不动产登记的法律法规范文

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1.实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷

将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。

2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明

实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。

3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一

虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。

二、不动产统一登记推进中的阻力

不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。

不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。

三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作

1.制定相关法律法规，统一测量工作准则

在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。

2.提高工作意识，培养测绘技能

在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。

3.建立完善统一的地理信息系统

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一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

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再有，部门职能划分不清，也是不动产统一登记不能绕开的一大关口。过去对于不动产的登记，实际上是采取条块分割的方式，多头管理、分头管理，登记信息的口径不一致，信息采集标准不统一。在这种状况下，统一登记首先需要厘清职能，统一标准。

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一、引言

不动产，包括土地及其定着物，是人类财产中重要的组成部分。不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书或让予书、契证等，要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项，经审核后记录于专门的薄册的法律过程。

二、我国现行不动产登记立法还存在着许多问题

（一）登记机关不统一

依据我国现行的法律法规，约有6个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，林木权登记在森林管理部门，草原登记在农牧业部门等。其次，登记机关和行政管理部门结合在一起，也有很大的弊端，如因登记机关分散，既不利于登记机关的沟通，又不方便当事人的查阅；当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律和社会秩序。

（二）登记程序不统一

目前我国调整不动产登记的法律法规有很多，如《土地管理法》，《城市房地产管理法》，国家土地局的《土地登记规则》，建设部的《城市房屋权属登记管理办法》等，这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致。使各登记机关各行其是，当事人无从适应，严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性。

（三）登记机关的责任机制不健全

我国登记机关在登记时经常出现登记错、漏，登记资料遗失，致使有关当事人损失惨重，而登记机关实际承担的有关责任却非常有限。这是一种权利和义务被严重割裂的畸形现象。如登记机关只享有收费的权利，而对错误登记的登记机关承担何种责任和义务法律却没有明确规定，也没有规定具体的赔偿事宜，损害了当事人的合法权益，这对当事人而言是极不公平的。

    三、对我国不动产登记制度的立法思考

（一）我国不动产登记应采取生效主义

近两年来，房地产市场十分火爆，在这种情况下，如果采取登记对抗主义势必会导致市场的混乱。如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地产开发商和当事人达成合意，合同即成立，开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同，合同也照样成立，这样当事人的权益就得不到保证，也就无法保证交易的正常进行。只有登记作为合同成立的生效要件时，当事人之间就不动产物权的转移进行登记，合同才能成立，这在最大程度上保护了买方的合法权益。

（二）不动产登记应采取形式审查制

笔者认为，特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下，实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力，物权变动的法律关系不明朗，物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全。笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决。

（三）建立预告登记制度

预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记对保护不动产交易安全，维护房地产市场交易秩序有重要意义。笔者认为，构建我国的预告登记制度，应当明确：第一，申请人的资格。预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请。第二，可经预告登记保全的请求权范围应当细化，即规定预告登记保全请求权的原因和范围。第三，预告登记的效力。明确预告登记具有物权登记的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。

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（1）抵押登记机关不统一。目前，在中国负责不动产抵押登记的部门分别为国土资源管理局和房产管理局；负责动产抵押登记的部门有民用航空主管部门、海事局、渔政渔港监督管理局、工商局、林业局、农业局、公证部门、车辆管理所、农机站等。登记部门大部分是行政管理机关，行政管理的职能被过分强化，忽视了为市场交易提供信息等服务功能，服务意识差，依法办事观念淡薄。结果是，不能很好地发挥担保物权登记的效用，不能很好地公示担保物权状态并使其具有公信力，难以保护交易安全、维护当事人合法权益、促进交易的开展。

（2）抵押登记立法不统一。中国抵押登记制度行政色彩浓厚，抵押登记按照各部门对不动产和动产的行政管理部门职权划分而分别进行，相应的抵押登记立法工作也按照行政管理职能的划分而分别进行。目前，有关不动产抵押登记的法律法规有《担保法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》等7部，有关动产抵押登记的法律法规有《民用航空器法》、《海商法》、《机动车登记规定》等12部。由于抵押登记立法不统一，造成各地登记事项、审查原则、登记内容等差异较大，给当事人带来操作上的不便，也影响登记效率。

