静态投资估算法范文
发布时间：2023-09-25 11:51:53
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篇1
1 国外建设工程造价构成
对于国际工程用总建设成本就代表工程造价。工程项目总建设成本=直接建设成本+间接建设成本+应急费+建设成本上升费。虽然国际工程的造价组成跟国内不完全相同，但是如果从费用的本质去理解，依然可以跟国内的造价体系有联系。对于造价人员只要保证各项费用不遗漏不重复，运用国内的计价习惯是可以胜任国际工程的造价业务的。
2 投资估算常用方法
（1）基本概念：投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。投资估算一般都会作为设计概算的最高限额，所以投资估算一定得为下一个设计环节预留足够的设计空间（部门间的协作非常重要，要及时共享信息）。生产性项目除了固定资产投资估算外考虑一下铺底流动资金和流动资金（建设期不涉及）。
（2）投资估算存在于项目决策阶段。决策阶段国内项目和国外项目的对应关系是：项目建议书阶段对应投资设想阶段和投资机会阶段，初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段对应初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段、工程设计阶段。项目建议书阶段（投资设想、投资机会）主要还是商务人员洽谈形成合作意向，以及确定项目的用途规模。可行性研究阶段已经具备了一定的信息量比如设备规格表、主要设备的生产能力和尺寸、项目的总平面布置、各建筑物的大致尺寸、公用设施的初步位置等。材料设备的询价、设计和施工的咨询也已经完成。
（3）影响工程造价的主要因素。影响工程造价的因素很多，而在估算阶段主要影响因素包括：建设规模、选址、技术规格、设备选用、施工方案、HSE标准等。
（4）设备方案。技术方案对于我们来说应该关心的是设备的选用：比如优先选用国产设备，如果使用进口设备要主要要注意衔接、配套、维修等问题。
（5）工程方案。工程方案将直接影响以后的设计、施工、造价诸多个环节，所以工程方案要在满足生产使用功能、适应已选定的场址、符合工程标准的基础上，选择较为通用和成熟的工程方案，最好可以参考已完或者在建类似工程的相关信息。
（6）项目规划和建议书阶段的估算方法。总投资估算总价是单项工程估算、工程建设其他费、基本预备费、价差预备费、建设期利息的总和。由于此时所掌握信息和数据有限，很难进行较有深度的精确计算。所以该阶段主要以匡算法作为计算的主要方法，我们通常采用的位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法、比例估算法或混合法都属于该类计算方法。以上方法都是基于以工程的某一特定属性为入口，该属性决定工程造价，然后通过类比的方法进行简单估算。下面先选取典型方法介绍给大家。
a.单位生产能力估算法：
C2=（C1/Q1）*Q2*f
C1：已建类似项目的静态投资额；C2：拟建项目的静态投资额；Q1：已建类似项目的生产能力；Q2：拟建项目的生产能力；f：不同时期、不同地点的综合调整系数（该系数需要造价人员计算提供）。
通过该公式可以通过已知项目推算未知项目，通过单位生产能力进行估算。
b.系数估算法：
设备系数法：
C=E*（1+f1P1+f2P2+f3P3+・・・）+I。C：拟建项目的静态投资；E：拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费，这个地方需要将设备购置费换算成到场价。
P1+P2+P3+・・・ ：已建项目中建筑安装工程费及其他工程费等与设备购置费的比例。f1+f2+f3+・・・ ：由于时间地点因素引起变化的综合调整系数。I：拟建项目的其他费用。该公式通过两次价格环境调整，将已建工程的造价数据转化成拟建项目的造价数据。第一次是设备购置费的价格环境调整，第二次是各项费用的价格环境转化，各项费用的分类可以灵活一点，只要保证这个分类可以和设备购置费形成稳定的比例关系，这个方法就可以用。
主专业系数法：
C=E*（1+f1P1'+f2P2'+f3P3'+・・・）+I。P1'+P2'+P3'+・・・ ：已建项目中各专业工程费用与工艺设备投资的比重。这个方法跟刚才的方法属于同一个方法，对费用的分类灵活处理就可以了，掌握规律就好了。
（7）可行性研究阶段投资估算方法
a.单位建筑工程的投资估算
单位长度价格法：水库，大坝，公路，铁路，矿井
建筑工程费=单位长度建筑工程费指标×建筑工程长度
单位面积价格法：工民建、构筑物
建筑工程费=单位面积建筑工程费指标×建筑工程面积
单位容积价格法：仓库、工业炉窑砌筑
建筑工程费=单位体积建筑工程费指标×建筑工程体积
单位功能价格法：此方法是利用每功能单位的成本价格进行估算。如新建医院时以病床数为指标，学校容纳多少学生。
篇2
中图分类号：F407文献标识码： A
引言
由于电力建设投资规模很大，工程造价问题一直是电力行业关注的重点。在实际的工程项目中，对工程造价影响最大的因素来自于投资决策。
一、电力工程决策阶段及技术经济分析原理
（一）电力工程投资决策分析
通常行业的投资决策，是由项目可行性研究和对可行性研究进行审计两个部分组成，前者的目的是进行方案的设计优化，后者的目的是根据审计结果提出决策。一般工程类投资决策过程。一般工程类投资决策流程可知，在电力工程投资决策阶段，工程造价管理的主要内容包括：①需要确定影响电力工程项目投资决策的主要因素。②对电力工程决策阶段的投资进行估算。③针对电力工程项目决策阶段进行经济分析，分析内容包括基本要求和财务评价，在基本要求中，用到的技术经济方法有动态分析、定量分析、全过程分析、宏观效益分析、价值分析和预测分析；在财务评价中，可能用到的技术经济方法有盈利能力分析、外汇效果分析和偿债能力分析等。④对所研究的电力工程项目的社会效益和国民经济进行评价。⑤对电力工程项目决策阶段的风险管理提出预案。
（二）技术经济分析原理
在电力工程决策阶段的投资估算中，需要运用技术经济的方法进行分析，其估算项目从筹建施工到建成投产所需要全部建设的资金总额。工程项目的投资估算内容，主要有固定资产估算和铺底流动资金估算，而固定资金又由静态部分和动态部分两个环节构成，其中，静态部分包括设备和工具的购置费、基本预备费和工程建筑的其他费用；动态部分包括在电力工程项目建设过程中的涨价预备费和贷款利息。铺底流动资金的计算如下：
流动资金=流动资产-流动负债（1）
式（1）中，流动资产等于应收账款、存货、现金和预付账款的总和，流动资金本年增加额等于本年流动资金与上年流动资金的差值，各项流动资金平均占用额等于周转额与周转次数的比值。固定资产的动态部分相对静态部分是一个较小的量，因此，在电力工程决策阶段的固定资产估算中，主要针对静态部分进行估算，通常采用单位生产能力估算法和生产能力指数法：
（2）其中，单位生产能力估算法主要用于新建项目或装置的估算，而生产能力指数法适用于只了解工艺流程及规模时未知详细的工程设计资料，通常承包商采用生产能力指数法，进行固定资产静态部分的估算。对于流动资金的投资估算方法，主要有分项详细估算法和扩大指标估算法，其中，分项详细估算法在式（1）已经做了解释，扩大指标估算法如下：年流动资金额=年费用基数×各类流动资金率
二、变配电安装工程施工技术要点
（一）变压器调试与附件组装
变压器的安装工艺流程：检查设备；二次搬运变压器；进行变压器的稳装；安装附件；进行变压器的吊芯检查与交接试验；进行送电前的检查；验收运行。变压器安装前，需要进行安装场地的，确保施工现场没有杂物，接地系统已经完成安装；变压器的组装工作完成后，需要通过供应商与业主的检查；确保外观没有损伤，瓷瓶也不存在破损，附件安装没有问题；三方检查通过后，才可以进行吊装到位。由于安装现场在室外，不受建筑物影响，因此可以用80吨的汽车吊装，吊车的支撑脚采用路基箱进行垫牢；吊装过程中钢丝绳需要吊在变压器的吊装环上，不可以吊在线圈吊环上；；变压器吊装到位后，先不进行固定，待封闭式铜母线进行安装后，才进行固定工作，因为封闭式铜母线的长度固定，如先固定变压器，铜母线长度不合，就还需拆除，重新进行固定。变压器附件组装为散件运输，到达现场采用吊车组装。储油柜、散热器的附件组装需要在变压器处于充油状态下进行，以保证干燥环境。
（二）电缆敷设
电缆敷设前，需要检查设备情况，并进行高压电缆的耐压测试。保证电缆沟的深度与宽度满足要求。对电缆的路径进行规划是很重要的，可以避免电缆被外力破坏或发生腐蚀，电缆路径需要依据最短性原则，使其方便维护。电缆敷设是否能够进行直埋，要看选择路径开挖频率，如果很少进行开挖，可以直埋。如果地段复杂或经常开挖，则不应当直埋。此外，是否容易腐蚀也影响是否直埋。电缆的穿管敷设主要由敷设的电缆是否需要进行保护来决定；作为道路的地段可以进行穿管敷设；如果电缆的数量多、通道窄、挖掘难时，也需要进行穿管敷设。浅槽敷设在电缆较少、地下水位较高的情况下采用的比较多。电缆沟敷设则应当注意地路过车辆是否较多，是存在腐蚀。
（三）二次接线
二次接线需要与样板屏采用一样的工艺，电缆在柜中单独打把、单根固定，电缆牌的安装高度一致，电缆号头整齐，二次电缆芯线接入端子排进行大掏接，端子箱接线进行小掏接，固定好备用芯，需要做好标识、加芯线保护帽，保证二次接线一致。具体的工艺要求如下：端子接线、内部勾线应符合设计图纸；电气元件采用螺栓连接、焊接等，连接保证牢靠；二次导线禁止存在接头，芯线需要无损伤、断股，不能任意歪斜交叉；电缆芯线与导线端部标明回路编号，字迹清晰；配线整齐美观，导线绝缘良；接线端子每侧接线不超过2根，不同截面的导线不得接在一个端子上；次电缆头内部填充物使用红色绝缘胶带，外部采用黑色热缩管；电缆的挂牌不能挂错。
三、电力工程项目规划决策阶段的成本控制要点
（一）组建技术经济等为一体的权威决策机构部门
在电力工程项目规划立项决策上,应结合电力市场的发展现状及趋势,从长远发展和实际需求出发,组建由宏观、微观、技术、经济、环保等专家为主体的权威决策机构部门,对电力工程项目各方面进行科学的论证分析,坚决杜绝政绩巨程、面子工程等发生。成立的决策机构部门中,不仅要包括电力公司高层、中层等决策把玲领导,同时还应包括来自建管、运行、设计、监理等各方的基层代表,确保项目高效优质的施巨建设,为项目施工全过程成本控制奠定良好的基础。
（二）对项目的可行性、经济性等指标进行科学严密的论证分析
