房地产项目税收筹划范文

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一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。

(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

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一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。

房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。

（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

（三）过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

（四）营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016 年5 月1 日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。

（一）一般计税办法中销售额的概念

这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=（ 全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）*11%，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/ 该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

（二）日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票

“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：（1）积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。（2）只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

（三）适应“营改增”大环境，重构企业经营模式

营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17%的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11%的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

（四）合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险

房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

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【关键词】

房地产：纳税。

一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。

在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。

这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。

二、房地产项目建设中的税收筹划。

主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。

则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。

2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

根据上述规定：

房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。

若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。

例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。

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（一）关于税务筹划的概念

关于税务筹划的概念，国内外学者并未达成统一的口径，争辩内容包括很多方面，例如对税务筹划主题的争论以及对税务筹划外延的划分，都是学者们所争议的焦点。对于企业经营者来说，无论将税务筹划以何种方式定义，其中所涵盖的包括节税、避税以及税负转嫁等内容，都应是企业经营者在进行税务筹划时所予以充分规划的内容。

（二）有关房地产项目公司的税务筹划

房地产项目公司与普通的房地产企业、房地产集团企业相比有很大的区别，它只有生产过程而没有再生产过程。以“项目”为本质组建的房地产项目公司，因项目的开始而开始，同时也因项的目结束而结束，因此，相较于普通公司以企业周期为基础的统筹，由项目决策阶段、建造阶段、销售阶段以及项目终止阶段组成的项目生命周期更适宜作为房地产项目公司的统筹感念。

根据房地产项目公司项目生命周期的不同阶段，在项目实施的决策阶段、造价阶段、销售阶段以及清算阶段均要进行相应的税务筹划，涉及包括契税、耕地占用税、企业所得税、土地增值税等等多项内容。针对房地产项目公司经营及项目特性所做的税务筹划，要充分利用国家的税收优惠政策、纳税时间、行业差异、成本费用等合理手段进行相应的税务统筹规划。

二、税务筹划实例――以共同投资的房产项目公司税务筹划原则为例

有的房产项目公司没有单独成立法人单位，但各股东实质上对其进行共同投资、共享利润、共同承担投资风险。因此，此类房产项目公司所得税应按照实质性投资收益进行税收处理。房产项目公司形成的营业利润额并入房产总公司当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

三、房产项目公司拟定税务筹划方案

从实际杭州税务对房地产行业税务认定标准看，房地产行业税目主要有营业税金及附加、土地增值税、企业所得税。营业税金及附加的纳税基数为销售收入，固定税率约5.7%。土地增值税实行预缴形式，预售收入为纳税基数按一定比例1%预缴,。企业所得税实行预缴形式,预售收入为纳税基数按一定比例20%预计利润，计入利润总额纳税。

根据税法相关法规，笔者为房产项目公司的税务筹划拟定以下三个方案。

方案一、利用装修房分解销售收入的税收筹划。

如房地产项目部毛坯房销售价格800万元，成本400万元。需交纳营业税金及附加800*5.7%=45.6万元，土地增值税=(800-400-45.6)*30%=106.32万元。合计151.92万元。

房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把销售价分成二部分，毛坯房销售价750万元，成本400万元。装修价格100万元，成本50万元。销售房子需交纳营业税金及附加750*5.7%=42.75万元,土地增值税=(750-400-42.75)*30%=92.175万元。装修交纳营业税100*3.7%=3.7万元。合计138.625万元。税收节约(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875万元。而对于受让方所征收的契税也相应减少（800-750）*3%=1.5万元。

此方案较简单，操作比较方便。

方案二、成立具有法人资格的控股子公司，专门销售该项房产。

房地产项目部装修房销售价格850万元，成本450万。把此房产以700万元的结算价格卖给销售公司，销售公司再以850万元价格出售。项目部营业税金及附加700*5.7%=39.9万元,土地增值税=(700-450-39.9)*30%=63.03万元。销售公司营业税=(850-700)* 5.7%=8.55万元。合计111.48万元。税收又节约(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125万元。