（3）抵押登记效力不统一。一是《担保法》第41条规定采用登记生效主义，而其43条和《担保法司法解释》第49条、第59条则规定采用登记对抗主义。二是《担保法》第41条规定抵押合同的成立自登记之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押权的设立这两个不同的概念。抵押合同的订立是在抵押交易的当事人之间形成抵押权的债权债务关系，是一种契约行为，只要经当事人合议，并符合《合同法》有关规定即为有效合同；抵押权的设立是保障抵押权人对抵押物的优先受偿权的行为，是一种物权行为，只有通过登记公示才能产生对抗第三人的效力。

（4）登记机关审查责任不明确。有关抵押登记的法律法规都未明确规定登记机关在抵押登记时须对登记申请的有关事项进行实质审查，抑或形式审查。例如《机动车登记规定》关于抵押登记只规定了申请人应提交的申请材料，而未规定登记机关是应该对这些材料所记载的内容的真实性进行实质审查，还是仅仅对提供的材料是否齐备等进行形式上的审查。

（5）抵押权优先受偿规则不明确，抵押权人无法确定自己在同一担保物上债权的优先受偿顺序，易使抵押债权悬空，导致金融机构信贷萎缩，经济发展缺乏动力。

第二，关于应收账款的问题。“应收账款”是会计学上的概念，由于其涵盖的内容比较宽泛且早已被国内外商业实践中广泛使用。《物权法》并没有确定“应收账款”的定义。一般理解为因提品或服务而产生的金钱债权，不包括票据化的债权。

为使应收账款登记制度能够顺利建立和实施，目前至少还需要弄清以下问题：

（1）如何理解《物权法》第228条规定的“信贷征信机构”的含义。

（2）如何理解《物权法》第228条规定“质权自信贷征信机构办理出质登记时设立”。

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不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为，不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在，登记之后才完成不动产物权的变动，未经登记，物权受让方只能受债权保护，而非物权保护。对抗要件主义认为，不动产是一种特定物，物权变动与债权成立同步，登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后，不动产登记的法律依据与登记效力已经明确，成立要件主义和对抗要件主义并存，以成立要件主义为法定，以对抗要件主义为例外。

不动产登记制度的意义：

1.不动产统一登记制度通过保障公民的房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，进而使得人们有长久的动力去创造和追求财富。

2.不动产统一登记制度在客观上有反腐倡廉的作用。这也正是当前公众所最为看重，寄予厚望的一点。在“房叔”、“房婶”、“房爷”层出不穷的社会现实下，公众无不期待以全国统一的不动产登记制度，让“房叔”、“房婶”们现出原形，接受公众和国家有关部门的监督。

3.不动产统一登记制度的建立，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。

二、现阶段我国不动产登记制度的缺陷

不动产登记是《物权法》的基础内容，但是整体来看我国的不动产登记制度是比较混乱的，虽然2007年出台的《物权法》对不动产登记做了相关规定，但这些规定都只是原则性的，6年过去了，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。

（一）不动产登记法律杂乱

我国目前有关不动产登记的相关主要规定在法律、法规、部门规章、地方性法规和司法解释中，内容杂乱、不统一，甚至有的规定互相矛盾。比如主要的法律《物权法》、《土地管理法》、《矿产资源法》等，而同样关于不动产登记的行政法规也有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等，还有部门规章、地方性法规包括国土管理部门的《土地登记资料公开查询办法》、《土地登记规则》等。虽然关于不动产登记的制度规定很细致，但是却比较分散，这样不利于发挥它应有的作用。长期政出多门的不动产登记局面，一是增加了登记申请人的负担，二是增加了地方政府的财政支出，三是降低了登记效率，四是不可避免产生大量的登记瑕疵，五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。

（二）不动产登记机关不统一

同时我国目前从事不动产物权登记的机关也有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷。

（三）登记信息查询不便利

只有将登记的信息公开，才能发挥登记公示的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统，当事人或律师等人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外，一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定，登记资料并不向社会公开，查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开，因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。

三、我国不动产登记制度的完善

（一）制定专门的不动产登记法作为不动产登记的程序性法律

除了《物权法》明确规定了不动产登记制度之外，各类规范性文件中也有说明，这就使不动产登记规则之间存在不协调、重复，甚至是相互矛盾的情形。基于不动产登记在现实生活中的重要性及现在的混乱局面，极有必要出台一部法律对不动产登记做出具体明确的规定，对登记的程序、登记机关的确定及其职权、登记申请人的范围、登记的事项、登记的类型、登记的效力、登记机关的责任、登记审查的标准等作出详细的规定。