规划立项决策阶段是电力工程项目中确定建设规模、建设标准、建设资金筹措的关键性阶段,同时也是影响项目全过程成本控制的核心阶段。另外,需要在电力项目工程决策机构的监督、管理和指导下,制定合理的项目规划方案、总投资成本控制目标等评估指标,从一开始为项目成本控制提供重要的参考依据。
（三）根据项目成本控制目标编写科学的资金筹措建议书
电力公司应根据电力市场发展现状及趋势和具体项目发展规划总体要求,提出科学合理的项目开发目标、任务和详细的控制指标。对建设资金筹措方式、内容和细节进行认真论证分析,确保项目成本具有较高的控制水平。通过预测电力工程项目建设成本,编制满足电力市场特性的投资估算书,对拟建工程项目进行全面的成本预测和估算,便于合理安排资金的使用方式、评估手段和依据。另外,规划决策决断的成本预测估算,为项目建设各阶段的成本控制提供了一个科学的参考,及时发现施工全过程各阶段可能出现的成本偏差,及时采取相应的整改措施予以修正,避免项目在建设全过程出现“三超”等成本失控问题发生,有效提高项目成本控制质量水平。
四、电力工程决策阶段技术经济改进措施
（一）改进可行性研究管理
要保障项目可行性研究工作质量，需要严格执行报批程序，确保投资估算科学准确。要经由专业咨询机构对可行性研究报告进行评估，以保障报告内容和对项目是否可行的结论的正确性。投资估算的意义在于对项目经济效益进行评价，确定项目可投资性，并以此说服投资人。这一切都依赖于技术经济工作的可靠准确。
（二）选择科学合理的电力工程造价计价方法
目前，我国已经规范了统一的工程量计价方法，并按照市场经济运作规律结合电力行业自身特征设定计价模式。要做好技经工作，需要充分收集已有的电力工程项目造价资料。通过对资料的汇总归纳整理，从工程特点、施工工艺和技术水平等角度，对已建项目和未建项目进行比较、分析。特别要注意建筑结构、地址地形条件、施工工艺、建设标准和以及设备等因素的影响。
（三）加强决策前的准备工作
要保障决策的科学性与合理性，就要做好前期调研工作。详细、全面地了解当地社会、环境、地质条件乃至文化等因素的影响，在充分掌握各类信息的基础上，统筹全局，综合考虑，以保障决策的正确与准确。
结语
综上所述，技术经济在电力工程的可研决策阶段有着重要的应用价值，可以通过量化的方式，为工程决策的风险规避提供积极的建议。
参考文献：
篇3
1项目在决策阶段的投资
一个建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程,大体分为四个阶段:项目决策阶段;准备工作阶段;实施阶段;项目总结阶段。项目策划和决策阶段的工作是投资项目的首要环节和重要方面,对投资项目能否取得预期的经济和社会效益起着关键作用。
投资估算是在项目决策阶段,对项目的建设规模、工艺和工程方案、项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上,估算项目投入总资金的过程。
按照《投资项目可行性研究指南》的划分,项目投入总资金由建设投资(含建设期利息)和流动资金两项构成。投资估算时,需对不含建设期利息的建设投资、建设期利息和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的具体内容包括:建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费、基本预备费、建设期利息及流动资金等。
2工程投资估算编制的基本原则
2.1投资估算的具体内容
a建筑工程费;b设备及工器具购置费;
c安装工程费;d工程建设其他费用;e基本预备费;f建设期利息;g流动资金。
可用公式作如下表示:
不含建设期利息的建设投资=a+b+…+e
建设投资=不含建设期利息的建设投资+f
建设投资=静态投资+动态投资
静态投资=a+b+…+e
动态投资=f
项目投入总资金=建设资金+g
2.2投资估算的深度要求
由于不同阶段工作深度和掌握的资料不同,投资估算的准确度也就不同。随着工作的进展,工程造价会不断深入,准确度会逐步提高,从而对项目投资起到有效的控制作用。项目前期的不同阶段对投资估算的允许误差率如下(如表1）:
2.3投资估算编制的依据及重要性
建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面:(1)拟建项目的工程方案及工程量;(2)专门机构的工程建设项目估算办法和费用标准,及政府部门的物价指数;(3)专业机构的建设工程造价费用构成、计算方法、计经指标等。
投资估算的作用可以概括如下:(1)投资估算是投资项目建设前期的重要环节。(2)是满足工程设计招投标及城市建筑方案设计竞选的需要。
3投资估算编制的基本方法
3.1建设投资简单估算法
（1）比例估算法;（2）生产能力指数法;（3）朗格系数估算法;（4）投资估算指标法。
投资估算指标分为单位工程指标、单项工程指标、项目综合指标三种。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示。单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示。单位工程指标按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用,即建筑安装工程费用。
3.2建设投资分类估算法
分别估算各单项工程的建筑工程费、设备及购置费和安装工程费;在汇总各单项工程费用的基础上,估算工程建设其他费;估算基本预备费和涨价预备费;加和求得建设投资(不含建设期利息)总额;最后再根据项目的资金筹措方案计算建设期利息。以上加总求和即得出项目总投资估算。
其中,建筑工程费的估算方法有单位建筑工程投资估算法(单位建筑工程量投资*建筑工程总量)、单位实物工程量投资估算法(单位实物工程量投资*实物工程总量)和概算指标投资估算法。前两种方法比较简单,后一种方法要以较为详细的工程资料为基础,工作量较大,可根据具体条件和要求选用。
4决策阶段投资控制理论探讨
价值工程(ValueEngineering,缩写为VE)又叫价值分析,它要求以最低的寿命周期成本可靠地实现工程的必要功能。其表达式为:价值＝功能(效用)/成本(费用)或V＝F/C这个定义包含了三个方面的内容:
(1)VE研究要从降低项目全寿命周期成本(Life－CycleCost,简称LCC)的角度来提高研究对象的价值。VE研究要重视降低全寿命周期成本,而不是仅考虑建设成本。价值工程的目的是以研究对象的最低寿命周期成本,来实现使用者所需功能。实施价值工程,可以避免一味的降低工程造价而导致研究对象功能水平偏低的现象,也可以避免一味的提高使用成本而导致功能水平偏高的现象,使工程造价使用成本及建筑产品功能合理匹配,节约社会资源。
(2)价值工程的核心是对项目进行功能分析。通过功能分析,删除过剩的功能和不合理的功能要求,加强不足功能,把节约成本放在有效保证工程质量的基础上。功能分析的一个重要内容是功能的数量化,把定性指标转化为定量指标。
(3)价值工程是一种依靠集体智慧所进行的有组织的系统工作。进行价值工程研究,要组织各方面人员参加,并提出技术方案,吸取各方面的经验,把方案优选和方案改进结合起来,达到提高价值的目的。
价值工程本质上是以功能为中心来规划某项工作,其目的有以下几方面:
①实现必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能与成本的最佳匹配。
③使各部分的功能寿命大体一致,以取得最好的经济效益。
篇4
二、建筑工程投资估算中面临的问题
1.估算误差率。在不同的建筑施工阶段，由于资料详实程度、具备的条件等方面存在着一定的差异，因此，在投资估算过程中，允许存在的误差率，及其发挥出的效果和作用也有所不同。其中，项目建议书投资估算允许的误差率为30%，其主要作用是对概略投资进行估算，为相关部门项目建议书的审批提供依据。可行性研究估算允许的误差率为20%，其作用是在初步明确项目方案的基础上进行估算，为项目技术经济论证提供依据。方案设计估算允许的误差率在10%到15%，其作用是推动技术经济分析论证更加深入、详细、全面的开展，从而为初步设计概算控制、设计文件编制、项目可行性研究提供依据。对于资金筹措安排、后期设计、投资决策等，前期的投资估算具有重要的作用。因此，如果误差率过大，投资估算将会失去其应有的意义。所以，在实际进行投资估算的过程中，应当尽量控制好误差率。
2.估算指标。在投资估算中，具有很多估算方法，可对分部工程造价、单项工程造价、投资估算等指标加以利用。对于造价和估算指标的引用，可将单位工程、单项工程、独立建设项目等作为对象。同时，可以通过平方米单项工程造价指标和主要材料消耗量来加以体现，具有较强的概括性和宏观性。不过，对于不同的工程项目来说，普遍具有不可复制性、唯一性、复杂性等特点，因而不会存在完全一致的工程。对于造价指标、估算所需的数据大多来源于历史资料，难以对当前的价格水平进行真实的反映，因而不能一味的生搬硬套。对于基础部分，可以分为独立基础、撞击基础、满堂基础、条形基础；对于结构部分，可以分为框架、钢结构、框剪、砖混。在钢筋混凝土结构中包括了高层和多层，在钢结构中包括了重型、中型和轻型。在同一个指标上，有所种因素的共同作用。所以在实际应用过程中，应当对相似的工程造价指标进行应用，并进行换算和调整。
3.项目信息资料。在工程项目建设的项目建议书、可行性研究、初步可行性研究、项目规划等阶段，通常是没有具体的设计方案的。对于所要建造的工程项目，投资者会在大体上有一个构思，包括建设地点、建设条件、总体建筑结构、实用功能、拟建规模等。而在实际的投资估算过程当中，这些都是十分重要的依据和参考。然而，在现实应用当中，投资者在刚刚产生建设意向和设想之后，就急于对工程建设的投资有所了解。同时，时间较短，对于工程相模的相关资料和信息也没有进行充分的掌握，因而往往难以准确的进行投资估算。
三、建筑工程投资估算方法
1.基本概述。在建筑工程的不同阶段当中，计算工程造价的依据和方法等都有所不同。在工程设计阶段，已经呈现出了工程项目的大体面貌。随着后续设计的不断细化深入，从初步设计概算进行到施工图预算。随着项目的不断进行，信息和资料就会越具体，对于工程项目真实造价水平的的反映也就越准确。在项目前期，基于现实中的情况，决定了不能将估算进行到概预算的程度。对此，应当探索出一种全新的途径，在估算中利用一种近似与概预算的方式，以便对项目前期估算所面临的问题进行解决，从而使投资估算的准确性得以提高。总体上来说，结合办公、仓储、生产等不同的建筑功能，项目所在地的地址、环境、气候情况，以及投资人的具体要求类似功用建筑构造等信息，对项目模型进行创建。通过这种方式，细化工程的主体结构，使之成为分项工程，然后利用分项工程的综合单价，对建筑工程进行投资估算。在实际操作中，应当先对主体结构形式加以确定，结合建筑功能、地质条件、结构形式等。同时确定类似建筑的基础形式，例如独立基础、桩基础、满堂基础、带形基础等。之后确定地面以上的结构形式，例如砌体结构、钢筋砼框架、钢结构等。综合这些因素，对建筑的装饰和结构加以确定，从而进行建筑模型的构建。下一步需要对分部分项工程进行列举，土建工程分基础、土方，建筑分布、门窗分布、装饰分布、结构分布等。结合各方的经验、资料、信息，使其达到具体化。然后对每一个分项工程进行分项综合单价的估算，从而形成最终的建筑工程估价。