此方案较第一方案节税，但需成立公司。

方案三、利用股权转让避税。

房地产项目部通过一揽子协议将销售行为转化为股权转让。房地产项目部成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。竣工后将该控股子公司的全部股份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，软件园项目部只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。

此方案最节税，但需各方配合，最繁，难操作。

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随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业税收也随之升高，税收数额比较大，一般占项目收入的12%左右，一般一个房地产项目的税收总额都有数千万，有的甚至高达数十亿。房地产管理人员和财税人员如果可以制定科学完善的税收筹划方案，不仅能够减少企业税负压力，也能提高企业盈利水平，在减少企业税收风险的同时，帮助企业健康发展。虽然大多数企业都知道可以通过税收筹划来实现利润最大化，但仍有大部分企业在实际工作中缺乏详细的筹划策略，导致企业税收筹划过程存在一定的风险，还有的企业只关注眼前局部利益，没有着眼于企业长远的整体利益。基于以上背景，探讨房地产企业土地增值税的税收筹划及清算具有重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税税收筹划与清算概述及其意义

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋[1](不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为)，具有征税面广、按次征收、实行超率累进税率，以转让房地产的增值额为计税依据等特点。土地增值税清算是指房地产企业在合法合规条件下，科学合理计算房地产开发项目中需要缴纳的增值税的资金额度。土地增值税税收筹划是房地产企业在合法合规合理范围内，通过采取不同的缴税渠道、采纳合理的缴税时间等方法和手段，从而达到降低企业税负成本的目的。从房地产企业角度来说，土地增值税税收筹划和清算起到的作用主要有两点：第一，便于完善现有的法律体系。当前我国在土地增值税税收法律体系上有待完善，一方面减免税相关要求缺少规范性，另一方面税率设定缺少合理性和科学依据。通过土地增值税税收筹划和清算，能够对现有的土地增值税政策进行探究，及时找出存在的漏洞和不足，完善相应法律机制[2]。第二，可以有效提升房地产企业整体效益。通过土地增值税税收筹划和清算，可以提高房地产企业财务管理效率，并且强化企业税务筹划意识，结合现有的法律保证，降低土地增值税，从而保证企业的整体利益。

二、当前房地产企业土地增值税税收筹划及清算工作存在的问题

(一)税收收入问题房地产企业在进行土地增值税税收筹划和清算过程中，普遍存在收入不规范等问题，实际工作中主要存在以下两个方面的问题。一是部分房地产企业不重视纳税筹划工作，工作实施不及时，有的企业在销售房产项目时没有第一时间申报销售金额；有的企业推迟结算工程，将预收购房资金或者本期收房资金长时间记录在往来账目中，作为调整效益的依据，在结转收入过程中缺少实效性，没有及时开具房地产专用发票。二是部分房地产企业对于直接销售的房产项目，采取一房一价方式，存在销售金额和实际记录金额不相符的情况，影响最终筹划和清算结果。

(二)费用扣除问题房地产在成本费用扣除过程中，存在随意扣除或者混淆扣除的问题，具体体现在以下三个方面。一是存在虚构工程项目或者虚构工程量等现象，例如，在虚构工程项目中虚假编制工程决算规划方案；或者在税务部门中，利用建筑发票进行减税。二是降低成本归属期比较混淆，在成本结算过程中随意控制，一些企业没有根据工程项目实际要求做好成本明细划分工作，将不同工程项目成本相混淆，或者把结束施工和没有结束施工的项目成本相混淆[3]。三是存在虚增扣除项目现象，有的把物业管理费用、车库管理费用等纳入到住宅成本中，还有的把不具备产权的车库销售给业主，无法保证增值税筹划和清算结果的真实性。

