种杂、数量少等原因；通常不遵循这种限价，一般由分管经营的副总经理审批。

（3）设备、机电、建材、备品备件、低耗品、劳保用品、办公用品等按一定金额实行分权管理。如亚星公司规定，单价5000元以下的由部门负责人审批；5000－30000元的由分管副总审化；3000元以上的由总经理审批。

（4）大型设备和成套设备实行招标采购（物价、生产、技术、设备等部门共同提供价格、质量。技术等方面的要求），亚星公司对此项规定的金额标准是30000元以上。

2、验收入库环节。采购物资到库后，质量检验人员严格按照检验规程进行“封闭式”检验，不准许采购、供货和车；司三类相关人员进入分析室，避免人为因素干扰检验结果。凡能留样或规定必须留样的物资，检验后都必须留样备查。

3、领用环节。具体管理手段有材料限额领料单、内部价券等，也可以实行内部市场化措施，即消耗部门可以用采购部门的材料物资，也可以在符合一定条件的情况下向外部自行采购。

（二）

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政府采购制度以公开招标为原则，从决策到监督体现了广泛的公平性、公正性和规范性。因此，被称之为“阳光下的交易”。目前，我国颁布了《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）中指出：“政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”其中服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务。笔者仅就政府采购物业管理服务的相关问题作以下探讨。

一、政府采购物业管理服务的必要性

（一）为了进一步深化政府采购制度改革，加快服务类政府采购发展，促进转变政府职能和提高行政效能

根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（〔2013〕96号）的工作要求积极推广政府采购物业服务，这不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题，还涉及政府如何在其行政实践中引导物业管理市场健康有序发展。从近期统计结果来看，采购单位以机关单位、公共场所、大学院校等为主，采购年度从1年到3年不等，采购内容以物业管理综合服务、保安、保洁、绿化等为主。

（二）物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理的需要

（1）常规公共。这是法律赋予物业管理的职责，也是物业管理工作中的基本管理工作，它将公共的、经常性的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来，作为物业公司最基本的服务项目。其中主要包含七种管理：房屋建筑主体管理、房屋设备设施管理、保洁卫生管理、环境绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。

（2）有偿特约。是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件，为满足一部分物业使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目，并将服务的内容和服务质量、收费标准公布，供需要该服务的使用人自行选择。有偿特约实质是一种委托服务，如会议接待、会议室布置等。

（3）市场经营。这是一种具有多种经营职能的服务方式。物业管理公司根据客观条件和实际需要，可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营项目。服务收费以市场而定，具有营利性特点。

（4）无偿便民。在物业服务中，为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系，提高社会效益和长期效益，物业企业除提供有偿外，还应提供无偿性的便民服务，包括在值班室设置医药箱、针线包、地图等。

（5）公众性代办服务。这是一种典型的委托服务，是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托，其收取水、电等相关费用。

从现代物业管理理论看，现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理。管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要，其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务。

二、政府采购物业服务的运作应采用标准化方式

按照法律规定，在物业服务公司的选择上，政府采购应采取招投标方式。既可公开招标，也可邀请招标，原则上所选取的物业服务企业，应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业。

在对物业公司的管理上，对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理。建立制式合同，应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定。建立评估机制，项目合作前有资质审查，合作过程中有跟踪了解，在合作完成后有绩效评估。绩效评估主要根据合同履行情况，对物业服务质量、服务成果进行评价。在资金支付上，结合合同完成情况和评估结果，实行国库集中支付，评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考，并建立合同信用档案。

三、政府采购物业管理服务的内容选择适度标准化

（一）全面购进“常规性公共服务”

全面购进物业企业的常规性公共服务，不仅涵盖了目前政府后勤管理的大部分内容，同时在政府购进服务后，可促使政府抓住契机，推进机关后勤服务机构改革。

（二）根据需要区别购买物业企业特约及市场经营

物业企业的特约服务及市场经营服务，按理论是根据业主和使用人的需要选择服务项目，政府完全可以根据需要与物业公司协商购买其提供的此类服务，具体着重为以下几个方面：

（1）会议服务。行政中心内有各种会议室。会议室的管理可分为日常的保洁、维修养护和会议（开会时的使用）管理两部分。物业管理的范围主要是物业区域内的共用部位、公用的设备实施和相关场地，会议室应该归属于共用部位，故其中的日常管理可按面积纳入物业企业的常规性公共服务范围，由物业公司进行日常养护和管理。

（2）机关餐饮服务。对于职工食堂，采取购买服务的方式，按一定的标准、质量和“保本微得”的原则，组织政府采购，引进专业的餐饮企业或酒店进行经营管理。餐饮服务工作人员隶属于餐饮企业，和政府各部门无雇佣关系，政府对此不再雇用工作人员，也不参与经营管理，彻底将餐饮服务推向市场，由企业经营。

（三）有选择性地购买公众性代办

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直接上司： 行政主管

直接下属：

工作地点：XX

1、负责公司各部门物资及办公用品的采购工作。

2、学习、了解每种商品的性能和质量，洞悉市场价格。

3、按领导批示采购物品，保证按时、按质、按量完成。

4、做到货比三家，争取以最合理的价位采购商品，为公司节约开支。

5、购入物品及时入库，尽快结清遗留帐务，入库单存档。

6、建立完备的供应商资料库。

岗位职责2：物业物资采购员岗位职责财务某物业公司采购员岗位职责提要：落实采购申请单和合同执行情况，按急先缓后的原则安排采购，保障物料正常供应，并不断寻求新的货源提高品质

1.随时了解并准确掌握资源、物价、市场动态和供求情况等资料，整理最新的材料，提供给上级主管和使用部门。

2.保持与各供应商的良好关系，随时根据要货部门的要求和市场变动做好采购事务。

3.落实采购申请单和合同执行情况，按急先缓后的原则安排采购，保障物料正常供应，并不断寻求新的货源提高品质，降低成本，改善采购业务。

4.经常收集使用部门的反馈意见，深入了解所采购的物资的使用效果，及时拿库存物资存储情况按定额及时补充所需物资。

5.执行财务部经理和有关上级指派的其他工作。

岗位职责3：物业物资采购员岗位职责物业公司采购员岗位职责提要：在与供应商沟通的过程中，应做到相互尊重，体现良好的职业操守，自觉维护公司利益，树立良好形象。采购员岗位职责

直接上级：工程部主管

直接下级：无

工作概述：采购管理处所需物资，降低采购成本。

(一)工作职责：

1.执行公司质量体系文件和管理处有关规定，按时完成管理处物资采购工作。

2.熟悉住宅区管理与服务所需物资的名称、型号、规格、产地、单价、品质及供应商背景。

3.按照管理处采购计划，及时采购所需物资。

4.采购物品入库时按程序办理入库手续。

5.采购标准以优质、优价为宗旨。采购物品要勤跑多问、货比三家，注意节约资金，力求选购价廉物美的物品，不采购残、次、过期、假冒或不适用的物品。

6.遵守财务制度，费用支出有凭有据，执行验收程序，采购的物品及时报销，日清月结。

7.妥善保管现金、支票，防止丢失被盗。

8.定期提交供应商评审报告，提议进行供应商评审，提报合格供应商资料，供领导参考。

9.完成领导交办的其他工作。

(二)沟通职责

A.外部沟通：

1.与供应商保持良好沟通，及时了解最新市场行情。

2.在与供应商沟通的过程中，应做到相互尊重，体现良好的职业操守，自觉维护公司利益，树立良好形象。

B. 内部沟通