2.具体方法。
2.1概略估算。在概略估算类算法当中，只要包括生产能力指数法、比例估算法、系数法、单位生产能力估算法等方法。其中，生产能力指数法和单位生产能力估算法在实际运算中，对于拟建项目静态投资的粗略估算，是以投资额、类似项目生产能力作为基础的。比例估算法就是分项比例估算的方法。系数法则主要包括朗格系数法、主体专业系数法、设备系数法等。此两种方法在实际应用过程中，估算基数选取的是主要设备购置费、主体专业工程费等。
2.2指标估算。在建筑工程投资估算当中，指标估算类方法是最为常用的。它将建筑工程项目纵向划分为单位工程或单项工程，横向划分为安装工程、设备购置、建筑工程等。然后对各个单项工程和单位工程的投资按照相应的投资估算指标进行估算。以此为基础对项目工程费用进行汇集，然后对基本预算费和其它一些费用根据相关固定进行估算。最终形成拟建项目的静态投资估算。
篇5
不同的生产项目、不同的生产阶段投机估算也有着很大的差异。在生产项目的建议书阶段，由于投机估算的精确度相对较低，可以采用匡算法，从而有利于建议书的编制。匡算法的计算主要包括单位生产能力法、生产能力指数法、系数估算法。可以参照下式：
单位生产能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生产项目所需要的固定资产投资额，I1表示可比项目实际固定资产投资额，N2表示拟建项目生产规模，N1表示可比项目生产规模，P表示物价换算系数。
系数估算法，常用的方法主要有化设备系数法以及主体专业系数法，需要注意的是，主体专业系数法是指以拟建项目中，投资比重大并且与生产能力直接相关的工艺设备投资作为基数，另外根据类似工程的统计资料，从而计算出拟建项目各专业与生产项目工艺设备投资的百分比，从而以此估算出投资项目的所需的工程费用，并进一步计算出整个生产项目的静态投资。
在可行性研究阶段，如果要求较高的投资精度，需要采用更加详细的计算方法，例如指标估算法。指标估算法是将生产项目分为单项工程或者是单位工程，并按照工程费用的性质划分为建筑工程、设备购置费用、安装工程等等。同时，根据投资估算指标，进行各单位以及各工程投资的估算，进行汇总后，进而得出整个工程费用[1]。另外，再按照相关的规定，对生产项目的其他费用、预备费用等方面进行估算，最后形成拟建项目的静态投资。
在生产项目的其他费用的估算中，对于在合同以及协议中，已经明确的费用需要计算在内，对于未能明确的费用，需要按照国家、行业或者是项目所在地的相关规定进行计算。
二、生产项目的经济评价方法
（一）项目的财务评价
财务评价是指生产项目遵循现行的财税制度以及规定，并根据当前的市场价格，对项目在财务上的支出以及收入进行计算，同时，独立测算本项目在资金投入所能带来的利润，不对社会经济效果进行广泛考虑。从不同的评价角度出发，财务评价可以分为企业财务评价以及国家财务评价。企业财务评价的主要内容有：投资获利分析、财务清偿能力分析以及资金流动性分析。财务的评价的主要指标众多，主要包括以下几种：投资收益率、投资利润率、财务净现值以及资产负债率、速动比率等等。下面仅从投资收益率以及财务清偿能力展开分析。
1.投资盈利性
投资盈利性是指生产项目基于实际收入与支出，对涉及到生产项目的投入与产出、市场与价格、组织与经营等各种因素，并通过对实际交易年份的收入以及支出对现金流量展开分析，测算出单个代表年份以及整个生产项目寿命期的净收益以及投资收益率，以此作为整个生产项目获利能力的评判标准[2]。
2.财务清偿能力
财务清偿能力是指检验生产项目在整个有效寿命期之内，每个年份资金盈亏状况，以及生产项目对借贷资金的偿还能力。其受生产项目的投资盈利能力直接影响，如果企业的盈利能力较强，其偿还债款的速度也就越快。对清偿能力的分析则需要包括对所有的资金流入以及流出，例如保险费、利息以及股息等等。
（二）项目不确定性分析
不确定分析是指衡量经济评价的过程中，由于预测与估算数据产生的不确定因素，产生对评价指标的影响，进而了解对项目的可靠性。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈亏平衡分析
盈亏分析主要是指不同生产水平的成本收益之间的关系进行分析与研究，主要是根据生产项目的总成本、收入等各方面的数据，对项目的产量盈亏平衡点进行确定，进而对项目的盈亏与产品产量之间的影响进行预测。盈亏平衡点会随着项目产量的变化而发生变化。当盈亏平衡点越低时，经营的安全系数也就越高，表示项目的盈利具有更大的可能性；当项目的盈亏平衡点越高时，其所承担的风险也就越大。
2.敏感性分析
篇6
0 前言
投资项目的决策是通过比较不同建设方案，并进行投资经济性分析，做出正确、合理的选择，由此可见投资估算的重要性。项目决策中投资估算合理与否，直接关系到工程造价的高低和项目建设的成败，具有极其重要的作用。因此，选取正确合理的投资估算方法不但是项目决策过程的重要任务，更是整个投资项目顺利进行的必要前提。
1投资估算中的不确定因素
决策阶段主要是投资者对拟建项目的类型、规模、建设地点、时间、地质条件等工程特征提出轮廓性建议和设想，对拟建项目的必要性、技术经济和生产力布局上的可行性进行框式论证与优化。但是，这一阶段工程造价控制的难点是：
（1）项目模型还没有，工程量尚不明确，投资估算难以准确；
（2）为了项目尽快上马，人为地高估效益，低估投资，搞“钓鱼战术”；
（3）由于缺少针对性，投资估算所选用的数据资料难以真实的反映工程实际情况；
（4）可行性研究周期短，无法进行多种投资方案比较。
基于以上原因，造成了工程建设过程中存在着诸多不确定因素，给投资估算带来了相当大的难度。
2提高投资估算准确性的策略
有效提高项目投资估算的准确性，应从以下几个方面着手。
2.1认真收集基础资料
要做好基础资料的收集工作。依据时间、物价、现场条件和装备水平等因素做出详细的调查，如工程所在地的地质、气候、水电供应、主要设备价格、大宗材料采购地以及现有已建类似工程资料等等。随着项目的推进，更多相关的信息可以得到利用，其所起到的作用也会越来越重要。
2.2做好市场研究
市场研究是按照科学理论、尊重实际情况的方法，有计划、有目的地对拟建项目的市场供求情况，包括国内外市场对类似项目的建设情况、国家对该产业的政策引导及今后发展趋势等进行系统的搜集和解析。要根据大量的统计数据和技术信息，进行认真的比较与综合分析，进行深入研究详细论证项目建设的必要性，并对项目的发展前景做出具有建设性的最科学的判断。
2.3精心比选投资方案
投资方案的比较与选择，是可行性研究和项目评估工作的重要组成部分，也是项目决策的重要环节。它所涵盖的内容十分广泛，既包括工程技术条件、建设条件、生产条件、投资时间和生产规模等，同时也包括经济效益和社会效益的比选。在项目决策阶段和经济评价过程中，对拟建项目计算期内投入产出等诸多因素进行调查、预测、研究、计算和论证，利用现代化的经济分析方法，选出最佳投资方案，保证工程项目的可行性和经济的合理性。
3投资估算的编制方法
投资决策过程大致分为：项目规划阶段、项目建议书阶段、预可行性研究阶段、可行性研究阶段四个阶段。其常用的估算方法有：生产能力指数法、比例估算法、设备及厂房估算法和指标估算法等。在决策的不同阶段，为提高投资估算的准确性，应按项目的性质、技术要求和数据资料的具体情况，针对性地选择不同的计算方法。下面介绍几种应用较多的静态投资估算方法。
3.1生产能力指数法
计算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1为已建类似项目投资额；Y2为新建项目投资额；X1为已建类似项目生产能力；X2为新建项目生产能力；n为生产能力指数，通常0≤n≤1；CF为综合调整系数。这个方法是由威廉斯（Wiliams）和纳尔逊（Nelson）两人首先发表。由于投资与设备费用和生产规模的0.6次方成正比，所以这种方法也叫“0.6指数法”。后来人们把这个方法的使用范围推广到计算整个工厂的投资。
如：已建年产20万t规模的某项目投资额为3亿元，现有年产50万t规模的相同项目，工程条件与上述类似，调整系数为1.2，根据式（1）计算，则该项目投资总额为6.24亿元。这种方法是根据已建成的类似项目生产能力和投资额，来粗略估算新建项目静态投资额的方法，计算简单、速度快。生产能力指数法多用于项目建议书阶段，不需要详细的工程设计资料，只需要知道工艺流程及规模。
3.2比例估算法
这种方法是根据同类型已建项目的有关资料，计算出拟建项目的各专业工程费占工艺设备（包括运杂费和安装费）投资的百分比，然后把各专业工程的投资（包括工艺设备费）相加求和，再加上其他有关费用，即为该项目的总投资。计算公式为：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C为拟建项目投资额；I为拟建项目的其他有关费用；E为拟建项目设备费（含运杂费）；P1，P2，P3分别为已建项目中建筑、安装及其他工程费等占设备费的百分比；f1，f2，f3均为综合调整系数。该方法常用于项目可行性研究阶段。
如：某工厂工艺设备投资为3000万元，据相关资料分析，各专业工程费占工艺设备费的比例为：土建25.9%，化工17.53%，收尘2.18%，电力9.78%，仪表5.31%，给排水2.46%，采暖1.26%，通风3.84%，照明0.46%，通信0.81%，总图1.16%，其他费用暂估为1000万元。根据式（2）计算，调整系数：f=1，该项目总投资额为6120.7万元。
3.3设备及厂房估算法
在工业项目中，工艺设备投资与土建投资之和占了整个项目投资的绝大部分。当设计方案初步选定了工艺设备时，工艺设备投资与厂房土建投资就可以根据设备的重量及厂房的高度和面积分别估算出来。其他专业的工程投资：与设备关系较大的按设备投资系数计算；与厂房关系较大的按厂房土建投资系数计算，两类投资加起来就得出整个项目的投资。这种方法在预可行性研究阶段使用比较合适。