三、房地产企业土地增值税税收筹划及清算的相关策略

(一)应用合理税收优惠在房地产企业土地增值税税收筹划和清算过程中，为了保证工作结果，需要对工程项目类型进行合理划分，并独立核算出土地增值税。房地产开发项目不仅仅包含了普通住宅，也有可能涉及各种不同类型的房产项目，所以结合不同类型房产项目核算土地增值税，从而让购买普通住宅的居民可以享有税收优惠政策，实现合理避税的效果。根据现行税法要求，纳税人在向外销售自身建设的普通住宅过程中，增值额不大于扣除项目数额的20%，则可以获取免除土地增值税优惠政策[4]。如果增值税率大于20%，则应结合不同增值税率及增值额核算出土地增值税。与此同时，纳税人如果能把住宅预售价把控在合理范畴中，并在保证自己利益不受侵害的情况下控制好产品价格，且把土地增值税率控制在20%以内，就可以实现免税。一般情况下，房地产开发企业会在项目前期户型设计阶段，尽可能多设置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以内，免征土地增值税”的税收优惠政策，降低企业税负，提高企业效益。但是也应避免“普通住宅越多越好”的认识误区。有的房产项目，项目类型多样化(同时含有高容积率的高层住宅，低容积率的别墅、商业公寓、写字楼等多种类型)，售价差别化，面积小的高层住房售价低增值率低，面积大的别墅住宅售价高增值率高。此时应该逆向思维，反其道行之：拉大低售价高层住房的面积到非普通住宅，与大面积的别墅住宅合并为一类清算类型，从而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值税金额，提高企业利润。

(二)加强利息支出管理房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应采取两种核算方式。首先，结合获取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，如果在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法按照转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息情况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应该结合项目实际情况，合理选择最佳的计算方式。

(三)选择最佳清算时机预征主要指在工程项目建设完成以后，通过合理预征率对土地增值税进行筹划和清算。在我国，当前土地增值税征收采用的方式主要以预征方式为主。这种方式需要房地产企业根据预征率，把获取预售资格以后的销售收入当作计税依据，之后在满足项目清算要求的情况下，对土地增值税进行清算处理。但是，实际上我国不同地区政府部门对预征率提出的要求有所差异，在实际预征过程中，如果出现应缴税额低于清算过程中纳税数额时，应推迟清算；在应缴数额高于清算过程中应缴税额时，应尽早清算。房地产企业在土地增值税筹划过程中，应该合理设定公衡项目清算时间，在土地增值率高于土地增值率平衡点时，需要推迟清算，在低于土地增值税平衡点时，需要提前清算。房地产企业应时刻关注清算时间，在工程项目符合清算要求的情况下，严格控制好清算时间点，让企业土地增值税清算更加合理、规范、优惠，保证企业利益最大化。

(四)明确可扣除项目金额可扣除项目金额在土地增值税及增值税确定上发挥着重要作用。所以，合理设定可扣除项目数额，能够减少土地增值税税收压力。通过做好土地增值税筹划工作，能够让房地产企业税后效益得到大幅度提高。在整体上，企业税收效益随着可扣除项目数额的提高而增加，所以，在可扣除项目金额确定过程中，应尽可能满足税收筹划要求[5]。在确定可扣除项目数额的情况下，结合企业实际状况，合理设定数额，顺利实现企业税后效益目标，达到税收筹划的最佳效果。房地产企业在土地增值税清算过程中，确认扣除项目时，要特别关注以下三种特殊清算。一是无偿提供给业主的停车场，无偿移交给政府的幼儿园、学校等配套设施，其成本可以作为土地增值税的扣除项目予以扣除。但如果是有偿提供的，不能作为扣除项目予以予扣除。二是列入质量担保的工程安装费用可以作为扣除项目予以扣除，且该费用必须要有施工单位开具的增值税专用发票。但是一定要注意，因为工程延期导致的土地闲置费用，不能作为扣除项目予以扣除。三是开发过程中建造的供工人居住的板房、供销售的销售中心等产生的费用可作为扣除项目予以扣除[6]。