（二）统一不动产登记机构

世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是以日本为代表的，行政机关负责不动产登记。当然这两种学说各有弊端，结合我国的实际情况，笔者认为实行行政机关更为适宜。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这符合我国国情和民众的法律观，符合一般人的价值理念。

（三）建立公开有偿的查询制度

不动产登记信息公开既是公信力的要求，同时也是公信力的体现，社会公众应该能够知晓不动产登记的相关信息。因此建立统一的不动产登记信息公开查询制度是不动产登记的本质要求。目前国际上有很多先进的不动产登记信息公开制度，美国通过建立以互联网为基础的全国统一的不动产登记备案电子系统，将不动产的物权登记信息上传到互联网，任何组织和个人都可以通过网络有偿查询公示信息，这不仅有利于当事人的不动产查询，而且也增加了不动产 登记的透明度。我国应借鉴国外先进经验，加快建立一套比较完整的不动产登记信息公开查询制度。

参考文献

[1]王克稳.我国不动产登记中的行政法问题[J].中外法学，2012（2）

[2]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望[J].法学，2013（5）

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不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度

由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。

（一）不动产登记的法律不统一

我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多，另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则，如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。

（二）不动产登记机关不统一

根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。

在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。

（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定

我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。

（四）不动产登记的信息不够公开化

我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。

二． 重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。

（一）传统学界观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说，该说认为:不动产登记的性质，属于一种行政行为。 2、私法行为说，该说认为，登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说，该说避免公、私法性质上的判断，认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

（二）不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。

1．我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。

（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。

（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为，特别法上的物权，公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为，准物权不是属性相同的单一权利的称谓，而是一组性质有别的权利的总称。按照通说，它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）

2．我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记，如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。

3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。

现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以后一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据；后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。[2]（P9）笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。一般认为，行政行为是一种法律行为，它是依照行政机关的意思表示直接产生法律效力的行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此，行政登记属于准行政行为，只产生间接的法律效果，而不产生直接的法律效果。[3]（P33）

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。

作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻；二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。 三． 构建我国不动产统一登记制度的思考

《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。以民法物权法理论为基础的典型物权的登记是准行政行为和证明行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。

（一）确立统一的不动产登记机构

不动产登记机关确定在哪一个部门，应当根据法理和国际惯例确定。世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。德国实行的是司法部门登记的做法，他们的土地登记实际上就是不动产登记，而且这种登记仍可以为不动产的交易秩序提供由国家公信力支持的、公开的、统一的法律基础。结合我国实际情况，由法院进行登记，登记结果必然对裁判产生影响。比如由于工作人员的一些原因造成登记错误，本应承担责任。但如果由法院自己去追究，是会有一定干扰的。并且登记在我国有准行政行为的性质，登记由行政机关承担有其合理性。

笔者认为，目前以地政部门的登记为基础建立我国的不动产统一登记制度，应当说较为实际和方便操作。理由是：第一，不动产的核心是土地产权，其他不动产产权也以土地产权为基础，因此登记机关的统一，必然是以土地登记为基础和核心的统一。第二，我国自1987年开展土地登记工作以来，已基本完成城市土地和大部分农村土地的登记工作，可以说我国的绝大多数土地的初始登记工作基本完成，这为不动产统一登记奠定了基础。

在这方面有我国台湾地区的立法经验可以借鉴。台湾的不动产登记原则上是由县市地政机关办理的。从台湾目前的情况来看，由于各市县依法在辖区内分设登记机关，即地政事务所，这又大大简化了土地登记作业的流程，便利人民申请登记，符合实际生活的需要。

所以，在不动产登记制度上，我们可以充分学习台湾地区的立法经验，并结合大陆实际，不动产登记应以原土地登记部门为基础，在土地管理部门内另设机构，成立统一规范符合实际的不动产登记局。这样做的好处在于节约社会成本，便于实践操作。此外，不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

（二）明确统一登记的范围

不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产，草原、林地、水库、道路也是不动产，探矿、采矿、养殖、电力和通讯等设施都涉及不动产。哪些不动产应当纳入统一登记的范围，哪些不宜统一登记，在我国现阶段应当加以区分。

根据前述准物权与典型物权的划分，不动产登记性质的“二分法”，对于民事主体之间的物权变动，如房屋所有权、土地承包经营权等，不涉及行政机关的意思表示，与行政管理关系无关，依据准行政行为属性，将其纳入统一登记范围当属无疑。但是采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源这些准物权，行政机关依行政许可等产生的物权变动，不宜纳入进来。因为这涉及到行政管理体制的改革，而行政管理体制改革本身也有一个过程，目前尚不成熟。