如：某小型发电工程工艺设备及安装费用为1.42亿元，厂房土建费用为1.26亿元，其他各专业工程投资系数为：工艺设备1，汽机设备0.04，余热锅炉0.14，化水0.01，烟气净化0.09，动力0.06，仪表0.08，给排水0.08，系数合计为1.5；厂房土建1，暖通0.02，照明0.01，工业管道0.01，总图0.03，系数合计为1.07。则该项目总投资为3.48亿元。
3.4指标估算法
投资估算指标这种方法多用于估算房屋、厂房的造价，常用于可行性研究阶段。以厂房造价为例，应注意两点：
（1）厂房结构（如钢结构、钢筋混凝土结构）；
（2）各项技术参数（如不同高度、跨度，吊车重量及台数，工作制度等）。
如果能根据上述两个重要因素，分析出本地区各种厂房造价指标，再乘以总面积，即可得出该厂房土建部分的投资。该方法在土建工程中被广泛应用。这种方法准确程度虽然较高，但需要大量的计算，工作量较大，而且要求设计必须达到一定的深度才能使用。
4结语
综上所述，投资估算的正确性与合理性对投资项目的决策具有重要影响，且对项目总造价及实施具有决定性的影响，因此，编制人员务必根据项目实际情况，选择合理的投资估算方法，采取一切行之有效的措施，将决策阶段的投资控制工作做得更加完善，在熟悉各项法规及相关执行标准的前提下，从源头上有效的控制项目的投资，为工程项目的顺利建设打下基础。
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文章编号：2095-4085(2018)01-0073-02
1新经济形势下房地产成本管理存在的问题
1.1忽视对成本进行分摊
对成本进行分摊可以实现对产品定价、利润监控、行业对标、税务筹划的管理，提高对成本管理的效率，保证房地产企业的利益。但是在实际房地产企业的管理中，极少有人重视对成本进行分摊或者科学的管理。对成本的管理一般停留在表面工作上，导致后期的分摊工作不扎实，影响对成本的管理、控制，不能实现对房地产利润、税务等的科学规划。
1.2成本核算对象的设定没有依据
成本核算与实现科学分摊一样，都对于实现房地产的定价、利润或者税务的规划具有十分重要的作用。实现对成本核算，也是控制成本的手段之一，对保证房地产项目的正常开发、运行具有重要意义。对成本核算对象的设定必须要有依据，要在项目开发之前，根据行业的标准、规则去确定成本核算对象，实现对成本核算科学、有效的分析。但是实际房地产开发项目中，房地产商一般只重视行业利润，极少对成本进行核算，核算对象的设定也比较模糊，所以不能实现明确、科学的对成本核算对象进行管理，严重时可导致成本失控，不能达到房地产行业稳定发展的目的。
1.3未能及时获取项目成本核算的依据
科学的对成本进行核算，需要有效的依据，比如工程成本核算时，施工单位提供的有效发票等。但是实际成本核算过程中，企业对成本的核算不重视依据，不重视向施工单位索要发票等。并且有的时候房地产项目竣工，但是投资方对一些营业税、附加税的款项没有及时结清，这种情况下，施工单位亦无法向房地产企业提供发票。所以，这些状况的存在，就导致房地产商在核算成本时，没有完全将所有款项进行叠加、核算，甚至出现估量成本的情况。与实际成本的数值补丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地产企业不能实现有效、科学的对成本进行管理、控制。
2针对以上问题对房地产成本管理提出建议
成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多，且不同项目的实际情况、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制，只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理，才能最终实现成本控制的目标。因此，在实际成本管理及预算中，要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧，才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。
2.1在企业内部全面贯彻成本控制管理理念
企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念，促进成本管理的效率得到提升，保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部，所以企业其他部门认为，成本的管理理所当然由合约部承担，这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节，企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理，成本才能真正得到控制，才能实现对成本的科学和行之有效的控制。
2.2建立目标成本管理制度
房地产企业上层对企业做出决策，往往依据投资估算及预算。但是投资预算对上层做出决策只是提供一定的依据，在企业的正常运行中，还需要在投资预算的基础上编制项目的目标成本。目标成本只是在项目实施之前，企业做出的预测，为成本的管理提供依据，所以在实际企业项目的生产或销售过程中，要注意将目标成本与实际成本进行比对，这样才能有效控制成本失控现象的发生。为此，企业需要一套完善的目标成本管理制度，一方面实现目标成本的管理，另一方面便于将责任细致到每一个部门。并且便于对目标成本进行监督、控制，对成本执行过程中不规范的行为进行及时校正。而且目标成本只是对企业项目做出的预测，在实际实施过程中存在不合理的地方，监督部门还可以及时进行修改，与实际成本进行及时比对等，保证成本管理的正常运行，防止成本失控现象的发生。项目完成后，成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算，将实际成本与目标成本进行比对，得出实际与预算的偏差，为将来目标成本的预算提供宝贵的经验。
2.3采用科学的成本管理和控制方式
成本的管理与控制方式，主要分为动态控制与静态控制两种。(1)动态控制方式。所谓动态控制，首先将房地产项目的各个环节模块化，然后研究各个模块在运行过程中的相互影响，在此基础上计算出项目的成本。但是值得注意的是，在这个动态过程中，任一模块的变化，都会影响模块之间相互影响，由此改变项目的成本。(2)静态控制方式。静态控制与动态控制的区别在于，在将房地产项目模块化的基础上，对每一个模块做出范围预估，让每一个模块在合理的范围内对成本进行预估。这种控制方式得出的成本是在一个较为合理的范围内。
2.4建立成本管理构架
成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式；开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理；若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。如项目在可行性研究阶段，则采用房地产成本管理类似估算法；打算假想阶段、策划定位阶段则采用参数模型法；施工房地产成本分析图阶段则采用自下而上估算法。由于估算所处的阶段分歧，所用的体式格局分歧，估算有不同的精度和不同的时间花费。
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二、注意事项
(一)费用预算是否合理
在对项目投资估算进行编制的过程中，要正确安排各种费用所占的项目投资比例，要有侧重点。通常设备材料的比重最大，要超过总投资的百分之五十，如果其中的进口设备较多，那么资金所占比例将会在百分之六十以上；建筑工程费与安装工程费的比重较少。因此能否有效控制投资资金的金额，把握好设备投资预算是关键，要注意市场价格的浮动变化，选择合理的设备投资，避免不必要的损失。除此之外，项目投资的估算中还要包含一部分预备资金，打好提前量，避免在建设过程中由于涨价等突发状况带来的资金紧张。尤其是工程较为复杂的项目，预备资金要适当的增加。
(二)参考数据是否有价值
估算的过程中常会找同类的工程项目估算进行参考，这时就要注意这些数据是否有参考价值。要考虑到参考数据的实效性与准确性，相差时间较长的工程项目预算，其参考价值就会小很多。另外，有些项目具有特殊性，如：拆迁改造，还建等，这其中的支出费用要超出普通的工程，因此计算时要避免重复与漏项。(三)地方法规、行情是否熟识近年来，建筑市场的壁垒逐渐被打破，很多企业对项目进行跨地区的承包建设。而地区间的法规、收费标准等不尽相同，企业对项目所在地的行情不了解，在项目编制的过程中就会出现偏差。因此，承建单位一定要对项目所在地提前进行考察，根据当地的经济指标对工程展开投资估算，制定合理的投资计划。
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房地产经济评价中的基础参数主要包括以下几个方面的指标：
1．时间类参数。包括开发活动的起始点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等。
2．投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本金投入比例等。
3．收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率等。
4．评价标准参数。包括基准收益率、成本利润率、投资利润率，投资回报率等。
在以上的参数中，开发期、建设投资额、贷款利率、租金或售价、开发规模、投资收益率是最主要基础参数，这些参数对项目开发的结果影响很大。在项目的经济评价中，这些参数的取值都是参考当时当地市场情况估测为基础的。由于在实际开发过程中这些主要参数很容易发生变化，而且对项目评价结果有很大的影响。因此，找出这些参数并确定其变化范围将对投资项目的评价结果及以后开发过程中的控制，是非常重要的。
一、开发规模
开发项目的建筑面积直接关系到其租金收入或销售收入和建设投资额。一般说来在项目前期评价时，开发商通常还没有拿到有关规划批文，因此，经济评价所采用的建筑面积是不确定的。即使有关部门批准了项目总建筑面积不变，项目可供租售的面积仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商场的实际使用面积到底有多少，这在前期评价阶段也是无法确定的，只能大致估算。实际使用面积的多少主要依赖于地块的条件以及建筑师的设计能力。
