不动产登记的法律法规范文

导语：想要提升您的写作水平，创作出令人难忘的文章？我们精心为您整理的5篇不动产登记的法律法规范例，将为您的写作提供有力的支持和灵感！

篇1

1.实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷

将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。

2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明

实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。

3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一

虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。

二、不动产统一登记推进中的阻力

不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。

不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。

三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作

1.制定相关法律法规，统一测量工作准则

在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。

2.提高工作意识，培养测绘技能

在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。

3.建立完善统一的地理信息系统

篇2

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

篇3

再有，部门职能划分不清，也是不动产统一登记不能绕开的一大关口。过去对于不动产的登记，实际上是采取条块分割的方式，多头管理、分头管理，登记信息的口径不一致，信息采集标准不统一。在这种状况下，统一登记首先需要厘清职能，统一标准。

篇4

一、引言

不动产，包括土地及其定着物，是人类财产中重要的组成部分。不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书或让予书、契证等，要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项，经审核后记录于专门的薄册的法律过程。

二、我国现行不动产登记立法还存在着许多问题

（一）登记机关不统一

依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权登记在森林管理部门，草原登记在农牧业部门等。其次，登记机关和行政管理部门结合在一起，也有很大的弊端，如因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅；当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律和社会秩序。

（二）登记程序不统一

目前我国调整不动产登记的法律法规有很多，如《土地管理法》，《城市房地产管理法》，国家土地局的《土地登记规则》，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等，这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致。使各登记机关各行其是，当事人无从适应，严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。

（三）登记机关的责任机制不健全

我国登记机关在登记时经常出现登记错、漏，登记资料遗失，致使有关当事人损失惨重，而登记机关实际承担的有关责任却非常有限。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。如登记机关只享有收费的权利，而对错误登记的登记机关承担何种责任和义务法律却没有明确规定，也没有规定具体的赔偿事宜，损害了当事人的合法权益，这对当事人而言是极不公平的。

    三、对我国不动产登记制度的立法思考

（一）我国不动产登记应采取生效主义

近两年来，房地产市场十分火爆，在这种情况下，如果采取登记对抗主义势必会导致市场的混乱。如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地产开发商和当事人达成合意，合同即成立，开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同，合同也照样成立，这样当事人的权益就得不到保证，也就无法保证交易的正常进行。只有登记作为合同成立的生效要件时，当事人之间就不动产物权的转移进行登记，合同才能成立，这在最大程度上保护了买方的合法权益。

（二）不动产登记应采取形式审查制

笔者认为，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全。笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。

（三）建立预告登记制度

预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记对保护不动产交易安全，维护房地产市场交易秩序有重要意义。笔者认为，构建我国的预告登记制度，应当明确：第一，申请人的资格。预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请。第二，可经预告登记保全的请求权范围应当细化，即规定预告登记保全请求权的原因和范围。第三，预告登记的效力。明确预告登记具有物权登记的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。

篇5

（1）抵押登记机关不统一。目前，在中国负责不动产抵押登记的部门分别为国土资源管理局和房产管理局；负责动产抵押登记的部门有民用航空主管部门、海事局、渔政渔港监督管理局、工商局、林业局、农业局、公证部门、车辆管理所、农机站等。登记部门大部分是行政管理机关，行政管理的职能被过分强化，忽视了为市场交易提供信息等服务功能，服务意识差，依法办事观念淡薄。结果是，不能很好地发挥担保物权登记的效用，不能很好地公示担保物权状态并使其具有公信力，难以保护交易安全、维护当事人合法权益、促进交易的开展。

（2）抵押登记立法不统一。中国抵押登记制度行政色彩浓厚，抵押登记按照各部门对不动产和动产的行政管理部门职权划分而分别进行，相应的抵押登记立法工作也按照行政管理职能的划分而分别进行。目前，有关不动产抵押登记的法律法规有《担保法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》等7部，有关动产抵押登记的法律法规有《民用航空器法》、《海商法》、《机动车登记规定》等12部。由于抵押登记立法不统一，造成各地登记事项、审查原则、登记内容等差异较大，给当事人带来操作上的不便，也影响登记效率。

（3）抵押登记效力不统一。一是《担保法》第41条规定采用登记生效主义，而其43条和《担保法司法解释》第49条、第59条则规定采用登记对抗主义。二是《担保法》第41条规定抵押合同的成立自登记之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押权的设立这两个不同的概念。抵押合同的订立是在抵押交易的当事人之间形成抵押权的债权债务关系，是一种契约行为，只要经当事人合议，并符合《合同法》有关规定即为有效合同；抵押权的设立是保障抵押权人对抵押物的优先受偿权的行为，是一种物权行为，只有通过登记公示才能产生对抗第三人的效力。

（4）登记机关审查责任不明确。有关抵押登记的法律法规都未明确规定登记机关在抵押登记时须对登记申请的有关事项进行实质审查，抑或形式审查。例如《机动车登记规定》关于抵押登记只规定了申请人应提交的申请材料，而未规定登记机关是应该对这些材料所记载的内容的真实性进行实质审查，还是仅仅对提供的材料是否齐备等进行形式上的审查。

（5）抵押权优先受偿规则不明确，抵押权人无法确定自己在同一担保物上债权的优先受偿顺序，易使抵押债权悬空，导致金融机构信贷萎缩，经济发展缺乏动力。

第二，关于应收账款的问题。“应收账款”是会计学上的概念，由于其涵盖的内容比较宽泛且早已被国内外商业实践中广泛使用。《物权法》并没有确定“应收账款”的定义。一般理解为因提品或服务而产生的金钱债权，不包括票据化的债权。

为使应收账款登记制度能够顺利建立和实施，目前至少还需要弄清以下问题：

（1）如何理解《物权法》第228条规定的“信贷征信机构”的含义。

（2）如何理解《物权法》第228条规定“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。