（三）明确不动产登记机关的赔偿责任

根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，也就是交易基础发生错误，当事人及其他利害关系人均可能因此而遭受损害。为了保障权利人的合法权益以及加强登记人员责任感，有必要建立权利人登记救助机制，完善登记机关及其工作人员的责任制度。

权利人救助机制已为《物权法》所确立，增设了预告登记、更正登记、异议登记制度，在此不再赘述。我们主要讨论登记机关的赔偿责任。

登记的准确、真实及完整是登记工作的内在要求。笔者认为，不动产物权登记行为给相对人造成实际损失的情况下，已完全满足行政赔偿的构成要件:从主体角度讲，不动产物权的登记工作是由行政机关而非司法机关来完成；其次，登记行为同样是一种履行行政职务的行为；第三，登记行为确实可能给相对人造成现实经济损失，且该损失属于直接损失；第四，登记行为与相对人的损失之间确实存在因果关系，登记行为是造成损失的前提条件；第五，滥用职权以及不当或错误的登记，说明行政机关在履行登记职责过程中违反了对相对人应尽的义务，构成行政赔偿中的违法行为。

此外，登记机关应设立登记赔偿备用基金。从国外立法实践上看，德国和瑞士专门设立登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害，我国也可以仿此例设立专门的登记基金。登记基金的来源应考虑：在不动产登记的业务中，将按件收取的费用，纳入不动产登记赔偿基金；登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险；登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。

（四）按照公平、公正、效率、便民的要求，建立现代行政程序制度

1．窗口式办公

窗口式办公，就是以单独对外的收发文室为窗口受理业务，公民、法人只需将申请文件和必备资料从窗口递入，即可按规定的时限到窗口领取结果，受理人和办理人相分开，一个窗口进一个窗口出，封闭办公，集中对外。[4](P478)

2.建立不动产统一登记的信息公开制度

信息公开是行政公开的基本原则。其意义在于：一方面，公开由行政权力来源于人民主权这一根本性事实所决定，权力运行的全过程应当为权力的授出人——所有人知晓；另外一方面，公开也是行政权力健康运行的本质要求。[5](P21)

首先是政务信息公开。对与群众利益相关的、便于群众参与管理和监督的政务信息，逐步定期披露，既增加了政务工作的透明度，又增强登记机关的责任感。

其次是建立资料信息的可查询制度。信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体（当事人、法官、律师等）公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场；信息公开的内容应包括所有资料，彻底改变目前仅能查询或使用有限登记资料的做法，只有全面的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策；明确信息公开的方式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全方位、高质量的服务。

在不动产统一登记制度下，信息的公开畅通能全面保护当事人的知情权，避免造成土地和其上房屋分别抵押、重复抵押或不法分子恶意登记等现象。

参考文献

[1] 崔建远.准物权的理论问题[J].中国法学.2003，(3).

[2] 郭明龙、王利民.转制与应对——论我国不动产登记瑕疵救济模式的结构性变革[J].云南大学学报法学版.2006.(5).

篇8

中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01

引言

针对不动产登记，虽然我国已经制定和施行了一系列法律法规，比如《不动产登记暂行条例》等，但是这些法律条例并不能有效解决所有不动产登记问题，仍然遗留着一些问题需要有关部门予以解决。因此，应该将不动产登记制度作为重点研究课题，对制度中妨碍不动产登记的条例进行改进或者废除，以此来确保不动产登记过程的合规合法。

一、不动产登记制度的内涵

不动产制度作为我国物权制度的一种，是在《中华人民共和国物权法》的基础上确立实行的，它直接服务于利害关系人或者权利人，可以将其作为一种物权公示手段来理解[2]。其中，权利人或者利害关系人想要进行不动产登记需要提前申请相关不动产物权的变动事宜，而这一过程都要如实详尽的在政府相关的专职部门进行记录。与此同时，在我国市场经济体制不断完善的过程中，不动产登记制度也随之产生并得以完善。由此可见，不动产登记制度的确立执行一方面是为了满足市场经济要求，另一方面还涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有实现不动产登记制度的建立以及完善统一，才能在有效解决登记问题的前提下，体现市场经济的核心价值。