尽管开发商对项目的租售安排有自己的考虑，但由于市场需求的制约，开发项目的面积并不一定都能迅速销售或租赁出去，为此要进行销售预测。销售预测是从微观角度预测开发商未来销售的前景，为确定经营计划提供依据。销售预测主要是对销售量及销售进度做出预测。一般情况下可根据统计资料的多寡，采用直接预测法或间接预测法。
二、开发期
项目开发期大体上由三个阶段组成，即从购地到开始建造阶段即开发前期、建筑施工阶段、竣工后项日出租出售阶段。一是开发前期。开发前期的时间长短一般由所需规划设计时问或拆迁安置时间所控制决定。其中，设计周期有国家颁布的设计周期定额作参考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能够较准确的估计。有国家颁布的建安工程工期定额作为依据。但某些特殊因素的影响，也可能引起施工期延长。三是出租或出售期。出租期或出售期时问的长短与市场供需情况、购买力有直接关系。一般在经济评价中，常安排房屋竣工后半年至二年(视项目规模大小)结束。
三、建设投资额
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产开发项目经济评价过程中，由于制度政策、市场环境等等因素的影响，我们所估算的建设投资与实际建设投资之间往往不一定相符。其中，变化最大的主要是土地费用和工程造价。当土地费用确定后。工程造价实际上就成了影响开发商利润的主要因素，可以通过了解类似物业的造价情况或针对开发项目本身的有关设计图纸估算此项费用。计算费用时一般以当前的价格水平为依据，费用的增长大致能和收益的增长相抵。
1．土地费用。土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，主要由两部分组成：一部分是获得土地使用权的费用，另一部分是土地开发费用。对土地费用进行估算，首先需要获取相关的资料：主要包括当地的土地分等定级成果资料、土地规划信息、土地市场信息、土地权属资料以及项目用地现场勘察及周围环境资料等。通过对上述资料的调查分析，就可以对土地费用有一个大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假设开发法和市场比较法两种。
2．工程造价。工程造价包括土建工程费用、安装工程费用，其中土建工程费用又可划分为摹础工程费用、上部结构费用等。目前工程造价常用的估算方法有粗算和精箅两种。
粗算法是一种加权类推的办法，即根据已建项目的造价类推待开发项目造价。类推过程中，对已建项目造价乘一个修正系数作为已、待建项目间的差异的修正，这个系数通过定性分析来确定。这个算法所依据的资料是规划设计或方案设计，对项目具体细节掌握得还不够充分，因而算出的数字也比较粗略，精确度低。只能作为工程造价的一种估计，用于项目的机会研究和初步评价。
所谓精算足相对于粗算而言的，计算依据是项目的初步设计以及当地的建安工程概算定额。由于它对项目细节的掌握以及计算标准都比粗算要充分、可靠，因而预测精度高，也比较简便。这种方法的缺点，一是它是一种静态的算法，对于项目细节的动态变动通过量上的放大来考虑，显然不一定准确；二是概算定额是本地区统一颁布的标准，价格水平固定而且滞后。在市场经济条件下，价格水平完全根据市场当时的需求状况而定，变动快，这种相对固定的标准很难准确估量价格变动因素对工程的影响，大大影响估算值的精确性。
总之，无论是粗算还是精算，在算法上都应作改进，才能适应市场经济的要求，提高预测精度。
四、租金和售价
租金和售价是房地产开发项目经济评价中最重要的参数之一。即使租金和售价发生较小的变化。也会导致开发商收益的较大变化，同时，租金售价的水平在很大程度上影响土地价值．而准确地估算租金和售价并不容易。一般的评价方法中，租金和售价的确定足通过与市场上近期已成交的类似物业的租金收入或售价进行比较、修正后得出的。这种比较往往没有考虑物价上涨和租金售价在开发期间的增幅，而仅仅以当前的租金和售价水平进行估算。但同类型物业市场上供应与需求间关系的变化，开发建设过程中政治、经济和社会因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地描述。
确定开发项目的租金或售价，需要对市场进行研究和比较。这时，常用同类竞争性项目对比分析方法。目前，由于挤进商品房开发的各种费用项目多、数量大，导致开发商成本居高不下、价格无竞争力和弹性可言。房地产开发商基本采用成本加利润的方法定价，即以一个不变的利润或利润率标准加上开发成本和费用得到销售价格。这样做的好处在于保住了商鼎房销售的基本利润，缺陷在于形成一个静态价格，不利于面向市场、适应市场竞争而制定合理的有竞争性的价格。在合理的商品房价格体系理顺之后，可以采用动态盈亏平衡分析的方法来预测销售价格。开发项日的总开发价格一般是指项目建成后出租或出售所获得的净收入，即从出租或出售毛收人中扣除与租售相关的税费。有些经济评价人员认为，由于开发项目大多是在整个开发工程完成后才出租或出售的，所以总开发价格的计算原则应以将来的价格水平为依据。但在实际评价时，为保持评价的基准期规定，也为方便起见，常依开发前的价格水平进行评价，因为大多数情况下，项目的收入和支出受市场价格变动的影响大致相同，纯收益的变化不大。但在房地产需求旺盛的地区或时期，收入的增长可能会大于费用上涨，此时可根据情况将收益水平估算的略高。
五、贷款利率
贷款利率的变化对开发项目评价结果的影响是相当大的。由于房地产开发商在开发建设一个项目时，自有资金往往只占到投资总额的20％～30％，其余的部分都要通过金融机构，或以预售方式筹措，所以，资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。利率的影响，决定了开发商利用金融杠杆的有效性。
六、投资收益率
投资收益率是影响经济评价结果最主要的因素之一。投资收益率的变化将对房地产开发项目的总开发价值的估算产生很大影响。在项目全部销售的情况下，项目总开发价值等于销售收入减销售税金后的销售净收入；而在项目全部出租的情况下，项目总开发价值可用项目年均净租金收入除以年投资收益率表示。房地产投资是国民经济整个投资系统的一部分，其收益率水平和其他行业的投资收益率有着密切的联系。投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，年净租金收入与项目投资之比。房地产投资收益率的确定，一般要综合考虑以下一些因素：当前的经济状况、银行贷款利率和其他各行各业总的收益率水平；房地产开发项目的类型、地点以及对未来租金增长的期望；开发项目承租者能够连续付租的能力；房地产开发项日寿命的长短；开发项目投资规模的大小。通常情况下，如果开发商对项目建成后获利能力的期望值越高，那么其确定的投资收益率便会低些；反之，如果项目预期收入增长缓慢，开发商就应将投资收益定高些，以便尽快收回投资。目前确定投资收益率的方法主要是市场提取法即选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值，作为评价项目的年投资收益率。由于市场资料所限，选择的参照项目不同，最后所得的结果可能会有差别。
另外，由于开发期间市场行情的改变，以及参照项目与所评价项目之间的差异，项目评价时所选择的年投资收益率与将来实际年投资收益率相比。也不可避免地出现误差，从而使开发商要承担附加的风险。
房地产项日经济评价中基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要影响。关系到项目操作的成败。房地产项目经济评价的基础数据和参数，应该建立在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、投资与成本费用估算、项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时，还应注意对项目进行不确定性分析和多方案比选。这样，才能使基础数据和参数达到或接近实际值，最终结论才能够作为房地产开发商投资决策的依据。
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中图分类号:F205 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0212-02
我国经过土地制度、住房制度改革,房地产市场的形成,房地产业发展迅速[1],导致土地市场政策和价格不断变迁,城市居住用地地价跟随基准地价的不断调整而变化。居住用地价格作为房价的基础,逐渐成为政府、开发商和城市居民普遍关注的敏感热点问题[2]。居住用地价格可以被认为是反映了作为竞租者的开发商在对不同居住用地地块特征和开发潜力评估基础上所愿意支付的成本[3]。居住用地地价的评估也是地产开发商首要解决的问题,其评估方法有多种,而剩余法是地价评估中广泛采用的方法之一,在城市居住用地地价评估中经常被使用。但其方法运用时有多种解法,每种方法计算结果都不一样。因此,对居住用地怎样合理的估价,如何正确看待剩余法的应用尤其重要。
1 居住用地地价评估常用方法概述
根据全国土地分类规定,居住用地指供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落),通常分为城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲地四种,其中单一住宅用地是指城镇居民的普通住宅用地、公寓用地和别墅用地;城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地和空闲地分别指农村村民居住的宅基地和村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等[4]。对于居住用地地价的评估,可以结合该宗地的具体状况,可以选用如下评估方法:市场比较法,收益还原法,基准地价系数修正法和剩余法。市场比较法以代替关系为途径,接近市场情况,但它必须以发育健全的地场市场为基本条件,没有充足的交易实例资料就不能使用;收益还原法以取得土地纯收益为途径,只适用于有现实收益或潜在收益的土地,但其纯收益和还原率的确定比较困难;基准地价系数修正法具有快速、方便评估多宗土地价格的特点,主要用于已完成基准地价评估、具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价,其精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关[4];剩余法根据最有效使用原则和合法原则来确定土地利用最佳方式,它假设在开发期间租金与交易价格不变,各项成本投入是均匀或分段均匀,也不考虑物价上涨影响,它的理论依据是地租理论和价格构成理论,是一种科学实用的估价方法,在城镇居住用地地价评估中经常使用。
2 剩余法在居住用地地价评估中的应用
城镇居住用地地价评估中,市场比较法是首选方法,对于新开发完成的居住用地,还可以使用成本逼近法。但是在很多情况下,最常用的是剩余法,在运用剩余法时,必须注意其资金的时间价值。下面进一步说明剩余法的应用。
2.1 剩余法及其资金时间价值概述
剩余法又称假设开发法、到算法或预期开发法。它是从待估对象土地所建造的房屋等建筑物的预期销售收入减去有关开发建设成本、税费及正常利润后,求取待估对象客观合理价格或价值的方法[5]。其公式如下。
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-利润-锐金
式中:（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算。
（2）专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费,一般以占建筑费的百分比i计算,即。
专业费＝建筑费×i。
（3）正常利息率为r,则利息＝(建筑费＋专业费＋地价)×r。
（4）正常利润率为p,则利润＝(建筑费＋专业费＋地价)×p。
（5）与地价有关的税收为t。
（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总,即可得到。
地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－(建筑费＋专业费＋地价)×r－(建筑费＋专业费＋地价)×p－t。
整理后即:
(1)
土地开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期,在这一周期过程中,各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关,即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于地产开发的全过程中。据此,剩余法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量,充分反映出资金运用的时间价值规律特征,因此,假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点,运用资金时间价值运动规律进行估算,才能使估算的结果准确可靠。资金的时间价值,是通过时间和利息率来体现的,有借贷款,但无借贷时间,如马上就还,则利息为零。在剩余法评估地价时,全部预付成本=建筑费+专业费用+地价,或者,全部预付地价=土地开发费+生地地价,是计算利息的基础,但是,利息额的大小则与开发过程长短有关,开发过程越大,利息额越大[6～7]。针对这一情况,现就剩余法的具体计算公式、利息、利润的计算案例进行讨论。
2.2 剩余法应用的案例
（1)委估对象:某七通一平的空地,面积2400平米,允许用途为商住混合楼,容积率7,覆盖率≦50%,土地使用年限50年。
（2)估价要求:2007年10月出售,求购买价。
（3)其他估价条件:①设计建筑面积16800平方米,14层,1～2层2400平方米用于商业,3～14层14400平方米用于住宅;②开发费用估计:总建筑费1200万元,专业费为建筑费的6％,利息率10％,税费按楼价的8％计;③估计建成后商业楼即可全部售出,住宅楼的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。预计当时售价商业楼6000元/平方米,住宅楼5000元/平方米,投资利润率为20％;(4)建设共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的总建筑费,第二年投入30％,第三年投入20％。
计算方式的选择。
(1)公式法:①总楼价=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。
②总建筑费=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。
③总地价=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。
④单地价=34799943/2400=14500(元/m2)。
(2)静态方法:①总楼价=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。
②总建筑费=12000000(元)。
③总专业费=总建筑费×6%=12000000×6%=720000(元)。
④总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率
=总地价×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=总地价×0.3+2226000(元)。
⑤总税费=总楼价×8%=86400000×8%=6912000(元)。
⑥总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×20%+12720000×20%=总地价×0.2+2544000(元)。
⑦总地价=86400000－12000000－720000－(总地价×0.3+2226000)－6912000－(总地价×0.2+2544000)。
总地价=61998000/1.5=41332000(元)。
⑧单地价=41332000/2400=17222(元/m2)。
(3)动态方法(一)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939(元)。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)×利润率=总地价×0.2+2275252(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润。
=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。
⑥单地价=16103(元/m2)。
(4)动态方法(二)。
①总楼价和总建筑费都参照公式法的原解法,分别为65248986元和10732323元。
②总专业费=总建筑费×6%=10732323×6%=643939。
③总税费=总楼价×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④总利润=(总地价+总建筑费实际投入额+总专业费实际投入额)×利润率/(1+10%)3
=总地价×0.1503+1911345(元)。
⑤总地价=总楼价－总建筑费－总专业费－总税费－总利润
=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)
=40634148(元)。
⑥单地价=16930(元/m2)。
每种计算方法所得的结果都不一样,但要注意,动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用,这样不仅会产生重复计算,而且使估算结果出现偏差;同一项目不能用两种方法分别计算,这样有可能出现测算结果差别较大,给人产生评估方法不科学合理的印象,使评估价格的可信程度受到影响。然而在公式法中,出现动态方法和静态方法混用:总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式;地价计算却直接套用静态计算的理论公式;利息计算存有偏差,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方法是从单利计息的角度,通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息,从而考虑资金的时间价值[8]。实际上是确定计算时点为开发之初,不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到不动产开发完成为止。静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方式要考虑各项支出、收入发生的时间不同,即首先要将它们的价值折算到同一时点上(通常是折算到估价日期上),然后再相加减,但这一过程中,为避免重复不再单独考虑投资利息[5]。可见此题只能运用动态方法,在一些文献[9～12]中,曾出现应用公式法,静态方法和动态方法(一),但如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和,在采用动态方式计算时,不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为,按“折现过程即计算过程”,折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润。另外,应注意利润的取得应在商品房售出之时,无销售收入则无利润可言。因此,总利润值也应进行折现,以与其它指标相统一。据此分析,动态方法(二)是相对正确解法。该案例应采用动态方法(二)计算。
3 结语
剩余法的应用在目前来说是比较成熟的,但其运用时需注意考虑资金时间价值的影响。在公式法中,由于出现动态方法和静态方法混用,使得计算结果过低,与假设开发法的总体评估思路矛盾。静态方式不考虑各项支出、收入发生的时间不同,使计算结果过高,而且主要适合现有新旧房地中的地价评估。动态方法(一)实际上是假设利息计利润,但由于折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内,以致无形中,利息也计了利润,造成计算结果偏低。动态算法(二),实际上是假设利息不计利润,是对动态方法(一)的改正,计算结果相对比较正确。在实际估价中,应合理预测地产开发周期及费用支付特点、融资及销售等情况,在此基础上适当考虑资金时间价值的影响,运用正确的评估方法,这样才能得出科学的评估结论。
参考文献
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[9] 柴强.剩余法及其用于出让地块估价的计算[J].中国审计信息与方法,1994,3:12～13.