二、当前国内不动产登记制度的漏洞以及不足

通过研究不动产登记制度的发展演变过程可以发现，不动产根据性质的不同，其管理以及登记分别被土地、房产、林业、渔业、水利以及农牧业等行政主管部门负责，而这些部门在规章制度以及遵循的法律依据都存在一定差异，它们会依据不动产权利类型以及相关职能等进行分散登记，这就很难对这些不动产的登记行为进行有效管理[3]。与此同时，不动产统一登记的改革与多部门多级别的等级制度、当前的市场经济形势不匹配，行政审批管理的职能仍保留在原来的不同的职能部门，仅仅是把登记的职能统一，特别是当前将不动产交易、抵押管理与登记行为分别交由两个部门，及其容易引发下列问题：第一，不动产交易的风险加大;第二，在一定程度上增加了权利人的登记成本;第三，造成登记资源的浪费;第四，如因行政审批的错误导致不动产登记发生错误，会引起不必要的责任推逶，影响到政府的公信力等等。

三、完善我国不动产登记制度的建议

1.完善不动产登记制度

目前，我国尚未建立和实行专门针对不动产登记的法律法规，虽然国家出台的《不动产登记暂行条例》是目前国内最高水平以及最前沿的关于不动产登记的立法。但是想要确保《条例》的顺利实施，就要对当前政策法规中关于不动产登记的条款进行重新梳理，或者将其纳入到《条例》中，也可以对其中不利于不动产登记的条款进行修正或者废除，以此来为不动产的统一登记奠定基础。其中，可以从以下几方面入手，来完善当前的土地登记制度：第一，对土地登记申请制度进行完善。在土地登记申请过程中，除了权利人要按照程序行事之外，登记相关人以及义务人也应该向其提供协助登记的义务，从而在保护权利人利益的同时，提高登记的公信力;第二，确立实质审查制度。登记机关人员在受理了权利人的申请后，应该进行实地调查，以保证土地登记结果的准确性。与此同时，可以借鉴其他优秀的登记制度，比如托伦斯登记制度，来维护权利人的利益。当遇到欺诈或者划界错误情况时，受害者可以恢复其权利的请求权，以此来提高土地登记的公信力;第三，目前，我国关于土地登记簿公开的相关制度还不够完善，为保证土地转让或者出租等相关利益方的知情权，应该坚持土地登记簿的公开查阅，这不仅可以对土地登记实施有效监督，同时也有助于社会和谐;等等。

2.完善不动产登记机构的责任赔偿制度

不动产登记机构在整个不动产登记过程中扮演着至关重要的角色。如果不动产登记机构在交易审查过程中没有尽职尽责，或者存在暗箱操作等问题，都会给当事人乃至整个市场造成巨大危害。而一旦损害到当事人的切身利益，怎样赔偿就成为各相关部门或机构都要关注的重点问题。现如今，很多不动产登记机构都存在登记人员素质参差不齐的现象，登记错误问题时有发生，也让该不动产登记机构的公信力受到质疑。所以，想要最大限度的减少发生登记错误的几率，就必须要加强登记人员关于登记业务相关技能的学习培训，对登记业务流程有一个熟悉以及掌握。与此同时，为保证登记效率，可以对本单位所有人员进行资质认证，比如注册会计师考试以及国家司法考试等，建立和完善不动产登记人员从业资格选拔机制。另外，还可以面向社会公开招募一些专业技能过硬的人才，从而有效提升整个登记团队的综合素质。

目前，很多不动产登记的纠纷虽然由法院做出了相应判决，但是受经济因素影响，很多受害者就算拿到了赔偿判决书也迟迟得不到赔偿。这是由于当前我国的不动产登记机构很少会设立专门负责赔偿的款项，这就使得很多机构没有能力去执行法院的判决，从而影响到法院的公信力。基于此，相关部门应该结合当前的不动产登记情况，建立和完善相关的责任赔偿制度，对不动产登记机构应承担的责任，都做出明确规定。而登记机关赔偿的资金来源，可以参照国外做法设立专项赔偿资金。从登记机关上一年度收取的费用中划拨出一部分资金专门用于不动产登记错误的赔偿，必须做到专款专用。只有这样，才能从根本上维护受害者的切身利益，进而促进社会主义市场经济的良性发展。

四、结语

综上所述，我国当前的不动产登记体系已经初步确立，但是在实际工作中，仍然暴露出一些问题。因此，为进一步确保不动产交易双方的根本利益，相关部门应该就目前不动产登记制度中存在的问题加以研究，并提出有建设性的建议，来不断完善我国的不动产登记制度。