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0引言
在市场经济条件下，如何有效地控制工程造价是工程建设管理的重要组成部分，目前我们只有加强造价控制，合理确定工程造价，才能避免在建设项目中概算超估算，预算超概算，决算超预算的“三超”现象的发生，防止工程投资失控。
1合理确定工程造价的意义
工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。一般人们认为，控制工程造价就是编制预算、审查结算、制止施工单位的高估冒算。其实，工程造价的控制贯穿于项目决策、设计、施工到竣工决算的全过程。工程造价全过程控制就是在建设程序的各个阶段，采用一定方法和措施，把建设工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。
2合理确定工程造价保证工程质量的措施
2.1按基本建设程序合理确定造价长期以来，我国的建设项目虽然按程序办事，但普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点放在项目建设的后期阶段上，因此经常出现投资超限、资金缺口大的现象。有些项目甚至未按基本建设程序办事，项目决策缺乏依据，投资无计划，增加了财政负担。建设项目，由于规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，应考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失。因此，必须合理确定工程造价，并充分体现造价的合理性。
2.2投资估算阶段造价的合理确定投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段对拟建项目投资需要量，依据现有的资料和特定的方法，通过编制估算文件进行预先测算和确定，得出的建设项目投资数额，就是估算造价。建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。对静态投资部分的估算，在项目规划和项目建议书阶段，可采取简单的匡算法，有生产能力指数法、单位生产能力法、比例法和系数法等；在可行性研究阶段特别是详细可行性研究阶段，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容，对于涉外项目，还应计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算。流动资金估算一般采用分项详细估算法，个别情况或小型项目可采用扩大指标法。
2.3做好施工招标的造价控制首先，详细编制施工招标文件。招标文件应全面、准确、详细的表述招标人的实质性要求，以避免签订施工合同、结算时互相扯皮。
其次，认真审查标底或上限值。招标报酬是以标底或上限值金额为基数计取，又由于投标单位与招标单位有可能串通抬高工程造价，所以应对标底或上限值认真审查，加强工程造价事前控制。
再次，严格招标程序。招投标程序和方式应符合有关法律法规和制度的规定，避免投标单位串标和围标使工程造价失控。
2.4做好项目实施阶段的造价控制建设项目施工阶段是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是实现建设项目价值和使用价值的主要阶段。在施工阶段，节约投资的空间虽然很小，但浪费的资金却可能很多，因此，需要对投资控制给予足够的重视，严格审核承包商的索赔事项，防止不合理索赔费用的发生。
在建设工程施工阶段涉入的面很广，涉及的人员很多，与投资控制相关的工作也很多，因此，造价控制人员要经常深入施工现场，多与现场管理人员沟通，掌握工程第一手资料，同时施工过程中，做到事前有计划，事中有控制，事后有分析，采取有效措施加强施工阶段的造价控制和管理，对管好用好资金，提高投资效益具有重要的意义。
具体应从以下几个方面落实：
2.4.1从管理模式上着手，建立建设监理制。按照监理合同规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确认的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.4.2从技术措施上展开项目投资的有效控制。对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。
2.4.3从经济措施上展开项目投资的有效控制。加强对材料、设备的采购的督管，控制住材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。据测算，一般建筑工程造价中材料费用占60％一70％左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。
2.5竣工结算造价的确定竣工结算是建筑工程造价管理的最后一关，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障，若把关不严将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，要求计算认真、细致、不少算、不漏算；同时要尊重实际不多算，不高估冒算，要保持良好的职业道德与自身信誉；在以上基础上保证“量”与“价”的准确结合，做好工程结算去虚存实。超级秘书网
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2合理确定工程造价保证工程质量的措施
2.1按基本建设程序合理确定造价长期以来，我国的建设项目虽然按程序办事，但普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点放在项目建设的后期阶段上，因此经常出现投资超限、资金缺口大的现象。有些项目甚至未按基本建设程序办事，项目决策缺乏依据，投资无计划，增加了财政负担。建设项目，由于规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，应考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失。因此，必须合理确定工程造价，并充分体现造价的合理性。
2.2投资估算阶段造价的合理确定投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段对拟建项目投资需要量，依据现有的资料和特定的方法，通过编制估算文件进行预先测算和确定，得出的建设项目投资数额，就是估算造价。建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。对静态投资部分的估算，在项目规划和项目建议书阶段，可采取简单的匡算法，有生产能力指数法、单位生产能力法、比例法和系数法等；在可行性研究阶段特别是详细可行性研究阶段，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容，对于涉外项目，还应计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算。流动资金估算一般采用分项详细估算法，个别情况或小型项目可采用扩大指标法。
2.3做好施工招标的造价控制首先，详细编制施工招标文件。招标文件应全面、准确、详细的表述招标人的实质性要求，以避免签订施工合同、结算时互相扯皮。
其次，认真审查标底或上限值。招标报酬是以标底或上限值金额为基数计取，又由于投标单位与招标单位有可能串通抬高工程造价，所以应对标底或上限值认真审查，加强工程造价事前控制。
再次，严格招标程序。招投标程序和方式应符合有关法律法规和制度的规定，避免投标单位串标和围标使工程造价失控。
2.4做好项目实施阶段的造价控制建设项目施工阶段是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是实现建设项目价值和使用价值的主要阶段。在施工阶段，节约投资的空间虽然很小，但浪费的资金却可能很多，因此，需要对投资控制给予足够的重视，严格审核承包商的索赔事项，防止不合理索赔费用的发生。
在建设工程施工阶段涉入的面很广，涉及的人员很多，与投资控制相关的工作也很多，因此，造价控制人员要经常深入施工现场，多与现场管理人员沟通，掌握工程第一手资料，同时施工过程中，做到事前有计划，事中有控制，事后有分析，采取有效措施加强施工阶段的造价控制和管理，对管好用好资金，提高投资效益具有重要的意义。
具体应从以下几个方面落实：
2.4.1从管理模式上着手，建立建设监理制。按照监理合同规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确认的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
2.4.2从技术措施上展开项目投资的有效控制。对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。
2.4.3从经济措施上展开项目投资的有效控制。加强对材料、设备的采购的督管，控制住材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。据测算，一般建筑工程造价中材料费用占60％一70％左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。
2.5竣工结算造价的确定竣工结算是建筑工程造价管理的最后一关，是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障，若把关不严将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，要求计算认真、细致、不少算、不漏算；同时要尊重实际不多算，不高估冒算，要保持良好的职业道德与自身信誉；在以上基础上保证“量”与“价”的准确结合，做好工程结算去虚存实。
做好结算审核首先要认真熟悉图纸，分析竣工资料，核实工程数量；二是要审查现场签证的真实、合理性；三是要严格审查施工合同，正确处理结算纠纷；四是要审查定额使用、政策调整的合理性、准确性，审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量；五是要认真做好工程材料价款的结算审查，审查纠正单纯靠材料购货发票作为工程结算材料调价依据的作法，审查是否按规定计算材料差价，审查是否存在施工单位将建设单位委托购买的材料列入工程结算；六是要审查各项取费是否符合规定，是否合理准确，审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级，审查是否存在普通装饰工程按专业装饰工程取费的情况；七是在结算审查过程中要正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作顺利开展。
由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。
2.6提高工程造价人员的水平建筑市场发展的需要，形势要求不断提高工程造价的准确程度，也就要求工程造价工作人员努力提高自身素质，提高对工程造价进行详尽而准确的计算，以保证工程造价高度的准确性。每一个工程造价人员都应该熟知本专业所使用定额子目的工作内容、使用条件、特殊规定等等，这是一项繁重的任务。工程造价人员要在工作实践中日积月累，不断努力学习不断充实自我。以在工作实践中不断排除出现的差错，提高工程造价的准确程度。
2.7实行工程造价的动态管理工程建设项目的复杂性决定了其计价的多次性，与基本建设过程相对应的各阶段造价也是动态地反映了项目的总造价，从这个意义上来讲，对工程造价的控制也是动态的。在工程实施阶段，由于客观条件的影响，设计阶段未考虑到的因素往往暴露出来，导致设计及造价变更。这就需要造价工程师对造价计划执行中出现的问题及时研究分析，并及时采取纠正措施，使目标得以顺利实现。这一阶段是造价动态控制最集中的体现。
结语：工程造价的控制与管理是一个动态的过程，合理确定工程造价是工程建设过程必须直面的问题。只有掌握先进科学的施工技术，积累经验，在工程实施过程的各个阶段，时时要有控制造价的经济头脑，才能合理确定建设工程的造价，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
参考文献：
[1]郝宏香,张娴.《浅谈工程造价的合理确定》[J].科技情报开发与经济.2005（12）.
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一、建筑工程造价的管理和控制的意义
（一）建筑工程造价对于签证工作具有重要的意义,由于在建筑施工的过程中，施工的质量、施工的设计深度以及施工的复杂，从而导致经常会出现施工进度的变化和地质的变化，也会经常出现施工的工程量的变化。而对于建筑工程造价在签证工作的意义来说就是对于以上方面的不断变化，在双方都同意的同时，利用建筑工程造价来实施工程承发包双方针对施工现场的变化，采取用书面的形式进行修改。
（二）建筑工程造价对于有效的抓好工程质量提供了合理的控制在建筑工程行业中要不断的加强施工过程的有效控制，以及有效的抓好施工的工程质量，这两点是建筑工程的最基本的要求。而建筑工程造价在这里面就起到了有效的、合理的控制作用，建筑工程造价可以有效的、合理的控制建筑工程中的竣工后所建筑成功后的建筑物能够达到、符合国家的基本规范以及国家的标准要求。
（三）建筑工程造价对于建筑工程中的各经济和责任具有重要的控制作用建筑工程造价对于建筑工程项目经济起到了控制作用；建筑工程造价可以不断的、有效的对工程各个内部的岗位的责任进行有效的完善和明确；建筑工程造价对建筑工程的成本的控制，以及有效的降低造价都起到了非常重要的作用。
（四）建筑工程造价对于建筑工程中的机械和材料起到了重要的管理作用。一般来说，建筑工程所有的材料费大约是占建筑工程造价的60%--70%，也就是说建筑工程中机械和材料的管理都能够影响建筑工程的造价，所以有效的控制好建筑工程的造价，就能够有效的管理好建筑工程的机械和材料。
二、工程造价管理和控制中存在的问题
（一）建筑工程招投标阶段所存在的问题建筑工程在招投标阶段中有非常多的单位都会参加这个阶段的招投标，而且有些单位会特意在这个阶段中利用一种任意压价的手段来使建设工程的资金减少。因此，导致了有的单位会在低价的时候中标，然后在建筑工程施工的时候再弥补在招投标阶段中中标的差价，从而这些单位就会开始偷工减料等，进行降低工程质量的标准来进行施工。这样的一种做法不仅严重的影响了建筑工程造价的有利性，而且也严重影响了建筑工程造价的真实性。
（二）建筑工程造价在投资、决策的阶段所存在的问题。
（1）建筑工程造价在可行性的研究阶段中所存在的问题。所谓的可行性研究是指由两种建筑工程设计的单位进行对建筑工程实施的研究，并且要这两个单位一起根据研究的结果做一份研究报告出来，那么这两种单位就是：建筑工程设计的单位以及建筑工程勘察设计的单位。而建筑工程中的建设单位经常因为一些原因，从而有时就会影响到这些建筑工程的设计，例如，经常会要求建筑工程的建设单位降低投资的预算，而这样的后果就是直接影响到了建筑工程的造价不精确。
（2）工程造价在建筑工程项目的建议书阶段所存在的问题。一般来说建筑工程项目的投资估算都是由建筑工程的建设单位所提出来的，那么，建筑工程的建议单位就是专为建筑工程的建设单位进行分析，然后写出建议书。可是目前来说，我国的建筑工程的建议书里的内容相对来说还是比较的简单的，而且这样的建议书又存在着不合理性，从而就会导致漏项，这样也就影响了建筑工程的建议单位写建议书的正确性和合理性，最后就导致了建筑工程造价的不合理性和准确性。
（三）工程造价在建筑工程施工的阶段中存在的问题
（1）建筑工程中的施工单位大家都觉得这是一个香饽饽，很容易赚钱的单位，很多建筑工程中的施工单位都会为自身的利益，使得建筑工程的工程量增加，也会不断的增加建筑工程中的设计单位的工作量。
（2）建筑工程造价在工程材料的价格方面中存在的问题。很多建筑工程公司在进购的材料的价格方面都很是头疼，因为无法推算出准确的价格，而且材料的管理还存在着很多的问题。从而导致了建筑工程中的材料采购部的采购材料的价格不真实，而且采购材料的时机也不正确，同时也导致了所有材料储存计算缺乏科学性，最后就造成了建筑工程造价的难以控制。
（3）建筑工程造价在建筑工程的施工单位中存在的问题。建筑工程造价在建筑工程的施工单位中存在的问题主要有：建筑工程造价的不科学性、建筑工程造价的目标控制的不合理，以及建筑工程造价不够科学性。
（4）建筑工程的施工单位经常浪费很多的人力、物力以及财力，从而也就导致建筑工程造价的不断的提高。
三、合理确定工程造价保证工程质量的措施
（一）按基本建设程序合理确定造价。建筑工程，由于规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，应考虑到投入使用后的经济效益等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的巨大经济损失。因此，必须合理确定工程造价，并充分体现造价的合理性。
（二）投资估算阶段造价的合理确定 投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段对拟建项目投资需要量，依据现有的资料和特定的方法，通过编制估算文件进行预先测算和确定，得出的建筑工程投资数额，就是估算造价。建筑工程的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。对静态投资部分的估算，在项目规划和项目建议书阶段，可采取简单的匡算法，有生产能力指数法、单位生产能力法、比例法和系数法等；在可行性研究阶段特别是详细可行性研究阶段，需采用相对详细的投资估算方法，即指标估算法。建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容，对于涉外项目，还应计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算。流动资金估算一般采用分项详细估算法，个别情况或小型项目可采用扩大指标法。
（三）做好施工招标的造价控制 首先，详细编制施工招标文件。招标文件应全面、准确、详细的表述招标人的实质性要求，以避免签订施工合同、结算时互相扯皮。其次，认真审查标底或上限值。招标报酬是以标底或上限值金额为基数计取，又由于投标单位与招标单位有可能串通抬高工程造价，所以应对标底或上限值认真审查，加强工程造价事前控制。再次，严格招标程序。招投标程序和方式应符合有关法律法规和制度的规定，避免投标单位串标和围标使工程造价失控。
（四）做好项目实施阶段的造价控制。建筑工程施工阶段是把设计图纸和原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，是实现建筑工程价值和使用价值的主要阶段。在施工阶段，节约投资的空间虽然很小，但浪费的资金却可能很多，因此，需要对投资控制给予足够的重视，严格审核承包商的索赔事项，防止不合理索赔费用的发生。
（五）竣工结算造价的确定。做好结算审核首先要认真熟悉图纸，分析竣工资料，核实工程数量；二是要审查现场签证的真实、合理性；三是要严格审查施工合同，正确处理结算纠纷；四是要审查定额使用、政策调整的合理性、准确性，审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量；五是要认真做好工程材料价款的结算审查，审查纠正单纯靠材料购货发票作为工程结算材料调价依据的作法，审查是否按规定计算材料差价，审查是否存在施工单位将建设单位委托购买的材料列入工程结算；六是要审查各项取费是否符合规定，是否合理准确，审查取费基数是否正确，审查是否提高取费等级，审查是否存在普通装饰工程按专业装饰工程取费的情况；七是在结算审查过程中要正确处理审查方与被审查方的关系，保证工程结算工作顺利开展。另外，由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。
参考文献