参考文献：

篇9

《不动产登记暂行条例》公开征求意见日前结束。自8月15日公开征求意见以来，社会各界特别是法学界，针对不动产登记员和登记制度、不动产登记类型、不动产登记机构及证书统一、不动产登记与公证、信息共享与保护等多方面问题，踊跃反馈意见。征求意见期间，不动产、法学、律师等领域专家和执业者从物权法、民商法等专业角度积极建言，认为不动产登记制度是程序性规定，要尽量具有可操作性、可执行性。

针对登记机构的统一，有专家提出，征求意见稿关于授权地方政府确定不动产登记机构的规定，科学合理，符合我国不动产登记实践，符合法律规定及党的十八届三中全会关于以法治方式审核改革的要求。条例不仅应推进登记机构统一，更应推进证书统一，在“不扰民”原则下取代种类繁杂的不动产登记证书，尤其要将房屋所有权证和建设用地使用权证“两证合一”。应当制定配套的不动产权属争议解决机制，如当事人自行协商、行政调解、仲裁或诉讼等解决方式，以保障不动产登记顺利进行。

“国家对不动产实行统一登记制度”是已经实施6年多的《物权法》中的一项规定。《物权法》同时规定，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由其他法律、行政法规另行规定。多年来，国内许多民法学者一直呼吁制定“不动产登记法”。

多名参加国土资源部不动产登记立法起草小组的学者表示，征求意见稿之所以一再延迟公布，原因在于“有些问题争议较大，短期内很难达成共识，为了尽快出台，只好回避争议，对于必须涉及的问题，只作原则性、模糊的规定，条例的名称也用了‘暂行’”。据了解，国土资源部上报给国务院的不动产登记条例草案建议稿有90条，但公布的征求意见稿只有30条，对不动产登记类型的具体区分整章被删除，建议稿中对不动产登记的区分、建立不动产登记官制度、不动产登记机构的过错赔偿责任以及如何进行不动产登记信息查询等细化规定的内容，都未能出现在征求意见稿中。

虽然需要解决的问题还有很多，阻力较大，但社会各界对条例出台普遍表示支持。舆论普遍认为，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”行政管理的产物。社会公开大讨论，将促进相关法律法规修改，希望有关部门充分利用机遇，推进物权法落实及土地管理法等法律修改。

篇10

开展不动产统一登记工作，信息平台统一不可或缺。只有各级不动产登记机构的信息纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息才能实现实时共享。不动产登记信息实时共享，不仅有利于发挥不动产登记物权公示作用，保障不动产交易秩序和安全，维护当事人合法权益；而且有利于登记机构减少登记信息错误，提高登记的规范化和标准化程度，提升登记服务效率；同时，还有利于国土资源主管部门清晰、快捷地监管各级登记机构。

二、推进信息平台统一工作的难点

1.法律法规尚不完善

与不动产统一登记相关的法律较多，除《物权法》外，还涉及到《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《森林法》、《农村土地承包法》、《海域使用管理法》、《渔业法》等，这些法律关于不动产登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面的规定都不尽相同，甚至存在一些盲区或争议，《条例》虽然最大限度地兼顾上述法律关于不动产登记的差异性，但对某些存在争议的内容并没有做出明确的规定。在具体登记工作中，工作人员遇到复杂的问题，在《条例》中找不到合适的依据，为避免出现工作失误乃至行政败诉，往往趋于保守的理解执行相关规定，这样容易降低服务效率，引起服务对象不满。

2.各地基础参差不齐

截至目前，全国仍有部分地区尚未建好房屋登记信息系统。有的地方虽然新建了房屋登记信息系统，但没有完成对历史登记数据的清理、录入和关联工作，只有新登记的房屋信息可以准确查询，以往的房屋登记信息存在房屋坐落不完整、无身份证号码或身份证号码残缺等问题；个别地方甚至有登记档案遗失、登记数据无法采集等历史遗留问题。若房屋登记信息系统的数据不准确、不全面、不及时，其提供的查询结果便缺乏认可度和公信力。

3.业务系统较为庞杂

《条例》以《物权法》中规定的登记类型为依据，概括规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等八种登记类型。这八种登记类型对于不同的不动产而言其复杂程度各不相同，尤以土地登记和房屋登记最为复杂。八种登记类型各自的复杂程度也不相同，其中，首次登记、转移登记、查封登记还存在许多复杂的情况，业界仍存在不小的争论。再者，目前不动产登记处于区域分割、部门条块分割的状况，不同类型的不动产由不同的主管部门负责登记，部门之间业务系统并没有统一的数据采集标准和使用规则，各个部门甚至各个地方所建立的不动产信息均局限于该部门、该地区使用，各部门的信息平台就像孤岛一样矗立在信息海洋中，没有形成联动的网络。

4.相关部门协作不力

经国务院同意，由国土资源部牵头的联席会议工作机制已经建立。目前，各省份也建立了相应的联席会议机制，绝大多数省份成立了省级不动产统一登记机构。但到了市、县两级，除了几个试点的城市，大多地区都在观望等待。具体到某一地区，相关部门多以自身利益为重、相互推诿扯皮，联席会议的作用发挥有限，部门之间协调不畅。在机构整合到位之前，市县级信息平台统一工作几乎无从谈起。

三、加快推进信息平台统一工作的对策与建议

1.完善法规，坚持依法登记

全面实现不动产登记工作，亟需大规模重新修订《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《渔业法》、《海域使用管理法》等相关法律法规，尽早出台《条例》的具体实施细则，对一些有争议的地方作出明确的规定。让登记工作人员“有法可依”，知道不动产登记工作中“可为”与“可不为”的界线。对一些疑难复杂的问题，要明确具体操作方法，不让登记工作人员畏畏缩缩、消极作为，从而影响服务形象，损害群众利益。

2.正本清源，提升数据质量

信息平台采集的数据准确、全面、及时，是信息平台发挥功效的根本，统一信息平台，关键在完善相关数据。各地须花一段时间和一些人力、物力，对相关不动产登记的档案进行全面梳理，查漏补缺，该扫描的扫描，该补录的补录，该修正的修正。真正从源头上抓起，全面提升不动产登记的原始数据质量，确保信息平台生成的结果具有绝对的公信力和强大的服务功能。

3.高标定位，强化顶层设计

篇11

《规范》第1.2.3条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

2.在建建筑物抵押权登记的；

3.预查封登记的；

4.法律、行政法规规定的其他情形。”

可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。

分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。

最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。

二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿

《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。

三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况

在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。

篇12

中图分类号：D923.2；D922.17 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）13-0356-01

改革开放以来，国民经济不断发展，国家各项法律法规也在不断完善。随着《中华人民共和国物权法》的颁布，国家开始实施不动产统一登记，加强了对不动产的管理。在这种大环境下，原本各自为政的不动产测绘也逐渐统一发展起来。近年来，各项法律法规接连颁布，不动产统一登记工作也在如火如荼的进行。作为不动产统一登记的先行部队，不动产测绘必定会更加蓬勃向上的发展。

1.不动产与不动产统一登记

《不动产登记暂行条例》的颁布对不动产进行了一定的界定。包括土地、房屋、林木、海域等定着物，均属于不动产的概念范围[1]。位置不可移动性和固定性是不动产具备的基本条件，对于不动产而言，由于影响因素多样，投资大量，具有一定的保值性等原因，可将其作为财产的一部分。因此，国家更应该对不动产进行登记和记录。根据物权法显示，不动产登记是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记特点主要包括：第一，不动产登记发生的前提是需要当事人的申请；第二，只能由国家指定的专职部门进行登记；第三，登记内容为不动产物权及其变动事项；第四，登记事项须记载于不动产登记簿。

不动产登记制度的核心是由不动产、登记当事人、登记机构、不动产登记簿等组成，因此，在进行不动产登记时，应该向登记当事人说明相关登记范围以及所需的手续。依据国情，现阶段我国不动产登记的范围主要有：第一，土地。目前，我国土地有两种所有形式，国有和农民集体所有。不动产主要登记范围就是国有土地的使用权、开发权，以及农民集体所有土地的集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等。第二，房产，房产又包括住宅房产和商业房产两种。第三，海域使用权。海域使用权包括养殖开发等。第四，地役权、抵押权。第五，探矿权和采矿权。

在没有明确的规定出来之前，不动产的测绘和登记隶属于不同的行业，我国不同类型的不动产登记登记机构和登记范围也是不一样的，具体如表1。

2.不动产测绘现状

对于房屋、土地、林木、海域等定作物的测绘被统称为不动产测绘。而权属房地产测绘以及地籍测绘又是为土地、房产以及行政区划确定权属界址，提供规范测绘成果的重要工作[2]。为此，国家将这 3 项权属测绘确定为法定测L。这些图件和数据只要登记确认就能够立即具备法律效应，也是相关部门处理纠纷、确定产权的重要依据。我国现行《测绘法》中，根据市场实际情况，对于地籍测绘、房产测绘、权属测绘制度等做出了具体规定。2007 年通过的《物权法》规定： “当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”因此，在进行不动产统一登记前，相关部门也用其他不同的办法在进行着不动产的登记，只是这种不动产登记和测绘太过零散，没有统一的规章制度，法律效应比较薄弱。在《不动产登记暂行条例》中明确要求申请人应提交不动产界址、空间界限、面积等材料，2012 年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程（ 试行） 》规定申请海域使用权和农地承包经营权登记，需要提交相关海域或地块的测绘成果。不动产测绘的制度已经逐渐在我国实行起来。

3.不动产测绘发展前景

建立和实施不动产统一登记制度是落实《物权法》、保护不动产权利人合法财产权益的重要举措。不动产是国家和人民的一项重要财产，自古以来，中华民族对不动产的投资意愿就比较强[3]。为了更好的管理不动产，使不动产权益明确，管理规范，国家开始实施不动产统一登记制度。不动产统一登记制度不但能够提高登记效率，避免产权交叉冲突，从而对各方面的权益进行一定的保障。还能提高政府管理效率和治理水平，促进政府简政放权，更加便民利民，有利于国计民生。自实施不动产统一登记实施后，市场资源得到进一步的优化和整合，政府的行政管理 成本也在相应的降低。给不动产测绘行业带来繁荣与发展。从技术层面说，各项技术实现了全面统一，促进不动产测绘的技术日臻完善。从市场层面说，不动产统一登记后，将原来分散在不同行业的不动产测绘整合到一个统一的平台之上，规模势必扩大，技术势必提升。

4.结语

实行不动产统一登记是为了更好的管理不动产，也是未来的大势所趋。因此，作为不动产统一登记的先行产业，不动产测绘在不久的未来，将会有蓬勃发展的生机，必将会成为促进不动产统一登记的重要手段之一。

参考文献

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中图分类号D912.1；D915 ［文献标识码］ A 文章编号 1673-0461（2012）07-0089-03

登记审查是登记程序的核心环节，而审查的核心问题就是审查方式，即登记机关应当采用什么样的手段来对登记申请事项进行判断、分析和解读。对登记审查采取何种方式进行审查不仅关系到不动产物权变动的模式、不动产善意取得等复杂问题, 而且对登记后果责任的认定产生直接影响。本文将从审查标准的含义之争出发，从不同角度，就我国不动产登记的审查标准的选择问题提出一己之见。

一、我国不动产登记审查标准的概念之争及其立法

在分析我国适合哪种审查方式之前，首先应当明确什么是实质审查，什么是形式审查。因为概念的不统一会使由此引发的争论不在一个层面上而失去讨论的价值。学界对两种方式的区分存在不同两种观点：一种观点认为，实质性审查是指审查范围不仅包括直接引起物权变动的物权行为本身，而且也包括作为原因行为的债权关系。而形式性审查指仅审查物权行为本身的登记制度 [1]。另一种观点认为，实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。

综观大陆法国家或地区的不动产登记法，登记机关对登记申请采取何种形式予以审查大致有两种立法例：形式审查制和实质审查制。所谓登记的形式审查制是指登记机关对于登记的申请，只进行程序上的审查，而对于契约上所记载的权利事项，在实质上是否真实，有无瑕疵，在所不问。法国、日本采用这种立法例。而登记的实质审查制，是指登记机关对于登记的申请，不仅在登记程序上是否适当加以审查，而且还必须对不动产物权变动的原因与事实是否相符，不动产物权变动原因在法律上是否有效等加以详细审查。德国民法典、瑞士民法典采取这种立法例。

我国不动产登记审查的立法现状。物权法第 12 规定：“登记机构应当履行下列职责：①查验申请人提交的必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时地登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。” 将于今年

7月1日施行的《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：①房屋所有权初始登记；②在建工程抵押权登记；③因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；④法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。”就上述条款来讲，并未明确区分不动产登记的形式审查与实质审查标准。从土地登记资料如何审查来看，《土地登记规则》第6条规定：“土地登记依照下列程序进行：①土地登记申请；②地籍调查；③权属审核；④注册登记；⑤颁发或者更换土地证书。”《城市房地产管理法》第61条强调，土地登记须经土地管理部门核实，人民政府才能颁发土地权利证书。但是，对登记资料的真实审查的相关问题，我国目前的法律法规并没有明确规定。

二、我国不动产登记审查的实践